山东省农村宅基地管理办法（精选10篇）
宅基地申请程序
农村村民建住宅需要使用宅基地的,须要完成以下程序：
一、申请
申请人持申请材料向当地村委会提出书面用地申请。村委会应当在每一个季度集中申请材料，依法召开村委会或村民代表大会进行审议，并张榜公布，在张榜公布之日起15个工作日内本村村民未提出异议或者异议不成立的，上报给乡镇国土资源所初审。
二、现场勘查
乡(镇)政府组织国土资源所进行现场勘查和群众调查，审查建房用地和建设申请条件，并制作勘查笔录和审查意见书。
三、填申请表
国土资源所初审合格后发放《农村村民住宅用地与建设申请表》。
四、村委会审查
村委会对申请人提交的《农村村民住宅用地与建设申请表》进行审查并签署意见，证明申请人的原住宅用地情况和家庭成员现居住情况，由负责人签字，同时加盖村民委员会公章，报乡(镇)政府审核。
五、审核上报
乡(镇)政府在收到村委会上报的住宅建设用地申请材料后完成审核并现场确定规划用地范围，并报县国土资源局初审。县国土资源局对符合审批条件的上报县政府。
六、审批
县政府批准用地的，由县国土资源局颁发《建设用地批准书》。
七、放样
由国土资源所牵头协同乡镇政府人员根据《建设用地批准书》和《村镇建设工程规划许可证》到实地放样，划定范围，填写《放样记录卡》，放样参加人应当在《放样记录卡》上签字。放样后，用地申请人方能动工建设。
八、验收发证
俗话说: “安全无小事”, 因此安全工作一贯是基地开展培训活动的首要任务, 我们实践基地的安全管理人员, 对待学生就像对待自己的孩子一样, 在安全管理上细心呵护, 无微不至, 抓好实践基地学生的安全管理。我们根据受训学生安全特点, 基地制定了一系列的管理制度和措施, 并且在五年的时间了不断地进行调整改革, 通过五年时间的检验收到了很好的效果。
第一, 强化责任, 重视课堂安全管理。学校设立安全领导小组, 各科室分工明确, 具体到人。实践课堂是学生培训的主阵地, 也是学生安全事故的高发地。基地的实践课堂不同于普通学校的课堂, 多设置一些身体素质拓展科目、观摩了解项目、动手操作项目、游戏项目等, 这些活动内容多新颖好奇、趣味性强和操作性强, 所以学生喜欢。在学生的跃跃欲试中有着不少的安全隐患: 剪纸裁布用的剪刀; 篆刻用的刻刀; 航模制作中打磨做的锉刀; 家用电工中的带电插座; 拓展训练中 “勇攀胜利墙” 等等, 如果代课老师稍不注意就会酿成大祸。因此, 基地要求课任教师在自己的课堂上一定要严格重视安全教育:课前提醒学生, 课后检查反思, 以期每一节课都能做到无安全事故发生。
第二, 规范管理, 全面提升安全管理水平。基地根据工作实际, 设立了协管员制度。协管员是素质教育实践基地培训管理工作的实施者, 起到基地和受训学校联系的桥梁作用, 是班级工作的引导者和协助者, 是各参训学校班主任的得力助手。协管员抓实安全常规过程管理, 不断规范安全管理行为。健全安全工作档案, 认真做好安全工作的记录, 学生进入实践基地前, 协管员首先要对学生的身体状况进行了解摸底, 以便在学生管理、活动内容、活动强度和方式进行调整。学生进入后, 全方位安全管理要跟上, 包括宿舍、食堂、实践活动、值班、保卫等各个环节, 提高安全责任意识, 杜绝任何侥幸心理, 认真查缺补漏, 把可能出现的安全隐患提前预警, 在安全上不留缺口和空白。
第三, 全员上岗, 加强课间巡查力度。实践基地针对课间隐患多、范围广、教师少的特点和几所学校的学生共同培训的现实, 为进一步加强对学生的课间管理, 维护稳定的培训秩序, 消除潜在的安全隐患, 基地结合学校实际, 开展教师课间巡视检查活动。基地在制定学生课间活动安全常规的基础上, 加强了教师课间巡视检查的力度。课间巡查由学校安全领导小组领导, 全体教师参与。巡查内容主要是督查教学楼内、楼梯、走廊、操场、花坛、厕所等敏感地带的安全状况以及课间学生活动秩序。严禁学生做出各种有潜在安全隐患游戏以及学校严禁的各种不文明的活动。要求巡查人员必须认真负责, 仔细排查, 切实履行职责。对巡查中发现的安全问题及时处理、做好记载并上报学校。课间巡视活动的开展, 为学生的安全, 校园的和谐竖起一道坚固的屏障。
第四, 加强联系, 配合参训学校做好参训的各项安全工作。合理安排培训计划, 加强与参训学校的联系工作, 提前与参训学校领导进行沟通协调, 提醒参训学校做好参加实践前学生的思想动员及安全教育工作, 提醒参训学校按照上级相关要求合理安排接送学生的车辆, 并做好带队教师跟车管理工作, 确保学生参加实践活动的往返路的安全工作。
第五, 未雨绸缪, 制定安全预案。为了加强和改进基地安全检查工作, 保障受训师生员工健康, 平安地实践培训、生活, 营造平安校园, 防范受训师生安全事故发生, 并能快速、及时、妥善处理突发安全事故, 切实有效降低安全事故的危害, 依照上级有关要求及有关法律法规, 从基地实际出发, 未雨绸缪, 制定安全预案。同时学校定期举行避震防火应急疏散演练活动。因为基地每周就更换一批不同的学生, 所以学校就一直把学生的安全奉为一条警戒线, 时时刻刻关注着学生的安全。基地通过制订详细的演练预案、讲解避险自救知识, 通过常态化的演练, 实现 “教育一个学生, 带动一个家庭, 影响整个社会”的目的, 使更多的人学会紧急应对突发事件的能力, 让校园和谐、平安、祥和的安全理念深入师生内心。
实践基地的学生安全管理工作不同于普通学校的学生管理工作, 基地学生的安全问题也会越来越成为学校、家长和社会所关心的问题。我们在以后的工作中将竭尽全力, 为来我们实践基地培训的学生保驾护航。这就要求真正做到让到实践基地的学生“安安全全到来, 平平安安回去”, 让学生家长放心, 让参与培训的学校和社会满意。
摘要：随着素质教育的推进, 各种类型的“素质教育实践基地”先后建立起来, 并且发展较快。由于实践基地学生管理不同于普通学校, 因此学生的安全管理便成为摆在安全管理人员头上的重要问题。以山东省滕州市中小学素质教育实践基地为例, 借助参与实践基地安全管理的经验, 谈谈强化实践基地管理的措施和体会。
关键词：素质教育,基地,安全管理
参考文献
[1]刘惊铎.素质教育实践模式的构建.中国教育学刊, 1997, (01) .
[2]郭英勇.关于素质教育实践中的几个思考.商洛师范专科学校学报, 2001, (02) .
[3]李德森.浅谈青少年素质教育实践基地学生的安全管理.时代教育, 2012, (20) .
农村宅基地管理是农村发展中的一项重要工作。如果这项工作做得好的话，会在很大程度上促进农村社会的发展和进步。随着城镇化进程的快速发展，农村宅基地管理中出现了许多问题。本文主要分析了农村宅基地管理现状，并给出了解决这些问题一些对策。
关键词：农村宅基地管理；现状；问题；对策
引言
农村宅基地管理是农村社会管理中较为重要的一项工作，它直接关系社会主义新农村建设，逐步缩小三大差别，全面建设小康社会的大问题。所以解决新的时期出现的农村宅基地管理的新情况和新问题对切实保护农民合法权益有密切关系。
一.农村宅基地现状
（一）一户多宅的现象
在当今社会的发展形势下，农民生活水平有所提高，对住宅的要求也越来越高。原有的住宅面积无法满足当今人们的需求，想要将住宅面积扩大。但是有没有充足的地皮。只好又寻觅其他的地方建立新的住宅， 进而形成了一户多宅的问题。在管理方面也增加了难度，无法对我国农村宅基地进行有效的管理。
（二）村庄“空心村”问题严重存在
现在空心村现象在农村较为普遍，在我国这种现象更为严重。通过在几个农村的调查后，我们发现，几乎一个村子里就有10处空着的宅子，浪费了大量的土地资源。现在这个问题已经得到了高度关注，并且有很多地方已经开始了空心村改造工作。但是改造结果却不尽如人意。因为空心村改造都完全依靠政府的资金扶持，空心村较多，资金不够，所以只有部分获得政府资金帮助的地区得到了一些改善。然而还有很多地区的空心村现象依旧存在。
（三）宅基地流转出现问题
在一些农村地区，有很多宅基地和房屋私自买卖现象。因为这些地区靠近城市，经济较为活跃，所以宅基地买卖已经在这里形成了自己的市场。很多农民因为缺少法律知识，或者是在经济利益的驱使下，将宅基地非法转让，随意出租，等等。在买卖宅基地的过程中，没有通过合法手续，没有走正常程序，就将宅基地转让了。因为一些村干部法律意识缺乏，规划能力差，使得空闲的宅基地被闲置下来，对村民们旧宅基地进行不合法交易也不加组织，导致这种现象愈演愈烈 。
（四）耕地受到严重破坏
随着农村的快速发展，农村人口数量的逐渐增加。原有的住宅面积已不能满足当今人口的发展趋势。 然而，对我国农村宅基地管理专门出台了基本农田保护机制。虽然能够有效地避免农村滥用农田建房的现象！，但是这也是治标不治本的局面。很多农户为了在农田建房，又怕违反农田保护机制受到政府的制裁。先将田地变为荒地，再对荒地进行开垦建房。造成我国农村土地的大量破坏。
二.农村宅基地管理对策
（一）严格宅基地面积标准。
宅基地是指农民依法取得的用于建造住宅及其生活附属设施的集体建设用地，“一户一宅”是指农村居民一户只能申请一处符合规定面积标准的宅基地。各地要结合本地资源状况，按照节约集约用地的原则，严格确定宅基地面积标准。要充分发挥村自治组织依法管理宅基地的职能。加强对农村宅基地申请利用的监管。农民新申请的宅基地面积，必须控制在规定的标准内。
（二）权利分离
在现有法律允许的范围内，让宅基地的所有权和使用权分离。也就是说宅基地是属于集体的，在使用期限内属于村民个人。只有在这个使用期限内村民才可以按合法程序进行宅基地转让。如果在这个使用期限之外，进行买卖的话，法律是不允许的。村干部和相关部门要将村民的这项权利告知村民，让他们明白他们行使权利的范围。
（三）政府要高度重视“空心村”治理改造问题
对于一些闲置宅基地和废弃地，政府应着重进行管理和开发。加大资金扶持力度，将废弃地进行改造，赋予空心村活力。将闲置地和废弃地盘活，增加建设用地，同时保护耕地面积。具体措施如下，政府鼓励村民在建新房使用闲置宅基地，如果使用闲置宅基地的话，就给予村民一些政策，经济上的优惠。对于闲置宅基地的村民，也采取一些经济惩罚政策，比如按年头来收取一些闲置宅基地管理费用。
（四）加强农村宅基地的监督管理，降低耕地破坏。
首先，要加大用地查处的力度，对于农村出现的占用耕地建房、 违规建房等现象。一旦发现，必须对其采取相应的处理。为了保证农村住宅用地规划， 应严格按照相关法律法规执行。对于要罚的用户、要拆的房屋不可姑息， 严格执法。其次，加强对农户的用户宣传工作，尤其是住宅用地法律法规的宣传。让农村居民全面认识到乱开垦占地建房造成土地资源浪费的严重性，提高农村居民的自觉管理意识，提升我国农村宅基地的管理水平。
总结
农村宅基地管理存在着一户多地、空心村、宅基地不合法买卖和耕地受到严重破坏等现象，这些问题不仅制约着农村经济文化的发展，也严重影响着国家土地资源的健康发展。笔者就这些问题给出了一些建议，希望这些对策能有效解
决农村宅基地管理中出现的问题，使农村土地得到更好地利用。
参考文献：
[1]诸培新，曲福田，孙卫东. 农村宅基地使用权流转的公平与效率分析[J]. 中国土地科学，2009，05：26-29.
[2]欧阳安蛟，蔡锋铭，陈立定. 农村宅基地退出机制建立探讨[J]. 中国土地科学，2009，10：26-30.
[3]宋伟，陈百明，杨红，陈曦炜. 我国农村宅基地资源现状分析[J]. 中国农业资源与区划，2008，03：1-5.
[4]欧阳安蛟. 农村宅基地使用管理制度研究[D].浙江大学，2010.
[5]张振勇. 农村宅基地制度演化研究[D].山东农业大学，2013.
[6]张振勇. 农村宅基地制度演化研究[D].山东农业大学，2013.
[7]陈柏峰. 农村宅基地限制交易的正当性[J]. 中国土地科学，2007，04：44-48.
第一章
总
则
第一条
为进一步推动大学生创业引领计划深入实施，促进大学生创业孵化基地、大学生创业园（以下简称“孵化基地和创业园区”）项目建设和可持续发展，提高大学生创业成功率，根据《人力资源和社会保障部关于实施大学生创业引领计划的通知》（人社部发〔2010〕31号）、《山东省人民政府办公厅关于促进以创业带动就业工作的意见》（鲁政办发〔2009〕1号）和《山东省人民政府关于贯彻国发〔2011〕16号文件进一步做好普通高等学校毕业生就业工作的通知》（鲁政发〔2011〕41号）等文件精神，制定本办法。
第二条
孵化基地和创业园区建设要以科学发展观为指导，坚持政府推动，社会支持，市场导向，统筹规划，整合资源，合理布局的原则，重点扶持一批特色突出、功能完善、承载能力强、具有一定示范和带动效应的孵化基地和创业园区，为创业大学生提供良好的创业环境和孵化服务，努力形成以创业带动就业的高校毕业生就业工作新格局。“十二五”时期，通过重点扶持孵化基地和创业园区引领不少于7万名大学生实现创业，力争实现自主创业1人带动就业5人以上，创办1个企业平均带动就业10人以上的倍增效应。
第三条
各地要按照统筹规划的原则，积极开展大学生创业孵化基地和创业园区建设。各孵化基地和创业园区要切实兑现为创业实体提供的各项优惠扶持政策，协助入驻实体落实税费减免、一次性创业补贴、创业岗位开发补贴、小额担保贷款及贴息、创业培训补贴等国家和省出台的创业优惠扶持政策。对已建成并符合规定条件的大学生创业孵化基地和创业园区，可申报省级大学生创业孵化示范基地和大学生创业示范园，经评估认定符合条件的，按规定给予一次性奖励。第四条
省人力资源社会保障厅和省财政厅负责全省创业孵化基地和创业园区项目的组织协调、政策制定、工作指导、考核激励等。各市、县（市、区）人力资源社会保障局、财政局、各高校要把该项目作为促进大学生就业创业工作的重要内容，统筹规划建设，加大扶持力度，搞好项目实施和管理监督工作。各创业孵化基地和创业园区要进一步完善创业场地、创业设施，落实好扶持大学生入驻创业的优惠政策，进一步丰富创业服务内容，健全各项管理制度和运行机制，提高创业孵化和创业服务能力，促进入驻创业实体健康发展。
第二章
大学生创业孵化基地和创业园区设立条件
第五条
各地要坚持实事求是、因地制宜的原则，组织专家对设立大学生创业孵化基地或创业园的必要性、可行性以及设立运行后的社会经济效益进行严格论证，切实保障创业孵化基地或创业园区建设的科学性和效益性。
第六条
设立基本条件
（一）有固定的创业场地。有一定规模的生产经营场地、办公场地和共享的服务空间，基础设施完善，达到通水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力“六通”，具备“即入即开”的条件；
（二）有专门的服务机构。孵化基地和创业园区设立创业服务中心，有一定数量具有相应专业知识、技能的管理服务人员；
（三）有配套的创业服务。能够提供政策咨询、信息服务、项目开发、风险评估、开业指导、融资服务、跟踪扶持等“一条龙”创业服务。建立网络信息服务平台，开展网上咨询、专题讲座，为创业者提供政策、法律、技术、项目、管理咨询服务；
（四）有健全的管理制度。建立完善的创业实体评估准入、财务管理、日常管理服务等规章制度。为入驻创业实体降低门槛，简化手续，提供优质服务，提高创业实体的成功率。孵化基地还应建立创业实体退出机制，孵化期最长不超过3年；
（五）有相应创业就业政策扶持。设有为入驻创业实体的房租补贴、经营场地补贴、水电费补贴等创业资助和补贴项目，积极帮助创业实体落实税费减免、一次性创业补贴、创业岗位开发补贴、小额担保贷款及贴息、创业培训补贴等优惠政策；
（六）有一定数量的创业实体。入驻创业实体数量达到一定规模，符合当地产业发展方向，产业特色鲜明。
第七条
主要功能
（一）提供生产经营场地、基本办公条件和后勤保障服务，指导、协助办理开业相关手续；
（二）实施创业项目开发、对接和融资服务，指导协助退出孵化基地的企业，做好迁址、工商税务登记变更等服务工作；
（三）免费提供创业培训、创业能力测试、创业指导、政策咨询和信息服务；
（四）开展法律、会计、审计、评估、专利、金融和企业管理、人才培养、战略设计、市场营销等方面服务；
（五）指导、协助落实各项创业就业扶持政策，加强宣传引导，营造创业文化与氛围。
第三章 省级大学生创业孵化示范基地和创业示范园认定管理
第八条
省人力资源社会保障厅和省财政厅每年一季度开展省级大学生创业孵化示范基地和大学生创业示范园评估认定工作，每年评估认定一次。第九条 省级大学生创业孵化示范基地认定标准。符合设立基本条件，并达到以下标准：
（一）生产经营厂房面积10000平方米以上（楼宇型基地面积5000—10000平方米），以文化创意、新兴产业技术研发应用等为主体的科技含量较高、特色鲜明的孵化基地可适当放宽；
（二）入驻大学生创业实体50个以上，吸纳一定数量人员就业；
（三）有为大学生创业孵化基地专门服务的管理机构和相关中介服务机构；
（四）规范使用的大学生创业资金不少于500万元；
（五）创业实体有较强的成长性，科技含量高，孵化成功率不低于70%，每年新入驻企业20户以上。
第十条
省级大学生创业示范园认定标准。符合设立基本条件，并达到以下标准：
（一）入驻大学生创业实体50个以上，吸纳就业1000人以上，大学生创业实体不少于入园企业总数的三分之二；
（二）有综合管理服务机构，能为入驻创业实体提供全方位服务；
（三）规范使用的大学生创业资金不少于800万元，并设立或引进至少一家信用担保机构；
（四）拥有一定数量的高新技术企业，企业成长性好，企业存活率不低于80%；每年至少新增10户以上一定规模企业。
第十一条 评估认定程序。省级大学生创业孵化示范基地和大学生创业示范园采取申报、初审、复核、评估、公示、认定的程序进行。
（一）申报。申请省级大学生创业孵化示范基地、大学生创业示范园的单位，应向当地人力资源社会保障部门提出申请；高校设立的孵化基地和创业园区由各高校直接向省人力资源社会保障厅和省财政厅提出申请。申请提交以下材料：
1、大学生创业孵化基地、创业园区运行情况报告。主要内容包括本校、本辖区上促进大学生创业的各项优惠政策及政策落实情况，创业培训、创业服务开展情况，大学生创业孵化基地和创业园建设、运行及管理情况，大学生创业人数及创业成功率以及创业资金安排使用情况，入驻企业发展情况、经济和社会效益等；
2、服务管理机构和工作人员情况；
3、本校、本辖区大学生创业优惠政策文件、资金安排文件及支出证明等相关材料复印件；
4、入驻基地或园区创业实体名册、创业实体基本信息以及执照副本原件及复印件、法定代表人身份证原件及复印件，基地或园区创业大学生典型材料汇编等；
5、《山东省省级大学生创业孵化示范基地/创业示范园认定审批表》。
（二）初审。当地人力资源社会保障部门、财政部门对申请材料进行初审，符合条件的，报设区的市级人力资源社会保障部门、财政部门复核。
（三）复核。设区的市级人力资源社会保障部门、财政部门根据初审意见和报送材料，进行复核，提出复核意见，每年3月10日前各市、各高校符将合条件的报省人力资源社会保障厅和省财政厅。
（四）评估。省人力资源社会保障厅、省财政厅根据申报材料，采取组织专家现场评审等方式进行评估。
（五）公示。对拟认定为省级大学生创业孵化示范基地、大学生创业示范园的，在省级媒体进行为期7天的公示。
（六）认定。对公示无异议的，省人力资源社会保障厅、省财政厅正式行文批复，认定为省级大学生创业孵化示范基地、大学生创业示范园并授牌。
第十二条
根据省财政厅、省人力资源社会保障厅联合出台的《山东省省级大学生创业引领专项扶持资金管理使用暂行办法》，采取以奖代补形式，对被认定并授牌的省级大学生创业孵化示范基地和省级大学生创业示范园，根据孵化基地和创业园区的建设状况、创业孵化成功率、入驻创业实体数量、存续期、促进就业人数、实现经济价值等，给予一次性奖励。各市、县（市、区）人民政府也要加大投入，支持大学生自主创业。各高校每年也要安排一定经费用于扶持大学生自主创业，鼓励和扶持大学生开展自主创业实践活动。
第四章
监督管理
第十三条
省里建立信息统计制度，定期对各地、各高校孵化基地、创业园区项目实施情况进行统计调度，通报工作情况。各设区的市人力资源社会保障局、财政局要建立信息统计、日常管理、资金扶持、监督考核等制度，加强对孵化基地和创业园区的管理，定期向省人力资源社会保障厅、省财政厅报告当地大学生创业、孵化基地和创业园建设情况及专项资金使用管理情况。孵化基地和创业园区要建立健全规章制度和基础资料台账，基地内企业数、就业人数、参保缴费、政策兑现、跟踪服务等记录真实、准确、规范。
第十四条
各级要结合当地实际，研究制定本地区大学生创业孵化基地和创业园的认定管理办法，并报省人力资源社会保障厅、省财政厅备案。加强大学生创业专项资金的使用管理，坚持专款专用。对违反资金管理规定，随意变更使用范围或挪用专项资金的单位，按有关规定作出严肃处理。第十五条
省里定期组织开展省级大学生创业孵化示范基地、创业示范园绩效考评，考评结果作为省级一次性奖补资金的主要依据。对考评不达标的，进行限期整改，经整改仍不能达标的，取消其省级示范资格。
第五章
附则
第十六条
各市人力资源社会保障部门、财政部门可根据本办法，结合本地实际情况，制定具体的实施细则。
第十七条
本办法由省人力资源社会保障厅、财政厅负责解释。第十八条
海口市人民政府令
第64号
由海南省公务员考试网，海南人才在线 hnrczpw.com">海南省人力资源开发局权威指导、《海口市农村宅基地管理办法》已经2006年8月18日十三届市政府第59次常务会议审议通过，现予发布。自2007年8月1日起施行。
市长：陈辞
二○○七年六月五日
第一章总则
第一条为了加强农村宅基地管理，合理利用农村集体土地，改善农村居住环境，根据《中华人民共和国土地管理法》、《海南经济特区土地管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本市行政区域内农村宅基地的管理，适用本办法。
第三条本办法所称农村宅基地，是指农村村民依法取得农村集体建设用地使用权，建设本户自用住房及附属生活设施的土地。本办法所称集体土地所有权代表行使人是指依法确定享有集体土地所有权的村集体经济组织、村民小组或村民委员会。
第四条农村宅基地属于农村村民集体所有，村民个人只享有宅基地使用权。农村村民依法取得的宅基地使用权受法律保护。
第五条农村宅基地的管理，应当遵循下列原则：
（一）合理布局、集约用地、保护耕地；
（二）符合土地利用总体规划、城市总体规划和村庄、集镇建设规划；
（三）有利生产、方便生活、建设文明生态集镇和文明生态村。
第六条市土地行政主管部门依法负责全市农村宅基地的统一管理，市土地行政主管部门在各区、镇设立的土地管理派出机构负责对农村宅基地进行具体管理。各区、镇人民政府及规划、建设、房产、民政等行政主管部门应当在各自职权范围内分别负责农村宅基地的有关工作。
第二章 规划与供地计划
第七条市土地行政主管部门依法组织编制镇土地利用总体规划，按照统筹安排城乡建设用地的总要求，合理确定小城镇和农村居民点的数量、布局、范围和用地规模。
第八条市规划行政主管部门和各区、镇人民政府应根据有关规定及时组织编制镇的村庄、集镇总体规划和建设规划。没有编制村庄建设规划的，原则上不予安排宅基地。市规划、土地行政主管部门应当积极指导、协助镇人民政府做好村庄、集镇建设规划的编制工作。市、区人民政府应为镇人民政府编制村庄、集镇建设规划安排专项经费。
第九条市土地行政主管部门依法制定土地利用计划，统筹安排全市农村宅基地的计划指标。各区、镇的农村宅基地安排不得超过供地计划指标。
第十条各镇人民政府应当依据农村宅基地的计划指标，结合本镇实际，编制本镇农村宅基地使用计划。镇农村宅基地使用计划应经区人民政府同意，并报市土地行政主管部门备案后予以公告实施。
第十一条农村宅基地的使用应当优先安排村内的旧宅基地、空闲地、荒坡地和废弃地，严格控制占用农用地，禁止占用基本农田。
第十二条农村宅基地涉及占用农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续。其中占用耕地的，由集体土地所有权代表行使人负责组织开垦与所占耕地数量和质量相当的耕地。开垦完毕按规定验收合格后，才能办理宅基地批准手续。没有条件开垦的，应当按规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。
第三章用地申请
第十三条农村村民一户只能拥有一处宅基地。
第十四条宅基地按人均30平方米以下的用地标准安排使用，但每户最大用地面积不得超过以下限额规定：使用农用地的，每户不得超过150平方米；使用旧宅基地、空闲地、荒坡地、废弃地等建设用地，在主城区、建制镇镇区范围内的，每户不得超过150平方米，在主城区、建制镇镇区范围外的，每户不得超过175平方米。
第十五条农村村民具有下列情形之一的，可以向集体土地所有权代表行使人申请使用农村宅基地：
（一）年满18周岁，且因分户确实没有宅基地的；
（二）原有宅基地因自然损毁不能继续使用的；
（三）因土地征收、城市及集镇建设以及公共设施和公益事业建设，需要拆迁而没有安置住宅的；
（四）其他有关规定的情形。
第十六条村民户人均用地面积不足20平方米，住房确实困难且现有住房不宜改建或扩建的，可以申请增加宅基地使用面积，但增加后的用地面积不得违反本办法第十四条的规定。
第十七条农村村民申请使用宅基地的，应当向集体土地所有权代表行使人提交宅基地使用申请书。宅基地使用申请书应包含申请人的基本情况、申请理由以及拟申请使用宅基地的位置、面积等内容。
第四章审批与登记
第十八条农村宅基地按下列程序审批：
（一）集体土地所有权代表行使人应当自受理申请之日起10日内，张榜公布申请人名单、申请理由、申请用地位置和面积。张榜公布期15日，公布期满无异议的，经依法召开会议讨论通过后，由村民委员会签署审核意见报镇人民政府审查；
（二）镇人民政府审查同意的，报区人民政府审核；
（三）区人民政府审核同意的，报市人民政府依法批准。市土地行政主管部门受市人民政府的委托承办市人民政府审批农村宅基地的具体工作。
第十九条受理申请的市、区或镇人民政府应当分别自收到有关申请材料之日起15个工作日内作出是否同意或批准的意见。市、区或镇人民政府不予同意或批准的，应当作出书面决定，并告知申请人不予同意或批准的理由。
第二十条申请农村宅基地具有下列情形之一的，不予批准：
（一）不符合土地利用总体规划、土地利用计划或村庄和集镇规划的；
（二）将原有宅基地及地上建筑物出卖、出租、赠与或者改为经营场所等非生活居住用途后，再次申请宅基地的；
（三）未确权的土地；
（四）土地权属有争议的；
（五）不符合申请条件的；
（六）申请人提供虚假情况的；
（七）其他不予批准的情形。
第二十一条经依法批准的农村宅基地，集体土地所有权代表行使人应及时将审批结果张榜公布。第二十二条经依法批准的农村宅基地，由市人民政府直接予以登记，核发集体土地使用证。市土地行政主管部门受市人民政府的委托承办农村宅基地登记发证的具体工作。
第二十三条农村村民依法取得宅基地建住房的，应当按规定向市或区规划、建设行政主管部门办理有关手续后才能进行建设。
第二十四条 下列情形应予禁止：
（一）非法转让农村宅基地；
（二）城镇居民在农村购买宅基地。
第二十五条在城市建成区内尚未使用或空闲的集体土地，市土地行政主管部门应当依法确权登记，由集体土地所有权代表行使人严格管理，严禁乱分乱占。在城市建成区内应当严格控制新增宅基地，确需安排宅基地建房的，由集体土地所有权代表行使人向市土地行政主管部门提出申请，实行集中规划建设。
第二十六条本办法实施前，在城市建成区内原农村村民合法取得并已建成房屋使用的宅基地，符合宅基地使用条件的，由市人民政府依照有关规定确权登记，核发土地使用证。1999年1月1日修订的《中华人民共和国土地管理法》实施前，在城市建成区内原农村村民已建成房屋使用的宅基地，由市国土、规划行政主管部门依法处理。其中，对不符合土地利用总体规划或严重影响规划的，不予核发土地使用证；对符合土地利用总体规划且不严重影响规划的，经依法处理后，由市人民政府依照有关规定确权登记，核发土地使用证。
第二十七条本办法实施前，在城市建成区外农村村民已建成房屋使用的宅基地，符合宅基地使用条件的，由市人民政府依照有关规定确权登记，核发集体土地使用证。
第五章监督管理
第二十八条市土地行政主管部门依法加强农村宅基地利用计划执行情况的监督检查。
第二十九条土地管理派出机构应当到实地审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合规划等；宅基地经依法批准建设的，应到施工现场测量放点；村民住房建成后，应到实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地。
第三十条农村宅基地有下列情形之一的，经原批准机关批准依法收回土地使用权，并由发证或批准机关注销其土地使用权证书和有关批准文件：
（一）自宅基地使用权证书颁发之日起闲置两年未建房的；
（二）擅自改变宅基地用途的；
（三）无人继承的；
（四）已荒弃的旧宅基地；
（五）实施规划或镇、村公共设施和公益事业建设，需要使用的土地；
（六）其他应予收回的情形。
依照前款第（五）项收回的，应当依法予以补偿。
第三十一条农村村民因继承房屋等原因造成一户拥有二处以上宅基地的，应当将多余的宅基地退回集体土地所有权代表行使人统一安排使用。地上原有房屋破损不能利用的，应无偿退回宅基地；原有房屋尚可利用的，应当由使用该宅基地的村民与原房屋所有权代表行使人在集体土地所有权代表行使人的主持下协商确定补偿。
第三十二条宅基地使用权被收回的，应当在接到通知之日起15日内将土地证书交回土地行政主管部门办理注销登记手续；逾期不交回的，由土地行政主管部门直接办理注销登记手续。
第六章法律责任
第三十三条有下列行为之一，按非法占用处理，由市土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划非法占用农用地的，同时责令限期拆除非法占用土地上的新建建筑物和其他设施，恢复土地原状，逾期不拆除的，依法强制拆除；对符合土地利用总体规划的，没收新建的建筑物和其他设施，可以并处非法占用土地面积每平方米30元的罚款：
（一）未经批准擅自占用总体规划划定的建设用地范围外的集体土地建住宅的；
（二）超过批准用地面积或超过用地界线的；
（三）农村宅基地被依法收回，拒不交还的；
（四）其他非法占地情形。
第三十四条有下列情形之一非法批准宅基地的，其批准文件无效，非法批准占用的土地应当退还集体土地所有权代表行使人；非法批准宅基地对当事人造成损失的，应当依法承担赔偿责任：
（一）无权批准宅基地的单位或者个人非法批准的；
（二）超越批准权限非法批准的；
（三）不按照土地利用总体规划确定的用途批准的；
（四）违反本办法规定的程序批准的。
第三十五条非法转让农村宅基地的，由市土地行政主管部门责令限期改正，依法没收非法所得，并处非法所得5%以上25%以下的罚款。
第三十六条国家工作人员在农村宅基地管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，尚未构成犯罪的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章附则
第三十七条按照本办法第十八条第（一）项召开会议的，应当符合《中华人民共和国村民委员会组织法》、《海南省实施〈中华人民共和国村民委员会组织法〉办法》等有关法律、法规的规定。
第三十八条本办法具体应用中的问题由市土地行政主管部门负责解释。
随着生活水平的不断提高, 农村发生了前所未有的变化, 农民要求改善居住条件的愿望越来越迫切, 农村建房热始终居高不下并呈增长趋势, 宅基地管理出现了新情况、新问题。加强农村宅基地管理, 合理配置和集约高效利用土地资源, 改善农民居住条件和生活环境, 对于促进农村经济快速、健康、稳定发展具有重要意义。而枣庄市农村宅基地管理中存在很多问题, 宅基地闲置严重、土地利用效率不高、宅基地规划不合理、“空心村”等现象严重, 给枣庄市农村宅基地管理和新农村建设带来了严峻考验。
二、枣庄市农村宅基地管理存在的问题
(一) 各市区农村宅基地规划发展不均衡, 宅基地闲置现象严重
枣庄市各地区农村宅基地规划不均衡, 其中滕州市和山亭区的农村宅基地管理问题最为明显, 宅基地闲置现象严重。其中滕州市农村空闲地最多, 约224万平方米, 其次为山亭区, 农村空闲宅基地约99万平方米;而山亭区“一户多宅”现象严重, 多出宅基地近350万平方米, 其次为滕州市, 多出宅基地近177万平方米;另外滕州市和山亭区分别存在着严重的闲置宅基地和不住宅基地。其他地区, 如峄城区和薛城区农村空闲宅基地约为50万平方米, 市中区农村多出宅基地37万多平方米, 而高新区几乎不存在宅基地空闲现象, 可见相比其他城区, 新规划的高新区没有历史遗留带来的各种宅基地问题。简言之, 枣庄市各地区农村分别存在着不同程度的宅基地闲置现象, 反映出农村宅基地规划不合理问题, 亟需对其进行合理规划和改进。
(二) 宅基地分配不均, “一户多宅”现象严重
由于宅基地私有观念在多数农民心中根深蒂固, 认为老房子是祖业, 新房再多、再大也不能拆祖屋, 于是出现了农民建了新房也拒不交出闲置宅基地, “划新不丢旧”造成“一户多宅”现象严重。滕州市、薛城区和山亭区三个地区“一户多宅”情况最为严峻, 其中滕州市一户多宅的户数占到村民总户数的25%多, 薛城区也近20%。一些农民甚至将自己承包的责任田当成私有土地, 随意侵占或调换建房。一些村干部打着“取之于民, 用之于民”的幌子, 搭车收费, 出现经济条件好的村民多数存在一户多宅, 真正需要宅基地的村民因为经济条件差无法要求规划新的宅基地, 而且老宅基地多的户占用的宅基地相对多些等现象, 造成宅基地分配不均。此外还存在村镇干部中也存在利用权力、关系多占宅基地, 农民超标建房等问题 (见表1) 。
(三) 现行制度不完善, 超标占地现象严重
《中华人民共和土地管理法》第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地, 宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”然而枣庄市各地区不仅“一户多宅”现象严重, 而且市中区、山亭区、峄城区农村多出宅基地每户的面积都超过了政府文件的规定面积。可见由于基层政府对农民建房缺乏的正确引导和管理, 再加上我国农村宅基地管理制度采用的是无偿、无限期的使用制度, 出现了农民超标占用宅基地建房。
(四) “空心村”现象严重
长期以来, 因建设规划滞后, 枣庄市许多农村新建住宅大多集中在村庄外围、道路两侧, 而村内存在大量的空闲宅基地, 形成了外实内空、外新内旧、外齐内乱的“空心村”。如山亭区冯卯镇涝坡村共327户、783人, 村庄占地面积为219亩, 其中空闲土地面积为132亩, 空闲户数共102户。村庄内部空壳严重, 特别是村西北部基本无人居住。随着经济社会的快速发展, 大批农民涌向小城镇和大中城市, 成了非农业的城镇居民, 但仍占着原农村宅基地;部分农村青年大学毕业后在外就业, 结婚生子, 把父母接出去一起居住, 造成原宅基地闲置, 加重了“空心村”现象。“空心村”的大量存在, 造成土地浪费, 环境恶化, 严重影响了经济发展和新农村建设。而各地区也先后开始开展“空心村”的治理工作, 取得了一定成果, 本文总结了“空心村”治理的经验, 将在第三节中论述。
三、新形势下加强农村宅基地管理的对策和建议
针对上述问题, 在新农村建设的过程中, 必须加强农村宅基地管理, 实行宅基地制度创新, 建立完善相关制度和政策。
(一) 加强宅基地规划管理
应当在深入调研的基础上, 科学合理地确定宅基地具体执行面积及占地标准, 人均宅基地面积由省统一规定出一定的范围, 再由各地按照实际情况确定标准, 各地都应该按照规定执行;结合新农村建设目标做好村庄规划, 合理布局, 充分利用村内各种闲置地, 促进土地集约利用, 并要控制好农村居民的规模, 建设好配套基础设施;加大对闲置宅基地、空闲地、“一户多宅”现象的清理和处置, 建立农村宅基地使用权强制登记制度。此外规划要走群众路线, 要依靠村民参与, 集思广益, 充分尊重村民的意见。
(二) 建立农村宅基地有偿使用制度
宅基地有偿使用可以从认识和观念上解决宅基地的权属问题, 有利于农村土地产权制度的确立, 使宅基地的集体所有权在经济上得到体现, 能有效地减少和制止多占、滥用宅基地的现象, 促进节约和合理利用土地;便于对村庄进行规划和管理, 能集中一部分资金用于乡村的公共设施建设;增加了宅基地分配的透明度, 从制度上遏制和限制了干部的不正之风。
(三) 严格控制农民宅基地的审批
党的十七届三中全会《决定》提出的“要完善农村宅基地制度, 严格宅基地管理”, 实际上就是要求各地建立宅基地审批责任和过错追究制度, 严格宅基地规划、审批管理, 执行“一户一宅”的政策。严格按照法定的宅基地审批条件、面积限额及审批程序办理, 严把审批条件, 严格执行“一户一宅”政策, 促进节约, 集约用地。不符合申请条件的不予批准。对上报的宅基地坚持“规范用地, 积极引导, 公开公正, 集体会审”的原则进行核查。对村 (居) 分配、使用宅基地管理和收费实行有效的监督, 确保公平地分配宅基地, 减少村 (居) 分配宅基地中不合理收费和私下买卖宅基地行为的发生。
(四) 完善宅基地流转机制
我国现行的法律和制度对宅基地的流转做出了严格的限制性规定。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定, 禁止城镇居民在农村购置宅基地。宅基地转让须符合规定条件, 购买人必须为房屋所在地本集体经济组织成员。
我国农村宅基地限制性流转制度是我国特定历史时期的产物, 稳定了我国农村经济, 但是在现阶段产生了一系列问题, 阻碍作用日益显现。例如, 先富裕起来的农民进城购房, 而受现行宅基地流转政策的限制, 其留在农村的宅基地不能公开合法转让, 造成宅基地大量闲置, “空心村”现象严重。
可见限制宅基地流转, 既不利用资源的有效配置, 也不利用土地的节约利用。因此应当修改相关法律法规, 建立农村宅基地自由流转制度。建立规范有序的农民宅基地流转市场, 赋予农民拥有房屋宅基地的完全使用权、收益权和处分权, 可以转让、出租、抵押、继承及赠与, 允许农村宅基地在城乡居民之间自由流转。
(五) 加强“空心村”的治理
针对目前农村宅基地管理中存在严重的“空心村”现象, 各级政府都高度重视, 把治理“空心村”作为目前农村工作的大事来抓。对于“空心村”的治理要做好以下几方面的工作:
1、科学规划, 因地制宜。
“空心村”治理的成功, 关键要编制一个科学的规划。由于农村情况复杂多样, “空心村”治理应根据各村的基础和条件, 以及群众的实际需求, 确立治理的模式。对经济较发达、建房农户较多的城镇近郊“空心村”, 进行统一规划, 以城镇为中心, 有步骤地实施整体搬迁、连片发展, 逐步形成规模, 腾出的土地转为建设用地;对离城镇较远、经济基础较差的“空心村”, 可以小村向大村集中, 合理归并自然村, 引导向条件相对优越的中心村迁移;对不具备合并条件、但可以填实的“空心村”, 加强对闲置农宅的拆迁、回收、流转、整合, 对拆迁的老宅基重新规划, 作为新的预留宅基地, 由村收回调剂安排利用。
2、加强组织领导, 有法有序高效推进治理工作。
“空心村”治理是一项系统工程, 它涉及到农村工作的方方面面, 涉及到农民群众的切身利益和农村社会稳定。要确保“空心村”治理的各个环节健康有序开展。成立“空心村”治理工作的领导组织机构, 如各试点镇 (街道) 都成立了由主要领导任组长, 国土、建设、环保、财政等部门主要负责人为成员的专门领导机构, 制订了切实的工作方案, 出台了相关政策, 明确到事, 责任到人;制定“空心村”治理工作的有关政策, 使治理工作有法可依, 有章可循;加强治理工作的全程监督, 依靠民主监督解决“空心村”治理中的难题;搞好协调配合, 各有关部门根据各自职责搞好协调配合;建立奖惩机制, 对治理工作中做出突出贡献的组织和个人给予奖励。
3、创新机制, 广开筹资渠道。
“空心村”治理需要大量的资金, 如何筹措大量资金是保证“空心村”顺利实施的关键, 山亭区村庄建设搞得好的村, 多是经济实力强的富村, 村集体经济弱的村往往难有作为。要按照“谁投资, 谁受益”的原则, 坚持以集体自筹为主, 财政补助为辅, 社会资金参与这一多渠道的方式来筹措空心村的治理资金。对村庄大规模整治, 首先由村集体投入资金搞建设, 具有用资金换社会效益的公益性质;其次“空心村”治理可以通过市场化运作, 多渠道筹措资金。企业或个人可以参与多渠道筹措资金, 把“空心村”治理的一些项目推向市场, 通过公开招标, 吸引社会闲散资金, 解决“空心村”治理的资金问题。
(六) 加强宣传教育
各级部门要采取多种形式大力宣传《土地管理法》及《农村宅基地管理意见》, 使法规深入人心, 增强干群节约土地、依法管地的法律意识, 在全社会形成自觉节约用地、依法管地用地的良好氛围。大力宣传宅基地集约化使用的意义, 通过宣传教育和社会舆论的正确引导, 帮助农民树立正确的建房观, 使广大群众积极参与到农村宅基地集约化工作中来。
摘要：随着农村经济的发展和农民生活水平的不断提高, 农民不断改善居住条件, 但是同时农村宅基地管理出现了一系列新的问题。文章针对枣庄市农村宅基地管理中存在的问题, 对新形势下如何做好农村宅基地管理提出了对策和建议。
关键词：农村宅基地,空心村,管理现状,对策
参考文献
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[5]、黄岩.新农村建设中的空心村问题及对策研究[J].现代商贸工业, 2009 (12) .
摘要：宅基地是农村土地的重要组成部分，农村宅基地管理是土地管理的关键内容。正确科学地对农村宅基地管理，能有效促进农村经济的发展，保护农民的切身利益。文章针对农村宅基地利用现状及管理中存在的问题，提出解决措施。
关键词：土地 宅基地 管理
农村宅基地是指农村村民居住的主体建筑用地、附属建筑用地以及围墙用地，是农民从农村集体经济组织分配取得的一项重要财产，是亿万农民的安身命之所，是国家赋予农民的一种社会保障福利的体现。农村宅基地管理是国土部门对集体土地管理的一项重要内容，做好农村宅基地管理，是保证村屯规划合理布局的重要手段。对美化农村环境和提高生活质量起到至关重要的作用。同时提高了农村土地节约、集约利用水平，提高了土地的利用率，减少占用耕地，保护耕地的总量平衡，管好用好农村宅基地意义重大。然而随着农村社会经济的发展，城市化、城镇化进程的加快，农村用地需求不断加大，农村宅基地在用地和管理上存在的利用率低、方式粗放等问题也暴露出来，因宅基地纠纷引起的农民上访案件呈上升趋势，已成为影响农村社会安定的重要因素，规范农村宅基地管理已势在必行。
一、农村宅基地现状及存在的问题
（一）群众法律法规意识淡薄
由于宣传贯彻不到位，不少农民建房申请宅基地时存在误区：有的认为向村委会写了申请报告就可以开工，却不知道办理“两证一书”规划审批手续才能建房；有的认为只有在耕地上建房用地要申请审批，而在老宅基地内翻建不需要审批或因害怕在老宅基地翻建办理手续要交费而不办理审批。
（二）居民点布局混乱，土地浪费严重
虽然《土地管理法》等有关法律规定中都提到了农村住宅的建设要符合村庄和集镇规划，但在实践中，农民申请宅基地和村集体划定宅基地时，一般都不考虑村庄规划，哪里地势好就在哪里建，选址多数选择在自家的承包地、自留地或交通较为便利的道路两旁，有些城郊村见缝插针，造成农村居民点布局分散，没有形成集中布局的形势。新房旧房错综复杂，极为混乱，且占用耕地较多，环境质量低劣。多数村庄建设缺少科学合理的总体规划，村庄的平面布局、规模、空间结构都缺少科学性，造成土地的严重浪费。
（三）宅基地违章建筑大量存在且规模越来越大
随着社会经济的快速发展，外来务工者增多，农村低价房屋租赁需求也骤增。许多农民受利益驱动，大量违章搭建用于出租。城乡结合部和工业园区周边居民违章搭建尤为突出。大量违章搭建，虽然缓解了外来务工者的居住问题。也增加了农民的收益，但已经成为影响农村环境、影响社会治安、影响安全防灾、影响推进城市化进程的消极因素。
（四）流转不规范
城乡结合部地区，非法买卖、出租房屋及炒卖地皮现象较为严重，绝大多数都是私下协议，未办理合法手续。部分农民抢占宅基地只是为了买卖。部分居民户口不在本村，显然不符合相关法律法规规定。
（五）监管不到位
一方面，农村宅基地范围广且比较分散，而基层国土资源管理部门的专业人员少，力量薄弱，执法装备缺乏，工作经费不足，很难对辖区内宅基地利用变化管理到位；另一方面，在宅基地报批上程序意识不强，具有随意性和盲目性，发现违法用地问题时处理时往往以罚代拆，导致违法者仍达到其最终目的，从而使部分群众认为只要交了钱就可以建房，给制止违法占地行为带来了负面影响。
（六）宅基地管理法律缺乏系统性
虽然我国《土地管理法》及相关法律法规，已经确立了宅基地集体所有、村民使用、审批取得、一户一宅、面积法定、权利登记、不得流转等基本制度，为农村宅基地管理提供了基本的法律依据。然而，农村宅基地的管理，只限于土地法律法规的个别条文和相关政策性文件，操作性差，缺乏系统性和针对性，相互之间还不衔接，宅基地管理还需不断规范。
二、加强农村宅基地管理的建议
（一）加强法律法规宣传教育
为了减少违法用地的发生，国土部门应加大法律法规宣传力度，不要仅限于土地日的宣传。要把宣传工作做到长久性，并把宣传方式由单一的几种增加到多样化进行。如宣传车、电视讲话、分发宣传碟等。宣传的范围要广，不要限于乡镇所在地，要深入村屯地角，让百姓知法、懂法，依法申请农村宅基地，为土地管理奠定一个良性基础。
（二）做好村镇规划
要以科学的土地利用规划、积极的土地整治措施，增加耕地，改造旧村，盘活存量土地，改善农村的生产生活条件。努力促进依法用地和提高农村土地利用率，避免在新农村建设中违法违规用地。农村村民建造住宅应当符合土地利用总体规划和乡（镇）村建设规划，充分利用原有宅基地、村内空闲地和荒地。各县（市）应在有利于生产、有利于生活的前提下采取有效措施，逐步破除村民一户一院分散建房的旧习惯，积极稳妥地引导村民住宅建设按规划、有计划地由分散建房向中心村、中心镇集聚。对城市规划区内的农村村民住宅建设，应当积极推行集中兴建农民住宅小区。对城市规划区范围外的农村村民住宅建设，按照城镇化和集约用地的要求，鼓励集中建设农民新村或村民联户建设多层住宅。
（三）实施有偿使用制度
摸清辖区内宅基地家底，对符合乡村规划，面积不超标，一户一宅的宅基地可以继续无偿使用，对虽然符合乡村规划，但面积超过法定标准的，超出部分实行有偿使用：一户多宅的，多出的宅基地实行有偿使用。对宅基地实行超面积收费，不是增加农民负担，只是对极少数乱占、多占宅基地者的制约措施。符合社会主义市场经济规律、土地集约利用和保护耕地的要求。超占宅基地有偿使用费按年度交纳，张榜公布，让投机宅基地者无利可图，多占多用者付出代价。
（四）完善农村宅基地管理的法律法规
加快宅基地立法工作，尽快出台宅基地管理的操作性规定，依法保障农户宅基地用益物权明晰宅基地产权，明确宅基地登记发证、宅基地流转、收益分配等问题，使农村宅基地的使用和管理真正纳入法制化轨道。
（五）完善农村宅基地审批制度
改革和完善宅基地审批制度，重点加强新增宅基地的行政审批。为协调宅基地审批环节涉及乡镇和部门关系，加强规划审批环节的衔接，对农村宅基地审批实行会审制，符合建房条件或因实施村庄和集镇改造需搬迁的村民向乡镇人民政府提出建房申请后，由乡镇主管领导牵头，组织国土部门、乡建部门、乡包村干部等有关人员对上报的申请户进行会审，对每户的会审从申请资格，家庭状况及原有宅基地处数和面积，定点等情况以及是否存在纠纷和信访隐患情况进行会审，会审后村委会张榜公布。或对村民新建宅基地的个人申请，经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，进行张榜公布。经审查符合条件的进行报批。对于一户多宅的建房户在审批前应与其签订“退还宅基地合同”，即新宅建成后，将旧宅退还村集体，可以尝试用收取保证金的制约机制，促使合同兑现。要严格执行农村村民一户只能拥有一处宅基地，每户宅基地的面积不得超标。对于由房地产继承等原因形成的多处住宅，村民可以出卖多余的住宅，也可以维持原状，但不得翻建，房屋损坏后腾出的宅基地应当依法收回。对于新建的房屋，要做到建房用地审批结果公开及审查到场、定点到场、开工放线到场及竣工验收到场，并接受群众监督。
（六）强化监督
对一些违规建房、占用耕地建房的，一旦发现，立即查处，做到严格执法，依法办事，该罚的就罚，该拆的依法拆除，加大处罚力度，这对干规范农村建房是一项必要的措施。改革违法处罚执法依据和有关觇定。改革现行法律法对违法占地的处规定，对违法占地由拆除为丰，改变为经济处罚为主。对农村村民追建房行为作出严格地罚款处罚规定，即对农村村民违法建房的，可处以超过正常建房有偿使用费数倍的罚款，以增强法律的可操作性。
参考文献：
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第三条 市规划行政主管部门负责对各区农村宅基地建房管理工作进行业务指导和监督。市各相关部门各司其责配合做好相关工作。
区政府应明确各镇、各部门管理职责及范围，有序组织辖区内农村宅基地建房的管理及实施工作。
第四条 农村宅基地建房必须遵循规划引领，有序建设;依法合规，简便高效;政府主导，村民主体;节约集约，一户一宅;统一风貌，凸显特色的基本原则。
第二章 规划及报建要求
第五条 各区人民政府要以“多规合一”工作为抓手，组织区住房和城乡建设局(或镇人民政府)编制村庄建设规划或整治建设规划，经区政府批准后作为农村宅基地规划报建审批依据。农村宅基地建房选址须符合村庄建设规划和各镇土地利用总体规划，并依照有关法律法规取得宅基地使用权。
农村宅基地建房应注重建筑特色风貌管控，兼顾传统村落保护。鼓励推广使用《海南省乡村特色民居建筑方案图集》《琼北(海口)民居特色建筑图集汇编》等标准图集方案或区住房和城乡建设局推荐的建筑设计方案。鼓励以行政村或自然村为单位选用一种建筑风格造型，开展建筑风貌整治改造，确保一定范围内建房风格基本一致。
第六条 农村宅基地建房应集约节约用地，原则上每户只能申请一处宅基地，面积不得超过175平方米(含屋檐滴水面积)。列入中国传统村落名录的村庄，农村宅基地安排按传统村落保护规划要求执行。
第七条 农村宅基地建房每户建筑面积不得超过400平方米，建筑密度一般不得大于70%，建筑层数不得超过4层，建筑高度控制16米以内。历史文化保护区、风景名胜区、旅游规划区等重点管控区范围内的农村宅基地建房要求须同时符合相关规定。
第八条 属下列情形之一的，不批建房屋：
(一)拟建用地已列入征收范围且征收部门明确不予建房的;
(二)所在村庄已列入年度棚户区改造计划的;
(三)不符合村庄规划和土地利用规划的;
(四)占用道路规划控制红线、文物保护控制紫线、绿地范围控制绿线、城市地表水体保护控制蓝线、城市基础设施用地控制黄线建房的;
(五)在消防、燃气、电力、泄洪通道、水利设施等规划用地范围内建房的;
(六)其他不符合国家、省、市法律法规规定的。
第三章 建房审批程序
第九条 区、镇人民政府政务服务中心应开设农村宅基地建房报建受理窗口，免费提供建筑设计图纸，方便村民申请报建。村(居)委会应配备1名专职或兼职农村规划协管员，协助建房户办理建房报建手续。鼓励成立村民建房理事会，专门负责村民建房的审查监督管理工作。
第十条 报建必备材料
(一)建房户户口本(或户籍证明)、身份证、委托代理人身份证和授权委托书;
(二)《海口市农村宅基地建房审批表》(以下简称《建房审批表》);
(三)《集体土地使用证》或宅基地批准证明(区政府出具);
(四)建房户及施工人员(或单位)提供结构安全方面的承诺书(属加扩建房屋的.提供);
(五)宅基地宗地坐标图(区国土分局免费提供);
(六)建筑设计图纸(区政府免费提供)。
第十一条 申请。在村庄规划区内申请新宅基地建房、原宅基地拆旧房建新房和拆旧房异址建新房的，需填写《建房审批表》。建房户携申报材料直接或委托村(居)委会向所在区(或镇)人民政府农村宅基地报建受理窗口提出建房申请。受理窗口应在规定时间内将《建房审批表》等相关材料转区住房和城乡建设局(或镇规划建设管理所)办理。
第十二条 审核及发证。区住房和城乡建设局(或镇规划建设管理所)接到建房申请材料后，应安排规划管理人员10个工作日内现场勘察，审查建房户申报材料是否齐备、是否符合建房条件，拟建房屋是否符合村庄规划等。对符合条件的，建房户可选择区住房和城乡建设局免费提供的设计图纸，也可自行委托相应资质的设计单位设计图纸。申报材料及设计图纸获审查通过后，由区住房和城乡建设局(或镇人民政府)核发《乡村建设规划许可证》。不符合条件的，将申报材料退回建房户，并一次性告知不能办理的理由或需修改的事项等。
第十三条 公布。建房申请经依法批准，由区住房和城乡建设局(或镇人民政府)将审批结果通知建房户及其所属的村(居)委会，并在建房现场张榜公布接受群众监督。公布内容包括：
(一)《乡村建设规划许可证》;
(二)建筑设计方案总平面等主要图纸;
(三)其他相关材料。
第十四条 备案。镇人民政府在核发《乡村建设规划许可证》15个工作日内应将建房报批有关材料报区住房和城乡建设局备案。
第十五条 施工备案或报建。建房户应在开工建设前申请施工备案或办理《建筑工程施工许可证》。
农村宅基地自建建筑面积在300平方米以下或工程投资额在30万元以下的住宅，报区住房和城乡建设局(或镇规划建设管理所)进行施工备案;建筑面积在300平方米以上(含300平方米)或工程投资额在30万元以上(含30万元)的住宅，报区住房和城乡建设局核发《建筑工程施工许可证》。
第十六条 放验线及竣工验收。房屋基础开挖前，建房户应主动通知村(居)委会，村(居)委会通知区住房和城乡建设局(或镇规划建设管理所)、区国土分局(或镇国土所)到场核验，验线合格方可施工。
房屋竣工15日内，建房户应主动向区住房和城乡建设局(或镇规划建设管理所)申请验收。农村宅基地自建建筑面积在300平方米以下或工程投资额在30万元以下的住宅，报区住房和城乡建设局(或镇人民政府)核发竣工验收备案证书;建筑面积在300平方米以上(含300平方米)或工程投资额在30万元以上(含30万元)的住宅，报区住房和城乡建设局核发竣工验收备案证书。
第十七条 房产登记。建房户应持《集体土地使用证》《乡村建设规划许可证》及建房竣工验收备案证书等相关证明材料向市不动产登记机构申请办理房屋所有权登记，符合登记条件的，由市不动产登记机构办理登记，核发不动产登记证书。
第四章 奖惩措施
第十八条 市、区各级政府及相关部门应多方筹措资金，给予依法报建的建房户补贴相关费用、免缴所有行政事业性收费，对依法报建并按批准方案建设，办理房屋不动产登记的建房户给予专项补贴。
(一)补贴测量费(含宗地坐标、房屋测量)和建房图纸设计费等，纳入年度区级财政预算安排解决。
(二)免缴城市基础设施配套费、价格调节基金、房屋所有权初始登记工本费等所有行政事业性收费。
(三)给予依法报建并按批准方案建设，取得不动产登记证书的建房户1万元/户专项补贴。该费用由区政府统筹先行支付，并纳入下一年度市级财政预算。
第十九条 未依法报建建房的，建房户所建建筑物(含构筑物)均视为违法建筑，在土地、房屋征收时对该违法建筑不予补偿。
第五章 法律责任
第二十条 未依法取得乡村建设规划许可证或未按照批准内容进行建设，由区城管部门(或镇人民政府)责令停止建设，依法限期整改或拆除。
第二十一条 各级规划建设主管部门、镇人民政府和村委会等单位工作人员有玩忽职守，滥用职权，徇私舞弊，收取贿赂的，给予行政处分或依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第二十二条 本办法实施前在农村宅基地上已建成的房屋，可参照本办法补办或完善相关建房报建手续。
桂林洋开发区、三江农场范围内的个人建房可参照本办法执行，实行属地管理。
非农业户口个人原有或者合法继承的农村房屋，房屋产权没有变化的，可以依法确定其房屋宅基地的集体土地建设用地使用权的，参照本办法执行。
第二十三条 我市主城区内村民宅基地的建房管理适用本办法的规定。主城区、镇区范围内属国有出让土地的个人建房适用《海口市主城区个人住宅规划建设管理办法》。具体应用中的问题由市规划局负责解释。
【摘要】农村宅基地是农村村民在集体所有的土地上为了满足本身基本的生活居住的需要所占有土地，实现耕者有其田，居者有其屋。对农村宅基地的管理是直接涉及农民的切身利益，事关农村的社会稳定与和谐。
【关键词】加强管理农村宅基用地1．要认真做好乡（镇）、村庄规划，因地制宜，制订科学合理的村庄发展规划，加强农村宅基地用地规划计划控制。
要结合土地利用总体规划修编工作，抓紧编制完善乡、村庄土地利用规划，严格按照控制建设用地总量、合理布局、改善居住条件、保护耕地的原则，合理规划村庄、农村居民点的数量、布局、范围和用地规模。本着节约集约用地的原则，加强农村宅基地用地计划控制。严格控制新增宅基地用地计划，严格控制新增宅基地用地标准，要真正地把农村宅基地新增用地计划指标和农村建设用地整理新增的耕地面积挂钩。
2．改革和完善农村宅基地审批管理办法。
严控申请宅基地的条件对于申请宅基地使用权的条件，《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”这一规定在实际执行中又被概括为“一户一宅”原则，要将“一户一宅”原则细化。宅基地的申请条件应当包括两个条件，一是分户条件，一是宅基地面积与人口住房满足的标准。对于分户条件应当规定多子女户的成年子女可以依据当地习惯与父母和兄弟姐妹分户，但只有一个子女与父母共同生活的不得再分户；独子女不得与父母分户。对于面积标准应当以现有宅基地上房屋的建筑容积率和人口的住房面积计算，在我国，因历史沿革，大多数宅基地都早已形成院落，其面积也大小不等，有一些面积比较大的宅基地能容纳三代同堂在一起居住，所以每户宅基地的面积必须要规定一定的标准，对于面积超过规定标准的，其只能在原有宅基地上进行分户，不能给予新批宅基地，面积不够分户标准的，不能容纳居住人口的，可以以户为单位申请新宅基地。
3．完善宅基地使用权的取得制度
（1）由集体经济组织划拨宅基地的取得应当是无偿取得。因为宅基地是农民集体所有的土地，是经国家批准后由集体分配给农民的，因此作为集体土地的所有者成员，只要符合申请宅基地的条件由本集体经济组织村民代表大会审议通过，在经县以上人民政府批准就可无偿取得宅基地的使用权。
（2）通过房屋继承或者买受取得。农民的房屋是农民合法所有的私人财产，应当允许所有人转让房屋所有权，在所有人死亡后也应当由其继承人继承房屋所有权。但农民的房屋所有权是建立在集体所有的宅基地上的，因此集体成员为了满足其居住需要购买了本集体成员的房屋或者继承本集体成员的房屋，且符合申请宅基地的条件由本集体经济组织村民代表大会审议通过，在经县以上人民政府批准就可取得宅基地使用权.但非集体成员因买受或者继承房屋取得集体土地的宅基地使用权不符合宅基地使用权的设定目的，因此，就不应当允许其通过转让或者继承房屋的方式取得宅基地使用权。集体成员非出于满足基本居住目的买受或者继承本集体成员的房屋，取得宅基地使用权的，也不符合宅基地使用权的设定目的，因此，也不应当允许其以买受或者继承房屋的方式取得宅基地使用权。
（3）制定符合我国农村实情的宅基地退出和流转的法律制度，盘活农村宅基地存量。《土地管理法》规定农民放弃已取得的宅基地，理应无条件退还本集体经济组织进行再分配或复垦耕种。可是农民应有的房屋宅基地权益得不到合理补偿，导致宅基地闲置、空置。基于这种情况，我认为当前要加快立法步伐，进一步培育和建立农村宅基地土地市场，进一步明晰农民住宅产权制度，规范和改革宅基地与其上面的房屋权利主体不一致这种矛盾情况，加强和放宽农民对宅基地的处置权，积极建立农村宅基地退出和流转机制，维护农民住宅的合法权益。
4．规范农村宅基地申请报批程序。
我们都知道农村宅基地作为农民集体经济组织对其内部成员建造住宅等无偿划拨的土地，在农村宅基地申请报批程序方面一定要做到集体经济组织及其内部成员有知情权和监督权，对农村村民需要申请宅基地的，一定要在其所在地的集体经济组织或村民小组张榜公示，让群众有发言权和决定权，对公示无异议的，由村、乡（镇）审核后，报县级政府批准。经依法批准的宅基地，要在土地所在的集体经济组织或村民小组对土地性质、地类、面积等进行张榜公示，接受监督。只有这样，才能保证农村宅基地申请报批的公平公正。
5．加强农村宅基地登记发证工作。
及时做好农村宅基地确权登记工作，是加强农村宅基地管理的一个重要手段。这样既能切实维护农民的合法权益，同时又能掌握农村宅基地动态变化情况，要加强农村宅基地的初始、变更登记工作，审批一宗，登记一宗，对农宅登记实行动态管理。加强农村宅基地档案建设，推行电子档案管理信息化，充分发挥地籍档案在农村宅基地监督管理上的作用，切实保障“一户一宅”法律制度落到实处。要依法、及时调处宅基地权属争议，维护社会稳定。
6．打击宅基地使用中的违法行为
摘要：《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》强调，要进一步加强农村宅基地管理，正确引导农村村民合理建设住宅，节约利用土地面积。我国是农业大国，农业、农村所占用土地的比重较大，且分布零散，因此如何加强农村宅基地管理，如何使农村土地得到充分利用，是现在乃至将来所要解决的问题。
关键词：农村宅基地；管理；高效利用
中图分类号： F301 文献标识码： A 文章编号： 1674-0432（2014）-06-05-1
宅基地管理问题一直以来都是比较复杂的问题，而且具有一定的历史性。在落实解决方案的过程中要从客观实际出发有计划、有步骤地进行。科学化的加强对农村宅基地的管理，从而促进有限土地资源的高效利用。
1 强化计划用地，控制乡镇建设规模
对于农村用地要有整体规划。完善农村土地管理机制，按照土地利用总体规划整编工作。根据地方实际情况来控制用地总量，合理对可利用土地进行布局，合理整顿村民点的数量、范围以及用地规模，一切开发建设要以保护耕地为前提。
2 严格控制农村建设用地
农村建设也是社会发展的一个重要组成部分，但不是一味的寻求规模大肆建设，而是要采取有效措施，引导村民根据国家的相关规定有计划的向乡（镇）以及其他中心村集中。我国农村建设用地遗留的问题是农村村点分布广，随意性较强，自然村不能集中靠拢，所占区域较大，土地浪费严重。对于城市规划区内的农村住宅建a设，要集中修建村民住宅小区，避免出现城中村现象，同时也可以有效避免进行二次拆建。对于农村住宅建设还存在房屋的二次建设现象。在农村房屋二次建设较为普遍，在原有房屋所占面积的基础上扩建，或者移到其他区域进行建设（其中包括占用耕地）。这些现象体现了农村建设用地缺乏规划性，不能按照国家规定进行合理建设。
3 完善农村宅基地审批制度，规范审批程序
完善农村宅基地审批制度以及规范审批程序是老生常谈的问题，但是从农村宅基地建设的发展来看，审批程序与制度不够完善，所以完善审批制度和审批程序需要具体落实和细化。
3.1 加强审批管理
各个相关部门要适应农民住宅建设的特点，进行严格把控，提高工作效率，执行便利农民的原则。
3.2 加强对审批条件的把控
坚决执行一户一宅的原则，面积必须在规定建设面积之内，对于不符合审批条件的要坚决给予反对。结合当地的实际情况，统一制定农民住宅的建设面积及其审批条件。对农村宅基地审批条件的把控，有效的限制了农村房屋倒卖和翻建扩建等行为，对农村土地保护以及促进土地的利用率起到了积极效果。
3.3 加强宅基地登记发证工作
对农村宅基地登记发证工作是非常重要的，如何准确有效的对宅基地进行登记，笔者有以下几个建议：一是提高登记人员素质。以加强机关作风建设为核心，依法行政，为农民提供最为优质的服务。全面贯彻《行政许可法》，组织相关人员进行沟通交流，提高业务能力；二是责任分配与落实。对于登记发证工作要严格审核，一定要保证发证的准确性。登记人员要对提报资料进行详细审核，确定申报资料的合法化；三是坚持发证到户原则。发证到户并且内容规范清楚，切实维护农民的合法权益。尤其是农村宅基地变更登记工作，要做到变更一个登记一个落实一个，充分发挥地籍档案在宅基地监管上的作用。
4 科学规划农村建设用地
县（市）和乡（镇）要根据土地利用总体规划，结合实施小城镇发展战略与“村村通”工程，科学制定和实施村庄改造、归并村庄整治计划，积极推进农村建设用地整理，提高城镇化水平和城镇土地集约利用水平，努力节约使用集体建设用地。农村建设用地整理，要按照“规划先行、政策引导、村民自愿、多元投入”的原则，按规划、有计划、循序渐进、积极稳妥地推进。
5 加强法制宣传教育，严格执法
5.1 加大宣传力度
要加大对国家土地资源政策的宣传，让人们了解相关最新资讯，深入到人们群众中去，广泛实行宣传教育，开展地方培训活动。同时各级国土资源管理部门要深入持久地开展宣传教育活动。
5.2 完善监管制度
加强监管制度，有效控制不合法建筑的产生，切实做到把农村住宅建设纳入到日常监管之中，尤其是城乡结合处要重点监管。禁止城镇居民到农村购置宅基地，并且要严格审核宅基地的申报条件，对于不符合要求的居民严禁发放土地证。
参考文献
[1] 李国宏.乡镇土地管理的主要问题和建议[J].浙江国土资源，2008，（07）.
[2] 汪先平.当代中国农村土地制度研究[D].南京师范大学，2007.
作者简介：高洪亮，东丰县国土资源局农村土地总站杨木林镇国土资源所，助理工程师，研究方向：土地资源的规划与利用。
网络出版时间：2014-4-3 13：11：45
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