商品房买卖合同纠纷案件代理词

商品房买卖合同纠纷案件代理词篇1

（2012）惠湾法民一初字第XXXX号

尊敬的审判长、审判员：

受本案被告的委托，就其与原告房屋买卖合同纠纷一案，发表如下代理意见，请考虑：

一、贵院依职权追加深圳市某房地产经纪有限公司（以下简称“某房地产经纪公司”）为本案被告，程序不合法，且依据不足。

1.根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第58条规定：人民法院追加共同诉讼的当事人时，应通知其他当事人。但是，贵院追加某房地产经纪公司为本案被告时，并未通知我方当事人，故程序不合法。

2.某房地产经纪公司不属于本案必须共同进行诉讼的当事人，与本案的诉讼标的并不具有共同性或不可分性。案外人李某的行为属于个人行为，我方当事人与某房地产经纪公司在本案中不存在连带责任关系，故贵院依据《民事诉讼法》第一百一十九条追加某房地产经纪公司为本案被告，依据不合法。

3.《民事诉讼法》第十三条规定：当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。原告在庭审中明确提出，不要求某房地产经纪公司承担责任，贵院依职权追加被告，剥夺了原告的处分权。

二、经贵院要求，我方当事人补充提供的某房地产经纪公司与我方当事人签订的《营销顾问合同》，与本案无关。该证据不能作为我方当事人承担责任的依据。

1.上述《营销顾问合同》中的法律关系与本案争议的标的并不是同一法律关系，涉案《商品房买卖合同》的出卖人和买受人为我方当事人与原告，故《营销顾问合同》与本案并不存在直接关联。且案外人李某并非该合同的一方，我方当事人与李某也不存在代理关系，故该证据不能作为我方当事人承担责任的依据。

2.某房地产经纪公司与我方当事人虽然存在代理关系，但是双方的代理合同，即《营销顾问合同》第六条和第九条明确约定，某房地产经纪公司不得收取

客户任何款项。而且事实上，涉案款项并非某房地产经纪公司收取。故即使依据该合同，我方当事人也不应当承担责任。

三、某房地产经纪公司庭审中明确提出，其并未授权案外人李某收取涉案款项，对李某是否收取了涉案款项也不知晓。故无论李某是否收取了涉案款项，均是其个人行为，并非职务行为。

1.本案原告提供的主要证据《收据》，该《收据》上没有某房地产经纪公司或我方当事人的盖章，故李某是否收取了涉案款项，只有原告一方的陈述，无法确认；

2.即使李某收取了涉案款项，由于其并未获得某房地产经纪公司或我方当事人的授权，其收取涉案款项的行为属于个人行为，并非职务行为，故应当由李某个人承担相应的法律责任。

3.原告提供的证据不足以证明李某获得了或可能具有收取涉案款项的授权，且与房屋买卖交易惯例或双方交易中的行为均不相符合。涉案商品房买卖属于数额较大的交易行为，原告作为买方，应当尽到更为充分的审慎义务。

此致

惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院

广东金圳律师事务所

律师：

商品房买卖合同纠纷案件代理词篇2

学习了《解释》，虽然略有头痛医头，脚痛医脚之嫌，但学习下来，感到还是非常贴近近年来商品房买卖合同纠纷中出现的新动向的。

我个人认为，近几年出现的商品房买卖合同纠纷与过去有不同的特点，其原因可能是商品房市场供需关系发生了较大变化。大家可能还记得，东南亚金融危机以来，我国商品房市场遭受重创，价格下挫，因此在过去（可以粗略地指99年以前）产生的商品房合同纠纷，往往表现为出现“烂尾楼”，办不出“小产证”，开发商不接受小业主退房等。而近年来，我国商品房市场复苏，价格上扬，甚至有人认为过热或产生泡沫，因此近年产生的商品房合同纠纷，往往表现为产生问题后（包括无证预售或存在质量缺陷等），开发商同意退房而小业主不同意退房。

针对商品房市场供需关系的变化，商品房合同纠纷也呈现不同特点，因此，《解释》出台十分必要。下面我就《解释》的部分条款，结合近年来商品房买卖合同纠纷实务，谈一下学习体会。

一、无证预售，合同是否有效

对于无证预售问题，过去一般按照《合同法》的基本原理，以及《城市房地产管理法》的有关规定，认为开发商在未获得《商品房预售许可证》的情况下预售商品房，是一种违反法律和国务院行政法规强制规定的行为，应当确认合同无效。对此，《解释》仍然遵守了这一法则，在第一条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”但实务中，出现了这种情况，开发商为尽早获得建设资金，违规在未取得《商品房预售证》的情况下，就与购房者签订商品房预售合同，并获取部分或全部房价款。但由于近年商品房价格的上扬，开发商利用“无证预售合同无效”这一法律规定，要求认定为该销售合同无效，以便另行高价出售。显然这是违背公平法则，也就导致了违法者获利。因此，第一条进一步规定：“但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”这应该是保护了消费者的合法权益。反过来看，如果房价下跌，购房者以开发商无证预售为由，要求确认合同无效而退房，是否可以？《解释》没有细分，但从以往审判实践看，一般出于尊重当事人意思自治，以及维护市场稳定角度出发，也可以认定合同有效。

从正反两方面比较分析，我感到最高院仍然认为，只要在起诉前补出手续，仍倾向于合同有效。

二、广告及宣传资料是否具有法律约束力

从以往的司法实践看，以及从《商品房销售管理办法》有关条款看，开发商售楼广告及宣传资料，一般不作为合同一部分，不具有法律约束力。只是《商品房销售管理办法》规定购房者可以要求将开发商在售楼广告或宣传资料中的承诺写入合同。但这等于是说，如果不写入合同，还是没有法律约束力。就此，《解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请”，这一规定应该与《商品房销售管理办法》精神一致。所谓要约邀请，从合同法原理看，当然不存在对方一经承诺立即生效的问题，当然也就是不具有法律上的约束。但《解释》第二条并不局限于此，而在条款上作了重大突破，第二条进一步规定：“„„但是出卖人就商品房开发规划范围内房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

这一规定应该说对开发商相当严厉，对购房者权益保护有很大好处。但这条究竟是指什么呢？什么叫“商品房规划范围内的房屋及相关设施”？什么叫“具体确定”？什么才算“对商品房买卖

合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”？

这里可以举两个例子，一个是会所，一个是学校。在开发商售楼广告中，如果明确将在什么时间内提供会所，以及购房小业主将享受哪些服务，笔者个人认为应当符合“视为要约”的条件。近年来，对于会所问题其实购房者投诉也比较多，但一是缺乏合同依据，二是房价上涨，只要一向开发商投诉，开发商就说可以退房，许多购房者也只能哑巴吃黄莲了。那么，如果在售楼广告中介绍商品房周围将建成九年一贯制小学，并且小业主不用缴纳入学赞助费，笔者认为则并不符合“视为要约”的条件，具体讲就是学校设施并不在商品房规划范围内的房屋及相关设施，对于入学的承诺在时间和条件上并不具体明确。为什么这样讲，又如何套用第二条的有关规定呢？这有待通过司法部门的具体适用案例作进一步分析，但我初步认为，第二条规定的“商品房规划范围”指的应当是商品房《建设用地规划许可证》确定的用地范围，在开发商大产证上体现的是商品房共用土地面积的四至范围。所谓“房屋及相关设施”应当指建筑物、构筑物以及其他具有使用功能的机器、设备、线路、管道及装饰。所谓“具体确定”，比较难以掌握，但基本上我认为以审判机关据此作出判决是否可供执行为标准，如果审判机关按照广告中允诺作出判决根本不能执行，理解会发生歧义，则不符合“具体确定”这一条件。所谓“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”也比较难掌握，必要时可委托评估机构就此评估。

总之，在此条款下，很大程度上约束了开发商在售楼广告和宣传资料中允诺的任意性，并且一旦发生符合第二条规定的广告允诺未兑现，则购房者可以要求开发商承担违约责任，而不用担心开发商说可以退房。

三、如何界定认购书的法律性质

实践中也有这种情况，开发商与购房者签订了认购书，或预订书，但由于商品房价格上扬，所以有的开发商以种种理由拒绝与购房者进一步签订《商品房预售合同》。

从传统法理角度分析，认购书、预订书是一种约定签署合同的合同，也就是说，商品房认购书是，开发商与购房者约定在某一时间，或在某一条件成就时，签署商品房预售合同，悔约不签，则需承担某种违约责任。但《解释》第五条也作了较重大的突破，第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”

那么是不是真的会发生认购书具备了商品房买卖合同的主要内容这种情况呢？的确是有的。最初的开发商制作的商品房认购书一般都比较简单，购房者在签署认购书时支付一定比例的订金。但也发生了购房者悔约退订的情形，而且购房者为了订金不被没收，其往往不说自己悔约，而是说自己和开发商在签署预售合同过程中重要条款不能达成一致，按照市房地局的有关规定，应获全额退订。

针对这种情况，开发商也有相应对策，就是将一份认购书制定得十分详尽，其目的是为了避免在预售合同签订时产生重要条款不能达成一致的情况。那么，这种合同应该说已经具备了《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容。对于这种认购书，在出卖人已经按照约定收受购房款的情况下，第五条规定“应当认定为商品房买卖合同”，也就是说，对于这种认购书，如果价格上扬，开发商拒绝与购房者进一步签署商品房预售合同的，则该认购书就是一份预售合同约束于开发商。

当然，如果深入讨论，个人认为这也仅在司法实践中可以应用，也就是最终该认购书是否可认定为是一分预售合同，需要从程序上由法院或仲裁机构来认定。如果以此认购书向房地产交易管理

部门申请产权证，可能会不被接受，当然也不能以条款认为房地产交易管理部门行政不作为。

四、商品房退一赔一问题

商品房是否适用消费者权益保护法中有关“商家欺诈、退一赔一”的条款，曾经是一个争议焦点，可以说也一直没有解决。最高院有关司法解释曾明确，商品房作为大宗商品，不适用退一赔一。但实践中，也发生过在仲裁案件中，支持了退一赔一。当然，与消法不同的是，此退一赔一是指退赔购房者已支付房款的一倍，而不是房价款的一倍。

对此，《解释》基本上采纳了仲裁实务的一些做法，应该说也是一个重大突破。在第八条规定了两种情形，即在商品房买卖合同签订后，出卖人将房屋出卖或抵押给第三人，导致买受人无法取得房屋的，买受人可请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。在第九条还规定三种情形，即出卖人与买受人订立商品房买卖合同时，出卖人隐瞒未获预售许可证的事实、隐瞒房屋已抵押的事实、隐瞒房屋已出售的事实，导致合同无效或被撤销，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

买卖合同纠纷代理词篇3

审判长:

湖南人和人律师事务所指派我担任了原告云海商贸有限公司诉被告李晓富、李向阳买卖合同纠纷一案两被告的共同委托代理人。通过庭审,结合事实和法律发表补充代理意见如下,供人民法院审判参考。

中心代理意见:

被告没有在XX年11月25日销售过销售单上的货物,也没有派业务员原告送过货。所以,原告诉称的被查封、罚没的货物不是被告的货物,因而被告不需承担任何的法律责任,请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。

一、XX年11月25日,被告没有给原告销售过销售单上的货物,也从来没有派过业务员给原告送货。

原告诉称,被告是在XX年11月25日将将销售单上的货物由业务员送到遂川的。实际上,被告是在XX年11月26日才将销售单上的货物销售出去。并且,被告没有自己的业务员,不可能派人也从来没有派人给原告送过货物。

第一、被告销售单上的货物是XX年11月26日在长沙高桥大市场卖出的,不是XX年11月25日卖出的;

目前,关于销售单上货物销售出去的时间,原告讲是11月25日、被告讲的11月26日,原告证人讲是11月27日。

1、证据表明,销售单上的货物只能在XX年11月26日。在原告提供的货物销售单中,有一张销售单开出的时间是11月26日。很显然,11月26日才开出的销售单上的货物,不可能在11月25日卖出。

2、原告证人证明货物是XX年11月27日由被告送给原告的,不能采信;

首先、两位证人是原告的职工,为原告做伪证很有可能。因为证人和原告之间存在劳动关系,证人为了自己能够在原告处工作,很有可能做伪证。

其次、两证人的在法庭上的证词相互矛盾。关于货物是27日什么时候送到遂川的,他们的回答不一致。男证人说是上午、女证人说是下午(在原告当庭的提醒下,女证人又改时间为中午)。问到是谁到被告处联系买卖货物的,男证人回答是他和女证人两人,女证人回答是她自己一人(在原告的当庭提醒下,女证人又补充男证人是司机)。

基于证人和原告的关系以及证人做证的前后矛盾和证词的不稳定性,法院不应该采信证人的证言。

其三、假定XX年11月27日原告收到了被查封、罚没的货物是真实的,恰好也证明原告被查封、罚没的货物不是被告的。因为被告的货物是XX年11月26日白天销售出去的,按照时间的推断,假定货物真是原告的,货物也应当是在当天夜间送到原告处的。如果是11月27日早上发出的,当日上午是不可能到达原告处的。这样的推断只能说明一个问题,XX年11月27日原告收到了被查封、罚没的货物肯定不是原告的。

其四、证人为什么会证明货物是11月27日送到原告处的。

在案件审判进入质证的最后阶段,本代理人指出原告提供的销售单中有张是在XX年11月26日开出的。原告听了以后马上改口说货物是11月27日送到的。接着原告自己用电话在法庭外通知自己的两位证人出庭做证(证人当时没有来到法院),代理人很清楚的听到原告在出法庭门的时候,说道“11月27日”,代理人可以用信誉担保原告当时在和证人串供。同时,需要补充的是,原告目无国家法律、藐视法庭,在代理人质证证人时,经常性的打断代理人的问话,并且还有意引导了证人做假证(虽然审判长予以了制止,但是其仍为所欲为)。代理人要求法庭追究证人做伪证的法律责任。同时,追究原告妨碍民事诉讼程序的法律责任。

既然,存在原告所讲的进货时间在前,被告的发货时间在后这样不可以克服的矛盾;那么可以肯定的讲,原告所诉的货物不是被告销售单上的货物。

第二、被告没有业务员,没有派人给被原告送过货物。

1、晓富日化总汇的《个体工商户开业情况打印》(原告提供证据),证明晓富日化总汇从业人数只有2人。根据晓富日化总汇的销售单(原告提供证据)上记载,晓富日化总汇的从业人员只有两被告。如此,可以判断晓富日化总汇除两被告以外,没有其他的人。再说,如果其有业务员,销售单上也应该有记载。

2、被告的左右邻居,即证人蔡一拥、李宽红、金有玲均证明没有看到被告有自己的业务员。更为关键的,原告的两位证人作为到被告联系业务的人,在被告处也没有看到被告有业务员。

3、原告凭什么说给他送货的是被告的业务员。

按照正常的程序,既然原告的业务员(两证人)在被告处没有看到被告有业务员(两证人证言)。当所谓的被告“业务员”送货给原告,作为原告收货负责人的女证人收货时,应当核对被告“业务员”的身份。应该查看所谓的被告“业务员”有没有被告的委派证明、工作证明等证明其身份的东西。原告并没有查看这些,连来送货所谓的被告“业务员”叫什么名字都不知道,都没有查清。我不知道原告是凭什么来说给他送货的被告的业务员,自己还将6万多元的货款支付给这个所谓的被告“业务员”。这很难想象。

既然,存在原告讲被告有业务员,被告又实际并没有业务员,而原告又不能提供是被告业务员送货的证明这样不可以克服的矛盾;那么可以肯定的讲,该原告送货物的肯定不是被告的“业务员”。

第三、如果判决被告承担对原告的赔偿责任的法律后果分析。

既然原告不能证明货物是被告处的货物,那么凭原告持有被告开出的销售单,判决被告对原告承担法律责任。那就会造成,无论谁拿着被告的销售单,说在被告处买了货物。然后,以货物存在质量问题等向被告索赔,被告就只有赔偿的份了。为了避免这一结果,请求法律驳回原告的诉讼请求。否则,后果不堪设想。

二、原告诉请的赔偿数额存在的问题;

第一、第一项诉讼请求为“返还货款60156元”。

即使,原告和被告之间存在真实的货物交易关系,原告的请求是不可能实现。因为原告已经将部分货物出卖出去。所以,原告根本不可能在“被告”返换货款后,返换“被告”货物。再且,原告目前是以货物的中的每一类商品质量存在问题,认为被告违约,要求解除合同的。那么,“每一类商品质量存在问题”是否构成根本违约,是否达到可以解除全部合同的条件。根据《合同法》第一百六十五条“标的物为数物,其中一物不符合约定的,买受人可以就该物解除,但该物与他物分离使标的物的价值显受损害的,当事人可以就数物解除合同”的规定看来,合同也只能部分解除。

第二,第二项诉讼请求的“原告经济损失9万余元”是怎么来得?

原告没有行政机关的处罚决定书和处罚单,以及原告已经缴纳了罚款的标准票据,如何认定原告有38000元的行政处罚损失。确实不知道原告9万余元是怎么来的。

三、原告的诉讼请求不具体;

第一、本案是违约之诉,还是侵权之诉?诉的性质不具体;

原告的第一项请求是要求两被告返还货款60156元,根据原告在庭审中的说法(见庭审笔录),原告是提起的是一个被告产品质量存在问题的违约之诉。但,原告的第二项诉讼请求,根据请求的数额,以及原告在庭审过程中的说法(见庭审笔录),原告提起的又是一个侵权之诉,要求被告承担的损害赔偿的侵权责任。

根据《合同法》第一百二十二条:因当事人一方的违约行为,侵害对方人身、财产权益的,受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。在侵权责任和违约责任竞合的时候,当事人只能选择一种承认方式起诉。原告在本案件中提起一个侵权之诉的同时,又提起一个违约之诉,原告的诉讼请求不具体、明确,违反了法律的规定。

第二、原告的第二项诉讼请求,请求的赔偿数额“90000余元”,“余”字是说明原告请求的数额是不确定;

根据《民事诉讼法》第108条的规定,起诉必须有具体的诉讼请求和事实、理由。请求人民法院依此驳回原告的诉讼请求。

四、被告李向阳不是案件的主体,请求依此驳回原告对被告李向阳的诉讼请求,并解除对其财产的保全,并要求原告赔偿因财产保全造成的损失。

根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见》46条:在诉讼中,个体工商户以营业执照上登记的业主为当事人。有字号的,应在法律文书中注明登记的字号。营业执照上登记的业主与实际经营者不一致的,以业主和实际经营者为共同诉讼人。被告李向阳不是营业执照上登记的业主,请求人民法院裁定取消李向阳的被告主体资格,或判决被告不承担任何法律责任。同时,解除对其帐户资金的查封,并要求原告承担因财产保全产生的财产损失。

审判长:

在结束代理意见的时候,代理人不得不重提一件十分严重的事情。在庭审结束的时候,原告竟然在贵院要殴打第一被告,当时并扬言要第一被告出不了贵县。如果不是审判长的亲自一路护送第一被告和本律师,第一被告不知道将面临什么样的打击。被告不怕原告的非法的打击,也决不会向原告低头。基于此,被告将不再接受和原告的任何调解,并将一直和原告将诉讼进行到底。相信真理是经的住考验的!

房屋买卖合同纠纷民事代理词篇4

李路路山东东胜律师事务所 *** 尊敬的审判长、审判员：

山东东胜律师事务所接受本案原告孙XX的委托，指派我们担任其代理人，现根据庭审查明的事实及相关法律、法规的规定，发表以下代理意见:

一、原告孙XX与被告XX房产公司签订的《楼房预付款合同》，合法有效，对双方当事人都具有法律约束力，任何一方不得擅自变更或解除。

2011年1月13日，原被告双方签订《楼房预付款合同》，合同约定被告向原告出售的楼房主房面积约133.50㎡，车库面积约21.65㎡，储藏室面积约19.71㎡，总价款为400328元，原告预定楼房后向被告支付定金5万元。此合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第8条规定，双方当事人均受此合同的约束，任何一方不得擅自变更或解除。合同签订后，原告依据合同约定向被告支付定金5万元，履行完其合同义务，被告也应按照合同约定履行其义务,但是被告却在未通知原告的情况下将普通楼房建成280㎡的别墅，其擅自变更合同的行为构成严重违约。

二、被告应双倍返还原告定金10万元

本案中，原告向被告交付定金5万元，被告却没有履行其合同义务，其应按照《中华人民共和国合同法》第115条规定，双倍返还原告定金10万元。

三、被告应赔偿原告损失5万元。

被告的违约行为致使原告丧失同期购买同区位其他房屋的机会，如今在同区位购房成本大大增加，给原告造成巨大利益损失。按照《楼房预付款合同》约定的房价为2450元/㎡,而现在同区位房价却已超过4000元/㎡，原告在同区位购买同一面积房屋将多花费（4000元/㎡-2450元/㎡）×133.50㎡=206925元。《楼房预付款合同》约定的定金已不足以弥补被告方违约给原告造成的损失，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第28条之规定，原告可要求被告赔偿超过定金部分的损失，现原告向被告主张5万元的损失系合情合理的。

综上，被告的行为已严重违约，其应按照合同法的规定双倍返还原告定金10万元，并赔偿原告超过定金部分的损失5万元。

商品房买卖合同纠纷案件代理词篇5

来源：作者：

审判长、审判员：

我们接受xx县农村信用合作社联合社（以下简称“联社”）的委托，作为本案再审的委托代理人参与本案诉讼。庭审前，我们认真核实相关证据、查找法律依据，通过今天的法庭调查，对本案的事实有了清楚了解，现结合事实和法律，从申请人主体资格、授权问题、证据认定、过错问题和被申请人意见等五个方面发表如下代理意见：

一、申请人xx建行签订保证合同的主体资格问题

代理人认为：申请人中国建设银行xx县支行（简称“xx建行”）作为法定的“其他组织”，具有签订保证合同的主体资格。

（一）申请人xx建行属于“其他组织”

《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第40条第（6）项的规定，各专业银行当然包括建设银行设在各地的分支机构，为其他组织。《中国人民银行关于对商业银行分支机构民事责任问题的复函》（银条法〔1995〕37号1995年8月7日）也指出专业银行（商业银行）、保险公司设在各地的分支机构虽不具备法人资格，但属于“其他组织”。因此，建设银行xx县支行属于法律规定的“其他组织”。

具有诉讼主体资格其前提条件是必须具有民事主体资格，不具备民事主体资格，不能从事民事活动，就无从引发民事诉讼从而充当民事诉讼主体。担保法司法解释第十五条担保法的其他组织是主要包括，而并非完全的排他性的列举，因此该规定并不排除民事诉讼法意见中其他组织的定义，如果两者的含义不一致，将造成法律适用的混乱。因此，申请人所说不能以此为依据认定申请人其他组织的法律地位是错误的！

（二）xx建行具有代为清偿能力，符合担保第七条的规定

担保法第七条规定“具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，可以作保证人”，由此规定可见，其他组织作为保证人的前提条件是具有代为清偿能力。上级行拨付给建设银行xx县支行的运营资金远远超过本案涉及的担保金额，具有代为清偿能力，符合其他组织作为保证人的主体资格。况且，根据担保法解释第十四条的规定，即使不具备完全的代为清偿能力，“其他组织”签订的保证合同仍然有效。

（三）其他组织作为保证人无需经过其他单位或者个人授权

既然担保法将法人、其他组织和公民并列为可以作为保证人的主体，那么其签订保证合同应当适用相同的规定，即担保法和担保法解释均未要求其他组织作为保证人需要其他单位或者个人授权或者批准，因此，建设银行xx县支行作为保证人在具有保证条款的借款合同上签章并不违反法律法规规定。

（四）联社不知道也不应当知道xx建行负责人超越权限签订保证合同

建设银行对各分支机构的授权属于内部管理措施，该授权并不在公共媒体公开，一般人对此并不知晓；专业银行分支机构从事存款和贷款业务，也从来不向对方出示授权文件和告知对方其办理权限，因此信用社有理由相信建设银行xx县支行具有办理权限。但对具体业务的授权，建设银行分支机构自身应当最清楚不过，其签订合同本身就使善意第三人足以相信其具有签订相应合同的权限，根据担保法司法解释第十一条的规定“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的担保合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。”建设银行xx县支行即使超过上级行授权，该行为也具有法律效力。

该条文针对的是法定代表人、负责人代表法人和其他组织签订担保合同的情形，从“该代表行为有效”的规定来看，如果针对法定代表人、负责人以个人名义签订担保合同，那将会造成法定代表人、负责人自己代表自己的荒唐结论，因此申请人就该条文系针对法定代表人、负责人以个人名义签订担保合同的辩解是站不住脚的！

二、申请人xx建行办理担保业务的权限问题

代理人认为：根据申请人总行发布的内部管理制度、建设银行办理担保业务的具体事实、本案保证担保借款合同签订的过程的事实、金融法专家的学理意见和建设银行系统的网络宣传资料等多方依据可以证实，申请人xx建行自身具有办理担保业务的权限，无需对此特别授权。

对该问题讨论之间，需要明确以下两点：

（一）只有在申请人本身没有办理担保业务的权限时讨论授权问题才有意义，也就是说如果申请人本身就具有办理担保业务的权限，那就无需再对此进行授权。

（二）此外，还需要明确的是授权与审批的区别，本身没有权限才需要上级行授权，但审批是本身有办理权限，但需要上级审批，由此可见授权和审批的前提条件完全不同。

1、1999年1月1日起实行的《中国建设银行保证业务办法》第六条规定的建设银行开办的保证业务第13 项即为借款保证业务。该条规定说明建设银行的保证业务中涵盖借款保证业务。该办法第五条规定“建设银行保证业务由各级行信贷部门归口管理”，该条规定说明可以办理保证业务的是各级行，并未将县级支行排除在外。同日开始实行的《中国建设银行保证业务内部管理规程》第四、五、六、七条都是关于各级行办理保证业务的规定。因此，申请人xx建行具有办理借款保证业务的权利能力。

需要指出的是，在本案中，对案件处理有影响的应该是xx建行有无办理保证业务的权限，而非证实xx建行提供保证是否经过上级行审批。被申请人认为，只要申请人xx建行具有办理保证业务的权限，而不论该行为是否经过其内部审批程序，该保证行为都是有效的，内部审批程序在法律上并不影响合同的效力。

2、对建设银行县级支行具有办理担保业务这一事实，从另一方面也可以得到证实。被《中国建设银行保证业务办法》《中国建设银行保证业务内部管理规程》于实行日同时废止的《中国人民建设银行担保业务暂行办法》第二章第七条规定的担保种类中包括借款担保，《中国人民建设银行担保业务内部管理规程》第五条规定“ 担保业务应由县级支行以上机构（含县级支行）办理”；改制后的xx建行金融业务许可证中批准的业务中有“提供信用证

服务及担保”。商业银行的经营具有连贯性和稳定性，不可能不时地随意变更，本案保证合同签订前后的文件和证书中均明确规定县级支行具有办理担保业务的权限，因此很自然地能够得出xx建行具有办理担保业务的权限这一结论。

3、该笔借款从申请至办理，申请人及申请人上级行建设银行平顶山分行一直参与。万宝制药拖欠建设银行平顶山分行贷款 300万元，为压缩信贷规模，建设银行平顶山分行授意xx建行与被申请人协商，原贷金额400万元，其中300万元万宝制药用于偿还拖欠建行的贷款，这一事实被申请人提供的贷款调查报告、借款借据和转账凭证可以证实。建设银行平顶山分行对此事实明知并且授意其下级行xx支行，该行为应当视同xx建行已获得上级行授权。

4、在实际操作中，建设银行xx县支行虽然没有签订本案合同的单独授权，但建设银行总行通过内部的书面管理文件，已授权建设银行县级支行办理借款担保业务，在具体形式上无需就每个合同都进行具体的个别的授权。申请人xx建行虽然不具有法人资格，但具有在法律规定范围内自主进行经营活动的权利，在法律许可的范围内经营，并不需要每笔业务均须取得上级行的逐一特别授权，就像授权建设银行支行签订存款合同和借款合同，无需每个合同后均附一张授权书一样，如果那样各项业务就无法正常开展。

5、北大金融法研究中心银行保函专业讲座中指出“各商业银行的授权、授信行为是银行内部行为，有关开立保函的权限规定也只能在银行内部适用，对于违反规定者将受到银行内部的行政处罚，其意义在于加强银行内部的风险管理，但它对不知情的善意第三人并没有法律约束力。第三人只是出于银行的分支机构当然代表其总行开展业务的合理假设与银行签订协议的。银行不能以其分支机构违反内部规定越权行为为由拒绝承担保证责任。”最后得出结论“商业银行的分支机构可以成为保证人，其有权签订担保协议并开立保函。”这可以作为本案裁判的学理性参考依据。（见网页： http://article.chinalawinfo.com/article/user/article_display.asp？ArticleID =18294）

6、中国建设银行县级支行网站（如龙游县支行）的银行保证业务介绍中，第（13）项即为借款保证，如果县级支行没有办理此项业务的权限，网站作此介绍就毫无意义。此外，建设银行总行和河南分行网站对信贷业务中保证业务介绍中，均有借款保证业务的介绍，同时注明“客户可以直接到建设银行各级分支机构申请开立保函”，写明的各级分支机构，并未注明“县级以下分支机构除外”。

7、《最高人民法院关于审理经济合同纠纷案件有关保证的若干问题的规定》（法发〔1994〕8号）第17条规定“金融部门的分支机构提供保证的，如无其他导致保证合同无效的因素，保证人应当承担保证责任。”在本案中，并不存在其他导致保证合同无效的因素，因此，xx建行应当承担保证责任。

虽然该司法解释发布在担保法生效之前，最高人民法院在担保法生效之后进行四次司法解释的清理和废止工作，合同法生效之后废止了依据三个合同法发布的司法解释，但均未将法发〔1994〕8号司法解释予以废止，且《最高人民法院关于处理担保法生效前发生保证行为的保证期间问题的通知》（法[2002]144号）仍然引用该司法解释，这充分说明该司法解释应为有效司法解释，可以作为人民法院裁判的法律依据。

三、本案的证据认定问题

被申请人认为：申请人xx建行在再审程序中提供的证据不符合民事诉讼证据规则的规定，且具有十分明显的伪造嫌疑，依法不应当予以采信。

1、申请人提供的建银平再转授字（1998）第011号《中国建设法人再转授权书》不能作为本案定案依据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十四条规定，再审程序的新证据是指“原审庭审结束后新发现的证据”，该再转授权书由申请人掌握，应当在原审庭审结束前就存在，不属于原审庭审结束后新发现的证据，不符合再审“新证据”的要求，如果说原审庭审后新产生的证据，那就有伪造的嫌疑了，因此不能作为再审裁判的定案依据。

2、申请人将再转授权书作为支持其观点的关键证据，对如此关键的证据，其向法庭不会不慎重，但是我们看到的却是签订保证合同时未生效的再转授权书。本次庭审提供的《再转授权通知书》引用《中国建设银行法人授权管理办法》，而该办法是2000年发布的，不知道建设银行如何在办法尚未颁布的1999年就引用该办法，这不能不让人怀疑该证据的真实性。此外，申请人在庭审中未提供该证据的原件，根据民事诉讼证据规则第十条的规定，未经质证认可的复印件不能作为定案依据。

3、建设银行在原审庭审提供的再转授权书1999年7月1日生效，但本案涉及的保证担保借款合同签订日期为1999 年4月21日，再转授权书对其生效之前的行为，应当不具有溯及力，不能因此否认该合同的法律效力。

4、该格式授权书包括建设银行的全部业务范围，其内容可以分为三部分：明确禁止的行为、明确允许的行为和依法经营的概括性行为，前两种行为均未包括借款保证这种业务，得出的结论只能是借款保证属于可以依法经营的概括性授权行为。

5、再转授权书未明确列举借款保证属于禁止还是允许的行为，属于授权不明，根据担保法司法解释第十七条的规定，法人对分支机构授权不明的，应当对保证合同约定的全部债务承担保证责任。因此，该保证合同合法有效。

6、授权管理办法只是不授予县级支行担保业务的审批权限，但并未取消其办理权限，其办理前后是否取得上级行审批，是建设银行内部事务，只要县级支行具有办理权限，该合同效力就不受影响。

四、本案中的过错问题

被申请人认为：在保证担保借款合同签订履行过程中，作为被申请人的联社没有任何过错。

申请人的营业执照注明的事项有“其总行在中国人民银行批准范围内授权其经营的业务”，而再转授权书中则注明按照营业执照在法律许可范围内经营。由此一来，形成循环定义，审查其营业执照和再转授权书，均无法得出借款保证超越其经营范围的结论。因此，联社并无审查不严的过错。

此外，本案的保证合同合法有效。根据我国合同法的规定，合同的归责原则为严格责任，在合同合法有效的情况下，过错并不是当事人承担民事责任的依据，过错对当事人的责任承担并无实质影响。因此，在保证合同合法有效的情况下，讨论一方当事人是否具有过错并无实质意义。

五、关于本案被申请人的意见

被申请人认为：应当依法驳回再审申请，维持原判。

申请人xx建行具有签订保证合同的主体资格，具有办理担保业务的具体权限，本案涉及的保证合同合法有效，申请人应当承担连带保证责任。在原审程序中，申请人并无对财产保全裁定申请复议，再审程序中提出财产保全不当没有法律依据。根据诉讼费用管理办法的规定，案件受理费、财产保全费和再审案件诉讼费用依法应当由申请人承担。

本案中，申请人xx建行在再审程序中提供的证据不符合法律规定且有十分明显的伪造嫌疑，其提出的法律适用意见原审中已经提出，属于没有新的事实和理由的无理再审申请，依法不应当得到支持。

综上所述，原审判决认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确、审判程序合法、判决结果合法公正，依法应当予以维持。

以上代理意见，请合议庭在合议时予以充分考虑。

代理人：张要伟

二〇〇五年六月xx日

商品房买卖合同如何避免纠纷篇6

上海房产律师-商品房买卖合同如何避免纠纷

在实践中通常买卖双方签订合同时都是开发商事先约定好合同内容，以便在购房合同约定中争取主动权。针对这种现象，笔者提醒购房者签订商品房买卖合同注意以下几个环节。

一、认购书及定金

认购书是商品房交易时，购房者交纳一定的定金后而订立的，在约定的时间内与开发商签订商品房买卖合同的文书。认购书中往往约定，如果购房者违约，定金将不予退还。对于定金是否应该退还，有些购房者并不清楚，根据最高人民法院《关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定，如果因对合同条款内容如何约定而达不成一致意见时，属于不可归责于任何一方的责任，定金应当退还。

二、合同条款约定

开发商取得预售许可后，为尽早回收资金，事先约定好合同条款后把合同制成一个统一的模板，便通知购房者签订合同，所以购房者在签订合同时一定要看清楚合同里的每条手写规定，南京鸿信提醒尤其是对开发商免责条款及补充条款，其中补充条款是合同中没有约定而补充说明的。合同内容应该是双方约定的，如果购房者觉得不满意，千万别草草签字。

三、广告内容约定

每个开发商在推出房产时都作有广告宣传，有些广告内容对购房者是，而对开发商有束力。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）的规定，商品房销售广告及宣传资料属于要约邀请，购房者有权要求将相关内容写入合同，对日后维护自己的合法权益是非常必要的。

四、规划设计变更

如果开发商在交付房屋后，将原有的景观、绿化等进行拆除改为他用，就会损害购房者的利益，由于合同条款中很少涉及，如果可以，双方协商尽量把相关材料也附到补充条款中。

商品房买卖合同纠纷的防范

该《解释》基于加大对商品房买受人作为弱势群体保护力度的初衷，加重了房地产开发企业的责任，扩大了房地产开发企业的义务范围，同时也扩大了商品房买受人的权利范围，有侧重地对商品房买受人进行了司法救济，其颁布实施对商品房买受人具有十分现实的积极意义。商品房买受人在购买商品房时，可充分利用本司法解释之规定，与房地产开发企业协商约定完备的合同条款(参照前述内容)，尽量使商品房买卖合同的内容规范、具体、明确，以避免发生纠纷。为了最大限度地防范纠纷，建议商品房买受人在购房过程中，注意以下几点：

1、购房前应先验看开发商的 “五证”、“两书”，这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房(预)销售许可证》;“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

2、慎交定金，支付定金前应在合同条款中明确定金处理的充分必要条件，特别应在商品房认购书中明确约定，非买受人原因不能签订商品房买卖合同，买受人不承担违约责任，开发商应无条件返还定金。

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上海房产律师 http://blog.soufun.com/jm3、在签订商品房认购书前，应要求开发商提供商品房买卖合同文本，详阅其中是否有不公平条款或与自己购房意图不符的条款，如无异议，应要求复印作为认购书附件，以免将来正式签约时就商品房买卖合同文本内容产生不必要的纷争。

4、在商品房认购书中应约定开发商擅自将商品房另售他人的赔偿条款。

5、全面理解开发商的广告宣传，谨防广告宣传的误导，避免为不具法律效力的要约引诱所惑，埋下日后纠纷的引子。

6、对商品房的质量、交房条件、交房期限、购房贷款事宜、基础配套设施、办证期限、办证费用等相关内容，一定要在合同中明确显示，避免以后开发商推诿扯皮。

7、对开发商的违约情形及赔偿责任，应采取列举的方式在商品房买卖合同中详细说明，坚决杜绝模糊性的表述，避免日后产生模棱两可的理解。

商品房是城市家庭中较为昂贵的特殊商品，这种消费应该是一种理性消费。作为理性、成熟的购房者，只有运用法律知识和法律手段，才能在商品房买卖中避免被动，规避、化解风险，切实维护自己的合法权益。

上海拆迁律师

来源：上海房产律师，吉建明律师：***

商品房买卖合同纠纷上诉状篇7

被上诉人(一审被告)：张**，女，略

原审第三人：福州市***房产代理有限公司，略

上诉人因房屋买卖经纪合同纠纷一案，不服台江区人民法院xxx1年12月19日做出的(xxx1)台民初字第****号民事判决，现提起上诉。

上诉请求

一、一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判;

二、一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。

事实和理由

一、(xxx1)台民初字第****号民事一审判决认定“原告不得转让诉争诉争房屋”是错误的，与事实不符，适用法律错误。

一审法院依据国务院xxx5年5月11日转发的建设部等七部委《关于稳定住房价格工作意见》第七条“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续”的规定，认定原告不得转让诉争房屋，该法律适用错误。

庭审中已查明xxx0年10月8日，上诉人申请按揭贷款30万元，付清了诉争屋全部购房款， xxx1年4月15日上诉人与开发商福州***房地产开发有限公司办理了诉争房的交房手续，，说明上诉人已付清该房屋全部购房款，该诉争屋已竣工交房，只是尚未办理房屋产权证书，上诉人的情形并不完全适用七部委的工作意见。

即使适用七部委《关于稳定住房价格工作意见》第七条之规定也只说明上诉人在取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续，并未违反法律的强制性规定不能说明原告不得转让诉争房屋更不会因此而影响合同效力。

二、(xxx1)台民初字第***号民事一审判决认定“原被告双方约定于诉争屋“甲方名下的《房屋所有权证》办出后再办理交易过户手续，该条款属附生效条件的条款，且所附条件符合法律规定，因此，应当认定原被告双方之间的房屋买卖合同时附生效条件的。目前，原告尚未取得诉争屋的房屋所有权证，条件尚未成就，故双方之间房屋买卖合同尚未生效。”与法律规定及事实不相符。

所谓附条件生效的合同，是指合同双方当事人在合同中约定某种事实，并以其将来发生或不发生作为合同生效或不生效的限制条件的合同。而结合该条款全部文字内容可以看出该条款只是对于双方的履行手续和工作日做相应的补充约定,并未对该条件成就与否的法律后果做说明，即没有约定所附条件如果成就或不成就对协议效力有何影响，因此不能认定是附条件生效的合同。另外，从房屋买卖合同整体内容来评判，该条款作为补充条款只是就双方合同的履行责任做进一步具体明确的约定，买卖双方对于房屋产权及交房责任在第三章违约责任当中已做具体约定，不需再另设限制性条款。

即使该房屋买卖经纪合同依照一审法院所认定的为附生效条件的合同，依照合同法第四十五条之规定当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就;不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。被上诉人在房屋买卖经纪合同签订当天交纳定金1万元以后未按合同约定的xxx1年6月21日18：00前再履行付款义务，第三人遂于xxx1年7月2日、7月11日、7月19日发函通知被上诉人履行义务，但被上诉人没有支付定金，该事实已得到一审法院确认。合同不履行属于被上诉人的过错，属于为自己的利益不正当地阻止条件成就，因此，应认定合同条件成就、合同有效，被上诉人应当承担违约责任。

该房屋买卖经纪合同符合物权法第十五条之规定当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。双方之间的房屋买卖经纪合同依法成立有效。

三、(xxx1)台民初字第***号民事判决一审判决认为“认定被告构成违约，要求被告承担违约责任，则于法无据。”与法律规定及事实不相符。

上诉人与被上诉人双方在房屋买卖经纪合同第十八条中明确约定，本合同签订后乙方擅自变更或解除合同的，应支付甲方等同于定金数额的违约金，甲方擅自变更或解除合同的应支付给乙方等同于定金数额的违约金。被上诉人在交付1万元定金后不再履行付款义务，说明被上诉人擅自变更合同，应当承担合同约定的违约责任。双方签订的合同中约定定金数额为51万元，违约金的数额等于定金数额也应为51万元。定金数额仅作为双方确认违约金额的一种计算方式应适用合同约定的定金数额而非适用定金有关法律规定所确认的实际定金数额1万元。

依据合同法第一百一十三条之规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。即使按照一审法院认定的违约金数额按照实际交付定金数额1万元来赔偿也是无法补偿给上诉人造成的实际损失。

一审法院即没有考虑上诉人合同履行后可以获得的利益也未考虑因被上诉人迟延不履行合同近半年的时间福州房价打折降价而给上诉人造成的房价下跌损失。被上诉人在明知上诉人预期获利情况下仍拒绝履行合同，给原告造成巨大经济损失，因此上诉人要求被上诉人按照购房总价103万元的20%支付206000元的违约金完全符合法律的规定及给当事人造成的实际损失。

依照双方买卖经纪合同中二十条之规定，被上诉人自xxx1年6月22日起逾期未付款直至上诉人xxx1年9月19日书面通知被上诉人解除合同时止应按成交价款每日万分之三向上诉人支付滞纳金27810元。

为维护上诉人的合法权益，根据国家法律法规和事实，特上诉来贵院，请依法裁判。

此致

福州市中级人民法院

上诉人：

商品房买卖合同（示本）篇8

２．本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。

３．为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。

４．本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。

５．对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。

６．在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。

７．本合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。

商品房买卖合同

合同编号：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

合同双方当事人：

出卖人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

注册地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

营业执照注册号：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

企业资质证书号：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿联系电话：＿＿＿＿＿＿＿

邮政编码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

委托代理人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿

邮政编码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿联系电话：＿＿＿＿＿＿＿

委托代理机构：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

注册地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

营业执照注册号：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿联系电话：＿＿＿＿＿＿＿

邮政编码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

买受人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

【本人】【法定代表人】姓名：＿＿＿＿＿＿国籍：＿＿＿＿＿＿＿＿＿

【身份证】【护照】【营业执照注册号】【】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

邮政编码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿联系电话：＿＿＿＿＿＿＿

【委托代表人】【】姓名：＿＿＿＿＿＿国籍：＿＿＿＿＿＿＿＿＿

地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十一条交接。

商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。