房地产项目合作建议书

房地产项目合作建议书（精选8篇）

房地产项目合作建议书 篇1

第一部分：关于北京正德广告有限公司

1、全地产领域整合传播服务平台----北京正德广告有限公司

北京正德广告公司是由原北京第六空间广告有限公司和北京道腾广告有限公司于2010年合并而成。

北京第六空间广告有限公司，成立于2000年，十年期间，致力于服务房地产业，业务涉及项目前期策划、推广定位、项目包装、整合传播、推广执行等房地产营销全程策划，旨在为房地产项目提供专业、系统、全面的营销支持。

北京道腾广告而限公司，成立于2005年，拥有强大的政府、媒体及各类演艺等公关资源，为房地产项目提供各类公关型服务，业务涵盖公关活动、软文操作、媒体危机公关处理、大型公关活动策划及文化传播业务。

北京正德广告公司集中两方核心资源，具备了为房地产开发商提供全程整合营销推广的服务平台，我们愿以一流的服务和作业水准，与贵公司共创新未来！

2、正德广告的主要业绩

北京正德广告有限公司多年来服务于多家品牌房地产企业，十年以来服务楼盘将近百座，业务涉及北京、河南、陕西、河北、山东、吉林、黑龙江等三北市场。品牌地产开发商及著名地产销售公司的战略合作伙伴：

北京：建工地产、城建地产、首创地产、城开集团、住总集团、启迪控股、合生创展、珠江地产、珠光地产、富力地产、怀建集团、昌房总公司、瑞典鼎峰集团、首汽集团、金融街控股、协成经纪、金网络经纪、中原地产、远洋地产、新世界中国地产等 陕西：陕投集团、海荣集团

河南：建业集团

东北：韩国成道立德集团、延吉恒润集团、易居中国（沈阳）

山东：瑞典成道立德投资集团

河北：绿城集团（唐山）

实战型全系列房地产产品的策略型推广公司：

金融街控股金宸公寓、吴锡国际金融大厦、通州巴克寓所、昌房集团新新公寓、城建集团望京悦城、怀建集团丽湖馨居、首创集团阳光丽景、科学城股份紫金新干线、启迪控股清华科技园、大庆瀚城国际、建业集团新天地桂园、建业集团森林半岛、鼎峰集团山东临沂英伦花园别墅、合生创展珠江帝景等各类房地产项目。

3、公司主要荣誉及社会职务

北京十大房地产广告公司万房网

北京十大策略型房地产广告公司《经济观察报》

北京十大金牌房地产广告公司《北京晚报》

北京十大优秀房地产广告公司《北京晚报》

建设部中房协商业地产委员会会员

中关村不动产房会理事会员

《中国广告》理事会员

北京奥运会平面设计服务商

奔驰、宝马活动管理供应商

中国长城学会、中华社会救助基金会、东方歌舞团、国务院新闻办五洲传播中心战略伙伴

4、正德广告基本作业模式

“三战定传播”的服务体系

我们旨在提供有针对性的项目传播推广服务，深度挖掘项目的个性卖点，量身制订不可复制的项目营销推广体系，由此实现项目及品牌的溢价升值。在此精神的指导下，具体服务内容可理解为正德的三战定传播体系。

战略化策略管理：凡事重在立义高远，更应在平凡中发现系统的价值所在。正德广告，从项目营销及品牌建设的战略高度确定推广目标，由此指导全程推广工作的方向性和策略性。战役化解决方案：以统筹的方法，充分调动各方资源的深度参与，围绕战略化目标着手进行阶段性分解执行，按三个月为一个周期，整合开发商-销售体-正德广告的三方协作体，紧扣阶段性营销任务及品牌建设任务，清晰完成各项工作。

战术化创意执行：以灵活的创意方法和系统的表现手段，解码项目策略及营销卖点，以一推

一拉的传播技巧，刺激消费者内心的显性及隐性需求。

保证北京服务水准的异地项目作业模式----三中心结构

旨在解决外地项目的服务水准与成本控制的运作模式，经过我公司在郑州、唐山等地的摸索运作，形成了三中心业务结构，既可保证外地项目享受到北京团队的创作水平，又可提供与北京公司同步的贴身客户服务，还能有效控制运营成本，在此基础上，逐渐形成与客户的战略型联盟合作。

北京----策略把控中心：集中北京正德的核心策略资源，针对外地服务项目制订精准的推广策略及营销策略，实现战略化策略管理目标。

北京----推广运营中心：组织北京正德的骨干创作团队，针对外地服务项目提供阶段性策略分解及目标实现，提供战役化解决方案，并与地方服务中心随时沟通，解决战术化问题的随时解决。

地方----服务执行中心：以外派骨干领导与本土执行人员结合而成的地方客户服务中心，在正德广告服务体系框架及标准内，提供系统性、针对性及符合本土特性的客户服务工作，并负责随时将本地的相关政策、市场、竞争及项目的各类信息随时反馈北京正德，保证北京双中心作业的精准性与即时性。

第二部分：项目服务团队

为保证本项目各项工作的顺利扎实推进，我司将成立专门工作小组，全面负责项目具体工作，其人员组成如下：

1、策略中心：

总 经 理：薛松

创意总监：张雷

客户总监：张光

设计总监：田超

2、创意表现中心：

设计总监：田超

美术指导：梁君

资深文案：李奥、邓基军

设计师：李小奇、任晓竹

制作部经理：张朝晖

3、客户服务中心：

客户总监：张光

客户经理：张佳

驻场人员待双方合作关系确定后另行提供。

第三部分：项目服务内容、取费标准

详见附表1：华安集团房地产项目品牌传播管理服务项目明细97

附表2：品牌传播服务团队架构

第四部分：联系方式

张朝晖 010-51001566，***

E-mail：nickcoool@126.com

房地产项目合作建议书 篇2

关键词：可行性研究,问题,建议

2008年第三季度的全球金融风暴对我国经济增长形成较强冲击, 在国内经济进入周期性下滑和国外经济金融动荡冲击的双重作用下, GDP增速逐季下降。房地产作为一个与经济发展密切相关的行业, 也受到经济危机浪潮的严重冲击。针对这种形势, 国家和地方政府都出台了相应的措施, 但是房地产行业仍面临严峻的形势。因此, 加强房地产项目前期研究工作的重视已是刻不容缓。

著名房地产教育学家詹姆斯·格里克普在其经典论文《可行性研究的合理方法》中提出的“当房地产项目分析师认为, 一个项目详细的具体计划在特定约束和有限资源的条件下, 具有满足特定目标的合理的可能性, 那么这个房地产项目就具有‘可行性’”。房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析, 运用科学的技术评价方法, 得出一系列评价指标值, 以最终确定该项目是否可行的综合研究。一般来说, 可行性研究是以市场供需为立足点、以资源投入为限度、以科学方法为手段、以系列评价指标为结果, 它通常要处理两方面的问题:一是要确定项目在技术上能否实施;二是如何才能取得最佳的效益, 主要是经济效益。

可行性研究的作用主要表现在以下几个方面:作为投资决策的重要依据、作为筹措资金的依据、作为初步设计阶段工作的依据、作为环保部门审查项目对环境影响的依据、作为项目后评估的依据。

一、当前房地产开发项目可行性研究中存在的问题

1、基础工作不扎实。

编制一份高质量的房地产开发项目可行性研究报告, 首先需要完成大量的基础工作, 需要搜集大量的基础资料。但当前一些房地产项目可行性研究报告编制单位由于受时间、经费、人力等诸多方面因素的影响, 这方面的工作不深不透, 第一手资料匮乏, 过分依赖现有的数据或仅凭主观推测、判断, 主观比重过大, 严重影响可行性研究的质量。

2、人员素质不高。

可行性研究涉及工程技术、经济、房地产开发经营、法规、税务等多方面的专业知识。当前房地产项目的可行性研究报告编制人员的素质远远没有达到这个要求, 他们可能是某一方面的人才, 但不能从全局的角度考虑问题, 编制高质量的可行性研究报告。

3、可行性研究的深度不够。

一个深度适宜的房地产开发项目可行性研究报告主要体现在:工程实施方案有两个以上方案比选, 确定的主要工程数据应满足初步设计的要求, 提出的融资方案满足银行等金融部门信贷决策的需要等。而目前可行性研究工作深度不够, 主要表现在:定性描述较多, 定量计算不足;厂 (站) 址、主要工艺方案、重大设备选型缺少多方案比选;生产 (建设) 规模论证不充分;重要数据、参数来源不清, 依据不足, 等等。

4、重可行性论证, 而忽视不可行性分析。

目前大部分的项目可行性研究出来之后项目都是可行的。主要是因为其编制人员都是带着求证项目可行这样一种潜意识去分析和论证项目的可行性, 这就必然会更多地关注项目可行的一面及正面的影响, 而忽略了可能存在的不利因素和负面的影响, 有时甚至看不到可能致使项目不可行的重大风险因素。缺乏利用逆向思维去分析不利因素对项目成功的影响。

5、风险预测不足, 参考依据不够。

房地产开发经营的主要风险一般包括宏观经济与政治风险、政策风险、市场风险、资金运作风险、企业风险等, 但实践中不少房地产开发项目的可行性研究, 对以上风险分析显然不足、不透、不深, 在投资估算中, 没有相应的工程造价的定额、标准;在经济评价中, 随心所欲地采用一些过时的财务比率和参数等。

6、方案优化重视不够。

方案设计是不可缺少的程序, 也是提高经济效益的重要环节。但方案设计现在更多的是从技术角度和美学角度出发, 对如何提高经济效益还重视不够。

二、做好房地产开发项目可行性研究的建议

针对当前房地产开发项目中存在的问题, 为了编制高质量的可行性研究报告, 应做好以下几方面的工作:

1、提高从业人员的综合素质。

提高人的素质是提高工作质量的基础。针对建设单位和设计单位缺乏编制可行性研究方面人才的现状, 应有计划、有组织、多渠道地对有关人员进行培训;此外, 相应单位还应创造良好的工作环境和生活条件, 吸引人才, 留住人才, 充分发挥他们的积极性和创造性, 以培养出既懂工程技术又懂经济、金融、房地产经营管理和税务的复合型人才, 适应房地产业发展的需要。

2、突出重点, 提高效率。

对于不同类别、不同规模的项目有其自身的特点, 具体到某一特定的项目, 研究的重点也应有所侧重。有关的基础性工作必须扎实细致, 重要的基础数据应当可靠、准确, 有关项目选址、建设 (生产) 规模、建设方案应做详细论证比选, 同时应特别强调市场需求分析、预测和风险分析。

3、严格审批程序, 加大项目管理。

按建设程序办事, 严格审批可行性研究。严格把好建设项目前期质量关, 严格执行基本建设程序, 各类项目都要做好可行性研究, 任何单位和个人不得擅自简化建设程序和超越权限, 对项目建议书、可行性研究报告、初步设计等文件达不到规定内容和深度的, 评估单位不予评估, 审批单位不予审批。同时, 加强开发项目管理, 强化质量意识。

4、建立可行性研究数据库。

当前国内房地产市场透明度还不高, 可行性研究人员往往难以收集到完整和准确的市场信息 (在香港, 测量师在分析时, 可以从香港土地注册处相当于内地国土房管局, 查阅最近成交个案和以往物业的有关资料) 。信息的缺失或误差, 可能给可行性分析带来巨大误差。在这种情况下, 可行性分析人员更需要加强对信息的收集、整理工作, 通过去粗取精, 去伪存真的过程, 将市场上分散的信息整理为可用的数据, 建立可行性研究数据库。另外, 有条件的企业还可加强项目后评价工作, 通过分析比较, 提取有用的信息, 进一步提高可行性研究的实用性。

5、加快专业化及市场培育工作。

加快专业化及市场培育工作, 推进行业规模化与专业化, 是提高可行性研究水平, 确保其精度、深度、控制误差的根本保证。当前市场逐渐走向规范和成熟, 日益激烈的市场竞争成为企业重视、加强可行性研究的外在动力。

6、重视风险分析。

投资项目的建设要耗费大量资金、物资和人力等宝贵资源, 且一旦建成, 难于更改, 因此必须重视项目的风险分析和控制。

为了有效地防范和控制风险, 在可行性研究中, 就应重视对项目潜在风险因素的挖掘、评估风险发生的频率、风险发生可能造成的损失、风险的防范措施等。从经济风险分析来讲, 这不等同于经济评价中一般意义的不确定分析 (盈亏平衡分析和敏感性分析) , 应从不同的角度, 分析各种风险因素变化的可能性, 并相应分析对经济效益的影响状况, 且应多着眼于不利的因素及其带来的不利结果。风险因素具有层次性, 应深入分析, 以识别最基本的风险单元, 这样才能有针对性地防范风险。风险分析应该定量与定性相结合, 以定量为主, 如果投资者有足够的风险意识, 就算借助于敏感性分析的结果, 也能知晓项目风险, 做出科学决策。如果项目评价及其风险分析都以科学的数据说话, 建设项目的决策失误就将大大减少。

7、使可行性研究与设计、施工管理有效结合。

设计管理应在可行性研究的基础上进行, 同时又必须是对可行性研究的补充, 在可行性研究编制过程中, 可以听取设计施工等方面人员的建议, 减少编制过程中的失误, 以提高可行性研究质量。

参考文献

[1]最新房地产开发项目可行性研究与经济评价及分析报告书编制实例手册.

[2]张威.可行性研究在项目建设中的作用[J].电大理工, 2009.

[3]丁锦萍.关于加强项目可行性研究的几点思考[J].山西化工, 2002.

[4]高峰.加强建设项目前期可行性研究的几点建议[J].山东省工会管理干部学院学报, 2008.

2015房地产形势分析与建议 篇3

2014年房地产市场形势出现了较大变化，认清2014年房地产市场变化的特点和原因，将有助于准确判断2015年乃至“十三五”时期中国房地产市场形势变动趋势。

一是房地产开发投资增速明显放缓。2014年1-11月，全国房地产开发投资86601亿元，同比名义增长11.9%，增速较2013年同期回落8.5个百分点，较2014年上半年低2.2个百分点。2014年房地产开发投资增速是1999年以来最低的一年，也是自1999年以来第一次出现房地产开发投资增速连续3年低于20%。

二是房屋新开工面积开始下降，基本确认2013年成为中国房屋新开工面积的峰值点。2014年1-11月房地产开发企业房屋新开工面积164705万平方米，同比下降9.0%;其中，住宅新开工面积114637万平方米，同比下降13.1%。根据第六次全国人口普查数据和近几年住房竣工等数据推算，2013年全国城镇户均住房在1.0套左右，即房地产市场供求状况已由供不应求转为供求基本平衡。从日本等典型经济体房地产市场发展历程看，在户均住房套数达到1.0套左右时将出现新开工面积的峰值。因此2014年房屋新开工面积的下降固然有短期调控政策影响的因素，但更重要的是表明中国房地产发展阶段已发生变化，房地产开发投资增速放缓、房屋新开工面积下降都是符合规律的，也是正常的。

三是商品房销售面积和销售额双双下降，但总体仍处于历史高位。2014年1-11月，商品房销售面积10.2亿平方米，同比下降8.2%;商品房销售额64481亿元，同比下降7.8%。商品房销售面积和销售额双双下降主要受2014年前三季度银行贷款利率提高及商业银行更加谨慎地发放住房贷款影响。2014年1-11月在房地产开发企业的到位资金中，个人按揭贷款为12130亿元，较2013年同期下降了4.2%。个人按揭贷款的减少必然带来商品房销售面积和销售额的下降。根据中国人民银行2014年第三季度货币政策执行报告，2014年9月个人住房贷款加权平均利率为6.96%，比3月上升0.26个百分点，比2013年12 月上升0.43个百分点。由于居民购买住房大都需要借助银行信贷的支持，必然影响到购房人的支付能力。2014年9月底以来，随着住房金融政策调整以及大多数实行限购的城市调整了限购政策，商品房销售情况开始出现一些回暖迹象。虽然2014年商品房销售面积和销售额都较2013年减少，但2014年的商品房销售面积和销售额仍处在有史以来的第二高位，仅低于2013年。

四是大中城市新建商品住宅价格小幅下降，但全国商品房销售均价总体与2013年持平。2014年11月全国70个大中城市中，价格环比下降的城市有67个，持平的城市有3个;价格同比下降的城市有68个，上涨的城市有2个，降幅最大的为9.9%，大部分城市降幅在3%以内。从全国来看，1-11月全国新建商品住宅销售均价为5955元/平方米，2013年同期上涨0.3%。

2015年房地产形势判断

房地产市场是受政策影响较大的市场。如果金融、土地、税收和住房保障政策不发生重大变化，预计2015年房地产投资增速将继续回落，销售情况将好于2014年，全国新建商品住宅销售均价将高于2014年。需要关注的是，由于中国房地产市场的发展阶段已发生重大变化，房地产市场主要运行指标将不再呈同向变动趋势。

2015年房地产开发投资增速将继续回落。房地产开发企业的资金状况是决定短期内房地产开发投资形势的最主要因素。2014年，由于商品房销售面积和销售额双双下降，房地产开发企业资金回笼速度减慢，库存增加。2014年1-11月份，房地产开发企业到位资金110115亿元，同比增长0.6%，到位资金增速不仅是1998年以来最低的，而且持续低于10%的时间也是自1998年以来最长的一次。到位资金增长情况是后续房地产开发投资增速的领先指标，目前到位资金的低增速预示着2015年房地产开发投资增速将继续回落。由于2014年商品房销售下降，房地产开发企业待售面积持续增加。2014年11月末，商品房待售面积59795万平方米，比10月末增加1556万平方米，比2013年同期增加12989万平方米。商品房待售面积高企也将抑制房地产开发企业的后续投资能力。从中长期发展趋势看，由于中国房地产市场已从供不应求转向供求总体平衡、局部过剩，借鉴日本、德国等典型经济体房地产市场发展规律，中国房地产开发投资增速正处于正常的回落阶段。综合判断，预计2015年房地产开发投资增速将继续回落，房屋新开工面积也将继续下降。

2015年房地产销售情况将好于2014年。2014年9月29日，中国人民银行、银监会出台了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，积极支持居民家庭合理的住房贷款需求，并调整了“认房又认贷”的政策，对正常的改善型需求也可参照首套房的信贷政策。2014年11月22日，中国人民银行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，其中中长期贷款利率由6.55%下降到6.15%。住房信贷政策的调整将明显降低居民的购房成本，特别是将释放数量最为庞大的有改善意愿、有支付能力的改善型需求。考虑到2014年大部分城市房价稳中略降，而居民收入仍保持较快增速，即居民的住房支付能力在相对提高。由于目前物价水平处在低位，2015年存贷款利率仍有下调空间，如果贷款利率进一步下调，将会进一步提高购房人的支付能力。综合判断，2015年房地产销售情况将好于2014年。

2015年房价将企稳回升。市场供求状况和住房支付能力是决定房价波动情况的两个最主要因素。供不应求将带动房价上涨，供过于求将抑制房价上涨乃至出现房价下降的情况，近年来鄂尔多斯等部分城市房价持续下行其根源就在于出现明显的供给过剩问题。住房支付能力主要取决于房价收入比和住房金融政策，其中住房金融政策、特别是利率政策的变化对房价短期波动影响尤为显著。从市场供求关系看，目前市场仍处于去库存阶段，但随着销售逐渐好转以及住房新开工面积的下降，预计到2015年三季度前后库存有望回到相对正常的水平。从房价收入比的变化情况看，1998年到2013年中国的房价收入比均值为8.97倍，其中1998年最高，为10.8倍，2013年最低，为7.6倍。这表明虽然1998年以来房价名义涨幅较高，但由于居民收入名义涨幅更高，居民的住房支付能力是在提高。2014年全国新建商品住宅销售均价与2013年基本持平，而城镇居民人均可支配收入仍保持9%以上的增速，这意味着2014年全国的房价收入比将低于2013年，处于1998年以来的最低水平。考虑到贷款利率下调和对改善型需求的信贷支持将提高购房人的支付能力，预计2015年全国新建商品住宅销售均价将企稳回升，特别是下半年开始涨幅将有所加大。

进一步完善房地产相关政策的建议

由于中国房地产市场已从过去的供不应求转向供求基本平衡、局部过剩，需要根据房地产市场发展阶段的变化，适时调整完善房地产市场相关政策，努力实现房地产市场持续健康发展。

1.更加重视实行中性的住房金融政策。住房金融政策的变化是住房市场短期波动的首要原因，美国、日本等经济体房地产泡沫的产生和破灭都与住房金融政策、特别是利率政策的调整直接相关。2015年要实现房地产市场平稳运行，必须吸取美国、日本等经济体住房金融政策方面的教训，尽可能保持住房金融政策基本稳定。建议实行中性的住房金融政策，可实行住房首付和贷款利率反向调整，如在贷款利率下调时，适当上调首付比例，防止因利率政策调整造成购房人支付能力发生重大变化，造成市场需求和房价的大幅波动。由于居民购买住房大多需要住房金融的支持，在住房金融政策方面要统筹考虑鼓励自住、抑制投机和防范风险三方面的目标。为此，金融政策既要适应居民通过多次换购住房不断改善居住条件的需求，也要防止滥用住房金融支持进行投机性购房，防范金融风险。

2.进一步完善房地产税收体系。一是调整税收政策的目标，将税收政策回归到筹集财税收入等根本目标，不在将其作为房地产调控的主要政策工具。经济学理论已经证明，在其他条件不变的情况下，交易环节征税的结果是价格上升和交易量下降。从典型经济体房地产税收政策的效果看，房产税既未起到稳定市场运行的作用，也无法防范房地产泡沫的产生和破灭。例如，美国早在1792年就开始征收房产税，日本、香港的房地产税收体系也相对健全，但这些经济体都经历过房地产泡沫和泡沫的破灭。因此，完善房地产税收政策的出发点应放在完善税制、筹集财政收入等方面，而不宜将其作为房地产调控的主要政策选择。从这个目标出发，及时总结和稳妥推进个人住房的房产税试点。

二是大幅降低房地产交易环节税费，鼓励梯度消费。目前中国住房交易环节征收的营业税、所得税、契税等各项税费已接近成交价格的10%，交易成本过高，极大抑制了居民换购住房的需求，既不利于居民树立梯度消费的理念，也不利于增加二手房的市场供应，无法充分发挥存量房对房地产市场的调节作用。建议大幅降低房地产交易环节的税费，可将营业税的收取年限从5年减为2年或取消二手房交易环节的营业税，取消个人所得税，适当降低契税税率。随着住房总量规模的不断扩大，完善有利于居民持续换购住房的税收等方面政策，不仅有利于不断提高居民居住水平，而且居民换购住房会对房产中介、建材、家具、家电、装修等相关行业形成较大的带动作用，这也会在一定程度上对冲房地产投资增速正常回落的影响。

3. 各地要根据存量住房状况和人口总量、结构变化趋势，合理确定年度新增住房供应规模。由于住房市场供求关系已发生重大变化，未来不应过多强调加快住房建设这一目标，而应重视根据人口总量和结构变化趋势以及住房市场供求状况，合理确定新增住房规模，实现住房市场供求总体平衡和平稳发展。对住房新增供应量过大和去库存周期过长的城市，建议严控新增住房用地规模，通过减少土地供应量逐步解决部分城市供应量过大问题，防止产能过剩问题在房地产领域蔓延。

4.进一步完善住房保障政策。2008年以来，中国开始大规模实施城镇保障性安居工程建设。继“十一五”全国开工建设各类保障性住房和棚户区改造住房1600多万套、累计解决近2200万户城镇低收入和部分中等偏下收入家庭的住房问题以后，“十二五”又提出建设保障性安居工程3600万套的任务目标，以及2013年-2017年1000万套棚户区改造任务。经过2008年以来保障房的大规模建设，中国实物型保障房的比重已接近20%。考虑到住房总量不足的矛盾已基本解决，建议进一步调整和优化住房保障供应体系，逐步提高货币补贴在住房保障方式中的比例，在“十二五”集中、大规模建设保障性安居工程的基础上，将住房保障方式逐步从实物建房为主转向以货币补贴为主，多种保障方式相互补充，逐步推动住房保障方式转型。

房地产项目建议书 篇4

一.项目历史条件

1、宗地简介

宗地位于贺州市八达中路和建设东路中间，西临星光路，东临明主巷，地理位臵优越，交通便利。规划用地性质为城镇住宅用地、其他商服用地，使用权类型：出让,宗地面积为87.8亩，可用来开发商、住综合型居住性建筑。

2、项目概况

根据自治区政府《研究贺达纸业有限公司改制重组有关问题的纪要》(桂政阅?20xx?217号)、自治区国资委《关于无偿划转持有的广西贺达纸业有限公司股权有关问题的批复》(桂国资复?20xx?198号)和《贺州市政府国有资产监督管理委员会关于贺州旅游投资开发有限公司承接广西贺达纸业有限公司股东的股权的通知》(贺国资发?20xx?27号)文件，广西投资集团贺州大地物业有限责任公司作为贺州市旅游实业有限公司(原名为贺州旅游投资开发有限公司)的全资子公司。为做好承接管理工作，已将广西投资集团贺州大地物业有限责任公司更名为贺州市星泰物业有限公司，贺州市星泰物业有限公司于20xx年4月24日经贺州市政府“贺州国用(20xx)第22号”批准取得位于贺州市八达中路190号(贺纸小区)的土地使用权(面积55621.93平方米，用途：商服、城镇住宅用地，使用权类型：出让。

3、开发方式

该宗地块分两期建设，一期为1#楼、2#楼及附属的裙房，总建筑面积36504.40平方，其中地上面积32811.32平方，地下面积3693.08平方。1#楼为17+1的商业及写字综合楼，2#楼为29+1的商、住综合楼组成。

二期为两层商业裙房、地下室和住宅楼组成，总建筑面积259363.43平方。由3栋17+1的住宅楼和4栋29+1的住宅楼组成。整个小区住宅楼为4栋17+1的住宅楼和5栋29+1的住宅楼组成，框剪结构。由贺州市旅游实业有限公司的全资子公司贺州市星泰物业有限公司投入全部建设资金开发建设。目前实施项目为一期工程。

二、项目建设单位

1、项目公司名称：贺州市星泰物业有限公司

2、公司经营范围：

在规划范围内从事项目的开发与建设、商品房销售、物业管理等。

3、项目建设规模和建设内容:

该宗地块分两期建设，一期为1#楼、2#楼及附属的裙房，总建筑面积36504.40平方，其中地上面积32811.32平方，地下面积3693.08平方，二期为两层商业裙房、地下室和住宅楼组成，总建筑面积259363.43平方。规划整个小区住宅楼为4栋17+1的住宅楼和5栋29+1的住宅楼组成，框剪结构。

三、可行性研究报告编制

编制单位：由广西中盛建筑设计有限公司编制贺州市星泰华园项目方案设计报告。

第二章 项目名称和地址

一、项目名称：贺州市星泰华园一期项目。

二、地理位臵：位于贺州市八达中路和建设东路中间，西临星光路，东临明主巷。

三、项目占地面积：占地面积约87.8 亩(58562.6平方米)。

四、项目用地现状：项目规划用地性质为城镇住宅用地、其他商服用地，使用权类型：出让

第三章 项目规划建设方案

一、项目建设内容

“该项目”建设内容为高层商、住、写字综合楼项目及配套设施等。

二、项目初步规划设计方案

1、规划建设用地面积： 56774平方米。

2、总建筑面积： 295867.83平方米。

3、居住建筑面积： 21783.01平方米。

4、建筑高度：高度控制在 105 米以内。

5、居住总人口： 约 9000 人。

房地产项目合作建议书 篇5

关于房地产项目建议书1

自去年下半年以来，国家相继出台了取消“限购”、降息降准、《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)等新政，为了解和掌握新政下巴中市区房地产市场发展现状，国家统计局巴中调查队采取实地走访房产、国土等相关部门，与问卷调查社会群众相结合的方式，开展了新政下巴中市区房地产市场发展现状调研，现将有关情况报告如下，以期为党委、政府及相关部门提供决策参考依据。

一、近期巴中市区房地产市场发展现状

(一)新建商品房售价企稳，销量同比呈下降趋势

一是售价企稳，同、环比基本持平。根据巴中市房地产管理局提供的数据：今年以来，受“降息降准”等新政因素影响，1-2月巴中市区新建商品房市场均价为4079.5元/㎡，较__年1季度的3988元/㎡上涨了91.5元/㎡，同比上涨2.3%，较__年11-12月的4124元/㎡下滑了44.5元/㎡，环比下降1.1%。

二是销量同比明显下降、环比增幅收窄。在《条例》颁布实施的影响下，1-2月市区新建商品房销售套数与面积分别为3093套、325451㎡，较__年1-2月同比下降19.3%、16.2%。同时今年1-2月的环比增幅较去年1-2月的环比涨幅降低了15.6%。一家二级资质开发商反映：“去年仅1-2月销量就达500余套，而今年截止3月中旬才销售了不到300套，表明今年新建商品房销售情况整体不容乐观。究其原因主要有两个方面：一是__年国内整体经济发展呈下行态势，作为巴中购房主力军的外出务工人员，带回热钱大幅减少，致使购买能力减弱;二是一系列新政出台后，促使刚需型购房群体驻足观望，改善、投资型购房群体放缓或大幅减少购买”。

(二)二手房交易总体下行，租赁市场有所降温

今年来，巴中市主城区二手房交易市场发展呈现出房源增加，销量、单价双下行，租赁市场价格小幅下降的总体趋势。

一是受《条例》影响，房源同、环比均有所增加。通过对5家房地产中介实地走访了解，今年一月以来，受《条例》颁布实施的影响，二手房房源呈现了三个新特点：首先，房源同、环比小幅增加。今年1季度较去年同期和四季度均呈现增长趋势，同、环比上涨幅度分别达10%、18%。其次，业主主动投放的房源比例提升约两成。据各中介反映，__年以前，业主主动投放房源与中介挖掘房源的比例大约为3：7，而在《条例》实施、房产税不久将开征的背景下，今年的房源构成比例变成了近5：5。第三个新特点是主动投放房源的以有多套房屋业主居多。一家中介今年1-2月共接受主动登记的二手房房源28套，其中12套房源业主拥有2-3套以上住宅，其中一名业主一次性投放房源3套，《条例》影响可见一斑。

二是交易量回落明显，单价小幅下降。据5家中介企业反映，今年1-2月月均交易量较去年月均交易量明显下滑，平均降幅至少在10-15%，其中一家中介去年月均销售30套，而今年月均不到20套，降幅达到了33%以上。同时企业反映单价下降幅度达4-10%左右，如去年江北120㎡的普装二手房交易均价在48-52万之间，而今年交易价格降到了44-48万之间。

三是租赁市场有所降温，租金环比下降明显。由于去年以来国内经济下行压力较大、物价低位运行，同时随着巴城拆迁还房工作有序推进，巴中市区二手房租赁市场有所降温。今年春节后，二手房年租金均价环比下降8-12%，如地处江南老城黄金地带的南湾国际小区，100㎡的二手房年租金由__年的2-2.2万降到了今年的1.8-2万，江北的100平方米二手房租金由2.4万左右降到了2.2万左右。

二、《条例》反响明显，心态影响市场

通过对100名社会群众(包括城乡居民，机关、事业单位工作人员，国有、民营企业员工，个体工商户，离退休人员)进行入户面访、问卷调查发现，《条例》试点实施以来，群众表现出知晓率关注度高、对内容作用了解甚少、改善投资性购房步伐放缓、不动产处置等待观望等特点。

一是新政社会关注度高。3月1日，《条例》正式落地四川泸州，标志着《条例》正式实施。此次问卷调查数据显示：有86%的人知道《条例》已经开始试点实施;对不动产登记改革及《条例》试点实施关注度调查发现，仅16%的受调查者表示不关注，有49%的受调查者表示非常关注，有35%的受调查者表示比较关注。表明社会各界对《条例》实施关注度很高。

二是具体内容知之甚少。《条例》已试点实施近一月，社会公众对《条例》的详细内容、登记范围、实施步骤等知晓几何，通过调查发现，除16%的受访者表示了解，有33%的人对此不了解，有51%的受访者表示知之甚少。究其原因，部分受访者表示:一方面是由于不动产改革目前仅在部分地方试点实施，个人直接利益尚未受影响;另一方面是因为没有出台配套政策，群众处于观望状态;再者是因为《条例》试点实施时间短，宣传解读信息量少，信息获取渠道狭窄、宣传解读工作有待进一步强化。

三是观望心态比较普遍。通过调查发现，受调查者中仅有10%的人考虑近期购置不动产，刚需购房者仍然是主力，改善和投资性购房者观望政策和市场行情意向明显增加;64名拥有多处不动产的受访对象在回答“是否准备在近期处置不动产”问题时，仅有6人选择“近期急于出手”，所占比例不到10%;有36人表示看政策和市场行情变化再作决定，所占比例达到了56%，表明拥有多套房产者观望情绪明显。

四是作用意义理解偏差。受访者在回答“《条例》实施作用”时，大家都知晓“简政放权、保护权利人合法财产权”、“利好刚需购房、有效调控房价”、“提高政府治疗效率和水平、方便企业、群众”等核心作用以及“反腐败”、“为房产、遗产税开征夯实基础”等其他衍生作用，但存在着主次不明的现象：选择“反腐败”、“为房产、遗产税开征夯实基础”两项的分别达到了68%、55%，在作用重要程度中分别排第一和第三位，由此可见，群众在认知《条例》的作用意义上存在着主次不明的情况，有待进一步正确解读引导。

五是担忧新政泄露隐私。对“《条例》实施后最大担忧”的问题，有60%的受访者选择了“怕个人信息等隐私被泄露”，表明受访者对《条例》中的“登记信息共享与保护”存在不理解、有疑虑，希望在这方面进一步完善查询、调阅机制，确保个人信息等隐私不被非法窃取。其次有51%的受访者选择了“多处房产会被征过高的税。”表明公众对舆论传导的房产税、遗产税等税开征的隐忧、更表明了公众期待政府及时公布相关政策实施时间表，利于群众妥善处置相关事宜。同时有44%的受访者对不动产登记程序是否简化便民产生担忧，亦表明希望《条例》实施具体方案应尽快出台落实。

三、新政影响初现，程度尚需观察

(一)企业多措并举适应新政

为了适应《条例》实施、“降息降准”等新政实施，巴中市区多数房地产开发商、二手房中介积极采取举措，应对新政实施带来的影响。

一是开发企业稳中求进、积极应对。首先，走访的5家房开企业中有4家采取了调整营销策略、优化促销方案、积极宣传政策等举措对在售楼盘进行销售策略整合，力促稳价保量。其次，对已纳入开发计划的项目进行整体发展评估，择优选择开发，放缓整体开发脚步;同时针对巴中市区房地产市场实际情况，结合新政影响，减少购地计划，有的放矢地购买土地，确保企业发展稳中求进。

二是二手中介多措并举、促成交易。面对二手房交易市场供大于求的局面，部分企业首先取消看房佣金、降低提成费率，力促降低买卖双方交易成本;其次强化服务保障，提升贷款办理、房产过户、纳税报备等工作效率，切实提升服务水平，降低买卖双方时间成本;同时采取切实可行举措，积极做好买卖双方沟通说明工作，认真履行居间职责，努力提升交易成功率。

(二)百姓买跌卖空持续观望

一是购房者观望心态较重，等待价格继续下行。在新建商品房、二手房单价出现下降，房源供给大于需求的背景下，不少购房者认为《条例》等新政实施必然会使更多的房源涌现，价格势必会继续下行，因此问多买少、持续观望、期待价格继续下行的现象较为普遍。

二是大量抛售未出现，希望相关政策尽快出台。二手房源虽然较同期相比小幅增长，但由于《条例》实施现属于试点阶段，且各地实施细则及相关配套制度还未建立健全，致使大幅降价趋势未有显现，故巴中市区未出现抛售潮。同时多数多套房产拥有者希望《条例》实施细则、房产税实施时间表等尽快出台，利于社会群众做出合理判断和相应举措。

(三)新一轮政策出台，博弈心态将凸显

3月30日，五部门相继出台降低二套房购买首付及调整征收营业税期限相关政策，标志着新一轮房地产刺激政策将进一步冲击市场，作为房屋销售将迎来利好，尤其是二手房销售在降低首付和2年以上住房免营业税双重利好政策的推动下，将会一定程度上扩大交易量;但由于《条例》实施、房产税实施方案未出台的影响，作为改善型需求的购买者博弈心态也将凸显。

四、相关意见及建议

通过问卷收集和实地面访，现将群众提出的意见和建议归纳如下：

一是强化政策宣传，正确引导解读。进一步强化不动产登记改革方案和《条例》的宣传解读，特别是针对普通群众，利用电视、网络、报纸、微信等采取通俗易懂、群众喜闻乐见的方式强化宣传引导，确保群众清楚了解不动产改革方案和《条例》实施细则，并给予支持配合，为不动产登记改革及《条例》实施稳步推进夯实群众基础。

二是强化责任落实，出台配套政策。针对不动产登记改革和《条例》实施的具体问题及时研究出台配套政策，如改革后监管及个人信息隐私的问题、房地产企业发展的问题、反腐败的问题、不动产征税的问题、多部门联动充分发挥衍生作用的问题等，进一步明确责任，逐步完善配套政策，努力构建符合群众主体利益需求的体制机制。

三是强化配套服务，夯实物权保障。进一步梳理职能，简化和优化办事程序，提高工作效率和服务质量，从基本工作职能和各项具体业务事项出发，做到一窗受理、一次性告知、一条龙审批，让老百姓少跑冤枉路;同时，重点规范登记行为，提高登记质量，严厉查处各类违法违规行为，增强不动产登记的严肃性、权威性和公信力，保护群众合法权益。

四是强化监管职能，优化市场环境。加强对不动产登记监管工作，建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，实现跨部门、跨领域、跨地域信息实时传递和对接，消除“信息孤岛”;另外，加强市场监测和行为监管，建立健全完善的社会信用体系和市场监管体系，保障房地产市场健康、有序运行。

关于房地产项目建议书2

近年来，__地区房地产行业迅猛发展，促进了当地经济发展和税收增长，但是，通过我们检查发现，房地产行业存在需要资金量大，经营周期长，预收预付账款多，经营方式多样等经营特点，由此，也隐藏着一些问题，针对存在的问题，如何进一步加强税务管理，堵塞漏洞，探讨如下：

一、存在的问题

(一)企业之间合作建房不按规定申报纳税。目前房地产行业己形成多种开发形式，有一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，形成所谓的合作建房或名义上的代建房。按照税法规定，合作建房的双方均发生了销售行为，应分别交纳销售房地产和转让无形资产的相关税收，应该申报纳税。但在实际生活中，合作双方常常不申报纳税。瞒报了这部分销售收入，偷逃了税款。

(二)以开发房屋抵顶所欠建筑商款项，不入帐，不做收入。只在企业内部财务报表中体现，致使企业少计了应税收入，少缴纳了企业所得税。以房屋抵顶拆迁户补偿费、银行借款本息、支付工程款、获取土地使用权等不计收入，偷逃企业所得税。

(三)销售款长期不结转或少结转收入。房地产开发商长期将销售款、预收定金、房屋配套费等挂在“其他应收款”、“其他应付款”等往来帐上，不与帐面的成本、费用配比结算，造成帐面无应税所得或亏损，或者以实际收到款项确定收入实现，偷逃企业所得税。分期收款销售，不按照合同约定的时间确认收入，以未清算、未决算为由拖延缴纳企业所得税。

(四)无正当理由以明显偏低的价格销售开发产品，从而达到少缴营业税和企业所得税的目的。虚开发票减少计税依据，实现“双偷”。房地产开发企业依销售不动产发票开具金额确定售房收入缴纳营业税，土地增值税所得税等税收，购房者以销售不动产发票开具金额缴纳契税后，办理《房屋所有权证》，可见销售不动产发票开具金额是双方缴纳税款的计税依据，故双方协议少开或不开销售不动产发票，实现所谓“双赢”，实则是实现应纳税款的“双偷”。

(五)代收款项偷逃税。将在销售房产时一起收取的管道燃气初装费、有线电视初装费不按价外费用申报缴纳营业税，所得税。将收取的拆迁安置补偿费列“其他应付款”，年末不申报纳税。

(六)“收入实收不转”直接抵减应付工程款，偷逃税款。房地产开发企业因施工方延误工期等原因收取的罚款收入及投资方对应由房地产开发企业转付施工方优良工程及提前竣工奖励收入不通过“营业外收入”科目核算，而直接抵减应付工程款，从而减少会计利润偷逃企业所得税。

(七)与关联方企业之间互转收入和费用。与关联方企业之间，特别是同一地址办公的关联企业之间，由于业务往来频繁，利益关系密切，互转收入和费用存在着很强的可操作性和隐蔽性，导致企业最终多计费用或少计收入，偷逃税款。

(八)多列预提费用。一些企业采用“预提费用”、“待摊费用”帐目调整当期利润。特别是预提“公共配套”费用数额大，在配套工程完工验收之后不及时结转配套工程成本，对多提费用的余额不及时调整、冲减商品房成本，而是长期滚动使用，减少应纳税所得额，甚至有的企业在配套工程完工验收之后仍继续计提或重复计提“预提费用”，借以偷逃税款。

(九)虚列或者虚增成本费用，偷逃企业所得税。具体表现为：(1)将完工与未完工的项目混在一起，造成完工项目成本虚增;(2)将开发项目之外的道路铺设、小区绿化等工程成本列入开发成本。自用房产开发成本不从“开发产品”转到“固定资产”，而是计入对外销售商品房成本，偷逃企业所得税。(3)多列利息支出和经营费用。(4)扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多结转经营成本。

二、加强房地产行业税收管理的对策和建议

(一)摸清与房地产开发项目的相关信息。有针对性的对房地产行业开发项目、开发地段、完工情况、销售情况等进行外围的调查摸底。并对其售楼处进行调查，向售楼处的工作人员了解被调查企业整个楼座的建筑总面积、已售数量、最低售价、预付款比例等内容，推算出企业的销售收入和应预缴的所得税数额。

(二)建立涉税信息传递和协作机制，全面掌握房地产企业的第一手基础信息资料。一是建立与房管、规划、建设、金融等部门信息沟通制度，全面掌握房地产开发企业的立项、开工日期、预计完工日期、建筑面积、销售进度、现金流量和预收房款情况、已交付产权情况等各种信息，力求通过信息交换和分析比对，最大限度地掌握有关涉税信息。二是加强信息分析比对，对差异户进行实地核查，及时发现和解决漏征漏管问题。三是加强信息交换，进一步了解掌握房地产项目开发的经营规律，进而准确审核纳税申报资料，强化控管。

(三)加强银行账户预收款和关联方等信息的监控。争取银行部门的合作，对设立的预售房款账户进行有效监控，掌握销售收入情况，实现源头控管。通过实地调查了解等方式，及时掌握楼盘销售的进度，加强对售楼情况的适时监控，保证销售信息、预收房款真实、准确，确保税款及时、足额入库。到企业关联方进行走访调查，了解关联企业之间的业务往来关系，看其收入、费用的划分是否合理、合法。

(四)加强对亏损、微利和低价出售等疑点。纳税户的重点检查。用房地产抵付各种应付款项(包括以房抵债，以完工房地产抵付借款、银行贷款，抵付回租租金，换取其他单位、个人的非货币资产、抵付各种应付的建筑安装工程款、广告支出和其他支出，抵付职工奖励支出等等)、以低价销售给内部职工等应作为重点检查对象，对不符合查账征收条件的，严格按所得税核定征收办法核定税款征收。

关于房地产项目建议书3

一、项目背景

为落实《北京城市整体规划》加快规划市区绿化隔离地区建设，推进城乡结合部地区环境整治和城市化进程，促进城市生态环境改善和经济社会可持续发展。北京市政府先后颁发了关于加快本市绿化隔离地区建设的意见》关于加快本市绿化房地产开发项目建议书的内容隔离地区建设暂行办法》关于加快本市绿化隔离地区旧村改造和新村建设实施意见》等相关文件，确定了以绿引资，引资开发，开发建绿，以绿养绿”原则。随着北京市“温榆河绿色生态走廊”工程的启动，特别是中国正式加入wto北京2008奥运会申办成功，温榆河流域开发建设将新的投资热点和经济增长点.顺义区后沙峪位于温榆河流域，商机无限。

由北京__房地产开发有限公司在北京市顺义区后沙峪镇开发建设低密度项目(以下简称“该项目”)

二.项目历史条件

1宗地简介

宗地位于顺义区后沙峪镇马头庄村，规划用地性为二类居住用地，可用来开发别墅外事型的居住性建筑。宗地面积为340亩，北侧尚有400亩规划二类居住用地，因机场联络线未定而未有合作伙伴。宗地北临京承高速与首都机场北门的联络线，东临后沙峪玉马教练场，西南侧为后沙峪镇罗马湖，交通便捷。

2项目概况

宗地由后沙峪政府与北京__经济开发公司于19__年签订合作协议，历经十年，北京__公司于19__年取得顺义政府核发的国有土地使用证。20__年10月13日，__公司与北京__房地产开发有限公司签订了338亩土地转让协议。后由__公司对其175亩地进行土地变性，计委立项和规委规划意见书工作。因多方面原房地产开发项目建议书的内容因后沙峪镇政府考虑收回该块用地。

3合作方式

由我方出面与__公司签订协议，该公司负责解除与__公司的合作合同，与后沙峪镇政府的合作合同，此部分费用为1350万元(含200万元付政府定金)由我方与后沙峪镇政府重新签订土地开发协议。

房地产公司guǎn lǐ建议

第一条公司为形成自己的核心竞争力，倡导参与guǎn lǐ，不断创新，并激励员工就其平时工作经验或研究心得，对公司业务、guǎnlǐ及技术，提供建设性的改善意见，藉以提高经营绩效，特订定本办法。

第二条公司各级员工对本公司的经营，不论在技术上或guǎn lǐ上，如有改进或兴革意见，均可将拟建议事项内容详予填列，报相关职能部门。

第三条建议书内应列的主要项目如下：

(一)建议事由：简要说明建议改进的具体事项。

(二)原有缺失：详细说明在建议案未提出前，原有情形之未尽妥善处以及应予兴革意见。

(三)改进意见或办法：详细说明建议改善之具体办法，包括方法、程序及步骤等项。

(四)预期效果：应详细说明该建议案经采纳后，可能获致的成效，包括提高效率、简化作业、增加销售、创造利润或节省开支等项目。

第四条建议书填妥后，应以邮寄或面递方式，送交行政部或企业文化部负责人亲收。

第五条建议书内容如偏于批评，或无具体的改进或兴革实施办法，或不具真实姓名者，不得为内容不全，不予交付审议，其有真实姓名者，并应由收受部门负责人据实委婉签注理由，将原件密退还原建议人。

第六条公司为审议员工建议案件，设置员工建议审议领导小组，集团行政部、企业文化部负责人与提案相关部经理为审议召集人。

第七条审议领导小组的职责如下：

(一)关于员工建议案件的审议事项。

(二)关于员工建议案件评审标准的研订事项。

(三)关于建议案件奖金金额的研议事项。

(四)关于建议案件实施成果的检讨事项。

(五)其他有关建议制度的研究改进事项。

第八条相关职能部门收受建议书后，认为完全者，应即于收件三日内编号密封送交召集人，提交审议领导小组审议。如因案情特殊，得由审议领导小组另行洽请与该建议案内容有关的人员先行评核，提供审议领导小组作为审议参加。

前项审议领导小组的审议除因案件特殊者得延长至30天外，应于审委会召集人收件日起15天内完成审议工作。

第九条公司员工所提建议，具有下列情事之一者，应予奖励：

(一)对于公司组织研提调整意见，能收精简或强化组织功能效果者。

(二)对于公司产品销售或售后服务，研提具体改进方案，具有重大价值或增进收益者。

(三)对于产品修护的技术，提出改进方法，值得实行的。

(四)对于公司各项规章、制度、办法提供具体改善建议，有助于经营效能提高者。

(五)对于公司各项作业方法、程序、报表等，提供改善意见，具有降低成本、简化作业、提高工作效率的功效者。

(六)对于公司未来经营的研究发展等事项，提出研究报告，具有采纳价值或效果者。

第十条前条奖励的标准，由审议领导小组各成员依员工建议案评核表各个评核项目分别逐项研讨并评订分数后，以总平均分数拟定等级及其奖金金额。

第十一条建议案经审议领导小组审定认为不宜采纳施行者，应交由收受部门据实委婉签注理由通知原建议人。

第十二条建议案经审议领导小组审定认为可以采纳并施行于本公司者，应由审议领导小组召集人于审议领导小组审定后三日内，以书面详细注明建议人姓名、建议案内容及该建议案施行后对公司的可能贡献、核定等级及奖金数额与理由，连同审议领导小组各成员的评核表，一并报请总经理核定。按等级于年终工作总结大会上发给奖金。

第十三条为避免审议领导小组各成员对建议人的主观印象，影响评核结果的公平起见，在建议案未经审议领导小组评定前，对建议人的姓名应予保密，不得泄露。

第十四条建议的案件如系由二人以上共同提出者，其所得的奖金，按人数平均发给。

第十五条有下列各情形之一者，不得申请核奖：

(一)各级主管人员对其本身职责范围内所作的建议。

(二)被指派或聘用为专门研究工作而提出与该工作有关的建议方案者。

(三)由主管指定为业务、guǎn lǐ、技术的改进或工作方法、程序、表报的改善或简化等作业，而获致的改进建议者。

(四)同一建议事项经他人提出并已获得奖金者。

第十六条公司各单位如有任何问题或困难，需求解决或改进时，经呈请总经理核准后得公开向员工征求意见，所得建议的审议与奖励，得依本办法办理。

第十七条员工建议案的最后处理情形，应由收受部门通知原建议人，员工所提建议，不论采纳与否均应由行政部负责归档。经核定给奖的建议案，并应在公司中表扬。

第十八条本办法经呈请总经理核准后公布施行，修订时同。

房地产项目合作建议书 篇6

海口别墅策划项目建议书—海洋文化的运用

前 言

海南岛在军事上是我国战略支点，它是中国南海不沉的航空母舰。在经济上，海南岛最大的优势是丰富的海洋资源和热带海岛旅游资源。海南的发展前景是无限光明，经过90年代初期的房地产泡沫经济，今日的海南旅游业与地产业健康发展，作为一家实力雄厚的投资公司，泰盛控股公司整合岛内外资源，进行大手笔策划，一定能够在海南房地产市场高起点谱写新的篇章。

杨宝民策划工作室作为一家高水平的策划机构，愿意为泰盛提供专业地产策划服务，在共赢中快速发展。

一、商业房地产策划的意义

面对竞争激烈的房地产市场，没有充分的市场调查，没有切合市场实际的专业策划服务，房地产项目很难达到预期目标。

根据中国泰盛控股公司董事长吉大为先生的战略构思，杨宝民先生的提出具体建议，期望本项目能够打造为可体验的海南第一的滨海健康社区，项目包括经营中华海洋健康养生园项目，树立健康地产的品牌形象。

1.通过对西海岸别墅项目全面市场调查与策划，对项目进行正确市场定位，借鉴国内外海滨名盘，通过高水平创新策划引导市场，减少投资的风险，通过总体策划与建筑规划经济性分析提高发展商投资收益。

2.通过与中国泰盛控股有限公司的合作，促进产品销售，增强开发商在高尚住宅项目方面的竞争实力，充分挖掘项目的商业价值，提升项目的价值空间。

3.帮助企业整合媒介资源、零售业专业资源，减少不必要的广告投放，降低营销成本，提高营销效率。

4.通过整合强势资源，根据泰盛发展战略，加大树立海南第一地产品牌的力度，为项目品牌输出奠定基础。

5．协助中国泰盛集团海口房地产公司培训出一批最优秀的房地产销售人员，为项目营销奠定坚实基础，通过人材本地化降低营销成本。

二、专业工作流程

1.杨宝民房地产策划工作室企业管理资讯顾问工作流程

人力资源 财务成本 投资与营销 建筑规划设计 工程管理 物业管理 客户服务

2.杨宝民工作室住宅项目全程策划工作流程图

宏观经济和区域城市市场研究 项目环境评估 项目地块价值评估方法 区域房地产市场调研 各类物业市场调研 目标客户定性与定量调查

项目规划概念设计 环境与景观概念设计 建筑产品概念设计 社区服务创新

3.杨宝民工作室商业地产（步行街）项目策划工作流程图

宏观经济和区域城市商业市场研究 项目环境评估 项目地块商业价值评估 区域商业市场调研 各类商业物业市场调研 目标客户定性与定量调查

项目规划概念设计 环境与景观概念设计 建筑产品商业交通设计概念设计

三、住宅与商业市场调查初步模型

1、环境质量调查内容：

周边地区的河流、绿地、空气质量、噪声污染、光污染、山体地形与绿化、周边建筑对小区的影响，周边商业设施，教育医疗、交通设施等综合环境

2、竞争对手项目调研模型 序号 名称 详细内容或推断 1 企业核心竞争力 代表作品 地块土地价值、建设成本 售价 建筑规划特点 分析本地客户对建筑规划风格的偏好 4 户型 本地居民组成与户型偏好不同户型销售率？ 5 立面 建筑里面的特点与偏好分析 会所 本地会所的经营内容与实际效果评估 7 物业管理 物业管理水平与取费情况？

市场定位工作要点

□ 项目宏观、区域以及各类物业得全面市场信息 □ 目标客户市场调研与细分

□ 项目SWOT分析与动态竞争分析

□ 项目定位：理念性与形象定位、功能定位、文化定位、客户定位、价格定位 □ 品牌定位及推广

□ 产品与服务的核心竞争力的确定 □ 分期开发建设步骤建议 □ 物业类型建议

□ 户型与面积比例确定 □ 户型功能选择

□ 会所与配套设施建议

□ 创新策划与市场引导措施 最后形成市场定位报告

3.海口西海岸别墅项目建筑策划参考模型

我国建设项目的可行性研究起步较晚，它主要停留在对项目投资的经济损益的分析研究上。而建筑策划主要研究投资立项以后的建设项目的规模、性质、空间内容、使用功能要求、心理环境等等影响建筑设计和使用的各因素，从而为建筑师进行建筑设计的依据。

由于现行的可行性研究报告主要是请工程咨询公司完成，由于他们并不对开发商的投资决策承担任何实际责任，它本身的结论可靠性令人怀疑，因此，建筑策划工作能够帮助修正可行性投资报告。

案例1 我想通过唐山海滨旅游区实例说明建筑策划与可行性研究报告的关系。2001年10月我受沿海物业集团公司委托去唐山购买1000亩土地，用于建设海滨旅游度假区。旅游区位于河北乐亭县打网港岛，首先我们进行外部条件调研，重点调研地理条件，摸清海岛实际面积和等高线等基本数据。同时对冀东文化进行认真调研，从中国共产党创始人李大钊等前辈成长足迹，分析号称冀东粮仓的唐山地区文化特色。

首先我们请新加坡规划师进行总体规划，聘请唐山建筑设计院测量队对岛屿进行道路基础测量，聘请大连海洋环境保护研究所进行地形图测量，同时徒步勘查全岛，根据获取的海洋风暴潮、植物生长环境等自然条件分析，否定了大型海滨高尔夫球项目和其中不适合北方的绿化风景。本规划设计是以实现一个适合中国国民口味兼顾海外游客的国际标准旅游度假区，设计主题是健康养生和海滨旅游度假，使其成为北方家喻户晓的国际级海滨度假区。建筑规划完成后，我们与工程咨询中心合作，编制初步的预可行性研究报告，在环境保护局的支持下，聘请大连环境保护研究所作海洋环境影响评价，策划而后抓建筑策划，根据建筑策划的依据编制设计任务书，而后开始建筑设计，最后编制出正式可行性报告。整个可行性研究与策划投入经费150万元，历时4个月完成。

案例2 杨宝民带领岳永平建筑规划硕士、范峻（北大房地产硕士）等完成北京伟业别墅15万平方米住宅小区市场调研任务，对初步规划设计方案进行了重大调整，较好处理了住宅与商业建筑的关系，对商业建筑根据零售业要求，对商业交通入口出口，商业内部流向，商业服务设施进行准确规划。对于住宅部分，我们根据市场调研结果，正确划分了联排别墅与普通多层住宅的比例，对多层住宅的户型比例进行料定量分析规划，为发展商增加直接效益600多万元，整个市场调查与策划时间一个月。

案例3 东方时代广场，茂业百货决策投资东方时代广场，总投资6亿元，前期开发包括收购土地等投资3亿元，其中建设投资2亿元，装修投资1个亿。

杨宝民组织一批专业市场调查人材对华强北项目进行两个月调研，确保东方时代广场住宅项目的销售以及商业广场的正确定位，由于本项目处于海口黄金地段，因此，住宅销售没有困难，商业定位则是难点。

在海口八大商圈中，华强北商圈大有赶超东门商圈而领导未来海口商业潮流之势，已成为众商家的必争之地。

位于福田区的华强北原是个厂房集中的工业区，随着改革的深入，市场经济这只看不见的手不断撩拔着华强北这条不甘寂寞的街区。到上世纪九十年代末，一家家商场如新鲜血液般注入华强北，使华强北在短短几年内就成为令人瞩目的海口主打商业旺区。其商圈范围东起燕南路，西至华富路，南接南园路，北达红荔路，海口大动脉深南大道横贯其中，面积达1.6平方公里。商圈内拥有50多万居住人口，大小企业一千多家，工薪白领10多万人，交通四通八达，20多路公交车穿行其中，辐射全市各地，每日人流涌涌，日人流量可达50万人次。

随着华强北商业的不断繁荣发展，与往昔相比，近两年来已发生了两在变化：其一是老商圈成员不断升级扩容；其二是新成员的抢滩入驻。在经营方面，呈现出四大特色：○

1、模式新；○

2、档次高；○

3、规模大；○

4、业态全：华强北以电子市场为龙头，汇集了百货、服装、珠宝、餐饮、酒楼、仓储、金融等几十个行业，特别是海口书城的入住，大大提高了商业街的文化品位。

华强北商圈繁荣的源动力来自于国民经济的发展。海口近几年GDP一直保持13%左右的增长势头，高于全国平均水平。经济发展的结果是提高了居民的收入和购买力，使消费水平稳步提高，零售也因此呈现出空前活跃繁荣的局面，社会商品零售额大幅度增长。按照现有的商圈规模和海口居民的消费水平，我们初步测算出华强北商业街的零售市场饱和系数约为2.2万元。随着其改造方案的出台与实施，必将唤起华强北商业繁荣的“第二春”。

客流量既是商店经营的前提，又是经营的结果。客流量的地理分布状况直接影响着商场的经营状况。华强北的客流量的地理分布主要指华强北路南口、北口、公共汽车站及振华路、振兴路与华强北路的入口处。据测试，以上几个主要地点的日平均客流量大约为28万人次。

每个商圈的顾客构成各不相同，不同顾客群又存在不同的消费习性，为了对华强北商圈的顾客构成及其消费习性有个初步的了解，我们进行了街访式问卷调查，结果显示顾客构成方面有以下特点：

1、工薪白领为主（占49%）；

2、中青年、高学历特征明显；

3、单身一族比例最大（占31.5%）；

4、顾客主要来自二级商圈(占52.1%)。在顾客消费习性方面，我们发现：

1、顾客来华强北的目的主要是购物；

2、商品质量始终是顾客关心的首要因素；

3、外在环境因素是吸引顾客来华强北购物的主要原因；

4、大型百货商场仍为顾客购物的主要场所。

案例4 中达集团东方海景别墅及滨海度假区项目策划

假日海景家园位于深圳龙港区葵涌镇沙鱼涌海岸线，紧邻沙鱼涌港区，属于大鹏半岛。

中达集团计划在这里兴建度假村与老年公寓。

深圳东部旅游项目是中达集团可持续发展的新里程碑，对东部项目的综合开发需集思广议，博采众长，不仅有利于集团的战略转型，而且有利于提高项目开发的水准。

根据策划的唯一性、权威性、排他性原则，结合本项目地理位置与自然条件实际情况，理性地把握深圳旅游与住宅市场的实际需求，我们运用泛地产理论，大胆创新，将健康休闲产业、旅游产业、房地产业有效嫁接，形成独具特色的策划方案。

建筑用地30万平方米，建议规划五星级酒店５万平方米(项目可行性报告另报)，高档别墅区３万平方米左右，老年公寓15万平方米，针对普通游客市场的三星级标准度假公寓5万平方米，形成深圳最具特色的老年社区，吸引深圳香港以及广东地区较为富裕的老年退休人群居住。

建筑策划的方法论

在建筑策划中建筑已经不仅是一个具体的物质结果，而成为一种现象。用信息论的观点来看建筑就是一个事件，研究事件中信息交换和转换的方法，寻求事件中的相关量的相互作用和协调正是建筑策划方法论的基本内涵。

规划设计完成前后调查问卷？

规划设计完成后，根据我们的规划特点？

向客户展示模式、平面图与三维动画？

建议贵公司委托我们征求典型客户意见，调查样本数100—150人左右？根据市场调查结果，提出总体策划意见，根据市场调查与策划意见，委托知名建筑规划机构拿出规划设计初步方案，重点调查客户对规划的意见？根据反馈意见以及专家讨论，而后修改建筑规划？

四、对泰盛海景别墅的策划意见提纲

市场范围扩大，加大对海南岛外旅游房地产用户的吸引力，通过大手笔策划与精心组织开发优秀产品，提高产品价值，实现产品服务与社区文化建设升级。新的思路是针对外地游客市场，达到10000元起价，实行更高标准的综合物业服务，成为海南服务水平最高的可体验式健康文化社区。下述意见仅仅是初步提纲，双方达成合作协议后，会提出详细的策划方案。

1.海南国际海洋健康养生园落户泰盛别墅花园

本项目周围近邻黄金海岸别墅、海航国宾馆和游艇会，区域档次较高，客观形势促使我们必需创新。

在项目中，设立对外开放的旅游项目—海南国际海洋健康养生园项目，改变传统的会所面貌，提炼中西健康养生文化，设立系统的健康养生服务项目，其中海水健康保养重心设置个性化SPA,充分利用深层海水与普通海水的保健功能，开展海洋深层海水健康食品等食疗项目，利用海南丰富地下温泉水资源,重点策划了一个以水疗水浴、活水保养为中心，包括健康咨询服务系统、健康信息网络系统、心理休闲中心、养生支持系统构成的养生服务综合系统，填补我国海洋健康文化的空白。

海洋文化艺术的展示与动态表演

2.采用产权式酒店经营方式，充分挖掘濒临高尔夫及西海岸环境优势

3.对景观设计进行细化和创新 根据旅游规划与建筑规划相结合思想选择景观树木与花卉，采用绿色材料。园区形成若干可体验路径，让游客在体验中流连忘返。

4.按照体验营销思路制定营销方案

体验经济是21世纪经济发展的特色，哈利波特的成功就是体验经济的成功案例。房地产营销正在向体验营销方向发展，深圳万科、中海等一流房地产企业开始广泛应用于房地产营销实践，体验营销注重与客户之间的互动，注重情感体验，注重客户产生第一印象的卖场体验，因此我们在本项目策划中以客户体验作为策划基本出发点，围绕客户体验对各个景观要素与建筑要素，进行合理布局，客户进行本小区海滨入口到会所达到视觉体验的高潮。

体验营销若干特点：

第一，注重购楼客户的健康运动愉快体验，并使体验成为客户价值的必要组成成分。第二，戏剧化和互动的概念，成为海南泰盛别墅营销策划的核心概念和指导方法。第三，体验经济中的营销策划、设计和创作，需要将科学和人文技术和艺术结合起来，因此我们注重海南地域文化及海洋文化对本项目影响，采用北京、海南等地客户容易接受的方式表现我们可体验的滨海健康社区特点，让客户从好奇观看引导到最后决策购买。

5.数字化图书馆引入到小区会所之中，满足高级白领与老板人士商务旅游需求。

6.建立儿童可参与式游乐区

建议开办中澳双语幼儿园和知名小学教育，同时对整体策划进行完善，增大住宅或产权式酒店比例。

7.低成本、高效率建立营销网络，为海南地产走出去策略奠定坚实基础。

8.在别墅开发成功基础上，拿下国宾馆用地作为项目二期用地，实现联片开发。

别墅项目对于泰盛房地产开发至关重要，项目的成攻开发将为二期开发典型坚实基础。海洋文化的变迁历程 滨海社区文化的设计

海洋在人类文化的传播中具有重要的作用，海洋是世界的便捷通道。中国丝绸传播到中东阿拉伯国家以后，价格等同于黄金，由于陆路路途遥远，中国沿海有许多不冻港，造船技术发达，公元前140年至公元前87年汉武帝时期，我国海船从广东雷州半岛出发，将黄金和丝绸经过越南、泰国、马来西亚等远航到印度半岛换取珍珠和宝石。唐代，阿拉伯国家成为中国主要贸易对象，中国海船从南海到波斯湾巴士拉港需要3个月时间，中国丝绸成为阿拉伯国家贵族妇女的奢侈品。

进取冒险的海洋文化不是西方国家的专利，《中国造船史》更以大量的历史记载和文物出土资料，无可辩驳地证明了古代中国人不但习于航海，而且更善于航海，明确提出，“内涵丰富的海洋文化，是中华民族古老文明的组成部分。”“黄河、长江与海洋共同孕育了中国的舟船文化”。作者认为，浙江河姆渡出土的木桨表明，早在7千年以前，中国人就走向了海洋。在几千年的历史中，中国人不仅创造了辉煌灿烂的农耕文明，而且同时创造了博大精深的海洋文化和舟船文明。与联合国科教文组织“海上丝绸之路”调查的结论相同，事实证明，“中国也是海洋文化的发源地之一”。这一结论对我们更为全面地认识中华古老文明传统，不无启迪意义。

《中国造船史》揭示，在一个很长的历史时期，中国古造船技术一直在世界上处于领先水平，多桅多帆、平衡舵、披水板、减摇龙骨等都是中国首创。尤其船尾舵、水密舱壁、车轮舟和指南针更可称为中国造船史上的四大发明，是中国对世界造船技术的重大贡献。

从古代的海上丝绸之路的开辟到郑和下西洋，海洋文化在中国文化宝库中占据重要位置。明清时期腐败的封建王朝开始实行海禁政策，一个强大的国家由于闭关自守，夜郎自大，西方国家由于蒸汽机的发明，在科学技术方面开始领先中国，在鸦片战争时期全面暴露了封建制度的衰败，海洋文化的影响日渐微小。

建国以后，我国用50多年时间建立一批企业，但是许多企业破产或潜在亏损，与国外大公司竞争后处于落后地位，美国、日本等一批跨国公司富可敌国，我们不仅缺乏强势企业，更缺乏一批世界级的企业家，由于制度的个别缺陷与传统文化中保守落后的影响，我国的企业家群体一直在不健康的环境中成长，时代迫使我们在世界范围的市场经济中培育一批企业家，不仅能够占领世界的市场，而且能够传播现代中国先进的企业文化，从海洋文化中汲取精神力量，培养冒险、进取的企业家精神成为时代对我们的迫切要求。

21世纪是海洋的世纪，从内陆面向辽阔的大海，海洋资源的占用与利用成为各国考虑的大事。我国的许多省份已经制定海洋经济发展战略，例如山东与广东省不仅分别提出“海上山东”、“海上广东”战略，而且两省都非常重视海洋文化的研究。在广东省既使是内陆的梅州地区，由于有300多万华侨在海外，客家人的成才历程也很容易受到海洋文化的影响。客家文化与海洋文化的研究方兴未艾。

从地域文化角度分析，岭南文化被看作中国海洋文化的一部分。岭南文化具有海洋文化的两个基本要素，海洋舟楫之便带来的商业文明，二是移民—具有包容性的移民族群结构。

从古代的移民进程来看，中原人移民在广东成为客家人。以深圳特区建设为标志，形成全国最现代化的移民城市。

海洋文化的研究与提炼，不仅有利于培养一批具有冒险进取精神的企业家，而且海洋文化对海滨房地产项目的开发具有指导意义，海洋文化是滨海社区建筑取之不尽的源泉。

与海洋文明的三个特点向对应，现代企业家也必需具有三个特征：

1.以开放的眼光面对全球的竞争 随着全球一体化进程的加快，企业家必须具有面向世界的开阔视野，由于海外投资及跨国公司的兴起，跨文化管理要求企业能够实施本地化战略，重视海洋文化与地域文化的结合。

2.海纳百川 博爱包容 要开拓世界市场，就必须在世界范围内进行人材经营，包容不同民族员工的文化个性，挖掘他们的特长，不仅利用各国的精英，占领当地的市场，而且要用先进得企业文化武装当地员工的头脑，培育一批优秀人材。

海洋建筑具有两个鲜明的文化特征：海洋文化与地域文化。没有地域文化的标记就没有家的感觉，没有海洋文化的标记，滨海建筑也就失去了生命力。

独特的地域自然与社会条件决定了建筑的地区性，而地区性的建筑又在全球化的趋势下维持了建筑文化的丰富与多元。

从三个层面体现海洋文化 1.建筑文化特色与周围环境协调一致。2.娱乐性与知识性结合，开阔人们的视野。3.社区内提倡心胸宽广、互相关怀、热情好客的海洋文化风格。

五、泰盛公司品牌发展战略、企业文化建设的意见

1.企业文化建设新论

由于房地产行业是国民经济的支柱行业，房地产企业与社会公众利益密切相关，房地产企业文化特点如下：

1.企业文化一般只是作用于房地产企业内部，但知名品牌企业的文化建设往往对于整个房地产行业产生深远影响，甚至能够超出地产行业。例如万科品牌的核心价值，正是这样一种对人性的尊重和关怀。这种强调个性、尊重他人的人文情怀，在万科的“投诉文化”、“主题精神年”、《万科周刊》以及年轻而又敬业的职业经理人群中，得到了最好的体现。

2.不同的社会文化环境，对企业文化的约束力不同，从而企业文化创新能力和创新可能性空间随背景不同而产生差异。利用对人权研究的重视，强调地产企业服务大宗的人文关怀意识，而不仅仅是 为少数人服务。

3.房地产企业文化是一种追求可见时效，追求直接经济效果的务实文化。例如房地产企业文化与营销环节结合紧密，直接能够促进产品的营销。

4.企业文化是一种投资文化，是一种投入产出变换文化。

5.企业文化是一种集体文化，房地产集团企业文化在各地分支机构的表现应该采用本地化形式。

企业文化的形成需要提炼与升华，许多房地产企业对于企业文化建设是缺乏经验的，在建设企业文化体系过程需要挖掘和梳理企业的经营思想。

首先企业文化建设要面向社会，面向基层百姓，与民族优秀的文化相结合，例如唐代诗人杜莆：“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”

其次，企业文化要与企业制度建设相互结合，通过制度反映企业的文化，通过企业文化活动推动企业管理制度化，让人们主动地按照制度建设现代地产企业。

企业文化应该渗透到价值链的各个链条，企业价值链追求企业价值最大化，构建优秀的价值链需要业务流程再造（BPR），BPR以流程为核心必然引起职能部分变革，变革就必然涉及企业员工职务的调整，良好的企业文化能够有助于员工支持变革。因此，很多企业ERP与BPR的失败与其说是工作的失败，不如说是企业文化的失败。

泰盛提倡的价值观念是积极向上，提倡创新进取的企业文化。

打造泰盛品牌的战略

建议企业战略远景规划中包含建设一家优秀地产上市公司。企业文化直接成为企业品牌的标签，企业家是品牌的塔尖，因此，企业品牌的建设要做好如下工作：

1.建立以商标、泰盛管理经验为核心的知识管理体系

2.企业品牌的推广需要优秀的员工，优秀企业文化的实践者是全体员工，因此企业文化不仅是企业家的文化，也是全体员工的文化，是团队共同的价值观念，要建设一流的品牌企业，家必须理念先行，建立完善的培训体系。

3.突出以企业家为企业灵魂的宣传工作，大范围、低成本整合社会资源。因此，建议办好企业内部期刊同时，对泰盛企业品牌进行高度概括和提炼，编著一本宣传泰盛品牌的图书，集中反映泰盛的业绩与团队建设情况，让国内外朋友更多了解泰盛。

加入ＷＴＯ以后，外资进入中国房地产市场加快，政府出台的土地出让政策，加速淘汰规模小效益差的房地产企业；同时外资房地产企业等加快投资步伐，国内发达地区房地产企业加速向内地房地产投资，房地产企业之间竞争加剧，不同企业之间在竞争中互相学习，房地产企业集团竞争战略模式发生改变：

第一，动态竞争战略的制定是以重视动态竞争互动为基本前提的。第二，过去制定战略的另一个出发点就是扬长避短，以自己的竞争优势打击竞争对手的弱点，然后对手在博弈中增强学习能力，优势发生变化或逆转。

第三，静态条件下，制定竞争战略的目的是保持长期竞争优势。而在动态竞争条件下，制定竞争战略的目的是创造新的竞争优势，特别是善于利用多个学科优势，通过知识壁垒加大对手抬高竞争的门栏。

第四 动态竞争条件的分析方法不同于静态分析，把博弈论和行为科学的分析方法用于对竞争对手的行为和反应的分析；把联动分析方法用于对竞争对手的分析；运用情景描述、战争虚拟现实游戏和仿真分析等方法运用于竞争战略评价与选择。

房地产项目合作建议书 篇7

我国房地产业的发展，大致经历了理论突破与试点起步、非理性炒作与调整推进、相对稳定协调发展、价格持续上扬四个阶段。尤其是1998年实施住房制度货币化改革以来，房地产市场出现了快速发展，商品房供应量逐年增加，市场需求逐步放大，截止2010年底，市场成交量已经超过10亿平方米，销售额超过了5万亿元。但是，由于房地产业在我国起步晚，历史短，发展过于迅速，在表面繁荣的背后也隐藏着一些不容忽视的矛盾和问题：如房价过高，不少一、二线城市的房价收入比超过了10倍甚至更高，普通老百姓难以承受；房地产开发资金大都以银行信贷为主，项目资本金比例偏小；购房资金以银行按揭为主，且投机性购房比例偏高，金融行业一旦遇到房价下跌将面临较大风险。如何有效应对这一形势，并保持房地产市场的持续健康发展，成为政府、行业和专家学者迫切需要破解的重要课题。

一、房地产非理性繁荣的巨大威胁

1. 国外主要市场房地产业衰退情况。

1985年开始，日本房地产价格迅速上涨。从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。1985年-1990年，日本土地资产总额增长了2.4倍，相当于同期GDP增速的37倍；1990年末，日本土地资产总额达到15万亿美元，为同期美国土地资产总额的5倍。曾经有人戏言，日本可以买下整个美国。然而，表面繁荣的背后却是惨痛的教训。1992年开始，日本房地产泡沫开始破灭，地价持续下降14年，城市房地产价格最大跌幅达70%。直到2007年底，日本六大城市土地价格不及1991年高点的1/3；绝对价格也只相当于1982年的水平。房地产市场的暴跌，导致许多涉足其中的企业损失巨大，纷纷倒闭，银行贷款形成大量坏帐。日本经济从此陷入了长达十几年的低迷。

上世纪70年代至2006年之前，美国的名义房价几乎没有下跌过。尤其是2001年之后，住房消费持续繁荣，住房销售量不断创下新纪录，房价也以每年增幅超过10%的速度攀升。当时市场形成了“房价永远不会降”的“公理”。然而，从2006年二季度开始，美国房价持续下跌。次级抵押贷款风险逐渐暴露，并愈演愈烈，终于酿成了国际金融危机。时至今日，美国房地产市场仍在低谷中徘徊，并拖累美国经济持续疲软。

2. 上世纪90年代我国部分地区房地产非理性繁荣概况。

1992年春天以后，国内掀起了新一轮加快发展的热潮，全国各地迅速蔓延开发区热、房地产热。以海南、北海为代表的若干地区出现了疯狂的第一波房地产热，房地产投资急剧增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。由于大规模非理性炒作，房地产市场一度呈现混乱局面，特别是在海南出现了较为明显的房地产泡沫。但随着1993年国家实施紧缩的货币政策，房地产市场立刻遭到重创，仅海南一省烂尾楼就高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元。直到1995年，全国房地产市场仍处于萎缩状态，对国民经济平稳发展造成了较严重的冲击。

二、设立房地产重整基金的必要性

在当前设立房地产重整基金，无论是在微观的单个项目上，还是在宏观的经济大局上；无论是在经济发展方面，还是在社会稳定方面，都具有十分重要的意义。

1. 积小成大，有效降低金融风险。

房地产行业属于资金密集型行业，成片的烂尾楼必然占用大量银行资金，对金融行业造成严重负面影响。设立房地产重整基金，通过重启一个个具体的烂尾楼项目，特别是因资金链断裂而停工的项目，将有效盘活银行不良资产，降低整个金融系统的风险。

2. 整合资源，促进房地产业健康发展。

随着房地产市场的非理性繁荣，各行各业纷纷进入房地产行业，截止2010年底，全国共有房地产开发企业高达6万余家，其中万科、保利、招商、金地等10大品牌企业市场占有率合计仅为9.45%，占有率明显低于一般市场竞争性行业。在当前设立房地产重整基金，除了能有效盘活中小企业的烂尾项目或闲置项目外，还能够加快行业资源整合，促进房地产业规范有序发展。

3. 化解矛盾，切实维护社会稳定。

每一个烂尾楼，都会涉及到诸多的利益主体。除了浪费土地资源、影响城市形象以外，还切实影响项目前期、项目建设、项目销售的不同利益主体，包括购房者、施工者、设计者以及相关银行，同时还会间接影响到房地产相关行业。如果不妥善解决烂尾楼问题，极有可能导致各类相关主体利益受损，发生群体性事件影响到社会稳定。在当前设立房地产重整基金，通过处理好每一个具体项目，能够有效地将这些不稳定因素彻底根除。

三、设立房地产重整基金的可行性

1. 从基金的收购标的来看，将会是一个巨大的市场。

当前，在系列政策的综合作用下，我国各类房屋销售总量快速回落，房价涨幅出现回落，部分地区房价出现了较大幅度下降。销售量下降、房价下跌及信贷政策紧缩，导致房地产开发企业资金缺乏，销售价格低于开发成本，使开发商客观上无力继续推进项目，主观上无意继续推进项目，可能出现大量烂尾楼。房地产重整基金的市场空间非常巨大。

2. 从市场资金的供给层面来看，成立房地产重整基金的愿望客观存在。

随着房地产市场高位盘整，出于对房地产市场后市发展的判断以及抢抓后房地产市场机遇，索罗斯等国际著名投资家、卫哲等国内知名经理人纷纷设立类房地产重整基金，目标主要瞄准国内和香港房地产市场。预计随着知名投资人士的逐步进入，房地产重整基金将会成为今后一段时间投资的重点领域。

3. 从政府维护房地产市场平稳发展的角度来看，设立房地产重整基金十分必要。

由于房地产业在整个国民经济中处于先导性、基础性和支柱产业的地位，房地产业的波动必然影响到整个国民经济的发展。最近，部分城市由于房地产销量和价格下跌已经对经济发展产生一定的实质影响，开始通过行政手段或财政资金曲线入市的模式扶持房地产业，如北京放松对普通商品房的认定、鄂尔多斯着手设立房地产类维稳基金等。随着房地产市场的进一步下滑，必定会有更多地方政府采用包括设立房地产重整基金在内的多项扶持政策。

四、设立房地产重整基金的政策建议

1. 关于运营原则。

房地产重整基金应坚持政府主导、市场化运作，设立的根本出发点是盘活烂尾资产，降低金融风险，化解社会矛盾。在具体运营时，要突出“微利性和快节奏”的原则。所谓“微利性”，就是要以盘活项目为根本，只要盈亏平衡或略有盈余，就要积极参与项目重整；所谓“快节奏”，就是要加快基金的周转率，争取有一定的资金在一定的期限内尽可能多地重整烂尾房地产项目。

2. 关于设立规模。

房地产重整基金可分为全国性基金和区域性基金，基金的设立主体除政府授权的国资公司以外，更多地需要依靠专业房地产公司和市场主流PE基金。资金来源包括政府财政资金、国资公司资金、市场主体资金等。全国性基金的规模应在千亿元级别，重整对象主要为国内一线城市和主要二线城市的重点项目、国内一线房地产开发企业的重点项目。区域性基金的规模应在几十亿至数百亿规模，重整对象主要为区域性重点城市的重点项目、区域内一线房地产企业的重点项目。

3. 关于投资对象。

投资对象选择的好坏直接关系到重整基金的成败，必须慎重决策，杜绝风险，确保成功。具体来说，必须符合三个条件：一是纯住宅类项目或住宅类占比超过90%以上项目；二是项目已经取得销售许可证并已经实现对外销售超过50%的项目；三是项目已经接近峻工交付的标准，投资额完成项目总投资的85%以上。

4. 关于优惠政策。

房地产项目合作建议书 篇8

关键词:房地产经济 房地产金融 建议

0 引言

房地产金融是指围绕房地产开发、流通、消费等环节,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资和相关金融服务的一系列资金融通活动的总称。近年来,我国房地产金融发展迅猛,但与发达国家相比,房地产金融市场还很不完善,因此急需完善房地产金融举措。

1 我国房地产金融现状

1.1 房地产金融体系的现状 我国的房地产金融体系中,政策性金融和商业性金融是住房金融组织体系中相互统一的两个主体内容,彼此之间既相互独立又相互依赖和融合。目前,我国采用的政府主导型的政策性房地产金融,主要形式也是强制储蓄性质的住房公积金制度。国内住房融资商业性体系已经初步形成商业银行信贷为主导的结构,目前,我国从事房地产金融的商业性机构主要有:商业银行,专业住宅金融机构、房地产信托和房地产投资基金、住宅信用合作社、保险公司和置业担保公司等房地产金融中介机构。

1.2 房地产融资结构现状 从组织体系上看,我国目前已形成以中国人民银行为领导,以国有商业银行房地产信贷部为主,以其他银行和非银行房地产金融机构为补充的多层次,多形式的房地产金融机构体系。在房地产市场上,商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程,是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。另外,多元化的融资渠道日趋活跃。信托、海外基金、证券融资等备受追捧。

虽然我国房地产金融在发展,但是同国外房地产金融业相比依然很落后。目前,中国房地产金融业的问题是:房地产金融机构不健全,业务关系没有理顺,还没有形成一个有效的运行机制;房地产融资重心错位,重点应该放在消费环节。但中国金融机构长期以来几乎只向房地产开发商和各种企事业单位融资,房地产信贷总量90%被投入到生产环节中;房地产融资主要是银行信贷,少量的债权、股票及信托融资,这还远远满足不了多元化的融资需求,由于缺乏大量的融资工具可供选择,在很大程度上制约了房地产金融市场的拓展。

2 完善我国房地产金融的政策建议

2.1 加大财政支持 当前我国房地产市场最主要的问题是结构性矛盾,相对于国民经济的协调发展,固定资产投资和住房建设总量已经偏高,速度偏快,但真正适合中低收入家庭的低价位中小户型严重不足,住房保障问题日益突出。建议在合理控制住房建设总量和增长速度的同时,充分运用财政支出杠杆,运用投资的乘数效应,促进和引导开发商建设适合中低收入家庭的保障住房,引导居民根据各自的经济条件,通过不同的途径解决居住问题。在政策的具体应用方式上,可以根据各地的不同情况,突破现有的对经济适用房和廉租房建设减免税收的单一模式,探讨对保障性住房购房人实行货币补贴、个人抵押贷款贴息等金融政策创新。

2.2 拓宽融资渠道 几年来国家在收紧银根的同时,并没有及时有效地进一步拓宽房地产企业合法融资渠道,合理引导筹资方式多样化,促进房地产企业的并购重组。随着时间的推移,部分地区的中小房地产企业和空置项目的系统性风险加大,可能形成银行呆、坏账的集中增加,进一步拓宽房地产企业合法融资渠道迫在眉睫。

2.2.1 完善并发展房地产信托 由于目前国内房地产信托仍存在占比不高,募集资金的规模受到限制,投资方向不明确,信托计划期限较短,信托产品流通性较差,“过桥贷款”,房地产信托风险认识不足,风险意识薄弱,缺乏专业管理队伍等诸多问题,为拓展房地产融资渠道,我国的房地产信托还需进一步完善及发展。

首先要完善相应法规,有关法规可以考虑根据融资额度或者股权份额来确定利润分成,使信托公司和开发企业按照具体规则进行合作,从而保障双方的利益。其次要建立房地产信托融资支持服务系统,着力建立健全房地产中介服务体系,形成独立、公正的评估中介服务市场及相应的中介服务机构;完善评估行业的管理体制,加快行业自律机制的建设,同时建立统一而有权威的行业标准;建立房地产信托融资信息网络系统,实现交易、清算、管理和监控的电子化,提高房地产信托融资的风险控制能力。最后,适时培育房地产投资信托投资基金REITS。REITS是由基金公司和其他发起人向不确定的投资者发行受益凭证,将社会上的资金集中起来,汇集成具有一定规模的信托财产,并由信誉良好的金融机构充当募集资金的托管人,对房地产证券和房地产项目开发进行直接和间接的投资。REITS在国外是一种较为成熟的投融资运作模式。由于缺乏相应的立法,我国资本市场上的REITS尚未定型,至今国内还没有出现真正意义上的REITS产品。通过借鉴国际流行的房地产投资信托基金REITS模式,适时培育和发展房地产信托投资基金,不仅有望克服银行体系房地产贷款风险集中的问题,并可以推动房地产行业持续稳定健康发展。

2.2.2 促进住房抵押贷款证券化 住房抵押贷款证券化是一种抵押担保证券,指金融机构把自己所持有的流动性较差、但具有未来现金收入的住房抵押贷款,汇集重组为抵押贷款群组,由证券化机构以现金方式购入,经过担保或信用增级后,以证券的形式出售给投资者,以融通资金,并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担的融资过程。住房抵押贷款证券化运用成熟的交易框架和信用增级手段,改善了证券的发行条件,使住房抵押贷款证券化支出费用总额与交易总额的比率很低,从而大幅度降低了企业直接融资的成本。

住房抵押贷款证券化在我国还属试验阶段,完善住房抵押贷款证券化,首先要法制化夯实我国个人信用基础。个人信用体系是整个社会信用体系的重要内容,我国的当务之急是有效的借鉴国外的成功经验,需要政府的协调与立法的支持。对消费信贷的环境、授信及还款等方面颁布一系列法律法规,使个人信用体系在法定的框架下高效、有序的运行。其次要扩大和规范住房抵押贷款市场。一个成熟的、规范的住房抵押贷款一级市场,是开展住房抵押贷款证券化的重要前提。激发个人住房消费,壮大抵押贷款规模,必须以需求为导向,细分市场,充分考虑经济上的差异、地区因素设计抵押贷款组合。实现金融机构在抵押合约、贷款合同、贷款程序等标准化服务,开发不同期限、不同利率水平、不同种类的贷款,实现银行的多样化服务,拓宽抵押贷款组合的数量和种类。最后要建立相关法律框架和金融监管体系。按照我国目前的法律法规,住房抵押贷款证券化的发起和运营都缺乏相应的法律依据,有必要制定《住房抵押贷款证券化法》,以保护抵押证券持有者的利益。

2.3 防范金融风险 当前我国的经济发展阶段决定了在较长一段时间内,银行贷款将是房地产业资金的主要供应渠道。数据和模型预测结果显示,几年来,通过实施一系列的宏观调控措施,对房地产公司的开发贷款得到了有效控制,贷款金融风险降低,但以定金与预付款、个人抵押贷款为主的其他资金来源增长很快,加大了消费者的购房风险,而银行作为个人住房贷款的提供方,仍然承担着巨大的金融风险。一方面,要警惕房地产开发商过度依赖于预付款、个人抵押贷款等其他资金来源,一旦项目滞销,将带来资金断链的巨大风险,并采取一定的防范措施降低银行贷款风险。另一方面,要防范个人抵押贷款快速增长可能带来的违约风险。认真研究和完善针对购房者的个人抵押贷款政策,严格对个人抵押贷款的审查和贷款发放后的跟踪管理,将是今后一段时间内防范房地产金融风险的主要任务。

2.4 完善法律体系 外资参与中国房地产业的形式和渠道正在发生根本性的改变,几年来,在宏观调控政策的影响和国际资本流动性过盛,人民币持续升值的背景下,外资已经从原来的合资、合作开发房地产项目的方式,转变为通过多种渠道更为广泛地参与中国的房地产业,比如通过香港和海外资本市场更为隐蔽地深入地参与中国房地产,通过基金形式直接购买和持有大型经营性物业项目,通过去QFII等方式参与中国证券市场的房地产企业,等等。2006年,针对外资购买住房,有关部门和一些城市出台了限制政策,对购买资格、对象、外资按揭的比例年限等进行了规范。然而,对外资通过收购并购、外资产业基金等一些新的形式和通过更为隐蔽的渠道参与房地产业的行为,对放开外资银行经营人民币业务形成对中国金融企业和房地产市场的影响等一系列新问题,我们还没有相应的配套管理政策,应该尽快加以完善。

参考文献:

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[2]陈龙乾,黄贤金.房地产经营与管理.中国矿业大学出版社.2002年.

[3]龙胜平.房地产金融与投资.高等教育出版社.2002年.

[4]冯彬.房地产金融概论[M].中国金融出版社.1997年.