购房合同的协议书（通用9篇）
正式《商品房买卖合同》条件的认购书，其内容应符合《商品房买卖合同》的相关约定，即当事人名称或者姓名和住所;商品房基本状况;商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺;供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;公共配套建筑的.产权归属;面积差异的处理方式;办理产权登记有关事宜;解决争议的方法;违约责任;双方约定的其他事项等。购房者在签订认购书时，要对其中的条款进行仔细阅读，认真思考，切不可盲目行事。
关键词：商品房,合同纠纷,权益保护
随着我国房地产业的迅猛发展以及住房制度的深化改革, 商品房交易市场也相当活跃。自八十年代起房地产产业就得到了充足的发展, 并逐渐成为我国的支柱性产业, 极大的带动了我国市场经济的发展。与此同时, 房地产产业的发展也极大的改善了我国人民的生活环境。
但是, 随着房地产产业的发展, 相应而来的弊端也逐渐显露。比如说, 房价的持续走高, 使得很多普通百姓根本买不起房, 这也是当前对房地产产业讨论最多的问题。或者是由商品房买卖合同引发的种种纠纷也是目前暴露较多的问题之一。其中主要原因是我国目前对于不动产方面的立法还不够完善, 市场自动调节机制还不够健全, 商品房交易行为很不规范, 房地产开发企业等不遵守城市信用原则等。因此而来的买房者的合法权益得不到保护, 商品房买卖合同纠纷也不断增加。
在目前所有案件数量排名中由商品房买卖合同引发的纠纷案件位列榜首。商品房买卖合同, 是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售, 转移房屋所有权于买受人, 买受人支付价款的合同。商品房买卖合同纠纷, 是指当事人签订商品房买卖合同后因合同权利义务而引起的争议。我国目前对于因商品房买卖合同引发的纠纷的解决方法主要有协商、行政处理等。但是, 因为商品房市场受经济规律的影响会出现很多自发性、随机性的问题, 所以, 目前对于解决由此引发的纠纷还需要政府调节及法律条文的建立健全, 只有这样, 才能大大降低商品房交易市场出现的大量的合同纠纷。
一、商品房买卖合同及商品房买卖合同纠纷的定义
(一) 商品房买卖合同的定义
所谓商品房买卖合同, 根据法律规定, 是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售转移房屋所有权于买房人, 买房人支付价款的合同。
由此可见, 商品房买卖合同包括商品房预售合同和商品房现售合同。所以在两种合同类型下发生的纠纷也会因为各自的不同的特点而有不同的解决方法。
(二) 商品房买卖合同法律关系也包含三个要素:
1、商品房买卖合同关系的主体。
商品房买卖合同的主体即签订买卖合同的当事人, 一般包括房地产开发企业和买受人, 即作为房屋开发和经营的企业和作为房屋买受人的法人。
2、商品房买卖合同的客体。
商品房买卖合同的客体即买卖合同权利和义务共同指向的对象, 一般来说在商品房买卖合同中房屋即客体。但从严格意义上来讲, 除了房屋以外, 商品房的权属确认、变更、终止及等级发证行为等均是合同的客体。
3、商品房买卖合同法律关系的内容。
在商品房买卖合同中法律关系是指作为合同关系主体的当事人所享有的权利和义务关系。它是双方合同法律关系的主要因素。
(三) 商品房买卖合同纠纷的定义
商品房买卖合同纠纷就是房地产开发企业 (以下统称出卖人) 与作为买受人的公民、法人或其他组织之间因商品房买卖合同而产生的各类纠纷的总称。
二、商品房买卖合同纠纷特点
(一) 纠纷主体主要集中在商品房出售方及买受人之间
商品房买卖合同一般涉及的范围有:房地产开发企业、作为买受人的公民、法人或其他组织之间。所以一般由商品房买卖合同引发的纠纷一般发生在这些主体之间。
(二) 纠纷发生的领域主要集中在商品房预售领域
商品房合同纠纷主要包括商品房预售时出现的纠纷以及商品房出售过程中因费用交付引发的纠纷。其中又以商品房预售时出现的合同纠纷居多。这些纠纷主要原因有:房屋面积差异、房屋瑕疵以及预付款等。引发这些纠纷的主要原因在于预售阶段出售的商品房主要是尚未建成的商品房, 其中有很多不确定因素, 这些不确定的因素就成为房屋买卖合同订立的难以界定或者不明确标定的问题, 这就极易引发纠纷
(三) 涉及纠纷的主体之间法律地位的不对等
由于涉及商品房买卖合同纠纷的主体主要是商品房开发公司及作为买受人的个人。所以极易产生在社会地位、经济实力、法律等悬殊的差距。因为作为商品房开发公司的法人是订立合同的主体, 它有很大的自主权和知悉权, 而往往作为买受人的个体在面对合同制定、签订时的相对弱势, 再因为经济实力等悬殊的差距, 导致在因为商品房买卖合同出现纠纷时使得买受人处于十分弱势的地位, 导致二者之间法律地位的不对等也是显而易见的。
(四) 纠纷原因主要在于商品房出售人的不诚实行为
商品房在预售时出售的是“协议上的房屋”, 也就是房屋还在开发过程中, 实质上的房屋还不存在。一些开发公司为了能尽快融资, 并以利益最大化的方式将房屋出售出去, 因而采取隐瞒房屋建设基本信息、打出房屋虚假广告等方式故意隐瞒房屋信息造成消费者误解或者直接、间接地欺骗消费者, 这些都对消费者在合同签订过程中产生误导, 那么由于买受人与出售者之间信息掌握量上的不对等而产生的合同纠纷也就习以为常。
三、商品房买卖合同纠纷的类型
(一) 商品房预售过程中关于买卖合同的纠纷
1、商品房预售广告与实物不符。
很多商品房开发商为了能尽快以高价将预计开发的商品房卖出去, 便想方设法将所售房屋的建筑规格、建筑质量等虚构化。最直接的方法就是利用一些虚假广告来蒙骗消费者, 使得消费者认为所购房屋物超所值, 心甘情愿的花钱买下开发公司出售的商品房。
因为预售主要是出售还未开发好的商品房, 所以消费者只能从开发公司工作人员口中或者是广告宣传来了解商品房。为了利益, 一些开发公司往往会扩大所售商品房的质量等。例如开发公司往往在宣传的时候会承诺, 修好的商品房是豪华设计、小区内有高档健身设施等, 但真正的商品房却与开发商广告宣传严重不符。
所以在房屋交付时, 因不满开发公司广告宣传与实际标的物不符引发的合同纠纷不在少数。
2、内部认购引起的纠纷。
“内部认购”是指房地产开发商将未取得相关许可证书并且不符合销售条件的商品房以签订预售合同、收取定金的方式出售给房屋买受人的行为。其最普遍的表现方式就是承诺给买受人以最低的价格出售最优质的房屋。如:VIP认证、排号等。但我国法律明确规定, 对于不符合标准的房屋不得进行出售, 否则既是违法行为。
虽然如此, 但是这种内部认购行为还是屡禁不止。究其原因, 无非是在融资困难的商品房交易市场, 这样做能使得开发商尽快融资, 而迫于买房贵买房难压力的买受人也能得到一些实惠, 所以才会形成这样一个局面。
但是, 因为买受人在买房时无法看到所有房源交易信息, 对与自己买到的房子是否是最优质的也无从知晓。所以在房屋签订预售合同交完定金以后, 如果消费者要求退款, 主动权却不在自己手中, 而是掌握在开发商手中。当初承诺的不满意如数退还认购定金也成为空头协议, 不予兑现。
(二) 商品房买卖合同交付价款的纠纷
1、贷款办理过程中的纠纷。
因在签订房屋买卖合同时往往还涉及到第三方, 即银行。而银行与房地产开发商之间的关系不属于直接的义务关系, 也就是说银行是代替买受人支付房屋款项, 即银行是代履行的义务, 而不是直接的支付的义务。
而因为银行方面而使得买受人未能偿还买房款项而引发的纠纷也是时有发生。但因为银行是第三方, 对买卖合同并不受直接的法律约束, 所以并没有必须付款给开发商的义务。而此时因为买受人与房地产开发公司之间的法律关系和其与银行的法律关系不属于同一法律关系, 所以房屋买受人一方面要接受开发公司的违约追究, 还要单独追究银行的延迟付款的责任。而此时, 多数购房者因自身处于劣势地位多会自取自行承担的方式来解决。
所以, 为了避免因银行方面延迟付款而引发的种种问题和纠纷, 笔者认为消费者在购买房屋需要向银行贷款的情况下尽量与银行单独签订合同并约定好因银行方面延迟付款引发的问题要由银行方面来承担责任和进行相当赔偿的责任等, 以免在发生纠纷时, 使自己处于不利地位。
2、因其中一方未履行合同约定而引发的价款纠纷。
一般情况下, 合同的法律效力是指签订合同的双方均履行了合同约定, 才能保证共同协商的目的达成。而现实中往往存在一种情况就是, 当买受人交付了一部分约定的房款之后, 以销售方存在经营等问题的理由拒绝支付剩余房款。所以双方就会因为一方不满另一方而拒绝履行买卖合同规定的内容。这样就会产生因履行义务而引发的价款纠纷。
但在法律上判定一个行为是否合法最直接的方式就是证据。如果买受人认为销售方存在违背合同规定的行为, 那么就要拿出有力证据来。但在这种情况下, 因为举证困难, 买受人一般还是会处于相对被动的地位, 往往以失败收场。
由商品房销售方欺诈行为引起的纠纷
1、“一房多卖”引发的纠纷。“一房多卖”是指房地产开发商将一套商品房分别出售给两个或两个以上的买受人的行为。在商品房买卖市场中, 这种将一套商品房卖给多个买主的行为屡见不鲜。因为在预售的过程中, 并没有实现房屋的真正交付, 而是签订的预售合同。在签订合同以后, 由于市场变化较大, 房子价格上升等原因, 一些不诚信的开发商在利益的驱动下又将商品房卖给出价更高的买主, 并签订合同, 这样就出现了一套商品房有多个买主, 并且都签订了买卖合同的情况。
这样“一房多卖”引发的买卖合同纠纷就不难理解了。而在法律上如何判定商品房的归属问题却一直备受争议, 却没有一套明确的法律来对其进行限定, 这样商品房的归属问题就无法进行判定。于是, 很多商品房开发商便以工作人员疏忽或者不可抗力等种种理由对买受人进行搪塞推卸, 使得买受人的合法权益受到了侵害。于是因商品房一房多卖引发的合同纠纷就必须诉诸法律途径来进行解决。但这其中受害最大的还是消费者。
2、证照不全的情况下出售商品房。商品房交易中的最后环节是商品房的交付问题, 而往往在买受人签订合同全款交了所有费用以后, 却被告知商品房现在还不能交付给买受人。这种问题出现的原因一般是由于商品房开发公司在进行开发或者开发以后没有得到相应的许可证。其中包括:建筑商自身主体资格的欠缺;房屋质量存在严重问题未得到质量验收合格证等。因为根据现行法律, 对于不符合国家法律规定的主体资格的开发商是不能获准进行房产开发事业和房屋出售事业的。
如果开发商在证照不全的情况下擅自出售商品房, 那么即使是与买受人签订了买卖合同, 那么在后续的时间内也并未取得相应证照的情况下国家会依法查处这种违法行为。那么在这个过程中, 受害最大的也依然是房屋买受人。
3、出售验收不合格或未经验收的商品房。
有一些房屋开发商在利益的驱动下冒着违法犯罪的风险出售一些验收不合格或未经验收的商品房也是十分普遍的。我们不能排除一些商品房开发商是怀着良好的初衷去预售商品房的。但是在商品房预售以后直到商品房交付这个时限内, 也并未取得商品房验收合格证书, 那么这种房屋出售行为就是违法的。
所以买受人与商品房出售者之间签订的合同协议等的法律效力问题也是有待法律考究的。如果在法律上认定出售人所出售的商品房是不符合法律规定的, 那么也就意味着买受人所买到的商品房是不合法的, 即使这种后果的罪魁祸首是开发公司, 那么风险和危害买受人也是承担者之一。
所以因开发公司出售了未取得质量验证证照的商品房而引发的合同纠纷也是十分普遍的, 这就要求我们的买受人要擦亮双眼, 验齐证照之后再签订协议, 这样才能大大降低购房风险。有关商品房买卖合同纠纷方面的立法不足, 对消费者的保护不足, 导致买卖双方权利及法律地位的不对等, 形成对买受人的不利地位。
四、有关解决商品房买卖合同纠纷的法律现状
在现行法律中, 对商品房买卖等规定的主要有《民法通则》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让转让管理暂行条例》等, 在一些部门规章中也略有涉及。
但是随着我国城镇化改革进程的加快, 城市住房制度的神话改革, 住房日益商品化, 随之而来的因商品房买卖合同引发的纠纷也逐渐凸显出来。但是与我国目前的立法情况来看, 要想从根本上解决这些问题, 还有待建立健全我国商品房买卖合同相关法律, 逐渐完善我国的法律体系。目前我国有关商品房买卖合同方面的法律规定存在很多不足, 如:法律规定之间衔接不良, 立法冲突, , 在立法之初的价值取向上也存在着行政色彩严重等。随着我国市场经济的深入发展, 我国对商品房买卖中购房者的法律权益保护等已经基本初具雏形, 但是并没有形成完善的保障消费者权益的法律体系。
一系列的法律漏洞在某种程度上助长了因商品房买卖合同引发的纠纷问题。所以, 目前的主要任务就是找出问题所在, 建立健全相关立法。
五、商品房买卖合同纠纷中购房者权益保护措施
(一) 加强对商品房交易市场的监督
这主要是指对商品房质量的监督。我国现行法律对房地产开发公司等的资质审查等都有所规定, 但这些规定往往流于形式, 并没有起到实质性的作用。目前商品房交易市场中还是存在很多开发商出售质量不合格甚至没有取到相关资格证的商品房, 导致没有法律控制权的买受人无法追究开发商的法律责任。
所以目前的主要任务就是加强对商品房交易市场的监督, 最直接最有效力的方法就是加强对商品房开发、出售等买卖行为的相关立法, 细化已有法律, 建立缺失的法律, 完善已有的法律体系。如:加强对施工及建筑单位资质审查的力度, 建立和晚上建筑及施工单位的质量信誉档案, 设立处于中立位置的审批设计图机构, 实行定期及不定期的审查和抽查等, 从源头上杜绝商家出售质量不过关的商品房, 以法律形式保障消费者的权益不受侵害。
(二) 商品房买受人自身在进行商品房交易的过程中要谨慎并增强警惕心
建立完善的法律体系能在一定程度上减少商品房交易市场的不诚信行为的发生, 但不能完全将这种违法行为消灭。这就要求消费者要在进行商品房买卖的过程中要提高警惕, 在签订合同时, 要自习审查开发商所取得的《建设工程规划许可证》, 对其所购商品房的结构等重要信息要审查清楚, 做到心中有数。在签订合同时, 要将规划许可证及附件、规划局盖章的平面图等于开发商提供的资料进行核对, 查看是否有出入。最后要认真阅读合同内容是否已经将违约责任等认定清楚等, 以免因自己一时疏忽而签字, 一旦出现纠纷受损害的将是消费者。
(三) 加强对商品房买卖合同纠纷中法律的建立健全
完善房地产方面的行政立法, 切实规范商品房交易市场, 对商品房交易行为进行法律限定加大商品房市场不法行为的打击力度。在商品房开发环节, 加大对房地产开发商的审查力度, 对于不符合开发标准的房地产公司坚决不授予质量审核合格证书, 在源头上杜绝不合法标的物的建设。而在商品房出售环节也要严加把关, 要严格审查房屋销售相关证件, 对于证照不全者, 坚决杜绝其销售。只有这二者有效结合起来, 才能切实保护好消费者的合法权益。
参考文献
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[3]、程信和刘国臻《房地产法学》—21世纪法学系列教材, 北京大学出版社2003年出版。3、程信和刘国臻《房地产法学》—21世纪法学系列教材, 北京大学出版社2003年出版。
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[5]、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》, 2003年颁布。5、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》, 2003年颁布。
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[7]、赵旭东《合同法学》—教育部人才培养模式改革和开放教育试点法学教材, 中央广播电视大学出版社, 2002年出版。7、赵旭东《合同法学》—教育部人才培养模式改革和开放教育试点法学教材, 中央广播电视大学出版社, 2002年出版。
现在很多楼盘开盘时，为了促销，都会提前推出办理VIP额外享受九八折优惠的诱惑，前去办理VIP卡或相关业务的顾客非常多。但办理相关业务并不意味着在签订购房合同时，你就能获得相应的承诺优惠。
一般来说，看盘当天，都会出现人山人海的场景，一番激烈的摇号选房之后，顺利选到自己心仪房子的人都欣喜若狂，而销售制造的“匆忙”氛围，使得购房者在没有任何思考的情况下签订了购房合同，于是兴冲冲地踏上回家的路。举一个真实的例子，张先生所买的某楼盘承诺VIP享受九八折优惠，他在开盘当天购买了一套86平米的房子，总价158.7万元，这样，张先生盘算着，均价达到1.83万元。回到家后，张先生在规划国土部门看到楼盘的报价是1.85万元，仔细算来，自己签订购房合同上的价格，其实开发商只打了九九折。而购房合同已签，感觉被“优惠”忽悠了的张先生，却难以维权。
因此，购房时，尤其在签订购房合同时，购房者一定要看清合同条款，仔细合算开发商所承诺优惠是否兑现，切忌粗心大意，不加思考，在销售的“催促”下草草签订合同，因为优惠不优惠，不看承诺，看合同。
2 低价不低价？“阴阳合同”别有洞天
受楼市指导价影响，现在很多新开楼盘采用“阴阳合同”，因此，遇到“阴阳合同”的低价楼盘，其成交均价已经失去了参考意义。
大多数低价楼盘，其实都采取双合同，即按照政府规定的价格网签，但是多出来的部分采取双合同来操作，导致公布的网签价格不是其真实的市场反应。这种情况大多出在精装修的楼盘之中，双合同分别是毛坯价合同和装修费用合同，这样，网签价格反映的只是该楼盘毛坯价格，而加上装修合同、其他税费之后，楼盘的购房成本要显得“庞大”得多。
存在“阴阳合同”的除了精装修的新房源，还有二手房。二手房买卖中，签订两份不同价格的房屋买卖合同，一份用来办理过户手续，一份用来私下交易。办理过户手续时，买卖双方签订的合同价格要低于实际价格，之后，另外签订一份装修补偿合同或旧家具转让合同，以装修补偿款或家具款补足房屋实际成交价。而签订这样的“阴阳合同”，买卖双方都要承担一定的风险，且不受法律保护。因此，低价不低价，不能只看公布价格。
3 兑现不兑现？实物为标准
开发商为吸引“刚需族”，其中难免会有“注水承诺”。不少楼盘在广告宣传单上最不显眼的位置注明着“本广告仅供参考，一切图片、文字说明以合同为准”，或者“公司对楼盘广告语有最终解释权”。同样，样板间也会成为购房者选择楼盘的重要参照，然而，交房后，购房者才“恍然大悟”，样板间与到手的房子会有不少差距。因此，从广告宣传单到后来的样板间，开放商都会有“注水”。
而这些“注水”的苦果，也只能由购房者来承担，因为，“一切以合同、实物为准”。不过不用担心，如果遇到实际交房与合同不符，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》条例，开发商的广告也应视为合同内容，如果购房者在交房之后发现楼房与广告宣传中有较大出入的话，可以向开发商进行交涉维权。
乙方： XXX（购房者）
****年**月**日，甲方与乙方签订《商品房买卖合同》（合同编号：****，下称购房合同）。因甲方未能在约定期限内交房，本着实事求是、互谅互让的原则，甲乙双方于****年**月**日对购房合同的履行情况进行了沟通和评估，并对解除购房合同事项进行友好协商，达成如下一致意见：
1、经双方协商同意，购房合同于****年**月**日予以解除。
2、甲方退回乙方已付房款人民币贰拾万玖仟玖佰叁拾叁元整，该款项必须于****年**月**日前全部退清。
3、乙方配合甲方到房产管理部门办理注销抵押登记备案事宜，该项所产生费用由甲方负担。
4、自本协议生效之日起，甲方或乙方均不得依据购房合同提出任何形式的违约或赔偿请求。
本协议由双方签字生效。协议书一式二份，由双方各收执一份。
甲方：
法定代表人：（签字）
乙方：
法定代表人：（签字）
（注：出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，未明了处已经得到出卖人合理解释）
买卖双方经自愿、平等、友好协商，对《商品房预售合同》（以下简称“本合同”）的有关条款变更和未尽事项达成本协议，以供双方共同信守。
一、双方同意本合同第三条补充如下：
该商品房与相同户型的其他商品房因所在楼栋、楼层或者地形等不同，局部结构、层高、面积可能存在差异，实际交付以合同约定为准。
二、双方同意本合同第十一条补充如下：
由于政府行政命令导致的规划设计变更，属于不可抗力。出卖人应在变更确立后30日内进行公示，但不承担违约责任。
买受人要求解除合同的，应配合出卖人办理相关合同解除手续，出卖人应在买受人解除合同并办理完毕相关手续之日起90天内无息退还已付购房款。解除合同及办理相关手续的费用由买受人承担。
在不影响买受人所购商品房质量或者使用功能的前提下，经规划部门批准或设计单位同意，出卖人对原规划设计方案作出局部的调整，可不通知买受人，买受人不解除合同。除非买受人因该局部改变面遭受直接损失的，出卖人不承担赔偿责任。
三、双方同意本合同第十六条更改如下：
1、出卖人应当在该商品房交付使用后540个工作日内，将该商品房所在楼的所有权证初始登记需由出卖人提供的资料报房管部门，办理该商品房所有权证转让登记，并办妥该商品房的房屋所有权证。办理转让登记的费用按照有关规定由出卖人和买受人分别承担。买受人应在出卖人通知的时间内提供办理房屋所有权证所需的资料及缴纳相关税费（包括按揭客户的抵押登记费、房屋契税、产权登记费、产权证工本费、委托第三方办证的费用等）。逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其房屋所有权证的责任。
2、双方同意以合同约定房屋交付日期为办理房屋所有权证初始登记期限的起算日。
3、如果出卖人未能在约定时间内办妥该商品房的房屋所有权证，出卖人每年按照已付房款的0.1%向买受人支付违约金。如果房屋交付使用三年后，出卖人未能办妥该商品房的房屋所有权证，买受人有权退房。
4、如果买受人未按合同约定向出卖人支付该商品房应付款（含因实测面积与本合同约定面积发生差异而补交的房款），出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房或者虽然交付了该商品房，但无须协助买受人办理房屋产权交易过户手续，并无须承担任何责任。
5、买受人应按照出卖人要求提交办理产权登记有关手续需要证明文件及签署一切必须的文件，须向银行借取资料的，买受人可委托出卖人代为向银行借取。买受人是否提供齐全证明文件以出卖人开具的收件回执为准。否则，出卖人无义务为买受人向房管部门提交该商品房的房地产权属证书相关资料。
6、按揭付款的，办理产权登记手续所需要的文件是否齐全以银行提供为准。银行提供了齐全文件的次日为产权登记的起算日，买受人委出卖人向银行借取文件的，须向出卖人出具委托书。
7、如因买受人或产权登记机关的责任致使出卖人不能在本条规定日期向房管部门提交相关资料，则出卖人免除因此而产生的买受人不能按期取得房屋所有权证的责任。
四、双方同意本合同第十七条补充如下：
1、出卖人按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担保修责任的，买受人应对出卖人的保修行为提供必要的便利，如因买受人拒绝出卖人进场等原因导致的出卖人无法履行保修责任的，由买受人自行承担后果。
2、与买受人房屋的相邻房屋及设施须维修的，买受人必须给出卖人的维修行为提供必要的便利。
五、双方同意本合同第十八条补充如下：
未计入商品房建筑面积分摊的公共部位与共用房屋部分，包括但不限于会所、配套楼、停车场等配套建筑，其所有权、收益权属于出卖人。
六、其他约定：
1、关于通知的约定：
（1）买受人确认本《商品房预售合同》正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，买受人不填写地址的，有关书面通知则视买受人所提供的身份证地址为通讯地址。如出现买受人提供地址或者身份证地址有误的由此引起的一切责任由买受人承担。如买受人通讯地址变更，须在5日内书面通知出卖人，否则出卖人按照上述地址发出通知，即视已送达买受人。
（2）出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人已经履行了通知义务。
2、出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做得销售资料及宣传资料仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准。双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。
3、买受人已经办理完收楼手续后本合同解除的，自买受人收楼至房屋移交给出卖人之日止，买受人应按购房款总额的每日万分之五向出卖人权付房屋使用费，除此之外，买受人还应缴纳上述期间内该商品房的水电费、水电公摊费、物业管理费等一切因使用或占有该商品房所产生的一切费用。买受人在退房前造成房屋损坏的，应当赔偿出卖人损失。如买受人对房屋进行装修的，买受人应予以回复原状，并承担相应费用。如出卖人要求按现状收回房屋的，则该商品房的装修部分买受人不得拆除，出卖人对此不作任何补偿。
4、买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订本合同时已向双方时行特别解释说明。买受人进一步确认，已知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。
5、本补充协议的内容与本合同的内容不一致的，以本补充协议为准。
出卖人（签章）：买受人（签章）：
【法定代表人】：【法定代表人】：
【委托代理人】：【委托代理人】：
（签章）（签章）
•年月日年月日
甲方（卖方）：身份证号：
乙方（买方）：身份证号：
根据国家有关法律、法规相关规定，甲（卖方）、乙（买方）双方在自愿平等和协商一致的基础上，就此达成如下协议：
一、房屋基本情况：
1、所有权人：王成2、房屋坐落：盐城市区
3、《房屋所有权证》号： 第00002号
《土地使用权证》号： 第00001号
4、房屋售价：伍拾壹万捌仟元整
二、权利和义务及违约责任：
1、甲方在房屋交付前，负责结清水、电、气、有线电视、电话、物管等费用。
2、甲方负责协助乙方办理水、电、气、有线电视、电话、物管等过户登记手续。
3、甲方负责将自己的居民身份户口迁出该房屋，协助乙方迁入居民身份户口。
4、自购房款全部结清之日起，一年内如房屋出现大面积质量问题（如：屋顶漏雨、墙体大面积裂缝等），房屋维修费用由甲方承担。
5、乙方暂留购房款中的壹万捌仟元整作为履约保证金。
6、甲方过户手续办理完，一周内乙方将履约保证金全额支付甲方。甲方如有违反，乙方按本协议不再支付履约保证金。
三、其他：
本协议一式三份，甲、乙方和见证方各持一份，自各方签字（盖章）之日生效。
甲方签字（盖章）：乙方签字（盖章）：
见证方签字（盖章）：
1 对赌协议的法律性质分析
在目前的法学理论研究上,各家对于对赌协议的理解与认识各不相同,有学者将对赌协议与借款合同划上等号,有学者将其认为是附生效条件合同,还有部分法学理论研究者认为对赌协议属于射幸合同。笔者将对赌协议与上述合同作分析比较,逐一分析对赌协议与各个合同种类的区别,以此来确定对赌协议的性质。
1.1 对赌协议与借贷协议的比较
笔者以为借贷协议与对赌协议之间有着根本的区别,甚至从根本上,对赌协议与借贷协议完全不同,因为这二者有着本质的区别。创设、签署对赌协议的出发点并不是通过投资获取固定的利息,而是通过投资从有发展潜力的商业项目中,获得高额的股权利益,从高溢价中获得收益。与对赌协议相比之下,借贷协议的目的并非如此。签署借贷协议时,虽然会考虑对于借贷资金的使用用途,但这种考虑更多是对于资金使用是否合法,是否存在无法收回的考量,至于融资方将资金应用到具体哪个项目或者哪个行业并不是资金出借者最为关心的内容,资金出借者的目的只是在于获得稳定的利息收入。所以,比较而言,借贷协议在起草、设计时会比对赌协议简单很多。更多是,资金出借方只要做到基本的财务审核,就同意出借资金;而对赌协议中的投资者会通过严格的尽职调查、仔细考量各项经济风险,才能同意进行投资项目,在条款的设计上也更为严密,对于赔偿做出明确的约定。
1.2 对赌协议与射幸合同的比较
判断一个合同是否属于射幸合同的关键就在于该类合同是否具有偶然性、机会性的特点,而不是看该类合同是否具有风险。对赌协议是一种估值调整机制,是根据目标企业的未来经营效益对目标企业价值进行调整的一种机制。在签署对赌协议时,投融资双方对于对赌协议的目标实现是有把握,起码在签订时候依据正常情况是可以实现,都希望能够实现最终的双赢,其不具偶然性。
因此,对赌协议更多的是一种补偿措施,而在射幸合同中,则没有任何补偿,风险自负。
鉴于经济生活的发展与多样性、法律调整的滞后性,对赌协议这一无名合同的产生应当被理解与接受。我国《合同法》在第124条规定:“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同,适用本法总则的规定,并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”也为对赌协议的调整与适用铺平了道路。
2 对赌协议在我国的合法性研究
虽然,我国合同法未就对赌协议做出明确的规定,但根据前文的分析,应该能够确定对赌协议是一种新类型的无名合同,追根溯源对赌协议的本质依然是合同。作为合同,对赌协议是否合法,是否发生效力的根据就是对赌协议是否符合了合同法律中所规定“依法成立。
2.1 对赌协议的当事人主体适格
对赌协议的各方当事人,也即在私募股权投资中的投资者、融资者,投资者大多为依法存续的投资机构;融资者则大多为存续经营的实体经济企业。因此,合同的各方,应当都系符合法律规定的法人或者其他组织,符合法律的相关规定。
2.2 对赌协议系各方当事人的真实意思表示
笔者以为,考量对赌协议中各方当事人之间所做的意思表示是否真实,着重应当注意以下问题:即在对赌协议中,作为融资主体的一方,与投资者之间的资金实力、签署对赌协议时能否通过经验作出有效的判断,所作出的意思表示的真实性是否会因为上述因素而产生影响。对对赌协议的效力提出质疑的声音,往往认为在对赌协议协商、签署过程中,手握资金的投资者不但掌握着雄厚的资金,而且具有在投资领域丰富的投资经验,而与之相反的是目标企业的原始股东或者管理层,大多缺乏与之相匹配的经验与技术,更会因对资金的渴求而缺乏底气。原始股东或管理者们对对赌协议这一新鲜事务难以理解,更无法识别其潜在的陷阱。所以说,融资者们在签订对赌协议中完全处于弱势者的地位。但是,笔者认为,只要在对赌协议签署过程中不存在胁迫、欺诈的行为,也不存在违反法律、法规的规定,就可以认为各方当事人所作出的意思表示行为是各方当事人真实的意思表示。简言之,只要是对赌协议各方当事人协商一致的,并且自愿签署的协议,就应当认定为符合法理中合同签订时做出真实意思表示的原则。
2.3 对赌协议的内容具有合法性
从对赌协议的内容进行分析,对赌协议的内容是否具有合法性是目前司法实践争议最大的内容。简言之,争议焦点在对赌协议的内容是否与法律法规的相关规定相符合。根据《合同法》的相关规定,合同的内容不得损害公共利益,也不得以合法形式掩盖非法目的。同时也规定了,合同不得违法法律、行政法规的禁止性规定,否则合同当然无效,也无法受到法律的保护。根据民法的相关理论,在对赌协议的分析中,考察合同内容是否具有合法性,可直接从对赌协议的内容入手。一般而言,在对赌协议中,目标企业的原始股东或者管理者与投资者就投资与股权转让通过对赌协议的方式进行了约定。若目标企业的经营效益达到了预期目标,即符合对赌协议中的相关约定,则投资者将根据协议基于原始股东或者管理者相应的奖励,如将其持有的股权转让给原始股东等等;反之,若目标企业的经营效益未能达到预期目标,则目标企业的原始股东或者管理者将根据协议约定向投资者给予相应的补偿,或者通过一定对价回购投资者所持有的股权。
通过上述内容,不难发现,如果目标企业实现了经营预期,达到了预期的收益,虽然投资者将因此失去一部分股权,或者因支付相应奖励还损失了部分资金,但是投资者通过目标企业经营效益的提升,而使得股权的价格上涨,而因此获得数倍、丰厚的投资收益。如果目标企业未能实现预期收益,那么投资者通过对赌协议可以要求管理者或者原始股东给予一定的补偿,以确保其投资不会因经营效益未能实现而产生亏损。综上,可以说,无论目标企业的经营效益最终如何,投资者通过对赌协议都能获得相应的利益,至少不至于产生损失,但与之相反的是原始股东或者管理者可能存在一定的风险。因此,部分质疑的声音提出,这种协议内容不但与民法领域等价有偿原则相违背,而且与公司法理论中股东共担风险,共享利润的基本原则相冲突。也正因为这种质疑,使得对赌协议的法律效力受到了挑战。
但是,对于上述问题,笔者以为应当辩证的去对待。首先,对赌协议是对目标企业未来预期收益的一种约定,是各方主体之间充分协商,而协议内容所涉及的股权也是原始股东或者管理者所持有的股权,因此,在对赌协议中,原始股东或者管理者所涉及的股权是其自已的财产,各方当事人是在处分自己的财产。从尊重意思自治和契约自由的角度出发,无论是原始股东还是管理者,其都享有自由处分其财产的权利,只要这种处分不是违反法律禁止性规定或者违背了公序良俗,都应当承认其合法地位。其次,对赌协议的内容并未违反等价有偿的原则。在实践中,若各方当事人遵守了对赌协议的约定,在目标企业未能实现经营效益时,投资者从原始股东或者管理者那里获得了一部分补偿,但是,这种补偿往往无法弥补投资者的投资损失。因为,投资者的投资成本远远不止投入目标企业的那些投资款,还包括了投资者寻找投资、调查目标企业、辅导目标企业经营以及其他资本运作的成本等等,所以投资者实际上并非没有任何风险。
综上,从对赌协议的内容而言,对赌协议本身并不会损害社会公共利益,也不会违反社会的公序良俗,我国的相关法律、法规也没有对于对赌协议进行规制,或明文禁止。因此,对赌协议显然是具有合法性的。
摘要：对赌协议又称估值调整机制,是指在私募股权投资领域中,投资方在投入资本时与目标公司及其控股股东签订的以目标公司未来达成某一事件时,由权利方行使约定权利的一种协议。对赌协议源起于西方资本市场,随着跨国并购的不断深入和我国私募股权投资市场的兴起,对赌协议已频繁出现在我国私募投资领域,但无论对于我国的司法实践领域,还是理论研究领域都是一个新鲜事务,而对赌协议对于我国相应的法律制度而言更是一个全新的研究课题。
关键词：对赌协议,合同,法律效力
参考文献
[1]谢海峡.对赌协议的法律性质探析[J].法学杂志,2010(01).
[2]彭冰.“对赌协议”第一案例分析[J].北京仲裁,2012(03).
购房合同无效后，损失责任谁承担？
案例：经某房屋中介公司提供并促成，张女士与马先生签订了房屋买卖合同，张女士以86万元的价格购买马先生名下的一处楼房。张女士支付首付款30万、中介费1.8万元之后，马先生配偶田女士以其丈夫马先生未经允许私自处分夫妻共有财产为由诉至法院，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效，并获得了法院支持。事后，马先生及中介公司分别将购房款、居间服务费等费用返还给张女士。因房价上涨，若另行购置同样状况的房屋，则需要支付高于原房价15万元的房款，张女士便向马先生及中介公司提出损失赔偿要求，却遭到拒绝。张女士的要求能否得到法律支持？
点评：《合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
马先生作为共有人田女士的配偶，其处分共有财产时未征得田女士的同意，而擅自卖房导致合同无效，应对无效的后果承担主要过错责任。中介公司作为房屋中介专业机构，在提供居间服务时疏忽了对所卖房屋共有人田女士相关意思表示的审核，且未能对买卖双方，尤其是买方的风险予以提示，也应对张女士的损失承担一定的过错责任。当然，张女士作为买受人，未认真审核马先生房屋共有人的情况，主观上也存在一定过错，自己也应承担一定的过错责任。
购小产权房合同无效，定金损失怎么办？
案例：经熟人介绍，退休的周老伯与城中村村民葛某签订了一份房屋买卖合同，周老伯当即交付定金2万元给葛某，余款待办理过户手续后付清。等葛某协助办理过户手续时，才知道农村小产权房不得向城市居民出售。见过户不成，周老伯随要求解除合同，退还定金。可葛某则认为，房子虽不能过户，但可顶名居住，若解除合同，定金不予退还？
点评：国土资源部（2004年）《关于加强农村宅基地管理的意见》第四条（十三）规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。农村宅基地属于集体所有，村民对宅基地只享有占有和使用的权利，没有擅自处分的权利。因双方所签订的房屋买卖合同因违反法律、法规强制性规定而无效，并非周老伯违约所致，此种情形下，应依据合同法的规定：“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”所以，葛某应无条件地退还周老伯所交的2万元定金。
故意违约，支付违约金就可了结吗？
案例： 2011年11月，邢女士购买赵某76平米产权房时，当即交付定金2万。协议还约定：买方于7个月内交齐购房费，卖方协助买方办理房权证过户手续。然而，当邢女士如期交款找赵某协助办理过户时，却遭到赵某拒绝。对方并告诉邢女士，这房子我不卖了，大不了双倍退还你定金4万元。双方心里都清楚，在不到半年时间里，随着当地二手房价上涨，该房已经增值到45余万元。故意违约，支付违约金就可了结吗？
点评：邢女士与赵某所签订的购房协议，是双方真实意思表示，又不违背相关法律规定，应当对双方具有法律约束力并受到法律的保护。《合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依据上述法律规定，如果出售方无正当理由随意违约，买售方将获利两项权利：一是要求违约方继续履行合同；二是解除合同，要求违约方赔偿全部损失。而不是如赵某所想象的那样，只要双倍返还定金就可以解除合同。
一房二卖，应怎样追究违约责任？
案例：今年6月，王先生在市内一家小区选中一处新楼房，当即与房屋包销人韩某签订了购房协议，交了定金，并于一个月内交齐购房款后，拿到房屋钥匙。这期间王先生几次找到韩某要求协助办理过户手续，可对方总是以种种理由推托。又过4月后，一位姓刘的陌生人突破找上门，要求王先生搬出此房。原来，韩某又将此房卖给了刘某，双方当即就办理了过户手续。对于韩某一房二卖行为，王先生该如何维护自己的合法权益？
点评：依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定：商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的、无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案王先生虽购房在先，但因未办理产权过户登记手续，不能取得该房屋的所有权；而刘某虽购房在后，但因双方办理了产权过户手续而成为该房屋的合法所有权人。王先生只能依法追究包销人的违约责任。
所购房子被抵押，退房款了事？
案例：2011年5月，张先生为女儿入学，在某小学学区内看中一处新建楼房。并与开发商方签订了购房协议书。不到一个月时间，张先生就交齐了房款，可在办理房屋产权过户时，开发商却迟迟不予配合，眼看就要到8月份学生入学的时间了，若不能拿到房本，女儿入学就要受到影响。当他再次找到开发商说明实情，对方才以实相告。原来，开发商为了从银行贷款，将一部分新楼房产权证落户到他亲戚、朋友名下，然后以这些房权证抵押给银行办理了贷款，一边卖已抵押的房子，一边拿着贷款却盖别的房子。所购房子被抵押，退房款就可了事？
点评：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定：由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，并继续履行合同办理过户手续。其违约责任损失赔偿额相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。对此，张先生即可与开发商言明急需房权证的重要性以及损失后果，争取让对方想办法及时还贷款，换回房权证；也可要求对方承担合同违约责任并赔偿所有损失。
综合点评：
房产交易的多样性，纠纷也千差万别。要求普通公民都熟知相关法律规定，有些强人所难。当你遇到房产交易纠纷时，既不可轻举妄动简单和解，也不可简单咨询就以为真理而下定论。一定找到准确的法律依据来维护自己的合法权益！
商品房购房合同协议书1
出 卖 人：(以下简称甲方)身份证号码： 详细住所： 联系方式：固定电话 移动电话
买 受 人：(以下简称乙方)身份证号码： 详细住所： 联系方式：固定电话 移动电话
买卖双方就房屋买卖相关事宜，依照现行法律法规，本着平等、自愿、公平、公正的原则，协商一致，订立本合同如下条款，供双方共同遵照执行：
第一条 买受人所购房屋基本情况
1、房屋名称：
2、房产地点：
3、房屋所有权证证号：
4、房屋平面图及其四至见房产证。
5、出售范围：住宅房屋一栋，属 结构，层高为 层，建筑面积共平方米;附属庭院一处，面积平方米;附属构筑物，面积平方米;附属场地平方米;附属围墙、水、电等配套设施、设备;房屋占用范围内的土地使用权;基于房屋产生的相关权益。上述内容以下统称“本房产”。
第二条 计价方式与价款
本房产采用整体一次性计价方式，房产总价款为：人民币___拾___万___仟___佰___拾___元整(￥ 元)。
第三条 付款方式及期限
买受人按下列第 种方式按期付款：
1、一次性付款，即本合同签订之日起 日内，买受人向出卖人一次性支付房产总价人民币 元整。
2、分期付款，即本合同签订之日起，买受人分期向出卖人支付房产价款，第一期为 年 月 日前支付人民币 元，第二期为 年 月 日前支付人民币 元，第三期为年 月 日前支付人民币 元。
3、预交定金，即本合同签订之日起 日内，买受人支付给出卖人履约定金人民币 万元;买受人支付定金之日起 日内，向出卖人支付房产价款人民币元(定金可充作房款);如出卖人违约，按定金双倍赔偿给买受人;如买受人违约，定金不退。
3、预留尾款，即本合同签订之日起 日内，买受人向出卖人支付房产价款人民币 元;剩余尾款人民币元于房屋交付之日付清(或房屋产权完成登记之日付清)。
4、其他方式，出卖人收到买受人的房款时，应出具收款收据。
第四条 买受人逾期付款的违约责任
买受人如未按本合同约定的付款方式及期限付款的，按下列第__种方式处理：
1、逾期在__日之内，自本合同约定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_(一般不少于万分之十)的违约金，合同继续履行。
2、逾期超过__日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的百分之__(一般10-20%)向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之__(一般不少于万分之十)(该比率应不小于第1项中的比率)的违约金。
3、其他方式，第五条 交付期限
出卖人应当在_____年_____月_____日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的房产交付买受人使用。
第六条 出卖人逾期交房的违约责任
出卖人如未按本合同约定的期限将本房产交付买受人使用，按下列第______种方式处理：
1、逾期不超过_____日，自本合同第五条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_____(一般不少于万分之十)的违约金，合同继续履行。
2、逾期超过_____日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起____日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之__(一般10-20%)向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_____(一般不少于万分之十)(该比率应不小于第1项中的比率)的违约金。
第七条 房产交接
1、出卖人应在本房产交付前腾空房屋，并缴清已产生的水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费。
2、出卖人应在本房产交付前将落户于该房屋的户籍关系迁出。
3、在本合同约定的交付期限内，出卖人应通知买受人办理交付手续。
4、双方进行验收交接时，出卖人应当出示本房产的有关证明文件和交付房屋钥匙，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全或验收时发现房产不符合本合同约定的出售范围，以及存在其他有碍买受人接收使用本房产的情形，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
第八条 收益与风险
1、本房产交付之日起，其所有收益(含征地拆迁补偿等)均归买受人享有，出卖人不得以任何理由追偿任何费用。
2、本房产毁损、灭失的风险自产权变更登记之日起转移给买受人。
第九条 权属纠纷排除
出卖人应保证本房产没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成本房产不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部
责任。
第十条 房产质量责任
1、出卖人应保证本房产没有任何质量问题，并且不得擅自改变房屋建筑主体结构、承重结构及其附属设施、设备的使用情况。
2、房产交付之日前存在的质量问题，由出卖人承担全部责任;因出卖人原因造成本房产损坏或出卖人发现质量问题不向买受人告知的，维修费用由出卖人承担;因质量问题影响房屋使用的，买受人有权解除本合同，出卖人应向买受人支付房产总价款百分之__(一般10-20%)的违约金。
3、因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。
第十一条 产权登记
出卖人应当在本房产交付使用后___日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并积极协助买受人办理本房产的过户手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第___项处理：
1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起__日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的___%(一般10-20%)向买受人支付违约金。
2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的___%向买受人支付违约金。
第十二条 补充协议
本合同未尽事宜，买卖双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议与本合同具有同等效力。
第十三条 争议解决办法
本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人本着友好协商的态度磋商解决;若协商不成，则依法向合同签署地人民法院起诉。
第十四条 其他约定
1、为进一步体现公正原则，本合同的签订邀请双方亲属作为见证人员：
(1)出卖人亲属：
姓名： 关系： 身份证号码： 姓名： 关系： 身份证号码： 姓名： 关系： 身份证号码：
(2)买受人亲属：
姓名： 关系： 身份证号码： 姓名： 关系： 身份证号码： 姓名： 关系： 身份证号码： 以上人员作为见证成员共同签名确认。
2、本合同自双方签字或盖章之日起生效。
3、本合同一式 份，买卖双方各执一份，见证人各一份，均具同等效力。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
商品房购房合同协议书2
购买方：
销售方：
(甲方)(乙方)
购买方(甲方)： 销售方(乙方)：
根据《中华人民共和国经济合同法》及有关法律、法规，经甲乙双方协商，订立本合同，以资共同信守。
一、销售商品商品购销合同甲方向乙方定购下列商品房
二、结算价格
1、甲方购买乙方商品房楼单元室，建筑面积m2，房屋单方售价面积办理结算手续。
2、甲乙双方办理结算时，按实际交付建筑面积办理结算手续。3、双方结算时按双方协定的价格进行结算。
三、购买方式
采用下列第 种方式：
1、甲方一次付清购房款元，乙方于收款后年月 日交付房屋。
2、甲方分期付款，乙方应于屋。甲方于年月日交纳购房定金元。甲方应于 年 月 日之前交清购房款。
四、双方责任与权利 甲方责任：
1、甲方应如约按期交付购房定金和购房款。
2、甲方在交清购房款后，应与房屋管理部门办理房屋管理协议并交纳有关部门房屋管理费用。
3、甲方拥有所购商品房之产权。乙方责任：
1、乙方应如期交付检验合格的商品产屋。有义务协助甲方办理好产权手续。
2、甲方若未按规定的期限交纳购房定金或购房款时，乙方有权单方解除本合同，即本合同自动失效。
3、乙方保证所售出之商品房未设抵任何低压权，亦未办理第三方购房协议。
五、违约责任
双方如不能履行合同，则以下列情况承担各自责任： 1、由于甲方的责任，甲方不能按合同规定的数量(与合同购
房面积正负不超过5%)购买商品房时，甲方无权向乙方索取未能购买部分相应之定金。
2、由于乙方的原因，乙方不能按合同规定的数量出售足够数量的商品房屋时，即乙方提供的房屋不足部分超过合同购房面积的5%以上的，乙方应向甲方赔偿相当于两倍的不足数量相应的定金。
3、甲方逾期交付预交购房款时，逾期的部分按人民银行流动资金贷款的一年期上限利率计算利息，偿还乙方。
4、甲方逾期结算，在逾期期间，如遇国家定价发生调整，价格上涨时，按新价格执行;价格下降时，按原价格执行。
六、调解和仲裁
在执行本合同的过程中，如双方发生纠纷，先行协商解决，协商不成时可采取向有管辖权的经济合同仲裁机关申请仲裁或向有管辖权的人民法院起诉。
七、合同的变更或解除
在执行合同过程中，如发生《中华人民共和国经济合同法》中允许变更或解除合同的情况时，双方必须协商决定是否变更或解除合同。
八、其它事项
本合同一式两份，甲乙双方各执一份。
九、本合同自签订之日起生效，至交房手续办理完毕之日失效。
十、本合同中未尽事宜，可增定补充条款，补充条款与本合同具有同等法律效力。
十一、其它需要说明的有关事项。
单位名称(甲方)： 单位名称(乙方)： 地址：
地址： 法定代表人： 法定代表人： 电话：
电话： 开户行： 开户行：
签字日期： 签字日期：
年 月 日 年 月 日
商品房购房合同协议书3
出卖人： 买受人：
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：
第一条 项目建设依据。
出卖人以_____方式取得位于______、编号为______的地块的土地使用权。〔土地使用权出让合同号〕〔土地使用权划拨批准文件号〕〔划拨土地使用权转让批准文件号〕为___________。
该地块土地面积为____，规划用途为____，土地使用年限自____年__月__日至___年___月___日。
出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，〔现定名〕〔暂定名〕___。建设工程规划许可证号为_____，施工许可证号为_____。
第二条 商品房销售依据。
买受人购买的商品房为〔现房〕〔预售商品房〕。预售商品房批准机关为__，商品房预售许可证号为_____。
第三条 买受人所购商品房的基本情况。
买受人购买的商品房(以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准)为本合同第一条规定的项目中的：第_____〔幢〕〔座〕_____〔单元〕〔层〕______号房。
该商品房的用途为_____，属_____结构，层高为____，建筑层数地上_____层，地下_____层。
该商品房阳台是〔封闭式〕〔非封闭式〕。
该商品房〔合同约定〕〔产权登记〕建筑面积共______平方米，其中，套内建筑面积_____平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积___平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)。
第四条 计价方式与价款。
出卖人与买受人约定按下述第_____种方式计算该商品房价款：
1、按建筑面积计算，该商品房单价为(_____币)每平方米__元，总金额(_____币)__千__百__拾__万__千__百__拾__元整。
2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为(_____币)每平方米__元，总金额(_____币)__千__百__拾__万__千__百__拾___元整。
3、按套(单元)计算，该商品房总价款为(____币)__千__百__拾__万__千__百__拾___元整。
第五条 面积确认及面积差异处理。
根据当事人选择的计价方式，本条规定以〔建筑面积〕〔套内建筑面积〕(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理。
当事人选择按套计价的，不适用本条约定。
合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。
商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第_种方式进行处理：
1、双方自行约定：
2、双方同意按以下原则处理：
(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;
(2)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。
第七条 买受人逾期付款的违约责任。
买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第_____种方式处理：
1.按逾期时间，分别处理(不作累加)
(1)逾期在__日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之__的违约金，合同继续履行;
(2)逾期超过___日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的___%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之___(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。
本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。
第八条 交付期限。
出卖人应当在__年__月__日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第__种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：
1.该商品房经验收合格。
2.该商品房经综合验收合格。
3.该商品房经分期综合验收合格。
第九条 出卖人逾期交房的违约责任。
除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第___种方式处理：
1、按逾期时间，分别处理(不作累加)
(1)逾期不超过___日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之___的违约金，合同继续履行;
(2)逾期超过___日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起__天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的___%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之___(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。
第十一条 交接。
商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。
第十三条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。
出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第___种方式处理：
第十四条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。
第十五条 关于产权登记的约定。
出卖人应当在商品房交付使用后___日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第___项处理：
1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起___日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的___%赔偿买受人损失。
2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的___%向买受人支付违约金。
第十六条 保修责任。
买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。
买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。
在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。
第十八条买受人的房屋仅作_________使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担第十九条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的，按下述第___种方式解决：
1.提交______仲裁委员会仲裁。
2.依法向人民法院起诉。
第二十条 本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议(附件四)。
第二十一条 合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
第二十二条 本合同连同附件共___页，一式___份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：
出卖人___份，买受人___份，___份，______份。
第二十三条 本合同自双方签订之日起生效。
第二十四条 商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向__申请登记备案。
出卖人(签章)： 买受人(签章)：
〔法定代表人〕： 〔法定代表人〕：
〔委托代理人〕： 〔委托代理人〕：
(签章)〔 〕：(签章)
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