房地产公司经济管理制度（精选8篇）
【案件字号】(2004)民一终字第107号 【审结日期】 2005.09.1
2中华人民共和国最高人民法院民事裁定书
(2004)民一终字第107号
上诉人(原审被告)：北京新中实经济发展有限责任公司，住×××。
法定代表人：王天怡，该公司董事长。
委托代理人：张玮，该公司法律顾问。
委托代理人：党继军，北京市大都律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：海南中实(集团)有限公司，住×××。
法定代表人：王天怡，该公司董事长。
委托代理人：张玮，该公司法律顾问。
委托代理人：党继军，北京市大都律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：华润置地(北京)股份有限公司，住×××。
法定代表人：王印，该公司董事长。
委托代理人：付朝晖，北京市颐合律师事务所律师。
委托代理人：呼爱军，北京市颐合律师事务所律师。
上诉人北京新中实经济发展有限责任公司(以下简称新中实公司)和上诉人海南中实(集团)有限公司(以下简称海南中实公司)与被上诉人华润置地(北京)股份有限公司(以下简称华润公司)房地产项目权益纠纷一案，北京市高级人民法院于2004年8月6日作出(2003)高民初字第715号民事判决。新中实公司和海南中实公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2005年3月1日、3月4日开庭审理了本案，新中实公司和海南中实公司的委托代理人张玮、党继军，华润公司的委托代理人付朝晖、呼爱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审查，2003年8月7日，华润公司向一审法院起诉称，1992年6月25日，海南中实企业有限公司(海南中实公司前身)与北京市西城区华远建设开发公司(华润公司前身，以下简称华远公司)签订合作开发北京市西城区阜外大街危改区房地产项目协议约定，华远公司负责项目三通一平及工程建设的各种手续，分得房屋售后利润的20％，海南中实公司负责资金安排，分得利润的80％。同年9月19日，双方签订补充协议，进一步明确分工，约定华润公司利润扩大到25％。1993年2月8日，双方签订危改公建工程补充合同，约定将补充协议中的利润分成改为一次性包死，由海南中实公司支付5000万元并交付5000平方米的房产。华远公司出具委托书，全权委托海南中实公司开发项目。1994年10月 20日，新中实公司承诺代为履行上述协议项下应由海南中实公司履行的全部义务。1995年12月26日，华远公司与新中实公司签订了双方分配股利和利润的补充协议，将原约定交付5000平方米房屋改为支付现金方式。新中实公司于1996年8月9日及1997年1月27日分别支付了1000万元利润和200万元逾期付款的利息后，未再付款。故要求新中实公司支付项目转让费9000万元、违约金4579万元(截止到 2003年7月9日止)并承担诉讼费用。
新中实公司和海南中实公司辩称，华润公司提出支付项目转让费9000万元及违约金的要求，缺乏事实及法律依据，不应得到保护和支持，请求依法驳回华润公司的诉讼请求。一审法院经审理查明：1992年5月，北京市西城区计划经济委员会、北京市西城区城
市建设管理委员会对华远公司关于阜外大街危旧房改造可行性研究报告批复，同意华远公司对阜外大街破旧危房进行改造；总占地约8．3公顷、代征地6公顷、规划用地2．3公顷；小区危房改造按照北京市建设总体规划要求，以商业办公及相应配套设施建设为主，拆除危旧房面积 52042平方米，新建房屋面积15万平方米；总投资7．0838亿元，其中拆迁费3．3560亿元、建设费3．7278亿元，建设资金通过房改和房地产开发筹措，做到资金平衡并有节余；要求据此同有关部门进行拨地、拆迁、规划设计等前期准备工作。同年5月，华远公司取得了北京市城市规划管理局同意对北京市西城区阜外大街进行危房改造(建筑面积待定)的规划设计条件通知书。
1992年6月25日，华远公司与海南中实公司签订合作开发北京市西城区阜外大街危改项目协议书约定，合作开发危改区地上面积4．79万平方米，地下面积1万平方米，占地约2万平方米(含市政分摊部分)；总投资3．0309亿元，单方造价5229元／平方米，其中三通一平以前的总投资 1．7558亿元，预计工程建设投资1．1591亿元，四源费、电贴等1160万元；预计全部外售后回收资金4．64亿元(单方售价8000元／平方米)，总利润为1．6091亿元；华远公司负责办理项目三通一平前的所有手续及拆迁安置工作，如立项、拨地、拆迁等；负责工程建设期内的各种手续；协助海南中实公司组织设计、施工监理、组织竣工验收；提供前期的工作计划、拆迁进度、使用资金计划等，海南中实公司根据计划安排资金，及时支付各类款项，按房屋售后利润的 20％(扣除前期费用)一次性付给华远公司；海南中实公司得80％，其中包括协助海南中实公司组织资金和销售的香港大通有限公司应获的20％的利润；双方组成联合办公室，对外以华远公司名义开发组织资金，对内为华远公司的一个业务部等。同年 9月，华远公司取得了北京市城市规划管理局颁发的项目建设用地规划许可证，确认阜外大街危改项目用地面积约7．3公顷。
1992年9月19日，华远公司与海南中实公司签订补充协议约定，海南中实公司组织全部资金，双方按华远公司25％和海南中实公司75％利润分成；组成指挥部，华远公司负责立项、规划批文、报建、办理土地使用批文、开工证等手续和组织拆迁；海南中实公司负责资金、设计、施工、装修等；双方成立合资公司；本协议签订后，华远公司提供给海南中实公司红线图批文、土地证等全部正式、合法、有效批准文件复印件，待海南中实公司支付第一笔拆迁费 4000万元，华远公司用该款所购房屋合同或土地证进行抵押，待合资公司成立后，由海南中实公司转给合资公司，同时华远公司将全部批文正本提供给海南中实公司，以后转给合资公司；在搬迁费中扣除前期工作中的海南中实公司支付的1180万元前期费用；工程分：一期6万平方米定名为富豪公寓，二期为该公寓东侧，三期为该公寓西侧；本协议与1992年6月25日协议有抵触以补充协议为准；海南中实公司支付定金50万元等。同年12月，北京市城市规划管理局下发审定设计方案通知书，确定危改小区占地面积7．3公顷，其中规划用地4．17公顷，规划建筑性质为商业办公、写字楼。
1993年2月8日，华远公司与海南中实公司签订危改区公建工程补充合同，就合作开发事宜双方约定：合作开发项目总用地约8．3公顷，其中代征地约6公顷，规划用地2．3公顷左右，规划审定总面积为 20万平方米左右(含地下)；该项目要求建成现代化地区级综合业务用房、大型公建配套、商住、公寓及市区干道，并配置7条大市政管线；合作方式：
(一)资金投入，项目全部投资由海南中实公司负责筹措；(二)利润分成，双方将1992年9月19日签订的合作协议25％和75％分成修改为，华远公司分成利润一次性包死，在保证华远公司提供规划批准图上面积情况下，海南中实公司向华远公司支付5000万元及交付该项目中5000平方米商业及办公用房，其余利润统归海南中实公司所有；华远公司除提供项目已获批准规划方案及各种批件．办理手续外，委托海南中实公司全权开发项目及对外销售；海南中实公司负责项目规划审定方案批准后的全部工程前期工作、项目红线内拆迁安置和平地及项目的建设、商品房销售经营；华远公司在上述合作条件下，同意海南中实公司对该项目
进行具体操作和实施；在一期工程开工后，销售部分的60％-80％海南中实公司向华远公司支付2500万元，二期工程竣工后再支付2500万元；一期工程竣工后交付5000平方米面积用房作为利润；土地使用权出让和土地使用费缴纳，在华远公司协助下由海南中实公司承担。双方1992年9月19日合作合同与本协议冲突部分，以本协议为准等。
1993年2月，北京市经济体制改革办公室批准成立北京华远房地产股份有限公司(以下简称华远股份公司)，该公司总资本为25 000万元，其中法人股为22 500万元，华远公司在其中占国有法人股8703万元。1993年6月，华远公司注销工商登记。2001年12月，华远股份公司变更名称为华润公司。
1993年9月23日，北京市城市规划管理局复函新中实公司，同意新中实公司提前施工，按设计方案先行土方工程。同年 10月20日，华远股份公司与新中实公司共同向北京市西城区计划经济委员会提出立项更名申请称，双方共同承接的危改项目已经开始动迁，土地有偿出让手续正在办理，外销工作正全面展开。为便于新中实公司外销内销和回迁手续的办理，申请在不改变新中实公司与华远股份公司原有合作条件和利润分成的前提下，准许以新中实公司名义办理计委立项更名手续。同年 11月6日，北京市西城区计划经济委员会、北京市西城区建设管理委员会批复华远股份公司和新中实公司，同意项目立项单位变更为新中实公司，危改任务仍按原定规划计划和改造要求由上述两单位合作承担。同年11月11日，北京市城市规划管理局批文通知，同意以(92)市建地字136号(即建设用地规划许可证)批准华远公司开发的7．3公顷用地，变更为新中实公司使用。同年11月27日，新中实公司取得了北京市西城区阜成门大街现状路北侧的国有土地使用权证。
1994年10月20日，新中实公司致函华远股份公司称：新中实公司是海南中实公司的全资子公司，海南中实公司与华远公司签署的合作开发协议，由新中实公司代海南中实公司履行。
1994年11月7日，华远股份公司与海南中实公司签订137号补充协议约定，双方原1993年2月8日合同书约定的海南中实公司应于1994年底支付华远公司 5000万元，双方同意该5000万元作为海南中实公司向华远股份公司的股东贷款，借款自1994年12月31日起，月息12‰。当日，华远股份公司与海南中实公司签订关于137号补充协议的内部协议约定，双方签订的137号补充协议，只是海南中实公司配合华远股份公司对外融资需要，对海南中实公司没有任何法律约束力。对该内部补充协议，华润公司在庭审质证中表示不予认可。
1995年12月26日，华远股份公司与新中实公司签订184号关于应分配股利房和利润的补充协议约定，阜外大街首期建筑已进行60％以上面积的销售工作，应向华远股份公司交付2500万元利润，该 2500万元于1995年12月31日前实际支付给华远股份公司，同时华远股份公司将 2500万元借给新中实公司作为周转金，期限半年，于1996年6月30日归还，贷款协议双方另签；原约定交付5000平方米用房，改为以现金方式于1995年12月31日前向华远股份公司支付，每平方米1万元，合计支付5000万元。该5000万元作为新中实公司贷款，期限11个月，于1996年 11月30日前归还，贷款协议另行签订；二期工程竣工后应支付的2500万元，仍按原协议执行。同时，新中实公司与华远股份公司就上述协议内容签订了两份借款合同约定，新中实公司2500万元借款，于1996年 7月31日(7个月借期)一次还本付息； 5000万元，于1996年12月30日(12个月借期)一次还本付息，月息12．06‰，逾期计复利，本金按月加收10％罚息。
1996年12月20日，华远股份公司与新中实公司签订危改工程利润分配第二补充协议约定，新中实公司同意提前支付华远股份公司利润，在新中实公司支付华远股份公司利润后，华远股份公司同意放弃全部项目权益。双方经协商对6月25日协议、2月8日协议、12月26日协议内容进行修改：将原合同中二期工程竣工后应支付给华远公司的2500万元利润仍
按原协议执行，改为2500万元利润提前到1996年12月31日前支付华远股份公司；除本协议修改内容外，原协议其他内容不变。在新中实公司全部支付利润后，华远股份公司放弃原协议中项目所有权益(提供的贷款除外)，但仍承担协助完成项目的未尽事宜。同年12月20日和12月28日，华远股份公司与新中实公司分别签订借款合同约定，新中实公司向华远股份公司分别借款 2500万元和6500万元，并分别于1997年 12月28日和1997年6月30日偿还本息。
1997年3月13日，新中实公司向华远股份公司出具确认书，主要内容为：根据 1995年12月签署的合同，新中实公司应在1997年1月向华远股份公司支付777万元利息，由于资金紧张，不能按期如数支付，于1997年1月支付了200万元，尚欠 577万元，新中实公司承诺上述欠款于 1997年6月30日前支付。
2001年3月20日，华远股份公司与新中实公司对阜外项目应付款及利息签订协议约定，新中实公司2001年3月30日前支付50万元；在新中实公司与中行北京分行、建行西四支行诉讼完成前，华远股份公司不向新中实公司提出还款要求；项目二期竣工时，支付全部尾款；新中实公司同意将国宾饭店1万平方米办公楼抵押给华远股份公司。
根据双方签订的上述合作协议、补充协议约定和双方的共同申请，新中实公司陆续取得了项目的土地使用权证和建设手续，并变更了房地产项目立项人为新中实公司，对危改项目进行了开发建设。一期工程包括道路改造及公寓、酒店，项目建设在 1994年开工，现该部分项目已基本完成，新中实公司称由于项目投入资金较大，且全部工程还没有完成，向银行还贷尚在进行，没有对项目进行结算，还未取得利润收益，至今二期工程没有开工建设。在此期间，在华远股份公司的催促下，新中实公司在1996年和1997年支付给华远股份公司共1000万元，双方约定的其他应付款(借款)新中实公司未向华远股份公司支付。
一审庭审中，华润公司承认，其在 1993年取得立项和规划用地许可证后，未对项目进行投资和办理建设用地的征地手续，也没有取得土地使用证。关于双方约定的组建项目公司和抵押财产等事项，双方没有落实办理。
一审期间，一审法院通知海南中实公司参加诉讼。海南中实公司表示，海南中实公司最初与华远公司就北京市西城区阜外大街危改项目所签的一系列协议，海南中实公司均未实际履行，合同的全部权利义务均转由其所属的全资子公司新中实公司履行。海南中实公司认可并同意新中实公司替代协议中海南中实公司的合同主体地位并承担相应的权利义务。华润公司和新中实公司对此均表示认同。
一审法院另查明，华润公司的前身为华远公司。新中实公司是海南中实公司的全资子公司，负责北京项目的开发建设。海南中实企业有限公司于1997年12月变更名称为海南中实公司。
一审法院经审理认为，房地产的开发经营和转让应当依法进行。华润公司与海南中实公司为合作开发危改项目于1992年6月和9月签订了合作开发协议及补充协议，两份协议均是以华润公司负责立项并提供相应的建设用地手续，海南中实公司负责建设资金及建设施工，双方按照约定的比例分配利润等为主要内容，协议体现了双方真实意思，不违背法律。由此，可确认上述两份协议具有合作开发房地产项目的性质，属有效合同。在此基础上，双方于1993年2月8日签订补充协议，对 1992年9月签订协议中华润公司利润分成部分进行修改，变为华润公司的利润分成一次性包死，但双方合作开发的性质并无改变。双方签订的该份协议仍是以合作开发为基础，具有合作的性质，双方在向政府申报立项的文件中明确，不改变原有合作条件和利润分成，准许以新中实公司的名义办理立项更名手续。政府在批准变更立项单位为新中实公司的同时，要求危改任务仍由华润公司和新中实公司合作承担。故应确认为在不改变合作关系的前提下，双方同意将项目交新中实公司开发建设，新中实公司因此取得了项目的开发建设手续，成为项目所有人也实际进行了建设。根据上述查明的事实
和证据，新中实公司取得危改项目开发建设权完全是基于双方的合作关系，并非华润公司的项目权的转让。华润公司主张项目转让缺乏依据，不予确认。
1993年2月8日，双方签订补充协议，约定华润公司将在合作项目中享有的利润分成一次性包死，由海南中实公司给付华润公司，应视为华润公司对双方合作项目中自己应获权益的转让，新中实公司和海南中实公司多次通过不同形式对华润公司应取得收益，向华润公司付款予以确认并承诺给付，但至今未向华润公司全部兑现，违背了诚信原则。故对华润公司要求新中实公司给付转让款9000万元的诉讼请求，予以支持。因海南中实公司是双方合作协议及补充协议的签约主体，其将合同权利义务转由其所属的新中实公司享有和履行，属企业内部行为，华润公司并无异议，现项目虽由新中实公司取得但不能免除海南中实公司的合同责任。因此，海南中实公司应与新中实公司共同对华润公司承担给付责任。
考虑到双方对房地产项目进行合作开发，运作得不够规范，鉴于双方对华润公司所获利益的形式和条件多次进行变化，对造成现在的纠纷均有一定责任，根据本案实际情况，对新中实公司和海南中实公司未付款的行为不宜按违约处理。对华润公司要求支付违约金的请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款、第一百零六条
第一款的规定，判决：(一)新中实公司和海南中实公司于判决生效后三十日内给付华润公司 9000万元；(二)驳回华润公司的其他诉讼请求。案件受理费688960元，由华润公司负担238 960元，由新中实公司和海南中实公司负担45万元。
新中实公司和海南中实公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，驳回华润公司的全部诉讼请求，由华润公司承担诉讼费用。主要理由：1．华润公司主张双方为项目转让关系，一审法院根据已查明的事实，认为双方之间没有项目转让关系而是合作开发关系，在华润公司经释明坚持不变更诉讼请求的情况下，应驳回其诉讼请求。一审法院在对合作开发未予审理的情形下，擅自将项目转让纠纷变更为合作开发并迳行判决由新中实公司承担付款责任，属未诉而判，违反了民事诉讼法中不告不理的基本原则，剥夺了新中实公司和海南中实公司的抗辩权利。2．海南中实公司没有实际履行合同，华润公司亦没有向海南中实公司提出任何权利主张，新中实公司替代海南中实公司属合同主体变更，因此，海南中实公司不应列为原审被告，亦不应承担共同付款责任。3．华润公司提供的其前身为华远公司的证明材料不能证明其合法的原审原告主体身份。4．本案已超过诉讼时效。5．华润公司的行为属倒卖批文，双方1993年2月28日的补充协议违反了国务院关于房地产公司不得转手倒卖、不得转让商品房建设计划的行政法规的强制性规定，应认定无效。所谓项目转让款亦属非法利润，不应支持。
华润公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。主要理由： 1．华润公司提起诉讼的依据是双方之间自愿签署若干份协议书的法律事实，非项目转让的法律关系。一审法院围绕华润公司的起诉依据进行审理，双方进行了充分的举证、质证及法庭辩论，不存在剥夺新中实公司抗辩权利的情形。2．华润公司起诉时确定的案由为房地产项目转让纠纷，一审法院通过对证据的审查，将本案案由进一步确定为房地产项目权益(转让)纠纷，并无不当。法院在结案时有权也应当依据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系确定案由。3．一审法院依职权追加海南中实公司为原审被告并进行了告知，新中实公司对此当庭表示认可。4．华润公司不仅提交了关于主体资格的相应证据，且双方签署的若干有延续性的协议亦表明新中实公司及海南中实公司对华润公司的名称变更及主体身份是认可的。5．双方就转让款的数额及支付事宜一直在进行磋商，本案债权未超过诉讼时效。6．本案协议性质为合作开发房地产项目，是双方在平等自愿基础上的真实意思表示，且不违反当时的法律规定，属有效协议。华润公司已依约履行了义务，对项目进行投资和缴纳土地出让金属新中实公司的合同义务。7．新中实公司引用的“倒卖批文”的两个规定，因不能用来调整民事法律行为及不属于法律和行政法规而不能适用于本案。
本院二审查明：一审庭审结束后，一审法院经审理认为华润公司诉请主张的“房地产项目转让关系”不成立，遂向华润公司行使释明权，告知其变更诉讼请求。华润公司坚持不予变更。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实基本相同。
本院认为，一审期间，华润公司在起诉状、庭审陈述及所附证据材料中，均明确表示其主张项目转让款的依据为双方之间存在房地产项目转让的法律关系。一审法院基于审理查明的事实认为，华润公司诉请主张的“项目转让关系”不能成立，遂于庭审结束后至一审判决前，多次向华润公司行使释明权，告知其变更诉讼请求，否则自行承担诉讼风险，但华润公司拒绝对诉讼请求予以变更。
根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，一审诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或民事行为的效力与一审法院根据案件事实作出的认定不一致，一审法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。本案中，经一审法院告知后，华润公司仍未变更诉讼请求，由于华润公司主张的法律关系性质与一审法院根据案件事实认定的不一致，一审法院不应作出实体判决，而应驳回华润公司的起诉。一审法院在华润公司经释明仍未变更诉讼请求的情形下，迳行对华润公司未予主张的法律关系予以裁判，既替行了华润公司的起诉权利，又剥夺了新中实公司和海南中实公司的抗辩权利，违反了人民法院审理民事案件的法定程序。
综上，一审判决违反法定程序，应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第(一)项、第(三)项，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第186条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，裁定如下：
一、撤销北京市高级人民法院(2003)高民初字第715号民事判决；
二、驳回华润置地(北京)股份有限公司的起诉。
一审、二审案件受理费各50元，均由华润置地(北京)股份有限公司负担。
本裁定为终审裁定。
审 判 长程新文
代理审判员张颖新
代理审判员陈朝仑
二00五年九月十二日
房地产在我国还是一个新兴的产业, 有着广阔的发展前景, 在我国经济发展中的地位也越来越重要。但是, 在当前房地产业表面的繁荣背后, 我们应该更加关注该产业可能存在的深层次危机, 房地产业也亟需优秀的开发理论做智力支持。
“房地产”即房屋财产与土地财产的总称。从物质形态上看, 房地产依附于地产, 房地相联不可分割, 在经济形态中, 其经济内容和运行过程也具有内在整体性和统一性。
房地产业在我国的经济中的地位越来越重要, 体现在对经济增长的贡献率逐年上升。进入21世纪以来, 市场的要求越来越个性化, 只凭传统观念经营房地产已跟不上市场的节奏。
二、当前房地产公司项目管理现状及分析
一个完整的房地产项目 (大项目) 至少包含三个阶段 (项目) , 前期的土地获取及可行性研究阶段, 中间的项目实施阶段, 后期的销售阶段。对于土地的获取, 目前在中国还有很多不规范行为。对于后期的销售阶段, 开发项目不存在严重的质量问题。所以企业往往对土地的获取特别重视。对于项目中间的实施阶段则管理不力, 一味要求缩短工期, 降低成本, 结果是该阶段出现问题最多, 是导致售房纠纷的主要环节。
通过对项目管理分析, 对项目管理的现状概括如下:
(一) 项目团队组建不规范
许多建筑公司的主要管理干部在项目团队组建上表现为项目经理的选派更多考虑是否是与自己的关系;其次才是能力, 而实际多数公司选择的团队成员能力大都一般。
(二) 没有完整的项目计划
有些房地产公司原开发项目没有一个有完整的项目计划, 大多数项目是在没有明确计划的“模糊状态下”启动, 其结果可想而知。
(三) 项目实施的监督与控制不力
这主要反映在三个方面:项目进度控制缺乏科学依据和有力手段质量控制;缺乏重点和预防措施;费用控制不规范。
(四) 不重视项目收尾
收尾阶段对项目管理非常重要, 表现为第一, 项目还未完全竣工验收时, 项目经理就被调到新的项目, 导致收尾工作无人领导;第二, 项目文件归档不全、不及时;第三, 不进行项目后审计。
三、对房地产公司项目管理改进对策的建议
(一) 选择项目经理, 组建项目团队
项目计划和执行的成功很大程度上取决于项目经理和项目团队。项目经理是决定项目成功与否的关键人物。在招募和建立一支高效的团队时, 不仅要考虑每个人的技能, 还要考虑项目经理与项目团队成员之间的角色关系和感觉。
(二) 加强项目计划管理
1) 准确界定项目范围。界定项目范围就是为项目定一个界限, 确定项目的目标和项目主要的可交付成果。不准确、不全面的开发项目的界定项目范围会导致项目在执行过程中变更太多, 有可能最终造成项目费用的提高、意外变更、延长项目完成时间、降低劳动生产率、影响项目组成员的干劲。
2) 认真分析项目结构。项目的计划控制不可能仅以整个笼统的项目为对象, 而必须考虑各个细节的工程活动。所以有必要在项目目标范围定义后进行详细周密的项目结构分析, 系统地剖析整个项目。项目结构分析工具是工作分解结构WBS
(三) 科学估计项目活动时间
根据中华人民共和国建设部《全国统一建筑安装工程工期定额》估计工期本身实际应花的时间, 另外在估计工期时还需要考虑另外两个变量:一是资源用于活动的工作总量, 用工时或工日来表示, 二是人员每天可以为活动投入的比率。
(四) 全面规划项目资源需求
1) 人员。项目经理1名, 项目土建工程师1名, 下面管理现场土建施工员2名, (第一期只设1名, 二期开始再设1名) ;项目安装工程师1名, 下面管理现场安装施工员1名, (第一期不设, 第二期开始时设置) ;项目经济师1名。下面管理土建预算员, 安装 (景观) 预算员各1名。材料员1名。成本会计1名, 。资料档案管理兼其它1名。2) 设施。项目工作需要的工作场所, 如办公室, 会议室等。因为项目为一次性和临时性, 考虑租借, 地点为商务写字楼, 项目正式开工前3个月使用。3) 资金。根据项目开发进度, 资金需分批到位。4) 材料。项目部只供应甲供料, 其它工程材料由施工队采购。
(五) 准确测算项目费用
项目费用测算就是对完成项目活动所必需资源的估计, 有时也要考虑非项目费用。项目费用计划包括土地费用、前期费用、配套工程、单体建造工程成本、不可预见费、企业管理费、销售费用、财务费用、税金等多项内容, 需要逐项计算。
(六) 加强项目风险管理
1) 企业决策层必须有合理知识结构的高级经营、技术管理人员组成, 必须会经营、懂管理、知法规。2) 加强企业从业人员的现行法律法规和企业规章制度的学习, 及时掌握国家及地方政府在本行业的部门规章、规范性文件、强制性标准, 了解政策规定。3) 加强项目招标管理、合同管理, 提高成本控制和合同管理能力。4) 利用计划管理、目标管理、过程监督、节点考核等技术手段, 对风险管理过程实施“事前”“事中”的有效控制。5) 重视“过程控制”, 加强关键部位和关键环节的管理, 消除“质量风险”、“协议、契约履行风险”的影响。6) 重视项目完成过程中阶段性工作 (过程、活动) 、实施结果的评价考核, 及时总结经验、关闭阶段性计划, 为企业正确认识自身的管理水平和下步工作持续改进创造基础。
四、结论
研究结果为:项目管理的理论和方法是保证房地产项目成功实施的有力工具, 可为房地产项目提供一个更有效解决问题的结构化模式。
房地产项目的建设是一个有较长周期的过程, 项目的一次性、不可重复性特点和过程中太多的不确定因素, 构成了项目过程的各种风险, 风险充斥在每个过程。从某种程度上讲, 项目建设的过程实际上就是风险管理的过程, 而风险管理是靠企业的“团队”的力量, 靠管理水平、管理经验、职业道德和知识水平进行的, 每个风险的规避、缓和、转移都是综合管理的结果。因此, 建立现代管理制度和适应于市场环境发展需要的组织结构, 对风险进行有效的管理, 就会减少或规避风险对企业经营目的和效果的不利影响。
摘要：房地产在我国还是一个新兴的产业, 有着广阔的发展前景, 在我国经济发展中的地位也越来越重要。但是, 在当前房地产业表面的繁荣背后, 我们应该更加关注该产业可能存在的深层次危机, 房地产业也亟需优秀的开发理论做智力支持。
关键词：房地产,风险,管理
参考文献
[1]晏琦.房地产公司项目管理信息化探析[J].商业文化.2008 (1) .
关键词：上市公司；企业发展；房地产企业；内部控制
目前很多房地产企业虽然建立了内部控制制度，但是其内部控制意识管理淡薄，缺乏应对风险的相关措施，而且内部控制有效性和实施状况也不是很乐观，很多房地产企业在爆发金融危机后，相继陷入经营发展的困境，而且市场需求也在大幅度地下滑，很大程度上是因为房地产企业的内部控制的缺失，在世界经济一体化的背景下，全球经济的持续低迷，房地产企业只有完善自身的内控管理及评价体系，才能适应环境的变化，帮助企业度过危机，抵御风险。
一、关于企业内部控制及评价研究的概述
企业内部控制是企业董事会、监理会和经理层等实施旨在实现经营效率、效果、资产安全、财务报告相关信息的真实程度、法律法规和资产安全提供一个合理的保证过程，它是企业管理的重要组成部分，它与企业的经营紧密地联系在一起，对企业的经营起到调节和约束的作用，保证整个经营管理能够起到监督和控制的作用。内部控制评价是指企业董事会或者决策的机构可以对内部控制起到一个有效的评价，并且形成评价结论，出示评价报告。在企业内部控制过程中，实行内部控制评价，保证企业开展的管理活动都可以有评价的标准。
二、房地产企业内部控制管理及评价的发展现状
据统计，仅有70%的房地产企业在官方的场合上，披露了董事会对公司内部控制的自我评价报告，而30%的企业并没有进行内部控制的自我评价；同时也有20%的企业是聘请了独立的会计师对其进行内部控制审计，并根据审计的内容，出示内部控制的审计报告。
三、房地产企业内部控制的特点和内涵
房地产行业是属于资金密集型的行业，具有非常强的特殊性，而且作为房地产开发的企业，它能够建立与实施内部控制的关系：一是内部控制建设需要房地产企业能够根据自身的情况出发，有针对性地采用内部控制，保证企业规模和管理水平能够相适应，同时能够符合企业经营发展的效率，实现企业经营管理的发展要求，真正把握控制点，保证内部控制能够作为企业内部的管理，严格按照企业的发展贯彻执行，同时实现企业外部环境的优化；二是内部控制执行，需要满足企业财产物资的安全和会计信息的真实性，真正促进经营方针和提高经营发展的效率，从而确保企业各项业务活动能够真实规范。
四、房地产企业内控管理及评价研究出现的问题
（一）内部控制的风险意识非常淡薄
金融危机之后，经济的发展形势正在恶化，所以国家加大了企业宏观调控制的发展力度，房地产企业面临着很多风险问题，而且40%的企业已经披露了风险评估的报告，风险评估是根椐企业的经营发展策略，利用自身的风险去分析技术，找出风险并采用合适的方法去降低风险，从企业的发展现状来看，大部分的企业并没有一个健全的风险预警系统，从制度上并没有风险评估的机制，所以企业不能够准确地辨别各种风险，就会失去处理各种风险的机会，一当风险不是企业可接受的范围，就会给企业带来巨大的损失。
（二）内部控制人员的执行力不足
房地产企业一般是独大的现象，接近百分之七十的房地产企业存在着这种情况，而且43%的房地产企业是国有控股，主要是因为国有股东并不是真正的股东，他不会像自然人股东那样在意出资和因出资带来的经济效益，所以国有大股东并不关注企业运作的风险，企业针对各种风险的控制只是流于形式，而且大部分的自然人控股，只是家族式的管理，只注重业绩而忽略了内部控制体系的建设，所以家族式管理最明显的标志就是最终决策权集中到一个人手中。
（三）治理结构过于简单
目前我国很多房地产企业只是根据法律和法规的形式建立股东大会、监理会、董事会、经理层，并没有建立完善的法人治理的结构，具体的表现是：房地产企业股权结构最重要的是一股独大，董事长和监事长都是大股东所许可或者委派，所以董事会和监理会并不能真正发挥他们应有的作用。同时由于下属机构的设置并不是很完善，所以许多房地产需要设立审计委员会，建立完善的制度和人员配置，但这样并不能完全发挥作用。独立的董事人选一般情况下是董事长的提议，然后需要股东代表所通过，所以这种独立董事很容易成为真正的大股东的利益，无法真正独立。
五、房地产企业内部控制及评价的建议
1.鼓励管理层加强专业的内部控制培训
如果管理层对于企业的内部控制认识并不准确，就不能够向员工去传达真正的内部控制思想，而且整个企业并不能形成对内部控制正确的认识，所以内部控制的效果也会受到严重的影响，所以需要鼓励管理层去参加专业的内部控制的培训 ，从而提高管理层对于内部控制的认识，这样才能真正提高企业高层管理人员对于内部控制的认识，形成一个良好的内部控制的氛围，保证企业内部控制体系的良好运转。
2.将内控思想与企业文化相结合
企业文化是影响企业员工思维的一种无形的力量，同时也是企业经营当中重要的部分，房地产企业可以把企业的内控思想真正融入企业的文化当中，通过企业文化来增加员工的控制意识，同时以一个相对较强的意识去组织并控制好环境，通过企业文化培养企业员工的内部控制的观念，使其能够真正影响到企业内部控制的执行，让内部控制的观念真正融入到企业员工的思想当中，保证内部控制的贯彻执行。
3.健全房地产企业的治理结构
改善企业股东大会的结构，股权集中和分散程度可以利于公司治理结构的完善，从而抗衡大股东的超强控制。为了确立股东大会在公司治理的核心地位，其他人员需要起到制约和监督的作用，所以合理分散股权非常必要。
同时还需要保证董事会的独立性，保证其在决策和监督过程中的独立性，只有董事会的功能完善了，才能完善企业的治理结构，保证董事能最大限度地发挥监督的作用和决策的作用。
4.加强成本管理
它需要政府和国家的支持，当企业面临着激烈的市场竞争，提高信息管理水平非常重要，作为企业管理者以及每一位职工，要尽可能去学习企业成本管理，提高员工的素质，将企业成本管理的理念灌输到每一位员工的头脑当中。同时企业的管理者需要加强自身的企业成本管理意识，强化企业成本管理的强度。
结语：金融危机的爆发，国际的经济形势也越来越严峻，所以给房地产企业带来巨大的冲击，中国的房地产企业需要抓住危机当中的商机，重视建设企业的经营发展策略，优化企业的治理，保证企业能够真正度过难关，根据目前房地产企业内部控制及评价，可以分析其中现状中发展的问题，在竞争激烈的市场环境下，完善企业内部控制管理及评价体系。
企业的内控管理是树立企业品牌的重要组成部分，只有有效的企业内控管理方法才能适应国际经济发展的环境，我国企业的企业内控管理的任务任重而道远，我们要坚持企业内控管理，相信在不久的将来，中国的企业将会在世界的舞台上有所作为。（作者单位：成都万华房地产开发有限公司）
参考文献
[1]陈东领，张新美. 成本会计学[M]. 北京交通大學出版社，2008
第一章 总 则
第一条 依据《中华人民共和国劳动法》规定,结合现代企业制度,为考察员工出勤率,工时利用率,完成经营计划,特制定本制度。
第二章 考 勤
第二条 考勤是考核员工出勤,工时利用、劳动纪律以及支付薪酬的依据,又是企业开展正常工作和保障工作秩序的重要保证。
第三条 企业依现行国家规定的劳动者每日工作时间不超过8小时,每周工作时间不超过40小时的工时制度。遇国家关于工作时间作调整时从其规定。
第四条 考勤采用打卡制或签到制。目前各部门均采用签到制。签到表由各部门考勤员统计核实，部门保存，人力资源部不定期检查，月末各部交考勤汇总表至人力资源部。
第五条 员工应自觉遵守考勤制度不迟到、早退、旷职。
（一）迟到.未按照企业规定工作起始时间到达工作岗位上的行为。
1、迟到不超过半小时者，一次扣薪资20元；
2、迟到半小时不足一小时者，一次扣薪资50元；
3、迟到超过一小时以上者,视同事假一天。
（二）早退.未到企业规定工作结束时间提前擅自离岗的行为。
早退一次视同事假一天。
（三）旷职.未经请假或假满未续假而擅自不到岗的行为。
旷工每满一天视为旷工一次，并按照《薪酬制度》和《员工奖惩制度》有关条款执行。
第三章 请 假
第六条 员工无论拟休何种假别，必须提前请假，办理书面《请假单》，休假审批案《休假制度》有关条款执行。
1、病假.员工请病假需凭市、区级医院诊断证明。公司 认为必要时可以要求员工提供病历。
2、公假.员工应提供有效证明并经部门经理批准。
第七条 连续15天以上病假者或非因工负伤医疗期满,员工要求上班者，须经原诊断医院出具证明,并经一周适应期后，经公司同意方能上岗。
工服管理制度
一、目的
根据公司标准化、规范化管理的需要，为适应公司发展步伐,树立良好的公司形象，进一步规范员工行为，展现员工精神风貌，宣扬嘉祥得力房地产开发有限公司企业文化,为员工创造良好的工作条件和福利待遇，特制定员工工服管理制度。
二、适用范围
本制度适用于嘉祥得力房地产开发有限公司全体员工。
三、职责
(一)人资行政中心负责公司全体员工工服的设置、订制、发放及回收;
（二）各部门负责工服的领用、保管及回收;
（三）个人负责工服的清洗及保管;
四、内容
(一)工服配置标准
1、男职员
(1)西服1套(西服上衣1件，西裤2条);(2)长袖衬衣2件;
2、女职员
(1)西服1套(西服上衣1件，西裤2条);(2)长袖衬衣2件;工服管理制度
西服、西裤、颜色为黑色;衬衣为男职员天蓝色、女职员粉紫色。(二)工服制作费用标准
1、男服(1200/套)
2、女服(1200/套)(详见工服订制合同)(三)着服规范标准
1、员工在上班期间及外出代表公司参加商务活动，一律按本规定要求着服。
2、员工在上班时间，注意仪容仪表，要求得体、大方、整洁。
3、男职员着服:春秋季、冬季着西服、衬衣，系领带;夏季着短袖衬衣、西裤;穿黑色皮鞋，款形大方，禁穿凉鞋(包括皮凉鞋)。
4、女职员着服:冬季着西服、衬衣，系领结;春秋季着西服、衬衣，系领结;夏季着短袖衬衣，西裙;穿西裙时，着肉色或黑色丝袜，穿黑色皮鞋，款形大方。
5、员工上班头发应梳理整齐。男职员发不过耳，后不及领，禁留胡须。女职员发不过肩，前不及眉，头发过长应盘起;上班提倡化淡妆，金银或其他饰物的佩戴应得当，不准佩戴耳线、耳环及过于夸张的饰物，发夹颜色不过于艳丽。
(四)工服发放
1、员工在试用期结束、经公司考核正式聘用后，可按规定标准，填写《工服领用申请表》经部门负责人、行政部门签字同意后领取。
2、试用期着服:由员工参加公司工服标准规范，自行解决。
3、员工领用工服须在《工服发放登记表》上登记签字。(五)工服使用年限及折旧
1、工服使用年限设定为两年，从员工领用之日起计算。
2、员工离职工服处理
(1)如员工自领用之日起工作满一年离职，工服归个人。
(2)如员工自领用之日起工作不足一年，应按规定的使用期限，折旧扣回工服款后，工服归个人。
折旧费用=(员工领用工服后工作月/12)×工服费用
3、工服在使用期限内如遗失或损坏致不能穿着，由使用者个人按月折旧从工资中扣回工服款，并由人资行政中心统一增补订制。
4、员工因工作岗位调整，需更换工服时，到行政中心办理相关手续。(六)违反工服规定的处理
1、员工上班，必须按规定统一着服。未按规定着服者，一经发现，处以50元/人次罚款，直接主管负监督失职之责，处以50元/次罚款;员工累计三次未按规定着服者，予以警告通知并处以100元/次罚款。
2、工服代表公司形象，必须保持工服干净、整洁、挺括;如有脏乱、破损等情况一经发现，处以50元/次罚款。
3、各部门经理、主管应认真督促下属员工的着服;下属员工一月内
累计违反本规定超过三人次的，对相关部门经理、主管予以300元罚款。
4、未按规定及时领取工服者，一律视为不着服处理。(七)附则
本准则由行政中心负责解释和修订。本准则自发布之日起施行。(八)支持性文件
1、《工服领用申请表》
一、编制依据
(一)《中华人民共和国档案法》
(二)《国营企业档案管理暂行规定》
(三)《xx工业企业档案分类规划》
(四)《xx企业网、机关档案归档范围及保管期限》
二、总则
(一)公司档案是指各职能部门及个人在房地产开发建设中所形成的，对公司有保存、查考价值的文字、图表、声像等各种形式的文件材料。
(二)公司档案是公司在各项工作中形成的全部档案的总和，包括行政管理、营销策划、工程开发建设、财务审计、人事劳资、设备等。
(三)档案是公司的宝贵财富，必须坚持集中统一管理，按照《档案法》规定，任何部门和个人不得以任何形式和手段将应归档的文件、资料据为己有。
(四)公司档案由公司总工程师分管，行政隶属总经办。
对于公司管理来说, 不同的管控模式有不同的做法。不同的公司规模、企业文化都决定了需要灵活运用合适的管控模式, 否则就会面临一放就乱, 一抓就死的窘境, 所以, 首先要确定管控模式, 才能够建立适合自己的业务流程、体系。具体到地产公司, 项目运作中的对口关系不明, 权力纷争较多;总部的指令在实际执行中走样;与合作单位的关系趋向紧张;利润率与预期相差偏大等等都是地产公司管理中遇到的重要问题。因此, 科学合理的管理模式对地产公司的良性发展起到了非常重要的意义。
一般来讲, 最常见的有4种管理模式:职能型组织、项目型组织、矩阵型组织、直线型组织, 这4种模式各有利弊, 需要根据实际情况确定有效的管理模式。
2 职能型组织
职能型组织是最常见的管理架构, 它是按职能来组织部门分工, 即从企业高层到基层, 均把承担相同职能的管理业务及其人员组合在一起, 设置相应的管理部门和管理职务。随着生产品种的增多, 市场多样化的发展应根据不同的产品种类和市场形态, 分别建立各种集生产、销售为一体, 自负盈亏的事业部制。具体到地产公司, 这种组织模式专业化程度高, 技术专家可以同时指导多个项目, 适合同城多项目, 都在一个城市里面, 管理路径短, 中央集权性强, 产品标准化程度高, 因为地产企业项目经理对项目本身的话语权很大, 所以职能型组织并不存在真正的项目经理。例如恒大集团, 恒大集团是建立在准军事化管理和高度的集权化基础上的, 全国的产品几乎长得都一样, 甚至洁具几乎控制在同样几种款式之内, 这样就极大地降低了采购成本, 高度的标准化能支撑它的中央集权。
但是, 如果异地项目管理的话, 职能型组织就会出现中央集权基层执行不力的局面, 例如总公司在武汉, 项目在昆明, 总公司对当地情况不了解但还有绝对的决策权, 没有办法根据当地情况确定项目定位、设计方案、工程计划等, 在交通成本和时间成本上造成极大的浪费, 最后的结果就可能是拿地以后迟迟无法动工。
职能型组织结构最大的缺点就是, 客户并不是活动和关心的焦点。由于中央集权制, 项目经理的话语权小, 所有的资源都要通过总部审批, 而总部并不是直接面对项目, 项目多的时候就会出现审批沟通渠道堵塞的状况, 往往项目经理气得直跳脚, 但是总部的反应却比较迟钝。并且, 职能型组织结构还会造成跨部门交流很难, 从而降低了工作效率, 造成工作延误。
3 项目型组织
项目型组织是指一切工作都围绕项目进行、通过项目创造价值并达成自身战略目标的组织。在这里所谓的项目型组织, 不同于我们日常所说的项目部, 它是指一种专门的组织结构。具体到地产公司, 项目型组织的地产公司架构比较简单, 老板直接面对各个项目经理, 每个工程自成一体, 项目经理全权负责, 只需向公司高层管理报告, 项目组所有成员直接对项目经理负责, 项目目标单一, 效率高。
项目型组织的缺点是每个项目都是自成一体的, 所有职位都是为项目服务, 整个公司化整为零, 缺乏连续性, 比如采购招投标无法实现整合, 而且可能会导致各公司的规章制度不一致, 并且会有人为干预。
4 矩阵型组织
矩阵型组织是按照职能划分的纵向领导系统和按项目 (任务或产品) 划分的横向领导系统相结合的组织形式。矩阵型组织的框架形式介于职能型和项目型之间, 既有项目又有职能, 职能部门和项目部门达成一种平衡。
矩阵型组织可以实现不同项目之间的智力资源和生产资源的共享, 并且可以在公司层面积累专业技术能力、应变灵活等诸多优点, 一般来说总公司属于职能型组织, 各地项目部属于项目型组织。
虽然具有显而易见的优点, 但是在实际操作中, 矩阵型组织容易出现责权不对等, 工作职责交叉, 划分不清晰, 缺乏全局观、整体性、连续性, 人员接受多头领导等突出问题。针对这些问题, 我们可以采取明确组织结构, 平衡行政和业务之间的关系, 落实具体责任和任务, 建立有效的沟通机制及激励机制等措施, 使矩阵式组织发挥出最大的优势。
5 直线型组织
本地同城少项目适合采用直线职能制, 职能制的核心就是权责的合理和流程的清晰, 全部都是由部门来控制下面的项目, 控制招投标, 控制品牌, 控制市场。本地同城多项目或标准化程度高宜采用弱矩阵制。弱矩阵的特点, 是职能部门强, 项目弱, 强化专业管理, 弱矩阵制的关键在于合理的机制和强有力的计划体系。所以关键是明确合理的职能部门和项目的职权和流程, 这个流程强化的是业务流程, 这时候叫发展管理部也好, 还是运营部也好, 这个计划体系协调职能部门, 要加强, 同城多项目弱矩阵, 权力主要集中在上面, 适当给下面一些执行权。比如招投标结束, 施工过程更多由下面来统筹管理。
6 结语
矩阵型组织根据项目经理的自主权大小, 又可以分为弱矩阵、平衡矩阵、强矩阵几种模式, 从职能到强矩阵到项目型, 项目经理的权力依次变大;到职能型组织中项目经理几乎没有自主权, 相当于车间主任;而到了项目型, 往往是一个集团副总裁管理一个大区域的几个城市。不同规模和性质的地产公司要根据自己的实际情况选择管理类型, 切不可盲目学习大型地产公司的管理模式, 不合适的管理模式会导致工作效率的滞后, 甚至会造成严重的拖沓和浪费。
参考文献
[1]高若阳.基于知识观的组织模块性与企业适应性研究[D].杭州:浙江大学, 2010.
[2]李晓.企业产品服务系统价值流理论与方法研究[D].杭州:浙江大学, 2010.
[3]陈赛.浅谈基建单位项目管理存在的问题及对策[J].经济师, 2011 (8) :279-282.
【关键词】 公允价值； 盈余管理； 房地产业； 新会计准则
近年来，房地产行业发展迅速，房地产市价节节升高，俨然成为我国经济发展的主要动脉。2006年2月15日，财政部发布了新会计准则并于2007年1月1日起在上市公司试行。新准则大量引入公允价值，房地产企业采用公允价值计量备受争议，公允价值能否成为房地产公司进行盈余管理的手段，选择公允价值计量的偏好是什么？为了解答这些问题，本文选取了房地产行业上市公司进行实证分析。
一、文献综述
（一）国外文献综述
对于盈余管理的研究，国外从20世纪80年代就已经开始，且研究范围较为广泛，大多数学者是关于盈余管理的概念、动因等方面的研究，少数则通过实证分析对具体盈余操纵进行研究。
Catherine（1989） 认为盈余管理是企业管理人员通过有目的地控制对外财务报告过程，以获取某些私人利益。Paul和James（1999） 提出盈余管理发生在管理当局运用职业判断编制财务报告和通过规划交易以变更财务报告时，旨在误导那些以公司经营业绩为基础的利益关系人的决策或者影响那些以会计报告数字为基础的契约的后果。Catherine （1999）深入研究企业经营者进行盈余管理的主要手段之后，提出了不同经济环境下，企业经营者为达到预定财务目标，会运用公允价值计量中大量的估计因素来操纵企业利润。William（2000） 认为，盈余管理是因为会计政策的选择而具有经济后果的一种具体表现，当经营者可在一系列的会计政策中自行选择时，他们会选择那些使自身利益或公司股票价值最大化的会计政策。
（二）国内文献综述
国内从20世纪90年代才开始着手盈余管理研究。顾兆峰（2000）提出盈余管理是企业管理人员通过选择会计政策使自身利益最大化或企业市场价值最大化的行为。陆建桥（2002）认为盈余管理是企业管理人员在会计准则允许的范围之内，为了实现自身效应最大化和企业价值最大化作出的会计选择。任春艳（2004）认为盈余管理是企业管理当局在不违反会计准则的前提下有目的地采取多种手段达到期望报告盈余的行为。王婷婷（2007） 认为公允价值的引入将对上市公司盈余管理产生较大的影响，增加企业管理当局会计处理的自由度，而在未来随着公允价值的规范使用，公允价值计量将发挥更大的作用。黄亦农（2008） 通过考察公允价值在上市公司的使用情况发现，公允价值变动使得上市公司损益和资本公积出现巨幅波动，其可靠性被大大削弱。
国内外学者对盈余管理研究在理论和实践方面较为全面，但缺乏从具体行业角度进行实证分析。
二、 研究设计
（一）研究假设
公允价值计量属性的引入使管理层的盈余管理方式有了更多的选择，无论其动因如何，归根结底都是出于对企业利润的影响。本文选择利润表中的相关项目作为盈余管理的影响因素，并提出以下假设：
假设一：企业利用公允价值变动损益进行盈余管理
利润表中的公允价值变动损益项目，直接反映企业资产在本会计期间与上一会计期间的变动差额。在房地产行业中，由于计量方式的选择，这一项目将会发生很大变动，进而影响上市公司的当期损益。
假设二：企业利用营业外收支进行盈余管理
利润表中的营业外收支项目虽然并不完全反映公允价值计量方式下的全部损益，但毋庸置疑的是公允价值变动对净利润产生较大影响，而大部分的营业外收支的产生就是通过公允价值变动来实现。例如：企业处置固定资产、无形资产等长期资产都是通过该项目反映公允价值的变动，进而反映在企业利润当中。
假设三：企业利用资产减值损失进行盈余管理
与营业外收支项目类似，资产减值损失项目的大部分发生额是因公允价值变动而产生的，公允价值变动对资产是否减值影响较大，资产计提减值是在公允价值计量属性下资产的可收回金额与账面金额相减得到的并计入当期损益，因此对企业盈余的影响也通过这个项目反映在利润表中。
（二）样本选取
本文以房地产行业上市公司为例并利用SPSS16.0统计分析工具进行实证分析。众所周知，企业盈余管理行为很可能产生利润波动现象，虽然利润波动并不一定是盈余管理行为引起的，但利润的连续大幅度波动存在盈余管理现象的可能性很大。因此本文从房地产行业上市公司中选取2008—2010年三年净利润连续波动大于50%的上市公司，并剔除一些数据缺失的公司，共筛选出48家房地产公司，认为这48家公司存在盈余管理现象。
（三）变量设计与模型构建
本文应用多元线性回归模型研究净利润与各变量之间的关系。首先进行相关分析，即用一个指标去表明现象间相互依存关系的性质和密切程度；然后进行回归分析，即用一个变量对另一个或另外多个变量依存关系进行研究。
因为构成企业净利润的主要因素是营业利润，同时营业利润也能反映企业规模的大小，因此可将营业利润项目作为模型的控制变量，基于上述研究假设的分析，本文构建以下研究模型：
Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+u
其中：Y：△净利润
X1：△营业利润
X2：△公允价值变动损益
X3：△营业外收支
X4：△资产减值损失
（四）实证分析
1. 相关性分析
对自变量与因变量进行相关性检验，判定公允价值变动损益、营业外收支、资产减值损失与净利润之间是否存在相关关系，进一步确定是否存在盈余管理现象。相关性分析见表1 Correlations （相关性）。
**. Correlation is significant at the 0.01 level （2-tailed）.
*. Correlation is significant at the 0.05 level （2-tailed）.
根据表1的相关性检验可以得出：净利润的变动与营业利润和资产减值损失显著相关，而公允价值变动损益和营业外收支未通过检验，说明房地产公司会利用资产减值损失调节利润进行盈余管理，且相关系数为负，说明房地产公司会通过计提资产减值调减利润，少提资产减值调增利润。因此本文接受假设三，即企业利用资产减值损失进行盈余管理行为，说明房地产公司存在通过使用公允价值计量进行盈余管理的动机。
2. 回归分析
在对自变量与因变量相关性检验后，原构建回归模型根据相关分析结果变动如下：
Y=β0+β1X1+β4X4+u
其中：Y：△净利润
X1：△营业利润
X4：△资产减值损失
利用多元线性回归分析确定两个自变量对净利润变动的具体影响。分析数据见表2 Model Summary（模型摘要）、表3 ANOVAb（方差分析）和表4 Coefficients（回归系数）。
根据表2、表3和表4进行分析，得出以下结论：
从表2可以得出：多重可决系数为0.845、修正可决系数为0.839，说明该模型的拟合优度良好，换句话说，营业利润和资产减值损失对净利润的联合影响程度很大。
从表3可以得出：F=123.063远大于临界值，通过了检验，说明该模型总体线性关系的显著性较强，因此，说明营业利润和资产减值损失整体对净利润的影响较大。
根据表4数据，求得回归系数，建立具体回归方程为：
Y=30 180 204.63+0.609X1-1.074X4
上述回归方程说明：在资产减值损失不变的情况下，营业利润每增加一个单位，净利润将增加0.609，说明营业利润的增加将有利于净利润的增加；在营业利润不变的情况下，资产减值损失每减少一个单位，净利润将增加1.074，说明资产减值损失的减小将有利于净利润的增加。此外，X1和X4的t绝对值14.476和5.920均大于临界值，通过了检验，说明营业利润和资产减值损失两个变量分别对净利润有显著影响。
三、结论与启示
（一）结论
通过以上相关性分析和多元回归分析，房地产公司偏好通过计提资产减值损失减少利润，不提或少提资产减值损失增加利润，进而达到盈余管理的目的；出于样本的选取，公允价值变动损益和营业外收支这两种方式在房地产公司中进行盈余管理行为并不明显。因此，对于房地产行业，资产减值损失的计提主要包括存货跌价准备、坏账准备和投资性房地产减值准备等项目，对利润表的调减或调增也主要通过这几项资产减值的计提或不提。
（二）启示
1. 完善公允价值的应用环境
运用公允价值最大的前提是有一个公平、成熟的市场环境，只有市场信息透明化，买卖双方对于交易才能获得对等的市场消息，因此，要完善市场机制，大力倡导企业间的公平竞争，杜绝垄断、合谋等不良行为，使公允价值的应用空间更广泛。
2. 建立公允价值的相应准则
在一个活跃、完善的市场环境下，能有一个具体、可操作性的应用准则才具有指导意义。目前我国公允价值计量方法刚刚起步，很多方面还处于初级阶段，公允价值的应用也迫于与国际趋同的压力，还有很多不完善之处，这些不足在很大程度上阻碍了其发展。因此，制定一套公允价值计量的应用准则体系具有一定的应用价值。
3. 提高公允价值的可操作性
对于房地产行业来说，公允价值的取得是非常重要的，因此需要有专业人士通过可靠的模型和基于现行市场的各项要素作出预测并进行价值评估。因此，要建立房地产行业的相关统计数据和强大的信息网络，培养相关的高素质人才，进一步提高公允价值的有效操作。
4.发展诚信高、威望高的评估中介
在新会计准则下，房地产公司采用公允价值模式进行后续计量，并以资产负债表日房地产公允价值为基础调整其账面价值，两者之差计入当期损益。因此，房地产公司当期净利润会随着公允价值的变化而产生波动，进而对净利润产生一定的影响。目前我国房地产价格年年持续增高，未来不确定利润还在增长，升值空间还很大，因此房地产公司的巨额利润在账面上得以充分体现，也大幅提高了企业的盈余。在这种情况下，以评估价值代表公允价值的可靠性和相关性直接取决于评估中介机构的诚信，因此，要建立诚信高、威望高的评估中介，让房地产行业市场价格更加公平、合理。
盈余管理与公允价值本身并不存在必然联系，公允价值只是作为盈余管理的一种手段，在不完善的会计政策和市场经济环境中，公允价值能够为管理者进行盈余操纵提供契机。
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