不动产登记制度缺陷

不动产登记制度缺陷（通用8篇）

不动产登记制度缺陷 篇1

构建我国不动产统一登记制度下不动产登记的性质

杨盛秋

摘要：我国《物权法》明确了国家对不动产实行统一登记制度。不动产登记的性质是构建我国不动产统一登记制度的基础问题。本文借鉴了准物权理论、将不动产物权的类型一分为二，从而以“二分法”分析并重构不动产登记的性质，论证了构建我国不动产统一登记制度下不动产登记的准行政行为性质。

关键词：不动产物权 准物权 不动产登记的性质 准行政行为

不动产物权变动制度是一个既重要又庞大，且错综复杂的体系，它基本上由民法实体法上的物权法部分和行政法上的不动产登记制度两个部分组成。

建设社会主义市场经济的一个基本条件是划清政府与市场主体的各自活动范围，厘定政府职能界限。在经济管理领域，政府职能将限于核定社会成员准人市场的资格，明确民事权属状态，监督市场主体的经营活动，营造并维护市场的公平竞争环境，查处各种有损于市场机制能动性发挥的违法行为等。由此可见，作为明确市场主体产权归属及其权利享有状态内容之一的不动产物权登记制度在政府各项职能中居于基础性地位。

《物权法》第10条规定,“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”明确不动产登记的性质是构建我国不动产统一登记制度的基础问题。

一.重构我国不动产登记的性质

不动产登记，也就是不动产物权登记，是不动产所在地的登记机构依申请将不动产物权的设立、变更、转让和消灭在不动产登记簿上予以记载的制度。

(一)学界传统观点

目前学界有关不动产登记的性质，大体上有三种学说:

1、公法行为说,该说认为:不动产登记的性质,属于一种行政行为。如有学者认为:“它是一种行政确认,就是指行政主体根据相对人的申请,依法对某一特定的法律事实、法律资格或权利义务关系的真实性、合法性予以确定、认可和证明的具体行政行为。”“国家登记机关对物权变动的登记正是属于行政确认登记的一种形态。”

2、私法行为说,该说认为,登记效力之发生在于登记之意思表示，登记效力之发生脱离申请人意思则难以发生效力。从登记所产生的效力来看,登记行为是产生私法效果的行为。

3、证明行为说,该说避免公、私法性质上的判断,认为房屋产权管理机关的职责范围也只是审查买卖双方是否具备办证(交付)条件,房屋产权变更登记本身,也只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示,而不是对房屋买卖合同的审查和批准。

笔者认为，不能笼统地判断不动产登记的性质，分析不动产登记的性质必须结合不动产物权登记的种类及物权的基本分类。

(二)不动产登记的性质之分析

笔者借鉴准物权理论，将我国的不动产物权一分为二，并以此为基础分别探讨不动产登记的性质，从而在此“二分法”前提下展开对构建不动产统一登记制度的范围的研究。

1.我国的不动产物权的类型

根据我国现行法律和已颁布的《物权法》之规定，笔者认为，我国的不动产物权包括以下种类：

(1)不动产所有权：国家所有权;集体所有权;私人和其他权利人的所有权。

(2)不动产担保物权：只有不动产抵押权。

(3)不动产用益物权：自然资源使用权;建设用地使用权;土地承包经营权;宅基地使用权;地役权。

对于上述种类，借鉴准物权理论，可以将不动产物权分为准物权与典型物权。

典型物权如我们通常所涉及的土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权。在此主要讨论准物权问题。

准物权同典型物权相比具有较大的特殊性，但仍然属于物权范畴。对准物权概念的理解在学者之间有一定的差异。如有学者认为准物权是指某些性质和要件相似于物权、准用物权法规定的财产权，因而法律上把这些权利当作物权来看待，准用民法物权法的规定。属于准物权的财产权有:林木采伐权、渔业权、采矿权、狩猎权、先买权等。也有学者认为，水权、矿业权和渔业权等并非为民法所规定的物权，将准物权称为特别法上的物权。如王利明教授认为,特别法上的物权,公民、法人经过行政特别许可而享有的可以从事某种国有自然资源开发或作某种特定的利用的权利，如取水权、采矿权、养殖权等。当然，也有学者明确地使用准物权这一概念。如崔建远教授认为,准物权不是属性相同的单一权利的称谓,而是一组性质有别的权利的总称。按照通说,它是由矿业权、水权、渔业权和狩猎权等组成。为了论述的方便，笔者使用准物权这一表述。

准物权的客体一般具有不特定性，准物权的取得与自然资源主管部门的行政许可相联系。2004年7月1日起实施的《中华人民共和国行政许可法》规定，涉及有限资源开发利用的，应作为行政许可的事项(第12条规定)。由于准物权所指向的标的物是自然资源，而自然资源是有限的，并且与可持续发展和环境保护相关，因此，准物权具有很强的公法色彩。

准物权由行政许可而取得，其客体具有不确定性，同时准物权上负有较多的公法上的义务，一般不能自由转让，准物权的行使一般不以对物的占有为必要。

2.我国不动产登记的性质

笔者认为，对于不动产登记之性质，应以“二分法”区别对待。依不动产物权类型的不同将登记主要分成两类:

一类是行政机关依照法律规定的条件和程序许可或确认的物权之登记,如探矿权、采矿权、取水权等有关国家所有的自然资源的准物权。这一类准物权的登记，涉及公共利益和行政管理权关系密切。

另一类是通过合同、继承取得或者以土地出让方式产生的典型物权变动之登记,如房屋所有权、建设用地使用权、土地承包经营权、地役权等。这一类基本上和行政管理权没有关系,主要是物权人通过登记机构的公示来确保自己的权利。

基于此，笔者认为，前一类以不动产行政管理理论为基础的不动产物权登记属于行政行为范畴，应由行政许可或行政确认等加以规范;后一类与公民权益息息相关，以民法物权法理论为基础的登记应为复合性质的行为，应当是我们目前建立统一的不动产登记制度要讨论的重点。

综上所述，不动产登记行为的性质应以“二分法”论。目前实务界和行政法学界不分种类地笼统地只强调不动产登记行为性质的公法性或一味强调不动产登记行为的私法效果，又或是单以证明行为论，均不足以全面阐释内容丰富的不动产登记行为。

二.我国不动产统一登记制度设计下的不动产登记的性质

《物权法》第10条规定,“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”

如前所述，由于准物权登记的行政行为性质以及目前政出多门、管理分散的现状，准物权登记的统一无论在理论上还是实践中都是不成熟的。要想统一绝非易事，所以暂且维持现状。

以民法物权法理论为基础的典型物权的登记应当是我们目前建立统一的不动产登记制度要讨论的问题。现阶段构建我国的不动产统一登记制度的范围应以这一类复合行为性质的不动产登记为限。这种复合性质的不动产登记，有两

重意义：一是公法上的意义，一是私法上的意义。前者的意义在于行政权力对不动产的监督管理和给国家税收提供依据;后者的意义在于通过权利状态的公示，保证交易的安全。

从法理上对公法和私法分类的各种理论来看：首先，虽然不动产登记是由申请人的申请行为而开始，但不容忽视的是，不动产登记中主要的行为主体是国家有关部门，即国家公权力介入了登记。而事实上，正是国家公权力的介入才赋予了不动产登记的强大公示效力。其次，不动产登记在利益平衡上是为了调节国家和整个社会的物权的秩序，从而保障交易的安全。最后，从登记行为本身而言，通过不动产的登记，不仅仅产生公示物权的私法果，而且国家能够更主动有效地管理和宏观调控不动产这一重要的社会资源，带有显著的行政色彩。

有学者认为这种复合行为性质的不动产登记“是一种准行政行为和证明行为”。笔者比较赞同这种观点。行政行为以法律效果的内容是效果意思还是观念表示为标准，分为行政行为与准行政行为。准行政行为是介于法律行为与事实行为之间的一种行为，“只以单一的判断、认识与观念等受动的精神作用为要素”，本身并不能直接为相对人设定行政法上的权利义务。该种观念表示行为效果完全基于法律的直接规定而产生，并非基于行政机关的意思而产生。因此,有学者认为,行政登记属于准行政行为,只产生间接的法律效果,而不产生直接的法律效果。

该行为之所以属于准行政行为:其一，登记行为是一种观念表示，不包含登记机关的意思表示，只代表登记主体对客观事实的认知与判断，不动产物权登记的内容只是对申请人的不动产物权享有与处置情况进行核实、登录。其二，登记行为的效果基于法律的明文规定而非行政主体的意思表示，该行为表明的是国家对民事权利主体所享有的不动产物权的一种确认。从行政主体的意思参与程度讲，不动产物权登记中，行政主体一般无自由裁量余地，对于符合条件的申请，其负有登录的义务与职责，是对私权状况的予以证明而非干预。所以，这一种不动产物权登记行为应是一种准行政行为，同时也是一种证明行为，如梁慧星老师所言，“不动产登记在本质上是国家证明行为，而不是批准行为”。作为准行政行为的不动产物权登记具有两项功能:一是证明，登记行为在客观上产生一种公示效果，因此可以证明登记在不动产登记薄上的权利是正确、真实的，只有提供充足的反证，不动产登记薄中的登记内容才能被推翻;二是确

认，登记在不动产登记薄中的内容是经过行政机关的核实后所做的记载，代表着官方对权利主体所享有的不动产物权的确认，因此在客观上具有一定的公定力。

参考文献:

不动产登记制度缺陷 篇2

关键词：不动产登记,缺陷,建议

1 我国不动产登记制度的缺陷

从我国不动产登记制度的建立与发展来看, 不动产登记制度还存在以下缺陷:

1.1 不动产登记的法律依据不统一

不动产物权登记, 通行的做法, 在实质上是依据民法及物权法;在程序上是依据专门的不动产登记法。而我国不动产物权登记的法律依据主要是单行民事法律、法规, 不但散乱, 而且内容多、矛盾多。更为严重的是, 大量的法律内容仍然是计划经济时代的产物, 是作为对经济及不动产实行统一管理、监督控制的配套措施而制定的。不动产登记的法律法规不统一, 我国就不可能建立统一的不动产交易市场秩序, 尤其是难以统一房地产市场规则, 促进流通、繁荣市场的目标更难以实现。

1.2 不动产登记的种类范围不健全

不动产登记的种类是由登记目的所决定的, 各登记类型在功能上相互补充、相互依托, 共同构成科学完整的不动产登记类型体系。一个完整的登记类型体系至少应当包括初始登记、变更登记、更正登记、异议登记、预告登记、回复登记和涂销登记等多种形式。而就我国当前的现状来看, 不动产登记的类型还很不全面, 缺少预告登记和异议登记等重要内容, 有待于进一步完善。

1.3 不动产登记信息缺乏公开化

与不动产登记公示制度密切相关的是信息公开查询制度, 即所有不动产登记的事项应对社会公众公开和开放。只有将登记的信息公示, 才能发挥登记的功能, 降低交易成本, 减少交易失误, 提高交易效率。然而《土地登记规定》第39条则规定:土地登记文件资料的查阅, 按土地管理部门规定办理, 不经允许不得向第三者提供或公布。基于上述不明确或禁止性的规定, 不动产登记部门的登记信息基本上是封闭的, 所以以信息公开为基础的不动产登记公示制度基本是一句空话。

2 完善我国不动产登记制度的建议

如上所述, 目前我国的不动产登记制度已不能满足社会经济及不动产市场发展对登记机关及登记职能的要求, 亟待变革、创新与完善。但是, 我们选择任何一种登记制度都不可能收到完美的效果, 任何一种登记制度总在展示其优点的同时, 又暴露出一定的缺陷。因此我认为, 我们应该比较国外各种立法思想、登记模式及实践经验, 从中选择一项相对较好的制度。从交易的过程看, 我们的最终目的是促进交易安全边界且低成本进行, 导致权利的最终转移。但在这一过程中, 法律要尽量保障各方面的利益不受损害, 即使迫不得已牺牲某一方的利益, 也要在价值取向上尽量统筹兼顾, 另外予以补偿, 以求各方利益的平衡。我们应遵循“明晰产权、平衡利益、便捷交易、降低成本、保障安全、提高效率”的原则, 通过物权法和登记法以及相关法律法规的立法, 对原有的法律规定进行变动和调整, 在此基础上建立一套全新的完善的不动产登记制度。

2.1 统一不动产登记的法律规定

建立内容统一、逻辑严密、科学合理的不动产登记法律体系。目前大量的不动产登记的规范仍然是按照计划经济体制的要求以大陆法为“内核”制定的。这些制度是为了满足对土地、房屋等不动产进行行政管理的需要, 因而, 不能满足不动产进入市场交易的需要。所以, 必须制定一部满足市场经济要求、内容统一、逻辑严密、科学合理的适合我国国情的不动产登记的法律体系。

依据上述思想, 可进一步构建我国不动产登记法律法规的四个层次。第一个层次是, 物权定位, 即由全国人大在制定统一的物权法时, 依据物权思想及物权法的有关原则, 并吸收英美法的优点, 确定我国统一的物权模式、登记模式及基本规范等。第二个层次是, 规制登记行为, 即仍由全国人大在物权法的基础上, 制定一部统一的不动产登记法, 以替代现行的各类不动产登记的法规, 确立我国不动产登记的性质、效力、规则、程序、登记机关、登记官等内容, 构建我国不动产登记制度。第三个层次是, 专业层面, 由国务院围绕不动产登记法指定相应专业, 如房地产、矿产、林业、渔业等的登记条例。第四个层次是, 操作层面, 由国务院有关部门制定相应专业的登记实施细则及管理制度。这样立法, 形成物权法→不动产登记法→专业登记条例→专业登记的实施细则及管理制度, 形成一个“宝塔形”的法律体系, 从原则到纲目, 再到具体的操作规范管理制度, 内容上逐步递进, 既有一定分类, 又不反映部门色彩, 形成一个由若干子系统有机组成的具有统一性、科学性和逻辑性的不动产登记法律体系。

2.2 完善不动产登记范围

为改变现行不动产登记物权种类配置滞后于社会经济发展, 及新物权设置混乱动摇物权法定原则的状况, 我国必须应充分借鉴国外先进经验, 大胆引入为多数国家实践证明行之有效的预告登记和异议登记制度两种制度, 让法律确定的物权种类涵盖所有的登记物权。这里所说新的物权种类有三种情况:

一是, 外国物权法或我国传统的物权种类, 由于计划经济体制的排斥, 使其几乎归于绝迹;但随着改革开放, 这些物权又焕发生机, 重新登上法律舞台, 如地上权、典权以及各种不动产特殊抵押权和非典型担保等。实践证明, 这些物权已经成熟, 可以重新规定为登记物权。

二是, 由于科技和不动产开发利用技术的提高, 出现新的物权种类, 需要法律予以确认, 列入新的登记物权。如前述的独立空间权和空间利用权。

三是, 随着土地权利配置权利改革可能会出现新的土地物权, 如果改革一步到位的土地私人所有权或实行渐进改革所产生的准私人所有的永租地上权、年租地上权等。这些都需要物权法和登记法予以确认。因此, 制定的物权法和不动产登记法应当包括各种物权种类和相应的登记类型, 并形成不动产登记物权及登记类型体系。

2.3 建立健全不动产登记机关的内部管理制度

在统一不动产登记机关的基础上, 要建立系统的严格的内部管理制度。因而, 在有些方面要对原有的登记体制和管理制度作比较大的调整。这些都需要通过登记法予以明确, 具体应包括以下内容:

2.3.1 建立测绘与确权一体化的不动产登记体制。

通过登记法立法明确不动产登记测绘的性质以及在不动产登记中的地位, 终止测绘市场化改革, 建立测绘与确权一体化的不动产登记体制;同时, 为减少现行公用分摊面积给不动产登记造成不必要的繁琐和登记成本支出的增加, 可改革现行面积计算方法, 实行以套内建筑面积确认商品房面积, 即产权证上只注记套内建筑面积, 不注记分摊面积。

2.3.2 建立不动产登记程序制度。

一是, 在不动产登记法中, 应统一登记的程序。二是, 建立登记机关的内部程序。三是, 受登记机关委托的律师和公证部门各自建立自己的工作程序, 形成各自的流程图。四是, 建立包含所有程序排列的登记全程流程图。

2.3.3 建立不动产登记发证制度。

房产和土地要制作统一的房地产权利证书。由于现行土地只能是使用权, 故只能以房地产权利证书涵盖。证书所记载的分别是房屋所有权和土地使用权, 如果将来改革允许土地私有和进入流通, 就可以发房地产所有权证了。

2.3.4 建立登记机关的责任赔偿制度。

为落实不动产登记责任制度和对受损失权利人的救济, 应建立不动产错误登记赔偿制度, 应由登记机关从登记费中提取一部分, 设立不动产登记赔偿基金。对于因不动产登记机关登记及其律师或公证机构疏忽出错, 造成依赖登记的第三人损失的, 应当由不动产登记机关及律师或公证机构各自的责任进行赔偿。

2.3.5 建立不动产登记信息的公开查阅制度不动产权属登记的一个重要作用是公示功能。

不动产权属登记的一个重要作用是公示功能。为此, 应建立不动产登记信息的公开查阅制度, 使不动产登记工作进一步透明、公开。

3 结束语

不动产登记制度缺陷 篇3

【关键词】不动产登记；改革；管理

一、不动产登记制度改革的主要内容及意义

1.不动产登记制度的主要内容

不动产，具有在自然或法律范围内不可移动的属性，包含土地及其定着物如房屋等。不动产登记是国家对于物权制定了的一项法律制度，由专属部门在权利人或利害关系人申请下，对不动产物权及其变更情况进项登记，本质上具有司法效果。从最早2007年《物权法》的制定，到2013年11月国务院常务会议关于不动产登记统一制度的提议再到2016年1月21日《不动产登记暂行条例实施细则》的出台，这一系列的相关工作彰显了我国政府与领导对该项工作的积极重视的态度以及锐意改革的决心，标志着我国在不动产物权公示上取得了改革的实质性进步。

2.不动产登记制度改革的意义

我国的不动产统一登记制度是在市场经济发展的基础上产生的，具有经济学价值。它的建立为我国的不动产交易提供了清晰的产权制度，对不动产交易、获取、处置进行了规范。簿证统一是保护物权保障公民合法利益的有效途径，它有效化解了权力矛盾，同时也生成了反腐败等衍生价值。不动产统一登记制度在形式上让土地与房屋实现了房地合一，简化了工作程序，在流程上实行一站式管理，使管理更高效，促进了房产等行业的经济发展。此前，我国实行不动产分别登记制度按不动产所属经济范畴来登记信息，在房产市场上，相应信息未进行实名登记，给腐败留下了藏身之地。不动产实现统一登记之后，对公职人员的房产信息了解更充分，为反腐倡廉提供了有力的制度叠加效益。另一方面该制度实施后国家对公民的住房信息了解更全面，提高了房产宏观调控的准确性，房产投资人群抛售房产，在一定程度上减弱了住房空置的现象，提高了我国住房使用效率。在该制度改革的同时也为国家关于农村土地三权（经营权、所有权、使用权）分立的制度管理提供了保障，进一步保证了农民的合法利益。从长期看为房产税及遗产税等新税制的健全奠定了制度基础。此外，依此制度建立的不动产登记信息管理系统，以电子存储的方式对不动产信息进行登记，提高了信息的安全性与准确性，符合大数据时代的要求，是管理技术的一项革新。

二、关于不动产登记制度加强管理的具体思路及措施

我国的不动产登记制度从2007年《物权法》颁布至今，经历了近10年的时间，可见改革任务的任重道远。我国不动产管理的客观环境决定了改革的实施进度。首先，我国缺乏统一的不动产管理机制与条例，不同部门、不同地域对不动产分别管理，给统一登记工作带来了难度。其次，该项工作的管理过程触及了部门和个人的利益，实行科学、合理的统一登记制度需要一个循序渐进的过程。具体可以从以下几个方面进行加强改革管理：

1.提高员工素质

不动产登记工作是一项动态跟踪的工作，随着交易事项的频繁发生，给该项工作带来大量的工作量，需要相关工作人员要有认真、细致的工作态度，要依据该项工作的时态特性及时进行信息登记与更新工作。此外，不动产登记工作需要相关工作人员既要有法律知识又要掌握土地管理领域的测绘等专业技术，这就需要管理部门要加强对工作人员的专业培训，不断完善员工队伍的知识结构，提高专业素质。

2.加强部门管理

不动产统一登记制度是对土地、林权、房产等进行的统一管理，该制度的实施需要国土、房管、农林等多个职能机构的密切配合，要破除部门利益，避免各自为政的工作状态，要加强部门间的沟通与衔接工作，建立统一的工作局面。

3.注重制度建设

任何一项改革的实质都是制度的革新，不动产登记制度从分别登记到统一登记是我国不动产管理历史上的重要改革步伐，需要有健全的法律依据与之相配伍。国家及相关制度建设部门要做好顶层制度规划工作，提高制度的合理性，从制度上引领与规范改革的脚步，同时要落实好各项相关政策，消除改革的不利因素，确保新制度实施期间的平稳过渡。

4.实施违规问责

落实责任制，是保证制度实施的有效途径。不动产管理是对产权、财权的管理，在管理过程中常常触及的是个人的利益，极易诱发风险。在制度推行中，要对工作人员的错误及违规行为给予相应的处罚，要加强员工的自律性管理，提高风险意识，将人为因素的风险降到最低。

5.拓宽登记领域

不动产统一登记制度的建立具有非常重要的意义，随着相关基础制度的建立和完善，我国该项工作也应该不断的拓宽登记的领域与范围， 要扩大公示及交易安全维护等方面的权利范围，提高制度的公信力和影响力，让改革工作进行的更测底。

三、结束语

伴随着经济与社会的发展，我国的各项法制得到了不断的完善与健全，不动产登记制度的变革，规范了物权及产权管理，在法制层面上创建了良好的交易环境，推动了我国经济的健康发展。改革至今，不动产统一登记制度还需在制度、管理等各方面不断完善，要形成健全成熟的立法与管理体系，保证不动产登记制度改革实施的合理性、合法性。相关部门及个人要重视不动产登记制度，在最大范围内维护该项制度，推进此项改革的进程。

参考文献：

[1]张必毅.论我国不动产登记制度[D].西北大学，2011.

国外不动产登记制度介绍 篇4

德国《物权法》及《土地登记法》建立了登记生效主义的物权变动模式，将登记作为物权变动的唯一公示方法，确立了所谓的登记簿绝对公信力主义，将登记的公示效力分为积极效力和消极效力。有学者认为，由于我国《物权法》及学理受德国影响较大，建立德国式的不动产登记簿也有较高的呼声，甚至被作为理所当然的选择。然而，德国不动产登记簿的绝对公信力与其物债二分体系、登记制度的完善性、不动产交易公证制度，以及社会文化背景和历史传统具有极大的关系。我国并不适合照搬德国的不动产登记制度。

托伦斯登记制度为澳大利亚的托伦斯爵士所创，1858年开始在南澳州施行，现在为美国多数州所采用。托伦斯登记制度的主要特点表现在，一是开始登记一定不动产时，登记机关依一定的程序，确定其不动产的权利状态后，制成记载此权利状态之地券两份。一份交于所有人，一份在登记机关保存以备查询，依物的编成主义，编入登记簿。但托伦斯登记制度采取任意登记主义，即不强制一切土地必须申请所有权和他项权利登记。二是不动产转移须制作让与证书后更新。不动产转移之时，使用一定的官制用纸，或做成转让证书，存放在登记机关。三是抵押亦需制作抵押书审查登记。四是不动产物权之变动，非经登记与登记薄，不生效力。五是登记机关有实质审查的权限。六是登记具有公信力。如果登记的结果使权利人因不实的登记而受到损害时，国家就要负民事赔偿的责任。

瑞典的地籍登记制度堪称世界领先，波罗的海国家包括俄罗斯等都受到瑞典地籍登记系统的影响。瑞典各项地籍登记制度相当完善，保存完好并不断更新的地籍资料，在经济社会发展中发挥着重要支撑作用。其地籍登记管理具有两大特点：一是实行不动产统一登记。由制图、地籍和土地登记局统一负责不动产登记，有利于数据的有效管理和信息的合理使用，地籍登记数据不仅成为国家空间基础设施的核心内容和重要的组成部分，而且增强了国家的竞争力。二是地籍登记的信息化。强大的信息技术支持系统，是瑞典地籍登记的一个重要特点，正是自始至终坚持国家统一地籍管理信息系统建设，瑞典实现了地籍登记覆盖全国与全业务流程的数字化。

对不动产统一登记制度的思考 篇5

[ 曲宇辉 ]——(2007-8-15)

物权法学习与思考之二:对不动产统一登记制度的思考

[摘要:目前要求不动产统一发证的呼声很高,认为房地产应当发一本证，只要把土地、房产两个管理部门合一，或者成立一个专门发证部门，就万事大吉了。但是以办证的方便换办其他诸多事情的不方便，究竟是利大还是弊大，特别是对广大的单位、个人来说，是否有真正的方便。]

《中华人民共和国物权法》第十条第二款规定，“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”。笔者在此就不动产统一登记若干问题，谈些个人观点。

一、不动产登记现状

什么是不动产，《物权法》本身并没有作出规定。一般来说，“不动产是指土地以及房屋、林木等土地附着物”[1]。根据现行有关法律规定，不动产登记的范围、机构和法律体系，大致如下：

（一）不动产登记范围

1、国有土地使用权登记；

2、农民集体所有土地所有权、使用权登记；

3、无地上定着物的土地使用权抵押登记；

4、房屋所有权登记；

5、房屋所有权抵押登记；

6、土地承包经营权登记；

7、国家所有和集体所有的林地所有权登记；

8、个人使用的林地使用权登记；

9、林木所有权抵押登记；

10、采矿权登记。

（二）不动产登记机构

1、第1-3项，由土地行政主管部门负责登记；

2、第4-5项，由房产行政主管部门负责登记；

3、第6项，由农业行政主管部门负责登记；

4、第8-9项，由林业行政主管部门负责登记；

5、第10项，由地矿行政主管部门负责登记。

（三）不动产登记法律体系

1、以《土地管理法》为龙头的土地登记法律体系。

2、以《房地产管理法》为龙头的房屋登记法律体系。

3、以《土地承包法》为龙头的土地承包经营权登记法律体系。

4、以《森林法》为龙头的林地登记法律体系。

5、以《矿产资源管理法》为龙头的采矿权登记法律体系。

6、以《担保法》为龙头的不动产抵押登记法律体系。

在法律框架下，国家部委和地方政府制订了一系列的登记配套规章，仅以土地登记为例，部颁规章有《土地登记规则》（1995年12月28日国家土地管理局发布）、《确定土地所有权和使用权的若干规定》（1995年3月11日国家土地管理局发布）、《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》（1995年9月10日国家土地管理局发布），政府规章则有省、自治区、直辖市人民政府和省会城市、较大的市人民政府颁布的《XX省土地登记办法》、《XX市土地登记办法》。此外，各级政府及土地行政主管部门出台的土地登记规 1

范性文件，难以胜数。

二、不动产统一登记的思考

不动产统一登记制度应解决的主要问题，一是登记范围，二是登记机构，三是登记办法。

（一）登记范围

土地和房屋属于不动产，但土地上的附着物或者说定着物，除了房屋外，种类繁多，哪些属于不动产登记范畴，哪些不属于不动产登记范畴，其法定名称和权证名称如何定，值得商榷。如：森林（林木），是发林木所有权证，还是发林地使用权证;承包荒山等，是发承包证还是发林木所有权证或者林地使用权证；草场，是发草地使用权证，还是发草场使用权证；滩涂，发滩涂使用权证还是发滩涂承包证或者滩涂养殖证；海域使用权是否属于不动产登记范畴等等。由于国家尚没有对不动产登记范围作出统一规定，各地理解不一，名称不一，是否登记也不统一，因此，由国家法律、行政法规来对不动产登记范围和具体名称作出统一规定，“定纷止争”，很有必要。

（二）登记机构

物权法起草工作始于1993年，至2007年3月16日全国人大十届五次会议通过，立法时间长达13年之久，在新中国立法史上是“空前绝后”，其立法难度之大，争议之广，可想而知，公布后反响之大，也是始料未及。《物权法》把不动产统一登记机构的设置难题交给了行政法律法规解决，但《物权法》起草中13年都没有解决的事情,要在之后短时间内解决,并非易事。统一登记机构的设置，大致有三种模式。

1、机构合并模式。即将涉及不动产登记的部门合并为一个部门，统一办理不动产登记。目前，全国的土地行政主管部门与地矿行政主管部门已合并为国土资源行政主管部门。由于要求土地与房屋统一登记的呼声很高，一些地方已经将土地、房产两个部门合并为一个部门。这种模式有两个问题值得探讨。

（1）几证统一问题。房地产登记不是仅取得土地证和房产证即可，还有一个契证，如果不动产统一登记的目的是让老百姓在一个部门办证，应当是“三证”统一而不是“两证”统一。同时，土地承包证、林权证等如果不纳入不动产统一登记，不动产统一登记制度又似乎是缺了一大块，与《物权法》的规定不符。

（2）机构上下衔接问题。我国改革开放以来，许多地方实行了行政机构改革，试验了多种改革方法，收效甚微，“改来改去改回过去”，其原因，一是受现行法律法规的制约。行政改革超前于法律，使一些部门的行政执法职能与法律规定不符。二是受国家部委设置的制约。地方行政改革超前于国家部委行政改革，一个地方部门要对口几个国家部委，在国家部委之间对一些工作有不同政策意见时，地方部门左右为难。

2、机构单设模式。即设置独立的不动产登记机构，统一办理不动产登记。国内已有地方单设了房地产权统一登记机构。这种模式也有两个问题值得探讨。

（1）不动产登记依赖于相关部门的工作。

设置一个不动产统一登记机构很简单，不过是编制部门发一个文件，出一个“三定方案”而已。但要把一本证书发出去，就不是发一个文件这么容易了，有许多前置工作要做。

以土地登记为例，前置工作主要有：要进行宗地测绘和数据入库比对接边，要进行宗地调查并核对登记要素，要进行界址确认并取得四邻签章认可后，方可进行土地设定登记。房地产建设项目竣工后，要对建设用地情况进行复核验收，要核对审批面积和实际建设面积，要对违法行为进行调查和处理，要补签土地出让合同补收土地出让金，要按照房屋单元进行宗地面积分摊等等，这些工作均需要土地行政主管部门办理，涉及多个处室配合完成。如果设置独立的不动产登记机构，该机构不可能承担前述工作，其结果，一是造成资料重复印制，行政资源及大浪费，二是土地登记申请人本来在土地行政主管部门一家可以办理的事情，反而要多跑一个部门。

（2）相关部门的工作又依赖于登记资料。

仍以土地管理工作为例。土地登记为土地管理日常工作提供基础和保障，如用地报批、征地拆迁、具体项目用地审批、土地出让,建设项目竣工后的复核验收、增加建筑面积与改变用途补缴出让金,土地使用权转让、出租、抵押等等，都需要以土地登记资料作为依据;用地的批后监管，如对违法用地、违法交易、闲置土地的认定处理等，也都离不开土地登记资料。若由统一登记机构负责土地登记工作，土地行政主管部门将无法掌握第一手登记资料，导致上述工作无法顺利开展，影响工作效率和工作质量。

3、集中办理模式。即相关部门在一个固定场所，一次受理申请，各司其职办理，集中统一出证。这种模式的特点是无需改变政府部门的工作职能，又达到统一办证的目的。近几年，各地为方便办事，先后设置了一些集中办理中心，受到了人民群众的好评。这种模式需要解决以下两个问题。

（1）大集中还是小集中问题。如果采用集中办理模式，应该是大集中，全部不动产登记都应集中办理，任何部门不得以任何理由阻挠集中办理。

（2）具体办证机构的职权问题。根据法律法规的规定，土地证由市、县人民政府颁发，房产证等由市、县相应主管部门颁发，但各部门的办证具体工作往往由事业单位负责。因此，办证机构需要政府和部门委托行政职能，或者由法律法规向办证机构授权。

(三)登记办法

作为单一事项的不动产登记，如房屋所有权登记、土地使用权登记等，已有相关规章和规范性文件, 按照《物权法》的规定制订不动产统一登记办法,主要任务，一是应当就不动产登记的范围、种类和权证名称作出统一规定，不允许地方和部门创设新的不动产登记种类和权证名称，真真保证“物权法定”；二是规定几种统一登记模式，但不宜登记模式一刀切。法律上可以授权省级政府自行决定统一登记模式并制订不动产登记办法。不同的统一登记模式,会有不同的土地与土地附着物登记关系,会有不同的登记条件、程序和期限，会形成不同的登记办法。

三、重新审视不动产统一登记的呼声

这里先来看看笔者所在杭州市的土地、房屋登记事项。

1、商品房开发项目。开发商向土地行政主管部门申领国有土地使用证；需要预售商品房的，向房产行政主管部门申领商品房预售证；房屋竣工验收后，向土地行政主管部门申领土地使用权总证，向房产行政主管部门申领房屋所有权总证。房屋交付业主后，业主向房产行政主管部门申领房屋所有权证，向税务部门申领契证，向土地行政主管部门申领国有土地使用证。

2、非商品房开发项目。业主向土地行政主管部门申领土地使用证；房屋竣工验收后，向土地行政主管部门申请换发土地使用证，向房产行政主管部门申领房屋所有权证。

3、农村村民私人建房。房屋竣工验收后，向土地行政主管部门申领集体土地使用证。

4、转让。房屋连带土地使用权转让，向房产行政主管部门申领房屋所有权证，向税务部门申领契证，向土地行政主管部门申领土地使用权证。

5、租赁。向房产行政主管部门登记。

6、抵押。房屋连带土地使用权抵押，向房产行政主管部门办理抵押登记。以没有房屋的土地使用权抵押，向土地行政主管部门办理抵押登记。

对老百姓来说，买房不是经常性事件，大部分家庭可能10年、20年才有一次，对大多数的单位来说，也是几年或者更多年办一次的事，跑两个地方还是跑三个地方办证，办“两证”还是办“三证”，只要办证部门能在法定期限内办好,大多数单位、个人并无多大意见。而房屋、土地使用权转让及其登记，涉及两个部门四个手续，但两个部门都是转让手续与登记手续两个手续一次申请、一并办理。

“呼声”来自房地产开发商和房地产中介机构是正常的，对房地产开发商特别是房地产中介机构来说，办理房地产交易及登记是经常性事件，如果能在一个地方办好房屋土地登记手续，自然省事。“呼声”也来自理论界和法律界，认为房地产应当发一本证，只要把土地、房产两个管理部门合一，或者成立一个专门发证部门，就万事大吉了。但是他们并没有考虑，以办证的方便换办其他诸多事情的不方便，究竟是利大还是弊大，特别是对广大的单位、个人来说，是否有真正的方便。

曲宇辉

不动产登记制度缺陷 篇6

摘要：《中华人民共和国物权法》于2007年出台，该法在总则里确立了我国不动产登记制度，使我国的不动产登记制度从此有了系统的规定，这将使我国的不动产登记制度得到更好的完善，并更好地保护国家、集体和公民个人的不动产。但我认为，《物权法》仍存在一定的缺陷，本人将对我国不动产登记制度的建立进行论述，并对制度的完善提出自己的建议。

关键词：不动产登记登记效力登记类型完善

一、不动产登记制度的概念

所谓不动产物权的登记是指经权利人申请国家专门机关将不动产物权变动事项记载于有关不动产物权登记簿的事实。简称不动产登记。以此为基础建立起来的不动产物权登记的根据、登记的程序、登记机关及效力等各项制度，为不动产物权登记制度。

二、建立不动产登记制度的意义

不动产登记制度是物权法中的一项重要制度。在现代市场经济社会中，法律在保护财产静的安全的同时，更加注重保护财产动的交易安全。由于不动产在财产权体系中占据非常重要的地位，因而作为其物权公示手段的不动产登记就扮演了极为重要的角色，它甚至决定了基于法律行为的不动产物权变动能否发生效力。

由于物权具有绝对性和对世性，所以，物权进行任何变动，都应进行公示。公示的方式有交付和登记。交付是动产物权的公示手段，而登记则是不动产物权的公示手段，登记作为不动产物权(除抵押权以外)变动过程的生效要件，即只有登记了才能发生不动产物权转移的效力。由此可见，不动产登记使得人们从这种表现方式得知某不动产上物权的存在。对第三人来说，基本的意义是权利变动让人知悉的效力，即登记的告知作用。而从最终意义上说，是有利于维护不动产交易安全，从而保护善意的第三人。所以，建立不动产登记制度的意义是十分重大的！

三、我国不动产登记制度的现状

（一）我国没有形成统一的不动产登记管理体制

1、没有一部统一的不动产登记法

我国有关不动产的登记没有形成专门的法律，物权法也没有作出比较详细的规定，只是在第十条规定“国家对不动产实行统一登记制度。统一机构和登记办法，由法律行政法规规定。”比如《城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法》等都具有浓厚的行政色彩，是根据政府各个行政机关的行政职能和管理需要设立的。所以，行政机关会设置一些烦琐的登记程序，这样一来，就会在一定程度上阻碍不动产 1的交易。较强的行政色彩在一定程度上减弱了物权性，从而对不动产的交易产生一定的负面影响。

2、登记的范围不明确

《物权法》中对不动产登记的范围也不明确，比如《城市房屋权属登记管理办法》将他项权利限定为“由房屋所有权产生的抵押权、典权等权利”。

3、不动产登记机关不统一

依据我国现行的法律、法规或规章,约有6 个部门可以进行不动产登记。如土地登记在土地管理部门,房屋产权登记在房地产管理机关,草原登记在农牧业部门,林木权登记在森林管理部门等.登记机关不统一，多个登记机关、多头登记，登记机关分散，既不利于登记机关之间的相互沟通，也不利于当事人的查阅；登记机关权力纵横交错，会扰乱正常的法律秩序。当两个或两个以上的登记机关权力交叉重合时，不但会损害当事人的正当利益，增加其不合理负担，而且会扰乱正常的法律秩序。会导致不动产所有人之间的大量纠纷；不利于登记资料的合理利用，多头、分散的不动产登记破坏了资料的统一性和完整性，严重影响了土地资源的高效利用；多个登记机关同时存在，对人力资源也是一种浪费职能重叠。总之，界限不明，这都会损害人民的利益，不能很好解决矛盾问题，所以这些问题有待在物权法中予以纠正和明确。

（二）不动产登记的种类不完善

预告登记主要有三方面的作用：一是保全债权的实现。由于合同债权没有对抗第三人的效力，因此通过预告登记的方式使债权通过登记的方式记载下来并予以公示，这样任何违反预告登记的不动产变动都是无效的，从而使债权的请求权得以保全。二是顺位保证作用。为了防止未来可能发生的因同一物之上多项物权并存和竞合的矛盾，通过预告登记的方法，将各项权利按照时间的先后顺序预先予以排列，并按照该顺序为每一个物权确定一个实现的顺序。三是破产保护作用。预告登记的请求权不但可以对抗不动产的所有权人和其他物权人，从而保证请求权人取得不动产物权，而且可以在不动产的物权人陷于破产时对抗其他债权人，从而保全请求权得到实现。

但在我国，预告登记并没有在法律上有一个明确的地位，似乎不能得到法律的承认，所以，对于预告登记的性质等，我们在实践中遇到这种问题，就不能够很好的解决了。比如《城市商品房预售管理办法》中规定：“商品房预售,开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30 日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管

理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”虽然这条规定了商品房预售合同的登记备案制度，但对于该登记备案制度的性质及法律效力却并没有具体规定。在各地制定的商品房预售管理办法中,对预售登效力的相关规定也大相庭径:有的规定未经登记无效,有的则规定未经登记仅是无法对抗第三人,不影响合同本身的生效。

由此可见，我国不动产登记制度仍然很不完善，现有的登记制度并不能很好地保护权利人对未来物权的请求权，这缺乏明确的法律保护。所以，我们应该要建立健全不动产登记制度，以维护交易安全和实现经济秩序的健康发展。

四、我国不动产登记制度的完善

（一）建立统一的不动产登记制度

1、统一不动产登记机关

由于我国的登记机关较为分散，这会使得不动产登记显得很混乱。而选择哪个机关为登记机关也是个问题。首先，我觉得法院并不适合为不动产的登记机关。这是因为法院本来就有审判的任务，若要再负责登记的工作，这将大大加重法院的压力。而且，作为登记机关，法院在审查登记的真实性时可能还会出现徇私舞弊的现象。所以，我认为法院并不适合为不动产登记机关。

我认为，行政机关更为适合为不动产登记机关。这是因为一直以来都是由性质机关负责不动产登记工作的，而且，这样也能够减轻法院的工作压力，提高法院的工作效率，并能够避免那种徇私舞弊的现象出现。

2、确认不动产的登记范围。

我国应确立以不动产物权的发生、变更与消灭为登记的范围。也就是说, 对于土地、房屋等不动产上设定的各种物权,包括所有权、用益物权和担保物权都要登记了才能取得、变更和消灭,使民事登记的范围缩小,这样才能最大限度地减少商品流通领域中的障碍,使商品交易更快捷和安全。

3、统一不动产登记法

不动产登记法应该与《物权法》的规定相适应，我国应制定统一的不动产登记法，改变现行登记管理体制。要对土地、房屋、森林、水面、滩涂、道路等各类不动产，适用统一的登记法，以更好地保护当事人。

4、对不动产物权登记进行公告

我国法律规定，不动产物权的取得、变更和消灭,必须进行登记,其中一个重要的决定性因素是登记具有公示公信力。但是我国登记的公告只是在登记机关和当事人之间进行而已，对于其他人来说却是个谜。有的房地产登记管理部门竟然还把房地产权属登记置入保密范围。这样子是不对的，我们应当讲不动产登记公诸于世，这样才具有公信力。

（二）完善预告登记制度

要完善预告登记程序，一是要统一登记机关，这也是完善预告登记程序的前提。二是要建立预告登记审查制度，登记机关的审核主要审查登记申请是否符合预告登记的上述要件，不仅要进行形式上的审查，即审查登记的程序是否合法，还要进行实质审查。而且，还要实行预告登记机关责任制。如果登记和真实权利之间的差异是由登

记机关所造成的，那么登记机关应该承担赔偿责任。这样一来，我国的登记机关将会提高登记的正确率，也会提高办事效率，以更好地保障权利人的利益！

注释  谭启平.我国不动产物权登记制度的反思与构建[J].河北法学,2005,23(8):49-50.参考文献

黄辉.中国不动产登记制度的立法思考[J ].北京科技大学学报·社会科学版,2001 ,(3):68.孙宪忠.论物权法[M].北京:法律出版社,2001.457

高宏广.不动产预先登记制度研究[D].北京: 中国人民大学法学院,2002

王利明.试论我国不动产登记制度的完善[J ].求索,2001 ,(6):42 ,44

不动产统一登记制度思考 篇7

一、不动产登记概说

不动产登记,即不动产物权登记,是指专门的登记机构将不动产物权的设立、变更和灭失等事项依据法定程序登载于不动产登记系统的法律行为, 也是一个国家或地区物权制度的重要组成部分。从世界各国不动产登记实践看,普遍的做法是属地登记,即在一个登记区内只能由一个登记机构实施, 同一个登记区内只需建立一个统一的不动产电子登记系统。我国《物权法》已经确立了不动产统一登记的原则,但统一登记的具体范围、登记机构和登记办法尚无规定。

不动产登记主要有“成立要件主义”和“对抗要件主义”两种范式。成立要件主义认为,不动产物权变动在登记之前只体现为债权的存在,登记之后才完成不动产物权的变动,未经登记,物权受让方只能受债权保护,而非物权保护。对抗要件主义认为,不动产是一种特定物,物权变动与债权成立同步,登记只是对抗第三人的要件。我国《物权法》颁布实施后,不动产登记的法律依据与登记效力已经明确,成立要件主义和对抗要件主义并存,以成立要件主义为法定,以对抗要件主义为例外。

二、不动产统一登记面临的主要问题

《物权法》规定的不动产统一登记制度在具体实施过程中仍然存在着不少问题,主要表现在以下几个方面。

1.登记法律依据繁杂

我国长期以来将登记作为行政机关的职能而不是公示方法,从而造成了登记与行政机关的设置和职能合一的问题,由此形成了多个登记机关负责登记的现象。在法律依据方面,房屋登记在《城市房地产管理法》和《担保法》中均有涉及;农业部门对农村承包土地进行登记依据《农村土地承包法》,对草原登记则以《草原法》为依据;林业部门以《森林法》对林地进行登记管理;而《草原法》及《渔业法》分别规定了对草原和水面、海域、滩涂的不同部门登记的管理权。具体到登记机构的设置上,土地、房屋、矿产、农业、林业、海洋、渔业等行政管理部门,都分别对不同的不动产物权拥有登记管理权,各个部门各有一套登记制度、机构、方法、人员等,依据各自出台的部门规章发放不同的产权证书。政出多门的不动产登记,一是增加了登记申请人的负担,二是增加了地方政府的财政支出,三是降低了登记效率,四是不可避免产生大量的登记瑕疵,五是不利于有关交易当事人查阅登记信息。

2.登记审查须具备专业知识

登记审查制度是不动产登记制度的核心内容之一,采用不同的审查方式,对不动产的登记效率、登记责任的承担和登记的公信力等具有重要影响。根据登记过程中,登记人员对登记申请,在何种范围内,具有多大限度的审查权限,是否及于原因关系,分为实质审查和形式审查两种模式。对原因关系进行审查的为实质审查主义;不及于原因关系的为形式审查主义。有学者认为,我国《物权法》采取了折衷方法,是以形式审查为主,实质审查为辅的模式。在当前的多部门分类登记体制下,各个登记机关尚能在专业素养上有能力分别针对各自领域的不动产登记进行实质审查,在实现不动产统一登记之后,提高登记人员综合专业素养是当务之急。

3.缺乏配套的登记错误赔偿机制

在登记出现错误、遗漏等造成当事人损失的情况下,登记机构应当承担何种责任?赔偿责任的性质是民事赔偿还是行政赔偿?赔偿的经费从何而来?《物权法》均没有明确。从我国不动产登记现状来看,从事不动产登记的部门大多为事业型编制机构,工作人员非国家公务人员。这些事业型单位从事的登记工作都来源于各自行政机关的委托。《行政诉讼法》第25条规定:由行政机关委托的组织所作的具体行政行为,委托的行政机关是被告。《国家赔偿法》第7条规定:受行政机关委托的组织或者个人在行使受委托的行政权力时侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的,委托的行政机关为赔偿义务单位。因此,从理论层面及目前实务看,登记机构的赔偿责任似乎应定性为国家赔偿, 登记机关只赔偿直接损失,对受害人的补偿是非常有限的,满足不了当事人的实际损失,不能充分维护当事人的利益。

4.登记信息查询不便利

只有将登记的信息公开,才能发挥登记公示的功能,降低交易成本,减少交易失误,提高交易效率。《物权法》第18条规定:“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料,登记机构应当提供。”但目前我国还没有一项不动产物权登记记录建立了全国性的数据信息交换查询系统,当事人或律师等代理人为了查阅某项不动产上的权属状况需要花费大量的时间。此外,一些地方的登记机关对人们查询不动产登记记录作了许多限制性规定,登记资料并不向社会公开,查阅手续比较繁琐。这些情况的出现主要原因是不动产登记的相关法律法规没有明确规定不动产登记信息资料必须公开,因此我国不动产登记制度实际上并没有很好地起到公示作用。

三、不动产统一登记制度建设的思考

不动产作为社会财富的重要形态大多具有唯一性和不可再生性,是权利人最重要的财产,其取得、变动、行使等都会涉及交易的安全和秩序,与权利人、他人和社会的利益息息相关。不动产立法是各国民法的重点,而不动产登记制度作为维护财产秩序的重要方式又是不动产立法的核心。

1.统一登记机构

在我国,登记机构的统一是基础,也是目前实行统一不动产登记制度的最主要困难。登记机构统一后,统一登记办法就相对容易了。《物权法》通过后,就不动产登记机构的统一,大多数学者还是认为应由行政机关负责统一不动产登记,根据不动产的自然属性与基本法理、我国实际情况及国外成功经验,建立以土地为基础和核心的不动产统一登记制度。宏观理念上要淡化行政管理色彩,强化职业化,凸显公共服务功能;微观上要建立不动产登记官注册制度等。2013年11月20日,国务院常务会议决定建立不动产统一登记制度,中央层面由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责,各地把不动产登记职责统一到一个部门。

2.整合不动产登记立法

2007年之前,我国涉及不动产登记的法律有《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《森林法》、《草原法》和《海域使用管理法》等,法律位阶不算低, 但各自为政,有违不动产统一登记宗旨,难以适应不动产进入市场交易的需要。《物权法》颁布实施, 为不动产统一登记奠定了基础。笔者提出整合立法的思想:删除相关法律与《物权法》相冲突或者非必要内容,对保留内容加以整合,补充新内容,由国务院制定颁布《不动产登记条例》,明确规定统一登记的不动产物权范围,建立规范的统一登记程序, 建立统一的不动产登记簿,制作统一的不动产权利证书,使用统一的电子登记表格。

3.引入公证风险共担

不动产登记主要目的之一是公示,以保障交易的安全,但是由于这种权利外表和权利标的物的分离,易导致形式上的权利和权利的真实情况不一致。为避免这种状况,学者建议将我国的公证部门与不动产登记的职责进行衔接,让公证审查成为不动产登记的法定前置程序,以减轻登记机关的负担和风险。通过公证机制的引入,由公证机关通过对合同、遗嘱等引起不动产物权变动的民事法律关系和其他原因行为的确认,完成对不动产物权登记前的实质性审查。公证是德国、法国、瑞士等国进行不动产物权变动登记之前必须经过的一个前置性程序,我国台湾地区在相关法律中也新增加了不动产物权登记前的法定公证制度。建立不动产登记前的法定公证制度,一方面可使登记机构摆脱对不动产登记的审查风险,另一方面登记机构可以依据经过充分法律审查的公证书迅速快捷地完成登记工作,从而确保登记的准确与高效。

4.设立赔偿基金

对登记瑕疵情况下的责任划分与损害赔偿作出完整规定,是不动产登记瑕疵法律救济制度构建的主要环节。从国外经验来看,许多国家及地区立法均对责任划分问题作了相应规定,并设有专门的赔偿基金,以弥补公信力制度可能造成的对真正权利人利益的损害。各国及地区对于赔偿金的设立及来源筹集各有不同。我国台湾地区规定登记机关所收登记费,应提存10%作为基金储备,专备损害赔偿之用。德国是由政府出资设有专门的损害赔偿基金。澳大利亚昆士兰州是从每笔登记费中提取2%注入登记赔偿基金。日本对登记瑕疵的损害赔偿,则采取登记官个人赔偿机制。有学者建议,我国可以尝试由国家定期拨出一部分款项作为赔偿的专项基金,登记机关再从登记费中提取一定比例予以补贴。若出现登记瑕疵,应先从专门的赔偿基金中拨付赔偿,再向过错人进行追偿。还有学者建议参照美国的做法,引入保险机制分散风险,即由登记机构提取专项赔偿基金的一部分向保险公司投保责任险, 在因错误登记引起赔偿时,可由受害人直接向保险公司申领赔偿金。

5.建立公开有偿的查询制度

不动产登记制度缺陷 篇8

关键词：不动产统一登记；衍生价值；完善

2015年3月1日《不动产登记暂行条例》实施，引发了社会的广泛关注和讨论，笔者透过该条例对我国的不动产统一登记制度提出了自己的看法。

一、不动产统一登记制度的相关背景

《物权法》明确规定，国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。但由于后续没有更细致具体的措施的制定，该基础性条文并没有得到落实而被搁置。

2013年3月，在十二届全国人大一次会议上国务委员兼国务院秘书长马凯作了关于国务院机构改革和职能转变方案的说明，提出要加强基础性制度建设，建立不动产统一登记制度，以更好地落实物权法规定，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权。2013年11月，中国国务院常务会议决定由国土资源部负责指导监督全国不动产统一登记职责。在此基础上，中央经过多次商讨和征求社会意见，出台了《不动产登记暂行条例》，我国的不动产统一登记制度正式进入法律实施阶段。

二、我国不动产统一登记制度的落实意义重大

我国建立不动产统一登记制度的主要目的是为进一步完善我国的社会主义市场经济奠定相关法律基础，保护公民个人财产，维护市场交易安全。

我国实行社会主义市场经济，要发挥市场在资源配置中的基础性作用，必须对财产有清晰明确的权属确认和认证，为全国统一的不动产交易市场的形成构建明晰的产权基础。当前不动产产权性质繁多，既包括商品房、房改房等城市国有用地产权，同时又包含宅基地和自留地、自留山、小产权房等農村集体用地及产权，管理部门和登记制度复杂冗繁。这给我国的不动产交易带来了很大的困难，也增加了市场交易的成本和交易风险，这不利于市场经济的健康发展。

由于我国的不动产登记部门、登记方法以及登记技术不统一，容易导致不动产登记的重叠和漏登以及农林用地、农牧用地及林牧用地之间权属界线、权利归属不明确和不清晰，权利主体、权利内容、权利状态不统一和冲突，容易引发各方面的很多矛盾纠纷。通过实行统一的不动产登记制度，采取统一的标准和格式，可以进一步明确产权的归属，权利的内容得到更加明确清晰的记载和确认，避免了产权的重叠和冲突，提高了产权的登记质量，增加了不动产权的公信力，从而有利于更好地维护市场交易安全。

随着《不动产登记暂行条例》的出台以及后续相关具体规定的跟进，可以使国家对不动产进行一次排查和摸底，了解我国土地和房产的数量。为我国房地产相关调控措施的出台提供依据。由于我国经济增长速度的放缓，宏观经济的发展面临“新常态”，这直接会对房地产市场产生影响和冲击，市场供求出现波动。中央政府可以根据通过不动产登记制度了解市场实际情况，出台控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓，防止过度投资，调整投资的方向和力度，减少泡沫经济，从而促进我国的房地产市场稳定健康发展，维护国民经济发展的稳定。

同时，此次不动产统一等级制度的施行，由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，力求做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。行业管理和不动产交易监管等职责继续由相关部门承担。各地在中央统一监督指导下，结合本地实际，将不动产登记职责统一到一个部门。这有利于转变政府职能，减少行政审批的程序和步骤，节约成本，提高政府机构的办事效率和水平，更加便民利民。

三、我国不动产统一制度的衍生价值

我国不动产统一登记制度的施行，也产生了一些衍生价值。例如，不动产统一登级制度对于反腐败工作会起到一定的帮助作用。可以借此摸清官员的房产数量，少数腐败官员利用不动产洗钱或者安置非法财产就变得很难，使“房叔”、“房姐”无处可逃，对腐败分子是一种极大的威慑。

不动产统一制度的实施，也为我国房产税的征收奠定了制度基础。开征房产税对于稳定房价，减少投资有一定的推动作用。建立不动产统一登记制度，有助于推动全国房产的住房信息联网，能避免一人在不同城市拥有多套房屋避税的情况，为房产税的全面征收提供了条件。这会使得不动产投机者以及多套房产的拥有者因负担加重而大量抛售房产，从而增加市场的不动产存量。同时，也会增加政府的财税收入。同时我们应该认识到房产税的征收也会导致房屋租赁价格的提高，增加普通百姓的负担，所以应该区别对待。例如，对于拥有一套住房的居民可以不收或者少收房产税，对于多套房产拥有者则提高税率。

四、不动产统一登记制度的不足及完善

不动产统一登记制度虽然对于转变政府职能，提高效率，保护民众合法财产，发挥市场在资源配置中的基础性作用，完善我国的不动产市场等方面发挥着极其重要的作用，但在实际操作中也存在着诸多的不足。

例如，对于多套房产拥有者利用虚假身份登记或者将房产登记在他人名下等情况并未给出应对措施。由于房产信息也属于个人隐私，新出台的《不动产登记暂行条例》对于保护个人相关信息以及非法造成他人不动产信息泄露后的法律责任承担问题并没有作出具体细致的规定，没有具体量化标准，可操作性不强。