物业公司市场化经营数据分析报告（共9篇）
------经营部
一、市场化经营分析的契机
这段时间与其他大大小小物业公司因为招投标的事情都有接触，听别人说自己公司 听别人说物业市场，然后自己做对比包括自己学习的些东西，心里颇有感触，我们呢？有着先进的理念只能出去为了不落面子用来理论性的吹嘘，走在传统物业的山坡上卡在了瓶颈不进则退，连最基础的项目管理最基础的打扫卫生现在都已经落于下乘，我们在吃老本我们在消耗着往年辛苦赚来的声誉，我们在挖着集团这个靠山，吃光耗光挖光后我们还剩下什么？
二、市场现状及大形势的分析
现在政府在逐步淡漠物业行业的概念从最初的无围墙到现在的资质取消，没有了级别的限制市场上会有很多有资源的新物业公司涌现，本来就小的物业市场在不停的紧缩，物业公司多元化的趋势也被逼上了路，新型物业市场有多元化经营、皮包式经营，我们该怎么办？
三、正视自我
抛去集团公司，假如我们只是一家普通的物业公司，取消了资质，耗空了声誉，我们剩下什么？我们有什么？我们赚钱吗？我们不刷脸，我们靠实力我们能做什么？我们除了在公司赚工资我们无形中的收获还能学习到什么？ 我们有数个面子项目赔钱赚吆喝还要越走越深。管理跟不上，从基础根源上托了公司的后腿。我们安于现状、卡于瓶颈、自我膨胀，沉迷于过去得光环，我们是大公司、我们是龙头企业、我们是所数不多的一级资质，我用了大量的时间接触、拜访、各种形式的调查，综合现在的物业市场，我们连个三级资质的物业公司不如，我们仅与村改的物业较长短，我们还有什么值得膨胀的呢？仅仅是因为去年饥不择食的翻倍了管理业绩？但是我们流失了我们最大的资本我们的声誉，现阶段正是我们公司的最佳时期，各类资源趁手并名声在外或者说我们声誉还没跌下来的时候，依托公司的声誉及社会的认可我们需要改变需要转型，现在是大数据时代，整合分散资源做物业大数据时代第一个吃螃蟹的人。
四、我们面临的发展方向 就现在物业市场我片面的认为有两种经营形式
①、多元化发展（超市、家政服务、配送服务、房产中介、餐饮）只要价格合适业主之所需我们都给予满足。利弊分析：
利--我们有两大集团公司、我们还有文达通现成的资源可以利用不需要我们投入多余的成本，依靠我们物业前些年打造出的名声，利用我们现有项目的业主，投入定量的人员完成多元化发展。
弊--掣肘于集团的配套，不能自己做延伸服务，所有资源仅面对自己的业主，业主群体数量有限，只能大力拓展项目，来拓展可收入基数，持续拉长管理队伍。最终摆脱不了传统物业，只能传统物业与多元化经营齐头并进。②、化整为零，大数据形式。物业公司整体分化为6个公司
物业依靠声誉依靠集团公司持续对外承揽项目并推广我们自己的公司。然后将所有项目的各个部门整合为5个公司
保洁公司，原公司所有的保洁人员全部改签到保洁公司。保安公司，原公司所有的保安人员全部改签到保安公司。工程公司，原有所有工程员工全部改签到工程公司。
绿化公司，原公司所有绿化人员全部改签到绿化公司并对外招聘扩编。服务公司，原公司所有客服改签到服务公司。
改签后现有人员持续为公司项目工作，各个子公司对外承揽项目，各个公司从起步便具有了规模及业务量，除了多缴税外我们多了几家颇具规模的公司。利弊分析：
利--不再拘束于传统物业公司，不再拘束于我们现有的项目，现在市场化没有了资质的限制有资源的物业公司涌现但是他们没有管理经验甚至有很多公司都是兼职做着物业，没有专业的服务，我们可以套餐式服务谈好分成，我们做大数据整合落地服务，而多元化发展我们也不能落下多元化经营放在服务公司由服务公司运营并对接集团公司的配套。我们面对的不再仅仅是自己公司的所属项目所属业主，我们可以面对整个物业市场面对整个社会的业主。由专业化物业公司排挤吃掉现有市场的保洁保安公司，整合社会资源再应用于社会。
弊---就公司现有情形而言各个公司成立我们没有顶梁柱缺少各个公司独立运营的当家人，对后期独立运行需要合适的认真筹划。风险税，拆散整合后我们需要多缴税，当然虽说有很多合理的避税办法但是现在论风险，各个公司虽说整合后对有活干都有业绩可是对外成绩是咱们的主要目的也是咱们后期发展的主要思路。
五、现在我们该怎么办？
1.公司所有制度运营方式全部推翻？ 2.公司组织架构重新组织建立？ 3.各公司专门人员专门负责 4.服务公司的必要性
5.自己部门外包给自己各个公司需要怎么做？
6.不需要管理项目一线，管理人员的必要性？管理人员需要做什么？ 7.拆解公司的所有部门细化的平安过渡方法？ 8.市场需要我们做什么？ 9.我们能给市场给社会带来什么？
10.我们下一步该做什么？我们的发展方向该怎么走？ 11.我们能在现阶段做什么？什么需要我们做？我们怎么分工？ 12.我们如何面对市场竞争？
13.我们的优势？？市场化后我们剩余的优势？
14.摆脱集团和当地优势的掣肘，真正的打开局面走上市场，进去市场竞争 15.面对黄岛甚至青岛日趋窄小的市场空间，我们下一步该怎么走？是打开全国性传统物业市场还是在黄岛在青岛在山东做物业附属产业以谋求新市场的发展起步？ 六、三角循环项目管理法（自创分享）
1.点：亮点、形象、精细化之处。我们接管以后项目有什么改变有什么改善。所谓新官上任三把火该怎么烧？
上任的形式：新项目亮点如何打造？二手项目亮点如何打造？ 2.面：大局观。
不做消防员，走出物业管理的漩涡，时常警醒保持空杯心态，适时的释怀不要被一时的成就感所膨胀。要有理想有目标有计划。
3.心：
①领导的心:领导需要你做什么？公司需要你做什么？社会需要你做什么？ ②员工的心：员工需要从你这里得到什么？员工需要从公司获得什么？你能为员工做什么？
③客户的心：客户需要什么？客户需要你做什么？客户需要你公司做什么？
可循环式管理法三方面可根据接手的项目的情况不同旋转切入点。
七、项目定位 定项目 定岗位 定工资 定收费率 定服务满意率
套餐式由管理人员挑选项目
八、企业文化 文化内涵 管理定位 品牌口号 价值观 核心价值观 企业形象 品牌形象
九、房屋租赁部门运行方案
为扩展多种经营模式，提高多种经营收入，明确各岗位工作职责，达到人员配备最优化，最终实现效益最大化的目标，现拟公司房屋租赁部门工作运行方案如下。
一、部门经营模式
成立房屋租赁部门，辅之以公司驻扎诸多小区的优势，采取以租赁部门为核心，以各服务中心为辅（提供收集项目租售房源信息、客户等）的经营运作模式。
二、经营范围
（一）房地产中介及代理；
（二）厂房租赁与销售代理；
（三）写字楼租赁与销售代理；
（四）商铺租赁与销售代理；
（五）地皮租赁与转让代理；
（六）商品房或私宅租赁与销售代理；
（七）二手房租赁与销售代理（经营范围视公司具体规定而定）
三、部门职责划分
（一）管理中心
1、掌握国家政府有关房屋租赁最新政策，负责对相关业务人员出租房及二手房买卖工作的业务指导、业务监督及业务技能培训工作；
2、负责房屋租赁及二手房买卖过户手续办理的后台支持工作；
3、根据业务人员的信息反馈，及对客户的走访调查，负责定期工作总结分析会议的召集，对业务人员进行考核，并对租售工作中存在的问题及时提出合理化解决建议；
4、负责广告宣传工作，如及时更新租房网站信息，利用社交软件建立房屋承租出租群发布消息，充分发挥公司项目众多的优势，运用好小区公告栏，滚动显示屏等开展宣传工作；
5、负责定期对房屋租售情况进行经营分析，以更好的制定下一步的工作计划。
（二）租售业务中心
1、利用物业中心遍布诸多小区的优势，可以节约成本，就地作业，推广新部门业务，掌握市场动态，搜集市场信息，做好房源开发及客户接待工作；
2、汇总并落实房源信息，进行及时跟踪；
3、及时上报成交信息，便于公司经营发展中心了解运作情况；
4、定期向经营发展中心上报实际租售情况统计报表；
5、配合公司做好合同签定工作，加强各类合同管理；
6、全面做好租住人口信息采集工作。对出租和承租房屋和买卖二手房的所有人员，按照来有登记、走有注销的原则，全面准确地采集信息，建立管理档案，录入计算机系统，实行有效的动态管理。对在登记和普查中发现可疑人员和违法犯罪人员，应及时报派出所；
7、根据承租方和出租方双方意见，制作房屋租赁合同；
8、经常回访客户，听取和反馈用户对产品的意见，处理客户日常问题；
9、努力做好服务工作，树立良好的企业形象，提高企业知名度；
10、配合经营发展中心做好广告宣传工作；
11、负责佣金结算工作；
12、加强业务人员的专业知识学习，不断提高业务人员素质；
13、完成公司下达的任务指标。
（三）服务中心
1、负责为客户解决房屋租赁合同签订后期出现的问题，在承租方与出租方之间做好调节工作；
2、负责项目房源的开发工作，将自身有效房源登记到租售中心，达到资源共享；
3、做好客户来访的接待工作，促进房屋成交；
4、积极参加管理中心组织的经营分析例会，分析工作中存在的不足，更好的为客户服务；
5、定期安排人员对周边楼盘进行采盘，并进行汇总分析，时刻了解市场信息的变化。
四、签订租赁合同所需资料
（一）出租方应当准备的文件：
1、房地产产权证（或者类似的文件）
2、如果房屋是共有的话，还需要得到共有人的授权
3、如果是二房东的话，需要得到大房东的书面转租同意书或者原租赁合同中有转租条款以及原租赁合同复印件。
4、单位需要提供营业执照复印件，个人需要提供身份证复印件
5、如果签约时不能带公章或者合同章的，需要提供加盖公章的授权委托书。
（二）承租方应当准备的文件：
1、法人准备营业执照复印件，自然人准备身份证复印件
2、如果签约时不能带公章或者合同章的，需要提供加该公章的授权委托书。
（三）中介公司应当准备的文件：
1、根据双方当事人的要求制作的《房屋租赁合同》、《承包合同》或者《联营合同》
2、房地产经纪人资格证书原件及复印件贰份
房屋租赁合同
出租方(以下简称甲方): 承租方(以下简称乙方): 身份证号码: 身份证号码: 甲乙双方通过友好协商,在平等自愿的基础上，就甲方将房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋相关事宜达成以下协议：
一、现甲方将坐落于____________________________,房屋户型________,居住面积_______,楼屋_______租给乙方。甲方应保证房房屋真实合法有效。
二、租赁时间从_______年_______月_______日_______起_______至_______年_______月_______日。房屋租金每月__________元整（￥：________）支付方式_________，租金交付方式（年付，半年付，季付，月付等）另付押金___________元整（￥_________）。房租于 时交付。租赁期限终止时，乙方应支付所有应缴纳费用，若乙方未拖欠房租和相关费用，在甲方验收租赁房屋无人为损坏时，甲方应将押金退还给乙方，不计利息；反之，甲方可以从押金中扣除应交款项作赔偿金。
三、房屋和租赁期间产生的水、电、煤气、电话、有线电视、物管、卫生费由______方支付，其余由______方承担。
四、甲方如果一方需解除合同，必须提前 天征得对方同意，否则赔偿违约金_________元整
（因第三方不可抗拒因素导致合同不能继续执行的情况除外）。
五、根据议定，本合同已经鉴定，甲方应支付经纪方佣金_________元整（￥：_________），乙方应付经纪方佣金_________元整（￥_________）。本合同签订后，若甲、乙任何一方提出终止合同，都应承担对方损失及经纪佣金。
六、租赁期间，甲方有权按照法定程序转让该出租的房屋，需告知甲方，转让后，甲方乙方应与新的房屋所有人协商房屋的出租事宜。未经甲方同意，乙方不能转租，转借承租房屋。
七、租赁期间，乙方对承租的房屋及室内装修设备，应负责保管，爱护使用，注意防火、防冻。如有损坏，乙方应负责修复或赔偿。乙方不得私自拆改、增添房屋或设备。如属必需时，应事先取得甲方同意或另行签订协议后方可动工。否则，乙方应负责恢复原状。
七、免责条件
1、该房屋占用范围内的土地使用权被国家依法提前收回的。
2、该房屋毁损、意外灾害被鉴定为危险房屋的。
3、甲方告知乙方该房屋出租前已设定抵押，先被处理的。
八、本合同一式三份甲、乙、经纪人各执一份，自鉴定之日起生效。未尽事宜由甲乙双方友好协商解决。经纪方起见证作用。
九、房屋设施：若甲方提供该设施，则在该项前的“□”划“√”并在其后作必要的说明；若甲方不提供某一项，则在项前的“□”划“×”
水表（水卡）_________吨；数电表（电表卡）_________度；管道煤气（气卡）_________立方；
电话交费日期_________；有线交费日期_________；宽带交费日期_________；物业交费日期_________；物业交费截止日期_________；钥匙情况_________。□空调 □冰箱 □洗衣机 □电视机 □热水器 □微波炉 □床头柜 □沙发 □餐桌 □餐椅 □床 □茶几 □书桌 □电视柜 □书柜 □梳妆台 □电话机
出租方： 联系电话： 承租方： 联系电话： 经纪方： 联系电话： 合同签订日期： 年 月 日
房屋买卖合同
卖方：_______________（简称甲方）身份证号码：________________买方：_______________（简称乙方）身份证号码：__________________
根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。
第一条 乙方同意购买甲方拥有的座落在______市_____区_____________拥有的房产（别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面），建筑面积为_____平方米。（详见土地房屋权证第 号）
第二条 上述房产的交易价格为：单价：人民币________元/平方米，总价：人民币___________元整（大写：____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整）本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币__________元整，作为购房定金。
第三条 付款时间与办法：
1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款（含定金）人民币 元整（大写： 拾___万___仟___佰___拾___元整给甲方，剩余房款人民币__________元整申请银行按揭（如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在缴交税费当日将差额一并支付给甲方），并于银行放款当日付给甲方。
2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款（含定金）人民币 元整（大写：____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款人民币___________元整于产权交割完毕当日付给甲方。
第四条 甲方应于收到乙方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将_ ________（物业管理费、供暖、水、电、燃气等）等费用结清。卖方同意将其缴纳的该房屋专项维修资金（公共维修基金）的账面余额在房屋过户后10日转移给买方。如卖方未按期完成专项维修资金过户的，每逾期一日，卖方应支付已交付房价款万分之五的违约金。
第五条 税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_______方承担，中介费及代办产权过户手续费由______方承担。
具体税、费的相关规定及分担情况提供以下参考：
1、卖方需付税费：（1）营业税；（2）城市建设维护税；（3）教育费附加；（4）印花税；（5）个人所得税；（6）土地增值税；（7）房地产交易服务费；（8）土地使用费。（9）提前还款短期贷款利息（如有）；（10）提前还款罚息（如有）
2、买方需付税费：（1）印花税；（2）契税；（3）产权登记费；（4）房地产交易服务费；（5）《房地产证》贴花；
3、其他税费由买卖双方各承担一半：（1）权籍调查费；（2）房地产买卖合同公证费（如有）；（3）评估费；（4）保险费（如有）；（5）其他（以实际发生的税费为准）
因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价总款5%的违约金。
第六条 违约责任
1、逾期交房责任
除不可抗力外，卖方未按本合同第七条约定的期限和条件将该房屋交付买方的，按照如下规定处理。
（1）逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，卖方应按日计算向买方支付已交付房价款5‰的违约金，并于该房屋实际交付之日起3日内向买方支付违约金，合同继续履行；
（2）逾期超过30日后，买方有权退房。买方退房的，卖方应当自收到退房通知之日起3日内退还全部已付款，并按照买方全部已付款的5%向买方支付违约金。
2、逾期付款责任
买方未按照第四条约定的时间付款的，按照以下规定处理：
（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买方按日计算向卖方支付逾期应付款5‰的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向卖方支付违约金，合同继续履行；
（2）逾期超过30日后，卖方有权解除合同。卖方解除合同的，买方应当自解除合同通知送达之日起3日内按照逾期应付款的5%向卖方支付违约金，并由卖方退还买方全部已付款。
第七条 争议解决方式
本合同项下发生的争议，由双方协商解决；协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉；本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。
第八条 本合同一式 份。甲方产权人一份，乙方一份，房产中介公司一份。（视具体情况而定）
对上市公司来说,首次公开发行(IPO)是一件极其重要的事,IPO后企业业绩的变化也相应成为关注的热点,而在公司上市之前, 存在着一直协助公司上市的金融中介机构,这些中介机构在IPO后公司业绩方面起到了举足轻重的作用。
由于创业板企业有不同于其他板块的特点,由此产生一个相应的问题:我国的这些金融中介机构能不能在创业板市场保持独立性并起到监督规范作用? 本文用实证研究,从金融中介机构声誉角度出发,以创业板市场为研究对象,探讨中介机构声誉与IPO后企业经营业绩的相关关系。
二、研究假设
(一 )风 险 投 资 机构 声 誉 假 说
Nahata(2008)定义了风投的声誉假说 ,还发现具有高声誉的风投机构会花更多的精力去监督被投资企业,更有可能被投资企业提供有力的外部环境,促进被投资企业经营业绩更快更好地发展。 Espenlaub(1999)等也发现,风险投资机构的声誉与新股上市后企业的长期绩效呈现正相关的关系。 一般而言,在被投资企业上市后,高声誉的风投机构有更强的动机去扶持被投资企业。 故提出以下假设:
H1: 风险投资机构声誉对IPO后 企业的经营业绩具有显著地正向影响。
(二 )承 销 商 声 誉 假 说
郭泓、赵震宇(2006)实证结果表明声誉越好的承销商,就越愿意去选择质量好的公司,Booth 和Smitn(1986)在文章中指出承销商声誉有认证中介功能和信息披露功能。 声誉越高的承销商在维护自己的声誉方面越有积极性,因此当承销商在做承销业务时,更青睐于那些发展好、质量高、风险小的公司,那么高声誉的承销商所承销的公司自然就会有一个好的业绩表现。 故提出以下假设:
H2: 承销商声誉对IPO后企业的经营业绩有显著的正向影响。
(三 )会 计 事 务 所 声 誉 假 说
高质量IPO公司更有动机选择声誉好的会计事务所,向外界传递有关公司质量的准确信息,希望通过上市筹集到更多的资金帮助企业今后更好地发展,一般会计事务所审计的公 司 被 认 为 存 在 着 更 高 的 潜 在 风 险 。 漆 江 娜 、 陈 慧 霖 等(2004) 在其文章中指出 “ 四 大 ” 相对于其他会计师事务所在中国审计市场具有较好的审计质量。 高声誉会计事务所也倾向于选择管理良好的企业为其担任审计,进一步巩固自己在市场中的地位和声誉。 故提出以下假设:
H3: 会计事务所声誉对IPO后 企业的经营业绩有显著的正向影响。
相对于成熟市场而言,创业板市场有其它特征,这些特征可能导致IPO企业的业绩与金融中介机构的声誉之间的关系不同于与成熟市场。 因为在新兴市场中,信息不对称问题相对来说更加严重,信息生产和传递的效率都较低,以至于在这些市场中, 金融中介机构声誉与IPO企业经营业绩之间的有关结论是否适应于新兴市场还有待于进行就一步的验证。
三、研究设计
(一 ) 样 本 选 取 和 数据 来 源
本文中的初选样本为2009年10月30日至2011年12月31日在深圳创业板首发公开上市的公司,剔出数据缺失或者异常的,最终有效的样本总量为231家。 会计事务所排名数据来自中国注册会计师协会网站,主承销商单项排名数据来自中国证券业协会网站,经手工整理计算得到综合排名,风险投资机构信息来源于清科创投研究中心。 本文的数据取自于国泰安数据库和巨潮资讯网。
(二 ) 变 量的 设 计 和 说 明
1. 被 解释变量 。 创业板市场上市公司的特征 ,本文选用盈利能力指标来衡量企业业绩,作为被解释变量,选择股权收益率(ROE)来衡量企业盈利能力,成长能力则用企业的营业收入增长率(Growth)。
2. 解 释变量 。 本文选取主承销商声誉 (REPU)、会计事务所 声 誉 (REPC)和 风 险 投 资 机 构 声 誉 (REPVC)作 为 解 释 变量。 声誉排名衡量了金融中介机构在本行业内的实力水平和服务质量。 由于声誉具有滞后性,所以使用公司上市前一年的会计师事务所排名情况来考虑声誉排名, 即 依 据2008-2010年的排名来衡量声誉 。
对 于 主 承 销 商 声 誉 排 名 , 本 文 借 鉴 Cater 和 Manaster(1990)提 出来的C-M综 合指数法 ,求出近三年平均承销金额排名、平均承销数量排名,将计算出的承销商声誉得分按照从高到低进行排列,排在前十名的承销商为高声誉组,其他的承销商为低声誉组。
根据中国注册会计师协会公布的《会计事务所综合评价前百强信息》计算审计机构的声誉。 排名在前十位的会计师事务所为高声誉组,其他的为低声誉组。
对于风投机构声誉,借鉴陈见丽的研究方法,参阅清科研究中心从2006年开始每年一次公布的风险投资机构年度排名,将入围该排名的风险投资机构即前五十名认定为高声誉的风投机构,未入围的则为低声誉组。
3. 控 制变量 。 本文选取了上市公司规模 (Lnsize)、募资规模(Lncash)和上市公司资产负债率(Leverate)作为控制变量。
本文各变量的定义见表1。
(三 ) 模 型 的 构 建
新股上市后的经营业绩(Operate-performance)将分别使用发行上市公司当年、上市后第一年、上市后第二年的营业收入增长率 (Growth0、Growth1 、Growth2) 和净资产收益率(ROE0、ROE1、ROE2)来 替代 ,金融中介机构声誉 (REP)用 主承销商声誉(REPU)、会计师事务所声誉(REPC)和风险投资机构声誉(REPV)来替换。
四、实证结果
(一 ) 描 述 性 统计 分析
接下来,本文将通过建立的多元线性回归模型对数据进行回归分析,进一步验证本文的假设。
表2是对IPO公司特征的描述性统计。 在公司的资产负债方面,声誉较好的中介机构背景公司于声誉较差的公司负债率差异明显,因为声誉好的中介更担负起责任控制公司的风险程度,要求公司有更严格的控制措施,降低资产负债率;在公司规模和募资规模方面, 公司规模越大, 募集资金越多,IPO公司更倾向于选择声誉较好的金融中介机构 。
表3是IPO公司经营业绩描 述 性 统 计 。 业 绩 指 标 方 面 ,ROE波 动较小 ,说明企业之间投资回报率差异较小 , 相比之下,Growth指标的变动较大。不管是净资产收益率还是营业收入增长率,有声誉的风投机构支持和有声誉会计师事务所审计的企业的均值都高于无声誉支持的风投机构和无声誉会计事务所,可以初步判断高声誉的风投机构和会计事务所对企业的业绩有一定的帮助。 而承销声誉对企业业绩影响的描述性统计数据表明有无声誉的承销商辅佐对企业业绩的两个衡量指标的影响存在差异。 高声誉的主承销商的净资产收益率均略低于低声誉的主承销商。
(二 ) 多 元 线 性 回 归 分析
在多元回归下,虚拟变量主承销商声誉与净资产收益率三 年 的 系 数 分 别 为0.005、0.034、0.028, 显 著 性 水 平 分 别 为0.924、0.608、0.665,未能通过显著性检验 。 虚拟变量会计事务所声誉与净资产收益率三年的系数分别为0.12、0.069、0.102,显著性水平分别为0.059、0.300、0.127, 也未能通过显著性检验。 限于篇幅,我们不将Growth等回归结果罗列出来,通过分析回归结果与ROE的回归结果得出的结论相同, 综上所述,创业板上市公司的经营业绩与金融中介机构声誉呈现正相关的关系,但是线性关系不显著。 通过回归结果也可以发现控制变量与经营业绩指标的sig值都小于0.05, 说明这些变量与经营业绩指标呈现显著地相关关系。
五、研究结论及建议
本文选取2009-2011年间在创业板上市的231家企业为研究对象, 用盈利能力和成长能力两个指标来衡量企业业绩,通过线性回归证实金融中介机构声誉在企业上市后有没有发挥其加强监管和提供社会资源的作用来提升企业的业绩,得出以下结论:
在我国的创业板市场,上市公司的经营业绩与金融中介机构声誉之间没有显著的相关关系, 虽在系数上都为正,但影响不显著。
根据以上结论,提出以下几点建议:
1. 完善上市制度和财务指标 。 创业板市场上市企业多为中小企业,上市时间短且公司规模也不大,业绩弹性比较大,制度比较宽松, 因此增加和完善上市财务指标评价标准,要在数量型和质量型指标同时得到提高。
2. 建立金融中介机构的服务质量的衡量指标 。 中 介机构的市场集中度不高,相关制度和体系不够完善,导致市场的信号传递机制发挥不了有效作用,所以建立健全对金融中介机构声誉的衡量指标,使得声誉衡量指标得到广泛的应用和认可,以便中介机构培育良好的声誉。
3. 加大对违规行为的惩罚力度 。 对于上市公司和金融中介机构,有必要完善相关的法律制度,证监会在鼓励优质公司上市融资的同时,要对尤其是会计财务造假和过度包装的公司给予退市的严惩,而对于协助辅佐管理不善的公司上市的中介机构也要加大监督惩罚力度,建立责任追究机制和赔偿机制。
摘要：文章以2009年至2011年创业板市场上市公司作为研究样本,根据以往研究结论和相关的理论提出假设,检验我国创业板市场IPO后企业经营业绩与金融中介机构声誉的关系。结果表明,IPO后企业经营业绩与金融中介机构声誉无显著关系,最后为创业板市场的逐步完善和走向成熟提出了几点建议。
关键词：经营业绩,创业板,金融中介机构声誉
参考文献
[1]田成银.金融中介机构声誉与IPO前盈余管理关系实证研究[D].哈尔滨工业大学硕士论文,2012.
[2]张海云,徐春波.承销商声誉与IPO企业质量关系的实证分析——基于我国A股市场的数据[J].财会通讯,2009(8).
[3]邱冬阳.发行中介声誉、IPO抑价及滞后效应[D].重庆大学博士论文,2010.
[4]刘晓明,胡文伟,李湛.风险投资声誉、IPO折价和长期业绩:一个研究综述[J].管理评论,2010(11).
[5]彭科.风险投资及其特征与企业业绩关系研究——基于中小板、创业板上市公司的实证研究[D].西南财经大学,2013.
[6]刘旭岚.承销商声誉对IPO回报影响的研究[J].当代经济,2014(6).
[7]黄虹荃,崔文娟.中介机构声誉与IPO公司盈余管理水平关系——来自A股市场的实证研究[J].财会通讯,2011(11).
物业管理的服务经营无疑是物业管理企业经营的基础工作和重点工作。作为主要负责人，我要以身作则，加强物业管理知识的学习，带动整体的学习培训氛围，加强员工培训，在起跑线上就要赢得认同。经过考察现在阜新物业已经基本得到了市民的认知，但是还没有一个真正给予人们亮点的品牌物业企业，现在阜新市民对缴纳物业费已经基本形成了概念，收费不是大的问题。问题在于经营和理念的转变，大部分人心里，物业是一个微利行业甚至于是一个附属的职能架构，其实不是大家表面看到的，物业是一个营利性的多功能的服务型企业，在欧美已经存在近一个世纪，在国内也有30多年的历史，但是现有的物业企业还是不能充分的发挥应有的作用，在经营上还是存在着理念性的错误，正确的经营会使多方面得到受益。不仅在提高管理水平和服务质量的同时有效地降低成本，以低成本优质的服务换取高利润的回报。另一方面要积极地开发和整合社会公共服务项目，在增值服务方面创造利润。并且要充分的利用我们园区良好的硬件设施，创造独特的服务方式，打造优质品牌，使物业管理企业达到长期、稳定、可持续发展的目标。并以良好的物业形象，发挥品牌效应，带动“康桥水郡”整体楼盘的销售。初期整体投资较大，但是属于长期的有效投资，成本分配后
将大大的缩小，并且在正确经营和有力维护下，会不断地增值。人员配备要根据园区的入住率不断地增加，最大程度的减少资本的投入。
我认为物业公司应该实施品牌战略，有计划、有步骤，积极稳妥地建立企业的品牌，充分利用品牌所带来的巨大的市场效应和市场信誉。
注重宣传，这种宣传不仅能提高企业的知名度和认同感，还能起到引导消费，拓展市场的作用。
积极开拓市场，不断扩大管理规模，占据更大的市场份额，此举对提高物业管理企业的总体赢利能力和抗风险能力，壮大公司实力以及显著降低成本都有重要意义。
重视财务管理，加强工程管理，加强设备设施的管理维护，节能降耗，有效地控制或降低成本，也能为物业管理企业带来良好的经济效益。
对物业管理资源进行战略性调整，根据市场竞争情况和物业管理公司自身特点，将不具备竞争力的，运作成本不合理的业务（如绿化、某些机电维保）分包出去。这样不仅大幅度降低成本，还能使物业管理公司集中精力和资源来发展自己的优势项目，也能达到很好的经营效果。
以物业本身为中心开展一站式多元化增值服务。
这种经营是对物业管理主业经营得很好的辅助和补充
也极大地提高了整体竞争力，为我们在行业间的竞争赢得了先机。
例如：针对业主和客户而提供的有偿服务。
针对物业管理行业和其他相关需求的专业化服务。房屋出租出让中介代理，以及供求信息方面的服务。为物业管理行业提供产品和流通方面的服务。
为物业管理或房地产业提供咨询、策划、市场信息和顾问方面的服务。
为同业提供培训、人才交流等方面的服务。
对公共场地或场所的经营。
专项经营活动。专项经营往往是以较大投资为基础的较大规模的系统性的经营活动，这种经营风险和收益都可能较大。所以首先要进行认真的可行性分析，制定经营管理方案。为减少风险，这类经营以围绕物业本身为主要开展。具有代表性的此类经营活动有：
开办幼儿园、学校；
经营性场所，如餐厅、超市、网吧等；
会所及康体娱乐设施；
装饰装修，及装饰装修材料的销售；
搬家公司、礼仪服务公司等。
物业管理企业在经营中需注意的几个问题
不能饥不择食，盲目扩张。在增加新的经营项目或承接新的物业管理项目之前，应该进行充分的分析和研究，对各种风险因素要进行认真的评估并制定可行的实施方案。坚持“靠山吃山”的原则，以物业经营为基础。
经营中坚持以内涵为立足之本，强化企业内部建设。只重视对外拓展，忽视企业内部建设的现象也应引起业内人士的注意。要在拓展经营项目的同时，调整管理机制和管理方法，发现人才，培养人才，经常进行阶段性工作评估，总结经验。特别是对某些经营项目（如房屋中介代理），管理和从业人员仅知道物业管理方面的知识、经验和管理方法是远远不够的，需要进行大的调整，甚至需要专业资质的认可。所以要在拓展市场的同时，加强企业内部建设，才能使企业的多种经营得到稳健发展。
根据总公司文件要求，成立了物业分公司。为实现原物业管理部向物业分公司职能的转变，确保各项工作的顺利开展，制定本工作思路。
一、总体目标
通过强化基础工作、规范职责制度，突出绩效经营等途径，落实公司对成立物业分公司提出的工作任务和目标要求。
二、强化基础工作
强化基础工作就是要建立健全各类工作台账，这样才能及时、准确地掌握某项工作的基本情况，以便分析该项工作的状态，并作出下步工作的安排。
1.合同管理台账。严格按照合同管理文件的要求，由合同室负责建立完善。包括每个合同的报审、批复等资料及承租人信息、租金、租期、面积、地址等要素，按合同编号独立成册，并编制归档目录，方便查阅。
2.租金收缴、费用发生台账。由财务室负责建立完善。租金收缴的基本情况（含租户信息，月租金数额等）应与合同室台账一致，并对租户应缴、已缴、欠缴租金及水电费收缴的情况进行分类统计，以便于及时进行催缴。同时，分公司日常发生的各项费用，由财务室负责做好账务处理，及时掌握分公司预算的执行情况，分析存在的问题，为制定下费用计划提供依据。-1-
3.消防安全检查、整改台账。由综合室参照公司安全管理文件，结合分公司实际，负责建立完善。这些台账既是具体工作的指导性文书，又能反映工作开展的基本情况、动态及效果。同时，对关键部位、重点对象建立档案，加强监督检查，及时整改存在的问题，并落实好当地政府部门和上级单位的工作要求，确保涉及消防安全的隐患得到有效的控制。
4.物业周边价格调查、日常巡查台账。业务室应在建立管内物业档案（包括所有权属、资产数额、使用性质、地理位置、目前状况等）的基础上进行完善。通过定期对管内物业周边的租赁价格进行调查，对比分析市场走势，为出租物业续签、新签合同定价提供依据。同时，在开展日常巡查的过程中，准确掌握承租方对出租物业的使用情况，对发现的消防安全隐患及时通报，并协助综合室进行整治。
三、规范职责制度
在公司制定的原物业管理部岗位职责的基础上，修订物业分公司各部门岗位职责，既要体现分工的合理性，又要反映职责的专业性。同时，对具体工作的分工协作，要分清主次，强化配合，接受公司对口职能部门的指导，并严格执行公司的各项规章制度，确保各项工作规范有序。
四、突出绩效经营
公司成立物业分公司，对管内物业实行集中管理，是为了更好地整合资源，以实现经营效益的最大化。如何体现绩效经营，-2-
需要切实抓住以下几个关键。
1.准确掌握出租物业周边的市场行情。
2.综合选择资信可靠的承租方及物业所在地适合的经营项目，在遵照合同审批权限的基础上，合理确定租期。
3.认真斟酌合同条款，准确界定双方的权力义务，合理规避经济风险并有效控制管理成本。
4.经常检查合同的执行情况，发现问题及时整改，防范因承租方违约造成的经济损失。
5.适应物业所在地经营环境、市场行情的要求，有针对性进行相应的改造，提高物业出租的附加值。
6.清理与物业资产所有权相关的资料证明，建立档案，确保合法有效经营。
总则
一、目的
为开拓全方位信息渠道，充分调动员工积极、主动性拓 展公司经营业务范围，提高公司的行业竞争力和影响力，增 加外接项目、顾问项目、工程业务等各种多种经营业务。
二、适用范围
适用于物业公司各部门、各项目管理处，集团其它公司 员工均可参与推荐。
第二章
分则
三、职责
（一）各项目管理处工作职责、利用项目管理处资源广泛开展多种经营。、负责项目管理处多种经营类合同的梳理、审签、履 约、执行、监督及相关费用的收取。、推荐、引进相关合作单位，编制项目管理处年度多 种经营指标的收、支预算。、负责年度多种经营奖励金的分配。、建立相应台帐，且与小区业委会沟通，共同推广小 区的多种经营工作。6、收集市场信息，完成公司下达的各项多种经营目标。
（二）工程部工作职责、参与各项工程的招投标并组织实施。、负责各项工程类业务合同的梳理、验收、费用收取 等。、负责推荐、引进相关合作单位，编制部门年度多种 经营指标的收、支预算，建立部门经营台帐。、负责部门年度多种经营奖励金的分配。、收集市场信息，完成公司下达的各项多种经营目标。
（三）综合部 / 物业部（现负责多种经营的部门）工作 职责、负责市场开拓，参与各类物业形态的前期物业管理 投标，拓宽物业管理领域。、推荐、引进相关合作单位，为项目管理处的多种经 营工作提供支持。、参照集团规定配合各项目管理组织相关多种经营业 务的实施招投标。、负责定期与各外委项目进行沟通和回访，促进物业 服务合同的续签。、配合各项目管理处及时与小区业委会沟通，确定小 区多种经营合作思路。、负责梳理年度多种经营目标，适时调整多种经营规 划。、负责部门年度多种经营奖励金的分配。、收集市场信息，完成公司下达的各项多种经营目标。
四、操作流程
（一）各项目管理处多种经营工作流程、凡各项目管理处洽谈的多种经营业务须在第一时间 内将相关信息告之综合部 / 物业部备案。、凡各项目管理处签署的各类多种经营合同，须提交 合同复印件件 1 份至综合部 / 物业部。、涉及金额较大的（如交房现场装饰设展、小区搬运 服务经营等）需采取招投标或议标的，由综合部 / 物业部牵
头，各项目管理处配合实施，分管领导参与评标和定标。、具体操作：见附件 1
（二）公司本部多种经营工作流程、工程部、综合部 / 物业部由部门负责人负责组织开展 部门的多种经营工作。、各专业公司根据公司发展态势开辟多种经营。、凡公司本部在各部门的推荐、引进下成功签约的多 种经营业务，将按第五条第 3 款的标准对推荐、引进的人员 予以奖励。、多种经营业务的承接（如装饰工程、工程维修、外 接物业管理、顾问项目、代管绿化等），由对口责任部门按 照市场化原则参与洽谈、竞争和投标。、承接的多种经营业务所需费用需对口责任部门进行 立项报批，主要包括以下内容：
（1）项目简介（名称、地址、类型、预计收入情况、进程安排等）
（2）费用申请（报名费、资料费、沟通费、交通费、物耗费、产生的人力成本等）
（3）其它事宜、立项审批同意后，对口责任部门着手方案准备（如 工程造价方案、预算方案、物业管理方案等）。7、根据进程安排着手开展各项业务。、公司根据发展需要后续成立的专业类公司，实行独 立核算，自负盈亏，但是，该公司的相关经营业绩可纳入本 管理办法，一并实施奖励。、具体操作流程：见附件 2
五、奖励办法
（一）奖励范畴：本条第 3 款涉及的全集团员工（含员 工的朋友）。
（二）奖励时限：所有推荐的多种经营项目，都须于合 同签订后，对方支付的款项达合同总款项 30%，即可一次性 领取奖励。
（三）奖金分配比例：
序号
推荐类型
奖金比例
备注
工程类、外接物业项目类
合同总款项的 10 ‰：
其中 5 ‰作为总经理单项奖励 金，5 ‰作为员工推荐奖金。
顾问项目类
品牌使用费的 5% ：
其2% 作金，3% 作为员工推荐奖金。
一般多种经营项目类（利用公共 物业，如：电梯、游泳池、网球 场、小区公共场地等不包含在内）
利润总额的 5% ：
其2% 作金，3% 作为员工推荐奖金。
注
本奖金分配中总经理单项奖金由对口责任部门拟定分配方案，报总经理批 准后进行具体的分配。为总经
理
单
项
奖
励
中 为总经
理
单
项
奖
励
中
（四）奖金领取方式：
针对不同的业务项目，于合同签订后，对方支付的款项 达合同总款项 30%，由各对口部门根据对应的比例，建立推
荐奖励台帐，及奖金分配明细表，按公司报销流程经财务管 理部核实后予以一次性领取发放。
第三章
附则
六、本办法自 2009 年 4 月 15 日起执行。
七、本办法解释权归集团营销管理部。
附件： 1、《各项目管理处多种经营业务操作流程图》
2、《物业公司本部多种经营业务操作流程图》
XX（集团）有限公司
二 〇〇
一、大厦经营各税收筹划方案的对比
为便于各经营方案的比较,基于A的估算,假设:大厦年经营收入5000万元,B的各项费用为经营收入的25%(全部为现金支出),A与B均不享受税收优惠,企业所得税率25%,营业税率5%,城市维护建设税率7%,教育费附加率3%,契税率3%,房产税资产余值扣除率30%,按税法规定最低折旧年限20年,计提年折旧1500万元,折现率8%。
方案:A与B签订统一委托管理协议
A与B签订统一委托管理协议,协议约定:大厦收入全部由A收取,并开具A发票。A将超过税后收益3000万元(A缴纳营业税及附加由B公司负担)的部分作为B公司的委托管理费用,并由B开具收取委托管理费发票。测算每年净收益、现金净流量具体如表1:本方案的总税负为1018.52万元(81.02+35.50+275+252+375),合计净收益1231.48万元,合计现金净流量2731.48万元。考虑货币时间价值,A与B的20年合计净收益13058.12万元,现金净流量为28963.52万元。
方案二:A与B签订租赁协议
A与B签订租赁协议,协议约定:大厦收入全部由B收取,并开具B发票。B向A交纳租金,A获取税后收益3000万元(A缴纳营业税及附加由B公司负担),由A向B开具收取租金的发票。测算每年净收益、现金净流量具体如下:
本方案的总税负为1190.92万元,合计净收益1059.08万元,合计现金净流量2559.08万元。考虑货币时间价值,A与B的20年合计净收益11230.06万元,合计现金净流量27135.46万元。
方案三:大厦产权过户给B,大厦由B经营
A大厦的产权过户给B,为了避免营业税,应将该大厦作为资本金的方式投入B,虽然大厦属于新建,但是近年房地产增值明显,其评估值35000万元。依据《企业所得税法》及实施条例,A确认资产评估增值5000万元,缴纳企业所得税1250万元。过户将主要涉及企业所得税和契税。B以税后利润方式支付A上缴收益,依据《企业所得税法》及实施条例,符合条件的投资收益为免税收入,A不用在缴纳企业所得税,也不用缴纳营业税,但应一次性缴纳契税约900万元(30000×3%)。不考虑投资入股时企业所得税、契税,测算每年净收益、现金净流量具体如下:
本方案A和B合计净收益4104.75万元,合计现金净流量5854.75万元。考虑货币时间价值,不考虑契税,A与B的20年合计净收益43525.12万元,合计现金净流量62081.42万元。由于契税在第一年初缴纳,考虑契税,A与B的20年合计净收益41375.12万元,合计现金净流量59931.42万元。
方案四:A与B签订经营协议
A与B经营协议主要条款:大厦的产权在A,经营收入在B,并由B上缴协议收益给A。因固定资产没有归B,B企业所得税将面临税前抵扣不实,将导致每年多缴纳企业所得税375万元;同时,依据《企业所得税法》及实施条例,符合条件的投资收益为免税收入。所以,B上缴收益每年为3000万元,应采取税后利润分配方式,以保证A不用重复缴纳营业税。B的企业所得税负担很重,必将影响B的现金流,可能无法保证按期上缴A协议收益。
A通过提取折旧的方式,每年可以少缴纳企业所得税375万元。站在A角度考虑,大厦折旧并没有导致集团整体利益损失。测算每年净收益、现金净流量具体如下:
本方案的总税负为957.80万元,合计净收益4292.25万元,合计现金净流量5792.25万元。考虑货币时间价值,A与B的20年合计净收益43763.71万元,合计现金净流量59669.10万元。
但依据《国家税务总局关于有偿转让资产使用权的行为征收营业税问题的批复》(国税函[1996]636号),上述操作存在上缴收益性质认定的涉税风险,A因让渡大厦经营权而获取固定收益,依据经营合同将可能被税务机关认定为租赁业,每年再征收营业税及附加165万元(3000×5.5%),20年营业税及附加现值为1749.59万元。A与B的20年合计净收益45513.30万元,合计现金净流量61418.70万元。
从依法纳税的角度看,确定合理的纳税主体是至关重要的,大厦产权属于A,经营收入也归入A,则大厦的折旧税前扣除就无庸质疑了。
单位:万元
单位:万元
单位:万元
单位:万元
二、税收筹划结论分析
目标承诺书
一、目的
为实现目标管理，充分发挥和调动员工的工作积极性，促进公司持续健康发展，确保***市场拓展工作目标的全面完成，结合公司实际情况，签订本承诺书。
二、责任期限
***************
三、工作目标
（一）经济目标
至今年年底，实现全年新增合同额
的任务目标，同时保证新接管项目利润率不低于
，市场拓展费用控制在合同额的内。
（二）客户开发目标
1、与有关单位保持联系，巩固、扩大客户资源，每月拜访新客户不少于3个，跟踪走访客户不少于4个；
2、全达成潜在客户不少于5个。
（三）企业文化建设目标
1、积极编写企业宣传资料，公司网站定期维护更新，年访问量不低于
，向协会供稿全年不少于
篇，收录率不低于60%，同时不断钻研现代管理模式，力争在国家级期刊杂志发表
/ 2
文章。
2、密切保持与政府单位及行业协会的联系，在行业会议、宣贯活动、业务办理等方面做好对接工作。
四、目标考核
公司财务部门监控、审计、检查市场拓展资金运作、成本和其他的财务工作，检查标准、办法依据公司的财务规定。
五、目标奖罚
1、目标责任人必须依照双方确认的工作计划完成本责任书所列的各项目标，奖罚办法按照《市场拓展管理办法》执行。
2、目标责任人无法完成目标合同额的，不发放市场拓展奖金，并将未完成部分累加入下一市场拓展目标任务中。
六、其他
1、本目标管理责任书一式二份，公司综合办存档一份，目标责任人存档一份。
2、本责任书自签订之日起生效。
目标责任人签署：
总经理签署：
副总经理签署：
日期：
日期：
发布: 2009-1-13 00:34 |作者: 网络转载 |来源: 网络转载 |查看: 398次
一、物业管理行业的发展概况
1981年3月，以住宅物业为管理目标的第一家物业管理公司在深圳特区成立，并伴随着中国住房体制改革的不断深入而延伸至全国各地。从最初单一的住宅物业管理，向商业物业、工业物业及其它类型物业管理领域扩展。发展至今，全国共有物业管理企业达3万多家，从业人员超过300万。20几年的历程，物业行业的整体发展并不均衡，特区、沿海城市以及上海、北京等大城市发展态势较好，物业管理覆盖率较高，像深圳物业管理的覆盖率已达95%以上，上海、北京也分别达到90%和70%以上，中、小城市发展态势较缓，西北、东北地区落后于全国其它地区。
从经营效益上看，非居住物业如：商业物业、工业物业及其它类型物业都有效益，有的还较可观，其中以写字楼、商厦、酒店物业等为主要代表。而起步时间最早的住宅物业，由于涉及面广、产权多元化、地区发展水平差异大、业主消费观念成熟度不一以及法规不健全等因素，至今也是问题多、投诉多、矛盾大的一类物业，经营效益较差。据统计，住宅物业的收费率高的地区平均在70%左右，低的地区平均不到50%，甚至更低。有报告显示，在起步最早，市场化程度最高的深圳，物业服务行业的平均利润率已经降到5%以下，住宅物业行业整体处于微利甚至亏损状态。
二、住宅物业的经营现状分析
1、沈阳市住宅物业基本现状
考虑到地域不同、发展进程不同等因素，不同区域的不可比拟性，这里仅以沈阳市为例来说明。
沈阳市的物业管理从90年代中期开始起步，经过十余年的发展，物业管理已基本成型，初具规模。到2006年，已建成住宅区3326个，建筑面积10825万平方米，其中，具备物业管理条件实行等级服务的住宅区293个，建筑面积2556万平方米，占全市住宅总面积的23.6%，全市登记注册物业企业536家，开发企业设立的物业管理企业176家，从房管部门和单位后勤部门转制的81家，从业人员3万余人。起步较早的，包括华新国际－“河畔花园”在内的四个小区，在1996年就被建设部授予“全国城市物业管理优秀示范住宅小区”至高荣誉称号。
根据行业调查资料显示，全市规范化的物业管理住宅区收费率为70%左右，普通住宅区仅为38%。较低的物业收费比率、偏离市场实际的收费标准，导致沈阳市住宅物业在基本成型，初具规模的状况下，处于微利乃至亏损运行状态。
2、沈阳市部分高、中档物业公司管理项目及运营情况分析
表一：部分高、中档物业公司管理项目概况
物业项目
分析条目 万科物业 银基物业 豪森物业
新城物业
河畔新城 备注
紫金苑 金色家园 东方威尼斯 格林豪森 格林自由成建筑面积 50，000 150，000 200，000 130，000 89，000 100，000平方米户数 245 990 1122 600 1034 806 户
收费标准 2.10 1.50 1.50 1.80 1.50 1.50 元/平米
电梯数量 9 29 60 14 7 6 个
职工总数 22 75 161 64 48 70 人
平均工资 900 800 750 800 800 900 元
经营收入 100万元 216万元 270万元 225万元 128万元 144万元 万元
电梯外维、人工费用 43万元 133万元 268万元 108万元 79万元 126万元 万元
盈亏预估 略盈 亏 亏平亏 亏 ―
备注：
1、平均工资以保安员工资为基准，附加费按工资标准62.6%计；
2、人工费占总费用50%计算，常规人工费占总费用在40%--60%之间；
3、考虑收费率和收费面积比建筑面积少等因素，总收入按建筑面积80%计；
4、电梯外委维护费450/月计。
高、中档物业的收费标准除少数别墅项目的收费标准定在每月2.00元/平方米以上。其它基本是在每月1.00元/平方米－2.00元之间，平均收费在每月1.5元/平方米，个别超过每月2.00元/平方米的收费也是把能耗和维护成本较大的电梯费用包括在内，如我们华新地产开发的“河畔花园”、万科地产开发的“紫金苑”、银基地产开发的“友谊花园”等。
从经营上看，老住宅区由于配套项目自管多，设备设施服务年限较长，维护成本逐年提高等一系列原因，很难有赢利。系统内的华新国际－“河畔花园”就是此种类型。
即使新建住宅，也受政府物业收费价格限制、收费率、配套设施的配置不同而较难赢利。我们仅以系统外沈阳银基地产开发的“东方威尼斯”为例说明：
目前该项目由其下属的银基物业项目管理处管理，现有住户1122户，建筑面积约20万平方米，收费面积15万平方米。每月物业费1.5元/平方米。由多层、小高层和高层建筑组成，共计60部电梯（房屋销售卖点），现有物业员工161人，其中70余人为保安人员。
现以保安人员750元/月的工资为平均工资基数计算，每人每月工资、社会保险和按规定提取的福利费为750＋750＊62.6%＝1，219元，仅人工费支出每年为：1，219＊161＊12＝235.5万元，60部电梯每部外委维护450元/月，年支出总额为32.4万元，两项费用合计：267.9万元。
而年物业费收费按100%收缴计算，收费总额为150，000＊1.5＊12＝270万元。仅人工费和电梯费两项再加上5.55%的营业税金，已经大于物业费收入，可以看出现阶段该项目根本没有赢利可能。
目前依靠开发商或明或暗的补贴，保持着较好的物业管理服务状态，“东方威尼斯”的房产销售是红红火火。假设该项目是以标准的物业市场模式，保持微利测算，就要向业主收取较高的物业管理费，不仅业主不能接受，可以肯定的是，“东方威尼斯”的房产销售也将会严重滞销。
3、造成住宅物业微利乃至亏损的主要原因分析
1）沈阳市所有大盘及品牌地产商开发的楼盘均为自己属下的物业公司实施物业管理服务，包括华新、万科、银基、新世界地产等。建立一流物业公司的根本目的是打造地产开发品牌和支撑房产销售，而内部实施或明或暗的补贴策略来维护物业运营和较高服务标准，以小投入赚大钱。
2）政府做善事，企业来买单。社保、医保、公积金等层层加码的福利让本就微利经营的物业企业呼吸困难。如沈阳市最低工资标准，2004年为320元/月，2005年为400元/月、2006年涨至550元/月，而物业企业正是处在劳动密集、低收入人群聚集的特征体内。材料、水、电等能耗费等刚性成本逐年增加，进一步加重了物业企业负担。如煤炭2003年平均采购价格为220元/吨，至2006年平均采购价格已上涨至320元/吨，每吨上涨达100元，连政府相关部门的收费如排污费、垃圾清运费、土地使用费、防空设施使用费等也是逐年提高或增项增收费用。物业成本大致可划分为四大部分：人力、公共能源、营运和管理费用。其中人力和公共能源所占比重最大，这些成本是物业服务必须支出的，也是近几年涨幅较大的，靠住宅物业企业自身经营难以消化。
3）住宅物业涉及千家万户，政府在制订价格政策时考虑物业管理基本情况和服务水平相适应的并不够，而往往考虑民众经济承受力、社会稳定和其他方面因素较多。大部分的社会舆论关心的是企业服务质量如何，投诉解决如何等问题，较少从服务价值和收费标准相符的角度去研究和关注物业管理。
导致的结果是：本来作为市场经营模式运行的物业企业完全应按着市场机制水涨船高地提高收费标准，但要想提高一分钱的收费，不仅要政府批准，更要在批准前得到全体业主的同意，随行就市的价格调整难于上青天。
4）人力资源匮乏，目前的城市，住宅开发项目多、服务人员需求量大，到处在闹“保安荒”、“清洁工荒”，这也直接导致企业的人力招聘、培训等诸多成本的增加。
5）物业企业承担着过多的社会责任和风险，来自于业主及房屋质量等方面的各类矛盾很轻易地就转嫁在物业公司身上，企业承受着一些不堪之重和额外的成本支出。
6）无法实现效益和收益的物业企业，如果没有开发商的支持，结果是人才难留，优质服务难以保持，收费率进一步下降，并形成恶性循环，无法实现健康运营和扩张。
四、住宅物业管理的重要贡献
1、社会效益、环境效益显著
住宅物业管理伴随着房地产业的发展而产生，在推动和美化城市建设，促进社会的和谐和稳定，为千百万业主和家庭创造了绿、静、美、安的居住空间方面贡献巨大，3万多家企业，300余万就业大军，其社会效益、环境效益显著。
2、创建品牌住宅物业管理公司，为地产的持续开发起到了保驾护航作用
沈阳市的住宅物业管理公司绝大部分有开发商背景，知名的地产开发项目均属此类型，如万科地产、银基地产、新世界地产、一方地产、城建地产、格林豪森地产、新湖北国之春地产以及我们华新国际地产等，均由自己组建的物业管理公司对所开发项目提供物业管理服务。开发商出于地产品牌创立和房产销售战略考虑，制定的收费标准适中或偏低，并给予适当补贴，来弥补物业公司的亏空。由于物业公司与开发血脉相连，企业文化、服务理念得到很好传承，其规范化、标准化、程序化的管理服务模式也深入人心，在业主和业界形成了良好的服务信誉和口碑，得到消费者的认同和信赖。
我们知道，万科地产从进入沈阳房地产市场，就一直由万科物业跟进实施物业服务，其模式已成为业界的旗帜，消费者更是推崇有加。
再如新湖北国之春，属分期开发地产项目，总建筑面积50万平方米。其采取超低物业收费标准(0.9元/平方米.月)，高标准服务策略，迅速打开了市场，形成了品牌和服务效应，其房产的平米均价从2005年10月的2，700元，一路攀升至如今的4，500元。规范化、品质化的物业管理服务，在房地产的持续开发过程中发挥着重要的支撑作用。
3、通过创建住宅物业服务品牌，为开发商带来了高附加值的销售业绩
看万科：万科在于洪郊区开发的四季花城，均价为4，700元/平方米，正在热销中的万科新榆公馆，地处远郊浑南榆树台，均价为4，500元/平方米，平米售价均比同区域相近楼盘高出1，000多元，除了房屋质量、品牌知名度、房型方面的原因，更主要的原因是适中的服务收费，高品质的物业服务带给消费群体的安全、舒心的居住享受。
再看华新：由华新物业实施管理的华新大厦写字楼，与华阳大厦写字楼隔街相对，均为
经过了数年的维护和服务运行，目前华新大厦销售均价为8，000元/平方米，华阳大厦销售均价仅为4，000元/平方米左右，均价相差很大。
表二：华新物业实施管理的锦绣山庄与相邻别墅的售价比较
项目名称平均售价(元)物业费(元/平米.月)售价差值(元)
锦绣山庄 9,000 3.00 0
信盟花园 7,000 2.30-2000
花溪山庄 5,000 1.80-4000
风凰花园 4,500 1.20-4500
实践表明，华新国际通过对“河畔花园”的物业品牌打造，所形成的良好服务口碑，为之后的华新大厦、五里河大厦、锦绣山庄的租售带来了高附加值的销售业绩。
也正是依靠品牌住宅物业管理这一无形资产，使业主在房产购置上敢于出手，实现了地产开发企业的小投入大产出目标。
(一) 国外文献
会计实务中要求公司按分步法分列净利润的各个具体项目, 即先验性地假定分解盈余能有助于投资者或信息使用者评估公司的收益水平, 基于此, Fairfield、Sweeney和Yohn (1996) 研究了盈余分解对预测未来ROE (权益回报率) 的增量信息含量。他们以美国股票市场数据为基础进行了会计分类与盈余项目的预测水平的实证研究。研究证实:会计实务所规范的盈余分类法增加了披露盈余的预测能力, 分解盈余显著改进了预测能力, 深入细分盈余项目则更有助于改进对下一年ROE的预测水平。Brown和Alam (2001) 参照Fairfield、Sweeney和Yohn (1996) 的研究思路, 分析了银行业下盈余分解对盈利预测水平的改进后发现, 具体盈余项目或分解性盈余比总括盈余更具有决策相关性;在预测下一年ROE方面, 目前的收益表分类法下的具体盈余项目 (尤其是银行贷款损失准备) 提供了增量的信息含量;经验证据支持了收益表完全分解法下的较优越预测能力。Dechow等 (1998) 基于存货调整等假定, 推导出了经营性现金流预测模型 (即DKW模型) 。Barth等 (2001) 对DKW模型进行了进一步的推导, 结果得出了两个在理论上相一致的模型。第一个模型是用若干期历史盈余滞后值预测下一年度经营现金流, 第二个模型是用本期现金数据与营运性应计项目的调整数预测下一年度经营性现金流。第一个模型实际上揭示了系列历史盈余数据在现金流预测中的作用, 第二个模型揭示了现金流与应计项目在预测现金中的作用, 并将盈余数据分解为现金流与应计制项目之后能够提高现金的预测能力。研究结果发现:基于历史现金流与应计项目的预测模型有更强的预测未来现金的预测能力, 并通过对第二个模型的系数约束性检验证明了历史现金流信息在增进预测公司未来经营现金流的预测能力方面起了关键作用。
(二) 国内文献
王化成、程小可和刘雪辉 (2003) 基于扩展后的DKW模型, 结合中国的经济环境, 设计出了检验历史现金流的增量预测价值模型, 并通过实证研究证明了增加现金流量表以后的现金预测模型具有更强的预测能力, 现金流量信息的披露有助于投资者预测企业的未来现金流量。学者们对总括盈余的不同分解方式将形成不同研究思路, 在确认利润表的构成要素中, 会计理论界有两种观点, 即本期营业观和损益满计观。本期营业观指本期利润表中所计列的损益仅包括本期营业活动所产生的各项成果, 不包括非本期的、非常项目的收入或损失, 尤其强调收益的“本期”和“营业性”。所以利润表中剔除了与当期营业活动无关的收支业务, 则可以提高利润表的可预测性, 增强利润概念的可比性。损益满计观认为, 本期利润表应包括所有在本期确认的业务活动 (收入、费用、利得和损失) 所引起的损益项目。在此观点下报告的利润指标不易辨别公司盈余的持续性, 比本期营业观具有更弱的业绩信号效应。我国利润表基于修正的损益满计观, 将利润的构成按其持续性水平不同划分为“营业利润”与“营业外收支”等项目, 在一定程度上缓和了弱效应, 从而有助于从损益表的结构上挖掘出准确分析盈余预测未来业绩能力的信息。程小可 (2005) 运用深沪市上市公司数据, 对分解盈余的盈余预测模型、总括盈余的盈余预测模型和分解盈余的经营现金流预测模型分别进行了估计和检验, 其中盈利预测检验下估计样本分别涉及1996年至2001年ROE数据 (即被解释变量涉及时间分别为1996年至2001年) , 预测样本涉及对2002年ROE的预测;现金流预测检验下的估计样本分别涉及1998年至2001年间的数据 (样本受中国上市首次披露现金流量信息的起始时间为1998年所限) , 现金流预测的检验样本涉及对2002年经营性现金流的预测, 最终得到的盈利预测估计样本为3221个, 检验样本为957个;经营现金流预测中的估计样本为2636个, 检验样本为964个, 结论表明, 盈余结构项目在预测公司未来盈利能力和未来现金流方面, 均比总括盈余具有更加显著的预测能力。在此基础上, 出于对盈余预测持续性研究的探讨, 本文运用程小可对分解盈余的经营现金流预测模型, 收集水电煤行业上市公司2002年至2006年年报中由损益表结构分解的净利润项目数据进行实证研究, 检验此行业分解的盈余数据对经营性现金流的预测程度。
二、研究设计
(一) 研究假设
不同的行业由于其环境和条件不同, 盈余质量也必然不同。在实际中, 普遍认为, 主营业务收入增长率、净利润增长率、经营现金增长率, 都是正向指标, 成本、费用及税金则为负向指标。主营业务收入的增长代表着企业的成长与壮大, 具有了获取规模经济的可能性, 高质量的盈余在主营业务收入增长的同时, 应伴随着净利润与经营现金流量的同步增长, 而成本费用的增加则意味着现金的流出, 预示了企业业绩的下降。根据上述分析, 提出如下假设:
假设1:当年末的主营业务收入对于下一年的经营性现金流有显著的正向预测能力
假设2:当年末的主营业务成本、费用及总税金对于下一年的经营性现金流均有显著的负向预测能力
假设3:当年末的其他业务利润对于下一年的经营性现金流有显著预测能力
(二) 样本数据来源
本文基于现金流相对比较稳定的水电煤行业的上市公司数据, 数据主要来源于CSMAR系列研究数据库系统, 现金流预测模型下估计样本分别涉及2003年年至2006年间的ROE数据 (即被解释变量涉及时间分别为2003年至2006年) , 预测样本则分别涉及了2002年至2005年4年的数据。在此检验中, 选用在深沪市上市发行A股的水电煤行业上市公司, 并剔除了ST、PT、*ST、*PT的上市公司, 以及在2002年至2006年间个别年报数据缺失、或在2003年至2006年刚上市的上市公司。最后得到经营现金流预测模型中的水电煤行业上市公司共47家, 估计样本和检验样本均为188个。本文结果均是运用Eviews5.0软件回归所得。
(三) 模型建立
本文着重描述如何使用分解的盈余结构对经营性现金流进行预测。由于公认会计原则与实际经济环境之间的矛盾与冲突, 基于收付实现制的现金流量表代替传统的营运资金状况变动表已成为一种必然的趋势, 现金流量表的诞生也使得现金预测中的后验研究成为可能。在建立现金流预测模型时存在不同的盈余项目分类方法, 一种方法是国外学者Dechow等 (1998) 、Barth等 (2001, 2002) 的研究, 将盈余分解为本期现金流与长短期应计项目;另一种方法是基于损益表与现金流量表的联系对盈余项目进行分类。本文将基于第二种盈余分类方法, 建立提前一期经营现金流预测模型。本文所称的现金流是指企业经营活动产生的现金流净额。根据《企业会计制度 (2001) 》和《企业会计准则——现金流量表》, 与经营活动现金净额相关联的损益表数据是息前税后营业利润 (用EBI表示) , 即营业利润-所得税以及返还+财务费用 (含汇兑损失) 。可将EBI分解为五个部分:主营业务收入 (SAL) ;主营业务成本 (COS) ;其它业务利润 (OP) ;费用 (EXP) 包括管理费用与营业费用以及进货费用;总税金 (TTAX) , 包括所得税 (扣除本期返还) 以及主营业务税金及附加。如前, 所有抵减项目均以负号列示, 因此有如下关系, 息前税后营业利润:EBIt=SALt+COSt+OPt+EXPt+TTAXt。根据息前税后营业利润的这五个盈余子项目, 按照程小可 (2005) 的描述, 建立如下基于盈余结构的现金流预测模型:CFOt+1/TAt+1=b0+b1SALt/TAt+b2COSt/TAt+b3OPt/TAt+b4EXPt/TAt+b5TTAXt/TAt+μ (模型1)
模型可简写为:Y=b0+b1X1+b2X2+b3X3+b4X4+b5X5+μ。其中:Y=CFOt+1/TAt+1, 表示t+1年经营活动的每股现金流净额与平均每股总资产数的比值;X1=SALt/TAt, 表示t年的主营业务收入与平均每股总资产数的比值;X2=COSt/TAt, 表示t年的主营业务成本与平均每股总资产数的比值;X3=OPt/TAt, 表示t年的其它业务利润与平均每股总资产数的比值;X4=EXPt/TAt, 表示t年的费用 (包括管理费用与营业费用以及进货费用) 与平均每股总资产数的比值;X5=TTAXt/TAt, 表示t年的总税金 (包括所得税 (扣除本期返还) 以及主营业务税金及附加) 与平均每股总资产数的比值;b0, b1, b2, b3, b4, b5分别为X1, X2, X3, X4, X5的系数, μ为随机扰动项。根据所收集到的数据资料, 各变量的描述性统计见 (表1) 。
三、实证结果分析
(一) 模型1的回归分析在上述估计样本的基础上, 对模型 (1) 进行了拟合, 基于分解盈余的经营现金流预测模型的估计结果如下:
(表2) 是基于分解的盈余结构的经营现金流预测模型在Eviews5.0软件中的回归结果。可以发现, 模型的拟合优度R2为21.35%, 调整的R2为19.19%, 先验假设1和3都通过了检验, 假设2中的费用项目的预测能力被拒绝。在0.01的显著水平下, 主营业务收入、主营业务成本、总税收项目对下期经营现金流具有显著的解释贡献, 其他业务利润和费用项目的估计系数均不显著;而在0.10的显著水平下, 主营业务收入、主营业务成本、其他业务利润和总税收项目对下期经营现金流的预测具有显著的解释贡献, 费用项目的估计结果依旧不显著, 主营业务收入对下期经营现金流的预测具有显著的正的解释效应, 主营业务成本、其他业务利润和总税收有负的解释效应。
(二) 基于分解盈余结构的经营现金流预测滞后一期模型的回归分析由上述回归结果可得, DW值为1.255, 根据经验, DW值在2左右才不存在自相关现象, 因此采用一阶差分法调整自相关, 即由d=2* (1-ρ) , 得ρ=1- (2/d) =0.373。因此, 滞后一期模型为:
对分解的盈余结构的经营现金流预测滞后一期模型结果如下:
(表3) 是对分解的盈余结构的经营现金流预测滞后一期模型3在Eviews5.0软件中的回归结果。回归结果显示, DW值调整到1.989, 表明变量之间已基本不存在自相关现象, 调整后的R2为7.83%, 在0.01和0.10的显著水平下, 假设1和2通过检验, 但假设2中的费用项目和假设3被拒绝。由此可见, 主营业务收入、主营业务成本、总税收项目对现金流的预测能力显著, 说明在水电煤行业收入、成本及税收与现金流息息相关, 而其他业务利润对现金流的贡献不大, 费用的变动虽然与现金流成反向变动, 但回归结果并不显著, 不能预测下一期的经营性现金流, 这与水电煤行业本身的特殊性有关系, 因为此行业属于公共事业行业, 进货费用和营业费用相对于其他行业相对较少, 而且每年变化不大, 对现金流的预测能力不强。
四、结论
上述实证结论说明了盈余结构在公司盈余质量分析中的重要作用, 上市公司披露详细的盈余结构项目有助于投资者分析公司核心价值以及预测公司未来业绩, 尤其在竞争愈加激烈的现代资本市场, “现金至尊”的地位愈加重要。因此, 投资者在分析上市公司的会计报表时, 不仅要关注最终的净利润数字, 更应当关注形成净利润数字的各结构性项目, 善于利用各结构项目预测现金流动, 以便更好地把握上市公司的持续性盈利水平以及更准确地分析其盈余质量。本文仅采用水电煤行业上市公司数据分析, 没有关注更多的行业上市公司的盈余预测情况。另外, 由于样本量少, 且2007年1月1日起上市公司开始采用新《企业会计准则》公布年报, 资产负债表、利润表和现金流量表的各项目构成都有新的规范, 对于运用2007年以后的年报盈余分解数据进行现金流的预测结论如何, 本文所得结果还有待于进一步的研究和检验。
摘要：本文在中国资本市场环境下, 分析了盈余结构对经营性现金流的预测模型, 并以水电煤行业上市公司为样本进行了实证研究。结论显示:盈余结构分解的项目在预测公司未来现金流方面, 除费用、其他业务利润的变动不能预测下一期的经营性现金流, 主营业务收入、主营业务成本、总税金对下一期经营性现金流均有显著的解释能力, 且主营业务收入与下一期经营性现金流成正向相关, 主营业务成本、总税金与下一期经营性现金流成负向相关, 表明分解的盈余结构在对经营性现金流预测方面具有显著的经济学意义。
关键词：上市公司,盈余结构,经营性现金流,预测
参考文献
[1]财政部:《企业会计准则》, 经济科学出版社2006年版。
[2]程小可:《中国上市公司盈余结构的业绩预测能力》, 《经济科学》2005年第4期。
[3]王化成、程小可、刘雪辉:《中国资本市场披露现金流量信息的有用性》, 《经济理论与经济管理》2003年第10期。
[4]Barth, M.E., D.P.Cram, and K.K.Nelson.Accruals and the prediction of future cash flows.The Accounting Review, 2001.
[5]Barth, M.E., D.P.Cram, and K.K.Nelson.Accruals and the prediction of future cash flows.Finance India, 2002.
[6]Brown, C.AandP.A.Alam.Theforecastaccuracyimprovementfromearningsdisaggregation:acaseofthebankingindustry.KentStateUniversity, 2001.
[7]Dechow, P.M., S.P.Kothari, and R.L.Watts.The relation between earnings and cash flows.Journal of Accounting and Economics, 1998.
【物业公司市场化经营数据分析报告】推荐阅读：
物业公司经营管理02-13
物业公司多种经营内容10-28
市场营销 物业公司暑期实践论文07-16
物业公司市场部的年终总结02-26
物业公司实践报告06-24
物业公司员工辞职报告06-22
物业公司消防演习报告07-02
物业公司培训总结报告09-29
物业公司暑期实践报告03-29
物业公司经理述职报告07-15
