房地产的经营管理

房地产的经营管理

房地产的经营管理 篇1

第五章 房地产权属登记管理

第六十条 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

第六十一条 以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。

在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。

房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。

第六十二条 房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。

因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。

第六十三条 经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十一条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。

房地产的经营管理 篇2

近年来, 我国房地产业推动城市住房建设以前所未有的规模发展, 建设规模已居世界前列, 建房总量居世界首位。但在扩张过程中经营管理存在很多问题, 导致社会资源急剧消耗和严重的资源浪费。

如何处理资源消耗与浪费问题已成为一项重要的研究课题, 专家学者做了大量相关行业的研究工作。随着20世纪90年代后期工业化国家对循环经济概念的提出, 出现了面向循环经济的行业问题的研究, 但面向循环经济的房地产经营管理问题的研究很少。本文主要借鉴前人相关行业的研究, 提出基于循环经济的房地产经营管理体系及模式, 在遵循自然规律的基础上尽可能实现资源循环。

二、循环经济理论简介

按照自然生态系统物质循环和能量流动规律, 把经济活动重构组织成一个“资源-产品-再生资源”的反馈式流程和“低开采、高利用、低排放”的循环利用模式, 使得经济系统和谐地纳入到自然生态系统的物质循环过程中, 实现环境与经济协调发展, 这就是循环经济。

循环经济是对物质闭环流动型经济的简称, 它要求把清洁生产、资源综合利用、生态设计和可持续消费等融为一体, 运用生态学规律来指导人类社会的经济活动, 从而实现经济活动的生态化。作为一种新的经济形态, 循环经济要求遵循的“3R”原则如下:

减量化原则 (Reduce) :减少进入生产过程中的资源流入量和废弃物的产生量。

再利用原则 (Reuse) :尽可能延长资源及产品的使用寿命, 并充分地利用它们, 防止其过早地成为废弃物。

再循环原则 (Recycle) :实现废弃物的资源化, 使其转化为再生材料, 重新进入生产过程。

现在学术界提出了“4R”、“5R”、“6R”原则, 如除“3R”外加上“再组织 (Reorganize) ”、“再思考 (Rethink) ”、“再制造 (Rebuild) ”、“再修复 (Repair) ”等等, 这些原则是针对某些不同层次或领域, 如管理层面、意识层面或某些行业领域提出的更加具体具有针对性的原则, 具有合理性, 但不能取代“3R”原则的基本性和普遍性。

三、面向循环经济的房地产经营管理体系

(一) 循环经济呼唤房地产绿色经营管理

随着社会经济发展中资源约束的日益增强, 循环经济必将成为未来社会的主导经济形态。房地产企业作为现代社会的细胞, 是发展循环经济和建立循环型社会的基本单元和微观基础, 房地产绿色经营管理势在必行, 这就要求房地产经营管理由纯粹的经济型管理向生态型管理转变, 在管理的对象、目标、任务、职能等方面都应体现出生态与经济的两重性, 其各项管理活动, 不仅要遵循市场经济规律的要求, 还要遵循生态规律的要求, 自觉协调经济与生态环境的发展关系, 实现社会效益、经济效益和生态效益的“三赢”。房地产绿色经营管理是一种新型的管理模式, 体现了房地产全新的发展观和效率观, 它涉及房地产经营管理的各个层次、各个领域、各个方面, 贯穿房地产企业运行的全过程, 要求房地产企业在管理中处处考虑生态、体现绿色。具体而言, 房地产绿色经营管理是指在房地产经营管理过程中, 以实现可持续发展为目标, 树立生态经营理念, 培育生态企业文化, 进行生态设计和绿色技术创新, 推行清洁生产, 开展绿色营销, 倡导可持续消费, 在实施环境友好的管理行为的同时增加企业收益的一系列活动。显然, 它并非以牺牲企业的经营利润来保护生态环境, 而是把传统房地产经营管理模式转变为房地产绿色经营管理新模式, 由此获取持续的发展动力。而且, 通过实施有效的绿色经营管理, 不仅可以促使单个行业的生态化转变, 还可由点及面、推广普及, 引起其他行业的生态化转变, 从而带动宏观经济环境及整个社会风尚的生态化转变。显然, 这些转变可以大大地推动循环经济的深入发展。

就我国房地产发展现状而言, 其经济增长与生态环境之间的结构性矛盾日益突出, 循环经济的发展尚处于初级阶段, 绝大多数房地产企业也仍处于高消耗、高污染的粗放型生产方式和纯经济型管理方式之下, 积极探索推动房地产绿色经营管理、促进循环经济的深入发展, 无疑具有重要的现实意义。

(二) 房地产绿色经营管理体系结构分析

房地产绿色经营管理的体系结构是房地产绿色经营管理的目标、管理实施对象、技术要求以及对于企业绿色化发展支撑体系的多方面的集合。这样的体系结构, 应该能够为房地产绿色经营提供多方位的发展视觉和发展模式, 具体说来主要有:

1、房地产绿色经营管理的目标。

房地产绿色经营管理的目标是经济效益和社会效益、环境效益的协调优化组合, 更为重要的是在整个房地产经营管理过程中, 要求房地产经营管理中对环境的负作用尽可能的小, 使资源的利用效率尽可能的高。

2、房地产绿色经营管理的对象。

房地产绿色经营管理的对象涉及到包括整个项目生命周期的各个行为主体部分, 包括土地供应主体、材料供应主体、规划设计主体、施工主体、市场营销主体, 也包括消费主体以及物流主体等。这就要求房地产企业不但要在一些关键节点制定严格的环境管理标准, 而且要在管理的各个环节包括最终用户, 也必须遵守同样的环境管理标准, 才能使整个房地产绿色经营管理的目标得以实现

3、房地产绿色经营管理的专题技术。

房地产绿色经营管理的专题技术是采用系统工程的观点, 综合分析整个房地产项目管理从购买土地到项目终结以及回收处理的全过程中, 各个环节的环境以及资源的技术处理问题。涉及到绿色征地、绿色采购、绿色规划、绿色建筑、绿色营销、绿色物流、绿色消费以及绿色回收处理等。

4、房地产绿色经营管理的支撑体系。

房地产绿色经营管理本质上是在原有的房地产经营管理过程中融入环境保护理念, 增加了对环境的考虑。因此, 在实施房地产绿色经营管理过程中, 如何将环境信息与其他信息有机集成, 实现数据和信息的共享是一个亟待解决的问题。为此, 必须研究开发适合房地产绿色经营管理的数据库、知识库、信息库系统, 必须研究绿色管理的绿色化评估体系, 必须研究开发房地产绿色经营管理决策支持系统。所有这些系统, 为房地产绿色经营管理提供技术上的支撑。房地产绿色经营管理的体系结构如图1所示。 (1) 转变房地产经营目标, 培育绿色经营理念。在房地产绿色经营管理模式下, 房地产企业的经营目标应从单纯追求经济效益转向追求经济效益和生态环境效益双丰收, 这是房地产绿色经营的内在要求, 也有其现实可能性。房地产经营管理过程中, 要注意不断提高房地产项目的技术含量。房地产项目在市场上参与竞争也要从单纯依靠低成本带来的价格优势, 转向综合运用非价格因素如售后服务、生态环保优势等来参与竞争。房地产绿色经营管理, 还体现在房地产企业应当自觉把环境资源的价值纳入到生产核算体系中去, 作为制定企业决策和衡量企业效益的重要依据。绿色经营理念的树立要求把培育绿色企业文化作为一项重要的工作任务来抓。绿色企业文化主要是在企业文化中融入环保观念, 以绿色意识贯穿于企业文化的各个方面。绿色企业文化的形成, 可以把企业职工的思想行为统一到企业的发展目标上来, 充分认识环保的重要性, 使职工视环保为己任, 使环保目标与企业目标融为一体。绿色管理强调环境保护是企业所有人的事, 而不仅仅是环境保护部门的事。企业要不断向员工宣传绿色理念, 鼓励员工的环保行为, 加大绿色投入, 从而形成企业的绿色文化, 尽量使每个人掌握环境知识, 养成自觉关心环境、爱护环境的意识, 在日常活动的各种场合都能考虑到自己的行为对环境的影响。 (2) 实施房地产项目生命周期全过程绿色化支持。房地产项目生命周期全过程绿色化支持是综合考虑环境影响和资源综合利用的现代制造方式, 使得项目从研发、规划设计、施工、销售、使用到报废处理的整个项目生命周期中, 按“原料-产品-废料-原料”的循环线路实施运行, 对环境的影响负作用最小, 资源利用效率最高, 并使项目的经济效益和社会效益达到协调优化。大力推行项目周期的绿色化支持, 一是综合考虑生产、环境和资源优化三者的交叉和集成;二是充分考虑项目生命周期的广义概念, 体现房地产项目的学科交叉的特点和系统思想的观点, 达到综合绿色设计、绿色规划、绿色施工、绿色物流等在内的项目生命全过程的统一。 (3) 追求房地产经营环境管理体系的创新。绿色化房地产经营环境管理体系不再单纯以环保部门为主, 应当将房地产企业的各个部门、各级人员都纳入到环境管理体系当中去, 使企业内部经过整合, 形成完整的环境管理制度, 向新的标准化即ISO14000管理系列标准转换。ISO14000质量认证实质上是对企业管理和产品生产提出了循环经济的要求, 即从循环经济大系统的理念出发, 要求项目的经济效益、社会效益和环境效益的统一, 它有利于促进企业向生态型转化, 有益于环境的高新技术投资, 促进企业内外效益的有机统一。其中, ISO14001环境管理体系可以为房地产绿色经营提供组织、制度上的支持和保障。当前条件下实施ISO, 一是要求政府要不断推进环保体制改革, 完善环保行政和管理制度, 制定有效的法律法规, 大力进行全民环保教育;二是要求企业从领导到职工各个层面加强学习研究GB T2400-ISO14000标准, 积极转变传统的工作职能和工作方法, 变被动为主动, 大力推进企业的环境管理体系变革。 (4) 强化房地产项目绿色生产方式的转变。在可持续发展和房地产绿色经营要求下, 只有发展绿色技术、绿色生产, 推行项目全过程控制, 才能建立节能、降耗、节水、节地的资源节约性经济, 获取最大的经济发展效益, 实现房地产企业的可持续发展。第一, 进行绿色生产的宣传和教育, 使企业员工从领导层到施工工人都了解并掌握一定的绿色生产知识;第二, 建立专门的绿色生产协调机构, 并使之发挥引导、协调与规范的作用;第三, 广开渠道为绿色生产筹措资金;第四, 进行技术创新, 加强对外交流, 引进国外先进项目工艺流程;第五, 政府加快有关绿色生产的政策、法律、法规的制度, 为企业提供外部激励。

摘要：循环经济是一种新兴的经济发展模式, 是集经济、技术和社会于一体的系统工程。发展循环经济是实施可持续发展战略的重要途径。文章在循环经济理论的基础上, 论述了房地产绿色经营管理体系结构, 并探讨了基于循环经济房地产经营管理模式改进问题。

关键词：循环经济,房地产,经营管理

参考文献

[1]、刘光复, 刘志峰, 李钢.绿色设计与绿色制造[M].机械工业出版社, 1999.

[2]、周杰韩等.面向环境的产品全生命周期工程[J].制造业自动化, 2002 (4) .

[3]、郭万林.机械产品全生命周期设计[J].中国机械工程, 2002 (13) .

[4]、李健, 顾培亮.面向循环经济的制造系统运行模式[J].中国机械工程, 2001 (11) .

浅谈房地产项目的经营管理 篇3

关键词：土地政策；信贷政策；房产税；业态定位；发展机会；项目融资；精细化管理；创新

一、土地政策、房地产信贷政策与现代化管理方法

目前，房地产开发市场竞争愈演愈烈，市场竞争的外部环境对房产开发企业提出了新挑战，市场经济的最基本规则就是优胜劣汰。随着我国城市化进程的不断深化、房地产市场的蓬勃发展，以及政府对土地市场的垄断，优质土地资源越来越稀缺，土地价格正在以超越房价的速度急剧增长，而与此同时，土地政策对企业资质、企业资金、企业资格审查要求越来越严格，土地政策对企业拿地的影响越来越大。在信贷政策方面，要企业要严格执行差异化的住房信贷政策，这些新变化对房地产市场会有很大的影响。房地产企业应调整战略以及时跟进来应对这一结构性调控。要想在国有土地出让项目招标中获胜，除必须是具备企业资质和整体实力外，还须要在建筑施工的技术、质量、施工管理等方面具有优势，使企业达到生产诸要素最合理的科学的配置，运用现代化的管理方法，合理配置人力资源，保证质量、降低消耗，挖掘内部潜力，依靠科技进步以达到最大的经济效益。在房产开发和建设过程中，根据项目特点，预测与控制整个工程项目的施工活动所需的最低人力、物力、财力消耗等，从而，取得最大的经济效益，成了项目体现现代管理的内在驱动力。特别是在建设企业置于市场经济之中，经济运行规律将无情地检验企业对现代科学管理方法的运用，是企业在竞争中的很大的成败因素，现代化管理方法的运用成为项目管理的当务之急。

二、项目管理与基础管理

由于房地产项目是一次性的任务，决定了项目管理的特殊性。即项目管理既要适合于企业所具备的经营管理水平特点，又要具备项目所处的时间、环境等条件的特点。在运用科学管理的方法上，任何照搬照抄是不可能收到切实的效果的。找准项目管理中自身的特点，抓住管理中的薄弱环节，正确选择一种或多种现代化管理方法，以提高项目管理水平和工作效率。要根据企业生产管理需要，建立目标成本管理制度，通过目标分解，各子系统健全跟踪制信息反馈总结考核的全过程，不断推进成本管理，确保经济效益的提高。

只有认真抓动态过程的管理，反复运用，才能使科学管理方法成为项目上的现实存在。由于计划执行过程是复杂的动态过程，又受到各种复杂多变因素的影响。在实施现代化管理过程中，离不开基础管理，如计量管理，监测手段、编制和执行各类定额、统计报表、信息管理等。无论运用何种现代化管理方法，都离不开这些基础工作所提供的资料、数据和信息。因此，必须抓好各部门的基础管理，积累、更全面的基础资料，为更好地使用现代化管理方法提供可靠全面的数据。

三、项目管理应回避的风险

加强开发项目的经营管理，保证项目目的目标的实现，实现企业稳步发展的关键过程要注意回避以下风险。

1 项目的定位风险和投资支持能力风险。

项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的指导项目决策。项目可行性研究报告出台前后，由于对市场定位的认识模糊或者自相矛盾是对企业资金筹措和融资能力过高地估计，没有吃透国家和地方政府的行业政策，对大的经济环境把握的不准，成本过程控制严重失控等突发性事件的原因，导致的项目资金支付能力达不到计划要求，给项目建设造成的风险。

2项目建设的创新和风险政策风险

随着国家对房地产项目的严控大环境的来临，使项目建设的土地、资金条件比过去任何时候都显得更加重要，有限资源的条件下，要使企业能够持续稳步发展，追求计划利润，获得既定利益是非常有必要的这种情形下，为了服务目的追求项目与周边项目的差异性，选择自己企业不熟悉或者认识尚不足以完成追求的创新也是极具风险的更何况正常地创新本身就是有风险的。政策风险多发生在政策的不连续性、突变性和漏洞的存在对于企业来说，主要发生在违规操作的投机性过程、对政策不理解的盲目性过程失误。项目建设过程中，企业必须掌握相关地法律和法规，掌握对于相关法律法规进行补充、操作的部门规章和规范性文件和强制性标准。

四、提高项目管理人员素质，科学实施项目管理

要使项目管理现代化，其管理人员一定要具备现代化管理的素质。特别是项目经理，一定要具备与时俱进、不断创新的观念和懂得领导艺术和管理艺术，要深知在项目管理中必须突出以人为本的思想。对于规模较大的项目，项目经理必须要掌握和善于运用信息管理的方法，进行全方位的网络管理。同时，要求项目体每一位管理人员，不断对自身充电，接受上岗培训，提高管理队伍素质。可以说，项目经理的素质，决定了能否带出一支合格的项目管理队伍。具备了一支高素质的项目管理队伍，才能使项目体的各项工作在健康、有序的环境下开展。

五、项目融资与产品定位

房地产企业应根据市场的环境要素、自身的特点和需求以及市场规则拟定符合企业和开发项目发展战略的融资事务安排。融资方式很多，对于项目性非金融机构貸款，可以采用私募股权基金。私募股权基金一般是指从事私人股权（非上市公司股权）投资的基金。私募股权基金在经济发展中具有积极作用，对于急需发展的现代服务业、高新技术产业、各类消费品制造业和消费服务业大都以中小企业和民营企业为主，而现有的金融体系却没有为他们提供相应的融资渠道，因此，这个领域就成为私募股权基金大有作为的领域。而房地产信托REITS（房地产投资信托基金），也开始走入人们的视野，REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金，可以上市流通。

如何有效避免区域市场产品雷同，寻求差异化的产品供应策略并满足目标市场需求，是现阶段房地产开发商实施开发行为时首先要解决的问题。住宅需求的变化，充分而细致地划分市场，是项目成功的关键。住宅的不动产属性，决定了产品供应在规划时就必须符合区域人文及历史条件、充分考虑周边现存物业形态、迎合区域消费习惯。

六、对房产税政策解读和对二、三线城市的展望

房产税物业税等有关房地产的税种改革讨论了多年， 2011年1月27日在重庆及上海开始的房产税试点工作，与2010年确定的“逐步推进房产税改革”的思路一致。房产税改革思路如何？会对房地产市场带来怎样的影响？这些成为大家近期关注的焦点。我国的房地产业资源集中度低、抗风险能力差，资金不足。在市场环境发生巨大变化时，房地产开发企业为了在当前激烈的竞争中继续生存和获得长久竞争优势，需要在市场上寻找战略伙伴，采取战略联盟的形式以壮大企业的实力，形成更强的竞争优势。2011年起的十年将是中国房地产的商业地产时代，商业地产作为一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面融合地产业与商业为特色的地产形式，正在成为房地产市场的新领域。与住宅地产不同的是，住宅地产是整体开发、单间出售，开发商通过销售盈利；商业地产相对于住宅地产来讲，以整体开发、整体经营作为最佳盈利模式。

二、三线城市处于城镇化快步上升期，伴随着人们改善生活水平的愿景，这些城市房地产的刚性需求和改善性需求使得其在房地产业方面具有很大潜力。未来几年的二三线城市仍将处在跑马圈地式发展的阶段，对于开发商来说，第一要做大蛋糕实现政府、开发商、中介商、购房者利益共赢，第二要抓住行业升级基于形成自身核心能力，实现企业永续发展。

房地产的经营管理 篇4

摘要：本文结合房地产开发有限公司商住楼工程实践管理经验，从开发、规划设计、施工以及三者协调管理和促进等方面详细分析阐述了房地产开发经营的建筑工程项目管理的实质和涵义。

关键词：房地产建筑工程项目项目管理；房地产开发管理

开发管理是指房地产开发企业为顺利完成工程项目的开发而对公司内部的人事、财务、工程、销售及后勤部门进行的组织和管理，也是企业为成功实现规划管理、施工管理及物业管理所采取的经营模式。

工程部门代表开发商对工程项目的建设进行管理，其主要内容包括物料的采购及库存、施工企业的确定与协调、施工质量及进度的控制、相关合同的管理、必要的细部结构设计的变更、报建等。

财务部门负责企业的资金管理，并提供能够显示企业财务状况及经营成果的定期报表，其主要内容有三块：建立工程项目的融资（财务）计划、施工单位的工程款的发放以及开发企业自身营业费用的处理。

销售部门就是要把企业开发的产品——楼房卖出去，其工作内容有以下几个：促销方式的选择、销售价格的制定以及销售渠道的建立。企业人事部门的管理工作是：对项目开发相关人员的工作进行分配、对人员的资料进行管理、绩效考核及激励体系的建立等。而后勤部门就是对项目建设提供生活上的保障。2 规划管理的重要涵义

规划管理和规划设计关系非常密切，规划管理系统建设的重要目标之一就是提高规划设计成果审查和管理水平。规划管理信息系统与规划设计关系的核心是：保证规划设计成果满足工程项目规划的要求，通过计算机提供的各种审查工具，提高规划设计管理的水平。要做的具体工作包含以下几点：

2.1 开发商对于工程项目的规划设计要点、原则进行确定，作为管理系统中输入要件，在规划完成后要对规划方案进行检验与评估，适当地采取反馈及修正的控制方式进行调整，并最终选择设计方案。

2.2 规划管理应尽量减少对规划设计工作习惯的改变。为了可以在计算机中自动计算、查询、分析各种规划指标，需要将以前面向制图的规划图，改成面向GIS空间分析的数字化规划图。但是，应该尽量减少对规划设计人员原有工作习惯的改变，可以只对需要计算的要素提出标准要求，要求规划设计人员在制作这些图层时，按照一定的图层分层和编码进行设计，其他要素包括一些修饰性的图素可以放宽要求。

2.3 提出合理的规划设计分层编码标准。由于目前许多规划设计单位都使用AutoCAD进行规划设计，因此需要根据上述原则，在已有国家标准、部门标准、地方标准的基础上建立一套完整的《规划图AutoCAD分层标准》，向有关的规划设计单位发放。同时，制定相应措施，保证房地产开发企业及规划管理部门可以使用规划管理信息系统对设计单位提交的规划设计方案进行审查。

2.4 通过计算机进行规划设计成果审查。如果规划设计单位报送上来的设计方案符合系统规定的一定的格式标准，规划管理系统可以将规划图导入系统，与地形图、管线图等图层进行叠加显示，同时可以对规划设计方案进行指标计算、比较，进行查询、统计、分析等。施工管理的重要性分析

所谓施工管理就是对工程项目的施工建设过程进行管理。房地产开发公司一般由工程管理部门具体负责施工管理，而工程整体的管理模式及承发包模式由公司高层根据项目特点和公司实际情况来确定。常见的建设项目承发包模式有：平行承发包模式（分别发包）、施工总承包模式（GC）、施工总承包管理模式（MC）、（设计加施工）承包模式、项目总承包模式、CM（Construction Management）承发包模式等。在我国，房地产的施工建设一般采用前两种形式来进行，即要么对工程的施工完全发包给一个施工单位完成，要么对不同建筑项目（建筑结构、绿化、建筑设备、市政管线等）分别发包给不同的施工单位来完成。对大型的工程项目、或者高档的楼盘，房地产开发企业应该考虑采用MC模式或CM承发包模式来进行施工管理。施工总承包管理模式（MC）是指业主（开发商）和某个具有丰富施工管理经验的单位或联合体签订施工总承包管理协议，负责整个项目的施工组织和管理。一般该MC单位不参与具体工程的施工，而再进行分包的招标和分包。MC模式可以加快施工进度，其费用一般按照建筑安装费的某一比例提取。CM承包模式是由开发企业委托CM单位，以一个承包商的身份，采取Fast Track（快速路径）的生产组织方式，来进行施工管理，直接指挥施工活动，在一定程度上影响设计活动，一般它和开发商订立“cost plus”方式的合同。其特点是设计与施工充分搭接，且工程项目的保证最大费用使CM企业承担相应风险。建筑工程开发管理、规划设计管理与施工管理之间的相互协调与促进房地产开发经营中的工程管理包括上述的规划管理、开发管理、施工管理和物业管理，显然，如果要完成一项成功的工程项目就必须在这四个方面都做得出色才能够实现。因此，协调这四个管理内容之间的关系，并使之相互促进和合作是开发企业的重要内容。

施工单位或开发商的工程管理部门未能和设计单位沟通达成理解和协调，不少建筑竣工后和规划设计不一致。因此，可施工性研究的实施以及设计的正确施工都需要具备以下几个要素：

4.1 房地产开发企业的强力支持。作为投资者，开发商应该把可施工性研究及设计的研究放在相当重要的位置上，即在规划设计之初、规划设计完成以及施工完成的时候召集设计人员、施工人员、相关专家以及本企业的组织者、协调人员定期召开研究会议。通过有效的沟通交流和讨论，集成化、系统化、专业化地完成工程项目的目标。

4.2 尽早实施。在项目的早期，项目决策的成本很少，但这些决策却能够对项目的整体成本产生重要影响，可施工性研究的对工程造价的影响从规划阶段、设计阶段到施工阶段、物业管理阶段成明显的递减趋势，产生的效益也是如此。工程的施工图纸及设计说明一旦提交要更改就比较困难了，因此开发企业和施工单位应该尽早参与到规划设计的可施工性研究中去，而其中开发商更加要做好前期的项目决策。

4.3 持续开展研究。一方面，可施工性研究强调在项目实施的全过程中进行系统的研究，充分发挥相关人员的知识和经验。即可施工性研究和设计研究成为项目总体规划的一部分。另一方面，实习“知识管理”，即通过计划和总结，将研究过程中的经验和教训很好地纪录和升华，将业务流程中无序的知识进行系统化管理，使之成为“可利用再生资源”，实现知识共享和再利用。结束语

综上所述，企业都以获取持续的竞争优势为目标的，房地产开发企业也不例外。这就需要房产商以优秀的人力资源为基础、以不断创新的施工技术为依托、以专业化的管理模式为核心在房地产开发经营的全过程中实施顾客满意管理，即在规划设计、开发运营、施工建设及物业管理阶段以控制成本、进度、质量为原则持续改善经营，加强管理，并不断提供让顾客满意的产品和服务。参考文献：

小议房地产企业的财务管理 篇5

来源：中国论文下载中心[ 07-03-01 10:49:00 ]作者：未知编辑：studa20

摘要:本文首先分析房地产企业财务管理现状,针对存在的问题提出构建并完善财务管理体系,以此改善财务管理方法,提升财务管理水平,使财务管理系统能够为高层决策者提供充足的管理决策信息,促进核算型财务向管理型财务转变,有效降低企业运营风险,使财务管理成为企业管理的核心手段之一,最后说明构建并完善财务管理体系的步骤和具体内容。

关键词:房地产企业 财务管理 财务管理体系

房地产行业是资金密集型的高风险行业,面对激烈的竞争,房地产企业要实现长期的发展,获得持续性核心竞争能力,必须提高财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心系统之一,应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。

一、房地产企业财务管理的现状

目前,大部分房地产企业的财务管理还处于基本的会计核算的阶段,尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。主要存在以下几个问题:

1、在会计核算方面,缺乏用于支持管理和决策的信息,仅停留在记账和编制财务报表的阶段。

2、财务管理系统的统一和集中程度不足。许多房地产企业各个项目公司/项目部核算体系互不相同,财务软件和核算标准不统一,难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。

3、财务管理“被动反映型”的现象较突出,预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。虽然许多企业不同程度上建立了工程预算和财务预算等基本机制,但其内容和管理方法距实现战略的需求尚有较大差距。

4、由于缺乏统一明确的财务业务授权机制,有些企业的二级项目开发公司各自为政,自成体系,母公司无法有效地进行管理,造成公司的管理控制能力下降。

5、资金管理多头、分散,客观上增大了房地产企业96管理和风险控制的难度。

二、构建房地产企业财务管理体系及其意义

针对上述房地产企业财务管理存在的问题,我认为要改善财务管理方法,提升财务管理水平,应当构建并完善财务管理体系。包括以下几方面:

1、构建财务核算的体系平台,从管理角度重新梳理财务会计核算基础规范和业务流程,以标准、统一的财务数据为管理需求提供数据分析基础。

2、建立管理会计系统,通过管理报告全面及时地向管理者分析企业经营状况,实现管理信息动态收集和深入分析,为管理决策提供有效支持。

3、以全面预算管理为核心手段,实现战略目标的有效分解和战略实施反馈,实现对房地产开发项目全过程资金和成本监控,实现对二级项目公司及各职能部门重要经营和业务活动的预测、控制、反馈、修正动态循环,并与部门绩效考核紧密联系起来。

4、建立统一明确的业务授权制度,平衡各层管理者的权力与责任,明确规定各项业务的执行程序,提高管理的规范化与科学性,降低运营风险。

5、完善资金管理系统,实现资金集中统一监控与管理,提高资金效率,降低资金风险,利用资金有效控制实现对房地产企业整体的风险控制。

6、实现财务管理和房地产开发业务的信息一体化集成,充分借助于信息化手段,提高财务管理的效率,进而完善内外部信息共享平台,实现在共享平台上的动态决策和动态管理。

7、财务管理体系还需与包括人力资源管理体系、战略管理体系、绩效管理体系在内的企业其他管理系统进行不断整合,形成有机的整体管理系统,最终达到房地产企业在平衡有效配置企业资源基础上的持续发展。构建并完善财务管理体系其意义在于:促进核算型财务向管理型财务转变,使财务管理成为企业管理的核心手段之一;为保障房地产企业发展战略的实现,提供了有效战略实施操作手

段;为房地产企业提供了一个系统性的财务管理体系解决方案,使房地产企业财务管理系统能够为高层决策者提供充足的管理决策信息;强化了房地产企业风险控制,能够有效降低企业运营风险。

三、构建房地产企业财务管理体系的步骤和具体内容

(一)建立和完善业务授权制度房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业,控制风险是财务管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体,内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制理论,企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控等五个要素,房地产企业应将业务授权制度的建立与完善作为强化内部控制体系的重点,因为它将贯穿于控制活动、信息与沟通和监控全过程,与业务流程紧密结合,直接影响企业管理控制方式和控制程度。业务授权制度包括三个层次:首要层次指明确授权对象;第二层次包括业务种类和权力类型;第三层次应具体规定审批依据和工作程序。

(二)完善财务核算体系

房地产企业财务核算体系的完善应以以下几个方面为重点:

1、根据管理需求重新设计和调整会计单据

目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小,难以提供管理控制所必须的信息,因而应进行重新设计,将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中,通过单据及时记录经济业务的重要内容,为管理者提供审批依据和决策支持,也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息。

2、科学设置会计科目

首先,根据《企业会计制度》的要求,调整并完善原先依据《房地产企业会计制度》规定设置的一级科目。其次,根据管理控制要求,科学设置二级以下的会计科目。例如在开发产品科目中尽可能细化核算对象,保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集;在开发成本和销售收入科目中,根据产品或楼号设置土地费用及下级明细科目、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目,细化成本对象,以便于房地产企业进行不同产品的盈利能力分析。第三,会计科目设置与全面预算管理结合起来。需要按照组织结构的特点实现收入、成本、费用类等损益科目和部分重点资产负债科目按部门进行数据归集。

3、统一会计核算程序和规则

各个会计主体的会计科目设置要保持统一,在此基础上可以增加适当的灵活性;各个会计主体的会计单据格式、种类和使用方法要保持统一;各个会计主体的财务数据记录和归集程序、账务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序、报表汇总与合并程序要保持统一。

(三)建立管理会计系统

建立管理会计系统包括设立责任中心管理和设置管理会计报告体系。

1、设立责任中心

管理房地产企业的责任中心,是指按照管理目标,根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责,将其分别确定为成本中心和利润中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准,并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和业务执行情况,进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。

2、设计管理会计报告体系

房地产企业管理会计报告,需要向管理层及时反馈销售/预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息,支持管理层的经营决策行为。房地产企业管理会计报告,可包括项目公司及其他二级房地产企业单体管理报告、房地产企业母公司综合管理报告两个体系层次,每个层次报告体系均包括多个分报告或分报表。

(四)建立全面预算管理体系

房地产企业的全面预算管理的基本内容包括:全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。

1、全面预算模式

根据房地产企业特点,建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象,对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的资金需求和使用计划进行汇总后,根据整体资金状况,对企业资金的整体协调运作所制定的规划。责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上,将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位,负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的项目预算及资金预算,从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系,及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈,以此实现预算执行的跟踪与控制。

2、预算的编制与执行

房地产企业全面预算的编制过程,需要上下互动,反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人,他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来,如果某项实际业务是预算范围内的业务,则可按照正常的审批程序进行;如果该业务是属于预算外的业务,则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批,并说明理由。这样,能够有效地控制预算外支出,增强企业的控制能力。

3、预算的考核与分析

房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、总评,这是指:每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析,房地产企业母公司进行汇总和分析总结,召开月度分析会议并查找出现的问题及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况,根据设定的绩效指标对其业绩进行考核,再与激励和薪酬制度结合起来。每终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析,总结主要的问题,并制定和修正下的经营目标,指导下预算编制和责任中心预算目标的分解。

(五)完善资金管理系统完善

房地产企业资金管理系统,首先应将资金管理纳入全面预算管理体系,通过与项目预算和责任中心预算相结合的资金预算,可以实现对资金需求较准确的预测与动态调度,从而降低资金成本,提高资金使用效率;通过对资金预算实际执行情况的分析,对房地产企业的资金使用进行及时反馈和修正。

房地产企业全面预算管理的论文 篇6

一、实施全面预算管理对房地产企业的意义

全面的预算管理进行的基础就是企业的利润，围绕企业的利润来进行全体员工、各个部门、各个项目全过程等进行全面的预算，因此对于房地产企业来说是十分重要的，其作用也是不容小视的。

1.有利于房地产企业整体目标的实现

全面管理围绕房地产企业的利润展开，企业整体的目标就是实现利润的最大化，因此，企业的所有预算都是为了更好地实现企业的整体目标。在企业做好一切的预算之后，就会将企业整体目标实现计划化与规范化，从而有利与更好地实现企业的整体目标。

2.有利于反映房地产开发企业的经营管理水平

房地产企业的全面预算可以作为评价一个房地产开发企业的管理业绩的标准，把房地产开发的一些前景以及风险很好地反映出来，从而使一个房地产项目的开发变得更加透明，以便于更好地进行正确的抉择来确保资金流动的合理性与低风险性，在一定程度上也对房地产企业的经营管理起到了一定的促进作用。

3.有利于房地产企业中的员工进行相互协调

由于全面预算管理是一个全员性、全部门性的一个过程，在这期间需要员工与员工之间进行有效的沟通与很好地协调才能将预算顺利地进行下去，从而使整个企业的员工形成一个整体，在某个部门出现困难与问题时，可以通过全面预算管理使全体员工进行协调与解决，从而在一定程度上也提高了员工工作的效率与员工之间的协调性。

4.有利于降低企业的风险

有效的全面预算管理是对于企业未来项目投资与公司的发展来进行有效的预测，其中的盈利性、风险性都会很好地被预测出来，因此有利于房地产企业对于下一步的发展进行合理的抉择，从而将风险降到最低。

二、如何完善目前房地产企业的全面预测管理

1.提高房地产企业全员对于全面预算的认识度与重视度

由于全面预算管理是一个全面的预算，必须要使全体员工进行合理的配合与协调。因此，房地产企业要提高员工对于全面预算管理的重视度，让他们对于全面预算管理有一个整体的认识，使他们认识到全面预算管理对于企业发展的重要性。从而使整体员工动员起来，积极配合全面预算管理的工作并且给与一定的支持，可以将各部门进行不同的分工：例如营销部的员工可以负责企业整体收入的预算、研发部的员工可以负责企业生产成本的预算、人力资源部的员工可以负责企业人力成本的预算，最终由财务部的员工来进行最后的整合预算等等，这样使预算出来的数据才更具准确性，从而大大降低了公司的风险。

2.要完善与构建房地产企业全面预算的软硬件环境

完善与构建房地产企业全面预算的`软硬件环境主要分为两个方面：第一个是要建立与完善房地产企业的预算管理制度。由于许多房地产企业公司整体目标与下层部门的联系不够，以至于实施全面预算管理的条件不具备，因此房地产公司应该建立一个高效的全面预算制度。第二个就是要安排专门的人来进行全面预算，房地产企业应该设立专门人员来专门负责企业的全面预算，使全面预算管理有人落实、有人监督，从而提高其落实度。

3.要注重全面预算的指标与企业的整体战略的统一

房地产企业的全面预算指标应该与企业的整体战略相统一，使全面预算成为房地产发展的基础与抉择的重要标准，因此房地产企业在进行预算指标的制定时要充分考虑房地产企业的实际情况，以大量的实地调研与数据分析为基础，在进行全面预算的指标之前首先要明确企业的短期目标、长期目标、未来发展的战略具体是什么，从而围绕企业整体的战略目标来制定全面预算指标。这样可以使房地产企业的预算与以后企业的发展更好地联系起来，从而有效地避免了预算工作的盲目性。

三、结语

房地产的经营管理 篇7

关键词：档案管理,房地产,房地产管理部门,国家标准,数字化

房地产档案是房地产管理部门在房地产管理活动中形成的具有保存价值的原始记录是一定时期的政治、经济、文化艺术、建筑水平的客观反映, 是房地产产权登记、房地产抵押、处理房地产纠纷、房屋交易、城镇拆迁规划的主要依据。在各种专业档案管理中房地产档案管理是一项非常重要且繁琐复杂的的基础建设工作, 是我们房地产管理部门重要任务, 既是进行房地产行政管理和发展房地产业不可或缺的重要工作之一, 也是研究房地产业历史沿革的重要依据。为了与社会的发展相适应, 促进我国房地产业蓬勃健康的发展努力提高房地产管理部门的档案管理水平就显得尤为关键。

1 提高档案管理水平的措施

1.1 档案管理现代规范技术标准亟待建立

没有统一的技术标准, 提高我们的档案管理水平就是一句空话, 各自为政, 缺乏统一的技术规范, 已然远远滞后于我们的事业发展建立统一的技术标准, 就需要我们完善相关法规, 重视知识产权的保护, 加大海量信息的获取速度。信息化建设的前提和必要条件是档案工作的标准化、规范化。因为现代社会档案信息已不再属于一个部门, 而是作为一个地区、一个系统、一国或多国乃至国际档案信息交流的一个组成部分。正因为如此, 档案工作部门必须要遵循标准化的原则, 对档案管理中的各类基础性工作, 都要严格按照我国统一的标准进行规范整理。

1.2 管理人员相关素质亟待提高

(1) 政治素质。

提高档案管理人员的政治素质, 第一要认真学习政治理论, 要在档案管理工作中讲政治, 把政治理论学习与档案工作实际结合起来, 要努力解决好世界观、人生观、价值观问题, 为我国档案事业的健康发展奠定坚实的政治理论基础, 奠定坚实的理论基础。

(2) 职业道德素质。

职业道德是任何一个行业从业人员的基本道德准则, 档案管理人员也不例外, 他们必须具有较高的职业道德, 要牢固树立全心全意为人民服务的宗旨, 提高服务质量。档案管理人员必须对历史负责, 对档案负责;坚持据实立档, 据实用档;必须忠于职守, 严格保密, 以确保档案在政治上的安全。

(3) 专业素质。

必须具有扎实的专业理论基础, 掌握档案工作的方法和规律, 精通档案业务, 在熟悉档案工作的基础上, 丰富计算机知识, 实现档案工作由传统的手工操作向信息化管理的转变。1.3服务手段、方式亟待转变

我们正处于信息化时代, 档案工作的服务手段、内容、态度, 与传统档案管理相比, 有了巨大的变化, 这一工作为我们展示了一个前所未有的发展空间。信息技术的飞速发展, 现代化信息技术的深入、广泛的应用, 形成了海量的电子文件信息资源。信息系统用户群体越多, 对信息服务的要求就越多、越广, 因此, 档案管理人员首先要树立信息服务的理念。在服务方式上, 首先要充分考虑用户对信息的需求, 提供面向用户的信息平台。其次, 在对信息需求充分调查的基础上, 建立专题, 收集、筛选、深层加工相关信息, 以先进技术为依托, 将专题信息制作成易用载体, 比如光盘, 形成信息产品, 为相关企业和相关业务部门提供信息服务。再次, 是为有远程信息利用需求的用户, 提供跨越空间、时间的信息服务。

房地产档案真实记录着一个地区, 一个国家房地产业务活动的全部, 它是社会发展最真实写照, 是城市面貌和发展的历史见证, 是研究城市的发展历史的重要参考, 是研究房地产业的发展历史及其规律的重要参考依据。因此, 我们重视房地产档案工作的管理和发展, 不只是房地产开发企业的一项一般意义的工作, 乃是现代化建设事业中应有内容, 也是构建和谐社会的应有之意。

在我们的档案管理工作中, 不仅要真实地记录和留取材料, 保证档案的真实性和可靠性, 还要积极地开发和利用档案资源, 为和谐社会的构建提供必要且优质的服务。要通过学习档案法律法规以及档案管理知识, 认识档案的功能和作用, 树立全员参与管理、全员重视档案的观念, 在房地产开发企业的各项管理工作中强化档案意识, 我们的房地产档案行政主管部门和档案业务部门都应高度重视房地产档案的管理, 在制定和完善房地产档案专业标准和规范的基础上, 实现房地产档案的信息化管理, 加强专业人才的培养和培训工作, 使房地产档案管理有法可依、有章可循, 为百姓提供更加便捷、高效的档案服务, 促进经济社会的快速健康发展。以对历史负责的责任感奉献我们的聪明和才智。

参考文献

[1]王振辉.浅谈房地产档案的特点及管理中必须注意的问题[J].中国房地产, 2002 (1) :9 8.

[2]陈明.市场经济条件下房地产档案工作的发展与忧患[J].城建档案, 2003 (2) :211.

房地产的经营管理 篇8

关键词：房地产建筑工程项目项目管理：

1房地产开发管理

开发管理是指房地产开发企业为顺利完成工程项目的开发而对公司内部的人事、财务、工程、销售及后勤部门进行的组织和管理，也是企业为成功实现规划管理、施工管理及物业管理所采取的经营模式。

工程部门代表开发商对工程项目的建设进行管理，其主要内容包括物料的采购及库存、施工企业的确定与协调、施工质量及进度的控制、相关合同的管理、必要的细部结构设计的变更、报建等。

财务部门负责企业的资金管理，并提供能够显示企业财务状况及经营成果的定期报表，其主要内容有三块：建立工程项目的融资(财务)计划、施工单位的工程款的发放以及开发企业自身营业费用的处理。

销售部门就是要把企业开发的产品——楼房卖出去，其工作内容有以下几个，促销方式的选择、销售价格的制定以及销售渠道的建立。企业人事部门的管理工作是：对项目开发相关人员的工作进行分配、对人员的资料进行管理、绩效考核及激励体系的建立等。而后勤部门就是对项目建设提供生活上的保障。

2规划管理的重要涵义

规划管理和规划设计关系非常密切，规划管理系统建设的重要目标之一就是提高规划设计成果审查和管理水平。规划管理信息系统与规划设计关系的核心是：保证规划设计成果满足工程项目规划的要求，通过计算机提供的各种审查工具，提高规划设计管理的水平。要做的具体工作包含以下几点

2.1开发商对于工程项目的规划设计要点、原则进行确定，作为管理系统中输入要件。在规划完成后要对规划方案进行检验与评估，适当地采取反馈及修正的控制方式进行调整。并最终选择设计方案。

2.2规划管理应尽量减少对规划设计工作习惯的改变。为了可以在计算机中自动计算、查询、分析各种规划指标，需要将以前面向制图的规划图，改成面向GIS空间分析的数字化规划图。但是，应该尽量减少对规划设计人员原有工作习惯的改变，可以只对需要计算的要素提出标准要求，要求规划设计人员在制作这些图层时。按照一定的图层分层和编码进行设计，其他要素包括一些修饰性的图素可以放宽要求。

2.3提出合理的规划设计分层编码标准。由于目前许多规划设计单位都使用AutoCAD进行规划设计，因此需要根据上述原则，在已有国家标准、部门标准、地方标准的基础上建立一套完整的《规划图AutoCAD分层标准》。向有关的规划设计单位发放。同时，制定相应措施，保证房地产开发企业及规划管理部门可以使用规划管理信息系统对设计单位提交的规划设计方案进行审查。

2.4通过计算机进行规划设计成果审查。如果规划设计单位报送上来的设计方案符合系统规定的一定的格式标准，规划管理系统可以将规划图导入系统，与地形图、管线图等图层进行叠加显示，同时可以对规划设计方案进行指标计算、比较，进行查询、统计、分析等。

3施工管理的重要性分析

所谓施工管理就是对工程项目的施工建设过程进行管理。房地产开发公司一般由工程管理部门具体负责施工管理，而工程整体的管理模式及承发包模式由公司高层根据项目特点和公司实际情况来确定。常见的建设项目承发包模式有平行承发包模式(分别发包)、施工总承包模式(GC)、施工总承包管理模式(MC)、(设计加施工)承包模式、项目总承包模式、CM(Construct mon Management)承发包模式等。在我国，房地产的施工建设一般采用前两种形式来进行。即要么对工程的施工完全发包给一个施工单位完成，要么对不同建筑项目(建筑结构、绿化、建筑设备、市政管线等)分别发包给不同的施工单位来完成。对大型的工程项目、或者高档的楼盘，房地产开发企业应该考虑采用MC模式或CM承发包模式来进行施工管理。施工总承包管理模式(MC)是指业主(开发商)和某个具有丰富施工管理经验的单位或联合体签订施工总承包管理协议，负责整个项目的施工组织和管理。一般该MC单位不参与具体工程的施工，而再进行分包的招标和分包。MC模式可以加快施工进度，其费用一般按照建筑安装费的某一比例提取。CM承包模式是由开发企业委托CM单位，以一个承包商的身份，采取Fast Track(快速路径)的生产组织方式，来进行施工管理，直接指挥施工活动，在一定程度上影响设计活动，一般它和开发商订立“COSt plus”方式的合同。其特点是设计与施工充分搭接。且工程项目的保证最大费用使CM企业承担相应风险。

4建筑工程开发管理、规划设计管理与施工管理之间的相互协调与促进

房地产开发经营中的工程管理包括上述的规划管理、开发管理、施工管理和物业管理，显然，如果要完成一项成功的工程项目就必须在这四个方面都做得出色才能够实现。因此，协调这四个管理内容之间的关系，并使之相互促进和合作是开发企业的重要内容。

施工单位或开发商的工程管理部门未能和设计单位沟通达成理解和协调，不少建筑竣工后和规划设计不一致。因此。可施工性研究的实施以及设计的正确施工都需要具备以下几个要素：

4.1房地产开发企业的强力支持。作为投资者，开发商应该把可施工性研究及设计的研究放在相当重要的位置上，即在规划设计之初、规划设计完成以及施工完成的时候召集设计人员、施工人员、相关专家以及本企业的组织者、协调人员定期召开研究会议。通过有效的沟通交流和讨论，集成化、系统化、专业化地完成工程项目的目标。

4.2尽早实施。在项目的早期，项目决策的成本很少，但这些决策却能够对项目的整体成本产生重要影响，可施工性研究的对工程造价的影响从规划阶段、设计阶段到施工阶段、物业管理阶段成明显的递减趋势，产生的效益也是如此。工程的施工图纸及设计说明一旦提交要更改就比较困难了，因此开发企业和施工单位应该尽早参与到规划设计的可施工性研究中去，而其中开发商更加要做好前期的项目决策。

4.3持续开展研究。一方面，可施工性研究强调在项目实施的全过程中进行系统的研究，充分发挥相关人员的知识和经验。即可施工性研究和设计研究成为项目总体规划的一部分。另一方面，实习“知识管理”，即通过计划和总结。将研究过程中的经验和教训很好地纪录和升华，将业务流程中无序的知识进行系统化管理，使之成为“可利用再生资源”。实现知识共享和再利用。

5结束语