房地产公司的演讲稿（精选8篇）
所以，科学化、制度化、精细化管理工作已迫在眉睫了。企业的规章制度对于一个公司的重要程度就好比一个精心编制的完美程序，控制着整个工作流程的正常运行。程序的任何疏漏或者细小的差错都会带来不可预计的灾难。
然而，一个集团有多个部门，这些部门共同维系着公司的发展。通过企业管理制度，可以清楚的看到这些部门既有自己独立的责任，相互之间又有千丝万缕的联系。俗话说独木不成林，每个部门都离不开其他部门的支持，学习规章制度既可以知道自己的职责，同时可以知道其他部门的职责范围，方便今后工作更好的沟通和合作，避免出现不必要的麻烦。我们只有在企业发展壮大的道路上边学习边完善自我，才能使我们既定的宏伟目标顺利实现同时。
其次，企业的管理制度有助于调动员工的积极性。对于企业来说，只有在它的每一位员工的积极性、主动性和创造性都得到了充分发挥，并形成一种凝聚力时，这个企业才能搞得好。通过管理制度，使全体员工知道：应该做什么，不应该做什么；应该怎样做，不应该怎样做。这样，就能把全体员工的工作积极性充分地调动起来，成为推动企业生产经营工作不断前进的巨大动力。
作为公司的一名员工，我认为以下几点可以帮助完善制度。第一，实现人性化管理。正如日本著名企业家松下幸之助所说：“企业是否对社会有所贡献，从而蓬勃发展下去，关键取决于人。”人的作用是万不可忽视的，在倡导人文理念的今天对企业的管理更要提倡一种人文精神，强调人性化管理的方法。这种人性化管理在企业中不难做到，现在许多公司都会在员工生日时送上一份小礼物，这一小小的举动便会让员工倍感温暖，因为他认为收到的不仅是公司给予的礼物与祝福，更是公司对自己的肯定，在日后的工作中会更加努力地回报公司。第二，员工参与制度的制定，实行自我管理。这标志着员工地位的提升。现代企业中，员工的地位越来越高。工业经济初期，员工只是企业的受雇者，甚至仅仅被看做是劳动机器，而现在许多企业认为员工是企业的主人。这种地位的提升，一方面是企业倡导的，另一反面是员工希望看到的。然而这种变化不应仅仅是口头上说说就了事的，员工从内心希望变成企业的主人，这不仅是一种地位的提高，同时也是企业对员工自身价值的肯定。因此，让员工参与制度的制定是大有裨益的。
第三，及时修改不合适的制度。企业是在发展的，是不断变化着的，制度也不可能是静止的。用新的情况去套用旧的制度，必然会约束企业的发展。只有按照企业发展的需要，及时更新管理制度，才能顺应企业的发展。我们应该崇尚制度，提倡创新，任何员工如果发现制度有不合理的地方，都可以提出来改正。
某集团公司拥有位于昆明市内一宗土地的使用权, 计划开发一栋综合楼, 用于酒店、集团公司办公自用房和对外出租的商业用房, 因集团公司的资金较紧张, 而其子公司 (某房地产公司) 资金充裕, 拟采用如下方案进行开发:在集团公司不转让土地使用权的情况下, 由房地产公司出资建设该综合楼, 项目建成后由房地产公司获得一定年限的经营权, 在此期间集团公司每年向房地产公司支付一定的款项, 在经营期结束之后将经营权移交集团公司。该方案涉及到较复杂的税收政策, 是否可行?需要进行全面的分析。
二、企业综合楼项目涉税分析
(一) 关于项目开发的涉税分析
1. 关于营业税分析。
国家税务总局关于印发《营业税问题解答 (之一) 的通知》 (国税函发[1995]156号) 规定以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如, 甲方将土地使用权出租给乙方若干年, 乙方投资在该土地上建造建筑物并使用, 租赁期满后, 乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中, 乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权, 甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为, 对其按“服务业———租赁业”征营业税。乙方发生了销售不动产的行为, 对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时, 其营业额按《中华人民共和国暂行条例实施细则》第十五条规定核定。综合楼项目开发在营业税方面应适用该政策规定, 即集团公司以出租土地使用权给房地产公司为代价换取建筑物, 集团公司发生了出租土地使用权的行为, 按“服务业———租赁业”缴纳营业税及附加。房地产公司以建筑物为代价换得若干年的土地使用权, 发生了销售不动产的行为, 按“销售不动产”税目缴纳营业税及附加。
2. 关于企业所得税分析。
在企业所得税方面, 没有直接针对综合楼项目此类交易的直接规定, 比较适用的政策是《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》 (国税发[2006]3l号) 规定:企业、单位以换取开发产品为目的, 将土地使用权投资房地产开发项目的, 按以下规定进行处理:
(1) 企业、单位应在首次取得开发产品时, 将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理, 并按应从该项目取得的开发产品 (包括首次取得的和以后应取得的) 的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
(2) 接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时, 将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品 (包括首次分出的和以后应分出的) 和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理, 并将该项土地使用权的价值计入该项自的成本。
因此, 在移交综合楼项目时, 集团公司按该项目的市场公允价值扣除支付的现金、土地使用权成本及该环节的税费确认转让所得或损失 (类似支付补价的非货币性交易) , 房地产公司按市场公允价值扣除该项目的成本 (包含税法规定土地使用权视同销售的相应的视同购置的成本) 和该环节的税费确认转让所得或损失。但是, 适用《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》 (国税发[2006]31号) 的规定表面看企业所得税的处理是清楚的, 但实际上存在逻辑上的矛盾, 无法操作。因为, 以综合楼项目的公允价值为基础确认集团公司土地使用权转让收入金额同时构成昆钢房地产公司转让该项目的计税成本, 陷入了自我循环状态, 致使综合楼项目的计税成本无法确定。
如果按照《营业税问题解答 (之一) 的通知》 (国税函发[1995]156号) 对此交易的界定思路来判定企业所得税的处理, 集团公司属于以出租土地使用权给房地产公司为代价换取建筑物, 集团公司摊销土地使用权在税前扣除, 在合同约定的综合楼项目移交日确认应税收入 (《中华人民共和国企业所得税实施条例》第十九条规定按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现) ;房地产公司以建筑物为代价换得若干年的土地使用权, 发生了销售不动产的行为, 在综合楼移交日确认转让所得或损失。
在企业所得税方面不论如何处理, 由于集团公司与房地产公司属于全资的母子公司关系, 从总体上不会增加企业所得税的税务成本, 但存在暂时性差异, 增加会计核算的难度。
(二) 综合楼项目建成后由集团公司自用办公部分的涉税分析
如果房地产公司按照独立交易原则向集团公司收取租金, 房地产公司应按“服务业———租赁业”缴纳营业税及附加;如果不收取租金, 可能涉及关联交易不符合独立交易原则, 由税务机关核定征收营业税额并对企业所得税作特别纳税调整处理。
三、结论和建议
综合楼项目按上述方式开发, 其税务成本太高、企业所得税适用政策规定的不确定并且形成企业所得税暂时性差异, 增加会计核算的复杂程度, 所以应由集团公司自行筹集资金开发。自有资金不足部分通过从房地产公司分配股利来筹集, 按新企业所得税法分得的股利属于免税收入 (《中华人民共和国企业所得税法》第二十六条) , 资金仍不能满足开发需要, 尽量从金融企业融资, 避免从关联企业借款。从关联企业借款会存在以下税务问题: (1) 如果不支付利息, 可能被税务机关认定为不符合独立交易原则, 资金借出方仍然涉及缴纳营业税及附加、企业所得税问题, 且按补缴企业所得税税款额在银行同期贷款利息基础上加5%计算缴纳利息 (《中华人民共和国企业所得税条例》第一百二十二条) ; (2) 如果支付利息, 借入资金方的利息支出税前扣除受到税法的防止资本弱化条款的限制 (《中华人民共和国企业所得税实施条例》第四十六条规定企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定标准而发生的利息支出, 不得在计算应纳税所得额时扣除) , 并且借出资金的关联方将承担营业税及附加, 从总体上增加企业税负。
由于该公司没有、也没有必要专门配比人员管理综合楼项目的开发建设, 需要委托房地产公司代管项目的开发。如果按代建方式处理, 集团公司与房地产公司发生了交易行为, 房地产公司应按独立交易原则取得代建收入, 缴纳营业税及附加、印花税。如果按代建方式处理还应注意以下形式要求: (1) 以集团公司的名义立项验收; (2) 土地使用权权利人为集团公司; (3) 房地产公司不得垫资; (4) 并发过程中的所有发票均开具给集团公司; (5) 有代建协议。否则, 房地产公司从集团公司收到的所有与项目开发有关的款项不论是代建收入还是代收的项目开发款项均需计算缴纳营业税及附加、印花税。
经济转型，房产转身
美国20世纪七八十年代也是一个经济转型的时期。经过战后20年的经济高速发展，人均收入4000美元左右，泡沫积累，后续成长乏力，陷入长达10年的、前所未有的滞胀期。
从1972年道琼斯股市第一次达到1000点，到十年之后的1982年，期间除了个别尖点外，股市始终在800～1000点原地踏步；从更大的文明发展的角度说，那时也刚好是美国从“社会工业”向“后工业社会”、传统规模经济向个性化、信息化经济转型的时期。这与当前中国的形势有不少非常相似的地方。
丹纳赫公司的前身和制造业毫无关系，是一个纯房地产公司。从1969年成立到1984年之间，做的都是房地产生意。给DMG带来根本性转折的是瑞尔斯两兄弟（Steven Rales 和Mitchell Rales）。他们的父亲在华盛顿特区做房地产赚了很多钱。一开始，瑞尔斯兄弟在父亲的公司里打工。到了1979年，两兄弟跳出去自立门户，有了自己的房地产公司。那时他们的年龄都不满30岁。
瑞尔斯两兄弟擅长资本运作和买卖垃圾债券。1981年，他们从父亲手里收购了一个建筑乙烯材料公司一半的股权；次年买了一个轮胎制造公司；又在1983年收购了正在房地产事业中挣扎的DMG。两个兄弟把DMG的大量资产剥离售出，然后又用这些钱购买其他制造型企业的股份。
时间推进到1984年，在蒙大拿州Dana河一次惬意舒心的钓鱼会议上，确立了Steven·Rales（哥哥）在整个集团公司战略中的领导地位以及他们对于制造业的远见和雄心，公司也更名为Danaher（丹纳赫）。
之后，丹纳赫突飞猛进，在两年内收购了12家企业，于1986年成为了美国的500强企业。在丹纳赫历史上，一共进行过大约200次并购活动，平均一两个月就有一次。至2011年，公司的销售规模达到160亿美元，当前市值则高达360亿美元！
精益化改造
瑞尔斯兄弟拥有非常清晰的收购战略。他们重点收购那些具有高成长潜力，但由于各种原因尚未表现出盈利状态的公司。他们还热衷于收购拥有知名品牌、在某一专注领域有很大市场份额、有创新技术团队和宽广经销渠道的企业。一旦他们发现被收购企业不能成长，他们会坚决售出企业，并用兑现的钱继续其他的再投资。
与其他股权投资人快进快出的做法不同，瑞尔斯兄弟对所并购的公司都要进行从财务到营运方面的控制和改造。他们通常会保留被收购企业团队，但是以股权激励等方式促使团队提高业绩。他们会对已有企业继续投资，提升产品技术和服务。他们是北美地区最早实施日本精益改善的公司，并为此建立起DBS系统—丹纳赫企业管理系统，从战略、价值观，到生产管理、质量控制，跨越全球各地的子公司、深入企业各个层级，用统一体系确保企业“可持续”、“平稳较快地发展”。
丹纳赫的出现并非偶然。与之类似的公司还有ITW，1987年上市，现在市值253亿美元，股价增加20倍，加上每年分红，年持股收益率为15.5%；DOV，1985年上市，现在市值98亿美元，股价增加21倍，加上每年分红，年持股收益率14.3%；IEX，1989年上市，现在市值33亿美元，股价增加21倍，加上分红，年持股收益率16.2%。
请注意，这些业绩是在美国市场经济发展已经200多年、进入高收入低速发展时期中取得的。同期的美国GDP成长平均值仅为3%。也就是说，如果投资这些公司的股票，其收益率可以是同期美国GDP成长速度的5倍。
美国模板的五条忠告
运用美式全球化资本和市场持续并购和整合利基企业，形成“利基企业集团”的模式，不仅“可持续”，而且能够“平稳较快地发展”，特色鲜明。在笔者看来，至少有以下五点值得中国投资人、企业家细细琢磨。
企业家远见与决心是转型升级的关键。在一个宏大的背景下，可以从尚在盈利的房地产业务中毅然抽身转向实业制造领域。
富一代开明，富二代成才。多少中国的富一代还压制着富二代和他们的伙伴，不肯放手？多少富一代鼓励孩子与自己做资本交易？他们客观上让孩子无法获得能力，根本上是自我的控制欲望还在燃烧。民营企业家的固执理念是自己企业转型升级、跨越发展的最大障碍。
从机会经营转向能力经营。“八十年代有产品就有市场”，“九十年代有广告就有市场”，一个民营企业家说：“从1979年出道，我做什么什么赚钱。”这些都是机会经营的写照。企业家需要承认，现在情况不同了，非得像瑞尔斯兄弟一样另辟蹊径，创新提高才能可持续发展。
企业也是一种商品，不能当孩子养，更不能依情感议价。一窝蜂之后，人人都坚持要自己当老板，除非撑不下去了，绝不卖给别人。这种情况妨碍了中国企业间的优化组合，致使同质化竞争愈演愈烈，面对优势外企竞争，最后自己陷于沉沦。
系统化的管理是正确战略有效实施的保证。在美国，二十多年推行丰田的精益管理体系TPS，出现了一个“XPS现象”，就是每个公司“X”都有自己的“PS”或“BS”管理系统。面对竞争越来越激烈的市场，我们每个中国公司都需要像美国公司一样，建立和形成自己的“XPS”或者“XBS”系统。
我们还没有吃到真正的苦头。今后十年我们也可能进入“滞胀”，有瑞尔斯兄弟那种远见和气魄的企业家将会傲立于世，更多的企业将会在红海和蓝海中遭遇灭顶之灾。
我叫__，—岁，中共党员，大专毕业，工民建专业，工程师职称，国家二级项目经理。入司十三年多，在此前一直从事建筑施工工作。
我能以一个竞聘者的身份走上讲台，向各位展示自己，心里既激动又紧张。激动是因我幸运地赶上了公平竞争的大好时机，紧张是因为我害怕有负董事长和领导的厚望。但无论如何，我要对__能给我这个机会表示衷心地感谢！并借此向所有关心和支持我的领导和同志们表示深深的谢意！至于说到对竞聘的认识，我想房产公司的项目主管竞聘的成功实践已经作出了回答，公司上下呈现出的“百川归海，百舸争流”的可喜局面就是最有力的证明。对此，一我举双手赞成，二要积极参与。我要竞聘的岗位是飞山新城项目部副总监。
入司后，我从事过工程施工管理和工程材料采购，二00三年四月调入__飞山新城项目部工作，现任飞山新城项目部代理总监、工程主管，享受集团公司主任级待遇。
我之所以敢上台参与竞聘，是因为我有信心也有决心更有汗水来证明我的实力和能力，下面我将这次竞聘的主要内容向大家做个汇报。
飞山新城是__房产公司第一个县城投资项目，该项目位于__省怀化市__苗族侗族自治县的西北角，是规划发展的开发用地，项目规划占地面积381.75亩，规划拟建总建筑面积350490M2，共有建筑物76栋，住宅2504套，可容纳居民8764人，项目绿化绿高达50.4，项目计划投资2个多亿。目前已竣工四栋住宅和一期步行街，竣工住宅建筑面积20848平方米，有住宅144套，现已销售135套，销售率为94。本
今年在建三栋住宅，建筑面积15430平方米，有住宅105套，均已主体完工，到2006年5月止，销售率为58，这说明了__人民已经认可了飞山新城。
但是，要把这个项目做好有一定的难度，__目前有七个楼盘在开发，在我们之前又成功的开发了三个小区(和梅林路一条街。
__县城的实际城市人口只有30000多人，加上周边乡镇才号称80000人。要把我们的房子销出去，就要认真的分析客户源。针对客户我们要做以下工作：
1、户型设计：根据不同的客户，设计不同面积的户型。有钱人需要的是大户型，公务员需要的是小户型，顶楼要设计成大露台小面积。
2、售后服务：对老客房的投拆处理要急时，保洁和保卫工作要做好，使人觉得自己住得舒适又安全。
3、内部方面：加强与老客户的沟通与联系，按照管理学大师彼得.德鲁克的营销学理念“当商品的销售率达到一定的额度，剩下的问题就是与客户的沟通问题，这是解决销售瓶颈的唯一途径，也是唯一可行的办法”，所以这是我们首要解决的问题。
4、广告投入：加大__一些重点乡镇的广告投入力度，项目部原广告基本是围绕县城投放，但是根据销售资料显示,有一大批客户是乡镇的。
5、工期和质量：确保工程质量和按期交房。工程施工期间要严格按工序管理进行，即上道工序没有验收下道工作不能进行。
如果我有幸通过了副总监竞聘，我会严格的按公司制度去执行，我的工作重点是执行公司制度。
为了要提高自身的工作能力,唯一的途径是学习。认真学习，全面掌握与本行业管理相关的政策，法规和业务知识协调与政府各职能部门之间的关系，当好总监最好的“辅助者”。
H房地产公司成立于九十年代初，是一家以土地经营、房地产开发、物业?营以及物业管理等房地产开发及相关业务为主业，以证券投资等其它投资业务为辅业的资产控股公司。当下H公司的房地产业务正处于从项目公司向集团公司转型的过程之中，如何解决原有的经验式管理问题，实现向规范化管理转型，在有控制的前提下进行合理授权，完善企业内部的管理基础；这是企业所面临的首要管理问题。从发展阶段来看，该企业的组织现状处于聚合向规范化过渡的时期，需要通过规范化的管理整合来加快公司的发展。
一、组织结构的管理整合1.组织结构上存在的问题
通过诊断、分析，该企业在组织结构上主要存在三个方面的问题：
问题一：集团层面和关键业务单元重要部门或岗位缺失，导致相应重要职能不能履行。
目前集团层面没有专门负责人力资源、财务管理、战略管理、下属业务单元协调和监督等工作的部门或岗位。房地产公司作为房地产开发业务单元，没有专门负责规划设计、采购招标的部门或岗位，导致实际工作中相关职能不能很好地履行。
问题二：部门职责不清，责权利不明，导致协作不力，部门间相互推诿。部门或岗位职责说明书不全或不完善，部分部门和岗位职责不清，部门责权利不匹配，某些职能没有部门真正落实，部门之间沟通不畅，协作不力，相互推诿。
问题三：部分关键业务单元领导人管理幅度过宽，影响管理效率。
房地产公司总?理直接面对下面6个部门至少9名管理人员（其中直接面对部分部门的2个管理人员），管理效率降低。通常情况下，管理人员管理幅度以5-8个为宜，房地产行业每个环节都高度复杂，管理幅度应该比一般的行业小。
2.针对组织结构整合的分析及建议
目前国内房地产企业主要有四类组织结构模式：区域中心制、事业部制、矩阵制和项目制。
（1）区域中心制
区域中心制是指集团总部不直接管理各城市的子公司，而是在总部与城市子公司之间设立区域公司级别，根据区域的特点进行更有针对性的管理。区域中心公司作为利润中心，享有自主?营权力，同时接受总部对口部门的指导。
一般适用于进入城市超过10个以上的大型房地产企业。由于进入城市多，集团总部已?不能实现对各城市的公司实行有效的管理；某些地区公司地理位置相对接近，有可能成立区域中心公司对这些地区公司进行管理，而不失去该区域的特性；集团总部对区域中心相对放权，保证区域中心的自主经营权，对区域中心进行利润方面的考核。
区域中心制组织结构代表企业——万科
（2）事业部制
事业部制是指按照企业所经营的事业，包括按产品、按顾客（市场）等来划分部门，设立若干事业部。事业部是在企业统一领导下，拥有自己的产品和独立的市场，拥有一定的?营自主权，实行独立经营、独立核算的部门。
事业部制组织结构一般适用于品种多样化、各有独立的市场，而且市场环境变化较快的大型企业。企业应具备专业化原则划分的条件，并能确保独立性，以便承担利润责任；事业部间相互依存，不硬性拼凑；保持事业部之间适度竞争；公司有管理的经济机制，尽量避免单纯使用行政手段。
事业部制组织结构代表企业——万通实业
（3）矩阵制
矩阵制又称规划-目标结构，是把按职能划分的部门和按项目（或产品、服务等）划分的子公司或部门结合起来组成一个矩阵，是同一名员工既同?职能部门保持组织与业务上的联系，又参加所在子公司或部门的工作。为了保证完成一定的管理目标，每个子公司或部门都设负责人，在组织的最高主管直接领导下进行工作。
矩阵制组织结构适用于因发展迅速而具有创新性强、管理复杂的特点的企业。矩阵制符合企业对创新的要求、需要一个智囊团、优秀的信息技术支持、共享的人力资源，以及为了避免或减轻矩阵结构存在的弊病，组织设计应创造必要的条件，最主要的是必须明确地、合理地规定职能部门主管人员和产品（或项目）经理的职责和权力。
矩阵制组织结构代表企业——华润置地
（4）项目制
项目制是指项目公司属独立法人，是独立核算、自负盈亏的利润中心，多从事单一项目的运作(通常是规模或影响相对较大的项目)。
项目制组织结构适用那些以项目为单位进行运营和管理、项目成败对于企业意义重大而且项目数量较少，对于集团管理要求不高的企业。
项目制组织结构代表企业——北京北辰
（5）组织结构整合的建议
根据企业的战略要求和各种组织结构的特点，在不同的发展阶段，建议H公司采取与战略相匹配的组织结构，并分成两阶段调整。
第一阶段：在稳步推进房地产项目的同时，完善管理体系，积极寻找新项目。为此，我建议H公司在第一阶段集团层面组织结构调整形成五个中心。时增加人力资源中心、总裁办、财务中心、法务审计中心等部门，将现有投资部改组为战略投资中心。
人力资源中心，负责人力资源规划、员工招聘与晋升、薪酬管理、绩效考核管和员工培训与发展；战略投资中心，负责战略研究、战略管理、资本运营与战略投资、房地产项目投资、非房地产项目投资、对已投资业务实施管理监督和组织协调与综合计划管理；总裁办，负责公共关系和品牌建设、信息平台及企业文化建设、日常行政管理和资料和档案管理；财务中心，负责会计核算、预算管理和资金管理；法务审计中心负责审计和法务。
第二阶段：做大作强主要业务单元，做实控股集团公司。
二、组织管控的管理整合1.组织管控上存在的问题
通过诊断、分析，该企业在组织管控上主要存在三个方面的问题：问题一：集团层面及部分关键业务单元管控体系缺失。
目前集团没有对关键业务单元的管控体系，房地产公司管控体系不完善，物业管理公司刚刚开始制定预算和计划，经营公司刚刚独立不久，相应管控体系尚
未建立起来。
问题二：房地产公司的预算管理体系比较粗放。
房地产公司预算比较粗放，预算制定不完善，预算的实施缺乏有效的监控，导致预算流于形式。
问题三：房地产公司的计划管理体系不完善。
房地产公司目前的计划管理包括年度计划、月度计划和周计划三类，但是缺乏有效的监控措施，使计划管理难以推动落实。
2.针对组织管控整合的分析及建议
当企业发展到集团规模的时候，就需要集团总部对下属业务单元实施管控，管控既可以通过法人治理结构实施，也可以通过组织管理体系实施。法人治理结构是指通过对股东大会、董事会、监事会、经理层责权利的设计来实现相互制衡，以保证集团持续良性发展。组织管理体系是指通过对集团总部以及各战略业务单位组织结构体系、集分权、流程制度设计来对各业务单元的发展进行规范和促进。H公司的法人治理结构是完善的，因此在设计H公司的管控模式时，主要通过组织管理体系来实现，并遵?如下的总体思路：建立一个以战略为导向，以组织结构为静态框架，以流程和制度为动态依托，以管理控制系统为核心的动态系统。总部对下属企业的管控模式，按总部的集、分权程度不同而划分成“操作管控型”、“战略管控型”和“财务管控型”三种管控模式。
（1）操作管控型
济基础总部从战略规划制定到实施几乎什么都管。为了保证战略的实施和目标的达成，集团的各种职能管理非常深入。如人事管理不仅负责全集团的人事制度政策的制定，而且负责管理各下属公司二级管理团队及业务骨干人员的选拔、任免。在实行这种管控模式的集团中，各下属企业业务的相关性要很高。为了保证总部能够正确决策并能应付解决各种问题，总部的职能人员的人数会很多，规模会很庞大。
如GE公司在1984年以前采用的就是这种管控模式，导致总部职能人员多达2000多人。直到杰克?韦尔奇任CEO后才转变为战略管控模式，大大减少了总部参谋人员。这种模式可以形象地表述为“上是头脑，下是手脚”。IBM公司可以说是这方面的典型，为了保证其全球“随需应变式”战略的实施，各事业部都由总部进行集权管理，计划由总部制定、下属单位则负责保障实施。
（2）战略管控型
集团总部负责集团的财务、资产运营和集团整体的战略规划，各下属企业(或事业部)同时也要制定自己的业务战略规划，并提出达成规划目标所需投入的资源预算。总部负责审批下属企业的计划并给予有附加价值的建议，批准其预算，再交由下属企业执行。在实行这种管控模式的集团中，各下属企业业务的相关性也要求很高。为了保证下属企业目标的实现以及集团整体利益的最大化，集团总部的规模并不大，但主要集中在进行综合平衡、提高集团综合效益上做工作。如平衡各企业间的资源需求、?调各下属企业之间的矛盾、推行“无边界企业文化”，高级主管的培育、品牌管理、最佳典范经验的分享等等。
这种模式可以形象地表述为“上有头脑，下也有头脑”。运用这种管控模式的典型公司有英国石油、壳牌石油、飞利浦等。目前世界上大多数集团公司都采用或正在转向这种管控模式。
（3）财务管控型
集团总部只负责集团的财务和资产运营、集团的财务规划、投资决策和实施
监控，以及对外部企业的收购、兼并工作。下属企业每年会给定有各自的财务目标，它们只要达成财务目标就可以。在实行这种管控模式的集团中，各下属企业业务的相关性可以很小。典型的财务管理型集团公司有和记黄浦。
和记黄浦集团在全球45个国家?营多项业务，雇员超过18万人，它既有港口及相关服务、地产及酒店、零售及制造、能源及基建业务，也有因特网、电讯服务等业务。总部主要负责资产运作，因此总部的职能人员并不多，主要是财务管理人员。GE公司也是采用这种管控模式。这种模式可以形象地表述为“有头脑，没有手脚”。
（4）组织管控整合的建议
集团公司管控模式确定的关键在于总部的功能定位。不同管控模式下集团总部扮演的角色是不同的。如采用财务管控型的集团公司，其总部集权程度低；而采用操作管控型的集团公司，其总部的集权程度就高。但不论总部集权程度如何，其目标都应该是为集团整体创造合理的附加价值，为集团整体目标的实现发挥积极的作用。因此，总部职能定位是应为集团整体提供附加价值。如果总部定位不合理，不仅不会带来附加价值，而且会带来毁损价值。
集团总部提供附加价值的功能主要通过以下五大职能来实现：
领导——包括制定集团战略方向，管理集团业务组合，建设集团企业文化，建立集团共同的愿景和价值观，确定并实施重要的投资并购活动，创建集团共同的运作政策、标准和流程，培育集团核心竞争力。
绩效获取——包括审核批准下属企业的战略目标，管理考核下属企业的绩效，监督和管理下属公司的财务状况，管理集团品牌，监控集团的运营风险。
资源调配与整合——包括制定和实施下属企业间的资源共享机制，整合资金管理、市场营销渠道和供应链，核心人才和能力的培养。
关键的公司活动——包括股东关系管理，对顾客、供应商、中介机构、协会、政府等公共关系管理，集团危机管理。
为集团公司运营提供服务和专家支持——包括提供各种共享服务、信息技术支持、质量标准、保险、养老金管理、人事财务处理、政策咨询、教育与培训、国外服务。
明确了总部的功能定位之后，总部与下属公司间的相互关系和职责分工就比较容易理顺了。根据以上?则，并通过对战略重要度、业务风险度、资源匹配度和业务成熟度四个纬度进行分析，我对H公司的管控形式作以下建议：集团对房地产公司采取战略操作型管控，对房?营公司采取战略型管控，对物业管理公司采取战略财务型管控。
天要下雨，娘要嫁人，生死有命，富贵在天。原本我想把我熟悉了十多年的房地产领域把我的热情全部献给公司。但是工作是残酷的，生活是现实的，工作的摧残，工作的蹂躏，让我心力交瘁，肺火肾虚，精神力和持久力也急剧下降，套用国内某性药广告上的一句话，过去十几分钟，现在几分钟，我每每只能在梦里去找寻那久已失去的男子汉威力。 “公司的企业文化，宏大的职业生涯目标，前途光明都晃的我挣不开眼了”，当然了，直到现在也没有睁开过。
没文化没品位的公司是可怕的。领导往往重视有形的东西，而对无形的东西则较少关注，常常能够看到生产了多少，利润是多少，而忽视企业文化的建设，认为它与生产经营活动没有太大的关系。这种种看法都是没有认识到企业文化在企业发展中的积极作用，都会对企业文化建设产生非常大的阻碍作用，更别提构筑有鲜明特色的企业文化了。
公司的管理混乱就可以看出很多问题，这根本就不像个公司到是像公务员体制像政府机关单位上班的氛围，整个公司没有意识到，共建团队愿景和年度计划，对上下一致协调，推动工作，业绩管理等，如何做计划的方法推动下去。管理层没有战略规划能力，预测能力，团队管理，激励能力，业绩辅导能力。业绩管理体系需要有强大的管理团队，才有可能行使有效。由此可以看出领导层的重要性。“远航”需要得到大力支持。领导力提升的.第一步。推动统一的管理理念，统一的解决问题方法。只有这样，才有可能达到上下左右，发自内心的协调。协调是无法强求的。协调必须发自内心。对人治的依赖性会减低。一个更平等，更透明，更公平的企业文化会产生，会加深对人的信任和授权，增强信息的及时沟通。
如果公司管理层没有一致的支持，是无法行之有效的。主要原因是职权不明，分工不明。为权力斗争，勾心斗角，无事生非。不抱怨，不会哭，不愿意说，不等于这些人没有期望，没有抱负，没有能力。会叫的人不一定最好。沉默的人不一定不强。
关于现金流量与公司业绩的关系研究一直是财务管理中的备受关注的研究领域。在国外, Graham, Harvey和Rajgopal (2005) 对401位财务总监进行调查, 发现21.4%的财务主管把现金流量作为重要的业绩指标。Ali (1994) 、Barth Beaver Hand Landsman (1999) , Aboody.D., J.Hughes和Liu以及Melendrez, K.W.Schwartz和M.Thombley (2005) 发现现金流量与公司业绩评价的相关性更强。Nwaeze, Yang和Yin (2006) 也发现现金流量在报酬契约中的作用超过了会计利润。Tano Santos和Pietro Veronesi (2005) 运用资本资产定价模型证明上市公司现金流量的风险影响着公司业绩。
在国内, 赵春光 (2004) 采用实证方法运用收益率模型研究了现金流量与公司业绩的相关性问题, 证明公司现金流量与企业财务业绩相关。耿建新、肖泽忠、续芹 (2002) 发现当企业的财务业绩下滑时, 其现金流量也开始下滑。池国华、刘佳 (2009) 通过研究发现金融危机下上市公司采取推进销售、回笼资金、缓解现金流压力的措施, 使公司业绩保持上升状态。韩立岩、刘金霞 (2009) 的研究发现投资关于现金流量的波动是敏感的, 当投资机会与现金流波动共同作用时尤为显著, 因而, 现金流量的波动通过影响投资进一步影响企业业绩。屈文洲、谢雅璐、叶玉妹 (2011) 选取345家上市公司作为样本, 建立实证模型, 通过多元回归结果分析得出同样结论。周敏、王春峰、房振明 (2010) 利用统计学原理分析了各主要变量之间的相互关系, 使用Pearson相关矩阵进行检验, 分析了现金流量波动性与公司业绩之间的关系。在明确了现金流对企业价值的内在联系之后, 可以发现现金流波动性对增加企业价值、维护股票市场稳定发展和保护中小股东利益有举足轻重的作用。
笔者认为, 之前的研究大多没有分析不同行业的特点, 而不同行业在销售模式、回款模式等存在比较大的区别, 因此有必要将相关研究深入到行业层面。
与一般企业相比, 房地产企业现金流量具有以下特征:一是资金需求数额巨大;二是现金的占用周期长;三是现金流量风险较大。因此, 房地产企业筹资和回款方式较一般企业而言风险性更高, 不确定性更大, 更关乎企业存亡和发展。所以, 对房地产上市公司的现金流量研究较其他企业而言更具必要性。因此本文以上市公司数据为研究对象, 研究我国房地产行业现金流量与公司业绩的相关性, 进而为科学评价房地产企业业绩提供依据。
二、研究假设及模型建立
(一) 研究假设的提出
本文通过对现金流量与公司业绩的相关性分析的理论解释, 检验现金流量与财务业绩的相关性基本观点, 从两个角度来研究现金流量与公司业绩的相关性, 即现金流量的绝对量和现金流量的波动性。从而设置了以下假设:
假设1:企业现金流量大小与公司业绩正相关。
由于现金是企业的血液, 房地产公司有大额资金往来。所以现金流量的充足性与否关系到企业资金周转性及企业业绩的好坏。从而做出这个假设:企业现金流量越大, 即现金量越充足, 则公司的业绩越好。
假设2:现金流量的波动性与公司业绩正相关。
现金流量的波动是指一定会计期间内, 现金流量的变化大小和变化趋势。现金流量的波动能够影响企业的投资水平, 较高的现金流量波动反映企业更可能有现金流量短缺情况, 这将直接影响公司的投资决策, 进一步影响公司业绩。而相对平稳的现金流可以保证公司运营的稳定, 和资金周转的良好, 从而使得公司业绩变好。
(二) 实证模型与变量说明
1. 多元回归模型
2. 变量说明
Y1表示企业一个经营周期的现金流量的绝对量, 除以期末总资产是为了消除公司规模不同所带来的干扰。Y2表示的是历年现金流的波动性, 也可以表示风险性。选取标准差作为变量是因为它既能衡量历年现金流量的波动程度又是非负指标, 比现金流量增长率这一正负不定, 且常有干扰的指标更具合理性。X1、X2、X3这三个指标的选取主要从企业的业绩衡量的三个方面来考虑, 即企业的盈利能力, 营运能力和偿债能力。由于本研究是探究现金流量和现金流波动性与企业业绩的关系, 就应该综合考虑影响企业业绩的各方面指标。在回归分析的模型设计中, 将现金流量对于三方面能力的影响分别进行分析。从而具体体现现金流量对于公司业绩的影响方面和方向。
三、实证分析
(一) 研究样本
本文选取了目前在沪、深两个资本市场上市交易的A股房地产公司作为研究对象, 搜集并整理了2008~2012年相关财务数据。其中剔除了数据不全的房地产公司数据及标注有ST和*ST的公司数据。在研究过程中剔除了含有极端数据和异常数据的样本。最后每年得到96个有效样本, 对2008~2012年中共480个样本进行分析, 以使得研究结果更具代表性。以下的研究均利用96家公司各指标五年的平均值来进行分析和研究。本研究的所有数据取自国泰安 (CSMAR) 数据库。
(二) 描述性统计分析
由于公司规模等因素的影响, 公司现金流规模差异较大。所以在模型设计中, 用现金流量的绝对值除以公司的总资产来减少公司规模的影响。由于中位数和平均数相差不大, 且标准差相对较小, 可以判断出样本数据基本是围绕平均数分布, 波动范围较小, 因此笔者选取五年各项指标的平均数来进行分析。表2初步验证了假设1, 即现金流量与企业的盈利能力、营运能力和偿债能力均呈正相关关系, 关系最显著的是现金流量与销售净利率的关系。表3基本验证了假设2, 现金流的波动性与企业的盈利能力和营运能力正相关, 和偿债能力负相关。其中最显著的是现金流波动性与资金周转率的关系, 是显著正相关。而现金流波动性与盈利能力和偿债能力的相关性不是很显著。
(三) 多元回归分析及结论
1. 假设1的多元回归分析及结论
运用SPSS进行回归分析, 根据表5可知, 调整后的拟合优度为47.2%, 说明该模型对样本的解释力度较强。从全部因素的总体影响来看, 在显著性5%水平上, F=5.723>F0.05 (4.60) =2.53, 表明房地产公司各个自变量对现金流量的影响是显著的。从各个解释变量和控制变量的影响来看, 在5%的显著性水平上, t0.025 (60) =2.134, 从表4可知, X1变量t=9.362远大于2.134, 说明企业盈利能力这个要素对于现金流量的解释程度是显著的。X2, X3两个解释变量t值略低于2.134, 解释程度略不显著, 这可能是受样本数量和行业效应的影响。且各变量的VIF都远小于10, 说明假设1的模型不存在严重的多重共线性。从回归系数来看, 现金流量与销售净利率、资金周转率及偿债能力均呈正相关。其中现金流量与销售净利率的相关性最为显著, 相关性系数是0.04。现金流量与资金周转率、流动比率的相关系数分别为0.064, 0.025。由于公司业绩是从盈利能力、营运能力、偿债能力三方面进行衡量, 可以得出结论:现金流量与公司业绩呈正相关关系, 与盈利能力关系最为显著。
2. 假设2的多元回归分析及结论
运用SPSS进行回归分析, 根据表8可知, 调整后的拟合优度为13.3%, 说明该模型对样本的解释力度较强。从全部因素的总体影响来看, 在显著性5%水平上, F=4.634>F0.05 (4.60) =2.53, 表明房地产公司各个自变量对现金流量的影响是显著的。从各个解释变量和控制变量的影响来看, 在5%的显著性水平上, t0.025 (60) =2.134, 从表7可知, X2变量t=2.723, X4变量t=2.212均大于2.134, 说明资金周转率和产权比率这两个要素对于现金流量波动性的解释程度是显著的。X1, X3两个解释变量t值略低于2.134, 解释程度略不显著, 这可能是受样本数量和行业效应的影响。且各变量的VIF都远小于10, 说明假设1的模型不存在严重的多重共线性。从回归系数来看, 现金流量波动性与销售净利率、资金周转率呈正相关, 与偿债能力呈负相关, 但此处并不显著, 可能是由于误差或其他因素所致。其中现金流波动性与资金周转率的相关性最为显著, 相关性系数是0.499。现金流量波动性与销售净利率、流动比率的相关系数分别为0.057, -0.057。由于公司业绩是从盈利能力、营运能力、偿债能力三方面进行的分析, 基本可以得出结论:现金流波动性与公司业绩呈正相关关系, 与营运能力的正相关关系最为显著, 与偿债能力的关系是负相关但并不很显著。
四、研究结论及建议措施
(一) 研究结论
通过实证分析, 本文得出结论如下:
1. 房地产上市公司现金流量大小与公司业绩正相关。
具体来说, 企业的现金流量与企业的盈利能力、营运能力及偿债能力均呈现正相关关系。其中现金流量与销售净利率呈现显著正相关。
2. 现金流的波动性与公司业绩正相关。
具体来说, 企业的现金流量波动性与企业的盈利能力和营运能力呈正相关, 与企业的偿债能力呈负相关关系, 但负相关的显著性较低。可能是由于数据的异常因素干扰导致。其中, 现金流的波动性与企业资金周转率呈显著正相关。
(二) 研究结论解释
企业现金流充足可以为企业的运转提供源源不断的资源与活力。一个空有高利润而现金周转困难的企业是无法正常开展经营活动和保证偿债能力的。所以企业的现金流质量与企业的利润质量关系很大。只有那些有现金流保证的利润才可以作为业绩评价基础。如果利润不实, 或资金周转缓慢, 企业的盈利能力定会大打折扣。除此之外, 只有拥有充足的现金流和稳定的现金流入, 企业才能及时对投资和筹资进行安排, 在抓住高收益投资的同时, 节约资本是根本。所以从上面两个角度分析, 现金流的充足性和稳定性均是企业盈利能力的保证, 所以与企业盈利能力正相关。
企业在运营过程中随时随地需要资金的支持, 如果一个项目积压过多资金, 那么在项目后期运营的过程中很可能难以为继。海南地区的很多烂尾工程恰恰说明了这一点。前期投入过多, 无法保证资金及时的流入, 无法使得资金高效运转, 最终在运营的后期前功尽弃。所以及时的现金流保障和平稳的现金流入可以支持企业的运营, 从而提高企业运营能力。
短期债权人关心的多是企业的短期偿债能力, 而现金和现金等价物由于其可作为及时偿还工具的特点是短期偿债能力的最好保证。而一旦企业入不敷出, 出现短期周转困难, 或者现金流量波动过大, 短期债权人多会因为所承担风险过大而急于收回债权, 从而进一步加大企业偿债压力。所以良好的现金周转是降低企业风险性和保障企业偿债能力的最好方法。
(三) 建议和措施
现金流量管理对企业至关重要。政策制定者、上市公司的监管机构和行业本身, 都应该予以高度关注。
第一, 传统的财务指标评价体系应该有所改进和创新, 对于房地产企业来说, 单一的以利润为基础的评价体系已经难以适应现在市场的需求。必须适当考虑现金流的合理性和现金流的波动性来调整已有的评价体系。以现金流的评价方法来完善传统财务指标体系可以加强公司的风险控制, 以免因现金流断裂出现倒闭的情况。
第二, 加强现金流量管理应以企业的内部管理作为出发点, 作为管理层, 应更多地考虑建立科学的应收账款管理制度, 提高企业销售的质量, 减少呆坏账损失, 使得创造经营活动现金净流量最大化。现金流量管理效率的提高能够有效减少被占用的无效资金, 加快现金流的周转率, 从而推动企业的投资和运营。在关注企业内部资金管理的同时, 也应关注宏观政策和市场走向对于现金流平稳度的影响, 及时通过接收的信号调整企业战略。
(四) 研究局限与展望
首先, 由于上市的房地产公司数量较少, 且在2008~2012年退市和上市的公司由于个别年份数据不完整都排除在研究之外, 使得样本数量较为有限。因此, 在这种研究情况下, 所得结论可能受到数据量有限的影响。
【关键词】 公允价值； 盈余管理； 房地产业； 新会计准则
近年来，房地产行业发展迅速，房地产市价节节升高，俨然成为我国经济发展的主要动脉。2006年2月15日，财政部发布了新会计准则并于2007年1月1日起在上市公司试行。新准则大量引入公允价值，房地产企业采用公允价值计量备受争议，公允价值能否成为房地产公司进行盈余管理的手段，选择公允价值计量的偏好是什么？为了解答这些问题，本文选取了房地产行业上市公司进行实证分析。
一、文献综述
（一）国外文献综述
对于盈余管理的研究，国外从20世纪80年代就已经开始，且研究范围较为广泛，大多数学者是关于盈余管理的概念、动因等方面的研究，少数则通过实证分析对具体盈余操纵进行研究。
Catherine（1989） 认为盈余管理是企业管理人员通过有目的地控制对外财务报告过程，以获取某些私人利益。Paul和James（1999） 提出盈余管理发生在管理当局运用职业判断编制财务报告和通过规划交易以变更财务报告时，旨在误导那些以公司经营业绩为基础的利益关系人的决策或者影响那些以会计报告数字为基础的契约的后果。Catherine （1999）深入研究企业经营者进行盈余管理的主要手段之后，提出了不同经济环境下，企业经营者为达到预定财务目标，会运用公允价值计量中大量的估计因素来操纵企业利润。William（2000） 认为，盈余管理是因为会计政策的选择而具有经济后果的一种具体表现，当经营者可在一系列的会计政策中自行选择时，他们会选择那些使自身利益或公司股票价值最大化的会计政策。
（二）国内文献综述
国内从20世纪90年代才开始着手盈余管理研究。顾兆峰（2000）提出盈余管理是企业管理人员通过选择会计政策使自身利益最大化或企业市场价值最大化的行为。陆建桥（2002）认为盈余管理是企业管理人员在会计准则允许的范围之内，为了实现自身效应最大化和企业价值最大化作出的会计选择。任春艳（2004）认为盈余管理是企业管理当局在不违反会计准则的前提下有目的地采取多种手段达到期望报告盈余的行为。王婷婷（2007） 认为公允价值的引入将对上市公司盈余管理产生较大的影响，增加企业管理当局会计处理的自由度，而在未来随着公允价值的规范使用，公允价值计量将发挥更大的作用。黄亦农（2008） 通过考察公允价值在上市公司的使用情况发现，公允价值变动使得上市公司损益和资本公积出现巨幅波动，其可靠性被大大削弱。
国内外学者对盈余管理研究在理论和实践方面较为全面，但缺乏从具体行业角度进行实证分析。
二、 研究设计
（一）研究假设
公允价值计量属性的引入使管理层的盈余管理方式有了更多的选择，无论其动因如何，归根结底都是出于对企业利润的影响。本文选择利润表中的相关项目作为盈余管理的影响因素，并提出以下假设：
假设一：企业利用公允价值变动损益进行盈余管理
利润表中的公允价值变动损益项目，直接反映企业资产在本会计期间与上一会计期间的变动差额。在房地产行业中，由于计量方式的选择，这一项目将会发生很大变动，进而影响上市公司的当期损益。
假设二：企业利用营业外收支进行盈余管理
利润表中的营业外收支项目虽然并不完全反映公允价值计量方式下的全部损益，但毋庸置疑的是公允价值变动对净利润产生较大影响，而大部分的营业外收支的产生就是通过公允价值变动来实现。例如：企业处置固定资产、无形资产等长期资产都是通过该项目反映公允价值的变动，进而反映在企业利润当中。
假设三：企业利用资产减值损失进行盈余管理
与营业外收支项目类似，资产减值损失项目的大部分发生额是因公允价值变动而产生的，公允价值变动对资产是否减值影响较大，资产计提减值是在公允价值计量属性下资产的可收回金额与账面金额相减得到的并计入当期损益，因此对企业盈余的影响也通过这个项目反映在利润表中。
（二）样本选取
本文以房地产行业上市公司为例并利用SPSS16.0统计分析工具进行实证分析。众所周知，企业盈余管理行为很可能产生利润波动现象，虽然利润波动并不一定是盈余管理行为引起的，但利润的连续大幅度波动存在盈余管理现象的可能性很大。因此本文从房地产行业上市公司中选取2008—2010年三年净利润连续波动大于50%的上市公司，并剔除一些数据缺失的公司，共筛选出48家房地产公司，认为这48家公司存在盈余管理现象。
（三）变量设计与模型构建
本文应用多元线性回归模型研究净利润与各变量之间的关系。首先进行相关分析，即用一个指标去表明现象间相互依存关系的性质和密切程度；然后进行回归分析，即用一个变量对另一个或另外多个变量依存关系进行研究。
因为构成企业净利润的主要因素是营业利润，同时营业利润也能反映企业规模的大小，因此可将营业利润项目作为模型的控制变量，基于上述研究假设的分析，本文构建以下研究模型：
Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+u
其中：Y：△净利润
X1：△营业利润
X2：△公允价值变动损益
X3：△营业外收支
X4：△资产减值损失
（四）实证分析
1. 相关性分析
对自变量与因变量进行相关性检验，判定公允价值变动损益、营业外收支、资产减值损失与净利润之间是否存在相关关系，进一步确定是否存在盈余管理现象。相关性分析见表1 Correlations （相关性）。
**. Correlation is significant at the 0.01 level （2-tailed）.
*. Correlation is significant at the 0.05 level （2-tailed）.
根据表1的相关性检验可以得出：净利润的变动与营业利润和资产减值损失显著相关，而公允价值变动损益和营业外收支未通过检验，说明房地产公司会利用资产减值损失调节利润进行盈余管理，且相关系数为负，说明房地产公司会通过计提资产减值调减利润，少提资产减值调增利润。因此本文接受假设三，即企业利用资产减值损失进行盈余管理行为，说明房地产公司存在通过使用公允价值计量进行盈余管理的动机。
2. 回归分析
在对自变量与因变量相关性检验后，原构建回归模型根据相关分析结果变动如下：
Y=β0+β1X1+β4X4+u
其中：Y：△净利润
X1：△营业利润
X4：△资产减值损失
利用多元线性回归分析确定两个自变量对净利润变动的具体影响。分析数据见表2 Model Summary（模型摘要）、表3 ANOVAb（方差分析）和表4 Coefficients（回归系数）。
根据表2、表3和表4进行分析，得出以下结论：
从表2可以得出：多重可决系数为0.845、修正可决系数为0.839，说明该模型的拟合优度良好，换句话说，营业利润和资产减值损失对净利润的联合影响程度很大。
从表3可以得出：F=123.063远大于临界值，通过了检验，说明该模型总体线性关系的显著性较强，因此，说明营业利润和资产减值损失整体对净利润的影响较大。
根据表4数据，求得回归系数，建立具体回归方程为：
Y=30 180 204.63+0.609X1-1.074X4
上述回归方程说明：在资产减值损失不变的情况下，营业利润每增加一个单位，净利润将增加0.609，说明营业利润的增加将有利于净利润的增加；在营业利润不变的情况下，资产减值损失每减少一个单位，净利润将增加1.074，说明资产减值损失的减小将有利于净利润的增加。此外，X1和X4的t绝对值14.476和5.920均大于临界值，通过了检验，说明营业利润和资产减值损失两个变量分别对净利润有显著影响。
三、结论与启示
（一）结论
通过以上相关性分析和多元回归分析，房地产公司偏好通过计提资产减值损失减少利润，不提或少提资产减值损失增加利润，进而达到盈余管理的目的；出于样本的选取，公允价值变动损益和营业外收支这两种方式在房地产公司中进行盈余管理行为并不明显。因此，对于房地产行业，资产减值损失的计提主要包括存货跌价准备、坏账准备和投资性房地产减值准备等项目，对利润表的调减或调增也主要通过这几项资产减值的计提或不提。
（二）启示
1. 完善公允价值的应用环境
运用公允价值最大的前提是有一个公平、成熟的市场环境，只有市场信息透明化，买卖双方对于交易才能获得对等的市场消息，因此，要完善市场机制，大力倡导企业间的公平竞争，杜绝垄断、合谋等不良行为，使公允价值的应用空间更广泛。
2. 建立公允价值的相应准则
在一个活跃、完善的市场环境下，能有一个具体、可操作性的应用准则才具有指导意义。目前我国公允价值计量方法刚刚起步，很多方面还处于初级阶段，公允价值的应用也迫于与国际趋同的压力，还有很多不完善之处，这些不足在很大程度上阻碍了其发展。因此，制定一套公允价值计量的应用准则体系具有一定的应用价值。
3. 提高公允价值的可操作性
对于房地产行业来说，公允价值的取得是非常重要的，因此需要有专业人士通过可靠的模型和基于现行市场的各项要素作出预测并进行价值评估。因此，要建立房地产行业的相关统计数据和强大的信息网络，培养相关的高素质人才，进一步提高公允价值的有效操作。
4.发展诚信高、威望高的评估中介
在新会计准则下，房地产公司采用公允价值模式进行后续计量，并以资产负债表日房地产公允价值为基础调整其账面价值，两者之差计入当期损益。因此，房地产公司当期净利润会随着公允价值的变化而产生波动，进而对净利润产生一定的影响。目前我国房地产价格年年持续增高，未来不确定利润还在增长，升值空间还很大，因此房地产公司的巨额利润在账面上得以充分体现，也大幅提高了企业的盈余。在这种情况下，以评估价值代表公允价值的可靠性和相关性直接取决于评估中介机构的诚信，因此，要建立诚信高、威望高的评估中介，让房地产行业市场价格更加公平、合理。
盈余管理与公允价值本身并不存在必然联系，公允价值只是作为盈余管理的一种手段，在不完善的会计政策和市场经济环境中，公允价值能够为管理者进行盈余操纵提供契机。
【参考文献】
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