物业公司税务处理流程

物业公司税务处理流程（精选7篇）

物业公司税务处理流程 篇1

投诉分类

1．重大投诉：公司承诺或合同规定提供的服务没有实施或实施效果有明显差错，经业户多次提出而得不到解决的投诉；由于公司责任给业户造成重大经济损失或人身伤害的；有效投诉在一个月内得不到合理解决的投诉

2．重要投诉：指因公司的管理服务工作不到位、有过失而引起的投诉

3．轻微投诉：指因公司的设施、设备和管理水平不足给业户造成的生活、工作轻微不便,而非人为因素造成的影响,可以通过改进而轻易得到解决或改进的投诉

处理投诉的要求

1．接听客户投诉的时候，向客户问好，并礼貌地咨询对方的姓名，若为接待客户亲自来访，应面带笑容，并在明确客户来意，引领客户到会客室，并应奉上茶水

2．听清楚。在接待业户投诉时，应耐心听业户讲述事情经过，听清楚业户的投诉内容，尽量不要打断业户的说话，不能急于表态

3．问清楚。待业户将事情叙述完以后，无论事情为什么原因，都应先向业户进行道歉，并尽量平息业户的情绪，切忌与业户正面辩驳，并冷静地引导业户叙述清楚实际情况，如时间、地点、当时在场人员、事情过程等

4．将投诉的原因、有关内容、时间、地点、在场人物、事情大致经过、受影响范围等情况记录下来，并应向客户复述求证

5．投诉的受理人应分析投诉的内容，如果是能当即解决的问题，应将处理方法及所须的时间及跟进人员的姓名告诉客户，请客户留下联系电话，并给客户确切的回复时间

6．如投诉的问题无法在短时间内解决的，应向客户表明原因，将处理方法及跟进人姓名告知客户，并希望能得到客户的谅解，请客户留下联系电话，告知客户一小时内将回复客户具体跟进的情况，无论是否已经得到解决

7．投诉受理人根据投诉内容作出跟进，若为一般性质（即轻微投诉），应在一个工作日内给予解决，并将处理结果及过程回复客户，征询客户对处理结果的意见。若为重大投诉或重要投诉，则应立即向上级主管汇报，由上级主管协调处理，投诉受理人须及时跟进相关的事情发展情况，及时回复客户

8．在业户投诉的问题得到解决后，应在一个工作日内把处理的过程及结果清楚地回复业户，以表明业户的投诉已得到足够的重视和妥善的解决

9．处理业户投诉时，把业户投诉的事项、处理过程及结果清楚地记录于业户意见受理表内，由业户加意见后存档

处理投诉的程序

1．重大投诉，必须马上报部门主管和公司领导，重大投诉应由公司领导牵头，组织相关的部门经理及主管召开讨论会议，将事情的责任问题分清楚，并确定具体的解决方法及执行解决的具体责任人，确定解决时间，公司领导应及时了解事情的解决进度，并及时给予解决的指示；如不能在指定日期解决的，应书面向业户解释，并应说明解决的进展情况

2．重要投诉，由物业部部门主管召开部门工作会议，并牵头各部门尽快解决事件，并落实具体解决的责任人、解决时间，如不能在指定日期解决的，应书面向业户解释，并应说明解决的进展情况

3．轻微投诉，由部门内部解决，如与其他部门相关，由部门主任协调具体工作；轻微投诉应尽快解决，不能使其变为重要投诉或重大投诉

4．无论投诉是否重大，是否能在一个工作日内解决，管理人员都应该立即作出初级处理，即利用较简单的方法或方式，最大程度地降低投诉的情况带来影响，避免事态的进一步发展

5．被投诉部门负责人在时效要求内将内容处理完毕，并按《业户投诉意见表》对投诉处理过程作好记录。在投诉处理完毕当天将《业户投诉意见表》交到客户服务中心。客户服务中心接待员收到处理完毕的《业户投诉意见表》后，应在《业户投诉处理记录表》记录

6．客户服务中心接待员收到被投诉部门投诉处理信息后，将情况上报客户服务部主管，在当天内将处理结果通报业户。通报方式可采用电话通报或由管理员上门告之

物业公司税务处理流程 篇2

一、股票增值权的含义与特点

(一) 股票增值权的含义

根据《上市公司股权激励管理办法 (试行) 》的规定, 目前我国上市公司可以采取的股权激励形式主要有:股票期权、限制性股票、以及法律、行政法规允许的其他方式。而股票增值权作为上市公司普遍采用的一种股权激励方式, 是本文的研究对象。根据《财政部国家税务总局关于股票增值权所得和限制性股票所得征收个人所得税有关问题的通知》 (财税[2009]5号) 的规定, 所谓“股票增值权”:是指上市公司授予公司员工在未来一定时期和约定条件下, 获得规定数量的股票价格上升所带来收益的权利。被授予人在约定条件下行权, 上市公司按照行权日与授予日二级市场股票差价乘以授权股票数量, 发给被授权人现金。

(二) 股票增值权的特点

授予及执行均不以真实股票为对象, 不会影响公司股本总额及股权结构, 不存在股权稀释效应, 所以又称“虚拟股票期权”;上市公司将按行权日上市公司股票价格与股权激励计划约定的授予价格之间的差额直接将现金支付给被授予人。

二、股票增值权的税务处理

根据《中华人民共和国个人所得税法》、《财政部、国家税务总局关于个人股票期权所得征收个人所得税问题的通知》 (财税[2005]35号) 、《国家税务总局关于个人股票期权所得缴纳个人所得税有关问题的补充通知》 (国税函[2006]902号) 、《关于股票增值权所得和限制性股票所得征收个人所得税有关问题的通知》 (财税[2009]5号) 、《关于股权激励有关个人所得税问题的通知》 (国税函[2009]461号) 的规定:对于个人从上市公司 (含境内、外上市公司, 下同) 取得的股票增值权所得的相关税务处理规定如下:

(一) 股票增值权所得项目和计税方法的确定

个人因任职、受雇从上市公司取得的股票增值权所得, 由上市公司或其境内机构按照“工资、薪金所得”项目和股票期权所得个人所得税的计税方法, 依法扣缴其个人所得税。

(二) 股票增值权的纳税义务发生时间

股票增值权个人所得税的纳税义务发生时间为上市公司向被授权人兑现股票增值权所得的日期, 即股票增值权的实际行权日。

(三) 股票增值权应纳税所得额的确定

股票增值权被授权人获取的收益, 是由上市公司根据授权日与行权日股票差价乘以被授权股数, 直接向被授权人支付的现金。被授权人股票增值权应纳税所得额的计算公式为:股票增值权某次行权应纳税所得额= (行权日股票价格-授权日股票价格) ×行权股票份数

(四) 股票增值权所得应纳税额的计算

一是个人在纳税年度内第一次取得股票增值权所得的, 其应纳税额的计算公式如下:应纳税额= (股票期权形式的工资、薪金应纳税所得额/规定月份数×适用税率-速算扣除数) ×规定月份数。上述公式中的规定月份数, 是指员工取得来源于中国境内的股票期权形式的工资、薪金所得的境内工作期间月份数, 长于12个月的, 按12个月计算。二是个人在纳税年度内两次 (含两次) 以上取得股票增值权所得的, 在本年度内以后每次取得股票增值权时, 其应纳税额的计算公式如下:应纳税额= (本纳税年度内取得的股票期权形式工资薪金所得累计应纳税所得额÷规定月份数×适用税率-速算扣除数) ×规定月份数-本纳税年度内股票期权形式的工资、薪金所得累计已纳税款。上述公式中的规定月份数计算如下:规定月份数=∑各次股票期权形式工资、薪金应纳税所得额与该次或该项所得境内工作期间月份数的乘积/∑各次股票期权形式工资、薪金应纳税所得额。

案例:某上市公司实行股票增值权计划, 经公司股东会决议, 该公司授予总经理李某6万份的股份增值权, 授予日为2008年11月6日, 授权价格为10元/股。行权限制期为2008年11月6日至2010年8月5日。同时, 计划规定该股票增值权必须在2010年8月6日至2010年12月31日期间行权, 过期作废。李某在行权日, 如果股票当日收盘价高于授予日价格, 公司直接将价差收益以现金形式作为股票增值权所得给予李某。2010年10月15日, 李某行使2万份股票增值权, 当日股票的收盘价为17.5元/股。2010年12月26日, 李某行使了剩余的4万份股票增值权, 当日股票收盘价22元/股。

分析:李某取得的该股票增值权授予日是2008年11月6日, 行权限制期为2008年11月6日至2010年8月5日, 可行权日为2010年8月6日, 行权有效期为2010年8月6日至2010年12月31日。两次行权时的纳税义务发生时间分别为2010年10月15日与2010年12月26日。应纳税额的计算: (1) 李某在2010年10月15日第一次行权时:应纳税所得额= (17.5-10) ×20000=150000 (元) , 规定的月份数为12 (因为授予日到可行权日超过了12个月) , 应纳税额= (150000/12×20%-375) ×12=25500 (元) 。 (2) 李某在2010年12月26日第二次行权时:本次应纳税所得额= (22-10) ×40000=480000 (元) 。两次行权应纳税所得额合计=150000+480000=630000 (元) , 规定的月份数为12 (因为加权平均计算的月份数大于12) , 应纳税额= (630000÷12×30%-3375) ×12-25500=123000 (元) 。

三、股票增值权的会计处理

上市公司的股票增值权应根据《企业会计准则第11号—股份支付》来进行会计处理。股票增值权属于以现金结算的股份支付。会计上具体的处理方法为:

(一) 授予日的会计处理

在授予日企业对于以现金结算的股份支付不作会计处理。

(二) 等待期内每个资产负债表日的会计处理

将取得职工或其他方提供的服务计入成本费用, 同时确认负债。同时, 企业应按照每个资产负债表日权益工具的公允价值重新计量, 确定成本费用和应付职工薪酬。每期计入成本费用的金额=应付职工薪酬的期末余额+当期支付的职工薪酬-应付职工薪酬的期初余额

(三) 可行权日之后的会计处理

对于现金结算的股份支付, 企业在可行权日之后不再确认成本费用, 负债公允价值的变动应当计入当期损益。每期计入公允价值变动的损益金额=应付职工薪酬的期末余额+当期支付的职工薪酬-应付职工薪酬的期初余额

[例]甲上市公司2007年1月1日为其生产车间的150名核心生产技术人员每人授予100份现金股票增值权, 这些职员从2007年1月1日起在该公司连续服务三年, 即可按照当时股价的增长幅度获得现金, 该增值权应在2011年12月31日之前行使。甲上市公司估计, 该增值权在负债结算之前的每一资产负债表日以及结算日的公允价值和可行权后的每份增值权现金支出额如表1 (单位:元) :

单位:元

2007年有12名职员离开公司, 公司估计三年中还将有18名职员离开;2008年又有8名职员离开公司, 公司估计还将有15名职员离开;2009年又有10名职员离开。2009年末, 有50名职员行使股份增值权获得了现金。2010年末, 又有40名职员行使了股份增值权获得了现金。2011年末, 剩余30名职员也行使了股份增值权获得了现金。

(1) 成本和应付职工薪酬计算过程如表2:

(2) 公司应代扣代缴个人所得税计算过程如表3:

(3) 会计处理

2007年1月1日, 授予日不做会计处理;2007年12月31日

参考文献

[1]中国注册会计师协会:《2010CPA统一辅导教材——会计》, 经济科学出版社2010年版。

物业公司税务处理流程 篇3

（续上期）

5 码头检测和修复

5.1 检测的意义

（1）受损码头的检测报告是确定受损码头修复方案的基本依据，也是码头公司索赔的依据。不同的修复方案决定了码头停产的时间，而码头停产的时间又关系到间接损失的计算；因此，应确保码头检测的及时有序开展，避免给后续的索赔工作造成被动。

（2）受损码头的检测人可作为专家证人出庭作证。专家证人由于具有中立性和专业性特点，证明力较强。

5.2 检测机构的选择

必须选择权威的、专业的、资质合格且有相关事故检测经验的检测机构。检测机构的委托方式有自行委托、双方协商共同委托、法院指定。通过后两种委托方式得出的检测结论一般更容易被双方和法院接受，但双方协商共同委托这一方式需要一定的磋商时间且往往难以达成一致意见，法院指定方式需要案件进入诉讼程序中才行。在实务中，一般由受害方先行委托较为常见。

在实务中，受害方在委托检测机构后，肇事方往往也会选择检测机构同步开展检测工作。此时，双方应保持必要的沟通和配合，两家检测机构之间也应在征得委托人同意的前提下开展沟通和合作，力求检测结论尽可能得到双方的一致认可。

5.3 检测内容和方法

检测内容围绕码头的安全性、耐久性和使用性，主要包括外观质量检查、码头变形变位测量、桩基检测、裂缝深度检测等。

码头的检测方法主要有以下几种：

（1）外观和构件几何参数及其布置的检测：构件表面质量状况检查；码头面高程测量；码头前沿水平位移测量；钢管桩厚度测量；码头桩变形测量。上述检测方法不会对受损码头产生二次损害，以数据分析为主，但检测数据误差较大，容易引起争议。

（2）混凝土构件强度检测。

①钻芯检测：在实际检测过程中，钻筒高速的运转使混凝土产生强烈摩擦抖动，造成所取的芯样容易出现裂缝、缺边等缺陷。取芯位置极为关键，不同的取芯位置检测结果不同。同时，钻孔取芯本身具有一定的破坏性，将原本已经受损的混凝土再进行钻孔取芯，对码头后续的安全性和稳定性也会产生影响，因此，不建议采用钻芯检测法。

②回弹检测：回弹检测混凝土强度具有非破损、仪器轻便、操作简便、测试范围分布广等特点，受到检测单位的广泛应用。

③腐蚀介质调查和检测。

④混凝土耐久性检测。

5.4 检测结果

根据中华人民共和国行业标准《港口水工建筑物检测与评估技术规范》规定，对受损构件按承载能力极限状态的验算结果进行安全性评估，安全性评估分级标准及处理要求见表1。

在表1中，等级B的处理要求是“可不采取措施”，这一点很容易引起双方的争议。可不采取措施，对于肇事船舶来说，更倾向于“不采取措施”；但对于码头公司来说，更倾向于“要采取措施”。是否采取措施则关系到后续的停工修复，直接影响到间接损失的索赔。在相关规定中，对受损构件是否需要采取措施的情形并没有明确的规定，在纠纷处理中双方往往会因这一点而展开拉锯战；因此，在得出检测结果时，应慎重考虑处理要求对索赔的影响。

在检测完成后、检测报告出具前，检测机构一般会提供初步的检测结论，码头公司应与检测机构就初步的检测结论进行充分沟通，要求检测机构基于公正、专业的立场，从有利于后续索赔的角度提供明确、合理、有据的检测结论。

5.5 检测报告

检测报告作为重要的书面证据，应由检测机构正式出具。检测报告应全面、准确、详细地记载检测背景、检测依据、检测事项、检测方法、码头缺陷与触碰事故的因果关系等内容，并得出确定、具体的检测结论，提出明确的修复、加固或重建方案，并由检测人员签名，检测机构盖章。

5.6 码头修复

（1）与专业设计机构签订设计合同，委托专业机构设计修复、加固或重建方案和图纸。

（2）通过招投标程序确定施工单位，并签订施工合同。经双方或法院认可，也可省去招投标程序，共同确定或指定施工单位，避免间接损失过大。

（3）与监理机构签订监理合同。

（4）按设计和合同进行修复、加固或重建施工。

（5）施工完毕，应组织相关单位进行工程验收。

6 损失确定

船舶触碰码头损失的确定，最主要的法律依据是最高人民法院《关于审理船舶碰撞和触碰案件财产损害赔偿的规定》，同时也适用《民法通则》 《侵权责任法》等其他民事法律。

根据最高人民法院的司法解释，船舶触碰码头的损失可分为直接损失和间接损失两部分。此外，还可能发生抢险救助费。在船舶触碰码头纠纷中，码头公司主张损害赔偿应遵循以下规定：

（1）可请求赔偿因船舶触碰所造成的财产损失、船舶触碰后相继发生的有关费用和损失、为避免或减少损害而产生的合理费用和损失，以及预期可得利益的损失。

（2）因船舶触碰造成设施损害的赔偿包括：设施的全损或者部分损坏修复费用；设施修复前不能正常使用所产生的合理的收益损失。

（3）设施损害赔偿的计算。以实际停止使用期间扣除常规检修的时间为限；设施部分损害或者全损，分别以合理的修复费用或者重新建造的费用，扣除已使用年限的折旧费计算；设施使用的收益损失是以实际减少的净收益（即按停止使用前3个月的平均净盈利）计算，部分使用并有收益的，应当扣减。

6.1 直接损失

直接损失主要包括检测费、设计费、监理费、招投标费、修复费、律师费、审计费、会务费等，一般都以实际发生的金额为依据。与直接损失有关的证据主要包括合同、发票、付款凭证、报告等。由于在索赔时有证据证明直接损失已实际发生，因此，各项费用应与相关方尽快结算支付。

直接损失部分可先向保险公司索赔，将该部分权益转让给保险公司，再由保险公司行使追偿权。在全部损失大于船方可能享有的赔偿责任限额时，码头公司与保险公司的损失不能获得全部赔偿，两者形成实际获赔金额此多彼少的局面并产生分岐，故应在事前对直接损失部分进行认真研判。

6.2 间接损失

间接损失具有金额大、举证复杂、法律规定不完全等特点，往往是船舶触碰码头纠纷案件争议的焦点和难点，也是造成此类案件处理周期较长的主要原因。间接损失主要由以下几种组成：

（1）码头停产期间的收益损失。根据最高人民法院的司法解释，设施使用的收益损失的规定并不全面，无法适用在实践中发生的很多情况。比如，在事故前码头正式营运尚不到3个月或者码头尚未投入运营的情况下，不存在所谓“停止使用前3个月的平均净盈利”的数据；在事故发生前，天气等人力无法预见、无法避免的客观情况对码头经营造成的影响，超过了正常商业周期的影响，导致事故前的经营数据不能反映码头的正常经营损失。在相关法律法规规定不完善的情形下，码头公司应根据实际情况，采取公平、公正的替代计算方法来计算码头停产期间的收益损失。

（2）码头停产期间的固定维持费用。码头虽然停产，但日常维护、设备折旧、人力成本支出等费用照常发生，因此，在计算间接损失时应加上码头停产期间的固定维持费用。

（3）违约金。在码头停产期间，码头公司与其他第三方签订的合同可能也会受到影响而不能正常履行，码头公司可能需要向其他第三方支付违约金，而该部分损失也应计入间接损失中。主张此类损失时，可能需要提供码头公司与第三方签订的合同，以及向第三方支付违约金的证据。

（4）其他实际发生且应由肇事船方承担的损失。

6.3 抢险救助费用

在船舶触碰码头事故中，船舶或者船上货物可能也会面临风险需要提供抢险救助，因而产生的抢险救助费用由救助报酬、参考救助成本、救助风险、救助努力、救助效果等确定。需要特别注意的是，救助与碰撞是两个独立的法律关系，抢险救助费用的计算标准应根据抢险救助的法律规定或双方另行签订的抢险救助合同来确定，并通过独立的法律途径来获得。

在处理过程中，既可将所有损失一并处理，也可将直接损失、间接损失、救助费用等分别处理，分别签订和解协议，分别支付；但在诉讼或仲裁时，除救助费用单独起诉或申请仲裁外，应将所有未获得赔偿的费用进行整体诉讼或仲裁。

7 索赔途径

索赔途径主要包括和解、调解、诉讼、仲裁等方式，在裁决生效后可能还会涉及到强制执行这一方式。

7.1 和 解

（1）在实践中，由于码头公司与船公司作为长期合作的经营伙伴，为了最大程度地体现双方真诚友好的态度，维护双方的合作和利益，往往会先尝试以商业谈判的方式解决索赔事宜；但在和解正式完成之前，码头公司应先取得足额的担保以保障自身利益。和解分为诉前和解、诉讼中和解两种，在诉讼程序启动后或在法院判决前，双方当事人都可通过和解方式解决纠纷。

（2）不能因和解而错过诉讼时效。码头公司在超过2年的诉讼时效后起诉，且无中止、中断、延长事由的，其请求将无法得到法院的保护，船方可拒绝履行义务。因此，码头公司在和解过程中要充分关注诉讼时效，若和解迟迟未能成功，应先向法院提起诉讼或依据仲裁协议（条款）申请仲裁。一旦达成和解协议并履行完毕，码头公司再向法院申请撤诉或撤回仲裁。

7.2 调 解

（1）调解是在第三方主持下，船方与码头公司达成调解协议的一种纠纷解决方式。

（2）调解可在法院的主持下进行，也可在双方都可接受的第三方主持下进行。调解成功，双方应签订调解协议或和解协议。

（3）当久调不成功时，码头公司应及时向法院提起诉讼或申请仲裁，以免错过诉讼时效。

7.3 诉 讼

（1）船舶触碰码头属于海上侵权行为，由海事法院专属管辖，一般由被侵权码头所在地海事法院管辖。

（2）船舶触碰码头纠纷案件的诉讼程序，首先适用《海事诉讼特别程序法》，《海事诉讼特别程序法》没有规定的，适用《民事诉讼法》相关规定。

（3）在诉讼过程中，双方当事人也可进行和解，或在法院主持下达成调解协议。

7.4 仲 裁

（1）仲裁是根据双方当事人达成的仲裁协议或相关合同中的仲裁条款，经由双方当事人共同选定的仲裁机构通过仲裁方式解决争议的纠纷解决方式。仲裁裁决具有与法院判决同等的强制执行力。

（2）双方当事人应达成仲裁协议。仲裁协议必须约定明确的仲裁事项和仲裁委员会，没有约定或约定不明的，双方当事人应当达成补充协议；不能达成补充协议的，仲裁协议无效。约定的仲裁事项超出法律规定的仲裁范围的、无民事行为能力人或者限制民事行为能力人订立仲裁协议的、一方采取胁迫手段迫使对方订立仲裁协议等，都会导致仲裁协议无效。

（3）在仲裁程序中，亦可向仲裁委员会申请财产保全。

（4）在仲裁过程中，双方当事人也可进行和解，或在仲裁庭主持下达成调解协议。

（5）仲裁裁决具有终局性，对双方当事人均有约束力。仲裁裁决与法院判决具有相同的法律效力，当事人可依据仲裁裁决向法院申请强制执行。

7.5 执 行

（1）法院判决或调解书、仲裁裁决、经过公证的和解协议等一旦生效，如果一方不履行其中确定的义务，则另一方可申请法院强制执行。

（2）船舶触碰码头纠纷案件通过法院判决或调解的，其强制执行一般向审理案件的海事法院提出申请；而通过仲裁裁决或经过公证的和解协议的，其强制执行向对方住所地或者被执行财产所在地法院提出申请。

（3）当申请强制执行时，应向法院提交强制执行申请书，并尽可能向执行法院提供可供执行的财产线索。

物业公司资质申报流程 篇4

1.注册资本人民币500万元以上；

2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； 4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：（1）多层住宅200万平方米；（2）高层住宅100万平方米；

（3）独立式住宅（别墅）15万平方米；

（4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。

5．建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。二级资质：

1.注册资本人民币300万元以上；

2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； 4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：（1）多层住宅100万平方米；（2）高层住宅50万平方米；

（3）独立式住宅（别墅）8万平方米；

（4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。

5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。

三级资质：

1.注册资本人民币50万元以上；

2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； 4.有委托的物业管理项目；

5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。

物业公司申请三级资质所需材料

1、《阜新市物业管理企业资质申报表（三级）》； 2、2、法定代表人证明书（原件）； 3、3、法人授权委托书（原件）； 4、4、经办人身份证明（复印件）； 5、5、企业营业执照正、副本（复印件加盖公章）； 6、6、资质证书正、副本（原件）； 7、7、物业管理服务合同（复印件）； 8、8、物业企业聘用员工的劳动合同；工程、经济、技术等相关专业类人员中级以上职称证书（最少5名）及物业管理专业人员职业资格证书（最少10名）（复印件）； 9、9、物业管理业绩材料。

10、以上提供复印件的资料，需核查原件。

物业公司三级资质申请流程

网上注册。登陆当地房管局网站的物业管理系统，注册后填写申报信息。1.物业公司申请人向注册所在地区（县）物业行政主管部门提交申报材料（纸质文件）。

2.注册所在地的市物业行政主管部门经一一审核确认无误，并且符合相应的申请资格后，予以核准。

3.经审查，对不符合条件或资料不齐全的企业，在15个工作日内以书面形式退件。

4.对经过审查具备三级物业管理资质条件的企业，在20个工作日内，由市物业行政主管部门予以核发物业服务企业资质证书。

注意事项

申请之日前一年内有下列行为之一的，资质审批部门不予批准：

物业公司财务核算及流程规范 篇5

第一章 经营收入核算管理规定 经营收入的范围经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。

1.1主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。

1.1.1物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公众代办性服务收入和特约服务收入。企业收取使用权房（如老公房）的租金也计入物业管理收入，并设置明细科目核算。1.1.2物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性收入。如企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入、前期费收入等 1.1.3物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。1.2其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入，包括企业代为经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为房屋出租取得的收入；代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取得的收入；还包括房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等。1.2.1商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。2 经营收入的确认及其时间

2.1企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭据时确认为经营收入的实现。当经营收入必须计入当损益，不得提前或延后。2.2物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，可根据合同或者协议所规定的付款日期或者在收到合同规定的价款之日确认营业收入的实现。3 经营收入会计科目处理

3.1 因物业管理、物业经营、物业大修等业务取得的经营收入计入“主营业务收入”科目。其他如材料物资销售等属于其他业务收入范围的收入计入“其他业务收入”科目。以上科目必须按收入类别和项目管理处分别设置并进行明细核算。

3.2 企业利用业主委员会的场地收取停车使用费，所取得的收入计入“其他应付款——***场地停车费代收”科目贷方，并全额计提和交纳营业税及附加税费。根据物业管理服务协议支付业主委员会收益或各种应承担的管理费用（按协议规定列支）时，计入“其他应付款——***场地停车费代收”科目借方;物业公司自身获得的收益，即“其他应付款—***场地停车费代收”科目的贷方余额，借记并转入“其他业务收入”。各企业可根据实际情况按项目管理处和费用类别设置明细账进行核算。第二章 成本费用核算管理规定 成本核算方法成本核算应遵循收入成本配比原则，按照物业管理、物业经营、物业大修等不同业务项目分别归集各自成本费用，成本核算方法一旦确定，至少在一个会计内不得任意改变。2 成本划分原则为了正确核算成本，须分清以下成本费用界限： 2.1生产经营成本和非生产经营成本的界限只有正常的生产经营活动消耗才能计入生产经营成本。生产经营成本主要包括：直接从事物业管理等经营活动的人员工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费；房屋共用部位、共用设施设备维修及保养费；房屋共用部位、共用设施设备耗用的水电费；直接从事物业管理等经营活动人员的劳动保护费；绿化费、保洁费、保安费；直接用于物业管理等经营活动的固定资产折旧费等等。非生产经营活动消耗，如投资活动，筹资活动；非生常损失消耗，如灾害盗窃损失、违约金、滞纳金等赔偿支出、资产减值损失等，均不能计入生产经营成本。2.2 生产经营成本与期间费用的界限凡与企业直接生产经营活动无关的经营管理性支出均计入期间费用。如：为组织管理企业而发生的行政性管理支出等。

2.3 不同会计期间的成本费用界限根据“权责发生制”原则确定当期的成本费用，正确核算“待摊费用”和“预提费用”。会计期末未经主管税务机关认可的“待摊费用”及“预提费用”，均应计入当损益。

2.4 不同核算单位的费用界限根据管理需要，按照管理处核算成本费用。管理处发生的成本费用，直接计入该管理处成本。3 成本核算及科目设置 3.1按不同管理处设置“主营业务成本”明细账，计算并归集主营业务成本。

3.2主营业务成本下按物业管理过程中不同的核算对象，设置“物业管理成本”、“物业经营成本”、“物业大修成本”，并在明细科目下按成本类别设置三级明细科目。3.3 物业管理成本的核算

3.3.1自营方式管理成本的核算。采用自营方式进行物业管理服务的，可将发生的各项直接费用按成本类别计入“主营业务成本—物业管理成本”。3.3.2出包方式管理成本的核算。对部分采取出包方式进行的公共性服务，如绿化、保洁等，一般按照签订的承包合同付款，成本即为合同的结算款，并按成本类别计入“主营业务成本—物业管理成本”。

3.4 物业经营成本的核算物业管理企业经营由业主委员会或物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施等物业应付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等计入“主营业务成本—物业经营成本”。直接为以上经营项目发生的人工工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费、劳动保护费；材料费、水电费等也计入“主营业务成本—物业经营成本”。

3.5物业大修成本的核算物业大修成本是指物业管理企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新改造任务实际发生的工程支出。3.6其他业务支出的核算其他业务支出是指企业从事其他经营活动所发生的有关成本和费用支出。企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。

3.7期间费用的核算企业筹建期间所发生的开办费，在企业尚未实现收入之前计入“长期待摊费用”，不计入当期损益。在实现收入后，开办费一次计入当期损益。属于筹建期以后至企业实现收入前发生的期间费用，直接计入当期损益；企业实现收入以后，即正常经营期间发生的期间费用，直接计入当期损益。期间费用核算的科目设置按照《****集团财务管理制度》的规定执行。办公费、通讯费、业务招待费、业务宣传费、差旅费统一在期间费用下按照部门类别进行核算。第三章 物业工程的核算 物业工程的内容物业工程，是指物业管理企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造及由业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修等工程。物业工程按其实施方式的不同一般分为两种：自营方式，指物业管理企业自行组织施工；出包方式，指物业管理企业委托外单位承包工程。2 物业工程的核算应在“在建工程”科目下设置明细科目“物业工程”，用于归集物业工程所发生的各项支出。该科目借方登记物业工程发生的各项支出；贷方登记已完物业工程成本的结转数；科目借方余额，反映在建工程的实际成本。本科目应按工程项目类别设置明细账进行核算。

2.1自营工程的核算。企业自行组织施工时，本科目借方核算物业工程施工中发生各项费用，包括人工费、材料费、工程物资、机械使用费等。上述费用在发生时确定由某个工程项目负担,则直接计入该项目成本；若涉及多个工程项目，应增设相应科目归集有关费用支出，再按一定标准分配计入各有关项目。

2.2 出包工程的核算。委托外单位承包工程时，将支付给承包单位的工程价款，计入“在建工程——物业工程——**工程”科目，贷记“银行存款”等科目。2.3 工程完工交付使用的核算。2.3.1企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造工程完工交付使用时，其工程决算价款，须经业主委员会或物业产权人、使用人签证认可。若该工程价款由维修基金列支，则根据分摊表进行转账结算；若该工程不由维修基金列支，则根据物业产权人、使用人的签证进行价款结算。

2.3.2工程完工交付使用的会计科目处理：借记“银行存款”或“长期应付款—代管基金”科目，贷记“主营业务收入—物业大修收入”科目；同时结转已完物业工程成本，借记“主营业务成本—物业大修成本”，贷记“在建工程—物业工程—**工程”科目。第四章 维修基金的核算 科目设置应在“专项应付款”下设置明细科目“代管基金”，用于核算企业接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金。2 维修基金的核算

2.1收到维修基金的核算收到维修基金时，借记“银行存款”科目，贷记“专项应付款—代管基金—本金”。

2.2维修基金利息核算企业收到银行计息通知单，属于代管基金存款的利息收入，借记“银行存款”科目，贷记“专项应付款—代管基金—利息收入”。2.3维修基金收益核算物业企业有偿使用产权属全体业主共有的商业用房和共用设施设备，应支付的有关费用，如租赁费、承包费、有偿使用费等，作为维修基金的收益，计入“专项应付款—代管基金”的贷方。

2.4维修基金使用核算由本企业承接房屋共用部位、共用设施设备进行大修、更新、改造任务的项目，实际发生的工程支出，通过“物业工程”科目核算，核算方法同第四章

2.3.1。由外单位承接大修任务的，工程完工后，经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后与承接单位进行结算，并根据维修基金分摊表进行分配转账，借记“专项应付款—代管基金”，贷记“银行存款”等科目。第五章 代收款项的核算

企业应在“其他应付款“科目下设置明细科目“代收款项”，用于核算企业代收代付款项，如代收的电表初装费、有线电视初装费等。企业受物业产权人委托代为收取的房租等，也在本科目核算。本科目应按代收代交费用种类设置明细并按往来单位进行核算。第六章 现金流量分类根据

****集规字[2005]第17号文件，结合物业行业特点，对现金流量的分类规定如下： 1 现金流量的具体分类：序号 小博科代码 大博科代码 项 目 名 称 具 体 归 集 范 围

一、经营活动现金流量1、111 201 销售商品，提供劳务收到的现金销售商品、提供劳务及其他业务收入实际收到的现金，如，物业管理及其经营、材料销售、出租收入、代理中介等业务所收到的现金2、112 202 收到的税费返还 收到返还的各种税费，包括地方性财政返还收入3、113 203 收到的其他与经营活动有关的现金反映企业除上述项目外收到的与经营活动有关的现金流入，包括各种管理费收入、罚没收入、个人赔偿款、职工备用金及个人各种代垫还款、存款利息收入、质保金等4、121 204 购买商品、接受劳务支付的现金购买材料、商品、接受劳务实际支付的现金，主要包括主营业务和其他业务性支出所支付的现金，具体指物业管理成本支出（含物业非在编现场操作人员工资）

5、122 205 支付给职工以及为职工支付的现金支付给在职职工的工资、奖金、福利、各种社会保障性支出及个人所得税等。固定资产等在建工程职工支出不在此项6、123 206 支付的各种税费 企业按规定支付的各种税费，不包括固定资产等资本化税费支出7、124 207 支付的其他与经营活动有关的现金反映企业除上述项目以外的与经营活动有关的支出，如罚款支出、个人备用金及各种代垫款现金支出、管理费用及营业费用现金支出等

二、投资活动现金流量1、211 301 收回投资所收到的现金企业出售、转让或到期收回（除现金等价物以外）的短期投资、长期股权投资、长期债权投资本金所收到的现金2、212 302 取得投资收益所收到的现金 企业因股权性和债权性投资而取得的股利、利息所收到的现金3、213 303 处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收到的现金净额处置收入减处置费用后的净额，包括保险赔偿性收入。（支出数以负数反映）

4、214 304 收到的其他与投资活动有关的现金 反映企业除上述项目以外的与投资活动有关的现金收入5、221 305 购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金企业购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金，不包括资本化利息及融资租赁费6、222 306 投资所支付的现金企业权益性和债权性投资所支付的现金（含投资支付的手续费），包括委托银行贷款、暂列入往来科目的投资。

7、223 307 支付的其他与投资活动有关的现金 反映企业除上述项目外与投资活动有关的现金支出

三、筹资活动现金流量1、311 401 吸收投资所收到的现金企业收到的投资者投入的现金，包括发行股票、债券等方式筹集资金实际收到的款项净额（发行收入减支付的佣金等发行费用的净额）

2、313 402 借款所收到的现金企业举借各种长短期借款收到的现金，包括银行贷款（含委托贷款）、向集团外单位借款所收到的现金3、314 403 收到的其他与筹资活动有关的现金（集团内关联企业各种往来款）反映企业收到的除上述项目外与筹资活动有关的现金，包括接受现金捐赠、集团内拨款、押金、代收款项、代收维修资金等4、321 404 偿还债务所支付的现金反映企业偿还债务本金所支付的现金，包括银行还贷（含委托贷款还贷）、偿还向外单位所借款项等5、322 405 分配股利、利润或偿还利息所支付的现金企业支付的股利、利息等现金支出，包括计入固定资产价值、财务费用和项目开发成本的各种借款利息、票据贴息及融资租赁费6、324 406 支付的其他与筹资活动有关的现金（集团内关联企业各种往来款）反映企业支付的除上述项目以外的与筹资活动有关的现金支出，包括捐赠支出、集团内拨款归还代收款项、划转维修资金等现金支出

四、汇率变动对现金的影响

1.现金流量发生时的记帐汇率与现金及现金等价物净增加额中外币现金净增加额期末汇率之间的折算差额 “将净利润调节为经营活动现金流量”补充资料的填列序号 小博科代码 大博科代码 项 目 名 称 具 体 归 集 范 围 701 701 净利润 反映企业当期实现的净利润，按利润表中“净利润”填列 702 702 计提的资产减值准备 反映企业计入当期损益的八大资产减值准备计提数，按八大资产减值准备科目分析填列 703 703 固定资产折旧 反映企业计提的计入当期损益的累计折旧，按“累计折旧”明细科目分析填列 704 704 无形资产摊销 计入当期损益的无形资产摊销数，按“无形资产”明细科目分析填列 5 705 705 长期待摊费用摊销 反映计入当期损益的长期待摊费用摊销数。具体按“长期待摊费用”明细科目分析填列 706 706 少数股东损益 编制合并报表的企业，在合并利润表中反映少数股东的损益按合并利润表“少数股东损益”数填列 707 707 未确认的投资损失编制合并报表的企业，在合并资产负债表中反映的子公司超过母公司投资账面价值的那部分亏损，按合并资产负债表“未确认投资损失”填列 708 708 待摊费用的减少（减：增加）反映企业当期待摊费用的增减数，按“待摊费用”科目期初期末差额填列 709 709 预提费用的增加（减：减少）反映企业当期预提费用的增减数，按“预提费用”科目期初期末差额填列。项目开发预提成本不在此列 710 710 处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（减：收益）反映企业处置固定资产、无形资产和其他长期资产发生的净损益，按“营业外收入”、“营业外支出”明细科目分析填列 11 711 711 固定资产报废损失反映企业固定资产盘亏（或盘盈）的净损益，按“营业外收入”、“营业外支出”明细科目分析填列 12 712 712 财务费用反映企业本期发生的属于投资活动和筹资活动并计入当期损益的利息支出等财务费用(含项目开发利息支出)。利息收入不在此列。按“财务费用”、“开发成本”明细科目分析填列 13 713 713 投资损失（减：收益）反映企业投资所发生的净损益，按“投资收益”科目填列 714 714 递延税款贷项（减借项）反映企业本期递延税款的净增加或净减少，按“递延税款”科目分析填列 715 715 存货的减少（减：增加）反映企业存货的减少或增加，按存货下属科目期初期末差额填列 716 716 经营性应收项目的减少（减：增加）只反映企业与经营活动有关的应收明细科目的减少或增加，应扣除计入“其他应收款”等科目中集团内外投资和筹资性活动往来款项，按“应收票据”、“应收账款”、“其他应收款”、“预付账款”、“应收补贴款”及其他流动资产科目期初期末差额填列 717 717 经营性应付项目的增加（减：减少）只反映企业与经营活动有关的应付明细科目的增加或减少，应扣除计入“其他应付款”等科目中集团内外投资和筹资性活动往来款项，按“应付票据”、“应付账款”、“预收账款”、“应付工资”、“应付福利费”、“应交税金”、“其他应交款”、“其他应付款”、“预计负债”、“长期应付款”、“专项应付款”等科目期初期末差额填列 18 799 799 其他 其他需调整和反映的项目 第六章 附则

物业公司税务处理流程 篇6

问：我公司因业务拓展，欲在上海注册一家物业公司？但是有传言说上海2009年就停止新设立物业管理公司，是否属实？另外，如果可以新设立物业公司，具体注册流程怎样？

答：目前，上海可以新设立物业管理公司，具体工商登记流程是：名称预先核准->有前置审批的再申请前置审批->准备开业登记材料->工商登记->K章->开户验资->出执照->组织机构代码登记->税务登记->有后置审批的进行后置审批->税种核定->购买F票。

有限责任公司设立登记到拟设公司所在地工商分局申请，公司设立须提交的材料为：

1、公司法定代表人签署的《公司设立登记申请书》；

2、全体股东签署的《指定代表或者共同委托代理人的证明》（股东为自然人的由本人签字；自然人以外的股东加盖公章）及指定代表或委托代理人的身份证复印件（本人签字）。

备注：应标明具体委托事项、被委托人的权限、委托期限。

3、全体股东签署的公司章程（股东为自然人的由本人签字；自然人以外的股东加盖公章）；

4、股东的主体资格证明或者自然人身份证明复印件；

备注：股东为企业的，提交营业执照副本复印件；股东为事业法人的，提交事业法人登记证书复印件股东人为社团法人的，提交社团法人登记证复印件；股东为民办非企业单位的，提交民办非企业单位证书复印件；股东为自然人的，提交身份证明复印件。

5、依法设立的验资机构出具的验资证明；

6、股东首次出资是非货币财产的，提交已办理财产权转移手续的证明文件；

7、董事、监事和经理的任职文件及身份证明复印件；

备注：依据《公司法》和公司章程的规定和程序，提交股东会决议、董事会决议或其他相关材料。股东会决议由股东签署（股东为自然人的由本人签字；自然人以外的股东加盖公章），董事会决议由董事签字。

8、法定代表人任职文件及身份证明复印件；

备注：根据《公司法》和公司章程的规定和程序，提交股东会决议、董事会决议或其他相关材料。股东会决议由股东签署（股东为自然人的由本人签字；自然人以外的股东加盖公章），董事会决议由董事签字。

上海公司注册

9、住所使用证明；

备注：自有房产提交产权证复印件；租赁房屋提交租赁协议原件或复印件以及出租方的产权证复印件；以上不能提供产权证复印件的，提交其他房屋产权使用证明复印件。

10、《企业名称预先核准通知书》；

11、法律、行政法规和国务院决定规定设立有限责任公司必须报经批准的，提交有关的批准文件或者许可证书复印件；

12、公司申请登记的经营范围中有法律、行政法规和国务院决定规定必须在登记前报经批准的项目，提交有关的批准文件或者许可证书复印件或许可证明复印件；

13、登记机关所发的全套登记表格及有关材料。

备注：

1、提交复印件的，应当注明“与原件一致”并由股东加盖公章或签字。

2、以上需股东签署的，股东为自然人的，由本人签字；自然人以外的股东加盖公章。

公司清算程序及税务处理 篇7

（一）关于清算程序依据《公司法》的规定，清算期间，公司存续，但不得开展与清算无关的经营活动。

进行清算的企业应按照以下7个步骤履行清算程序。

一是成立清算组，开始清算。

二是通知或公告债权人并进行债权登记，债权人向清算组申报其债权。

三是清算组清理公司财产、编制资产负债表和财产清单，并制定清算方案。

四是处置资产，包括收回应收账款、变卖非货币资产等，其中无法收回的应收账款应作坏账处理，报经税务机关批准后才能扣除损失。

五是清偿债务，公司财产（不包括担保财产）在支付清算费用后，应按照法定顺序清偿债务，即支付职工工资、社会保险费用和法定补偿金，缴纳所欠税款，清偿公司债务。

六是分配剩余财产，公司财产在支付清算费用、清偿债务后有余额的，按照出资或持股比例向各投资者分配剩余财产，分配剩余财产应视同对外销售，并确认隐含的所得或损失。公司财产在未依照前款规定清偿前，不得分配给股东。

七是制作清算报告，申请注销公司登记。

（二）清算所得的计算从清算程序看，清算过程就是在企业出现解散事由后对清算资产进行处置、分配，最终了结企业的一切债权、债务的过程。计算清算所得，主要就是计算全部资产处置过程中产生的所得以及了结一切债权、债务所产生的所得或损失。此外，企业进行清算，即表明已终止持续经营，是企业存在的最后一个过程。因此在计算清算所得时，还要考虑清算前企业尚未确认的递延收益、尚未在税前扣除的待摊费用、已在税前扣除而不再实际支付的预提性质的费用、商誉的扣除以及尚未超过弥补期限的亏损等问题。清算所得可用下面计算公式表示：清算所得=全部资产处置所得-清算费用 确实无法偿还的债务-无法收

回的债权损失 尚未确认的递延收益-尚未扣除的税前允许扣除的待摊支出 已在税前扣除而不再实际支付的预提性质的支出-商誉-以前发生的亏损。

其中，全部资产处置所得=资产交易价格或可变现价值-资产计税基础-税前允许的税金及附加。税前允许的税金及附加，是指处置资产过程中缴纳的营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税等，不包括可以抵扣的增值税和企业所得税。

计算清算所得时应注意以下3个问题。

一是企业终止持续经营，应把清算期间作为独立的一个纳税；

二是计算清算所得时应视同资产隐含的所得或损失已实现；

三是计算清算所得时允许弥补以前发生的亏损。

（三）清算所得税的计算清算所得税等于清算所得额乘以25%税率。由于清算期间不属于正常的生产经营期间，在计算清算所得税时应注意以下与优惠政策有关的问题。

第一，清算过程中处置一切资产产生的所得均不能享受税收优惠政策，比如技术转让所得，税法规定转让所得500万元以下的免征企业所得税，500万元以上的部分减半征税，如果在清算过程中涉及技术转让转让业务是不能享受上述优惠政策的。但在清算过程中取得的国债利息收入，符合免税条件的股息、红利等免税收入，仍应按税法规定享受免税待遇，取得的不征税收入也不计入清算所得，因为这两项收入不属于与资产处置有关的所得。

第二，清算企业在定期减免税期间发生清算业务也不能享受减免税待遇，即使是国家重点扶持的高新技术企业、小型微利企业以及适用过渡优惠税率的纳税人发生清算业务，计算清算所得税时也不能适用15%、20%或其他优惠税率，而应一律适用25%的企业所得税税率。

第三，清算企业在清算前，因购买国产设备应享受的抵免税额或购买环保、节能节水、安全生产专用设备抵免税额尚未执行到期的，应允许纳税人从清算所

得税额中减去上述应享受的抵免税额。因为投资抵免税额不是在清算过程中产生的，而属于纳税人正常生产经营期间应享受但尚未享受完的税收优惠，因此应允许其在清算过程中享受。