房地产权属登记制度

房地产权属登记制度（精选7篇）

房地产权属登记制度 篇1

首先，中国的房地产权属登记包括两种类型，即土地使用权登记和房屋所有权登记。也就是说，一宗房地产要办理两个产权证书：一个是国有土地使用权证书，一个是房屋所有权证书。这是与中国现阶段土地和房屋分开管理的行政管理体制相适应的。但基于房屋和土的不可分割性，中国的某些城市已开始试行两证合一的制度。因此在具体的评估资料整理上要做到以实事为依据，确保查验资料的完整性和可靠性。

其次，在《城市房地产管理法》中也规定未取得合法产权证书的房地产不得转让、出租和设定抵押。因此，中国的房地产登记为房地产权利形成和流转过程中的成立要件之一，未经登记，不产生法律效力，这里也是实际工作中偶尔会遇到的情况，例如只有房屋的买卖合同就要抵押评估，这些都是有潜在的风险，需要认真考虑。

最后，在房地产权属登记上要尊循房屋所有权与该房屋占用的土地使用权实行权利主体一致原则和房地产权属登记实行属地原则。根据以上原则可知，对房地产转让和抵押的要求是：一是房产转让时，房屋的所有权和土地使用权必须同时转让，同样地产转让时，该土地上的房产应同时转让。二是房地产转让或抵押时，房屋的所有权与其土地使用权必须同时转让给同一人或单位；对房地产登记要求是申请人要到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门申请房屋权属登记。这些都为对产权证件的认知有了深层的理论认知和依据。

房地产权属登记制度 篇2

1 房地产交易与权属登记管理中存在的问题

1.1 房地产交易过程中存在的问题

自从改革开放以来, 我国的房地产市场逐步初具规模, 发展迅猛, 在加快城镇化建设, 改善民生的今天, 房地产市场交易尤为重要, 在房地产交易的过程中, 有些房地产开发商对房屋的质量不能够严格把关, 而房屋的价格飞涨, 使得老百姓难以接受, 买不起房屋成为一种普遍现象。我国的房地产交易市场还处在一个初级阶段, 没有形成一个系统的价格管理体系, 不能合理的评估, 乱抬价格, 造成了房地产市场的骚动, 给购房者带来了很大的经济压力。有些大中城市的房价出现了泡沫, 房屋买卖的成交量萎缩, 购买者持观望的态度, 房屋的空置率大幅上涨, 我国房地产商面临巨大的资金压力, 一些中小地产商随时都有资金链断裂的风险。房地产开发商的大部分资金来自银行贷款, 而这些风险无疑会转嫁给银行。从而导致银行出现房地产信贷风险, 影响了我国的经济建设, 使房地产业不能有序的向前发展。因此规范我国房地产交易市场势在必行。

1.2 房地产权属登记管理中存在的问题

我国的房地产交易中, 权属登记管理缺失现象普遍严重, 在人的一生当中, 离不开衣食住行, 住是排在第三位的, 由此可见, 住房在老百姓生活中占着相当重要的比例, 人民群众辛辛苦苦一辈子买了一套房子, 可以说是一生中最重要的财产, 之后却发现买的房子没有房产证, 从而导致人民群众自身的利益受到了严重的损害, 给自己带来了经济上的损失和精神上的打击, 这是因为老百姓对待房屋和土地权属问题不够了解。在我国房屋权属不健全的问题非常突出, 在房地产权属登记管理中, 权属登记、档案管理等存在着多头行政、机构复杂的现象。随着我国社会的不断进步, 权属登记管理中存在的问题将会逐步得到解决, 权属登记管理工作将会做得更加规范, 更加成熟。

2 房地产交易与权属登记管理的规范化对策

2.1 房地产交易规范化管理的对策

根据我国的国情, 在发展社会主义市场经济的同时, 要把我国的房地产市场规范有序的发展下去, 首先要从以下几个方面入手:

1) 政府要合理的使用土地资源, 要把土地进行合理的、科学的规划和研究;对城市的规划和布局要有一个统筹的计划和安排;对我国耕地的征用必须慎重, 坚决制止和杜绝一切个人及单位未经任何部门批准进行征用土地, 以此保护我国的土地资源。

2) 我国房地产交易过程中, 房地产开发商、房地产中介公司、房屋销售公司都应肩负着社会责任, 建立公平、公正、公开的房地产交易环境。房地产进行转让、抵押时, 房屋所有权和该房屋占用的土地使用权应同时转让和抵押。房产权与地产权是不可分割的, 在房地产交易过程中, 房地产交易与权属登记二者缺一不可。只有遵循这样的规则, 才能保障房地产交易的安全性和公平性。

2.2 房地产权属登记规范化管理的对策

我国房地产权属登记是为了更好的保护好广大人民群众的财产, 及时、准确地对房地产权属进行登记、审查、确权并发放房地产权属证书, 就是为了保护房地产权利人的合法权益。我国要搞好城乡建设, 首先要了解城市土地的自然情况, 以及人民群众居住房屋的情况, 权属登记管理工作就是要及时地、全面地、准确地提供房屋资料和信息, 为政府进行城市规划建设, 提供最全面的服务。

房屋作为人民群众一生中最重要的财产, 应该受到很好的保护, 但是在工作中, 由于种种原因, 对房地产交易后的权属登记管理出现了纰漏, 对人民群众的私有财产造成了一定的损失, 作为当地政府一定要正确对待这些问题, 对权属登记进行规范化的管理, 从根本上防止房地产交易过程中的违法行为, 使房产权和土地拥有权高度统一, 坚决杜绝土地和房产分开持有, 使人民群众的房屋私有财产更好地受到国家法律的保护。要完善权属登记保障体系, 全面细致的做好权属登记, 维护好广大人民群众的利益。随着我国城镇化步伐的加快, 房价的稳定, 经济适用房、保障房以及棚户区改造的建设, 我国的房地产权属登记制度将会越来越规范化, 人民群众的利益将会得到更好的保障。

2.3 运用先进科学的网络化管理系统, 加大房地产交易与权属登记规范化管理力度

目前, 我国的房地产交易与权属登记管理已基本运用了先进的、科学的、网络化和智能化的数字管理系统, 取代了和改变了过去传统的手工模式的房地产交易和权属登记的管理办法。运用数字化、网络化技术进行房地产交易与权属登记管理, 大大提高了工作效率, 形成了系统的、科学的既能查询又能登记的数字化网络技术, 减少了劳动强度, 提高了工作效率, 节约了成本, 实现了信息资源共享。建立了一个上下贯通、资源共享、高效快捷、安全可靠的现代化和信息化管理平台, 从而大大提高了房地产交易与权属登记的现代化管理水平。

2.4 房地产交易与权属登记实现一体化管理的重要性

从我国房地产交易与权属登记管理的特点来看, 两者是一个不可分割的整体, 是相互依赖的, 房地产权属登记管理是房地产交易的基础, 房地产交易管理是权属登记管理的延伸, 房地产交易需要房地产权属登记管理的资料和信息, 而房地产交易的最终结果是权属登记、发证。对房地产交易的管理也就是对房屋权属买卖的管理, 房屋产权的登记是市场交易的行为实现。因此, 房地产交易与权属登记管理联系密切, 密不可分。如果把两者割裂开来, 必将影响房地产交易与权属登记管理的网络化、自动化、规范化等现代化管理的实现, 必将制约房地产交易与权属登记的一体化管理。因此, 房地产交易与权属登记必须实现一体化的管理模式, 以此推动我国房地产市场蓬勃、健康的向前发展。

作为房地产交易与权属登记一体化管理工作, 必须搞好窗口服务, 要想群众所想, 急群众所急, 尽最大努力满足广大人民群众的利益, 使人民群众真正体会到党和政府的温暖, 把方便人民群众, 优质服务作为工作的重点。提高办事效率, 减少不必要的中间环节, 避免无效的重复劳动, 实现房地产交易与权属登记一体化办公, 实现“一站式”服务模式, 通过对管理机构和业务部门进行科学化、规范化的管理, 从而提高业务人员的整体素质和业务水平。在房地产交易过程中, 要坚持以人为本, 服务人民的原则, 真正做到使人民群众乘兴而来, 满意而去。相信在不久的将来房地产交易与权属登记的一体化管理将成为房地产交易的管理模式。

3 结语

房地产交易与权属登记管理工作涉及到千家万户, 伴随着我国房地产市场的快速发展, 我国的房地产市场交易和权属登记工作也尤为重要, 我国人口众多, 土地资源有限, 购买房屋是人民群众的头等大事。因此, 规范房地产开发、规范房地产交易和规范权属登记管理是非常必要的。房地产交易与房地产权属登记管理一体化的模式, 充分体现了房地产管理的智能化、科学化、规范化、成熟化。伴随着我国经济建设的日益发展, 房地产市场也将会越来越规范, 越来越成熟。

摘要：对房地产交易与权属登记规范化管理进行了探讨, 阐述了房地产交易与权属登记中存在的问题, 提出了房地产交易与权属登记进行规范化管理的对策, 指出房地产交易与权属登记规范化管理是方便人民群众、服务人民群众的最好途径。

关键词：房地产,交易,权属登记,规范化管理

参考文献

[1]王辉.完善房地产交易与权属登记促进房地产信息规范化、现代化管理[J].信息化建设, 2007 (4) :54-55.

[2]张继红.浅谈房地产交易与权属登记一体化管理[J].管理问题, 2013 (1) :123.

[3]张连国, 曹阳.房地产交易与权属登记规范化管理[J].时代金融, 2011 (5) :44.

无登记房屋权属问题 篇3

摘 要：房屋登记，是指房屋登记机关依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。对房屋登记性质的探讨是一个理论层面的话题，却同时具有指引时间的现实意义。而无登记的房屋问题也广泛存在于我国农村，随着城乡一体化的进程加快，无登记房屋的权属问题也必然得到解决。

关键词：房屋登记；不动产登记；法律规制

一、房屋登记的概述

房屋登记，是指房屋登记机关依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。房屋登记就是要把房屋权利现状、房屋的基本状况、权利变动情况以及其他事项记载于房屋登记簿上。房屋登记的重要功能之一就是维护交易秩序和保护交易安全，交易就是物权转移，为了防止交易中的欺诈行为，确保转移正常进行，需使交易双方充分的了解交易客体的权属状况，包括权利人享有的物权是否有抵押、权利瑕疵状况或者异议等负担，是否有查封等禁止流转情形。

二、房屋权属登记的效力

实质上，对房屋权属登记效力的争论源于对其性质认识的不统一。房屋权属登记具有私法和公法双重性质，因此房屋权属登记的效力也具有二分性，一方面，它具有民法上的效力，另一方面，它又具有行政法上的效力。

其民法上的效力表现为：第一，权利公示效力，由于房屋所有权、抵押权等物权是绝对权，具有排斥第三人以保障物权人稳定享有和行使物权的效力，为保护以第三人为代表的社会秩序，要求物权的变动必须向社会公示，这样社会的交易秩序才能建立在公正的基础上；第二，权利转移效力，房屋所有权的变动，以登记为生效要件，非经登记不发生房屋所有权转移的效力；第三，权利推定效力，房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，登记的名义人被推定为权利人，发生权属争议而提起诉讼时，由权利异议人负举证责任，其只有提出足够充分证据才能推翻这一推定，否则将承担败诉后果；第四，善意取得效力，即使不动产登记簿记载的权利人不是真正的权利人，但基于不动产登记簿之公信力，在善意第三人以合理价格受让该不动产且己完成物权变动的情况下，法律承认该善意第三人己取得物权，真正权利人有权向无权处分人追偿。

此外，房屋权属登记是行政行为介入私法自治领域的表现，那么这种介入必定会产生相应的后果，除发生行政法效力外，对私法效果也会产生间接的影响。因为房屋权属登记的主体是行政机关，代表国家对房屋权属关系进行判断，因而使登记的内容具有了国家认可的色彩，从而具有了更强的推定力和公信力。

三、我国无登记房屋问题

由于大部分的农村房屋没有进行登记，故在房屋征收中就不能以房屋所有权证作为征收的唯一的安置补偿的依据了，所以，很多地方没有将征收安置补偿的主要依据设为房屋所有权证。这些都是在很大程度上制约了农村地区办理房屋登记的工作。

出现这些情况的主要原因有以下几种：

①村房屋登记因其耗资巨大，需要见到成效就必须长久的坚持。②农村房屋权属调查和登记人员缺乏，设备更新不足，测绘技术落后，地籍测量登记效率和精确度都不高。③我国农村居民主要靠土地生存，而当前土地调整较为频繁，这种状况也不利于农村房屋的登记工作。④农村是熟人社会，通常不需要登记也能知悉房屋的权属。⑤农村对确定服务的权属现实需要不大，尚未形成规模化的房屋交易市场。这与日本的情况类似，日本农村存在着很强的“土地是家庭至宝”（不轻易进行转移交易）的观念，而且大多数房屋以自住为主，所以并无登记的必要。⑥农村普遍只颁发关于土地的宅基地使用权证，主要是根据我国宪法，城市、城市郊区、农村的土地归属不同，加上城乡身份性质的差异，目前暂无法将农村房屋纳入统一房屋市场或流转当中。⑦登记收费会增加农民的经济负担，在房屋不能流转的情况下，确实无登记的必要。

但是，笔者认为，随着城乡一体化的发展，农村房屋市场必将开放，相应的调整房屋登记领域的法律法规也应及时做出回应。虽然《房屋登记办法》对此已經做出了有所改变的规定，注意到了城乡房屋登记问题的对接。但是，目前该房屋登记制度基本上仅适用于城市和城镇，房屋产权证又经房屋产权登记后颁发，在农村地区则普遍只颁发宅基地使用权证；又或者对于城镇房屋所有权，法律上一般没有主体资格的限制，但对农村房屋所有权而言，法律上对其主体资格有一定限制。如城镇居民不能给予买卖而成为农村房屋所有权的主体等。这些问题都需要进一步的强化。

四、对策和建议

如果要做到扩大范围登记范围，让农村房屋登记得到重视，能在市场上流转，笔者认为应当做到以下几点：

第一，加大宣传力度，争取全社会的关注重视。房屋登记机构采取多种形式，利用多种渠道，再结合农村特点加大农房登记的宣传力度，提高政策的知晓度和透明度，让广大农民对该项工作的认知和接受程度得到增强，得到社会各界的广泛关注。第二，登记机构需重视和利用公告发现问题，灵活多样地开展农房登记工作；要正确运用法律依据，公正执法。第三，部分条件允许可建立较为详细的产权产籍资料。房屋登记机构要积极开展工作，可以联合规划和国土等部门，对城镇规划区内的集体土地房屋进行普查可依靠基层组织进行，据此建立起较为完整详细的产权产籍资料，为农房登记的推进打好基础。

笔者认为，扩大房屋登记范围需要对农村房屋登记进行以下工作。①对农村集体土地上的房屋所有权要依法确定房屋产权归属，依法进行确权登记；②需要优良的农村房屋权属调查和登记人员，测绘技术、设备、地籍测量登记效率和精确度；③需要规制当前农村土地调整的频率；④需要统一城镇和农村的标准和原则，其中要特别保护好因农村房屋买卖而流失的集体土地；⑤要随着城乡一体化的发展，需要将农村房屋纳入统一房屋市场或流转当中，颁发齐全的各项证件，而不是只颁发关于土地的宅基地使用权证。所以，在农村以土地管理部门为房屋登记机关是应对现实问题的有效的解决途径，既能保护公民的切身利益，又能更好的推广实施，减少公共资源的浪费，遵守了十八届三中全会的会议精神。

参考文献：

[1]许德风.不动产一物二卖问题研究[J]. 法学研究，2012，03：87-104.

[2]向明. 我国不动产登记簿制度研究[J]. 政治与法律，2011，02：152-160.

房地产权属登记制度 篇4

局属各股室：

根据建设部《房地产交易与权属登记规范化管理考核标准》、《房地产交易与权属登记规范化管理考核办法》以及《湖北省房地产交易与权属登记规范化管理考核细则》的文件要求，打造省级文明单位，实现我局在2012创建房地产交易与权属登记规范化管理单位的工作目标，现制定《××县房地产管理局创建房地产交易与权属登记规范化管理单位实施方案》，望遵照执行。

一、指导思想

以邓小平理论为指导，以实践“三个代表”重要思想为宗旨，深入贯彻科学发展观，认真开展房地产交易与权属登记规范管理单位创建工作，通过创建，进一步规范房地产交易与权属登记部门及其工作人员的管理行为，依法行政，提高办事效率和服务质量，不断适应住宅与房地产业发展和政府职能转换的要求，用更加优质、高效、科学、规范的管理，履行好房产管理部门为改革开放和经济建设服务的职责，将全县房地产交易与登记规范化管理工作提高到一个新水平。

二、组织领导

为申报房地产交易与权属登记规范化管理单位创建工作提

供组织保障，经研究决定，成立“××县房地产管理局创建房地产交易与权属登记规范化管理单位工作领导小组”，小组成员如下：

组长：

副组长：

成员：

领导小组下设办公室，在产权产籍股办公，负责创建工作的日常工作。

三、工作内容及责任分工

“创建工作”的内容，主要是以优质、高效、科学、规范管理和国家建设部、省建设厅关于房地产交易与权属登记规范化管理考核标准所列的项目要求为内容。为了保障“创建工作”的落实到位，结合本局实际，成立相应的工作专班，实施专班负责制，按照湖北省建设厅制定《房地产交易与权属登记规范管理考核细则》（以下简称《考核标准》）的内容要求，分别完成相应的工作任务。

（1）窗口建设专班。

本专班负责按照《考核标准》第1—5项规定的要求，严格执行建设部《房屋登记办法》、《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》。在坚持一体化办公，“一站式”服务的同

时，进一步简化办事程序、缩短办事时间、提高办事效率；增强办事透明度，实现亮证收费；制定并实行一套完整的内部管理制度，文明服务，挂牌上岗，杜绝工作人员违法违纪行为，确保交易与权属登记质量等项工作。

专班负责人为：

（2）业务规范管理专班。

本专班负责按照《考核标准》第6-11项规定的要求，严格执行国家法律法规、规章、技术，商品房预售合同登记备案、房屋所有权、他项权、预告及其他登记等各项交易与登记业务。

专班负责人为：

（3）信息系统管理专班。

本专班负责按照《考核标准》第12—16项规定的要求，保证计算机系统的安全、稳定运行，利用网络技术实现网上政务公开，及时准确地填报各类报表，并进行数据分析；实现各项业务系统数据、图形信息共享，建立以楼盘表为基础的数据组织和管理模式，实现对房屋、基本状况、权利状况和其他数据的动态关联；制定因系统破坏、数据丢失等意外事故出现的预防和补救措施，对各类数据进行定期备份，并留有备份记录。

专班负责人：

（4）交易与权属登记档案管理专班。

本专班负责按照《考核细则》第17-20项规定的要求，切实

做好交易与权属登记的档案收集、登记、保管、利用、归档管理等工作。

专班负责人：

（5）制度建设与队伍建设专班。

本专班负责按照《考核标准》第21-27项规定的要求，建立统计分析制度、办事质量保证、定期抽检制度和错件责任追究机制，对相关责任人有追究、处罚的程序和办法，搞好交易与权属登记工作人员的配备。力争从事房地产交易与登记的管理人员大专以上学历占50%以上，并取得国务院住房城乡建设主管部门颁发的房屋登记审核人员培训考核合格证书，持证上岗。

专班负责人：

四、实施步骤

整个创建工作分以下三个阶段进行。

1、启动阶段（2012年3月底以前）。

本阶段的主要工作为成立创建工作领导小组，组建创建工作专班，学习有关文件，开展宣传发动，制定实施方案和完成规范化管理单位的申报工作。

2、全面实施阶段（2012年3—5月）。

本阶段内，各工作专班对照《考核标准》并结合方案要求，全面开展整改和“创建工作”，并在6月份内开展一次全方位的自检，总结经验，找出不足，以利于创建工作达到规范化管理单

位的标准及要求。

3、自检和申请考核验收阶段（2012年7月）。

本阶段主要对开展“创建工作”以来的整个情况进行一次全面的自检，自检合格后，按省建设厅的要求，准备申报材料，接受省建设厅验收。

五、保障措施

1、以“创建工作”为重点，确保人、财、物落实到位。由于创建工作涉及面广，政策性强，任务量大，为保证“创建工作”顺利进行，经研究决定，以“创建工作”为重点，要求全局各股室及专班负责人，在全力落实“创建工作”重点的同时，确保人、财、物向“创建工作”重点倾斜，切实为使我局“创建工作”达到和保持规范化管理单位标准奠定坚实基础。

2、加强宣传、强化意识。

组织全局干部职工认真学习有关“创建工作”文件，并以多种形式开展相关教育，增强创建意识，掌握标准及要求，切实在全局范围内形成一个学标准、查不足、定措施、想办法、抓整改，为实现“创建工作”目标而共同努力的创建氛围。

3、建立工作制度、确保方案实施。

为确保创建实施方案的有效实施，实行“创建工作”例会制，除特殊情况须及时召开会议外，“创建工作”领导小组坚持每月月初召开一次例会，主要听取各专班上月创建工作完成情况、存

在的问题、下月工作安排等工作汇报，研究部署下月的创建任务。

4、将创建工作纳入目标管理。

将创建工作纳入局目标管理体系，以省考核验收的情况为标准，由局领导小组对各工作专班依照本方案的责任分工实施考核。

我国房地产登记制度的研究 篇5

一

当今世界各国的土地登记（或房地产登记）制度主要有三种立法例：

（一）契据登记制度。又称登记公示主义或法国法模式，为法国、意大利、比利时、西班牙、美国多数州及南美一些国家所采用，我国香港地区也采用这种制度。该制度的特点在于登记机关对于其所应登记的房地产物权变动没有实质的审查权限，即进行形式审查主义；登记没有公信力，当登记事项在实体法上不成立或无效时，可以对抗善意的第三人；登记簿的编例是以地产权利人为标准按登记先后顺序编簿，而不以不动产为标准。

（二）权利登记制度。又称登记要件主义或德国法模式，为德国、瑞士、荷兰、奥地利、埃及等国所采用。这种模式与前者相反，在这种被称为真正的地权注册制度下，登记是房地产物权变动的生效条件，登记机关对地权变动有实质审查的权限，登记具有公信力，登记簿的编成采用物的编成主义，即以房地产为标准按顺序排列。

（三）登记发证制度。又称地券交付主义或托仑斯（Robert·Torrens）模式，该模式是由澳大利亚的托仑斯爵士设计提出的，于1858年1月27 日经南澳州议会通过并于7月施行。采用这一制度的国家主要有澳大利亚、新西兰、英格兰、爱尔兰、加拿大、菲律宾、马来西亚以及美国的若干州，我国台湾地区也采用这种制度。该项制度在德国法模式的基础上增加了记载权利状态的地券和证书并交与权利人的规定。

〔1 〕上述三种登记制度中，与我国现行的登记制度最为接近的是托仑斯登记制。

我国的不动产制度，在1949年10月之前实行的基本上是税收地籍制度。在这种制度下，地产的权利证书（地契）是土地产权（包括房产）的全权证书，土地产权可随证书的转让而转移，土地权证的丢失（不论任何原因）都意味着产权的丧失。所以在解放前，不管业主是地主还是农民，都把地契作为珍贵的财产保管，这是我国各界人士（包括海外华人）心理上安全感的需求形成的特殊现象。税收地籍制很适合于土地私有制度和以农业经济为主的国家，政府只管征税而不必更多地负责任。新中国成立后，即颁布了《土地改革法》等法律法规，为土地所有制和土地使用制度提供了法律依据。在50年代初，只有少数大中城市进行房地产全面换证登记，大多数城镇则仅在原地政资料上进行产权转移、变更登记。在随后相当长的时期，土地房产登记制度废弛，权利的变更往往以契代证。1978年以后我国房地产登记法律制度得到恢复和发展。在房产登记制度方面，当完成第一次全国城镇房屋普查（1985年）之后，原城乡建设环境保护部于1986年2月5日发出《关于开展城镇房产产权登记、核发产权证工作的通知》，要求从1987年开始，在全国范围内开展建国以来第一次城镇房屋所有权登记和核发全国统一格式的房屋所有权证。随后颁布了相关的规章和政策，如《城镇房屋所有权登记暂行办法》（1987年4月21日），《关于房屋所有权登记工作中对违章建筑处理的原则意见》（1988年2月12日），《关于城镇驻军营房产权登记、发证工作的通知》（1988年6月24日），《关于城镇房屋所有权登记中几个涉及政策性问题的原则意见》（1989年11月1日）。应当指出，1990年12月31日建设部发布的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》，是目前我国城市房地产产权管理较为系统的行政规章。该办法除了重申产权登记制度外，还明确了“城市房屋的产权与该房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则”。经过几年来的贯彻实施，到1993年底，已登记房产占实有房屋建筑面积的90％，已发证房产占80％。1995年1月1日施行的《城市房地产管理法》第五章“房地产权属登记管理”，以法律的形式首次确立了国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，并对其主要运作程序作了规定。

在土地登记制度方面，1986年6月25日通过的《土地管理法》，标志着我国土地管理事业真正进入了有法可依的历史阶段。为了确定土地所有权和使用权，依法进行土地登记，1989年7月5日国家土地管理局印发了《关于确定土地权属问题的若干意见》（1995年3月11 日修改为《确定土地所有权和使用权的若干规定》）。为建立土地登记制度，以维护土地的社会主义公有制，保障土地使用者和土地所有者的合法权益。1989年11月18日国家土地管理局发布了《土地登记规则》。该规则指出土地登记是依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权和他项权利的登记，土地登记包括初始土地登记和变更土地登记。1994年7月5日国

家土地管理局等部门联合发出《关于印发〈清产核资中土地清查估价工作方案〉的通知》，明确清产核资中进行土地清查估价，不但是加快土地登记、估价进度的重要途径，也是土地管理部门服务于建立社会主义市场经济体制的直接措施，是加强土地登记、估价，管理市场、强化土地资产管理的重要手段。为了方便对外服务，规范土地登记、估价程序，提高办事效率，地籍管理机构对外可挂土地登记处（站）牌子，办理土地登记、估价事宜。为深化企业改革，优化配置土地资源，规范股份有限公司设立中的土地使用权管理，国土局、国家体改委1995年1 月制定下发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》，其中对土地使用权登记作了相应的规定，要求在设立股份有限公司之前必须办理土地登记，然后才能进行土地资产评估及资产处理，根据处置结果再办理土地使用权变更登记。1995年10月1 日起施行的《担保法》对不动产抵押及其登记作了具体规定。为加强农村集体土地管理，贯彻实施《担保法》，国土局颁布了《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》，就依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村集体荒地的土地使用权，以及抵押乡（镇）村企业厂房等建筑涉及所使用范围内的集体土地使用权的抵押登记作出详细的规定。

关于房地产登记法律制度，除了全国性的规范外，有些地方性法规还作出专项规定，使我国的房地产登记制度更趋完善。如《深圳经济特区房地产登记条例》（1992年12月26日通过，1993年7月1日施行），该登记条例创立了以土地为权利登记之基础的房产、地产合一制度以及优先权、代理及确认无主财产、赔偿、公开查册、撤销核准等一系列新的法律制度，反映了社会主义市场经济的客观需要，并为政府掌握地籍、房籍提供了法律管理手段，进一步完善了特区房地产投资的法律环境。1995年上海市颁布了《上海市房地产登记条例》，规定房地产权利的确认在法律上是以登记为表现形式的，并避免了原来土地使用权证和房屋所有权证分离可能造成的两者不一致的矛盾。1996年8月9日颁布的《厦门市城镇房屋管理条例》，明确房地产权证书是房地产权利人依法拥有土地使用权和房屋所有权的凭证，实行两证合一。

二

一种较为完善的房地产登记制度，必须符合明确产权、简化手续、节省费用和明确登记的公信力的原则。

从以上我国房地产登记制度的历史变迁、现行法律规范及其实践来看，我国房地产登记制度在登记的机关、登记的类型、登记的公信力和现代化管理手段等方面还存在一些问题，亟待进一步解决和完善。

（一）关于房地产权属登记机关

房地产权属登记机关在不同的国家不尽一致，主要有三种类型：一类是设立专职的登记机关，如澳大利亚的地权登记局，又如日本的登记所，具体由法务局（全国有8个）担任，下设地方法务局、分局和办事处办理登记事务；〔2〕一类是由司法机关充任，如美国的地方法院，我国解放前地方法院一度也承办不动产登记（后由地政局接收）；〔3〕一类是由房地产行政管理部门充任。我国在《城市房地产管理法》颁布以前，房地产权属登记采取分属两个机关管理的体制（深圳市除外）。房地分属两个部门管理的弊端是很明显的，这也是完善我国房地产登记制度所必须解决的一个问题。深圳经济特区从1987年开始实行土地使用制度改革以来，借鉴香港的经验，采取了房地合一的管理体制，明确规定深圳市人民政府房地产主管部门是特区房地产登记机关，房地产登记以一宗土地为单位进行登记，土地上已有建筑物、附着物的，土地及建筑物、附着物应同时登记。（4）这种有别于其他地区将土地和房屋分别登记的规定，是房地产市场化的客观要求，无论是经济管理体制上，还是在我国房地产立法上都是一个突破。实践证明，自1986年起在我国实行的房地产分别登记制，两个部门各自发证，统计口径不一，重复收费，房地产权人叫苦不迭。两个主管部门机构重叠，职能交叉，不仅浪费人力物力，还形成政出多门、政令不畅，其结果是影响了节约土地的基本国策的落实，影响了房地产业的发展，影响了政府的形象和威信。基于目前我国房地产管理体制现状的考虑，《城市房地产管理法》按照“两证分发”的模式，规定了登记发证基本运作程序，这是在房地产分管体制下不得不采取的权宜作法。所幸的是，《城市房地产管理法》在规定“两证分发”基本运作程序的同时，也肯定了“两证合一”的经验，以法律的形式肯定了这一改革成果，为理顺房地产管理体制指明了方向，为解决房地产统一登记制提供了法律依据。新法颁布后，许多地区依据该法第六条第二款的规定，明确了“房地合一，两证合一”的管理体制。有些地方机构虽未合一，但对登记作了简化手续的规定，如广东省虽然仍由省建委和省土地管理局两家分别负责房地产和土地方面的工作，但颁布的《广东省城镇房地产权登记条例》，明确规定由房地产管理部门负责城镇房地产登记工作。近年来实行房地合一的城市越来越多，如广州、上海、汕头、开封、北京、厦门等地，可以说房地合一是大势所趋。然而，由于我国地权可以分，房权不可分，房地融一体的错综复杂关系，也产生了相关的一系列问题。例如，我国目前尚未对多层、高层〔5〕建筑物区分所有权登记问题作出专门规定。在这方面澳大利亚托仑斯登记制值得借鉴，托仑斯登记制是以土地权利为登记标的，对于分属数人的多层房屋，则采用土地的空间概念为其所有范围，实际上是以其占有的房屋范围来确定。日本现行《有关建筑物区分所有等之法律》明确规定，区分所有建筑物的专有部分、共用部分与基地利用权的登记应为一体性。我国台湾地区基本上是仿效日本

不动产登记法，现行《土地登记规则》设有关于建筑物区分所有权第一次登记规定，并分为专有部分、共用部门、地下层及屋顶突出物的登记。当然，由于我国与上述国家和地区的情况不完全相同，主要是土地和建物（指建筑物及建筑改良物）的所有制与管理体制不同。因此，它们的登记办法，仅可供借鉴或参考。

（二）关于房地产权属登记的类型

一个完整的房地产权属登记类型应包括总登记、初始登记、经常登记、他项权利登记、设定登记、变更登记、注销登记、更名登记、涂销登记、更正登记、嘱托登记、预告登记、补给登记、异议登记和暂时登记等等。权属登记的类型是由登记的目的所决定的，各种登记类型之间在功能上应互相补充，相互依托，各种具体形式有一定的内在逻辑性，其设置应有规律性可循，从而构成房地产权属登记制度的整体。从这一目的和实践需要来看，目前的房地产登记规则已远不能适应市场条件下的需要，亟待修订。我国《城镇房屋所有权登记暂行办法》和《城市房屋产权产籍管理暂行办法》规定的房屋产权登记类型，包括初始登记（又称静态登记）和房屋产权变更过程的登记（又称动态登记）两大类型，具体形式有新建登记、移转登记、变更登记、消灭登记、他项权利登记以及特殊情况下的延期登记（延期登记的期限不得超过一年）。关于土地登记的类型，《土地登记规则》分初始登记和变更土地登记两大类型，后者还包括他项权利移转登记、土地抵押权登记、注销土地登记和更正登记。应当指出，《土地登记规则》以初始登记来代替土地总登记，就难以获得特定区域土地权属的全貌。总登记又称静态标示登记或换证登记，是指登证机关在一定期间内对其行政管辖区域内的全部土地的权属状态在审查公告后所进行的登记。总登记一般为土地权属的第一次登记，在这种情况下，总登记与初始登记重合，但是，两者概念的内涵和外延毕竟不同。总登记虽不是经常性的行为，但却可以是阶段性的行为，即不是一次性的工作。在这种情形下，总登记即非初始登记，因此，登记法规应设置土地总登记形式。土地总登记和房屋所有权的初始登记，共同构成房地产权属总登记。

应当承认，我国现行法规中关于房地产登记类型的规定还很不健全，有些国家或地区的不动产登记法以及我国的某些地方性法规值得借鉴和肯定。（1）房地产预告登记。此种类型是指为保全房地产权利移转或消灭的请求权，或房地产权利内容或顺序变动的请求权，或附条件或期限的请求权，房地产登记机关基于债权人或受益人的申请，经登记名义人的同意所为的登记。例如，A将土地连同房屋出租给B，约定10年以后B将土地连同新增建筑物无偿归还给A，这就是房地产权利未来发生移转的情形，必须预先办理登记，此即预告登记。房地产预告登记是限制登记的一种，是限制登记名义人处分其房地产权利所为的登记。房地产登记机关在登记完毕时，应通知申请人和登记名义人。〔6 〕欠缺预告登记，将会使某些意图通过设权行为而欲取得房地产物权的债权人的目的落空。（2）更名登记。《深圳经济特区房地产登记条例》第45 条规定，权利人姓名或名称发生变化的，权利人应自变更事实发生之日起30日内申请变更登记，此即更名登记。更名登记还包括房地产坐落名称变更登记和房地产名称变更登记。我国台湾地区还规定有“筹备人更名法人登记”，主要指法人于其筹备期间取得的土地所有权，已经以筹备人之代表人的名义登记的，在取得法人资格时，应申请更名登记。（3）迳为登记。这是指在一定情形下不需要当事人申请而由登记机关直接登记。如《深圳经济特区房地产登记条例》第14条规定，土地使用期满、抵押期届满、代管或被人民法院裁定为无主财产、人民法院或有关行政机关作出查封决定、裁定的以及法律、法规规定的其他情形，均应由登记机关进行迳为登记，并公告登记结果。（4）房地产租赁登记。澳大利亚登记制度不以物权或债权来区分应否登记，而坚持以动产或不动产来区分登记的原则，虽然房地产租赁权是一种债权，但仍将其列入登记的范围。日本不动产登记法第一章第一条也将租赁权列入登记之列。我国《城市房地产管理法》和《城市房屋租赁管理办法》已明确房屋租赁实行登记备案制，因此，将来制定登记法时应把租赁权列为应登记的权利。由于我国目前法律尚未承认地役权等物权，房地产他项权利登记的种类较少。但可以预见，随着《物权法》的制订和出台，房地产他项权利登记的适用范围会越来越广泛，在房地产权属总登记以后，房地产上还可设

定土地使用权、地役权、抵押权以及典权等物上权利登记。

（三）关于房地产登记的公信力

在三种房地产登记制立法例中，德国法模式与托仑斯模式均承认登记的公信力。所谓公信力，是指在登记为房地产权利变动的公示方法的情况下，即使登记簿的记载与实质的不动产权属不符，但对信赖该记载表征的善意第三人也予以保护。按照托仑斯登记制，权利一经登记即具有不可推翻之效力，因欺诈或划界之错误而受害之人，可对当事人及恶意第三者有恢复其权利的请求权，但对于有偿取得的善意第三人则不能请求恢复其权利，而只能对有过失或错误的人请求损害赔偿，如应赔偿人死亡、不在或破产时，得向登记机关请求赔偿。（8）房地产登记到底是权属变动的对抗要件还是成立要件，学者之间仍有分歧。从侧重于保护交易安全的角度考虑，应采纳后者的观点。从我国现行的房地产法规及其他相关的法律来看，也表明立法上肯定登记为不动产物权变动的成立要件。〔9〕这就意味着承认登记的公信力，只是规定得不够明确、不具体，有待于进一步完善。在这方面，《深圳经济特区房地产登记条例》已经注意到并作出相关的规定，该条例第5 条规定下列三种情形可撤销全部或部分已核登记的事项：“（1）当事人对房地产拥有合法权利的；（2）当事人在申请登记时隐瞒真实情况或伪造有关证件、文件，采取欺骗手段获准登记的；（3）登记机关审查有疏忽，核准登记不当的。”此即所谓撤销核准登记。同时规定，登记费的收入列作登记机关的业务经费和赔偿基金（第54条），如登记机关及其工作人员因不当核准登记，造成权利人损失的，登记机关应负赔偿责任，赔偿费从赔偿基金中列支（第59条）。这项制度对维护登记的公正与合法，纠正不当行为，强化登记机关的责任，保护社会公众的合法权益具有重要的意义。为强化登记公示制度，我国应借鉴《日本不动产登记法》，制定一部统一的不动产登记法，对所有不动产权利的变动进行统一规定，以保护权利人及第三人的合法权益，维护正常的市场经济秩序。

房屋权属登记档案卷内排列规则 篇6

排列规则

一、所有权登记档案

（一）房屋所有权初始登记档案

1、房屋登记审批表：房屋登记审批表。

2、房屋登记申请书：房屋登记申请书。

3、收费票据：如房屋登记费票据、拉萨市商品住宅维修基金缴款凭证等。

4、建设用地使用权证明：如国有土地使用权证、土地出让合同、集体所有建设用地使用权证、宅基地使用权证等用地证明文件。

5、建设工程符合规划的证明：如建设工程规划许可证及其附件、经规划部门审核认定的建筑工程图（平、立、剖）、建设工程规划验收合格证、立项批文、批复（该项批复仅指涉及房屋建设项目方面的文件）、建筑施工许可证等。

6、房屋已竣工的证明：如建设工程竣工验收备案证、房屋竣工验收证明单、新建房屋白蚁预防工程证书或房屋安全（白蚁）鉴定报告、人防工程联系单和验收单等。

7、测绘成果或报告：如经由市房管局审核通过的房屋测绘报告、计算书、勘丈表、分间平面图、产权证附图、定点图等。

8、申请人身份证明：如身份证（自然人）、单位营业执照或组织机构代码证（法人）、委托书等。

-/ 69、房屋销（预）售证明：如商品房销（预）售许可证、开发商有权出售房屋和全体业主共有房屋明细表及相应证明材料等。

10、房屋登记收件收据：如房屋登记收件单。

11、上述未列书证。

（二）房屋所有权转移登记档案

1、房屋登记审批表：如房屋登记审批表、购买经济适用房审批表、直管公房出售审批表、直管公房产权置换审批表、主管部门审批文件等。

2、房屋登记申请书：如房屋登记申请书、期房抵押换发他项权证申请书等。

3、税费票据：如发票、付款凭证、收据、完税证明、拉萨市商品住宅维修基金缴款凭证、房屋登记费票据等。

4、所有权发证转移证明材料：如商品房（经济适用房）购房等合同、集资合作建房等协议书、民事调解书等法律文书、继承权等公证文书、房屋转让的相关批复文件等。

5、房屋权属证书：如国有土地使用证、集体所有建设用地使用权证、宅基地使用权证、房屋所有权证、房产登记证书、期房抵押证明书等。

6、相关证明：如房屋灭失注销证明、拉萨市城镇居民购房资格证明、农村集体经济组织同意转移的证明材料、承受方属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明等。

7、测绘成果或报告：如房屋测绘平面图、经相关部门批准的设计图等。

8、申请人身份证明：如身份证（自然人）、单位营业执照或组织机构代码证（法人）、委托书等。

9、承诺书：如监护人书面承诺书、境外个人购房提交的承诺书等。

10、房屋登记收件收据：如房屋登记收件单。

11、上述未列书证。

（三）房屋所有权变更登记档案

1、房屋登记审批表：房屋登记审批表。

2、房屋登记申请书：房屋登记申请书。

3、收费票据：如房屋登记费票据。

4、证明房屋发生变更事实的材料：如姓名或者名称变更、房屋坐落的街道、门牌号等名称发生改变、房屋分割、合并的证明文件等。

5、房屋权属证书：如房屋所有权证、国有土地使用权证、集体所有建设用地使用权证、宅基地使用权证。

6、申请人身份证明：如身份证（自然人）、单位营业执照或组织机构代码证（法人）、委托书等。

7、房屋登记收件收据：如房屋登记收件单。

8、上述未列书证。

（四）房屋所有权注销登记档案

1、房屋登记审批表：房屋登记审批表。

2、房屋登记申请书：房屋登记申请书。

3、证明房屋所有权灭失的材料：如房屋灭失证明等。

4、房屋权属证书：如房屋所有权证。

5、申请人身份证明：如身份证（自然人）、单位营业执照或组织机构代码证（法人）、委托书等。

6、房屋登记收件收据：如房屋登记收件单。

7、上述未列书证。

二、抵押权登记档案

1、房屋登记审批表：他项权利登记审批表。

2、房屋登记申请书：房屋登记申请书。

3、收费票据：如房屋登记费票据。

4、抵押权设立材料：如抵押合同、主债权合同、公司章程（或公司章程证明）、董事会决议等。

5、房屋权属证书：如国有土地使用权证、集体所有建设用地使用权证、宅基地使用权证、房屋所有权证、共有权证、房屋他项权证、期房抵押证明书等。

6、申请人身份证明：如身份证（自然人）、单位营业执照或组织机构代码证（法人）、委托书等。

7、相关证明：如在建工程抵押登记证明、房屋抵押权发生转移、变更、灭失的证明材料、抵押物清单（如果与抵押合同为同一体，归入合同或协议书项）等。

8、房屋登记收件收据：如房屋登记收件单。

9、上述末列书证。

三、预告登记档案

1、房屋登记审批表：房屋登记审批表。

2、房屋登记申请书：房屋登记申请书。

3、收费票据：如房屋登记费票据。

4、预告登记设立材料：如当事人关于预告登记的约定、已备案的拉萨市商品房买卖合同、抵押合同、主债权合同、房屋所有权转让合同、公司章程（或公司章程证明）和董事会决议等。

5、房屋权属证书：如国有土地使用权证、房屋所有权证、预告登记证明等。

6、申请人身份证明：如身份证（自然人）、单位营业执照或组织机构代码证（法人）、委托书等。

7、相关证明：如变更或注销事实的有关证明文件、预告登记失效的证明文件等。

8、房屋登记收件收据：如房屋登记收件单。

9、上述末列书证。

四、其他登记档案

1、房屋登记审批表。

2、房屋登记申请书：房屋登记申请书。

3、收费票据：如房屋登记费票据。

4、设立更正、异议、撤销登记相关材料：如证明房屋权属登记簿记载错误的证明文件、司法行政机关、仲裁委员会生效的证明文件等。

5、权证遗失补发、换证的证明材料：如房屋权属证明遗失公告、换发权证申请等。

6、房屋权属证书：如房屋所有权证。

7、申请人身份证明：如身份证（自然人）、单位营业执照或组织机构代码证（法人）、委托书等。

8、房屋登记收件收据：如房屋登记收件单。

9、上述末列书证。

五、地役权登记档案

1、房屋登记审批表。

2、房屋登记申请表：如（房屋）登记申请书。

3、收费票据：如房屋登记费票据。

4、地役权设立材料：如地役权合同、双方协议变更地役权的合同等。

5、房屋权属证书：如供役地、需役地的权属证书、他项权利证书等。

6、相关证明：如地役权人姓名、名称发生变化，需役地和供役地的自然状况发生变化，需役地房屋所有权发生转移，地役权合同被依法解除、地役权期限届满、供役地被国家征收、供役地或需役地消灭、地役权人抛弃等证明文件。

7、申请人身份证明：如身份证（自然人）、单位营业执照或组织机构代码证（法人）、委托书等。

8、房屋登记收件收据：如房屋登记收件单。

房地产权属登记制度 篇7

一、目前房地产登记机构及登记人员的现状

1. 房地产登记管理体制

按照《城市房地产管理法》第61条的规定, “以出让或者划拨方式取得土地使用权, 应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记, 经县级以上地方人民政府土地管理部门核实, 由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的, 应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记, 由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”。长期以来, 我国现行的房地产管理具体事务按照属地管理的原则进行管理, 其管理主体为市、县房地产管理部门。相对于房地产登记业务, 各级政府的主要职责如下:在中央政府, 实行房地分别管理的体制, 由住房和城乡建设部、国土资源部分别负责有关房地产登记和土地登记的有关政策制定, 指导和监督各级地方政府执行相关的政策。在省级政府, 和中央政府职能类似, 也是由省住房和城乡建设厅、国土资源厅分别管理, 负责承担省级范围内相关政策的制定, 指导和监督市、县人民政府的职能。在地方政府, 有两种模式, 一种是房地合一的管理体制, 目前只有少数城市是这种体制。如天津、重庆、青岛、大连、广州、深圳、厦门等城市, 通常是由国土资源和房屋管理局实施统一的房地产登记。另一种是房地分设的管理体制, 目前多数城市是这种管理体制, 纯土地登记业务由土地管理部门负责, 但其他的房地产登记业务, 如在建工程抵押登记、房屋预告登记、房屋初始登记、地役权登记等均由房地产管理部门负责。各市、县房地产管理部门具体负责房地产登记业务的机构通常为房地产管理部门下属的自收自支事业单位。

2. 房地产登记从业人员

据了解, 绝大多数房地产登记机构的编制是上世纪八九十年代确定的, 这些年房地产登记业务发展很快, 然而登记机构的编制基本未进行调整, 许多登记机构只好通过增加外聘人员满足日常业务需要, 各机构人员分为编制内和聘用人员两类, 总体比例为1:0.9, 一些经济发达地区, 房地产市场规模较大的城市, 聘用人员甚至多于编制内人员。由于身份、待遇等方面的限制, 这些外聘人员工作积极性不高, 人员流动性较大。登记机构对人员的录用一般按照事业单位录用人员进行, 近几年随着用人制度的规范, 一些城市通过全市统一公开招考录用人员。但从现实情况看, 登记机构从业人员还缺乏严格的准入要求, 录用门槛偏低, 也没有专业方面的强制要求, 入职以后, 也缺乏专业和系统的学习培训。人员的整体素质和登记工作要求相比还有较大的差距。

二、境外对不动产登记从业人员的要求

根据清华大学法学院程啸副教授对德国、奥地利、瑞士、韩国、日本等地区的比较研究, 人民大学土地管理系吴春岐博士后对台湾地区的比较研究, 境外对不动产登记官 (不动产中最主要的是房地产, 不动产登记官主要是指登记机构从事不动产登记的专业人员) 有着较为完善的培训、考试、录用制度, 主要有以下几个特点。

1. 登记官都是国家公职人员

具体看, 主要有两类:一类是法官或司法辅助人 (司法公务员) , 如德国和奥地利, 还有瑞士的部分州;另一类是公务员, 如日本不动产登记官为国家公务员系列中的法务事务官 (指在法务局、地方法务局、法务支局的公务员) , 韩国为国家第5级公务员, 我国台湾地区的不动产登记官为从事地政业务的公务员。

2. 登记官要具备较高的法律专业知识和相应业务水平

由于不动产登记涉及到民法、物权法、合同法、土地法、继承法、婚姻法等多个法律, 因此登记官必须具备很高的法律素质, 方能胜任不动产登记工作。这一点在德国、奥地利与瑞士体现得最为明显, 德国《司法辅助人法》规定, 成为司法辅助人必须经过在专门培养司法辅助人的高等专科学校学习, 主要学习法学基础、民事诉讼法、刑事诉讼法、不动产法、家庭继承法、公司法、强制执行法与破产法, 然后才能参加司法辅助人考试。即便是在将登记官作为公务员的日本、韩国, 其公务员考试中也要求必须掌握相应的法律知识。

3. 登记官要经过专门的培训或考试才能从事登记工作

对登记人员的培训和教育, 分为任职前的培训教育, 以及任职期间持续的再教育。德国司法辅助人考试的主要内容:包括提交学位论文, 案例解析, 还有1小时口试, 最终考试及格者, 取得司法辅助人文凭, 之后可以向各区法院申请职位。同时必须在法院、检查院、事务所、行政机关的预备实习期为两年, 然后才能进入工作岗位, 正式上岗后, 也要继续在岗学习, 主要是参加司法辅助人协会组织的各种研讨会。日本的不动产登记官必须经过国家公务员考试, 分为三类, 一类考试非常难, 题目相当于研究生级别, 通过之后为高级公务员, 担任领导职务, 不具体从事登记事务;二类考试必须具备大学学历, 考试包括笔试和面试, 通过后会被登记在“录用候补者名单”, 之后由法务省组织面试, 通过后就会成为“法务事务官”;三类考试只需具备高中学历, 也包括笔试和面试, 通过后也成为国家公务员, 其在登记所从事的是最基础、琐碎的事务性工作, 一般无法担任登记官。如我国台湾考试由考试院的考选部负责, 考试内容分为普通科目, 主要为国文 (论文与阅读测验) , 还有专业科目, 主要包括民法概要、土地法规、土地登记实务、土地税法规。

除以上规定外, 还需要具备良好的执业操守和沟通能力。如日本在面试环节主要考察人品、人际交往能力。我国台湾地区还特别规定, 地政人员不仅须具备丰富的专业技术知识与能力, 更需要具备热心、负责的态度与公正清廉的操守品德。

三、建立房屋登记官培训考核制度的意义

近年来, 我国在不动产登记队伍建设方面做了大量工作, 并取得了一定成效。《房地产权属登记管理办法》 (建设部令第99号) 第30条规定:“从事房屋权属登记的工作人员必须经过业务培训, 持证上岗”;《房地产交易与权属登记规范化管理考核标准》将登记人员进行业务培训情况作为一个量化考核标准。通过这些工作, 不动产登记人员的素质已经得到了一定的提高。但实事求是地说, 我国房地产登记人员的现状还不能令人满意。登记人员的任用无需严格的法律专业背景和专门的职业训练, 录用门槛偏低, 临时工作人员偏多, 缺乏相应的登记人员的自我约束、外部监督和责任追究机制, 房屋登记人员整体素质离不动产登记制度的内在要求还有一定差距。因此, 应当比照国外不动产登记官制度, 建立我国不动产登记官制度, 建立一支专业化、职业化的高素质房屋登记人员队伍。

从登记实践看, 作为一名合格的房屋登记人员, 应当具备多方面的专业知识。首先, 登记人员应当具备较强的法律素质。房屋登记人员无论是办理房屋所有权登记、抵押权登记、地役权登记、预告登记, 还是协助法院查封、执行, 实际上都要依托基础性法律关系。保证登记行为的正确, 要建立在对基础法律关系正确理解的前提下。房屋登记人员需要较好地掌握民事 (特别是合同、房地产、婚姻、继承) 、公证、行政、执行等方面的法律、法规等。其次, 房屋登记人员应当具备较为专业的房地产方面知识。房屋登记人员登记的对象是房屋, 即使法律关系较为简单的所有权初始登记, 当事人提交的资料也包括土地、规划、建筑施工、测绘等方面的证明材料, 房屋登记人员需要对这些方面的专业知识有所了解, 还要熟悉房地产政策、房地产开发流程以及房地产管理的各个环节。另外, 房地产登记人员根据其工作岗位的不同, 还应当具备相应的计算机、档案管理等方面的能力和知识。尤其是随着近年来房地产交易与权属登记一体化管理的推进, 房地产管理信息化水平逐步提高, 房屋登记工作越来越多地需要依托房地产信息系统, 需要房屋登记人员具有较强的信息化水平。除此而外, 从事房屋登记工作还应当具备很强的责任心和职业操守。

1. 实行房屋登记官制度是完善登记制度的关键环节

房屋登记工作是一项专业性、技术性、法律性都比较强的工作, 被登记的房屋价值量较大, 是权利人重要的财产之一。登记工作的质量, 直接影响到房屋权利人的权益和房屋交易的安全, 如果发生登记错误, 不但给房屋权利人和利害关系人造成损失, 登记机构还要面临行政复议、行政诉讼甚至行政赔偿的风险。因此, 可以说, 不动产登记制度作为保障不动产权利的一种重要制度, 其目的、意义及功能是通过不动产登记机构工作人员的具体行为来实现的, 只有确保登记机构的工作人员具备足够的知识水平、符合要求的专业能力, 才能保证登记工作的真实性、准确性, 从而维护登记的效力, 最终实现房地产交易的安全与效率, 为我国房地产市场的健康发展奠定坚实的基础。

2. 实行房屋登记官制度是防范登记风险的重要举措

房地产登记制度是保障房地产权利、维护交易秩序的一项重要制度。登记具有公信力, 登记工作的准确性与申请人、利害关系人的权益密切相关。登记工作的质量, 直接影响房地产交易的安全, 影响到社会的和谐、稳定。据最高人民法院统计, 2000年以来, 全国的行政案件数量平均增长了20%, 而房屋登记行政案件增长了近200%。2008年以来, 房屋登记行政案件量已超过拆迁行政案件量, 在行政案件中排位第一。我国《物权法》第21条规定:“因登记错误, 给他人造成损害的, 登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后, 可以向造成登记错误的人追偿。”在最高人民法院出台的司法解释《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》中, 明确房屋登记机构未尽合理审慎职责的, 应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。《房屋登记办法》第92条规定:“登记机构及其工作人员违反本办法规定办理房屋登记, 给他人造成损害的, 由登记机构承担相应的法律责任。登记机构承担赔偿责任后, 对故意或者重大过失造成登记错误的工作人员, 有权追偿。”住房和城乡建设部《关于做好房屋登记审核人员培训考核工作 (试行) 的通知》 (建房[2009]61号文件, 以下简称61号文件) 的要求, 房屋登记官可以在房地产登记机构内部审核表及房屋登记簿上签字或署名, 并承担相应责任。因此, 一方面登记机构要尽到合理审慎的职责, 需要高素质的登记审核人员完成;另一方面, 实行登记官制度有利于明确登记审核人员的责任, 有利于登记机构对相关人员的追偿。

3. 实行房屋登记官制度是提高登记人员素质的必要途径

长期以来, 我国房屋登记机构录用人员无章可循, 随意性较大。一些人员甚至未经培训就承担登记审核等登记关键性岗位工作。《物权法》实施后, 特别是在制定《房屋登记办法》, 以及《城市房地产管理法》修改意见的过程中, 专家、学者及登记业内人士都强烈呼吁, 要尽快借鉴国际经验, 建立符合我国国情的登记官选拔、任用、培训考核机制。实行房屋登记官培训考核制度, 对房地产登记机构从事审核工作的人员提出了持证上岗的要求。按照61号文件的要求, 从2012年起, 未取得《房屋登记官考核合格证书》的人员, 应调离房屋登记审核岗位。通过对审核人员提出要求, 增强登记人员的学习主动性和动力, 从而逐步提高登记人员素质和业务水平。

四、推进我国房地产登记人员职业化的初步构想

我国的房地产登记审核人员培训考核机制尚处于建立阶段, 推进登记人员专业化、职业化是今后的发展方向。目前, 房屋登记审核人员的持证上岗, 主要通过培训考核的方式取得上岗证书。培训考核制度设计有以下几个特点:一是, 通过考核建立登记审核人员的准入要求。参加培训考核条件有学历和专业, 以及从事实务的要求。具体条件为大专以上学历, 学习专业为房地产、法律、规划、建筑、土地管理、测绘、经济等, 从事房地产管理、登记、交易工作满3年。或者其他专业, 从事房地产管理、登记、交易工作满4年的。二是, 注重培训考核的科学性和实用性。培训考核内容, 结合登记审核人员的工作性质和工作内容设计, 主要包括房地产登记制度与政策、房地产登记实务与案例两部分。房地产登记制度与政策主要包括登记业务所涉及到的民法、行政法知识、房地产管理基本制度与政策、房地产登记档案管理、房地产测绘基础知识、房地产市场信息系统。房地产登记实务与案例主要包括房屋登记办法、登记实务、案例分析等。三是, 保证培训考核的统一性、公平性和权威性。房屋登记审核人员培训考核, 实行全国统一培训考核标准、统一考核题库、由住房和城乡建设部颁发统一的合格证书。培训考核的具体组织实施由省级住房和城乡建设部门负责, 培训的师资必须通过住建部考试, 符合相关标准。考核方式采取应考人员在计算机上答题方式, 通过二代身份证识别仪对应考人员的身份进行审查, 考场还采取全程录像监控。通过一系列制度设计, 保证考试的公平、公开和公正。

据统计, 2011年开始培训考核工作, 到2012年1月30日止, 全国共有21个省的21318人参加了考试, 房地产登记制度与政策通过人数为7522人, 合格率为35%;房地产登记实务与案例通过人数为6538人, 合格率为31%;两部分均合格的人数为5358, 合格率为25%。从培训考核实施的情况看, 地方登记机构人员参与的积极性较高, 对考试方式和内容也较为赞同, 在登记机构中兴起了一股学习业务、钻研业务的热潮。

下一步, 在继续完善房屋登记官培训考核制度的基础上, 应当积极推进房地产登记人员职业化进程, 在当前法律法规未出台的情况下, 可以在以下几个方面进行探索:

一是, 建立登记人员全员学习培训制度。目前只对房屋登记审核人员进行考核, 并不是说对于其他工作岗位的登记人员就没有培训和考核的要求, 建房[2009]61号文件要求, 房地产登记机构的其他工作人员应当具备与其岗位相适应的专业知识, 逐步建立起多层次的房屋登记人员培训考核体系。地方建设 (房地产) 主管部门和房屋登记机构应当从加强机构内部管理、提高登记工作准确性的要求出发, 制定相关的培训和考核要求。通过定期的培训和考核, 保证全体登记机构工作人员具备和登记工作相适应的知识和能力。

二是, 建立持续教育和动态管理机制。由于法律法规的不断完善, 需要对房屋登记官进行继续教育, 不断更新知识, 提高业务水平, 以便使工作人员能够及时掌握最新的法律、房地产等方面专业知识, 保证其具备符合工作要求的综合素质。

三是, 严格房屋登记官签字制度。严格执行只有房屋登记官才能从事房地产登记审核工作, 才能在房屋登记簿上签字或署名, 同时建立登记人员的责任追究制度和职业保险制度, 完善房地产登记的赔偿制度。

四是, 提高房屋登记官的待遇。目前我国正积极推进事业单位改革, 按照事业单位改革思路, 结合我国国情, 登记机构应当作为承担行政职能的机构, 予以保留和加强并逐步转为行政机构。房屋登记官应当作为专业技术类公务员, 实行聘任制, 建立独立的退出机制和晋升系统。对取得房屋登记官资格的人员, 登记机构应当在待遇、收入等方面相应提高, 实行分等定级, 进一步增强他们的责任感和使命感。

从长远看, 房地产登记人员的职业化、专业化, 以及房地产登记人员的责任和义务都需要通过法律法规的要求来明确, 要加快立法进程, 不断完善我国的不动产登记制度, 保护权利人的合法权益, 为经济社会的发展提供必要的基础和条件。

参考文献