商业地产策划代理

商业地产策划代理（精选8篇）

商业地产策划代理篇1

大型闲置商业地产招商策划代理可做项目：超市、百货店、超级生鲜市场、服装市场、电子市场、美食广场、建材市场、专业市场经营不善或倒闭，商业地产的调整和启动、商业地产招商策划等。

曾服务企业：北京华联、大福源超市、世纪华联、大连华南集团、威华地产、齐齐哈尔宝禄地产、江苏中凯地产、江苏喜临门、松原市人防办、鞍山商业局、大连旅顺商业局、韩国保宁游乐公司、上海灿坤投资公司、营口沿海产业基地、威海银座等

1、超市类：北京华联、大福源超市、世纪华联。

2、超级市场：大连福瑞祥综合商场、大连乐百家购物商场、大连环洲生活购物。

3、百货类：大连新屋百货、大连华阳百货、大连抚顺商场、鞍山世纪商厦、吉林松原时尚地下购物长街、地1城地下商业街、保宁韩国城。

4、家居建材类：华南建材广场、大连泉涌建材市场、大连创业建材市场、大连泓金建材市场、威海银座。理念：解决商业难题、共赢互惠、专业决定未来、诚实、守信、务实、高效。

商业地产策划代理篇2

行业内的变革首先由传统的经纪公司向互联网方向转型开始,并且这几家带头转型的公司一方面资金实力雄厚,另一方面酝酿已久,各方面准备已经非常充分,此时出手只是适逢绝佳时机。接着是更多的经纪公司开始在内部管理体制上主动求变——多数都是选择采用合伙人或者类似的企业治理结构,或者是大幅度提高经纪人佣金分成比例。再往后就是外来资本强势进入,并且选择注资的都是具有革命性思维模式和经营模式的经纪公司。

其实,行业内公司的变革也好,外来力量助推的变革也好,其所作所为都并非空穴来风,走的依然还是经历了一百多年发展的美国房地产经纪行业已经走过的路,只不过我们的行业过去曾经对美国同行们的做法有些抗拒(而这种抗拒其实很大程度上来自于对美国模式的理解不充分,例如我们的经纪公司很担心所谓的独立经纪人模式会消灭经纪公司,但实际上所谓独立经纪人仍然是依托品牌经纪公司存在的),或者是因为路径依赖和惰性——十多年的房地产行业持续景气使得房地产经纪代理行业衣食无忧,不需要主动求变。

另一方面,我们欣喜地看到,无论是行业内公司的变革还是外来资本推动的变革,都准确地把握了房地产经纪代理行业的本质,并且是在理解行业本质的基础上推动面向未来的发展,用通俗的话说就是在走正道,代表了房地产经纪代理行业变革的方向。具体来说,就是对外充分认识到经纪代理公司的存在价值就是满足客户的需求,而当客户的需求改变或者升级的时候,行业提供的服务也需要相应改变或者升级;对内则充分认识到房地产经纪人是公司最核心的资本,公司必须善待经纪人,承认经纪人是公司的主人(表现在公司治理结构上就是让经纪人成为公司的合伙人或者是更紧密的利益相关人)。更进一步,在有了上述对外和对内两个核心认知的基础上,结合互联网时代的特点,公司的经营模式和经营架构也从传统的门店揽客方式向充分利用网络信息发布和收集的互动模式转变。

代理问题和国有商业银行上市篇3

一、委托——代理关系

委托—代理关系是社会经济发展到一定阶段的产物，自从一个企业的所有权和经营权发生分离的那一刻起，委托——代理问题就产生了。作为企业的所有者或股东，其目标是能使其拥有股份的价值最大化。但是，企业的管理者也是一个独立的经济体，也必然追求自身的利益最大化。股东和企业经营者对企业运作信息的掌握是不对称的，而经营者显然具有信息优势。在信息不对称的情况下，公司经理从某种程度上肯定会背离股东目标甚至损害股东利益，如追求良好的办公条件、增加闲暇时间等都可以扩大管理者效用；在没有良好的激励机制时，管理者处于个人稳定现状的考虑，可能不会为改革企业现有不足和投资长期项目而冒风险，缺乏进取意识，这对企业的发展无疑是不利的。当企业经营者的目标和所有者的目标发生背离时，就会引发代理问题。

代理问题的出现影响到了企业发展的机会集，或者说股东会为此付出代价，所以，需要一些相应的机制把代理问题控制在一个可以接受的范围内，使经营者的目标向所有者的目标靠拢。代理问题引发的股东机会损失被称为代理成本。代理成本虽然不能完全消除，但却可以从两个方面对其缓解：（一）约束机制，包括企业经营中重大决策管理者与董事会的协商机制、对股东的信息披露、股东通过选举决定董事会成员进而决定管理层的机制等；（二）激励机制，即经营者的报酬机制，方式有很多种，但最为有效的激励机制是能把经营者的利益与企业利益绑在一起的基于业绩的报酬机制，如奖金、分配股票和股票期权激励等。

二、国有商业银行的代理问题

代理问题同样存在于我国的国有独资商业银行当中。国有商业银行作为公有制企业，自然是全体国民的公共财产。通过产权理论我们知道，当一种产品的产权没有界定清楚时，就会引发所谓的“公共地悲剧”问题。全民所有财产的产权高度分散，分配到每个公民身上的份额可以忽略不计，因此这个份额对公民个体的生活并不构成实质影响。当一个企业的所有权高度分散时，搭便车心理会使股东缺乏对管理层进行监督的动机。对于国有企业，在没有实行政企分离前，管理层的任命制使得公司治理结构严重的不规范，结果使国有企业的真正所有者缺少了对企业经营者进行有效监督的渠道。事实上，国有商业银行一直处于所有者缺位的状态，银行高层和一些利益团体对银行的日常经营和战略决策具有相当的控制权。由于所有者缺位，对银行高层的监督不能有效的执行，再加上我国特殊的党政企关系，使得这一种约束进一步软化。在这种软约束条件下，银行甚至成为了一些人谋取个人经济和政治利益的工具。因此，国有商业银行中经营者和所有者之间的利益冲突相对于股份制企业更加突出。与约束机制相对应的是，国有商业银行的激励机制也没有有效的建立。为增加个人利益，出现了一些人千方百计通过增加在职消费和权利寻租等途径为个人谋取利益的行为。弱的约束和激励机制导致了国有商业银行高层对银行资源具有很强的控制力和犯罪动机。当平均犯罪成本和权力可获利益严重失衡的情况下，相当一部分人做出了牺牲公共利益而满足个人私欲的选择。国有银行所有者对管理者的代理成本非常高，致使国有商业银行运作效率低下。虽然不良贷款的产生与过去特殊的政银企关系有关，但与单纯的代理问题也有直接关系。

三、国有商业银行上市与注意问题

我国正处于经济发展比较关键的时期。同时，到2006年，外资银行将全面经营人民币业务，这将对中资银行形成挑战。大力推进国有银行改革，即使更好地发挥金融现代经济核心作用，实现经济持续、快速、健康发展的客观需要，也是进一步提高国有商业银行国际竞争力的现实要求。所以，国有银行改革的目标应是使其成为具有国际竞争力的现代股份制商业银行，而要实现这个目标的核心工作就是处理好国有银行的代理问题，建立具有合理法人治理结构的现代股份制企业。

国有银行上市主要是为了吸引战略投资者，健全内部法人治理结构。上市能否成功除了依靠政府补充资本金的支持外，还应妥善处理银行的不良资产，这可以通过评估或按照公允价值出售或再次剥离的方式进行。只有解决好不良资产，才能把银行的损失显性化，给将来股票的发行一个准确的定位，并使银行摆脱历史包袱，吸引战略投资者的目光。从目前各大银行的举动和政府的决心来看，四大银行的上市应该不会存在太大的问题，但上市只是为改革银行内部治理结构的一个手段，而不是最终目的。所以，国有银行在上市成功以后，还要注意以下几方面的问题：

1理顺政企关系，使银行能够按照市场规则独立自主的运作。

2避免内部人控制。鉴于四大银行在整个金融业和国民经济中的地位，上市后一股独大的局面不可避免，这时应该注意银行高层次与党政的特殊联系，改变过去的任命制，通过聘任制来提高银行的管理能力，否则改革治理结构只能是一句空谈。

3在董事会的构成方面，应避免出现国资代表一大片的情况。国有银行改制后虽然会引进国内外战略投资者，但国有股肯定处于绝对控股地位。如果在董事会中国资代表过多的话，战略投资者的发言权就会被掩没，在双方权利失衡的情况下做出的决策难免会失之公允。所以，在董事的安排上可以借鉴国外的做法，请一些具有良好声誉和专业知识的社会人士甚至国际人士担任董事。

4完善约束和激励机制。将责任落实到人，严格控制贷款质量，健全风险控制机制和业绩评价体系。对贡献突出的个人尤其是高层管理者，应该给予相应的物质奖励。

商业地产策划代理篇4

1.房地产策划代理行业的市场结构分析

1.1企业数目和规模

近年来，我国房地产策划代理行业进入了快速发展的轨道。在企业数量上，由于行业的利润高、发展潜力大以及进入该行业没有明显的专业限制，大量企业涌入了房地产策划代理行业。在企业规模上，策划代理企业紧跟房地产开发企业的步伐，不断扩张规模。有多于30个策划代理企业进驻了12个重点省市。其中，世联地产现已完成了39个核心城市的布局，服务项目遍及200多个城市。

1.2市场集中度

20，全国策划代理综合实力前十位的企业平均一手物业代理销售额为1051.68亿元，增长率达36.07%，提升市场份额至14.21%，同比增长了2.22个百分点；策划代理综合实力11-50名企业提升市场份额至12.62%，同比增长了0.86个百分点；策划代理综合实力51-100名企业提升市场份额至5.57%，同比增长了0.06个百分点。由此看来，房地产策划代理行业的集中度进一步提升，行业的资源流向综合实力较强的企业。

1.3区域分布

策划代理企业重点分布于一线城市，企业区域分布的集中度很高。以策划代理百强企业为例，28%分布于北京，22%分布于上海，22%分布于深圳，10%分布于广州，而其余18%则分布于其他城市。由企业的区域分布来看，策划代理行业存在区域发展不平衡状况。

1.4进入壁垒

由于我国策划代理行业起步较晚，开设房地产策划代理专业的高校较少且以高职院校为主，导致了策划代理行业没有明显的专业限制，再加上行业进入的资金需求低，因此，现阶段策划代理行业的进入壁垒较低。

2.房地产策划代理行业的企业行为分析

2.1拓展业务

随着房地产市场细分化的发展趋势，策划代理企业也不断拓宽自身业务链，以策划代理业务为中心开展金融、物业资产管理、养老地产、商业运营等业务。世联行通过自己组建、并购、合作的方式进入物业管理、金融、养老保险领域；同策咨询通过合作和入股的方式开展了金融、资产管理、商业运营的业务；合富辉煌通过对自身资源的.整合，打造贯穿策略服务、房产服务、商业地产、增值服务、信息服务的全产业链服务模式。

2.2扩张规模

策划代理企业通过全国扩张和区域深耕的策略提高市场占有率，增强自身实力。在全国市场布局方面，年策划代理百强企业平均进入28.97个城市，较增长了0.58个百分点，连续五年持续增长；在区域市场布局方面，百强企业实施以分公司为中心、周边进驻城市为重点的深耕策略，不断提升企业的单个城市贡献度，2013年策划代理百强企业平均拥有14.26个分公司，较20增长了0.17个百分点，单个城市贡献度为91068.94元，同比增长了37.09%。

2.3注重品牌塑造

随着房地产策划代理行业由服务竞争向品牌竞争方向的过渡，策划代理企业对自身品牌塑造的重视程度也在逐步加深。年，85%的策划代理企业成立了品牌管理部门，其品牌价值均值为17.03亿元，高出未成立品牌管理部门的企业7.77亿元。在品牌塑造的方法上，品牌的传播策略趋向整合，企业通过网络媒体宣传、行业研究报告、客户服务专业化、客户服务体系化、文化营销、开展公益活动等方式全方位塑造企业的品牌形象。

2.4服务创新

在房地产策划代理行业产品服务同质化的现状下，企业为获取竞争优势，不断进行服务创新，以突出自身发展特色，稳固市场地位。金网络地产整合土地资讯、市场研究、项目定位、产品策划、融资招商、市场推广、销售执行、物业管理、房地产金融的全品种技术服务链，融合业务的资源优势，构建了房地产综合服务平台。华燕置业将经纪、金融两大领域完美结合，实现房地产流通领域一站式服务，突破了房地产营销代理行业的传统盈利模式，向“成为中国房产流通服务领域最具创新价值整合力的领导者”的方向迈进。

2.5服务网络化

随着互联网的快速发展，房地产策划代理企业纷纷紧跟时代潮流，改善自身业务模式。一方面，搜房网、58同城、安居客等网络平台以其营销成本低、全方位无间断显示楼盘、方便客户了解全面信息、有效管理客户关系等优势赢得了策划代理企业的青睐。目前，搜房网的网络业务已覆盖了399个城市，其中还包括部分海外国家（美国、日本、德国等），大批策划代理企业纷纷与其建立了长期合作伙伴关系。另一方面，企业纷纷自建网络平台，在加强区域管理的同时整合自身的各项资源。世联地产在完成全国布局以及产业链构建之后，着力打造基于大数据和移动互联网的业主服务平台、互联网金融系统，构建顾客、金融、资产管理等多项业务为一体的房地产综合服务平台。

2.6注重企业人力资源

2013年，房地产策划代理百强企业的技术研发投入均值为2548.03万元，人均绩效为37.83万元。企业一方面通过人才选用、培养、评价、晋升、激励等机制构建研发团队，实现平均硕士学历以上员工占比9.57%和本科学历以上员工占比64.53%。与此同时，企业加大对员工的培训，实现年员工培训投入1375.74万元，同比增长45.38%。

2.7注重商业地产

商业地产策划代理篇5

百强企业2015年销售额增速达19.4%，市场份额上升至36.7%

在房地产市场两极分化趋重、市场运行风险加大的背景下，百强企业凭借准确的市场研判取得优异的销售表现：全年业绩规模再创新高，销售总额、销售面积分别为32032.1亿元、29583.6万平方米；业绩增速继续跑赢大市，销售额、销售面积同比增速分别为19.4%和15.6%，高于同期全国涨幅5个和9.1个百分点，市场领先优势进一步扩大，引领行业在新常态时期健康、理性发展。

图1 百强及综合实力TOP10企业2011-2015年市场份额及变化

依托稳步增长的销售业绩，百强企业市场份额持续扩大，推动行业集中度进一步提升。2015年百强企业销售额市场份额上升至36.7%，较上年提高1.5个百分点，销售面积市场份额提高1.8个百分点至23%，行业集中度进一步提升。其中，综合实力TOP10企业实现销售总额14241.3亿元，占百强企业销售总额的44.5%，占全国商品房销售额的16.3%，较上年提高0.4个百分点，行业地位不断巩固和提升。有效把握市场结构性机遇，11-30企业阵营业绩增速最高

图2 百强企业内部不同层级2015年销售额、销售面积增长率均值

2.顺势而为调结构、快推盘，精准营销促去化

聚焦一二线主流市场，顺势而为灵活调整产品结构

2015年，在中央降准降息、降首付、减免税费等一系列政策刺激下，改善型需求持续释放。百强企业加大改善型产品的推出比例以抢占市场份额，有力推动了业绩增长。从前50百强企业重点项目各面积段产品的销售额占比来看，90-140平米产品2015年销售额占比为41.4%，较上年提升2.7个百分点。

图3 前50企业2014-2015年重点项目分城市等级各面积段销售额占比

具体来看，百强企业敏锐捕捉不同城市的需求结构变化，提升产品结构的匹配度，一线发力高端，二线、三四线聚焦首改，助力企业抓住细分市场的发展机遇，赢得优异业绩。前50企业在一线城市140-200平米及200平米以上的中高端改善型产品销售额占比显著上升，分别达15.9%和28.8%，较上年分别上升1.3个和0.7个百分点；二线城市90-140平米产品销售额占比上升4.8个百分点至46.9%，三四线城市则上升1.9个百分点至49.3%。

创新全渠道精准营销，挖掘潜在客群加速项目去化

图4 百强企业创新营销渠道及服务示意图 2015年百强企业注重由内而外强化渠道建设，全面铺开拓客网络，并发挥了巨大实效。1）百强企业线上通过全民营销、微信平台等形式快速拓宽客户资源；线下，百强企业强化地推部队建设，以广泛、精准的客户地图锁定潜在客户，提升拓客效率。2）百强企业充分借助外部数据平台的客户资源，实现对潜在客户的强势渗透。

此外，百强企业调动产业链资源、从细处着手开展各项服务创新，切实解决客户购房“痛点”，确保了有效客源的顺利转化。在销售前端，从客户接触项目时即注重通过创新服务内容及形式提升客户满意度；在交易环节，针对客户首付不足的最大痛点，通过众筹或理财产品强化金融服务，提升了潜在客户的有效转化率。

3.提质增效强化盈利能力，多策并举挖潜利润空间

净利润同比增长11.3%，增收不增利现象延续

图5 百强企业2011-2015年营业收入与净利润均值变化情况

伴随销售业绩的稳定增长，百强企业2015年盈利规模不断提升，全年营业收入、净利润均值分别为286.5亿元、36.3亿元，分别同比增长18.7%、11.3%，增速分别较上年提升1.7、0.8个百分点。尽管如此，百强企业2015年营业收入增速高于同期净利润增速7.4个百分点，在行业利润率下行的态势下，部分房企“增收不增利”的现象依然延续。

土地及经营成本高企，致净利润率下降0.4个百分点

图6 百强企业2013-2015年盈利及费用指标均值图

百强企业2015年总资产收益率、净资产收益率均值为5.2%、17.7%，分别较上年下降0.1、0.6个百分点，盈利质量有所下降；全年净利润率均值为11.6%，较上年下降0.4个百分点，逐渐逼近10%红线，企业盈利空间持续收窄。2015年受困于市场调整，百强房企经营成本、土地成本大幅攀升，企业的盈利下行压力更加凸显：一方面，供需关系逆转导致去库存风险加大，行业买方市场格局亦逐步形成，企业盈利能力在降价换量、营销难度加大的双向挤压下有所降低；另一方面，部分一二线城市市场过热、竞争激烈导致土地成本高企，进一步挤压企业的利润空间。

4.量入为出保障财务安全，多元融资奠定发展优势

资产负债率继续上行，短期偿债压力有所缓解

图7 百强企业2011-2015年负债情况

2015年百强企业资产负债率继续上行，均值达到75.4%，较2014年上升1.5个百分点，带息负债均值为38.5%，较2014年上升了1.1个百分点，整体负债水平有所上升。受益于2015年房地产销售的回升，企业资金回笼加速，百强企业预收账款均值同比增加13.7%，剔除预收账款之后的有效负债率均值为50.2%，较去年微增0.4个百分点。

6.提高货值变现能力保增长，纵横转型激活新动能

货值结构合理强化业绩变现能力，二线城市储备充足蕴藏发展潜力

图8 全国性百强代表企业2015年末按照不同城市土地去化周期划分的可售货值结构情况

在城市结构性去化风险加剧的背景下，全国性百强企业立足于全国化均衡布局，约3/4分布于土地消化时间少于3年的城市，货值结构均衡合理、业绩变现能力强，保障了来年的稳健增长；区域性百强代表企业大多处于区域深耕向全国化拓展的发展阶段，可售货值集中分布于区域经济发达城市，与板块发展的依存度高，或可实现业绩突破，但不可忽视结构单一为其带来的一定隐患。

基于主业优势开展横纵向转型，释放成长活力

图9 百强企业2015年专注主业与转型情况

2015年在经济基本面长期向好和新型城镇化持续推进的背景下，房地产行业仍有较大发展空间，因此专注主业仍是百强企业的主要选择。51%的百强企业继续专注房地产主业，49%的百强企业在专注主业的基础上开始寻求转型。在寻求转型的49家企业中，42家企业在专注主业的同时围绕房地产产业链拓展新业务，另有7%的企业向房地产行业外拓展新业务。

图10 百强企业2015年主要转型方向及企业占比

百强企业为了保持长期驱动力，百强企业主要基于主业的资源溢出优势，纵向挖掘产业链上下游的发展潜力，横向进行细分行业延伸，充分发挥资源协同效应，挖掘业绩增长空间。目前分别有28%、23%、14%和14%的百强企业在金融、社区服务、轻资产运营和家居智能化等纵向领域延伸发展，“地产+金融”、“地产+服务”的转型模式备受百强房企青睐；分别有92%、31%、17%和41%的百强企业进入商业、产业、养老、文旅特色等横向转型领域，而养老地产、物流地产和众创空间则为转型热点。

2016中国房地产策划代理百强企业研究 1.房地产销售市场空间广阔，竞争加剧策划代理企业优胜劣汰

房地产市场将逐步进入到存量房交易阶段，中国部分一线城市已经进入存量房时代，2015年，北京、上海和深圳二手房成交面积均超过新房成交面积。未来，全国房地产行业也将逐步转向存量房市场，巨大的存量房市场将成为房地产市场交易主战场，也为策划代理企业提供了销售服务和多元化业务拓展的基础。

图11 策划代理行业竞争态势

中国房地产销售市场为策划代理企业提供广阔的市场空间，但同时也吸引着其他市场力量的进入，市场竞争加剧。首先，开发企业加大自销比例和转变营销方式，直接降低与策划代理企业的合作力度。其次，以搜房网房天下为代表的专业房地产互联网企业以及二手房经纪公司逐步进入新房代理行业，进一步抢占策划代理企业的市场空间。

2.TOP10企业代理销售额大幅增长近30%，延伸服务链条凸显企业价值

营收规模大幅增长，市场份额提升至17.13%，企业分化明显

图12 2012-2015年综合实力TOP10企业销售额及市场份额

2015年，综合实力TOP10企业的营业收入均值为20.17亿元，同比增长25.47%，增速较2014年提升8.10个百分点，主要是庞大的商品房成交体量为其提供了充足的市场基础。策划代理行业市场份额进一步向综合实力TOP10企业聚集，2015年综合实力TOP10企业一手物业代理销售额均值为1495.44亿元，同比大幅增长29.90%，市场份额提升至17.13%，占据TOP30企业市场份额的70%。

3.借鉴国际先进经验，协同创新打造房地产综合服务商

对标五大行，培育多元业务模式

随着欧美房地产市场的发展，涌现出了世邦魏理仕、仲量联行、戴德梁行、第一太平戴维斯和高力国际五大领先的房地产综合服务商。从业务类型来看，五大行业务涵盖物业交易、物业管理、资产服务与研究咨询等多种类型，服务内容较为综合；从发展历程来看，五大行均经历了业务快速扩张、兼并收购等阶段，均已实现全球布局。

图13 国内策划代理企业与五大行主要业务比较

从业务布局来看，五大行优势业务集中在资产管理、战略规划、高端物业管理、评估和金融服务等方面，而国内策划代理企业在资产管理、高端物业管理等方面经验较少，与世邦魏理仕、戴德梁行等存在较大差距，但在销售代理业务方面具有绝对优势。从发展阶段来看，五大行已经进入全球化业务并购、强化区域和业务线能力阶段，国内的策划代理企业虽仍处于多元业务拓展阶段，但也表现出较强的特色优势。

国内策划代理企业应正确认识与五大行存在的差距，取长补短，注重主业的同时加大资产管理、物业管理和经纪等业务的布局，积极利用互联网等新技术新工具创新服务模式，提升服务质量和效率，以协同创新实现超越。

借助移动互联工具，专注细分领域提升服务水平

房地产行业进入“白银时代”，聚焦房地产细分领域，提升主业服务质量、打造差异化服务或将成为策划代理企业弯道超车的重要途径。

图14策划代理行业新技术应用

首先，新技术、新工具的应用极大地改变了行业的服务模式，综合化与精细化融合于服务大平台中，形成了全新的服务生态，为策划代理企业弯道超车提供了时代机遇。策划代理行业传统的条块式多元服务在移动互联、大数据、智能硬件等新技术、新工具的融合下展现出新的生态场景，可感知、可即得、可预见的重场景体验的全新服务生态模式正在形成，细分服务领域专业化水平不断提升。

其次，策划代理企业紧密贴合代理业务，延伸服务链条，创新金融服务模式，深化金融服务能力。策划代理企业利用自有资金、机构合作、P2P、上市融资和定向增发等多种融资渠道降低融资成本，强化金融服务对代理楼盘业务增长的协同能力，拓宽盈利渠道，增强房地产服务市场的竞争力。

强化协同创新，追赶中完成超越

中国房地产服务业已经进入变革创新时代，策划代理企业需要进一步拓展思路，打通业态之间隔阂，实行泛产业链强强联合，协同企业内部资源的同时，加大与其他类型企业的合作，实现创新超越。

图15 策划代理企业的业务协同特征

商业地产策划代理篇6

甲方：

电话：

传真：

乙方：

法定地址：

电话：

传真：甲、乙双方本着平等、公平、诚信的原则，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，就甲方委托乙方（独家）代理销售甲方开发经营或拥有的＿＿＿＿＿项目事宜，经双方友好协商达成一致意见。明确双方责任义务，保障双方利益，特签订本合同.供甲乙双方共同遵守执行。

第一条合作方式和范围

甲方指定乙方为在xxx省xxx市xxx县的独家销售代理，销售甲方指定的，由甲方在xxx省xxx市xxx县兴建的＿＿＿＿＿项目，该项目为（别墅、写字楼、公寓、住宅），托代理销售之房屋总销售建筑面积＿＿＿＿＿平方米（详见合同附件：《委托房屋销售面积及底价表》）。

甲方保证委托乙方代理销售之房屋土地、规划、销售手续的合法性。

本合同术语解释：

销售底价：是指本合同书甲方委托乙方代理销售之物业约定的每单套房屋对外可销售的最低总价（详见本合同附件《委托房屋销售面积及底价表》

销售溢价：是指合同书甲方委托乙方代理销售之物业约定的每单套房屋对外可销售的最低总价的超出部分。

销售成交：是指客户签订《商品房买卖合同》或相关购房协议后并支付首期房款即视同乙方已完成合同约定物业的销售。

第二条策划及销售代理服务事项、期限、服务费用及结算方式 1

2.1 本合同书内约定之代理销售房屋由乙方负责整合营销策划，内容包括：

1）

2）

3）

4）

5）

6）

7）

8）项目VI设计；项目销控策略制定；项目阶段营销策略制定；海报或单片及户外广告设计；销售说辞置业百问；项目销售队伍组建项目销售人员培训；项目销售人员日常管理；

上述整合营销策划方案需提请甲方认可后实施。合同签约后，甲方每月先借支乙方叁万元顾问费用，该顾问费用须每月5日前支付给乙方，期限三个月以后从提取的佣金中扣除，从合同签订后第四个月起，如未产生销售佣金，则甲方每月支付乙方叁万元顾问费，不与佣金抵扣，直至产生佣金为止。

2.2本合同代理期限为：自甲方取得相关销售条件之日起24个月，如有因甲方原因，如证件办理、工程进度等，造成的合同期内销售无法进行的，本合同代理期限向后自动顺延。

2.3本合同书内约定之代理楼盘由乙方自合同签订之日起至合同终止之期间，所有平面广告及软性报道文案的创意及设计，乙方不再向甲方另行收取广告创意设计费。

2.4乙方完成销售成交，甲方按乙方实际销售金额的支付乙方销售佣金。乙方须于每月1日向甲方书面提报上月销售业绩报表，甲方须在2日内审核完毕、签字确认，并于当月5日前足额支付乙方销售佣金。

2.5价格依据：根据xx县市场状况，结合本项目区域位置和本项目区域优势制定符合市场的价格体系。

2.6溢价提成分配及支付方式：本合同书约定代理的销售底价详见合同附件：委托销售面积及底价表。甲乙双方约定，销售溢价甲方提取溢价部分的70％，乙方提取30％。结算方式为乙方每月1日向甲方提交上月销售业绩报表，甲方须在2日内审核完毕、签字确认，并于当月5日前足额支付乙方溢价提成。

2.7推广费用标准：本项目推广费用包括本楼盘销售所需的各类宣传资料、报纸、杂志、电视、户外广告等所需的制作及相关发布费用（不含售楼部搭建装修及样板房

装修）。推广费用为总销售金额的 x% 经甲方同意后由甲方承担。

2.8对于因特殊原因（甲方签字确认低价销售的）造成部分房屋低于定价销售的，乙方按实际合同销售金额提取佣金。

2.9因甲方原因（如工程质量、交付标准、交付延期、投资回报、按揭贷款）造成客户退房，乙方已提取的销售佣金不予以退还，销售业绩不予以扣减，由甲方负责退房的善后事宜，乙方有义务协助办理；因乙方原因造成的客户退房，销售业绩相应扣减（已经支付佣金的，甲方给乙方下次付款时予以相应扣除），所退房源另行出售。因甲、乙双方各自原因造成退房定金返还等纠纷的，由责任方承担法律责任和赔偿费用。

第三条代理合同双方之责任

3.1甲方责任

3.1.1若在代理期限内除由于乙方违约行为及完不成销售任务等造成终止合同的情况外，甲方不得委托其他非乙方公司对本合同约定之房屋进行销售。

3.1.2甲方负责提供乙方合适的售楼处，并负责承担售楼处的装修费用、办公家具、办公用品及办公设备耗材、电话、水电费等。乙方将按月上报售楼部日常消耗计划（含水、电、监控等），由甲方审核。

3.1.3甲方负责制定一套标准商品房销售合同文本内容，并负责对标准合同以外的附加条款的审核。合同附加条款审核乙方需书面通知甲方指定人员签收，签收后经甲方指定人员审核同意及签字后方为有效。

3.1.4甲方指定负责人负责监控和协调乙方销售工作的推进，甲方指定负责人为，该负责人对于乙方提报的工作内容予以签字后均属甲方确认。在本合同履行期间，如甲方指定人员变动须以书面通知乙方为准。

3.1.5客户购房支付的定金、每期房款、按揭房款及其他附属应交款，由甲方直接收取，其他附属款项不计佣金。

3.1.6甲方应按本合同约定的付费时间和付费标准，如期足额支付乙方销售佣金，若甲方不能如期足额支付合同规定应付乙方的款项，逾期超过15天，乙方有权停止销售工作，逾期超过30天，乙方有权终止合同，合同终止3日内甲方应按合同规定付清乙方已售出房源的佣金，并按甲方委托乙方剩余可售房源的佣金（价格按底价计算）的20%另行支付乙方作为赔偿。

3.2 乙方责任

3.2.1乙方负责对项目进行整合营销策划、项目推广包装设计、项目现场销售执行及项目销售期间所有的销售推广平面创意设计等与销售相关的各项工作。

3.2.2乙方销售工作人员工资、奖金等一切费用全部由乙方承担。

3.2.3乙方全权负责制定相关房屋营销和企划、设计符合法律规定的售楼书、售楼广告及其它促销资料，上述资料需经甲方书面签字同意方可执行。

3.2.4乙方受甲方委托负责与客户签订认购书和合同，必须以甲方确认的合同样本内容为准，任何与客户额外的约定事宜，必须事先经甲方书面确认，否则由此产生的所有经济损失，将由乙方承担赔偿责任。

3.2.5乙方应协助收集客户购房办理银行按揭贷款所需要的资料。

3.2.6乙方承诺未经甲方书面同意，乙方不得低于销售底价销售本合同委托之房屋，否则，差额部分由乙方负责补足。

3.2.7乙方保证在代理期限内未经甲方允许，乙方不得将其代理之甲方楼盘转由第三方代理。

第四条违约责任

4.1任何一方违约，除本合同另有约定以外，均应向对方支付20万元的违约金。

4.2在履行本合同过程中，甲、乙双方任何一方如泄露对方之商业秘密，无论故意还是过失，均应向对方赔偿由此造成的经济损失。

第五条合同终止及其它

5.1 本合同自双方签字盖章之日起生效。本合同如有未尽事宜，甲、乙双方本着互利互惠的原则订立补充合同，补充合同作为本合同组成部分，并具有与本合同同等效力。

5.2本合同约定代理之事宜完成后或代理期满之后，合同自行终止。其他非自行终止情况依照本合同第四条和第六条有关条款处理。

5.3合同终止后10日内，乙方应将在代理期间保管的全部资料移交给甲方。

其它事项

本合同与本合同的附件为不可分割的完整组成部分，共同具有法律效力。

本合同自双方签字盖章后始生效。

本合同一式肆份，甲乙双方各持贰份，具有同等法律效力。

本合同如有未尽事宜，由双方协商确定或另行签订补充合同，补充合同与本合同的规定如有不同，以补充合同为准，并具有同等法律效力。

本合同如有任何争议之处，双方可友好协商另立补充合同，协商不成的任一方可向起诉方（或者第三方）人民法院提起诉讼。

第六条附件

6.1 本合同附件：《委托房屋销售面积及底价表》在签约后根据项目房员情况双方签订。

6.2乙方营销原则、销售任务、业绩作为与之相对应的权利责任问题，双方根据销售工

作进展另订补充合同。

甲方：（公章）乙方：（公章）

地址：地址：

法定代表人：（签章）法定代表人：（签章）

电话：电话：

邮编：邮编：

签约时间：_____年___ _月_____日签约时间：_____年___ _月_____日

商业地产策划代理篇7

一、祁县商业银行代理国库集中支付业务基本情况

2011年11月份, 祁县人民政府出台《祁县国库集中支付制度改革实施方案》, 撤销预算单位账户, 财政部门在人民银行开设国库单一账户、在代理商业银行开设零余额账户, 国库单一账户与零余额账户进行清算, 实行支付。经祁县财政局、人民银行和建设银行签订清算协议并报备晋中市中心支库, 2011年12月份开始实施由建设银行代理国库集中支付业务。2011年12月至2013年9月共办理国库集中支付业务20257笔、金额133357万元, 预算单位由2011年的50个发展到目前138个预算单位全部纳入国库集中支付。

二、国库对商业银行代理国库集中支付业务监管情况

祁县支库2011年12月至2013年9月共办理国库集中支付业务20257笔、金额133357万元, 国库监督过程要求财政部门提供支付非预算单位文件依据18笔, 金额1446万元。国库部门通过强化监管职责和流程落实, 起到一定的防范资金风险作用。

(一) 细化日常监督

一是认真审核代理银行业务资料合规性, 坚持凭证交接签收登记制度, 明确各方责任, 把好初审关;二是认真核对代理银行集中支付清算电子信息与纸质凭证、财政部门集中支付额度电子信息与纸质凭证的一致性, 对非预算单位拨款要求提供相关文件, 对超过200万元拨款由会计主管审核, 把好控制关。

(二) 强化事后监督

一是由监管员对每日支出业务原始凭证总金额与摘要为“xx财政局支出业务”对应库款账户下的转账凭证发生额认真核对, 往账清单明细与原始凭证逐笔核对, 把好事后监督关。二是严格坚持每月与财政、代理银行进行额度对账, 逐笔核实资金往来, 确保资金拨付安全有效。

(三) 做好非现场监督

定期对代理行进行检查, 重点对代理银行内控制度、资金支付与清算、零余额账户管理与使用等情况进行检查, 从中查找违规问题端倪和相关线索, 对检查中发现的资金退回业务流程不规范等行为及时进行纠正, 切实提升监管效能。

三、商业银行代理国库集中支付业务监管中存在的问题

(一) 国库监督职能弱化

实施商业银行代理国库集中支付前 , 对预算单位的拨款由财政部门向人民银行提交预算拨款凭证, 人民银行国库人员受理和审核其拨款用途是否合理、财政资金支出是否合规等, 审核无误予以办理拨款和清算手续。而实施国库集中支付后 , 拨款由财政部门直接开具支付令 , 由代理银行将资金直接支付到收款人或用款单位账户 , 再由代理银行与人民银行国库单一账户进行清算。这种支付和清算方式使人民银行对财政拨款的有效监管出现缺位, 对预算拨款由直接审核变为事后审核。

(二) 国库监督重心转移

由于代理银行以追求利益最大化为经营目标, 因此在承办代理业务中, 代理银行在对预算单位资金支付的真实性审查发挥不了应有的监督作用。因此国库监督重点不仅对财政性资金使用的合理性、合规性监督, 还要对代理银行业务的规范性进行监督。

四、相关建议

(一) 建立健全商业银行代理国库集中支付业务监督制约机制

健全的监督制约机制不仅包括完善的相关法律法规 , 明确人民银行国库对集中支付业务的监督权利, 国库部门还要根据自身实际细化对财政和代理行的监督职能, 特别对大额支付业务进行重点监控;同时积极与财政部门沟通监管信息, 相互支持, 实现共同管理协作机制中的资源共享, 最大限度地提高监管效率。

(二) 完善国库单一账户体系

国库集中支付模式上可选择直接支付由人民银行办理和授权支付由代理银行办理。目前国库部门已加入了现代化支付系统, 具备了与商业银行同等的资金清算能力, 直接支付可取消零余额账户这一中间环节, 由人民银行国库直接支付并清算财政资金, 国库更好地采取库存余额和支付额度的双重控制有效避免商业银行代理模式下“先支付、后清算”所造成的国库监督滞后等一系列风险问题。授权支付由代理银行办理则可满足预算单位零星小额资金支付的需要, 也可解决代理银行大量垫付资金的风险。

( 三 ) 逐步取消财政专户, 将财政资金统一纳入国库单一账户管理

随着国库核算电子化程度的不断提高, 人民银行TCBS系统正式上线, 取消财政专户, 将财政资金全部纳入国库单一账户管理的时机已越来越成熟。这样既能实现资金的集成管理和集中监控, 促进国家预算的顺利执行, 又能保证资金的安全, 进而增强政府权力运行的透明度和公信力。

(四) 创新财政专户管理新模式, 全面反映财政资金收支情况

商业地产策划代理篇8

关键词：依法治校；校园商业代理；规制

校园商业代理一般是指由在校大学生与校外企业达成代理协议，在校园销售企业产品并获取提成和奖金，实现勤工俭学的一种途径。[1]校园商业代理作为一个新的校园文化现象，体现了高校校园文化的多元性和包容性[2]，能够将不同价值观、思维方式、意识，除学业以外的其他商业文化、信息文化等等融合在一起，形成一种新的被广大高校学生所认可的文化现象。

目前，校园商业代理随着经济发展在校园中进一步渗透，日益蓬勃发展。但在快速发展的过程中，由于校园商业代理的定位、类型、涉及主体复杂等多方面原因，导致在学校管理、学生权益维护等方面出现了一些偏差，甚至影响了校园文化的建设。当前，在中国民航大学开展依法治校的背景下，在积极建设校园文化的进程中，如何通过对我校学生校园商业代理进行实际调查、分析，挖掘出当前我校商业代理存在的各种问题及原因，理顺校园商业代理的层层关系，界定校園代理涉及的各类主体权益，维护学生合法权益与学校正常的教学管理秩序，引导其正规化、合理化、合法化发展成为当务之急。

一、我校校园商业代理现状

我校校园商业代理调查研究采用问卷调查法。问卷调查范围为中国民航大学本专科学生，共发放问卷830份，回收800份，其中有效问卷744份。在有效问卷中，本科学生432份，专科学生312 份；大一150 份，大二245 份，大三240份，大四109份。调查内容主要涉及以下几个问题。

（一）参加校园代理学生类型分析

调查结果表明参加校园商业代理的学生中，由于经济方面的原因，农村学生比城市学生比例高；年级方面，大三和大四学生的参与程度较高，因为大一大二学生刚刚进入高校，主要的任务是熟悉新环境，适应新的学习生活，在追求收入、提高社会经验方面的欲望并不是很强烈，大三大四学生已经适应了高校的学习生活，在锻炼社会经验、交际能力、增加额外收入方面有更迫切的希望；学历方面，高职学生参与比例较高。原因可能是高职学生的学习压力较本科学生要小，有更多的时间和精力参与到校园商业代理活动中，对参加社会实践，积累社会经验，提高经济收入的欲望也更强烈。

（二）校园商业代理类型

通过调查发现，我校参加校园商业代理的学生人群比例较高，达61.2%。校园商业代理类型主要集中在商品代理（33.7%）方面，包括服装、化妆品、食品、各类娱乐活动的优惠券票；此外还有移动电话代理（20.7%）、培训代理（21.7%）、淘宝代购（23.1%）、考试代理（0.8%）、传销代理（0%）。其中，商品代理、移动电话代理和淘宝代购是主要的大众化商业代理形式，培训代理则主要是为一些考研、司法考试、英语四六级考试等培训班所做的代理，由于涉及到学生的学习和就业，此类代理呈现出上升趋势；对于考试代理，因为涉嫌违法违规，统计方面的准确率有所质疑。调查结果中参加考试代理中的比例仅占0.8%，传销0%，看上去比例虽小或者没有，但究其实质，比例并不仅限于此，因为学生知道考试代理违反校级校规，因此在进行答卷过程中可能有所规避；对于传销，虽然大多数学生明白这是一种违法行为，如果明确告知代理的是传销产品，学生是不会参与的，调查中发现，认为传销是不合法的占89.1%，表示不会参加传销组织的占91.4%，不知道是否合法的只占7.6%，是否会参加传销组织表示不知道的占6.8%。但对于一些假借代理实为传销的商业行为，学生并不能够辨别清楚，即便参加了也不知道。故这部分的选择比例为0。

（三）参加商业校园代理的途径

调查发现学生知悉和参加校园商业代理的途径较多，如学校内和校外的张贴广告，校园网络，同学介绍，校外网络等。其中，校园张贴广告占27.4%，校外广告占8.7%，校园网络平台占27.7%，同学介绍占9.8%，校外网络占26.4%。

（四）校园商业代理的影响

调查校园商业代理对自己的学习是否有影响，肯定回答的占43.2%，否定回答的占37.6%，表示无所谓的占19.2%。在回答有影响的学生中，本科学生和大一、大二学生所占比例要高于专科学生和大三大四学生。调查校园商业代理对自己是否有帮助，肯定回答的占51.1%，否定回答的占32.4%，表示不知道的占16.5%。其中有帮助的学生中大三大四学生占53.2%，没有帮助的占34.5%，无所谓的占12.3%，理工科学生回答占有帮助的比例低于文科学生。调查校园商业代理的作用是利大还是弊大，学生反映不一。认为利大于弊的占33.8%，认为弊大于利的占31.5%，不知道的占34.7%。其中，文科学生认为利大于弊的占57.1%，理工科学生认为弊大于利的占53.1%，大三大四学生认为利大于弊的占47.9%，大一学生则对于利弊问题回答不知道的占多数。

（五）校园商业代理的性质

调查对校园商业代理性质的认定是否合法，回答是的43.1%，不是的占20.6%，不知道的占36.3%。其中，理工科学生对于是否合法回答不知道的比例高于文科生，文科生中法学学生对于是否合法明显有更明确的判断。

（六）校园商业代理的发展趋势

调查校园商业代理的发展趋势如何，认为“很好”的占18.2%，认为“一般”的占33.8%，认为“逐渐消失”的占16.5%，认为“有待进一步开发”的占20.3%，认为“不知道”的占11.2%。由此可见，校园商业代理作为新型文化现象是不会自动消失，而是会随着社会和经济的发展，有进一步扩大的发展空间。因此，对于这样的校园文化现象，更应该从管理角度上加以规范，使其合理合法的发展。

二、我校校园商业代理现状分析

通过上述对我校校园商业代理的调查研究，发现学生对我校校园商业代理的性质、所涉及的主体、所产生的影响等存在一定的认识问题。对此，我们做如下分析：

（一）校园商业代理类型

多数的校园商业代理类型符合市场规律和法律规定，但由于受限于高校校园这个单一的特殊环境和学生这个单纯的消费群体，一些围绕学生产生的名为商业代理实为违法行为的活动也开始在学生中开展。典型的如考试代理、传销代理。

所谓考试代理是指在一些四六级考试或计算机等级考试时，一些学生代理在学生之中发布消息，宣称能够通过商业途径向学生提供考试答案，学生只需花费一定费用购买，便可在考试中接收由学生代理或商家通过电子渠道方式传递的答案。这一行为不仅违反了学校关于考试的规章纪律，同时还可能涉嫌违反国家保密的相关法律规定。而且很多这样的消息是通过学校的BBS网站平台发布的。

传销是我国明令禁止的一种违法行为，公安部门一直严加控制。但一些传销分子利用高校的特殊环境，通过隐蔽性、欺骗性的手段向学生推销传销。学生由于社会经验少，法律知识缺乏，不容易区分传销和直销，容易上当受骗。最后有可能造成学生被迫参与传销行为，甚至人身遭到禁锢等严重后果。

考试代理和传销代理这样的违法商业活动会出现，一方面是商家受经济利益的诱使，只顾追求营利，完全忽视法律规定和道德规范；另一方面，学生为了自身的考试利益，避免考试挂科或获得考试等级证书方便就业，往往也冒险寻求考试代理购买考试答案。

（二）参加校园商业代理的途径

调研结果表明，张贴广告和校内网络平台是学生知悉和参加校园商业代理的主要途径。这两类方式对学校的管理秩序造成的影响也较大。张贴广告主要在集中在教学区和宿舍区以及学校专门设立的广告牌等地方，给学校的地理环境和文化環境造成双重影响。一方面乱贴广告影响学校的环境卫生，需要学校卫生管理部门进行清扫管理，另一方面大面积的校园商业代理广告在学区蔓延，会形成一种不良的文化环境，不利于学校良好风气的形成。高校学生是目前网络运用的主要力量之一，学生社团建立的校园BBS网络更成为校园学生互相联系、沟通、交流的重要渠道之一。在BBS网络平台进行校园代理工作的覆盖面远远大于普通的张贴广告，造成的影响也更加巨大。而且学校网络平台具有一定的隐蔽性，多数学校都缺乏有效、严格的监管措施，很容易造成一些传销、违法代理活动滋生，一旦对学生造成危害，很难为学生提供保护。所以，对于校园网络平台这种途径，学校更应该加强监督和管理。

（三）校园商业代理对学生的影响

调查发现，不同等级、年级的学生对于校园商业代理的态度各异、褒贬不一，也反映出校园商业代理的影响作用各有利弊。从商业代理的本质思考，我们不否认校园商业代理是一种良好的商业模式，可以发挥较小成本获得较大收益的功效。在解决家庭困难学生的经济问题，培养学生的商品经济意识、创业意识和独立意识，提高学生实践能力、人际交往能力、积累就业工作经验，提前适应社会等方面有其有利之处。但我们也不能忽视校园商业代理对高校整体环境以及学生自身学业等方面形成的不利影响：从事校园商业代理需要耗费大量的时间和精力，影响学业甚至使学业荒废；校园商业代理使学生盲目追求经济利益，树立金钱至上的价值观，对学生正确价值观和价值取向的形成造成严重影响；当更多的学生加入到商业代理中，学校的学风将受到影响，同时大量的商业代理活动也会影响到学校正常的教学管理工作。

三、对校园商业代理的规制

调查问及学校是否应该出台规章对校园代理进行规范时，表示应该出台规章的占53.6%，表示无所谓的占23.8%。调查“如何对校园商业代理活动进行合理规范”时，学生提出的建议包括出台规章制度，学工部进行管理，校园网络进行监管，设立举报制度等等。由此可见，对校园商业代理，无论是学生还是管理者都认为应采取措施进行规制，使其能够在规范的轨道和范围内运行，以便于更好的服务于学生，也利于学校的整体管理。

（一）制定校园商业代理规章制度。学校应出台校园商业代理规范，对学生代理的行为进行合理的引导和规制。具体内容包括：

1.校园商业代理范围。明确校园商业代理可以涉足的类型，如食品、化妆品、通信产品、普通物品等，明确国家禁止流通的违禁品或服务不能进行代理。

2.校园商业代理方式。为了保护学校环境卫生和网络环境安全，在学校的正式场所如办公区、教学区禁止张贴代理广告；禁止在校园网络平台进行违法商品代理宣传；禁止利用校园网络平台宣传销售伪劣产品、服务或进行虚假宣传；禁止利用校园网络平台进行不正当竞争。

3.校园商业代理程序规则。为了维护学校管理秩序和保护学生代理合法权益，制定校园商业代理程序规则，如学生代理及代理企业的备案制度；当校园商业代理达到一定规模时，成立专门机构管理商业代理，审定开展商业代理的商家资质，在商家和学生之间传递信息，监督商家和学生代理签订协议等。

（二）加强思想素质教育和法治教育。提高大学生思想意识水平，帮助大学生树立的正确人生观、价值观，引导大学生从事合法校园商业代理；培养大学生的法律意识和自我保护意识，使学生做到知法、守法，懂法，保护自己的合法权益不受侵害。

（三）建立预警安全保护机制。设立预警安全保护中心对校园商业代理中可能存在的违法犯罪行为进行防范。在教师、管理机构和学生中设立举报中心，通过举报热线电话，网络举报途径在不同主体之间形成沟通和联系，形成更加广泛的保护网。

（四）合理调整学生与学校之间的关系。学校管理机构要注重依法治校与人文管理相结合的方式，深入到学生内部，以维护学生权益为中心，尊重学生的自由权利、价值追求，从学生的需求、特点角度出发进行管理，以免形成学生与学校的对立冲突。

总而言之，校园商业代理作为一种新型的校园文化现象，不能完全的在高校中禁止，而应在制度构建的基础上，在依法治校的前提下，对其引导、鼓励和支持，从而形成良好的校园文化氛围和健康、多元化的校园文化阵地，最终实现依法治校，构建和谐校园。

参考文献

[1]刘畅，李晓红.关于校园代理的若干经济学思考[J].消费导刊，2008，（12）.

[2]刘丽娟.高校校园文化基本特征、功能与建设思考[J].吉林省教育学院学，2009，（8）.

[3]夏雨.校园代理纠纷中的法律问题初探[J].法制与经济，2010，（3）.