华夏幸福新城开发

华夏幸福新城开发（精选6篇）

华夏幸福新城开发 篇1

简介

华夏幸福基业投资开发股份有限公司创立于1998年，是中国领先的产业新城专家，以建设“经济发展、社会和谐、人民幸福”的开发区城市为企业公民责任，公司核心业务包括园区开发运营和城镇开发建设。并于2011年8月29日A股上市。2011年，公司实现整体销售额165亿元。

公司拥有分工协作、高效协同的组织架构，高管团队有多位来自世界500强，公司现有在职员工2714人，硕士学历以上543人。

公司在14年的发展历程中，牢牢抓住国际产业转移和大都市城市化带来的产业升级、区域分工的历史性机遇，聚焦于环首都区域经济产业促进及大都市外溢需求，创造了园区开发运营与城镇开发建设相互促进的“产业新城模式”。

公司通过引领区域和企业发展需求，为区域制定精准的战略定位、构建产业集群、建设城市核心区，形成了从园区建设、招商引资到城市运营的三大业务体系，探索了一条独具特色的“产城共融，城乡统筹，以城带产，以产兴城”的中国县域经济发展道路。

目前，公司投资运营的开发区主要布局于环首都经济区和环渤海区域。事业版图遍布河北、天津、青岛、沈阳、长 1 /

4春等地，受委托开发区域10个。截止到2011年底，公司投资运营的园区累计签约入园企业438家，累计签约投资额489.53亿元。

其中，最早开发建设的固安工业园区是河北省人民政府批准的省级开发区，目前电子信息、汽车零部件以及现代装备制造业等三大产业基地初步形成规模。

公司将继续把握世界新一轮产业及资本转移的机会窗口，搭建国际化资源整合平台，为开发区的产业促进和新城建设，引进国际合作资源，建立战略合作机制。

公司在促进区域产业发展方面，华夏幸福基业拥有500余人的专业招商团队和横跨多个行业的企业客户数据库。公司整合全国乃至全球的产业专家，针对每个区域的具体情况，紧贴政策导向，制定精准的产业发展策略，并将依托强大的招商引资和产业培育能力推动落实。

公司正与欧盟经济合作委员会商洽，为开发区系统引进成熟的、先进的科技园模式和跨国企业资源。

公司在提升城市功能方面，通过建立商业管理中心，引进国际化的城市运营资源，提升城市经营水平。在固安城市核心区、大厂城市核心区已确定引进美国喜来登酒店、荷兰郁金香酒店管理公司开发的星级酒店和写字楼、引进三井LALAPORT/美国OUTLETS开发管理当地的购物中心和商业街、引进青苗国际学校和澳大利亚铂雷蒂会所管理开发区

学校和业主会所等有益的探索。

秉持“一个开发区，一个城市的未来”的理念，华夏幸福基业以产业发展和城市发展双轮驱动的发展模式，以实际行动加入到推动中国区域协调发展、城乡统筹，推动中国城市化、工业化进程的行列。

华夏幸福大事记：

1998年7月，华夏房地产开发有限公司正式成立。

2002年6月，固安工业园区奠基成立，开启开发区投资运营事业领域。

2006年3月，固安工业园区被河北省人民政府批准为省级开发区。

2007年5月，大厂潮白河工业区正式签约。

2007年12月，华夏幸福基业投资开发股份有限公司成立，完成股份制转型。

2008年9月，华夏幸福基业接受怀来县委县政府的委托，开发建设怀来生态新城。

2011年8月26日，中国证监会出具《关于核准浙江国祥制冷工业股份有限公司重大资产重组及向华夏幸福基业股份有限公司发行股份购买资产的批复》，核准资产重组。

2011年10月15日，完成变更手续，公司更名为华夏幸福基业投资开发股份有限公司。

2011年，中国社会科学院工业经济研究所与华夏幸福基业投资开发股份有限公司共同发起设立社科院工经所-华夏幸福研究院，致力于成为具有广泛社会影响力、能够推动中国区域经济和社会发展的领先智库。

2011年12月21日，由华夏幸福基业投资开发有限公司发起，举办以“寻找中国产业力量”为主题的2011产业中国年会，成立以“汇聚产业力量，助推实体经济”为使命的产业中国实体联盟。

华夏幸福“产业新城”解密报告 篇2

同样，也是悄无声息中，华夏幸福基业股份有限公司（以下简称“华夏幸福”）已经围绕郑州这个河南最大的中心城市开始布局，武陟、长葛、新郑3个项目签约，半径距离均在50公里以内。11月18日，武陟产业新城首批项目集中动工，在河南引发强烈反响。

华夏幸福是干什么的？华夏幸福要做什么？华夏幸福要怎么做？神秘的华夏幸福突降中原，一连串的问题不仅给业界带来大大疑问，也让更多的人们翘首以待。

北京天安门正南50公里，一座崭新的产业新城顺势崛起，这正是华夏幸福14年倾力打造的PPP标杆之作——固安产业新城。

PPP的故事

距离北京天安门只有50公里的河北省廊坊市固安县，区位优势明显，可2002年全县财政收入仅1.1亿元。彼时，县开发区已成立10年，各路开发商跑马灯似的来了不少，可全县招商成绩单依旧是不甚理想。

当时的情况是，固安县人民政府欲通过开发新型的开发区改变落后面貌，但在当时财政收入几乎只来源于一条国道收费站的情况下，当地政府如果继续沿用传统的独自出资方式开发工业园区，巨额的资金缺口将成为政府启动项目的阻碍。

固安县人民政府决定采用市场机制引入战略合作者，投资、开发、建设、运营固安工业园区。当年6月，通过公开竞标，固安县人民政府与华夏幸福签订协议，正式确立了政府和社会资本合作模式。按照工业园区建设和新型城镇化的总体要求，采取“政府主导、企业运作、合作共赢”的市场化运作方式，倾力打造“产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美”的产业新城。

简单来说就是，固安县人民政府采购华夏幸福在产业新城内提供的设计、投资、建设、运营一体化服务，主要包含规划设计、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、招商引资及城市运营等。

在完成园区基础的市政设施及其他配套建设后，华夏幸福的工作重心就落到了招商引资上。

华夏幸福一开始的做法很简单，简言之就是搬家模式：把企业从南方搬到北方、西边搬到东边，公司以最好的资源等保障确保能够把他们吸引过来。对于入驻的企业，华夏幸福提供便捷的一站式服务。用他们的话来说，就是专业的人来办专业的事，可以让企业专注于经营、发展。

随着入驻园区企业的不断增加，华夏幸福也开始了园区内部的升级整合，其中的核心在于产业链的整合集聚。对华夏幸福而言，其业务模式的本质是“产业新城+X”的平台型模式，它以所开发运营的产业新城为平台，在城市发展的不同阶段，根据人口、产业聚集程度和需求增长程度，在平台上接入产业投资与运营、教育培训、医疗健康及商贸物流服务等多元化配套业务，从而最大程度地获取区域经济发展带动的与产业转型升级和居民消费升级相关的投资与服务收益。

14年的辛勤耕耘，固安已蜕变为一个崛起的“产业新城”。华夏幸福打造的产城结合模式在固安得到发展壮大，高科技企业纷纷在此落户，推动固安工业园区在十余年间保持着“河北省发展最快的省级开发区”的头衔，一举从过去传统的农业县成长为包含了航空航天、生物医药、电子信息、汽车零部件、高端装备制造等五大产业集群的知名开发区。城市建设方面，固安规划馆、五星级酒店、创业大厦、中央公园、幸福港湾……正逐步落实，城市规划蓝图得以成真。

固安产业新城实施PPP（政府和社会资本合作）模式14年，有力带动了固安县财政收入增长50倍，投资方华夏幸福的资产规模也增加了10多倍。2015年7月20日，华夏幸福与固安县政府共同探索的PPP，作为创造性典型经验，被国务院办公厅通报表扬，并入选国家发改委PPP示范项目。

在固安之外，华夏幸福的“产业新城”也正在国内外广泛布局。如今这些产业新城覆盖从北京到印度尼西亚等全球50余个区域，聚焦10大重点行业。但这些区域禀赋各异的特点决定了它们无法简单复制固安的模式。他们深知，每个区域在产业定位以及城市定位方面都不同，在复制PPP模式的同时，也要找到足够的差异化。

其实，华夏幸福还有更大的野心。华夏幸福将围绕规模扩张与将自身打造成平台型企业着手，向着“全球产业新城的引领者”的企业愿景迈进。

“产业优先”，构建区域经济发展综合解决方案

产业是经济增长的动力之源，新常态之下，为推动区域经济高质量、可持续发展，华夏幸福明确了“产业优先”核心策略，整合全球资源，从产业研究规划、产业集群集聚、产业载体建设到产业服务运营，为产业新城所在区域提供产业升级、经济发展的综合解决方案。

产业研究规划上，华夏幸福与全球知名智库开展战略合作，结合区域产业基础、产业发展趋势、地方发展需求和政府产业政策，科学规划区域产业发展方向。华夏幸福还在公司内部组建了包括产业研究院、产业发展中心等在内的专业团队，有条不紊地统筹落实既定的区域产业发展规划。

产业集群集聚方面，华夏幸福拥有全球最大的近1400人的产业发展团队，十余年间积累了海量企业信息，具备完善、创新的产业招商体系，为国内和“一带一路”沿线区域的经济发展和产业转型升级提供持续动力。

在推动区域产业发展的过程中，华夏幸福坚持“一个产业园就是一个产业集群”，因地制宜、因势利导为区域打造科技含量高、示范带动强的高端产业集群。公司聚焦电子信息、智能制造、航空航天、生命科学、新材料、文化创意、现代服务、生活消费等10大重点产业，通过“科技驱动+资本驱动”的双轮驱动方式，推动产业链上下游企业集群集聚，逐步构建产业平台生态系统。

目前，华夏幸福已与40余家行业龙头企业结成战略联盟，与30多家科研院所达成校企合作，与100多家研发机构深度对接，其中包括清华大学、中科院、航天科技集团、京东方等多家产学研龙头，已在全国40余个产业新城中，形成近百个区域级高端产业集群。

如果说“产业优先”战略是华夏幸福的发展龙头，那么“科技驱动”和“资本驱动”就是华夏幸福的发展两翼。华夏幸福创造性地提出并坚持“全球技术—华夏加速—中国创造”的创新发展战略，建立“孵化器—加速器—专业园区—产业新城”的产业培植链条，推进全球科技创新成果在华夏幸福的产业新城内“落地生根、开枝散叶、开花结果”。为加速创新企业产业化和龙头项目早落地、早开工、早投产，华夏幸福还联动金融资源，加速新技术、新产业、新业态的成长发展，建成从天使、孵化、加速到并购、上市的全价值链、多层次的产业投资体系，为企业提供全生命周期的金融服务，实现资本驱动助力区域产业升级。目前，华夏幸福已经设立了总规模超百亿的产业投资基金，包括太库天使投资基金、生物医药产业加速基金、装备制造产业集群基金等。

华夏幸福拥有200多人的产业园建设专业团队，先后在固安、大厂、香河、嘉善等地，建设并持有肽谷生物医药产业园、卫星导航产业园、电子商务产业园、影视创意孵化产业园、机器人产业园、人才创业产业园等几十个产业园项目，涵盖10大重点行业，为政府、企业等提供“标准化+定制化+特色化”产业载体建设服务。

经过多年的高速发展，华夏幸福积累了丰富的产业发展经验，组建了齐备的产业促进团队，蓄积了领先的产业服务能力。华夏幸福旗下的区域产业发展部门和产业园专业服务团队联动，拥有较强的产业规划实施能力、产业招商承接能力和产业要素保障能力，从企业需求出发，提供“全方位+立体化”的产业服务，帮助入驻企业高效对接政府服务，对接华夏幸福的载体空间、产业集群、金融资源和物业服务，对接华夏幸福战略合作伙伴提供的人才引培、法律财税、规划咨询等第三方企业服务。

建立“市长思维”，打造幸福城市载体

众所周知，PPP模式对于很多经济欠发达地方的政府和企业来说，需要破解的一个难题是如何共赢。让民企单做工业园开发，县财政实力薄弱，基础设施配套跟不上，很难筑巢引凤，投资很可能打水漂；让民企只做市政基础设施建设和公共服务运营，财政还是负担不起，企业回报也难以兑现。

华夏幸福从一开始就提出，企业要有“市长思维”“社区意识”，从规划之初，就要多从政府、社区的角度去想问题、做打算。

仅2002年，华夏幸福就邀请了9个国家的40多位城市战略、产业研究及空间规划等不同领域的顶尖专家来出谋划策，最终确立了“产城融合”整体开发机制。固安县政府采购华夏幸福在产业新城提供的设计、投资、建设、运营一体化服务，最大的受益并不是GDP的快速增长，而是城市市民幸福指数的提升。

“一张科学规划管到底，面对任何外部挑战都按规划办事，政企双方都足够硬气。”不得不说，正是坚持了一张蓝图绘到底，正是坚持了讲大局，使企业多些“社区意识”，多照顾政企双方外的利益群体，才确保了项目的顺利实施和发展。

在固安，没有人不知道大湖公园。很多老百姓都说：“这可是我们固安的骄傲，老百姓晨练、带孩子玩都去那儿，没人不说好！”

然而，这个大湖公园可是华夏幸福“牺牲”了13万平方米居住用地建成的湖景公园，不知让多少开发商瞠目结舌，却为百姓津津乐道。

目前，华夏幸福在固安建成8个公园，新建了170公里的柏油路，还把北京八中引了进来，这为固安工业园项目赢得了更多公众支持：尽管作为基建项目，涉及大量的土地征收与村民搬迁，但固安工业园PPP项目至今没有发生过一起上访事件。

事实上，这正是华夏幸福在产业新城城市功能建设方面所贯彻的“以人为本”的主线，主要是从产业新城居民的需求出发，定制城市功能，形成城市发展三大体系：注重生态文明，贯彻“低碳排放、改善空气质量、治理水环境”三大生态理念，引领区域“绿色化”发展，融合自然与科技，规划“真自然、真科技”的智慧城市网络，形成智慧生态规划体系；根据产业新城居民的生产生活需求，形成城市、片区、组团三个层级的城市公共服务体系，包含教育、医疗、商业、文化、体育、养老等六大方面的配套设施，使人民的经济收入、健康医疗、文化教育、生活服务、休闲娱乐等方面的水平层次得到全面改善，形成产城融合建设体系；坚持规划、建设、运营三位一体的思路，项目层面涵盖基础设施建设、教育医疗等公共服务配套的保障运营及资源整合运营，城市层面涵盖城市品牌形象、文化魅力等综合性软实力的提升运营，形成提升价值的运营体系。

可以预见，华夏幸福“市长思维”的提出，将会随着城市的快速生长，以城市运营取代城市建设，成为城市价值和市民幸福感提升的关键所在。

悄入中原，扛鼎产城融合大旗

旨在夯实巩固京津冀区域，积极布局长江经济带，谋划卡位“一带一路”的华夏幸福，悄然入主中原，或许能够给河南带来更多的产业发展机遇。

正如华夏幸福所认为：“PPP项目不可能赚快钱，不要指望捡一枚金蛋，而应该借助PPP平台养一窝金鸡。养鸡需要能力，专业化招商并提供全产业链服务才是核心竞争力。”

从3月份与武陟县政府签署合作备忘录，几个月时间内，华夏幸福已相继牵手新郑市政府、长葛市政府，合作建设“武陟产业新城”“长葛产业新城”。

11月18日，武陟产业新城首批项目集中动工。武陟县将在郑云高速以东建设一座产业新城，嘉应观门户公园、城市规划展览馆、景观大道等8个项目将作为这座新城的起步项目。

武陟产业新城将由武陟县政府和华夏幸福联手建设运营。项目划定区域，北至原焦高速及武陟县界、东至武陟县界、西至郑云高速及郑焦城际铁路、南至黄河大堤。从地图上可以看出，这片区域基本上涵盖了武陟县在郑云高速以东的大部分区域。

武陟产业新城首批开工的8大项目包括：嘉应观门户公园、武陟城市规划展览馆、郑北大道道路工程、覃怀大道景观提升工程、孔雀湖公园、展馆黄河文化公园、木栾漫步公园、建设路道路工程等。从项目内容看，都是一座“产业新城”所必须的基础建设项目。而且，既然说是“首批”项目，可以预测，未来还会有更多基础建设项目在这里落地。

武陟县与郑州仅一河之隔，具有良好的产业基础，规模以上企业近200家，造纸及纸质品加工、装备制造、医药化工类等行业是该县的优势产业。武陟县境内的郑云高速、原焦高速、京广铁路、郑焦轻轨等快速交通通道也都集中在东部，与周边城市尤其是郑州的联动相当便捷。武陟县选择在东部建设“产业新城”显然更容易有利于接受郑州的产业辐射，使之成为郑州都市圈核心地区延伸部分。

刚闭幕的河南省第十次党代会，为河南未来五年发展谋划了宏伟蓝图，城镇化建设是河南重点要打好的“四张牌”之一。河南省人民政府常务会议提出，县级城市是全省城镇体系的重要节点，是县域文明进步和特色风貌的重要标志，也是今后一个时期全省城镇化建设的主战场，在全省经济社会发展中处于举足轻重的地位。为此，河南将重点“实施百城建设提质工程”，扩大有效投资、加快新型城镇化建设、增强区域竞争力。

华夏幸福新城开发 篇3

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一、华夏幸福(600340)基本情况

华夏幸福基业投资开发股份有限公司创立于1998年，核心业务包括园区开发运营和城镇开发建设。并于2011年8月29日A股上市。

华夏幸福发展过程中，牢牢抓住国际产业转移和大都市城市化带来的产业升级、区域分工的历史性机遇，聚焦于环首都区域经济产业促进及大都市外溢需求，创造了园区开发运营与城镇开发建设相互促进的“产业新城模式”。

华夏幸福通过引领区域和企业发展需求，为区域制定精准的战略定位、构建产业集群、建设城市核心区，形成了从园区建设、招商引资到城市运营的三大业务体系，探索了一条独具特色的“产城共融，城乡统筹，以城带产，以产兴城”的中国县域经济发展道路。

目前，华夏幸福投资运营的开发区主要布局于环首都经济区和环渤海区域。事业版图遍布河北、天津、青岛、沈阳、长春等地，受委托开发区域10个。其中，最早开发建设的固安工业园区是河北省人民政府批准的省级开发区，目前电子信息、汽车零部件以及现代装备制造业等三大产业基地初步形成规模。

华夏幸福在促进区域产业发展方面，华夏幸福基业拥有500余人的专业招商团队和横跨多个行业的企业客户数据库。公司整合全国乃至全球的产业专家，针对每个区域的具体情况，紧贴政策导向，制定精准的产业发展策略，并将依托强大的招商引资和产业培育能力推动落实。

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华夏幸福在提升城市功能方面，通过建立商业管理中心，引进国际化的城市运营资源，提升城市经营水平。在固安城市核心区、大厂城市核心区已确定引进美国喜来登酒店、荷兰郁金香酒店管理公司开发的星级酒店和写字楼、引进三井LALAPORT/美国OUTLETS开发管理当地的购物中心和商业街、引进青苗国际学校和澳大利亚铂雷蒂会所管理开发区学校和业主会所等有益的探索。

秉持“一个开发区，一个城市的未来”的理念，华夏幸福基业以产业发展和城市发展双轮驱动的发展模式，以实际行动加入到推动中国区域协调发展、城乡统筹，推动中国城市化、工业化进程的行列。

二、华夏幸福(600340)主要财务指标分析

(一)偿债能力指标

1.短期偿债能力指标

流动比率=流动资产/流动负债×100%=127.19% 速动比率=速动资产/流动负债×100%=95.79% 流动比率在100%至200%之间，速动比率小于100%，说明华夏幸福短期偿债能力一般，稍有风险，机会成本低，获利能力相对较强。

2.长期偿债能力指标

资产负债率=负债总额/资产总额×100%=47.73% 资产负债率接近并低于50%，说明华夏幸福长期偿债能力较好。总体来看，华夏幸福偿债能力较好。

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(二)运营能力指标 1.流动资产周转情况

应收账款周转率(次数)=营业收入/平均应收账款余额=9.25次 存货周转率(次数)=营业成本/平均存货余额=6.68次 流动资产周转率(次数)=营业收入/平均流动资产总额=15.07次 华夏幸福收账较迅速，资产流动性较强，短期偿债能力较强，坏账损失较小；存货变现速度一般，周转额较大，资金占用水平一般；流动资产周转次数较多，流动资产在经历生产和销售各阶段时所占用的时间较短。2.固定资产周转情况

固定资产周转率(周转次数)=营业收入/平均固定资产净值=4.62次

华夏幸福固定资产周转率尚可，表明企业固定资产利用情况一般。

3.总资产周转情况

总资产周转率(周转次数)=营业收入/平均资产总额=1.37次 华夏幸福全部资产的使用效率一般，对响企业的获利能力有一定影响。

总体来看，华夏幸福各项运营能力指标在房地产企业中比较好。

(三)获利能力指标

1.营业利润率=营业利润/营业收入×l00%=4.91% 营业净利率=净利润/营业收入×l00%=3.89%

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营业毛利率=(营业收入-营业成本)/营业收入×l00%=17.24%

2.成本费用利润率

成本费用利润率=利润总额/成本费用总额×100%=4.88%

3.总资产报酬率

总资产报酬率=息税前利润总额/平均资产总额×l00%=5.34% 华夏幸福。

4.净资产收益率

净资产收益率=净利润/平均净资产×l00%=9.38%

总体来看，华夏幸福资产利用效率一般，整个企业获利能力一般。

(四)发展能力指标

1.营业收入增长率

营业收入增长率=本年营业收入增长额/上年营业收入总额×l00%=-72.86%

2.总资产增长率

总资产增长率是企业本年总资产增长额同年初资产总额的比率，它反映企业本期资产规模的增长情况。其计算公式为：

总资产增长率=本年总资产增长额/年初资产总额×l00%=-93.71%

3.营业利润增长率

营业利润增长率=本年营业利润增长额/上年营业利润总额×l00%=-93.6% 年初总资产432亿，负债382亿，年末总资产27亿，负债13亿。年初总资产中有323亿存货，而年末不足4亿。由此可见，华夏幸福

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在2013年内将2012年剩余存货卖出并还清大部分负债。而2013年下半年开始，中国房地产行业整体不景气，华夏幸福没有像2012年那样大量举债经营，没有盲目寻求扩张，导致各项发展能力指标出大量现负增长。这对于华夏幸福造成一定的负面影响，但整个行业都是这样的情况。华夏幸福没有大量举债，预防了资金链断裂，规避了在很多房地产企业身上出现的经营风险。

三、华夏幸福(600340)最近投资事宜及分析

投资事件：华夏幸福关于与中国航天科工信息技术研究院签订战略合作协议，主要合作内容：

1.“无锡智慧物流装备及服务产业园”（以下简称“无锡产业园”）基地建设：航天科工提供技术能力及现有产业基础，公司提供园区设施、融资等方面的支持，双方将本项目作为战略合作的启动项目，共同推动无锡产业园项目落地和建设。公司将配合航天科工，以公司全国范围各产业园区内现有企业作为潜在客户群，探讨先进模式，复制成功经验，拓展全国范围内其他地区的市场。

2.北斗导航领域的合作：双方将拓展北斗导航、卫星通信等业务领域的合作，包括GPS/北斗导航芯片产品和导航相关设备的研发生产、以及车载卫星天线系统、便携式卫星天线系统、卫星通信车等。公司将提供园区资源、融资能力和运营服务经验，在航天科工指定的地域进行相关项目的孵化、落地、发展以及业务开拓。

3.积极推进其他深层次合作：双方寻求将航天科工产业、品牌优

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势与公司资本运作、产业运营优势相结合，共同推进以国家战略产业领域为核心的技术、产业、资本等合作项目。

对华夏幸福的影响：

1.本次战略合作确定了启动项目,双方将共同推动“无锡智慧物流装备及服务产业园”项目落地和建设。共同建设“智慧物流”服务平台,共同探讨智慧物流协调的先进模式,打造标杆级智慧物流产业园区。

2.本次项目除直接为公司贡献落地投资额及租金收益外,还有机会将智慧物流业务接入产业新城平台,一方面能为入园企业提供物流的相关服务,另一方面还可发掘和积蓄园区配套住宅业主和企业员工等产业新城居民生活需求,为他们提供增值物流服务。提高产业新城平台运营服务能力和竞争优势。无锡智慧物流业务接入试点成功后,还可向公司其他园区快速复制,公司目前已投资运营近20座产业新城,未来均有机会复制并推广智慧物流业务,平台模式的规模效应极其显著。

3.本次项目合作是公司对产业发展服务大项目招商战略的坚决贯彻。通过与新兴产业龙头联手,发挥龙头企业引领效应,能够为产业新城的产业发展集聚产业配套和创新力量,一方面公司“自下而上”,从自身促进产业升级的需求出发,寻求行业龙头开展强强合作以推动产业集聚,另一方面还能够“自上而下”,通过跟踪研究相关行业龙头企业的需求,规划引导相关园区顺势发展针对性产业,开创全新的业务合作模式。此外,公司还能通过打造创新孵化平台、资本干预多方

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式推动产业发展服务模式持续升级。

4.本次项目在智慧物流基础上,与航天科工一院在北斗导航等领域也达成产业合作共识,包括GPS/北斗导航芯片产品和导航相关设备的研发生产,以及车载卫星天线系统、便携式卫星天线系统、卫星通信车等。为公司与航天龙头全方位开展合作奠定了坚实的基础。

四、华夏幸福(600340)最近融资事宜及分析

融资事件：华夏幸福基业股份有限公司间接全资子公司大厂回族自治县弘润商贸有限公司向由廊坊市城郊农村信用合作联社、永清县农村信用合作联社组成的社团贷款人借款人民币10,000 万元，借款期限为1年，借款利率为9.42%左右。其中，廊坊市城郊联社为公司的关联方。

对华夏幸福的影响：本次关联交易大厂弘润将获得借款10,000 万元，有利于缓解大厂弘润流动资金压力，对上市公司持续经营能力及当期财务状况无不良影响。

五、华夏幸福在2013年中业绩不佳的主要原因在于政策原因导致房地产行业整体不景气，而并非企业自身问题，正是由于2013年业绩的滑落，也为2014年业绩增长留下了巨大空间。由此，我认为华夏幸福的股票可作为现阶段防御性投资的选择对象，具体原因有以下几点：

1.1季度净利同比增长32%，维持14年业绩同比增长40%

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2014年1季度，华夏幸福(600340.CH/人民币24.82,买入)实现营业收入31.6亿元，同比增长159.3%；净利润6.2亿元，同比增长31.9%；合每股收益0.47元；毛利率和净利率为49.0%与19.6%，分别较去年同期下降了31.4和19.0个百分点，毛利率大幅下降源于高毛利率的产业发展服务收入占比由去年79%下降至今年的43%左右。全年来看，地产销售连续两年获得超40%高增长表现将推动结算规模稳定增长，同时11-12年降价项目的结算进入尾声促使地产结算毛利率有所回升，我们维持14年业绩同比40%增长的预测。

2.近期，公司在产业发展方面引入两大措施，一方面，公司从去年开始打造“4港1基地”的产品载体，主要包括科技港、商务港、产业港（如近期签约的固安卫星导航产业港）、孵化港（如固安肽谷）、龙头发展基地（如固安航天产业基地），这些产品载体将服务于园区企业从创业到上市之间的各个阶段；另一方面，公司和控股从去年开始建立投资团队（如：公司近期成立了华夏幸福资本管理有限公司、孔雀城有限公司和嘉兴华夏幸福贰号投资合伙企业），并且后续将以资本的形式对产业进行投资干预和加速，以此促进产业发展，而公司也可以从投资收益和落地投资中双重获益，预计2-3季度将有一系列投资动作。总体而言，在公司庞大的高新项目源的基础上以及在产品载体营造的良好投资环境下，投资业务或将成为公司多年来致力于产业发展业务的另一变现渠道，以此更少依赖于地产业务的贡献。

3.华夏幸福主打环北京“产业新城”模式，是新型城镇化和京津冀一体化的第一受益标的；销售方面，14年9大区域增量贡献以及

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固安、大厂和廊坊的持续发力将推动公司销售达500亿元，同比增长34%；业绩方面，丰富的未结算签约投资额以及预收账款足够保证14年获得40%的业绩高增长；近期公司三方面的变化尤为值得关注：

（1）引入产品载体和投资干预两大措施，建立产业发展业务的另一变现渠道；

（2）产业发展引入行业负责人制度并加强招商团队，后续将加快高新技术产业的引进；

（3）组织变革加强产业发展重视程度，招兵各行业中精英人才，加快公司业务发展及效率提升。

高铁新城开发建设研究 篇4

一、国内部分新城开发建设案例

1．济南西区

采用市领导小组领导下的“指挥部+项目法人”的组织实施模式，即“市长＋市场”的模式，成立西客站片区建设指挥部，由济南市市长挂帅，整合市区两级政府的土地、规划、市政、财政等相关部门的行政资源，对西客站片区的开发建设任务进行决策，按照政府主导、市场参与、滚动发展、自求平衡的原则开展新城建设。

选择有经验、有实力的开发策划咨询机构做为指挥部的“参谋”，参与新城区建设的全过程咨询管理。以山东省高校基建咨询服务中心为咨询服务总平台，全面负责统筹谋划各规划项目的提报、工作计划及进度，督促管理各项目规划过程，组织各类技术审查及技术协调会议，形成最终成果。并在此基础上，委托其他专业机构搭建专业分平台，构成了完善的服务平台体系，为西客站片区建设提供了技术保障。

采取政府与市场合作的运营模式，利用市场机制，调动社会资源，政府与市场的优势互补，实现效益最大化。

制定了一揽子优惠、开发补偿和公众参与等政策，使区域开发项目更加合理、透明和具有前瞻性，并吸引了开发商的投资热情。

2．长沙东部新区

长沙东部新区建设采用了市领导小组领导下的 “指挥部+项目法人”的组织实施模式，即“政府＋市场”的模式。成立了建委副主任为指挥长的建设指挥部，作为该项目的存在主体，主要负责资金的筹

措、道路的建设施工以及目前四个项目的协调等工作。

长沙新区开发建设融资形式采取市财政资金支持与银行贷款相结合的模式。市政府拨付专门财政资金用于城东新区项目启动，同时，通过银行获取信贷资金。目前，新区建设资金主要以政府拨款为主，在此基础上，靠市场运作保证项目资金额度。

开发运营模式采取政府主导、市场运作的模式，先将项目启动区域周边的土地利用控制起来，通过土地市场运作来获得后续项目的开发资金。

3．河南郑州新区

成立了省政府主要领导任组长的郑汴新区规划建设领导小组，市委、市政府主要领导任组长的郑州新区开发建设工作领导小组，以及郑州新区工委、管委会等机构，统一组织协调规划实施中的重大问题。

始终按照“政府引导、市场运作、自求平衡、良性循环、滚动可持续发展”的思路，采取“特区+公司”开发经营模式。实行“政府搭台、企业唱戏、环境引商、项目带动”的运营模式。

坚持“盘活资产、自我积累、自我开发、滚动发展”的资金筹措路子，通过借贷融资，完善基础设施，美化城区环境，增强对开发商的吸引力，实现滚动发展。

4．深圳罗湖新城

成立领导班子，协调不同的投资及实施实体单位。聘请知名咨询公司对新城建设进行国际咨询，并制定相关研究机构做咨询的整合，形成系统的开发策略。

融资模式上，一方面加大公共财政扶持力度，另一方面积极探索新型投融资模式，以优惠政策吸引市场资金投入市政公用设施的建设、维护和经营。

二、德州市高铁新城开发建设的特点

1．两区齐抓共管

德州高铁位于德州市经济开发区与陵县的交界地带，承载着“德陵一体化”的重要任务，建设时要协调两区利益，统筹两区发展，兼顾两区思路。

2．缺乏技术保障

目前德州市缺乏能够为高铁新城的开发建设提供土地开发、规划策划、产业规划、功能定位、策略制定等方面的专业技术队伍，高铁新城的技术保障不力，严重制约高铁新城的未来发展。

3．资金短缺

德州近几年用于城市开发建设的资金较多，且高铁新城的开发建设所需资金数目巨大，因此，资金不足的情况不可避免。

4．远离中心城区

高铁新城距德州行政中心约10km，距老城区约15km，且联系中心城区的道路交通设施较少，影响与中心城区的互动联系。

5．产业功能缺失

目前德州市的商务、金融、信息、咨询等产业发展较为落后，与高铁相关联的产业缺失，影响高铁新城的产业带动能力。

三、主要工作思路及策略

1．搭建组织指挥体系

针对德州高铁新城需要统筹兼顾两区发展的特点，借鉴济南西区“指挥部+项目法人”的组织实施模式，即“市长＋市场”的模式，市领导挂帅，两区相关部门领导组建领导小组，作为重大决策机构；成立德州高铁新区工程建设指挥部，统筹新区的组织建设，分别下设土地、工程、金融、综合、规划设计部门，负责监督各方那个面工作的实施情况；并成立公司，明确法人主体，搭建运行平台，主要负责资金运作、土地经营、开发建设等工作（完善指挥体系、搭建运行平台）。

2．整合技术服务资源

针对德州高铁新城的开发建设中缺少技术保障的现状，通过邀请专业队伍，搭建技术平台，为高铁新区指挥部提供技术服务保障。邀请实力雄厚、咨询服务水平优质的专业咨询队伍作为高铁新区开发建设咨询管理的服务总平台，全面负责统筹谋划各建设项目的提报、工作计划及进度，督促管理各项目建设过程，组织各类技术审查及技术协调会议，形成最终成果。此外，以总平台为中心，搭建基础设施咨询平台、建设管理平台、水利技术平台、土地开发咨询平台、规划管理平台等分平台。

吸纳城市经营新思维，推行“三规合一”的城市建设理念，注重动态的规划过程，全面开放设计市场，在尊重原有规划的同时，对重点项目进行深入的策划规划设计，实时地对原规划予以调整、完善。（搭建技术平台、提供决策依据、做好运行参谋）

3．探索投资融资模式

德州市近年来开展了大规模的城市建设活动，市财政资金匮乏。针对此种情况，在政府保证一定投资力度的同时，发挥政策优势，积极探索先进的融资手段。采取BT、PPP等公私合作的融资模式，吸引社会资本投入到营利性基础设施建设当中，缓解政府的投资压力，使政府的有限资金投入到非营利性项目建设中。这样既充分发挥市场力量，又能合理协调政府与市场的关系，可为高铁新区的开发建设提供足够的资金保障。（探索投资模式、完善开发机制）

4．完善开发运营模式

政企合作模式能够解决政府土地开发资金不足的问题、提高土地开发效率、有利于提升土地价值，并且能够将利用开发企业来分担市场风险，采用政企合作开发运营的模式进行高铁新区的开发建设。在保证企业获得一定的利润率前提下展开与之合作，也保证政府的收益，达到双赢（政企合作、风险共担、以地生财、实现双赢）。

针对德州市高铁产业功能方面的不足，高铁新区的开发建设宜采取“高铁驱动、产业带动”的开发模式，即先通过政府对高铁站点周边地区基础设施的前期投资，筑巢引凤，吸引高铁相关产业的进驻，待到周边产业较为成熟时，与高铁产业相配套的其他产业也得以带动，从而推动整个新城的发展（跨入高铁时代、唱响高铁经济、借助高铁带动、实现城市繁荣）。

5．制定相关优惠政策

由于高铁新城的区位优势不明显，且存在资金缺乏、产业缺失等

不足，可通过制定相关优惠政策使区域开发项目更加合理、透明和前瞻性，并激发开发商的投资热情。

可依据时期、项目的不同机动灵活的制定具体优惠政策，如津贴、减免税、其他权利、政府拨款等建设期补偿政策；减免税、长期租赁权、长期经营权等运营期补偿模式；市民规划听证会、专家咨询会、企业合作会等公众参与政策。

四、预期发展目标

1.高铁新区形成“高铁驱动、产业带动、两区联动、政企互动、政策机动、建设滚动”的开发建设机制。

2．高铁新区建设成为“德陵一体化”的核心地区，“大德州”的新门户，德州市的新中心。

华夏幸福新城开发 篇5

尊敬的各位来宾、各位嘉宾，大家好！欢迎大家莅临亚东·新城国际参加销售中心绚丽开放活动，在这里，我谨代表亚东工程建设发展有限公司，对各位的到来，表示最热烈的欢迎和最衷心的感谢！

亚东·新城国际占地面积为10200平方米，建筑面积为33426平方米，绿化率达40%。本项目定位为商业综合体，1-3层为商业，4-6层为商务办公，7-20层为公寓式办公，共20层，总层高约100米，目前在龙蟠大道上乃至整个滁州政务区都可以称得上是最高的建筑物，具有一定的代表性。我们由衷地希望我们的努力可以带给大滁城的商务人士最完备的办公环境、最前卫的生活格调、最心动的享受空间！

当然，亚东·新城国际销售中心的绚丽开放滁州市委、市政府及市直各部门的关心与大力支持；离不开各位嘉宾的精诚合作；离不开当地群众的热心支持！在此，我谨代表安徽亚东工程建设发展有限公司项目全体员工，向长期支持、帮助本项目的各界朋友表示诚挚的感谢！

华夏幸福双引擎发力 篇6

独特的开发模式是华夏幸福的制胜法宝。与许多从事住宅开发和商业地产开发的公司不同，华夏幸福一直以来坚持“打造产业新城，建设幸福城市”发展战略，形成了“产业新城”和“城市产业综合体”两大产品体系，其主要商业模式为打造产业新城。

得益于近年城镇化和产业升级带来的机会，加上全国拓展步伐的不断加速，使得华夏幸福近年业绩大增，股价也一路大涨。即使在房地产宏观调控导致地产股一片哀鸿的情况下，华夏幸福的股价也一直表现抢眼，两年时间几乎翻了三倍。

在接受《新财经》记者采访时，华夏幸福方面表示，随着产业升级的进一步推动，华夏幸福将步步为营，将固安样本在全国各地加速推广。

业绩与股价齐升

4月17日，华夏幸福发布2013年第一季度业绩报告，即便是地产业的淡季，公司一季度仍实现了高速增长，实现营业收入12.19亿元，同比增长56.71%；实现净利润4.7亿元。

从销售情况看，华夏幸福今年第一季度整体实现销售额69.8亿元，销售面积73.2万平方米，同比分别增长131.7%和82.6%。其中，产业新城开发建设销售面积45.57万平方米，销售额50亿元；城市地产及其他销售面积27.67万平方米，销售额19.82亿元。

在产业园区建设上，截至4月22日，华夏幸福园区累计增加到15个。今年第一季度华夏幸福新拓展园区项目两个，一个是公司与河北省永清县签订的15平方公里框架协议，另一个是公司与武汉市黄陂区人民政府签订的占地20平方公里的战略合作意向协议。

华泰证券分析师周雅婷认为，考虑往年的第一季度为公司销售淡季，按此发展，预计公司全年完成280亿元销售额的目标为大概率事件。

银河证券赵强分析指出，华夏幸福呈现第一季度淡季不淡之势，为全年销售业绩保持高成长奠定坚实基础。同时，公司产业发展服务收入高增长可期，2012年，华夏幸福与中国航天科技集团、中国联合航空等大型企业集团签订合作协议，预计今年公司的产业发展服务收入将继续保持较高增速。受益于城镇化浪潮和产业转移影响，公司成长空间巨大。

这并不是华夏幸福发布的首份亮丽业绩。事实上，自2011年9月上市以来，华夏幸福的业绩一路高歌。

华夏幸福上市当年业绩就很是喜人。2011年全年，华夏幸福实现营业收入77.9亿元，同比增长76%；实现净利润13.6亿元，同比增长225%；公司的房地产业务实现合同销售额128亿元，同比增长43%；销售面积172万平方米，同比增长62%，其中园区配套地产业务销售额为109亿元，占比85%。

前不久发布的2012年业绩同样显眼，全年实现营业收入120.77亿元，比上年同期增长55%；实现净利润17.83亿元，同比增长31%；每股收益2.02元，华夏幸福拟每10股派2.30元（含税）。

从2012年业绩看，华夏幸福销售额共计211.35亿元，较上年同期增长28%；产业新城业务销售额共计175.07亿元，城市地产签约销售额35.18亿元。

值得一提的是，在宏观调控导致地产股一片哀鸿的情况下，业绩亮丽的华夏幸福股价表现也非常抢眼。2011年8月29日，华夏幸福完成借壳时股价仅9.55元，至今年4月22日股价已涨至近27元，不到两年时间，股价翻了三倍，最高时股价接近29元。

城市发展和产业促进双引擎

华夏幸福之所以取得优秀的业绩，与其独特的业务模式紧密相关。与传统地产股不同，创立于1998年的华夏幸福一直以来坚持“打造产业新城，建设幸福城市”发展战略，形成了“产业新城”和“城市产业综合体”两大产品体系。

也就是说，公司主要商业模式为打造产业新城，致力于推动中国产业升级，这样的模式为华夏幸福赢得了长足发展，在推动区域产业升级的同时，业绩也逐步升级。

目前，华夏幸福在全国投资运营的产业园区达到15个，成功实现了环北京、环沈阳、环上海三大区域布局，在北京周边、东北、江苏等地兴建了多个工业园区，涉及高端装备制造、生物医药、航天科技、物联网等多种产业，为区域经济的发展架设了可持续发展的软硬件平台。

截至今年一季度，华夏幸福旗下正在开发运营的产业新城不仅包括固安工业园区，还包括大厂潮白河工业区、京北生态新区·怀来、北京丰台华夏幸福中心、无锡（南长）国家传感信息中心、镇江科技中心、沈北科技中心等。

在成功布局环北京的同时，华夏幸福基业将产业促进的实践复制到东北，并进军“长三角”等发达经济地区。在继2012年新拓展河北香河、辽宁沈阳苏家屯、江苏无锡、江苏镇江和河北固安新兴产业示范区5个园区后，今年第一季度又先后与武汉市黄陂区和河北省永清县签订战略合作意向协议，进一步拓展到“长三角”及华中地区，形成覆盖华北、东北、华东、华中全面开发的全国性战略布局。

“充足且有梯次的产业新城园区储备能够确保公司未来实现业务模式快速复制，实现收入和利润持久快速增长。”据华夏幸福方面介绍，本年度部分新拓展园区，如沈阳苏家屯已经开始产生回款。随着各区域开发进度的推进，公司产生回款的新拓展园区数量及回款规模将不断增大，其资金状况将进一步得到充实。

随着新区域开发建设的深入推进，招商引资、城市建设、配套住宅等三大业务相互辉映，共同开辟新的盈利增长点，将持续推动以后华夏幸福经营业绩和财务指标的持续增长。

事实上，华夏幸福对产业升级方式的思考一直处于探索过程中，其与中国国际经济交流中心共同发布了《中国产业升级报告》，这是中国首份关于产业升级的报告。在这份报告中，华夏幸福表现出对中国产业升级的发展路径和实践经验的极大关注。

在前不久结束的亚洲博鳌论坛上，中国“产业空洞化”成为业内的关注焦点，围绕如何破局等话题，业内专家进行了广泛的讨论，并对华夏幸福所进行的产业升级实践予以肯定。