某小区物业管理计划书（精选8篇）
“×××”小区，位于“国家4A级旅游度假区”－－位于－－，与大海近在咫尺。小区总建筑面积20万多平方米，由多层低密度住宅、特色点式楼和纯版式小高层组成。小区内设有大型超市、大型酒店以及商办服务区等，其中公寓面积×㎡；商铺面积×㎡；地下停车场×㎡；地上停车场×㎡；车库×个。房屋配套设施齐全：暖气、燃气、通讯、电视、宽带系统。小区设备设施先进，设有电视监控，周界防范，电子巡更，楼宇对讲系统，背景音乐，远程抄表系统等，让您感到方便、舒适、安全。
高档的小区应该有高档的物业管理服务来体现小区的价值，从而确保小区保值、增值。××××公司是具有物业管理二级资质的股份制企业。公司专业从事住宅小区、写字楼、商场等物业项目的管理工作。现已管理物业面积达×多万㎡。其中涉及智能化写字楼、综合商厦、花园别墅、住宅小区等。我们的企业精神是“银滩物业，勇争第一”。我公司将利用我们“天时、地利、人和”的得天独厚的管理优势，以及公司先进的管理模式，丰富的管理经验，专业化的管理队伍，使×××小区更增魅力，更上档次。通过全方位的服务，提高小区的知名度，使×××真正达到增值保值的目的，为业主营造一个方便、快捷、温馨、舒适的居住环境。我公司服务宗旨是以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。追求目标：以公司经营为主导，寓管理于服务之中，为业户推出完善的管理服务，为企业打造物业品牌。第二章 物业管理要点 ◆ 运用持续发展的战略，确保物业的保值与增值；
◆ 人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉；
◆ 结合物业实际情况，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意为业户服务；
◆ 采用PDCA循环整改的方法，不断提高物业管理水平；
管理处采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。管理思想是：安全第一，不断满足业户日益增长的对服务的需求，打造物业管理精品。最终达到经济效益、社会效益、环境效益的统一。在实际服务管理中，公司将抓住以下三个重点：
1、完善服务、诚信待人。
物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原则和服务周到的服务理念，为业户提供全方位、高品质的优质服务，并将日常服务紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务关系。同时以走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正为业户创造安心、舒心、称心的生活和工作环境。
2、环境管理责任到人
小区的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好的环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地做好每天的工作，树立环保意识，从而保证小区的环境卫生状况达到最佳，为小区增加一道清洁、卫生、亮丽的风景线。
3、安全、消防真抓实干
为确保业户的生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主，紧密联系职能部门，齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。在日常管理中，制定与之相适应的应急处理安全操作程序，在发生特殊事件时尽量将损失降低到最小程度。
公司本着服务第一，以人为本，在管理中导入ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系。运用现代的科技手段及管理方法来管理与服务，最终实现社会效益、环境效益、经济效益的统一。
公司将通过良好的物业管理，使“×××”保值、增值，真正为业户营造一个方便、温馨、舒适的生活和工作环境。
一、公司追求目标：
◆ 房屋建筑的完好率达到98％以上； ◆ 报修及时率达到100％； ◆ 清洁管理无盲点；
◆ 设备设施完好率达到98％以上； ◆ 小区路灯完好率达到100％；
◆ 管理区域内不发生重大安全与火灾责任事故； ◆ 有效投诉处理率100％； ◆ 服务满意率达95％以上； ◆ 绿化完好率达到98％以上； ◆ 道路完好率达到98％；
◆ 各类管理人员岗前岗中培训100％； ◆ 无服务安全事故发生。
二、主要措施
◆ 完善各项管理制度和管理规定； ◆ 所管辖区卫生无死角，绿地存活茂盛； ◆ 治安良好，环境清洁，辅助设备及建筑良好；
◆ 管理人员及服务人员上岗要佩带标志，规范制服，设立立岗、巡岗、监控岗，并明确岗位职责及考核标准； ◆ 建立各种资料档案、报修、养护记录； ◆ 各种收费项目、标准公开，合理收费； ◆ 制定大、中修年度计划，并负责实施； ◆ 制定并组织员工培训计划的实施；
◆ 结合创优评比标准，进一步提高物业管理水平。
遵循服务第一，业户至上，依法经营，务实奋进的企业宗旨，弘扬银滩物业，勇争第一的企业精神，以优质文明的服务，为业户创造美丽温馨的家园。
三、组织运行机制：
1、建立监督机制；
2、建立信息反馈及处理机制；
3、制定工作流程、各项管理服务项目的长远计划和短期计划；
4、管理人员的培训管理；
5、增强服务意识，量化管理及标准运作；
6、企业内部岗位责任制、管理维护运作制度及标准、管理人员考核制度及标准。
四、物业管理制度
1、管理处经理职责；
2、管理人员岗位职责；
3、作业人员岗位职责；
4、员工培训；
5、管理处运作管理工作规程；
6、人事管理及员工培训、考核制度；
五、管理处运作管理规程
1、内部运作管理办法
2、小区秩序管理；
3、清洁管理；
4、绿化管理；
5、消防弱电设备设施管理；
6、供配电设备管理；
7、给排水设备管理；
8、共用设施和共用场地管理；
9、安全操作规程；
10、特约服务管理规定。（以上各种规定及制度略）第三章 拟采用的管理模式
一、物业管理架构
物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以要求达到降低管理成本、提供优质服务的目的。
本物业管理处按“直线制”设置管理架构。公司设立办公室、保洁部、设备维修部、绿化部、秩序管理部、接待部等部门。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。
1、办公室
（1）负责人力资源管理，招聘人员，开展员工培训工作，为其它部门储备人才。
（2）负责收集、整理和保存物业管理公司筹备、建立和发展的资料及人事档案管理。
（3）负责内部运行工作的综合协调。
（4）负责对外承办、接待工作，物业管理市场营销和招投标。（5）总经理指派的其它工作。
2、保洁部
（1）负责管辖区域内的清扫工作以及单元楼道、栏杆的保洁。（2）负责小区内的垃圾清运工作。（3）上级领导交办的其它工作。
3、设备维修部（1）负责物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转。（2）负责物业机电设备的日常维修保养工作。（3）制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施。（4）上级领导指派的其它工作。
4、绿化部
（1）负责小区花草树木的浇水、培土、施肥、除病虫害、修剪工作。（2）负责小区内的园景设施的养护工作。（3）上级领导指派的其它工作。
5、秩序管理部
（1）负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。（2）建立健全、制定物业的各项安全规章制度。（3）负责小区的日常巡视工作以及车辆停放管理。（4）负责小区应急处理的抢救工作。（5）上级领导交办的其它工作。
6、接待部
（1）负责日常业户来访接待工作。（2）负责业户档案的建立和管理工作。（3）负责业主的投诉和咨询，并提供帮助。（4）配合办公室开展员工培训工作。（5）上级领导指派的其它工作。
二、物业管理岗位编制及管理架构 ×××物业管理有限公司 物业管理办公室
业户接待主管 设备维修主管 保洁主管 绿化主管 秩序管理主管 业户接待员 设备维修工 保洁员 绿化工 秩序管理员
备注：根据小区概况，以上岗位编制 ×人。其中，绿化主管、保洁主管由一人兼职。岗位编制原则上不设闲岗、不留闲人，一人多岗，精简高效。
第四章 物业管理人员培训
一、新员工上岗培训
根据物业管理思想，为打造物业管理精品，对新员工上岗进行工作培训。
1、新员工上岗培训期为180天。
2、培训内容包括：物业管理概述，小区物业管理流程，物业管理服务理念，专业服务技能与技巧、投诉、应急工作处理程序，军事化训练等。
二、在岗员工循环培训
1、通过实际工作中所产生的问题，不定期地安排当事人（指员工）参加班后的专题培训。
2、每位在岗员工每月参加公司组织的工作指引培训。组织员工座谈会，交流事件处理技巧及与业户沟通的经验。
3、上岗循环培训的考核办法。在实际工作当中，业户的投诉率和员工违章的行为是评价员工工作的基础。并通过理论与实践考核，淘汰不合格的员工，达到优化管理的目的。
某小区物业管理方案
（二）第五章 物业管理工作岗位职责
一、物业经理岗位职责
1、全面负责对所管辖的物业实施一体化综合管理，贯彻执行ISO9001质量体系及ISO14001环境管理体系，完成年度管理目标和经济指标。
2、制定管理处年度、月度工作计划并组织实施，业务上接受上级领导的指导和监督。
3、负责检查、监督各项制度的执行情况。
4、合理调配人员，协调各岗位的分工协作，责任到人，同时关心员工的生活，确保管理处员工有良好的精神面貌和积极的工作态度。
5、负责所管辖物业的装修审批，协调违章和投诉的处理工作，落实安全、防火工作。
6、协调本部门与各方面的关系，便于开展各项工作。
7、认真完成管理处其它工作职责内容和公司安排或委托的其它工作任务。
二、业户接待岗位职责
1、负责小区业户接待工作，做到仪表端庄、态度和蔼，热情大方，反应敏捷，处事稳健。
2、负责为业户办理入住手续，装修手续，非公共性服务手续，建立业户档案。
3、负责管理费、维修资金及其它费用的催缴、收缴工作。
4、负责接待及处理业户咨询、来访、投诉工作，并定期进行回访工作。
5、走访业户，征求和收集业户对管理与服务方面的意见。
6、保持与业户的联系和相互沟通，做好日常接待工作。
7、协助管理处经理做好其它工作。
三、保洁服务岗位职责
1、严格遵守公司各项管理制度和操作规程。
2、负责本辖区的卫生清扫工作。
3、负责本辖区内的公共设施的清洁工作。
4、负责公司及管理处业户的服务工作。
5、负责小区内的垃圾收集及清运工作。
6、完成领导交办的其它工作。
四、绿化服务岗位职责
1、负责小区内苗木的移栽和修剪。
2、负责小区内花草树木的养护和管理。
3、对花草树木定期进行浇水、施肥、除草、修剪，防止病虫害的发生。
4、熟悉园林机械的操作使用步骤，并对机械进行简单的维修保养。
5、负责对绿化修剪场地的清理、清洁。
6、认真完成领导交办的其它工作。
五、秩序管理员岗位职责
1、服从领导，听从指挥，以军人的风度处事。
2、负责本辖区内的车辆进出、停放管理。
3、负责本辖区的人员进出管理。
4、负责小区的安全、防火、防盗、防破坏的防范工作。
5、负责小区应急处理的抢救工作。
6、完成领导交办的其它工作。
六、设备维修工岗位职责
1、定期清洁所管理的设备和设备房，确保设备设施、设备机房的整洁。
2、严格遵守操作规程，防止安全事故发生。
3、发生突发情况，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常、完好。
4、定期对设施、设备进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。
5、负责业户的日常报修工作，并做到工完料清。
6、认真完成领导交办的其它工作任务。第六章 各项专业管理工作方案
一、业户入住
通过有效的管理，使入住工作规范，为业户入住提供方便，保证入住工作正常有序。同时做好入住资料的收集、归档。
1.管理处在业户入住前准备好以下文件，此项工作由管理处经理负责组织落实。1.1房屋验收表 1.2住宅使用公约 1.3业主手册 1.4装潢管理办法 1.5装潢管理协议 1.6业主入住手续流转单 1.7代办服务委托书 1.8保管钥匙委托书 1.9保管钥匙承诺书 1.10钥匙签收表 1.11业主信息表 1.12入住资料签收表 1.13入住须知 2.入住发放文件
业户入住时以下文件由业户接待负责发放并请业户签收。2.1入住须知 2.2业主手册 2.3住宅使用公约 2.4装修管理协议 3.入住记录
管理处在受理业户入住时由业户接待和陪同验房人员做好以下记录。3.1业户登记。3.2验房签收记录。3.3入住资料签收记录。3.4领取钥匙签收记录。3.5委托代办服务记录。3.6业主信息登记表。3.7入住收费记录。4入住工作方式 4.1入住程序
4.1.1业户办妥售房手续后到管理处办理入住手续。
4.1.2管理处接待人员审核业户《入住通知书》、《业主入住手续流转单》及售房单位要求的相关资料。
4.1.3管理处接待人员审核资料无误后按入住收费项目开具票据并收费。
4.1.4管理处接待人员介绍小区管理服务情况，与业户签订《住宅使用公约》、《装修管理协议》。
4.1.5管理处接待人员向业户发放入住文件并请业户签收。4.1.6管理处接待人员登记业户委托的代办服务项目。
4.1.7管理处接待人员陪同业户验房，抄水、电表底数，业户验房合格后办理收房、钥匙交付签收手续。填写《房屋验收单》，验收不合格限期整改。4.2入住流程图 售房合同 否 5 收费管理
5.1 管理处按照物业管理委托合同的内容向业户收取物业管理费、有偿服务费；向开发商收取空房管理费。5.2 物业收费项目、标准应上墙公布。
5.3 业户管理人员应做好费用的日清月结、解缴与妥善保管工作。5.4管理处每月制作费用收缴月报表，由管理处经理审核。5.5 对逾期不交纳费用的业户，管理处经理应及时组织力量催缴。5.6 对无故逾期不交纳费用的业户，管理处应依据《住宅使用公约》或有关规定处理。
二、业户装修管理 1装修管理流程
1.1业户向管理处提出装潢申请，携带装修图纸，施工单位资质证书及施工人员的身份证复印件到各管理处填写《住宅装修申请表》与《施工人员登记表》，签署《装修管理协议》。
1.2管理处经理协同秩序管理人员向业主和施工队介绍小区管理规定。
1.3管理处在接受装修申请后，经管理处审批合格后，方可施工。1.4在办妥以上手续后，接待人员办理施工人员临时出入证。由施工人员负责人持施工人员身份证或暂住证及照片，到管理处办理施工人员临时出入证，填写施工人员登记表，并缴纳施工人员出入证工本费10元/张。
1.5现场跟踪：秩序管理人员必须每天到装修户施工现场跟踪视察，了解施工情况并做好记录，必要时请设备人员同往。
1.6装修完毕后，经管理处验收后，在装修申请表上填写装修验收情况，并签名。
1.7在跟踪时，如发现有违章和妨碍公共行为，应及时采取措施进行整改，必要时填写《整改通知单》、现场拍照等，以备留用与归档。1.8违章处理办法，对违反装修规定者将依有关条例采取如下措施： 1.8.1批评、规劝 1.8.2责令停工整改
1.8.3报业主委员会、前期管理发展商、或政府有关部门。1.9对于材料进出、施工人员办证、施工工具的管理：
业主的装修材料搬运出小区时，必须由业主亲自到管理处办理出门证，签字认可，否则任何人一律不准把材料带出小区。办理临时施工人员出入证和工具出小区手续必须由业主或施工负责人来管理处办理，其它人不得办理。
1.10管理处经理每月不定期抽查4次装修管理情况。装修管理流程图 2.装修管理规定 2.1装修申请程序：
2.1.1业主办完所有入住手续并仔细阅读《装修管理办法》。2.1.2业主携带装修图纸、施工单位资质证书到管理处填写《住宅装修申请表》签署《装修管理协议》；施工单位填写《施工人员登记表》。2.1.3管理处审验业主、施工单位装修资料时，如发现有不合理处应立即告知业主、施工单位对方案进行修改，直至修改合格后，方准予施工单位办理施工管理手续，开始施工，发放施工许可证。2.1.4施工单位负责人带好施工人员身份证或暂住证到管理处办理施工管理手续，交纳出入证工本费，领取施工人员出入证。
2.1.5为避免有违政府和有损自己和邻居利益，为保证住宅小区的完整、安全、安静、整洁，维护全体业主的共同利益，促进物业的保值升值。在装修过程中，请您在装修前仔细地阅读有关规定。2.2装修前
2.2.1住户应明确，您只能对自己名下住宅的自用部位进行必要的装修（户门之内的四壁、地面、顶面）,不要对室外公用部位、走道进行任何的改、移、加、拆类施工。2.2.2装修禁止行为： 2.2.2.1拆改原房屋的承重墙。
2.2.2.2改变房屋及配套设施的使用功能。2.2.2.3随意封闭阳台。
2.2.2.4以安装防盗门为由，私自占用楼道公用部位及占用公用管道间。
2.2.2.5在预留或指定以外的位置安装空调机、衣架与排放冷凝水。2.2.2.6在外墙、门外搭建、加建、悬挂任何建筑物及晾衣架。2.2.2.7 大量使用易燃装修材料。
2.2.2.8随意改变或移动电话、电视、对讲、煤气、水管、电线管等设施。
2.2.3填写《装修申请表》、《施工人员登记表》并将装修图纸、施工单位资质证书一并交物业公司各管理处审验批准。签订装修管理协议、安全责任书及办理其它相关手续。2.3装修施工中
2.3.1随时接受物业公司管理处工作人员上门检查、监督、核实，是否严格按照装修图纸要求施工，检查施工人员是否办理了临时滞留证手续。
2.3.2业主应自行随时督查施工人员在为您装修时，是否将装修材料以次充好，工艺简单粗糙，质量能否保证可靠。
2.3.3装修施工应于每天8:00时—18:00时之间进行，晚间18:00—次日上午8:00（包括节假日、双休日）不得进行有噪音的施工。某小区物业管理方案
（三）三、日常服务与联系
管理处的日常服务与联系是物业管理服务最基本的一项日常工作。物业管理的宗旨是为业户提供服务，物业公司通过有效的服务来保证业户的需求树立企业的形象。
管理处经理负责日常服务与联系工作，对管理处业户接待的服务质量进行检查、指导。1.日常服务与联系的内容 1.1 日常服务内容 1.1.1维修保养服务； 1.1.2绿化养护服务； 1.1.3治安消防服务； 1.1.4环境卫生管理服务； 1.1.5停车管理服务； 1.1.6特约服务； 1.2日常联系内容
1.2.1 小区中设置业户联系箱，每天定时开箱； 1.2.2 设立投诉电话接受业户的投诉； 1.2.3 及时回访业户征询意见。2.日常服务与联系的质量控制
2.1业户人员应多途径与业户保持沟通，经常走访业户听取意见，满足合理要求，及时提供各类服务。
2.2每半年至少开展一次公益性活动，事先做好可行性调研，报计划并做好策划，事后要分析小结，使该项工作不断改进提高。2.3业户接待要做好清洁、绿化、停车工作巡检，保证服务质量。3.日常服务与联系的质量要求
质量要求以《物业管理条例》为依据，以威海市物业行业服务规范为依据，严格按各项服务的管理制度及标准进行操作，做到业户评议满意率90%以上；业户投诉率万分之五以下；投诉处理率100%。
四、业户档案管理
管理处建立业户权籍档案时，应将业户的个人资料、报修记录、服务记录等一并归档。1.管理处负责建立业户档案，业户档案一户一档。2.业户档案的管理办法按公司档案要求操作。
3.物业管理处经理负责业户档案的收集、整理、归档、利用。4.管理处在每月5日前把上月的有关业户资料、产权清单、租赁清单整理好并归档。
5.管理处经理每季度检查一次业户档案工作，对发现问题应立即整改。
5.1权籍档案中包含以下内容： 5.1.1入伙通知书 5.1.2入伙手续书 5.1.3业主使用公约 5.1.4装修管理协议 5.1.5房屋验收表 5.1.6入伙手续资料签收单 5.1.7产权清单 5.1.8租赁清单 5.1.9合同复印件 5.1.10权证复印件 5.1.11有关业户其他资料 5.1.12业主信息表 5.1.13报修项目表 5.1.14服务项目表 5.1.15保管钥匙委托书 5.1.16代办服务委托书 5.1.17安全责任书
每月由经理将上述资料进行检查归档，发现疏漏，立即补齐。
五、权籍管理
1.经理要掌握管理区域内入住业户的权属情况,负责业户资料的收集,并将业户相关的资料记录在管理手册中,管理手册要动态的反映业户产权的转移、使用权的变更情况;能正确反映业户权属转移、变更的时间和方式。
2.物业管理科负责编制产权清册、租赁清册,并输入计算机.3.产权清册内容 3.1房屋类型
3.2使用面积、建筑面积 3.3土地分摊面积 5.3.4使用情况 3.5附设设施情况 3.6车库使用情况 4.租赁清册内容 4.1租赁户姓名 4.2租赁时间 4.3使用房屋地址 4.4内部装修情况 4.5其它
5.经理每月出一份产权清单、租赁清单，清单要系统正确反映目前实际情况。
6.管理处经理负责审核产权清单、租赁清单。每月一次抽查业户接待的管理手册，对于抽查中发现记录不规范或不及时登录权属变更情况，管理处经理应书面通知业 户接待整改。
六、业户接待
1.管理处设接待窗口、监督投诉电话受理业户业务咨询、报修、收费、投诉。
2.管理处实行周一至周日全天业户接待，并公开办事制度、公开收费项目和标准。
3.管理处监督、投诉电话全天开通，72小时内有回复。4.管理处实行回访制度。
4.1管理处必须及时对安全设施维修、房屋渗漏水项目维修进行回访；管理处经理每月随机进行抽查，保证回访质量。
4.2 回访时间，安全设施维修2天内回访；房屋渗漏水项目维修3天内回访，雨天后再作一次回访；其它项目维修一星期内回访。5.对回访中发现的问题，24小时内书面通知维修人员整改。6.接待窗口要认真听取投诉意见并做好记录。
7.处理投诉要做到让业主满意，及时与业主沟通，处理结果做好记录。[/sell] 某小区物业管理方案
（四）七、秩序管理服务 1.秩序管理服务内容
1.1 小区基本实行封闭式管理； 1.2 实行24小时值班及巡逻制度；
1.3 执行小区内安全巡查，做好防火防盗安全防范工作及巡查时协助记录维修事项，如：照明、漏水等； 1.4 结合小区特点，制订安全防范措施；
1.5 进出小区各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行； 1.6 小区停车有专人疏导，管理有序，排列整齐；
1.7 非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁；
1.8 危及人身安全处设有明显标志和防范措施。
1.9 及时处理小区内各突发事件，必要时疏散人员，及时汇报物业管理部门并做好记录；
1.10 检查小区设施是否完好；
1.11 负责停车场区域的巡查、管理，保证车道畅通，设备、工具装卸区的车辆、人员管理；
1.12 检查进口设备、工具及非开放时段进出人员的凭证，负责人员登记工作；
1.13 监督小区内装修项目的施工，装修人员的出入登记，装修工具物料的出入登记。2.门岗服务
2.1 门岗值岗时要认真、负责，在管理区域门岗实行24小时立岗秩序管理服务；
2.2 在指定位置，指定面向立岗，严禁脱岗；
2.3 立岗姿势端正，面带微笑行注目礼，热情回答询问，禁止与他人闲聊。
2.4 外来人员进出管理
2.4.1 装修施工人员应到秩序管理服务处办理手续，经核对身份后佩带《施工人员出入证》，方可进入管理区域，离开管理区域应交回《施工人员出入证》；
2.4.2 对装修施工人员进出状况，每天下午5：00核对一次，保证人、卡数量相符；
2.4.3 非开放时外来人员，应到秩序管理服务处办理手续，佩带《临时出入证》，方可进入管理区域。2.5 物品进出管理
2.5.1 非开放时大件物品应凭业主签发的出门证，经核对物品名称、数量准确无误后，方可放行；
2.5.2进入管理区域的装修材料或货物在指定地点卸货，20：00-次日7：00放行。
2.6 机动车辆进出、停放管理 2.6.1 对机动车进出管理域区实行出入证制度、登记制度和收费制度，禁止载有易燃、易爆、有毒、有害及有污染物品的车辆进入管理区域。
2.6.2 向进入管理区域的车辆发放《临时停放证》，放在车辆左侧挡风玻璃后，并做好记录。
2.6.3 地面停车场车辆停放有序，并做好车辆状况检查，发现漏油、破损等缺陷立即提示车主，并向管理处报告，做好记录。2.6.4 对于外来车辆实行计时收费制度。
2.6.5 车辆驶出小区时，收回停放证，并按停放时间收取停车费，做好记录。2.7 地下车库管理
2.7.1 车辆凭管理处所发《停车证》进出车库；
2.7.2 无《停车证》车辆，应经管理处同意后方可进车库，但不得占用业户车位；
2.7.3 督促进车库车辆遵守车库内禁令标志，不得在车库内学习驾驶和洗车；
2.7.4 保持车库及车库出入口清洁、通畅；
2.7.5 经常到车库内巡视，发现问题应作好记录并向小区经理报告； 2.7.6 车库内发生事故应保持现场，立即向管理处报告。2.7 便民服务
2.7.1遇业主携带重物需帮助时，请业主将重物暂放在指定点，用对讲机通知巡视岗为业主提供搬运服务； 2.7.2接到业主通知，要求代叫出租车时应为业主提供叫车服务。3.巡岗服务
3.1管理区内实行全年365天24小时全天候秩序管理巡视服务，确保每小时巡遍全部公共区域。3.2 区内巡视
3.2.1 巡视前检查和佩带好对讲机、电筒、笔和巡视记录表，并随身携带装小件垃圾的塑料袋；
3.2.2 巡视内容：走道清洁，公共场所、照明、消火栓、机房、门、窗、装修现场等；
3.2.3 按秩序管理服务处指定的巡视路线巡逻，巡视记录中应记载发现情况及时间。
3.2.4 客户需要帮助时，应及时提供服务或通知有关人员到场处理； 3.2.5 发现可疑的人和异常的事、物，通过对讲机及时报告，并迅速查明情况，严密监视；
3.2.6 发现装修违规情况，立即向客户指出，及时阻止，并报告管理处做出相应处理；
3.2.7遇紧急情况，按《应急预案》执行；
3.2.8巡视时看到小垃圾及时拾捡，投入就近的垃圾箱内；发现灯熄灭、水管及阀门漏水、煤气管漏气等，应及时通知设备人员修复； 3.2.9巡视结束后，交接巡视器材； 3.3 夜间巡视
3.3.1 夜间巡视的路线应经常变化； 3.3.2巡视时注意扶梯、走廊、电表房及通道等，确认有无可疑人物藏匿于其内；
3.3.3若发现可疑人物，须立刻报警并封锁各个出入口，进行处理； 3.4 突发事件的处理
为应对突发事件，按指定的应急预案作业，平时应定期参加演练。3.5 发生火警
3.5.1立即用对讲机通知管理处采取必要的紧急措施或直拨火警电话119；
3.5.2 通知火灾周围业户撤离危险区； 3.5.3做好现场安全保卫工作，听候指挥。3.6 发生刑案
3.6.1立即向管理处报告或报公安部门110并保护现场，并救护伤员； 3.6.2向发现人和周围业户了解情况并记录。3.6.3向公安人员提供情况，协助破案。3.7 发生盗、抢事件
3.7.1 用对讲机报告请求支援，同时设法抓住犯罪嫌疑人； 3.7.2对犯罪嫌疑人应认清特征、人数、作案工具，及时报告公安部门110；
3.7.3保护现场，协助破案。3.8 发现触电事故
3.8.1切断电源，使触电者脱离电源；
3.8.2报告管理处经理和监控中心，同时尽快施行人工急救，并拨打医务急救电话120，请求医务急救中心派医生来现场； 3.8.3引导救护车抵达现场；
3.8.4无救护车时，临时调车将触电者即送医院抢救。3.9 发现电梯困人
3.9.1立即用对讲机报告，敦促设备人员迅速前往处理； 3.9.2安慰被困人员；
3.9.3协助设备人员抢险，安全接应被困人员。3.10发现人员、车辆堵塞
立即用对讲机报告，增派秩序管理员及时疏导。4.监控岗服务 4.1日常工作
4.1.1监控系统24小时开通运行，监控人员24小时监控值班，录像带资料保存1个月，录像带循环使用。
4.1.2监控人员密切注视屏幕，发现可疑情况立即定点录像，跟踪监视，做好记录并及时报告小区经理。
4.1.3接到周界报警系统报警时，立即用对讲机向经理报告，并跟踪处理过程，做好记录，然后将系统复位，重新布防。4.1.4负责对讲机的保管、充电、调换、借用和登记。4.2监控设备系统及录像带的管理
4.2.1对监控系统每天进行检查，发现异常情况和故障立即报修，并做好记录。4.2.2任何人（包括秩序管理人员）未经管理处经理同意，不准查看监控录像保存内容。
4.2.3录像带保存处要有防潮措施，避免录像带发霉。
4.2.4新的录像带启用时应在标价栏注明开始使用日期；每次录像后，注明录像时间；录像带连续使用24个月应更换新带；发现录像模糊，不能有效分辨监控对象的，应及时更换新带。
4.2.5监控人员每天擦拭监控设备一次，保持显示屏、录像机等设备清洁。
4.3中央监控室的出入管理
4.3.1与工作无关的人员不得擅自进入中央监控室。
4.3.2因工作需要进入中央监控室的管理人员，应经管理处经理批准；外来人员进入，应经管理处经理签证认可，由秩序管理人员陪同进入。4.3.3凡进入中央监控室的人员都得办理登记手续。5 秩序管理各岗位之间的轮换
5.1秩序管理岗位采用岗位固定，人员轮值的方法，即各岗当值人员每隔60分钟循环换岗；
5.2 换岗程序:巡视岗——→门岗——→监控——→巡视岗;5.3 换岗必须从巡视岗开始轮换，不可从门岗或监控岗开始轮换。6秩序管理岗位设置
6.1 秩序管理岗位每岗设置2人，由管理处经理确定巡视点和巡视路线，每小时一次按巡视路线巡视所有巡视点。
6.2 秩序管理人员品行端正，作风正派，无劣迹记录；身体健康；具有初中以上文化水平，能处理秩序管理的日常工作，能作每日执勤记录。
7秩序管理服务检查制度
7.1自查：秩序管理各岗位在换岗交接时按作业标准进行检查，发现问题及时纠正，做好记录；
7.2秩序管理班长巡查：秩序管理班长巡回监督检查秩序管理各岗位的作业情况，每天巡回监督检查不少于4次，做好记录；
7.3小区经理抽查：秩序管理巡视、车辆管理现场及客户装修现场，每天至少一次，做好记录。
八、保洁服务管理 1.外环境的保洁
项目及内容 保洁质量要求 实施方案 日 周 月 季
清扫地面垃圾、树叶等 无瓜果皮壳、纸屑等杂物、无积水、无污渍、无烟蒂。巡回
路牌、标志、指示牌 干净、无尘灰、无污渍 擦拭一次
拣拾花圃内外垃圾 目视无枯枝、无果皮、无饮料罐、无废纸杂物。巡回
行人路/车路面之清扫 无明显泥沙、污垢，每100平方米内烟头、纸屑均不超过2个，无一厘米以上石子。巡回
清洁照明设施、标牌 无积尘、无污迹，透明度好。擦拭一次 各进出口台阶清洁 无尘、无污渍、光亮。巡回 一次冲洗 地下车库 无异味、泥土、垃圾和堆放物 巡回 外围立柱之清洁 无积尘、无污垢、光亮。
垃圾箱、垃圾桶 箱体内外四壁干净无污渍、箱口箱内外无垃圾、无异味、箱桶外表干净、无污渍、桶内垃圾超过1/2桶或发现有异味及时处理 巡回 一次清洗 2.检查手段：
2.1视检：以眼睛直觉检查，达到光亮、清洁、视觉舒适。2.2手检：用白色餐巾纸擦摸被检查的物体表面无明显灰尘、污迹。2.3嗅检：凭嗅觉气味进行检查，保持空气清新。3.质量监督保证
严格的检查规程是保证作业标准，作业规程等管理制度落实的重要手段，我们主要通过三查制度，三检手段和培训教育来实现。某小区物业管理方案
（五）九、绿化服务管理 1.绿化服务内容及标准 1.1草坪
1.1.1养护管理的质量要求 a.草坪覆盖度不少于95%；
b.每周巡查一次，并做好相关记录；
c.应控制病虫害，草坪色泽正常，生长良好，无杂草； 1.1.2灌溉、排水 a.灌溉必须湿透根系层，应浸湿的土层深度为100mm，不发生地面长时间积水；
b.灌溉量根据土质、生长期、草种等因素确定； c.灌溉时期和灌溉时间可按下列规定：
-冷地型草，春秋两季度充分浇水，保持生长。夏季适量浇水，宜早晨浇，安全越夏。
-暖地型草，夏季应勤浇水，宜早、晚浇，保持生长。1.1.3修剪
a.草坪长到60-70mm时，应进行修剪，修剪高度冷地型草坪宜为50mm，暖地型宜为40mm。
b.草坪修剪的频率及次数根据情况而定。9.1.1.4清除杂草
a.应及时清除杂草，除早、除小、除了； b.清除杂草的方法有：人工除草、化学除草。1.1.5施肥
a.冷地型草种追肥宜在春季和秋季，暖地型草种的施肥宜在晚春； b.追肥应以复合肥料为主。追肥的时间和数量可根据土壤肥力、草种和幼苗生长等情况而定。早春、晚秋可施有机肥。施肥方法可撒施和根外追肥。1.1.6病虫害防治
a.病虫害的防治都应以防为主，防治结合；
b.对不同种病虫害的防治可根据具体情况选择无公害药剂或高效低毒的化学药剂。1.1.7草坪更新
a.更新复壮的方法有：补播草籽复壮法、条状更新法、定期封闭法和断根更新法。1.1.8其他养护
a.草坪应有整齐的边缘线，装饰性草坪或花坛内，可运用切边机切边养护。边缘斜坡宜为300mm； 1.2 乔灌木 1.2.1灌溉与排水
a.对新栽植的树木应根据不同树种和不同立地条件进行适期、适量的灌溉，应保持土壤中有效水分；
b.已栽植成活的树木，在久旱或立地条件较差，土壤干旱的环境中也应及时进行灌溉，对水分和空气温度要求较高的树种，须在清晨或傍晚进行灌溉，有时还应适当进行叶面喷雾；
c.灌溉前应先松土。夏季灌溉宜早、晚进行，冬季灌溉选在中午进行。灌溉要一次性浇透，尤其是春、夏季节；
d.树木周围暴雨后积水应排除，新栽树木周围积水尤应尽快排除。1.2.2中耕除草
a.乔木、灌木下的大型野草必须铲除，特别是对其危害严重的各类藤蔓植物，例如兔丝子等；
b.树木根部附近的土壤要保持疏松，易板结的土壤，在蒸腾旺季须每月松土一次； c.中耕除草应选在晴朗天气，土壤不过分潮湿的时候进行； d.中耕深度以不影响根系生长为限。1.2.3 施肥
a.树木休眠期和栽植前，需施基肥。树木生长期施追肥，可以按照植株的生长势进行；
“注”：花灌木应在开花前、开花后进行。果木应按有关果木种类不同的养护要求进行。
b.施肥量应根据树种、树龄、生长期和肥源以及土壤理化性状等条件而定。一般乔木胸径在15cm以下的，每3cm胸径应施堆肥1.0kg，胸径在15cm以上的，每3cm胸径施堆肥1.0-2.0kg。树木青壮年期欲扩大树冠及观花、观果植物，适当增加施肥量；
c.乔木和灌木均应先挖好施肥环沟，其外径应与树木的冠幅相适应，深度和宽度均为25-30cm；
d.施用的肥料种类应视树种、生长期及观赏等不同要求而定。早期欲扩大冠幅，宜施氮肥，观花观果树种应增施磷、钾肥。注意应用微量元素和根外施肥技术，并逐步推广应用复合肥料； e.施肥宜在晴天；除根外施肥，肥料不得触及树叶。1.2.4修剪、整形
a.树木应通过修剪调整树形，均衡树势，调节树木通风透光和肥水分配，调整植物群落之间的关系，促使树木生长茁壮。各类绿地中乔木和灌木的修剪以自然树形为主。-乔木类： 主要修除徒长枝、病虫枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭伤枝以及枯枝和烂头。行道树主干要求3.2m高；遇有架空线者应按杯状形修剪（悬铃木按“三主六枝
十二叉”杯状形修剪）；树冠圆整，分枝均衡；树冠幅度，不宜覆盖全部路面，道路中间高空宜留有散发废气的空隙。-灌木类
灌木修剪应使枝叶繁茂，分布匀称；花灌木修剪，要有利于促进短枝和花芽的形成，修剪应遵循“先上后下，先内后外，去弱留强，去老留新”的原则进行。-绿篱类
绿篱修剪，应促其分枝，保持全株枝叶丰满；也可作整形修剪，特殊造型绿篱应逐步修剪成型。花球确保春秋两季各修剪一次。-地被、攀缘类
地被，攀缘植物修剪应促进枝分，加速覆盖和攀缠的功能；对多年生的攀缘植物要定期翻蔓，清除枯枝，疏删老弱的藤蔓。
b.修剪时切口都必须靠节，剪口应在剪口芽的反侧成45度倾斜；剪口要平整，应涂抹园林用防腐剂，对于过于粗壮的大枝应采取分段截枝法，防扯裂，操作时必须保证安全；
c.休眠期修剪以整形为主，可稍重剪；生长期修剪以调整树势为主，宜轻剪。有伤流的树种应在夏、秋两季修剪。1.3补植树木
1.3.1 树木缺株应尽早补植； 1.3.2 补植季节
a.落叶树：应在春季土壤解冻以后，发芽以前补植或在秋季落叶以后土壤冰冻以前补植。
b.针叶树、常绿阔叶树：应在春季土壤解冻以后，发芽以前补植；或在秋季新梢停止生长后、降霜以前补植。
1.3.3补植的树木，应选用原来树种，规格也应近似；若改变树种或规格则须与原来的景观相协调。补植行道树树种必须与同路段树种一致。
1.4枯死植株的挖除
1.4.1结合补植工作对枯死植株进行调整；
1.4.2枯死的大树挖除前，必须报经市园林主管部门审批，任何部门与个人无权擅自挖除。1.5花坛花境
1.5.1花坛的养护、管理
a.根据天气情况，保证水分供应，宜清晨浇水，浇水时应防止将泥土冲到茎、叶上；
b.做好排水措施，严禁雨季积水；
c.花卉生长旺盛期，应适当追肥，施肥量根据花卉种类而定。施肥后要立即喷洒清水，严禁肥料沾污茎、叶面； d.及时做好病虫害防治工作； e.花坛保护设施应经常保持清洁完好；
f.花坛换花期间，每年必须有1次以上土壤改良和土壤消毒。每次换花期间地裸露不得超过5天；
g.花卉应生长健壮、花型正、花色艳、花期长，并且注重做好“五一”，“十一”花卉管理；
h.花坛内应及时做好清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；及时补种、换苗。花坛内缺株倒苗不得超过3-5处，无枯枝残花（残花量不得大于15%）。1.5.2花境的养护、管理
a.应按计划及时做好花卉的补种、填充； b.应根据所用花卉的习性及时更新翻种；
c.花境全年可以某一季为主花期，观赏期不得少于100天； d.修剪、整枝及时。花后及植株休眠期残花枯枝不得大于15%； e.每年休眠期必须适当耕翻表土层，施加有机肥； f.及时做好病虫害防治工作；
落实日常养护，做到无杂草垃圾。[/sell] 某小区物业管理方案
（六）十 设备维修服务
银滩物业公司实施定人、定机、定岗及相互配合的运作管理方式。根据设备机房安全管理制度，设备人员安全守则实施安全管理。制定运行管理规程，实施日常巡视与周期检查保养工作。制定设备系统安全操作规程，规范设备操作管理。按统一的设备帐、卡、物管理办法，维修保养内容要求，质量检查标准实施标准化管理。根据设备完好率统计标准对设备设施的完好程度进行统计，确保安全正常运行和使用。
10.1 设备管理内容
物业设备在安装调试验收通过后，就进入了运行使用阶段，这时就需要物业管理公司运用先进的管理方法和良好的技术对物业设备进行维修保养，保证这些设备正常运行，充分发挥它们的功效。物业设备管理的好坏与否，直接影响到其使用功能和使用寿命，这样对使用过程中保证设备的正常运行，加强日常和维修管理提出了更高的要求。1 供配电设备
1.1每日按照《设备、设施巡视内容与程序》巡视配电机房设备，并记录《配电房巡视记录表》；
1.2 配电机房每周打扫一次，配电柜每月清洁一次。
1.3按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《供配电设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；
1.4供配电设备、设施维修工作记录于《设备、设施维修记录表》内； 1.5供配电设备发生异常和故障及时报告管理处经理，记录《设备故障记录表》，并在经理协同下排除异常和故障。
1.6每年12月制订下一年度《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》； 1.7管理处每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写《供配电系统检查表》。2 供气设备
与煤气公司保持联系，每周巡检，请煤气公司定期专业保养，随时进行报修。3 电梯设备
3.1 每周按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》进行定期保养，同时负责清洁电梯机房环境，并将结果记录表内；
3.2设备发生异常和故障及时报告经理，记录于《设备故障记录表》上,并及时处理。
3.3定期巡视电梯设备，填写《电梯房巡视记录》。发现异常及时通知电梯维保人员并报告经理，督促维修保养；
3.4每年12月制订下一年度《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》； 3.5管理处每月定期组织电工和电梯维保人员检查电梯设备的运行状况，填写《电梯设备系统检查表》。对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证； 4 给排水设备
4.1每日一次巡视泵房设备，并记录《水泵房巡视记录表》； 4.2 水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。周交替更换一次； 4.3按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内； 4.4给排水设备发生异常和故障及时报告管理处经理，记录《设备故障记录表》，并在经理协同下排除异常和故障。
4.5每年12月制订下一年度《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》； 4.6管理处每月定期组织检查给排水设备的运行状况，填写《给排水系统检查表》。5 消防系统 5.1日常巡视
秩序管理人员负责消防设施的日常巡视，每月对小区内消防设施巡视一遍，将巡视结果记录于记录表内。5.2定期检查
5.2.1每月进行一次消火栓泵、喷淋泵、双电源启动测试，记录《设备定期启动记录表》；
5.2.2由管理处组织，并由秩序管理人员和设备维修工参与操作，每年一次进行
消火栓、喷淋进行系统测试；电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。记录《消火栓、喷淋系统测试记录表》。5.3维修保养
5.3.1按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《消防设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；
5.3.2消防设备、设施维修工作记录于《设备、设施维修记录表》内。5.3.3每年12月制订下一年度《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》； 5.3.4每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况，填写《消防及报警系统检查表》。对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证； 6设备检查标准 6.1供配电设备 [电力变压器] l 检查电力变压器是否符合要求。l 分接开关档位是否与电源相符。
l 外壳接地装置是否可靠，接地电阻是否合格。l 变压器温度是否在要求范围内，通风是否良好。l 三相电压表是否平衡，变压器声响是否正常。l 各接线端子紧固是否良好。[低压开关柜] l 耐压试验是否符合规范规定。
l 二次接线与电器或端子排的连接应牢固，绑扎排列整齐，标志清晰齐全。
l 接地线连接应紧密牢固。
l 操作部分应灵活，接点和机械闭锁的动作应正确。l 闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器完好。l 接触器和各种继电器完好，面板指示灯和按钮完好。[照明设备] l 灯具、开关、插座和照明配电箱等固定牢靠，清洁整齐。l 开关是否切断相线，单相三极插座接地线是否可靠，照明灯头有无触电危险。
l 照明线路的绝缘是否良好，接线头不应外露，灯具高度是否符合规定。6.2电梯设备 [曳引机] l 主机运行正常，速度平稳可靠。l 冷却风机正常、有效。l 减速和润滑良好，油位正常。l 制动器完好、可靠。[轿厢] l 内部按钮齐全完好，信号登记有效。l 照明完好，通风机运转平稳，无异常声。l 手动、自动操作运行正常。l 超载报警正确可靠。l 轿门开闭平稳，时间适中。[安全系统] l 限速开关可靠，动作灵敏。l 各安全开关齐全、性能可靠、有效。
l 各厅门及轿门安全连锁开关齐全，性能可靠、有效。l 急停开关完好，性能可靠有效。l 检修及运行状态正常。[导轨导靴] l 连接点平滑，固定螺栓无松动，导轨不走位。l 运行时靴衬与导轨无异常声，滑动平稳。l 导轨润滑良好，油杯、油毡等齐全。l 各导轨表面无重大锈蚀。6.3摄像监控系统 [控制台] l 各控制器件运行正常，能实行切换定机、扫描式监视等。l 操作键盘灵活、可靠。l 电源锁开关完好。[显示屏] l 各显示屏上监视器齐全、完好，显像清晰，符合设计要求。l 各显示器接线清楚，无随意拉接线。l 监视器安装牢固、可靠。[电源设备] l 交流稳压电源工作正常、稳定。
l 各输出电路熔丝配置合理，没有不规则行为。
l 高、低压电源严格分离，交、直流电源分隔明显，无随意拉接线。l 二路电源切换正常、可靠。l 设备接地保护、防护等安全、可靠。[摄像机] l 各摄像机工作正常，配置数量齐全。
l 带云台、带变焦的摄像机应调节自如，符合性能要求。l 各摄像机防护罩应齐全(特别是室外型)。
l 各摄像机镜头的光圈调定正确，确保显像清晰，符合设计要求。[录像机] l 所配录像机齐全，性能良好，符合性能要求。
l 各摄像监视点的信号，均能切换到录像机上进行录制(包括切换到备用录像机)。[巡更系统] l 主机、序号机功能完好。l 电源、充电体充放电正常。l 配套附件完好。l 信号传输线路良好。6.4 安保防盗系统 [对讲装置] l 户内对讲装置能与大门通话。l 主机联系情况良好。[巡更系统] l 主机、序号机功能完好。l 电源、充电体充放电正常。l 配套附件完好。l 信号传输线路良好。6.5 消防系统 [消火栓泵] l 消火泵(流量、扬程等主要参数)符合出厂要求。
l 管道上的阀门、避震接头、压力表、旁通阀等齐全有效，无泄漏、阀门启闭灵活。
l 消火泵运行平稳、无振动，润滑良好、无咬泵现象。l 电气控制和各元件齐全，正常可靠，性能完好。l 水泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损。l 管道设备等无锈蚀、无渗漏。[增压泵] 增压泵运转平稳，各项运行参数符合出厂标准。[消火栓及配套设施] l 各层消火栓箱及附件齐全完好。l 启动报警按钮完好、性能可靠。l 各层消火栓出水压力符合要求。l 消防接合器齐全、有效，无泄漏。l 户外立式消火栓齐全有效，开启灵活。
l 消防进水环网畅通，阀门便于操作，并有明显标记。[喷淋泵] l 喷淋泵(流量、扬程等主要参数)符合出厂要求。l 管道附件齐全有效、各阀门启用灵活。l 喷淋泵运行平稳、润滑良好，无咬泵现象。l 电气控制和器件齐全、正常可靠，性能完好。l 泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损。l 管道设备等无锈蚀，无渗漏。[/sell] 某小区物业管理方案
（七）7 设备管理安全制度 7.1电工安全守则
7.1.1任何电气设备、装置的拆装、检修、校验等工作，应有经考核合格持有操作证的电工担任。
7.1.2任何电气设备（包括停用电气设备）未经验电前，一律应作为有电。
7.1.3在工作开始前应先检查一切电工工具是否正常（如电笔先校验完整有效，使用工具绝缘良好），有破损及不完整的工具不可使用。7.1.4严禁带电作业。紧急情况须带电作业时，应有监护人和足够的照明、空间，并穿戴绝缘手套、工作帽、工作衣、绝缘鞋，确认安全方可进行。
7.1.5在检修用电线路和设备时，必须停电进行。在断开的开关闸柄上悬挂“有人工作，禁止合闸”的指示牌。
7.1.6电气设备上的指示牌，非经原工作人员或设备主任同意，任何人不得移动。
7.1.7自动空气开关跳开或熔断器熔断时，应查明原因再进行恢复，必要时允许试送电一次。7.1.8不得带电用兆欧表测量绝缘电阻。7.2 监控中心安全管理制度
7.2.1监控中心24小时监控，操作人员经培训后方可上机操作。7.2.2无关人员严禁进入监控中心。若要进入，须经设备主任批准，由设备人员陪同进入。
7.2.3监控中心严禁吸烟、明火作业，确因工作需要动用明火须事先办理动火审批手续，经设备主任同意，按照动火作业管理规定进行。7.2.4监控中心消防设施完备，并定期检查。7.2.5常备应急手电筒及充电式应急照明设施。
7.2.6监控中心内、外保持清洁，室内照明、通风良好，地面、墙壁、门窗、设备无积尘、水积、油渍。禁止乱堆杂物和易爆、易燃物品。7.2.7监控中心内的一切设备设施、元器件、线路严禁随意更改。如有损坏，要查明原因，立即申报设备主任，经批准后及时更换。7.2.8值班人员不得擅离岗位，进出人员应随手关门。
7.2.9各控制柜、显示屏、信号灯、控制线路等的运作应始终处于有效状态，各类功能标识应明确。7.3配电房安全管理制度 7.3.1配电房应由设备人员负责。
7.3.2无关人员严禁进入配电房。若要进入，须经经理批准，由设备人员陪同进入。
7.3.3不准擅自改变原设备及线路。
7.3.4供电回路操作开关的用途要有明显的标识，停电检修必须挂牌，严禁超负荷运行。
7.3.5操作、检修时须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、手套。7.3.6机房内严禁吸烟、明火作业，确因工作需要动用明火须，按照规定进行。
7.3.7机房消防设施完备，并定期检查。
7.3.8机房内、外保持清洁，室内照明、通风良好，地面、墙壁、门窗、设备均无积尘、积水、油渍。禁止乱堆杂物和易爆、易燃物品。7.4电梯机房安全管理制度
7.4.1电梯机房内任何设备非电梯维修工禁止操作。
7.4.2电梯送电、断电必须由设备人员操作，禁止非设备人员操作。7.4.3无关人员严禁进入电梯机房。若要进入，须经经理批准，由设备人员陪同进入。
7.4.4离开电梯机房应随手关闭门窗。
7.4.5电梯机房因维修保养等原因造成停梯，应在一楼挂告示牌。7.4.6机房内严禁吸烟、明火作业，确因工作需要动用明火须经理同意，按照规定进行。
7.4.7机房消防设施完备，并定期检查。
7.4.8机房内、外保持清洁，室内照明、通风良好，地面、墙壁、门窗、设备均无积尘、积水、油渍。禁止乱堆杂物和易爆、易燃物品。7.4.9维修、保养等原因造成停梯，应在一层挂牌告示。8应急处理方案 8.1消防应急处理 监控室值班接报，通知巡视秩序管理员三分钟赶到现场，确认火警后，及时报告第一责任人三分钟赶到现场。如火警较小，即启用楼层现有消防设备，组织现场补救。如现场火势较大，无法自行补救时，第一责任人出任应急总指挥，监控室即为应急指挥中心，总指挥由现场回到指挥中心，指挥实施消防应急方案。总指挥命令：
（1）拨打“119”报警电话。（2）拨打“120”救护电话。（3）电话通知各部门。（4）播放紧急广播。（5）继续组织力量现场补救。（6）组织力量疏散救护客人。
各部门接报后，根据应急方案规定，实施具体措施（1）监控室消防应急岗位职责 a.一切行动听从总指挥的命令。
b.熟练操作监控室内的所有消防、通讯及广播设备。
c.接报后，立即通知保安巡视人员三分钟内到达火警现场并及时通知管理处第一责任人，汇报情况。
d.如经巡视人员报告为误警，写出事故报告并由巡视人员和当值监控人员签字归档且复印一份，交于管理处第一责任人。
e.如经巡视人员报告为实警，则立即通知巡视人员 实施现场补救，并将情况逐级汇报管理处第一责任人。f.火警发生后，听从应急总指挥的命令，用外线电话拨打119消防电话和120救护电话。
g.利用摄像头，观察避难客人的情况，如人数较多，则通知指挥人员把客人疏散或撤离到其他场所。
h.利用对讲机实施对讲，使指挥人员及时到岗。8.2电梯困人事故的应急处理
8.2.1得知电梯故障，立即以消防应急方案的顺序通知第一责任人。有人被困时，与电梯内被困人员通话，亲切礼貌地告诉他们不要惊慌，不断安慰被困者并通知电梯保养公司和设备维修人员立即派人到电梯所停之最近地方，用口头告知被困人员。
8.2.2立即通知主管领导，并在该梯门口树立停用牌。
8.2.3立即派专业人员赶赴现场，关闭该电梯动力并着手开门放人。8.2.4非工程及保养人员不得擅自进行开门放人，以免发生危险。8.2.5当被困人员救出以后，管理人员要向被困人员致歉，并询问他们的健康情况。如有身体不适者，要陪同或叫救护车到医院进行检查治疗。要求电梯保养公司，认真检查电梯故障原因，排除隐患。8.2.6携带工具：绳子、保险带、梯子、电梯门专用钥匙。8.2.7当事件结束后，保安立即撤除停用牌，恢复电梯工作。设备部根据故障原因，立即予以整改。[应急处理流程图] 8.3停电事故应急处理
8.3.1发生停电事件，立即以消防应急方案的顺序通知第一责任人。8.3.2设备部领导或值班人员即时派遣电工赶赴现场，检查供电设备，查处停电原因。
8.3.3如属小区全部断电，设备部立即向供电所查询。
8.3.4如属局部停电，设备部应立即抢修，秩序管理人员到现场维持秩序。
8.3.5由于停电之关系，电梯有可能出现困人，秩序管理人员需立即查明，如有，立即按困梯程序进行处理。
8.3.6如电源于数分钟后恢复，则作停电原因的解释。
8.3.7监控中心对整个事件作出记录，记录停电原因、人员撤离时间等详细资料。
8.3.8检修完毕恢复供电前，应通知管理处、安保及其他部门关闭所有设备，恢复后再开启。停电恢复后，设备维修人员检查各有关设备，保证所有设备正常运作。
8.3.9事件结束后，将详细情况报物业公司，如存在管理问题，应提出纠正和预防措施。8.4 触电事故的应急处理
8.4.1发现立即通知设备人员赶赴事故现场，通知就近保安赶赴现场维持秩序，制止其他危险行为的发生。通知客户中心人员赶赴现场。8.4.2设备人员切断现场电源后，立即实施抢救，以后程序同上述急症病人处理程序。
1 项目概况
某小区四期二批项目位于原住宅小区西侧, 地块西侧为四期一批用地在建工程, 东侧南侧为已建三期住宅楼, 北侧临铁路干线, 地形整体呈直角梯形。地块共占据面积6584.09m2, 占地面积1382.66m2, 总建筑面积25728.76m2;地下总建筑面积5024.74m2, 架空层建筑面积951.75m2;人防为异地建设;容积度3.0;建筑密度21%;绿化度30.1%。本项目共建设两幢39#、40#楼均为一梯两户高层公寓, 户型面积在107㎡~138㎡, 标准层层高2.90米, 底层一层门厅层高3.6米。基础采用桩基;地基基础设计级别:乙级;结构安全级别:二级;结构设计运用期限:50年。本建筑工程的抗震强度达到六度, 属于丙类建筑, , 各单体混凝土结构选型及抗震设防等级中, 地上17层高层住宅:现浇钢筋混凝土框架剪力墙结构。框架抗震等级达到三级;框架剪力墙结构的短肢墙抗震能力有二级, 其余剪力墙抗震等级达到三级。选择现浇钢筋混凝土梁、板式作为楼盖样式。
2 小区建筑工程施工管理的重要性
近些年来, 改革开放的全面深化带动着国民经济的可持续增长, 由于基建投资项目也在明显增加, 眼下的建筑规模也在明显扩大, 并带给建筑施工队伍较快的发展速度。对于该小区而言, 建筑工程施工管理中, 对于工程质量有着较高的关注, 同时在基础设施建设发展中, 注重工程质量水平的提高, 进而将施工质量目标的制定全面实现, 严格监督工程质量的全方位管理, 切实发挥工程质量的作用, 做到充分掌握工程质量目标。该小区建设工程有着复杂的施工环节, 在施工管理中, 技术上的管理, 通常要求熟练掌握施工图纸, 实现工序的全面优化, 在施工组织计划要求下, 做好施工技术的基础准备, 并充分学习新技术新工艺, 结合施工规范的基本要求, 全方位保证施工过程中的施工工序, 并做好施工材料的管理。施工过程中的人员管理通常是根据工程项目质量及进度情况, 在施工技术管理应用中, 始终贯彻以人为本的基本理念, 在加强施工队伍团结过程中, 明晰施工队伍的管理体制, 实现工程质量的全面提高和规范化建设。
3 小区建筑工程施工管理的具体措施
3.1 结构管理
结构管理过程中, 其上部结构主要是结合抗震防烈度进行的混凝土选型, 在高层住宅中, 主要采用现浇钢筋混凝土加上框架剪力墙结构, 并选用三级的抗震烈度。框架剪力墙结构中短肢墙抗震烈度达到二级。在土建成本降低的过程中, 剪力墙尽可能的结合普通长肢墙。各单体上部结构平面尺寸未超过伸缩缝最大间距要求, 可不设永久缝。地下室虽超长超宽, 不过考虑到建筑使用要求不适宜设伸缩缝, 拟采取设后浇带及补偿收缩混凝土、加温度筋等措施, 以减少现浇混凝土结构的收缩裂缝及不均匀沉降对结构的不利影响。主体结构地上17层高层住宅采用C25—C35混凝土。采用C30—C35混凝土。抗渗等级不小于P6, 并加适量抗裂防渗剂。置于土中的选取MU10混凝土实心砖, M7.5水泥砂浆, 其余隔墙选取MU10页岩多孔砖, M5混合砂浆砌筑。通常钢筋直径<10时选取HPB235级钢, 钢筋直径≥10, ≤12时选取HRB335级钢, 钢筋直径≥14时选取HRB400级钢。
3.2 给排水管理
本地块用水是从地块东边市政给水管道上植入一根DN200给水管, 另一路由西侧道路市政给水管道上引入一根DN150给水管在进入小区后管网在区块内形成DN150的消防环状管网和DN150的生活供水管。生活用水量依照250升/人﹒日算, 经估算本工程最高日常生活用水量为140m3/d。本工程1-6层考虑市政直供, 下行上给式供水。市政水压应不低于0.30MPa, 7-17层由地下室生活水泵房变频供水设备供给, 各区入户超压部分通过支管减压阀减压。室内生活多层给水管选取PPR塑料管, 高层支管采用PPR塑料管, 干管采用钢塑复合管, 室外生活给水管选取球墨铸铁管。室内排水采用污水、废水分流的原则, 室外排水根据雨水、污水分流的原则, 就是指生活污水经化粪池、含油废水经隔油池处理后跟生活废水一起向东并入市政污水管网。雨水量按顺昌地区5min降雨强度设计, 以5年为地面重现期, 综合径流系数为0.6, 经收集不同几路排入附近河流。
3.3 电气管理
本项目配置正常照明、事故照明等。在重要出入口, 地下车场、疏散楼梯前室、电梯前室等主要场所以及设备机房配事故照明和疏散诱导指示灯, 并且应急时间超过30分钟, 正常照明则大部分为电子整流节能型日光灯。各用户配电箱内分别设置空调插座、厨房插座、卫生间插座、一般家电插座及照明等出线回路。按有关规范要求合理设置灯头、插座数量。本工程依照二类或三类防雷设置, 楼顶安装避雷网以及避雷小针, 建筑物中全部突出屋面的构筑物、金属管道以及大型金属门窗都切实联接避雷系统。本工程所有楼房电源进线处都配置防雷击电磁脉冲浪涌保护装置, 弱电系统电源配设三级防雷击电磁脉冲浪涌保护装置。本工程欲建成一个现代化综合智能型小区, 设计集中建造计算机信息管理中心, 运用小区中的结构化综合布线系统 (PDS) 和结构化综合计算机网络系统 (SNS) , 跟各种信息终端联接, 实现集中控制管理。总体设计目标是以重视经济实效为原则, 考虑实际需要, 创建一个标准、开放型和集成化的信息交换系统, 由此顺应眼下和未来发展的需要, 给业主及客户创造高效快捷、舒适安全的工作及生活环境。在地下车库设置电信机房一处。
3.4 成本控制
工程成本始终是我们工作的尤为重要的部分, 为此我们自己专门成立四期二批项目部在施工第一线控制工程成本。主要以清单控制、指标控制以及合同控制为主。选择合同措施, 合理控制造价, 对前期设计选用限额设计, 在规范允许的范围内控制含钢量、含砼量等指标。在前期预算做到不缺漏项, 控制工程量误差。在施工中的成本支出严格按照按照清单实行;没有清单则依照同等工程的耗用情况, 并依据本项目的实际境况跟具体需求, 制定各类指标, 据以执行。并按照已经明确的各成本最新的计划成本, 与各个专业生存单位订约成本管理责任制。施工过程中要特别控制采购成本及工程变更成本的支出。在材料进场前就要明确招标采购以及签订合约时间、运输周期、验收跟安装周期。要求材料供给单位在采购过程中确定采购方式选择规则, 拟定各种设计要选择的采购方式。在各类供应商进场计划的基础上拟定采购计划, 预先做好准备。设计变更严格按照公司《工程变更控制管理办法》, 相关审批手续通过后才可以进行额度变更。项目部现场技术人员要对现场签证进行公正严明的审核签证, 审核是否确需发生。对于签证工程预算应让施工员认真复核, 保证合理低支付。同时结合预算额度大小分级审批, 还要组织复查签证执行情况。项目公司可以通过召开专题会议, 确定会议纪要, 签订补充合同的形式来确定金额额度高的内容;按时将施工过程中产生的设计变更、工程联系单、工程签证和相关会议记录进行排序整顿, 同时及时清理无效签证为接下去的决算审计工作做好准备。
3.5 服务管理
服务管理过程中, 就要对专业队伍打造, 将服务意识显著提高, 基于各项制度的实行过程中, 结合需要掌握的基础知识, 将技术知识的学习全面加强, 做好项目工程的施工管理。以制度管人, 按制度办事。加强程序管理, 增强素质, 培养多才干的复合型人才, 为任务的圆满完成提供组织及智力保证。让每一位员工都明白持续发展的重要性, 在思想以及行动上都与公司开发目标保持高度一致。激励全体员工齐心协力完成任务, 开发出更多的新灵感、新思路。同时为了保证工作开展能符合规章并执行到位, 还要提高执行各项制度的力度, 进行跟踪检查。
4 结语
建筑工程施工管理中, 往往存在一定的复杂性, 在建筑施工企业的建设发展中, 更要注重施工管理素质的提升, 基于施工管理的基础工作, 考虑安全工作的状态, 结合安全措施, 做到全面掌控施工中的每个环节, 基于安全教育宣传的基础工作, 施工管理方面实现预防为主、安全第一, 进而提高工程施工的质量。
参考文献
[1]赵宇.建筑工程皀施工安全及施工货量管理对策分析[J].工程建设标准化, 2014 (12) :142-142.
[2]李国锐.建筑工程电气施工项目化管理研究[J].价值工程, 2013 (34) :76-76, 77.
关键词：桩基事件；事故处理；加固设计；上部减荷
中图分类号：TU753
文献标识码：A
文章编号：1009-2374(2009)17-0157-02
一、工程概况
平顶山市某小区位于市繁华地带，为市政府对外招商项目，该小区总面积65000m2,一、二层为框架结构，三一七层为砖混结构，一、二层为商场，三～七层为住宅，由于本小区地下有防空洞，防空洞为4cm跨半圆拱料石砌筑，在仅有不足300m2的15#楼地下就有4m宽的巷道5条，洞顶至地表8.5m，为避免建筑物的荷载直接压在防空洞上，该小区A区5#、B区4#、c区3#楼原基础设计采用800mm及φ700mm钻孔灌注桩，桩长15m～25m，单桩承载力设计值约为2500kN，混凝土强度等级C20，采用柱下独立承台，承台中间设拉梁，数量71根，场地地质情况为：第一层土为杂填土，平均厚约0.7m；第二层土为粉质粘土，黄褐.灰褐色，可塑状态，属中压缩性土，平均厚度约0.6m；第三层土为粉质粘土，灰黄色，饱和，软塑状态，平均层厚約0.8m；第四层为角砾层，稍密状态，层厚约1.3m。
二、事故的现象
施工采用工程水文地质回转钻机“水－300”，正循环泥浆护壁钻孔，导管水下浇注混凝土成桩，桩打完后，做低应变动力检测及高应变动力检测，均合格，但60％的混凝土试块试验未达到设计的强度(C20)的要求，高的桩混凝土试块达到C13，低的只达到C8.4，对混凝土试块不合格的桩逐一抽芯，从抽取的芯样来看，有许多部位是没有粗骨料的砂浆，还有的部位砂含量太多，水泥掺量少。
三、事故的原因分析
1、施工单位施工管理混乱，素质较低，缺乏必要的技术人员，据了解，工地上没有一个技术人员自始自终地进行技术把关，缺乏细致认真的技术交底和质量检查。
2、桩基混凝土的配合比未经试验室试配确定，而是采用其它工地的临时配合比。
3、本工程未严格控制导管的埋管深度及一次拔管长度，为图省事，导管有时埋人混凝土过深，一次拔出数节导管，几节一起拔，有时导管埋入混凝土深度不够，或只埋入混有泥浆的浮浆层，由于导管埋入混凝土过深，孔内泥浆稠度大，造成混凝土灌入阻力大，返浆困难，所以搅拌混凝土时，不得不随意加大混凝土的水灰比，降低其稠度，增加流动性，以便浇注，这就是混凝土强度低的主要原因。
4、混凝土施工时，仅用1台旧式的小型搅拌机，混凝土搅拌速度慢，用机动翻斗车运输，浇灌一个孔桩约8小时左右，而且中间停留、间歇施工、成桩时间较长，直接影响桩基混凝土的质量，技术设备落后也是造成该质量事故的原因。
5、搅拌混凝土时，水灰比过大，又未掺加减水剂，又经过长距离运输，从高处灌注时，极易产生离析。
四、事故处理
本着“安全可靠，经济合理，处理方便”的原则，尽量减少事故处理费用，采取加固设计及上部减荷的处理措施，即尽量利用已有的桩的承载力，而不是全部弃之不用，加固设计的主要内容包括补桩，在适当位置增补一定数量的桩，将原来的独立承台改为整板式承台，上部减荷措施主要是三至七层的实心砖砌体改为承重型空心砖，具体如下：
1、由于该小区的基坑已施工完毕，钻机无法到位，因此所补桩采用大直径人工挖孔扩底桩，桩径1m，桩长为14m，单桩承载力约1400kN。挖孔桩采用分层开挖逐节支护的方法施工，所挖的土用电动葫芦提出桩孔，待挖到设计标高，桩底扩孔后，对基底进行验收，验收合格后，下放钢筋笼，混凝土采用串筒法浇筑，坍落度50～60cm，混凝土强度C20，加入早强剂及减水剂，机械振捣密实。
2、将原来的柱下单独承台改为两个承台联为整体式承台，承台采用0.5m厚的c30混凝土，承台上部设置地梁，地梁上原来框架柱改为300mm宽C30混凝土的剪力墙，设剪力墙的目的是将荷载分配一下，由原来的桩及所补桩均匀受力。
3、经设计人员验算，上部住宅砖混结构砌体由实心砖改为承重空心砖荷载减低1／3，可以尽量减少处理费用。
五、几点建议
泥浆护壁灌注桩由于水下施工的隐蔽性，施工工艺的复杂性和连续性，施工质量事故时有发生，现就改进工艺提出几点建议：
1、混凝土浇筑要一气呵成，不得中断，并控制在4～6h内浇完，以保证混凝土的均匀性，宜利用预拌混凝土，并配以混凝土泵车，做到一罐车(或数罐车)一根桩，定量连续供应混凝土。
2、在整个混凝土浇筑过程中，混凝土导管应埋人混凝土中2～4m，最小埋深不得小于1.5m，否则会把混凝土上升面附近的浮浆卷入混凝土内，亦不宜大于6m,埋人太深，将会影响混凝土的充分流动。导管随浇注随提升，避免提升过快而造成混凝土脱空现象，或提升过晚而造成埋管拔不出，通常情况下，每次卸掉的导管的长度必须和浇入桩孔的混凝土高度相对应。
3、混凝土配合比的设计除满足设计强度要求外，还应考虑导管法在泥浆中灌筑混凝土的施工特点(要求混凝土和易性好，流动性大，且缓凝)和对混凝土强度的影响，混凝土施工配制强度一般比设计强度提高一个等级，施工坍落度宜为18～20cm，为减少水灰比，增大流动性，减少离析，宜掺加木钙减水剂。
前期介入是现代物业管理的一项基础性工作,其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、施工过程中,使物业最大限度地满足业主的需求,为后期管理创造有利条件。我们将着眼于以下几方面的工作:
一、成立项目小组
签订物业管理委托合同后,我们将从公司内选派多名管理、技术人员,组成XXX小区项目小组,先行到位,开展前期介入工作。项目小组负责前期介入工作以及建立外部公共关系,同时对居住区的设计、施工过程中已经存在或可能发生的问题提出意见和建议,定期与开发商、承建商协调解决。
二、早期接入的主要工作
(一)、会审图纸
从环境布局,管网设置,泊车场所,防盗报警设施,水电煤气计量,减少重复装修等细节方面考虑。
(二)、参与质量管理
对设备选型、分布数量提出建议;加强对隐蔽工程进行验收,使质量隐患消灭在萌芽时,促进无业建造质量和验收效率的提高。为今后的经济运行,维修创造条件。
(三)、收集技术档案
不断收集积累物业家户档案资料和项目产权资料,为今后办证、维修、改造等作专业技术准备。
(四)、熟悉社区环境
了解业主的情况,服务的内容标准及部分业主的特殊要求,同时熟悉与社区有
关的供电、供水、煤气、市政、等政府职能部门的情况,建立和谐的工作关系,使物业管理顺利运作。
三、进行物业交付前的实操性工作
在较深入了解物业及业主需求的基础上,与开发商携手,做好以下各项前期准备工作:
(一)协助开发商销售工作,在销售现场提供物业管理咨询,解释业主提出的相关问题;
(二)提供相关专业建议,协助制订园林布置及环境设计方案;
(三)协助制订居住区内交通管制方案及保安岗亭设置方案;
(四)收集工程图纸资料,现场参与设备的安装调试;
(五)对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪管理,确保施工质量;
(六)建立与社会专业机构的联系,开展如通邮、通电、通水、通气、电话申请、有线电视、地名申报等准备工作;
(七)积极开展各类商铺的招商引租工作;
(八)针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。
四、按规范实施接管验收
时间流逝得如此之快，迎接我们的将是新的生活，新的挑战，来为今后的学习制定一份计划。计划怎么写才不会流于形式呢？以下是小编为大家收集的物业小区工作计划7篇，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。
物业小区工作计划 篇1(一)工作目标
1.认真学习领会和全面贯彻落实公司经营工作的一系列指示精神和决策部署，完成各项工作任务，完成公司确定的指标。
2.完善部门工作，培养一支纪律严明、训练有素、热情服务、文明执勤、作风顽强、保障有力的保安队伍。
3.做好与公司全体部门在各项工作的沟通、协调、协助工作。
4.抓好公司保安队伍建设，做好招聘、培训、训练工作;形成良好的从招聘、吸收人才----培训人才----培养人才----留住人才的良性循环机制。
(二)主要工作计划措施
1.将安全治理工作列为第一重点，了解小区和周边安全动态，抓好日常安全治理工作的落实、检查、监督工作，确保小区的安全与秩序。
2.全力配合公司发展需要，加强保安管理工作，确保现场保安管理工作有序开展，对外积极树立保安形象，建立服务与管理窗口。
3.与员工建立良好的沟通渠道，提高治理能力，加强与员工的沟通，把握员工动态，及时采取措施，以促进保安队伍的进一步稳定。
4.积极配合公司综合保障工作，实行绩效治理制度，使奖惩得到有效落实，以此提高员工的工作积极性与竞争力。
5.配合好各部门对小区的围墙防护、修缮;绿化、区域卫生等加大日常检查工作，落实好36栋、40栋、43栋消防类设施到位。
6.严格控制出入各小区的人员与车辆，杜绝无关人员、车辆进入小区;维护小区的安全，创造舒适、放心的居住和办公环境。
7.做好各片区的巡查工作，特别是对重点部位的检查，夜间、节假日期间加强巡查力度，确保安全。
8.与公司全体员工、合作单位、租户形成群防群治，联防保卫巡查制度。
9.做好治安管理工作、消防工作及监控系统管理和保密工作。
物业小区工作计划 篇2我公司为了加强与业主、物业使用人的沟通，做好小区工作，现向居上百合园全体住户书面汇报20xx年工作展望情况。
一、环境绿化
植物管理，新繁殖铁树近十株，请住户管好小孩，不要践踏;
对区域内的树木进行整形修剪。
二、环境保洁
做好环境卫生工作，定期灭杀鼠、蚁、蝇、蟑螂、蚊等。
小区上门收垃圾时间为中午12：00前，请业主将垃圾放置门外，便于我们派人上门收取，不要放置在其他邻居门外。我们对不遵守小区规定的住户，公布房号且上报有关部门。
三、安全
原门岗24小时服务电话：“2621909”从20xx年3月1日起变更为“2611833”;
住户请来小区的客人及安装、施工单位，我们住户要务必告知房号，对物业安全秩序人员开展工作有很大帮助;
管理处通过代租房屋，做好流动人口登记工作，租金与去年同期对比3房增加200～300元达到1500元左右，2房增加250～300元达到1000元左右，1房增加200元以上达到750元左右，请大家出租务必找物业，必将令你满意!电话：3058970(小莫);
严格进出管理，请住户在星期一~五(8：00—18：00)，星期六~日(9：00—16：00)到物业公司管理处提前办理出入条，夜间不应搬运物品;
大门口入口处将对人行道、单车道、小汽车道作局部调整，为行人、行车安全创造条件;
燃放烟花管理：加大宣传力度，减少燃放烟花对人、财、物的影响;
小区养犬住户日益增多，我们希望住户自律自爱;文明养狗，不要惊动邻居。出门时，务必用绳牵制，定期打疫苗。避免邻居纠纷。对于无人牵制的犬类，一般情况视作无主犬只，住户通过小区秩序员和房管员报主管部门处理，或向政府部门、110举报。
四、公共秩序
代收挂号、快递、包裹，做到件件通知住户。
门岗向住户提供公交车线路、便民电话查询，平信已为住户分类存放，请业主到门岗查询;
对于小区内部秩序管理，我们提倡的是各个不同群体的利益需要和谐共处，近期在小区各人行通道上隔离主要确保老、弱、病、残、幼人群便于行走，避免他们受到车辆的干扰，让人进入小区感受到“慢“的节奏，能放松、能享受到小区软硬件的便利，希望大家能给与宽容、体谅这些弱势群体。
避免电动车、摩托丢失，我们要求摩托、电动车、单车尽量停放到车库，车库24小时发牌，停放不足1小时免费，望住户配合。
夏季为小区住户增加几部移动凉衣架，减少对中心花园占用。
五、维修
我们在组织管理处人员进行上门维修服务业务培训，20xx年将更好、更快的为住户服务。
六、文化宣传
我们以后将在物业费通知单背面上,将小区住户一些出租信息安全提示小区通告登出;
开放百合园qq群：&&&&、msn群：&&&&@bbqun.com，开通物业blog(qq群内有地址)，发放物业联系卡给住户，增设服务质量管理信箱，开通各种渠道，与住户互动，请加群住户设置“佳佳物业”上线提示，方便我们及时沟通;
与社区联合放露天电影，代发老年人活动票;
建立业主健康档案，为老年业主提供免费量血压、称体重;
发动住户爱心捐助，让爱心传递,让温暖汇聚;
对做文学、摄影、运动、美食、旅游、家政、生活服务相关业务住户，请与我们联系开展业务;
增设两个公益宣传栏(别墅区)，通过每日不断更新天气预报，掌握气候规律，为住户嘘寒问暖，为物业工作提供科学依据;
调整小区草地上提示牌位置，针对小区动态不断更新文明标语，与时俱进，创造文明环境;
为住户提供物品交换专栏，把你闲置物品拿到这里来这里发布,体验分享快乐,通过物品交换让你结织更多朋友;
节假日装饰、小区活动，为小区增光添彩。
七、其它
管道天然气报装，为业主解决实际生活需求;
代交住户水电、有线电视服务费，让住户免受舟车劳顿;
计划开展向住户提供网络信息查询、报刊阅览，收发传真、复印等业务。
我们的各方面已向正常轨道运行,但由于物价、工资等方面原因，水电受到非居民电价上涨、干旱影响、垃圾费每月增加的费用换来的是较为整洁的小区环境、小区秩序好转、物业职工流动率下降、小区出租房价上涨了200-300元、免费维修得以延续，效率得以提高，我们尚未收取业主维修服务费用。我们的工作重心明年将调整到在继续做好向业主提供原有服务(保洁、秩序、绿化维护、维修、代缴水电费、代租房屋)基础上，加强与外联单位横向合作、对内部管理纵向求精，为居上百合园房屋升值、保值，提高业主满意度，同时着重解决煤气管道等业主较为关心的问题。
物业小区工作计划 篇3根据×城市物业管理的现状，××物业管理有限公司正面临严峻的挑战，为赢得市场，提升品牌，树立××物业新形象，不断提高物业管理服务水平与服务质量，加强员工队伍综合素质修养与提高综合管理能力，加强与业主的沟通与合作，不断增进与业主之间了解，满足业主的需求，不断提高管理处的业主满意度，引进竞争上岗机制，以最小的成本为公司获取最大的社会效益、环境效益与经济效益，特此拟定管理处工作计划：
一、充分发挥××物业公司的团结协作精神，调动员工的主观能动性与增强主人翁意识。
1、每半月召开一次工作例会，在总结工作的同时，积极充分听取基层员工的呼声、意见或合理化建议或批评。
2、不定期开展团队活动。组织员工进行爱卫生、爱护小区周边环境的宣传等活动，增强员工的凝聚力与向心力。
二、转变思想，端正态度，牢树为业主(住户)服务意识。
转变守旧走老路，凡事“等、要、靠”的思想，树立以业主为中心全新的服务理念。
三、激活管理机制
1、管理处实行内部分工逐级负责制，即各部门员工岗位分工明确，各司其职，各尽其能，直接向主管负责，主管直接向主任负责，必要时各主管与管理处负责人签订《管理目标责任书》，2、管理处实行定时值班制，改变工作作风，提高办事效率，向业主公布管理处常设(报修)电话，全方位聆听业主的声音。
3、制定切实可行的管理措施，推行“首问责任制”。
4、健全完善管理处规章制度，如管理处员工守则、岗位责任制、绩效考核制度、内部员工奖惩制度等。
5、月绩效考核工作尽量量化，建立激励机制与健全绩效考核制，根据员工工作表现、工作成绩、岗位技能等做到奖勤罚懒，激励先进、鞭策后进。
6、完善用人制度，竞争上岗，末位淘汰。真正为勤奋工作、表现出色、能力出众的员工提供发展的空间与机会。
7、加强内部员工队伍管理，建设高效团队，增强管理处员工的凝集力。
四、严格管理，提高管理水平与服务质量。
1、小区业主向政府物业主管部门有效投诉为零;向物业公司主管部门有效投诉为2%，投诉处理回访率100%。
2、小区业主对服务工作的满意率达90%以上。
3、急修及时，返工、返修率不高于2%。
4、治安、车辆、消防管理无重大管理责任事故发生。
5、房屋本体及设施、设备按计划保养，运行正常，无管理责任事故发生。
6、管理处拟由业主委员会成立社区文化活动小组，负责开展丰富多彩的社区活动;充分利用宣传栏出一些内容涉及物业管理法规、典型个案、报刊摘要等内容的板报。
7、本记录、资料保存完整，及时归档。
8、物业管理服务费收缴率达98%以上;物业管理报告每向业主公布一次。
五、加大培训力度，注重培训效果。
管理处挑选精兵强将，成立以主任为主的.培训实施小组,对新入职及在职员工进行培训：
1.新入职培训
为新招员工提供的基本知识与基本操作技能的培训。培训的目的是使新员工了解公司的基本情况(如企业宗旨、企业精神、企业的历史、现状及发展趋势)，熟悉公司的各项规章制度(如考勤制度，奖惩制度、考核制度等)，掌握基本的服务知识(如职业思想、行为规范、语言规范、礼貌常识等)，掌握岗位工作的具体要求(如岗位责任制、业务技能、工作流程与要求、操作要领等)。更多精彩加物业社区微信。通过职前培训可以使新招员工熟悉与适应新的工作环境并掌握必要的工作技能。
岗前培训内容：公司规章制度、《员工手册》、《员工礼仪规范》、公司的发展史、公司的规划、经营理念、公司的组织机构、员工职业道德、敬业精神、消防安全知识、物业管理基础知识等内容。
2.在职培训
培训内容：
1、××物业公司的各项规章制度
2、××公司的《员工手册》
3、企业发展、公司规划、公司理念、组织机构
4、各部门相关的专业知识
通过以上培训内容来加强员工队伍综合素质修养与提高综合管理能力。
六、提升××物业服务品牌，树优质服务新形象。
1、人力资源整合，根据管理处工作需要，适当将部分岗位职能合并，实现因才设岗，因才定岗的复合型人才管理机制。
2、客户服务：继续贯彻执行《员工手册》，注重规范员工服务礼仪、工作效率与服务质量，为顾客提供温馨、礼貌、热情、安全、舒适的优质服务。
3、设备设施维护：按机电运行与维修分工的原则，对小区所有的机电设施设备进行层层落实，做到物有所管、管有成效、保质增质。确保小区的供配电、给排水、水泵、消防等正常运行，做到周、月、季度保养有计划，有落实，杜绝发生重大安全责任事故。
4、清洁绿化管理：清洁绿化部门要发扬主人翁精神，增强责任心与使命感，形成团队凝聚力，落实主管追究主问制。另外要对清洁绿化加大监管力度，力争在此方面有较大的改观。
5、资料管理：严格按照档案管理规定。另外，拟想对业主资料、业委会资料进行较彻底的分类整理，做到目录清晰，检索方便，楼层各住户资料袋装化，实现规范化管理，同时制定完善资料的保密制度、借查等规章制度。
6、车辆管理：对进入小区的车辆进行严格管理，逐步实现业主车辆按固定车位停放;临时车辆采用临时收费管理;更多精彩加物业社区微信。对需要保管的车辆采取保管措施，签订车辆保管合同，车主支付保管费。
7、安全、消防管理：加强对保安员应知应会、礼仪、管理技能、沟通技巧、应急突发事件的处理等的培训，完善标识系统，对外来人员(装修人员)进出识别登记、出租屋的登记、住户搬运、等管理工作，要求保安员对小区内的业主熟知度达80%左右。消防设施设备的检查由保安员进行检查，维修保养由维修工进行。
七、开展多种经营与措施
管理处将加大对欠款业主的催交力度,有选择地对顽固业户采取一定措施,每月统计, 落实到人。另外，管理处将采取如下系列措施,开展多元化经济，努力创建“社区经济圈”，力争实现管理费收支平衡。
1、根据小区实际情况，管理处成立房屋出租中介服务中心与成立便民服务点，制定相关制度与有效措施，定人定岗，把业主委托代为出租的房屋及便民服务统一搞活管好。
2、利用广场地面资源，对在小区内合法、方便顾客为前提的摆点商家以临时占有使用场地的，适当收取一定费用。
3、节约管理成本，减少不必要的开支。严格控制办公用品的采购与支出。
4、修订管理处有偿服务标准，增加有偿服务项目。
八、其它工作。
1、关注、督促房地产公司对小区屋面防水、供暖工程遗留问题的解决。
2、充分利用辖区派出所治安群防群治，建立完善联防预警机制。
物业小区工作计划 篇4一、20xx年工作计划的指导思想与工作目标
xx年是后勤产业集团公司深入改革和发展的关键一年。物业服务中心作为后勤公司“一体两翼”发展战略的一个重要部门，担负改革和发展的重任。根据后勤公司三年发展规划和xx年工作要点，物业服务中心xx工作的基本指导思想是：坚持发展是硬道理的基本原则，以人为本、强化管理，提高服务质量，大胆、积极、稳妥地推进中心的改革和发展，做到市场有新的发展，管理服务水平有新的提高，经济效益有新的突破，中心面貌有新的变化，争取全面完成后勤公司下达的各项工作指标。
二、20xx年工作计划的基本工作思路
今年我们中心面临的主要任务：一是要深入进行体制的改革和机制的转换。二是要充分整合现有资源，努力做强做大。因此，工作计划的重点是物业服务中心，一是要加强内部的管理，建立起一整套比较科学、规范、完整的物业化管理程序和规章制度。二是积极创造市场准入条件，尽快与市场接轨，大力拓展校内外市场，创造更好的经济效益，实现企业做强做大的目标。
三、20xx年工作计划的具体实施办法
（一）进一步加强内部管理和制度建设
1、对现有的制度进行整理和修订补充，逐步完善和建立与物业管理相适应的管理制度和程序。重点是理顺中心与管理站之间，以及各物业管理站内部的标准管理模式和制度，建立规范化的工作质量标准，逐步向iso9000质量标准体系接轨。
2、完善监控考核体系。根据公司的要求，制定中心对站级的考核细则和考核办法，落实相应的制度和组织措施。实行中心考核与站级考核相结合。考评结果与分配相结合的考评分配体系。
3、进一步完善中心的二级管理体制，将管理的重心下移。规范明确各站的工作范围、工作职责，逐步使二级单位成为自主经营、绩效挂钩，责、权、利相统一的独立核算单位。
4、进一步加强经济核算，节支、增效。经详细测算后，要将维修、清洁、办公用品、文化建设等费用核算到站，实行包干使用、节约奖励、超支自理的激励机制，努力降低运行成本。
5、加强队伍建设，提高综合素质。中心将继续采取请进来培训和走出去学习相结合等办法，提高现有人员的业务素质。同时根据后勤公司的要求，采取引进和淘汰相结合的办法，继续引进高素质管理人员，改善队伍结构，提高文化层次。逐步建设一支专业、高效、精干的物业管理骨干队伍。
6、争创“文明公寓”。根据省教育厅文件的精神和要求，在中心开展争创“文明公寓”活动。6号楼、9、10号楼、南区、大学城、纺院、师专等硬件条件基本具备的管理站，要在管理等软件方面积极努力，创造条件，力争在年内达到“文明公寓”标准。
（二）进一步完善功能，积极发展，提高效益
1、进一步解放思想，强化经营观念。各管理站要积极引入市场化的经营机制和手段，加强文化建设和宣传方面的投入，营造现代化管理的气息和氛围，创造融管理、服务、育人为一体的物管特色。
2、继续完善配套服务项目，提高服务质量。中心制订更加灵活优惠的激励政策，对服装洗涤，代办电话卡等现有服务项目进行支持和发展。同时新增一批自助洗衣机、烘干机等设备，进一步扩大服务市场，争取年内的营业额和利润较去年有较大幅度的增长。
3、做好充分的准备，积极参与白云校区物业市场的招标竞争。争取下半年在新教学楼等新一轮的招标中获胜，拿下一个点。
4、下半年武进校区新生宿舍和教学楼落成后，积极参与竞标活动，争取拿到1—2个点，拓展武进校区市场。
5、进一步加强市场调研和与本市兄弟高校间的横向联系和沟通，做好各项前期准备工作，积极参与其他学校物业市场的竞标，力争拓展1—2个点，使中心的市场规模、经营业绩和经济效益均获得较大幅度的提高。
物业小区工作计划 篇5十月金秋，丹桂飘香。走过68载风雨历程的祖国迎来又一个喜庆的日子，让我们欢聚一堂，共同庆祝祖国的68周年华诞。68年前的今天，第一面五星红旗从天安门城楼冉冉升起，从此宣告我们的祖国进入一个崭新的时代。风雨兼程，是说不尽的坎坷沧桑，风云巨变，是道不完的伟业辉煌，让我们共同祝愿伟大的祖国繁荣富强！现将十月份工作计划公示如下：
客户服务
1、坚持做好各项物业服务工作。
2、做好发放水、电、天然气卡，交验房屋，收缴费用，清退押金等日常工作。
3、做好1号楼电卡、门禁卡的发放工作。
4、继续配合需要办理户籍迁移手续的业主，开具相关居住证明。
5、配合各施工单位进行维修通知及资料整理。
6、及时收取各项费用。
工程维护
1、按照维修计划，继续跟催协调鸿业公司项目部安排施工单位，对楼宇外墙立面脱落瓷片进行修补。
2、继续协调鸿业公司项目部，跟进小区漏水问题的维修进度。
3、继续协调鸿业公司项目部，安排电子公司处理可视对讲及小区监控存在问题。
4、配合四季春供热公司做好小区冬季供暖的准备工作。
5、配合各施工单位做好小区绿化验收工作。
6、落实鸿业公司项目部承诺的维修及赔偿工作。
秩序维护
1、加强小区南、北门出入人员及车辆管理，避免各类安全隐患的发生。
2、加强地下车库安全巡查频次，做到每隔半小时巡查一次。
3、严格检查乱扔装修垃圾、未装袋堆放等违规现象，并定期对建筑垃圾堆中堆积的易燃物品进行分类整理。
4、对国庆节小区环境布置装饰物品进行看管、维护工作。
5、提高保安人员各项服务工作水平，安排培训会议。
环境布置
1、做到节假日期间小区环境美观、整洁，最大程度做到卫生情况达标。
2、继续对小区剩余楼宇3层平台进行清理。
3、对小区公共区域各项设施进行擦拭。
4、将节日期间小区装扮物品完整拆卸。
感谢您长期以来对神州物业工作的理解、支持与配合。国庆、中秋“双节”在即，祝全体业主节日快乐！
物业小区工作计划 篇6为了加强与业主、物业使用人的沟通，做好小区工作，现制定如下计划
一、环境绿化
植物管理，新繁殖铁树近十株，请住户管好小孩，不要践踏;对区域内的树木进行整形修剪。
二、环境保洁
做好环境卫生工作，定期灭杀鼠、蚁、蝇、蟑螂、蚊等。
小区上门收垃圾时间为中午12：00前，请业主将垃圾放置门外，便于我们派人上门收取，不要放置在其他邻居门外。我们对不遵守小区规定的住户，公布房号且上报有关部门。
三、安全
原门岗24小时服务电话：“***”从20xx年3月1日起变更为“2***”;住户请来小区的客人及安装、施工单位，我们住户要务必告知房号，对物业安全秩序人员开展工作有很大帮助;管理处通过代租房屋，做好流动人口登记工作，租金与去年同期对比3房增加200～300元达到1500元左右，2房增加250～300元达到1000元左右，1房增加200元以上达到750元左右，请大家出租务必找物业，必将令你满意!电话：***(小莫);严格进出管理，请住户在星期一~五(8：00—18：00)，星期六~日(9：00—16：00)到物业公司管理处提前办理出入条，夜间不应搬运物品;大门口入口处将对人行道、单车道、小汽车道作局部调整，为行人、行车安全创造条件;燃放烟花管理：加大宣传力度，减少燃放烟花对人、财、物的影响;小区养犬住户日益增多，我们希望住户自律自爱;文明养狗，不要惊动邻居。出门时，务必用绳牵制，定期打疫苗。避免邻居纠纷。对于无人牵制的犬类，一般情况视作无主犬只，住户通过小区秩序员和房管员报主管部门处理，或向政府部门、110举报。
四、公共秩序
代收挂号、快递、包裹，做到件件通知住户。
门岗向住户提供公交车线路、便民电话查询，平信已为住户分类存放，请业主到门岗查询;对于小区内部秩序管理，我们提倡的是各个不同群体的利益需要和谐共处，近期在小区各人行通道上隔离主要确保老、弱、病、残、幼人群便于行走，避免他们受到车辆的干扰，让人进入小区感受到“慢“的节奏，能放松、能享受到小区软硬件的便利，希望大家能给与宽容、体谅这些弱势群体。
避免电动车、摩托丢失，我们要求摩托、电动车、单车尽量停放到车库，车库24小时发牌，停放不足1小时免费，望住户配合。
夏季为小区住户增加几部移动凉衣架，减少对中心花园占用。
五、维修
我们在组织管理处人员进行上门维修服务业务培训，20xx年将更好、更快的为住户服务。
六、文化宣传
我们以后将在物业费通知单背面上,将小区住户一些出租信息安全提示小区通告登出;开放百合园qq群：****、msn群：group***@bbqun.com，开通物业blog(qq群内有地址)，发放物业联系卡 给住户，增设服务质量管理信箱，开通各种渠道，与住户互动，请加群住户设置“佳佳物业”上线提示，方便我们及时沟通 ；与社区联合放露天电影，代发老年人活动票;建立业主健康档案，为老年业主提供免费量血压、称体重;对做文学、摄影、运动、美食、旅游、家政、生活服务相关业务的住户，请与我们联系开展业务;增设两个公益宣传栏(别墅区)，通过每日不断更新的天气预报，掌握气候规律，为住户嘘寒问暖，为物业工作提供科学依据;调整小区草地上的提示牌位置，针对小区动态不断更新文明标语，与时俱进，创造文明环境;为住户提供物品交换专栏，把你闲置的物品拿到这里来这里发布,体验分享的快乐,通过物品交换让你结织更多朋友;节假日装饰、小区活动，为小区增光添彩。
七、其它
管道天然气报装，为业主解决实际生活需求;代交住户水电、有线电视服务费，让住户免受舟车劳顿;计划开展向住户提供网络信息查询、报刊阅览，收发传真、复印等业务。
我们的各方面已向正常轨道运行,但由于物价、工资等方面原因，水电受到非居民电价上涨、干旱影响、垃圾费每月增加的费用换来的是较为整洁的小区环境、小区秩序好转、物业职工流动率下降、小区出租房价上涨了200-300元、免费维修得以延续，效率得以提高，我们尚未收取业主维修服务费用。我们的工作重心明年将调整到在继续做好向业主提供原有服务(保洁、秩序、绿化维护、维修、代缴水电费、代租房屋)基础上，加强与外联单位横向合作、对内部管理纵向求精，为居上百合园房屋升值、保值，提高业主满意度，同时着重解决煤气管道等业主较为关心的问题。
物业小区工作计划 篇720xx年将是我们物业管理工作计划全面提升的一年，我们将针对所欠缺与不足方面努力补上，全面提高，跟上公司与发展商的发展要求。特制定了20xx年物业管理工作计划：
一、保安管理
1)、做好小区的治安管理，维护良好的治安秩序。
2)、对各规章制度与岗位职责进行学习，特别是新入职队员的培训。继续做好小区内安全保卫工作，确保小区的正常秩序，给业主提供一个安全、舒适、幽雅的居住环境。确保小区六年无任何刑事案件发生。
3)、加强部门内部力量的梯队建设，努力培养骨干力量。
4)、做好小区的消防安全工作，力求做到全年无任何消防安全事故。
5)、加大军事训练力度，在20xx中使部门员工的整体军事素质得到质的提高。
6)以绩效考核指标为标准，实行目标管理责任制，明确保安部各级工作职责，责任到人，通过检查、考核，真正做到奖勤罚懒，提高员工的工作热情，促进工作有效完成。
二、工程维护保养管理
1)对整个小区的电气、给排水、消防、对讲监控及公共设施等设备设施的运行管理、维修与保养，确保小区的各项设备设施正常工作
2、加强对装修户进行监督管理。
3、向业主提供有偿服务。
三、环境卫生的管理
1)环境卫生方面，我们根据小区实际情况，主要针对河道的清洁加强对树叶、青苔打捞。确保河水清澈透明。
2)要求保洁部制定严格的工作计划，结合保洁工作程序与考核办法，对清洁工作进行监督检查。继续对装修垃圾实行袋装化定点堆放，集中清运管理，并加强小区卫生检查工作，确保小区的卫生清洁美观。
3)要求保洁部按照开发商的要求进行。
四、客服管理
1)继续加强客户服务水平与服务质量，业主满意率达到95%左右。
2)进一步提高物业收费水平，确保收费率达到96%左右。
3)密切配合各部门工作，及时、妥善处理业主纠纷与意见、建议。
4)完善客服制度与流程，部门基本实现制度化管理。
5)加强部门培训工作，确保客服员业务水平有显著提高。
根据公司培训方针，制定客服管理培训工作计划，提高服务意识、业务水平。有针对性的开展员工素质教育，促进员工爱岗敬业。更多精彩加物业社区微信。对员工从服务意识、礼节礼仪礼貌、业务知识、应对能力、沟通能力、自律性等方面反复加强培训，并在实际工作中检查落实，提高管理服务水平与服务质量，提高员工队伍的综合素质。
五、完善管理处日常管理
开展便民工作，提高业主满意度，以制度规范日常工作，完善小区治安、交通、绿化、公共设施设备的维保，让业主满意，更多精彩加物业社区微信。大力开展家政清洁服务、花园养护、水电气维修等有偿服务，在给业主提供优质服务的同时也增加管理处的多种经营创收。
六、根据公司计划，创建文明与谐小区。
根据公司管理工作计划，20xx年的工作重点还是继续抓好物业安全管理，强化服务意识，规范服务标准，严格按照国家、市级各部门制定的各项法律、法规以及公司制定的各项规范性制度严格执行，逐项整改完善。根据《绩效考核制度》中日常工作考核标准组织各部门员工培训学习，明确岗位工作要求。拟定业主车辆按规定停放到位可行性方案。配合开发商各项销售活动的开展，组织相关部门做好准备工作。
自改建以来，始终重视绿化及品味建设，尤其对绿化管理工作高度重视，由总务主任负责指导检查工作，加强管理。切实保障绿化工作扎实有效地开展，力求绿化尽善尽美。
二、加强绿化，美化景观
改建时就进行了绿化布局，地面有草坪、绿化带、长廊有紫藤，使春有碧草、夏有鲜花、秋有硕果、冬有绿叶，三季有花，四季常绿，今年还将调整绿化布局，查漏补缺，增添花草树木，充满勃勃生机，处处春意盎然!
三、加强绿化养护管理，措施到位。每年投入x万元资金，用于绿化维护与保养工作。具体绿化工作如下
1、x-x月对小区现有的花草树木进行一次修剪，剔除病、死、枯、树枝，把死了的花草树木补栽上。
2、x月把基建牵设到的花草树木移栽好，并给所有的花草树木施一次肥。
3、x-x月对小区所有的花草树木进行一次病虫害防治。
4、x-x月对小区所有花草树木进行正常的维护和养护，并在x月份对所有花草树木进行第二次病虫害防治。
5、x月再对小区所有的花草树木施一次肥。
关键词：商住小区,变电所设置,变压器容量确定
0引言
本人曾参与某大型商住小区电气设计,它是集住宅、商业、娱乐、社区服务为一体的大型高层住宅建筑群,其中住宅建筑面积为684000平方米,地下车库及设备用房建筑面为138000平方米,商业、社区服务公共建筑面积为56000平方米。
本次设计的主要任务是有关建筑的供配电系统、电气照明系统、电话系统、网络系统、有线电视系统、可视对讲系统、人防工程电气系统、消防系统及防雷接地等系统的设计。安防系统、停车场管理系统、建筑设备监控系统等弱电控制系统由专业公司进行设计。
1供配电系统
1.1本小区供电负荷等级分类:
(1)一级负荷包括一类高层的消防电梯、火灾应急照明、电梯前室及走道照明、加压风机、消防水泵、消防控制中心、网络机房电源、高低压配电室及发电机房等设备的用电;
(2)二级负荷包括二类高层的消防电梯火灾应急照明、加压风机、电梯前室及走道照明、网络机房电源、等设备的用电;商业主要通道照明、事故照明、客梯等;
(3)三级负荷包括不属于一、二级负荷的其他用电设备等规范内规定的负荷等级。
1.2变配电所设计内容包括:
(1)根据负荷性质及其对供电可靠性的要求,进行负荷分级,从而确定所需的独立供电电源个数与供电电压等级。本小区住宅供电设计按三级负荷要求设计,消防设备及重要负荷按一、二级负荷供电。由室外变电站引来两路10KV高压电缆引至小区内区域变电站,新装容量为20000KVA,由小区内区域变电站引10KV高压至各个低压配电室内进行供电。
(2)进行变配电所负荷计算与无功功率补偿计算,确定无功补偿容量。
(3)确定变压器型号、台数、容量。进行主接线方案选择。
(4)变配电所所址选择。在本工程中根据实际情况,将变配电所安排在地下一层,根据负荷中心的原则,每个配电室的低压供电半径不大于250m,本小区大概放置地下配电室(2500KVA变压器)7个或(2000KVA变压器)8个为住宅、车库、设备用房及部分商业供电,室外630KVA箱变三个为小区幼儿园、物业管理、室外照明等三级负荷供电。
(5)短路电流计算与开关设备选择。
(6)二次回路方案的确定,继电保护的选择与整定计算。操作电源的选择,计量与测量。
1.3高压配电系统设计
由电力局室外变电站引来两路10KV高压电缆引至小区内区域变电站,每个回路的供电容量为10000KVA,小区内区域变电站引至小区内的低压配电室多采用放射式系统,以增强其供电可靠性与控制的灵活性。两路10kV电源采用单母线分段方式,设置母联开关;平时两段母线同时分别运行。当一路电源故障时,通过手/自操作联络开关,另一路电源负担全部一、二级负荷。10kV断路器采用真空断路器,真空断路器选用电磁(或弹簧储能)操作机构,采用直流220(110)V/65AH镊隔电池柜作为操作、继电保护及信号的电源。
2负荷计算
2.1
负荷计算采用单位面积功率法估算计算负荷(表1所示)。
2.2本设计将住宅用电负荷暂分为三类:
小型住宅建筑面积80m2以下住宅负荷为4KW,中型住宅面积80～120m2住宅负荷为6KW,大型住宅面积120m2以上住宅负荷为8KW。住宅负荷中带家用空调用电容量。住宅用电计量采用电表计量。
3电气照明系统
3.1光源:一
般场所为荧光灯或节能型光源,有装修要求的视装修要求商定。照度的要求应该满足国家节能要求及规范的要求。住宅一般安装座灯口,配节能灯管;商场预留配电箱或采用荧光灯;办公、车库、设备用房以及其他公用建筑一般设置荧光灯。
3.2
应急、疏散照明:变配电所、消防控制室、电话机房、(消防)水泵房、(消防楼)梯间、(合用)前室、大面积商场、多功能厅、展厅、大堂等场所设置应急照明。在大空间用房、走廊、安全出口、楼梯间及其前室、电梯间及其前室、主要出入口等场所设置疏散指示,如果采用区域集中式供电应急照明系统,其连续供电时间不小于60分钟。
4人防工程电气系统
4.1人防内的电气设计主要有:照明、供配电、人防通风方式信号、人防通信等。
4.2根据人防规范的要求,人防面积大于5000㎡的建筑需要设置人防柴油发电机电站,为附近的人防工程提供战时电源。
5电话、网络系统
5.1在本工程电话、网络系统中,住宅部分采用电话与网络分开配线,在每幢住宅内电话设置电话总分线箱,网络设置总网络交换机,为住宅提供电话和网络。
5.2在室外设置总的电话分线箱和总的网络光纤交换机机房为本小区提供网络和电话。
5.3系统的深化设计由承包商负责,设计院负责审核及与其他系统的接口的协调事宜。
6有线电视系统
6.1有线电视系统严格按照国内有关标准进行设计,产品性能稳定可靠,系统运行后电视频道信号丰富,清晰流畅,能够满足各种用户的使用要求。
6.2普通电视信号由室外有线电视信号引来。系统采用(860)MHz邻频传输,用户电平要求64±4dB,图像清晰度应在四级以上。卫星天线数量接收节目内容与甲方商定。前端设备设在顶层电视机房内。天线具体位置待建到顶层实测,且确定厂家后再确定基础做法。
7可视对讲系统
7.1在每幢住宅内设置可视对讲系统,在单元门口处设置对讲主机、住户内设置对讲分机,可视对讲与整个小区进行联网,实现远程控制及管理。
7.2系统的深化设计由承包商负责,设计院负责审核及与其他系统的接口的协调事宜。
8火灾自动报警系统
8.1火灾自动报警和消防联动系统是现在高层建筑及大型民用建筑必备的安全保障系统。火灾自动报警系统由各种类型的火灾探测器与手动报警按钮、区域报警控制器、消防指挥(控制)中心主机及信号传输网络所组成。探测器探测到的火灾信号转换成电信号后,传送主区域报警控制器与消防控制中心主机,发出声光报警信号或在电脑屏幕显示出火情位置。消防联动系统可在现场报警人员或中心指挥人员的操纵下人为的或者自动的启动自动灭火系统、防排烟系统、诱导疏散的消防广播系统,同时关闭空调系统,投入应急备用电源,将客梯降至一层并启动消防电梯。
8.2本小区的火灾报警系统等级为一级,设置消防控制中心,在每幢楼内设置区域报警控制器,在建筑物的部分区域内设置消防控制室,消防控制室与消防中心进行联网监测。
9防雷、接地系统
9.1建筑物的防雷设计,应根据国家标准《建筑物防雷设计规范》(GB50057-2010)进行设置。设置的目的是为了保证建筑物内的人身安全;防止直接雷破坏建筑物,在建筑物供配电设计中,防雷接地系统设计占有重要的地位,因为它关系到供电系统的可靠性,安全性。
9.2在防雷接地设计中,本工程中的高层住宅按二类防雷建筑设计,在各标高女儿墙四周敷设避雷带做防雷接闪器。利用柱内两根主筋做防雷引下线,引下线间距不大于18M引下线在距地0.5M处设测试点。本工程防雷接地和电源工作接地共用接地装置,其接地电阻不大于1欧姆。
以下弱电控制管理系统均由甲方根据功能进行配置,本方案仅作以下说明,设计由专业公司进行设计及设备选型。
10安防系统
10.1安防系统包括:门禁系统、闭路监控系统、小区周边防范系统、入侵探测系统等。
10.2安防系统由专业公司进行设计。
11停车场管理系统
停车库设出入口控制和闭路电视(CCTV)系统,通过验证出入卡,票等,识别各进出车辆,从而防止车辆被盗、车辆进入系统能精确地建立车辆外侧表面上部的轮廓,并能模拟地拍摄高分辨率的车辆摄影图像。它还能迅速地自动探测车辆的车牌,从所拍影像中提取资科,然后把所拍车牌资料和影像与票据和车辆特征记录相结合。
12物业管理系统
12.1物业管理系统针对的是对电表、水表、暖气等的集中管理以及收费等的管理。
12.2物业管理系统由专业公司进行设计。
13结束语
大型商住小区的电气设计有别于其它项目,设计中不但要重视专业技术,而且需本着高度负责的精神,积级协作的态度,合作单位要充分沟通,编制统一的设计标准、技术措施、做法,才能有效保证整个小区的设计品质。
参考文献
[1]中国航空工业规划设计研究院组编.工业与民用配电设计手册.第三版.北京:中国电力出版社,2005.
[2]民用建筑电气设计规范JGJ16-2008.
【关键词】消防车荷载；顶板结构方案；主梁加大板
1、工程概况
某住宅小区，位于浙江省杭州市。地上有6栋高层单体，地下为一层大底盘地下室（主楼下局部设夹层），地下室顶板为上部结构嵌固端，总建筑面积约7.50万m2。高层为22～25层，结构高度63.80～70.20米，功能为住宅。高层之间局部设一层裙房商铺。地下室平面尺寸约为120.mx150.0m，总面积1.70万m2，层高为4.700米。地下室设置双层机械停车位，设备区域等。地下室采用框架结构，高层住宅采用剪力墙结构或者框架-剪力墙结构。结构安全等级二级，抗震设防烈度 6°，场地类别 Ⅲ 类，地震分组第一组，设防类别为丙类。基本风压0.45kN/m2。建筑平面见图1。
图1 建筑平面
2、顶板结构方案及荷载
2.1结构布置方案
地下室主要柱网尺寸为8.40x6.60米。小区为拆迁安置房，顶板平均覆土1.5米，中部设小型车停车场，局部设小型花坛，其它为景观草坪。消防车通道环绕各主楼。因无法设置消防车限行措施，整个顶板均考虑为消防车作业区域。考虑机械停车位的净高要求，梁截面高度最大为1米。依据《地下工程防水技术规范》，顶板最小厚度取250mm。本着结构性能良好，经济合理，施工方便的原则，提出了以下三种顶板方案：a.十字交叉梁，主梁尺寸500x1000，次梁300x950，板厚250。b.单向单次梁，主梁尺寸550x1000，次梁350x950，板厚250。c.主梁加大板，主梁尺寸400x1000，300x900，板厚280。
2.2顶板荷载计算
取柱网8.40x6.60米研究。恒荷载计算时考虑路面面层做法及板底悬挂荷载，近似将土自重取为20，即恒荷载：1.5x20=30kN/m2。平时活载：5 kN/m2。
根据《建筑结构荷载规范》5.1.3条，应考虑覆土对消防车荷载的折减。折算覆土厚度s'=1.43stanθ。θ取为35°。则s'=1.43x1.5xtan35°=1.5米。根据附录B表B.0.1（2），按照跨度及折算覆土厚度线性插值，得到各方案考虑覆土的折减系数：a方案：0.826；b方案：0.803；c方案：1.00。
当双向板板跨介于3～6米之间时，消防车等效均布活荷载按跨度线性插值确定。规范中仅给出正方形双向板的等效均布活荷载。本项目双向板为矩形，可按短边和长边边长分别确定相应数值，并取其平均值作为矩形双向板的等效均布活荷载。按此原则，根据荷载规范5.1.1，5.1.2条得到各方案计算各构件时消防车活荷载取值如下：
（1）计算板，a：0.826x31.25=25.82kN/m2；b：0.803x35=28.11kN/m2；c：1.0x20=20.0kN/m2；消防车荷载的准永久值系数为0，在板设计时，平时荷载下弹性计算并控制裂缝不大于0.3，消防车荷载下塑性设计，仅做强度验算，最终板的配筋按两种计算的结果包络设计。
（2）计算次梁，a：0.826x31.25x0.8=20.65kN/m2；b：0.803x35x0.8=22.49 kN/m2。
（3）计算主梁，a：0.826x31.25x0.8=20.65kN/m2；b：0.803x35x0.6=16.86kN/m2；c：1.0x20x0.8=16.0kN/m2。
3、顶板结构方案分析
按上述荷载，采用pkpm2010V1.3版程序分别计算。计算参数：框架结构，四级抗震，混凝土C35，钢筋HRB400，自动计算楼盖自重。根据计算结果进行施工图配筋见图2～图4。
图2 a方案：十字交叉梁配筋结果
图3 b方案：单向单次梁配筋结果
图4 c方案：主梁加大板配筋结果
3.1内力分析
a和b方案楼盖中，次梁在主梁的跨中施加了一个较大的集中力，导致主梁在这里产生了较大的弯矩峰值，主梁的底筋变大。对次梁，a方案十字次梁可协同受力，且梁的受荷面积较小，内力分配较为合理；b方案则受荷面积变大，次梁弯矩急剧增加，次梁的面筋及底筋都相应变大。c方案的主梁近似承担均布荷载，受力均衡，无次梁带来的集中力，弯矩值小且变化平缓。
从板来看，a方案，板内力均匀，配筋由平时荷载下弹性控制，为构造配筋。b为跨度较大的单向板，由消防车荷载下的强度控制，其配筋是以塑性设计的结果确定。c方案，充分利用了板自身的承载能力，板的跨高比23.6，厚度与配筋均十分合理，板的配筋由平时荷载下弹性控制。
3.2经济性分析
通过上述三种方案的比较分析可知：单位面积含钢量，单向单次梁方案最大；十字交叉梁次之；最节省的是主梁加大板方案。单位面积混凝土含量，则是十字交叉梁方案最大；单向单次梁方案次之；最节省的也是主梁加大板方案。
本项目最終选择了c方案主梁加大板作为地下室顶板方案。此方案不仅受力合理，经济性好，在施工方面也有相当大的优势。其钢筋绑扎简便，模板拼装简单快速，施工质量易控，进度明显加快。
4、结语
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