房改（精选8篇）
一、房改房过户手续有哪些
（一）去房改办政策法规科领取《房改房上市交易申请表》；
（二）产权所有人填写好上述申请表后，到原产权单位盖章并领取《职工个人住房档案建档登记表》、《房改出售公有住房完全产权评估价核定表》；
（三）拿单位盖好章的申请表到房产局；
（四）完成后，带齐上述三张表及房改房相关资料回到房改办，需要带的资料有：房屋产权证、土地证、房屋所有权人及配偶身份证、户口簿、结婚证等需要查看原件及留复印件2份；夫妻离异的提供财产分割协议书、夫妻一方已故的提供财产分割兑证书、未婚的提供未婚证明原件；
（五）用以上资料在房改办办理《房改房上市交易备案表》，即我们说的上市证，至此，买卖双方就可以径直去交易中心办理新的产权证了。
二、房改房买卖注意事项有哪些
（一）要验证原产权人是否有产权证，房改房的产权证是否可靠，是否被用于抵押、典当等，这可以通过房管部门查验便一目了然。假如有人以种种借口解释拿不出产权证正本而只能给复印件，那就要提高警惕了，以防上当受骗。在查验产权证时，还要注意产权证上的名字，房主与卖房人是否同一个人？若不是同一个人，则必须搞清他们之间是什么关系？这种关系是否可靠？特别是，产权证的产权分配比例必须明确，如标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题，此外，有的房改房系夫妻共同财产或家庭共同财产，购买时必须了解清楚，以免引起不必要的纠纷。
（二）按规定，房改房在同等价格条件下，原产权单位拥有优先购买权。因此，房改房上市交易必须经原产权单位的同意方可进行转卖。同时还要明确是否与原产权单位确认利益分配办法。如标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题。需要特别指出的是，军产、院产、校产的公房一般与本单位的办公场所在一个大院里，这些单位一般被列为特殊单位，有些可能不宜有外人入住，这种公房在单位没有同意之前，不可能取得上市资格。购房者应对此进行必要的查询，明辨真假。
房改的涵义和为什么要房改
房改的全称是住房制度改革。房改的涵义是, 改革旧的住房制度, 建立新的住房制度。
在新中国成立以后的一个相当长的时间里, 与全国推行低工资制相适应, 推行了公房低租金制度。其内容包括:需房单位的建房计划经批准后, 由政府无偿、无期地拨给土地, 由政府或需房的企事业单位出资建设公房。公房建成后, 由需房单位用行政办法分配给职工居住, 收取很低的租金。房改前, 每平方米公房使用面积的房租 (当时按使用面积收房租) , 一般为1角多钱, 高的2角4分, 个别单位甚至低到每平方米只收几分钱。每户居民的住房消费, 只占户收入的1~3%。由于租金不敷维修之用, 政府和单位对存量公房还要长期补贴大量的维修保养费和北方的取暖费。实行这一制度, 特别是在其初期, 对于解决职工住房问题, 产生了一定的历史作用。但时间一长, 其诸多弊端就陆续地显露出来。其中最突出的弊端是, 享用公房的主体, 即广大住公房的居民, 只承担极少的房租, 公房供应与消费的绝大部分支出都由政府和单位包揽。政府和单位投入的建房资金不仅没有产出, 而且还要长期地承担住房投入使用后的维修保养和取暖等费用。这是一个“一条腿走路”的制度, 也是一个难以长期维持的制度。建国时的1949年, 我国城镇居民人均住房建筑面积为10.8平方米。而到1978年, 竟降至6.7平方米, 当年的住房困难户占城市居民的三分之一。住房供应每况愈下的趋势, 使得人们认识到, 旧的公房低租金制度已到了非改不可的时候。
房改的第一阶段
从1980年至1988年, 是我国房改的第一阶段, 也称为房改的准备阶段。
(一) 理论、思想和舆论准备
在这一阶段里, 召开了多次房改研讨会, 学习理解邓小平同志讲话精神, 并对为什么要房改, 房改的对象, 房改的难点, 我国住房制度的发展方向等问题, 进行了反复研讨。同时, 在报刊上不断地发表有关房改的文章, 宣传群众, 做好统一思想的工作。
(二) 试点准备
1982年至1984年, 我国先后在常州、郑州、沙市、四平等城市进行了公房全价出售和公房补贴出售试点。1984年和1985年开展了全国城市住房普查工作以摸清底数。1985年在一些城市进行了住房金融改革试点, 例如发行住房建设企业债券等。1986年上海、广州两市制定了有偿转让土地的办法, 1987年深圳市率先进行了有偿转让土地试点, 随后广州市也进行了试点。1 9 8 7年, 在烟台、唐山、蚌埠等城市进行了提租补贴试点。
1984年六届人大的《政府工作报告》提出“城市住宅建设, 要进一步推行商品化试点, 开展房地产经营业务”的要求, 是对房改试点工作的肯定、督促和鞭策;1988年七届人大通过的宪法修正草案中, 明确了土地使用权可以依照法律规定有偿转让, 既是吸纳了试点工作的成果, 又是推行土地有偿转让和住房商品化的法律保证。
(三) 准备阶段的主要收获
讲清楚了住房制度非改不可的道理;阐明了走住房商品化道路的必要性和必然性;研讨了房改的难点并初步地提出了一些对策;初步地取得了土地有偿转让、公房提租补贴和出售公房的试点经验。
(四) 一条建议未得支持的遗憾
在准备阶段中, 经过反复研讨, 主管房改部门的同志们认识到, 由于公房低租金制度建立在低工资制的基础上, 如要顺利改革公房低租金制度, 最佳的办法是把房改和工资改革密切地结合起来进行。例如, 广大职工某年平均增加工资100元, 就明确其中有25元为住房消费。如果某城市平均每户有两人工作, 则每月可增加50元住房消费, 按该市户均拥有住房使用面积40平方米计算, 就可决定当年平均每平方米公房提租1.25元。由于是在提高工资的基础上提租, 就不会产生多少阻力。只要坚持实行这一办法, 十几年以后, 房租就可以达到或接近商品化水平。这一办法不仅解决了提租需要补贴的问题, 而且以不断提高工资为基础, 还具有长远的、治本的深远意义。可惜当时房改没有形成大气候, 相关部门对于房改不甚了然, 而且两者结合进行确实有许多困难。因而当房改主管部门将这一办法作为建议去征求相关部门意见时, 令人遗憾地未能得到支持。
房改的第二阶段
从1988年至1998年, 是我国房改的第二阶段, 也称为全国展开、摸索前进的阶段。全国展开, 就是从少数城市试点逐步转向全国各城市都推行房改;摸索前进, 就是我国的房改没有成熟的经验可循, 当时提出的各项房改措施都会存在着不成熟的问题, 必须经过实践检验, 进行取舍、修改、补充和完善。例如, 当时虽然提出了住房商品化的改革方向, 但还提不出改革后要建立什么样的新住房制度。
(一) 以提高公房租金为主的第一步
1988年2月25日发出了《国务院关于城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》, 即1 1号文, 从而迈开了房改逐步向全国推开的步伐。11号文在明确了住房商品化的改革目标后, 提出了8条改革措施, 即:合理调整公房租金;确定住房券补贴系数的方法;多住房多交租和少住房得益;建立住房基金;出售公房;改进住房金融体制;税收优惠和加强市场管理。
1991年6月7日发出了《国务院关于继续积极稳妥进行城镇住房制度改革的通知》, 即30号文。在11号文的基础上, 补充了3条内容, 即:住房租金新房新制度;住房建设推行国家、集体、个人三方共同投资;多渠道筹集住房资金。
1991年10月17日发出了《国务院住房制度改革领导小组关于全面推进城镇住房制度改革的意见》, 又补充了4条内容, 即:住房租金分阶段达到商品化目标;房改的基本原则;在提租方面, 改为多提少补或小步提租不补, 新房先卖后租, 新房新租;推行个人购房抵押贷款。
当年的思路是, 既然明确了住房商品化改革方向, 就应该通过房改, 逐步地把公房租金提高到商品化水平。加上小平同志的讲话也讲了应该考虑补贴的问题, 因而以上文件, 不仅体现了以提租为主的理念, 而且在开始时还提出了要以提租补贴为主。
在执行中有一个较大的改变。就是一些城市按11号文件要求实施提租补贴办法, 很快就发现提租补贴、特别是发放住房券问题太多, 很难操作和推行, 而公家补贴房租仍然是“一条腿走路”。因而在1991年10月房改领导小组的文件中, 就把它改为多提少补, 或者小步提租不补贴。各地的执行, 主要采用小步提租不补贴的办法。小步提租不补贴虽然可以避开提租补贴的困难, 但同时也带来了增加居民负担的另一困难。执行的结果是, 提租的步子越来越小。到1992年下半年和1993年, 有些城市已经处于停步不前的局面。
从1988年至1993年实行以提租为主的办法, 用了5年多时间。全国各城市的公房房租, 仅从原来的每平方米一两角钱提高到3至5角, 前进的步伐相当缓慢。与此同时, 各城镇出售公房只占公房总量的一成多, 进展也相当缓慢。
(二) 转向以出售公房为主的第二步
提租进展相当缓慢的事实使人们认识到, 如果继续坚持以提租为主的路子, 要达到公房租金商品化的目标将会遥遥无期, 必须改弦易辙。经过较长时间的酝酿准备, 在1993年11月30日至12月3日召开的全国住房改革会议上, 讨论了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》 (草案) 。这个草案的一条重要内容是, 要求把房改的侧重点转移到出售公房上。这是因为, 不仅出售公房也是住房商品化改革的另一重要内容。而更重要的是, 出售一套公房, 就减少了一套公房的提租任务。如果通过一段时间的努力, 出售完可以出售的公房, 也就同时结束了这些公房的提租任务。剩下少部分没有出售的公房, 就好办得多了。同时, 出售公房迈开了大步, 反过来也会产生带动公房提租的作用。因此, 这一思路得到了绝大多数与会代表的赞同。
会议结束后的十几天里, 发现了一个新情况。就是有几个城市不等国务院颁发文件, 抢先用极低的价格突击出售公房。针对这一新情况, 中共中央办公厅和国务院办公厅迅即在当月分别发出了制止低价突击出售公房的通知。这一新情况也使人们发现这次会议有一个重要疏漏, 就是没有制定如何确定出售公房价格的办法。没有统一的办法, 就无法衡量出售价格是否妥当。于是, 房改领导小组组织力量, 一方面抓紧修改文件, 一方面抓紧制定出售公房确定价格的具体办法。在多方征求意见取得一致后, 终于在1994年7月18日发出了国务院的《决定》, 即4 3号文。同时, 发出了出售公房确定售价的操作办法。出售公房的价格是比较低廉的, 主要考虑了两点:一是, 长期实行低工资制, 职工工资中的住房消费含量过少, 理应予以适当补偿;二是, 当时职工的收入尚未脱离低工资的范畴, 售价定得低廉才能让广大职工买得起“房改房”。4 3号文还新增一项重要的房改内容, 即推行住房公积金。
截止1998年底, 全国城镇已经出售的公房, 占可出售公房的5 0%以上, 事实证明43号文切实地发挥了加快房改步伐的重大作用。
(三) 一个新的推动力
1996年和1997年, 时任国务院总理的朱镕基同志, 分别在两次谈话中, 提出了“加快住宅建设, 使之成为新的经济增长点和消费热点”的要求。各城市在讨论这一要求时认为, 只有加快房改步伐才能加快住宅建设。因而在1997年, 许多城市没有等国务院出台新的房改文件, 自觉地、主动地采用了许多加快房改步伐的措施。其中还有好几个城市提出了“截断住房实物分配, 实行住房分配货币化”的口号, 并付诸试点实施。许多城市住房货币化改革的积极行动, 掀起了一个加快房改步伐的新高潮, 并成为把房改推向了一个新阶段的强大动力。
房改的第三阶段和第三阶段已经走过的11年
从1998年7月1日开始, 我国的房改进入了第三阶段, 即推行住房分类供应新制度阶段。这是一个通过实践, 对新住房制度不断地补充、修改、完善的阶段, 因而也称为不断地深化房改的阶段。
住房分类供应制度, 是一个针对居民的不同情况实行区别对待的制度, 具有充分的合理性和很大的发展变化空间。美国推行这项制度己逾80年, 内容已经多次发展变化, 仍在继续推行。由此可以推断, 我国房改的第三阶段将会延续很长的时间。已经走过1 1年时间, 仅仅是开了个头。
(一) 去旧出新, 推行新住房制度
在各地掀起住房货币化改革新高潮的推动下, 加上在1997年前后有些专家提出了借鉴外国经验, 结合国情, 在我国推行具有中国特色的住房分类供应制度的建议。1998年7月3日, 发出了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》, 即23号文。23号文是一个对深化房改所涉及的各个重要方面进行全面安排的文件。其中最重要的、具有突破性的决策是, 决定在全国城镇停止公房低租金制度, 推行新住房制度, 即住房分类供应制度。新制度的主要内容是:对高收入者供应商品房, 对中低收入者供应含有一定社会保障的经济适用住房, 对最低收入者供应含有较多社会保障的廉租屋。这是一个住房商品化、适度的住房社会保障与加强调控管理相结合的住房制度, 是一个以解决好中低收入者住房问题为重点的住房制度。
在决定推行新住房制度之前, 对于一个长期有争论的问题, 进行了较多的讨论。这就是, 住房问题归根结底是个经济问题, 如果政府有较强的经济实力, 人民有较高的收入, 推行以住房商品化为基础的房改就好办了。而我国恰恰是政府的经济实力较弱, 人民的收入较低, 经济条件还不成熟。面对这一现实, 对于我国是否有条件进行房改, 就成了一个有争论的问题。经反复研究, 在1998年下决心停止旧制度推行新制度前, 已逐步取得如下共识:这些年住房供应日益紧张的趋势告诉我们, 旧住房制度已经到了非改不可的时候。我们不能等经济条件成熟后再房改, 而要下决心及时进行房改, 推行新制度。在推行新制度的进程中要注意两点:一要努力去改善经济条件;二要在采取各项房改措施时认真考虑经济承受能力不足的问题。
由于在我国推行住房分类供应是一项崭新的制度, 上上下下都缺乏经验, 更不可能对各个问题具有深刻的认识。在实施新制度中提出的各项改革措施, 特别是如何处理经济条件不成熟的问题, 不可避免地会存在许多不准确、不全面、不恰当的地方。因此, 如何通过实践, 建立健全适合国情的新住房制度, 是在今后推行新制度进程中, 必须解决好的一个重大问题。还有, 人们从23号文的标题不难看出, 这个标题除了含有搞好房改, 解决好广大居民、特别是中低收入者居民住房问题这项重要任务外, 还含有加快住宅建设, 使之成为新的经济增长点的另一项重要任务。这两项任务的关系, 如果处理得好, 可以产生互相促进的作用;如果处理不好, 就可能出现顾此失彼的问题。这是在今后推行新制度进程中, 必须解决好的另一个重大问题。
(二) 实行新住房制度1 1年来取得的巨大成绩
(1) 1 1年来, 我国的住房投资, 以每年百分之十几至二十几的高速度增长。它有力地证明, 住房制度改革, 发挥了推动住房“生产力”大发展的作用。
(2) 这些年来我国的国内生产总值, 每年增长8~11个百分点, 其中有1~2个百分点来自房地产业, 而住房投资占房地产投资的60~70%, 占据房地产业的主体地位。它也有力地证明, 住房建设的高速度增长, 对发展国民经济做出了重要贡献。
(3) 11年来, 我国城镇每年建设住房多为五、六亿平方米。许多城市新建的以住房为主体的房地产, 比此前城市拥有的房地产总量高出五、六倍, 使得许多城市实现了“旧貌换新颜”。
(4) 这些年许多城市的财政收入, 有40%甚至更多一些来自以住房为主体的房地产业, 为增强城市经济实力做了大贡献。
(5) 以住房为主体的房地产业的快速发展, 带动了几十个相关产业的快速发展。
(6) 房地产业的快速发展及其带动相关产业的快速发展, 相应地增加了大量就业人口。
(7) 城镇人均住房建筑面积, 由1998年的18平方米增至2008年的28平方米以上, 城镇居民住房成套率达到81%, 大幅度地提高了居住水平
(8) 住宅建设的快速发展, 较好地发挥了新的经济增长点和消费热点作用。在2003年的一个国务院文件中指出, 以住房为主体的房地产业已成为我国国民经济的支柱产业。
11年来取得了巨大的成绩证明, 从总体上来讲, 我国的房改是成功的。
(三) 前进中出现的问题
在推行新住房制度的头几年, 出现了一些问题。首先, 是国务院文件指出的三大突出问题, 即:房价上涨过快 (含房价过高) 、大套型住房比重过大和投资增长过快 (含建设规模过大) 。
随后, 又陆续发现了两个重要问题:一是, 有一段时间建设保障住房进度缓慢的问题。从2003年至2007年, 每年建设的供应中低收入者的经济适用住房只占年住房建设总量的5%左右;这5年建设的廉租屋的总和, 只占年住房建设总量的1%左右。在住房建设连年大发展的情况下出现建设保障房进度缓慢的事实证明, 在处理加快住房建设和解决中低收入者住房问题两者关系上, 出现了顾此失彼的问题。二是, 放松了调控管理的问题。不仅对房价的过快上涨放松了调控管理, 而对于前些年建设量不算大的经济适用住房, 也放松了调控管理, 因而不断地出现经济适用住房“三失控” (套型、价格和供应对象) 问题。许多媒体对经济适用住房出现的问频频曝光, 产生了较大的负面影响, 甚至有人提出取消经济适用住房的要求。
我国政府及时地发现了三大突出问题。在2003年发出的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》和2005年发出的《国务院关于切实稳定住房价格的通知》中, 都要求各地大力解决三大突出问题。在2006年发出的《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》, 更进一步提出今后每年的住宅建设总量中, 90平方米以下套型的低价位住宅, 不得低于70%。
产生三大突出问题的原因极其复杂, 它牵涉住房和房地产上上下下、方方面面的矛盾或利益。要解决好三大突出问题, 一要把产生问题的各个主要原因弄清楚并取得统一认识, 二要针对这些主要原因采取全方位的、过硬的措施, 三要采取适当的政策推动城市政府认真地去执行。由于以上3条一时很难办到, 因而国务院提出要解决三大突出问题的要求, 一直未能很好地落实。
(四) 近几年深化房改采取的得力对策
由于三大突出问题一直未能很好解决, 后来又发现了保障房建设进度缓慢和放松管理等问题, 这就需要对存在的问题进行全面、深入分析, 从中寻求解决问题的关键。
在诸多问题中, 集中表现在如何处理好住房市场化和住房社会保障的关系问题上面。也可以叫做如何取得加快住宅建设与解决中低收入者住房问题的“双赢”上面。通过总结经验教训和反复研讨, 逐步地认识到, 实行“保障归保障, 市场归市场”的原则, 把政府工作的着重点放在保障房上, 其它的商品房则主要由市场调节, 应是夺取“双赢”的关键。而做到保障住房覆盖面的不断扩大, 既有利于解决好中低收入者的住房问题, 又有利于解决三大突出问题。
为此, 2007年国务院发出了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》, 即2 4号文, 从而促使我国的房改切实地走上以解决中低收入者住房问题为主的轨道。特别是把保障房提高到民生工程和民心工程的高度, 更引起了各级政府的高度重视。
建设保障房既要努力加大力度, 又要量力而行, 因而采取了有主有次、有计划地推进的办法。也就是, 以解决低收入者的住房问题为主, 集中主要力量较大幅度地建设供应低收入者的保障房;同时, 兼顾解决中等收入者, 特别是中中、中下收入者的住房问题, 例如发展公共租赁住房和开展棚户区改造 (住棚户区的居民中, 将近一半是中中、中下收入者) 等。截止2008年底, 在解决低收入者的住房困难方面, 通过廉租屋解决了295万户, 通过经济适用住房解决了5 0 0万户。还有, 通过各类棚户区改造, 使130多万户居民改善了居住条件;通过住房公积金改善了居住条件的职工达4700万人。
2009年, 中央财政安排了493亿元支持困难地区的保障房建设, 产生了重要的支持和督促作用。截止2009年8月, 全国廉租屋新开工133万套, 完成投资481亿元, 新增发租赁住房补贴154万户。经济适用住房新开工4718万平方米, 完成投资659亿元。林区、垦区、煤矿棚户区和城市棚户区改造也全面启动。与此同时, 调控管理的工作也逐步加强, 保障房管理失控的问题明显减少。
特别要指出, 在2009年里, 按国务院要求, 住建部、发改委和财政部制定下发了2009~2011年廉租屋建设规划, 争取用3年时间基本解决750万户低收入困难家庭的住房困难。3年后, 许多城市廉租屋的覆盖面, 将接近有的专家建议的近期发展目标。2009年末, 又提出用5年时间, 完成各城镇棚户区改造任务的规划。建设廉租屋和棚户区改造, 都是推行新住房制度、深化房改十分重要的内容。把这两件大事办好, 就会为新住房制度顺利地推行, 奠定坚实的基础。
11年波浪式地前进, 使我国的房改得到了考验和锻炼。特别是通过近3年多的努力, 及时扭转了建设保障房进度缓慢的局面, 使我国推行以解决中低收入者住房问题为重点的新住房制度, 逐步地加快了前进的步伐。
目前, 有关房改的经济条件还未完全好转 (特别是中中、中下收入者的住房消费能力还比较低) , 符合国情的新住房制度还需继续完善和健全, 三大突出问题尚待进一步解决。在今后继续深化房改的进程中, 不可避免地还会碰到许多新困难和新问题。但是, 我们有30年风雨兼程推进房改、特别是近11年推行新住房制度取得的经验教训和奠定的基础。可以断言, 我们完全有能力去克服继续前进中出现的新困难, 解决各种新问题, 迈开更大的步伐, 不断地夺取深化房改的新胜利。
从总结30年房改经验教训中提出几点意见
(一) 在发展经济的基础上, 不断地增加人民的收入, 特别是要着重地增加中低收入者居民的收入, 使其收入的增长高于房价的增长, 不断提高其住房消费能力, 夯实住房商品化的经济基础。这里要指出, 努力缩小贫富差距, 是社会主义特色的一个重要体现。
(二) 坚持“保障归保障, 市场归市场”的原则, 处理好解决中低收入者住房问题和加快住宅建设这两项任务的关系, 使两者有机地结合起来产生互相促进的作用。
(三) 在发展中, 不断健全、发展、完善以解决好中低收入者的保障住房为重点的、政府和社会支持与居民尽其所能相结合的、租售建并举的、多渠道筹集住房资金、多种供应和保障形式的住房分类供应制度。我国的中中和中下收入者, 人数众多, 住房消费能力弱, 很多人处于“夹心层”, 这是推行新制度的一个难点。应该对他们给以更多关注, 采取更多的、因人制宜的、有效的住房保障措施。
(四) 适时出台《住房法》或《住房保障法》, 对涉及住房或住房保障的各项重要问题, 做出法律规定, 促使住房或住房保障走上法制化、规范化的轨道。
(五) 虽然不断地扩大保障房覆盖面有利于解决三大突出问题, 但还不可能全面地解决问题, 因而必须进一步分析产生三大突出问题的原因, 有针对性地、全方位地采取各种有效的解决措施。例如, 开征物业税就是一项重要的措施。
(六) “市场归市场”不等于对市场出现了突出问题也甩手不管, 而要努力把市场自发调节与加强政府的调控管理有机地结合起来。其中要特别重视的问题是, 房价的过快上涨, 会产生一般性泡沫。一般性泡沫经过长期积累, 会形成危害极大的泡沫经济。日本的房地产泡沫经济, 就是经过3 0年的一般性泡沫积累而形成的。吸取其教训, 必须不断改进调控房价的工作。
(七) 不断地改进住房金融和住房税收。住房金融和住房税收所采取的各顶主要举措要与房改政策相适应, 对不同的收入者和不同的住房行为, 要做到区别对待, “有保有压”, 使之切实地为房改的健康发展服务。
(八) 许多城市的财政收入4 0%以上来自房地产 (含土地转让) , 这在世界上都是罕见的。许多城市如果除去来自房地产的收入, 就会变成“吃饭政府”而难以发展, 以致不得不过分地依赖“以地生财”。但要看到, 这种状况不利于长远的可持续发展, 不利于解决三大突出问题, 只能是权宜之策, 而绝非长久之计。必须通过学习和贯彻科学发展观, 弄清楚产生问题的根源, 认真地予以解决。
(九) 要安排好下一步的两个扩展。一是城镇的保障房, 要逐步向无城市户口的长住居民、特别是长住农民工的中低收入者扩展;二是要把农村住房问题纳入政府的议事日程, 逐步建立健全一套适合我国农村情况的住房制度, 努力提高农民的居住质量和水平。
(十) 树立“百年住宅”的方向, 积极推进住宅产业现代化, 注重住房的低碳、节能、减排、省地和环保, 不断地提高住房、特别是保障住房的质量和水平。
我有一个法律问题,希望能在《老友》上解答。
我今年83岁,爱人早在20年前去世。此前我和爱人在一个单位工作,住的是福利性公房,每月支付房租费,没有产权。
1998年后,单位实行房改,把原来居住的那套公房售给了我,由我小儿子付了全部房改款,给我发放了“产权证”。我当时就决定百年之后,把这套房改房作为遗产,由我小儿子一人所有(继承),并在南昌市公证处办理了法律公证。
现在问题来了。其他孩子提出他们要继承属于亲生母亲的那一半产权,不分房就作价分钱。事实上,我爱人早在上世纪80年代去世,我一直未婚。当时居住的是公房,根本谈不上有私有权。实行房改是1998年以后的事,那时爱人已去世多年,还有参加房改、取得共同财产的权利吗?何况2009年,省直机关、事业单位停止福利分房,给予住房补贴(包括有房产、无房产的差额补贴),文件中规定1998年6月30日之前死亡的职工,没有申请补贴的资格(因为这之前没有房改)。
请法律专家替我解决一下这个难题,以免孩子们各执一词,争争吵吵,影响不好。
南昌退休职工:张××
张××同志:
在国家实行房改政策以前,单位公有住房的所有权归属单位,作为单位职工只享有居住使用权。我国《继承法》规定,只有属于公民个人的合法财产才可以被列为遗产的范围,故公民只有就属于其个人的合法财产才能够立遗嘱进行处分,处分他人财产的行为无效。现在关键是看涉案房产(即那套房改房)在进行房改时是否将你爱人的工龄计算在内,如果计算在内则该套房产属于你与你爱人的夫妻共同财产,你只能立遗嘱处分属于你那部分的财产,在你百年后将属于你的那部分留给小儿子继承。你爱人的那部分遗产由你和其他子女共同继承。假如没有将你爱人的工龄计入在内,则该套房产实际上就是你的个人合法财产,你对该房改房有完全的处分权,可以将整个房产给你小儿子继承。
1998年无疑是中国住房制度改革历史上值得纪念的一年。绝大部分的中国城市人群，最刻骨铭心的就是自这一年起，全国取消城镇职工福利分房。
在1998年之前的近半个世纪，房子和金钱的关系并不是很大，而和“工龄”、“级别”等词语挂钩。福利分房和单位集资建房是解决住房问题的主要方式。
1998年，中国启动了一场影响国内经济以后十年并一直持续下去的改革。从这一年起，在新中国延续了近半个世纪的福利分房制度寿终正寝，开始向住房分配货币化过渡，市场化的“商品房”成为了城市住房建设的主题词。单位分房一事，以后的人们只能在影视作品中见到了。
中国的房地产业在经历邓小平南巡后的狂热，国家宏观调控泡沫破裂后，从1998年开始，渐次进入市场化的高速发展期，使国内许多人在住房上获得了更大的空间和自由。同时，在这个万众瞩目的领域也由此产生了成千上万的“房奴”，以及演绎出无数财富神话，此后中国的经济、政治生态也因此而改变。
如果说房改是一个强劲的刺激，它将所有人的需求推向市场，导致了居民购房需求的爆发，那么中央的一系列货币政策，则是增强了居民的购买力。此外，一些优惠政策也起到了一定作用，如降低贷款门槛、降低利息、减税等，对开发商的价格政策也相应放开，鼓励开发商随行就市，真正意义上的市场自此形成。
事实证明，国家通过一系列改革和政策推动，房地产业成为支柱产业，显著带动了投资和大经济加速器发挥功用。1997年全国商品房销售均价1997元／平方米，1998年商品房销售均价为2062元／平方米，同比增长3.25％；1997年全国商品房成交量为9000万平方米，1998年为1.2亿平方米。同年，房地产行业的增加值占全国GDP的比重为4.16％，对国民经济的发展起到了关键作用，解放了生产力，人民群众的居住水平也得到了显著提高。在中国，房子曾经长期属于单位所提供的一项重要福利，福利分房制度几乎一直贯穿了整个二十世纪下半叶。人们衡量一个单位好与不好，福利往往是至为关键的标准之一。而在单位提供的诸多福利中，最为人们关注的就是房子。1998年，对于习惯了分配制的中国老百姓是最具教育意义的。从这一刻起，原先的福利分房制度彻底被斩断，取而代之的是货币购买的市场经济模式，人们在哭、笑、怒、骂之余现实起来，房屋、楼价上升到中国人日常生活中最关心的层面。1998年也是中国两种住房体制、两种生活方式的分水岭。
总而言之，房改对于如今我们的生活影响巨大，同时也有利也有弊。从思想上来说，他使我们逐步接受了“今天花明天的钱”的现代消费思想开阔了国人在理财观念上的视野，但是同时，也对传统的勤俭储蓄观念造成了极大的冲击。从经济上来说，没有房改释放储存的改革成果，拉动内需，中国就不会这么快的从金融危机中走出来，将会大大减缓国家的发展脚步，但是，房改同时也促使了房地产泡沫的产生，并且，日益增加的房地产不良贷款也给金融行业带来了极大风险。从我们的日常生活来讲，房改促进了房地产行业的兴起和发展，继而拉动了相关产业，以及整个社会的发展，使得我们不用再住在狭小的单位宿舍，能够住进宽敞明亮的商品房中，但是同样，我们中的大多数也不得不成为辛苦的房奴，一辈子为房子而劳累，承担了极大的生活压力，而当初房改前的人们，从来不必为此担忧。
甲方（出租方）：
乙方（承租方）：
经协商，甲方将位于XX路XX号X栋XXX室的房屋租赁给乙方居住。经双方查看，房屋结构完好。现为保障双方利益，特协议订立以下条款，以资共同遵守。
1、乙方愿租用甲方该房屋，并有义务保护房屋设备及水电、管道等设施。甲方现有的厨具、电器和家具乙方可使用并妥善爱护，但不能拆迁搬离该屋。如有损坏应及时维修并告知甲方，若人为损坏或丢失则由双方协商赔偿。
2、租赁期商定为壹年，从XX年X月X日起至XX年X月X日止。
3、租金：此房屋月租金为人民币XXX元，每月初日前交纳。
4、水电费用、网络费用、有线电视信号费用由乙方交纳，物业管理费用目前甲方单位没有收取，以后如甲方单位征收物业管理费用，乙方面应按规定的数额交纳。
5、乙方承租期间不得改动室内结构，如想改动应事先征得甲方同意方可进行，损坏部分应及时修复或赔偿，租赁期满乙方面不得拆除所改变的室内结构。
6、签定协议时，乙方交纳XX元人民币作为租房押金、再交纳XX元人民币作为家具、水电费用等的押金。
7、甲方交房时，水表数为吨，电表数为度。
8、如甲方单位强制使用甲方房屋，甲方应提前两个月告知乙方，并免收半个月租金。
9、乙方应遵守甲方单位的治安和卫生管理，不得在承租的房屋内进行违法活动，遵守社会公德，讲究卫生，做文明住户。在合同期满退房时要与进住时的卫生条件一样，不得留有垃圾等。
10、合同期满时，乙方有优先续租权，但租金要随市场行情来商定。
11、违约责任。甲方若在合同有效期间提高房租或将此房再租给他人。则应双倍返还乙方的租房押金。乙方若出现逾期一个月不交纳房租和水电费等现象，则甲方收回房屋使用权，乙方应无条件搬离该房屋，恢复承租初时进房时的原貌，并不得索要所交各项押金。凡遇到自然灾害、国家特殊政策变化等不可抗力因素导致合同不能继续履约，不追究双方责任。
12、未尽事宜，由双方协商解决。本协议一式二份，双方各执一份，本协议自签订之日起生效。
甲方：（签字）乙方：（签字）
年月日
房产
军队房改政策问答经济适用住房是指以中、低收入家庭为供应对象，按照国家住宅建设标准（不含别墅、高级公寓、外销住宅）建设，得到政府政策扶持的普通住宅。
安居工程住房 是为实施国家安居工程而建造的住房，它是政府为推动住房制度改革，由国家安排的专项贷款和地方自筹资金共建的面向广大中、低收入家庭和住房困难户的非营利性住房。自1999年起，国家统一将安居工程与经济适用住房建设并轨。
房改标准价 是指部分市（县）在出售公有住房时，依据当地职工家庭平均经济承受能力确定的低于成本价的售房价格，由负担价和抵交价两部分构成。标准价属于城镇住房制度改革初期的一种过渡性价格，它已逐步趋近于成本价，并最终为市场价所取代。
房改成本价 是指在房改售房中，各市（县）按照建造公有住房的平均成本而测定的价格。按照现行规定，城镇公有住房的成本价由以下7项因素构成： ①征地和拆迁补偿费；②勘察设计和前期工程费；③建安工程费；④住宅小区基础设施建设费；⑤管理费；⑥贷款利息；⑦税金。
个人住房贷款 是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供抵押、质押或担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质押物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。
军队购房补贴规定有哪些
军队住房制度改革“专题推出后，在全军引起较大反响，读者纷纷来函来电咨询。为了帮助军队人员准确理解和掌握军队房改政策，本报对读者来信进行了整理，选取其中有代表性的问题，请总后基建营房部的崔彬、王彬、王西钊等同志进行了解答。——编者
●2000年以后转业复员的干部、士官如何支取住房补贴？
2000年以后批准转业的干部和士官，尚未购房的，在其离队退出原住房后，将其名下的住房补贴划转给地方安置接收单位或指定的银行账户；已购住房的，将其个人住房资金账户余额计发给本人。复员的，在其离队退出原住房后，将住房补贴计发给本人。
●个人买房有哪些规定？
在职人员，主要住用公寓房，经批准，可以购买本单位售房区内的现住房或腾空的住房，可以购买军队组织建设的经济适用住房，也可以购买家属单位的住房，还可以购买地方政府组织建设的经济适用住房和商品房。
离休人员，已安置进住干休所的，现有住房又符合出售条件，可以购买现有住房；住房不符合出售条件的，可以购买经济适用住房。尚未进所安置，但住房已列入规划并开工建设的，可以购买或租住规划建设的住房；住房尚未开工建设的，可以购买经济适用住房。
退休人员，已安置住房的，可以购买或租住安置的住房；住房已列入第四、五批安置计划并开工建设的，购买或租住已规划建设的住房；住房尚未开工建设和未列入安置计划的，可以购买经济适用住房，也可以自购、自建住房，维修私房或购买配偶所在单位的住房，还可以购买符合出售条件的现住房。
居住在营区里的转业复员人员，在地方确无住房的，经批准，可购买军队售房区内的现住房和经济适用住房。
●军队现有住房出售如何计价？
考虑到军队售房工作比地方滞后，许多人没有享受到房改政策的实惠，部分干部的配偶没有工作或领不到住房补贴，尤其是有的老干部配偶已去世，还有遗属等特殊情况，近期，军队现有住房出售，实行两种计价办法：要求享受住房补贴的，按经济适用住房价格计价买房；要求按原有售房办法（房改成本价）计价买房的，不享受住房补贴，但可享受优惠折扣。用哪种计价办法买房，由个人自主选择。
●什么是房改成本价、经济适用房价、商品房价？三者有何不同？
房改成本价是我国房改售房中的一种指令性价格，由各市、县人民政府根据建造普通住房的平均成本来测定，定期公布。军队现有住房出售按照属地原则，执行当地政府公布的房改成本价及其有关政策。
经济适用房价是政府指导价，由各市、县人民政府根据经济适用住房建设的综合成本测定并定期公布，开发商和建设单位可根据项目具体情况进行调整。军队组织建设的经济适用住房，执行当地政府公布的经济适用房指导价格，利用军用土地建设的，比照所在城市同地段经济适用房价确定。
商品房价的构成与经济适用住房基本相同，所不同的是利润不受限制，不享受政府优惠减免政策，房价高低完全由市场供求关系来决定。
三种房价的主要区别：一是适用范围不同。房改成本价适用于现有住房出售，住房要求住用一年以上；经济适用住房价只适用于房改售房，包括经济适用住房和现住房；而商品房开发出售实行商品房价。二是售房对象不同。现有住房只出售给住房现住户，经济适用住房限售中低收入家庭（军队限售军队人员），而商品房面向所有消费者。三是购房条件不同。按照规定，一个家庭只能购买一套现住房或者经济适用房，购房面积还要受购房者的职级、工龄等限制，但购买商品房不受套数和面积的制约。四是优惠政策不同。购买现住房有五项折扣，购买经济适用住房有税费减免，而购买商品房则不享受这些优惠。五是住房权益不同。购买现住房和利用军产土地建设的经济适用住房，其产权随房屋自然灭失而终结，不受年限限制；而购地建设的经济适用住房和商品房，国家规定了70年的土地使用期，住房占地超过70年的要补缴土地占用费。
●军队人员按房改成本价购房有哪些折扣？
军队人员按房改成本价购房给予五项折扣：一是军人职业折扣8％。解放战争时期、抗日战争时期和红军时期参加革命工作的，另分别增加2%、4%、6%的折扣；二是军（工）龄折扣。按购房者夫妇二人在建立住房公积金制度前的工龄之和计算；三是住房成新折扣。年折扣率为2%，不满1年的按1年计算，超过30年的按30年计算；四是现住房折扣。按照当地政府规定执行；五是一次付款折扣。购房者一次付清全部房款的，2001年以前给予应付房款20%的折扣，2002年以后按照国家规定执行。
●购房者的军龄、工龄如何确定？
购房者的军（工）龄按照下列规定计算：在职人员及配偶的军（工）龄，以本人参加工作的时间至参加住房公积金的当年计算；住房公积金建立前已办理离退休手续的，按其离退休前的实际工作年限计算。军（工）龄30年（含）以上的干部、士官和职工，其配偶的工龄不足20年，或者没有工作以及去世的，按20年计算；超过20年的，按实际年限计算。军（工）龄不满30年的，其配偶的工龄不足其一半，或者没有工作以及去世的，按军队人员军（工）龄的一半计算；超过一半的，按实际年限计算。
●地方人员购买军队现有住房如何计算房价？
符合购房条件的转业、复员人员和已故军队人员的子女，以及从军队调出的正式职工等地方人员购买军队现有住房，原则上按照所在城市同地段经济适用住房价格出售。但对于中低收入家庭，夫妇双方所在单位未建立住房补贴的，由个人提出申请，所在单位和城镇房改部门出具证明，报经军级单位批准，在2 001年以前，也可酌情按房改成本价出售，只给予房屋成新折扣和一次付款折扣。一次付款折扣，按照当地人民政府规定执行。转业、复员人员购买住房面积超过本人转业、复员时职级面积标准的部分，已故军队人员的子女购房面积超过92平方米的部分，军队调出职工购房面积超过本人调出时职级面积标准的部分，均按经济适用住房价格计算房价，只给予房屋成新折扣。
●个人买房以后拥有哪些权利？能不能转让？
按照经济适用住房价或房改成本价购买的住房，产权归个人所有，享有住房占有权、使用权、收益权、处分权，可以继承，上市交易实行准入制度，经批准可以转让、买卖。在同等条件下，原售房单位有优先回购权。军队人员跨城市调动的，也可在军队内部申请差价置换住房。
●售后住房维修由谁负责？
售后住房自用部位和自用设备（户门以内的部位和设备，包括水、电、气户表以内的管线、供暖设施和自用阳台）的维修开支，由购房者负担。住房共用部位和共用设施设备的管理维修，由住房管理单位负责，所需费用从公共维修基金中支付。
●个人买房后，产权归不归自己？能不能转让、买卖？住房如何管理？
国家规定，在房改中按照经济适用住房价或房改成本价购买的住房，产权归个人所有，可以继承。在付清购房款取得房屋所有权证后，原则上即可上市交易。根据国家统一要求和军队的特殊情况，住房上市交易时，需要征得原售房单位同意，实行准入制度。在同等条件下，原售房单位有优先购房权。军队人员跨城市调动的，也可在军队内部申请差价置换住房。对售后住房的管理要区分情况、因地制宜：对新建的经济适用住房小区，实行物业管理，委托地方物业管理公司实施，由住户代表成立住房（业主）委员会，实施管理监督；对售房区的住房，要与部队营房管理体制脱钩，按照物业管理方式实施管理。暂不具备物业管理条件的，可先实行有偿服务，逐步向物业管理过渡；对已批准出售的干休所住房，考虑到老干部的特殊情况，先实行有偿服务，逐步向物业管理过渡。
●什么样的住房可以上市交易？已购现有住房和经济适用住房上市交易为什么要实行准入制度？
已取得房屋所有权证书的已购现有住房和经济适用住房，经批准均可上市出售。但有下列情形之一的，不得出售：一是以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；二是住房面积超过规定的控制标准，且超标部分未按规定补足房价款的；三是产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；四是已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；五是上市出售后形成新的住房困难的；六是擅自改变房屋使用性质的；七是法律、法规规定其他不宜出售的。个人已购现有住房和经济适用住房上市交易必须实行准入制度。
●军队和地方的经济适用住房有何区别？
军队和地方组织经济适用住房建设，都是在国家房改统一政策指导下进行的，纳入国家经济适用住房建设计划统一管理，享受国家和地方政府税费减免等优惠政策。区别在于，一是建房单位和购房对象不同。军队建房是由部队单位自己组织，售房对象是军队人员，而地方建房是由房地产开发商承办，售房对象面向全社会。二是建房成本和售价不同。地方建房允许开发商赚取一定利润，而军队建房不以赢利为目的，如果利用军产土地建房的，成本会更低，售价也会便宜些。三是住房售后管理不同。地方经济适用住房完全实行市场化的物业管理，各项设施、保障都是经营性的有偿服务，物业管理公司要收费。而军队自建的住房小区，虽然也要实行物业管理，但要考虑到军队人员的经济能力，将会在收费标准、服务项目等方面给予一定优惠，住房管理单位还可以通过开发小区商业用房来”以房养房"，弥补管理经费不足。
●经济适用住房为什么比商品房便宜？
经济适用住房是面向中低收入家庭的普通住房，实行政府限价销售和各种优惠政策，比商品房少3项费用：一是政府免收了土地出让金；二是将市政费等行政事业性收费减半征收；三是将开发商的预算利润控制在3%以内。在北京市，这3项费用每平方米可节省投资600～1000元。
●什么是物业管理？与房地产管理有何不同？
物业管理是指物业管理公司受业主的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向业主和使用人提供综合性的有偿服务，并使物业发挥其最大的使用效能。
物业管理与房地产管理的主要区别：一是管理体制不同。房地产管理是由主管单位采用行政手段直接进行的。物业管理是专业化的企业通过市场由业主选择，并通过合同方式实行聘用制，用经济手段进行社会化管理的有偿服务，是有偿的；二是管理内容不同。房地产管理以单一的收租养房为主要内容，管理内容单一。物业管理是对房屋设备设施等实行多功能、全方位、综合性的经营管理与服务，既管物又服务于人，以人为核心提供精神和物质两方面的服务；三是所管房屋的产权结构不同。房地产管理的房屋一般均是国有公产，其产权关系单一，使用人不是产权人。而物业管理所管的房屋产权不仅有国家所有、集体所有，还有个人所有，房屋产权多元化；四是管理机制不同。房地产管理是管理者按自身的意志去管理用户，与用户是管理与被管理关系。而物业管理是产权人和使用人通过市场招标选聘物业管理公司，同时，物业管理企业也有权接受或不接受选聘，双方在完全平等的原则下，通过市场竞争双向选择。物业管理企业与使用人或产权人是委托与被委托、服务与被服务的关系。
●哪些人员可以购买军队现有住房？
经批准，下列7类人员可以购买军队现有住房：由军队管理并安置住房的离退休干部（含遗属）；移交政府安置的离退休干部、士官（含遗属），其安置住房尚未开工建设，或未列入安置计划的；在职的军、师、团职干部；配偶在当地有城镇户口的营职以下干部（含双军人）、高级士官；配偶在当地有城镇户口的军队正式职工（含离退休职工）；在职时去世的干部、士官的已随军遗属；转业、复员人员和已故军队人员的子女，以及从军队调出的职工，确无其他住房的。军队人员及配偶已在军队或地方参加房改购房的，离退休干部已安置进所但原住房未腾交的，不得再购买军队现有住房。
●房改后对个人购房面积还有没有限制？能不能多建多买？
实行住房货币分配后，个人的住房补贴直接与工资挂钩，买不买房、买多大的房，应由购房人根据家庭经济能力自主决定。但从节省土地、节约资源和军队人员的购房能力考虑，近期，军队自建经济适用住房，购房面积要有所控制，原则上按照本人相应职级的购房补贴建筑面积标准选购。购买地方经济适用住房的，由个人根据家庭经济支付能力自主决定。军队人员购买现有住房的面积，也要按照购房补贴建筑面积标准执行。已故军队人员的子女购买住房的面积，原则上按其父母职级的住房面积标准下调1～2个职级后，再准予购房；现住师职以下住房，确实无房可调的，经批准也可购买现住房。
●公寓住房和经济适用住房的建设标准有何不同？
全区数百家单位启动危旧房改住房改造申报工作
截止7月31日, 自治区房委会正式批复桂林电子科技大学、桂林工学院、桂林市第三人民医院、广西第三建筑工程有限公司、广西路桥总公司等5个单位的危旧房改住房改造项目, 计划总投资6.2亿元, 总建筑面积26.58万平方米, 新建住房2480套。同时也审批了自治区环保局等24个单位开展危旧房改住房改造试点。
座谈会上, 自治区房改办负责人通报了今年上半年危旧房改住房改造工作的进展情况。今年上半年, 自治区出台了《广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法》, 并及时出台了配套文件《广西壮族自治区危旧房改住房改造项目审批和住房供应办法》和《危旧房改住房改造有关问题的处理意见》, 同时成立了在邕危旧房改住房改造项目联合审批工作领导小组及其办公室, 对在南宁市的区直、中直单位的项目进行集中审批、限时办结。
柳州、河池、来宾等地市也结合各地的实际, 采取了各种措施, 启动了危旧住房改造工作。
据介绍, 今年上半年, 全区完成危旧住房改造投资6.51亿元, 占全年危旧住房改造投资16亿元的40.69%。截止目前, 全区已有数百家单位启动了危旧房改住房改造申报工作。
“今后, 我们将抓好危旧房改住房改造的审批工作, 采取有力措施督促相关部门密切配合, 增强服务意识, 按各自的职责, 主动做好优质服务, 在限定的工作日内办理好, 全力保障16亿元投资任务的顺利完成。”自治区房改办主任李勇表示。
两个月内完成项目涉及的控制性详细规划
城市建设, 规划先行。
自治区建设厅副厅长韦力平说, 实施危旧房改住房改造工作, 是一项惠民、富民、安民工程。但目前该项工作进展缓慢, 其主要原因是规划滞后。
韦力平副厅长要求, 申请危旧房改住房改造项目的地市城市规划主管部门, 要抓紧时间编制控制性详细规划。
保民生、保增长、保稳定及保广西发展的项目的控制性详细规划要优先安排, 承担任务的规划编制单位应结合当地的实际, 尽快做好调研等相关工作。
一边是商品房拔地而起，“地王”频出，一边是保障房建设进度缓慢。据媒体报道，全国人大常委会发布的《关于保障性住房建设项目实施情况的调研报告》显示，在中央预算安排的重大公共投资项目中，保障性住房建设进度缓慢，截至8月底仅完成投资394.9亿元，完成率为23.6％。一些地方由于配套资金不到位和征地、拆迁等前期工作准备不足，可能难以完成今年的建设计划，保障性住房建设进度缓慢问题引发了公众的热议。
有文章指出，截至8月底保障性住房建设仅完成投资394.9亿元，完成率为23.6％，不足1/4，难道真是没钱吗?恐怕并不是这样。
首先，在国家两年的扩内需的4万亿元投资计划中，有4000亿元将投向廉租住房、棚户区改造等保障性住房，平均每年要有2000亿元投向保障性住房，可是至今只完成投资394.9亿元，剩下的钱哪里去了?
其次，今年各地发行了不少地方债券，按照财政部的要求，这部分资金要优先安排中央投资地方配套的公益性建设项目及其他难以吸引社会投资的公益性建设项目。因此很多地方都表示，把地方债券主要用于保障性安居工程、农村民生工程和农村基础设施等，可是地方债券发行完了，一些地方的配套资金却没有到位，这些钱究竟用在了什么地方?有没有优先安排中央投资地方配套的公益性建设项目及其他难以吸引社会投资的公益性建设项目上?
第三，财政部出台的《廉租住房保障资金管理办法》规定，从土地出让净收益中按照不低于10％的比例安排用于廉租住房保障的资金。今年不少地方土地市场很是红火，“地2E"不断出现。截至9月底，北京、上海等城市土地出让金已超过前两年的全年水平。2007年全国土地出让金收入约为13万亿元。如果从土地出让净收益中拿出10％肯定是一个很大的数字，那么一些地方有没有从土地出让净收益中按照不低于10％的比例安排用于廉租住房保障的资金呢?
有公众认为，一边是不少地方房地产市场红火，一边是保障性住房建设冷清，保障性住房建设进度缓慢，投资完成率仅为23.6％，恐怕原因并不是资金没有渠道保证，而是缺少执行。
保障房建设缓慢是不问责
保障房建设缓慢只能有两种主要原因，一是建设计划安排不切实际，超越了承受能力；二是承担建设任务的地方消极怠工，根本没把完成任务当回事，采用的是阴天走泥路，滑到哪里是哪里的战略。
先说第一个原因。今年国家下达的保障性住房建设计划，是作为重大公共投资项目安排的，具有刚性。依照以往惯例，中央重大预算安排都很慎重，都以上一年预算执行情况作参照数，努力了都能够完成。今年也是如此，下达的保障性住房建设计划，并未超越承受能力，地方进度缓慢，不是不能也，而是不为也。
这就只能从第二个方面寻找原因了。建保障性住房，一要有土地，二要有经费，三要有推动力。若说土地，政府垄断着土地一级市场，用地不存在求人困难。若说经费，建保障性住房的经费只占地方财政的很外一部分，这也不存在问题。若说推动力，政府就更有优势，拥有协调各方力量的决策权。这么看来，保障性住房进度缓慢就只能从谁在怠工上找原因。
那么谁在怠工呢?国家下达保障性住房建设计划，而没有提出到期不完成该怎么处罚。地方也是如此，没有制定奖惩规定，没有造成压力，实施的相关部门，进度快与慢，完成得好与坏，与责任人并没有必然的关联，这样的机制怎么能产生生产力?假如能像对待GDP指标那样，完成得多与少对官员的升降影响很大，保障性住房建设进度还会这般缓慢吗?
国家下达的保障性住房建设计划具有严肃性，不能想完成就完成，想完成多少就完成多少。年内只剩下两个多月时，间，在这么短时间要完成没有完成的大头，困难肯定有很多。也正因为如此，就必须强化责任制，从上到下都要制定奖惩规则，让所有责任官员都把官帽子拎在手里，在规定的期限内如果不是不可抗拒的原因，都应按计划完成保障性住房建设任务，未能完成预定任务的，轻则停职反省，重则摘去其官帽子，追究其相关责任。这样责任人都不敢掉以轻心了，保障性住房建设才有可能打一个翻身仗。
建设部也曾坦承，我国目前面向城镇低收入居民家庭的廉房制度建设缓慢，没有得到应有重视。其实，保障性住房利润微薄，在当下土地和房地产市场“非常暴利”的情形下，不论是地方政府，还是开发商，保障性住房都没有足够的激励。
以建造廉租房所用的土地为例，是国家以划拨方式无偿给予的。也就是说，地方政府必须“免费赠送”。现在，“卖地”是地方政府财政收入的主要来源之一，土地价格越高，地方政府的手头也就越宽裕。在这种情况下，保障性住房难免沦为“形象工程”。
在现实中，我们看到这么一种怪现象。一方面，不论是中央部委还是地方相关部门，在各种上传下达的文件中，一再宣称“以建设保障性住房为重点”，但另一方面，一到实践环节，保障性住房又往往雷声大雨点小。
要打破保障性住房“僧多粥少”的格局，提高“保障性住房完成率”，最重要的，是要给予地方政府足够的激励。遏制房价泡沫膨胀
日前，有媒体报道称，北京的房源存量仅够满足5个月的市场需求，开发商却仍在大量囤地，其中，不少地块已闲置了两年以上。
一位接近住建部的人士表示，尽管有着土地财政的利益驱动机制，但主管部门仍可通过行政手段解决各地出现的问题。他认为，囤地现象之所以长期存在，主要原因在于主管部门的不作为。
来自国际物业咨询机构DTZ戴德梁行的报告称，1998—2008年间，全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达到313亿平方米。而截至2008年年底，全国土地开发量仅为19.4亿平方米，占购置总量的62％，仍有近40％的土地滞压于发展商手中。
政策调整无疑和今年楼市的快速回暖直接相关。防止房价过快上涨诱发资产泡沫，已是政策制定者关注的重点之一。而国务院也已将“调控潜在通胀”列入议事日程。
中原地产研究员徐超认为，今年以来，楼市成交量和价格持续上涨，市场中的投资者过多，对房价拉动较快。前期政府在银行贷款以及税费方面的优惠政策是一种让利行为，但上半年房地产市场已经快速恢复，甚至超过了2007年、2008年的最高水平，部分优惠政策退出是合适的。
“房贷优惠”取消后，必将对多方面产生影响。多数业内人士在接受采访时表示，优惠政策取消后，房价过快上涨的势头将得到遏制，楼市成交量也将有所调整。
不过也有专家提醒，交易环节的税费如果恢复，将增加购房者负担。另外，“房贷优惠”取消后，即使按央行对普通商业贷款利率下浮15％的底线计算，房贷利率也将上升1％，这相当于房价上涨6％。
业内认为，当前楼市的主要矛盾是供求关系加失衡，因此如何增加房地产市场的有效供给，才是解决市场根本矛盾的中心。北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春表示，政府不应只调控楼市价格，更要加大供地力度，敦促开发商
加快开发节奏，同时加大保障房的建设。顾云昌也指出，目前房屋销售增速和土地供给速度还不匹配，市场上所表现出来的商品房供不应求、房价快速上涨，是几年前土地供应不足的滞后反应。因此政府应该加大土地的有效供应力度，在防止开发商屯地的同时，还应盘活土地存量。同时加大和落实保障性住房的供给力度，提高对“夹心阶层”的产品供应。
据易居克尔瑞公司最新的市场报告，受房地产优惠政策即将取消的消息影响，主要城市大户型房屋交易出现下滑。与此同时，社会舆论也引起了住房和城乡建设部的注意，尤其是政策预期对交易量下滑的影响。
实际上，国家层面取消房地产优惠政策的问题还未正式定调。相反，湖南、吉林等省份分别通过不同方式向开发商表示,2010年当地省级政府出台的房地产优惠政策不会取消。说不得的“二次房改”
“二次房改”真应了一句话：有些事情可以做但不可以说。
“住房和城乡建设部对于二次房改的建议最为敏感。”来自大连年届花甲的老人，辽宁经贸厅退休干部李明11月3日接受《华夏时报》采访时兴奋之余更多的是失落。让他兴奋的是，住建部首次对“二次房改”做出回应从而引发社会的高度关注。据记者了解，一个网站就本报有关“二次房改”的报道发表当天所做的一项“该不该进行二次房改”的调查显示：超八成网友认为政府需进行二次房改。让他失落的是，这位老人多次就“二次房改”辗转于大连和北京之间却鲜有结果。8月21日，李明在“世界华人不动产学会2009年会”开幕式上，将《二次房改建议书》交给了出席年会的国土资源部总规划师胡存智等。
面对高房价，李明提出的二次房改的核心内容为：针对低收入人群的保障性住房制度、针对中等收入家庭的公共住房和公共租赁住房制度和针对高收入家庭的商品住房体制。“没有一个部门回应呀。”李明失望地表示。
一接近住建部的知情人士说：“二次房改话题太敏感了。尽管住建部试图通过政府保障和市场提供来调控房地产市场，但都是缝缝补补的措施。”该人士透露、住建部一高官私下表示：“二次房改这么大的事情，不是我们一个部门说了算。”
李明认为，这是利益决定立场所致。短期来说政府是房地产行业最大的赢家。开发商赚取的利润是普通人难以想象的。银行是吃了买房人再吃卖房人。“二次房改注定推进很难。”
尽管“二次房改”没有得到肯定，但住建部也公开了自己的主张。
10月20日，住建部副部长齐骥首次提出：今后房地产市场应该继续完善，从政府保障和市场提供的两极提供模式，转变为政府保障、政府支持和市场提供的三级住房提供模式。
据悉，住建部正在启动的《住宅保障法》或许会给“二次房改”带来契机。
单一的市场化供房遇到了麻烦。“高房价无法解决中低收入者的住房问题。”北京大学房地产研究所所长陈国强表示。面对高房价政府对房地产调控的手段无非就是土地杠杆和信贷杠杆，结果几乎都是按下葫芦浮起瓢，很难改变价格走势。
李明等提出的二次房改的核心内容是确立住房是准公共产品，基本方向就是由政府主导提供房屋住房服务。三种住房制度指的是，针对低收入人群的保障性住房制度、针对中等收入家庭的公共住房和公共租赁住房制度和针对高收入家庭的商品住房体制。
而相应的三类供地方式也分别为政府划拨方式供地、“四定两竞”招标用地和商品房的“招拍挂”方式供地。这就需要制度安排。据有关人士介绍：国外在住房安排上，保障性住房所占比例几乎都在25％以上，而我国还达不到5％。“中国房地产现在的发展形势要不得。”中国国际经济交流中心常务副理事长郑新立表示。
针对房市的失衡现象，自去年下半年起，中国投资学会副会长刘慧勇、清华大学李稻葵以及住宅法专家李明等学者，各自提出了再次对住房制度进行改革的方案。由于是相对我国1998年首次实施住房制度改革而言，社会舆论称之为“二次房改”。
“二次房改”呼声有一个共同特点，即一方面肯定1998年政府推动“房改”的积极成果，同时又认为过去11年的“房改”存在过度市场化问题，特别是保障类住房供应严重不足，住房保障体系建设“滞后”。
提出“二次房改”的专家主要有三个方面的意见：其一，政府应针对中低收入群体实行公共住房和公共租赁住房制度，并建立配套的土地供应制度和房屋建设制度。其二，单位应成为住房供应主体之一。由单位就近为职工提供住房，有利交通，可以显著提高生活质量。其三，通过调节市场与政府之间的关系来解决普通家庭住房难题。政府应通过开征物业税、增值税、交易税等手段，遏制二级交易市场的投机行为。
李稻葵等有关专家表示，1998年首次房改的成功之处在于启动了房地产市场，为我国成功抵御此次国际金融危机提供了发展基础。同时，房改也增加了大量社会财富，提高了居民住房水平。但问题依然不少，特别是有相当部分人既买不起过度涨价的商品房，又享受不到保障性住房。种种迹象表明，现有的房地产体系需要继续改革。也发现不少人对“二次房改”推行的时机和可行性表示怀疑。
