住宅小区管理制度范文

住宅小区管理制度范文（精选8篇）

住宅小区管理制度范文 篇1

②《建设部关于加强房屋接管验收工作的通知》（1991年11月26日建房管字第57号）

③《房屋接管验收标准》（ZBP30001-90）

④《城市新建住宅小区管理办法》（1994年3月23日建设部令33号发布）⑤《住宅工程初装饰竣工验收办法》

⑥《城市商品房预售管理办法》

⑦建设部房地产业司关于《全国城市物业管理优秀住宅（大厦、工业区）》达标办法的通知

⑧《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》

⑨地方性法规和条例

★消防安全方面

①《消防法》

②《建筑内部装修设计防火规范》 建设部发布的国家标准（GB50222-95）

③《城市居民住宅安全防范设施建设管理规定》（1996年1月5日建设部、公安部令第49号发布）

④《租赁房屋治安管理条例》（1995年3月6日公安部令第24号发布）

⑤建设部房地产业司关于《全国城市物业管理优秀住宅（大厦、工业区）》达标办法的通知

⑥《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》

⑦地方性法规、条例

★环境管理方面

①《城市区域环境噪声标准》

②《城乡建设环境保护通知》

③《城市市容和环境卫生管理条例》

④《城市绿化条例》

⑤建设部房地产业司关于《全国城市物业管理优秀住宅（大厦、工业区）》达标办法的通知

⑥《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》

⑦地方性法规、条例

★保洁管理方面

《中华人民共和国环境保护法》、《城市生活垃圾管理办法>、《城市新建住宅小区管理办法》以及有关管理实施细则

★物业管理委托合同方面

①《中华人民共和国合同法》

②《城市新建住宅小区管理办法》（1994年3月23日建设部令33号发布）③《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》

④建设部房地产业司关于《全国城市物业管理优秀住宅（大厦、工业区）》达标办法的通知

⑤建设部、国家工商行政管理局关于印发推行《物业管理委托合同示范文本》的通知⑥建设部关于印发《前期物业管理服务协议》（示范文本）的通知

⑦地方性法规、条例

★房屋维护修缮方面

①《城市新建住宅小区管理办法》（1994年3月23日建设部令33号发布）②《中华人民共和国城市房地产管理法》

③《中华人民共和国城市规划法》

④《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋白蚁防治管理规定》

⑤《建设工程质量管理条例》、《建筑装饰装修管理规定》

⑥《危险房屋鉴定标准》、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》

⑦《房屋修缮技术管理规定》、《城镇廉租住房管理办法》

⑧《房屋完损等级评定标准》、《房屋渗漏修缮技术规程》

⑨《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》、建设部房地产业司关于《全国城市物业管理优秀住宅（大厦、工业区）》达标办法的通知

⑩地方性法规、条例

★设备管理方面

①《建设部关于提高电梯质量的若干规定》

②《建设部关于加强电梯管理的暂行规定实施细则》

③建设部关于印发《城市区域锅炉供热管理办法》的通知

④《房屋修缮工程质量检验评定标准》

⑤《房屋接管验收标准》

⑥《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》

⑦建设部房地产业司关于《全国城市物考试大物业管理师编辑整理业管理优秀住宅（大厦、工业区）》达标办法的通知

⑧《城市新建住宅小区管理办法》（1994年3月23日建设部令33号发布）⑨《住宅公用部位公用设施设备维修基金管理办法》

⑩地方性法规、条例

★物业管理费管理方面

①《城市新建住宅小区管理办法》（1994年3月23日建设部令33号发布）②《住宅公用部位公用设施设备维修基金管理办法》

③国家计划委员会、建设部关于印发《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的通知

④《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》 1992年6月15日建设部令第19号发布⑤《中华人民共和国合同法》

⑥《物业管理企业财务管理规定》

⑦《国家税务局关于物业管理企业代收费考试大物业管理师编辑整理用有关营业税问题的通知》

⑧地方性法规、条例

★房屋装饰装修管理方面

①《建设工程质量管理条例》

②《建筑装饰装修管理规定》

③《住宅工程初装饰竣工验收办法》

④《城市新建住宅小区管理办法》（1994年3月23日建设部令33号发布）⑤《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》

⑥建设部房地产业司关于《全国城市物业管理优秀住宅（大厦、工业区）》达标办法的通知

⑦《中华人民共和国合同法》

住宅小区管理制度范文 篇2

随着我国经济的不断发展, 人们生活水平的提高, 越来越多的人在城市购买房子, 人们对住宅环境的要求也越来越高。在《中国2l世纪议程》中提出“在生态文明的新时期, 人类应该在可持续发展的高度, 正确平衡人对自然的权利和义务, 使人类由牺牲环境的代价换来的‘黑色文明’转变为以人与自然和谐发展为特征的绿色文明。”

二、住宅小区绿化管理存在的问题

一是住宅小区内的园林植物的造景植物配置单凋, 绿化形式单一。

二是住宅小区的植物的栽植位置与建筑物不搭配。

三是小区的绿化管理缺乏专业管理人员。

三、住宅小区绿化的管理

(一) 草坪的养护管理1、恢复长满阶段的管理

按草皮设计和工艺要求, 新植草地的地床, 要严格清除杂草种子和草根草茎, 并填上纯净客土刮平压实1O厘米以上才能贴草皮。在住宅小区草坪养护管理上, 重在水、肥的管理, 春贴防渍, 夏贴防晒, 秋冬贴草防风保湿。一般贴草后一周内早晚喷水一次, 并检查草皮是否压实, 要求草根紧贴客土。贴后二两周内每天傍晚喷水一次, 二周后视季节和天气情况一般二天喷水一次, 以保湿为主。

2、草皮旺长阶段的管理

草地植后第二年至第五年是旺盛生长阶段, 小区居民主要以观赏草地的绿为主, 所以重在保绿。水分管理, 翻开草茎, 客土干而不白, 湿而不渍, 一年中春夏干, 秋冬湿为原则。施肥轻施薄施, 一年中4-9月少, 两头多, 每次剪草后亩用2—4斤尿素。

3、缓长阶段的管理

植后6—10年的草地, 生长速度有所下降, 枯叶枯茎逐年增多, 在高温多湿的季节易发生根腐病, 秋冬易受地志虎 (剃枝虫) 为害, 工作重点, 注意防治病虫为害。

(二) 住宅小区绿化树木的管理

在住宅小区绿化中, 树木种植面积不大, 但其在住宅小区的绿化中却是必不可少的部分, 其所占的绿化空间比较大, 草地、鲜花、灌木、乔木的合理搭配, 可以体现立体绿化的效果。

1、肥水管理

在施肥方面, 小树结合松土施液肥, 大树在冠幅内地面均匀开穴干施, 三年以上高大的乔木原则上可不施肥。由于灌木树型小, 以浅穴或浅沟种植为主, 丛生根系浅, 视土壤和树势施用适量的复合肥, 液施干施结合, 观花观果灌木适当增加P、K肥, 观叶灌木适当增加N肥施用。绿化树木的水分管理, 重在幼树, 原则是保湿不渍, 表土干而不白。高大乔木, 根深叶茂, 不存在因缺水影响生长, 灌木矮小, 根系短浅, 盆栽地栽都要防旱保湿不渍, 才能正常生长。

2、树型管理

绿化林木, 通过艺术设计, 认真管理, 使之有稀有密, 有型有款, 座落有置, 是绿化成功的关键之一。成年大树及时锯掉不规则的树枝, 对冠幅大, 叶多枝小的挡风枝不锯掉, 遇大风雨会折枝断干严重时连根拔起造成损失。灌木要求整齐有形有序, 树形是树木不断生长和通过人工不断修剪而成, 可修剪成园球型、方型、扇型、磨菇型、抽象图案、线条、柱桩、椎桩等。甚至可用铁丝编织文字或“双龙戏珠”“狮子滚球”, “孔雀开屏”等让灌木的枝叶在其中生长, 通过编织修剪而成。

3、树木的病虫防治

住宅小区由于人口密集, 绿化树木的虫害比较多。近年来在乔木灌木中木虱为害较严重, 其次是介壳虫, 采用常规杀虫剂、速扑杀、介特灵等均能达到防治效果。主要的病害有:根腐病、白粉病、炭疽病等, 常用的防治药物有托布津、多菌灵、炭疽病等, 常用浓度800-1000倍。除了药物防治外, 在栽培上要经常清理枯枝落叶, 保持清洁, 同时要排除渍水, 必要时修剪后喷药。

(三) 花卉的管理

鲜花为人们带来幸福快乐, 种植花卉, 是住宅小区绿化中不可缺少的项目, 目的是观赏其颜色鲜艳, 形态各异的花朵, 给小区的人们带来愉悦的心情。花卉有草本木本和藤本之分, 有些品种一生 (一个生长周期) 只开一次花, 有些一年才开一次花, 不同的花卉品种开花季节和花期长短各不相同。为实现一年四季, 鲜花盛开, 除了科学搭配不同品种种植外, 抓好管理是关键。另外, 部分花卉对土壤PH值要求较严, 如含笑、茶花等要求酸性土壤生长才正常, 可淋柠檬酸水每月2-3次, 土壤PH值保持4.0左右。

(四) 盆景的管理

有不少住宅小区绿化中有成品盆景, 置于亭台楼阁内和特需的景观中, 其栽培管理与木本盆栽花卉基本相同, 主要区别在于修剪保形, 不同的盆景有不同的艺术造形, 生长中树干不断生长, 枝叶不断增多, 如不修剪会变型失型, 失去原有的设计风格特点。盆景修剪, 需由有专业知识和技能的技术员, 园艺师操作, 该剪的剪, 不该剪的不剪, 千万不要破坏观赏面, 失去原有流派、风格和艺术造型。

参考文献

[1]王立红:《绿色住宅概论》, 中国环境科学出版社, 2003[1]王立红:《绿色住宅概论》, 中国环境科学出版社, 2003

[2]《中华人民共和国行业标准—城市绿地分类标准》, 建设部印制, 2002[2]《中华人民共和国行业标准—城市绿地分类标准》, 建设部印制, 2002

住宅小区现行自治管理法规质疑 篇3

本世纪以来，居民住宅小区已逐渐成为我国城市社会的基层单位，住宅小区的自治也逐渐成为我国社会自治体系的基石。迄今为止，我国政府对住宅小区采取的是条块结合的管理方式：从国家住房和城乡建设部到各市、各区的房产管理局，实行政策和法规的指导；而各市、各区的街道办事处，对所辖地段的小区则实行直接的行政管理。

为体现政策和法规的指导，国家住房和城乡建设部于2009年12月1日以（2009）274号文通知的形式，颁发了《业主大会和业主委员会指导规则》。该《指导规则》内容涵盖住宅小区自治管理的诸多方面，在这两年间，已成为小区自治管理必须遵循的具体法规。

我们作为杭州市的居民，退休后曾在自住的小区担任过多年的业主代表，参与过两届业委会的筹备和选举等工作。根据对本小区以及其他某些小区情况的了解，认为该《指导规则》有一些重要的缺陷，不利于小区自治的健康进行，需要提出质疑和商榷。

住宅小区是我国房产制度改革以后出现的新事物。改革前，城市居民一般都住在自己单位（事业单位或企业单位）的宿舍里，宿舍物业由单位管理，居住者的种种问题也由单位协调处理，因而不存在住宅小区的自治管理问题。改革后，情况发生了很大变化。来自不同单位、不同行业甚至不同地区的人们，由于在同一住宅小区购买了住房而汇聚在一起，形成新的社会群体，这就出现了成立组织进行自治管理的问题。这种管理不仅涉及房产、道路、绿地、车库等物质层面，还涉及治安、服务、娱乐、邻里相处等社会层面。这是一种全面的自治管理，同我国计划经济年代出现并存在至今的居民委员会组织相比，地域范围可能略小些，管理内容却更广泛、更复杂。

住宅小区自治是一种全面的社会自治，对它的规范指导需要政府各部门综合协调。住房和城乡建设部的职责范围在于城乡建设特别是住房建设的规划和管理，其工作重心在经济和物质层面，由它来规划和指导综合性的社会自治问题似乎欠妥。再说，住建部的一个部门文件，通过发通知的形式，就要求全国所有的基层政权和住宅小区以及城市里的大部分居民遵照执行，这是超越其职权范围的。我们认为，住宅小区的自治管理，应纳入整个国家的社会管理体系和范畴，应像农村村民自治、城市居民自治一样，由全国人大常委会制定相应的法律加以规范和指导。在地方，也该由省、市人大，制定相应的地方法规加以指导和贯彻。

住建部《指导规则》的具体条文，我们认为存有若干不妥之处。

一、关于业主大会的召开方式。《指导规则》第22条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，可以采用书面征求意见的形式。”由此，就出现了所谓“书面形式的业主大会”的说法，而这种说法实在有点离谱。

常识告诉我们：会聚在一起议事，这才叫做会议，如果既不会聚一起，又不议事，那还能叫会议吗？ “书面形式的业主大会”云云，实际是一种并不存在的伪概念。书面征求意见是可以的，发放表决票对某一事项进行表决也是可以的，前者叫做民意调查，后者叫做民主投票或公决，但都不是业主大会。更重要的是，依靠所谓“书面形式的业主大会”来决策和办事，在实践中十分有害。民意测验的选项设计是很有技巧的，不同的选项设计得出的结果往往有很大差异。如果在小区自治中把这种做法作为主要的决策方式，一些事关全体业主的重大问题，就可能不经充分讨论，由主持者操纵选项设计，诱使业主按照其意向画圈通过。须知许多事情不经过充分的讨论、争辩，就不易辨明利害是非，而许多业主忙于生活奔波，拿到表决票时既听不到各种不同意见，又没时间细细琢磨，很容易匆匆画圈了事，这就有可能严重损害小区的民主决策和民主管理。

二、关于按建筑面积计票的问题。《指导规则》第23、24条规定，要把建筑面积作为计算投票权数的依据。我们认为，业主大会对住宅小区的管理，不同于股东大会对股份公司资产运作的管理，后者是一种纯粹的物权管理，自然要依据股东拥有股票的份额来决定投票权数。但是，住宅小区的管理，主要不是财产物权管理，而是一种社会性的自治管理。所有业主都应享有平等的权利，有关社会性的事务都应实行一户一票制，不能因为拥有财产（住房面积）的多少而有不同。如果在社会事务上，拥有不同财产的人有不同的投票权数，那么一个亿万富翁一票就可以抵穷人的几百、几千票了？这不是我们一直反对的“富人政治”吗？

实际上，在住宅小区里每家每户的房产权都是独立的，小区管理过程中不可能对其进行干预或支配。只有某些公共部位的物权，才有集体相关性和集体讨论的可能性。因此，只有直接涉及公共部位的物权时（比如房屋维修基金的使用、公共部位的改建重建等），才需要考虑业主住房面积的状况，并规定必要的权数差异；除此以外，所有业主应一视同仁，坚持业主权利一律平等，坚持一户一票制。

三、关于小区自治和居民委员会的关系问题。《指导规则》有几处提到住宅小区和所在的居民委员会（即社区）的关系，但并没把两者的关系真正理顺。

如第54条说：“业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督”，还说“召开业主委员会会议应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议”。从性质上说，居委会和住宅小区，都是自治组织，都在政府的领导下实行民主自治(一是居民自治，一是业主自治)，两者在地域上有重合，但毕竟不是上下级关系，那么，居委会“指导和监督”的法理依据何在，又该怎样把握？业委会开会都要通知居委会，还都要听取它的意见，那业主的自治权怎样保证？是否会造成居委会的不当干预甚至操纵行为？

又如第58条说：没有产生新的业委会或业委会人员不足半数时，可以由居民委员会“代行业主委员会的职责”。这种“代行”的内涵和时间，有无界限或限制？比如，居委会有没有权力代表业主对外签署种种协议、对内处理种种财务问题？有的居委会一年两年地“代行”下去，并不积极组织选举新的业委会，还逼着上届业委会委员把小区的公章和会馆财物交给它，这样越俎代庖是否有损小区业主自治的原则？是否有损小区业主的物权？《指导规则》没有正确解决这些重要而现实的问题，看来这需要更高一级的立法机构来研究和解决。

我国城市的住宅小区一般都有相当的规模，几百上千户是常见的。这样大的社会体，怎样充分发扬民主、实行民主自治，需要有良好的切实可行的制度设计。住建部这份《指导规则》设计的制度只有两级，一个是业主大会，一个是业主委员会，这是不完善的。

从实践情况看，五六百户以上的住宅小区，几乎无法有效地召开业主大会，更无法通过业主大会的形式有效地民主有序地议事。所谓“书面形式的业主大会”，只能按照事先设计好的表决票，进行是非题或选择题般的表态。而业主委员会委员人数有限，并且都是业余兼职，要联系几百上千户人家，要依据广大业主的需求正确决策，要对付相当繁杂的小区事务，往往力不从心，顾此失彼。

因此，住宅小区这样的大型社会群体，不能没有代议机构，不能没有代表大会这样的层次。在农村，乡、镇甚至较大的行政村，都有代表大会；在城市，各个居民委员会（社区）都有居民代表大会，为什么在住宅小区的制度设计中，竟然不设业主代表大会这样的层次呢？我们认为，在规模较大的住宅小区，都应以楼道或单元为单位，推举业主代表，组成业主代表大会，作为小区民主自治的常设机构。这一机构介乎业主大会和业主委员会之间，在业主大会闭会期间（或是无法有效召开业主大会的小区），行使小区的最高权力。它的主要职责是：就小区的重大事项进行讨论和决策（其中特别重大的须交全体业主公决）；定期审查业委会的工作报告和财务报告，对业委会的工作进行监督；作为业委会和业主之间的桥梁，反映业主的要求、建议和意见，协助贯彻业委会的工作安排，推进小区的民主自治。这种代表大会要定期召开（每年两次以上），要有自己的主持人（主席和副主席），负责召集和主持会议。代表任期和业委会相同。

有无代表大会这样的层级，关系重大。对广大业主来说，代表大会是反映意愿的常规渠道和正式代言人；对业主委员会来说，是工作的后盾和依靠；对整个小区来说，这批代表会形成一支热心小区事务的稳定的骨干队伍，建立起邻里联系的纽带和核心力量。从管理角度看，可以解决业主大会无法召开或不能经常召开的难题，既能充分发扬民主，又能有效地统一决策，形成良性有序的民主自治的局面。我们所在的小区，发生过几次因业主委员会委员辞职致使业委会瘫痪甚至瓦解的事，如果有了业主代表大会这样比较稳定的机构，就可以及时组织增补或改选，避免小区陷入无政府状态。因此，应该把业主代表大会作为制度设计的重要内容，明确写进有关住宅小区自治的法律文件之中。

最后，强烈建议全国人大常委会和地方人大，深入调查研究，总结正反面的经验，就住宅小区的自治管理专门立法，为当前城市的社会自治进程创造良好的法治环境，克服目前普遍存在的小区管理的混乱现象。

作者系浙江大学退休教授。为本篇提供建议的有萧崇元（中学退休教师）、孙德芬（退休干部、高级会计师）、朱云瑛（退休干部、经济师）等。

原载于《同舟共进》2012年第1期，转载请注明出处

住宅小区管理制度范文 篇4

在我们平凡的日常里，报告与我们愈发关系密切，其在写作上具有一定的窍门。在写之前，可以先参考范文，下面是东星资源网小编收集整理的物业管理实习调研报告，仅供参考，欢迎大家阅读。

随着国家经济建设的迅猛发展，国民收入的不断增加，人们越来越重视生活的质量，当人们已满足衣食温饱之后，便对住宅环境及其所在的社区文化提出了更高的要求。物业管理在我国虽然是一个新兴的服务行业，但也有20多年的发展历史，应该说也积累了一些经验，它由兴起到发展，现已成为现代居民生活不可缺少的服务行业，物业管理究竟能否走可持续发展道路?作为一名物业管理专业者，在即将毕业之际，我作了一次实习调研。

xxxx年xx月至xxxx年x月，为进一步巩固所学知识，理论联系实际，我在xx市xx物业管理有限责任公司进行了为期半年的访问学习。在实习期间，我们受到了xx市xx物业管理有限责任公司的热情接待。通过到公司各物业管理处的实习，我对各处的物业管理情况有了初步的了解。在这一过程中，我学到了物业管理工作中的具体业务知识，丰富了所学的专业知识，为以后正常工作的展开奠定了坚实的基础。

一、调研对象的基本情况

xx市xx物业管理有限责任公司成立于XX年5月，位于锡城北门杨木桥小区xx内，东连锡城路，南临沪宁铁路，西靠凤宾路，北依213国道，是独立核算、自负盈亏、自主经营的独立法人企业，资质等级为三级，注册资金为100万元。

近几年来，公司始终贯彻“以人为本、诚信服务”的理念，遵循“优质高效、一流服务、信誉至上”的宗旨，并拥有一批具有大专以上学历，取得全国物业管理从业人员岗位****的高素质管理人才，造就了一支思想正、技术强、作风好的物业管理队伍，公司先后成功接管了xx、xx二期(民丰西苑)、绿洲花园等小区，取得了良好的社会效益，环境效益和经济效益。面对行业竞争激烈、困难重重的物业管理市场，公司策划了一条良性循环的发展道路。目前，我们正在积极准备iso9001质量体系的.认证工作，并已取得内部审核员资格****。公司承诺：严格按照“市物业管理优秀住宅小区”的达标标准，**定和完善各项管理**度，充分利用现代化管理手段，确保工作圆满完成，为业主创造一个文明、整洁、安全、有序的生活环境，营造一个赏心悦目的生活空间。会一如继往、不断创新，力争为锡城更多的业主、住户提供优质、安全、舒适的服务，进一步提升企业形象，精心打造“新桥物业”的企业品牌，使新桥物业成为物业管理行业中一颗璀璨的明星。

二、调研的目的和意义

“实习是检验真理的唯一标准”，学了三年的物业管理，总是想把所学的知识用到实习中去，这是我调研的目的之一;另外，想对现阶段物业管理行业在社会上的发展状况做一个了解，以便为今后正式走上工作岗位做一个坚实的基础，这是我调研目的之二;物业管理虽然有良好的发展前景，但从物业管理的现状来看，行业内部和社会环境之间有一系列的问题需要解决。只是随着社会经济进一步发展，为物业管理创造良好的外部条件，行业内部不断自我完善，这样，物业管理的美好前景才能变为现实。我想通过此次实习，我会对物业管理有一个新的认识和体会，会从感性认识上升到理性认识，理论联系实际，把自己所学用到社会实习中去，注意把书本上学到的物业管理理论知识对照实际工作，用理论知识加深对实际工作的认识，用实习验证所学的物业管理理论，探求物业管理工作的本质与规律。从小方面讲，为自己以后能有一个美好的未来而努力;从大处讲，也为物业管理行业走上成熟和健康发展之路贡献自己微薄之力。

三、调研的方法和范围

住宅小区管理制度范文 篇5

一、居民住宅小区申报立户，辖区派出所应索取如下材料，并书面告知小区物业管理部门

1、住宅小区物业管理部门要求立户的申请。

2、居民住宅小区合法建设、销售的证明。

（商品房的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《国有土地使用权证》、《商品房预售许可证》五证必须齐全；属于单位自建、城中村改造的非商品住房必须有建设审批手续）

3、民政部门出具的新建小区街、路、巷及编制的门牌号码证明。

4、小区及楼房平面图。

5、业主花名册。

二、办理程序

1之内答复是否同意立户。①需要在户籍微机管理系统中设立新居委会的小区，应在同意立户后3个工作日内填写《居委会增加申请表》并报送分、县局户政（治安）管理大队审批。市局户政处5个工作日内为该小区增加居委会，并告知有关分、县局派出所后（户籍室应及时查看微机办公系统中居委会字典），派出所要及时告知物业管理部门；②若将新建小区并入原有居委会，不需在户籍微机管理系统中新增居委会名称的，应立即告知物业管理部门，通知小区居民前来立户。

2、派出所告知小区物业管理部门后，应在小区张贴《告示》，提示居民前往派出所办理立户事宜。

《告示》样式及居民立户所需材料如下：

告 示

各位 住宅小区居民：

居民住宅小区立户手续已于 月经市局、分局审批完毕，目前户口在西安市市辖区内的各位小区居民可以持相关材料到 派出所户籍室办理市内迁移立户手续。

立户所需材料如下：

1、所购房屋在本市房地产管理部门办理的合法房产证。

未取得房产证的房主，须持已在本市房地产管理部门备案的合法制式购房合同和购房发票；单位内部住房应持单位房屋管理部门的房屋分配证明；城中村改造住房无购房合同的应持回迁合同。

2、小区物业管理部门出具的业主已入住证明。

3、房主本人的西安市辖区居民户口簿。

4、房主居民身份证。

小区驻点宣传活动总结范文 篇6

这次我的驻点小区是汉口花园六期，一个已经竣工了90%的小区。小区总共21栋，1000多户，600多户已经装修好房子，400多户正在装修，还有3栋正在修建，明年七八月竣工。一个可以说是相当完美的地段，交通也很方便，532的终点站，走一个巷子到马路口，对面就是805的终点站。对于我们工贸来说，最重要的是都是新房，家里的电器都是成套购买，冰箱、洗衣机、彩电、空调、厨房电器一个都不能少，是个”宝库“。

记得刚来这个小区，因为物业原因，不能进到里面，只能在小区门口，不过也很不错了。尤其是中午十二点到下午两点，小区业主和装修工都会出来吃饭，看到我们在此宣传都会过来观望了解。说实话，这个小区的住户都算是比较有MONEY的，对于我们的宣传也是十分相信的。记得有个女住户，房子十一才装修好，过来了解情况，被我们一宣传，毫不迟疑从钱包掏出百元大钞就准备存订金了，可后来一考虑到年底才会购置家电，我们就劝说她可以年底再买，到时也会有类似的活动的，她才罢休。还有装修好房子，正准备购置全套家电的客人，也是很疯狂。记得一个妇女早上过来了解情况，把活动参透后，说下午就来存，到了下午两点左右，很准时的来了，还连同把老公、妹妹、妈妈、都带来了，说她们有三户人，都是全套购买，要存多少才合适，我们的家电顾问当场给她做了个预算，帮她设计了一下，很快就定下了方案，还送了不少的赠品给她，她们一家很是高兴。像以上的情况每天都有，来了解情况的一般就会当场预存，不然就会等到下午。记得还有两对小夫妻，当时其中的一对办理了预存，另外一对不是很信任，可是第二天一早，那对没有办理预存的就赶快办理了预存，生怕活动结束了，另外那对办理过的在中秋就把预存的订金用了，后来又来办理了预存准备十一再买。像这种预存多次的回头顾客也不少，想必一定是尝到了好处，才会一而再再而三的来！后来因我们小区的成绩不错，领导就去交涉一翻，把驻点由门口移至小区内部。

驻点选择正确，赠品充足吸引人是一个方面，但是我们小区人员的宣传力度和手法也是一个很重要的方面。我们都是经过当场试验培训的，每个小区宣传人员都是由一个资格老的员工带队，亲自传授宣传技巧，告知如何抓住客人的心态，如何打动客人的心，一击即中。但是不管我们的宣传手法是如何的夸张，如何的做作，但是我们始终抱着诚实守信的做事原则，绝对不欺不骗，不强不硬。全部都是自愿原则。首先是讲清楚我们的活动内容，其次是告知我们的活动力度。再是说明我们的活动力度，最后是锁定顾客，办理预存。来的所有客人都是空手来，满手归；疑惑来，笑着归。充分体现我们小区驻点人员的职业素质和修养。

这次小区驻点的成绩也是相当的另人满意！不论其他小区，我们小区的收入就是10000多的订金。期间还有公司总部的领导来慰问。也大大的增大了我们的工作信心。有如此强大的后援，身在前线的我们会更加的努力。

论住宅小区市政公用工程管理 篇7

1 小区市政工程管理现状及分析

市政公用设施包括道路与标志标识、停车场 (库) 、室外公共照明、环卫设施、各类公用管线 (供水、电力、电信、燃气、供热、有线电视、雨水、污水等) 及相关的建筑物、构筑物。由于新北区的住宅小区建设起步晚, 缺乏经验, 管理机构和人员严重不足, 供电、供水、污水、燃气、通讯等很多公用配套还要靠市级部门来实施。在小区开发过程中市政公用工程的建设主要存在以下几方面问题。

1.1 管理职责不清

市政公用工程作为小区开发建设中非常重要的配套工程, 缺少统一扎口管理、统一组织协调的政府机构。基本以建设单位、开发商为主进行市政工程的规划、建设工作, 道路、绿化建设的标准以开发商的意见为主, 而在协调给水、供电、通讯等公用事业单位时开发商又处于劣势, 缺少第三方的监管。目前的房地产开发小区都是预售制度, 签订合同时, 买房的人看到的只是一张规划平面图, 建成后会有什么样的市政公用配套完全看开发商的良心和责任心。目前只有规划部门扎口对小区的规划总平面图、小区管线综合进行评审和审批, 建设局的质监部门开始对小区的市政工程要求质监, 但是总体上新北区完成的小区市政公用工程量有多少?目前的运行情况怎么样?没有一个部门能说得清楚。

1.2 图纸审查不严, 标准不一

小区市政公用工程涉及的内容很多, 各小区建设时标准都不一样, 设计单位和建设单位在采用标准时随意性较大。如小区的道路路面结构有混凝土、沥青、道板混凝土路面的厚度也不同;雨污水管道有的管材采用混凝土管, 有的采用UPVC管有的采用PE管 (环刚度有SN4-SN16多种) 等等。以上市政公用工程的施工图纸均没有经过第三方审图, 特别是一些通讯管线没有正规设计, 有的还是草图, 也缺少政府部门监管, 标准很难统一, 难免存在设计标准低的现象, 绿化工程由于设计上的原因造价相差甚大。缺少设计审查, 很多由于设计的不合理也造成了工程造价增加, 投资浪费, 如按规范小区内雨污水管道埋深只要满足70cm, 出户管覆土40cm就可以, 有的设计人员从市政支管标高倒推, 到末端覆土还有1.5m以上, 增加了投资, 也增加了养护的难度。

1.3 施工监管缺失

目前小区市政公用工程建设过程中施工队伍大部分是房屋土建队伍, 缺少必要的市政工程施工培训, 在沟槽的开挖、回填过程中质量很难达到设计要求。小区市政工程的施工监管主要靠监理, 但由于我国的监理事业尚处于起步阶段, 监理人员的综合素质不高, 经验不足, 住宅小区的市政工程通常都是由负责房屋的土建监理工程师附带进行监理, 思想上不够重视, 专业工程师缺乏, 质量就是靠施工队伍自觉。新北区质监站在小区的市政工程监管中由于人员严重不足, 且很多市级公用部门不接受区级质监站管理, 施工中缺少监管。

1.4 竣工验收过场

市政公用工程的接管单位为由建设单位和开发商选择的物业单位, 物业单位地位比较被动, 对开发商提供的产品很难提出高的要求, 只能被动接受。参与工程建设和管理的单位只想早点将工程结束, 只要没有大的问题, 自然愿意尽快验收交接, 今后发生问题可以由物业用公共维修基金解决。

1.5 档案缺失

由于工程管理混乱, 基本程序不到位造成目前小区市政公用工程的资料缺失严重, 在区城建档案馆, 没有一个小区的市政公用工程资料是齐全的。档案管理单位在小区验收过程中只能收到部分道路、雨污水管线图纸, 其他的很难收到。

2 管理不到位带来的问题

由于住宅小区市政公用工程建设过程中的管理不能到位, 在居民入住以后可能会产生很多问题, 影响居民出行和居住环境, 影响水体环境, 特别是政府开发的老小区, 从2003年开始, 区政府每年都要安排一部分资金用于老小区和水环境的整治工作。主要存在以下几个问题。

2.1 雨污水没有完全分流

在2006年开展的柴支浜水环境整治过程中, 区城建局联合市排水管理处、环保分局组织对沿线140多个小区和厂区进行系统检查, 80%以上存在雨污水串流、倒流、渗漏等现象。主要反映在一些老小区内, 这些小区在开发初期, 有的是污水管道标准低导致破损、堵塞, 有的是设计就是雨污水混流, 有的是设计流向倒坡引起堵塞, 有的是雨污水完全不分, 有的污水管道长期没有出路导致淤塞;不仅是老小区, 到目前为止, 虽然大部分企业内部雨污水串流被堵住, 但还经常会因为污水水位过高有莫名的大量污水突然通过雨水管道流入柴支浜形成黑水, 说明还有部分小区的雨污水管道还存在串通现象。

2.2 后期质量问题

市政公用工程管理不到位, 交付后容易产生质量问题。有的开发商采用的地面铺装材料过于光滑, 雨雪天气特别容易造成行人摔跤;有的小区店面门口地坪标准低, 导致道板破损、路面下沉;有的店面门口由于污水长期没有出路, 造成二楼居民家中经常积水;有的外围污水管道由于长期没有出路基本被粪便淤塞;有的检查井盖特别容易破损造成井盖长期缺失等等。而且造成质量问题时找不到责任人和维修部门, 最后还是政府买单。

2.3 使用问题

市政公用工程的建设是否到位, 代表着开发商的品牌形象, 居民在使用产品的过程中会有深刻的体会, 配套到位的住宅小区, 环境优美, 道路美观, 设施齐全, 服务便捷。一个道路经常破损, 污水经常外溢, 井盖经常缺失, 绿化稀稀落落的小区给人的感觉会是什么样的呢?由于开发商在建设时对车位考虑太少导致停车难, 近两年政府每年都需要投入资金进行停车位建设;有的开发商太注重经济效益, 建成停车库后不对外出租, 一定要进行出售, 而售价又高得离谱, 导致小区内地下车库一辆车也没有, 地面上又车满为患。

2.4 养护维修问题

目前小区的市政公用工程养护维修工作还没有一个统一模式, 由于建设初期职责不清, 建设时都由开发商进行建设, 小区交付时对市政公用工程没有一个明确的交接手续, 没有制定市政公用工程的养护管理制度, 虽然物业公司接手了小区的物业管理, 短期内也不会出现大的问题, 但是很少物业公司有小区内市政设施的竣工图纸, 基本没有物业公司制定道路、雨、污水管道的养护计划, 一旦发生雨水淤积, 污水溢出的情况时就会束手无策。污水管道施工时由市排水管理处负责监管, 但是不负责养护。燃气、给水、供电、通讯管道由专业部门负责维护。但是消防管道完工后没有单位接管, 有的物业公司接手后没有纳入正常管理, 特别是高层住宅小区, 消防系统的维修养护特别重要, 否则一旦失火, 消防系统发挥不了作用时后果不堪设想。

3 解决的办法与对策

要解决住宅小区市政公用工程的建设和管理方面的问题, 我认为要加强以下几方面的工作。

3.1 明确管理部门和完善管理制度

要明确政府部门的牵头协调管理部门, 落实管理责任, 可由建设局的房产开发处, 或市政公用事业部门牵头, 统一建设和验收的标准, 牵头协调各类公用单位组织实施。小区道路、排水由市政管理部门负责监管和验收, 消防系统的建设由消防部门负责监管, 所有的市政公用工程均需要纳入质监站的质量监督范围, 所有工程的竣工资料均由城建档案馆负责收集。

要规范小区市政公用工程的建设, 制度是保障, 根据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《城市建设档案管理规定》及《江苏省工程建设管理条例》、《江苏省城建档案管理办法》、《常州市城建档案管理实施细则》等, 需要针对住宅小区的市政公用工程建设制定相应的管理办法。

3.2 加强前期审批

市政公用工程由于灵活性大, 不同的设计人员设计的内容可能完全不一样, 造价也相差很大, 可以说比建筑设计更需要加强方案的论证, 从系统、科学、质量、安全、造价等多方面综合比较, 确保方案最优。特别是要加强规划阶段、施工图方案阶段的审批。

3.2.1 加强规划审批程序

住宅小区内市政公用设施的规划审批程序与建筑审批程序相同。住宅小区内的各项市政公用设施和道路、各种工程管线等要由城市规划管理部门实施统一的规划管理, 住宅小区内新建道路及各种工程管线须向城市规划主管部门申请, 办理建设工程规划许可证手续, 并按照许可证的要求进行建设。城市住宅小区公用设施的规划管理要严格按照住宅小区规划和有关各专业规划及规范的要求实施。

3.2.2 加强设计单位资质的管理

现在住宅小区内市政道路、雨污水等的设计基本都是由建筑设计单位顺带设计, 建筑设计单位虽然在房屋设计方面具有专长, 但是在市政公用设计方面与专业设计确实还存在较大的差异, 对专业知识及新材料、新技术等了解不够, 这体现在路灯、通讯、自来水、煤气等设计无法指导专业施工队伍施工, 必须由专业施工单位重新设计后才能施工。

3.2.3 加强设计图纸的审查, 可以解决图纸审查不严, 标准不一的问题

(1) 审查设计是否合理、是否存在缺项如绿化造价、通信是否设计等。 (2) 审查各种管线是否采用地下敷设方式, 原则上尽量采取在小区规划道路及后退绿地的地下敷设。 (3) 审查沿小区道路设置的管线是否按规划执行, 原则上排列次序为电力电缆、供水支管、煤气管、污水管、雨水管、通讯电缆、热力管, 路灯一般在侧石旁0.5m处。管线走向应与道路中线平行, 横穿道路时应尽量与道路中线垂直。 (4) 审查各种管线交叉及标高是否存在打架问题, 原则上应以技术条件较低的避让技术条件较高的, 小管线让大管线, 支管线让干管线, 压力管线让自流管线, 软管线让硬管线。各种地下管线的水平间距和管线交叉的垂直间距应达到规范规定的距离。 (5) 审查管材设计是否符合规范要求。

3.3 加强培训

针对住宅小区市政公用工程的参建单位, 一方面要在选择队伍上把关, 必须进招投标中心选择好的队伍, 另一方面要加强对建设单位、监理单位、施工单位组织培训, 宣传国家的法律法规, 加强质量意识培养劳动技能, 推广新材料、新工艺和新理念。

3.4 严格监管

在小区市政公用工程施工过程中, 所有工程必须要执行基本建设程序, 纳入质量监督管理范围, 加强过程的监管。特别强调是严格按照规范及设计要求施工, 严禁在施工过程中随意施工, 随意变更。如需变更, 应完善手续和理由, 办理变更手续。

3.5 加强竣工验收

2000年建设部改用建设工程备案制度住宅项目竣工后由建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位共同验收, 工程合格后由项目所在区或市建设管理单位的备案管理部门签署意见, 各项合格后签发《建设工程竣工验收备案表》, 本意是要精简机构, 更新管理理念, 进一步转变政府职能, 让管理者从纷繁复杂的具体事务中解脱出来, 加大开发商作为第一责任人的责任意识。但这并不是说竣工验收可以马马虎虎过过场了, 住宅小区 (含组团, 下同) 在交付使用前, 小区内的各项市政公用基础设施和公共服务配套设施项目均须通过竣工验收, 并办理综合验收的备案手续, 各地针对综合验收备案制度也要完善相应的管理办法。在实际的房地产开发管理过程中, 很多城市仍继续实施住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收, 如整个山东省、镇江市等;或采用变通的办法, 实施交付使用备案或通知书, 如商丘市、徐州市等。政府的市政公用工程管理部门在验收过程中必须承担起应有的责任, 认真研究市政公用专项工程验收相关的标准和制度, 做好第三方的监督作用。

对于市政公用基础设施, 住宅小区必须具备下列条件后方可交付使用:市政公用工程已按规定办理了竣工验收备案, 市政公用事业部门出具供水、燃气、排水、道路等验收合格准予交付使用的证明;生活用水纳入城市供水管网;雨、污水排放已纳入城市雨污水排放系统;生活用电已经落实, 纳入城市供电网络;住宅与交通干道之间有符合标准的道路连接;在具备燃气供气的条件下, 燃气线已接到单位工程楼下;规划要求建设的公共服务设施和配套设施已建成并具备交付使用条件;消防、防盗等设施已经相关行政管理部门验收合格准予使用;园林绿化率及绿化标准合格, 已经过验收。

4 结语

目前我国的房地产正处于飞速发展阶段, 开发小区以雨后春笋般的速度在建设, 其它地区房地产开发小区的市政公用配套建设也存在着以上所述的类似问题, 我只是就近几年的工作经验提出以上的一些想法, 还不是很成熟, 怎样规范房地产开发过程中的市政公用工程的建设, 促进社会可持续发展, 是我们面临的重大课题, 需要政府部门加强研究, 国家、各省市要完善相应的政策和管理细则, 规范房地产开发过程中各类主体的行为, 从而使我国的房地产市场更加健康、有序地发展。

摘要：作者通过在新北区多年的住宅小区市政工程协调、老小区整治、水环境整治、开发小区管线综合协调的实践经验, 深入探讨目前小区开发过程中市政公用工程管理中存在的问题, 提出科学合理的管理办法, 促进小区开发过程中市政公用工程的规划、建设、管理科学规范、程序到位。

探讨居民住宅小区的消防安全管理 篇8

[关键词]居民住宅建筑；消防安全；消防通道；消防设施；管理

1.现阶段我国居民住宅小区消防安全存在的问题

1.1消防通道被占用

现代居民住宅小区高层建筑越来越多，因此居民大多数乘坐电梯，这就造成消防通道处于闲置状态。存在部分道德素质有待提高的居民将闲置的消防通道占据为己用，甚至还有部分居民装上防盗门并随意摆放生活用品及废弃物品等。对于部分利用地下空间开设旅馆的居民更是为了经济利益将消防通道隔阻，使消防通道变成旅馆的一部分。再者就是高层建筑由于居民户数多，管理工作复杂，加之住宅小区的物业管理公司工作态度疏忽大意，存在应急照明灯和疏散标志损坏的现象，如果发生火灾，则高层居民用户无法按照合理的逃生路线进行逃生，此类问题严重威胁着居民的人身财产安全。对于建设年代较为久远的小区来说，在建设时没有建造地下停车场，随着私家车的数量剧增，小区内原有的停车面积已经无法满足居民的停车需求，因此居民就会占用公共消防通道用来停车，如果发生火灾，消防车根本无法进入小区或展开救援工作。

1.2消防设备老化，维修不及时

消防设备老化及维修不及时是居民住宅小区消防安全管理中常见的安全隐患，尤其是居住时间较长的小区，消防设备几乎处于无人看管的状态，消防设施形同虚设，甚至还有消防设备被盗窃的情况。造成这种现象的原因主要有两点，其中最为主要的一点就是住宅小区消防管理单位管理工作不到位，消防安全责任制不完善不落实，物业公司消防设备管理工作人员严重失职造成的。再有一点就是缺少足够的维修及完善经费。现代居民住宅小区内部责任分配错综复杂，这种现状给小区物业管理带来了巨大的困扰，靠仅有的经费不足以维持现有的消防设备管理工作。

1.3装饰材料易燃

随着居民个性化装饰风潮的到来，各式各样种类繁多的装饰材料逐渐进入寻常百姓家。居民在选择装饰材料时只顾从美观角度和装饰需求角度分析选择，很少有人考虑装饰材料的防火性能。目前我国装修材料生产环境不容乐观，存在假冒伪劣材料加工企业。部分装饰材料不仅无法达到防火性能的要求，甚至还是易燃物。加之家庭房屋内各种大功率家用电器的普及使用，用电量及散热都极有可能引发火灾。再者居民住宅小区的线路都处于隐蔽装修，如果使用年限过长很容易出现线路老化的现象，容易引起短路造成不必要的火灾。

1.4居民自身消防意识不高

居民住宅小区火灾部分原因是由于客观设备造成的，也有部分原因是由于人为因素造成的。目前我国居民的消防意识和自我保护意识普遍不高，存在居民家中存放易燃易爆物品的现象，家用电器比如手机充电器等生活用品不能实现人走电断。这些生活细节都充分暴露出居民的消防意识薄弱，给居民住宅的消防管理埋下了诸多隐患。

1.5烟花爆竹燃放不当

基于我国国情考虑，逢年过节人们都有燃放烟花爆竹的习惯。虽然满足了居民的生活需求，但是存在的安全隐患却日益严重。近几年由于烟花爆竹引起的居民住宅火灾现象频发，浪费了诸多的人力物力和财力。

2.居民住宅小区消防安全管理建议及对策

根据多年来的消防经验而言，居民住宅小区的火灾事故绝大部分是可以有效避免的，只要各个方面的消防设备和居民的消防意识提高到一定程度，则居民住宅小区的消防问题将会取得质的改变。

2.1建立居民住宅小区消防安全管理长效机制

建立居民住宅小区消防安全管理长效机制，需要社会诸多部门的共同努力。该机制中应该包括政府、消防部队、公安及物业等多个职能部门的参与，各个部门综合在一起制定一套完善的居民住宅小区消防安全责任处理制度，要将街道办事处、住宅小区居民等人员参与到管理体系中来。如果小区缺乏物业管理单位，则应该有所属的政府部门代购，将消防设施管理纳入政府监督范围内。并设立专业部门加强对小区内消防设备的管理监督工作，对于盗窃消防设备等一切非法活动要严厉依法处置。

2.2强化消防设施建设

消防设施的建设要积极与现代科技相结合，对于高层居民住宅小区而言，一旦出现火灾险情现有的消防装备能力有限，因此高层住宅的消防还是要靠建筑自身的消防设施。对于高层住宅建筑利用高科技对消防设备进行创新改进是非常有必要的。在居民住宅小区建设时要注意构建智能化防火系统，利用计算机信息化技术对火灾进行准确预测并及时报警。再者就是对于消防设施硬件来说，要注意利用高科技自动化处理技术，加强消防设备的报警作用，定期对居民用户进行抽查，尽量做到家家户户都有基本的消防设备。

2.3规范居民停车管理，保证消防通道畅通无阻

规范居民停车管理，保证消防通道畅通主要是针对老式高层及传统居民住宅楼而言。由于此类住宅小区无法再进行地下停车场的改建，因此小区所在地政府部门及交通部门要加强小区内部停车管理，出台相关条例硬性规定小区停车规范，建立严格的奖惩制度。对于占用消防通道的车辆要严格加倍处罚，另外小区管理部门要积极探索小区周围空闲地带的停车空间，构建新的停车场，与此同时要加强小区私家车司机道德素质培养工作，定期向其宣传占用消防通道的危害，提高私家车司机的自觉意识。

2.4加大消防安全知识宣传力度，提高居民消防意识

小区管理者要充分利用小区内部宣传栏及社区服务办公室的作用，利用标语及宣传单向居民宣传火灾防范意识，提高居民消防意识自觉维护和保养小区内部的消防设备。并且要注意与政府及消防队伍积极沟通，定期邀请消防官兵到小区内开展消防知识宣传普及工作。并定期举行小区居民消防知识比赛，并采用一定的物质奖励。另外要定期组织居民开展灭火和应急逃生演练活动，增强居民的火灾防范意识和逃生技能。鼓励小区消防意识及能力较为突出的居民建立多支义务消防队伍，定期对小区住宅内部的消防设备进行监督和维护，对家庭中存在的安全隐患及时消除，并经常组织小区居民开展消防知识普及工作，使义务消防小队成为小区与政府及消防部队之间的桥梁。

[总结语]

随着我国社会经济水平的不断发展，建筑行业突飞猛进。居民小区逐渐向着现代化高层方向建设，现实情况对于居民住宅小区的安全管理提出了更为严峻的挑战和更为严格的要求，居民住宅小区的消防安全问题已经成为衡量居民居住幸福指数的一项重要内容。居民住宅小区要发展，相关配套设施也要完善。居民住宅小区的消防安全问题需要居民、政府及小区管理人员共同努力完善提高，居民要自觉提高自身消防意识，消防队伍要基于现有的消防技术不断创新改进，政府要加大监管力度，从法律角度为居民住宅小区的消防安全保驾护航，从源头上控制火灾发生的几率，为居民的人身及财产安全提供有力的保障。

[参考文献]

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[2]湖南省消防总队.全省多种形式消防队伍建设情况的调查报告[R].2008

[3]吴宝忠.浅析如何强化小区消防安全管理[J].消防科学与技术.2008

[4]郭其云.依托消防部队构建应急救援力量体系研究[J].消防科学与技术.2011