房地产开发环节的成本控制

房地产开发环节的成本控制（通用8篇）

房地产开发环节的成本控制 篇1

**房地产开发环节的成本控制

（一）立项环节的成本控制

1、各单位新项目立项时必须向集团总部提交《立项请示》和详细的《可行性研究报告》，并经集团立项听证会讨论通过。《可行性研究报告》除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外，还须包括以下内容：

◆ 成本费用估算和控制目标及措施；

◆ 投资及效益测算、利润体现安排；

◆ 税务环境及其影响；

◆ 资金计划；

◆ 《竞投方案》（仅限招标、拍卖项目）；

◆ 投资风险评估及相应的对策；

◆ 项目综合评价意见。

2、《可行性研究报告》应至少在立项听证会前提前一周上交集团总部。

3、若项目立项后，合作条件或招标、拍卖条件等关键因素发生变化，并将对我方构成重大不利影响时，应重新向集团总部提交《立项申请》。

4、招标或拍卖项目的竞价不得突破集团批准的最高限价；合作建房项目要充分考虑地价款的支付方式及相应的资金成本。

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5、招标、拍卖合同或合作开发合同应经集团总部律师审核后正式签署。

（二）规划设计环节的成本控制

1、规划设计单位的选择由各开发单位自行负责，但应遵循以下原则：

◆ 能由集团内部完成的规划设计工作，应由集团内部自行完成；

◆ 需委托设计院进行的规划设计工作，应采取招标方式，择优确定。

2、总体规划设计方案（必须包括建造成本控制总体目标），应首先上报集团领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查，获通过后方可进入下一设计阶段（如单体设计、扩初设计、施工图设计）。每一阶段都必须要求设计单位出具《设计概（预）算》，并在与上一阶段的概（预）算进行认真分析、比较的基础上，编制我方的《建造成本概（预）算》，确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计。

3、施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款，并载明：设计单位的《施工图预算》原则上不得突破我方编制的《建造成本预算》。

4、设计、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理成本）等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。

（三）施工招标环节的成本控制

1、除垄断性质的工程项目外，其他工程的施工或作业单位，不得指定。

2、主体施工单位的选择，必须采取公开或邀请招标方式进行。

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3、应组织设计、工程、预算、财务四大专业人员联合组成招标工作小组，就招标范围、招标内容、招标条件等进行详细、具体的策划，拟订标书，开展招标活动；对投标单位应就其资质、经济实力、技术力量、以往施工项目和施工管理水平等进行现场考察，提出书面考察意见；对投标情况进行评估，提出书面评估意见。

4、同等条件下，应尽量选择企业类别或工程类别高而取费较低的单位。

5、凡投资额超过人民币1,000万元的工程项目若采取邀请招标方式，应事后向集团总部提交有关招标、评标等工作的文字备忘。

6、零星工程应当在两个以上的施工单位中，综合考察其技术力量、报价等进行选择。

7、垄断性质的工程项目（如水、电、气等）应尽力进行公关协调，最大程度降低造价。

8、施工合同谈判人员至少应包括工程、预算两方面的专业人员，合同条件必须符合招标条件，合同条款及内容概念应清晰，不得因工程紧而不签合同就开工。

9、应建立健全施工队伍档案，跟踪评估其资信、技术力量等。

10、出包工程应严禁擅自转包。

（四）施工过程的成本控制

现场签证

1、现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理。

2、现场签证必须列清事由、工程实物量及其价值量，并由甲方主管工程师和预算人员以及监理单位现场管理人员共同签名，其中甲方预算人员必须对工程量、单价、用工量负责把关。现场签证的具体审批程序与权限，由各开发企业自行制定。

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3、现场签证必须按当时发生当时签证的原则，在事后五日内办理完毕，严禁事后补签。签证内容、原因、工程量必须清楚明了，涂改后的签证及复印件不得作为结算依据。

4、凡实行造价大包干的工程和取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工程项目，在施工过程中不得办理任何签证。

5、因业主要求或者因设计不当，确实需要变更设计的，应填写《设计变更审批表》并编制预算，经设计、监理单位和我方有关负责人认可后，方可办理，办理过程中必须对照有关设计、施工或售楼合同，明确经济责任，杜绝盲目签证。我方设计变更的审批权限由各开发单位根据自身实际情况确定。

工程质量与监理

1、项目开工前，原则上应通过招标方式择优选择具有合法资格与有效资质等级的监理单位。监理单位应与所监理工程的施工单位和供货商无利益关系。

2、工程质量监控人员应要求监理单位密切配合，严格把关。一旦发现质量事故，必须组织有关部门详细调查、分析事故原因，提交事故情况报告及防患措施，明确事故责任并督促责任单位，按照质检部门认可的书面处理方案予以落实。事故报告与处理方案应一并存档备案。

3、应特别重视隐蔽工程的监理和验收。隐蔽工程的验收，必须由工程、预算人员联合施工单位、质检部门共同参加并办理书面手续。凡未经验收签证的，应要求施工单位不得隐蔽和进入下道工序施工。隐蔽工程验收记录按顺序进行整理，存入工程技术档案。

工程进度款

1、原则上不向施工单位支付备料款。确需支付者，应不超过工程造价的15%，并在工程进度款支付到工程造价50%时开始抵扣预付备料款。

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2、工程进度款的拨付应当按下列程序办理：

◆ 施工单位按月报送施工进度计划和工程进度完成月报表；

◆ 工程、预算部门会同监理人员，对照施工合同及进度计划，审核工程进度内容和完工部位（主体结构及隐蔽工程部分须提供照片）、工程质量证明等资料；

◆ 预算部门整理复核工程价值量；

◆ 经财务部门审核后按有关批准程序付款并登记付款台帐。

3、应要求施工单位在我方开户银行开具结算帐户，以便为我方融洽银企关系和监督工程款项的使用提供便利。

4、工程进度款支付达到工程造价85%时，原则上应停止付款，预留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最终结算主动权。

（五）工程材料及设备管理

1、项目开工前，设计或工程管理部门应及时列出所需材料及设备清单，一般按照下列原则决定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明确：

2、甲方能找到一级建材市场的、有进口免税计划指标的、有特殊质量要求和价格浮动幅度较大的材料和设备，应实行甲供或甲定乙供，其余实行乙供；

3、实行甲供或甲定乙供的材料和设备应尽量不支付采购保管费。

4、应按工程实际进度合理安排采购数量和具体进货时间，防止积压或造成窝工现象。

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5、甲供材料、设备的采购必须进行广泛询价，货比三家，也可在主要设备和大宗建材采购上采用招标方式。在质量、价格、供货时间均能满足要求的前提下，应比照下列条件择优确定供货单位：

◆ 能够实行赊销或定金较低的供货商；

◆ 愿意以房屋抵材料款，且接受正常楼价的供货商；

◆ 能够到现场安装，接受验收合格后再付款的供货商；

◆ 售后服务和信誉良好的供货商。

6、工程管理部门对到货的甲供材料和设备的数量、质量及规格，要当场检查验收并出具检验报告，办理验收手续，妥善保管。对不符合要求的，应及时退货并通知财务部拒绝付款。

7、《采购合同》中必须载明：因供货商供货不及时或质量、数量等问题对工程进度、工程质量造成影响和损失的，供货商必须承担索赔责任。

8、各单位必须建立健全材料的询价、定价、签约、进货和验收保管相分离的内部牵制制度，不得促成由一人完成材料采购全过程的行为。

9、对于乙供材料和设备，我方必须按认定的质量及选型，在预算人员控制的价格上限范围内抽取样板，进行封样，并尽量采取我方限价的措施。同时在材料和设备进场时应要求出具检验合格证。

10、材料的代用应由工程管理部门书面提出，设计单位和监理单位通过，审算部门同意，领导批准。

11、甲供材料、设备的结算必须凭供货合同、供货厂家或商检部门的检验合格证和我方工程管理部门的验收检验证明以及结算清单，经审算、财务部门审核无误后，方能办理结算。

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（六）竣工交付环节的成本控制

1、单项工程和项目竣工应经过自检、复查、验收三个环节才能移交。

2、设计、工程、审算、销售和物业管理部门必须参加工程结构验收、装修验收及总体验收等，“移交证明书”应由施工单位、监理单位和物业公司同时签署。

3、凡有影响使用功能和安全及不合设计要求的结构部位、安装部位、装饰部位和设备、设施，均应限期整改直到复验合格。因施工单位原因延误工程移交，给我方造成经济损失的，要按合同追究其责任。

4、工程移交后，应按施工合同有关条款和物业管理规定及时与施工单位签订《保修协议书》，以明确施工单位的保修范围、保修责任(包括验收后出现的质量问题的保修责任的约定)及处罚措施等。

5、采取一次性扣留保修金、自行保修的开发企业，应对保修事项及其费用有充分的预计，留足保修费用。

6、甲方按租售承诺先行垫付的属保修范围的费用，应在工程承包合同中便明确有乙方承担。

（七）工程结算管理

工程竣工结算应具备以下基本条件：

◆ 符合合同（协议）有关结算条款的规定；

◆ 具备完整有效的质量评定结果和符合规范要求的竣工验收资料；

◆ 项目设计变更、现场签证及其他有关结算的原始资料齐备；

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◆ 工程遗留问题已处理完毕；

◆ 施工单位结算书按要求编制，所附资料齐全。

2、工程结算要以我方掌握的设计变更和现场签证为准，施工单位提供的设计变更和现场签证，一般只能作为参考。

3、“点工”必须按照定额价计取、结算。

4、审算部门应详细核对工程量，审定价格、取费标准，计算工程总造价，做到资料完整，有根有据，数据准确，也可聘请建行或国家有关部门进行复审。

5、编制的预、结算书，应当有工费、材料、设备和有关经济指标的计算过程及详细的编制说明，扣清甲供材料款项。

6、审算部门应对主体工程成本进行跟踪分析管理，进行“三算”对比，找出工程成本超、降的因素，并提出改进措施和意见。

7、在审算部门提供的结算资料基础上，财务部门应当结合预付备料款、代垫款项费用等债权、债务，对照合同详细审核并编制工程财务决算书。

（八）其他环节的成本控制

1、正式发售前，应组织销售、设计、工程和预算人员拟订详细的《销售承诺事项清单》，逐项测算其建设成本，并对照原成本预算逐项审核；对学校、交通、水塔等配套，应测算其运行成本，并列入项目完全成本范围内。《销售承诺事项清单》及有关成本测算，须报各开发单位总经理办公会审查通过。

2、销售过程中为增加“卖点”需增加或调整绿化、公建配套等项目时，应事先编制预算并

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报各开发单位总经理办公会批准后方可实施。

3、应尽可能缩短项目开发经营周期，减少期间费用。应保证向客户承诺的交工日期，以避免赶工成本和延期赔偿；在市场和经营条件许可的情况下，应注意加快项目开发节奏；应减少现房积压时间，减少利息费用等成本。

4、各开发企业应按回避、竞争、平等、服务、距离、双赢、公正、团队合作的原则，正确处理与合作伙伴的关系。

1.目的

1.1.为进一步明确公司各部门及相关人员和设计、监理单位在工程成本控制中的责任，从而达到对工程开发过程中的成本进行动态控制的目的，确保各项目工程成本控制在管理公司批准的目标成本范围内。

2.适用范围

2.1.适用于公司开发建设的所有项目。

3.职责

3.1.规划部负责施工图预算低于目标合同价及设计变更费用的控制。

3.2.工程部负责现场签证的成本控制。

3.3.成本控制部负责工程项目的预算、结算及审核现场签证单及设计变更单产生的费用，并及时对目标成本的完成情况提出预警。

4.程序

4.1.确定目标合同价，目标设计变更费用、目标现场签证费用。

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4.1.1.成本控制部根据已完成工程及同类工程的数据资料提出各项目的目标设计变更费用、目标现场签证费用。

4.1.2.成本控制部根据管理公司批准的目标成本和已定的目标设计变更费用、目标现场签证费用确定各分项工程的目标合同价（目标合同价=目标成本—目标设计变更费用—目标现场签证费用），并编制成表一。

4.1.3.成本委员会对表一的各分项工程的目标合同价、目标设计变更费用、目标现场签证费用的限额进行确认，确认后的上述费用作为各责任部门成本控制的依据。

4.2.设计阶段成本控制

4.2.1.规划设计部在与设计院签订委托施工图设计合同时必须将以下成本控制参数写入合同条款中，并明确提出实现下列目标的奖惩办法：

每平米钢筋含量低于目标钢筋含量

每平米砼含量低于目标砼含量

项目的施工图预算不超过目标合同价

属设计质量产生的设计变更费用不超出目标设计变更费用

4.2.2.施工图完成后，成本控制部在规定时间内完成施工图预算，如施工图预算未超出目标合同价，则按施工图实施；如施工图预算超出目标合同价，则由规划设计部组织成本控制部、设计院分析超出原因。如属设计问题，由设计院修改；如属设计标准太高，则由规划设计部调整标准，使施工图预算低于目标合同价。4.3.施工阶段成本控制

4.3.1.施工图确认后，由工程部按管理公司招投标管理规定及南昌地产公司招标程序组织招标工作。

4.3.2.不提倡采用费率招标，尽可能采取总价或单价包干方式。

4.3.3.与中标单位签订的合同价不得高于目标合同价。

4.3.4.设计变更费用的控制

4.3.4.1.规划设计部是施工图设计变更费用控制的责任部门，规划设计部各专业工程师是各专业设计变更控制的责任人。

4.3.4.2.设计变更分为设计院设计质量引起的变更和甲方提出的变更两类。

4.3.4.3.因设计质量引起变更时，设计院应在施工前十天提出设计变更，规划部一天内确认其技术可行性和合理性；成本控制部2天内核算出此次变更产生的费用增、减值。

设计变更引起的造价增加：2万元以下需经设计总监批准；2—5万元以下需经总经理批

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准；5万元以上的需经公司技术质量委员会及成本委员会批准后下发实施。确因特定原因无法实施的，工程部应立即反馈给规划发展部及成本控制部。

4.3.4.4.因甲方原因提出变更时，规划设计部应作出设计变更方案，经成本控制部估价后，成本增加2万元以下的需经设计总监批准；2—5万元需经总经理批准；5万元以上的需报管理公司批准，批准后由设计院正式出具设计变更单下发实施。确因特定原因无法实施的，工程部应立即反馈给规划发展部及成本控制部。

4.3.4.5.规划设计部每月月中将上月所发生的设计变更费用按因设计质量问题、因甲方提出变更两类分专业汇总报设计总监、总经理及成本委员会各成员并抄送设计院。

4.3.5.现场签证费用的控制

4.3.5.1.工程部是现场签证费用控制的责任部门，工程部各专业工程师是各专业现场签证费用控制的责任人。

4.3.5.2.工程部在与监理公司签订合同时，应将现场签证费用不超出目标现场签证费用的条款写入合同中，并明确奖惩办法。

4.3.5.3.现场签证审批权限：2万元以下的需经工程总监批准；2—5万元的需报总经理批准；5万元以上的需报公司成本委员会批准。

4.3.5.4.现场签证分“正常类”、“特急类”签证：

“正常类”签证的办理应遵循先估价后施工的原则，凡是现场签证事项一经提出十天以后再施工的，都视为正常类签证，必须先定价（估价）后实施；正常签证的办理需在十天内完成。

“特急类”签证的办理是必须立即执行而且延缓实施会造成更大损失的签证。特急类现场签证的办理原则是边施工边洽谈，但必须在开工后十天内办妥全部手续。

4.3.5.5.工程部每月月中将上月所发生的现场签证费用按专业汇总报工程总监、总经理及成本委员会各成员并抄送监理公司。

4.4.分项工程完成一月内成本控制部应将该项工程成本控制情况书面报告设计总监、工程总监、总经理及成本委员会各成员并抄送设计院、监理公司。

4.5.工程竣工结算后成本控制部在一周内按土建和安装工程统计出分部分项工程单位成本、建筑面积单位成本、可售面积单位成本及总设计变更费用增加比例、各专业设计变更费用增加比例、总现场签证费用增加比例、各专业现场签证费用增加比例，为后续工程的成本控制提供依据。

4.6.成本控制的奖罚

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4.6.1.工程竣工结算完成后，公司根据整个工程的成本控制情况，对成本控制成绩优秀的责任部门和个人按节约成本额的5 %提成予以奖励，对成本超过目标成本的责任部门和个人按超出额的2%予以处罚，从年终奖金中扣除。

4.6.2.工程竣工结算完成后，公司根据整个工程的设计变更费用统计，设计变更总费用低于目标设计变更费用时，予以设计院节约额的5%的奖励，设计变更总费用高于目标设计变更费用时，则予以设计院超出金额的5%的罚款，罚款从预留的设计费中扣除。

房地产开发环节的成本控制 篇2

概括而言,物流地产项目开发全过程目标成本控制的关键环节主要有11个,本文将分为几部分逐一进行阐述。

一、拿地成本与相关规费

物流地产项目的拿地成本与相关规费主要包括土地出让金、土地契税、大市政配套费、供电、供水、供气、供暖配套费,以及其他政府规费等。拿地成本与相关规费的数额大小在很大程度上与政府是否给予优惠和减免紧密相关。因此,拿地成本与相关规费是物流地产商在拿地阶段应该与政府相关部门商务谈判的重点。

二、产品标准化与成本标准化

物流地产行业的发展趋势必然是要走产品标准化的道路,物流地产的产品线将会实现全面精细化。物流地产商应该针对不同区域、不同目标客户、不同市场需求研发与之相适应的产品线,并确定相应产品标准和交付标准,交付标准决定了与之相互匹配的成本投入,而客户敏感性分析又进一步决定了成本投入重点。因此,物流地产的产品标准化必然有助于推动物流地产的成本标准化。物流地产的成本标准化,一方面有利于提高物流地产项目的产品品质、缩短物流地产项目的开发周期,另一方面也有利于物流地产项目的成本标准化。

在物流地产项目的产品定位阶段,物流地产商应该通过目标客户分析和精确的客户敏感性分析决定成本分配的原则。只有进行有效的分配成本,才能实现价值最大化。通俗地说,就是钱要花在刀刃上。

三、设计全程成本管理

物流地产商应该在物流地产项目实施前期确定项目成本上限,并在产品定位和概念方案设计、建筑方案设计、扩初及施工图设计全程实行限额设计,限额设计对于确保目标成本的实现至关重要。设计全程成本管理是指物流地产项目在设计阶段的成本管理,成本管控部门应当全程参与设计管理工作,全面推行限额设计,以避免因设计原因造成的无效成本发生。

(一)项目前期执行计划

物流地产商为了提高物流地产项目的设计质量,提升专项设计单位的价值贡献(优化布局、动线、功能、预埋件等),避免在日后施工过程中大量涉及变更而造成工期延误和无效成本发生,应当尽量推行物流地产项目“一次性设计”。

物流地产商的成本管控部门在评审物流地产项目的前期执行计划时,应该特别关注专项设计(市政管网、绿化、消防等)单位的确定时间与建筑设计单位的确定时间的有效衔接,以避免因二者的不协同而造成无效成本,以及工期延误的发生。在通常情况下,为了做好各专项设计单位与建筑设计单位的有效搭接关系,处理好各专业设计的时间衔接,物流地产商应该在建筑设计单位确定后的一个月内确定各专项设计单位。

(二)设计任务书与限额设计

为了避免物流地产项目的设计职责出现“真空地带”,物流地产商的成本管控部门在评审设计任务书时,应特别关注设计任务书中关于设计界面的合约规划,明确各设计单位的设计范围,以及与相关设计的界面划分,主要包括建筑方案设计与后续施工图设计的分工、建筑设计与专项设计的整合。另外,物流地产商应该编制各阶段目标成本,并明确限额设计指标,提供甲供及甲定乙供物料的品牌要求,签入设计合同。同时,物流地产商应该要求设计单位提供切实可行的设计概算,作为物流地产商评审设计的重要标准,超出限额设计则为不合格设计,需重新优化,达到限额标准方可通过。

物流地产项目在限额设计实施过程中,面临的最为常见的问题有两类。其一,由于物流地产项目开发周期方面的要求,使得物流地产商无法及时有效核算限额指标,最终致使无法实现限额设计。对此,通常的解决办法是分阶段设计、分阶段提供设计成果,基坑支护提前设计并进行方案认证、试桩、先基础及底板后地上、标准层抽检、结构重点抽检等措施。其二,由于设计单位提供指标的准确性不够,导致限额指标超标。对此,通常的解决办法是物流地产商在前期就应该对设计单位进行充分考核,尤其是对其业绩及已实施项目进行考核,特别是重点考核设计单位类似项目实施经验,同时,还要指定设计专业团队。除此之外,为了实现限额设计,物流地产商还应该对设计成果分阶段组织人员集中核算,充分调动咨询公司人力,重点抽查限额设计。

(三)设计单位选择与清单设计招标

物流地产商的成本管控部门在选择设计单位时,应该做好供方管理,除了要关注设计费及建筑设计的创意能力外,还需要特别关注物流地产商拟建项目的产品定位标准、设计单位已有业务饱有量及设计周期、设计单位在结构和机电设计方面的能力、设计单位在服务意识、成本意识、责任意识和图纸质量等方面的市场口碑等方面的情况。只有基于以上分析的基础之上,物流地产商的成本管控部门方能做出正确的设计供方履约评估结论。另外,在设计费的洽谈过程中,物流地产商的成本管控部门一定要向设计单位明确设计界面和分工职责。

物流地产项目扩初设计及施工图设计单位的招标,应该考虑采取清单设计招标方式,以确保实现限额设计。具体来说,物流地产商提供单价清单,参加投标的设计单位对单体设计计算出相关工程量,再根据物流地产商提供的单价清单编制设计概算,作为设计单位评标依据。在满足技术要求的前提下,最经济的方案优先中标。

(四)设计启动

物流地产商为了缩短物流地产项目的开发周期,提高资金周转率,应该将项目概念方案设计工作提前到项目可行性研究报告编制及拿地前就启动。

物流地产商为了避免物流地产项目日后大量的设计变更,单体建筑设计工作的启动必须待项目概念方案设计、市场调研、产品策划、项目初步定位完成后方可进行。

(五)设计与成本的管理接口

1. 设计评审和成本优化

物流地产商的技术研发部门应该负责设计评审工作,主要包括对设计图纸的技术部分和经济部分的评审。物流地产商的成本管控部门应该参与设计图纸的经济性评审,并积极进行成本优化。

2. 标准化建设

物流地产商的成本管控部门应该参照物流地产项目设计图纸的经济性评审成果,以及招标过程中暴露出来的设计问题,积极开展物流地产项目部品部件设计的标准化建设,为物流地产商提升设计管理和成本管控水平提供有力抓手。

3. 产品技术标准和战略成果引进

物流地产商的技术研发部门和成本管控部门应该督促设计单位遵从国内外物流地产领域先进的相关产品技术标准,并尽可能在物流地产商战略供应商品牌库中选择合适的材料或设备。

4. 清单编制

物流地产项目工程量清单编制过程中,物流地产商应该关注、审核各专业工作界面的划分和搭接。例如,机电安装与内装修工作界面的划分和搭接;土建、机电安装、幕墙之预埋件工作界面的划分和搭接;消防与空调的防排烟工作界面的划分和搭接等,以及设计的错、漏、碰、缺和重复问题。

5. 设计交底

物流地产商应该在设计交底之前要做好施工图会审工作,尽量要在施工之前改正设计的错、漏、碰、缺,避免因设计不合理而造成的变更费用。

6. 成本预警

物流地产商的成本管控部门应该积极参与设计图纸的过程评审,评审设计单位编制的方案估算、扩初概算,及时提出超支预警。

(六)设计进度控制

物流地产商如果能够确保物流地产项目的设计进度,则对有效控制资金成本、顺利开展招标采购工作,乃至按计划完成整个项目都会起到关键作用。一般来说,物流地产商和设计单位都可能造成图纸滞后。就物流地产商一方来说,如果其产品定位含糊或反复调整、报批不及时、决策滞后、招商要求改变、专项设计滞后等,都会导致图纸滞后。就设计单位一方来说,如果其设计方案不能满足政府和物流地产商的要求、设计进度滞后等,也都会引起图纸滞后。物流地产商的成本管控部门应该了解物流地产项目的设计进度并控制付款节奏,若发现图纸滞后,或为赶工期,不等政府批文就提前开展后阶段设计工作的,应该评估此阶段设计费用增加的风险,并及时提示风险。

(七)一次性设计和专项设计协同

物流地产项目的规划设计除了概念方案设计、建筑方案设计、扩初及施工图设计之外,还包含诸如市政管网设计、消防设计等专项设计,为了有效避免各专业出图时间和细部的矛盾和错、漏、碰、缺,消除由此造成的设计变更和无效成本发生,物流地产商应该推行物流地产项目“一次性设计”。对于特大型物流地产开发项目,物流地产商应该在设计合同中就明确施工图设计单位为设计总协调单位,由其协同和整合各专项设计工作。

物流地产项目“一次性设计”要求各专业设计的启动时间、资料递交相互搭接,建筑施工图最终要能反映各专项设计、物流行业、主流客户的细化要求。物流地产商在编制项目前期执行计划时,应该要求专项设计单位确定的时间节点与主体建筑设计单位确定的时间节点相互匹配。在建筑设计单位确定的同时,或紧接着就要提醒相关部门及时准备专项设计任务书和“一次性设计”总体计划,并立即开展上述专项设计单位的推荐及招标工作。

(八)设计合同管理

物流地产商应该严格按照设计合同开展物流地产项目设计合同管理工作,并且按照合同约定跟进相关奖罚。一般来说,设计合同管理主要管理四个方面。一是管好限额设计,要结合工程量清单,验证设计单位完成的设计方案是否在限额设计指标之内。二是要管好设计变更,在审核日常变更签证时,要找出设计错、漏、碰、缺造成的设计变更,统计由此造成的无效成本金额。三是要评估设计单位的履约能力,主要是设计单位的配合程度,以及设计单位对设计周期的控制能力。四是要监控好其他合同约定的违约事项,比如设计交图延迟、外立面效果不符等。

四、设计评审与成本优化

物流地产项目的设计评审与成本优化应该遵循四项优化原则。第一,物流地产商应该确保设计方案与项目定位相互匹配,考量设计方案是否与拟开发物业的产品定位、交付标准及地域特点相互匹配。第二,物流地产商应该确保设计方案能够以客户价值为中心,通过比较不同设计方案所带来的品质、效果、效益(租金或售价)、成本(物业管理、运营成本),兼顾长期利益和短期利益的平衡,从中选择性价比最高的设计方案和部品,而不宜片面追求效果,或片面追求低成本。第三,物流地产商应该针对物流地产项目设计做到持续优化,在各阶段和各单项设计中,都应该持续开展方案优化工作。第四,物流地产商应该针对物流地产项目成本做到动态测算,要在各设计阶段的评审过程中全面测算成本,及时计算各项成本指标,测算项目收益。

(一)概念方案设计评审与成本优化

物流地产项目概念方案设计阶段的成本控制重点主要是在建筑和结构两个方面。其一,物流地产商在启动概念方案设计之前应该会同物流地产项目规划设计和营销策划等专业部门的意见,共同探讨产品类型组合方案,做出单一或组合产品及其不同组合方案的成本估算和租售收入测算,用来指导物流地产项目概念方案设计,形成较为详尽和准确的最优产品组合。其二,物流地产商应该结合物流地产项目的周边环境,合理确定不同地域的不同产品组合,确保产品租售利润和土地价值实现最大化。其三,物流地产商应该注意国家已发布新的物流地产项目建筑面积计算规范,避免因“虚报面积”而招致的政策风险。其四,物流地产商应该结合物流地产项目周边道路、市政管网的情况,在科学合理的前提下按照土方费用最小化的原则确定场地标高。在土方工程实施前,物流地产商应结合项目现场等高线与拟建建筑的标高图纸,根据二者标高差,计算出整个项目的土方挖填量、挡土墙及护坡成本。其五,物流地产项目总图规划应该综合考虑项目开发周期和永久建筑、临建、交通的合理布局,避免临时办公室、施工生活区、项目临水、临店、临时道路的重复建设。

(二)建筑方案评审与成本优化

物流地产项目建筑方案评审与成本优化主要包括对建筑和结构设计的方案评审与成本优化,以及对设备安装设计的方案评审和的成本优化两个方面。

1. 建筑和结构设计的方案评审与成本优化

物流地产商在建筑方案设计阶段针对物流地产项目建筑和结构设计的方案评审与成本优化主要包括以下七个方面,分别是建筑方案选型、确定合理层高、控制窗地比、优化外墙设计、优化比选屋面等的具体做法、节能方案、结构方案优化。

(1)建筑方案选型

物流地产商应该评估物流地产项目建筑方案设计的平面、竖向等各方向的复杂程度,选择规则的建筑平面,尽可能减小建筑的不合理布置带来结构成本的增加。高层仓库单体尽量选择对称形式。考虑抗震及成本要求,外挑外挂构件应该尽量减少。

(2)确定合理层高

物流地产商应该结合物流地产项目租售收入和开发成本等因素来确定仓库的层高,选择性价比较优的仓库层高,并计算层高每增加0.1米,造价增加的绝对值及其占到该层造价的百分比。

(3)控制窗地比

物流地产商应该通过节能估算指标来控制窗地比,一旦物流地产项目节能审查通不过,物流地产商的优化方法首先应该是减少开窗面积,或调整选材,比如保温层厚度,或铝合金窗改成塑钢窗,而不是保持开窗面积不变而去采取其他措施来满足节能要求。在物流地产项目单体方案确定后,物流地产商应该估算不同单体仓库的窗地比,合理控制产品窗地比,是否开窗或开窗大小需要与设计单位一起沟通,窗地比应该不超过同类产品经验值。

(4)优化外墙设计

物流地产商应该熟悉目前物流地产领域不同产品外墙的不同做法,及其价格表和常用外墙材料的适用性能,关注外墙施工的复杂程度,提出物流地产项目外墙设计的改进建议,以便减少造价。

(5)优化比选屋面等的具体做法

物流地产商应该优化比选屋面等部位的具体做法及价格。例如,地下室底板及外墙防水部位应该尽量选用渗透防水结晶、水泥基复合防水涂料等较为经济适用的防水材料。地下室顶板、外墙、屋面等部位应该综合考虑当地市场,选用较为经济适用的防水材料,并在符合设计规范和防水等级的前提下,尽量采用结构自防水与单道防水层结合的防水方案。

(6)节能方案

物流地产商应该尽量采用体形系数满足节能要求的产品,以最优经济方式解决节能方案。通过合理的窗墙比来实现节能达标,通过墙体材料来实现节能达标,并控制节能取值范围。物流地产项目在中国南方地区应该尽量采用外墙内保温、加气砼砌块保温等,并明确屋面构架、楼梯间、突出外墙装饰墙柱(热桥除外)等不必要保温的部位。

(7)结构方案优化

物流地产商应该在物流地产项目结构平面确定后审核项目柱网布置和结构形式,选择最优结构方案,并减少挑板、外挂装饰钢构件数量。

2. 设备安装设计的方案评审与成本优化

物流地产商在建筑方案设计阶段针对物流地产项目设备安装设计的方案评审与成本优化主要包括以下三个方面,分别是对供电设备安装设计、供水设备安装设计、合理设置消防分区等方案的评审和成本优化。

(1)供电设备安装设计

物流地产商应该估算物流地产项目配电设备(高压柜、低压柜、变压器、柴油发电机组)分期或分项目集中布置或分散布置的不同方案的经济合理性。由于涉及到供电等垄断行业,因此,物流地产商一定要提前关注到物流地产项目供电设备的安装设计,根据场地实际情况对不同设计方案进行成本测算,以避免成本优化不到位。若等到物流地产项目方案已经定案并报批通过,物流地产商就很难再对其进行优化了。物流地产商应该将所有供配电设备(除发电机组外的高压柜、变压器、低压柜)尽可能设置在同一房间内,以确保在符合规范要求的条件下供配电设备之间距离最短,以减少供配电设备之间的连接线路。

(2)供水设备安装设计

物流地产商应该在评审物流地产项目供水方案时,重点考虑建造水泵房的必要性。在现阶段,采用建设水泵房来解决供水的方式往往较为节省成本。如果物流地产项目必须建造水泵房,物流地产商应该考虑建造水泵房的位置及占用空间。

(3)合理设置消防分区

物流地产项目在符合消防要求的前提下,应该最大限度地布置消防分区。在布置防火分区时,物流地产商应该注意不同类型仓库产品的区别。此外,物流地产商应该尽量利用建筑墙体来设置防火墙,减少防火卷帘、防火门作为防火隔离的方法设置消防分区。从成本角度考虑,物流地产项目应该尽量减少不必要的消防喷淋系统的设置。

(三)扩初设计评审与成本优化

物流地产项目扩初设计评审与成本优化主要包括对建筑和结构设计的方案评审与成本优化,以及对机电安装设计的方案评审和成本优化两个方面。

1. 建筑和结构设计的方案评审与成本优化

物流地产商在扩初设计阶段针对物流地产项目建筑和结构设计的方案评审与成本优化主要包括以下五个方面,分别是明确结构含量控制指标、选择最优基础形式及埋深、明确合理结构布置并复核结构参数、结构含量,以及复核窗地比、外墙材料等其他方面。

(1)明确结构含量控制指标

物流地产商应该在物流地产项目扩初设计任务书中明确结构含量的设计限额。结构含量的设计限额中需要将物流地产项目的各部位含量进行细化,便于以后估算控制。

(2)选择最优基础形式及埋深

物流地产商应该审核设计单位根据详勘报告初步估算进行设计的基础类型及基础设计的经济合理性。在一般情况下,各基础类型的成本按以下顺序递增:天然浅地基基础、复合地基浅基础(有时采用强夯挤密砂桩等处理方式代替)、筏板、预应力管桩、人工挖孔桩(逐渐受限制)、灌注桩。

(3)明确合理结构布置并复核结构参数

物流地产商在进行桩基选型时应该综合考虑项目所在地普遍选用桩型、地质条件。例如,在中国北方地区,较常用的是粉煤灰碎石桩、夯扩桩等。物流地产商应该与设计单位就各结构参数作深入探讨与交流,力求得到合理的结构形式、合理的柱网布置、合理的结构构件尺寸、合理的结构计算参数、安全的最经济的结构参数。其中,物流地产商应该重点审查结构计算时输入的荷载值、结构计算参数、结构计算结果、结构构件的几何尺寸及配筋率。

(4)结构含量

物流地产商应该在设计单位正式出施工图纸之前,根据设计单位提供的设计电子稿或者白图,计算混凝土含量,要保证将混凝土含量控制在限额指标内。只有估算结果符合目标成本要求后,方可正式出施工图纸。如果局部或者全部指标都超标,就需要分列细项详细分析超标部位原因,推进设计优化工作完成。

(5)其他方面

物流地产商应该复核窗地比、外墙材料等指标,确保花费控制在目标成本内,并对节能方案进行估算比选,选择符合节能要求的成本最优方案。在立面方案已经确定的情况下,物流地产商进行节能方案选择的经济性优先顺序应该为:减小窗墙比、加厚外墙砌体材料、外墙聚苯颗粒砂浆、外墙保温板、采用LOW-E玻璃。此外,物流地产项目的屋面应该尽量采用结构找坡,减少建筑找坡造价,以降低成本。

2. 机电安装设计的方案评审与成本优化

物流地产商应该估算比选高压柜、低压柜的不同品牌、型号以及不同组合方案下的价格。在多数情况下,物流地产商应该与项目所在地的电力公司协商,采取电力公司指定品牌,并委托电力公司购买,往往可以降低成本。同时,物流地产商还应该对变压器(不同单台容量)组合方案进行比选,对配电主干线路的不同材料、不同敷设方式、不同走向方案进行比选,并优化室外供配电线路设计。

(四)施工图设计评审与成本优化

物流地产项目施工图设计评审与成本优化主要包括三个方面。

其一,物流地产商应该力求设计单位按照交付标准的要求编写施工图做法,确保工程做法与交付标准统一,避免因两者不一致造成拆改。物流地产商还应该根据项目定位、产品类型选择材料部品,详细深化保温节点做法及保温厚度,在符合节能保温设计规定的基础上,尽可能减少外立面线条等造型外保温,从而降低造价成本。

其二,物流地产商应该做到物流地产项目建筑、结构、安装等各专业设计的协调一致,以减少错、漏、碰、缺等情况的出现,还应该利用编制工程量清单的契机,赶在工程项目开工前充分了解项目设计意图,明确项目质量要求,将图纸上存在的问题、错误和专业之间的矛盾尽最大可能在工程开工之前予以解决。

房地产开发环节的成本控制 篇3

物流地产项目开发建设过程中，物流地产商应该通过编制和审核物流地产项目成本月报的形式来对项目成本实施动态监控。在物流地产项目的成本月报中，一个最为核心的概念和指标是物流地产商对于物流地产项目成本的“当月估值”。所谓当月估值，就是指物流地产商在物流地产项目开发建设过程中，以编制成本月报的时点为基点，对物流地产项目未来的结算总成本进行的实时动态预计。当月估值由已经发生的费用和尚未发生的费用两部分加总而得，已经发生的费用应该根据物流地产项目各合同金额、设计图纸、扩初概算、标底预算、回标价格或分析报告、中标价、标后核对价、现场签证、设计变更、市场行情、竣工结算和专业经验进行计算，而尚未发生的费用则只能通过暂估而得。成本月报是物流地产项目进行目标成本管控的一项重要抓手，因此，物流地产商应该孜孜以求地提升成本月报编制的及时性和质量水平。

（一）目标成本管理

物流地产项目的目标成本管理是指物流地产商通过比较物流地产项目成本的目标值即目标成本与当月估值之间的偏差值，并分析偏差原因，适时予以风险预警的成本管理活动。如果物流地产项目总投资的偏差值（当月估值减去目标成本后的差值）小于不可預见费，那么说明该项目的目标成本可控。一旦物流地产项目总投资的偏差值超过了不可预见费，则说明该项目的目标成本已经不可控。

如果物流地产项目总投资的当月估值与目标成本之间出现了较大偏差（当月估值减去目标成本后的差值过大），则物流地产商需要认真分析出现这种偏差的原因。一般来说，造成这种偏差的原因往往是由于技术标准和规格的改变、人工及物料价格的波动、产品定位、业态、规划指标（建筑面积、停车位配置、配套设施等）的变化，以及设计变更、现场签证等几个方面。

物流地产项目的目标成本预警管理是指物流地产商对于成本超支风险予以预警，并提出成本平衡措施及需要相关责任部门跟进事项的管理活动。因此，物流地产项目的成本预警分析应该重在其前瞻性，主要关注目标成本是否受控，如果目标成本保持不变，那么不可预见费的剩余余额还有多少，以及其所占总成本的多大比例。目标成本预警管理的重点最终应该是为目标成本管理提出必要的建议或措施。

（二）执行计划（成本）跟进

物流地产项目的执行计划（成本）跟进主要是指物流地产商对于物流地产项目开发建设关键环节的定标情况，以及定标之后合同的签订情况、施工单位的进场情况、合同进度的控制情况的跟进。具体来说，物流地产商应该跟进物流地产项目开发建设关键线路上的定标情况，例如桩基、总包、电力配套等。物流地产项目如果有合约规划，则物流地产商应该按照不同标段跟进合约规划的执行情况，判断执行情况是否影响项目竣工和交付的时间节点。同时，物流地产商还应该跟进物流地产项目开发建设关键环节定标后合同是否及时签订，以及施工单位是否及时进场。如果施工单位未及时进场，则物流地产商应该跟进原因，并确定施工单位计划进场的时间。最后，物流地产商还应该跟进合同进度，分析合同进度是否符合约定的时间节点。如果合同出现了延误，那么物流地产商应该分析合同延误了多少时间，延误的原因是什么，应该采取何种措施赶工，赶工是否会造成费用增加，是否会影响竣工和交付约定的时间节点。

（三）合同造价管理

物流地产项目的合同造价管理主要包括六个方面。其一，物流地产商应该管理结算计划的完成情况，对于那些按时竣工的合同应该分析结算计划完成率、未完成结算的合同的原因，以及调整后的结算计划时间。对于那些延期竣工的合同，物流地产商应该分析延期竣工合同的项数和原因，以及调整后的计划竣工时间。其二，物流地产商应该列出变更金额比例超过10%的合同，并分析原因。其三，物流地产商应该分析投标期人工、砼等主材价格及其变化幅度，分析这些变化是否会影响项目进度和造价。其四，物流地产商应该列出存在和潜在存在的违约、索赔情况的合同，及其出现违约、索赔情况的原因（含供方原因、物流地产商原因）。其五，物流地产商应该分析工程变更是否存在无效成本，工程变更是因为设计原因，还是现场管理原因。其六，物流地产商应该分析付款情况，包括月度资金实施率、未付款的合同项目数、是否存在未按合同约定及时付款情况、是否存在超付或计划外付款。

六、供方选择

物流地产项目做好供方选择的关键在于物流地产商要做好供方资源调查，清晰地掌握各标段优秀供方的资质、业绩，并根据需要选择招标、竞争性谈判或直接委托等方式，最终遴选出最佳供方，准确高效地完成供方选择工作。

（一）供方资源调查

物流地产项目的供方资源调查一般分为两个阶段进行，第一阶段是在物流地产项目投资协议签订后60天内必须完成的供方资源调查，第二阶段是在物流地产项总包单位进场后60天内完成必须完成的供方资源调查。

1.投资协议签订后60天内须完成的供方资源调查

物流地产项目投资协议签订后60天内，物流地产商应该对设计类（含工程勘察、建筑设计、专业设计、设计咨询）、工程服务类（含前期咨询、招标代理、工程监理、其他服务）、工程施工类（含施工总包、独立承包）等3大类、10小类、35个具体标段的供方资源情况进行全方位的调查。

2.包总单位进场后60天内须完成的供方资源调查

物流地产项目包总单位进场后60天内，物流地产商应该对工程施工类（含施工总包、指定分包、其他服务、独立承包）、材料及设备供应类（含材料供应、设备供应、设备深化设计+供应+安装）等2大类、7小类、29个具体标段的供方资源情况进行全方位的调查。

（二）供方选择方式

物流地产项目供方选择主要有三种方式，即招标、竞争性谈判、直接委托。一般而言，供方选择多数采用招标方式。如果涉及政府垄断的，则应该采用直接委托方式。如果涉及因技术、市场等原因造成实质性垄断的，被选单位不足3家，且标的物无替代性的，则应该采用竞争性谈判或直接委托方式确定合作单位，当不止一家合作单位可供选择时，优先采用竞争性谈判方式。

1.招标方式

招标方式是物流地产项目供方选择的主要方式。一个完整的招标活动往往应该由先到后经过招标事物筹备、招标文件及入围单位确定、发标、收标、开标、评标六个环节。

其一，招标事物筹备。物流地产商应该针对每一项招标工作都要编制招标事物安排表，明确招标工作小组和招标领导小组成员组成及详细工作安排，组织标前协调会，对招标相关事宜进行确认。

其二，招标文件及入围单位确定。物流地產商应该组织相关部门编制招标文件（含合同），招标工作小组应该初步选定不少于5家单位作为投标备选单位，并向备选单位发放招标基本信息表和招标邀请函。招标工作小组在与投标备选单位进行了投标意向沟通后，方可向招标领导小组提交邀标单位审批表和邀标单位资质汇总表，由招标领导小组最终审查确定入围单位。

其三，发标。招标工作小组应该向入围单位发放全套招标文件，入围单位应该填写发标登记表和投标承诺函。在发标时，招标工作小组应该根据需要组织外部造价咨询公司编制标底，并跟进标底完成情况，进行二次审核。在发标后2个工作日内，投标方应该向招标工作小组提供保证金，作为其投标诚信的证明。招标工作小组应该根据需要组织招标入围单位进行现场踏勘，并且组织答疑且于24小时内形成书面文件。

其四，收标。入围单位应该按照招标工作小组公布的回标时间及时提交投标书，招标工作小组应该根据回标时间接收投标书。

其五，开标。招标工作小组主持开标，开标人不得少于3人。开标人应该检查投标文件密封的完整性，以及投标文件是否符合招标文件要求的格式和内容等。

其六，评标。招标领导小组应该对于投标书进行评定，确定中标者，并安排招标工作小组向其他投标者退还保证金。

2.竞争性谈判方式和直接委托方式

如果物流地产项目采用竞争性谈判方式进行供方选择，那么，物流地产商应该确定竞争性谈判领导小组，该小组应该选择不少于3家意向供方，并向意向供方发出询价函，意向供方根据询价函进行回复。最后，竞争性谈判小组与意向供方进行商务谈判，根据谈判结果确定合作方。

如果物流地产项目采用直接委托方式进行供方选择，例如，对于那些涉及政府垄断的供方选择，那么，物流地产商应该与意向供方进行商务谈判，确定合作方，并直接签订委托协议。（未完待续）

房地产开发环节的成本控制 篇4

关键词：房地产；项目开发；成本；控制

房地产项目开发的成本控制是一个全过程的控制，唯有全过程、各方位的对成本进行有效地控制，才能做到控制开发成本，使项目整体经济效益的提高能够实现。房地产项目开发的成本控制贯穿于整个项目，囊括了房地产开发项目的五个阶段。

1前期调研阶段

在房地产开发的调研阶段，不仅要充分考虑项目的市场环境，还要考虑项目的地理环境，同时论证项目的可行性，切实做好改项目的前期调研工作，这是项目开发成败的关键。房地产开发项目要实现盈利，取得经济效益，必须要做好项目可行性研究，强化成本控制意识。在前期调研阶段，对项目进行选择时，一定要用科学的方法分析开发项目的投资效率，充分了解项目的成本、利润、以及相关的项目风险。同时必须做好现金流量计划和营销策划方案，必须合理安排工程开发进度计划，合理安排现金投入，降低项目资金使用成本，并确保项目得以顺利实施。在项目投资决策阶段，建设标准的确定、产品定位、户型设计、地下室车位设计配比等各项经济技术指标决定着工程造价的高低。项目投资决策不仅为保障工程造价合理性的前提，而且决定着整个项目的成本、社会效益和经济效益。投资估算是否精准以及是否能够有效的控制项目造价这两者的决定因素在于项目决策的深度。因此，项目决策阶段必须做好以下工作：

1.1做好市场调研

应该准确的把握市场需求和未来的趋势；要预测产品销售可能发生的情况，判断产品的竞争力，准确制定市场价格，预测市场的前景；对项目方案展开全方位的考虑，包括市场、环境以及技术等，使项目技术、经济的可行性以及其规模均能得到保障。

1.2科学确定建设标准

建设标准应该基于目标市场的整体经济水平和客户的接受度，综合考虑不同地区、不同等级、不同消费能力群体，科学的制定建筑材料标准、质量要求以及建筑材料的价格等。

1.3准确编制投资估算

工程建设投资估算可以为以下几个方面提供准确可靠的参考：①项目投资；②工程设计招标；③资金筹措；④工程限额设计等。编制时，应实事求是，既不可高估，以避免形成资金的浪费；也不可少估，以避免因追加投资，打乱投资计划。房地产开发企业应建立各种工程造价的信息数据库，长期积累投资估算经验；实时收集有关估算指标信息。并且结合工程的实际情况，不断地修正和完善指标，充分利用信息资源，为项目定位提供依据，为初步设计概算、施工图预算、竣工决算奠定信息基础。

2设计阶段

房地产开发项目的设计阶段是全面造价管理重点阶段之一，其对建安成本影响最大，是控制建安成本的关键一环。全面引入竞争机制是必要的，需要实行方案设计、工程设计的招投标制度，以达到成本控制目标。主要措施：①通过设计招标选择设计单位。应该选择可以保证设计质量的单位，在设计的过程中，可以对项目进行分阶段招标；②加强技术沟通、实行限额设计。应该要求设计单位实行限额设计。要定量分析那些可以定量分析的设计内容；在设计的过程中，确保工程施工的技术可行性和经济可行性，使得管理水平和技术水平处于同一个平台；保证建筑材料的经济性；设计的过程中要充分使用标准化；基于保证项目达到预期的标准下，对设计的投资金额进行限制，同时保证施工图纸与技术设计的一致性，确保总的造价不超过房地产开发项目的总投资限额；在招标过程中，应该对设计公司其提供的设计概算指标提出明确要求，尤其是含筋量、含砼量等结构数据，这样才能够方便比较分析结构设计造价；③加强设计出图前的审核工作。在工程施工之前，应该控制工程的变更，避免因设计方案的不足或缺陷影响工程造价；在设计图的制定之后，应该严格审核图纸，提高图纸的质量，保证施工的质量。

3招标阶段

3.1做好招标文件及合同的编制

一份好的招标文件对项目开发管理成功非常关键。优秀的招标文件应对以下多个方面进行清晰明确的说明，其中包括：①工程性质；②承包范围；③现场情况；④地质；⑤劳保统筹的模式；⑥甲供；⑦甲限；⑧甲方制定材料等。对于工程变更赔偿以及处理签证等，应该清晰的写明时间、结算方式以及时效等；要合理的制定质量标准；要准备的推算出工期；符合实际的制定各种奖惩条款。

3.2施工队伍的选择及施工合同的签订

在准入机制以及资质这两个方面要严格把关。并且要清楚详细的规定施工单位的注册资本、优质指标、技术人员、管理情况、口碑等。合同中也一定要明确的写明奖惩、风险范围、结算方式等。

3.3做好施工组织设计的审定

在设计施工组织的过程中，施工单位有可能会隐藏一些开发商可以向其索赔的内容。这个阶段控制造价的方法难以把握，一旦出错，会使日后结算难以把控，房地产开发项目的造价人员必须全程参与、严加控制。

3.4做好图纸会审

图纸会审的工作任务是由项目实施人员仔细审核图纸的内容，并提出修改意见的过程，作为事前控制，效果明显。因此，接到设计单位设计的施工图纸以后，应该立即组织技术人员或者聘请专业人士来审核图纸。其中重点审查的内容包括：①施工图纸是否完整；②设计方案是否满足用户需求；③质量是否达到国家制定和合同规定的要求；④是否保证了经济可行性；⑤有没有严格控制施工成本等。如果最终审核结果不合格，那么就需要设计单位根据建议进行修改并且按时提交，之后重新组织人员进行审核。施工图到了施工现场以后，在施工队开工之前，应该要求监理单位组织所有的施工人员一起会审图纸。使得施工单位与每个施工人员对工程的设计与图纸有所了解，然后从中寻出技术难点，制定解决方案；同时及时发现图纸中的差错，尽量消除各种隐患。图纸会审完成以后，要提醒监理单位做好问题清单，并且及时交于设计单位进行改进和完善。

4施工阶段

进入工程施工阶段，由于工程设计及招标阶段已经完成，工程量已经具体，影响工程造价的因素减少。但考虑到其实体属性，一旦未进行较好控制，一样会导致项目成本失控，可见在该阶段进行成本控制也是很有必要的。

4.1加大对工程变更的管理力度

工程变更包括进度计划、设计、工程项目以及施工条件等多方面，引发变更有可能是施工单位、建设单位或者政府部门等形成。应建立工程洽商签证管理制度，明确工程变更的具体责任，明确工程、预算等人员的职责以及相应权限，对洽商签证的质量负责，避免出现不实签证或者虚假签证。

4.2对承包商的索赔申请严格审核

在处理承包商的赔偿索取时，应当以合同规定为基准。在工程建设环节常常会出现现场签证，一旦不能进行严格管理，工程便有遭受不必要损失的可能性。应要求施工方代表、驻地监理及建设单位代表有高度的责任感和使命感，做好现场记录，做到一单一签，避免一揽子及日后签证，造成成本无法控制。

4.3控制价格差

对建材市场的实时情况预算人员应大肆搜罗，按照规定限制材料价格，将价差控制在合理范围。

5竣工结算阶段

工程竣工结算是工程造价控制的最后一关。竣工结算要求在结算核对时认真而细致，面对高估冒算，要严格把关。同时也要尊重实际，不恶意压价，在审核时，以良好的职业道德维护好开发项目的信誉。应当依托合同以及设计图纸完成竣工结算，竣工验收单是必不可少的。验收单中应当注明是否有甩项，结算时据此进行相应扣减。应对预算的增减帐进行清理并保证工程洽商签证能够较好地完成。把审核并确定竣工调价以及材料价差作为重点。审核时应当对原有招标文件进行核对，已包含在原标底内的项目不能再次出现。应严格遵守合同以及协议的相应规定，对于下述费用进行合理说明，比如：优质奖、技措费以及提前奖等，并对工程尾款的会签与结算复审等制度认真进行推行，从而使结算的质量得到保证。

6结束语

由上可知，对房地产开发项目的所有过程的成本予以控制，势必能够达到对项目开发成本的较好控制，并在激烈的市场竞争中赢得效益。

参考文献：

房地产开发环节的成本控制 篇5

关键词：房地产开发项目；设计施工；成本控制

房地产开发项目的设计是工程施工的前提准备，设计的合理性、准确性、科学性对后面的工程建设造成很多方面的影响，包括工程投资、施工、竣工结算等。同样设计也需要投入资金进行，因此工程设计需要成本控制和管理。在房地产开发项目中首先按照建筑市场需求，建立工程模型，然后根据建立的工程模型进行数据分析，其模型数据分析是十分复杂的。有项目工程力学数据分析、外观设计几何分析、材料受压数据分析等，只有将这些工程模型数据分析准确，才能按照分析的结构进行项目工程设计，所以工程设计阶段与施工阶段都是一个复杂的施工过程。

1房地产开发项目设计阶段成本控制的原则

1.1满足工程施工需要的原则。虽然设计阶段对于工程建设非常重要，但是我们不能过分依赖资金投入，对工程设计进行深入研究，这样就会增加设计阶段的成本增长。任何工程设计都是为满足工程建设而服务的，所以只要设计在计算准确，工程结构合理的形况下，适当投入成本费用就可以了，即成本控制满足施工需要。当然过分对设计进行成本控制，则不利于开发项目的建设，设计做不好，则接下来的工程施工也就降低了标准，反而影响施工阶段的成本控制。

1.2坚持合理化项目设计的原则。从专业化角度出发，在房地产项目的设计期间，不仅要坚持设计的安全性原则、适用性原则、经济性原则以及美观性原则。而且还要遵循国家的规范化设计标准以及国家批准的相关建设标准。广泛应用可靠性的项目设计方法以及结构优化的项目设计方法等先进的设计方法。设计期间要高度重视因地制宜以及就地取材，最大限度节约房地产项目的建设成本，在满足建筑功能基本要求的基础上，节约投资成本以及建设资源，尽量缩短房地产项目的工期。在实际设计过程中，积极利用较强的新技术、新材料以及新工艺。

2工程设计阶段房地产项目成本管理措施

2.1实行设计招标制度。推行设计招标制度，充分引进竞争，迫使设计单位对建设项目的方案、结构、工艺流程、设备选型等作全面周密的分析、比较，建立良好的经济意识，重视项目的投资效果，拿最佳的设计作品参赛。实行设计招标制度有利于提高项目规划设计的质量，对投资进行有效的控制。在设计招标过程中，评标委员会对方案的合理性、先进性、经济性进行评估、比较和选择。现阶段评标委员会的成员一般多为工程技术方面的专家，而缺少懂建筑专业的经济、管理和营销人员。所以有必要邀请工程造价、工程管理和房地产营销专家共同参与评标。

2.2实行限额设计。限额设计就是按照批准的设计任务书和投资估算来控制初步设计，按照批准的设计概算控制施工图设计，各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制施工图设计的不合理变更，保证总投资额不突破。限额设计并不是一味的考虑节约投資，更不是简单的将投资一刀切，而是尊重科学、尊重实际、实事求是的精心设计，合理的控制工程的造价。投资分解和工程量控制是实行限额设计的有效途径和主要方法。

2.3设计取费与设计质最挂钩。目前设计费用的计算主要有两种方法：按设计预算的百分比计取和按建筑面积计取。无论哪种方法都不与设计质量相联系，前者不但不会使设计人员提高经济意识相反会使设计人员尽可能的加大设计工程的工程量，这助长了设计单位只注重设计的安全性，而不考虑技术合理性和经济性。所以现行的设计费计取要进行改革，建立正确的激励机制，使设计费用的计取与设计质量紧密联系。

3房地产施工阶段成本控制

3.1加强项目的工程管理。保证房地产开发项目按计划顺利实施就是对成本的最好管理，从成本控制的角度出发，管理者应做好以下几项工作：加强的工作计划性。计划就是把开发项目的工程建设的全过程、全部目标、全部活动，重点是质量、进度、资金支付都纳入计划轨道，用一个动态的计划系统来协调控制整个项目，以便提前揭露矛盾，使项目协调有序的达到预期目标。加强控制职能。项目管理通过计划、决策、反馈、调整对项目实施有效控制。

3.2工程变更的管理。工程变更控制是为了实现建设项目的目标，而对工程变更进行分析、评价和改进，以保证工程变更合理、有效。提高工程变更的预见性。在项目建设过程中，对工程变更的管理非常重要，工程管理人员与造价人员应密切配合，严格控制洽商变更的发生。对于不可避免的洽商变更，必须事先做详细的技术经济分析，这要充分利用设计单位和监理单位的技术资源，并就变更对工程成本的影响做出评价，综合各方意见后再确定是否实施该洽商变更。设计变更必须在原合同条款的约束下进行，任何变更不能违反原合同。变更后的单价仍按原合同中的已有单价执行，如果合同中没有此单价或可参考的单价，则按合同条款进行估价，由承包商提出单价分析数据，经监理工程师审定，开发商认可后，方可按认可的变更进行。

3.3施工过程中的合同管理。在工程施工过程，有些特殊的部位或专业，需要开发商随着工程的进展而签署有关合同，特别是一些小额价款的合同，可能有开发商代表现场签署，这种情况在工程的后期较为常见。所以，规范、细致、严密的签署分包合同是项目建设阶段成本控制的又一重点。

3.4做好施工索赔的管理工作。在施工过程中，因其索赔的因素很多，甚至有些开发商采用“低价中标占领市场，高额索赔创造利润”的策略，这就要求开发商代表，要熟知施工合同条款，精通工程项目的专业技术标准，客观公正的处理好索赔工作。承包商进行索赔时，一般会根据自己的纪录提出工期和费用的索赔报告，开发商代表要从合同有关条款着手进行分析，根据监理工程师的有关记录，按照有关法律法规的规定，对索赔进行辨别和分析。开发商代表要根据监理日记对索赔事件的起因和责任归属进行划分，由于开发商或其他非承包商的原因，导致承包商在施工过程中付出的额外费用，证据确凿的情况下，开发商代表应依据有关合同、法律法规的规定，按索赔程序及时、合理的给与损失补偿，保证工程施工的顺利进行.3.5竣工结算的控制与确定。工程竣工结算是工程造价的最终确定，无论施工单位还是开发商以及其他利益相关方，都十分重视工程的竣工结算。结算书的审查，必须保证有中介机构独立进行，其具体内容如下：全面整理变更资料，正确的核定变更内容，确定工程量的变更，包括增加和减少的工程量。竣工验收。按照设计图纸和变更确定的工程范围，依据国家建筑工程验收标准，按程序组织工程验收。留足保修费用。因为建筑产品不同于一般的商品，不可避免的存在竣工后的返修问题，所以竣工结算要按照双方的合同约定，足额留出保修费用。

4结语

总之，在房地产市场竞争日益激烈的今天，加强项目的成本管理是加强房地产开发企业的核心竞争力的重要手段，突出重点地控制好设计及施工阶段的工程造价，是保证企业的综合效益最大化，实现企业的可持续发展的保证。

参考文献

房地产开发环节的成本控制 篇6

高金平

房地产企业开发成本中的合法有效凭证应按下列原则掌握:支付给境内单位或者个人的款项,且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的,以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证;支付的行政事业性收费或者政府性基金,以开具的财政票据为合法有效凭证;支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证,税务机关对签收单据有疑义的,可以要求其提供境外公证机构的确认证明;国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

一、合法凭据的理解

税法规定,允许税前扣除的金额,必须取得合法的凭据。许多税务人员认为,企业列入成本费用的项目都必须取得发票,这是对税收政策的误解。这里的“合法凭据”,是指合法的原始凭证,包括经济合同、出库单、入库单、公证书、法院判决或裁定书、个人身份证复印件、汇款单据、收款收据、中介机构或有关部门的证明等等,其中,按照《发票管理办法》的规定,应当取得发票的,还必须取得发票。“发票,是指在购销商品,提供或者接受服务以及从事其他经营活动中,开具、收取的收付款凭证。”

《发票管理办法》第二十五条规定:“任何单位和个人不得自行扩大专业发票使用范围。”

实际操作中掌握的原则是,凡属于增值税征税范围的业务(无论是否享受免税优惠),都必须开具增值税发票(视具体情况分别开具专用发票或普通发票),凡属于营业税征税范围的业务(无论是否享受免税优惠),都必须开具营业税发票。其中,属于企业经营范围,并经税务机关核准的,企业可以领取发票自行开具,凡不属于企业经营范围的,以及个人取得的应纳增值税或营业税的收入,必须向税务机关申请代为开具。另外,发票的形式多种多样,例如火车票,虽然没有税务机关的监制章,但属于经国家税务总局核准的特种发票。依据上述原则,下列业务无须取得发票:工资薪金支出、土地出让金、股权受让款、拆迁补偿费、税款、捐赠支出、违约金(交易不成立)、赔偿款、接受投资的不动产和无形资产、境外劳务费(广告费、佣金、利息、动产租金等)、同一法人实体内部的总分支机构及分支机构之间发生的营业税劳务、总分公司之间固定资产划拨、以公司合并或分立方式取得的非现金资产等等。

二、房地产企业开发成本合法凭据掌握的原则

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[ 2009 ]31 号)文件规定,企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的,不得计入计税成本,待实际取得合法凭据时,再按规定计入计税成本。但以下几项预提(应付)费用可以在税前扣除:(一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10 %。

(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的,可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销,或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

(三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

开发成本包括土地出让金、拆迁补偿费、前期开发费、工程建筑成本、公共配套设施(费)、开发间接费用等。房地产企业开发成本中的合法有效凭证应按下列原则掌握:(1)支付给境内单位或者个人的款项,且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的,以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证;(2)支付的行政事业性收费或者政府性基金,以开具的财政票据为合法有效凭证;(3)支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证,税务机关对签收单据有疑义的,可以要求其提供境外公证机构的确认证明;(4)国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

三、开发成本各项支出有关票据的具体说明

1.土地出让金。国税发[ 1993 ]149 号文件规定,政府出让土地,不征营业税。因此不得开具发票。房地产企业应以国土局开具的土地出让金收据入账。

2.拆迁补偿费。房地产企业向被拆迁户支付补偿费,其业务流程并非被拆迁户直接将土地使用权、地上建筑物转让给房地产企业,而是政府收回土地使用权,再由政府与房地产企业签订土地出让合同。房地产企业采取支付拆迁补偿费方式或拆迁安置方式取得土地使用权的, 房地产企业仍需按照财税[2004 ]134 号文件规定补交契税。国税发[ 1993 ]149号文件还规定,因政府收回土地使用权而取得的补偿金,不征营业税。因此,被拆迁户无需向房地产企业开具发票,而应当由房地产企业向主管税务机关申请领用地方税务局监制的“某某市工商企业非商事收费收据”,主管税务机关没有上述收费收据的,可以由房地产企业采取自制凭证入账。同时将政府拆迁文件、被拆迁人姓名、联系方式、身份证号码、被拆迁建筑所在路段及门牌号码、拆迁面积、补偿标准、补偿金额、被拆迁人签章等档案资料备置于本公司备查。

委托拆迁公司支付的拆迁补偿费,也采用上述方式入账。

国税发[1993 ]149 号文件规定,拆除建筑物或构筑物、平整土地、搭脚手架、爆破等工程作业,按“建筑业-其他工程作业”税目征收营业税,因此,向拆迁公司支付的拆迁劳务费,应取得工程所在地建筑业发票。

房地产企业将拆迁工程(含拆迁补偿费、拆迁劳务费)整个承包给拆迁公司的,应取得全额的建筑业发票,直接给被拆迁户的补偿费作为拆迁公司的成本处理,其凭据的取得同上。3.土地整理费。支付给其他公司的土地整理费,应取得工程所在地税务机关出具的建筑业发票。

4.挖土费。支付给农民工(非雇员)的挖土费等,不得采用工资表发放,应由个人向地税机关申请开具《税务机关代为开具统一发票(地税)》。开具发票时,由税务机关征收营业税及附加、个人所得税。税务机关已征收个人所得税的,房地产企业不再扣缴个人所得税。5.设计费、工程监理费、项目咨询服务费。

A 境内服务单位。根据营业税暂行条例及其实施细则、国税发[ 1993 ]149 号文件规定,房地产企业向境内公司支付的设计费、监理费、项目咨询费,应当取得提供服务的单位机构所在地税务机关提供的服务业发票。

B 境外服务公司。根据《营业税暂行条例》规定,从2009 年1 月1 日起,境内企业接受境外企业应税劳务的,境外单位也负有营业税纳税义务,税款由境外单位在境内的代理单位负责代扣代缴,没有代理单位的,由接受劳务的单位代扣代缴。支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证,税务机关对签收单据有疑义的,可以要求其提供境外公证机构的确认证明。6.建筑工程。

房地产企业的建筑工程是指新建、改建开发产品的工程作业。

(1)包工包料。应取得工程所在地建筑业发票。发票金额与承包额相等。

(2)包工不包料(甲供材)。《营业税暂行条例实施细则》第十六条规定,除销售自产货物并提供建筑业劳务外,纳税人提供建筑业劳务(不含装饰劳务)的,其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内,但不包括建设方提供的设备的价款。甲供材和劳务费的营业税均由发包方承担,施工单位是该营业税的纳税义务人。现举例说明: 某房地产企业取得材料供应商的增值税普通发票,账务处理如下: 借:库存材料10000000

贷:银行存款10000000 由于施工单位的承包额(应结算价款)在预算时是不含甲供材的金额,但要包含甲供材部分的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加(以下简称“营业税及附加”)33.3 万元。若总工程价款中甲供材料1000 万元,不含税劳务费(含管理费)2000 万元, 营业税及附加3000/(11000 = 2103.34(万元),应取得施工单位开具建筑业发票的金额等于应支付给施工单位的价款2103.34 万元。其中: ①拨付材料时,账务处理如下: 借:开发成本-建筑工程成本-材料成本10000000

贷:库存材料10000000

入账凭据:材料拨付单。

根据财税[ 2006 ]177 号文件规定,房地产企业向异地施工单位支付工程价款应代扣代缴营业税。这里,应就甲供材部分的营业税及附加履行代扣缴义务。账务处理如下: 借:预付账款-施工单位344500

贷:银行存款11500

应交税费-扣缴营业税及附加333000 入账凭据:工程所在地建筑业发票34.45 万元、营业税及附加完税凭证复印件(原件交由施工单位作账)。

②拨付工程款2068.89 万元,应扣缴营业税及 附加68.89 万元。账务处理如下: 借:预付账款20688900

贷:银行存款20000000

应交税费-扣缴营业税及附加688900 入账凭据:工程所在地建筑业发票2068.89 万元、营业税及附加完税凭证复印件(原件交由施工单位作账)。

合计取得建筑业发票2068.89 + 34.45 = 2103.34(万元)。③将预付工程款结转开发成本时,账务处理如下: 借:开发成本-建筑工程成本-施工费21033400

贷:预付账款21033400 注意事项: ①建筑工程“甲供材”业务,不应要求施工单位开具全额(含甲供材)的建筑业发票,因为施工单位没有材料发票作成本。只有房地产企业将自购材料销售给施工单位(房地产企业给施工单位开具增值税发票,并缴纳增值税),施工单位才能给房地产企业开具全额(含材料价款)的建筑业发票,这就不是“甲供材”业务,而是“包工包料”了。

②建筑工程分包。建筑工程分包,是指A 建筑公司将承包工程的一部分转包给B 建筑公司负责施工。房地产企业只与总承包人A 发生业务关系,不与分包方B 结算价款。总承包人A 支付给分包方B的工程款项,由分包方B 给总承包人A 出具建筑业发票,与房地产企业无关。7.装饰工程。

装饰,是指对建筑物、构筑物进行修饰,使之美观或具有特定用途的工程作业。(1)包工包料。与建筑工程相同。

(2)包工不包料(清包工或称甲供材)。以清包工形式提供的装饰劳务是指:工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购,纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务。财税[ 2006 ]114 号文件规定:“纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务,按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入(不含客户自行采购的材料价款和设备价款)确认计税营业额。”据此,房地产企业自行采购的装饰材料直接凭增值税发票入账,向施工单位支付的清包工装饰费用,应当取得工程所在地建筑业发票。8.设备安装。

(1)房地产企业从商家或生产厂家采购设备,再由房地产企业与安装公司签订安装合同的,应当取得商家或厂家的增值税发票,并仅就安装费的部分,由安装公司出具工程所在地建筑业发票。安装费营业税的计税依据不含设备。

(2)商业企业外购设备销售给房地产企业同时提供安装服务,商业企业收取的价款中既包括设备

价款,又包括安装费,这属于增值税混合销售业务,全额缴纳增值税,不征营业税。因此,商业企业应给房地产公司出具全额的增值税发票。至于是商家自己的员工负责安装,还是商家再聘请其他安装公司安装,就与房地产企业无关了,那是商家的成本。营业执照名称为某某安装公司或某某工程公司,并且取得安装资质的企业,如果是外购设备销售并负责安装,属于商业行为,按照增值税混合销售业务征收增值税,不征营业税。应全额开具增值税发票,不得开具营业税发票。但如果是房地产企业自行采购设备或者委托安装公司采购设备的,设备生产厂家开具的增值税发票台头应为房地产企业,这种情况下,安装公司仅就安装费金额征收营业税。房地产企业应取得安装工程所在地建筑业发票,发票金额就是安装费金额,不含设备价款。(3)工业企业自产货物并负责安装。根据《增值税暂行条例实施细则》、《营业税暂行条例实施细则》规定,提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为,应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额,其应税劳务的营业额缴纳营业税,货物销售额缴纳增值税。房地产企业应分别取得增值税发票和工程所在地税务机关出具的建筑业发票。9.房屋维修。

房屋维修在税法中称之为“修缮”,是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善,使之恢复原来的使用价值或延长其使用期限的工程作业。根据国税发[1993 ]149 号文件规定,房屋修缮按照“建筑业”税目征收营业税。因此,房地产企业支付的房屋维修费用,也应取得工程所在地建筑业发票。允许记入开发成本的房屋维修费用是指开发产 品完工前的维修费用。10.绿化工程。

绿化工程往往与建筑工程相连,或者本身就是建筑工程的一个组成部分。例如:绿化与平整土地就分不开,而平整土地本身就属于建筑业中的“其他工程作业”。国税函[ 1995 ]156 号文件规定:“为了减少划分,便于征管,对绿化工程按’建筑业-其他工程作业’征收营业税。”因此,房地产企业将绿化工程承包给园林绿化公司,应取得按承包金额开具的工程所在地建筑业发票。如果房地产企业自购花草、树木,聘请园林绿化公司负责施工的,按建筑工程-包工不包料(即“甲供材”)业务处理。

房地产开发环节的成本控制 篇7

该课程涉及知识面广、信息量大, 而且理论性和实践性较强, 特别是高职学生由于基础比较薄弱, 学习数学建模十分吃力, 系统分析也常常力不从心。因此, 该课程历来是高职相关专业教学改革的重点, 改革主要是对知识进行重构, 把学科体系的讲授内容变换成行动导向的学习内容。

在教学方法上, 大部分院校都使用了基于MATLAB软件的仿真教学。MATLAB中SIMULINK工具箱是系统分析和设计的有力工具。但从教学实践来看, 由于基础较差, 高职学生对MATLAB的运用有很大的障碍, 造成仿真学习效率不高, 教师往往要花很大的精力讲授仿真软件的使用。而且, 学生在仿真时看到的是数学模型, 而非真实的环节和系统, 使得学生学到的理论知识难以有效迁移。如果可以把真实环节、系统同其背后的数学模型对应呈现, 学生修改真实环节、系统的物理参数后, 马上可以看到数学模型的对应变化, 看到不同信号的响应情况。

虚拟实验平台即是把真实自动控制环节、系统同数学建模有机结合的实验平台。学生可以在平台上修改物理参数、改变输入信号、观察响应情况, 同时可以观察数学模型的变化情况。现以典型环节为例介绍虚拟实验平台的设计和开发。

基于MATLAB GUI的典型环节虚拟实验平台的设计

MATLAB开发环境提供了创建用户界面的捷径 (GUIDE) 。GUIDE可以根据用户GUI的版面设计过程直接自动生成M文件框架。设计之后的编码工作, 集中在相应的Callback函数上, 因此, 更加标准化和简化。

本实验平台的界面如图1所示。在最左边的设置面板中, 可以选择不同的典型环节, 如比例环节、积分环节、惯性环节、振荡环节等六种环节。在通过下拉菜单选定环节之后, 相应的模拟电路会出现在中间的展示区域, 对应的物理参数出现在设置面板中 (不同环节的构成不同, 参数有异) , 可以根据实验目的进行参数设置, 设置完毕确认后, 对应的数学模型马上予以呈现。可以选择不同的输入信号, 如脉冲信号、阶跃信号、斜坡信号、加速度信号等作为信号源进行实验。点击“运行”按钮, 输入信号和响应信号会以不同颜色对比呈现出来。由于本环节仅是虚拟实验平台的一部分, 所以还有一个返回主菜单按钮。还可以在本环节中加入菜单栏, 引入响应曲线存储、打印等功能。

典型环节虚拟实验平台的实现

虚拟实验环节的使用, 不涉及任何的编程。但是在实验功能的背后, 却离不开M-file编程与SIMULIK建模, 只不过这些对于使用者而言都是透明的。

(一) 模拟电路和数学模型的正确显示

首先应当把不同环节对应的模拟电路图片同.fig文件和.m文件存放于一个文件夹下, 以备读取, 然后在“环节选择”下拉菜单控件的callback函数中进行相应编程。调用get () 函数, 读取“环节选择”控件值, handles是包含所有控制句柄和用户数据的struc鄄ture。根据所做的选择调用显示对应的图片, 正确显示需要设置的参数名称, 禁用多余的数值输入框, 具体如下:

传递函数是以文本的形式显示在界面上 (当然也可以改为框图模式) , 用户输入的数值也是以字符串的形式。因此, 在对应的输入控件callback中要把字符串转换为数值, 并进行有效性检查。在“确定”按钮控件的callback函数应该进行正确的运算, 再把最终的结果以正确的表示形式显示。如下:

(二) 实验运行功能的实现

虚拟实验室运行功能的实现依赖于SIMULINK的正确建模, 以及根据面板设置的不同, 修改仿真模型相应环节的参数, 并把仿真结果读取到工作空间后, 正确显示在面板上。在本模块中, 在同一个.mdl文件中 (该文件与.fig等文件在同一文件夹下) , 针对四种输入信号, 各建立一个模型, 如对于阶跃信号如图2所示。

“运行”控件的回调函数要进行打开模型, 判断输入信号类型, 以便正确修改模块参数等等。

如果模型文件正确打开, 则根据选择的输入信号类型选择具体的模型, 然后根据选择的典型环节类型, 读取相关全局变量, 进行传递函数模块分子和分母矩阵表达式的设置:

kesai_wn与wn_wn是全局变量, 在参数设置“确定”控件的callback进行计算, 分别对应于振荡环节标准表达式中的2ξωn与ωn2。mat2str () 函数把矩阵转化为表达式, 这是由传递函数模块参数类型决定的。

simset () 函数是进行仿真的设置, 此处把基本工作空间设置为目标工作空间。至此, 在界面上就可以运行得到输入输出的对比曲线。

结语

本文所介绍的只是笔者教学实践中所使用的虚拟实验室的一部分, 虚拟实验室的构建思路是既可以进行虚拟的“实验” (看到表面发生了什么) , 也可以看到数学模型的变化 (本质上发生了什么) 。在后续单、双闭环调速系统的调试学习中, 改变PID调节器模拟电路的参数后, 幅频、相频特性以及响应曲线都对比显示出来, 能使学生清楚看到系统动态、稳态性能发生的变化, 以及时域、频域指标的情况, 学习效果较好, 解决了理论与实验相脱节的问题。

参考文献

[1]沈玉梅.MATLAB在《自动控制原理与系统》教学中的应用[J].职业教育研究, 2009 (11) :148-149.

[2]陈贵银.高职《自动控制原理与系统》课程教学改革探索[J].长沙航空职业技术学院学报, 2009 (3) :20-22.

房地产开发环节的成本控制 篇8

【关键词】房地产企业;发：成本控制

0.引言

建安成本是房地产企业开发成本中所占比重最大的支出，一般占到全部开发成本的60%左右。而整个工程施工阶段的管理，在既不降低房屋建造标准又要保证工程质量的前提下，能否科学、合理的采取和运用一些有效措施来强化自身的管理，将直接关系到开发企业最终获得利润的大小。在相同的开发环境中，除了开发适销对路的适应市场需求的产品外，最重要的是价格，尽可能地减少工程成本，降低产品市场价格，最大限度地提高企业的投资收益，这一点．直倍受众多房地产开发企业的热切关注，即为热点又是难点。

1.成本概念与成本作用

房地产工程成本是指在开发、生产、经营房地产过程中所付出的全部以资金方式表现的劳动量。它由以下三部分组成：

(1)在房地产开发、经营中消耗的生产资料（原材料、燃料、动力及施工机具折旧费），即物化劳动的价值C。

(2)在施工中，劳动者为个人需要创造的价值（劳动创造的价值）V（例如工资）。

(3)剩余劳动创造的价值（劳动者为社会需要创造的价值）M（例如利润、税金）。

(1)和(2)两部分之和构成工程成本。工程成本不是劳动消耗，而是资金耗费的货币综合反映。

成本的作用是反映房地产工程经营全过程各方面的消耗程度，它取决于施工企业人员的工作质量，因此，成本是企业经营的建筑安装工程施工质量的综合指标，是计算和补偿建筑安装工程耗费以维持再生产的尺度，也是计算利润、进行经营决策和可行性分析的重要依据。

2.成本控制

建筑安装工程经营成本的控制，从狭义看，是指建筑安装工程经营活动中工程成本形成过程可能发生的偏差进行经常的预防、监督并及时纠正，在成本计划范围内限制工程经营成本费用，以期达到降低成本的预期目标。从广义上看，成本控制包括工程成本形成的事前控制，过程控制和事后控制。

2.1成本控制的手段

成本控制的手段有编制成本日报、周报、日成本分析书等，利用表格和图表调查成本的动向，推行时间研究与动作研究以改进作业，编制定额表，按日进行成本计算，最后编制最终的成本预测报告。在进行工程成本的成本比较时，施工工作量要测定准确，这样才能使单价准确。工作量测定日期必须与成本截止日期一致，通常以支付工资日期作为成本截止日期。建筑安装工程经营成本的控制，通常执行分级分口责任制。分级分口责任制是以公司为主，将公司、处、队、班组的成本控制结合起来；以财务部门为主，将财务、生产、质量、设备、原材料、劳动工资、施工技术与工艺等部门的成本控制结合起来。这样就使成本控制在纵、横两个方向上按成本的范围和成本的性质逐级分解并落实到个人。

2.2成本控制的基本原则

2.2.1政策性原则。要处理好质量和成本的关系；处理好国家利益、企业利益和消费者的利益的关系；要处理好当前利益和长远利益的关系，力求经济效益、社会效益和环境效益的统一。

2.2.2全面性原则。由于开发成本涉及企业的方方面面，成本控制要进行全员控制，全过程控制，全方位控制。

2.2.3权责利相结合的原则。落实到各部门、各项目、个人的成本目标，必须与他们的责任大小、控制范围相一致，否则成本控制就不可能产生良好的效果。为充分调动每一个人的积极性，必须将成本控制的好坏与奖惩的大小结合起来。

2.2.4例外管理原则。例外管理原则是成本效益原则在成本控制中的体现。成本控制所产生的效益必须大于因进行成本控制而发生的耗费。成本控制应将精力集中在非正常的、金额非常大的例外事项上，精力集中在开发过程的一些关键环节上，如设计阶段的成本控制、施工阶段的成本控制及财务费用的控制等。

2.2.5分级归口管理的原则。开发成本目标，要层层分解，层层归口，层层落实，落实到各部门、各项目、各个环节，甚至个人，形成一个成本控制系统。

2.3成本控制的基础工作

为有效的控制开发成本，必须做好以下几项基础工作：

2.3.1明确各级管理组织和各级人员的责任和权限，把成本、费用根据发生的部门、地点分解开来，落实到有关部门、项目或个人，并赋予他们相应的权利，由他们进行成本控制，同时根据情况的好坏予以一定的奖惩。

2.3.2根据实际情况，制定切实可行的开发成本控制目标。成本控制目标是成本控制的依据。成本控制目标必须订得切合实际，并随着项目开发过程的不断进行、情况的变化，及客观条件的变化不断修正：

2.3.3做好成本费用的日常核算工作。做好日常核算工作可以为成本控制提供相关的信息。企业必须根据成本效益原则，建立一套完整的成本核算系统；

2.3.4做好成本目标与实际发生情况的动态跟踪对比分析工作，及时提示成本变动的异常情况，为采取对策措施，调整成本目标等提供依据。

2.4目标成本确定的依据

在房地产开发的不同阶段，编制成本的依据不同，成本目标也不尽相同。一般而言，编制目标成本的主要依据有：

2.4.1开发项目可行性研究报告。

2.4.2扩初设计及概算。

2.4.3施工图设计及施工图预算。

2.4.4有关的政策、法规及相应的收费标准。

2.4.5其他有关资料。

通常，在房地产开发的各个阶段都编制成本目标作为下一阶段工作的成本控制目标，并逐步细化、优化，最后作为正式的目标成本，分解落实到有关部门和有关人员。同时，根据实际实施情况，对实际成本与目标成本进行动态对比分析，不断修正成本目标。值得注意的是，由于房地产开发周期长、变动性大、个别性强、可比性差的特点，开发成本目标既没有理想的标准成本，也没有现行的标准成本，它只能是一种预期成本，因而在制定成本目标时，必须根据企业自身的资金实力、经营管理能力等实际情况，并充分考虑未来一段时间内各种可能的变化因素。

2.5控制成本的主要举措

2.5.1加强对工程施工图设计质量的审核．目前有很多设计人员为求省事，少用脑筋，多用钢筋；以投资者的利益为代价，无端增大设计上的保险系数。因此，开发商在工程开工前，应组织力量或委托有资质的部门，对施工图主要技术经济指标进行分析，如发现超常规，应及时与设计单位一起分析原因，进行必要的修改。要结合开发房屋的基本定位，认真审查设计图纸有无不顾实际、追求新材料新设备、超标准等情况。一旦发现及时与设计人员沟通予以调整。

2.5.2优先工程施工队伍。邀请和接受不少于三家施工企业参与竞标，并制定出以价格高低为主要考核依据兼顾其它指标的招标文件，组织有关专家公开、公正、公平的对投标企业进行筛选。根据政策规定和市场价格行情，研究确定合同补充条款。选择几级资质的施工企业，要根据企业资质施工许可范围，并结合将开发项目的实际情况而定。诚信是衡量施工单位的重要条件。要选有精湛的管理，并信守合同、遵守承诺的施工单位。

2.5.3加强施工图预算的编制和审核。认真编制施工图预算，为工程招投标提供较为准确的价格依据。审核工程项目分部、分项的实物量，套用预算定额以及有关费率是否符合实际和有关文件要求。审核各类涉及增减工作量的工程联系单、设计变更、技术核定单等是否在决算审计中予以调整。審核总决算审计中是否按照施工企业投标承诺价格予以优惠及合同条款中关于价格中予以调整。审核甲供材料部分是否在决算审计中足额予以扣除，是否有重复滚费情况。

2.5.4认真作好图纸会审工作。组织好图纸会审工作是减少返工、降低成本、加快工程进度的有效手段。会审工作由开发商提前10天以上通知设计、施工、监理等方面参加。借用施工企业和监理单位各专业有经验的技术人员的能力，力求多发现问题，并通过设计上及时予以调整和修正，这样在施工过程中就能把由此带来的损失降到最低程度。

2.5.5施工技术措施的研究和论证。桩基应视周围环境条件许可的情况下，尽可能选择预制桩，一则施工方便，速度较快；二则成本较低。地下室的基坑围护方案应视地质条件好坏组织专家论证，不同的措施费用支出差异很大。屋面作法的选定，应在不改变保温效果和其它一些技术指标的前提下，宜从就近取材、工艺简单、价格便宜等方面去考虑，并与设计人员协商一致的前提下进行。初装修标准尽可能低。商品房不同于经济适用房，客户购房后必然要重新装修，因此尽可能降低交房的装修标准，以免造成大的浪费。如墙面完成抹灰面即可，地面面层不做。灯具、坐便器和内外门均可不做。

2.5.6重视材料的确认与价格管理。对非甲方供应在工程造价信息中发布的“指导价”所覆盖的品种数量小，但总价高的材料，或在工程造价信息中没有列入的材料，应逐项进行市场调查后分别予以确认。确认价格时不再涉及运费、损耗、采保、装卸费等，避免重复支出。对非甲方供应材料，并在工程造价信息中作为信息价发布的，品种数量大，且占总价较低的一些材料，在进行市场调查后，按统一下浮利率一次性予以确认。对装修材料（如花岗石、大理石、高级面砖、地砖等）要货比三家，择优选用同时在不影响质量和外观的前提下，以价格为主要选择条件。对于价值大的、投入精力相对少的，而风险又小的材料尽可能采用甲方供应方式或由施工单位采购，建设单位看样定货，认定价格一次包死。

2.5.7设备采购宜采用甲方供应形式。电梯、水泵、轴流风机、配电箱等设备，尽可能都采用甲方供应方式。一则不会投入很多精力；二则可以节约很多支出。

2.5.8现场签证制度必须严格。施工阶段的现场签证是建安成本的不确定因素，因此只有通过严格的制度和对现场情况的及时了解与掌握来有效控制。一般可以采取如下签证流程：施工方提交签证单——现场监理工程师确认——业主现场代表确认——预算工程师确认一一项目经理确认。有些内容还需要设计单位确认。缺少任何一个方面的签字认可，均为无效签证。

2.5.9按合同约定控制资金支出。要及时编制工程项目的资金使用计划。开工后应根据工程实际进度与完成的工程量支付工程款。否则容易引起责任索赔和诚信受损，使工程工期延误，给企业带来利益损害。■

【参考文献】

［１］殷友田，吴建藩.房地产开发理论与实务[M]．北京:高等教育出版社，1998.

［２］赵兴仁，杨豫，姚多仁.城市房地产工程学[M].北京:科学技术文献出版社，1995.