小区物业管理基本知识（推荐10篇）
确保小区清洁卫生 2.适用范围 适用于小区保洁服务 3.保洁工作管理制度 3.1保洁主管岗位职责
3.1.1.负责监督执行公司的各项规章制度，制定部门规定。3.1.2.负责制定小区清扫管理实施方案。3.1.3.负责制定小区各清洁项目的实施执行标准。3.1.4.负责编制人员的计划安排。3.1.5.负责核实工具用品的申购计划。
3.1.6.定期巡查小区，检查保洁任务完成的情况。3.1.7.负责对员工进行业务培训和考核工作。3.1.8.完成领导交办的其他任务。3.2保洁员岗位职责
3.2.1按有关规定标准和操作规范要求，完成分管区域内各项清洁整理工作。
3.2.2工作中发现不正 常现象和安全隐患，须及时向当班管理员反映。
3.2.3完成领导临时交办的其他任务。3.3保洁员管理规范
3.3.1遵纪守 法，遵守员工手册和公司的各项规章制度。3.3.2遵守部门考勤制度和保洁操作程序。
3.3.3履行职责，按时上下班，不迟到、早 退，不旷工离岗，不做本职工作无关的事。
3.3.4上班穿工服、戴工号牌、仪表整洁、精神饱满。3.3.5文明服务，礼貌待人。
3.3.6爱岗敬业，在规定时间保质保量完成任务。3.3.7工作时间不准脱 岗、串岗、大声喧哗等。3.3.8未经许可，不得擅入住户家中。
3.3.9不做有损公司形象的事，不收取住户或业主的钱物。3.3.10 绝对服从上级的领导、团结同事、互相帮助。3.3.11爱护公物，损坏、遗失工具照价陪偿。3.3.12做好每日工做记录。4.保洁工作程 序及内容
4.1 保洁人员上岗要求及培训计划。
4.1.1 对新入职人员要求提供有效身份证件，并有相关人员推荐担保。
4.1.2 先由管理人员介绍公司对保洁工作的重要性，具体要求介绍公司的相关制度，后由保洁主 管带领新入职人员到熟练工处实习并实地指导，掌握操作程序和操作技巧后才能上岗。4.1.3 按时参加公司对保洁人员的各类培训。
4.1.4 遵守公司对工资发放的规章制度，相互间不得打听、猜测、攀
比，违反者将按公司有关规定处罚。4.2 楼道内公共区域保洁作业规范 4.2.1 清洁范围
楼道梯级、扶手、栏杆、墙面、电子门、信箱、配电箱、门窗、灯开关
4.2.2.作业程序
a)用扫把自下而上清扫楼道；
b)用鸡毛掸子和扫帚清扫墙面灰尘及蜘蛛网；
c)用抹布从上至下擦拭扶手及栏杆，将已袋装的生活垃圾 收集于保洁车。
d)用半湿抹布擦拭信箱、配电箱、电子门、用干抹布抹电子门上按键。
e)用抹布擦拭受能够到的窗玻璃，抹布脏污须及时更换或清洗。4.2.3 清洁标准
目视楼道：无烟头、果皮、纸屑、广告纸、蜘蛛网、积灰、污迹 4.2.4 安全及注意事项
擦抹配电箱时禁用湿毛巾，不得 将配电箱门打开以防触电造成意外。4.2.5报修
在清洁过程中如发现公共设施损坏，及时准确地向管理员报修。4.3道路保洁作 业规范 4.3.1清洁范围
公共道路、绿化带、公共设施等。
4.3．2 公共道路、绿化带清洁作业程序
a)用大扫把对路面、绿地进行彻底保洁，清扫地面、绿化带的果皮、落叶、烟头等杂物。
b)如有明显污渍，须先用清洁剂去除，再用半湿拖把拖干净。c)集中清扫后巡回清扫保洁。4．3．3清洁标准
a)地面无杂物、积水，无明显污渍、泥沙。b）绿化带、绿篱、花木上午明显蜘蛛网。4．3．4安全及注意事项 a)大风天气注意高空坠物。
b)雷雨天气暂时避开阔地露天作业，不要在树下避雨，以防雷击。c)高温天气注意防暑。
d)发现随地吐 痰、便溺、乱扔垃圾的现象应及时劝住。e)保洁车应停放在不妨碍车辆、行人通行的地方。4．3．5报修
在清洁过程中如发现道路、花坛损坏，中国保洁培训网及时准确地向管理员报修。如一天内未修复继续报修（特殊情况例外）。4．4 公共设施保洁作业规范 4．4．1 清洁范围 宣传栏、标示牌、指示牌 4．4．2清洁作业程序
a)用抹布将宣传栏里外周边 全面擦抹一遍。
b)有广告纸时，先撕下纸，再用湿抹布从 上往下擦抹。c)用湿抹布擦拭标示牌、指示牌，最后用干抹布擦拭一遍。4．4．3清洁标准
目视：无灰尘、无蜘蛛网、污渍、无手印 4．4．4 安全及注意事项
a)清洁宣传栏玻璃时，小心划伤手。b)清洁工作不要损伤被清洁物。4．4．5报修
在清洁 过程中如发现宣传栏、指示牌损坏，及时准确地向管理员报修。如一天内未修复继续报修。4.5保洁工作监督检查
4.5.1管理员每天对区域内每名保洁 工的操作情况、岗位状况及操作规范程序及时检查。发现不合格现象及时整改，并填写巡查记录。4.5.2主管每周对每名保洁工操作情况、岗位状况及 操作规程及程序进行检查，填写好记录，以书面形式上报总经理。
4.5.3总经理根据主管的汇报以及对保洁工作的随机抽查结果，对整体卫生状况进行把握和 监督。5.工 作时间流程
7：00—9：00 地面清扫 垃圾清运 9：00—10：30 楼道清洁 10：30—11：00 巡回保洁 13：00—14：30 地面清扫
14：30—16：30 楼道保洁 垃圾清运 16：30—17：00 巡回保洁
(11:00—13:00 17:00—20:00 由安护人员适当维护清洁)6.保洁员工作检查考核标准 6.1 工作纪律(20 分)6.1.1 上班迟到、早退扣2分。6.1.2 上班不统一着装扣2分。
6.1.3 上班聊天或干与工作无关的事扣3 分。6.1.4 上班未经许可私自外出扣2分。6.1.5 利用工作闹情绪、发泄不满扣3分。6.1.6 不服从管理、态度蛮横、无理取闹扣2分。6.1.7 与员工不团结、打架扣3分。
6.1.8 未经许可私自泄露公司文件资料及住户资料扣3分。6.2 服务意识（30分）
6.2.1 服务质量差被住户有效投诉扣2分。6.2.2 发现异常情况不及时处理或报告扣3分。6.2.3 见住户有困难不帮助、有损公司名誉扣3分。6.2.4 不报告、不制止小区违章违规现象，故意回避扣2分。6.2.5 遇事故借故回避或退缩扣3分。6.2.6 拾物不上交、不退还扣2分。
6.2.7 与其他员工不协作、造成工作失误扣2分。6.2.8 与住户争吵或刁难住户造成不良影响扣3分。
6.2.9 成本意识差、浪费材料扣2分。
6.2.10 利用工作之便向住户索取财物或小费扣4分。6.2.11 玩忽职守、违反操作规程，造成事故或损失扣4分。6.3 工作质量（50分）
6．3．1 单元楼道地面保持清洁，无垃圾，楼道墙角无蜘蛛网。发现扣3分。
6．3．2 单元电子门保持清洁，无明显灰尘。发现扣4分。6．3．3单 元楼梯栏杆扶手擦拭干净，无明显灰尘。发现扣3分。6．3．4单元内电表箱、信箱保持清洁，中国保洁 培训网无明显灰尘和乱张贴。发现扣5分。
6．3．5单元楼道玻璃窗擦拭保持清洁，无明显灰尘和污迹。发现扣5分。
6．3．6 单元垃圾筒定期清理、擦拭，四周无散落垃圾、异味。发现扣10分。
6．3．7 道路保持整洁干净，无泥沙垃圾等杂物，雨后无积水，发现扣5分。
6．3．8 绿化带中无瓜皮、果壳、石子等明显杂物。发现扣5分。6．3．9小区内景点保持整洁，无灰尘、污垢和乱张贴。发现扣5分。6．3．10责 任区内树杆上不挂垃圾、衣物。发现扣5分。7.质量记录
7.1《保洁工作周报》
本周工作内容汇报及下周工作计划，以报告 的形式汇总到公司上级
领导处。
7.2《巡查监督周报表》 略 7.3《保洁员考核表》略 8．清洁卫生应急处理
8.1 暴风雨、梅雨天气清洁的应急处理
8.1.1管理员勤巡查、督导各保洁员的工作，加强于其他部门的协调联系工作；
8.1.2 在人员出入频繁的地方放置指示牌，提醒业主“小心滑倒”； 8.1.3及时关好各楼层的窗户，防止雨水打进楼内，淋湿地面，墙面； 8.1.4 加快工作速 度，合理调动工作时 间，及时清理地面和墙面的水迹；
8.1.5各楼道有裸露的电线，及时处理，并报告上级。8.1.6安全注意事项：梅雨天气作业宜穿胶鞋以 防滑倒。8.2楼层内水管爆裂事故应急处理
8.2.1迅速关闭水管阀门，同时迅速通知保安员及维修人员，并关掉有关电源；
8.2.2 将水盛到桶里倒掉，再将余水扫净，保持楼内无积水，防止人员滑倒；
8.2.3打开门窗通风，吹干地面；
8.2.4安全注意事项：处理水管 爆裂时，应防止触电。8.3突发火灾事故应急处理 8.3.1及时拨打119火警；
8.3.2不要惊慌，找安全出口，疏散人员 8.3.3 加强易燃清洁用品的保管； 8.3.4及时清理干净火灾遗留的杂物；
8.3.5安全注意事项：清理火灾现场要等到现场调查结束，经有关部门 批准方能进行。8.4乔迁、喜庆应急处理
8．4．1及时清理业主搬家时遗弃的杂物，并清扫场地。
8．4．2对住户结婚抛撒的彩 纸、彩带，楼道内绑扎的气球等装饰物，不宜很快清理，应在接新人仪式结束，新人 及宾客离开，中午以后为宜清理，捡拾残留的装饰物，清扫场地。8.5住户装修污染应急处理
8．5．1各区域保洁员加强保洁，对装修垃圾清 运后的场地及时清扫，必要时协助业主将装修垃圾及时上车清运。
关键词：小区,园林规划,设计,策略
1 小区园林规划设计的必要性
我国的经济发展步入了快车道, 广大人民群众的生活水平逐渐提升。对住宅建筑本身要求不断提升, 尤其是在环境方面的要求也逐步提高。从现代住宅园林绿化的基本理念出发, 现代城市的住宅园林规划和设计, 既要经过园林绿化来实现减少尘埃、净化空气、吸收噪音等方面的作用。与此同时, 还能经过遮阳来达到降温、进一步改善小区气候, 实现环保节能的目标。住宅小区园林规划能通过植物来分割空间, 进一步美化当地的居住环境。尤其是随着人们文化水平的提升, 住宅小区园林规划在强调功能性的同时, 也需要关注园林规划设计。
2 小区园林规划设计应把握的基本原则
2.1 以人为本
小区园林规划设计需要充分考虑以人为本的原则, 也就是在进行小区园林设计时, 需要充分考虑对居住环境方面要求, 特别是关注环境内的审美享受。所以, 在进行小区园林规划设计时, 需要充分考虑到空间环境来进一步满足人们的基本要求, 尤其是人生活上的体验。好的生态环境不仅利于人们的生理健康, 还对人们的身心起到熏陶的作用。也就是说, 进行小区规划设计需要实现人文和谐的居住环境。
2.2 因地制宜
小区园林规划设计需要充分考虑到所设计小区的地形特点、小区的植物结构等, 尽可能减少不必要的投入, 并进一步降低建设成本。并且, 也要以种植当地的树木为主, 这样既能有效适应当地的气候, 又节约了大量的资金。这样做的好处是能充分考虑到当地的经济条件, 还能充分满足小区本身的绿化功能, 再加上巧妙的设计, 进而可以获得较好的社会效益。
3 小区园林规划设计基本策略
3.1 小区园林规划设计突出层次特点
小区园林规划和城市规划是有一定的区别的, 从密度层面来说, 因为小区内人口相对密集, 小区内的园林规划不可照搬西方的规则来进行设计, 但是还可以从多个方面出发, 来达到较高的规划价值主要包含清新的空气、高质量的室外环境, 并且能做到让小区内的居民对生活的小区产生认同感。为此, 小区园林规划设计需要采用富有层次的设计方式。在小区内的主干道需要采用迂回但是不打格子的方式, 这能够为路面景观提供一定的惊喜与变化;小区内的小路主要突出幽径, 有效降低车流、噪音, 并能有效保持空气清新。注意小区设计的空间层次, 让住宅小区具有一定的个性, 小区内的居民也能对小区的特点感到骄傲。
3.2 小区内水景设计要突出灵性
小区园林设计中的水景设计占有重要地位, 需要充分结合实际情况, 对小区内的水体进行科学的处理, 做到该大就大, 该小就小。比如在开阔空旷的小区内的花园, 可以设定比较开阔水体。在进行小区水体设计的时候, 需要从自然地势出发, 但是也需要采用多种方式来对水景加以处理, 园林水景设计实例可以使用混合式构图模式, 比如喷泉、驳岸、设置落水等, 构成理性与浪漫的有效交织。在进行园林规划设计的时候, 需要充分考虑到水体的样式, 形成的肌理以及对尺度的处理, 避免出现由于中心大花园闲置较大, 导致院落内的空间得不到很好的经营, 住宅设计受到一定影响。水景设计的手法多种多样, 都要体现人文关怀。
3.3 将传统文化融入到小区园林规划设计内
当前小户家庭逐渐代替了原来的大家庭结构, 并且建筑方式也进行了很大的改变, 这是为了适应当前的现代家庭结构。所以, 园林绿化作为主题的室外空间模式, 既能有效传承传统建筑文化, 还能有效改善当地居民生活习惯, 进而让整个小区更加充满温馨与活力。建筑物层次与外立面的处理, 形成现代住宅小区的基本特点。
3.4 小区园林规划设计要和周围环境相结合, 并采用现代绿化技术
小区园林规划设计除了要从内容方面出发之外, 还需要充分考虑到当地的自然环境。也就是要做到和周围的环境有机结合到一起, 充分利用当地自然条件, 形成独到的小区园林规划设计。此外, 还需要积极采用现代绿化技术。当前住宅小区内的绿化是参照国家规定的面积来进行的, 开发商从自身利益出发不愿意将更多的土地当成是绿地使用。所以, 当前的小区园林规划设计要采用现代绿化技术, 进一步提升绿化面积。
因此, 在充分把握以人为本、因地制宜的小区园林规划设计的基本原则, 采取小区园林规划设计突出层次特点, 小区水景设计突出灵性, 将传统文化融入到小区园林规划设计内, 并和周围环境相结合, 利用现代绿化技术, 提升小区园林规划设计水平。
参考文献
[1]王慧, 李凡, 刘哲民.浅谈住宅小区的园林设计[J].绿色科技, 2010 (8)
要解决好目前物业管理中存在的主要问题，今后应做好以下几方面的工作：
第一，进一步加强对物业管理工作的领导，认真贯彻省、市物业管理条例，提高全社会对物业管理的认同度。各级政府要像重视城市建设一样重视物业管理，在抓好社区建设的同时，给物业管理以客观合理的定位，防止重建设、轻管理，重社区建设、轻物业管理的倾向，切实加强对物业管理工作的领导。要加强对各级《物业管理办法》的学习和宣传，力求使其家喻户晓，人人皆知，引导业主明明白白消费，规范物业管理企业的经营行为，促进物业管理行业健康发展。要有计划、系统全面地开展物业管理的宣传工作，通过各种形式的宣传教育，建立正确的舆论导向，倡导“花钱买服务”的消费理念，引导全社会尽快形成物业管理商品化、社会化服务意识。
第二，强化政府职责，完善住宅物业管理体制。要严格开发建设项目的验收程序，妥善解决遗留问题。政府有关部门应按照以人为本的原则，结合物业管理的需要，完善住宅小区设计规划标准；严格审查小区建设配套设施，并明确其权属；加强对建设规划、水电配套的验收设施及建筑物在建过程的管理；建立政府职能部门和开发企业的责任追究制。要加强对物业公司监管，完善住宅小区物业服务和收费标准。要根据物业管理公司服务能力和既往服务水平，严格物业管理准入机制，加大巡查力度，建立企业信用档案，尽快出台物业企业的接、撤、管办法，规范新旧物业管理权的移交程序。要加强物业知识的宣传和正确的舆论导向，发挥媒体在建设和谐社会中的积极作用，对物业管理进行全面的报道。广播电视、报刊杂志等媒体应大力宣传普及物业知识，引导人们树立新的物业消费观念。媒体宣传不仅要揭露物业管理中存在的问题，更要客观报道物业管理给居民生活带来的益处。对物业管理的成功经验和案例要及时宣传报道，促进社会和谐稳定。此外，还要加大协调力度，强化对老旧小区的物业管理。
第三，积极扶持物业管理行业的发展。要尽快修改、完善和细化省、市有关物业管理办法，进一步明确细化各责任主体的权利与义务，切实理顺业主、业主委员会、物业管理企业以及社区委员会四者之间的关系，明确规范各方的行为，明确各自的职责，明确各档次住宅小区的收费级别和标准，确保物业管理活动能够依法顺利开展。要制定有关鼓励物业管理行业发展的优惠政策。客观上，物业管理从事的保洁、保修、保安、保绿等经营业务，在为市民创造良好居住环境的同时，也减轻了政府在城市管理中的压力。因此，各级政府应加大对物业管理工作的支持力度，把物业管理真正作为一个行业或产业加以培植与扶持。要从税收、劳动用工、价格控制等方面对物业管理予以重点扶持。在劳动用工方面，物业管理企业聘用下岗人员的，应按社区公益性岗位标准发放岗位津贴，同时按国家财政部、税务总局有关聘用下岗人员的减税政策给予相应的减免。同时，各有关物业管理部门要进一步转变职能，增强服务意识，工作要主动，服务要到位，履行职能要及时。尤其是一些公共职能的执法要到位，决不允许互相推诿、扯皮，更不能把问题推给物业公司。此外，物业管理维修基金对确保物业管理活动正常开展至关重要，要进一步完善管理和使用办法，确保正常使用，从而更好地规范物业管理活动，促进物业管理行业的健康、稳步发展。
术语
绿色建筑：绿色建筑是指在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源(节能，节地，节水，节材)，保护环境和减少污染，为人们提供健康，适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。
热岛强度：城市内一个区域的气温与郊区气温的差别，用二者代表性测点气温的差值表示，是城市热岛效应的表征参数。
年径流总量控制率：雨水通过自然和人工强化的入渗、滞蓄、调蓄和收集回用，场地内累计一年得到控制的雨水总量占全年总降雨量的比例。
可再生能源：风能、太阳能、水能、太阳质能、地热能和海洋能等非化石能源的统称。
再生水：污水经适当处理后，达到规定的水质标准，满足一定使用要求的非饮用水。
非传统水源：不同于传统地表水供水和地下水供水的水源，包括再生水、雨水、海水等。
全装修：房屋所有功能空间的固定面全部铺装活粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成的交付状态。
可再循环材料：通过改变物质形态可实现循环利用的回收材料。
可再利用材料：不改变物质形态可直接再利用的，或经过组合、修复后可直接再利用的回收材料。
可再生能源：从自然界获取的、可以再生的非化石能源，包括风能、太阳能、水能、生物质能、地热能和海洋能等。
基本规定
1、绿色建筑的评价分为设计评价、竣工评价和运行评价，绿色建筑评价标识分为“绿色建筑设计评价标识”、“绿色建筑竣工评价标识”和“绿色建筑评价标识”。
2、“绿色建筑设计评价标识”——已完成建筑施工图设计，并已通过施工图审查及备案的建筑设计图和资料；
“绿色建筑竣工评价标识”——已竣工验收的建筑；
“绿色建筑评价标识”——已竣工验收并且投入使用一年以上的建筑。
3、绿色建筑分为7类指标和加分项，节地与室外环境、节能与能源利用、节水与水资源利用、节材与材料资源利用、室内环境质量、施工管理和运营管理。
4、绿色建筑分为银级、金级、铂金级对应国家一星、二星、三星，每类指标的评分项得分不应小于40分，三个等级的最低总得分为50、60、80分。
设计评价重点——绿色建筑方方面面采取的“绿色措施”和预期效果；
竣工评价重点——绿色建筑“绿色措施”的实施情况；
运行评价重点——“绿色措施”及所产生的实际效果（包括施工过程和正常运行后的科学管理）。
5、住宅底层为商业服务网店（房屋层数不超过两层且每单位面积不超过300m²）的项目，可按居住建筑进行评价，不再判定为多功能综合性单体建筑。
政策文件等
1、绿色建筑项目补助资金的核查单位——重庆市建筑节能中心（市城乡建委、市财政局委托）。
2、申请补助资金的绿色建筑项目应同时满足以下条件：
（一）本市行政区域范围已获得金级或铂金级绿色建筑竣工标识或绿色建筑标识的项目；
（二）项目所获得的相应等级地方绿色建筑标识应在有效期内。
3、以下项目不列入资金补助范围：
（一）仅达到土地出让条件所约定的绿色建筑标准的项目；
（二）使用各级政府财政资金建设的绿色建筑项目。
4、符合申请条件的绿色建筑项目的建设单位或业主单位申请补助资金时，应提供下列申请材料，并对其真实性负责。经重庆市建筑节能中心核查后，报送市城乡建委、市财政局。
（一）《重庆市绿色建筑项目补助资金申请书》（见附件）；
（二）绿色建筑评价标识证书和市城乡建委授予标识文件；
（三）经国土资源和房屋管理部门备案的《重庆市房产面积竣工测算报告书》等项目竣工备案资料。
5、市城乡建委、市财政局对获得金级、铂金级绿色建筑标识的项目按项目建筑面积分别给予25元/平方米和40元/平方米的补助资金，并根据技术进步、成本变化等情况适时调整。其中，对仅获得我市金级、铂金级绿色建筑竣工标识的项目分别给予10元/平方米和15元/平方米的补助资金。
6、流程：申请——受理（市城乡建委政务办理中心节能处）——评审准备（5个工作日）——评审——公示
7、市城乡建委在市建筑节能中心设立市绿色建筑评价标识管理办公室，作为我市绿色建筑评价标识日常管理机构（以下简称“日常管理机构”），负责建立并管理绿色建筑评价标识工作档案；负责绿色建筑评价标识工作质量动态管理；负责绿色建筑评价标识推广宣传、培训交流的具体组织实施等。
8、市绿色建筑专业委员会为我市绿色建筑评价标识评审机构（以下简称“评审机构”），负责组织开展项目评审，并定期向市城乡建委及日常管理机构报告绿色建筑评价标识评审工作情况。
9、绿色建筑评价标识技术依托单位（以下简称“技术依托单位”）负责提供绿色建筑建设、运行的咨询和服务，承担申请标识项目评价标识相关检测，受委托开展绿色建筑相关技术研究等工作。
10、市城乡建委依托市建设科技委设立重庆市绿色建筑评价标识专家委员会（以下简称“专家委员会”），参与绿色建筑评价标识评审和相关技术咨询工作。
生态小区：
术语
绿色生态住宅小区：在规划、设计、施工和运营的各环节，充分体现节约资源与能源，减少环境负荷，创造健康舒适的居住环境，与自然和谐共生的住宅小区。
基本规定
生态小区评价指标由节地与土地资源利用、室外环境质量、节能与能源利用、节水与水资源利用、节材与材料资源利用、室内环境质量、智能化服务与管理、施工管理、运营管理九类指标组成，每类指标包括一般项、控制项、评分项。
一般项为生态小区原则性要求，控制项是生态小区必须达到的技术要求。生态小区各类指标评分项分值应不低于45分，与绿色建筑评价等级对应关系分别为55分、65分、80分。
生态小区应达到绿色建筑相关要求，其居住建筑部分绿色建筑评价方法见附录D，配套公共建筑应至少达到国家一星级绿色建筑及重庆市银级绿色建筑要求。
单体建筑面积小于或等于1000平方米的公共建筑，住宅建筑底部总建筑面积小于或等于1000平方米的公共建筑部分执行《标准》1-6章的规定，可暂不执行第七章“建筑环境设计与资源综合利用”的规定。
设计评价——施工图备案完成后；
竣工评价——已竣工验收备案且小区环境景观完成后； 运行评价——已竣工验收并且投入使用一年以上。
节能：
术语
建筑体形系数：建筑物与室外大气直接接触的外表面积与其所包围的体积的比值，外表面积不包括地面和不供暖楼梯间内墙的面积。
围护结构传热系数：在稳定传热条件下，围护结构两侧空气温差为1K时，在单位时间内通过单位面积的传热量，单位为W/（m²·K）。
建筑外墙自保温：通过采用节能型墙体材料和特定的建筑构造，提高建筑外墙体的热工性能指标的墙体保温构造方式。
参照建筑：进行维护结构热工性能权衡判断时，作为计算满足标准要求的全年供暖和空气调节能耗用的基准建筑。
热惰性指标：表征维护结构反抗温度波动和热流波动能力的无量纲指标，其值等于材料层热阻与蓄热系数的乘积。
太阳得热系数：通过透光维护结构（门窗或透光幕墙）的太阳辐射室内得热量与投射到透光维护结构（门窗或透光幕墙）外表面上的太阳辐射量的比值。太阳辐射室内得热量包括太阳辐射通过辐射投射的得热量和太阳辐射被构件吸收再传入室内的热量两部分。
中空百叶玻璃：内置可调百叶的中空玻璃。
制冷季节能源消耗效率：制冷季节期间，空调器进行制冷运行时从室内移走的热量总和与消耗电量的总和之比。
制冷总和性能系数：在规定的不同环境温度的情况下，空调设备按25%、50%、75%和100%负荷率进行制冷运行的加权平均制冷能效比。
工作总结合集
小区物业管理处工作总结范文
一、自身建设质量提高
一年来，我处强化了内部管理，从基本制度建设、员工队伍建设和服务质量建设入手，从严要求，正规管理，在提高自身建设质量上狠下功夫。
(一)规范行为。管理处员工统一着装、挂牌上岗;对业主、客户服务按公司规程操作;员工按时上下班，请销假需经管理处领导批准，出勤率达10xxxx，管理处现形象识别系统符合公司要求。管理处每两周召开一次例会，在员工汇报工作的基础上，小结讲评前一阶段完成任务的情况，同时布置新的工作，提出明确要求。员工分工明确，熟知岗位职责、工作标准、工作规程;由公司管理部和管理处主任对员工每月的考核完成率达10xxxx。
小区物业管理年终工作总结
小区物业管理年终工作总结【一】
**年是经济高速增长和金融危机并存的年代，对于富康花园来说也是极为不平凡的一年，从新年的堵管事件、业主的抱怨，到管理处改善薄弱的环节，赢得业主的好评，真实的记录了管理处所有工作人员的艰辛付出。其工作总结如下：
一.项目简介
1.项目位置：位于新华区建设路西段中央花园小区，与3000亩生态园相望，交通便利，配套设施齐全，位于新老城区之间，地理位置优越。小区总建筑面积:33.33万平方米，住宅面积22.69万平方米，建筑由多层、小高层、高层和谐布局。小区绿化面积占总面积的35%。小区周边设有幼儿园、社区医院、超市、餐饮、洗浴中心、五星级大酒店，并投入巨资修建小区专用主干道过街天桥。
2.物业类型：小区由20幢设计风格现代的多层、10幢小高层和6幢高层组成的花园式小区。整个建筑群优雅而高贵，设施齐全时尚，环境自然怡人。建筑形成独立的小园区，人车分流。社区得山水之清秀，拥配套之便利，集产业之人气，凝文化之魅力，生活条件得天独厚，远景展望曼妙可人，实乃龙脉之地也。
3.开发商简介：开发商为平顶山市建宏房地产开发有限公司，公司成立于XX年9月29日，是一家专业从事房地产开发、具有雄厚实力和开发背景的知名企业。公司自成立以来，始终坚持以专业化、人性化的精神和思想进行项目的规划和开发。目前，一期项目占地约96亩，总投资额1.5亿元，开发住宅26幢，10万平方米，实现收入2.4亿元；二期项目规划13万平方米，投资3.2亿元，开发高层住宅10幢，五星级酒店一幢，；三期工程6幢高层正在紧张施工中。
4.物业基本情况：中央花园小区总建筑面积：33.33万平方米，住宅面积22.69万平方米。住宅共计：XX套（户）其中一期861套二、三期1146套(包括安置房户数)，绿化面积占总面积的35%，目前交付使用的地下车库两处（正在施工中两处），共128个车位，地面专用车位75个。单元楼一层为专用车库及储藏室，方便业主生活所需。供电设专用变压器15台，以确保景观照明、路灯、楼道灯、电梯、自动加压水泵、消防喷淋系统、住宅用电（一户一表，插卡式供电方式）、商铺等用电。供水系统为居民生活用水（一户一表）、商业用水、消防用水、景观用水、绿化用水及独立的管道系统。下水为雨水系统、污水系统及独立的管网设置。安保监控系统由96台高清摄像头组成的监控网络，确保小区安全。高层、小高层共设电梯26部，由专业维保公司24小时维修保养，确保安全高效使用。
二、物业管理实施方案管理目标
1.管理费收缴率：
90%
2.业主对物业管理综合满意率：
90%
3.有限投诉处理及时率：
98%
4.有效投诉处理及时率：
90%
5.设备设施完好率：
98%
6.火灾发生率：
0
7.治安事件发生率：
0
8.业主报修维修及时率：
90%
9.报修维修合格率：
95%
10.计划培训率：
100%
11.采购物品合格率：
98%
（二）宏远物业管理组织机构
♦ 管理机构图
宏远物业公司
物业公司经理
客服部
工程维修部
财务综合部
保安部
保洁绿化部
(三）、物业服务内容
1、物业治安防范管理
保安服务是物业管理中不可缺少的一部分，可以说没有安全的环境，业主就没有舒适的生活，如果一个物业给业主产生不安全之感，那就会严重影响该物业的声誉，就会迅速失去客源并不能保值，就会大幅度降低经济效益和社会效益，而优质服务也会成为无稽之谈。宏远物业服务公司针对中央花园小区的位置特点，根据人防加技防的原则，在中央花园治安防范工作中，本公司拟采取如下安保方案：
l小区实行24小时安保管理。
l建立小区内部24小时不间断保安巡逻制度。
l根据人防加技防的原则，采取先进可靠的安保技防措施，包括电视监控系统、单元门对讲系统、车辆进出自动电子道闸系统等。
l对小区保安人员定期进行专业培训和技能培训。
l对外来车辆和外来人员实行严格登记、询问等管理。
l对保安人员招聘进行严格筛选、注重形象、实行半军事化管理。
2、小区清洁
中央花园小区环境卫生管理标准如下：（参见建设部颁发的《全国城市文明住宅小区达标考评实施细则》）：
l设有责任划分明确、奖罚制度健全的保洁队伍，管理小区内环境卫生，队伍稳定，管理制度详尽、并得到贯彻执行。
l经常清扫保洁，垃圾日产日清，清扫、保洁率达到99%以上。
l小区内道路达到“五不”“六净”标准，既不见积土，不见积水，不见杂物，不漏收堆和不乱倒垃圾；路面净，路沿净，人行道净，雨水口净，树坑墙根净。
l每日实行8小时巡回保洁制度，对保洁工作进行严格的管理。
3、绿化管理
绿化管理是一个优美住宅环境的重要组成部分之一，绿化养护的好坏将直接影响到小区的形象。
l中央花园小区的绿化养护将由本公司专业绿化养护人员负责，承担园区绿化每天的浇水、修剪养护树木花草工作。
l宏远物业将根据中央花园小区绿化初始设计目的，从整体上控制好绿化设计效果，并能得到充分的实现，以形成花园式小区的美景。
l每月对整个小区的绿化工作进行检查，并根据检查标准进行评分整改。
l对景观、亭台、喷泉、雕塑进行日常管理，节假日进行照明采光、水灯运行，对亭台、长廊、装饰墙专设艺术画匾、诗词牌匾。
（四）对宏远物业管理工作计划
主要分为两个方面，即前期物业工作计划和优秀小区达标验收工作计划。
三、费用测算
1、计算依据：
l委托方的要求，中央花园小区的地理位置及总体功能的定位。
l国家、地方有关法律、法规的要求。
l物业管理费用收支平衡原则。
l物价水平。
2、收费收支预算概况：
l物业管理费：多层住宅0.50元/平方米/月，小高层、高层住宅1.20元/平方米/月，空置部分按80%收取。
l电梯、水泵、公共照明、垃圾清运、检查井、化粪池清理等能耗费用按实际发生由物业费中分摊支付。
1智能小区物业管理的关键点
智能小区的物业管理就是通过以家庭为核心的二层信息平台,家庭内部的数字化平台、社区的智能化平台和城市公众信息平台,将信息、网络、自动控制、通讯等高科技应用到人们的生活领域,以家庭信息化为手段,实现家庭社会化和社会的家庭化。
1.1 系统与设备的维护管理
智能小区物业管理已经从以往的定性检查深入到对系统每个零部件物理层的定量化检测,例如,从电源的通断转移到供配电系统的电压、频率的质量与稳定性的检测,对设备、线路、接点的老化与漂移的检测等。 在运行管理中尤其需要注意对智能化系统中容易老化的烟感、温感、水位等末端设备进行定期检测, 及时纠正参数漂移对系统运行的干扰。
1.2 智能化系统的管理的环境条件
智能小区的物业管理应当上升到非线性大系统的层面来考虑管理问题。 建筑的防水、防尘、防潮性能都会影响到智能化系统的运行精度和正常。 建筑材料的防静电性能和措施、防泄漏屏蔽、周界干扰,也会关系到智能化系统的安全。 外界供能的顺畅更是决定了智能化系统的运行质量和方式。 不仅是外来人员的非法闯入, 任何人员的非法操作或者有意无意的误操作都将给智能系统带来不可估量的损害。
1.3 制度制定的必要性
制度的制定一定要规范,对于从业人员的要求一定要严格, 对故障的检查与发现,故障的报告与记录,故障的处理与排除要有明确无误的规范。 在操作制度与规范中要加强对工作人员自行开关、更改智能化系统的监督管理。
1.4 智能化系统的信息资源安全
智能化建筑的安全防范管理必须从人流、物流、信息流3 个角度才能完善安全性。 物业管理部门不仅要防止显性的设备的不正常现象,还要防止隐性的信息的不正常流传。 智能化系统的物业管理特别需要严格内部人员的管理和信息资源的合法性管理。
2影响物业管理因素的模糊综合评判
模糊评判包括两部分,一部分是调查问卷的设计和实施,另一部分是对调查资料的处理。 主要运用德尔菲法、统计分析法和模糊综合评判方法。
2.1 调查问卷的设计与实施
调查主题有2 个:①调查出对我国智能小区物业管理发展和竞争力有贡献或有影响的因素有哪些;②调查出各因素对我国智能小区物业管理功能指标体系中各指标项日的贡献或影响程度的大小。
2.2 影响智能小区物业管理发展因素的模糊评判
影响智能小区物业管理发展和竟争力的因素多种多样,而每种因素都具有模糊性, 模糊综合评判的方法是对评判对象的全体,根据它们的特性,求出一个评判矩阵,通过评判函数给每个对象确定一个评判指标,再据此排序择优。
2.2.1 确定评判综合的因素集
对我国智能小区物业管理来说,要能使其得到不断发展,追溯其本质,即要求我国智能小区物业管理的技术经济效果综合评价指数在理想状态下,在现实条件下能达到最大。
2.2.2 确定评判问题
确定评判问题的对象集及影响智能小区物业管理社会价值认同程度和智能小区物业管理功能效果的待评判对象的全体。
2.2.3 分析调查数据,建立模糊评判模型
对建立的两个评判因素集,即智能小区物业管理社会价值认同程度和智能小区物业管理功能效果, 运用设立的两个数学公式,对影响因素进行描述。
2.2.4 计算评价指标,得出评判结果
在计算评价指标之前,先要确定评判函数f。 评判函数是根据排序择优的要求确定的如何进行评判的计算方法,它是一个多元函数,通常具有正则性、递增性和连续性。 因为我们评判问题需要综合考虑对象的各项特征指标,因此对评判函数f采用加权平均法。
3提高物业管理水平的关键因素分析
智能化住宅和智能小区建设目标是向人们提供方便快捷的信息通信、安全舒适的居住环境、高效便利的物业管理。
3.1 物业管理中人才问题的解决方法和途径
人才质量关系到物业管理的服务质量, 除了硬件赋予物业管理公司的一流装备基础, 更重要的是物业管理公司自身的软件系统。 软件系统应该包括规章制度、服务理念、服务质量等内容,最终要落实到物业管理队伍的素质上。
3.2 智能物业管理所使用技术选择及智能分级
智能家居可以成为智能小区的一部分,也可以独立安装,很多房地产商会站在整个小区智能化的角度来看待家居的智能化,也就出现了一统大小无所不包的智能小区。
4物业管理机构调整及增值服务系统存在问题的改进措施
建议在物业管理公司中设置服务拓展部, 直属常务副总领导,具体的负责增值服务系统的运作。 针对不同客户提出个性化的解决方案。 要通过对设备设施的有效管理,给业主创造一个安全、整洁、舒适、优美的生活和工作环境,要设身处地为业主着想,为业主提供一流的服务和亲善的管理。 智能化系统实施必须考虑今后信息技术的发展和外界大环境的改善以及用户需求的变化,逐步将暂不实施的以及增值服务系统予以实施。
5结论
关键词：计算机技术；住宅小区；物业管理
中图分类号：TP311.52 文献标识码：A 文章编号：1671-864X（2016）05-0157-01
一、使用工具
目前在我国市场上可用作企业级的开发工具有很多，在此笔者选用JAVA SERVER PAGE进行简单描述。
Java Server Page简称为JSP，是由Sun公司在Java语言上开发出来的一种动态网页制作技术，它提供了一种建立动态网页的简单方法，并为开发人员提供了一个Server端框架，基于这个框架，开发人员可以使用多种语言，灵活快速地创建和维护动态网页。JSP能够快速的开发出基于所有Web服务器和应用服务器环境，独立于平台的应用程序，而且具有非常强的可伸缩性。这种跨平台特性己包含了目前大部份网站服务器配置环境。
数据库采用Microsoft SQL Server 2000，其具有以下的优点：一是信息易于查找和使用。二是支持Web功能的信息共享。三是提供名称自动更正功能。四是具有子数据表功能。五是数据访问页功能等等。
在小区物业管理系统的开发过程中，第一，开发者要对目前的前沿技术具有一定的认知。第二，将一些常用技术应用到系统开发中，并具有一定的责任感。第三，要结合自身的条件，在共同研讨和协商的情况下进行知识共享和交流。
二、需求分析
在软件工程中，需求分析指的是在建立一个新的或改变一个现存的电脑系统时描写新系统的目的、范围、定义和功能时所要做的所有的工作。需求分析是软件工程中的一个关键过程。在这个过程中，系统分析员和软件工程师确定顾客的需要。只有在确定了这些需要后，才能够分析和寻求新系统的解决方法。在小区物业管理系统开发的过程中，需求分析可以从以下几方面入手。
（一）用户需求分析。在进入系统之前，要进行身份确认，只有用户名和用户密码都相符的用户方可进入系统，为了防止不合法用户对数据的察看和修改。系统可把用户分为二个级别：住户和管理员，住户可以管理自己的信息，可以提交报修信息和投诉信息，可以浏览收费信息和楼盘信息。管理员可以设定用户名、密码和其权限，还可以对纪录进行增加、删除、修改等操作。
（二）系统功能需求分析。小区物业管理系统是为了对小区物业实行计算机化的管理，以提高工作效率，方便用户。主要功能应该有楼盘信息、收费、报修、投诉、维修、基本资料管理以及对系统自身的用户权限管理等。物管中心不但应含有小区日常项目的信息，而且还应该包含对各项功能的查询功能。而系统管理的主要任务是提高系统安全性和对系统提供良好的维护，如用户权限可以为用户提供权限服务。通过该系统，可以使小区的管理人员工作系统化、规范化、自动化，从而提高小区管理人员的工作效率。
（三）性能需求分析。系统的性能需求应该至少包括以下三点：一是灵活的数据记录编辑功能，可以随时对记录进行增加，修改，更新，删除，浏览等编辑操作。并将查询方式有机溶入编辑界面，可以实现对某项记录定位，再进行编辑，修改，更新。二是多个数据库表的任意组合条件的查询。便于在实际档案管理操作中对保种情况，多种条件下的人员情况进行统计查看。三是具备分级用户权限管理设置，以确保档案的保密性和安全性。
三、数据库设计
系统可采用模块化程序设计方法，这样既便于系统功能的各种组合和修改，又便于未参与开发的技术维护人员补充、维护。在系统功能分析的基础上，考虑JAVA SERVER PAGE程序编制的特点，可以大概得到如下所示的系统流程图。
系统后台数据库中可设计6张数据表，分别为业户信息表（x_yehu）、报修信息表（x_baoxiu）、投诉信息表（x_tousu）、收费信息表（x_shoufei）、留言信息表（x_liuyan）和管理员信息表（x_admin）。具体结构设计如下：
（一）操作员信息表（x_yehu）。操作员信息表主要用于存储系统小区内住户的信息，主要字段有ID、姓名、性別、年龄、住址、联系方式、登录账号、密码等。
（二）投诉信息表（t_tousu）。投诉信息表主要用于存储业主的投诉信息，主要字段有投诉时间、投诉原因、业主ID、投诉状态等。
（三）报修信息表（t_baoxiu）。报修信息表主要用于存储业主的报修信息，主要字段有报修时间、报修原因、业主ID、报修状态等。
（四）收费信息表（t_shoufei）。收费信息表主要用于存储对业主的收费信息，主要字段有收费时间、收费项目、业主ID、收费金额等。
（五）留言信息表（t_liuyan）。留言信息表主要用于存储业主的留言信息，主要字段有留言时间、留言标题、留言内容、留言业户等。
（六）管理员信息表（t_admin）。管理员信息表主要用于系统管理员的信息，主要字段包括：编号、登陆账号、登陆密码。
总之，住宅小区作为主流的居住方式，对于小区管理出现的新问题。不必采用传统的、落后的人工的方式管理小区，可以采用一套小区物业管理系统软件就能很好的解决问题了。采用一套小区物业管理系统软件从开发工具、需求调查和数据库设计三个方面入手进行管理，希望对各个小区的物业管理系统开发有一定的借鉴作用。
参考文献：
[1]百度百科，浅议小区物业管理系统的开发。
和下一步的工作计划
近期，爱XX谋发展贴吧里反映我市小区物业管理和冬季取暖的帖子较多，很多网友针对小区物业管理和业委会也提出了合理化建议，开拓了我们的工作思路。总体来说我市的物业市场还不成熟，缺乏有效的市场竞争机制，物业服务企业的服务意识和业务素质亟待加强。
一、目前小区物业管理存在主要问题
截至目前，我市市区共有住宅小区135个，有资质的物业公司共有30家，实行物业管理的小区35个，开发单位代管的小区18个，单位自管65个，业主自管（无人管理）的小区17个，物业覆盖率比较低。
在取暖方面，已接热电厂集中供热的小区有14个，天然气供暖的小区为18家，热水井供暖的小区有16家，其余为锅炉供暖。
吧友反映的问题主要有以下几个方面：
1.小区物业服务等级和物业收费不相符
代表小区：梅园小区、梅园新村、众凯嘉园
原因：没成立业主委员会，由小区开发商和物业公司签订的前期物业服务合同，业主没有自主权。同时没有形成完善的物业服务等级备案制度，对物业的监管力度不够。
网友建议：（福勇士）业主花钱不怕，你收一级的物业 1
费也没关系，业主要的是相对应的服务。建议实行物业先服务，由第三方也就是贵局代收物业费并当裁判，你判几级，业主就交几级的钱。
思路：开展全市物业服务企业物业服务等级专项检查，落实物业服务等级备案制度。同时指导条件成熟的小区成立业主委员会，通过招投标的方式选聘物业服务企业管理小区。
2.物业费、取暖费和水电，燃气等费用捆绑收取 代表小区：众凯小区，物资局小区、梅园小区
原因：主要是由于物业相关费用收取困难导致。按照法律规定，对于不缴纳物业费的用户，物业公司只能通过法律途径起诉相关业主。但实际却面临着法律程序复杂、涉及金额小、诉讼成本高、执行难等问题。
网友建议：（雨声渐近）首先应建立规则。有了规则，物业就有了执行标准，业主就有了反馈依据。其次是业主委员会的建立和物业管理者的培训教育。
解决思路：一是开展物业服务法律培训，切实增强物业从业人员的业务素质和法律意识。另外通过法律宣传等手段增强业主自主缴费的意识。
3.高层小区电梯没有实行双路电，经常发生故障 代表小区：万丰家园、枫林绿洲高层、梅园新村
原因：我市现阶段不能满足小区电梯双路电的设计要
求，双路电无法实现。电梯故障率高的原因是部分业主在入住装修期间，电梯长时间处于超负荷运转状态。
解决思路：在全市所有高层住宅小区配臵备用发电机组，二是督促小区物业加强装修时期的电梯养护，同时建议市技术监督局加强电梯监管，确保电梯保持正常运转。
4.供暖设施破损老化，取暖温度不达标
代表小区：花场小区，机械厂小区，物资局小区、棉纺厂小区
原因：我市老旧小区大多建于上世纪80年代后期，90年代初期，供暖锅炉和管线老化破损严重。多为企业的家属楼，企业破产后，小区基本处于无人管理状态，由于没用归集住宅专项维修资金，又没有能力更换取暖设施，只能修修补补。
网友建议：（XX1948）物业公司为小区提供服务是一种市场行为，XX的物业管理乱象，就是因为没有形成市场。没有真正发挥业委会的主人翁作用。
（XX一条路）就必须成立自己的业主委员会，这一步很困难（来自各方面的压力会很大），需要广大业主的通力合作，只有成立了业委会，业主就有了自己真正的代言人，也就成了小区真正的主人。千万不要在埋怨暖气费贵又烧的不热、物业费贵管理又不好这样的事了，只要你当不了主人这样的事会永远存在。
解决思路：协助小区成立业主委员会，选聘正规物业公司进行管理。积极联系热电厂，加快老旧小区集中供热改造进度。
从这些问题可以看出，我市小区在物业管理方面有许多问题，这也反映出我们工作中存在着很大不足。首先是对物业法律宣传力度欠缺，其次我们对物业企业监管不到位，引发了很多矛盾，第三工作方式单一，缺乏主动性，存在“等、靠”现象，第四过多进行行政干预，扰乱了物业市场秩序。
二、下一阶段的工作计划
今年我们的工作主要围绕以下几方面进行开展：
1、加强物业法律政策宣传。我们会同街道办事处、社区居委会在住宅小区开展多种形式的法律宣传活动。一是增强小区居民对小区日常管理的自主权和参与权。积极指导条件成熟的小区选举业主委员会，为小区实现集中供热、天然气入户打下基础。二是增强居民的法律意识，保障其合法权益。
2、切实转变工作观念。由“发现问题、解决问题”向“预防问题”转变。在今年上半年对我市的物业服务企业进行服务等级核定专项检查。对达不到现有服务等级的物业企业按照文件规定逐级降低服务标准，为小区居民提供“质价相符”的物业服务。
3、全面落实物业招投标制度。健全物业招投标配套制
度，建立物业服务企业诚信档案。推进物业管理市场的有序竞争。
4、积极开展物业服务培训，切实增强物业从业人员的业务素质和法律意识。结合日常检查、年终考评和投诉处理，对管理规范、商服务质量优、业主评价高的物业服务企业，在资质评定、物业招投标中予以支持；对管理水平差、服务满意度低的物业服务企业，要责令整改，促其退出，实行优胜劣汰。
一、指导思想和工作原则
(一)指导思想：以深入落实科学发展观为指导，以县委提出的建设“生态之县”、“宜居之县”为目标，以改善城市环境面貌、提高群众居住质量、构建和谐社会为宗旨，以建立社会化、专业化、市场化的物业管理新机制为根本，全面提高住宅小区管理水平。
(二)工作原则：总体按照“解决突出问题，完善服务功能，健全管理制度，提高物业管理水平”的原则，分步实施，整体推进。
二、工作目标
(一)建立并推行有关职能部门各司其职、分工协作、齐抓共管的物业综合管理机制。
(二)新建住宅小区前期物业管理推行招标，招标率达到100%。《前期物业管理合同》签订率达到100%，《业主临时公约》签订率达到100%。
(三)县物业供热办接管城区内无人管理小区，遗留问题得到有效解决，年底前整改率达到居住小区物业管理方案。
(四)物业管理企业全部取得《物业管理企业资质证书》，人员经过培训，经理持证上岗。
(五)加强业主自律行为，年底前入住的小区80%以上成立业主委员会。
(六)建立物业服务信用保证金制度。
(七)开展县城内裸地硬化和绿化。
(八)县城内100处二次供水水箱在8月25前100%完成清洗消毒。
三、工作任务及分工
(一)完成二次供水水箱清洗消毒工作
1. 现有的二次供水设施不符合卫生要求的，应当限期改造，短期内不能改造的应当加强卫生管理，加大监督检测力度，并适当增加检测频次。(责任单位：卫生局)
2. 二次供水的产权单位应当保证供水设施及设备完好，建立健全清洗消毒制度。二次供水设施每年清洗二次。消毒清洗后，经县卫生监督检验机构水质检验合格后方可供水。(责任单位：产权单位)
3. 负责对全县100处水箱的责任单位清洗消毒工作完成情况检查验收。全面检验水质，对水箱内水质不合格的责任单位立即整改，确保居民饮用水安全。(责任单位：县卫生局、县物业供热办)
(二)完成裸地硬化和绿化任务
具备绿化条件的采取绿化方式覆盖，不具备条件的采取硬铺装方式覆盖。对车行道裸土地面，根据道路等级和承载能力，采用水泥混凝土或沥青混凝土结构，按照道路施工标准进行硬化。对人行道裸土地面，从路边石或人行道边缘至建筑物间进行硬铺装。不具备停车场功能的，采用普通人行步道板进行硬化;具备停车条件的，一律铺水泥或沥青混凝土。
1. 城关镇所有街路、巷道、游园广场、城乡接合部、出入城口。(责任单位：建设局)
2. 20个物业小区裸地9月末完成硬化和绿化。(责任单位：建设局)
3. 企事业单位自有庭院、自管居住区范围内和道路。(责任单位：产权单位)
4. 临街商家业户门前破损踏步。(责任单位：业户、行政执法局)
5. 基建工地内的裸土地面(包括已硬化出现破损形成的裸露地和未硬化的土路)进行分类硬化。(责任单位：建设局)
(三)加大物业监管力度，规范物业管理行为
1. 依据国务院《物业管理条例》、《哈尔滨市前期物业管理招标投标管理暂行办法》，进一步加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制。(责任单位：建设局)
2. 严格物业管理企业的资质审查。按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。加强物业管理企业的年检和资质评定。(责任单位：建设局)
3. 强化物业管理监督。建立物业管理企业诚信档案、实行实名诚信考评制度，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件。督促物业企业按照《合同》约定的标准提供相符的服务，提高管理服务水平。(责任单位：建设局)
4. 依据《哈尔滨市业主大会和业主委员会成立指导程序》依法成立业主大会、业主委员会，规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，切实维护自身的合法权益。(责任单位：建设局)
5. 加大住房专项维修资金的收缴力度。严格按照依政办发〔20__〕18号文件的有关规定，加大力度足额收取，按照业主所有、专户储存、专款专用、业主决策、政府监督的原则，切实收好、管好、用好维修资金，逐渐形成“资金依法交，问题有人管，故障有人修，设备有人换，物业质量优，生活环境好”的良好局面。(责任单位：建设局)
6. 依据《哈尔滨市物业服务信用保证金规定》收取物业服务信用保证金，对物业企业承接物业项目、提供物业服务的，应当交纳物业服务信用保证金，保证金由县建设局统一监管，专项用于物业企业擅自退出管理，出现重大质量事故的处置等。(责任单位：建设局)
(四)建立县、乡(镇)、社区职责明确的责任体系
城市住宅小区的物业管理工作要接受建设局监督指导，各乡镇政府认真贯彻落实《物业管理条例》，各涉及物业管理活动的相关单位、部门要按照各自的职责承担管理的责任，为物业管理创造良好的环境。
1. 理顺管理体制，创新运行方式。
对具备物业管理条件的住宅小区，要明确由物业管理企业实行专业化管理，争取年底前物业管理率达到100%;对达不到要求、基础设施不配套，不具备物业管理条件无人管理的小区，统一由建设局物业供热办接管，提供基本的卫生保洁和二次供水服务。(责任单位：建设局)
2. 建立责权明确的工作体系。
县建设局为全县住宅小区物业管理的行政主管部门，具体负责全县物业管理工作的指导、协调、监督和认证工作，并会同相关部门抓好物业管理企业和住宅小区存在问题的整改工作。
县环保局负责住宅区(楼)有关噪音、油烟污染的治理工作。
县工商局负责审查房地产开发企业房屋销售广告内容，加大对虚假销售广告的查处力度，对有减免、赠送物业管理费而损害其他业主利益的违规销售广告不予审批。治理和规范住宅小区(楼)各类经营行为。
县法院对物业公司起诉业主拖欠物业管理费的案件，应依法予以支持。对事实清楚、无争议的拖欠物业管理费的案件应依法采取支付令形式予以执行;对物业公司胜诉、业主拒不履行的生效判决应依法予以强制执行。
县公安局负责住宅区(楼)安全防范工作，对存在的薄弱环节，督促管理单位消除隐患，堵塞漏洞，完善安全防范措施，提高物业企业安全防范服务能力和水平。督促落实住宅小区(楼)安全防范设施建设，大力推广电子摄像监控系统、门禁对讲系统为主要内容的安防技术，建立健全以管理单位为主体的群防群治工作制度，构建住宅小区(楼)安全防范体系。及时对住宅小区(楼)发生的治安、犯罪案件进行侦破。
县行政执法局负责物业管理违法违规行为的查处工作，使物业管理活动更加规范，促进物业管理水平的提高。
社区居委会负责根据辖区内住宅小区的划分，组织成立业主委员会，协调业主委员会和物业管理企业之间的关系。
水、电、有线电视、燃气等供应单位作为经营和受益单位，负责住宅小区(楼)相关管网、线路的铺设、维修及费用的收缴工作，一律实行收费到户。物业企业必须与相关部门签订委托代收协议后，方可代收水、电、有线电视、燃气等费用。
四、保障措施
(一)提高认识，明确责任。加强居民住宅小区物业管理工作，实行“一把手”负责制，层层落实责任。成立县物业管理工作领导小组，代县长赵长满任组长，副县长张树文、王国柏、李继东，县长助理王迎春任副组长，副县长李继东为常务副组长。县建设局、法院、房产住宅局、卫生局、环保局、公安局、行政执法局、工商局、依兰镇等为成员单位。建立县、乡(镇)、社区职责明确的责任体系和长效管理机制。县政府有关职能部门要按照各自的职责承担起社会管理责任，切实把居民小区物业管理工作抓细、抓实、抓出成效。
(二)密切配合，抓好整改。规范物业管理工作是一项系统工程，要坚持“条块结合、区域负责”的原则，县领导小组全面负责此项工作的监督、指导;县领导小组办公室(设在建设局)具体负责此项工作的日常指导、协调和监督、检查;县政府相关部门要上下联动，密切配合，针对物业管理存在的问题，制定切实可行的整改措施，认真抓好整改。
(三)加强宣传，营造氛围。开展贯彻《物业管理条例》，整顿规范物业管理市场活动，大力宣传物业管理的政策法规及有关规章制度，使广大居民了解物业管理的有关政策和权利义务，进一步增强参与意识和维权意识，树立正确的消费观念，使物业管理逐步走向良性循环轨道。
