划拨土地出让金标准

划拨土地出让金标准（精选6篇）

划拨土地出让金标准 篇1

出让方（甲方）：____________________________________地址：____________邮码：____________电话：____________法定代表人：____________职务：____________受让方（乙方）：____________________________________地址：____________邮码：____________电话：____________法定代表人：____________职务：____________第一条根据《中华人民共和国土地法》之规定，原以划拨方式取得的土地使用权发生转让（出租；抵押），须签订土地使用权出让合同。乙方因出售（出租；抵押）房产（或部分房产），其使用范围内（或相应比例）的土地使用权随之转让（出租、抵押）。双方本着自愿、平等、有偿的原则，经过协商，订立本合同。第二条____房产使用土地位于____，总用地面积为____.其位置与四至范围如本合同附图所示。附图已经甲、乙双方确认。乙方领有该房产使用范围内土地的国有土地使用证（或批准文件），具有合法的土地使用权。第三条乙方出售（出租；抵押）____整栋房产；甲方出让土地的面积为____房产总用地面积，即____平方米。____或：____乙方出售（出租；抵押）____整栋房产；甲方出让土地的面积为____平方米，为____房产总建筑面积的____%；甲方出让土地的面积为____房产总用地面积的____%；即____平方米。本合同项下出让的土地使用权与____房产使用范围内未出让的土地使用权为一整体，系公有的、不可分割的，相邻各方必须相互合作，并根据需要为对方提供便利条件。第四条土使用权出让的年限为____年，自____起算。第五条____房产使用范围内的土地，按原批准文件为____用地，乙方须按国家确定的用途、城市规划和建设要求使用土地。乙方如改变土地用途，必须征得甲方同意，重新调整土地使用权出让金，签订土地使用权出让合同，并办理变更登记手续。第六条乙方按本合同规定向甲方支付土地使用权出让金、土地使用费以及向第三方转让时的土地增值费（税）。第七条本合同项下的土地使用权出让金为每平方米____元人民币，总额为____人民币。本合同经双方签字后____日内，乙方须以现金支票或现金向甲方支付占出让金总额____%共计____元人民币作为履行合同的定金。合同签字后____日内（或乙方出售房产后____日内）乙方应付清给付定金后土地使用权出让金余款。逾期未全部支付的，甲方有权解除合同，并可请求违约赔偿。（或：乙方出租____房产，每年应以租金的____%抵交出让金，至抵交完全部出让金为止。或：乙方抵押____房产后____日内，以抵押所获收益抵交付定金）后土地使用权出让金余额。逾期未全部支付的，甲方有权解除合同，并可请求违约赔偿。）第八条乙方在支付全部土地使用权出让金后____日内，办理土地使用权变更登记，换取土地使用证，取得土地使用权。第九条乙方同意从____年开始按规定逐年缴纳土地使用费，缴纳的时间为当年____月____日。土地使用费每年每平方米为____元人民币。第十条除合同另有规定外，乙方应在本合同规定的付款日或付款日之前，将合同要求支付的一切费用汇入甲方开户银行账号，银行名称：____银行____分行，账户号____.甲方银行账号如有变更，应在变更后____日内以书面形式通知乙方，由于甲方未及时通知此类变更而造成误期付款所引起的任何延迟收费，乙方均不承担违约责任。第十一条乙方依本合同取得的土地使用权，可依国家有关规定进行转让、出租、抵押。房产所有人在出售（出租；抵押）____部分房产时，亦就同时转让（出租；抵押）整栋房产使用土地中与出售（出租；抵押）房产占____房产总建筑面积比例相同的土地使用权。第十二条土地使用权转让（出租、抵押）时，应当签订转让合同（租赁合同；抵押合同）或在房产买卖合同中设立土地使用权转让（出租；抵押）章节，但不得违背国家法律、法规和本合同的规定，并依照规定办理转让（出租；抵押）登记。第十三条土地出让年限届满，土地使用者如再申请续期，须重新与甲方签订出让合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。土地使用者不再申请续期的，本合同项下的土地使用权，地上建筑物和其他附着物所有权由国家无偿发回，土地使用者应交还土地使用证并依照规定办理注销登记。第十四条如果一方未能履行合同项下的义务，应被视为违反本合同，违约方从另一方收到具体说明违约情况的通知后，应在____日内纠正该违约。如____日内没有纠正，违约方应向另一方赔偿违约引起的一切直接和可预见的损失。第十五条如果乙方不能按时支付任何应付款项，从滞纳之日起，每日按应缴纳费用的____%缴纳滞纳金。第十六条本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的保护和管辖。第十七条因执行本合同发生争议，由争议各方协商解决。协商不成，按以下（）项解决：（1）提请仲裁机构仲裁。（2）向有管辖权的人民法院起诉。第十八条本合同于____年____月____日在中国____省（自治区、直辖市）____市（县）签订。第十九条本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件。甲方：________________乙方：________________法定代表人：___________法定代表人：_______________年____月____日____年____月____日

划拨土地出让金标准 篇2

关键词：划拨土地使用权价格,评估思路,正算法,倒算法

在计划经济时期, 我国国有土地使用权均是通过划拨方式取得的。 随着国有土地使用权制度改革后, 国有土地使用权出让已经成为目前取得土地使用权的主要方式。 但是, 由于旧体制下形成的划拨土地仍由原产权单位继续使用, 再加上目前相关法律、法规规定的国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地, 经县级以上人民政府批准, 仍可以以划拨方式取得。 因此, 形成了目前土地使用权领域的“双轨制”, 即出让土地使用权和划拨土地使用权同时并存的局面。 本文重点以笔者参与完成的实际估价案例为例, 对实际不动产评估活动中划拨土地使用权价格评估方法进行探讨。

1 国有划拨土地使用权价格评估的目的和意义

随着我国城镇国有土地使用制度改革和土地逐步市场化, 但以划拨方式取得土地使用权的情况仍然大量存在, 致使土地市场化程度很低。 大量划拨土地的存在, 不仅造成使用者之间不公平竞争、国有土地资产流失, 还扰乱了正常的土地市场秩序, 不利于城市土地资源的优化配置。 本文以补缴土地出让金的实际案例, 对国有划拨土地使用权价格进行了客观的、具体的评估和分析, 笔者认为正确理解国有划拨土地使用权及其价格评估, 是不动产评估活动中急需解决的问题, 也是正确处理国家、使用权人以及相关利益人之间利益关系的必然要求。 只有很好地开展国有划拨土地使用权价格的评估, 才能进一步规范房地产中介市场, 才能更好地进行土地交易, 更好地维护国家资产。

2 国有划拨土地使用权价格内涵及其构成

2.1 国有划拨土地使用权价格内涵

2.1.1 国有划拨土地使用权价格

根据国土资源部国土资发[2001]44 号文规定:“企业改制时, 可依据划拨土地的平均取得和开发成本, 评定划拨土地使用权价格, 作为原土地使用者的权益, 计入企业资产。 ”表明, 划拨土地使用权价格有两个基本的组成部分, 即土地平均取得成本和开发成本, 除此之外没有更明确的规定。 但在实际生活中, 土地使用者取得土地以及而后对其进行开发所花费的土地取得费和开发费等费用这些支出的费用必然要考虑其资金利息以及投资购买土地产生的利润。 因此, 划拨土地使用权价格的公式应为:划拨土地使用权价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润。 这个规定为国有划拨用地的价格认定及其估价提供了政策和法律依据。

2.1.2 划拨土地使用年期的确定

众所周知, 在宗地价格评估中, 都要对所评估的地价进行价格定义。 也就是说, 要把所评估的地价内涵界定清楚。 对同一宗土地来说, 不同的地价定义, 会得到不同的估价结果, 而在地价内涵中有一项就是对土地使用年期的界定。 划拨土地使用权价格评估作为特殊类型的宗地评估, 也需要对划拨宗地的使用年限进行界定。 目前, 对划拨土地使用权价格评估中的使用年限的界定有两种观念:一是根据国家有关法律规定, 划拨土地使用年限应设定为无限年限;二是根据评估宗地的用途设定其年限为该用途的法定最高出让年限。 在实际土地评估活动中, 计算划拨土地使用权权益价格时, 将划拨土地使用年限设定为无限年期;当划拨土地进入二级市场转为有偿使用时, 为了能与一定年期有偿使用土地的价格相比较, 划拨土地使用权价格评估中也应设定有限使用年期。 一般地, 其年限的设定与国家法定同类用途的最高出让年期一致。

2.2 国有划拨土地使用权价格构成

根据上述对土地使用权价格的描述, 可以看出, 划拨土地使用权价格构成应包括土地取得成本、开发成本、投资利息和利润, 其使用年限设定应为无限年限或该类用途土地的法定最高出让年限, 从估价时点算起。

3 国有划拨土地使用权价格评估的思路

3.1 正算法

正算法思路是直接根据 “平均取得和开发成本”进行评估计算。 依据成本逼近法的计算公式可知, 这种方法是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为基础, 再加上一定的利息、利润、税金来确定土地价格的估价方法。 这种思路非常清楚明确, 易于被社会各界理解、认可。 因此, 划拨土地使用权价格应为土地成本价格, 即土地取得费用、土地开发费用、税费、利息和利润之和。

国土资发[2001]44 号文对国有划拨土地使用权价格的构成界定为“土地取得成本”和“开发成本”。此方法中一般由成本逼近法评估, 在用成本法计算国有划拨土地使用权权益价格时, 其价格为土地成本价格应为土地成本和开发成本费用。 其中, 土地成本价格为土地使用者在取得土地使用权时支付的平均成本。 因此, 国有划拨土地使用权价格应为土地成本价格, 包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润。

3.2 倒算法

这种思路是将国有划拨土地设定为出让, 然后采用收益还原法、市场比较法、剩余法和基准地价系数修正法等常用宗地价格评估方法, 计算出一定年期、一定开发程度及容积率水平下的出让土地使用权价格。 再按地方政府规定的固定比例或金额扣减出让金。 这种从出让价格入手的思路称之为“倒算法”。 该法可操作性强, 成为广泛使用的传统方法。 其计算公式为:

国有划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格―土地出让金=出让土地使用权价格 × (1-出让金比例)

目前, 我国很多地方都是以评估地价的一定比例收取土地出让金 (土地增值收益) , 出让金比例比较固定。 例如, 兰州市政府就下发了文件, 规定了不同级别、 不同用途的国有土地使用权出让金比例。其中工业为:15%;住宅为:20%;商业为25%。

4 案例分析

4.1 估价目的

兰州红古通用机械厂位于红古区海石湾镇上海石村, 土地面积为1428m2, 用途为工业用地。 是甘肃兰州市红古区注册的一家公司, 其经营范围为非标准件加工。 由于其改变了原划拨土地的用途, 不再符合划拨土地的范围, 故拟将其使用的位于红古区海石湾镇上海石村的1428m2国有工业用地补办土地出让手续, 为确定缴纳的土地使用权出让金, 特委托甘肃新方圆不动产评估咨询有限公司对上述土地使用权进行价格评估。

4.2 地价定义

该案例中估价对象实际用途为工业用地, 设定用途为工业用地;实际开发程度为宗地红线外“四通” (通电、通路、通讯、供水) , 宗地红线内“四通一平” (通电、通路、通讯、供水和场地平整) 。 设定开发程度为宗地红线外“四通” (通电、通路、通讯、供水) , 宗地红线内“场地平整”。 土地使用年限按设定用途法定最高使用年期50 年设定。

综上所述, 本次评估价格是指在上述设定用途、设定开发程度和设定使用年期条件下, 于估价基准日为二〇一二年三月一日的土地使用权价格。

4.3 估价方法选择

根据《城镇土地估价规程》及《关于完善企业改制土地估价报告备案有关事宜的通知》, 划拨土地使用权价格应采用两种方法评估。 评估人员经过调查, 目前招拍挂的成交案例情况, 没有划拨土地成交案例, 故难以采用市场比较法评估;当地国土部门没有制定划拨土地的收益金标准, 评估人员难以从目前房地产租金中剥离出划拨土地的租金, 故难以采用收益还原法评估;目前市场上还没有划拨土地上建筑物的交易案例, 划拨土地上建筑物的售价难以确定, 故难以采用剩余法评估;当地没有制定划拨土地的基准地价及修正体系, 现行的基准地价为最高年期的出让价格, 故不能采用基准地价系数修正法。

由于待估宗地所在地的土地取得费可依据所在地的有关征地补偿案例, 综合确定土地取得费, 故可采用成本逼近法评估。

综合上述分析, 由于受划拨土地流转的限制, 划拨土地资料较少, 难以收集, 评估人员按照实事求是的原则, 本次评估测算划拨土地使用权价格仅采用成本逼近法一种方法。

4.4 土地估价过程

成本逼近法是以开发土地的各项费用之和为主要依据, 再加上一定的利润、利息以及应交纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法。 其计算公式为:

划拨土地使用权权益价格= (土地取得费及相关税费+土地开发费+利息+利润) ×个别因素修正系数

4.4.1 参数确定及相关说明

1) 土地取得费及相关税费, 以目前红古区的征地土地平均费用为依据, 并参照区域内同等类型项目的征地实例, 经综合比较来确定。

2) 土地开发费以评估对象所在区域及宗地目前的实际开发程度, 依据正常的费率标准, 计算出各项开发条件所发生的正常开发费, 并参照区域同等开发程度的开发费, 经综合比较来确定的。

3) 投资利息。

投资利息率按评估基日中国人民银行公布的短期贷款 (六个月至1 年) 利息率6.56%计, 以复利计息。

4) 利润率, 参照红古区工业企业的平均利润率, 考虑到该区社会经济增长率等因素, 本次评估取土地开发的年投资回报率为8%。

5) 土地成本中的各项费用, 均是以区域平均状况为计算依据, 故应作个别条件的修正。

6) 本次估价基准日及计算基准设定在项目开发建设完成后, 投入正常使用时, 设定正常开发周期为一年。

7) 本次评估设定土地取得费及相关税费费、土地开发费用的基础设施配套费在征地后、施工建设前一并支付, 计开发期内全额利息, 场地平整费在开发期内连续均匀投放, 按1/2 周期计算利息。

4.4.2 土地取得费及相关税费

土地取得费及相关税费, 指征用土地所支付的各项费用。 通过对评估中对宗地周边区域的土地利用情况及取得费用进行了调查, 目前获得类似土地, 需支付的费用主要有土地补偿费、安置补助费和青苗及地上附着物补偿费、耕地占用税、造地费、征地管理费等, 详见表1。

4.4.3 土地开发费

本次评估所界定的土地开发费指估价对象宗地外达到“四通”, 宗地内为“场地平整”所需支付的费用。 宗地外“四通”主要指区域配套设施的辐射影响;宗地内“场地平整”费指目前所实现宗地内设定开发条件应支付的正常费用。

根据 (《甘肃省城市基础设施配套费收费管理暂行办法的通知》甘价服务[2002]216 号规定, 结合估价对象的实际情况以及调查红古区类似项目“四通”基础设施配套费用, 确定该区域基础设施配套费为每平方米15 元。

宗地内“场地平整”费用:评估人员根据待估对象的实际情况, 并参考类似项目的费用, 确定为每平方米10 元。

4.4.4 投资利息

根据待估宗地开发程度和开发规模, 确定土地开周期为1 年, 投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款 (六个月至壹年) 利息率6.56%计。 假设土地取得费及相关税费、土地开发费中宗地红线外基础设施配套费在征地时一次投入, 场地平整费在开发期内均匀投入, 则:

投资利息= (土地取得费及相关税费+宗地红线外基础设施配套费) ×[ (1+投资利息率) 开发周期-1]+场地平整费×[ (1+投资利息率) 开发周期/2-1]= (119.6+15) ×[ (1+6.56%) 1-1]+10×[ (1+6.56%) 0.5-1]=9.15元/m2

4.4.5 投资利润

土地作为一种生产要素是以无形资产投入的形式进入企业的总资产, 根据等量资金应获得相应收益的原理, 土地资产同其他生产要素相结合, 共同对企业和利润做出贡献。 所以土地的投资利润率应与企业正常的投资利润率相一致。 据调查, 最近几年红古区工业企业投资利润率平均为8%, 取8%作为此次评估的投资利润率。 据前述假设, 则:

投资利润= (119.6+15+10) ×8%=11.57元/m2

4.4.6个别因素修正系数

由于土地无限年期价格是指宗地所处区域的平均价格, 计算待估宗地的土地价格还需对影响土地价格的个别因素 (如面积、形状、地形、工程地质、交通条件、临路状况等) 进行修正。 我们编制了估价对象个别因素修正系数表2 《待估宗地个别因素修正系数表》。

4.4.7测算待估宗地土地使用权价格

据前述公式, 计算出估价对象的试算价格, 则:划拨土地使用权权益价格= (土地取得费及相关税费+土地开发费+利息+利润) ×个别区位修正系数= (119.6+15+10+9.15+11.57) × (1+0.03) =170.28元/m2

4.5地价的确定

根据以上评估过程, 划拨土地使用权的价格评估只采用了成本逼迫法进行测算。估价对象所在区域周边有农用地, 评估人员进行现场勘察和对邻近地区土地市场的调查后, 根据当地征地资料和掌握的资料, 分析估价对象所在区域的地价水平。成本逼近法的测算结果依据充分, 政策规定性强, 比较符合当地土地市场实际情况;因此, 成本逼近法的测算结果作为划拨土地使用权价格估价结果。见表3。

划拨土地出让金标准 篇3

权出让金的通知

（沪房地资[1996]83号 1996年1月29日）

各房地产开发企业：

近几年来，随着房地产业的发展，不少单位以划拨方式取得土地使用权后，以联建参建等方式开发房地产。其原因：一是自身资金不足，而吸收其他单位投资联合开发；二是有的单位有资金而无房地产建设计划，或是为了省略立项过程，以参建形式参与其他单位一起开发。开发后期出现联建参建各方要求以本企业名义直接销售房地产的问题，并要计算各自的开发量。此类以联建参建方式一家出地或一家立项，多家投资，要求多家销售，是一种不规范的行为，其实质是转让划拨土地使用权。为了进一步深化土地使用制度改革，加强对划拨土地使用权的管理，维护房地产市场秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产转让管理规定》（建设部令第45号）等有关规定，本着实事求是的原则，现就本市以划拨方式取得土地使用权后，采用联建参建等方式转让房地产，应补交土地使用权出让金等有关问题通知如下：

一、房地产建设项目的联建参建（以下简称联建参建）是国家固定资产投资组成部分。联建参建单位应按国家基本建设程序，申请商品房或其他基建项目建设计划，共同办理建设用地规划许可证和建设用地手续；属于商业等六类项目用地的，还应按规定实行土地使用权出让。

二、房地产开发企业未按本通知第一条规定，一方以划拨方式取得土地使用权后，采用联建参建等方式接受其他单位参与商品房开发项目，视作土地使用权转让，如联建参建单位将所得房地产再进行转让的，视作商品房销售。转让和销售均应按本市有关规定办理土地使用权出让手续或商品房预售或出售手续，并缴纳有关税费。 三、一方以划拨方式取得土地使用权后，采用联建参建等方式接受其他单位参与非经营性的房地产建设项目，房屋由联建参建方自用的，房屋竣工后，各方当事人应凭联建参建合同按本市有关规定办理土地使用权变更手续和房地产权证书，并办理土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金。

四、属于实行土地使用权出让范围的联建参建，主建单位和联建参建最终受让人，应提交下列文件和资料向市房屋土地管理局（以下简称市房地局）申请办理土地使用权变更和出让手续：

（一）要求变更土地使用权申请书；

（二）要求受让土地使用权申请书；

（三）建设项目的批准文件；

（四）建设用地规划许可证；

（五）建设用地许可证；已领取国有土地使用证的，还应提交国有土地使用证；房屋已竣工的，还应提交房屋建筑面积计算书；

（六）建设项目地形图；

（七）联建参建合同及其上手联建参建合同；

（八）营业执照及单位法定代表人证件；

（九）其他有关文件或材料。

五、需办理土地使用权出让手续的联建参建项目，应按本市内资商业等六类项目用地补缴土地使用权出让金；其中对本通知施行前的联建参建，按下列规定补交土地使用权出让金：

（一）建设单位在1994年4月30日前取得建设用地许可证的，按规定缴纳20%的出让金；



（二）建设单位在1994年5月1日至1994年12月31日取得建设用地许可证的，按规定交纳60%的出让金；

（三）建设单位在1995年1月1日后取得建设用地许可证的，按规定交纳100%的出让金。

六、下列房地产开发企业的联建参建项目（包括经过再转让的），按本通知第五条规定，已补交土地使用权出让金的，可按联建参建合同约定的数额计算开发量或开发投资：

（一）联建参建后不再转让，房屋由本企业自用的；

（二）联建参建商品房建设项目后，不再以联建参建等方式进行房地产项目转让，房屋由本企业或主建单位直接预售或出售给房屋使用人的；

（三）由中央或外省市在沪的房地产开发企业联建参建商品房建设项目后，不再以联建参建等方式进行房地产项目转让，房屋由本企业或主建单位直接预售或出售给房屋使用人的。

七、房地产开发企业持有经批准的商品房建设计划从事联建参建，其接受其他单位联建参建符合本通知第六条的部分，不计房地产开发量或开发投资。

八、按本通知规定办理的联建参建，可持土地使用权出让合同、出让金付款凭证和联建参建合同，按本市有关规定分别办理商品房预售许可证、房地产权证书。未按本通知规定办理的联建参建，均不得办理商品房预售许可证、房地产权证书。

九、属于本通知第五条第一、二款范围的联建参建，有关单位应在1996年12月31日前向市房地局补办土地使用权变更或出让手续，补交土地使用权出让金。逾期办理的，按非法转让土地使用权论处。

十、本通知自发文之日起施行。

广州市土地出让金计算标准 篇4

(一)1993年1月1日之后供应的国有建设用地，除依法可划拨供地外，须办理土地出让手续，计收土地出让金。

(二)权属清晰的原有历史用地，1993年1月1日之后发生新建、改建、扩建或用途变更(含临时新建经营性项目和临时改变为经营性用途)和权属转移，且不符合划拨条件的，须办理土地出让手续，计收土地出让金。

(三)原划拨用地及其地上建筑物用于非住宅出租经营，且权属人为法人的，须办理土地出让手续，计收土地出让金。

二、计收土地出让金的标准

(一)以招标、拍卖、挂牌等公开方式出让的国有建设用地，按实际成交价格计收土地出让金。

(二)以协议方式供应的国有建设用地，属政府储备用地的，按基准地价计收土地出让金，但不得低于实际土地取得与土地开发成本及土地纯收益之和；属用地单位自行征地拆迁的，按土地纯收益计收土地出让金。

(三)划拨用地上配套的经营性用房，属政府储备用地的，按基准地价计收土地出让金；属用地单位自行征地拆迁的，按土地纯收益计收土地出让金。

(四)利用原划拨用地或其地上建筑(零星危房改造项目和私有住宅除外)进行新建、改建、扩建或用途变更，经营性用途按改造前后用途的当前基准地价标准计算总价差及原划拨用途的土地纯收益之和计收土地出让金，但不得低于改造后的土地纯收益；非经营性用途按改造后的土地纯收益计收土地出让金。

(五)原划拨用地及地上建筑物权属转移或企业改制等须补办土地出让手续的，按土地纯收益计收土地出让金。原划拨用地上的私有住宅用房(不含经济适用住房、解困房、安居房、房改房等政策性住房)出售、交换、赠与(不含继承)及私有住宅用房产权人自行申请补办土地出让手续的，按区片平均住宅用途土地纯收益的10%计收土地出让金。具体的区片划分和标准由市国土房管行政主管部门确定后对外公布。

(六)原划拨用地及其地上建筑物用于非住宅出租经营，且权属人为法人的，按年计收土地出让金。其年土地出让金按相应用途土地纯收益的4%确定，具体征收细则由市国土房管行政主管部门另行制定。

(七)零星危房改造项目和私有住宅改建、扩建，改建、扩建后建筑面积增容不超过原产权面积5%(含5%)的，暂缓征收土地出让金；超过5%的，增容部分按土地纯收益计收土地出让金。

(八)村集体经济组织或个人依法将集体建设用地转为国有建设用地，可暂缓征收土地出让金。村集体经济组织原使用的划拨国有建设用地自行申请补缴土地出让金，或发生新建、扩建、改建和权属转移等情形，按规定须补办土地出让手续的，按土地纯收益计收土地出让金。

纳入“城中村”自主改造且与旧村一并改造的，按土地纯收益的50%计收土地出让金。“城中村”改造安置房交易转让时，按相应用途基准地价的30%计收土地出让金。

(九)原土地使用权人自行改造旧厂房，改作教育、科研、设计、文化、卫生、体育等非经营性用途和创意产业等，不符合划拨用地目录的，按综合办公用途基准地价的30%计收土地出让金；改作保险金融、商贸会展、旅游娱乐、商务办公等经营性用途的，按改造前后用途的当前基准地价标准计收总价差补交土地出让金。

(十)地下商业按地上商业计收标准的50%计收土地出让金。除依法可划拨外，其他新建地下建筑按工业用途基准地价的20%计收土地出让金。本通知实施前未计收土地出让金的地下建筑，暂缓征收土地出让金。

(十一)已出让项目发生规划调整(含容积率增减、规划用途调整)，出让合同约定土地出让金调整标准的，从其约定。出让合同未约定调整标准的，分以下情形处理：

1.公开出让项目(工业项目除外)容积率增加的，按当前基准地价单价与原合同成交单价当中的高者补交土地出让金；容积率减少的，按原合同成交价格调减，但用地单位自身要求减少项目建筑面积的，土地出让金原则上不予退减。

2.公开出让项目涉及用地性质调整的，可收回重新出让；不收回重新出让的，若地块调整用途后的市场总价高于调整前市场总价的，按两者的差价补交土地出让金；若地块调整用途后的市场总价低于调整前市场总价的，土地出让金原则上不予退减。

3.协议出让项目(工业项目除外)建筑面积或建筑用途调整的，经营性用途按调整前后用途的当前基准地价标准计算总价差调整土地出让金，若土地出让金减少的，按减少额的30%退减；非经营性用途按调整前后用途的当前土地纯收益标准计算总价差调整土地出让金。土地出让金退减额不得超过原已核定的土地出让金总额。

4.按工业、仓储、市政设施或基础设施等用途申请用地后未按原规划实施建设的项目，现规划调整为商品住宅的，由政府收回重新公开出让，按土地公开出让成交价的40%返还原用地单位前期投入费用；现规划调整为商品住宅外的经营性用途的，按调整前后用途的当前基准地价标准计算总价差补交土地出让金；现规划调整为非经营性用途的，按调整前后用途的当前土地纯收益标准计算总价差补交土地出让金。

5.工业项目增加生产性用房建筑面积的，不加收土地出让金。但其配套行政办公及生活服务设施用地面积或建筑面积超过本通知第三点第(一)款第2项规定面积标准的部分，原属政府储备用地的，分别按办公或住宅用途基准地价计收土地出让金；原属用地单位自行征地拆迁的，分别按办公或住宅用途土地纯收益计收土地出让金。

(十二)由用地单位自行征地拆迁的原协议出让项目，经出让方同意，重新设定土地出让起始时间的，可按新设定起始时间时的土地纯收益重新计收土地出让金；但除政府原因导致土地延迟开发的期间之外，原已使用的年限应按原出让合同标准及本通知的年限修正系数规定计收土地出让金。

三、计收土地出让金的技术指标

(一)计价用途

1.出让宗地的用途类别根据规划行政主管部门批准的用地性质和建筑功能，对照本市国有建设用地使用权基准地价用途分类确定。其他未列入基准地价用途分类的用地，其用途类别参照相关或相近用地(或其土地利用效益相近)的用途类别确定。

2.工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积超过工业项目总用地面积7%或建筑面积超过工业项目总建筑面积14%的部分，不能视为工业用途，应按办公及住宅用途计收土地出让金。

(二)计价面积

1.商业、综合(办公)、住宅、经营性基础设施和经营性仓储等参照工业用途标准计收的其他项目用地以及原划拨工业用地权属转移或企业改制补缴土地出让金，地上和地下建筑面积超过净用地面积时，按建筑面积计收，反之按净用地面积计收。

2.新建工业项目用地按净用地面积计收。

3.多种土地用途或建筑功能的，按不同用途或功能建筑面积或用地面积分摊面积分别计收。

4.原出让合同未明确出让建筑面积的非工业项目，若规划行政主管部门首次批准的净容积率小于1.8，按首次批准的净容积率设定原出让合同的出让建筑面积；否则，按净容积率1.8设定原出让合同的出让建筑面积。

(三)相关修正

1.商业路线价区段上的商业临街宗地，其土地纯收益在网格点基准地价基础上，按市国土房管行政主管部门公布的商业区段路线价加价的10%加收。

2.除工业项目外，新建项目计收土地出让金作容积率修正(附件2)。商业用途容积率修正后低于所在地段综合(办公)用途的土地出让金时，取其所在地段综合(办公)用途的土地出让金。

3.原划拨土地上商业用房补交土地出让金作楼层修正(附件3)。当某层商业用房的土地出让金楼层修正后低于所在地段综合(办公)用途的土地出让金时，取其所在地段综合(办公)用途的土地出让金。原划拨土地上综合(办公)、住宅、工业用房补交土地出让金不作楼层修正。已出让项目调整土地出让金时，除商业作楼层修正外，其他用途均不作楼层或容积率修正。

划拨土地出让金标准 篇5

各镇人民政府、街道办事处，区直局以上单位：

现将《佛山市南海区国有建设用地土地出让金计收标准》印发给你们，请认真贯彻执行。在执行过程中遇到的问题，请径向区国土城建和水务局反映。

二○一一年一月二十五日

佛山市南海区国有建设用地土地出让金计收标准

为进一步加强国有建设用地有偿使用管理，规范我区土地市场交易行为，促进我区土地市场健康发展，根据国家和省有关土地管理法律法规及佛山市人民政府《印发佛山市国有建设用地土地出让金及租金计收标准的通知》（佛府〔2010〕95号）的规定，结合我区实际，制定本标准。

一、本标准适用以下情形：

（一）国有建设用地一级市场出让的；

（二）划拨国有建设用地使用权，经批准补办出让手续的；

（三）已出让的国有建设用地改变原土地使用条件，经批准补办出让手续的。

二、土地一级市场

国有建设用地采用招标、拍卖、挂牌方式公开出让的，土地出让金按实际成交地价款收取。

国有建设用地采用协议方式出让的，协议出让的最低价不得低于网格点基准地价，并不得低于国家规定的最低标准，土地出让金按协议价收取。

三、划拨国有建设用地按原用途补办出让

划拨国有建设用地（独立宗）按原用途申请补办出让或转让，经批准同意的，按土地市场价格的40%计收土地出让金：

土地出让金=土地市场价格×40%

四、国有建设用地改变土地用途补办出让

（一）划拨国有建设用地经批准改变用途补办出让的（无论是否有建筑物），按改变用途后的土地市场价格的60%计收土地出让金：

土地出让金=新用途土地市场价格×60%

（二）出让国有建设用地经批准改变用途的（无论是否有建筑物），按下列两种情况处理：

1.改变用途后新用途网格点基准地价大于原用途网格点基准地价的，补交的土地出让金按改变用途后的土地市场价格减去原用途对应网格点基准地价剩余年限值的余额的60%计收：

土地出让金=（新用途土地市场价格－原用途网格点基准地价剩余年限值的余额）×60%

2.改变用途后新用途网格点基准地价小于原用途网格点基准地价的，无需补交土地出让金，也不退回已缴纳的土地出让金，但需进行改变土地用途年限折算确定新用途的使用年限；新用途土地需申请延长使用期的，应补交延长年限修正的土地出让金。

改变用途后新用途使用年限按新用途法定最高使用年限乘以年限变换系数确定。

新用途土地使用年限＝新用途法定最高使用年限×年限变换系数

年限变换系数=[1-1/（1+r）n]/ [1-1/（1+r）N]

其中，r为原用途土地还原利率，n为原用途剩余年限，N为原用途法定最高使用年限。

（三）说明

1.用于计算剩余年限值的用地面积采用原土地权属证书登记的面积；用于计算新用途的用地面积采用规划行政主管部门出具的规划设计条件中的用地红线范围的面积。

2.对原用途网格点基准地价进行容积率修正时，采用原规划设计条件确定的容积率；不能确定原用途容积率的，采用我区基准容积率计算。

五、国有建设用地延长土地使用年限补办出让

出让国有建设用地经批准延长使用年限，须重新签订国有建设用地使用权出让合同或补充合同，将土地使用年限延长至不超过法定最高出让年限，补交的土地出让金以土地市场价格进行延长使用年限修正后收取：

延长使用年限补交土地出让金=土地市场价格×延长年限修正系数

延长年限修正系数= [1-1/（1+r）m]/ [1-1/（1+r）M]

其中，r为土地还原利率，m为申请延长的使用年限，M为法定最高使用年限。

六、国有建设用地增加容积率补办出让

以有偿使用方式取得的土地使用权（不含工业仓储用地，但包括建设都市型产业载体的工业仓储用地），申请变更（增加）容积率或验收时的实际容积率超出原批准容积率的，经批准同意，土地出让金按以下方式计收：

（一）原土地出让合同中已约定容积率，且约定增容建筑面积补交土地出让金标准或其他处理方式的，从其约定。

（二）原土地出让合同中已约定容积率，但未约定增容建筑面积补交土地出让金标准的，经处罚后，规划行政主管部门同意竣工验收的，按如下标准补交土地出让金：

土地出让金=土地市场价格（楼面地价）×1.5×增容建筑面积×100%，该土地市场价格是指竣工验收时的修正后的网格点基准地价和评估价格中的最高价。

（三）原土地出让合同中没有约定容积率的，由规划行政主管部门出具地块规划设计条件，若规划设计条件中的容积率高于我区基准容积率的，签订补充合同，并按如下标准补交土地出让金：

补交土地出让金=土地市场价格（楼面地价）×增容建筑面积×100%，该土地市场价格是指规划部门出具规划设计条件时的修正后的网格点基准地价和评估价格中的最高价。

七、地下空间使用权计收土地出让金

（一）以有偿使用方式取得的地下空间使用权（电房、人防工程除外），规划行政主管部门在规划验收时，认定超出原批准容积率的，超容建筑面积按如下标准计收土地出让金：住宅用地配套地下停车库负一层按地下空间土地用途的土地市场价格的10%收取土地出让金，负二层及以下按地下空间土地用途的土地市场价格的5%收取土地出让金；除住宅用地配套地下停车库外的地下建筑面积，负一层按地下空间土地用途的土地市场价格的25%收取土地出让金，负二层及以下按地下空间土地用途的土地市场价格的10%收取土地出让金。

（二）为鼓励利用地下空间，以公开交易方式单独出让地下空间使用权的，商服用地按地面同类土地用途网格点基准地价（不修正）的20%确定公开交易起始价；除商服用地外的其他用地（不含住宅用地）按地面工业用途网格点基准地价的10%确定公开交易起始价。

八、土地市场价格的确定

（一）补办出让审批计收土地出让金时，属公开交易的，以涉及土地的公开交易成交价、经修正后的网格点基准地价和评估价格对比，从中选取最高价作为土地市场价格；不涉及公开交易的，以修正后的网格点基准地价和评估价格中的最高价作为土地市场价格。

划拨土地按原用途转让时，如果公开交易成交价不含应补交的土地出让金，该划拨土地公开交易成交价必须换算为出让土地交易成交价后，再与经修正后的网格点基准地价和评估价格进行对比，从中选取最高价作为土地市场价格。

出让土地交易成交价=划拨土地公开交易成交价/60%

（二）本标准中涉及级别楼面基准地价、级别地面基准地价、网格点基准地价、各类修正系数、土地还原利率等以最新通过验收并经市政府批准的基准地价方案确定的成果为准。

九、计价用途和面积的确定

（一）出让土地的用途类别根据规划行政主管部门批准规划设计条件的用地性质和建筑功能，对照基准地价用途分类确定。

其他未列入基准地价用途分类的用地，其用途类别参照相关或相近（或其土地利用效益相近）用地的用途类别（具体以最新通过验收并经市政府批准的基准地价方案确定的成果为准）。

（二）宗地跨多种土地用途或建筑功能的，能区分不同用途、功能建筑面积或用地分摊面积的，基准地价按不同用途分别计算求和；不能区分不同用途、功能建筑面积或用地分摊面积的，按该宗地各种用途中最高的基准地价作为整宗土地的基准地价。

（三）宗地属两个或两个以上级别基准地价的，以宗地面积权重较大者所对应的级别确定级别基准地价。

（四）竣工验收时的建筑面积及是否超出容积率的认定以规划行政主管部门进行规划验收时出具的意见为准。

十、其他规定

（一）我区村集体“三旧”改造项目有关土地出让金计收标准另有规定的，从其规定。

（二）自本标准实施之日起，《关于印发〈佛山市南海区非农建设用地收费暂行办法〉的通知》（南府〔2006〕112号）第十三条至第二十五条的规定不再执行。

（三）自本标准实施之日起，我区原规定中有关土地出让金计收涉及片区地价的规定不再适用，片区地价不再作为土地出让金收取和返还的计算标准；凡我区制定的规范性文件中涉及片区地价的均更改为现行网格点地面基准地价，标定地价由网格点地面基准地价经修正后确定。具体包括《关于规范镇（街道）国有土地使用权出让前期成本核算及返还办法的通知》（南府〔2007〕160号）、《关于异地教育配套费征收方案的批复》（南府复〔2009〕273号）、《关于进一步加快“三旧”改造工作的意见》（南府〔2010〕3号）等文件涉及片区地价、标定地价的内容。

（四）我区有关土地租金的计算标准参照《印发佛山市国有建设用地土地出让金及租金计收标准的通知》（佛府 〔2010〕95号）执行。

（五）划拨国有土地共用宗补办出让的土地出让金计收标准按《印发南海市国有行政划拨土地上的房屋上市交易处理办法的通知》（南府〔2002〕156号）的规定执行至2011年12月31日，2012年1月1日起按下列标准计收（回迁房的划拨国有土地共用宗补办出让的土地出让金从 2011年1月 1日起按下列标准计收）：

1.住宅用地（包括房改房）按所在级别楼面基准地价的10%计收土地出让金：

土地出让金=建筑面积×级别楼面基准地价×10%

2.除住宅用地外的按所在级别楼面基准地价的20%计收土地出让金：

土地出让金=建筑面积×级别楼面基准地价×20%

划拨土地的价格评估 篇6

土地价格一般是指出让土地使用权的价格，但随着划拨土地使用权的入市，特别是企业改制过程中，经常涉及划拨土地使用权处置问题，是否存在划拨土地使用权价格，如何开展评估工作，是不容回避的实际问题。新的《城镇土地估价规程》明确提出了“划拨土地使用权价格”的概念，但对如何开展评估没有进行阐述，现就开展划拨土地使用权价格评估谈一下粗浅看法。

划拨土地使用权可依法进行抵押、出租，但与出让土地使用权相比，国家对划拨土地使用权进入二三级市场有较严格的限制，而且禁 止利用划拨土地使用权进行经营活动。究其根源，主要是因为划拨土地使用权为无偿取得的，国家权益未能显现出来。若将划拨土地使用权价格加上出让金，则应等于出让土地使用权价格。在此理论基础上，可采用以下几种方法计算划拨土地使用权价格：

1、成本法。在用成本法计算出让土地价格时，土地价格为土地成本价格与土地增值收益之和。其中，土地增值收益源于“增值地租”，应归国家所有，相当于出让金部分。土地成本价格为土地使用者在取得土地使用权时支付的平均成本。因此，划拨土地使用权价格应为土地成本价格，包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润。

2、收益还原法。收益还原法是在估算土地未来每年预期收益的基础上，以一定的还原利率，折算为评估期日收益总和的一种方法。目前《城镇土地估价规程》对如何计算土地纯收益的计算方法尚无明确规定。因此，可以通过调查与待估宗地属于同一区域的国有企业租赁和租金水平来间接计算。国有土地租赁水平由土地出让金水平来规定，是国家权益在土地收益上的体现，所以用土地纯收益减去国有土地租赁的租金，可以得到划拨土地的纯收益。再经过区域因素、个别因素的比较修正，求得待估划拨土地的纯收益。最终划拨土地使用权价格等于划拨土地的纯收益除以土地还原利率。

3、市场比较法。可以预见，随着企业对划拨土地权益的日益增强，划拨土地使用权抵押、转让等行为的日益增多，划拨土地交易案例也会逐年增加。我们可以通过划拨土地交易案例进行交易情况、日期、区域及个别因素修正得出待估划拨土地使用权价格。

4、用出让土地使用权扣减出让金间接计算。目前，很多地方通常以评估地价的一定比例收取土地出让金，出让金比较固定。由公式出让土地使用权价格＝划拨土地使用权价格＋土地使用权出让金，可以得出：

划拨土地使用权价格＝出让土地使用权价格×(1－出让金比例)

5、综合法。也就是从多个方面综合考虑划拨土地使用权价格的影响因素，如当地的土地取得成本、本地收益情况、土地市场的健全和完善程度、政府确定土地出让金的收取比例等。通过采取上述的四种评估方法进行测算，综合分析后，剔除不适宜的测算方式，对合理测算结果进行算术平均或加权平均，求得划拨土地使用权价格。

自从“划拨土地使用权具有价格”的观念在我国土地市场上确立以来，划拨土地使用权价格评估便成为土地估价中的一项常见业务，特别是在国有企业改制中大量出现。2001年，国土资源部发布《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，提出“可依据划拨土地的平均取得成本和开发成本，评定划拨土地使用权价格”。2002实施的国家标准《城镇土地估价规程》明确规定：“划拨土地价格与土地使用权出让金之和为出让土地使用权价格”。这些规定成为确定划拨土地价格评估方法的重要参考。事实上，时至今日，划拨土地价格评估实务中，仍存在不少模糊、有争议的问题。

划拨土地使用权价格的内涵界定

地价内涵通常包括权利类型及权利期限、用途、利用限制条件（如容积率、建筑密度）等核心要素。对划拨土地使用权而言，首先明确，它是一种用益物权，其拥有的权益是其价格存在和价格度量的本质所在。

关于划拨土地使用权年期的界定存在两种观点，一种为“无限年期”，另一种则通常按用途的法定最高年期设定。笔者倾向于后一种观点：首先，《城镇土地估价规程》在“土地价格”的定义中，明确了我国的土地使用权价格是“一定年期”下的价格；其次，虽然以划拨形式取得的土地使用权没有明确的年期规定，但并不等同于使用者必然可以“无限年期”使用。事实上，这种不加界定代表着一种不稳定的状态，国家可以随时因需要收回；第三，虽然在理论和方法上，可以测算出无限年期的土地使用权价格，但是在操作层面，难以对这种并不稳定的“无限年期”的权益状况进行预期。

划拨土地使用权价格评估的两种思路

倒算法：长期以来，评估划拨土地使用权的传统思路是将其设定为出让，评估正常的出让土地使用权价格，再按地方政府规定的固定比例或金额扣减出让金。这种从出让价格入手的方法可称之为“倒算法”。该法可操作性强，成为广泛使用的传统方法。但是，由于它没有从权益的特性进行分析，往往不能量化划拨土地使用权权利的不完整性对价格的影响。此外，在一些情况下，采用“倒算法”还会因“循环推定”而遇到无法操作的困境。如2006年发布的《协议出让国有土地使用权规范》强化了划拨土地转为出让时，须按市场水平确定出让金的思路，并规定：应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格—拟出让时的划拨土地使用权权益价格。按此公式，求取应补缴的出让金时，就不能再以“倒算法”评估“拟出让时的划拨土地使用权价格”。

正算法：《城镇土地估价规程》规定“划拨土地使用权价格评估，可采用收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法等”，这种应用各基本评估方法，通过对相关参数的分析处理，体现划拨土地权益特征，直接评估划拨地价格的方法即可称为“正算法”。正算法的特征在于从划拨土地使用权自身的权利分析入手，量化权利的不完整性对价格的减损。由于缺少详细的方法运用指南和关键参数的经验判定，该法目前应用较少，但是，随着市场化观念的日益强化，正算法的应用领域将逐步扩大。

以正算法评估划拨土地价格的技术要点

应用收益还原法时，对未来收益的预期通常低于其正常出让状态下的收益，原因有二，一是权利缺少自由流动性，二是国家依法直接参与划拨土地权益的分割。此外，上述原因使得划拨土地收益风险较大，从而还原利率可略高于其正常出让状态下的取值。

应用市场比较法时，应尽量选取相同权利类型的比较案例，如选取了正常出让案例，则在修正过程中除常规修正外，还需重点分析交易情况、权利特征修正。

应用成本逼近法时，须注意对增值收益的讨论。在实务中，很多人认为增值收益就是出让金，因此将不加计增值收益的成本价格作为划拨用地价格。事实上，从概念本质而言，增值收益不等同于出让金，虽然有些情况下二者在数量上相近。增值收益的来源是增加开发投入或用途转变，其中开发带来的增值中需考虑使用者的追加投入。因此用成本法评估划拨用地价格时，应加计使用者再开发所产生的增值。由于存在国家和使用者对增值的分割，此时的增值收益率应低于正常出让下的取值。此外，运用此法，利润率的取值通常应略低。

总之，划拨土地使用权价格评估应立足于其权利自身的特征，进行分析量化。

关于划拨土地使用权及其价格评估几个问题的思考

划拨土地使用权作为计划经济体制下取得土地的主要方式，大家都很熟悉。随着我国改革开放的进一步深

人，市场经济体制的进一步完善，土地取得方式正逐渐由单纯的无偿、无限期、不流动转为无偿和有偿[包括出让、租赁、国家作价出资（入股）、国家授权经营等]有限期、可流动多种形式并存，并且后面几种有偿使用方式所占比例在逐渐加大。在一些经济发达的地区，除国家法律、法规允许且确属必需的建设用地，可由县级以上人民政府依法批准划拨使用以外，土地的取得已由有偿使用方式完全取代。但由于我国经济发展地区差异大，情况非常复杂，以划拨方式配置土地将在多数地区长期存在。因此，划拨土地使用权的管理及价格评估仍将是土地行政主管部门和土地评估机构及人员今后工作中面临的一项重要工作。结合笔者多年来从事土地评估工作的实践经验，本文旨在对划拨土地使用权及其价格评估作些探讨，给众多同行提供一个思路，与大家进行交流，如有不妥之处，望各位指正。

一、对划拨土地使用权及其价格内涵认识的发展过程

1、过去对划拨土地使用权的认识

在国务院55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中，对划拨土地使用权的定义是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。该条例中第四十七条规定：“无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市（县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条例的规定予以出让。无偿收回划拨土地使用权，对其地上建筑物。其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。长期以来，对划拨土地使用权的认识、理解，基本形成了一个共识，即划拨土地所有权是国有的，而划拨土地使用者是无偿取得土地，它只是拥有土地的使用权，而无处置权等权利。一旦需要，政府可无偿收回，而不对土地使用者作任何赔偿。

2、过去对划拨土地使用权的评估及引发的问题

基于以上对划拨土地使用权的认识、理解，在土地评估中，对划拨土地使用权的价格内涵就有了如下界定。划拨土地使用权价格评估在土地评估行业的发展进程中大概经历了两个阶段：第一阶段是从单纯的土地评估兴起，将土地作为一项固定资产而不是无形资产对其评估开始，至1996年以前，即《土地估价规范格式》（1996）出台以前。划拨土地使用权的评估与出让等有偿方式取得土地使用权的评估在方法上相同，价格内涵也一致，其土地使用权价格包括土地取得费、土地开发费和土地增值收益三部分，且划拨土地使用年期未进行界定；第二阶段是1996年以后至今。划拨土地使用权的评估方法未变，但价格内涵与前一阶段相比，对土地使用年期进行了设定，依据有关法律规定根据评估对象的土地用途，分别作不同使用年期的设定。而上述评估方法及界定的价格内涵所得出的评估结果就可能导致出让等有偿方式取得土地使用权价格低于或等于划拨土地使用权价格，这是因为出让、租赁等有偿使用方式取得的土地的剩余使用年期往往等于或短于同类用途划拨土地的设定使用年期。而众所周知，以出让、租赁等有偿使用方式取得的土地，除了要支付土地补偿费、安置补助费及相关税费外，还要向当地政府交纳土地出让金、租金，或交纳红利；而划拨方式取得的土地则只支付土地补偿费、安置补助费及相关税费。这就造成这样的事实：在取得土地时，以出让、租赁等有偿方式取得土地的费用高于以划拨方式取得土地的费用，而在评估土地价格时，出让、租赁等有偿使用土地价格又等于或低于划拨土地价格，这似乎违背常理，并不被社会各界理解、认同，使得评估机构及评估人员处于尴尬的境地。

3、土地行政主管部门对划拨土地使用者的权益的肯定，为划拨土地使用权价格评估指明方向

对于划拨土地使用权价格的评估，相信土地评估行业的诸多同仁均有过思考，由于政府主管部门未对划拨土地使用权价格内涵作明确的界定，而在我国对土地管理和上地估价中介机构管理的一系列制度的约束下，评估机构和评估人员不可能有更大的自由空间去任意改变一些既定模式，因而造成在评估技术上留下难以解决的问题。早在1999年11月25日，国土资源部就在《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》（国土资发「1999」433号）文中要求“明确土地权益，显化土地资产，理顺财产关系，加强土地资产运营监管”，文中提到：“土地资产处置时，要考虑划拨土地使用权的平均取得和开发投入成本，合理确定土地作价水平。采用授权经营、作价出资（入股）方式处置土地资产的，按政府应收取的土地出让金额计作国家资本金或股本金。”这里其实已经表明：划拨土地使用权应作为土地使用者的权益，作为企业资产，而且土地的平均取得和开发投人成本应作为划拨土地使用权价格的组成部分。但由于各地行政主管部门在处置企业资产时常将划拨土地使用权价格全部作为国家资产进行处置，因此也就变相地否定了划拨土地使用者的权益和划拨土地使用权的价格内涵。2001年2月14 日，国土资源部文件《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发［2001]44号）明确指出“……企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计人企业资产。企业依法取得的划拨土地设定抵押权时，划拨土地使用权价格可作为使用者的权益，计入抵押标的……”、“……划拨土地经批准可以转让，划拨土地使用权价格部分可计为转让方的合法收益，……”、“……划拨土地需要转为有偿使用土地的，应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金，并以此计算租金或增加国家资本金、国家股本金。……”在该文件中，进一步明确了企业的国有划拨土地权益及划拨土地使用权价格与出让土地使用权价格的差异，并为划拨土地使用权价格的评估指明了方向。

二、在新形势下，对划拨土地使用权及其价格评估的思考

在国土资源部国土资发[2001]44号文中尽管明确了划拨土地使用权价格“可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格”，但划拨土地使用权价格究竟如何评估，国家并未出台统一的规范格式，各地估价行业同仁都在摸索之中。在此，笔者就“划拨土地使用权价格评估”谈点粗浅的看法，供大家探讨、指正。

l、划拨土地使用权价格内涵

要想正确、合理地评估出划拨土地使用权价格，我们首先得对划拨土地使用权价格内涵作些了解。根据国土资源部国土资发[2001]44号文中“……可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，……”表明，划拨土地使用权价格有两个基本的组成部分，即土地平均取得成本和开发成本，除此之外没有更明确的规定。笔者认为，企业以划拨方式取得土地使用权时，除要支付土地取得成本（对新征集体土地转为建设用地而言，该项费用包括土地补偿费、安置补助费和相关税费；对城区内取得国有土地而言，该项费用包括拆迁安置费和相关税费）外，还要投入资金进行开发，也即要支付开发费用用于修建厂房、办公楼等，并进行通上水、通下水、通讯、通路、通电等等基础设施的配套，才能满足企业的生产需要。企业在取得土地并开发完成后，须与其它生产要素相结合才能从事生产、经营活动，从而创造价值，取得利润。而土地作为一种特殊的商品，作为一种必不可少的生产要素，土地使用者取得上地以及而后对其进行开发所花费的土地取得费和开发费可以认为是购买土地这个特殊商品的费用，而花费的费用必然要考虑其资金利息以及投资购买土地产生的利润。因此，从经济学角度讲，资金利息和投资利润是与资金投人相伴生的。我们都知道，在宗地价格评估中，都要对所评估的地价进行价格定义，也就是说，要把你所评估的地价内涵界定清楚。对同一宗土地来说，不同的地价定义，会得到不同的估价结果，而在地价内涵中有一项就是对土地使用年期的界定。因此划拨土地使用权价格的评估作为一种类型的宗地评估，也要对评估宗地使用年期进行界定。目前，对划拨土地使用权价格评估中的使用年期的界定有两种看法：一是根据评

估宗地的设定用途设定其使用年期为该设定用途的法定最高出让年期；二是根据国家有关法律规定“……以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制……”，亦即划拨土地使用年期应设定为无限年期。笔者认为：后一种看法的不妥在于使国家土地使用权落空，事实上无论是出于何种估价目的对划拨土地使用权价格进行评估，都是（委托方）企业的一种经济行为，诸如作价入股、抵押、企业改制等等。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律规定，我国土地一级市场的土地由政府统一供应，进人二级市场的土地必须是以有偿方式取得才能转让。因此，划拨土地一旦要用于经营，进入二级土地市场都必须要转为有偿使用（合出让、租赁、国家授权经营、国家作价出资（入股）等几种方式，其中出让在以上几种有偿使用方式中占绝对比例），而无论采用哪一种有偿使用方式均有使用年期的限制。为了能与有偿使用土地一定年期的价格相比较，笔者认为划拨土地使用权价格评估中应设定有限使用年期，一般地，其年限的设定与国家法定同类用途的最高出让年期一致。

2、划拨土地使用权价格的评估方法

根据《城镇土地估价规程》，目前国内宗地地价的评估方法有：市场比较法、假设开发法、收益还原法、基准地价系数修正法、成本逼近法等五种。以上各种方法都有不同特点、适用范围、其评估出的宗地价格都为一定年期、一定开发程度及容积率水平下的土地使用权价格。它的价格为一完全价格，即：包含土地取得费、土地开发费和土地增值收益三部分，而这三部分又不能截然地分割开来。因此，不可能把用以上几种方法测算得到的一整体价格去倒算划拨土地使用权价格。而成本逼近法的基本思路，是把对土地的所有投资包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，并同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而求得土地价格。根据成本逼近法的计算公式，土地价格由土地取得费、土地开发费和土地所有权收益相累加而成，类似于商品价格构成，其构成价格的三部分非常清楚、明确，根据上面对划拨土地使用权价格内涵的分析，其价格构成同于成本逼近法中土地价格的计算过程，并且其价格可分零、累加，易于被社会各界理解、认可。因此，划拨土地使用权价格评估可采用成本逼近法评估宗地地价的思路，用类似于成本逼近法的计算公式来评估宗地价格。

3、划拨土地使用权价格评估在实际工作中的交三用

在以上对划拨土地使用权价格内涵及评估方法作了探讨之后，划拨土地使用权价格评估在实际工作中如何操作，其构成价格的各部分如何确定，在此谈点笔者的一些不成熟的意见。