房屋租赁市场研究报告（通用8篇）
一
项目申报单位情况 莆田市久山脚手架有限公司等三十多家公司是依法成立的独立法人实体，公司严格执行莆田市政府确立的投资方向、投资重点和投资项目，在市政府授权下实施区域综合开发，作为重大建设项目决策中必不可少的一个重要环节。
二、拟建项目规划情况(一)内容概要 1.项目建设内容及规模
该项目占地150亩，营业用房及其他配套用房建筑面积20000m2，内设办公用房、仓储场地、租赁洽谈中心、安全卫生保卫处、物流配送中心、后勤运输服务中心等设施。该租赁市场规模为：钢管租赁企业30多家，预估钢管储备量约10万吨。其中各类企业投资额见下表。2.总投资及资金来源
该项目选址于莆田市北高镇 工业区。该位置场地宽阔，工程地质条件满足钢管租赁及流通周转要求；场址边有涵港大道、黄北通道、城港大道笏石支线等主干线通过，交通十分便利，便于蔬菜集散。4.建设进度
项目建设周期短，建设进度预计为半年。5.环境保护
项目污染源主要是生活污水。生活污水经化粪池沉淀后排入当地城镇排水管网，符合国家排放要求。生活垃圾由垃圾中转站定时处理。6.经济、社会效益
项目建成后，年营业收入为5000万元，年总成本为50000万元，项目单位可获得利税为4000万元，税后利润3800万元。
该项目建成运营，有利于实现生产与市场的有效对接，减少流通环节，提高流通效率，规范流通秩序，保证工程建设的质量；有利于促进规模经营，加快形成大市场、大流通的格局，必将推动当地建筑业结构调整和建设项目产业化的进程，对繁荣莆田经济有着至关重要的作用；有利于吸纳农村富余劳动力，增加就业600人，增加收入1000万元。
（三）项目建设背景及必要性
1、项目建设背景
莆田市位于福建省中部，是海峡西岸重的经济带。为充分发挥莆田市作为区域性中心城市的辐射带动作用，面对加入海西建设的新形势，按照我国建筑业产业化要求和福建省加强建设工程服务配套企业的建设要求。
2、项目建设的必要性
（1）加强租赁市场建设是我国建筑业迈向现代化措施之一；（2）加快租赁市场市场建设是促进地方经济发展的重要步伐；（3）项目的实施促进了当地租赁产业化经营（4）市场的建设提供了就业机会，促进了社会稳定
综上所述，租赁市场对促进地方经济发展，增加收入，扩大就业，提高城乡居民的消费质量，都具有十分重要的意义。
三、资源利用和能源耗用分析
（一）资源利用
1、资源条件
2、资源利用
该项目为市场建设，主要利用的是土地资源和建筑材料。莆田市的资源条件完全可以满足项目的建设需要。
四、项目建设方案
（一）项目构成本项目主要办公用房、仓储场地、租赁洽谈中心、安全卫生保卫处、物流配送中心、后勤运输服务中心
五、生态环境影响分析
（一）建设地点环境现状
该项目选址于**市**路以西。该场址地势平坦、交通便利，环境质量现状良好，适合本项目的建设。
（二）主要污染源
1、施工期
本项目为市场土建工程建设，在建设期主要污染源为挖掘机、砼搅拌机、振捣棒及运输车辆等施工过程中产生的非稳态噪声，土方开挖的废土、施工工人的生活废水和水泥、沙石等建筑材料在运输、装卸及土方运输过程中产生的扬尘。
2、运营期
主要污染源为雨污水。
（三）环境影响评价
本项目实施后，对项目及周围环境不会产生污染。项目产生的废水、废渣、噪声均可以得到有效的控制和治理，并且可以做到国家规定的排放标准达标排放。
六、效益评价
（一）基本数据 ⒈项目寿命期
本项目寿命期按25年计算，其中建设期1年，生产经营期24年。⒉经营、销售收入 本项目收入主要有： a.钢管租赁收入； b.运输服务中心车辆租赁收入； ⒊总成本费用估算 ⑴原材料、燃料、动力费
该项目费用主要是钢管采购材料费用，根据各种原料的年耗量及建设期末单价计算。动力及公用工程根据估算的年耗量及建设期末价格计算。⑵工资及福利费
项目定员600人，月工资及福利费1200元，年工资及福利费为1000万元。⒋税金
⑴销售税金及附加 本项目需缴纳营业税等为营业收入的4%。销售税金及附加共计160万元。
（二）社会效益
租凭市场流通关系到莆田经济发展的全局和社会的安定，通过该市场的建设，发挥该市场的龙头作用，使该市场成为项目当地乃莆田周边地区建筑租赁聚集和辐射中心，对发展农村经济，增加农民收入，开拓市场，拉动国民经济发展，提高产业化经营水平，都具有十分重要的意义。
（四）结论
通过对项目的工程、技术、经济分析论证，该项目市场前景广阔，投资风险小；工程经济合理，技术适用成熟；经济效益良好,年利润2800万元,年利税160万元，全部投资财务内部收益率篇二：十三五重点项目-经营性租赁项目资金申请报告 十三五重点项目-经营性租赁项目资金
申请报告
资金申请报告是项目投资者为获得政府专项资金支持而出具的一种报告。政府资金支持包括投资无偿补助、奖励、转贷和贷款贴息等方式，政府只审批资金申请报告。一般需要委托具有工程咨询资格的单位编写资金申请报告。
政府资金支持包括投资无偿补助、奖励、转贷和贷款贴息等方式，政府只审批资金申请报告，决定是否给予资金扶持。其具体的审批权限和利用方式如下：(1)政府投资补助的项目的资金申请报告
（a）能够推进科技进步和高新技术产业化，及对经济结构调整有重要带动和引导作用的产业化项目；
（b）农业综合开发资助农业发展的项目；
（c）科技型创业投资项目；
（d）政府支持的中小企业创业投资项目；
（e）政府鼓励的风险投资项目；
（f）具有经营性质的科研开发项目；
（g）国家鼓励发展的能源交通、农林水利、市政工程等公益性和公共基础设施投资项目；
（h）保护和改善生态环境的投资项目；
（i）促进欠发达地区的经济和社会发展的投资项目；（g）符合国家有关规定的其他项目。
(2)政府财政贴息资金的项目的资金申请报告
财政贴息资金重点用于市场不能有效配置资源、需要政府支持的经济和社会领域，主要包括：（a）公益性和公共基础设施投资项目；
（b）保护和改善生态环境的投资项目；
（c）促进欠发达地区的经济和社会发展的投资项目；（d）推进科技进步和高新技术产业化的投资项目；
（e）符合国家有关规定的其他项目。
部分部委资金
关联报告：
经营性租赁项目建议书
经营性租赁项目申请报告
经营性租赁项目可行性研究报告 经营性租赁节能评估报告 经营性租赁市场研究报告
经营性租赁商业计划书
经营性租赁投资价值分析报告
经营性租赁投资风险分析报告
经营性租赁行业发展预测分析报告
资金申请报告编制大纲
第一章 经营性租赁项目概况 1.1经营性租赁项目概况 1.1.1经营性租赁项目名称 1.1.2建设性质
1.1.3经营性租赁项目承办单位 1.1.4经营性租赁项目负责人 1.1.5经营性租赁项目建设地点 1.1.6经营性租赁项目目标及主要建设内容 1.1.7投资估算和资金筹措
1.2.8经营性租赁项目财务和经济评论篇三：租赁摊位申请书
租赁摊位申请书
本人_______________身份证号__________________________ 电话____________ 现申请____________________市场___________________摊位 本人保证提交材料的真实性，并承诺将认真阅读招租说明，了解相关内容，遵守规定程序，否则愿意承担相应责任。申请人：
年 月 日
租赁店铺申请书
本人_______________身份证号__________________________ 电话____________ 现申请____________________市场___________________店铺
本人保证提交材料的真实性，并承诺将认真阅读招租说明，了解相关内容，遵守规定程序，否则愿意承担相应责任。
申请人：
年 月 日
租赁排挡申请书
本人_______________身份证号__________________________ 电话____________ 现申请客家美食一条街排挡，本人保证提交材料的真实性，并承诺将认真阅读招租说明，了解相关内容，遵守规定程序，否则愿意承担相应责任。
申请人： 年 月 日篇四：租赁报刊的申请报告
租赁报刊亭的申请报告
尊敬的市领导：
本人拟租山东路文化局旁报刊亭或山东路菜市场旁报刊厅，用途为出售杂志、书刊、饮料、副食。拟租方案：
一、租期10年，租金共计6万元。
二、每月租金1000元。
本人租赁后，本着为服务广大市民的决心，诚信经营，请领导批准为谢！
申请人：李建玉
电话：*** 2012年7月26日篇五：“十三五”重点项目-融资租赁项目申请报告 “十三五”重点项目-融资租赁项
目申请报告
编制单位：
根据国家发改委规定，凡是被纳入《政府核准的投资项目目录》项目投资申报时必须编写项目申请报告。项目申请报告是针对企业固定资产投资核准制而规定的一个文体，拟建项目从规划布局、资源利用、征地移民、生态环境、经济和社会影响等方面进行综合论证，为政府审批部门对企业投资项目进行核准提供依据。
项目申请报告主要内容包括：申报单位及项目概况；战略规划、产业政策及行业准入；项目选址及土地利用；资源开发及综合利用；征地拆迁及移民安置；环境和生态影响分析；经济影响分析；社会影响分析。
编写项目申请报告流程：我们将根据不同的行业、专业、地区对项目申请报告的不同要求，编写符合要求的的项目申请报告。首先确
1.1 房屋租赁市场是未来我国房地产市场发展的关键
任何一个健康完整的住房市场, 都应该由买卖和租赁两个大部分组成, 如果缺少租赁市场的支持, 必然导致市场仅由消费性置业单独支撑, 对房地产市场会形成不安定因素, 最终对住房市场产生破坏性伤害。大力发展房屋租赁市场, 是满足房地产市场有效需求, 提高人民群众生活居住水平的必然选择。房地产租赁市场的需求上升后, 整个房地产市场就会在市场机制这只看不见的手的作用下, 自动产生房地产存量市场进而是增量市场以致土地市场的均衡, 最终提高存量房的供给。因此, 搞活房地产租赁市场是促进房地产市场持续发展的关键。
1.2 租房是解决居民住房问题的第二途径
目前, 我国各大城市的租赁户所占的比例一般只有18%—25%。可是总体来说, 当前我国居民的平均生活水平还不是很高, 许多家庭没有能力购买住房。而且各大城市流动人口的居住方式欠稳定且带有临时性质, 就成为一个地区房屋租赁市场的主要需求者。我国加入WTO以后, 来自境外的流动人口大幅度增多, 增加了对高档次租赁性住宅的需求。针对境外流动人口的新兴房屋租赁业务为我国房屋租赁市场注入了新鲜血液。由此可见, 随着城镇流动人口的不断增加, 在加上本地区部分居民对租房的需求, 租房俨然已经成为居民解决住房问题不可缺少的方式之一。
1.3 房屋租赁作为新型投资方式受到投资者的青睐
随着我国加入WTO, 海外房地产商特别是欧美发达国家的房地产投资企业逐渐进入我国房地产业领域, 他们一般看好写字楼、酒店以及服务式公寓这些比较稳定的投资项目。国内开发商也开始注意到房屋租赁市场的巨大潜力, 在开发商品房时, 专门开发租赁楼盘, 如白领单身公寓, 酒店式租赁公寓, 或是专为学生提供的学生公寓来满足不同群体的租赁需求。除了开发商, 对于有资金结余的小型投资者, 他们也开始选择先买房然后出租这种较为稳定的方式来获得利益。从目前的房屋租赁市场发展的总趋势来看, 买房出租, 以租养房, 待机出售已经成为一种新型的投资方式受到投资者的青睐。
2 房屋租赁市场发展存在的问题分析
2.1 房屋租赁市场管理体制不健全、管理方法落后
房屋租赁管理不仅是一个简单的租赁市场管理, 而是一项复杂的社会系统工程。就当前的房屋租赁管理体制而言, 各行政管理部门在相关法律、法规、规章的基础上各自为政, 不同的部门针对同一房屋租赁市场都有属于自己的一套管理方法, 导致房屋租赁市场管理混乱, 没有一个统一而健全的管理体制。从管理方法上看, 房屋租赁管理长期依靠管理人员逐户清查、督促或群众举报查办的办法, 管理效率较低且主动性较差, 而且备案率低下, 对登记备案后的后续跟踪管理更是缺乏。
2.2 房屋租赁市场上存在着普遍的诚信问题
传统中介在房屋租赁市场的重要性是毋庸置疑的, 因为房屋租赁市场还很薄弱, 信息不完全, 房屋的出租人和承租人必须通过中介来达成交易。可是各大城市从事房屋租赁业务的中介机构, 数量庞大却没有形成规模, 使得信息有限、陈旧、虚假、不可靠。诚信是中介一个十分大的问题。无论是传统中介, 还是“房屋银行”或是通过网络从事房屋租赁业务都存在十分严重的诚信问题。发布虚假广告, 对消费者收取不合理费用, 携保证金和租金潜逃现象屡屡发生。
2.3 从事房屋租赁业务的服务人员素质偏低
因为房屋租赁中介服务业发展没有多长时间, 从业人员资格认证制度还没有完整的建立起来, 许多从事房屋租赁业务的人员都没有专门的上岗证, 或是没有任何房地产中介的相关工作经验。即使有上岗证, 在普遍缺乏诚信的市场环境下, 他们过分地追求商业利益, 不讲诚信, 欺骗出租人或承租人的事件时有发生。而且, 由于从业人员很难提供像法律咨询、评估、与银行签订收付租金的协议等等多样化的服务。
2.4 房屋租赁业务提供的服务较为简单
目前的中介服务只停留于居间介绍、撮合交易的层次, 租赁房屋的维修保养、税收缴纳等后续服务, 中介公司一概不管。出租人希望中介可以提供更多更全面的服务, 例如, 随着租赁期限的结束继续为出租人寻找新的租客;根据不同租客的需要提醒出租人配备什么样的家具设备;帮助出租人与银行接洽办理房屋水电煤物业费的结算、租赁税的缴纳。很多人拥有多套住房或者一段时间内住房空置, 而不选择出租就是因为缺少可以提供全方位服务的中介机构。
3 完善租赁方式的若干建议
目前, 以上海降低税率促进市场的“上房置换模式”、贵州房屋使用权货币化的“房屋租赁”模式、深圳租赁所与派出所、物业管理公司“三位一体”、“房户合一”的部门协作模式为代表, 我国房屋租赁市场在完善租赁方式方面取得了探索性的经验。其它城市都在争相效仿。但是, 我国的房屋租赁方式仍然存在许多不足, 需要进一步的改进。本文对改善我国房屋租赁市场所提出的若干建议。
3.1 充分利用高新科技提供更专业的服务
(1) 全面启用地理信息系统 (Geographic Information System, 缩写GIS) 。
基于GIS的房屋租赁系统将当前传统的手工业或计算机房屋租赁系统与GIS技术结合起来, 在房屋租赁业务的管理中, 开发出适合租赁行业的GIS信息系统, 使客户能更方便地获得有关房屋位置及周边交通的信息, 便于房屋租赁业务操作。该系统的主要功能结构如下图所示, 整个租赁系统形成一个自上而下的树型结构, 其中, 租赁管理、用户管理、数据查询是系统的三大环节。
使用了GIS技术, 房屋租赁中介在向承租人介绍出租房的时候可以在门店内的计算机上向其介绍满足要求的房屋, 承租人可以从中挑选出更为适合自己的房屋, 还可以通过网络搜索到房屋的具体位置、周边的标志性建筑以及详细的公车路线和驾驶路线。
(2) 利用计算机软件实现全景看房。
网上租房网站可以通过将房屋的实景照片进行加工制作成可在网络上用360度视角方便浏览的全景图, 从而让有意租房的网民可先在互联网上实景看房并进行筛选。想要通过网络出租房子的网民也可以通过上传房子的实景照片或是DV片段来介绍自己想要出租的房子。不仅是网站, 就连中介公司也可以使用这种方法来向客户介绍房源。一方面, 客户既可以节约看房的时间和精力, 也可以节省一笔看房费;另一方面, 房屋租赁中介也可以通过使用高科技产品提高企业的竞争力, 实现客户和企业的“双赢”。利用计算机相关软件进行全景看房最重要的前提条件是这种创新必须建立在诚信的基础上, 出租人或是房屋租赁中介提供的房屋资料必须真实可靠。
3.2 健全相关法律法规规范中介行为
(1) 全面实行银行代收租金。
我国房屋租赁中介骗取租金保证金的不规范行为严重损害了出租人以及承租人的利益, 解决这个问题的办法就是尽可能地不让租赁中介直接处理租金、保证金。通过银行代收代付租金可以大大减少租赁中介骗取租金的违法行为。北京国土资源和房屋管理局就针对房屋租赁中介的不规范行为提出在全北京范围内实行银行代收、付租金的办法, 从而使得出租人和承租人的利益都得到法律保障。可是办法并没有在全国范围内得到普及, 各城市应该引起高度重视, 采取相同措施, 从而规范房屋租赁中介的行为。
(2) 制定专门法律法规规范中介行为。
我国房屋租赁中介数量多却没有形成规模, 而且大多中介经营不规范。出台有关查处房屋中介不规范经营行为的相关法律法规是当务之急。通过法律法规和实施条例的制定, 适当提高中介行业的准入门槛、明确提出房屋租赁中介的经营标准、操作程序和行为规则等, 从而为政府各部门规范房屋租赁中介行为提供法律准绳。适合房屋租赁市场的法律法规要详细说明中介机构要具备什么样的条件才可以从事房屋租赁的中介业务。而且, 房屋租赁业务涉及房地产行政主管部门、工商部门、财税部门、城管部门、公安局和法院等。希望通过各个部门的通力合作、严格执法, 逐步完善房屋租赁方式促进房屋租赁市场的健康发展。
(3) 对房屋租赁中介进行等级评估, 加强行业诚信。
在行业监管方面, 应该加大行业协会内部自行管理的力度。政府部门要将相关行业管理职能转移给行业协会, 让房屋租赁市场的中介行业实现内部自治。行业协会在政府部门的监督下将具有合法资格的房屋租赁中介机构, 根据他们的信誉度、经营规模等真实数据按一定的等级标准进行评估、分级, 然后公布于众, 并且定期抽查更新信息。在行业协会和各中介机构的合作下, 建立地区性甚至全国性的中介机构信用档案, 全面提高整个中介行业的诚信。
(4) 加强岗位培训, 建立高素质的行业人才队伍。
房屋租赁业务工作涉及面广, 具有综合性、广泛性的特点, 是多学科知识的综合能力体现。因此, 从事房屋租赁业务的人员不仅要精通房地产租赁的相关业务, 还要掌握现代化信息设备的操作技巧, 同时还要具备公关能力和敬业精神。日益发展的房屋租赁市场对从业人员的要求越来越高, 制定严格的认证制度, 加强员工的岗位培训, 提高从业人员各方面的素质, 从而逐步抬升行业的整体从业水平。
摘要：房屋租赁市场是房地产市场的重要组成部分, 发展房屋租赁市场对健全房地产市场体系是十分重要的。完善租赁方式对促进租赁市场的发展关系重大。不论是传统的租赁方式——中介, 还是新兴的租赁方式——网上租房、“房屋银行”, 都存在着一些不足, 需要通过政府、行业协会、中介机构、从业人员的通力合作才能使房屋租赁市场得到更好的发展。
关键词：房屋租赁市场,租赁方式,中介
参考文献
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关键词：房屋交易；典型问题；解决办法
中图分类号：DF5
文献标志码：A
文章编号：1008—5831(2008)06—0108—05
为了规范商品房屋交易市场，明确商品房出卖人(房地产开发商)与商品房买受人和商品房按揭银行之间的权利、义务关系，保证商品房屋交易市场健康、可持续发展，国家制定了相关的法律、法规、规章，最高人民法院也制定了相关的司法解释来进行调整。但由于商品房屋交易市场发展迅猛以及受利益驱动的影响，商品房屋交易市场中仍然存在着许多不规范的现象，商品房出卖人与商品房买受人和商品房按揭银行间的矛盾也日益突出。笔者对商品房屋交易市场中存在的一些较为普遍、典型的问题和出现的新情况进行了研究，并提出了解决办法。这对保护商品房屋交易主体的合法权益，促进商品房屋交易市场健康、可持续发展，具有积极的现实和可操作意义。
一、房屋未经竣工验收不得交付使用
在商品房屋交易市场中，普遍存在房地产企业将未经房地产开发项目竣工验收或验收不合格的房屋交付使用的现象，具体表现在：第一，将房地产开发项目未竣工的房屋交付使用；第二，将虽已竣工但未经竣工验收的房屋交付使用；第三，将已经竣工验收但竣工验收不合格的房屋交付使用；第四，将房地产开发项目的阶段性单项工程质量验收(如土建验收、房屋主体结构验收等)视为房地产开发项目的竣工验收而将房屋交付使用；第五，房屋交付使用一段时间后才进行竣工验收。
将未经房地产开发项目竣工验收或虽经竣工验收但竣工验收不合格的房屋交付使用，违反了国家法律、行政法规的强制性规定，其社会危害性在于：侵犯了房地产开发经营市场的管理关系；扰乱了商品房屋交易市场秩序；不利于住户的人身和财产安全；因商品房屋买受人无法办理房屋权属证书而埋下社会不安定因素，甚至产生治安或者其他恶性案件。
依据《中华人民共和国房地产管理办法》第26条第2款、《城市房地产开发管理暂行办法》第16条、《中华人民共和国建筑法》第6条第2款、《城市房地产开发经营管理条例》第17条、《建设工程质量管理条例》第16条第1、3款、《中华人民共和国合同法》第279条第2款、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第3、4、9条规定：县级以上地方人民政府建设行政主管部门为房地产行政主管部门；房屋交付使用的法定前提条件是房地产项目通过竣工验收合格；验收范围包括工程质量、规划、消防、人防等方面；验收工作由建设单位负责组织设计、施工、工程监理等有关单位进行；验收的监督管理工作由工程所在地县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责，并由其委托工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督；建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门委托的工程质量监督机构备案。房地产开发项目竣工验收的目的是为了保证房屋的整体质量和房屋其他安全防范设施设备符合法定要求，以保障住户的人身安全和财产安全。因此，房屋交付使用必须严格依法进行竣工验收，凡未经竣工验收或者竣工验收不合格的房屋不得交付使用。
这里需要特别强调和说明三个问题。第一，工程竣工后必须进行竣工验收，竣工验收应当按照法定的要求和程序进行。竣工验收指的是施工工程完工后，施工方将工程交给建设方的交工验收，换个角度说，即发包方对承包方完成的工程按照约定或法定的标准进行检验、接收。竣工验收的依据主要包括：施工图纸和说明书、国家颁布的施工验收规范和质量检验标准。竣工验收由建设方(即发包方)组织设计、勘察、工程监理、施工等有关单位进行。施工方(即承包方)应当提供竣工验收技术资料和工程竣工结算，建设方应负责审查竣工现场，做到工完场清。验收合格后，建设方应当接收该建设工程，按照合同约定给付工程款，并且应当自工程竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门委托的工程质量监督机构备案。第二，《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》与《城市房地产开发经营管理条例》规定的竣工验收范围有所不同。《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》规定的竣工验收仅指建筑工程的施工质量验收；《城市房地产开发经营管理条例》规定的竣工验收，不仅包括建筑工程的施工质量验收，还包括规划、消防、人防等涉及公共安全的验收；住宅小区等群体房地产开发项目的综合验收还包括拆迁安置方案的落实情况和物业管理的落实情况。商品房买卖合同纠纷案件中涉及到房屋交付条件该怎么处理?笔者认为，如果合同特别约定房屋交付条件，只要该约定为合同当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，则应以当事人的约定为依据；如果合同中未约定房屋的交付条件，应以《城市房地产开发经营管理条例》规定的竣工验收合格作为商品房的交付使用条件。第三，依据2000年1月30日起施行的国务院《建设工程质量管理条例》规定，竣工验收由原为建设行政主管部门进行的行政行为改变为建设方组织设计、勘察、工程监理、施工等有关单位进行的企业行为，并实行竣工验收合格建设方向建设行政主管部门备案的制度。因此，在房屋交付使用时是否已经验收合格，原则上由建设、勘察、设计、监理等单位共同出具验收合格报告书或意见书即可，并不必须以建设行政主管部门出具验收合格文件为依据。
二、商品房预售合同签订后预购人可以拒绝接受预购房屋
商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给预购人，由预购人支付定金或房价款的行为。商品房预售，房地产开发经营企业应当与预购人签订商品房预售合同。预售人(房地产开发经营企业)应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。房地产开发经营企业进行商品房预售所得的款项必须用于有关的工程建设。
在商品房预售中有一个较为普遍的现象，即房地产开发经营企业与预购人签订了商品房预售合同，预购人也向预售人支付了定金和部分房价款，但预购人却无意再购买预购房。预购人是否可以不再购买并拒绝接受预购的商品房，关于这个问题；《城市商品房预购管理办法》以及其他法律、行政法规有关商品房预售的规定中尚无规定。笔者认为，从《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》以及道义上讲，预购人可以不再购买并拒绝接受预购的商品房，但应按商品房预售合同的约定承担
相应的违约责任。
从合同性质上讲，商品房预售合同并非正式的房屋买卖合同。房地产开发经营企业作为预售人和预购人在商品房预售合同中约定的权利义务，只是预售(购)商品房的意思表示，而非正式购买的意思表示。预购人正式购买，即办理房屋所有权登记手续时，应与房地产开发经营企业签订正式的房屋买卖合同，并以此作为登记合同。因此，预售合同不能作为正式房屋买卖合同来对待。
从物权理论上讲，土地使用权和房屋所有权属于不动产登记物权。不动产登记物权的设立、变更、终止以向国家行政主管机关登记作为社会公示的方法，未予登记其设立、变更、终止不产生法律效力。因此，即使签订了房屋买卖合同，只要未办理登记手续，该房屋的所有权仍归原所有人，房屋预购人可以拒绝接受预售合同约定的应由自己购买的房屋。
从道义上讲，房屋买卖属于高额消费，预购人购买房屋也许会倾其平生积蓄，并且也是预购人一生中的大事。预购人在决定预购，签订预售合同时，往往因为不熟悉房屋买卖市场情况、购房缺乏经验等因素，难免会出现考虑不周的情况。因此，从这个角度上讲，预购人不再购买并拒绝接受预购房屋也情有可原。
如前所述，土地使用权和房屋所有权属于不动产登记物权，预购人拒绝接受预售合同中约定的房屋，不办理登记手续，该房屋所有权仍归原所有人所有。但由于房屋预售合同的签订致使合同当事人形成了一个债的法律关系，因此，如果预购人违反了预售合同中的约定义务，预售人可以债权人的身份要求预购人从合同之债的角度承担相应的违约责任，比如预购人支付了定金，预售人不予退还；预售合同中约定了违约金的，预购人应向预售人支付违约金，当然违约金过高的，预购人可向人民法院请求适当减少。
预购人可请求法院或仲裁机构确认预购合同无效或者撤销、解除预购合同，拒绝接受预购房屋的法定情形。依据《中华人民共和国合同法》第48、51、54条的规定：无权代理人与预购人签订房屋预售合同，且在获得预售房屋所有权人追认前，或者无权处分人与预购人签订房屋预售合同，且在无权处分人未获得该预售房屋所有权或获得该预售房屋所有权人追认前，以及预购人因重大误解或者显失公平与房屋预售人签订房屋预售合同的，预购人可依法行使撤销权或者可撤销权，撤销房屋预售合同，拒绝接受预购房屋。此外，还可依据《中华人民共和国合同法》第52条的规定，确认房屋预售合同无效，拒绝接受预购房屋。
依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8、9条规定：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人或者出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，以及出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或提供虚假商品房预售许可证明，或者故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，或者故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或为拆迁补偿安置房屋的事实，房屋买受人可以请求人民法院或仲裁机构确认合同无效或者撤销合同、解除合同，并可以请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
此外，该《解释》第10、15条分别规定“买受人以出卖人与第三人订立恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持”。“根据《合同法》第94条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。
三、商品房交付使用后买受人可以退房
商品房交付使用后，甚至买受人办理了土地使用权和房屋所有权变更登记手续，买受人是否可以退房，这是买受人普遍关心的问题。笔者认为，依据现行有关法律、行政法规和司法解释的规定，买受人可以退房。
《中华人民共和国消费者权益保护法》第2条规定：“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。”商品房属于商品，购买人是消费者，因此，商品房的买卖可适用《中华人民共和国消费者权益保护法》，依照《中华人民共和国消费者保护法》保护购买人的合法权益。该法第40、44条分别规定：经营者向消费者提供的商品有瑕疵，经营者应当承担法律责任；经营者提供商品或者服务，造成消费者财产损害的，应当按照消费者的要求，以修理、重作、更换、退货、补足商品数量、退还货款和服务费用或者赔偿损失等方式承担民事责任。消费者与经营者另有约定的，按照约定履行。据此，房地产开发经营企业提供的商品房质量或数量(面积)有瑕疵，买受人可依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第40条追究其法律责任，承担民事法律责任的方式依据该法第44条规定可采用：退房、维修、补充面积或退还不足面积部分房款、赔偿损失、赔礼道歉。
《中华人民共和国合同法》第107、148条分别规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的，买受人可以拒绝接受标的物或解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。”根据上述法律规定，房地产开发经营企业提供的房屋质量不符合合同要求，致使合同目的不能实现，房屋买受人可以解除合同，退还房屋。
1998年7月20日国务院发布的《城市房地产开发经营管理条例》第32条对退房问题还作出了专门性的规定：商品房交付使用后，买受人认为房屋主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验，经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人可以退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。这一规定符合《中华人民共和国消费者权益保护法》有关经营者提供瑕疵商品应承担民事责任的规定，同时也符合《中华人民共和国合同法》有关当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定应当承担违约责任的规定。
商品房买受人可请求法院或仲裁机构确认房屋买卖合同无效或者撤销、解除房屋买卖合同，退还房屋。前述《中华人民共和国合同法》第48、51、52、54条的规定可以适用于商品房屋交付使用后，即商品房买受人可依据以上法律规定请求法院或仲裁机构确认房屋买卖合同无效或者撤销房屋买卖合同，退还房屋。
依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同
纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12、13条规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验属不合格，或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用，商品房买受人可请求法院或者仲裁机构解除合同，退还房屋，造成买受人损失的应赔偿损失。
该《解释》第14条还规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不符，合同有约定的，按照合同约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值在3％以内(含3％)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内(含3％)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内(含3％)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
四、商品房买卖不能破除原租赁关系
房地产开发商将自己开发建设的房屋先租后卖的现象大量存在，由此而引起的房屋租赁纠纷也随之增多。诉至法院，新房主或不认可承租人与自己的租赁关系，或以承租人未与之签订租约，总之以房屋已经出卖，承租人与原房主的租赁关系与其无关。而请求法院判令承租人搬迁。这类纠纷怎么处理，笔者认为，在房屋租赁期间内的房屋买卖不能破除该房屋已经存在的租赁关系。承租人与新房主的租赁关系只是承租人与原房主租赁关系的转移、延续，应该受到法律的保护。
其民法学理论和法律依据有三。
第一，数物权上，先设物权效力优先理论。所谓物权是指对物直接管领并排除他人的干涉的权利，也即权利人直接行使于物上的权利。所有权、地役权、地上权、抵押权、租赁权等均为其组成部分。物权的特征之一就是具有优先行使性，即当同一物上设定有两个以上物权时，在先设定的物权可以排斥在后设定的物权，而独立发生效力。房屋租赁权是承租人通过租赁对承租房屋所享有的占有、使用的权利，是房屋所有权的行使必然派生出的他物权，它具有物权这一特征。所以，房屋租赁期内，房屋所有权因买卖而发生转移，该房已经存在的租赁关系仍然有效，新房主不得以所有权已转移而排斥承租人租赁权。因为按照这个理论，承租人的租赁权设定在先，新房主的所有权设定于后，租赁权的效力应该优先于所有权。法律赋予房屋租赁权这一特征，其目的在于维护住房的稳定性，而最终以维护市场经济所必需的正常的社会秩序。
第二，民事法律关系主体变更，权利、义务随之转移理论。民事法律关系是指由民法规范调整的、平等主体之间发生的、具有民事权利义务内容的具体社会关系。这种社会关系就是公民之间、法人之间、公民与法人之间的财产关系和人身关系在法律上的体现。财产所有权关系、租赁关系均为民事法律关系。民事法律关系主体是指参加具体的民事法律关系，享有民事权利，承担民事义务的人。一般来说，民事法律关系主体发生变更，新主体享有原主体享有的权利，但同时也应该履行原主体应该履行的义务。房屋所有权人发生变更，在法律上为民事法律关系主体的变更。因此，房屋租赁期内，房屋所有权人发生变更，新所有权人既享有原所有权人享有的权利——所有权中的收益权和处分权，但同时也应该履行原所有权人应该履行的义务——容许承租人占有、使用承租房屋。
第三，1998年《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》(试行)第119条第2款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”《中华人民共和国合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”
值得一提的是，解决这类纠纷时，如果承租人与原房主未签订租约，或者签有租约而未确定租期的，法院应该督促承租人与新房主签订租约，或者确定租期。
五、商品房按揭中的保险和可执行公证费用由银行承担
商品房按揭购房者向银行借款，银行通常设有四道贷款保障门槛：一是购房者购买的商品房抵押给银行作为借款担保；二是按照银行要求，购房者与保险公司订立保险合同，保险费由购房者缴付(按揭年限在16年至30年，保险费按购房总价款的0.6％收取，如一套价值107345元的房屋申请银行按揭，需交纳1288元保险费)，受益人为银行，如果购房者不能归还借款，保险公司予以赔付银行；三是按照银行要求购房者对提供给银行的抵押房屋进行可执行公证，公证费由购房者缴付(一套价值107345元的房屋需缴付公证费150元)，如果购房者不能归还借款，银行可直接向人民法院申请对购房者提供的抵押房屋进行强制执行；四是商品房开发商作为借款保证人，如果购房者不能归还借款，开发商承担连带责任保证，银行直接在开发商账上划款还贷。
抵押、保险、公证和保证对银行贷款的回归当然具有极大的保障作用，但银行的这种做法对借款人(购房者)有失公平，具有不合法性。据调查，购房者以购买的商品房为其借款提供抵押没有意见，但对银行要求借款人与保险公司订立保险合同缴付保险费和进行可执行公证交付公证费的意见颇大：第一，抵押和保证足以保证银行贷款风险为零，完全没有必要再搞保险和公证。据笔者了解，借款人不能归还借款时，银行便在保证人账上划款还贷(每位开发商应银行的要求，在该行设有保证金专用账户)，或者变卖抵押房屋还贷。至今还没有发生保险公司赔付的个例。保险与公证除了缴付保险、公证费外，形同虚设。第二，银行处于强势地位，保险和公证属于银行贷款强迫所为，不是借款人的真实意思表示。借款人为了购房迫于无奈而为之，不符合合同有效要件中的“意思表示真实”要件。第三，保险费和公证费由借款人缴付加大了购房者的购房成本，不符合中国长期倡导的厉行节约的精神。第四，保险和公证是银行为了自身利益、避免贷款风险而采取的措施，如此，银行就应当自己承担保险费和公证费。银行为了自己的利益，让借款人为其买单的做法，有违《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的公平原则，也侵犯了消费者依《中华人民共和国消费者权益保护法》享有的公平交易权。第五，银行指定保险公司和公证机关，侵犯了消费者依《中华人民共和国消费者权益保护法》享有的自主选择权。
由于银行强制借款人保险和公证并承担费用有失公平和具有不合法性，因此，保险和公证应予取消。如果银行为了避免贷款风险、保证贷款回归安全和自己的利益不受损失，需要保险和公证，那么，
保险费和公证费应由银行自己承担。
六、商品房屋按揭借款人未按期归还借款。银行无权在开发商账户划款还贷
当前商品房按揭贷款借款人未按期归还借款时，银行有一种普遍的做法是既不首先依法处理借款人向其提供的抵押物，也不向法院起诉保证人——房屋开发商，而是立即在房屋开发商账户上直接扣划账款以偿还商品房按揭贷款借款人未按期归还的借款。笔者认为，银行的这种做法不合法。
如前所述，银行向商品房买受人提供按揭贷款设有四道保障门槛，其中首要的一道是借款人(商品房买受人)以其购买的商品房向银行提供借款抵押担保
从民法理论上讲，借款人以其购买的商品房为其借款向银行提供抵押担保属于物的担保，房屋开发商为借款人向银行借款负连带责任保证属于人的担保，即债权式担保。物的担保由于有特定财产作为清偿债务的保证，对债权的实现较之人的担保更为可靠。在同一债权既有物的担保又有人的担保时，债权人应首先通过物的担保实现其债权，只有在物的担保不足以实现其债权时，才能通过人的担保实现其债权。
从法律依据上讲，《中华人民共和国担保法》第28条规定，“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任”。据此，对同一债权既有抵押物担保又有保证人担保的，债权清偿期限届满后，债权人应首先处分抵押物，从卖得价款中优先受偿；只有抵押物卖得的价款不足以清偿被担保的债权时，债权人才能就其余额请求保证人清偿。也就是说，债权人请求保证人代债务人清偿债务的前置条件是，债权人应首先处分抵押物从所卖价款中优先受偿，债权人在未或不处分抵押物之前，无权请求保证人代债务人清偿债务。如果债权人放弃抵押物，则保证人在债权人放弃抵押物范围内不承担保证责任。
《中华人民共和国物权法》第176条规定，“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权：第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债权人追偿”。该条与《担保法》第28条的区别在于：首先，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，前者规定了如果担保人与债权人约定了先就物的担保实现债权，或者先就人的担保实现债权的，债权人应当按照约定实现债权；而后者无此规定。其次，前者规定了先就物的担保实现债权，或者先就人的担保实现债权没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权，第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任；而后者关于“物的担保”没有区分“债务人自己提供物的担保”和“第三人为债务人提供物的担保”。因此，依据《中华人民共和国物权法》第176条规定，在先就物的担保实现债权，或者先就人的担保实现债权没有约定或者约定不明确的情况下，银行应当先就借款人(商品房买受人)提供的物的担保实现债权，即依法处置借款人向银行借款所提供的抵押担保物——借款人购买的商品房，而无权先从保证人房屋开发商账上直接划款还贷。
特别强调指出的是，即使借款抵押担保物处分后，贷款不能全部收回，银行也无权直接从保证人房屋开发商账上直接划款还贷，因为在保证合同关系中，保证合同债权人银行对保证合同债务人——保证人房屋开发商享有的是债权而不是物权，也就是说，保证合同债权人银行对保证合同债务人——保证人房屋开发商享有的是请求权而不是支配权。正确的做法应当是：保证合同债权人银行在保证期间内，可请求保证合同债务人——保证人房屋开发商代借款人(商品房买受人)清偿债务，房屋开发商不代为清偿时，银行可向法院起诉，无权从保证人房屋开发商账上直接扣款还贷。
佰客小组于2011年4月16日至2011年4月26日期间，对江西财经大学现代经济管理学院枫林园附近的自行车租赁做市场调查，现将调查汇总如下：
一．市场调查对象：本校区与附近的财大校区，以及周边学院的学生与老师。（选择这些对象，是为了保证租赁的信誉度，便于管理）
二．市场调查方式
1.市场调查问卷调查300份（参考附件1）
⑴不租的共计14份，主要原因是费力或者有自行车的人群；⑵想租的共计286份，没什么意见的由136份，租赁并提出建议的我150份，意见有以下几点：
① 价格：希望与其他同行业相同，最好是能便宜点
② 营业时间：6：00—23:00
③ 租赁地点：各校区或者附近
④ 租赁地点：各校区或者附近
除此之外，还有一些建设性的建议,比如：网络信息沟通、会员等，会在以后的经营中展现出来。
2.网络投票调查635份（即飞信调查，其中⑴⑶必问）
⑴短距离外出游玩或者到附近高校，你会选择自行车这种方式吗？
A会B不会
⑵骑自行车游玩你感觉比坐公交更有情趣吗？
A是B否
⑶喜欢自行车的种类是哪种:
A弯把车B直把车C单人车D双人车E二八大铁驴 ⑷是否需要电话导航服务?
A需要B不需要
⑸顾客对我们营业时间的规定？
⑹是否愿意我们帮你联系驴友？
A是B否
回答显示：
⑴A.527人会B.62人不会C.13人没回答
⑵咨询121人，A.108人是B.0人否C.13人没回答
⑶单人自行车与双人车居多，直把车男性要求居多，弯把车、二八大铁驴需求的较少
⑷咨询104人，A.42人需要B.47人不需要C.13人没回答
⑸咨询264人，大多数人认为时间跨度长，如早上6:30到晚上11：00，周末居多
⑹咨询146人，A.61人是B.76人否C.9人没回答
3.到营业地点直接观察，实际体验并交流想法。
经过小组讨论之后，发现在本校区附近的自行车租赁使用的车辆基本为旧车，而且存在各种的不便，比如刹车不灵、踩踏时不稳、座椅不舒适等。
以上情况表明：所有人不会选择骑自行车去南昌市市区，所以我们将我们的业务范围制定在高校周围和各个景点和各大游乐场，大部分人需要自行车租赁这个行业的存在，并且在我们的优质服务和产品的质量保证之下，我们相信我们这个项目将会在这个领域取得成功，并且在很长一段时间内存在商机。我们购买的自行车全为新车，不存在以上问题，并且我们会定期维修，所以这不会成为我们自行车租赁的弊端。
三．市场分析和展望
对于一个新加入的自行车租赁公司，我们的新车在硬件上有着前者无法比拟的优势，且每一个消费者都有喜新厌旧的心理，同样作为一个创新小组，我们在体制方面也存在很大的优势，从自行车的租赁，到路线导航，后勤维修保障都十分的全面，相信在我们周到的服务下，我们能赢得广大客户的好感。对于未来，我们在服务方面将不断的更新，并保持让客户满意的质量，争取在这一领域稳固自己的地位。
佰客小组成员：谌天文（组长）
张佳俊
翟宏伟
徐珍
侯海燕
刘晶晶
谢滢
周应剑
2011年4月26日
附件一：
大学城自行车租赁课题调查
1.您的性别
Ｏ男Ｏ女
2.您经常外出吗？
Ｏ经常Ｏ不经常
3.您坐232、211、520的频率是
Ｏ平均一个星期1次以下
Ｏ平均一个星期1-3次
Ｏ平均一个星期3-6次
Ｏ平均一个星期6次以上
4.您坐232、211、520的目的地一般是（多选）
Ｏ火车站
Ｏ八一广场
Ｏ秋水广场
Ｏ其他高校
Ｏ其他
5.您对232、211、520的平时拥挤的程度有什么评价？
Ｏ非常拥挤
Ｏ拥挤
Ｏ一般
Ｏ不拥挤
6.如果有自行车租赁出游业务，而且价格合理，你会愿意选择其来代替232、211、520吗？
Ｏ愿意
Ｏ不愿意
7.你愿意选自行车租赁的原因（多选题）
Ｏ自行车能锻炼身体
Ｏ便于集体外出
Ｏ节能环保
Ｏ其他
8.您不愿意选自行车租赁的原因（多选题）
Ｏ自行车费力
Ｏ路太远
Ｏ天气不适合Ｏ有自己的自行车或者走路更方便
Ｏ其他
9.您会选择哪种自行车
Ｏ单人自行车
Ｏ双人自行车
10.您会选择哪种租赁方式
Ｏ会员
Ｏ包月
Ｏ单天
Ｏ其他
房屋租赁作为房地产市场的交易形式，对于构筑多层次的住房市场，加强流动人口的管理，保障民生等方面都具有重要的意义。本文对我市房屋租赁市场现状进行调研，分析存在的问题，提出发展建议。
一、江左房屋租赁市场发展现状
（一）基本情况。据江左市公安局2009年统计，全市（包括县市）共有暂住人口320万，其中市区约有暂住人口285万，通过租赁房屋解决住房问题的有218.9万，约占市区暂住人口的76.8%。
1．租赁市场呈现量价齐升的态势，但年底租赁交易量趋缓，租金价格微降。今年以来，我市房屋租赁市场总体上相对稳定，呈现量价齐升的态势，在3月达到高峰。据统计3月份租赁成交量环比上涨27.1%，同比上涨7.1%，成交均价环比2月份也有3.6%的增长。从11月份开始，江左房屋租赁市场开始进入一年一度的租赁淡季，租赁交易量趋缓，租金价格微降。据我爱我家市场研究中心数据统计显示，11月（数据截止11月30日下午5点）江左租赁市场的租金价格环比上月有所下探，月平均租金为2330元/平方米，环比微降0.21%，比去年同期涨幅为3.88%，同时成交量较上月也有所下滑，环比下降4.13%，市场整体运行呈现租赁价格下跌，成交量下滑的特点。
2．各城区租赁成交量差异较明显。
3．租赁市场供需基本平衡。从供需比例和成交情况来看，今年江左租赁市场供需双方基本达到平衡。2月份由于江左买卖市场的持续高温，去年很多因观望房价走势的购房者由选择租房过渡转战买卖市场外加年底回家过节人群的增加，从而导致了客户需求的回落。自3月份开始，江左的租赁市场一下子活跃起来。据统计，3月租房客户的需求量环比1月上涨了84%，同比上涨17.5%，涨幅近一倍，与此同时，房源的供应量在3月份也大幅增加，据统计，与2月相比，3月的租赁房源的供应量环比上涨104.8%。4月份出台的楼市新政，在一定程度上刺激了江左的租赁市场。新政后许多购房者暂时放弃购房计划，继续观望，促使租赁市场“由购转租”者增加，前期“由租转售”的房东在此时也开始对楼市持观望态度，重新转战租赁市场，市场供需双方大比例的增长幅度，从而加大了租赁市场成交量持续升温的局面。
4．租房人群。我市的租房人群大体分为四类，一是困难群体，二是农民工，三是大学毕业生等初入职场的年轻人，四是工作流动性较大或收入不稳定的人群。
（二）管理情况。自2007年1月《江左市房屋租赁管理规定》实施以来，江左市积极组织各区开展房屋租赁备案登记工作，加强了对房屋租赁市场的管理，租赁管理工作得到了进一步加强，城镇房屋租赁进一步推进。2007年江左市五城区共办理房屋租赁登记备案8074件，备案建筑面积合计282.37万M2；2008年，五城区共办理房屋租赁登记备案8961件，备案建筑面积合计348.99万M2；2009年，五城区共办理房屋租赁登记备案12579件，备案建筑面积合计391.2万M2。今年上半年，五城区共办理房屋租赁登记备案8520件，备案建筑面积合计256.9万M2。
（三）公共租赁房建设和保障情况。近年来，我市坚持“租、售、改”三位一体方针，大力推进和完善由廉租住房、经济适用房、公共租赁住房、拆迁安置房（限价商品房）、危改房和人才专项用房组成的“六房并举”住房保障体系建设，着力打造保障性住房体系的“江左模式”。我市从2005年开始探索建立经济租赁住房制度，解决“夹心层”住房难问题。截至2010年底，我市市、区两级已建、在建和筹集的公共租赁住房已近190万平方米，并在城西塘北、庆隆、蒋村，城东牛田、三里亭，城北花园岗等6个地块落实了约171亩土地用于公共租赁住房建设，预计可建公共租赁住房约37万平方米，建成后将解决约6000户家庭的住房困难。此外，我市还从已筹集的廉租住房房源中调剂了1230套房源，合计建筑面积7.52万平方米，用于公共租房配租。
二、江左房屋租赁市场存在的主要问题
（一）房屋租赁市场发展滞后。我国居民家庭偏好拥有住房，我国房地产业普遍存在重“拥有产权房”轻“租房”的特点。江左也不例外，全社会的注意力聚焦于买房，房屋租赁被严重忽视。即便在发达国家和地区，租房都是解决住房问题的重要选项。在美国，2009年自有住房率为67%、租房率33%（纽约曼哈顿90%居民租房）；在德国，租赁住房率达58%，年轻人77%租房；在法国，35%的人租房，17%的人租住廉租屋，6%为住免费房特困人群；在日本大城市，买第一套房屋的人平均年龄为35岁，东京91.5%的人租房成婚；在韩国首尔，一般工作10至15年后才能买房，之前都是租房；在香港，200万人住公共租屋，占总人口29%。而在我国，居民产权房比例高达90%。我市租房市场短缺与不完善加剧了楼市结构失调，一窝蜂地买房抬升了房价，成为工薪阶层不可承受之痛。中国指数研究院的统计显示，2009年1至10月，江左房屋租售比突破1︰360。江左房屋销售价格上涨速度远远快于房屋租赁价格，又进一步加剧房屋租售比失衡，也使房屋租赁市场的发展远远滞后于房屋买卖市场的发展。
（二）房屋租赁管理工作滞后。由于房屋租赁市场这几年发展迅猛，而市场管理却没有及时跟上，且房屋租赁市场本身涉及的管理主体较多，管理对象也很复杂，因此暴露出的问题越来越多，集中体现在：一是房屋租赁管理的法律法规相对滞后。1995年5月9日建设部发布《城市房屋租赁管理办法》，今年12月1日住房和城乡建设部出台《商品房屋租赁管理办法》（2011年2月1日施行，《城市房屋租赁管理办法》同时废止），两个《办法》的出台竟相隔了15年。《江左市房屋租赁管理规定》于2007年才颁布实施。二是租赁管理覆盖率较低。2009年，出租住宅备案件数只占总备案件数的20%。房屋租赁管理因为租赁关系隐蔽原因导致租赁管理的覆盖面较低，租赁当事人依法办理房屋租赁登记备案手续的比率不高。而针对当前房屋租赁管理又缺乏处罚依据，如租赁当事人拒不提供租赁合同导致租赁金额及处罚额度无法确定。同时，由于房屋租赁管理对象复杂，是一项综合性的社会管理工作，《江左市房屋租赁管理规定》中对公安、消防、工商、税务等部门在租赁管理中的重要作用不够突出，致使可执行性及可操作性的难度加大。三是隐形租赁市场大量存在。未经房地产管理部门登记备案的隐形租赁市场大量存在，部分城区隐形租赁市场所占比重超过依法设立的租赁市场。对此，房地产管理部门缺乏有力的制约和管理措施，同时，在制定行业政策和管理规范时，由于缺乏准确的市场行情，在实施市场管理时往往偏离实际情况，影响房屋租赁市场的健康发展。
（三）房屋租赁的纠纷较多，治安问题比较突出。一是房屋租赁的纠纷较多，主要表现在租金支付、损害赔偿、转租、房屋本身问题等方面。如房屋产权不明，临时建筑或违章建筑，新建房屋未完成验收，或者消防等其他附属设施未验收，房屋设施老化易形成安全隐患。法律规定，房屋产权不明，临时建筑或违章建筑不能用来出租，已经达成的租赁协议属无效合同，承租人随时有被赶出的风险。房屋及其附属设施未验收或者房屋设施老化则存在安全风险，对承租人的人身安全形成威胁。二是群租现象突出，当前，承租方将房屋人为地分割成若干空间，分租给若干人的情况非常普遍。这种租房人数大大超过房屋各种设施承载限度的现状，导致居住环境、卫生状况越来越差，同时也出现了安全、消防等诸多隐患。三是出租房屋存在着较大的社会治安隐患。近年来，发生在出租房的抢劫、盗窃等案件的比例攀升。许多流窜作案的抢劫、贩毒、赌博等违法犯罪份子都是利用出租房屋作为窝点和作案场所，“出租房”成为不可忽视的治安隐患所在。
三、国内外规范发展房屋租赁市场的经验借鉴
（一）美国“租控制”实现房地产资源的有效利用。“租赁控制体制（Rent Control System）”简称“租控制”，是美国政府旨在通过抑制飞速上涨的房屋价格、城市人口的急剧增加以及通货膨胀而采取的保障房屋承租人的法律体系。考察“租控”资料的来源要追溯到二战时期。由于战争期间房屋短缺，1943年美国联邦政府实施了对房地产租赁市场进行管理的一套法津体系。该体系可以帮助地方政府更好地了解到房地产承租人向房产主交付的租金额度成该是多少，从而确保战时国内社会秩序的稳定。由于“租控制”带有明显的政府干预市场的作用，不利于和平时期的经济发展，所以在二战结束后“租控制”就终止了，但是在有些地方，由于相继而来的经济繁荣与超速发展，为了平衡区域经济差异，避免经济发展失衡，美国政府在少数城市仍然保留了“租控制”作为经济系统中的“稳压摇”，比如纽约，“租控制”延续至今。在纽约．承租人如果继续租赁房产用以个人居住的话，房产主往往不仅不能拒绝，而且不可以提高租金的价格。1979年，在具有可比性的两个城市达拉斯与三藩市，没有推行“租控制”的达拉斯新建造单元达11000套而房屋空置率达16%，实施“租控制”的三藩市新建单元仅有2000套，空置率为1.6%。“租控制”对调控美国当时的房地产市场起到了非常好的效果。主要体现在三个方面：一是推进现有房地产资源的有效利用；二是在竞争性住房需求中分配现有短缺资源；三是通过潜在承租人理性利用现有房源。
（二）德国租赁繁荣促住房市场稳定。德国房屋租赁市场的繁荣，对稳定住房市场需求和避免房价大幅上涨起到了重要作用。目前，德国租房者占多数，有60%左右的居民租房，其中年轻人77%左右为租房族。德国租房比例高，重要原因就是德国法律给予承租人近乎完美的保障。德国房屋租赁市场的发展大致经历了两个阶段：一是社会福利房阶段。二战后到上世纪末，德国大规模兴建社会福利住房以低收入者的住房问题。德国早期的社会保障用房开发经验是国际范围内被广泛参考的模式之一。德国政府划出特定区域建设低收入人群住房，由社会投资人开发建设，并向住房者收取低于市场价格的租金，租金与市价的差额由政府补贴给投资人。政府通常向住房建设投资者提供无息住房建设贷款，该贷款偿还期可长达30年至35年。社会福利住房主要面向低收入群体、多子女家庭、老人和残疾人等。2003年德国议会停止向社会保障性住房建设提供补贴，30年来德国共为此花费了300多亿欧元。目前社会福利住房比例约在10%左右。二是租赁市场发展阶段。自上世纪末开始，大多数居民的住房问题得以解决，福利房逐渐退出历史舞台，但德国政府并未放松对整个住房和租房市场的管理。德国《民法典》等多项法律对房租价格进行了强有力的管理和约束，特别注重保护房客利益，规定房东不得随意涨房租。例如，房东须书面陈述涨价理由，并且在一般情况下还须举出三个同类住房涨价的例证，否则房客可以起诉。需要指出的是，即使要涨到同类住房的通常水平，当事人还必须连续15个月内没涨过价，而且涨幅一般不得超过10%。根据法律，德国每个州、市及乡镇都设有独立机构，主要是根据所租房屋地理位置、交通状况、房屋建筑年份、质量及节能情况，来确定基本价格范围。而且法律明文规定，如果房东的房租超过“合理房租”20%，就构成违法行为，超过50%就构成犯罪，这就使得租房市场极为稳定。因此它制定的价格一般都能得到执行。此外，政府还根据家庭成员多少、失业时间长短等条件向贫困家庭发放每月数百欧元不等的租房补助。
（三）深圳完善的管理体系规范发展房屋租赁市场。深圳加强房屋租赁管理的主要做法：一是建立一个完善的房屋租赁管理机构体系。在深圳市规划国土局下设房屋租赁管理办公室，负责全市房屋租赁的宏观管理工作。按照行政区划，分别在全市6个区设立区房屋租赁管理办公室，在各街道办事处和各镇设立了54个房屋租赁管理所，区租赁办和各租赁所负责实施具体的房屋租赁管理工作。市租赁办、区租赁办和租赁所构成了深圳市房屋租赁的三级管理系统。完善的机构体系在组织和人员上为加强房屋租赁市场管理提供了有力的保障。二是制订一套完备的法规制度体系。先后通过市人大、市政府出台了《深圳经济特区房屋租赁管理条例》及《深圳经济特区房屋租赁管理条例实施细则》、《深圳经济特区出租屋管理若干规定》，形成了以一个法规、两个规章为核心的房屋租赁管理法规制度体系。在法律上确立了深圳市房屋租赁管理部门的行政执法主体资格；对房屋租赁市场实行了市场准入政策；建立了房屋租赁合同登记制度，通过对租赁合同的登记备案，加强政府对出租屋的管理；建立了出租管理的部门协作制度，明确了工商、税务、计生、公安等部门与房屋租赁管理部门的协作关系，对出租屋实施综合管理，取得了较好的效果。三是建立一套适应市场经济发展的房屋租赁管理体制。深圳市在房屋租赁市场管理工作中坚持做到四个统一：首先是统一执法主体。深圳市房屋租赁部门是全市房屋租赁管理的行政执法部门，在各租赁所设立窗口，统一对外，避免了多头管理。其次是统一执法依据。充分发挥市租赁办业务指导和宏观管理的职能，加强政策调研，在一个法规、两个规章的基础上，统一制定了大量具体执法的政策和规定，在全市6个区统一执行，避免了政出多门。三是统一工作规程。编制了一套房屋租赁管理的操作规程，对房屋租赁管理的各项工作要求和各个环节均作了明确的规定，确保全市房屋租赁照章运作。四是统一考核指标。每年在全市范围内对租赁系统各基层部门统一进行工作考核，检验基层部门的管理能力、服务水平和工作成效，将所有考核指标进行量化评比。四是建立房屋租赁指导价格体系。为了指导房屋租赁市场的健康发展，制定了房屋租赁指导租金，定期予以公布，为租赁双方当事人确定租金水平提供价格参照。指导租金是以市场租金价格水平为依据，政府在进行充分的市场调研的基础上，采取科学的测算方法，定期制定和公布的不同地段、不同结构、不同用途出租屋的阶段性租金。为了确立指导租金的法律地位，在《深圳经济特区房屋租赁条例》中对指导租金的公布和作用予以明确的规定，“市主管部门应根据房屋租赁市场价格水平定期颁布指导租金。当事人可参照指导租金约定租金数额。”五是确立部门协作机制。深圳市采取部门协作的方式强化管理，并将其制度化，明确了工商、税务、计生、公安等部门与房屋租赁管理部门的协作关系，要求各有关部门在办理涉及有关出租屋的业务时，按规定必须认真审查其是否持有房屋租赁管理部门核发的租赁许可证，严格按房屋租赁管理部门登记的租赁合同办理，不得用于超出许可证核准的范围。同时，房屋租赁部门在进行合同登记时，必须配合有关部门进行计划生育审查、暂住户口登记、社会治安管理等工作。还摸索出了租赁所与派出所“房户合一”管理，租赁所、派出所和物业管理公司合作的“三位一体”管理，以及多部门联合办公管理，租赁部门代征租赁税款等一系列行之有效的协作模式。
（四）东莞创新管理模式 多管齐下加强房屋租赁管理。“管房”与“管人”相结合。东莞市专门举办“流动人员和出租屋信息管理系统”应用培训班；成立流动人员和出租屋信息服务中心，截至目前，已录入信息可达到200万人。樟木头、长安等镇利用这些录入信息成功破获了数起案件。今年6月，东莞市政府办公室发布了《关于全面开展“安全文明出租屋”创建活动的意见》，提出力争通过3年努力，使全市90%以上的出租屋达到安全文明出租屋的要求。通过对“人”的管理达到规范房屋租赁市场的目的。不断创新物业托管模式。东莞市从2009年开始在城区开展物业托管试点。黄江镇长龙村率先试行出租屋物业托管模式，引进广东省华侨物业管理公司正式签约进驻，首先设立出租屋管理服务点，全面接管流动人员和出租屋管理服务站；进一步加强监管消除治安隐患；充分利用人力资源，提高管理效率；而且根据当地村民和市场需要，推出出租屋委托物业服务模式；出租屋的登记、办证建档率达到100%。这种模式获得了中国物业管理协会的肯定和好评。加强对承租人的权益保障。东莞稳步推进承租人人身意外保险，长安和樟木头两个镇作为人身意外伤害保险的试点镇。
四、从“四个关系”正确认识发展房屋租赁市场的意义
（一）“买房”与“租房”的关系。“居者有其屋”有两个含义，一是拥有产权房，二是有房住。对于我国的住房制度，经济学家吴敬琏有个形象说法：政府的责任是“居者有其屋”，不是“居者买其屋”，租房也是解决住房问题的现实选择。
1．“买房”市场和“租房”市场，是构成一个健康完整的住房市场的不可或缺的两个组成部分。如果缺少租赁市场的支持，必然导致市场仅由消费性置业单独支撑，出现房地产的业态失衡，将不利于房地产市场的健康发展，甚至会对住房市场产生破坏性伤害。规范房屋租赁市场，是构筑多层次的住房市场、完善房地产市场体系的必然要求。
2．发展房屋租赁市场有助于形成合理的房地产市场定价机制。因为租金与房价有直接的关系，租金折现后可以真实反应房地产的价格，也是确立房地产定价体系的重要依据之一。
3．培育规范的房屋租赁市场，能够促进房地产资源的流动和合理配置，也有助于促进投资趋于理性。房屋租赁市场的需求上升后，整个房地产市场就会在市场机制这只看不见的手的作用下，将一部分住房需求吸纳到存量房市场中，从而使增量市场以致土地市场达到相对均衡状态。同时，也有利于引导居民树立购买与租赁并重的消费观念，根据实际收入水平和消费能力来选择买房或租房，对房地产供给的压力、房价上涨压力都会起到一定程度上的缓解作用。
（二）“管房”与“管人”的关系。随着经济的快速发展、城市化进程的推进和大量外来人才来杭创业，我市流动人口数量呈逐年上升趋势。根据江左市公安局提供的资料，2009年江左市区暂住人口规模已达284.93万人，比2000年增加223.9万人，年均增加24.9万人，年均增长率为18.7%，远高于户籍人口年均1.6%的增长率水平。同时，“举家流动”现象日趋增加。据江左市人口和计生委《江左市流动人口引导调控研究》调研组调查数据，在我市外来人口中，来杭时间在1年以上的比例占80.9%，其中居住6年以上的占24.2%；有54%的被调查者有家庭成员同来江左，其中80.8%的已婚外来就业者的配偶同在江左；在有子女的已婚外来就业者中，有46.5%的人带子女在杭，另有37.7%的外来就业者配偶与子女均在杭，实现“举家流动”。而外来人口“举家”留杭，给我市的城市经营与管理带来了不小的压力，其中住房问题就是其中之一。出租房屋成为外来流动人口的主要落脚点，也是流动人口管理和社会治安综合治理的重点和难点。加强出租房屋管理，通过“以房管人”，摸清流动人口的底数，掌握相关信息，是加强流动人口服务管理的一项源头性、基础性、关键性工作。由此可见，建立一套租赁房屋与流动人口信息管理系统，健全房屋租赁市场的综合管理机制，实现“管房”与“管人”的有机结合，不仅有利于规范房屋租赁市场，还有利于加强我市流动人口管理、改善其生活环境、稳定社会安定。
（三）租赁房管理与保障民生的关系。房地产具有双重属性，它兼具消费品和投资品的双重属性，它又承担着两个任务，一是保增长，二是保民生。消费品属性是房地产业的基本属性之一，在“衣食住行”中的“住”是老百姓基本的生活要求，因此解决老百姓的住房问题也就成为了重要的民生问题。
1．廉租房和公共租赁房是“保障房”体系的重要组成部分，是政府解决中低收入住房问题的重要途径。日前，江左市在长三角地区率先推出的600套公共租赁房正式接受申请，年底将完成配租。通过“以租代买”的方式，解决两个“夹心层”住房问题：第一个夹心层是符合经济适用住房条件又暂无力购买的城市中等偏下收入住房困难家庭；第二个夹心层是刚工作的大学毕业生、创业人才。
2．加强房屋租赁市场管理是构建安全、和谐社会的重要途径。房屋租赁市场的发展，可以解决广大人民群众“住有所居”，有益于与房地产业的平稳健康发展，还有利于解决安全问题、群租现象、危旧房出租问题，从而促进和谐社会的构建。
3．从微观角度看，加强房屋租赁市场的管理，将“地下”交易行为纳入管理范围，及时、准确掌握出租房信息，有利于保护出租人、承租人的合法权益。
（四）租赁房管理与社区管理的关系。目前房屋租赁市场存在的较为突出的问题目前绝大部分租赁行为属于“地下”行为，这既不利于维护租赁方和承租方等的权益，又加大了物业管理的难度，尤其是不利于老小区物业环境的改善，也不利于承租人享受社区服务、参与社会管理。加强房屋租赁市场的管理，充分发挥社区管理职能，促进租赁房管理与社区管理的融合，既能提高租赁房管理效率，又使承租人充分享受社区服务资源。
五、加快江左房屋租赁市场发展的对策
（一）完善政策
1．完善房屋租赁管理规定。住房和城乡建设部《商品房屋租赁管理办法》将于2011年2月1日施行，我市应抓紧完善《江左市房屋租赁管理规定》。首先，关于租赁备案制度，进一步规范各项租赁房屋管理制度，建立健全各项管理措施，统一制作表、簿、证、册、图，形成系统、规范的管理档案资料。要立足长远，加强对租赁房屋的跟踪管理工作。建立房屋租赁登记备案信息系统，逐步实行房屋租赁合同网上登记备案，并纳入房地产市场信息系统。其次，关于“群租”问题，《商品房屋租赁管理办法》规定：“出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。”我市应对此进行明确，可以从一定程度上减少“群租”现象，减少消防、安全隐患。第三，关于保障出租人、承租人权益方面，应根据《商品房屋租赁管理办法》规定明确如下内容：房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平；承租人转租房屋的，应当经过出租人书面同意。
2．增强房屋租赁管理办法的可操作性。随着房屋租赁市场的快速发展，迫切需要有针对性地设立或者细化相关管理条文。在房屋的出租条件方面，对未取得房屋产权证及未经过规划、施工许可的出租房屋，建议由其上级主管部门或本部门（无上级主管部门的）提供情况说明，内容包括建造年份、结构、面积、权利人、实际使用人等，同时提供相关材料证明该房屋属于合法建造并通过竣工验收合格的房屋。在房屋的用地性质方面，城市规模的不断扩张带动了城乡结合部集体土地上的房屋租赁市场，而现行的房屋租赁管理办法主要明确的是国有土地上的房屋，因此需要把集体土地性质的房屋租赁纳入管理办法之中。对集体土地房屋的出租，建议由村、镇、区相关部门出具相关建房审批证明，如属单位房，则提供由土管部门出具的相关建房审批证明。
（二）建立机制
1．建立基层房屋租赁管理网络。如深圳市基本建立了较健全的“两级政府、三级管理”的体制，对房屋租赁市场进行管理，设立了基层房屋租赁管理所（站）54个，管理人员800多人，有效地保证了房屋租赁市场的健康发展。根据《江左市房屋租赁管理规定》，落实房屋租赁管理人员、经费等保障。市、区、乡（镇）人民政府和街道办事处应当加强对房屋租赁管理的领导和协调，落实管理经费、组织与人员，做好本辖区内的房屋租赁管理工作；《江左市人民政府关于取消暂停征收部分行政事业性收费项目和降低部分收费标准的通知》规定行政事业性收费取消、暂停和降低标准后，有关执收单位依法履行行政管理职能所需经费，由同级财政酌情予以保障。
2．建立房屋租赁协作管理机制。借鉴深圳房屋租赁所与派出所“房户合一”协作管理的模式；房屋租赁所、派出所、物业管理公司“三位一体”协作管理的模式；房屋租赁所、派出所与村委会协作管理的模式等，加强对房屋租赁管理工作的统一协调。一是建立部门之间的信息通报制度和联系人制度，定期在部门与部门之间通报各自掌握的信息；二是建立租赁房屋协管机制，如与公安建立外来流动人口信息通报制，与工商部门联系将租赁房屋登记备案作为领取营业执照的前置条件之一，并在每年工商营业执照年检时，将租赁房屋登记备案证作为年检的必备要件。积极与公安、工商、税务等部门协调，充分利用社区民警、治安协管员的作用，加大对房屋租赁市场的管理；三是进行联合执法，会同公安、综合治理、工商、税务等部门适时开展出租房屋清理整顿工作，依法对非法出租房屋的出租人给予依法惩处。四是尽快建立政府部门之间房屋租赁有关的信息共享和交流制度，维护社会稳定和治安秩序，促进房屋租赁市场的发展。
3．依靠基层组织力量加强对房屋租赁的管理。一方面应加强对房屋租赁的行政管理外，另一方面也可依据《物权法》的相关规定充分发挥业主大会、业主委员会的自律管理作用，对违反业主公约、业主大会决定的租赁问题通过民事诉讼的途径进行解决。同时，居委会（村委员）应发挥在房屋租赁管理中的基础性作用，协助相关部门做好房屋租赁工作。
（三）构筑平台
1．构筑房屋租赁管理信息平台。一是依托房管部门现有的房地产市场信息平台，开展网上登记、租赁、就业、计生、流动人员管理等各项工作。二是与横向部门加强租赁信息交流，建立区域性的房屋租赁信息数据库，加快推进房地产市场信息系统的全面建设。三是以房管人，建立租赁房屋管理档案。详细记录房屋所有权人、房屋质量、承租人等情况。在此基础上，将租赁房屋的承租人的具体情况，包括计生、户口登记等纳入房屋管理档案，通过这一档案的记录，开展税收等行政管理事务，从而实现房屋租赁管理的信息共享。
2．构筑社区房屋租赁服务平台。房屋租赁管理和房屋租赁服务之间是相互配合，相辅相成的。房屋租赁管理部门应向其所处社区范围内的房屋租赁当事人提供租赁服务，如定期发布房屋出租信息、公布市场房屋租金价格等，具有其他房地产中介服务机构无可比拟的优越性和可信度。在租赁行政管理过程中，完善的房屋管理档案，有利于向承租人提供符合法律法规规定的合格出租房屋的信息，保障承租人的合法权益。
（四）加强调控
1．规范房屋出租市场的租赁行为。一是合同标准化。在登记备案制度的基础上，推行房屋租赁标准合同，明确租赁当事人的责、权、利，逐步实现房屋租赁市场的统一管理。二是租金合理化。发布江左市房屋租赁指导租金。目前，我国已有部分省、市提出了房屋租赁市场指导租金的概念，并付之实施。市场指导租金定期颁布，使政府及时了解租赁市场的动态和发展趋势，为租赁双方议定租金提供参考依据，同时保证了国家税收的征收，其意义不可低估。结合江左市的具体情况，可以由江左市各区房地产主管部门具体负责市场租金样本的调查、采集、录入、跟踪等具体工作，然后由江左市房地产管理部门汇总，修正并定期公布江左市房屋租赁指导租金。三是企业规范化。房地产管理部门应加强对房屋租赁从业人员的管理与业务培训，实行从业人员持证上岗制度。
2．加强宣传，引导梯度住房消费。一要引导居民树立合理的消费观，对于当前暂时没有能力购买商品房的家庭要鼓励通过租住出租房屋。鼓励居民通过租赁市场解决住房问题，研究职工住房公积金支持住房租赁的政策。二要通过鼓励和引导，增加可供出租的房源。拓宽融资渠道、完善税收政策，鼓励房地产开发企业等机构投资者进入租赁市场，经营住房租赁业务，增加租赁市场供应；研究通过“低税率、严征管”，鼓励私人住房出租。鼓励江左一部分有实力的开发企业出租出售并举，盘活存量。三要要充分利用各种方法加大房屋租赁相关法规的宣传力度，使房屋租赁当事人真正了解房屋租赁登记的目的和作用，变结果管理为过程管理，变被动管理为主动管理。3．加大公共租赁房的建设和保障力度。一是保障房源。经济租赁房建设方面要求有新思路、求新突破，用好闲置公房，解决经济租赁房房源问题。二是落实管理服务措施。江左市租赁房建设管理中心应强化各项服务措施的贯彻落实，确保运作程序的公开、公正、公平，使公共租赁房真正解决中低收入人群的居住问题。三是完善退出机制。健全城市住房困难家庭住房状况及收入、财产状况核定机制和保障对象信息动态信息相结合的动态监管体系。四是廉租房坚持实物配租与货币补贴相结合，以货币补贴为主、集中安置与分散安置相结合，以分散安置为主、市级管理与区（街道、社区）管理相结合，以区（街道、社区）管理为主的“三结合、三为主”方针，落实管理服务措施，让廉租户享受高品质管理服务。
出租人(简称甲方)：
承租人(简称乙方)：
根据《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)、《中华人民共和国食品安全法》(以下简称《食品安全法》)、《中华人民共和国农产品质量安全法》(以下简称《农产品质量安全法》)等有关法律、法规、规章的规定，经双方协商一致，就 菜市场摊位租赁相关事宜达成如下协议：
第一条 摊位基本情况：本合同所指摊位位于 ，设施为电表、开关、插座、砖混瓷砖贴面柜台。经营项目为 。
第二条 租赁期限：摊位租赁期限为一年，自 年 月 日起至 年 月 日止，合同签订5日内交付摊位。
第三条 租金及交付时间、方式：租金为每年交付(大写)叁仟元整，(￥ )。交付时间及方式为租期开始前5日一次性交付,同时缴纳水费、卫生费、垃圾清运费共计 元/年。
第四条 甲方的权利义务：
1、全面履行《食品安全法》、《农产品质量安全法》等法律、法规、规章有关市场开办者的规定，制订有关市场物业、治安、消防、计量、卫生、营业时间等内容的各项制度，承担相关义务，并监督乙方遵守有关规定。
2、对乙方利用所租摊位销售伪劣商品和其他违反国家法律、法规、规章的行为及时制止，对出现的消费纠纷及时调解，调解不成的报有关部门处理。
3、协助、督促乙方办理相关证照，为乙方提供相关配套设施和经营条件，保障乙方正常经营。4、乙方不服从甲方管理，甲方有权提前终止合同。5、甲方因市场改造提升对摊位进行调整的，应提前15日书面通知乙方。乙方接受调整的，双方应按调整后摊位的情况重新订立租赁合同。乙方不接受调整的，提前解除合同，甲方应于15日内退回乙方已交付的结余租金及保证金。
第五条 乙方的权利义务：
1、依法亮证亮照经营。2、按照《食品安全法》、《农产品质量安全法》等法律、法规、规章的规定履行相关义务，承担法律责任，服从相关部门的监督管理。3、乙方必须将经营过程中长生的垃圾放到甲方制定的地点。4、应按期支付租金并承担因经营产生的各项税、费。5、爱护并合理使用市场内的各项设施，如需改动应先征得甲方同意，造成损坏的应承担修复或赔偿责任。6、不得擅自中途退租、转租、私自扩建摊位。若有特殊原因，确需中途退租、转租摊位，需经甲方书面同意。经甲方同意退租的，甲方应在30日内退回乙方已交付的结余租金及保证金。7、未经甲方同意乙方不得擅自改变经营项目。8、乙方经营的产品价格不得高于县城农贸市场价格。9、乙方应如期交纳租金，如果房屋租金上调，因此产生的费用由乙方承担。
第六条 先行赔付保证金：1、合同签订5日之内，乙方需向甲方交纳先行赔付保证 元整，。
2、甲方在下列情形下可使用保证金：
(1)乙方与消费者就纠纷解决达成一致后却拒绝履行的;
(2)乙方对消费者提出的退货、补足商品数量、赔偿损失等合法要求，故意拖延或无理拒绝的;
3、因乙方过错，甲方使用保证金先行赔付的，乙方应于5日内补足保证金。
第七条 违约责任：1、甲方擅自提前终止合同，甲方应按摊位租金总额3%向乙方支付违约金;2、甲方未按本合同约定提供场地、用水、用电、用暖等市场内的经营设施或条件致使乙方不能正常经营的，不得收取租金，给乙方造成损失的应赔偿相应损失。3、乙方损害场地设施，给甲方造成损失的，应当恢复原状或赔偿实际损失，乙方乱扔垃圾甲方一经发现将对乙方处罚20-100罚款。4、未经甲方书面许可，乙方擅自中途退租、转租，甲方有权提前终止与乙方的租赁合同，并按摊位租金总额3%向乙方收取违约金，同时取消乙方下一轮优先续租资格。5、乙方未按约定交纳租金，每逾期一日，按应交纳租金总额3‰向甲方支付违约金。经催告后在10日内仍未交纳的，甲方有权解除合同。6、因不可抗力不能履行合同时，一方当事人应及时通知对方，并在10日内提供证明，可根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。
第八条 合同的变更、解除：1、经双方协商一致，可变更或解除本合同。2、有下列情形之一的，有权解除合同：
(1)在租赁期限内因违法经营被有关行政管理部门吊销、收回证照的;
(2)违反市场管理制度情节严重且不服从管理的;
(3)逾期10日未支付租金、水、电、暖等费用的;
(4)违反合同约定不履行义务，影响正常的经营活动的;
第九条 续租：租赁期满乙方有在同等条件下对摊位的优先租赁权。乙方有意在租赁期满后续租的，应提前10日书面通知甲方，甲方应在租赁期满前对是否同意续租进行书面答复。甲方同意续租的，双方应重新签订租赁合同。未做出书面答复的，视为甲方同意续租。
第十条 争议解决方式：本合同在履行过程中发生争议，由双方协商解决，也可向有关部门申请调解。协商、调解不成的，按以下第 种方式解决：1、提交仲裁委员会仲裁;2、依法向人民法院起诉。 第十一条 其他约定事项：1、在租赁期限内市场所有权发生变动的，乙方依照本合同享有的承租权利不受影响。2、租赁期满未能续约或因合同解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或合同终止后10日内将租赁的摊位及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方。乙方拒不交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担。3、本合同未尽事宜，双方可协商后做出补充约定，补充约定及合同附件为本合同的组成部分，共 页，与本合同具有同等法律效力。4、本合同自双方签字、盖章后生效。
本合同一式两份，具有同等法律效力。合同持有情况如下：出租人承租人双方各执一份。 出租人： 承租人：
住所： 住所：
法定代表人： 负责人
电话： 电话：
一提到使用叉车, 大家可能首先想到购买, 然而随着叉车服务体系的完善, 租赁作为一种新兴的物料搬运解决方案也越来越为人们所接受。
说起叉车租赁, 不得不说的企业是林德集团。“作为全球最大的叉车制造商, 林德早在2002年就率先针对中国市场推出了这一销售模式。用户只需交纳少量押金, 即可拥有叉车的使用权, 并由林德提供完备的售后服务。”林德 (中
用户:租有时比买划算
来自中国工程机械工业协会的数据显示:经过多年的发展, 国际叉车租赁业已经发展成为一个重要的成熟行业, 在美国、欧洲、日本、韩国及澳大利亚等市场经济发达国家, 叉车租赁随处可见。欧洲大多数国家如英国、法国、德国65%的企业或用户都以租赁的方式使用叉车;在日本和韩国, 叉车租赁业占叉车销
商家:“量体裁衣”受青睐
林德“量体裁衣”、“量用为出”的租赁方案一直深受市场和客户的青睐。下面介绍几种租赁的灵活的方式:
一是先租后买制。对于希望拥有叉车所有权的客户来说, 当现期有叉车需求而手上又没有充足的资金购买, 或者没有固定资产投资预算而需要走很长的审批流程, 这时可以采用租赁的方式先获得叉车的使用权, 既满足了现期的使用要求又缓解了资金压力, 实现了“借鸡生蛋”。待资金充足或有投资预算时, 再采用设备买断的方式, 拥有对叉车的所有权。
二是弹性租金制。市场是波动的, 企业的现金流也是变化的。为满足收入与支出的平衡, 保持现金流的最佳匹配, 租国) 叉车有限公司租赁部经理刘英表示。
叉车采用租赁的方式, 还有诸多方面的好处:分期小额偿付可以替代大笔现金一次性投入, 避免大量流动资金沉淀到固定资产投资中去, 节约了成本;租金的相对固定性便于资金预算编制, 简化财务核算程序, 同时可以规避通货膨胀等方面的风险;由于租期相对于设备的经济寿命而言较短, 从而避免设备的技术陈旧风险;能确保承租企业一直使用最为先进的设备, 从而在减少因设备
售的50%左右。
叉车租赁业务一度被发达国家誉为“朝阳产业”, 在中国的发展历程也有如朝阳升起般, 从一开始的试探摸索, 再经过不断地尝试和创新, 如今已经总结出了一套具有特色的多元化的, 灵活多样的运作模式。
过去, 有的企业常常花巨资买一些叉车设备却长期闲置, 造成企业固定资
金支付可以采用弹性变动的方式———旺季实行“多用多付”、淡季实行“少用少付”。一般情况下, 叉车工作量越大, 意味着企业的产出越多, 收入也会越多, 用“较多”的收入支付“较多”的租金, 企业的收支得到了平衡, 实现了对现金流的科学管理, 支持企业的可持续发展。
三是阶梯租金制。企业由于财务制度要求或出于对自身的保护, 希望租赁合同一段时期 (通常1年) 一签。而众所周知, 对于新设备的折旧而言, 第一年的折旧成本最大, 随着时间的推移, 折旧成本会慢慢变小。这样, 可采用前期租金高, 后期租金少, 逐期递减的阶梯式租金方式, 实现租赁双方的共赢。
2012年1月起, 经国务院批准, 在过时造成的经济损失的同时, 保证企业生产设备在技术上和性能上的先进性;租赁服务中所包括的全面服务服务, 可免除承租企业的一切后顾之忧, 使设备一直处于良好的工作状态, 同时, 还可节约承租企业在设备维护、维修和管理上的人力物力, 降低人员管理成本。
如今, 除林德外, 部分国外知名品牌也陆续推出叉车租赁业务, 而随着市场拓展与竞争的同时加剧, 叉车租赁市场的“蛋糕”无疑将越做越大。
产过高, 加大了生产成本、运营成本和维护成本, 实际上这都造成了企业的负担。如今, 随着国内现代物流理念的不断深入人心, 第三方物流及连锁超市业的迅猛发展, 巨大的市场潜力已强烈地冲击着国内叉车行业。
正如一些用户所言:“有时, 租车真比买车更划算!”
上海市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点, 其中提到根据《营业税改征增值税试点方案》, 提供有形动产租赁服务的税率为17%, 这对整个租赁行业来说是一个利好消息, 租赁服务可开增值税也体现了国家在政策上对租赁业务的重视, 有力地支持了正处于蓬勃发展阶段的叉车租赁市场。可以预见, 此举必将对规范市场起到积极的推进作用, 有益于行业的健康发展, 有力地促进叉车租赁作坊的正规化和市场的专业化。
“中国民用飞机大会”上的数据显示，目前中国有波音和空客飞机1340架，近45%约600多架采用经营租赁方式，但其中只有40多架是由中国的租赁公司经营的。近四年来，中国租赁公司在该领域迅速崛起，奔向抢食蛋糕的路上，可预见，未来这一市场将上演全球范围的激烈竞争。
欧美危机，市场东移
近一个月，中国在航空租赁领域动作频频。
2011年12月15日，注册在天津东疆保税区的“燕山航空租赁产业基金”宣布获得国家发改委股权投资基金备案。据了解，作为国内首只航空租赁产业基金，该产业基金的首期资金已经到位并开始运作，将主要以航空租赁业和航空上下游产业链为重点投资方向。
2011年12月8日，中国飞机租赁有限公司与中国商飞在香港签署了20架C919大型客机订购协议。自2011年10月以来，工银租赁和交银金融租赁已分别与中国商飞签署了45架和30架C919大型客机启动订单协议 。
2011年12月初，渤海租赁宣布24.3亿元收购海航香港100%的股权，借此杀入飞机租赁市场。此前，渤海租赁凭借收购ST汇通的控制权，成为A股市场唯一上市的融资租赁公司。
2011年12月10日，在金融危机中饱受创伤的苏格兰皇家银行（RBS）宣布出售旗下飞机租赁业务，由于在金融危机中RBS接受了政府的经济援助，该行计划逐渐售出非核心业务，国开行将参与并购该公司，如果成功，将大大增强该行旗下国银租赁在航空领域的实力。
中银航空租赁副董事长王谊在2011年底亚洲制造业协会年会上发言认为，金融危机改变了全球市场格局的发展方向，东移的速度加快，中资系的租赁公司排名大幅提升，中国租赁公司将在飞机租赁业务上迎来发展的好时期。
2006年，连前十名都进不了的中银航空租赁（当时应为新加坡飞机租赁公司），如今是全球排名第五的飞机租赁公司，在亚洲市场排名第一。根据波音公司的预测，从现在到2030年的未来近20年内，中国将需要引进5000架新飞机，价值6000亿美元。其中，以租赁方式获得的飞机将占总数的45%，即2700亿美元的新增市场。
反观传统的欧美市场，受累于欧债危机，航空业流动性不足、市场更趋向于避险。
银行体系的危机直接作用于航空业。业内人士分析，欧债危机越演越烈，导致欧洲银行整体信誉下降，体系内美元流动性不足，迫切需要资金以满足资本金率的监管要求。由于欧洲银行尤其是法资银行是支持航空业最主要的银行，负面影响使得欧洲银行大幅度减少对航空业的贷款。
因为担心出现下一个雷曼，欧洲银行债务市场被关闭，就像2008年美国关闭了航空债务市场一样，采取了同样的手段，直到现在，美国航空债务市场都没有再恢复。
资本市场上，2011年一季度以来，欧美航空市场股票发行市场也已经疲弱，尤其好几家IPO在市场上停止发放，或者是缩减规模、减少发行量，这都是由于美国主权评级下调和欧债危机的负面影响，整个金融市场动荡不安，使银行更加保守，资金流动性不但没有像年初预期那样放松，实际上还在继续紧缩，包括债券和IPO融资都受到影响。
国内配套设施先天不足
缺钱是欧美航空市场被看弱的最大原因。
航空业是资金密集型行业，因为单价高，企业需要巨额资金支持用以购买飞机——原本在美国、欧洲和日本等发达地区，由于金融市场发达、融资渠道多样，可以保证充足的资金来源，在降低融资成本和规避财务和外汇风险方面，这些国家也有成熟的经验。相比而言，中国市场流动性充足但缺乏完善的制度和政策支持航空租赁业的发展。
对于国内的租赁企业而言，银行是主要的融资渠道：目前的融资成本太高，无法体现租赁的优势，也限制了租赁公司利用国内资金运作飞机租赁的业务；另一方面，由于国内的租赁公司归属不同的监管机构（银监会和商务部），股东背景也不尽相同，使得资金实力相差悬殊。如银行系租赁公司可以采用同业拆借的方式融资，其他租赁公司则大多依靠贷款。
中国工商银行总行租赁融资处处长彭爽证实了这一点，“对银行系租赁公司，我们主要采用同业拆借的方式，外商系和其他租赁公司主要采取银行信贷的方式融资，因为贷款要受制于人民银行贷款基准利率，实际上贷款要高于同业拆借的成本。” 据彭爽介绍，工行2010年4月推出租赁融资专业产品线，主要目的是为从事租赁业务的企业提供融资服务，已经开展合作的有约60家租赁公司，截止目前累计发放贷款400亿元。
货币政策一旦发生变化，企业的收益就会受到影响，今年央行数次上调存款准备金率，融资成本应声而涨，甚至吞噬掉部分公司的全部利润。由于飞机租赁主要以美元结算，国内美元流动性紧张，而且融资成本高，境外资金明显比境内资金便宜，因此，民生租赁公司希望可以到境外融资。
此外，中国对从国外购买引进飞机实行进口许可制，国内租赁公司没有引进飞机的许可，在进出口事务、外汇融资结算等方面均遇到较多操作上的困难。外汇问题上，外管局限制境内金融租赁公司与境外承租人间的美元结算交易，也缺少针对金融租赁公司开展外汇交易的明确解释。
王谊认为，在中国开展飞机租赁业务，除了多头监管、法律条文不规范及人才匮乏等问题，最大的障碍是税收。举例来说，在新加坡经营飞机租赁公司，只需要缴纳5%的所得税、爱尔兰缴12%，此外没有其他任何的收费了，但是在国内经营飞机租赁业务，需缴纳25%的所得税、5%的营业税、17%的进口增值税、5%的关税、0.1%的印花税等，总体税负远远高于国际市场。
也就是说，如果国内租赁公司从国外购买飞机租给国内航空公司，租赁公司只能将这些进口税费作为购置成本摊进租金，因此，与国外租赁公司报价相比，国内租赁公司会高出约10%-20%。
2010年两会期间，全国政协委员、招商银行行长马巍华提出“推进中国飞机船舶租赁业务发展”的提案，在提案中马巍华分析了在国内开展飞机租赁业务的一大难题——海关税收，由于设备融资租赁和设备购买面临不同税收待遇，比如航空公司进口特定规格的飞机享受进口关税1%和增值税4%的税收优惠，而金融租赁公司进口同样规格的飞机则执行进口关税5%和增值税17%的政策，这极大的限制了航空租赁业务的发展。
“特殊目的”租赁兴起
由于从国外购买飞机面临较重的关税负担，因此目前国内金融租赁公司会选择在爱尔兰或者其他避税港等境外地区按照SPV模式购买飞机，然后再将飞机租赁给国内航空公司，达到降低进口关税和增值税的目的。
SPV（Special Purpose Vehicle）即特殊目的公司，是指为了实现特殊目的而成立的法律实体，SPV作为名义出租人，由SPV所有的单价飞机作为租赁标的物，出租给承租人营运，是目前国际航空业的普遍做法。
与国外相比，中国SPV租赁起步晚。2010年1月13日，中国银监会发布了关于金融租赁公司在境内保税地区设立项目公司开展融资租赁业务的通知，国内银行系的融资租赁公司，按照该通知相关规定通过在境内保税地区设立专门项目子公司（SPV）方式所开展的融资租赁业务。目前，中国的上海综合保税区、北京天竺保税区和天津东疆保税港区等三家都开展SPV融资租赁方式。
2010年3月31日，民生金融租赁在天津东疆保税区注册了第一家项目公司，首架以SPV租赁模式完成的公务机“民生001号”在天津滨海国际机场首航，宣告中国租赁行业第一家单一项目公司成立。此后的6月，交银租赁和招银租赁也在上海综合保税区注册了6家SPV项目公司。
截至目前，在天津东疆保税区已积累完成租赁飞机49架，完成租赁资产40亿美元，租赁对象包括国航、南航和海航等多家航空公司。而民生金融租赁自从设立国内第一家公务机单机公司，目前已完成23架飞机租赁业务。
业内人士分析，虽然目前打破了SPV租赁的国际垄断，但其发展也面临一定的挑战，比如政策方面的配合、资金的供给和人们的观念等问题都困扰着SPV租赁在国内的发展。与此同时，国内租赁公司要具备与国际竞争对手一较高下的实力，未来还有很长一段路要走。
看似风生水起
虽然波音公司给予了极有利的预测。但在整个航空金融市场上，国内的租赁公司实际上并没有真正进入核心位置。工银租赁的总裁丛林曾分析，中国租赁公司只占国内航空租赁市场10%左右，另外90%的飞机是由国外专业飞机租赁公司或外资金融机构提供的。
究其原因，一方面是上述成本、政策压力所限，另一方面是市场开放不足。
20世纪中期，美国兴起融资意义的飞机租赁，并迅速成为国际上飞机融资的基本渠道之一。但直到1979年，时任中信公司董事长的荣毅仁访美时，才在旧金山的一个午餐会上第一次听说了飞机租赁。
会晤中，荣毅仁终于明白，原来很多企业的大型设备，包括外国航空公司的飞机，是从银行开办的租赁公司租赁得来的，这对于当时外汇极度短缺的中国政府来说，是非常实用的工具。归国后，他开始积极推动这一模式，到1980年夏天，在中信的推动下，民航总局与美国汉诺威尔制造租赁公司和英国劳埃德银行美国分行合作，采用杠杆租赁的方式从美国引进一架波音747SP飞机，由此迈出了中国民航利用外资融资租赁飞机的第一步。
此后，中国航空公司逐渐接受租赁方式，开始从国外引进大量的飞机，但是，对制度环境要求极高的中国飞机租赁业却遭遇重重阻碍，2000年以前，国内开展经营性和融资性租赁业务的公司超过60家，却没有一家涉足飞机租赁业务。
2000年，深圳金融租赁有限公司（国开行旗下国银金融租赁前身）涉足飞机租赁业务，成为中国首家开展飞机租赁的本土租赁公司。2007年2月，银监会发布修订的《金融租赁公司管理办法》，规定中国国内和国外商业银行可以在华设立或参股金融租赁公司，这很大程度上缓解了飞机租赁面临的困境。
这几年，中资银行、飞机制造企业和航空公司进入这个新兴产业，初步形成了航空租赁企业群，中银航空租赁尤其引人注目，2006年底，中国银行通过100%收购海外优质飞机租赁公司的方式打入国际航空租赁市场，转而攻回国内市场，取得巨大成功。表现不凡的还有同样出身银行系的民生金融租赁，自从2009年正式进军航空租赁市场，民生金融租赁就以公务机和直升机的租赁业务作为核心发展航空业务，如今已发展成为公务机领域亚洲最大的租赁公司。
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