房产中介企业介绍

房产中介企业介绍

房产中介企业介绍 篇1

我叫xx，来自河南。毕业之前，我曾在房产公司实习过，房产公司和贵公司是同类行业。本人性格开朗，善于微笑，长于交际，会简单日语及芭蕾舞。

我相信，这一切将成为我工作最大的财富。我在很久就注意到贵公司，贵公司无疑是房产行业中的姣姣者。同时我又了解到，这又是一支年轻而又富有活力的队伍。本人非常渴望能够在为其中的一员。

如果有幸获聘，本人将以为公司创造最大利益为自己最大的利益，不讲价钱。真诚做好每一件事，和同事们团结奋斗。勤奋工作，加强学习，不断进步!谢谢!

房产中介企业介绍 篇2

随着房地产市场的迅猛发展,存量房交易也得到了飞速的增长,以上海为例:存量房交易量从2000年的778.52万平方米上升至2004年的2 726.7万平方米,与增量房交易量的成交比例从2000年的0.5∶1上升到2004年0.8∶1。据统计,存量房中60%以上的交易量都是由房地产中介机构完成的。上海房地产市场尤其是存量房市场的蓬勃发展,为房地产中介行业创造了巨大的发展空间,推动了行业的快速发展,上海房地产经纪企业已占整个经纪企业总数的九成以上,成为上海最大的经纪服务行业。上海房地产中介企业的数量平均每年以78%左右的速度递增,由2000年的2 000多家,发展到2004年的1万多家,形成了一支相当庞大的房地产中介队伍。在这数量众多的企业中,规模小、管理差的中小企业占据了绝大的份额,其中还包括大量的“夫妻店”。然而一些具有品牌和规模的大企业却占据着重要的地位。据统计,2004年排名上海前三位的企业共完成中介买卖215.63万平方米,占二十强总交易量的42.94%;上海的房地产中介行业呈现出市场资源向大企业聚集,行业集中程度加强的特点。此外在上海的中介行业中,存在着台、港、海多派并存的局面。台资类中介企业以太平洋、信义、臣信为代表,80%以上的台湾中介企业在沪都开有门店;港资中介企业代表是中原物业和美联物业以及由戴德梁行分支出来的泛城租售;海外的有21世纪不动产等。

二、中小房产中介企业的管理和战略选择

面对这样一个竞争极其激烈的大环境,尤其是随着国家针对房地产调控打出一系列组合拳以后,加上次贷危机的爆发,大量的中小中介企业吃不消了,以往在市场繁荣时掩盖的问题不断的暴露出来。众所周知,大部分中小企业采取的管理模式都是所有权和经营管理权合一,老板就是公司的管理者,公司的管理架构很简单,管理决策权系于老板一人。

对于一个有竞争力的企业来说,提供一个过硬的产品是他们的核心竞争力,是他们赖以生存的法宝。对于房地产中介来说,他们的产品就是向客户提供近乎完美的服务。换句话说,对于这些企业来说最重要的就是人才。因此,如何吸引优秀的人才,留住原本队伍中优秀的人才,使自己的队伍最精练是非常关键的。体现在企业管理上就是要产生如下的变革:

1. 全员参与公司的经营与管理。

大量的中小中介公司首先组织结构都非常的简单,人员也相对比较少,客观上提供了员工直接和老板或者主要领导者沟通的可能。员工身临一线,拥有最直接的市场资料和对市场的分析与看法,同时自身为了更好的发展,或者谋求更多的利益,也会对公司的管理产生一些见解和异议。在比较正式的场合,一些员工是不会或者没有机会把这些想法提出来的,因此,公司的主要领导者尤其是老板要尽量多和每一位员工沟通,利用一些非正式的场合(如在吸烟间一起吸烟或者在外面一起拜访客户,也可以在一起外出午餐时)彼此倾心交流,引导并激励员工参与公司的管理,同时可以在资源允许的条件下充分的授权,放开手脚支持员工去做一些他们认为正确的,同时确实可能给公司带来客观效益的事情。这种充分的信任的文化氛围会极大地提高公司的凝聚力,同时也会激发所有员工创业的激情,减少管理的成本,使公司走出困境。

2. 对公司自身的重新定位,建立自己的核心竞争力。

中小房产中介公司一定要对自己的公司有很清晰的认识,尤其是在市场环境具有极大的不确定性的情况下更应多多审视自己。俗话说得好,“知己知彼,百战不殆。”这就是说凡事要量力而行,做到运筹帷幄。作为中小房产中介公司很难利用自身的实力去影响或者改变残酷的竞争环境,有的是根本无法改变的,譬如国家对房地产投资的宏观调控。所以最好的办法只能是适应,去寻求回避这种环境。因此,在这非常时刻,对自身进行一次盘整或者是重新认识和定位是非常重要的。战线的适当收缩或者是产品的适当调整,一些扩张计划的推迟,重新开发一些新的产品或者是收入来源是当下公司最最需要考虑的事情。如商业地产的租赁和买卖的代理,或者是针对境外人士的花园洋房,新式里弄和高级公寓的租赁业务。在进入时充分利用小企业的灵活和成本的压缩实行差异化战略,通过提供价廉物美的服务赢得市场的认同。并且通过这些业务的开展,一方面增加了公司的收入,同时也能培养员工的学习激情,激发他们的斗志,完善他们的业务能力。房地产业也是一个周期产业,只要熬过了这个低谷,凭着公司在盘整期合理的定位和战略的调整,一个更加团结高效,业务知识全面娴熟的团队就这样收获了。拥有这种资源,厚积而薄发是迟早的事。

3. 重新制定薪酬和绩效考核标准。

战略的调整,公司主要产品或服务的变更,以及大环境的变化和市场竞争的加剧。中小中介房产公司需要重新制定符合变革期的薪酬制度和绩效考核标准。对于绝大多数中小中介企业来说,过分地强调个人的作用,强调个人对公司的贡献,造成员工之间的相互恶劣竞争也司空见惯,导致公司的利益受到极大的损失。也是造成员工跳槽或者是走私单的一个非常直接的原因。如何兼顾各方面的利益,使企业和员工获得一起成长的机会,共同分享成功的喜悦。主要是要让员工对各自的付出和获得有公平的认同感。这种氛围才会形成良好的团队合作文化,驱使每个员工拧成一股绳一致对外。具体来说,对于中小中介公司,尤其是一线的置业顾问,他们的薪酬可以在原有的底薪加个人提成的基础上,再额外增加一个团队提成。团队提成的总额可以根据公司当月总的绩效分配额和团队提成系数计算获得,即:

Gi表示i团队的提成总额;R表示公司当月总的绩效分配额;Ti表示i团队的提成系数,提成系数的差异反应各团队的贡献大小。

Wij表示i团队中j员工的提成收入总额;fj表示j员工当月对公司收入的贡献比率;其他参数意义同上。

当月对公司收入没有贡献的员工也要支付团队提成是非常必要的,因为这些员工也为公司的发展尤其是团队绩效的取得付出了辛勤的劳动,同时中介服务又是一个周期相对比较长的买卖,不是那么能够立竿见影的。需要一定的时间投入,客户关系需要很好的维持,才可能开花结果。

4. 合作共赢。

如今的市场不是任何一家企业能够完全驾驭的,合作共赢是现代企业最最显目的特征。互联网的普及,客观上也形成了资源的共享。中介服务行业一手托两家,对于房地产中介来说,一方是房源,一方是客户,客户和房源的完美匹配才能真正成就一单生意。但是这种事情对于受资源约束极其严重的中小中介公司来说并不是一件容易的事,往往是有了非常准的客户却没有合适的房源提供,或者是有很好的房源却不能迅速的消化,干瞪眼瞅着被别的公司纳入囊中。资源和时间是中介服务公司的生命线,因此大可以通过和其他公司的合作来共同完成这桩交易。作为中小房产中介公司,要敢于和大品牌中介公司合作,一方面可以建立长期的合作关系,充分的利用人家的优势资源,同时也可以培训和锻炼员工的能力,更重要的是融入了这个制定行业游戏规则的俱乐部,和巨人站在一起肯定也会分享到巨人的优势。

三、结论

综上所述,中小房产中介公司要避免关门的厄运,渡过眼前的难关,必须进行管理上的变革,通过战略调整,树立团结向上的企业文化,回避不确定性的市场环境,跳出阻碍发展的泥潭,以积极的心态,迎接下一个辉煌的到来。

参考文献

[1]何芳,吴泗宗.加入WTO对房地产中介咨询业的影响[J].华东经济管理,2001,(S2).

[2]高进田,邝健安.网络时代房地产中介业生存基础剖析[J].云南财贸学院学报:经济管理版,2002,(1).

[3]何芳,魏静.国外房地产中介行业的现状及特点[J].中国房地信息,2001,(4).

[4]叶鹏程.突破瓶颈:杭州中介行业的出路在何方[J].楼市,2005,(10).

房产中介企业介绍 篇3

2013年6月，我与某婚介公司签订协议书，约定婚介公司综合我的条件和择偶要求，有针对性地为我推荐结婚对象至少15次，服务最终有效期限为2年。协议还约定，婚介服务以我结婚或主动放弃服务为止，我一次性支付婚介费2000元。此后大半年，婚介公司先后向我推荐7位男士，其中有4位见面交谈，但终未能如愿。今年6月初，因对该婚介公司过于失望，我提出解除婚介服务。我可否以未能促成婚恋为由要求其退还全部服务费用？

张卓越读者：

你好！我国《合同法》第九十一条第七款规定：“当事人可以约定在合同履行过程中终止合同的权利义务。”既然你们双方所签订的婚介服务合同中明确约定了婚介服务以你结婚或主动放弃服务为止，那么，无论合同是否已经履行完毕，你随时有权主动放弃婚介公司的居间服务或解除合同。

这种部分履行的但居间人（婚介公司）未促成合同成立（婚姻介紹未最终成功），其居间服务费用应如何计算呢？我国《合同法》第四百二十七条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”婚介公司虽尚未促成你建立婚恋关系，但确为你推荐介绍若干次对象，并付出了时间、精力、联系沟通等居间服务，你应支付相应的、必要的服务费用。鉴于双方合同在时间与内容的履行上均已过半，婚介公司应适当退还半数服务费为宜。

中介公司概况介绍 篇4

公司目前在成都已经拥有55家直营店，加盟店85家分布于成都市区及周边各区域。 大唐房屋未来三年的发展目标是：在全市建立200家门店，培养4000名专业房产经纪人。公司以“住好房，找大唐”为己任，坚持“以人为本、以客为尊，义利共举、相伴成长”的原则，致力于以良好、稳健的市场运作理念为客户提供专业、优质的服务。公司人性化的管理理念和和谐的成长氛围，让每一位客户和员工都能在大唐找到属于自己温馨的家。 大唐房屋获得：由中国第一房地产门户网—搜房网等多家媒体和职能部门联合组织，由55万网友投票评选出的“成都最具影响力中介结构”、“成都最具区域价值中介机构”，双流民政局授予“爱心企业”等荣誉。 公司重视人才培养，坚持为愿意同公司共进退的员工提供成长、成才的机会和平台。随着城市化深入发展及国家城市再造工程的推进，无限的市场空间及潜力，正势如破竹，载着每一位大唐人迎风而上，一同谱写辉煌!

企业文化

1.培养礼仪员工，创造团队精神。

2.只有不完美的服务，没有挑剔的顾客。

3.强化竞争意识，营造团队精神。

4.为自己养成一个好习惯，给别人留下一个好印象。

5.转变观念，转变作风，让企业文化生生不息!

想客户所想，急客户所急。

公司承诺：

不吃差价，

不哄抬房价，

不炒房，

悉尼五大房产投资热点区域介绍 篇5

投资买房应主要考虑悉尼及墨尔本。这两座城市土地供应有限，且希望在这两个地方居住的租房者人数日益增多。由于墨尔本楼市在2010年呈井喷状，许多调查公司均更加看好悉尼楼市在未来数年的表现。因此，罗列了2014年悉尼地区5大澳洲房地产 au.regishome.com/house/投资热点：

一、Bondi 海滩

举世闻名的Bondi海滩吸引着富有的本地年轻人及长期在澳的海外人士。为了能靠近Bondi海滩居住，他们将不吝啬金钱。

二、Coogee海滩

不是每个人都喜欢Bondi海滩的热闹，因此，Coogee海滩吸引了一个截然不同的人群。他们通常是在悉尼市中心工作的精英白领，他们热爱海滩，同时也更欣赏田园生活。

三、Kirribilli区

在Kirribilli居住能饱览市区及悉尼港的美景，这对富有的白领充满吸引力。尽管这一区有更多高楼大厦且停车位偏少，然而，一旦找到了一套合适的公寓，它便永远受到追捧。

四、Cremorne区

位于悉尼市中心以北的Cremorne也是备受精英追捧的地区。这里不但令人们享受到海港美景和宁静的生活方式，还方便人们前往市中心。

五、Balmain区

当许多悉尼人在北区和东区之间摇摆不定时，有些人早已深入内西区，寻找完全不一样的生活方式。Balmian区依旧靠近悉尼港及市中心。

房产中介企业介绍 篇6

工程承揽业务中，是否能给予居间人一定的介绍费，其是否合法？实践中一直处于争议中。在现行立法中，法律和行政法规层面的规定没有涉及，处于空白状态。某些地方性法规中曾对此作了相应的规定，如1996年12月30日上海市人民政府第37号令发布的《上海市建设工程承发包管理办法》第第十九条规定：“任何单位和个人不得以营利为目的介绍建设工程。”

但一则其为地方部门规章，法律效力位阶极低；二则其发布时间较早，均在《合同法》颁布生效之前；三则，《合同法》生效后，最高人民法院相关司法解释中已明确，认定合同效力的依据只能为法律、和行政法规，那么即使地方性的法规和部门规章对此再行规定，也不能作为认定合同无效的依据。而且，建筑工程承发包市场历来为腐败高发领域，以行贿手段承揽工程的案例比比皆是，在此中落马的官员不计其数。在人们的心目中，很多行贿均是通过工程居间费（或者介绍费、中介费）这些形式进行的，居间费与贿赂款似无二致，天然排除了它的合法性。

那么，究竟居间合同在建筑工程承揽过程中能否适用，是否合法？确实是个问题。通过已公开的审判案例来作研究，透过国家审判机关对此的态度，是比较现实可行的探究途径。案例一2000年12月，光大国际建设工程总公司(光大公司)与北京戎信建筑装饰工程有限公司(戎信公司)签订联合协议约定：

戎信公司保证光大公司获得华腾园二期两个楼座约35000平方米的工程总承包施工；光大公司以中标价工程合同总额的10%支付给戎信公司，光大公司在工程预付款到位后一次支付给戎信公司（预付款不低于戎信公司所得两倍的，相差多少按倍数少付戎信公司多少，在第二次拨款时补齐）。协议签订后，光大公司通过招标取得了联合协议所涉工程。2001年7月30日和2002年9月26日，光大公司与北京北化房地产开发有限公司（北化公司）签订了华腾园小区乙7号楼、7号楼裙房工程合同，金额分别为47,788,600元和10,989,998元。

2001年9月25日，北化公司向光大公司支付第一笔工程款50万元，至案件起诉日，光大公司已收到工程款三千余万元，但未支付给任何费用。北化公司为戎信公司股东之一，华腾园小区工程的项目的发包方式为公开招标。一审法院认为：

居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中戎信公司向光大公司提供了华腾园小区工程建筑施工的信息，而光大公司也通过招标取得了联合协议中约定的华腾园小区的建筑工程承包权。

联合协议中确定的居间指向的标的物已经在其后的两个建筑工程施工合同中得到实现，故联合协议系双方当事人真实意思表示，符合居间合同特征，属有效居间合同。光大公司应付戎信公司约定的报酬。另外，光大公司还应自得到第一笔工程款起的第二日，支付戎信公司利息损失。

判决光大公司于判决生效之日起十日内给付光大公司（原文如此，似应为戎信公司）5,877,859.80元并赔偿利息损失。光大公司不服，上诉。二审法院认为：

《招标投标法》第5条规定：“招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。”

但在北化公司公开招标之前，联合协议就约定“戎信公司保证光大公司获得华腾园二期两个楼座约35000平方米的工程总承包施工”。该约定明显违反了《招标投标法》第5条规定，属于以合法形式掩盖非法目的，其行为扰乱了建筑市场的正常秩序，损害了其他参与招标投标活动当事人的合法权益。虽然光大公司中标并承建了约定工程，但这种以“保证中标”为条件收取费用，明显违反招标投标法应遵循原则的行为，法院不予支持。

一审法院事实认定清楚，但适用法律不当，予以改判。驳回戎信公司诉请。从上案可以看出，国家审判机关对工程居间费的态度并不一致，一审认定共为合法的居间行为，但二审予以了否定，并不认可其法律效力。这从一个侧面反映了对于工程居间费的合法性，并不是那么容易认定，一审二审法院分别采截然相反的态度就是一个证明。

然而，最高人民法院网站2005年7月19日公布了另一类似案件，但判决结果相反，似乎对工程居间费的合法性认定，又来了个一百八十度的转变。（案号为[2005]三民三终字第41号）案例二

2003年7月初，中建三局第二建设工程有限责任公司（中建三局二公司）工作人员王非经马久东、吕穗锋介绍认识了义马市张建华、马建珉、李继华，双方开始协商义马2×155MW热电厂投标事宜。

7月14日，王非、马久东代表中建三局二公司与马建珉、李继华签订了居间协议。双方约定的主要内容是：

若该工程中标建设工程合同签订后，支付马建珉、李继华建设工程合同总额2%的劳务费用；首次支付20万元，余款按工程转款比例支付；违约方赔偿对方10万元损失。8月14日，义马市招投标办公室、义马市热电厂共同向中建三局二公司发出中标通知书，中标义马2×155MW热电厂主控楼、主厂房、升压站工程。

8月31日，义马热电厂与中建三局二公司签订了建设工程承包合同。另，王非任中建三局二公司义马热电厂项目部经理。马建珉、李继华依据居间合同收到劳务费204000元。后因中建三局二公司没有支付约定的余款，马建珉、李继华提起诉讼,要求支付余款74万余元及违约金10万元。义马人民法院判决：

一、中建三局第二建设工程有限责任公司于判决生效后七日内支付马建珉、李继华居间费372375元，违约金6万元，合计432375元。

二、驳回马建珉、李继华对王非、马久东的诉讼请求。案件受理费、保全费及其他费用15291元，由被告中建三局二公司承担。

中建三局二公司不服，向三门峡市中级人民法院提起上诉，称原判决认定以下事实错误：

一是中建三局二公司从未与马建珉、李继华签订过合同。二是居间合同违反了我国法律的强制性规定，为无效协议。三是原判决认定的中介费用计算错误。请求撤销原判决，判决中建三局二公司不承担任何责任。三门峡市中级人民法院认为：

居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

王非、马久东与马建珉、李继华签订的协议，约定主要内容是促使义马热电厂与中建三局二公司中标和签订建设工程承包合同，符合《合同法》规定的居间合同特征，该协议为居间合同。

我国法律没有禁止建设工程承包合同居间。招标公告虽然为公开事项，但并非公开的事项就众所周知。因此，公开招标的事项也存在向他人报告投标和订立合同机会的情形，投标人也可以将自己在投标活动中所办理的投标事项委托他人代理或者协助进行。

招投标活动遵循公开、公正、公平和诚实信用原则，但并非招投标活动有居间行为就违反了招投标活动的原则，只是招投标活动中的居间事项与其他合同的居间事项有所差别。投标人中建三局二公司提供投标所需的各种资料和投标书，让马建珉、李继华参与其投标事务并支付一定劳务费的约定，没有违反我国法律规定，因此该行为为有效民事法律行为。《建筑法》和《招投标法》相关法律规定的均是发包方与承包方之间不得以不正当手段签订建设工程承包合同。本案各方当事人没有提供发包方与承包方以及居间人之间有违反《建筑法》和《招投标法》相应规定的行为。中建三局二公司作为投标人和承包人，没有证明自己已付居间费用用于行贿和回扣等，也不能证明未付居间劳务费是为了不违反有关规定，也没有提供当事人违反有关法律规定的事实依据。

因此上诉人中建三局二公司认为，该协议违反了《招投标法》、《建筑法》等法律法规的相关规定，请求确认合同无效的理由缺乏事实根据和法律依据，该理由不能成立。

关于居间报酬。《合同法》第四百二十六条、第四百二十七条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

由此规定可知，居间报酬的请求权以促成合同成立为条件，不以所促成的合同是否履行为条件，委托人和第三人之间的合同因居间服务而成立的，居间人就可以行使居间报酬请求权。

关于居间报酬标准，我国法律对此还没有相应规定，因此确定居间人的居间报酬应按照公平合理的原则，不可太高。一审判决虽然依照公平原则对居间合同约定的报酬额予以适当调整，但根据本案居间报酬在建设工程承包合同标的的收益中所占的比例还比较高的实际情况，对居间费用还应当再适当酌减。

中建三局二公司认为应当按照建设工程承包合同的履行情况计算居间报酬，合同未履行部分不应计算居间报酬的理由没有事实根据和法律依据。

居间协议书约定，合同签订后首付20万元，余款按照工程转款比例支付。该比例既可以理解为仍然按照工程款2%的比例计算支付劳务费至付清时为止，又可以理解为首付20万元后所余劳务费与工程总造价之比按照转款比例支付。如何计算应付居间劳务费这一约定不明，马建珉、李继华也没有提供施工过程中转款数额和应当按照转款所付的居间劳务费，一审确定的工程款额是施工合同终止时的完工工程价款。

因此原判决认定中建三局二公司未按照转款比例支付构成违约的证据与理由不足，应予以纠正。

综上所述，河南省三门峡市中级人民法院认为上诉人中建三局二公司的上诉请求不能成立。原判决认定基本事实清楚，但酌定中建三局二公司支付居间报酬的标准和违约的责任认定欠妥，故予以纠正。

判决中建三局第二建设工程有限责任公司于判决生效后十日内支付马建珉、李继华居间费200000元。二审案件受理费10000元，其他诉讼费用5291元，合计15291元，由上诉人中建三局二公司承担。通过以上二个案例，我们可以发现，审判机关对于工程居间费的态度也不是统一，但第二个案例发布在最高人民法院官方网站，而且时间在第一个案例之后。

从此是否可以推断，审判机关对工程居间费的态度发生了变化呢？即从一概予以否定，到有条件认可其合法性？ 另外应当值得注意的是，案例一中之所以认定为合同无效，是基于居间合同中出现了“保证中标”字样，导致法院认定“明显违反招标投标法应遵循原则的行为”而判决合同无效。案件二中则没有，法院进而认为“招投标活动遵循公开、公正、公平和诚实信用原则，但并非招投标活动有居间行为就违反了招投标活动的原则，只是招投标活动中的居间事项与其他合同的居间事项有所差别。”

从上述案例中可以得到的结论是，在工程招投标活动中的居间行为是允许存在的，而且是合法的，但不能以保证中标为前提，否则则有违反招标投标法应遵循原则之嫌，也不能有以此为名进行变相行贿，那样也可以被认定为以合法形式掩盖非法目的而使居间合同无效。《中华人民共和国合同法》关于居间合同的条款：

第二十三章 居间合同第四百二十四条 居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条 居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

房产中介企业介绍 篇7

固定资产是企业资产的重要组成部分, 大多数生产企业固定资产占整个企业资产总额的一半以上, 而外购房产又是企业固定资产的重要组成部分。固定资产的价值损耗一般是通过计提折旧的形式进行补偿, 计提的折旧计入企业的成本、费用是企业成本费用的重要组成部分, 如何合理、正确地进行固定资产的会计核算, 关系到企业经营成果的真实性和合理性, 因此, 固定资产会计核算问题是固定资产管理的重要问题。

在现实生活中常会出现这样的情况:近年来, 随着经济的发展, 人民生活水平的提高以及城市化的推进, 我国房地产进入了一个快速发展的时期, 并成为扩大内需、拉动经济增长的重要产业之一。但伴随着房地产业蓬勃发展的还有一路飙升的房价。随着我国房地产价格的持续走高, 企业的外购房产的预计净残值往往大于其原值, 这就导致了应计折旧额出现了负值。如果单从会计上折旧核算的角度看, 这种现象说明了企业的外购房产未发生减值损耗。然而在现实生活中, 外购房屋自购买投入使用后, 受自然因素的影响, 是建筑物实体受损, 从而使该房产的价值逐渐降低。这使得外购房产的价值形态在会计核算上和现实生活发生了背离。本文拟从这一矛盾出发, 对外购房产的会计核算问题进行探讨, 以期推进我国外购房产的相关会计准则规定的发展。

自从我国会计提出建立与市场经济相适应的核算制度的目标以来, 企业的固定资产会计核算规范已经发生很大的变化。我国现行固定资产会计准则及其相关规定对购置的固定资产和自行建造的固定资产的初始成本确定进行详细的说明:

1.1企业外购固定资产的初始成本, 包括购买价款, 相关税费, 使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项固定资产的运输费、卸载费、安装费和专业人员服务费等。

1.2企业自行建造固定资产的初始成本, 由建造该项固定资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成, 包括工程用物资成本、人工成本、交纳的相关税费、应予以资本化的借款费用以及应分摊的间接费用等。

企业的固定资产可以长期参加生产经营活动并保持原有的实物形态, 但其价值将随着固定资产的使用逐渐地转移到企业产品中去, 构成企业经营成本或费用, 并从经营收入中得到补偿, 转化为货币资金。固定资产由于损耗而逐渐减少的价值称为固定资产折旧。企业应当根据与固定资产有关的经济利益的预期实现方式, 合理选择固定资产折旧方法。

2外购房产在会计核算中存在的问题及原因分析

2.1现行会计准则对自建及外购房产的土地使用权的会计处理

现行准则正式条文中并未对土地使用权的会计处理做出规定, 但该准则指南中却将其作为一个单独问题做出了明确的规定:

企业取得的土地使用权通常应该确定为无形资产, 但改变土地使用权用途, 用于赚取租金或资本增值的, 应当将其转为投资性房地产。自行开发建造厂房等建筑物, 相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配;难以合理分配的, 应当全部作为固定资产。企业 (房地产开发) 取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物, 相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。

《企业会计准则详解》第七章无形资产对此作出了进一步规定:

企业取得的土地使用权通常确定为无形资产。土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时, 土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本, 而仍作为无形资产进行核算, 土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。但下列情况除外:第一, 房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物, 相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本;第二, 企业外购的房屋建筑物, 实际支付的价款中包括土地以及建筑物的价值, 则应当对支付的价款按照合理的方法 (例如, 公允价值) 在土地和地上建筑物之间进行分配;如果确实无法在地上建筑物与土地使用权之间进行合理分配的, 应当全部作为固定资产核算。

2.2外购房产在会计核算中存在的问题

土地是一种稀有资源, 随着市场经济的发展, 土地的价格将不断上升, 土地所使用权费用将越来越高, 而外购房产作为房地产在会计上固定资产的一种取得方式, 其购买价款中不仅包括房屋本身的价值, 还包括土地使用权的价值。

下面列举一个会计处理上的例子来说明现实生活中外购房产折旧存在的问题:某公司与2004年12月取得一写字楼, 账面原值300000元, 根据我国现在房地产的价格走势来看, 预计净残值为500000元, 预计使用年限为20年。根据年限平均法的计算公式:

年折旧额=

预计使用年限

经推导可得:

为何会出现外购房产的预计净残值大于其原值的现象?为何其年折旧额会出现负值?其原因就在于, 外购房产的初始购买价款中包括了土地交易价格, 其预计净残值中也包括了土地交易价格。而从我国当前的房地产价格走势来看, 土地交易价格是逐年上涨的, 这就使得外购房产的两个基本构成要素的价格变化规律是相反的, 同时土地交易价格的上涨幅度要大于房屋本身的价值损耗, 从而使得应计折旧额出现了负值。

2.3原因分析

2.3.1土地的特殊性

作为一种自然资源, 土地有其特有的物质特性即自然属性。所谓土地的自然属性就是指土地本身所具有的性质;基于自然属性, 土地资产又由于人类社会经济活动的烙印而产生了社会属性。具体来说, 土地资源的稀缺性、位置固定性、使用价值连续性、用途的多样性、土地资产的可垄断性、土地的可改良性的特征更加加剧了土地的特殊性导致了地价的不断上升。

2.3.2经济环境

我国近年来最红的经济话题莫过于房地产问题。我国真正意义上的房地产市场应该是开始于1996年左右。房地产在深圳、广州等地区率先起步。1998年, 中国开始了“房改”, 那一年, 为了摆脱亚洲金融危机对中国经济增长的影响, 国家又出台了一系列拉动内需的政策, 为个人房贷提供了政策支持。由此, 天时地利人和具备, 中国步入了房地产市场化的高速发展期。地产市场化的直接后果就是房地产价格的市场化, 人们在计划经济时期被压抑已久的对房产的需求被激发出来, 供需规律开始发挥出其巨大的威力, 虽然供应量越来越大, 但是需求更为强劲, 房地产价格节节攀升。

据国家统计局最新统计资料———1998-2007年全国房地产价格分类指数可以看出, 近些年来, 我国的房地产价格在持续走高, 尤其是土地交易价格指数在2007年达到112.3, 高于其他各项指数。 (见表1)

以上这些都导致我国地价不断的上涨, 但附着于土地的房屋建筑物的价值则随着时间的流逝, 不断的被磨损、损耗, 这使得房屋建筑物与地价的价值发生了严重的背离, 所以才会出现负的应计折旧额。

资料来源:国家统计局发布, 国研网数据中心整理.2009

3解决外购房产在会计核算中存在的问题及措施

在本文上面提到的现行会计准则对于土地使用权的规定, 强调自建房产中土地使用权和房屋建筑物必须分别单独核算, 但是对于外购房产的购买价款中包括的土地使用权和房屋建筑物却没有要求强制分配。但是土地是一种特殊资产, 在使用过程中其价值不但不会减少, 反而会不断升值。因此, 本研究认为, 为了更加符合土地使用权的价值形态, 能够更加真实的反应企业外购房产的价值, 完善企业固定资产的管理, 更好的反应企业的经营成果。企业外购的房屋建筑物, 必须在购买时的初始成本中按照一定的价值计算方法予以合理分配, 分别进行单独核算, 土地使用权自始至终在无形资产科目核算并按期摊销, 合理减少房地产原值中的土地使用权部分, 以使企业能够更加真实准确的反映企业外购房产的价值及折旧, 实际支付的价款中包括土地以及建筑物的价值, 必须按照现行市价对其中的土地使用权进行评估定价, 使其作为无形资产核算。支付价款中的剩余部分, 即房屋建筑物的价值作为固定资产核算。具体分配方法如下:

3.1企业购置外购房产后, 在确定其初始计量成本时, 必须请专业的资产评估师按照现行市价评估外购房产中土地使用权的价值, 并将土地使用权作为无形资产进行后续计量。

3.2购买总价款中扣除土地所有权的价格即为房屋建筑物价值, 将其作为固定资产进行后续计量, 每年进行减值测试, 提取折旧。

4总结

在当今房地产价格持续走高的经济环境下, 强制将外购房产初始成本中的土地使用权和房屋建筑物按照一定的方法分别单独核算, 不仅完善了我国外购房产性固定资产的会计核算, 而且更加符合我国市场经济发展的要求。同时对于准确、合理的反映企业固定资产的价值及经营情况具有十分重要的实际意义。

摘要：本文主要采用比较研究的方法, 在根据现行会计准则对自建及外购房产的土地使用权的会计处理时发现, 我国大多数企业外购房产的初始确认成本中不仅包括了房屋建筑物的价格, 而且还包括了土地使用权的价格。但土地使用权作为一种特殊资产, 随着近年来我国房地产价格的持续上涨, 其价值在使用过程中将不断上升, 使得外购房产的预计净残值往往大于其原值。为了完善我国外购房产性固定资产的会计核算, 提出要按照现行市价对外购房产中的土地使用权进行评估定价, 使其作为无形资产核算;支付价款中的剩余部分, 即房屋建筑物的价值作为固定资产核算, 以更加符合我国市场经济发展的要求。

关键词：固定资产,外购房产,房地产价格

参考文献

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[6]张永志.房地产业发展研究—基于数学方法解析[J].现代商贸工业.2009 (18) :161.

个人房产抵押解中小企业融资难 篇8

作为融资的途径之一，银行贷款以相对较低的融资成本一直颇受中小企业青睐。在绝大多数银行，中小企业贷款业务都属于对公业务的范畴。而一旦借款主体是企业，这样一来其中重头的一环便是查看企业的财务报表。但是，在中小企业实际经营中，普遍存在不规范的现象，喜欢用现金交易不入账，税务、银行、企业自己各有一本账，基本上很难找到一份正规的财务报表。由此，通过银行相对复杂和正规的手续贷款融资是难上加难。

与此相对应的是，很多在账目上显示没有利润的中小企业，企业主倒是有着雄厚的实力，他们往往有很多优质资产，尤其是房产。于是，现在有很多银行推出以个人房产作为抵押，而且房产抵押率相对较高，一般在60％-70％，在很大程度上可以解决中小企业的融资难题。

适用多种企业需求

上海理商进出口有限公司是一家多年从事进出口贸易的企业，注册资金50万元，年贸易额在2000万元。然而近年因为受到国家退税政策的影响，这家企业许多出口产品的退税金额下降了许多，从原来达17％的退税产品到现在只有5％或者更低。更雪上加霜的是，近几年人民币的快速升值，在这些种种因素的作用下，企业利润越来越少，流动资金的压力逐步显现，于是企业考虑到了向银行贷款融资。

就这样在2007年，上海理商进出口有限公司向某银行申请了贷款，考虑到企业的实际情况，以及整个行业的背景，最后在抵押一套200万元房产的情况下批准了50万元的贷款，期限一年。

对于一家小型的贸易型企业而言，50万元的贷款还是远远不能解决问题，并且50万元相对200万元来说抵押率也偏低，因此该企业开始寻找其他的融资途径。

相对于贸易型企业，小型制造型企业这几年也遇到了很多问题，原材料涨价、下游企业的账期过长等，都给企业生产带来了不小的压力。上海弘巨机械有限公司作为一家具有自主知识产权的纺织机械生产商，主打产品解决了以往国内纺织业在生产过程中只能使用一次即报废的高成本问题，可回收循环使用。目前该企业正计划在越南扩资建厂，建立该产品的流水线，不过他们也面临资金紧缺的问题。而企业自身并没有什么资产可供抵押来进行贷款。

以上两种典型而且普遍的情况，其实都可以通过各银行的个人房产抵押的经营性贷款产品来解决。

宁波银行：“贷易融”

宁波银行的“贷易融”产品与其他银行相类似产品不同的是，它的借款主体依然是企业，而且是中小企业主或个体经营者。也正因为如此，银行可以接受抵押的房产范围也相应的更加宽泛，不仅仅是企业法人或者股东的个人房产，其直系亲属的房产也可以作为抵押。抵押率一般能在七成左右。这对于企业而言，在面对资金困境时，可以活动和努力的空间就更大了。

“贷易融”的另一个特色在于它充分考虑到了小企业的实际情况，采取的是一次授信，两年有效，循环使用，审核放款的形式。也就是说，企业在获得最高不超过500万元的授信额度后，可以做到随借随还。

举个例子来说，一家企业如果贷款100万元，企业在旺季时可以来银行提款，利息按提款日开始计算，等公司到了淡季可以提前还贷，不用交任何罚息，一旦还了贷款，在这段时间内该企业不用支付任何利息。这样随借随还的优惠待遇在其他银行则一般只有大型企业才能享受得到。

民生银行：“一桶金”

与指定专为中小企业经营使用的贷款不同的是，“一桶金”贷款品种丰富，形式多样，既有为个人短期流动资金而配套的贷款，又有适合中小企业进行固定资产、机器设备投资的个人中长期贷款，还有符合商贸类中小企业经营的个人循环授信贷款。

以“一桶金”助业贷款为例，该产品适用于已具备一定经营基础，欲扩大企业经营规模，实现二次腾飞的小企业。小企业主可以以住房、商铺作抵押申请一年期以内(含)的短期贷款，贷款期限与资金周转期匹配。此产品可帮助小企业主在获得流动资金支持的同时把握良好商机。

再以“一桶金”置业贷款为例，该产品适用于经营现金流比较稳定、期望逐月归还贷款、减轻还款压力的小企业，当小企业主需要购买土地、建造厂房、添置机器设备，或需要购置写字楼、商铺时，可以房产抵押作为担保申请一年期以上、五年期以内(含)的个人中长期贷款，通过银行的中长期资金支持为事业的长远发展打下良好基础。

值得一提的是，不同业态、不同经营方式的小企业，其资金需求亦有显著差别，因此对于中小企业来说，融资方案的选择同样也大有讲究。经营性贷款在企业各种融资方式中利率相对较低，不过与个人住房按揭贷款的优惠利率相比还是要高一些。

举例而言，对于添置不动产、生产设备等需一次性大量投入资金的贷款，企业可以选择逐月偿还本息的方式，由于按月还款既及时归还了贷款利息，又可以每月归还一定数额的贷款本金，因此贷款的利息成本相较低，企业也不用承担一次性归还全部贷款本金的压力；对于采用购销方式经营的商贸型小企业．不妨选择个人循环授信贷款方式。

平安银行：“经营贷”

深圳平安银行“经营贷”综合考虑了个人经营性贷款的企业和个人双重特征，在贷款调查、审核中，重点查实个人从业经验、公司或个人经营流水等，通过简单、实际、有效的方法替代了以往与中小企业实际情况不符、繁琐的财务报表审核、评价等流程，将中小企业主个人的从业经验作为整个贷款风险、额度、年限以及利率综合评估的最关键要素，企业主从业经验越多，贷款更容易、额度更高、利率更低。

也正因为这种操作模式可以将企业房产和企业主个人房产进行统一打包作为抵押物，所以只要有足够价值的房产，就有可能申请到比较高额度的贷款。它的额度最高可达4000万元的贷款金额，就这一点在同类产品中也属佼佼者。另外，循环授信两年、单笔最长十年的贷款发放方式也能较好的满足了中小企业对于资金使用的特殊需求。

深发展：“展业贷”

深发展的“展业贷”是专门针对有融资需求的中小企业主和个体经营者等个人发放，专项用于支持企业生产经营的个人贷款。该贷款最高可以达到1500万元，且可在该行循环贷额度项下发放，随借随还，额度循环使用，不用时银行不计利息，期限最长可达10年

企业内部房产管理规定 篇9

Xxx集团有限公司企业标准

QG/XX16.15-2011

房产管理规定

1、总则

1.1为了切实做好集团公司房产的统一管理，保证房产的科学合理使用，提高房产利用率，根据国家有关规定，结合公司实际情况，特制定本规定。

1.2 本规定所称房产是指本公司及其所属子公司拥有的房屋，包括办公、生产、仓储、经营等所需要的用房以及与房屋不可分割的各种附属设施（水气油管道、通讯输电线路、电梯、卫生设备等）。

2、管理内容

2.1 房产管理

2.1.1集团公司房产由总务处统一归口管理。总务处负责集团公司房产的购买、权属申请登记、装饰、维修、报废、监管、考核及资料保管；负责定期或不定期对集团公司房产进行检查和监督，掌握房产的使用情况；负责预算及费用报销归口审核。

2.1.2总务处负责做好房产台账登记，建立房产的账册，卡片和资料档案，并与财务处的固定资产登记簿及使用单位的固定资产账簿等资料保持一致，定期进行核对，做到账、卡、物的完整且相符。

2.2房产使用 2.2.1房产的新增

凡自建、接受赠与及购买的房产，总务处会同相关职能部门进行验收，验收后将相关资料归集整理交档案中心存档，并据此办理房屋的初始登记、所有权变更登记；同时办理《固定资产交付使用单》，详细填写资产名称、数量、资产使用单位、地址、开始使用时间等信息，经办人、单位负责人及使用单位负责人签字后，携带决算书或发票等相关资料，据此办理财务手续。总务处、财务处、使用单位分别及时建立新增固定资产账、卡片。

2.2.2 房产的内部转移

因生产、办公需要在集团公司内部调用的房产，经集团公司总经理批准后，由调出单位填写《固定资产内部转移单》，经总务处、财务处审核后办理调拨手续，总务处、财务处、调入单位、调出单位据此调整固定资产台账和卡片。

2.2.3 房产的转让

需要转让的房产，总务处与财务处仔细核对，按集团公司审批流程审批后，由总务处报国资委审批备案，待审批同意后，由总务处根据国家有关规定到产权交易中心办理国有资产

QG/XX16.15-2011

有偿流动凭证，实行拍卖转让，据此办理相关财务手续，并按规定申请办理房产所有权变更登记。

2.2.4房产的出租

2.2.4.1集团公司大厦出租部分由总务处负责，总务处负责选择合适的承租人，依法与其签订合法的房屋租赁合同，合同内容应当包括房产基本情况、租金、租赁期限、租赁用途、违约责任等内容，租金由总务处负责收取，并及时报财务处办理相关手续。

2.2.4.2公司其他房产的对外出租由安燃工贸统一负责经营，出租方式、租赁合同以及相关资料应及时报总务处审核备案，租金由安燃工贸自行收取并及时入账。

2.2.4.3保卫处和总务处双方配合做好对外出租房产的综合治理及消防安全，负责定期或不定期对消防、治安情况进行检查和监督。

2.2.5房产的报废

需要报废的房产，由使用单位填写《固定资产报废申请表》报总务处，总务处会同相关职能部门鉴定符合报废条件的，按集团公司审批流程审批后，由总务处报国资委审批备案，办理相关财务手续，并按规定申请办理房产所有权变更登记。

2.2.6房产的租入

因生产经营需要租入的房产，由需要单位提出申请，经集团公司批准后，由总务处办理租入手续，会同使用部门验收合格后，交使用部门管理。3

奖惩

3.1对房产管理发生账、卡、物不符的，扣责任单位1分/次

3.2新增房产管理违反规定的，擅自将房产转让、出租或处理报废房产的，扣责任单位3分/次，扣负责人300元/次。

3.3有其他违反房产管理规定行为的，扣责任单位2分/次。3.4责任部门未履行监管职责的，扣2分/次。

附加说明：

房产中介企业介绍 篇10

关键词：房产企业；土地增值税；筹划

一、土地增值税清算之前房产企业的账务处理流程

1房地产企业的开发成本、期间费用和利息支出的财务操作以关注当年企业所得税为主要出发点。房地产企业出于抵减当年企业所得税的考虑，往往将工程人员的工资、福利、折旧、修理费、劳动保护费、办公场所费用等计入当期损益，在科目设置上也以企业所得税为主，计人管理费用的相关明细科目。

2在项目开工建设准备前和销售前，关于产品定位和定价，财务没有提前介入，整个开发项目开发前未充分考虑土地增值税清算的因素。房地产开发的前期准备工作应是由企业各职能部门共同参与的一项综合规划，应将各种因素充分考虑。而在实际操作过程中，财务往往担当的是事后核算工作或是少量的事前测算工作，由于在国家政策未调整前，财务测算也只考虑主要的几个税种，未充分考虑土地增值税清算的因素。不能充分发挥事前筹划的作用，这样在开发项目实施前就漏掉了税收中关于土地增值税这最关键的环节。

3财务自身前瞻性不足，对土地增值税清算工作准备尚未充分，抱有侥幸心理。《土地增值税暂行条例》是1993年12月颁布的，由于其操作计算十分复杂，且没有与之配套的成本核算办法及严格征缴时限等原因，因此在全国各地没有普遍实施。浙江省则是在2004年之后才颁发相关预征的条例《浙江省地方税务局关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知》，《转发浙江省地方税务局关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知》。上述条例中并没有明确企业在完工后如何进行清算的规定，因此，财务人员普遍抱有侥幸心理，对清算工作的准备不充分。

二、新的税收政策下进行土地增值税筹划的几个要点

1转变财务核算思路，从单纯以企业所得税为出发点变为两税综合考虑，控制增值额。具体可考虑如下：

(1)将直接管理项目部门费用归集到开发间接费中。根据土地增值税规定，房地产开发费用中的期间费用按《实施细则》第七条(一)(二)项规定(即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本)计算的金额之和的5％以内计算扣除，因此，在财务核算时可以将直接组织、管理开发项目发生的费用，如工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等列入开发间接费，从而减少期间费用的发生额，增加开发成本的发生额，即增加开发成本的扣除额。

(2)将为取得土地而支付的土地使用税等与土地有关的税金和费用计入取得土地使用权所支付的金额中，从而增加开发成本的扣除额。

(3)根据公司借款实际情况，选取财务费用扣除方式。《实施细则》规定，A、利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除；B、凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按《实施细则》第七条(一)(二)项规定计算的金额之和10％以内计算扣除。即如果开发过程中，企业借用大量资金，且周期较长，利息费用很多，则可采取据实扣除的方式，前提是必须提供金融机构的贷款证明。如果开发过程中借款很少，利息费用很低，企业进行比较后，可选择不需提供贷款证明的方式达到尽量多扣除费用，降低税负。

2项目开发前，利用土地增值税优惠政策，做好土地增值税预案。

(1)利用合作建房优惠政策。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[19951048号)规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。所以，对于有资金无土地的房地产企业，可以与有土地想开发土地却无能力开发的单位或个人采取合作建房的形式，联合进行房地产开发。这样，对方分得的房产不用缴纳土地增值税，只要就自己分得部分在销售时纳税。同理，如果房地产企业自己有土地，但资金紧张，可以与愿意购买房产的其他单位也采取合作建房的形式，联合进行房地产开发，也可达到上述效果。

(2)利用房地产的代建免税政策。对房地产企业来说，代建收入属于营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种建房方式减轻税负，在开发之初就确定购买用户，实行定向开发，前提是不能发生房地产权属的转移。