房地产评估工作计划（精选8篇）
1． 上海市场分析
1.1宏观经济发展状况
1.2政策面对房地产业的影响
2． 宝山区域房地产市场概况 历史情况
2.1房地产市场发展历程及概况（2002-2005年需求，供给，价格，趋势，政策影响等）
2.2历年年供应量、总成交量，成交价格等（2002－2005年）当前情况
2.3 消费群体构成及演变分析
2.4当前市场供求状况
2.5市场竞争 未来情况
2.6城市房地产市场热点演变预测
2.7宏观政策影响分析
2.8各环线及交通影响
2.9未来市场总体预测（供应，需求，均价等趋势，宏观/政府政策的影响等）
3． 项目周边区域概况及项目竞争分析
3.1周边市场概况及变化－市场供求，均价
3.2市场未来5年预测－供求，价格，竞争
3.3项目周边配套设施研究(交通，学校，医院等)
3.4项目周边竞争分析（最近的、可比的至少5个竞争性楼盘，位置，开发量、物业类型、价格，设计，开发进度－细分市场优劣分析）
3.5 竞争分析预测
4． 项目分析
4.1项目建筑、景观规划、社区配套评估
4.2产品系列竞争力评估
4.3销售价格的评估
4.4客户分析（初步客源分析、潜在客户描述、客户需求）
4.5营销策略评估
关键词：估价方法选择,房产价格动态管理,地价构成要点,价格风险把控
1. 估价原则和依据
1.1《房地产估价规范》的颁布
尽管目前房地产估价理论体系还不够成熟, 但从技术角度来讲, 由建设部和国家技术质量监督局联合发布的中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》 (1999年6月1日起实施) 是我们行业执业的最佳依据和标准, 它同时还涵括了职业道德的内容, 目的和实质就是为了尽快规范评估人员的执业行为。《规范》的颁布实施标志着中国房地产估价事业进入了一个新的发展阶段, 为房地产估价工作提供了坚实的技术法规保障。
1.2 估价方法的选择和确定
所谓房地产估价, 是房地产估价人员模拟市场价格的形成过程确定估价对象房地产的合法权益的客观合理价格一种活动。目前房地产估价三大基本法:成本法, 市场比较法, 收益法。成本法估价的结论较低, 适用于工业用途房地产, (当然各地工业用地的基准地价也是最低的) ;收益法估价的结论偏高, (租金价格、纯收益和资本化率的不确定性决定的) , 适用商铺、酒店等有明显收益的商业用途房地产;根据房地产估价的定义, 最直观、最能反映房地产估价实质的估价方法应该是市场比较法。
市场比较法是参照市场上已经成交的类似房地产的价格来确定估价对象的价格。其实成本法和收益法的实质也是一种市场比较, 不过是房地产取得成本、租金价格、收益率的比较。这就是我们在贷款抵押物估价时对于大多数门面房、住房采用市场比较法, 对于工业用途房地产采用成本法和基准地价修正法进行估价的原因。当然, 为了保证估价结果是客观合理的, 就要求我们选取的可比实例的成交价格是客观合理的, 但怎样才能保证可比实例的成交价格是客观合理的呢?又需要估价人员靠专业素质和经验来判断。这可以说是房地产估价中的一个悖论, 一个无法解决的悖论, 这也印证了房地产估价行业的年轻 (1996年房地产估价师制度建立) 。
1.3 估价报告内容和格式
抵押物估价工作的业务量比较大, 报告格式有表格报告形式, 文字报告形式。一份完整的估价报告的出具最低也要2-3个工作日, 包括受理、现场查看、市场调查、技术分析、撰写报告、审核、出售报告等流程, 而这样的过程显然不适应业务发展的要求。在实际工作中, 基于对房地产市场非常熟悉的前提下省略了一些环节, 但唯一不能省略现场查看和市场调查这一流程, 因为房地产的个别性和差异性实在太大, 估价人员不到现场调查, 很难准确把握其价格, 往往造成价格背离。
1.4 贷款抵押物估价应该采用公开市场价值标准
不同估价目的使得同一房地产会有不同的交换价格。房地产价格有交易价格、投资价格、迫售价格、保险价格、应纳税价格、拆迁补偿价格、拍卖保留价格, 起拍价, 拍卖成交价格, 在同一估价时点 (基准日) , 它们的价格是不同的。交易价和投资价比较接近公开市场价值, 迫售价、保险价、应纳税价、拆迁补偿价、拍卖保留价通常较低, 拍卖成交价较高 (信息披露完全的前提下) 。基于抵押率约束的前提, 抵押物估价应该采用公开市场价值标准, 即类似于交易价和投资价, 但应考虑未来市场风险和短期强制处分对抵押价值的影响。
不同人对同一房地产的价格心理预期是不尽相同的。在城市中生活的每个人对本地区的房地产价格或多或少都有所了解, 随机调查一个市民, 他对某一地段的房地产都有一个心理价位, 但对价格的交易情况、交易日期、区域因素往往缺乏定性的认识, 对房地产的个别因素差异也不能做出客观的评价, 俗话说失之毫厘差之千里, 这就体现了房地产估价专业素质的重要性。作为一个专业人员必须熟练掌握房地产估价理论和方法, 熟悉房地产领域的法律法规, 熟悉本地区房地产市场行情, 有大量的实践经验并且能摸索掌握其规律, 还要能不断地补充新知识及时充电, 对未来房地产市场的走向有敏锐的判断, 只有这样才能准确评估房地产的价格, 这就是我国为什么大力推行房地产估价师制度的主要原因。
2. 房地产价格影响因素较多
房地产价格的实质是一种权益价格 (占有权、使用权、处置权等) , 受区位的影响很大, 它与租金的关系就像资本的本金与利息的关系, 如果需要求取价格 (相当于本金) , 只要把握租金 (相当于利息) 与资本化率 (相当于利息率) , 将租金资本化即可。根据多年的实践经验, 我们认为一宗有明显收益的房地产, 特别是门面房, 排除其它因素, 在30-40年内能收回投资, 就说明它具有较大的商业价值和较强的变现能力, 当然也是理想的贷款抵押物, 所以我们在选择抵押物和现场查看时应重视租金价格水平的调查, 它能比较直观地反映抵押物的价值和变现能力。
房地产价格通常又是个别形成的, 容易受交易者的个别因素 (如偏好、讨价还价能力、感情冲动) 的影响, 因此具有独一无二性。一宗房地产通常与周围其他房地产构成某一特定地区, 而该地区并非固定不变, 尤其是社会经济位置在变化。例如城市小商品批发市场, 因为社会经济位置的变化, 反映到房地产价格上的变化也是剧烈的、无情的, 这就是市场经济这只无形的手掌控的结果。同一地区房地产价格决定于供求关系, 但由于土地资源的稀缺性和不可再生, 这几年特别是2000年以后, 房地产价格急剧上升, 原因一为物价上涨, 人民群众日益增长的物质文化生活需求上升;二为商业运作和炒作, 外来资金流入本市;三为房地产建造成本和经营成本升高, 尤其是土地的价格。以开发区为例, 每亩价格由过去的几万元上升到几百万元, 房地产价格上升成为必然。基于以上原因, 我们将抵押物 (房地产类) 报告有效期设置为一年。
毋庸讳言, 在处置抵押资产或者闲置资产时往往觉得过去我们的评估价格偏高 (也有偏低的现象) , 原因也很简单, 一是价格确实发生了变化;二是估价对象房地产估价时点正在居住或营业状态, 处置时则在闲置状态, 价格当然形成差异;三是处置的方式如果资产是短期强制处分期间, 在信息完全披露的条件下, 拍卖成交价格的结果肯定会有所不同。当然, 作为估价人员在任何时候都要铭记《房地产估价规范》第9.0.1条:估价人员和估价机构不得做任何虚伪的估价, 应做到公正、客观、诚实。估价人员和估价机构不得为了自身利益, 迎合委托人的不合理要求, 有意高估或低估房地产价格, 或者歪曲甚至捏造事实, 损害其他当事人的利益。这也是我们做人的起码准则。
3. 工业房地产、土地出让金、基准地价的注意要点
3.1 工业房地产
3.1.1 工业房地产的特点
(1) 涉及的行业多。各类工业有各自的行业特点、生产要求, 即使生产同一产品的工业企业, 由于工艺、流程的不同, 对厂房、用地的要求也可能截然不同。因此, 进行工业房地产估价时, 首先应该了解相应企业生产的一些行业知识。
(2) 非标准厂房多、单价差异大 (800-2000元/平方米) 。
(3) 受腐蚀的可能性大。厂房常常会受到腐蚀, 估价时要注意房屋使用年限与受到腐蚀的严重程度。
3.1.2 影响工业房地产价值的主要区域因素
(1) 交通条件。工业企业通常需要大量运进原材料及燃料, 运出产品, 因此, 必须有便捷的交通条件。如果邻近或与公路交通干线相连, 有铁路专用线进入厂区, 邻近通航河道 (或海岸) 且有专用码头等, 则都有利于工业房地产价格的提高。
(2) 基础设施。工业生产对基础设施依赖较强, 当地的电力供应情况, 生产用水能否满足需要, 排污及污染治理 (环保达标) , 通讯条件等等, 都是影响工业房地产价值的主要区域因素。
(3) 地理位置。有些工业生产要求特定的地理位置, 例如造纸需要大量排放污水, 所以通常需要邻近河道, 化工企业则不应设在山沟里, 否则不利于废气的排放, 水泥厂的附近若有煤矿和石灰矿则可减少原材料的运输费用。
3.1.3 对工业房地产价值影响较大的个别因素
(1) 用地面积。厂区用地面积大小应该合理, 面积太小无法满足生产需要, 太大则多渠的部分并不能增加房地产价值, 但有时要考虑厂区扩建预留用地;用地形状、地势应符合全产要求, 便于布置生产线, 不同的生产工艺常常要求不同的用地形状及地势。
(2) 房地产用途。在评估时要考虑该房地产改作其他用途以及用干其他产品生产的可能性。
(3) 厂房面积、结构、高度与设备安装情况。有些工业设备安装是和建筑物 (厂房) 的修建同时进行的。例如, 很多设备的基座就和厂房的基础连为一体。
以及地质和水文条件等因素。
3.1.4 工业房地产估价的常用方法
工业房地产通常缺少同类交易案例, 特别是非标准厂房, 所以, 一般不具备采用市场比较法估价的条件。但在一些新兴工业地带, 往往有较多的标准厂房, 其租售案例通常较多, 可以考虑采用市场比较法。如果可以从企业的总收益中剥离出房地产的收益, 则可以考虑采用收益法估价。但一般来说难度较大, 采用极少。
根据以上所述, 工业房地产估价时采用较多的是成本法。标准厂房较易确定统一的重置价格, 非标准厂房重置价格的确定主要有两个途径:一是参考预算价格 (决算价格) , 二是利用标准厂房的重置价格, 根据面积、结构、跨度、柱距、高度等差异加以修正确定 (实际上也是市场比较法的应用) 。
3.2 土地出让金
土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者, 按规定向受让人收取的土地出让的全部价款 (指土地出让的交易总额) , 或土地使用期满, 土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款, 或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者, 将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资, 按规定补交的土地出让价款。
3.2.1 基本概述
土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目, 采用招标、拍卖的方式, 可通过市场定价, 土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目, 以及开发园区等工业项目, 往往不是依靠完全的市场调节, 土地出让金就带有税费的性质, 是定价。
各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者, 按规定向受让人收取的土地出让的全部价款 (指土地出让的交易总额) , 或土地使用期满, 土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款, 或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者, 将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资, 按规定补交的土地出让价款。
3.2.2 出让金的性质
土地出让金, 顾名思义, 它是一个与土地和土地使用权相联系的新范畴, 是一个土地财政问题。土地出让金, 在社会主义宏观调控中具有双重功能:一是调节土地的利用, 改进和调整产业结构, 包括一二三产业结构、各业内部结构等, 制约或促进经济发展;二是土地出让金的分配, 作为调整市场经济关系的经济杠杆, 调控在国家、土地所有者和土地使用者之间合理分配土地收益, 调节市场竞争关系等。
土地出让金, 实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和 (使用权价格, 非所有权价格) 。现行的土地出让金的实质, 可概括为它是一个既有累计若干年的地租性质, 又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。土地出让金具有地租而非税性质。税收是国家作为管理者对纳税人为国家缴纳的经济义务, 具有强制性、无偿性和固定性。土地出让金, 将累计若干年地租总和, 采取一次性收取, 则又似有税收的非租性质。土地出让金自身就是这样一个内在矛盾的复合体。也就是说, 土地出让金, 似租非租, 似税非税。土地出让金已成为地方政府预算外收入的主要来源。
土地出让金准确地说, 是土地使用权的交易价格;也可简单地理解为地价, 其价格高低取决于土地市场的供求关系。
对土地出让金的使用范围做出了明确的规定, 土地出让收入主要用于征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出和城市建设支出等。
在土地国有的情况下, 国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者 (国土部要求开发商必须在1年或2年内开发, 如囤积土地要罚款或收回土地使用权) , 土地使用者一次性或分次支付的一定数额的货币款称为土地出让金。土地出让的高低与土地的用途、位置和土地出让年限紧密相关。土地出让金一般一次性支付。但有的土地的出让金金额巨大、办理出让手续所需的时间较长, 所以也有多次支付的形式。可见这种多次支付和现在时兴的“年租制”还是有所不同的。
3.2.3 土地出让金的分类
土地出让金根据批租地块的条件, 可以分为以下两种:
一种是“熟地价”, 即提供“七通一平”的地块, 出让金包括土地使用费和开发费;
另一种是“毛地”或“生地”价, 即未完成“七通一平”的地块, 出让金仅为土地有偿使用的部分, 投资者需自行或委托开发公司进行受让土地的开发工作。
3.2.4 土地出让金制度带来的一些弊端
弊端之一:出售土地换取收入的短期行为。
各级地方政府在财政收入方面没有自主权的财政压力下, 土地出让金可使地方政府将后50~70年的土地收益一次性收取, 必然造成地方政府运用各种手段扩大出售土地换取收入的短期行为。为了扩大土地批租量, 获得短期高额收益, 往往突击加大基础设施建设力度, 越权减免税收, 以吸引外商或民间投资。这种行为, 既有悖于“代际公平性”即代际之间利益关系公平性, 又有损于土地资源使用的有效性。在代际公平问题上, 绝对倾向于任何一个特定时代都是不可取的。也就是说, 我们既要防止过高的积累率影响当前消费, 从而影响人们的劳动积极性, 又要坚持可持续发展, 不能损害子孙后代的利益。拥有13亿人口的中国, 土地资源这个不可再生的资源, 更稀缺珍贵, 其使用的有效性更关键。
弊端之二:利益分配机制不合理。
土地出让金的利益分配机制不合理。土地出让金是若干年土地使用期的地租之和, 本届政府获得的土地出让金, 实际上是一次性预收并一次性预支了未来若干年限的土地收益总和。从现任届和未来届的地方政府看, 则是现任届政府提前支取了下一届政府的收入, 是一种对土地收益的“透支”, 这对于未来往后届政府显然是不公平的。在目前的土地出让金制度下, 现任届政府将土地出卖, 卖地收益都由本届政府支配, 这样, 就使得各届政府无法实现收益共享, 令地方政府在任期内热衷于批地卖地。这种土地收益行为短期化, 往往也导致了土地滥用。再者, 有时下一任地方政府, 还需要负担土地卖出之后的开发配套投入, 乃至提供一些征地的补偿费等等不公。更重要的弊端是由于各地的土地储备是有限的, 随着土地所有权的不断出让, 各级地方政府在这方面获得的财政收入也将有朝一日而锐减, 长此以往, 将会出现没有土地可供出让的尴尬局面。
弊端之三:巨额利益诱使土地“寻租”。
征地与卖地之间的巨额利益诱使土地“寻租”。不少地方政府, 以经营城市或经营土地等名义, 炒作土地。国家的供地政策改了, 即实行土地有偿使用, 政府通过出让公有土地收取土地出让金, 但征地政策却没有改变。当前, 农用地转为非农用地必须经过国家征用, 在征用过程中, 行政权力对土地资源配置起着绝对控制和支配作用, 这就使得地方当权者有了滥用权力的机会。突出表现在, 一方面用计划经济的办法低价拿地, 另一方面用市场经济办法高价供地, 低进高出, 炒作土地, 客观上形成了多占多得的机制。行政价格与实际市场价格的巨额差价, 既是驱动不少地方政府大量批地卖地的动力, 也是当地“寻租”行为产生的温床。由于权力的监督机制缺失, 势必导致权力和利益在幅度上、范围上的随意性和滥用, 导致腐败的产生。改革二十多年来, 中国经济发展中出现的一次次圈地热、开发区热等等, 究其深层原因, 无不都是不少地方政府把土地当成生财之道, 很多土地储备中心甚至把农民地预征后直接纳入土地储备, 也是屡见不鲜了。
土地出让金的利益分配机制不合理, 政府在农地转非和土地限额审批中能够获得收益大致有以下几种:耕地占用费、耕地开垦费、土地有偿使用费。有些市、县还有城市增容费、交通建设基金、商业网点建设费等征地附加费。这些收取的土地出让金很多由地方政府作为“第四财政”进行“体外”循环。这一项调查表明, 被征土地收益分配格局大致是:地方政府占二成至三成、企业占四成或五成, 村级组织占近三成, 农民仅占5%~10%。这样, 失地农民的社会保障问题必然成为严重挑战。从成本价到出让价之间生成的土地资本巨额增值收益, 大部分被中间商或地方政府所获取。
3.3 地价≥出让金
根据《城镇土地估价规程》的规定, 土地价格是指土地的购买价格, 是土地未来年期纯收益 (地租) 的资本化, 即是在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来收益的现值总和。基准地价是各土地级别或均质区域内的“五通一平”或 (“七通一平”) 土地开发程度下, 平均容积率下, 同一用途的完整土地使用权的平均价格;用地类型按商业、住宅、工业等用途区分, 各用途均确定为法定最高出让年限。
据此, 从土地市场及土地利用的实际出发, 安庆市界定最新基准地价内涵如下:基准地价评估期日为2007年1月1日;以各土地级别为均质区域, 设定平均容积率水平, 土地开发程度达到市政基础设施配套要求的“六通一平” (宗地红线外通上、下水、通路、通电、通讯、通气和宗地内场地平整) ;土地使用期为国家规定的最高出让年期;基准地价内涵为在正常市场条件下, 同一均质区域内, 完整土地使用权的平均价格;基准地价的表达形式为商业用地、住宅用地、工业用地的级别基准地价
3.4 优先受偿款
作为银行, 最关注的是房地产在处置变现中扣除优先受偿款后的净值。优先受偿款是指某债权人相对于其他债权人, 针对某项特定的财务享有优先受偿的款项。其中包括处置变现应补缴的地价款 (针对非商品性质房地产) 、各项税费 (营业税、城建税及教育附加费、印花税、交易费、土地增值税、所得税) 、中介服务费等, 如果是由法院拍卖或裁决的, 还应包括拍卖费、诉讼费、受理费、执行费、以及买卖双方应缴纳的各项税费等。对竣工未满两年 (信贷手册规定为合同竣工或实际竣工验收后六个月) 的建筑工程, 发包方拖欠施工方的工程款也是优先受偿款, 应在抵押物评估价值中予以扣除。
据了解, 大部分城市商业银行在确定贷款额度时, 是以评估总价值为基础进行放贷, 没有扣除房地产在处置变现时的优先受偿款。深圳各商业银行一直是以房地产评估总值扣除房地产在处置变现中应缴纳的各种税费后的净值, 再根据一定的贷款成数来确定放贷额度。这里所指的房地产在处置变现中应缴纳的各种税费其实就是优先受偿款。
结语
【关键词】价值构成 继续使用假设 本质和评估方法
中图分类号:F293.3 文献标识码:A 文章编号:1003-8809(2010)08-0233-01
一、房地产的价值构成
房地产由房产和地产构成, 因此房地产的价值构成主要包括房产的价值和地产的价值。在这两部分价值中,房产的价值比较容易确定, 我们通过重置成本法或历史成本法可以比较准确地评估出来。但是, 在现实生活中,我们发现, 随着时间的推移, 一幢房地产的市场价值不仅没有减少,反而不断升值。显然,在这种情况下,房产的价值在减少, 而地产的价值在增值, 但后者大于前者, 两者相抵后房地产依然升值。由此可见,地产的价值在房地产的价值构成中占有重要地位,而且是比较难以确定的。在有关资本比率的讨论中, 我们给出了地产和房产的理论上价值构成比例为30 %比70 %,这只是对所假定情况的估计,实际上,这一比例的确定是十分复杂的。首先,房地产价值构成比例取决于房地产所处的地理位置。对于不同地区的房地产, 其地产和房产价值的构成比例可能有很大的不同。其次,还取决于房地产的高度和层数。这是因为,对于同一地理位置的房地产来说, 楼层越高, 单位建筑面积所占有的地产就越少, 因此土地价值在房地产价值中所占的比例就越小。这种思路的直接后果就是:在地产价值较高的现代化都市,高楼大厦往往比较普遍, 地产价值的奇高促进了人们向更高的空间发展。第三,房地产价值构成的特殊性使得房地产在国民经济发展中发挥着独特而重要的作用。我们知道, 泡沫经济最容易在房地产市场上发生, 原因就是房地产市场交易的市场价值最容易与其客观价值相背离, 且房地产市场交易的客观价值很难被交易者准确得知。因此,在这个市场上大量存在的信息不对称情况就导致交易者只能依靠预期进行操作。房地产的价值是由两部分即房产和地产的价值构成,房产的价值比较稳定且容易测度,而地产的价值则会随经济形势和购买者预期的变化而变化,其市场价格有很大的不稳定性。如果經济形势影响了购买者的预期, 从而使得地产的市场价格急剧上扬,并带动房地产市场价格的上涨,当市场价格严重高于房地产的实际价值时,房地产市场的泡沫经济就会随之产生。最后, 在具体的评估计,评估人员往往是将房屋建筑物与地产分离开来, 分别进行评估, 然后将两者相加得出房地产的评估价值。
二、关于继续使用假设的运用
继续使用假设是资产评估的重要前提, 也是房地产评估中所应遵守的重要假设。房地产不同于其他资产, 其用途可以有多种。因此在评估房地产时,应该灵活运用资产评估中的继续使用假设。
按照社会经济用途分类,土地可以被划分为工业用地、商业用地、交通运输用地、公用事业用地、行政事业机关用地、生活住宅用地、园林风景游览区用地和其他特殊用地等。我们知道,房地产特别是土地的评估价值会随着用途的变化而有所不同。例如, 作为商业用地的评估价值可能高于工业用地的评估价值;作为园林风景游览区用地和行政事业机关用地的评估价值又必须考虑到其对周边地区土地价值增值的带动效应。特别是有的被评估房地产在评估时的用途与评估以后的用途有所不同, 如工业用地可能被转作商业用地等。这样, 按照不同的用途进行评估的结果必然出现差异,因此,这里的继续使用假设就不能特指按原来的用途继续使用,而必须全面考虑其他可能的用途以及每一种用途带来的经济效益,在此基础上合理评估出房地产的价值。
改革开放以后,随着产权制度的推进,有关单位必然会按照效益最大化原则重新安排土地资源的用途。因此出现了旧城区的改造和新城区的合理规划等现象, 这些都使得土地资源被重新合理利用。在这种情况下,如果依然固守原来的用途进行房地产评估,就会出现评估结果不合理的现象,而且必须全面考虑被评估土地的可能用途,从中寻求并按照经济效益最好的用途进行评估。
三、土地评估价值的本质和评估方法
根据马克思的劳动价值论, 商品或资产的价值量由生产该种商品或资产所投入的社会必要劳动时间所决定, 投入的社会必要劳动时间越少,其价值量就越小。当一种商品或资产在生产中不需要投入人类的一般劳动时,其价值量就为零。按照这一价值理论,土地不具有一般商品或资产那样的价值,因为土地是大自然赋予人类的基本资源,它的产生没有凝集人类的一般劳动,而是大自然运动的产物。
但是,在现实生活中,土地和其他经济资源或资产一样,能够为其占有者带来相应的经济利益,因此属于能够创造价值的资产,具有相应的“使用价值”。这就是土地资产即地产价值的特殊性。在具体的资产评估中, 我们可以撇开土地的价值而单纯评估土地使用权的市场价格。这就是说, 没有价值但具有使用价值的资产同样会有一定的市场价格,这一价格就是土地使用权价格,在大多数土地国有的国家,所谓土地价格的评估实际上就是指土地使用权价格的评估, 土地使用权可以被当成无形资产来看待。
由于土地具有这样的特点,因此,一般认为土地使用权价格只能采用收益现值法时行评估。毫无疑问,这样的评估思想是正确的,在实际评估中也是应该这样处理的。但是,我们知道,大自然赋于人类的土地千差万别,有的可以直接使用, 如土质较好而且比较平整的土地, 而有的土地需要加以改造甚至投入大量的劳动和其他经济资源后方可使用,如西北地区沙漠改良等。在这样的情况下,土地开发的成本就不容忽视,如果单纯采用收益现值法评估而忽略土地开发成本,评估结果就可能出现较大的偏差。因此,笔者认为,应结合各类土地的基本特点选择不同方法对土地使用权的价格进行评估。具体来说:
1. 如果被评估土地是现成可以利用的土地或稍加改造就可以利用的土地,即土地的开发成本与其收益相比微不足道, 那么, 对这样的土地采用收益现值法进行评估就是合理的, 评估的结果也比较准确。现代都市的土地使用价值通常都采用这样的方法进行评估。
应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作总结谭潇根据省、州地税局关于应用房地产评估技术加强存量房税收征管工作（以下简称“房地产交易计税价格评估工作”）的要求，县政府高度重视，成立了以常务副县长为组长、地税、住建、国土、发改等部门负责人为成员工作领导小组，由县地税局抽调业务人员组建了工作专班，2011年4月，我很幸运的被抽调到工作专班中来，在工作中我主要负责前期的准备工作，以及数据的采集、文书的制作、资料的传递以及与工程师、房地产估价师一起对数据的审核、修改、录入等工作。工作小组建立了评税工作联席机制，形成了“政府领导、地税主导、部门协作、专家指导”的工作格局。
一、前期准备工作充分，具备试运行条件**县作为房地产交易计税价格评估工作全州试点县之一，没有成功的经验可以借鉴，但是在领导小组的正确领导下，我们摸着石头过河，不断的探索，工作终于有序的开展了起来。一是制定《关于在全县开展应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作方案》，并报县人民政府批转执行。二是制定下发了《**县房地产交易计税价格评估工作流程》，严格按工作流程操作。三是确定存量房城区分区范围、明确虚拟小区及其范围，实现数据采集表格本地化。
（1）房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格
（2）房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价
（3）房地产估价是提供价值意见而不是价格保证
（4）房地产估价都有误差但误差应在合理范围内
（5）房地产估价既是一门科学也是一门艺术
2.房地产估价要素？
（1）估价当事人（房地产估价师，房地产估价机构，估价委托人）
（2）估价目的（3）估价对象（4）估价时点（5）价值类型
（6）估价依据（7）估价假设（8）估价原则（9）估价程序
（10）估价方法（11）估价结果
3.房地产估价的必要性？
（1）专业估价存在的基本前提
（2）房地产需要专业估价
（3）房地产估价在估价行业中占主体
4.房地产估价的社会需要？
（1）建设用地使用权出让的需要
（2）房地产转让和租赁的需要
（3）房地产抵押贷款的需要
（4）房地产征收征用补偿的需要
（5）房地产税收的需要
（6）房地产损害补偿的需要
（7）房地产分割的需要
（8）房地产保险的需要
（9）房地产争议调处和司法鉴定的需要
（10）企业有关经济行为的需要
（11）房地产管理的需要
（12）其他方面的需要
5.房地产价格和价值相关概念
使用价值：是指物品能满足人们某种需要的效用
交换价值：是指一种商品同另一种商品相互交换的量的关系
投资价值：该房地产对于某个具体投资者而言的经济价值
市场价值：该房地产对于一个典型投资者而言的经济价值
原始价值：历史成本
帐面价值：原始价值扣除折旧的余额
市场价值：该资产现在在市场上的实际价值
成交价格 ：交易双方实际达成交易的价格
市场价格：某一房地产在市场上的一般、平均价格水平
理论价格：经济人行为与预期均为理性前提下供求相等时的价格
评估价格：估价人员评估的客观合理价格（市场法的比准价格，成本法的积算价格，收益法的收益价格）
6.抵押价值计算，楼面地价含义与计算，期房价格计算
抵押价值=未设立法定优先受偿权利下的价值—法定优先受偿款（p109）
楼面地价：是按照土地上的建筑面积均摊的土地价格
楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率（p118）
期房价格=现房价格—预计从期房达到现房期间现房的净收益的折现值—风险补偿(p121)
(二)1.概述影响房地产价格的因素？（p128）
内部因素：区位因素、实物因素、权益因素
外部因素：人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素、其他因素
2.简述房地产估计原则及内容？（六原则，三层次）
（1）独立、客观、公正原则（基本原则）
（2）合法原则；最高最佳使用原则；估价时点原则；替代原则（技术性原则）
（3）谨慎原则（特殊原则，技术性原则）
3.合法原则，最高最佳使用原则，估价时点原则，替代原则含义？
合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象权益状况下的价值
最高最佳使用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值 估价时点原则：要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值
替代原则：要求估价结果不得不合理的偏离类似房地产在同等条件下的正常价格
4.最高最佳使用原则的三个经济学理论？
（1）收益递增递减原理——确定估价对象的最佳集约度和最佳规模
（2）均衡原理——确定估价对象的最佳集约度和最佳规模
（3）适合原理——确定最佳用途
（三）1.市场比较法的含义、论证依据、适用对象、操作步骤？
市场比较法：比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作出适当修正，以此估算估价对象客观合理价格的方法
论证依据：替代原理
适用对象：是同类型的数量较多且经常发生交易的房地产
操作步骤：1.收集交易实例2.选取可比实例3.对可比实例的成交价格进行适当的处理（建立价格比较基础、交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正）
4.求取比准价格
2.选取可比实例的质量要求？
（1）是估价对象的类似房地产
（2）交易类型与估价目的吻合（3）成交日期与估价时点接近
（4）成交价格为正常价格或可修正为正常价格
（5）一般选取3-10个可比实例
3.简述建立比较基准的内容？
（1）统一付款方式
（2）统一采取单价
（3）统一币种和货币单位
（4）统一面积内涵
（5）统一面积单位
4.交易情况修正含义？
如果可比实例的成交价格是不正常的，则应把它修正为正常的，这种对可比实例成交价格的修正称为交易情况修正
5.交易税费非正常负担的修正计算（p202-p203）
正常成交价格－应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格
正常成交价格+应由买方负担的税费=买方实际付出的价格
例：某房地产交易双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/平米，买卖中涉及的税费均由买方承担，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%，该房地产交易的正常成交价格为多少？
正常成交价格=卖方实得经额/（1-应由卖方缴纳的税费比率）=2325/（1-7%）=2500
6.市场状况调整的含义？
对可比实例成交价格进行的调整，称为市场状况调整（交易日期调整）
7.市场状况调整的计算（价格指数法，价格变动率发）p205-p207
8.房地产状况调整内容？
（1）区位状况调整的内容（位置、周围环境和景观、外部配套设施等）
（2）实物状况调整的内容（对土地：面积、形状、进深、深宽比、地势等。对建筑：建筑规模、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等）
（3）权益状况调整的内容（土地使用期限、城市规划限制条件等）
9.求取比准价格的公式p215
(四)1.成本法的含义，理论依据，适用对象，操作步骤？
成本法：成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价值或价格的方法
理论依据：
1、从卖方角度----生产费用价值论
2、从买方角度----替代原理
适用对象：
1、适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价
2、有着独特设计的房地产
3、针对个别用户开发建设的房地产
4、当市场不完善或市场过于狭小无法运用比较法估价
操作步骤：弄清估价对象房地产的价格构成，收集相关资料；测算估价对象重新构建价格；测算建筑物折旧；求取估价对象积算价格
2.简述房地产价格构成？利息计算，销售费用p232
（1）土地取得成本（2）开发成本（3）管理费用（4）销售费用（5）投资利息
（6）销售税费（7）开发利润
销售费用：指预售未来开发完成的商品房或者销售开发完成后的商品房所必需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。销售费用通常按照售价乘以一定比率来测算
3.比较直接成本利润率，投资利润率，成本利润率，销售利润率？
它们之间的分子都是相同的，仅分母不同。
销售利润率的分母是所有房地产价格构成项目。
成本利润率的分母不包括含销售税费和开发利润。
投资利润率的分母不包括投资利息、销售税费和开发利润。
直接成本利润率的分母不包含管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。
因此直接成本利润率最大，其次是投资利润率，再次是成本利润率，销售利润率最小
4.成本法最基本的公式，新开发的房地产的基本公式，旧的房地产的基本公式
一、适用于新开发土地的基本公式
新开发土地的价格= 取得待开发土地的价格+土地开发成本+管理费用+销售费用 +投资利息+销售税费+开发利润
二、新开发房地价格的计算
新建房地价格＝土地取得成本＋土地开发成本＋建筑物建造成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润
新建建筑物价格＝建筑物建安成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润
三、旧房地产价格的计算
旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发价格＋建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧
旧建筑物价格＝建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧
5.重建价格，重置价格
重建价格：是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得到的利润之和。
重置价格：是采用估价时点时的建筑材料、设备和建筑技术，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。
6.经济寿命，自然寿命，剩余经济寿命。。。。。。？
建筑物的自然寿命：是指从建筑物竣工之日开始到建筑物主要结构构件和设备自然老化或损坏，而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。
建筑物的经济寿命：是指从建筑物竣工之日开始到建筑物对不动产价值不再有贡献为止的时间
建筑物的剩余自然寿命：是其自然寿命减去实际经过年数之后的寿命。建筑物的剩余经济寿命：是其经济寿命减去有效经过年数之后的寿命，即剩余经济寿命＝经济寿命一有效经过年数
7．折旧的含义，直线法公式计算和成新法公式
折旧的含义：指固定资产由于使用磨损或陈旧等因素，价值降低。
直线法是最简单和迄今应用得最普遍的一种折旧方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等
成新法根据建筑物成新率进行折旧确定的方法，适用于初步估价
8.物质折旧、功能折旧和经济折旧的含义和例题p263-p265
物质折旧：是指建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失。
功能折旧：是指由于消费观念变更、设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的价值损失。
经济折旧：是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。
9.土地使用期限对建筑物经济寿命的影响
(1)建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按照建筑物的经济寿命计算建筑物的折旧。
(2)建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，应按照建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算建筑物的折旧。
10不同类型房屋新旧程度（成新）的判定标准
（1）完好房：十、九、八成（2）基本完好房：
七、六成（3）一般损坏房：
姓名：周灿
专业：土地资源管理
学号：121521015
较好典型：
咸宁碧桂园：
基本情况：
楼盘位置：咸安区长安大道盘泗洲1号（交警三大队旁）
交通状况： 公交路线：k4、108路公交咸宁碧桂园站；2、6、8路公交车交警三大队站。
自驾路线：中山路(武汉市)——白沙洲大道——青郑高速——京珠高速——咸宁北出口——桂香大道——银泉大道——长安大道咸宁碧桂园项目入口。
项目地址：咸宁市咸安区长安大道盘泗洲1号(交警三大队旁)物业类型：普通住宅
别墅建筑类别：精装洋房、毛坯洋房
开盘时间： 2008年06月28日
入住时间： 2009年04月30日 装修情况： 毛坯 简装 精装 产
权： 70 大产权房
物 业 费： 别墅1.5元/月/平米，花园0.5元/月/平米，小高层电梯房1.2元/月/平米
户型面积： 华府1号电梯洋房105-135平米，丹桂香堤双拼别墅160-260平米，淦河茶韵双拼别墅150-230平米 户
数： 总共 6500 户
建筑类型： 精装洋房、毛坯洋房
物业类别： 普通住宅,别墅
建筑面积： 870000平方米
容积率： 1 占地面积： 800000平方米
绿化率： 40%
户型面积： 华府1号电梯洋房105-135平米，丹桂香堤双拼别墅160-260平米，淦河茶韵双拼别墅150-230平米
开发商：咸宁碧桂园房地产开发有限公司
楼盘特色：旅游地产,品牌地产,城市豪宅,水景住宅,投资地产
项目优势之处分析：
咸宁碧桂园位处咸宁市咸安中心城区，长安大道北端，是南山商圈的组成部分。项目周边配套齐全，与咸安体育中心隔河相望；武商量贩、南大街商业区、咸宁高中等城市配套距项目仅数百米。紧邻人民医院、市政机构和银行系统。项目引入枫丹公交车，同时周边更有2、6、10路公交车贯通。
咸宁碧桂园山水兼得，自然环境优越。项目被淦河以“川”字形环绕，形成“一河六岸”的独特滨河景观；同时紧邻城市绿肺双龙山、孝子山，足不出户便可坐拥叠翠群山及近4000米的悠长水岸，形成了咸宁市首屈一指的山水景观大城。
咸宁碧桂园整体定位于咸宁市高档山水人居大城楼盘。总规划约1168亩，项目已开发约600亩。产品规划有花园美墅(双拼)、亲邻美墅(联体)和优雅景观洋房、电梯洋房，建成苑区是咸宁市第一个大规模中央别墅居住区。产品设计为极具阳光感的地中海风格，并结合山水自然元素，最大限度地将天然景观引入室内，全力打造出最适合咸宁人的城中央山水别墅。
咸宁碧桂园同时规划有社区文化广场、80000㎡社区人工湖，超过6000㎡凤凰商业街、大型会所、休闲滨水公园等多项配套设施，并由碧桂园集团提供先进的五星级酒店式物业管理服务。09年又投巨资打造咸宁市首家600米滨河5层立体园林景观。优秀的人文环境赢得了包括咸宁、武汉、广州、深圳客户的一致认可。
锦绣城
基本情况：
建筑类型： 板楼,超高层
产权年限： 70年
物业类别： 普通住宅,公寓
产权类型： 大产权房
建筑面积： 147845平方米
容积率： 4.5
占地面积： 29649平方米
绿化率： 35.7% 总户数：1276 户型面积： 90-120平米
道路交通：1路、3路、6路、8路、9路公交 开发商：湖北远升房地产开发有限公司 楼盘特色：投资地产
商业配套：人民广场、商场顶层有空中花园 内部配套：商务会所、菜场、咖啡馆等。
车位数： 686 车位配比： 2:1 车库配置： 地下车库和地上车库。周边商业：中商百货、华润蔬果
周边公园：商场顶层有空中花园、人民广场 周边医院：附属医院、市妇幼保健院
周边学校：交通幼儿园、实验中小学、鄂南高级中学、湖北科技学院 周边交通：1路、3路、8路、9路公交。
项目优势之处分析：
锦绣城位于咸宁的主要交通要道-――咸宁大道128号，也是咸宁的第一条迎宾大道市国土局对面，本区域属于咸宁的CBD中心，集中了大量的商务、金融、文化、服务机构和商务办公酒店、公寓等配套设施，具备完善、便捷的交通、通信等现代化基础设施和良好的环境。锦绣城交周边高校林立：咸宁最好的高中--鄂南高级中学、湖北科技学院、规划的市重点实验中小学都在附近。锦绣城东至贺胜路；南至咸宁大道，西至淦河大道，北至银泉大道，从武汉到咸宁的城际铁路站离这也很近。锦绣城，是目前咸宁第一高层住宅，百米超高建筑，绝对的地标建筑！
锦绣城总占地面积40余亩，总建筑面积近15万方，小区总共由4栋24层和3栋32层高楼组成，绿化率达35%以上，整个小区的地下一层全部为车库！锦绣城1、2、3、4栋1-3层为大型商场，开发商准备引进世界500强企业—华润苏果超市。锦绣城在景观规划上，强调“师法自然，天人合一”，处处都考虑到人与自然景观的相融共生。小区建筑围绕中心公共绿地和水面景观布置，形成有韵律感的建筑形态，在中心区布置了大片绿地、树阵和广场，是小区居民户外活动及交流的舞台，成为小区的大客厅。
小区沥青道路――高品质小区的房子
新风系统――会呼吸的房子
小区分户式太阳能供热系统――24小时有热水的房子
紧邻咸宁大道主干道，政务中心，地段佳――核心商务区的房子
智能化系统(闭路监控、可视对讲、门禁一卡通、周界防范报警等)――安全的房子
较差典型：
中央城：
基本情况：
建筑类型： 超高层
产权年限： 70年
物业类别： 普通住宅,写字楼,建筑综合体
产权类型： 大产权房
建筑面积： 296773平方米
容积率： 4.9
占地面积： 60106平方米
绿化率： 30% 总
户
数：1096 户型面积： 90-170平米
道路交通：8路、9路公交
投资商：湖北佳辰投资有限公司 开发商：湖北佳辰投资有限公司
物业公司：湖北佳和物业服务发展有限公司 物业费：1.3元/月/平米
楼盘特色：水景住宅,观景居所
售楼地址： 咸宁大道与滨河西街交接处
开工时间： 2008年08月08日
竣工时间：2010年12月08日 开盘时间： 2009年11月
均价：3900元/平米 折扣价格： 一次性94折，按揭98折
付款方式：银行按揭贷款、公积金贷款、一次性付款
内部配套：中原帝一棋、华中大花园、空中游泳池、空中网球场、飞龙瀑布、淦河音乐喷泉、水幕电影，以及中央景观桥
周边交通：8路、9路公交，k3可到达项目
项目劣势之处分析：
项目周边配套设施不齐全，容积率4.9％过高，绿化率30%，环境舒适度较差，缺少停车位，限制了入住人群，并且周边没有医院和大型超市及商业街区。
航天山河泉
基本情况：
建筑类型： 多层
产权年限： 70年
物业类别： 别墅
建筑面积： 45004.1平方米
容积率： 0.59
占地面积： 76125.71平方米
绿化率： 35% 总户数：180 道路交通：1路、K4 投资商：中国航天三江集团
项目劣势之处分析：
1 可行性论证与效益评估
可行性分析作为建设项目的基本程序。其作用从提出至今都是被投资者重视的一道程序。1983年我国国家计委颁发了《关于建设项目进行可行性分析研究的试行管理办法》,从此,可行性分析研究就正式纳入了我国基本建设程序中。基本建设项目可行性研究分析,主要是对项目建设的必要性、可能性,特别是对投资效益进行全面系统的分析论证。效益评估是对目标绩效与能耗的比较。
对房地产业而言,经济效益表明企业投资回报与经营方向是否正确;社会效益和环境效益是指项目对社会发展和生态平衡所产生的绩效。目前,项目投资效益分析通常以定量分析和动态分析为主,定性分析与静态分析互补,来确定方案是否可行。定量分析使投资者清晰项目的投入与收益,动态分析考虑资金的时间价值,能预测未来发展变化,对投资者和决策者树立资金周转观念、利息观念、投入产出观念及合理利用建设资金、提高经济效益等都具有重要意义。下面从宏观和微观角度分析房地产投资效益。
2 房地产与土地利用规划及城市规划的密切关系
房地产与城市土地利用规划及城市规划密切相关,城市土地利用规划源自基本国策、地区资源和城市定位。它是保证一个城市土地利用安全的盾牌。由于房地产开发的最基本生产资料就是土地,而土地又关系到社会不同主体的切身利益,所以房地产效益评估不仅表现在其现实价值,更多地反映在其可持续增长空间。国家保护18亿亩耕地的底线也是旨在强调我国土地资源目前所面临的严峻挑战。
城市规划不仅是城市布局的安排,更是对城市大环境从规划上的影响;不仅关系地区的和平稳定、自然景观和国民素质,且关系城市生态平衡、社区周边教科文环境、就业和受教育情况等后增长空间。这些也是房地产投资所关注的重要因素。房地产投资品质是关键。房地产的品质,从宏观方面分析主要包括:城市GDP、自然条件、人文底蕴和生态环境;从微观方面分析大体包括:社区环境、房型、户型、容积率、人均绿地、小区建筑景观、人口密度、承建商信誉、综合造价和物业管理。大环境与小环境间存在一荣俱荣、一损俱损的关系。
西安南郊曲江房地产高速增长就是一个典型案例。曲江在2004年以前是典型的农村。截至2004年,大雁塔附近的房价约在3 000元/m2左右。随着文化旅游定位的明确,区域环境的不断改善及政府投资力度的不断增加,曲江的投资环境日益见好。曲江文化旅游的优势突显,文化和旅游联姻的人造主题公园,如大雁塔南广场、大唐芙蓉园、及曲江池遗址公园、大唐通易坊、唐城墙遗址公园,已经不仅成为曲江的标识,也成为西安市新的标识。区域更是吸引了中海地产、富丽、金地、万科、紫薇等一大批全国知名房地产商投资曲江,开发的产品品质也不断提升,洋房、别墅已经是曲江主流产品。中海的铂宫、龙湖曲江盛景、金地芙蓉世家等高端楼盘,已经成为西安高端住宅开发的典范。
统计显示,曲江2004年的别墅价格4 000元/m2左右,到了2010年花园洋房的价格已升至15 000/m2左右,短短6年时间涨了3.5倍,从这些可以看出城市规划定位对一个区域价值体现的作用。曲江翻天覆地的变化既有城市规划的作用,也有房地产开发的作用,其二者的双重作用是改变一个区域、实现区域价值最大化的双重动力。
3 住宅项目投资效益分析
我们在关注大环境的同时,也要分析小环境的效益。住宅项目投资包括建设成本投入、银行利息和不可预见费等。投资效益分析是项目可行性分析研究的核心,包括经济效益、社会效益及环境效益。住宅项目经济效益分析包括:技术经济分析、企业财务分析和国民经济分析。
3.1 住宅项目技术经济分析
住宅项目技术经济分析包括:总体规划设计、住宅楼建筑设计和住宅楼结构设计及装修。
3.1.1 小区总体规划设计分析
小区规划设计分析包括:用地平衡分析、技术经济分析和小区综合造价分析。其设计指标主要包括:容积率、绿地率、建筑密度、人口密度、布局均衡合理和综合造价经济适用。小区用地平衡分析是通过比较住宅项目用地范围内人居建筑、公共建筑、道路广场及绿化水景等占地面积,评价居住区总体布局的合理与否;技术经济分析主要通过一系列指标的计算来反映规划设计技术的经济性;小区综合造价分析是将建成住宅小区所必需的各投资总值折算到每平方米居住建筑面积上,并以此作为售楼依据,其综合造价可检验居住区建设的经济性。
3.1.2 建筑设计分析
住宅楼建筑设计主要指房屋的层高、层数、平面设计、户室比和居住面积。平立面设计、结构设计、装修设计等。层高直接影响建筑工程造价,而平面设计及装修等直接影响到住宅价值的市场实现。我国现行住宅室内净高推荐2.9 m,过去住宅室内净高一般为2.68～2.88 m。适当降低层高可节省投资,节约能耗与用地。但层高过低,容易产生压抑感。低层建筑实用方便且造价低,但占地多,故大中城市不宜多建;小高层建筑(6～7层)具有使用方便,造价低,用地少,日常费用低,建筑密度大等特点,适合我国大中城市人居习惯和经济实力;高层建筑(超过7层)可节约用地、市政设施投资及土地征用、拆迁安置等费用,但需电梯、安全通道、高压泵房和结构强度等设施完备,以致造价上升,且日常维护费高。住宅平面设计越简单,其单位造价就越低。依据我国人居生活水平和消费习惯,一般以二室二厅或三室二厅为主,一室户及多室户要有适当比例。住宅面积包括起居室、卧室等面积和卫生间、厨房、过道、阳台、储藏室等辅助面积,住户面积通常在90～150 m2,且宜大中小结合,以适应各种家庭的需要。
就城市土地集约利用的观点及土地利用的社会效益观点,我们应当参照新家坡的住宅发展方式,应该从功能上满足住宅的属性,而不仅仅是最求面积的奢侈。通过国家政策调控,引导公众对住宅的面积消费也趋于理性。
3.1.3 结构设计分析
结构形式大致分为全装配式结构、大模板结构及装配整体式结构。全装配式结构的优点是:工业化程度高、施工速度快、受季节影响小,有利于利用工业废料。其缺点是:生产基地建设一次性投资量大,运费贵,造价较高。大模板结构的优点是:结构整体性好,工艺灵活,节省费用。其缺点是:钢筋与水泥用量较多,造价较高。装配整体式结构包括:内浇外砌、内浇外挂和“一模三板”等形式,其优点是:整体性好,造价低,适应性强,能因地制宜,且与大模板结构相结合,故受到广泛欢迎。
3.1.4 装修设计分析
住宅建筑装修设计分室外装修和室内装修。室外装修根据不同结构一般采用清水墙勾缝、水刷石、干粘石、建筑涂料和大理石块材贴面等方法处理,设计与施工时要注意经济、美观、耐用、不褪色。室内装修一般根据不同标准分别对地面、墙面、顶棚等进行处理,并确定门窗、电器、给排水、暖气、卫洁具、有线电视、电话、智能化等选用标准,这些依据当地生活水平与家庭具体情况决定。
3.2 住宅项目经济效益分析
住宅项目经济效益分析是在技术经济分析的基础上进行的项目总投资估算,依据国家政策、法律和法规,结合当地取费定额,具体包括以下6项。
1)土地费用估算,包括:
土地转让费、拆迁安置费、土地出让金等;
2)前期工程费估算,包括:
前期策划费,方案设计费,施工图设计费、景观设计费“三通一平”费和勘察费等。
3)建筑安装工程费估算,包括:
土建工程、给排水安装工程、通风采暖工程、强弱电安装工程、天然气安装工程和电梯安装工程等,除天然气安装工程和电梯安装工程外,均以规划建筑面积为基数乘以估算单价进行计算。
4)小区配套设施费估算,包括:
围墙及大门工程、绿化景观工程、室外管网工程、变(配)电室工程、垃圾转运站工程和通风采暖工程等。
5)政府税费,包括:
营业税、市政配套费、人防工程建设费、环境保护费、排污费、工程定额测定费、工程招投标交易服务费、墙改保证金、地下管线查询费、工程监理招投标费劳保基金等。
6)其他开发费估算,包括:
开发管理费、预售许可证费、产权面积测量费、合同鉴定费、贷款利息和不可预见费等。
3.3 财务分析
财务评价是从房地产投资项目或企业角度对住宅项目进行的经济性分析。即根据政府现行财税制度、价格体系和有关法律、法规,计算分析住宅项目直接发生的财务效益和费用等内容,考察住宅项目的盈利能力与清偿能力。首先,要估算出住宅项目的各项成本、税金、总投资额及利润等基础性数据,然后,据此编制必要的财务报表,并计算出相应的财务效益指标,再通过与有关标准对比,判断项目投资是否可行。
住宅项目财务分析评价中常用的方法有:比较分析法、比率分析法和结构分析法。其中结构分析法多采用差额分组法、因素替换法、指数法、线性规划法和回归分析法等。实践中我们体会到,运用因素替换法时应注意以下问题:只能用于被分析对象的因果关系具有严格函数关系的情况;相关因素被从理论上证明是引起指标变动的根本原因;须从指标的经济意义及组成因素的相互依存关系方面,确定客观合理的替代顺序;各因素对指标差异总额影响程度的代数和等于该指标差异总额。据此分析可检验计算结果的正确性。住宅项目的财务评价指标主要包括:盈利指标和清偿指标。反映盈利能力的指标又包括静态分析指标和动态分析指标。
1)反映盈利能力的静态分析指标不考虑时间价值因素影响,主要包括:投资利润率、投资利税率、资本利润率和资本净利润率等。
2)反映盈利能力的动态分析指标是考虑资金时间价值因素影响所计算出的指标,主要有财务净现值(FNPV)和财务内部收益率(FIRR)。
3)反映项目清偿能力的财务评价指标主要有:投资回收期、借款偿还期、资产负债率、流动比率和速动比率。对于以出售为主的住宅项目而言,投资回收期和借款偿还期没有财务实用价值,故不予考虑。资产负债率、流动比率和速动比率都是依据资产负债表进行计算的。
3.4 住宅项目国民经济分析
国民经济分析是从国家和整个社会的角度出发,依据费用-效益分析原理,全面分析和评价项目的一种科学方法。国民经济分析是以计算影子价格、影子汇率及项目的未来经济效益和费用,估算对未来效益和费用折现的社会折现率,并对净效益(即每年的经济效益与费用之差)进行折现,最后,计算出的一系列技术经济指标进行分析和判断。财务分析是用现行价格计算投资项目效益和成本,只考虑内部收益和内部费用,不考虑项目所带来的外部效益和外部费用,所以还不能全面反映住宅投资项目的经济效益。国民经济分析是用调整后的价格和参数计算项目的效益和费用。国民经济评价是把住宅项目放在整体的国民经济发展角度,来考虑其所带来的效益及付出的代价,既考察住宅项目的内部效益和内部费用,又考察住宅项目的外部效益和外部费用。因此,在财务评价的基础上还要进行国民经济评价,才能客观全面地反映住宅项目投资的经济效益。国民经济评价一般在财务评价基础上进行以下两项微调:
1)效益与费用范围的调整。
首先,剔除已计入财务效益和费用的转移支付,然后,识别项目的外部费用和外部效益,对能定量分析的费用,要进行定量计算;对不能定量分析的费用,应作定性分析。
2)效益与费用数值的调整。
剔除建设投资额中属于国民经济内部转移支付的引进设备、材料的关税和增值税,并运用影子汇率、影子运费和贸易费用对引进设备的价值进行调整,对国内设备价值,则采用影子运费和贸易费用进行调整。用建筑工程影子价格换算系数,调整建筑费用或安装费用。用土地的影子费用代替占用土地的实际费用。对流动资金、销售收入及经营费用也要作相应调整。最后,编制报表并计算分析指标。编制项目的国民经济效益费用流量表(全部投资),并据此计算全部投资的经济净现值和经济内部收益率等。
4 结束语
房地产投资作为城市目前城市经济发展的一项指标,其对经济贡献的作用已经十分明显,但其中存在的一些问题也有目共睹。本文从探讨房地产项目投资的可行性,通过对房地产与成土地利用及城市规划的关系的分析。认为房地产项目投资应着眼建设后的经济效益、社会效益及环境效益。对其评价原则在于该项目是否有益于维护社会稳定,促进文明进步,减少或消除项目的外部成本;是否有利于地区的经济增长与社会可持续发展。投资不仅要考虑市场需求,改善人居环境,还要注意节约土地资源,使土地资源的社会属性能够得到很好的体现。只有将建设项目投资效益综合评价指标与整个项目的可行性分析有机相联,才能实现投资效益的最大化。
参考文献
[1] 杨继瑞.住宅的性质与商品房价格[J].城市开发,2004
[2] 董焱.我国房地产供需状况分析[J].商业时代,2006
[3] 屠永良.房地产经济学[M].上海:文汇出版社,1994
一、接受评估委托前需要注意的问题
抵押贷款评估的前提应该是银行已有同意放贷的意向。有些评估委托方在没有得到银行表示同意贷款之前，就直接找评估机构要求进行抵押物的评估。当评估完毕，银行却不同意贷款时，就出现了不来取评估报告或要求撤消评估业务约定书这样的情况。因此，评估机构有必要在接受评估委托前提醒委托方，即评估机构只能提供抵押物的评估价值，并不能保证贷款的实现。
在抵押物评估前，一些委托方可能会提出评估结果要达到某一具体金额等不合理的要求。这是对评估机构执业道德和风险意识的考验，评估机构应拒绝委托方这些不合理的要求。但评估机构应该与委托方充分沟通，说明拒绝这些不合理要求的原因从而避免评估工作完成后的“扯皮”。
还有一些委托方会要求评估机构提供抵押物“初步的预估值”。一些委托方甚至是找了多个评估机构，谁提供的“初步的预估值”高，就让谁评。而一些评估机构为争夺业务而投其所好，向对方随意提供使其满意的“预估值”。结果在正式提供评估报告时，因达不到当时应允的“预估值”而出现了纠纷。这些问题，都是在接受评估委托前需要注意的。
二、关于评估的价值类型
抵押贷款中的抵押物是处于准交易的状态，当贷款期满而债务方无法还贷时，银行有权处置抵押物。银行在确定抵押物的抵押价值时，要考虑风险，进行变现能力分析，并要扣除处置抵押物时发生的卖方税费等。因此，有人提出，为防范信贷风险，需要评估抵押物的清算价值作为抵押价值。但是，评估机构评估的清算价值并不一定能符合贷款银行的要求，因此《房地产抵押估价指导意见》（建设部、人行、银监会建住房（2006）8号）要求：“房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值”。同时要求“房地产抵押估价应当关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素予以分析和说明。”“房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析。”最后由银行来确定贷款数额。
三、商品房抵押时的评估
商品房抵押评估一般采用市场比较法。采用市场比较法进行商品房抵押时需要注意以下问题：
1.比较案例选取时应注意的问题
市场比较法中比较案例的选取，决定了评估结果的正确程度。笔者认为比较案例选取时需要注意以下几个问题：
（1）比较案例应尽可能选取同一供求圈内与同一地段等级的交易案例。同一地段等级内可能存在一些价格特别高或特别低的交易案例，这不足为怪，因为这可能是存在一些特殊的因素。我们在选择比较案例时，不要选取这些特殊的案例。
（2）比较案例的选择不应集中在同一个住宅区。因为同一住宅区价格影响因素基本上是雷同的，如果同一住宅区挑选了多个比较案例，实际上只能起到一个案例的作用。
（3）比较案例的交易日期要尽量接近评估基准日，特别是在房地产市场价格变动较大时。如这两年来，福州市商品住宅市场涨幅一直很高，如选用一年前的交易案例作为比较案例，无疑将影响评估结果的准确程度。
（4）比较案例的价值属性应尽量一致。福州市房地产估价协会今年五月份已经出台了根据户型价格差异确定的户型指数，因此，商品住宅评估时所选择的比较案例户型应相同。此外，作为比较案例的商品住宅所在小区的建筑密度及配套设施也应尽量接近；建筑类型（多层、小高层、高层）也应尽量对应；写字楼的档次（智能化程度）也应尽量一致等等。
（5）比较案例中的特殊因素在案例所披露的信息中没有被体现。如住宅楼东把头的价格比中间楼口便宜，二层的价格比四层的贵等不合常理的现象。这往往是因为存在其他的因素。如住宅有现房和期房之别，有一次性付款、分期付款与按揭之别，并可能存在有关系背景的交易和特殊交易方式下的交易等。
（6）从某些信息来源获得的交易案例的交易价格，是纳税之后的价格，低于实际的成交价。我们在评估报告中必须阐明所选用比较案例的来源，并对于所选用比较案例的交易价进行具体分析，对于有确凿依据证明其与市场行情有明显差异的交易案例，应予剔除。
2．除比较案例的选取以外，市场比较法的应用中还应注意以下问题：
（1）市场比较法中商品房装修状况的比较是指对商品房一次装修的比较。商品房二次装修的状况不应列入评估中进行比较。因为商品房的二次装修档次差异很大，且装修的式样也因人的喜好而异，比较案例装修的具体状况一般不进行现场勘察，因此，在市场比较法中，不能将商品房的装修价值与建筑物的价值合并在一起评估。并且，二次装修的价值一般也难以被买方所接受。因此即使二次装修需要评估，也应是单独进行评估。
(2)不应将商品房的“成新率”作为比较因素。评估中，一般只需考虑商品房建造时间之间的差异。“成新率”仅仅是成本法中分析损耗后的结果。在市场比较法中，“成新率”这一模糊的概念不能作为比较因素。
四、自建房抵押时的评估
不论是单位还是个人的自建房，自建房的抵押评估一般适于采用成本法。只有在其具有明确且稳定的出租收益时，才适于采用收益法评估。
五、在建工程抵押时的评估
在建工程抵押时的评估可采用假设开发法与成本法进行评估。假设开发法即是将在建工程开发完成后所拥有的合理的市场价值折现为评估基准日的现值，并扣除成本、税费和正常利润。成本法即是确定在建工程已完工形象进度的完全重置成本。
假设开发法需占有详尽的工程资料，其评估选取的许多参数都需要依赖于评估师的判断，工作量也较大。而采用成本法评估在建工程，有人会认为评估的只是“成本”，而未体现在建工程的市场价值。实际上，只要在重置成本中合理地计算投入的资金成本与投资利润，成本法与假设开发法这两种方法的评估结果差异不会太大，具有可比性。
在建工程抵押估价报告要披露工程是否拖欠工程款。《房地产抵押估价指导意见》第十七条规定：“在建工程发包人与承包人应当出具在估价时点是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明；存在拖欠建筑工程价款的，应当以书面形式提供拖欠的数额”。因此,在接受评估委托时应要求委托方提供这方面的资料。
六、房改房、集资房、拆迁安置房的抵押评估
这类房产的评估方法也适于采用市场比较法。在缺少可比案例时，可采用商品房的交易案例。不过要注意应尽可能选择个别因素和区域因素品位相称的商品房案例。
七、变现能力分析
《房地产抵押估价指导意见》要求：“房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析”。但目前一些评估报告的变现能力的分析还十分粗浅。笔者在实践中总结得出了下列的商品房变现率分析表，供同行们参考。
首先要对影响变现率的相关因素进行充分的定性分析，然后才能得出定量的变现率。影响变现率的因素可以归纳为品质、转让属性、潜在市场状况和变现期限四个方面，具体分析内容如下：
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