房地产企业（共8篇）
在进行营销策划的时候，我们面临两个最大的难题：一是如何将更多的产品信息更准确地传递给目标消费群，二是要知道目标消费群对产品有什么看法。而网络，作为 成动态营销业务。作为房地产企业，在互联网上宣传楼盘，能迅速建立起旗下项目在网上的知名度和美誉度，同时也能利用图文并视形式吸引消费者目光，又可作为开发商的品牌宣传，为公司后续开发项目的宣传推广奠定基础。
二、房地产网络营销的优势分析
房地产网络营销由于其介质自身的特点，随着网络的快速发展，使其拥有了与其他媒体无法比拟的优势。房地产网络营销具有以下七大优势：
1、有较为确定的目标消费群，营销的命中率高
与报纸、广播、电视等传统媒体相比，传统媒体的受众虽然多，但是分布过于广泛，年龄、收入等参数的差距较大，导致房地产营销的实际命中率很低，广告的效能不高。而新的网络营销，却由于上网人员的特征，使得目标消费群较为集中。
中国互联网络信息中心（CNNIC）在京发布《 览者之中83％的人有明确的住宅需求。如果该项目没有特别的突出卖点(如超低价位、特别设计等)，其广告创意为中等水平，则其在三天之内大约会有50个来电来访，则其成本为4480元／个；经过测试，某网站网络广告一个月内大约有270个来电来访，其成本为222元／个，只有报纸的二十分之一。而且，随着房地产项目的不断开发，报纸上房地产广告正日渐增多，人们对每个广告的关注度日益下降。由此可见，网络广告与传统广告相比，不单止高效，而且低价。
3、多媒体展示
传统的媒体表现手法单一，而网络媒体则通过网络，运用视频展示、电子地图、语音解说等技术向购房者展示项目的所有信息，信息量大而翔实，不受地域的限制，有的甚至超越了现场售楼人员讲解的效果24小时不间断，没有时间和天气的局限，让购房者的选购有更大的自主性。
据不完全统计，购房者从决定买到最后签约，平均到售楼处、现场看房的次数在3—5次左右。而网上大信息量的提供，就能让购房者在家也能看到所关心的信息，从而大大提高了看房的现场成交率，也相应降低了售楼现场的运作成本。
4、主动性与互动性强
与传统营销相比，它更强调互动式的信息交流，由强势促销转为软促销。消费者可以通过网络主动查询分散在各处的、感兴趣的房地产的价格、地理位置、品牌、咨询有关信息。通过BBS提问并及时得到解答，房地产企业与消费者保持密集的双向沟通和交流，大大提高了营销过程中消费者的地位。企业也可以通过有效的沟通，充分了解消费者的需求，树立企业及产品在消费者心目中的地位。有的网站或网页还进行了链接，为购房者提供及时的购房、贷款方面的法律咨询。
5、提高附加值
许多人知道，买房子不仅是买钢筋和水泥。买的还有环境、物业管理、社区文化等等。这一切也就是项目的附加值。项目的附加值越高，项目的 保值、增值能力就越强，在市场上就越有竞争力，越受消费者欢迎。因此，发展商要赢得市场就要千方百计地提高项目的附加值，例如优美的小区环境、体贴的物业服务、和谐的社区文化等方式。但发展到现阶段，仅仅这些已不能满足市场的要求。为项目建立自己的网站，为消费者提供个性化、互动化、有针对性的24小时网上服务，也正是一个全新体现项目附加值的方向。业主可以利用楼盘内部网连接网站，随时与外界保持紧密的联系，进行商务、生活、娱乐等各方面的活动。随着经济的发展和互联网的不断应用，房地产项目网站将会日益成为优秀房地产项目的必备硬件之一，这方面只要上铜川房产网，项目网站也就立即开通。
6、定向性强
按照购房者的具体IP地址、地理区域、城市等进行精确定向查看，或按照时间、计算机平台或浏览器类型进行定向分析得出：对于房地产地方门户性来讲，来访者十有八九是看房的，所以对铜川地区的房地产项目，选择铜川房产网是较为理想的，精准投放，效果显著，定向性极强。
7、快捷性
由于网络信息传播的快捷性与“所见即所得”的制作特点，从材料的提交到发布，只需要数小时或更短的时间就能把信息发布出去。
三、房地产网络营销策划方案
对房地产网络营销的研究要从其运作的机理谈起。房地产网络营销与传统营销相比，最大的特点在于其本质上是一种互动营销，即楼盘的开发商利用互联网，通过对楼盘展示平台,结合视频系统、广告管理系统、专题新闻发布系统、项目网站、置业顾问栏目、在线交流系统的综合应用，分别对目标消费群、业主等群体发生相互的信息交流。其信息流向是双向而并非单向的。
我们以《铜川房产网》为例来说明房地产企业如何在网上展示楼盘项目，让更多的潜在客户成为您的真正消费者，其基本策划方案如下：
1、楼盘展示平台向客户全方位展示
5、项目网站全程为项目建设宣传服务
铜川房产网具有功能强大的智能项目网站功能，开通企业项目网站的将会为企业内部管理带来一种全新的模式，可自行管理。通过项目网站可以及时自主发布样板房、楼盘快报、招聘信息等，对提升企业形象具有重大意义，从而使企业上网宣传效果达到最优化。
更重要的是，网络的海量资讯，让您想告诉消费者的品牌理念可以毫无保留地告诉，其中信息平台与交流平台既服务于目标消费群又服务于业主，这说明了小区的信息将会有很大的交互性，购房者不但可以从广告宣传中了解楼盘，而且可以从业主的口碑中了解，因此，对想了解楼盘的客户会有目的地来了解更多信息。
四、整合互补，网络营销的成长之道
网络营销是一种新的营销模式，然而，限于房地产业与网络自身的特点，它并没有能力完全取代传统营销模式独立运作，因此，整合网络营销与传统营销，进行优势互补，是网络营销的成长之道。
到目前为止，传统营销与网络营销实质上是房地产整体营销策略的两个有机组成部分。传统营销的对象是房地产网站本身和房地产企业品牌，而网络营销的对象是有关企业的大量信息，这两部分是缺一不可的，只有整合才能使其发挥最大的功效。对于房地产这种高价值产品，品牌效应在消费者购买决策者中是一个重要影响因素。良好的品牌形象也是房地产企业的一项无形资产。借助网络媒介宣传品牌形象，是房地产企业当前较好方式。
房地产企业营销策划
房地产企业营销策划
一、房产活动营销概念
“房产活动营销”，即是在楼盘推广过程中，通过精心策划、具有鲜明主题能够引起轰动效应的，具有强烈新闻价值的—一个单一的、或是系列性组合的营销活动，达至更有效的品牌传播和销售促进；它不但是集广告、促销、公关、推广等一体的营销手段，也是建立在品牌营销、关系营销、数据营销的基础之上的全新营销模式。
二、房产活动营销产生背景
纵览房地产发展历程，房产活动营销观念形成非一蹴而就，依其发展阶段的不同，大致可分为以下三个层次：1994年以前，房地产市场尚未成熟，活动营销似乎是一个生僻的词语；1994年-1998年，当几十亿平方米的空置房悬挂在每个发展商的脑海里时，房地产活动营销便成了一个最时髦的观念；98年以后到现在，由于楼盘竞争的日益加剧，房产活动营销深入人心，开始由“产品营销”向“服务营销”和“定制营销”转型，但对其的诠释理解也仍然存在鱼龙混杂、良莠不齐的现象。
三、房产活动营销发展阶段
1、促销活动——
简单的产品推广活动，充其量不过是一种技巧手法，是局部的修饰举措，其成功带有偶然性，效益也仅限于产品本身。浏览1995－1998年房地产市场，大多数点子和绝招都是变相的让利行为，它的耀眼也大多昙花一现。
2、行销企划——
相对有组织、有系统的营销行为，是根据市场在原有的基础上对产品进行修改和包装，制定缜密的广告计划并予以强力贯穿执行。相对于促销活动而言，是一个质的飞跃，是房地产市场成熟的前进标志，其成功建立在因市场的各项资源最优化配置的基础之上。
3、营销战略——
楼盘名：世茂滨江花园
世茂集团自XX年于上海推出香港著名影星梁朝伟代言的世茂滨江花园以来，不但加强了其在海内外华人世界的知名度，也逐渐构建起一个在全国乃至全球重要城市推展其品牌形象及房地产项目的大型营销平台。范围涉及长江三角洲、珠江三角洲、北京、香港及台湾地区。海外则覆盖新加坡、马来西亚、印度尼西亚，以及北美的洛杉矶、旧金山、纽约、休斯顿、温哥华等城市，欧洲的巴黎、伦敦和大洋洲的悉尼及澳克兰等，并已获得空前的成功。
②客户会形式——
楼盘名：万科•光谷城市花园
XX年7月10日，武汉万科城市花园一期内部优先选房，在没有广告宣传，仅仅只通过万科“万客会”内部消息发布的情况下，200多名持续关注万科楼盘的客户冒雨前来参加内部优先选房意向登记，万科光谷城市花园挑起武昌市场新一轮冲击波的力度已势不可挡。
楼盘名：招商•依云郡
XX年8月5日，位于九亭区域的依云郡别墅举行首批vip客户选房活动，当天去化160多套房源，销售率近100%！由招商地产创办的国内 购买莱顿小城只需支付总房款的30%，即可签定购房合同，余款70%可在XX年5月1-15日期间(交房前一个月)支付。国庆黄金周期间，购房无忧方案已经获得了消费者广泛的认可。
海洲国际华园logo海选
XX年11月初，部分媒体披露了《8万元赠慧眼——海洲国际华园“新logo(标志)”有奖海选活动》消息后，在上海乃至长三角引起巨大反响，在不到三天的时间内，海洲国际华园售楼处共接到300多通来电咨询、800多组来人实地考察、送达和寄达的选票突破5000张，收到新标志设计样稿30多组，还顺带销售了5套房子。
⑤体验活动——
楼盘名：百仕达•红树西岸
红树西岸搬出了老子《道德经》中的“上善若水”这样一个意象，努力营造1种“上善生活观”，并以种种活动让客户体验到这种感觉。派对、赛马、帆船，红树西岸成为一个高品质生活组织者，对于它的客户，生活方式不再是一个抽象的概念，而是可以直接介入的生活。如在毕加索原作展中，红树西岸出资40万元，在红树西岸展出的20天中，吸引了XX多名目标客户前往观展。
⑥产品说明会——
楼盘名：新湖•香格里拉
新湖在杭州的首个项目“香格里拉””，XX年在凯悦大酒店最大的宴会厅举
行了产品说明会，以高档豪宅别墅形象，炫目登场。由于准业主不断涌入，酒店
企业文化是企业在发展过程中形成的能够反映自身特色的企业精神、管理风格及良好形象等内容的总和。优秀的企业文化作为一种激发企业活力的无形力量, 能够使企业更加团结, 是企业核心竞争力的重要组成部分和形成要素。 国内外知名企业的发展历程愈益表明, 成功的企业必然拥有持续传承且不断发展的企业文化, 这种文化贯穿于企业发展的始终, 使企业上下形成共同的目标愿景, 从而实现决策行为、 经营行为、 员工行为与企业发展的一致。
和谐的本质是异质事物的多样统一, 和谐思想是人们在对大自然及生活长期观察中概况出的一种价值判断, 是被人们普遍认同的价值取向。 我国古代的和谐思想, 在人际关系上, 提倡宽和处事, 营造 “人和” 的人际环境; 在人与自然的关系上, 把尊重自然规律作为最高准则, 以崇尚自然、效法天地作为人生行为的基本归依。今天, 和谐思想与企业文化有机融合, 已经成为企业经营管理理念的重要升华。 和谐企业文化, 强调企业内部和外部各个要素之间处于协调、 稳定、有序的状态, 主要包括4个层面的内容, 即企业与员工和谐、 员工内部之间和谐、 企业与社会和谐以及企业与自然环境和谐。
构建和谐企业文化的重要意义
和谐企业文化是企业的精神内核, 其很大程度上决定着企业能否做大做强做优, 对企业乃至社会发展都具有十分重要的价值。 大而言之, 和谐企业文化注重企业间的合作, 注重环境的保护和发展的可持续性, 注重企业的社会效益, 对社会进步具有积极意义; 小而言之, 和谐企业文化注重企业品牌形象, 注重员工素质和团队建设, 注重企业竞争力提升, 能够促进企业持续健康发展。
当前, 我国经济已进入中高速增长、 结构优化、 动力转换的新常态, 经济发展方式正从规模速度型粗放增长向质量效率型集约增长转变, 经济增长动力正由要素驱动、 投资驱动向创新驱动转变。 新常态下的房地产市场正面临着需求结构调整、 企业库存高企、 投资增速放缓等问题, 房地产行业已告别高利润的 “黄金时代”, 步入微利的 “白银时代”, 行业深度调整、 转型升级的需求日益强烈。 同时, 党的十八届五中全会通过的 《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议 》 明确提出, “实现 ‘十三五 ’ 时期发展目标, 破解发展难题, 厚植发展优势, 必须牢固树立创新、 协调、 绿色、 开放、 共享的发展理念。”“坚持创新发展、 协调发展、 绿色发展、 开放发展、 共享发展, 是关系我国发展全局的一场深刻变革。”
面对经济发展的新常态, 面对全面建成小康社会决胜阶段的新任务, 面对落实创新、 协调、 绿色、 开放、共享发展理念的新要求, 构建和谐企业文化能够为房地产企业深化改革、转型升级提供重要的精神动力、 智力支撑和环境基础。 从企业内部看, 和谐企业文化有利于员工解放思想、 更新观念, 转换企业经营机制; 有利于改善企业内部人与人、 人与物的关系, 优化管理结构, 营造良好的人文氛围, 激发员工爱岗敬业精神, 提高员工对企业发展目标的认同感, 增强企业的向心力和凝聚力。 从企业外部看, 和谐企业文化有利于企业统筹兼顾地处理与消费者、 利益相关企业、 自然环境等方面的关系, 有的放矢地提高规划建设水平, 提升项目开发品质, 改善人居环境, 形成多方共赢的发展格局, 拓展企业发展的新空间。 因此, 房地产企业需要切实把握好和谐企业文化建设与企业经济发展的辩证关系, 更好地发挥和谐企业文化对经济发展的推动作用。
构建和谐企业文化的现状
近年来, 随着我国房地产业的深入发展, 房地产企业的差异化竞争主要体现在品牌和文化优势上, 优秀的企业文化已成为构成房地产企业核心竞争力的关键因素, 越来越多的房地产企业开始重视企业文化建设。 以万科、 保利、 招商、 绿地、 华润等为代表的大型房地产企业已将建设特色企业文化作为事关企业长远发展的重要任务, 并不断将和谐思想融入企业核心价值观、 企业宗旨、 企业愿景、 品牌理念等企业文化体系之中, 蕴含和谐思想的企业文化已经成为大型房地产企业的共同选择。
构建和谐企业文化的原则遵循
房地产企业构建和谐企业文化, 要坚持以人为本, 将 “创新、 协调、绿色、 开放、 共享” 的发展理念融会贯通于企业文化建设的各个层面, 并在实践中做到3个 “紧密结合”。 一是长远规划与既定目标紧密结合。 在企业文化建设中既着眼长远, 注重凝练长期、 长效、 常态化的全员价值观;又围绕企业发展不同时期的中心工作, 制定阶段性任务和具体计划, 环环相扣、 层层递进、 步步为营地推动实施。 二是领导垂范与全员参与紧密结合。 企业领导者要站在企业发展的全局高度, 对文化建设进行系统性、战略性和前瞻性思考, 确定企业文化建设的目标与内容, 并身体力行倡导实践。 同时, 广大员工要自觉加入到培育企业精神、 创树企业形象、 熔铸企业品牌的过程中, 营造出企业上下同心同德、 同向同行, 共促文化大发展的欣欣向荣环境。 三是共性指导与个性发展紧密结合。 一方面要将企业的核心价值观贯穿于文化建设始终, 强调建立统一的企业文化环境和品牌形象; 另一方面要注重发挥企业各部门、 各单位的自身优势, 彰显 “ 和谐” 思想在不同层面的特色, 形成了共性一致、 个性鲜明、 丰富多彩的企业文化。
构建和谐企业文化的路径选择
(一) 统筹规划, 完善企业文化推进体系
塑造和谐企业文化是一项长期复杂的系统工程。 要围绕 “创新、 协调、绿色、 开放、 共享” 的发展理念, 以增强企业核心竞争力和可持续发展能力作为文化建设的出发点和落脚点, 运用系统论的方法, 兼收并蓄地制定企业文化发展的总体规划, 并通过分层展开、 分步推进、 分项实施, 把企业文化建设融会贯通于经营管理的各层面、 各环节和各流程中。 同时, 将企业文化建设与现代企业制度建设相结合、 与创新能力建设相结合, 使其不断在深化、 细化、 强化、 优化中繁荣发展, 以文化创新促进制度创新、管理创新和技术创新, 确保企业文化与企业经营、 企业管理相得益彰、 相辅相成。 要深化完善企业文化建设的“五个体系”。 一是深化完善理论体系, 强化符合企业发展需求、 彰显企业特色的和谐文化基础理论研究; 二是深化完善制度体系, 确立统一的行为规范; 三是深化完善目标体系, 把企业文化建设总体目标分类细化、 逐级量化, 明确相关单位的工作职责; 四是深化完善工作体系, 建立促进企业文化发展的领导体制与工作机制, 成立一支由企业总部到所属公司的专业化队伍; 五是深化完善考评体系, 推动企业文化建设规范化发展。
(二) 突出重点, 凝炼企业文化核心价值观
人管人累死人, 制度管人管死人, 文化管人管住魂。 核心价值观作为企业文化的内核和中枢, 是企业员工共同遵循的价值取向。 建设企业文化关键在于培育企业核心价值观, 并使其内化为全体员工自觉遵守的行为准则。 要在对和谐企业文化建设进行总体规划的基础上, 不断凝练企业文化的核心价值观。 深入挖掘员工中蕴含的不竭动力, 运用 “从员工中来、 到员工中去” 的工作方法, 努力在 “入耳、 入脑、 入心” 和形成与员工的互动机制上下功夫, 充分发挥员工在企业文化建设中的主体地位和能动作用, 为实现价值观的转化奠定坚实基础。 要综合运用丰富多样的宣传教育方式, 寓教于乐、 寓情于理, 达到核心价值观在企业范围内的深刻理解与广泛认同, 使其沉下去, 扎根于“ 心” ; 要把核心价值观融入企业各项工作制度、 工作流程和工作标准, 建立体现价值观的管理体系, 使其抓得住, 固化于 “制”; 要将核心价值观落实到企业的经营管理活动中, 使其见实效, 体现于 “行”。 在此基础上, 实现企业文化优势与竞争优势的和谐同步, 企业发展与员工发展的和谐统一。
(三) 与时俱进, 丰富企业文化内容
培育和谐企业文化要坚持体现开放、 包容和创新意识, 及时总结、 提炼、 升华企业改革发展及和谐建设的最新成果、 最新经验、 最新体认, 将其潜移默化到企业文化体系之中, 不断为企业文化增添鲜活元素, 确保企业文化体现时代特征、 符合行业特点、突出和谐特色, 始终保持朝气蓬勃的生命力, 持续发挥导向功能和领航作用。 同时, 还要坚持用创新、 协同的思维方式, 搭建企业文化传播的多元平台。 充分发挥经营管理活动、 群众性精神文明创建活动和员工文体活动的载体作用; 强化企业网站、 企业内刊等文化宣传阵地; 顺应 “互联网+”的发展趋势, 依托网络信息技术发展的新成果, 大力引入微博、 微信等新兴媒介, 提高企业文化展示传播的科技含量。
(四) 提升品牌, 增强企业文化社会影响力
品牌是企业对外展示形象和传播文化的重要载体。 房地产产品的性价比可以提高产品的市场占有率, 而企业的品牌形象在市场日渐成熟的今天, 对产品的销售速度已起到越来越大的影响。 对此, 要充分发挥和谐企业文化的导向功能, 在经营管理中更多地关注企业与消费者、 企业与社会、 企业与自然环境之间的关系, 积极履行社会责任, 不断将绿色、 生态、 环保的新技术、 新材料应用于项目开发建设之中, 将和谐企业文化的深邃思想生动地展现于终端产品之上, 持续提高产品的竞争力和品牌价值。 同时, 加强品牌宣传, 构建稳定、 长期、 规范的品牌宣传模式和宣传格局, 实现社会各界由对企业品牌的认同到对企业文化的认同, 不断推进和谐企业文化建设取得新跨越。
摘要：和谐企业文化建设是企业科学发展的强大推动力, 是企业需要长期实施的战略任务。本文重点分析我国经济发展新常态下, 房地产企业构建和谐企业文化的意义与现状, 进而提出构建和谐企业文化的原则遵循, 以及从统筹规划、完善企业文化推进体系;突出重点、凝炼企业文化核心价值观;与时俱进、丰富企业文化内容;提升品牌、增强企业文化社会影响力4个方面加强和谐企业文化建设的路径选择。
关键词：和谐,企业文化,原则遵循,路径选择
参考文献
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宏观调控造成的巨大压力，使得上市融资成为众多房地产企业的目标。世茂房地产(HK 0813)和绿城控股(HK3900)先后在香港市场挂牌，分别融资超过37亿港元及27亿港元。相同的是，它们都未将招股价定在较高端，而是选择了低价上市。
就在6月，香港富豪罗康瑞旗下的瑞安地产迫于市况在原定的上市日前几天推迟了价值10亿美元的IPO，因为投资者担心，中国政府于5月份开始的新一轮房地产市场调控可能会对开发商的业绩造成不利影响。
而世茂和绿城逆市而上后，走势较为平稳，基本消除了市场下跌的担心。事实上在一年之前同样在被看淡的情况下上市的富力地产(HK 2777)，公开认购率甚至不足四成，以招股价10．8港元上市后，最高曾升至50港元。
与担心相比，也不乏投资者认为，包括提高房贷利率和收紧土地供应在内，近期出台的调控措施只会产生短期影响。由于中国的经济增长十分强劲，从长期来看，住房价格预计仍将维持上涨态势，房地产业将持续看好，尤其是其中的龙头企业。
众多外资皆十分看好中国房地产业的前景。渣打投资便先后巨资入股世茂和绿城，其全球总裁Karam Butalia表示：“我们注意到中国政府最近所采取的一系列新的产业政策，以加强对房地产行业的监管。我们理解这些政策的出发点是为了进一步保障中国房地产行业的长期、可持续的发展。我们对中国房地产行业中长期的良性增长充满信心。”
但资金压力是房地产企业必须面对的，即便是龙头企业。世茂在上市之前曾引入了四家战略投资者，将资产负债率从75％降到了50％，上市之后更降低至20％。而万科(SZ000002)也在近期宣布将与大股东华润合作进行房地产项目开发，并通过定向发行股票筹集最多达42亿元资金，以“保障主营业务稳健而快速的增长，高效解决快速增长中的资金问题”。
1、总则
⑴ 所有款项的支付，须经公司主管领导批准。如果主管领导不在公司，应以电话或传真的方式与其联系，确认是否批准款项的支付，事后请其在支出单上补签意见;
⑵ 财务专用章、公司法人章及支票必须分开保管，公司法人章由办公室主任负责保管，财务专用章和支票由出纳负责保管。办公室主任或出纳不在单位期间，印章应由法定代表人指定的专人保管。印章代管须办理交接手续，代管人员必须对印章的使用情况进行登记;
⑶ 财务部原则上不得将已加盖财务专用章及公司法人章的支票预留在公司，如因工作需要，需先填好限额，并经公司主管领导批准;
⑷ 开具的支票须写明经批准同意的收款人全称，收取的发票须与收款相符。如收款人因特殊情况需要公司予以配合支付给第三者，必须有收款人的书面通知并经公司主管领导批准;
⑸ 往来款项的冲转(指非正常经营业务)，须公司主管领导批准;
⑹ 非正常经营业务调出资金须经过公司主管领导批准;
⑺ 用以支付各种款项的原始凭证必须保存原件，复印件不得作为原始凭证。如遇特殊情况须经公司主管领导批准。
2、施工工程用款审批制度施工工程用款由公司主管领导批准支付。其程序，按以下“施工工程用款支付审批工作流程”执行。施工工程用款支付批工作流程
3、行政费用支出管理制度
⑴ 公司管理人员的费用报销，须经公司主管领导批准后财务方可报支;
⑵ 涉及应酬等非正常费用，须公司主管领导批准。
3、公司差旅费开支制度
⑴ 公司员工到本市范围以外地区执行公务可享受差旅费补贴;
⑵ 公司职员出差根据需要，由部门经理决定选用交通工具;
⑶ 公司职员出差期间，住宿费用及补贴按以下规定执行： ① 房租标准： A、部门经理以上职员，房租标准为120元/日;B、一般职员，房租标准为100元/日。② 伙食补贴、市内交通补贴标准伙食补贴每人20元/日;市内交通费每人6元/日。
⑷、实际报销金额超出公司的补贴标准，需由部门经理或带队经理说明原因，报经公司主管领导审批后支付。
4、车辆维修费及汽油费管理制度
⑴ 公司车辆维修保养由办公室统一管理，应指定维修点，维修费用一般采取银行转帐的方式结算;
⑵ 车辆的易损备品备件由办公室统一安排采购，以支票支付。需用时应办理领用手续，并由办公室建帐予以核销使用;
⑶ 公司汽油票由办公室统一保管并设帐登记使用。
5、办公费用、会议费用及其他费用管理制度
⑴ 公司办公用具由办公室统一采购、管理;
⑵ 办公室设立帐册登记公司办公用品的采购、使用情况;
⑶ 办公室财产台帐为财务部附设帐册;
⑷ 办公室应对各部门领用的办公用品情况进行造册、登记、定期通报;
⑸ 公司各部门因工作需要，需邀请有关单位人员召开会议的，应由部门经理提出建议，报总经理批准，其会务工作由办公室统一安排;
⑹ 有关工资、奖金、福利费等各项津贴的发放标准由公司人事劳资管理部门制定，经总经理批准后报财务部备案。
6、行政费用报销制度
⑴ 公司行政费用现金支出范围为：向职工支付工资、奖金、津贴、差旅费，向个人支付的其他款项及不够支票起点100元的零星开支;
⑵ 公司职员报销行政费用应填写报销单，由经办人员填写，公司主管领导签字认可后报送财务部按照本制度有关规定进行审核，并按本章第1条的规定进行审批支付;
⑶ 应酬、礼品费用支出实行一票一单、事前申报制，批准后方可实施;
⑷ 凡未具备报销条件(如没有对方单位的收款凭证)，需领用支票或现金者必须填写借款单。借款单留财务存底，待借款还回时财务开冲帐收据给经办人;
⑸ 支票领用单、借款单必须由经办人填写，公司主管领导签字，财务审核后，由财务部直接支付;
⑹ 银行支票如发生丢失，有关责任人应及时向财务部和开户银行报告。如系空白支票所造成的损失，丢失人员负有赔偿责任;
⑺ 其他有关费用及成本支出的程序以公司规定为准。第二章 工程成本管理制度
1、公司所有工程经济合同以及涉及工程成本的一切指标、保证、承诺及其他经济签证均需由总经理签署或授权委托签署。
2、公司工程部主要负责工程造价的预测及审核、工程招投标文件的编制、工程决算的审定。
3、工程部还负责组织工程用设备材料的采购供应及经济合同的谈判工作，对已经选择定型的设备、材料进行采购，确保设备材料及时供应，积极进行市场询价工作，建立市场价格询价登记薄，记录材料价格变动的历史资料。
4、财务部主要负责工程成本的总体控制工作。
⑴ 参与有关工程经济合同的谈判工作，及时准确地了解公司各项工程成本的构成及用款计划;
⑵ 负责工程进度款的复核工作，参与工程造价的确定和最后决算的审定工作。
5、工程中间结算程序。
⑴ 施工单位于每月25日之前，将工程进度结算报送工程部审核，工程部结合工程施工图纸、施工进度计划以及其他文件资料提出审核意见，并在5日内送财务部会签;
⑵ 财务部根据有关文件资料、施工单位领用的供应材料数额，以及与施工单位其他经济往来等情况，并参考公司财务状况提出付款意见，报送公司主管领导审批。
6、工程决算程序。
⑴ 施工单位应将工程决算书以及各项经济签证资料按工程中间结算同样的程序报工程部复核，财务部会签;
⑵ 财务部根据各种经济签证、合同以及经审定的工程决算数和材料结算数，扣除已付工程数及垫付的各项费用，结算应付工程尾数，提出付款方案，报公司主管领导批准;
⑶ 大工程办理决算时，应由公司主管工程领导牵头，由工程部、设计部、财务部及其他有关部门人员组成工程决算小组，按照上述本制度规定的职责范围联合进行专项工程决算;
⑷ 房屋工程全部竣工验收合格交付使用时，商品房由工程部、销售部办理竣工房交接验收入库手续，财务部凭交楼入库手续办理竣工房成本结算。第三章 财产管理制度
1、公司财产的范围
⑴ 公司财产包括固定资产和低值易耗品;
⑵ 凡公司购入或自制的机器设备、动力设备、运输设备、工具仪器、管理用具、房屋建筑物等，同时具备单项价值在2000元以上和耐用年限在一年以上的列为固定资产;
⑶ 凡单项价值在2000元以下或价值在2000元以上但耐用年限不足一年的用品用具均属低值易耗品。
2、公司财务部负责公司所有财产的会计核算
⑴ 公司本部使用的所有固定资产及公司所有办公用品用具由办公室归口管理;
⑵ 公司各施工工地使用机器设备、动力设备、工具仪器等由工程部归口管理;
⑶ 办公室和工程部应指定专人负责公司财产的业务核算，应设立台帐，登记公司财产的购入、使用及库存情况，负责组织公司财产的保管、维修并制定相应的措施、办法。
3、财产的购置与调拨
⑴ 办公室根据公司发展需要编制财产采购计划及进行市场询价工作，经财务部会签，报公司主管领导批准后方可采购;
⑵ 财产购回后，应填写财产收入验收单。财产收入验收单一式两联，财务部凭财产收入验收单、财物发票及采购计划办理报销手续。财产归口管理部门凭验收单登记台帐;
⑶ 各部门需领用固定资产时，应填写领用单，领用单需经部门经理同意，报办公室审批，公司主管领导批准;
⑷ 固定资产的领用单由使用部门开具，领用单一式三联。一联由领用部门存查，一联送财产归口管理部门作为财产发出凭据，一联由财产归口管理部门定期汇总后向财务部报帐;
⑸ 财产在公司内部之间转移使用应办理移交手续，移交手续由财产归口管理部门办理，送财务部备案。
4、财产的清查、盘点
⑴ 公司财产归口管理部门应定期进行财产清查盘点工作，年终必须进行一次全面的盘点清查;
⑵ 各部门的年终财产盘点必须有财务人员参加;
⑶ 财产盘点清查后发现盘盈、盘亏和毁损的，均应填报损益报告表，书面说明亏、损原因。对因个人失职造成财产损失的，必须追究主管人员和经办人员的责任;
⑷ 凡已达到自然报废条件的固定资产，财产归口管理部门应会同财务部组织评估，评估情况上报公司主管领导，由公司主管领导决定处理意见;
序言：
人类营销的历史与人类的文明史几乎同样长久。自从有了人类，就有了营销。营销，每一个人都需要它；每一个人都从事着它。我们无时无刻不在营销着自己。男人营销着风度和才华；女人营销着温柔和漂亮；小孩营销着天真与可爱；老人营销着敬重与慈祥„„
在市场经济十分发达的今天，商品极其的丰富。商品的流通离不开营销。营销将成为二十一世纪梦寐以求的职业，因为它代表一份自由、一份尊严、一份高收入、一生的挑战„„
房地产营销并非像我们想象的那样只有握手、签字、鲜花、美酒。一个金地人不但要有不折不挠的精神和钢铁般的意志，更需要智慧、技巧、艺术和知识。金地人不仅仅营销一种产品，更重要的是营销一种理念、一种思想、一种文化。
金地房产作为房地产代理企业，面临着新的竞争，新的挑战。建立完善的营销体系，规范企业管理制度，员工行为规范标准的确立，是推动企业向快速发展的必经途径，是提升企业竞争力的根本保障。
发展金地，苦练内功，从我做起，从现在做起，金地的明天一定会更加美好！
企业核心宗旨：以人为本以诚立业
企业发展目标：专业专注最优服务
企业宣传口号：金地天下创造未来
企业经营理念：以人为本以诚立业
企业经营方针：经营专业化、服务精细化、成长品牌化
企业发展理念：共勉创业同享丰盛
公司推广主题：服务从“心”开始
企业服务理念：专业成就事业，服务创造价值
企业精神：诚信的原则、协作的关系、开放的心态、创新的理念
公司成功观：自信自强成功在握
公司人才观：金地明天因为有我公司用人标准：德为先、事业心强、忠诚勤奋、真才实干；
公司引导员工：要憧憬未来，有崇高的目标，有责任意识，有团队精神，要有荣誉感，要有感恩的心，要虚心学习能不墨守成规而经常出新，要追求一种认同感、归宿感和成就感。
公司核心价值观：不断为客户、员工、股东、社会创造新价值；
1、为客户：以优质服务体现客户的购买价值；更重要的是，要利用特色服务项目和先进信息技术帮助客户创造、提升产品的有形价值与无形价值。
2、为员工：创造坚实的员工职业发展平台和广阔的发展空间，营造和谐的工作氛围和简单的人际关系，让员工快乐的工作。我们要拥有最杰出的房地产人才队伍。
3、为股东：让股东的资本持续增值，实现股东的长远利益。
附件：施工、房地产开发企业财务评价指标体系（试行）
１．资产负债率：用于衡量企业负债水平的情况。
负债总额
资产负债率＝────×１００％
资产总额
２．流动比率：用于衡量企业偿付即将到期的短期债务的能力。
流动资产
流动比率＝────×１００％
流动负债
速动比率：指速动资产与流动负债的比率，用于衡量企业流动资产中可立即用于偿付短期债务的能力。
速动资产
速动比率＝────×１００％
流动负债
速动资产＝流动资产－存货
３．应收帐款周转率：反映企业应收帐款的流动程度。
赊销收入净额
应收帐款周转率（房地产）＝────────×１００％
平均应收帐款余额
赊销收入净额＝销售收入－现销收入－销售退回、折让、折扣
期初应收帐款＋期末应收帐款
平均应收帐款余额＝─────────────
２
３６０
应收帐款周转天数＝───────
应收帐款周转率
应收工程款
应收工程款拖欠率（施工）＝──────×１００％
工程结算收入
４．存货周转率：衡量企业销售能力和存货是否过量。
工程成本或全部销售成本
存货周转率＝───────────×１００％
平均存货成本
期初存货＋期末存货
平均存货成本＝─────────
２
注：工程成本适用于施工企业，销售成本适用于房地产开发企业。
５．产值利润率：衡量企业每完成百元产值可实现多少利润。
利润总额
产值利润率（施工）＝─────×１００％
企业总产值
６．销售利润率：衡量企业销售收入的收益水平。
利润总额
销售利润率（房地产）＝────×１００％
销售总额
７．工程结算收入利润率：衡量企业工程结算收入的收益水平。
利润总额
工程结算收入利润率（施工）＝──────×１００％
工程结算收入
８．资本收益率：衡量企业运用投资者投入资本获得收益的能力。
净利润
资本收益率＝────×１００％
实收资本
９．资本保值增值率：反映投资者投入企业的资本在企业营运中的完整性和保全性。期末所有者权益总额－客观因素影响所有者权益增减额
资本保值＝────────────────────────×１００％增值率期初所有者权益总额
１０．社会贡献率：反映企业运用全部资产为社会创造或支付价值的能力。企业社会贡献总额
社会贡献率＝────────×１００％
平均资产总额
企业社会贡献总额指企业为国家或社会创造或支付的价值总额，包括工资（含奖金、津贴等工资性收入）、劳保退休统筹及其他社会福利支出、利息支出净额、应交增值税、应交产品销售税金及附加、应交所得税及其他税收、净利润等。
期初资产总额＋期末资产总额
平均资产总额＝─────────────
２
１１．社会积累率：衡量企业社会贡献总额中上交国家财政的比例与能力。上交国家财政总额
社会积累率＝────────×１００％
企业社会贡献总额
上交国家财政总额＝应交增值税＋应交产品销售税金及附加＋应交所得税＋应交其他
税收。
一、房地产企业并购绩效一般影响因素概述
并购行为的一般影响因素,一般会有以下因素对并购行为产生影响:宏观经济形势、并购主体企业、并购目标企业、政府行为及整合情况。
二、平衡计分卡评价体系概述
平衡积分卡是一套从四个不同的方面对企业绩效进行财务和非财务综合评价的绩效评价体系,包括财务、客户、流程、学习与成长四个维度。平衡计分卡相对于其他绩效评价体系更加全面完整。本文在平衡计分卡原有指标体系的基础上根据房地产行业的特殊性质以及并购事件的特性进行相应的调整。
三、中国房地产行业并购绩效的影响因素指标体系
本文选定的房地产企业并购影响因素指标包括四个一级指标,九个二级指标:
1、并购主体企业:自由现金流量、资产负债率、并购前平均净利率;
2、并购目标企业:资产负债率、相对规模、并购溢价率、支付方式;
3、政府行为:主体企业性质;
4、并购后的整合:管理费用增加率。
四、房地产企业并购绩效的平衡积分卡评价指标
鉴于房地产行业的特殊性,在使用平衡计分卡衡量其综合绩效时结合其行业特点在平衡计分卡原有指标体系的基础上选用了一系列更加适合房地产行业的特殊指标体系,具体为:
1、财务:利润率、资产收益率、单方建安成本、单方管理及销售费用、总资产周转率;
2、客户和市场:客户满意度、客户投诉次数、广告宣传覆盖率、良好的政府和社区关系、品牌认知度及影响力;
3、内部流程:土地储备率、项目平均开发周期、工程合格率、安全事故次数;
4、学习与成长:员工培训比率、员工忠诚度、主要职位合格人数比率、储备人才比率。
五、各因素对房地产企业并购绩效的影响
(一)并购主体企业
1. 并购主体企业的资金充足性。
房地产是一个对资金十分依赖的行业,其发展的好坏与企业的资金拥有量有着密切联系,而并购更是会导致企业大量资金流出,因此并购之前企业必须保证有着充足的资金流。因此,主体企业自由现金流量与房地产企业并购绩效各个指标正相关;主体企业资产负债率与房地产企业并购绩效各个指标正相关。
2. 并购主体企业的经营绩效。
如果企业并购之前的经营绩效差,很难通过并购改善其经营绩效。在经营绩效原本就很差的状况下并购很可能会导致经营绩效的恶化,因此并购之前并购主体企业的经营绩效与并购结果正相关。
(二)并购目标企业
1. 目标企业的资产负债状况。
许多被并购的目标企业是出于开发或未开发阶段的新兴企业,并不具有盈利能力,且这类公司在土地交易中往往采用高财务杠杆的方式融入资金,却缺乏资金进行开发因而成为并购目标企业。而并购主体企业并购完成之后却要承担目标企业原本的高负债。因此,目标企业资产负债率与房地产企业并购绩效各个指标正相关。
2. 目标企业的规模。
对于房地产行业并购来说,目标企业的规模会从以下三个方面对并购产生影响:一是目标企业的规模越大并购溢价越高。二是目标企业的规模越大并购主体企业所需支付的并购对价也越大,资金流出量越大越容易造成企业的资金负担,进而会影响到并购之后企业的项目开发能力和运营能力。三是目标企业的规模越大并购之后的管理及文化整合难度越高。因此目标企业相对规模与房地产企业并购绩效各个指标负相关。
3. 目标企业的估值情况。
对目标企业的估值情况直接决定企业为并购所愿意支付的对价,即并购主体企业为并购目标企业所愿意支付的现金及现金等价物的金额。支付的溢价越高,绩效改进的难度越大。并购溢价率与房地产企业并购绩效各个指标负相关。
4. 并购支付方式。
如果使用现金支付方式,必然会受到企业现时支付能力的制约,容易造成企业资金紧张,并且会对企业未来融资能力提出较高要求。现金支付方式与房地产企业并购绩效各个指标负相关。
(三)政府行为
政府对并购的介入,使得并购主体是否具有国有背景对于并购结果有了一定的差异,具有国有背景的并购主体企业相对于没有国有背景的并购主体企业来说其所面临的间接并购成本会较小。企业性质与房地产企业并购绩效各个指标正相关。
(四)并购后的整合
并购之后的整合与并购结果有着紧密的关系,与房地产企业并购绩效各个指标正相关。
六、结论与建议
基于以上分析,我们认为并购主体企业的资金充足性、经营绩效,并购目标企业的资产负债状况,并购主体企业的国有背景、并购后的整合情况等因素与房地产企业并购绩效正相关;而并购目标企业的规模、估值,现金支付方式等因素与房地产企业并购绩效负相关。
由此,在得到上述理论成果的同时,也有一定的实践意义。在房地产企业竞争日益激烈的今天,如何通过并购取得更好的企业绩效,可以有针对性的参考本文研究的成果。
摘要：房地产企业在面临行业调控的巨大压力的同时,迎来了行业整合的契机。本文分析了房地产企业并购绩效的影响因素,建立了平衡计分卡系统在房地产企业应用的评价指标体系,基于平衡计分卡的研究方法分析出各影响因素对房地产企业并购绩效各指标的相关性,期望分析结论对日后房地产企业并购案有所帮助。
关键词：平衡计分卡,房地产企业,并购绩效
参考文献
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[4]、罗贝特.S.卡普兰,大卫.P.诺顿.平衡计分卡-化战略为行动[M]广州:广东经济出版社4、罗贝特.S.卡普兰,大卫.P.诺顿.平衡计分卡-化战略为行动[M]广州:广东经济出版社
摘 要 随着改革开放更进一步的深入和人民生活需求的不断提高,房地产业得到了迅猛发展,增加了税收收入,其缴纳的税收总额在税收收入总量中的比重也日益增大。但由于房地产开发、销售周期长,多个项目滚动开发,成本核算隐蔽、复杂,交易手段多样化,房地产业出现税收问题仍然很普遍。本文通过房地产会计的实践和对现行有关房地产业税收法律、法规及规章的学习研究,综合房地产企业自身特点,现就房地产业涉及到税收问题进行一下剖析。
关键词 房地产企业 涉税问题 原因 策略
一、最容易出现的涉税问题
一是房地产开发企业通过与其他单位合作建房等方式,以房换地不记收入。部分房地产开发企业由于自身资金不足和征地的需要,或是拥有土地一方的利益需要,房地产企业与拥有土地一方签订联合建房协议,建成房屋后用所建房屋顶上所换土地款,所换价值不按规定确认收入。
二是预售购房款挂在往来账面。将预售购房款记入往来账,使得应该马上缴纳的税款变成往来流动资金,或者将预收房款开具普通收据,不开具税务机关的预收商品房收款收据或发票,隐瞒收入或不按收入原则确认收入。预售商品房收取的预收款,在帐务处理上不做预收处理,或根本就另外记一套流水账,内部掌握,这是房地产开发企业较为普遍采用的一种手段。
三是房地产企业以商品房或门面抵工程款不记收入。房地产开发企业属劳动密集型、资金密集型企业,开发前期资金投入大、资金短缺严重,而建筑安装工程在承接建安工程时,为了顺利拿到所招投标项目,经常出现与房地产开发企业协议首先带资入场的现象,房子建成后就以相应等值的商品房或门面抵建安工程款,只在与工程公司的往来账上记载,而不做相应的收入调整。
四是房地产企业以收据收取车库、杂物房、阁楼等售房款不记收入。国家建设部和国家测绘局对房地产行业在办理产权登记时有规定,凡架空层高度未达到2.2米的车库、杂屋不予办理产权登记。房地产开发企业开发商品房时一楼的杂物屋和顶层阁楼一般都未达到2.2米高度,部分车库也未达2.2米高度,在销售此类房屋时与购房者一般以合同形式约定使用年限。房地产开发商以不能办产权证为由,在售房时自制收款收据,将收取的金额挂“其他应付款”或干脆挪做“小金库”使用。
五是房地产企业通过代收各种“初装费”及基金不记收入。按现行房地产开发企业运作方式来看,房地产开发企业在收取售房款之外,还收取部分代收代付或代垫款顶:如有线电视的初装费、网络宽带初装费、电话电缆初装费、煤气管安装费、房屋交易费、办证费、房屋维修基金、水电增容费等等各种费用。现行营业税政策规定,营业税的营业额为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用,包括代收、代垫款项。而房地产开发企业以企业实际没有取得代收代垫款项收入为由不记入收入。
六是虚增开发成本规避企业所得税和土地增值税。房地产开发由于工期长、投资大,很多工程要跨年度完成,造成收入与费用配比困难,成本不能及时结转。有的企业就钻这个空子,采用虚转成本或不及时结转销售收入的手段减少当年应纳税所得额。有的房地产企业自己提供“三大材”结转到房地产开发成本当中,在与施工企业进行工程结算时,让施工企业开发票时,包含自己提供的“三大材”款项,将这部分施工材料重复进入开发成本;更有甚者购买社会上的假发票列支开发成本。还有些房地产开发企业则与建筑安装企业相互勾结做假虚增成本,多计成本。现行建筑安装企业的建安发票,主要实行由税务征收部门或发票管理部门代开的办法,只要缴纳营业税及附加,在开票“窗口”或税务所都能开到,少数地方把建安营业税及附加作为“引税”的重要渠道,这就为房地产开发企业规避缴纳企业所得税有了可乘之机。房地产开发商用支付3.3%营业税及附加的代价,就可以轻松的规避部分企业所得税和部分土地增值税。
七是故意拖延项目竣工决算和完工时间,钻政策的“空子”躲避清算土地增值税,有些房地产企业故意不达到土地增值税清算条件,拖延土地增值税的清算以达到占用和使用国家税款的目的;还有的房地产企业先将商品房转为固定资产,办理了房产证,等土地增值税清算完毕,再出售这些转为固定资产的商品房,从而规避了土地增值税。
八是有些房地产企业开发房地产项目之前和当地政府部门谈条件,要求在税收方面给与返还,得到的返还的款也不入账,而是入到房地产企业的账外账或者“小金库”,从而达到避税的目的。
二、涉税问题的成因
涉税问题作为一种社会经济现象,它的产生原因由来已久,动机也十分复杂。同样,造成房地产行业涉税问题的原因也是多方面的,既有房地产企业纳税人素质不高,纳税意识不强和房地产企业纳税人受利益驱动等自身原因;又有税收立法不够完善,税务管理存在漏洞和执法不到位、打击不严、惩处不力等等因素等客观原因。
原因之一:纳税意识淡簿。由于税收的严肃性和法律地位在相当多的纳税人心目中还没有真正形成,再加上税收制度不规范,客观上为各种逃避税收负担行为创造了条件。纳税人涉税问题被发现后,如果受到的惩罚很严重,可以弥补税制不足,但在我国有关税收征管的法律法规中,对各种违法犯罪行为的惩处力度不够,而且有关规定太灵活,很难对违法犯罪行为起到应有的威慑作用和制裁作用,纳税人行为存在一种示范效应。假设一个纳税人涉税问题没有受到惩罚或惩罚较轻,那么其他人就会效仿他的行为。在计划经济时期,人们受低收入、低消费的影响,绝大多数公民不必依法纳税,也没有依法纳税意识。社会主义市场经济的建立,人们开始富裕起来,才开始履行纳税义务。但一些唯利是图的经营者,为了获取高额利润,不惜损害国家利益,有的多开户头,隐瞒收入;有的做假账,对付检查,其主要目的就是逃避纳税。
原因之二:控管不细、管理不到位。目前,税务机关对房地产行业的具体情况了解仅仅是各种报表和合同,在每个环节还处于被动了解阶段,仅靠企业税源表、报表是不够的,各种深层次的房地产企业涉税问题还需要更深入的了解分析。税收管理也没有形成动态监控,从而形成征管漏洞和涉税问题的产生;也造成房地产企业普遍存在涉税问题。还由于地方保护主义和地方利益的存在,从而纵容了纳税人不依法纳税。
原因之三:惩处力度不够、打击不力。涉税问题达到一定程度说到底就是一种犯罪行为。我国刑法规定,偷税数额1万元以上偷税金额占应纳税款的10%以上,或者纳税人偷税被税务机关给予两次行政处罚又偷税的,可能处三年以下有期徒刑或拘役。然而,在现实生活中,税务机关对这类问题追究刑事责任的很少,使许多房地产企业存在蒙混过关的侥幸心理,有的甚至更加胆大狂为。总之,惩罚的板子打不到“自然人”身上,涉税问题的状况必然难以遏制。
原因之四:税收制度不够完善,执法刚性不足。我国税收制度的不够规范、完善,客观上为各种规避税收负担行为创造了条件。如税法对不及时竣工决算的行为,怎样处理没有明确;税制中税收的优惠过多过滥等,使纳税人利用这些税制漏洞少缴或不缴税款成为可能,而且很难被发现。同时,由于税收执法刚性不足,可操作性差,现行税法惩罚手段单一,大量欠税得不到及时有效清理,税务机关履行税收保全、强制执行等职责困难很大,加上条件的限制,对一些偷税案件取证困难,不能及时移送司法机关立案处理。有些移送的案件也因种种原因,最终不了了之,使税款不能及时足额入库。加之现在涉税问题手段更加隐蔽,“抗查”能力不断增强,难以给涉税问题者以及时严厉的打击,从而在客观上助长了涉税问题者的嚣张气焰。
三、税务机关应对策略
遏制房地产业涉税问题的产生,是提高房地产税收收入的有效手段。因此,税务机关应采取各种措施,建立适应新形势发展的税收机制,在税法宣传,税收征管,税务稽查,惩处力度,健全制度等方面狠下功夫。
一是加大税法宣传力度。税务机关应采取多种形式,广泛深入地开展税法宣传,增强纳税人自觉纳税的意识。要及时发现和宣传以法纳税的先进典型,用典型激励以法纳税。同时,应对查处的涉税问题的大案要案,要依法进行严肃处理,并公开“曝光”,以案释法,以起到警戒纳税人的作用。要大力宣传税收取之于民用之于民,社会主义的公益事业、国家和城市的重大建设离不开税收,所以要激励纳税人积极依法纳税。同时,税务机关要建立协税护税网络,建立投诉举报网点,积极举报涉税问题者,健全和完善对检举、揭发报涉税问题者的奖励机制和保密制度,为查处涉税问题营造良好的执法环境。
二是建立与政府各部门的信息联系渠道,加强与政府的国土、建设、规划、房产交易等部门的工作联系,定期进行工作信息交流,及时掌握企业土地转让、项目立项、房产销售等情况,在项目开始时就建立健全档案资料:房地产项目立项批复,土地规划许可证,建筑规划许可证,建筑工程占地规划许可证,开工报告,建筑承包合同,参入开发单位名称、地址、联系方式及相关协议,资金来源等等,及时掌握项目的投资、开发情况,督促企业及时办理税务登记,按规定办理各项纳税申报。
三是实行房地产企业税收全过程监督。房地产开发历经选址、立项、开工、竣工、验收、销售等多个环节,对房地产开发的整个过程能否做到全程监管,关系到能否确保房地产税收的问题。因此,税务机关除要加强对房地产税收的征收外,还对房地产开发的全过程实施有效的监管,定期不定期地对房地产企业已售项目进行现场监控经常到售楼处实地调查,掌握第一手资料,这样也会使房地产企业感到税务机关的监管程度,也不敢出现涉税问题。
四是规范房地产企业会计核算行为。要求房地产企业严格按照行业会计制度进行会计核算,为实行查帐征收打好基础。对存在“编造虚假销售合同多转成本”现象、“共同费用”帐户,不按照权责发生制和配比原则确定收入结转成本以及分摊费用的企业,进行重点稽查。同时要加强“预提费用”审查核实工作。税务机关在企业报批时即进行核实,避免虚报“预提费用”情况的发生。
五是加大稽查力度,认真审核成本结转,对可疑的原始单据进行实地调查、外围调查,对违法行为进行严肃查处,强迫其吸取教训,改正错误。同时要加强对房地产企业应缴税款核定工作,成立“核定税款小组”,对存在“低价售房”等情况等按照规定进行核定,督促房地产企业按规定依法纳税。
六是加强全社会综合治税。要把税收信息化建设作为改进税收工作的突破点,加大信息化建设的资金投入,加快网络建设,运用计算机等现代化管理手段,规范征管程序,减少征管的随意性和盲目性,使税务执法人员 能够正确运用法律手段打击涉税问题;要大力开发软件系统,进一步扩大计算机在领域中的作用,尽快与工商、银行、政府土地与规划部门进行信息共享,加快信息专递,以现代化手段进行监控,同时运用信息技术和管理科学进一步规范、简化工作程序,畅通工作流程,提高工作效率和质量;要以现代科学技术手段进行征收,完善征管监控系统,提高税收效率。
