何为按揭贷款,购房者如何办理按揭贷款

何为按揭贷款,购房者如何办理按揭贷款（精选5篇）

何为按揭贷款,购房者如何办理按揭贷款 篇1

一、何为按揭贷款

在房地产热销的时候，按揭在市民心中已成为买房的快捷方式，但什么是按揭贷款呢可能很多人不知道。所谓按揭贷款就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。

按揭贷款中人们最关心的是条件及程序，首先办理按揭贷款需要提供的资料：

1、申请人和配偶的身份证、户口原件及复印件3份（如申请人与配偶不属于同一户口的需另附婚姻关系证明）。

2、购房协议书正本。

3、房价30%或以上预付款收据原件及复印件各1份。

4、申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等，包括工资单、个人所得税纳税单、单位开具的收入证明、银行存单等。

5、开发商的收款帐号1份。

其贷款手续及程序是这样的。

首先，请到银行了解相关情况。并办理相关带齐以上的资料申请个人住房贷款。然后接受银行对您的审查，并确定贷款额度。

接下来就可以办理借款合同，且由银行代办保险。办理产权抵押登记和公证。

最后剩下的就是银行发放贷款，借贷人每月还款和还清本息后的注销登记。

经过以上手续及流程，您就可以通过按揭得到新房子了。通过记者以上所述您应该对按揭有了更深的认识，并且了解了办理贷款的相关事宜，希望按揭这把钥匙打开更多的属于你、我、他的新房之门。

二、购房者如何办理按揭贷款

购房者办理楼宇按揭的具体程序如下：

（1）选择房产

购房者如想获得楼宇按揭服务，在选择房产时应着重了解这方面的内容。购房者在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时，还应进一步确认发展商开发建设的房产是否获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利取得。

（2）办理按揭贷款申请

购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。

（3）签订购房合同

银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件，经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。

（4）签订楼宇按揭合同

购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。

（5）办理抵押登记、保险

购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款履行期内不得中断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单交由银行执管。

（6）开立专门还款账户

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1.抵押/质押贷款:房产抵押贷款、房产质押贷款、保单权利质押贷款、

2.实盘外汇账户质押、理财产品质押贷款、存单质押贷款、国债质押贷款

3.消费贷款:综合消费贷款、车库车位贷款、住房装修贷款、汽车消费贷款

4.助业贷款:经营类贷款

5.助学贷款:留学贷款、商业助学贷款

6.信用贷款:个人信用贷款

7.委托贷款:个人委托贷款

在保单的质押贷款中, 需要注意几个问题:

有具备储蓄功能的分红险、养老险及年金保险具备现金价值, 而且缴费超过1-2年后才有资格申请贷款。而消费型保险, 比如意外险和医疗费用险等不具备现金价值的保险, 不能通过质押获得贷款。

一般情况, 质押贷款额度可以达到70%-90%, 抵押贷款额度最高只能达到70%, 贷款期限为半年。质押和抵押最大的分别是保单是否暂时交与对方持有。

贷款执行的利率在各保险公司略有不同, 一般为人民币一年定期存款的利率上浮2%。目前多为4.4%-5%, 略低于银行6个月贷款利率。

手续简单, 只要携带保险合同原件、最近一次保费缴费凭证、身份证明原件, 到保险公司柜台提出质押贷款申请, 填写《保全作业申请书》即可。一般3天内就可以拿到贷款, 保险公司会将贷款划入指定的银行账户或以现金形式支付。

可以提前还款, 到期仍有困难的可以续借, 但可能会有些附加的要求。比如还清利息等。也可以在偿还贷款后循环借贷。

在保单质押贷款期间, 保障功能仍然有效。出险, 仍然可以像保险公司理赔, 也不影响保单分红等利益分配, 按需要偿还本利后才可以领取。

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房改房之前属于单位所有，随着房产市场的放开，此类房产进入了房改的序列，由原来的国家所有变成了私人所有，虽然没有土地证，但是此类房产就本质而言是可以申请贷款的。尽管房改房没有产权证，但是并没有影响到此类房产贷款的办理。

我国房产抵押贷款的政策：贷款成数为房产评估值的5-6成、贷款期限为10年、贷款利率为基准年利率上浮10%。借款人在办理贷款时需要向银行提供贷款资金用途证明。银行对于借款人的征信记录（信用记录）审核的比较严格。

另外，我国的多数银行都已经开办了此类贷款业务。因此房改房可以银行抵押贷款。

二、如何办理银行抵押贷款？

办理银行抵押贷款需要按照下列流程来：

1、借款人提出贷款用途，金额及年限时间；

2、准备贷款材料：借款人及抵押人将贷款申请贷款所需文件、证件按要求准备齐全；包括：本人配偶身份证、户口簿、收入证明、个人消费用途的相应合同、婚姻状况证明；房屋所有权证，权属人及配偶身份证、户口簿、婚姻状况证明；

3、看房评估。由相关机构对抵押房进行实地勘查、评（勘）估；

4、报批贷款：将所有申贷资料连同评估报告或勘估意见书报送银行审批；

5、借款合同公证：借款人及抵押人填写（借款合同）及所有相关文件、签字、盖手印后，由公证人员对其进行公证；

6、抵押登记手续：银行凭房屋所有权证和借款合同公证书到产权处办理抵押登记手；

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1、二手房公积金贷款程序第一步：到贷款银行提出借款申请

借款人持购房合同和开发商售房许可证复印件、身份证、住房公积金储蓄磁卡、印章到各区县的银行房地产信贷部申请住房公积金贷款（使用夫妻双方住房公积金贷款的，还须携带结婚证或其他夫妻关系证明），填写“个人住房公积金贷款贷款申请书”。

2、二手房公积金贷款程序第二步：银行审核

贷款银行根据借款人提供的资料，考核借款人是否符合贷款条件，计算贷款额度，确定贷款期限。

3、二手房公积金贷款程序第三步：到贷款银行签订借款合同

贷款银行审核借款人的申请后，借款人与银行签订借款合同和抵押合同（不用房屋担保的签订质押合同）。

4、二手房公积金贷款程序第四步：到产权部门办理贷款担保手续

办理住房公积金贷款有两种担保方式，借款人可以根据自己的实际情况选择其中的任何一种。

（1）借款人可用自有、共有或第三人房产进行抵押

购买商品房、经济适用住房（已取得产权证）并以所购建房屋办理抵押的，持借款人身份证、预交款收据原件、名章、借款合同、抵押合同，填写《**市房屋他项权申请登记表》并加盖借款人（抵押人）和贷款银行（抵押权人）印章后，到房屋坐落地的产权管理部门办理《房屋他项权证》。借款人用期房抵押的（没有取得产权证），持上述材料到房屋座落地的区县房地产管理局产权管理部门办理《**市房地产抵押权证明书》。

（2）用国债、银行定期存单等贷款银行认可的有价证券进行质押，借款人持有价证券交贷款银行收押保管。

5、二手房公积金贷款程序第五步：办理住房抵押保险手续

借款人到产权部门办理完抵押或质押手续后，连同借款合同、抵押合同（质押合同）、房屋他项权证、抵押权证明书等借款资料交贷款银行办理房屋保险手续。

6、二手房公积金贷款程序第六步：签订还款协议和划款

采用储蓄卡代扣方式还款的，借款人到建行储蓄网点办理还款代扣储蓄卡，并与贷款银行签订代扣协议。委托单位代扣还款的，单位与贷款银行签订协议。

7、二手房公积金贷款程序第七步：银行划款

借款人按与贷款银行约定的时间到贷款银行办理领款手续,贷款银行将款项划入售房单位；用于修、建房的贷款，借款人按借款合同支取。

何为按揭贷款,购房者如何办理按揭贷款 篇5

一、个人购房贷款的快速增加隐藏风险

1、居民购房贷款新增额/新增商品房销售额比重逼近极限

一般而言, 从个人房贷角度, 如果出现零首付以及类似美国次贷危机时候的贷款政策, 个人购房杠杆在用足的同时, 也隐藏着较高的风险。海通证券报告显示, 我国居民购房贷款新增额/新增商品房销售额从2011年的17.3%, 一路上行至2015年的36.7%, 今年上半年再次创新高至56.5%, 居民购房杠杆率呈加速上升。而从新增房贷/新增地产销售看, 美国2007年时的峰值为52.6%, 而我国2015年新增房贷销售比升至35%, 2016年上半年更是创历史新高至42%, 已接近美国金融危机期间峰值水平。2016年上半年新增房贷/GDP高达6.4%, 不仅远超日本历史高点 (3.0%) , 也接近美国历史峰值 (8.0%) 。这都意味着居民购房边际杠杆率或已接近极限。

2、房地产个人贷款余额年均增幅超100%

从房地产个人贷款余额来看, 也呈现了快速增长的态势。从2003年1.2万亿的规模, 上升到了2016年上半年约17万亿的规模 (全年规模预测为19.42万亿) 。短短13年期间, 该指标增长了近15倍。

在全国市场分析的基础上, 再做一个国际数据的对比。观察发达国家的情况, 美国、日本近年来个人购房贷款的走势相对平稳, 从1980年开始, 美国数据一直保持稳步增长, 直到2007年达到峰值最高值水平持续回落, 当年为中国的26.5倍, 而中国经过这些年的稳步增长, 到了2015年, 美国数据变为中国的4.5倍, 若从测算数据看, 2016年全年则为2.91万亿美元, 已经达到美国2015年水平的三成, 如果当前速度不加控制, 中国将在5年内超越美国。

3、个人房贷余额/房地产贷款余额已经超70%

个人房贷余额/房地产贷款余额指标体现了个人房贷、企业开发贷等比重关系, 一定程度上体现了商业银行的信贷偏好和信贷方向。观察近五年该指标的走势, 可以看出2012年和2013年该指标的变动幅度不大, 基本上稳定在67%的水平线上, 这体现了这两年房地产贷款政策总体上是比较稳定的。而到了2014年该指标突然明显下滑, 这和2014年上半年房地产市场突然降温、看空情绪增加等态势有关系。

到了2015年受各类利好因素的影响, 该指标继续攀升, 达到了67.5%。而到了2016年, 根据此前的测算值, 该指标达到了72.46%。从近两年该指标的变动可以看出, 商业银行持续看好购房市场的发展以及在贷款方面的活跃。一方面体现出个人房贷业务相对于房企贷款业务, 更受商业银行偏好, 所以贷款的比重会持续攀升。另一方面也和个人房贷政策宽松力度较大有关。

二、楼市政策和信贷全面放松是个人购房贷款攀升的诱因

对于普通购房者而言, 自2014年下半年以来, 国家房地产宽松政策陆续出台, 再加上一系列降息政策, 导致杠杆成本不断下行, 大大刺激了居民的购房需求, 主要包含以下三个方面:

一是降息带来的房贷成本下行。2014年11月至今, 央行六次降息, 五年期及以上贷款利率由6.6%下降至4.9%。在降息的同时, 银行对房贷也较为偏爱, 具体表现为首套房贷款利率优惠比例的提升, 根据Rong360的统计, 在其监测的全国35个城市531家银行中, 截至今年6月, 约85%的银行首套房贷有优惠利率, 去年同期约为49%。而从房贷利率看, 2016年6月全国首套房贷平均利率为4.48%, 较2014年6月7.02%的高点下降36%。中国的房贷基本都是浮动利率, 基准利率大幅下降带动了房贷成本下行。

二是房贷首付比例的下降。自2014年9月底央行和银监会发布通知要求首套房贷款最低首付比例为30%以来, 此后又持续放松, 今年2月2日首套房贷款最低首付比例已下调为20%, 同时, 二套房最低首付比例也由之前的40%下调为30%。由于房贷首付比例的下降, 使普通购房者的购房成本得以降低, 获取房贷也将更为便利, 无疑激发了普通购房者的贷款购房热情。

三是公积金贷款额度提升带来的低成本可贷资金增加。在限贷政策放松的同时, 各个城市也开始提高公积金, 以鼓励购房需求。从一线城市的案例看, 公积金贷款最高限额都有较为明显的改善。住房公积金制度是互助性和政策性的住房社会保障制度, 其目的在于建立长期住房储蓄积累机制, 降低购房成本。目前五年期及以上的公积金贷款利率为3.25%, 相比商贷基准利率 (4.90%) , 即使考虑到最为优惠的利率折扣如八五折 (4.17%) , 公积金贷款利率优势也十分明显。

当然, 本轮市场内外的一些非法融资手段也推动了高杠杆的产生。市场内一些居民通过大额信用卡循环消费、消费和信用贷款等, 获得房贷以外的银行融资, 也包括二套房贷申请者借助假离婚获得首套房贷。如深圳某地产研究院数据显示, 2015年下半年, 深圳离婚购房比例达47%;再如南京, 今年1~4月离婚率同比翻了一倍, 突破限贷“加杠杆”用意明显。市场外借助中介机构和P2P等互联网平台首付贷、过桥贷、场外配资、众筹购房等的一系列金融杠杆配资业务一度如火如荼。首付贷只是在今年8月被公开叫停, 但此后“首付贷”又披上“消费贷”“小额贷”的马甲继续在房地产市场横行。

三、适当控制个人购房贷款增长的主要着力点

1、严格执行收紧后的信贷政策

在信贷环境整体宽松、房贷门槛较低的情况下, 房地产高杠杆现象愈发严重, 引起了地方和中央的重视。在中央“分城施策”调控精神指导下, 地方政府应该积极出台相应政策对房贷进行收紧, 根据各地情况合理地提升房贷首付比例, 以有效降温市场。今年3月上海、深圳等一线城市收紧房贷后, 合肥、南京、苏州、武汉等一些重点二线城市也陆续出台了房贷收紧政策, 可见, 在这些楼市持续火热的城市, 地方政府已经有所动作。随着地方楼市传导效应的逐步显现, 未来还将有其他城市市场出现火热情形, 这些地方政府也应该继续出台限购限贷等收紧性政策。

2、对“非金融”业务进行严格控制

同个人贷款余额的高增长相比较, 其他经济指标, 如经济“L”型新形态之下, 走势相对平稳, 说明房地产市场对杠杆依赖的同时, 和其他经济数据的走势不相一致, 脱离了宏观经济的基本面。我国个人房贷余额贷款从2015年第三季度开始, 就一直保持着高速增长, 其占房地产贷款总额的比例相对稳定。但是由于存在各类违规的金融创新手段, 所以干扰了正常的信贷节奏, 这也会干扰购房市场的稳定和价格的稳定。今年8月16日, 住建部、发改委、人民银行、工信部、国税总局、工商局、银监会等七部委下发《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》的文件, 其中规定, “首付贷”已被确认为违法违规金融产品, 房地产中介机构不得提供或与其他机构合作提供此类产品或服务。这对规范市场有十分积极的意义。

3、全面放松信贷政策需三思后行