物业前期介入管理的形式

物业前期介入管理的形式（精选8篇）

物业前期介入管理的形式 篇1

物业管理脱胎于传统的房地产管理，一直滞后于规划设计和施工建设，以致物业建成后出现布局不合理、配套不完善、管理不便、维修困难等诸多缺陷，从而引发了业主、开发商和物业管理公司之间的矛盾和纠纷。我们物业管理公司如在规划设计阶段就能提前介入，利用其丰富经验和专业知识提出切实可行的建议，使规划设计更符合业主和使用人的要求，既可赢得购房者青睐，也可为日后的物业管理铺路。

物业管理是一种针对物业的全过程的管理，它同物业的形成过程，即投资决策、规划设计、工程建设及房屋营销等阶段均有着密不可分的联系。面对现代物业设计复杂、技术含量高、建设周期长和安装、施工难度大的特点，我们的物业管理一定要有超前性，即在物业的开发设计阶段就应当充分考虑建成以后的使用和管理的需求，充分利用物业管理的专业知识和丰富经验，从物业管理的运作角度为开发商提出本小区的规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售租赁等多方面的建设性意见，使本省市区的规划设计更符合使用和管理的要求。

一、前期介入

物业管理前期介入是指物业管理公司在楼盘开发的初期阶段就受聘介入，为小区规划设计的细化、施工缺陷的防范及运行成本的控制，提供建设性的意见。《 物业管理条例 》 规定，房地产开发项目在规划、设计、施工阶段就应聘请前期物业管理企业。在住宅开发日益追求环境、房型、配套设施、服务完善的今天，各种设计的细节将成为衡量楼盘品质高低的坐标。而我们物业管理前期介入的最大好处，就是物业管理公司擅于从业主的利益、需求出发去发现

问题、提出建议，从而把一般楼盘开发中容易出现的缺陷降到最低。

二、前期介入的两个重要作用、完善规划设计，节省投资成本。

设计人员在进行小区规划设计时，往往较注重技术规范或技术含量，对于今后是否迎合业户使用要求，是否符合管理要求、是否降低管理成本很少考虑。而我们物业前期介入可完善规划设计方案，使小区布局、功能定位更趋合理。例如小区规划设计必须综合考虑到幼儿园、物业管理用房、机动车停车场、自行车棚、业主会所、设施的适宜位置，了解业户需求的物业管理公司提出的代表性建议可以起到关键性辅助作用，从而避免了开发商的不必要、无意义投资。2、提高建造质量，提升维修管理。

工程质量不理想已是普遍现象，因为监理的职能只是负责对工程质量进行监管，是否利于管理与他们无关。而我们物业管理公司作为今后的管理者，必然会以责任心最强的姿态出现在前期介入阶段，通过现场踏勘，提供详细的资料及顾问报告，明确指出缺陷及质量问题，并提出整改意见，减少了竣工验收中的整改工作量。

此外，现代建筑物内的管线错综复杂，虽有图纸，但往往与实际情况差异较大。而物业维修除了渗漏水之外，大部分与管线有关，在前期介入阶段，我们物业管理人员就可以从图纸开始，全部参与施工过程。管线走向、改动状况也一清二楚，这样在业户报修时，维修工就可以在短时间内弄清来龙去脉，做到维修及时有效。

三、前期介入的三种形式、早期以顾问形式。

规划设计阶段，由于设计人员难免会忽略物业日后使用的方便和管理的需

要，从而会对物业以后的使用和管理，造成一定的影响。这就需要我们物业管理公司在前期介入时充当顾问予以提出，并在设计时就予以修正。2、中期以监理形式。

当物业管理公司在物业处于土建结构已封顶，工程进入到设备安装和内部装修阶段时以监理的形式参与进来，主要是为了从管理的角度来熟悉线路、管道走向，以及对工程质量进行监督，对设备的安装进行熟悉和质量跟踪，要求其设计施工符合业主的利益、有利于以后的物业管理，以便日后更好地为业主提供服务。、晚期以管家形式。

物业建设工程已基本结束，物业工程开始进行竣工验收和接管移交验收以及准备入伙和筹备开业阶段时，此时物业管理公司应以管家形式全面介入，从管理和运行的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现和解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来缺憾。

四、前期介入的三个需要关注的问题、关注工程建设问题。

（1）电气方面：应重点关注各设备用房的通风、降温、排水、应急照明、消防器材配备等问题，同时应对各个电气设备的分布、数量、性能等方面进行熟悉、统计，对各供电线路走向、线径、具体预埋点进行了解，对照明线路设计是否符合以后管理进行确认，提出可行性整改建议，以确保物业整体统一美观，方便后期的维修、保养和管理。有的小区前期各种表具的安装未进行统一规划，以致墙上出现东一块、西一块布满了有线电视、水表、电表、电子安保、电话等箱子、电线，既影响物业美观，降低社区档次，又存在严重的安全隐患。为防范此类现象，我们物业管理公司就应在前期介入阶段就发挥作用，提醒建

筑商做好不同表具安装单位的组织协调工作，统一表具、管线的安装规范，从而确保物业的整体美观并杜绝安全隐患。

（2）消防方面：应重点对水系统中的消火栓、喷淋管网的走向、阀门的分布、水泵结合器的位置进行了解；同时对电系统中的风机、排烟系统的分布和工作原理进行掌握，最后还要熟悉和掌握消防监控主机的工作原理，回路的分布以及卷帘门的分布情况。

（3）给排水方面：应重点了解供水系统情况。各楼层由哪里供水，水箱、水池的位置、容量，市政供水的位置，住户的供水方式以及各个阀门的位置。在排水方面应了解雨水、污水、冷凝水（空调水）的走向，检查口的位置，化粪池、流泥井的位置等。

（4）土建施工方面：应重点了解哪些为整体混凝土施工，哪些为空心砖砌成，以方便日后住户装修时，能告之哪些墙不能拆除，墙体、天花、地面在哪些位置埋有管线，需要在打孔和装修时加以注意。

（5）公共水电方面：应了解由于供水、供电实行最低用量要求，故公共用水、用电不能安装过多的计量表，以免计量表因使用达不到最低用量，造成用户多付费用。因此对于公共用水、用电，在规划设计时物业管理公司就应该建议尽量集中在一起，使用一块计量表。、关注保洁绿化问题。

（1）保洁方面：应重点关注各楼层垃圾桶的设置是否合理，楼层清洁用水是否方便，我们物业管理公司在前期介入时就可建议开发商在每栋楼前设计一个内置式的、与建筑浑然一体的、可投掷袋装垃圾的垃圾箱，从而有效解决该问题。

（2）绿化方面：应关注绿化设计的品种是否适宜以后的物业管理，是否

适宜以后长期保持相应的花期，以及各种自动浇水系统是否完善，花池的排水是否恰当。、关注安全防护问题。在安全防护方面，物业管理企业应重点关注其智能防盗设备是否完善，周边防翻越设置是否合理，各种监控镜头的设置是否充足、合理，出入门能否有效隔离商住空间，出入口的设置是否合理，各种工程管道井是否存在安全隐患等。

目前，物业管理前期介入，面临的具体问题也较多，但从已经实施前期介入的物业项目的成功经验来看，我们物业管理的前期介入非常必要、非常有效，而且越早介入越好。相信在开发商的支持下，开发商和物业管理公司的共同努力下，前期介入工作作为物业管理的不可分割的部分，将对本小区日后的管理和发展起到不可估量的作用．

得到房开公司对我们物业公司的信任，我们高起点．高层次的管理投入清雅花园小区．

物业前期介入管理的形式 篇2

所谓物业管理前期介入,即开发商通过招标或邀请物业管理公司,使其在正式接管物业之前,从物业管理和运作角度为房地产设计、施工、竣工、验收、接管等方面提出专业性、建设性意见,并配合监理公司对工程质量进行监督,以保证设计的合理,施工质量的提高,为以后的管理打下良好的基础。

1 物业管理前期介入的积极作用

我国的物业管理大都是在物业交付使用后才开始,诸多的物业管理问题或纠纷通常也是在房屋的使用过程中产生的,但究其根源,可以追溯到项目规划、设计、施工乃至销售等工作环节,因此实施物业管理前期介入,对优化设计、加强管理、规范工程施工等方面都有积极作用。

1.1 有利于优化房地产设计

在工程建设设计阶段,设计人员往往按照国家建筑设计标准来设计,但建筑物本身及周边环境的复杂性,再加上设计阶段与物业资产管理和物业运行管理之间存在间隔,导致设计图纸上的使用功能不可避免地与业主的实际需要存在差距,造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷,给业主带来麻烦。若物业管理公司结合用户使用要求和自身要求及管理经验,协助规划设计单位对设计进行必要的调整,可以有效弥补设计的不足,避免开发商与用户发生冲突,节省重新改造费用,最大限度地体现物业设计的合理性。

1.2 有利于加强施工质量管理

建筑施工是确保工程质量的关键阶段。若工程材料质量低劣、管理不善或不按图纸施工,都能引发质量问题,造成事后频繁维修,不仅增加物业管理工作量,而且给住户带来不便。物业管理企业在物业管理和使用方面拥有优势,对所管物业可能发生的各种问题或通病都有较深入细致的了解;而且物业管理企业派专业人员入住施工现场,从业主的角度监督施工,从物业管理角度提出整改建议,确保工程质量,降低维修费用。

1.3 有利于竣工验收和接管验收

开发商、设计单位在物业配套设备的选购、施工中往往会忽略物业公司接管后细微全面的需要,给物业建成后的使用维护带来诸多不便。物业管理的前期介入,使物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求,对接管的物业从使用功能上严格把关,监督并促使改进发现的问题,而且所发现的问题都在施工安装方尚未退场之前即已解决,既节省了费用,也大大缩短了物业开发、经营和使用之间的过渡期。

1.4 有利于促进物业的销售

先进的物业管理和服务工作无疑是对购房者消费心态的满足与保证。物业管理前期介入将工作重点放在营造出一种富有特色的企业文化上,树立物业品牌。同时,大力宣传该物业的独到之处和对该物业的优质服务水准及价格与价值相符的收费标准,达到吸引更多的消费者前来购置理想的物业,并可以使产权人的房产得到增值。

1.5 有利于物业管理公司的准备工作

物业管理前期介入可以使物业管理公司提前熟悉楼宇中各种设备和线路,收集、掌握房屋及公用设施设备的第一手资料,建立原始档案,为以后顺利管理带来便利。此外,在对物业实体实施管理之前还可以进行服务方案的设计,制定相应的管理细则,并进行人员的招聘和培训等,实施入住前的宣传与教育。

2 物业管理前期介入存在的问题

2.1 物业管理前期介入与物业管理的内涵存在矛盾

物业管理是指物业管理经营人受物业所有人或使用人的委托,运用现代管理与服务技术,按照委托管理合同,对已投入使用的各类物业实施企业化、社会化、专业化、规范化的管理,为物业的产权人和使用人提供高效、周到的服务,创造安全方便的居住和工作环境,提高物业的使用价值和经济价值。物业管理的对象是物业,指已建成、验收合格、已投入或即将投入使用的物业;物业管理的对象是人,即物业的业主和用户。物业管理前期介入是参与到房地产规划、设计、施工、验收及销售环节,监督工程并提出相应整改意见,这有悖于物业管理的内涵。

2.2 物业管理前期介入费用问题难以解决

物业管理公司是房地产开发商通过招标或邀请的方式提前介入,一般情况下,物业管理公司前期介入的管理费用是由房地产开发企业承担的,而房地产开发企业指定的物业管理公司在物业交接时,该费用通常由物业管理公司先垫付,但物业管理公司认为前期介入的投资大,还有被解聘的风险,开发商也不愿意补偿这些费用,这样就容易出现扯皮现象。

2.3 不利于物业管理的专业化、规范化和市场化

物业管理公司前期介入项目开发,尽管是从物业管理的角度对工程设计、施工、设备安装的质量、销售进行全面监控,及早发现问题、解决问题,但破坏了已经存在并进一步深化的社会分工,影响物业管理社会化、专业化的正常进行,而且它行使的职能与国家推行建筑工程监理制度中“在设计阶段,监理的内容包括审查和评选设计方案”和“在施工阶段,监理人员也有职责来监督和控制工程的质量、投资、进度”等相冲突。同时,物业管理前期介入使监管部门增多,若发生质量问题,就容易相互推卸责任,反而造成质量难以提高。

2.4损害业主利益,引发新纠纷

一般来说,业主、开发商、物业管理公司成三角关系,物业公司的选用本应由业主委员会决定,而物业管理前期介入中,物业公司是由开发商选聘(目前很多物业公司作为房地产开发商的下属机构),因为开发商指定物业公司前期介入,并没有得到业主的同意,这会在一定程度上损害业主的利益。另外,物业管理很难严格按照接管验收标准行使验收权,导致各种隐患和问题不能及时改善和解决,不利于后期物业管理。而且,业主在组建业主管委会后,往往会对开发商指定的物业公司不是很满意,就会要求业主管委会另聘物业管理公司,从而产生新的纠纷。

3结语

虽然物业管理前期介入能有效避免规划、设计、施工过程中所造成的缺陷,保证工程质量,使物业更合理化,节省后期维修费用,但实际运行与理论毕竟还有一定差距,存在问题。因此,就应处理好开发商、物业公司、业主三者关系,健全相应的法规体系,同时加快物业管理人才的培养,深化物业管理理论,使物业管理市场更规范化,从而推动和发展物业管理前期介入市场。

摘要：针对目前我国物业管理的现状,对物业管理前期介入的利弊问题进行了分析讨论,提出应正确处理开发商、物业公司、业主三者间的关系,从而规范物业管理市场,推动和发展物业管理前期介入市场。

关键词：物业管理,施工质量,房地产,规划

参考文献

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物业前期介入管理的形式 篇3

物业管理在国外已有100多年的历史，但在国内，从1981年3月全国第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司算起，只有25年的发展历史。而在内地城市起步更晚，比如成都，第一家物业管理公司于1992年诞生，其发展历史仅仅只有14年。

我国的物业管理正处在各项法律、行政法规、地方法规不断推陈出新、不断完善的过程中。物业服务收费办法成为物业管理企业和业主之间最突出的争议焦点。规范物业管理收费行为是推动物业管理健康发展的重要环节。

2003年11月13日，国家发展与改革委员会、建设部联合印发了《物业管理收费管理办法》，根据该管理办法的规定，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。该办法准确地定义了近年来物业管理实践中存在的物业管理收费酬金制和包干制的含义。

《物业管理收费管理办法》第九条对包干制的定义为：包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

包干制是物业管理企业按照和业主双方约定的物业管理收费标准来收费，不论管理得好坏，经营得亏盈，均由物业管理企业承担，而与业主无关。实行包干制的前提是对物业服务费标准双方事先要有约定和承诺，即包干的具体额度，通常具体到每平方米的物业建筑面积收取多少人民币的物业管理费。

下面情况可以考虑选择包干制：一是对有政府指导价的物业类型的物业服务收费实行包干制；二是如果业主觉得没有监督物业公司的能力和水平的话，还是选择包干制比较好；三是小型的物业管理公司以及普通住宅可选择包干制。包干制只需要事先与物业公司协商好，给多少钱出什么活，赔了赚了物业公司自己算。包干制之所以简单得多，是因为业主只需要监督物业公司的行为就行了。

《物业管理收费管理办法》第九条对酬金制的定义为：酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制实质是实报实销制，物业服务企业按双方协商确定的预算预收基本费用，一个会计年度结束后进行决算并向业主多退少补。业主和物业公司之间的账目很透明，花多少钱由业主来定，业主充分享受到了消费者应该享有的知情权，物业公司只收取固定的酬金，它只是一个代管机构，无权替业主做主。选择酬金制要求该小区的业主委员会成员有能力监督物业公司的账务和行为。而且，小区的业主们要有足够的心理准备。毕竟，年终核算时，物业费多了往后挪或者转为维修资金时大家高兴；少了要分摊并补交时，大家就不一定愿意了。一般高档住宅、别墅、写字楼选择酬金制的较多，广州、深圳、北京、上海等经济发达地区选择酬金制的居多。

包干制和酬金制各有利弊。

包干制执行起来较为简单，在业主委员会成员专业水平有限，精力有限的情况下，实行包干制避免了对物业服务企业进行账目监督和审计等工作，简便易行。包干制管理的小区，业主从法律上是无权查物业管理公司的账的。由于包干制中节省的开支可能成为物业公司的利润，所以在一定程度上可以刺激物业管理企业进行精益管理，拓宽经营渠道，开展多种经营，开源节流，增强盈利。但物业公司在最大限度地节省成本、获取更高的利润的同时，也会对物业造成掠夺性的经营和服务，从而对物业的使用寿命和价值都会产生一定影响，最终累及业主的利益；另一方面，物业公司降低服务成本所造成的服务质量的下降以及业主因服务质量下降拖欠管理费形成的恶性循环，最终会使物业公司和业主两败俱伤。

酬金制物业管理收费就是物业公司按照业主大会或者业主委员会批准的服务标准和预算对小区实施物业管理的活动。预算一般都非常详细，比如小区高管人员的工资及福利，中层管理人员的组成及结构、工资；小区每天要扫几遍地，需要雇用多少保洁人员，工资多少；几分钟巡逻一次，雇多少保安，工资多少；需要种几棵树几棵花，大约要更换几个灯泡……事无巨细均一一交由业主决定。业主按照预算依照个人所属面积分摊物业管理费用，按月支付。物业公司的报酬按照约定的数目支付，一般为物业管理预算的4%-5%，也有企业按照物业管理费收入的百分比约定物业公司的酬金收入。业主入伙时，在《业主公约》中事先就已明确酬金的计提方式、比例或固定额度。

酬金制更加透明，业主对物业管理企业的费用支出可以监控，更加体现了业主的自主管理，酬金制体现了物业管理企业对业主“管家”式的服务关系，减少了物业管理企业和业主在物业收费方面的矛盾和磨擦，（如业主拒绝交纳物业管理费用就不再是业主和企业之间的利益关系，而是单个业主和所有业主之间的利益关系。）但酬金制的物业管理公司拿的是固定酬金，缺乏有效的激励措施；物业管理企业出于利益的驱动，可能会提高酬金支付的基数，即物业服务支出；酬金制需要对物业管理企业进行账目监督和审计（委派专业的审计事务所），要求业主对物业管理有较高的认识水平和专业水平；酬金制还需要社会信用和监督体系的保障，才能保证其顺利实施。

尽管酬金制相对包干制而言，要更透明、更规范、更先进，但酬金制并不适合所有的社区，物业管理的好坏不在于采取哪种管理模式，而在于市场化的程度高低和企业的自律。业主选聘物业管理公司时，要看物业管理企业的管理、效率，而并非现在的看哪家的收费低；业主选择物业管理收费方式时，除了检查自身具备的监控能力之外，还要看物管公司的诚信度，关键是业主所交的物业费，有没有真正地用到物业管理上来。

无论是包干制还是酬金制，对于业主来说，加强对服务标准的监督、管理很重要；对于物业服务公司来说，充分意识到物业管理行业是一个低投入、高风险的行业同样重要。

目前，许多物业管理公司对物业管理费的收费方式，也不完全是彻底的包干制和酬金制，可能会在不同的阶段采取不同的形式。在四川省境内，很多物业公司在筹建之初或者经营的前两三年，开发商因为营销筹划的原因，会通过各种形式和渠道向物管公司拨付营运资金或者管理酬金，或者弥补亏损，这种方式类似于酬金制的物业管理收费方式；但两三年之后，或许等不到两三年，只要开发商的房屋销售情况能够达到理想状态，开发商一般都会让物管公司断奶，让其自负盈亏。物业管理服务的收费方式可能会从先前的类似酬金制转变为实质上的包干制。

无论物管企业采取哪一种或者分阶段采取哪一种收费方式，都逃脱不了包干制和酬金制两种最基本的操作模式。物业管理的收费形式决定其纳税方式，包干制与酬金制下有着不同的账务核算和税收缴纳方式。

物业管理企业无论采用哪一种收费方式，其所涉及的税金都有以下税目：营业税、城建税、教育费附加、印花税、个人和企业所得税。

多年来，国家税务总局一直没有明确地对物业管理行业在营业税税目中归类，行业内约定俗成地比照服务业——其他服务业缴纳流转税，按收取的全部物业服务费5%的比例计算缴纳营业税，把服务费结余作为企业的经营成果缴纳所得税。

包干制是物业管理公司按照与业主双方约定的物业管理收费标准来收费，而无论管理好坏、经营盈亏，物业公司收费标准都不变的一种合作模式。在这种方式下，物业管理企业以其全部物业管理费收入、维修收入作为其主营业务收入；以停车场、房屋中介业务等作为其他业务收入，计算并缴纳营业税及其地方附加税；以各种服务收入抵扣物业管理成本及费用后的盈亏作为经营成果，计算并缴纳所得税。对于物业服务公司将某一项或数项服务项目（如保洁、保安、绿化、电梯综合保养等）分包给专业公司的，则直接将支付给分包公司的价款计入当期费用，抵减当期的物业服务收入。对于应由分包商缴纳的营业税金，则由物业服务公司作为代扣代缴业务人。

实行物业服务酬金制的，物业管理企业的经营收入应为在物业服务合同中约定的按预收物业服务资金中约定比例或者约定数额提取的酬金，其余支出均为代收代支性质，由物管企业在约定的成本支出范围内开支，其所有权属于业主，其结余或亏损并非物管企业的经营成果。在这种收费方式下，可以理解为物业管理企业接受所服务区域全体业主委托，在物业服务委托合同约定的范围内，利用其社会化、专业化优势，受托招募员工，规划、组织、实施服务，物业管理企业的行为符合营业税法中代理的规定，应归类为服务业中的代理业。物管企业就其取得的酬金计算缴纳营业税。但也有例外的处理方式，如笔者所在的公司同一集团下属的、经营地址在北京的、选择酬金制收费方式的物业公司，根据其近年来成功的运作模式，在这个环节上节省了营业税金，因业主在缴纳物业管理费时，填开税务发票，就其所得已经缴纳了营业税金，该部分税金体现在业主的物业服务成本之中，由全体业主承担，物业管理公司计提管理酬金时，可不再缴纳营业税金，对于物业管理企业而言，相对于包干制，酬金制在某种程度上，可以节约营业税金。因营业税属于地主税种，这需要物业管理公司同当地的税务机关协商约定，并以其取得的收入扣除相关的成本费用后作为企业的经营成果，计算缴纳企业所得税。

实行物业服务酬金制的，物业管理企业预收的物业服务费收入、支出属于代收代支性质，因所有权属于业主，其结余或亏损也并非物管企业的经营成果，而由全体业主享有或者承担，物业管理费收入和结余均不涉及税金的问题，（如前所述，也有例外的情况。）物业服务费如有结余，则转入下一年度物业服务费中，或者转为专项维修资金；如物业服务费不足使用，物业公司应提前告知业委会，并告知物业服务费不足的数额、原因和建议的补足方案。

总之，物业管理的两种收费方式和纳税方式各有其利弊，既然物业管理目的之一是提升物业价值，实现其稳定持续的收益保值、增值，建立起物业管理企业和小区业主的安全、和谐环境，那么，酬金制是将来物业服务收费的发展方向。

目前，我国物业管理市场尚不完全具备商业化特征。现在实行酬金制的难度较大，关键是缺少一个公认的机构来对物业管理公司进行监督。酬金制的另外一个问题是物业管理公司拿的是固定工资，缺乏有效的激励措施。加之开发商附属的物业管理公司太多，物业管理没有能够完全实现公开招投标，市场化程度不高，业主自身物业管理意识和相关法律法规意识不够，而习惯了以前由政府定价的管理模式，包干制有其存在的必然性。

物业管理前期介入探析 篇4

在房地产开发建设、营销、消费使用的全过程中，物业管理起着至关重要的作用，物业管理企业在房地产开发项目中的前期介入（以下简称前期介入）在这一系统工程中具有多方面的重要意义，但从目前房地产开发的过程和物管行业的总体运作情况看，许多物业都是建成即将交付使用时才确定管理单位，物业管理仅仅成为房地产开发的延伸，先天不足，后天难补，并且物业公司常常来不及作充分准备，便匆匆“走马上任”。由于新接管物业前期工作时间紧、任务重、责任大，如物业验收、入住、装修等工作，任何一个环节出现失误或疏漏，都将对后期管理造成不利影响，甚至产生无法挽回的损失。此外，在房产开发过程中，由于设计不尽合理（未能从使用和管理的需要考虑）、施工粗糙、图纸资料不全等，都会直接影响物业今后的使用和管理。因此，从理论和实践两方面对物业管理前期介入问题进行探讨，对促进房地产开发和物业管理的有机结合，有着深远和现实的意义。

一、物业管理前期介入的重要意义

1、适应了现代房地产开发的发展要求。我国的房地产开发经过多年的发展，从以抓建设为主的生产导向阶段，以抓促销为主的销售导向阶段，已经发展到现代房地产开发的营销导向阶段，开发商们开始根据市场需要和用户呼声确定开发战略，对物业管理公司的要求也相应发生了变化，不再停留在物业管理公司搞好后期管理服务上，还希望借助物管公司熟悉掌握住户需求变化和物业使用管理的专业优势前期介入开发阶段，共同参与物业的规划、设计、施工、验收等工作，保证物业建设的设计合理和质量良好，使得开发出的物业能够最贴近住户需求，成为市场上受消费者欢迎的物业。物业管理前期介入，也能让消费者真切感受到房地产开发商对物业管理的重视。目前消费者的物业管理意识已经有了很大的提高，据专家评估，物业管理因素可以占到楼宇价格的20%-30%。如果能让著名品牌的物业管理公司前期介入，将会极大地促进物业的销售。可见，物管前期介入对开发商所开发物业的完善和促销起着很大作用。

2、扩充了物业管理的外延和内涵。目前的物业管理大都停留在仅仅作为房地产开发的延伸。传统的物业管理定义是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理的立足点是充分发挥物业的最大使用功能，使其保值增值。但一定程度上忽略了物业管理在房地产开发全过程中的积极作用，物业管理可以从物业的使用管理角度为物业的完善和保证使用功能的发挥提供科学的建议和有效的方法。通过前期介入，扩充了物业管理的内涵和外延，真正体现了物业管理应成为房地产开发完善和延伸的本质要求，也使物业管理以人为本、业主第一的理念得到了进一步的贯彻，最终使业主受益。

3、提升了物业管理的专业形象，有利于物管工作的开展。物业管理通过前期介入，在与开发商、监理方、施工方等方面的共同协作中，可以充分展示自身的专业素质。物管企业可以从物业使用管理的角度、从业主的角度、从降低管理费用的角度在规划、设计、监理施工方面提出一条条合理化建议，从而完善了物业，减少了今后物业管理中的问题和矛盾。同时，通过在前期介入中同施工单位形成的良好合作关系，可以在今后物业的保修期内，加强双方的紧密合作，提高物业的维修及时率。另一方面，由于通过前期介入，物业管理公司已经在业主入住前，处理好了如熟悉物业、设备设施使用、资料收集等接管验收的各类重要工作。业主入住时，就可以全心全意地投入接待工作，树立企业的良好形象。如果接管与入住同步进行，物管公司即使很努力，往往也会被各项繁杂事务搞得焦头烂额，容易忙中出错，其后还会出现一段时间的磨合期，影响了物业管理公司的服务质量和专业形象。因此，物业管理前期介入是非常必要的。

4、为物业管理后期管理打下良好基础。物管企业通过前期介入对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，便于在后期管理中做好物业及其附属设施的维修养护工作。由于已对所管物业有了全面了解，就为竣工验收、接管验收打下了基础，可以提高验收质量，缩短验收时间，对验收中发现的仍需改进之处，也比较清楚，容易交涉和协调。而没有前期介入，接管验收中一旦出现图纸资料不全的问题和硬件方面严重缺陷往往难以及时解决，对业主的入住、后期管理和创优达标工作带来严重影响。另一方面，在前期介入中，经过一段时间的磨合，便于理顺同环卫、水电、煤气、通讯、治安、维修、绿化等各部门间的关系，建立顺畅的服务渠道，有利于后期管理工作的进行。同时，物管企业通过前期介入可以提出许多设计和施工方面存在的问题和解决方法，从而大大减少物业管理工作中物业的返修工作量，有利于业主，也有利于施工企业。

二、搞好物管前期介入的实践体会

1、前期介入好处多。1）保证了物业的使用功能，提高实用性便利性。在前期介入的实践中，我们发现了许多影响物业使用维护的问题，如施工吊顶时未留必要的检修孔，或检修孔过小不便拆卸的问题；阀门安装位置过高朝向不对的问题等等，这些问题及时通报给建设单位、监理方和施工方进行整改，使问题得到了提前解决；2）便于发现问题，改进不合理之处。如我们在前期介入实践中发现，有些会所或公共设施、设备的安排很不合理；有的物业设备安装中，出现动力电表和照明电表混装的情况，结果造成照明用电按动力用电收费的不合理情形，增加了业主的支出等等，这些问题经我们提出后，很快就在施工中得到了调整和解决。3）参与竣工验收保证了接管验收的质量。由于前期介入中，可以会同开发商或建设单位、施工方、监理方、设计方、政府有关部门一起进行竣工验收，便于全面掌握物业情况，对于存在问题可以协同整改，弥补了接管验收时只和委托方接触的不足，保证了接管验收的质量。4）有利于物管企业工程技术人才的培养。前期介入过程中需要较多的工程技术人才，我们注意新老搭配，发挥老同志设备管理和施工现场经验丰富的优势，发挥年轻人电脑、网络、智能化等新技术掌握较快的特点，同时实行各工种交叉，提倡一专多能和发扬团队精神，使物管企业的工程技术人员在前期介入过程中得到充分锻炼，有利于技术全面发展。5）消灭了“接管介入”中常见的磨合期现象。通过前期介入，可以使物管企业全面掌握物业的情况并熟悉使用有关的设施设备，使后期管理可以顺利进行。

2、分阶段组织前期介入。1）规划设计阶段，物管企业应挑选知识面广、经验丰富的物管专家和技术全面的工程技术人员组成精干的顾问班子，从物业管理的角度和业主的角度，从设施设备的合理选择配置、从水电供应容量的科学核定、从垃圾收集处理方式、从会所的大小和内容、从绿化的设计配置等等方面当好顾问，共同把好规划设计关。2）施工建设阶段，应将有关技术人员组织到位，成立技术服务组，关键是要物色主持过大工程的技术全面过硬的专家担任负责人，协调使用好各类技术人员，督促施工单位把好质量关；掌握新物业的房屋结构、设施设备、管线布置、房间大小等方面的全部情况；参与施工监理，使某些影响物业使用功能的问题能及早发现解决，对工程质量增加一份保证。3）竣工验收和接管验收阶段，物管公司在这时开始进入“管家”角色，针对目标物业的管理需要搭好人员“班子”，重点把好验收关，开展好保洁、安保、工程维修等各工种新员工的培训，并定岗到位，保证物业管理处正式成立后顺利进入后期管理阶段。

3、分步骤实施前期介入。前期介入的主要步骤有：1）了解图纸，向有关方面提供《读图报告》，提出改进意见；2）熟悉跟踪现场；3）了解开发商或建设单位、监理单位、施工单位有关人员的职责分工，理顺工作关系；4）从设备安装入手，建立完善设备档案；5）参与设备验收，包括单机验收、局部验收、系统验收和全局验收的整个过程；6）完善验交资

料，编制物业各方面的统计图表和资料清单；7）参与竣工验收；8）主持接管验收。

4、内部管理到位，确保前期介入达到预期效果。物管公司的前期介入机构有自身的工作特点，应按照公司的各项管理制度进行严格的内部管理，在此基础上建立一套行之有效的工作制度。我们的做法是每周用工作联系函和建议书的方式与开发商或建设单位保持沟通和联系，做到每周有本周工作实施情况，有下一周的工作计划，有改进建议书，并定期对工作计划和改进建议的落实情况进行回顾和小结，同开发建设方、监理方及施工方都保持紧密合作。通过规范的工作制度和扎扎实实的辛勤付出，就能够一步步打开工作局面，确保前期介入最终达到预期效果。

三、问题与建议

1、开发商或建设单位、监理单位、施工单位等对前期介入的认识有待提高。在前期介入与以上单位的工作接触中发现，他们对物业管理及其前期介入作用的认识有一个发展过程，开始时开发商或建设单位有人认为物管介入过早使他们多花钱，没必要；监理方认为与他们的职能是否重叠；施工方认为物管前期介入是来对他们进行监督，找麻烦！对前期介入的认识程度不够，使他们有所顾虑，也无形中增加了前期介入工作的难度。建议在这方面新闻界要加强舆论的导向工作，多做宣传和引导，物业公司也要认真做好准备，提供一流的管理服务，与有关方面加强沟通与联系，使各方都能体会到物管前期介入带来的好处。

2、政府对前期介入要给予政府支持。前期介入是一件功在物管利在开发商和业主的好事情。通过前期介入，开发商完善了物业，保证了营销的顺利进行，业主最终保障了自己的利益，物管公司方便了后期管理，因此从理论上来讲三者的利益是统一的，但实际运作中三方对前期介入要求的迫切程度并不相同，业主对物管前期介入的要求最高，但往往因为房产销售还未开始，他们的身份还未确定，因而无法对开发商施加压力，只能通过买与不买来行使自己的发言权；开发商往往急功近利，片面追求利润，虽知道物管前期介入的好处，但不肯投入必要的费用，这成为前期介入中的主要制约因素；物管公司虽然主动要求高，但投入大收益少，往往勉为其难。这就需要政府出面协调各方关系，制定有关物业管理前期介入的一些法律、法规、制度，对前期介入提供充分完善的政策支持。目前虽然深圳、北京等地政府制定出相应的条文，规定房地产开发时，物业管理必须前期介入，但还不具备普遍性，对于合理收费问题的政策还不完善，并且还未制定出全国性的关于物管前期介入的法律法规。因此建议政府职能部门加大管理力度，对房地产开发全过程进行监督。如没有实行物业管理前期介入，可进行一定的惩罚、处理。这样就会使房地产开发商由被动到自觉地考虑物业管理的前期介入工作，使物业管理前期介入的合理收费问题得到相应解决。

物业前期介入管理的形式 篇5

前期施工阶段：从物业管理角度出发对施工、设备安装的质量配合监理方进行全面的临近,发现问题及早解决。如果没有前期设计介入,通过这一阶段介入可以发现设计中的不合理问题,把问题排除在萌芽阶段。

在物业施工建设阶段,按照法定程序虽然有监理单位进行监管,但监理单位与多数开发商一样,往往只注重房子的重大安全质量问题,对不会造成重大责任事故的细节问题重视不够,另外,开发商与施工商不是一个单位,施工商在施工中采取不负责任报复建筑商的现象也时有发生。随着物业本身档次不断提高,特别是高层、高档次、高科技的三高建筑的出现,在安装施工过程中,任何粗心大意、随心所欲和不负责任的现象都将给业主今后顺利使用设施、设备带来极大的困难,给后续的物业管理带来一些难以解决的问题。

前期管理阶段：前期管理介入始于物业竣工验收合格后,业主开始入住的时候,而止于业主大会成立,新的物业管理委托合同签定之前。

前期管理介入是物业管理承前启后的阶段,这个阶段是物管矛盾突出的时期。此时,物管企业面对的不仅是业主,还有开发商和建筑商。随着入住和装修开始,设计、施工等问题逐渐显现出来,而此时物业管理主要工作就是处理暴露出来的各种问题;此时也是开发商和建筑商之间最易发生相互推诿的时期,使物业管理在开发商、建筑商、业主间周旋,甚至代开发商建筑商受过。本阶段,物业管理公司在做好业主入住前的准备工作之外,首先对员工进行物业管理相关知识培训,使员工们明确本阶段的工作重点,经常同业主取得联系,加强对业主室内装修的监督指导,对装修过程中暴露出来的与设计和施工有关的问题及时收集汇总,并同开发商保持密切的联系,或者经开发商授权代表开发商同建筑商联系,使暴露的问题能在质保期内或者建筑商尚未完全撤离的时候,得到及时处理和排除。前期管理介入工作的中心是业主,重点是做好为业主排难解困,对于一些建筑工程质量问题主动帮助他们同开发商、建筑商取得联系;对于室内装修,要加强监督、检查和指导,让业主真正体会到物业管理是为他们着想,是在为他们创造一个安全舒适文明的生活环境。在管理过程中,加深业主对物业管理的了解,使业主和物业管理企业在管理过程中融为一体,而不是相互对立。

物业前期介入管理的形式 篇6

浅谈住宅小区物业管理的前期介入

作者：任丽军

指导教师：张生喜

摘 要

物业管理公司的前期介入，能从业主对物业的使用和居家生活的需要考虑，秉承“用心服 务”的理念，为开发商和业主提供前期的专业性服务，使新开发的楼盘真正成为为业主量身定 做的、符合业主心愿的居家乐园，提升物业使用的附加值，形成开发商的新卖点，有利于开发 商建造精品物业和房屋促销，更有利于今后物业管理公司的管理和服务。

关键词：物业管理 前期介入 重要性

山西工商学院毕业论文（设计）

目

录

一、物业管理的前期介入．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．3(一)前期物业管理的含义．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．3(二)物业管理前期介入的必要性．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．(三)物业管理前期介入的内容．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．

二、物业管理前期介入的时机和方法．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．(一)在规划设计阶段介入积极参与物业建设项目的设计．．．．(二)在项目建设期介入强化物业的施工监理．．．．．．．．．．．．．．(三)在物业的验收期介入及时发现存在问题落实整改．．．．．．

三、物业管理前期介入时怎样与开发商配合．．．．．．．．．．．．．．．．

四、物业管理前期介入的意义．．．．．。．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．(一)物业前期介入管理是为业主把好验收关．．．．．．．．．．．．．．(二)物业前期介入管理是后期管理的基础．．．．．．．．．．．．．．．．(三)物业前期介入管理是社区服务持续发展的保证．．．．．．．．

五、结论．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 参考文献．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 感谢词．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 作者简介．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．4 5 5 5 5 5 6 6 7 7 8 8 9 9

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浅谈住宅小区物业管理的前期介入

作者：任丽军 指导教师：张尘喜

摘要：物业管理公司的前期介入，能从业主对物业的使用和居家生活的需要考虑，秉承“用心服务”的理念，为开发商和业主提供前期的专业性服务，使新开发的楼盘真正成为为业主量身定做的，符合业主心愿的居家乐园，提升物业使用的附加值，形成开发商的新卖点，有利于开发商建造精品物业和房屋促销，更有利于今后物业管理公司的管理和服务。

关键词：物业管理 前期介入 重要性

一、物业管理的前期介入(一)前期物业管埤的含义

物业管理的前期介入是指在物业管理公司未正式接管物业之前，建设项目未竣工之前的施工阶段甚至未动工之前的规划设七十阶段就介入物业管理。物业管理前期介入的目的是为了后续物业管理的正式实施能够顺利地丌展或更好的进行。(二)物业管理前期介入的必要性

从表面上看，物业管理只是对物业接管后物业的使用管理，及物业管理只要在物业交付使用时介入即可，然而，随着物业管理的深入发展，物业管理总是在物业建成后介入的状况已不适应物业管理发展的需要。很多人把物业管理看成是开发商进行房地产开发的附属，并不把物业管理行业看成是一个独立的行业，但是，在开发建设的前期，物业管理企业通过前期介入活动，本着“服务第一，诚信服务，以质取胜”的态度，将长期积累的物业知识与经验应用与规划设计，并且在建设施工销售阶段同步跟进配合，协助开发建设单位及时发现和处理建设销售过程中存在的问题，不仅能从源头上堵住漏洞，避免或减少一些问题的发生，减 3

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少房地产开发建设的纠纷，使房地产开发建设得以顺利进行，而且可以在物业丌发建设初期把不利于物业管理、损害业主利益的因素尽可能消除或减少，是物业投入使用后，物业管理顺利开展，业主利益得到保障。物业管理提前介入物山仁建设，从开发项目的规划设计、审批、施工建设、设备安装运行到工程竣工验收期间以物业管理的角度㈩发提前发现问题，解决问题，能够避免以后在实际的物业管理重在遇到此问题，避免了在以后的物业管理服务中的诸多麻烦。

1、能最大限度上满足客户的要求，体现“以人为本，客户至上”的精神。业主希望有什么样的设施和条件，这样物业前期介入就有利于开发商采纳合理化建议，使业主解除利吁十顾虑。

2、有利于后续工作的顺利进行。早期介入可以优化设计，减少不必要的后期麻烦，物业管理公司可以在早期就与该物叫卜有关部门打好招呼，疏通渠道，让后期的入住工作得以顺利进行。

3、为验收接管打下基础。物业管理在验收接管前期介入，有利于对土建结构、设施建设、设备安装等情况的了解，能为验收接管以及门后的管理、养护等打下基础。

因此说重视物业管理的前期介入对于开发商和购房者来说都是一个双赢的策略。

(三)物业管理前期介入的内容

l、物业管理企业通过招标来接洽物业管理业务

无论物业管理企业是丌发商组建的，或是独立组建的，或是房管所转换的，还是各大系统组建的，要获得物业管理业务首先必须不断开拓，山西工商学院毕业论文（设计）

通过招标来接洽业。

(1)进行可行性、可靠性、可盈利性分析。(2)具体测算物业管理费用，并草拟总体方案。(3)招标竞争、洽谈、签订物业管理合同。(4)选派管理人员运作物业前期管理

2、建立与业主或使用人的联络关系

物业管理的管理对象是物业，而服务刑‘象则是人，即业主和使用人。因此，物业管理企业在物业交付使用之前，还要为物业的交接做好准备。

(1)拟定移交接管办法。(2)筹备成立业主管理委员会。(3)协助和办理移交接管事项。

二、物业管理前期介入的时机和方法

(一)在规划设计阶段介入积极参与物业建设项目的设计

完善物业的作用和管理功能，避免物业建成后存在使用和管理[：的问题规划设计是决定今后物业管理能够提供高效、优质服务的关键。物业的设计人员受所从事的专业的限制，基本上是从技术角度考虑问题，对于管理的要求往往考虑不足，这就可能造成物业建成后管理上的不便和功能布局上的不合理。而前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案，提出一些合理化建议，完善设训‘细’节，降低管理成本，从而使物业的功能设计更有利于闩后的使用和管理。有效的避免因设计的合理性而给业主使用和物、比管理带来的不必要的麻烦。

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(二)在项目建设期介入强化物业的施工监理

从物业管理的角度对施工、设备安装的质量进行监控，及早发现和解决问题，避免物业建成后给使用和管理及服务带来缺憾在物业建设期，物业管理企业作为物业建成后的管理者，对建设质量的关切非常强烈。物业管理企业派出专业技术人员入住楼盘，从业主的角度监督施工单位的各项工作，从物业管理的角度提出整改建议，跟进物业各项相关设七十在施工过程中的落实情况，及时提山调整改进不合理的设计，及时监督存在的问题，纠正巧；符合用户需要的建造形式，协助监理单位对物业的建设进行监督，确保建设质量，为业主争得了良好的硬件条件。(三)在物业的验收期介入及时发现存在问题落实整改

物业管理公司介入竣工验收，严把物业验收关，可以明确责任，避免物业管理公司在今后的管理中背上沉重的包袱；可以促进建设单位严格按照国家有关规范和设计要求对工程进行认真验收；有利于分清工程缺陷的整改责任，及时为业主追时应得的补偿，避免业主不必要的负担。提前介入，做好接管验收工作，做到管理到位，服务创优，业主满意。

三、物业管理前期介入时怎样与开发商配合

物业管理公司的前期介入工作能否顺利进行，关键在于与刀：发商的配合。我们应依据和开发商签订的物业服务合同，主动参与、积极配合。要将过去管理和服务中的经验和教训告知相关人员，要以前瞻性和预见性去感知可能会发土的问题，积极主动地采取措施，将问题处理在 萌芽状态。重大问题一定要：书面函告开发商，方能引起其重视，同时也能规避物业管理责任。开发商能否采纳物业管理公司的建议一般取决

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丁以下几个方面：

一是会不会增加其成本；

二是难度大不大；

三是对设计风格和外立面的影响：

四是对其房屋销售有无好处。基于各方面的因素考虑，开发商刁工会对物业管理公司的建议全面采纳，但是协调得越好，采纳得越多。同时，物业管理公司前期介入时应注意几点：对开发商的建议一定要专业，否则没人听；分析产生问题的原因、危害和影响，要准确、有依据、以理服人；提出的建议能减少损失，能增加效益，最好是开发商、承包尚和物业管理公司多方受益；不要只提问题，要有建议，要有方案，要有措施，更要有解决问题的办法；讲原则、讲道理、讲利弊、讲方法、讲感情。物业管理公司要减心实意地沟通，全心全意地服务，全面参与配合楼盘的开发建设。

四、物业管理前期介入的意义

(一)物业前期介入管理是为业主把好验收关

l、我国的房地产开发经过多年的发展，从以生产为龙头的建设阶段，以卖房为龙头的销售阶段，已经发展到现代房地产开发的营销为龙头导向的阶段。物业管理公司的职能和业主服务要求也相应发生了变化，不再停留在物业管理公司只要搞好后期管理服务上，还要求借助物业管理公司熟悉掌握房屋和设备使用管理的专业优势，前期介入管理丌发阶段，共同参与物业的规划、设计、施工、验收等工作，保证物业建设的设计合理和质量良好。

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2、作为业主的管家从物业前期介入管理开始为维护业主共同的利益，拟定物业管理公约，清楚界定发展商、小业主及物业管理公司三者之间的权利与义务，建立完善的物业管理档案系统，拟定各项安全管理制度和各种紧急情况处理程序，在入伙前了解各工程及设备情况，参与施工管理和设备调试工作。物业管理公司在接管物业前为维护全体业主(使用人)的利益以及自身的合法权益，并先于业主入住(使用)之前进行，从确保物业的正常使用功能和管理基础出发，代表业主对即将交付使用的物业的质量、管理资料、配套设施等进行的综合性管理。前期介入管理的合格咀是物业可以交付使用和交付管理的前提要件之一。(二)物业的期介入管理是后期管理的基础

1、物业前期介入管理是后期物业管理的一项基础性工作，“物业管理从图纸开始”其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、施工进程中，使物业尽量满足业主的要求。物业管理企业通过前期介入管理对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，便于在后期管理中做好物业及其附属设施的维修养护工作。山于已对所管物业有了全面了解，就为竣工验收、接管验收打下了基础。同时，通过前期介入管理可以提出许多设计和施工方面存在的问题和解决的办法，从而大大减少物业管理工作中物业的返修工作量。前期介入管理完善的记录和相应的证据在未来的隐患发生时，对分清物业管理与建设、施工、安装单位的责任非常有利。是确保物业的使用质量，为日后漫长的物业管理奠定基础的极为重要的物业管理工作。

2、作为管理者从物业前期介入管理开始，为物业管理公司设计合理

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人事组织架构，制定各部门之间的配合协调程序与备岗位职责，采购管理服务所需家具、文具、通讯工具、工程维修工具及办公设备，为物业管理公司各部门制定具体管理制度与规定，对各部门主要管理人员进行现代物业管理概念与操作手法的培训，就物业项目的设计、物料、能源分布、设备安装等向发展商提出有关建议，以最大限度地降低日后的维修与使用成本。同时为项目管理拟定一切有关日常管理所需的文件与表格，包括员工管理守则、业主手册、装修管理规定、公共区域行为规范、自行车管理规定、停车场管理等，为规范正常期物业管理奠定了基础。(三)物业前期介入管理是社区服务持续发展的保证

1、物业管理企业社区实行社会化、专业化和一体化的管理之后，物业管理企业一方面成了多个产权单位、产权人的总管家。另一方面也为政府各管理职能部门找到了一个社会总代管。物业管理企业为提高自身的管理服务水平，势必不断满足住、用户闩益增长的文化需求。物业管理以人为本的全方位的服务和邻里相亲为宗旨的社区文化建设相辅相成。是以社区文明氛围的塑造、社会生活服务项目的展开以及社区意识的培养，来实现“让业主拥有一个居住安定放心、环境优美舒心、生活方便称心、文化娱乐欢心”的生活家园。

2、社区服务建设与发展是衡量社会生存质量和整个城市文明程度的管理是一项以各类房屋和公建配套设施的使用、维修、养护为核心的—与业铝；理，是以人为中心发展活动，为人的生存、发展、享受提供各种方便。物业前期介入管理尤其是对社区文化项目和社区配套设施建设的专业意见，保障了社区生活服务项目的开展。同时不断完善社区服务

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功能，物业管理全方位、多层次的管理体系要求我们认真分析不同的消费观，从而言引导出不同的消费趋向，最终使物业服务、管理赢得主动，为社区服务发展开辟广阔的空间。

3、物业前期介入管珲同时也是—件有利于开发商和物业管理的好事情。将前期介入管理作为物业管理服务的重要项目纳入制度化、规范化、程序化的管理轨道，能够使房地产开发商由被动到自觉地考虑物业的前期介入管理工作，从而规范了发展商的开发与销售行为。前期介入管理的同时，物业各工种交叉，提倡—专多能和发扬团队精神，使物业管理企业的工程技术人员在前期介入管理过程中得到充分锻炼，有利于技术全面发展，有利于物业管理企业工程技术人员的培养。物业管理公司的前期介入管理应按照公司的各项管理制度进行严格的内部管理，在此基础上建立一套行之有效的工作制度。

五、结论

综上所述，物业管理前期介入，对于培育整个物业市场，促进物业管理企业积极走向市场，推进物业管理水平的提高，为业主物权的保值、增值，有着举足轻重的作用。物业服务虽然不是开发建设的主体骨干，但绝对可以从闩后管理的角度帮您拾遗补缺，使您避免建管分离等可能发生的弊端。并且物业服务的前期介入—是有利于开发商；二是有利于业主；三是有利于物业服务企业，是互利共赢之举!参考文献

1、陈福才．《物业·用心服务》．山西科学技术出版社，2010年6月

2、千艳青．《物业管理概论与实务》．北京：化学工业出版社，2007年1月

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3、李加林、周心怡．《物业管理实务》．北京：中国建筑工业出版社，2006年8月

4、滕永健、黄忐洁．《物业管理实务》北京：中国建筑工业出版社，2006年

5、张莉祥．《物业管理法规》．北京：中国建筑工业出版社，2004年

感谢词

感谢我的导师张尘喜老师，陈福才老师、栗风刚老师、武岩平老师，在我的写作过程中帮我开拓思路，精心点拨，热忱鼓励。他们严谨细致、精益求精的工作作风，深深的感染和激励着我。在此，向张老师以及陈老师、栗老师、武老师致以真挚的谢意和崇高的敬意。

2012．6．4 作者简介

姓名：任丽军 性别：男 民族：汉 出生年月：1990年7月

物业前期介入管理的形式 篇7

(一) 前期物业管理招标投标的准备阶段

1、交易平台

根据《深圳经济特区物业管理条例实施若干规定》 (以下简称《实施若干规定》) 第五十九条和《通知》的要求, 深圳市建设工程交易服务中心 (以下简称交易中心) 是全市物业管理招投标的同一交易场所, 为招标人和投标人提供必要的技术、法律咨询服务。建设单位须进入交易中心进行前期物业管理招投标活动 (依法须通过政府采购中心进行的招投标活动除外) 。

2、招标时限

根据《通知》要求, 新建现售商品房项目应当在现售前30天完成前期物业招投标;预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成前期物业招投标;非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成前期物业招投标。

3、信息采集

根据《通知》要求, 进入交易中心进行物业管理招投标活动的, 招标人需提前到交易中心办理企业信息备案, 投标人需提前到交易中心办理企业信息卡和投标员信息采集。

4、委托招标代理机构

根据《招标投标法》和《深圳经济特区物业管理条例》的规定, 招标人具有编制招标文件和组织评标能力的, 可以自行办理招标事宜;同时, 招标人也有权自行选择招标代理机构, 委托其办理招标事宜。招标代理机构是依法设立从事招标代理业务并提供相关服务的社会中介组织。招标代理机构与招标人属于委托代理关系, 招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜, 并遵守法律法规对招标人的规定。招标人委托招标代理机构办理招标的应当签订招标代理委托合同。

5、编制招标文件

根据《招标投标法》和《暂行办法》的规定, 招标文件应当包括项目的技术要求、对投标人资格审查的标准、投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签订合同的主要条款。具体到深圳, 招标人可以参照《深圳市物业管理招标文件 (示范文本) 》, 并结合物业项目实际情况编制招标文件。

《深圳市物业管理招标文件 (示范文本) 》包括招标公告 (投标邀请书) 、项目需求书、投标人须知和合同主要条款及格式等四个部分。第一部分招标公告 (投标邀请书) 包括招标项目、招标范围、资格审查方式及招标其他相关事项等内容。第二部分项目需求书包括招标项目需求及投标文件格式两大部分, 其中招标项目需求又包括项目概况、物业服务范围、服务期限、物业服务标准及要求、建筑物功能简介、主要设备设施介绍、物业管理有关说明、付款方式、投标价格及物业服务支出 (成本) 等内容;投标文件格式则指出投标文件应当包含的主要内容。第三部分投标人须知包括投标文件否决性条款和投标须知两部分, 投标文件否决性条款汇总了何种情况下投标文件不予受理或无效或废标的情形;投标须知是对招标活动的详细说明, 特别是明确了评标、定标的程序和方法。第四部分为合同主要条款及格式。

6、招标活动备案

根据《实施若干规定》和《通知》, 建设单位进行前期物业管理招标时, 应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前填写物业管理招标备案表报区主管部门备案。备案时, 建设单位应提供备案表、招标文件、与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件、招标代理委托合同及其他材料。

7、招标信息登记

建设单位完成物业管理招标备案后, 应持经区主管部门备案的《备案表》、招标文件、与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件、招标代理委托合同、企业营业执照副本、组织机构代码证、法定代表人证明书、法定代表人授权委托书、法定代表人、代理人身份证到交易中心办理招标信息登记。

(二) 前期物业管理招标投标的实施阶段

1、发布招标公告

前期物业管理招投标应当在交易中心的物业管理招投标服务平台发布招标公告, 且发布时间不少于5个工作日;采取邀请招标方式的, 招标人应向3个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。

2、投标报名、资格预审、发放招标文件

投标申请人按照招标公告的规定到交易中心提供报名资料, 领取报名回执。投标报名条件中有业绩要求需招标人审查的, 投标申请人需先到招标人处接受审查, 合格签字后, 方可报名。不能报名的情形包括:有直接控股关系的企业不能参加同一物业项目报名;正在接受处罚的单位和受市物业管理协会公开谴责的单位, 不得参加投标报名;超过规定时间的, 不予受理。

公开招标的招标人可以根据招标文件的规定, 对投标申请人进行资格预审。实行资格预审的物业管理项目, 招标人应当在招标公告中载明资格预审的调价和获取资格预审文件的办法。资格预审文件一般应包括资格预审申请书格式、申请人须知, 以及需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。资格预审文件应独立包装, 并进行密封。

招标人经审查后, 如有不符合条件的投标申请人, 招标人应到交易中心办理合格投标申请人公示, 公示期不得少于3个工作日。

公示期满后, 招标人到交易中心申请召开招标会事宜, 并在招标会上发售招标文件。发售的招标文件必须与经主管部门备案的招标文件一致。公开招标的物业项目, 自招标文件发生之日起至投标人提交投标文件截止之日止, 最短不得少于20日, 采用抽签定标法的除外。

3、组织踏勘现场和答疑会

招标人根据物业管理项目的具体情况, 按照招标文件规定的时间, 组织投标申请人踏勘物业项目现场, 并提供物业项目工程图纸等详细资料。

对于投标人在阅读招标文件和现场踏勘中提出的疑问, 招标人可以书面形式或召开答疑会的方式解答, 但需将解答以书面方式通知所有招标文件收受人。

招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的, 应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前, 以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

4、提交投标文件

投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件, 投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出回应。根据《深圳市物业管理招标文件示范文本》投标文件一般包括以下内容:1.法定代表人证明书;2.投标文件签署授权委托书;3.投标函;4.投标人情况介绍;5.物业服务企业相关项目业绩表;6.拟派本项目的负责人员简历表;7.投标保函 (若招标人设有) ;8.物业管理投标承认书;9.投标报价一览表;10.物业服务支出 (成本) 构成明细报价表;11.物业管理方案及相关服务计划;12.招标文件要求的其他资料或者投标人认为需要补充的资料。

投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前, 将投标文件密封送达投标地点;在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件, 为无效的投标文件, 招标人应当不予接收。投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前, 可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件, 并书面通知招标人。在深圳, 投标人应当在截标当日到交易中心提交投标文件, 并领取回执;召开抽签定标会的, 投标人应在抽签会开始时间前直接到抽签会议室提交投标文件并签到。

5、开标和评标

(1) 开标

开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行;开标地点为招标文件中预先确定的地点。开标由招标人主持, 邀请所有投标人参加。不参加开标会的投标人, 视为其认可开标程序和结果。

开标应遵循招标文件规定的程序, 一般应包括: (1) 招标人当众宣布开标纪律、招标人参会人员的名单, 公布提交投标文件的投标人名单; (2) 公布提交合格撤回通知的投标人名单, 并将其投标文件原封不动地退回; (3) 招标人检查投标文件的密封和标记情况, 在场所有投标人和交易中心工作人员、监管人员共同见证; (4) 经确认无误后, 由招标人当众拆封, 宣读投标人名称、投标担保的提交情况 (若招标人设有) 、《行贿犯罪档案查询告知函》的提交情况以及招标文件规定的其他内容; (5) 招标人应把开标过程记录在《开标情况记录表》, 并由投标人签字确认, 投标人拒绝在《开标情况记录表》上签字的, 视为同意开标程序和结果。

(2) 评标

(1) 组建评标委员会

招标人应于开标当天到交易中心抽取评标专家, 并按法律法规的要求组建评标委员会。评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成, 成员为5人以上单数, 其中招标人代表以外的物业管理方面的专家为成员总数的三分之二。与投标人有利害关系的人员不得进入评标委员会。

(2) 评标方法

招标人可以采用定性评审法、综合评估法或法律法规规定的其他方法。采用定性评审法时, 评标委员会在评标报告中向招标人推荐无排序的中标候选人, 所有递交的投标文件不被评标委员会判定为废标或无效标的投标人均为中标候选人。综合评估法是指最大限度满足招标文件实质性要求前提下, 按照招标文件规定的各项评价因素进行量化打分, 并按汇总评标总得分由高到低的顺序推荐中标候选人的评标方法。

(3) 评标过程

评标委员会应首先对投标文件进行初步评审。有下列情形的, 初步评审不通过, 投标文件应作无效标处理:物业服务费报价不符合招标文件要求的;同一项目出现两个及以上报价, 且未声明哪个是有效的;投标保函 (若招标人设有) 的内容不符合招标文件要求的;投标函、物业管理投标承诺书未按招标文件规定填写的;投标人资格条件不符合国家有关规定和招标文件要求的;招标文件或者法律、法规规定的其他无效标情形。

初步评审后, 评标委员会应进行详细评审。有下列情形的, 详细评审不通过, 投标文件应作废标处理:投标人以他人的名义投标或出现串通投标、弄虚作假情形的;投标文件不满足招标文件规定的任何一项实质性要求的;评标委员会根据招标文件的规定对投标文件的投标价格进行调整, 投标人不接受调整方式的, 或不接受调整后的价格的;投标人拒不按照评标委员会要求对投标文件进行澄清、说明、补正的;招标文件或者法律、法规规定的其他废标情形。

评标委员会完成投标文件技术 (资信) 标及商务标的评审后, 可以根据投标人的投标书中涉及的内容, 现场设置有针对性的答辩问题。答辩时间原则上不超过10分钟。

为了有助于投标文件的审查、评价和比较, 对投标文件含义不明确、同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容, 评标委员会可以用书面形式 (应当由评标委员会签字) 要求投标人作出必要的澄清、说明或者纠正。投标人的澄清、说明或者补正应当采用书面形式 (由其授权的代表签字) , 并不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性的内容。

评标委员会将对确定为实质上响应招标文件要求的投标文件进行校核, 看其是否有计算上、累计上或表达上的错误, 修正错误的原则为数字表示的金额和用文字表示的金额不一致时, 应以文字表示的金额为准;综合单价与数量的乘积与合价不一致时, 以综合单价为准, 除非评标委员会认为综合单价有明显的小数点错误, 此时应以标出的合价为准, 并修改综合单价。

评标委员会对实质性响应的投标文件进行评估和比较后, 出具评估报告。评标报告是评标委员会根据全体评标成员签字的原始评标记录和评标结果编写的报告, 评标报告由评标委员会全体成员签字。对评标结论持有异议的评标委员会成员可以书面方式阐述其不同意见和理由。

评标过程中, 若评标委员会认为投标人均不满足招标要求的, 可以不推荐中标候选人, 建议招标人重新组织招标。

6、定标

(1) 组建定标委员会

定标委员会由招标人负责组建, 由7名以上单数成员组成, 在定标当日由招标人从2倍以上备选人员名单中随机抽取确定。定标委员会成员由招标人自行确定。

(2) 定标方法

票决定标法, 即在采用定性评审法时, 定标委员会成员在进入定标程序的投标人中通过投票表决的方式确定中标人。

综合评估法, 即根据评标委员会评标报告中推荐的中标候选人依次排序确定中标人。排名在前的中标候选人放弃中标的, 招标人可以依次确定其他中标候选人为中标人。

抽签定标法, 即通过随机抽签的方式确定中标人。

(3) 票决定标法的规则

投票规则:每一张选票, 都是所有进入定标程序的投标人的一个排列, 该排列明确了先后顺序, 即第一名、第二名……排列最后的为最后一名。

计算规则:比较每个进入定标程序的投标人在一对一比较中的取胜次数, 取胜次数最多的投标人胜出。

投标人一对一比较的计算规则:假设两个投标人是A和B, 那么把所有的选票分为两类:第一类是把A排在B前面的, 第二类是把B排在A前面的。如果第一类的选票数量多, 那么为A胜, B负, 记A取胜一次;如果第二类的选票数量多, 那么为A负, B胜, 记B取胜一次。

7、发放/接受中标通知书

中标人确定后, 招标人应当向中标人发出中标通知书, 并同时将中标结果通知所有未中标的投标人, 并应当返还其投标书。中标候选人公示满3个工作日, 且未受到投诉, 中标人可以领取中标通知书。

中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后, 招标人改变中标结果的, 或者中标人放弃中标项目的, 应当依法承担法律责任。

8、合同签订及备案

招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内, 按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同;招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

《暂行办法》中规定, 招标人应当自确定中标人之日起15日内, 向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件、招标代理委托合同等资料。

前期物业介入方案 篇8

开发商和设计者在开发新的物业时，与日后的管理者所站的角度不同。由此会带来设施和设备配置得不完善或不合理，增加了投资，降低了使用效率、影响日后业主的正常生活，增加了物业管理工作的强度和难度等问题。物业管理者作为物业的维护者，在长期的实际工作中对物业可能出现的种种问题比较了解。因此可以代表业主从管理者的角度对即将管理的物业进行审视，及时纠正规划设计中的不足，更好地满足业主的使用要求。因此，物业管理早期介入有利于优化设计，完善设计细节。根据日常工作经验从开发成本、物业服务接业主使用功能的角度出发，提出物业管理早期介入的具体介入点，以期有利于物业服务的长远发展。

工作内容：

一、土建工程问题：

1、建议设计单独的排烟道和厕所排气道。对于商住楼，目前很多没有单独的排烟系统，如果共用一个烟道，则会引起业主家串味、串烟等情况。容易引起业主的意见。

2、建议设置健身活动场地，并充分考虑合理区位。设置小区健身场地，一定要考虑区位的合理，如果区位不合理，影响业主休息。

3、建议楼道墙面先不粉刷只做基本处理，或直接铺设瓷砖。粉刷一新的楼道墙壁往往会在业主装修期间造成一定的破坏，又找不到当事人，开发企业不得不重新粉刷楼道，加大施工成本。如果在交楼前只进行一次基本的墙面处理，待业主入住率达到一定程度的时候，再进行最后粉刷或直接铺设墙面瓷砖，就可以避免上述情况。

4、楼外立面、屋面。为了耐久和防水，楼面和屋面应采取最佳的防水材料，做完防水后，再进行外立面装施。

5、阳台设计要考虑到花盆座架。（底部向里倾斜）以防淋和浇花水往下滴给下面业主带来不便，客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去。

二、电气设备

1、水、电、气表的安装尽量采用IC卡表具。在一定程度上可以避免纠纷，设置要考虑到插卡的需要，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中（便于操作、住户忘关开关时可临时切断电源），电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配。户内配电箱及层控箱应装上LE开关，防止跳闸造成大面积停电。

2、空调安装，统一位置，统一排水。市场上的空调外机尺寸大都不一样，安装位置如果过小，造成空调外机无法在原位置安装，业主就会随意另选位置，开发商补救成本也很大；留有的空调孔的位置不合适，业主为了妥当安装室内机，只能重新打洞，原来的空调孔就成为外墙上的“疤痕”；连接外机的空调管格式各样、歪歪斜斜，影响美观，可以将连接外机的空调管“藏”入墙内，只需要在室内合适位置留有可插式孔洞即可，减少了业主安装过程中的麻烦，此方法能有效解决乱安装空调影响美观等问题。

3、建议设置楼宇门警报系统和监控系统。很多业主喜欢用杂物将楼宇门别住以方便进出单元门，也有些楼宇门不能完全关闭或者时常虚掩，很容易给楼宇门造成破坏和让犯罪分子有趁虚而入的机会。楼宇门警报系统可在发现楼宇门超过3分钟未关闭时，自动发出警报声音，提醒业主或者中控室，中控室及时通知巡逻的保安进行关闭。（中控室能及时关闭警报系统，如遇到业主搬家等特殊情况时即可关闭。）小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻。

三、泵房的位置应设在营业房下，尽量减少噪音，还要维修方便。

四、环境绿化配置

1、绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足，造型优美。绿化率、集中绿地率设置合理，分部均衡，集中绿地位置适中，绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率高，抗病虫性好。绿化品种便于养护。绿化布局不遮挡住宅采光，便于行人通行，宜考虑行走习惯。绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能（如尾气）。

2、高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。

3、建议园区公告栏位置。物业公司可以在公告栏发布各种信息

五、物业管理用房

要考虑住宅物业管理用房的预留（包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、业主娱乐活动室、公共秩序员岗亭、中控室、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等）。

六、装饰工程

外墙面：外墙面抹灰及饰面施工的好坏常常是影响外墙是否渗水的一个关键。以我国目前的常用做法，外墙面仍未做到对外来雨水做整体设防（无特别的防水层），仅是靠外墙面的砂浆抹灰层，外饰面做防水，故外墙低层抹灰的实度、外饰面粘贴层的饱满。楼道侧墙，应考虑铺设一定高度的瓷片（防涂鸦、防污渍）

七、门窗工程

木门和墙体接合处，由于材质的差别，经常会出现缝隙，外墙窗户通常会出现窗框与墙体间渗水，这些都是施工问题，应按有关施工规范及设计方案严格监理施工。

有经验的物业公司在多年的服务工作中总结了即实用又有价值的见解，避免遗留问题的发生，减少工作中的差错与脱节。因此物业公司先期进驻，熟悉物业，了解情况。准备、推敲和制定相应的入住手续，做好组织协调工作，顺利交接。特别是在销售过程中，起到不可估量的作用。真正成为开发商的好帮手。

物 业 前 期 介 入

方

案

（2）

陕西金源物业有限责任公司