农村土地承包经营权转让申请

农村土地承包经营权转让申请（精选10篇）

农村土地承包经营权转让申请 篇1

甘州区明永乡永和村一社：

有永和村一社农户

因常年生活在外地，不便经营承包的永和村一社用耕地共

亩，进行转让。自愿将全部承包土地经营权转让给永和村一社农户

经营。

转让期限为

年，自

年

月

日至

年

月

日。

根据《中华人民共和国农村土地承包经营权法》及有关法律法规政策的规定，特提出申请。

望批准为盼！

申请户主：

受让户主：

永和村一社意见：

法人代表：

永和村委会意见：

法人代表：

证明人：

农村土地承包经营权转让申请 篇2

一、土地承包经营权转让的受让方和优先受让权的归属

(一)土地承包经营权转让的概念和受让方分析

土地承包经营权的转让是指转让方(原承包方)将其承包的剩余期限内的全部或部分土地上的土地承包经营权让于受让方的行为。土地承包经营权转让是整个物权性质的土地承包经营权的让渡,不存在部分物权性质的土地承包经营权的让渡,但可以是部分或全部土地承包经营权上的物权性质的土地承包经营权的让渡。①所以,本文未采取《农村土地承包经营权流转管理办法》中对转让的定义。根据《土地承包法》,土地承包经营权转让后,原承包方与发包方在所转让的农村土地上的承包关系即行终止。受让方获得所转让的农村土地上的剩余期限的土地承包经营权,并与发包方确立相应农村土地上新的承包关系。此时,受让方取代转让方,成为新的承包方。从受让方与发包方确立新的承包关系这一点来看,土地承包经营权的转让事实上包含发包方发包土地的行为。故在转让中,受让方除了要满足《土地承包法》规定的土地流转受让方应具有资格外,还应满足相应的承包方资格。

《土地承包法》规定了两种类型的承包:家庭承包方式和其他方式的承包。两种承包方式取得的土地承包经营权性质上有所不同,其受让方也略有区别。

家庭承包是指本集体经济组织的农户与发包方订立承包合同,承包农村土地并取得土地承包经营权的承包方式。根据《物权法》第127条,土地承包经营权合同生效时,即取得用益物权性质的土地承包经营权,也即可以进行转让。这种承包方式取得的农村土地的只能本集体经济组织的农户受让。首先,《土地承包法》第41条明确承包方可以将土地承包经营权转让给其他从事生产经营的农户。虽然根据法理,法律没有明确禁止本集体经济组织以外的民事主体可以受让以家庭承包取得的土地承包经营权,故受让方不应局限于本集体经济组织的成员,单以此条不可得出受让方只能是本集体经济组织农户的结论。但是如结合下面的原因,就可得出这一结论。其次,依上所述,转让事实上包含发包方的发包行为,转让后受让方成为新的承包方,受让方基于对转让方土地承包经营权的继受,其性质上仍是家庭承包。因此,对家庭承包而取得的农村土地上的土地承包经营权的转让,从法律体系上说,也应适用《土地承包法》第15条:家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。如果本集体经济组织以外的民事主体受让以家庭承包取得的土地承包经营权后,要与发包方订立新的承包合同,成为承包方,这与第15条的规定相抵触。

其他方式的承包是指通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地的承包方式。以其他方式承包,在承包合同生效时,承包方尚不能转让土地承包经营权。根据第49条的规定,通过其他方式的承包获得的土地承包经营权,经过登记取得土地承包经营权证等证书的,才能进行转让。也即相当于在其他方式的承包中,承包合同生效时并未产生土地承包经营权,只有进行登记并取得土地承包经营权证时,才取得土地承包经营权。根据第48条,其他方式的承包,本集体经济组织以外的民事主体可以成为承包方。故通过其他方式承包并经登记而获得的土地承包经营权的转让中,受让方也可以是本集体经济组织以外的单位或个人。

(二)土地承包经营权转让中优先受让权分析

通过上文分析,在现行的《土地承包法》下,土地承包经营权转让中的本集体经济组织成员的优先受让权,只在其他方式承包而取得的土地承包经营权的转让中具有意义。因为只有在这种情况下,才会有本集体经济组织以外的民事主体为受让方,而此时才能谈得上本集体经济组织成员的优先受让权。在家庭承包而取得的土地承包经营权的转让中,受让方只能是本集体经济组织的成员,故他们都具有优先受让权,使本集体经济组织的成员的优先受让权失去了其存在的实际意义。这种情况下,优先受让权人行使权利,都将与另一个优先受让权相冲突。而本集体经济组织成员的优先受让权是基于权利人与转让人同属一个集体经济组织,解决两个优先受让权的冲突将十分困难,没法像有限责任公司股东或按份共有人的优先购买权那样按份额分配。

二、本集体经济组织成员优先受让权的权利性质和法律效力

(一)本集体经济组织成员优先受让权的权利性质

现行法中,有多种与本集体经济组织成员优先受让权相类似的权利。较典型的有:按份共有人的优先购买权、房屋承租人的优先购买权、有限责任公司股东的优先购买权。在土地承包经营权转让中,受让方受让土地承包经营权,从另一角度看,其实是买下土地承包经营权。从这一角度看,土地承包经营权转让中的本集体经济组织成员优先受让权,与民法中的其他优先购买权相通。这类优先权的共同之处在于:出让人将特定的标的物转让(或出卖)给第三人时,权利人得主张优先权,在同等条件下优先于第三人受让该标的物。故有关优先购买权权利性质的学说,对本集体经济组织成员优先受让权的权利性质的界定有一定的借鉴意义。对优先购买权属于什么性质的权利。主要有以下几种观点:

1.“期待权说”。法律赋予特定主体的优先购买权,只是在特定财产转让时才能实现,在此之前,这种权利只是一种期待。在出卖人未出卖特定财产时,优先购买权人的权利尚未现实化,只处于期待权状态。但若出卖人将该财产出卖于第三人时,优先购买权人可以行使权利,期待权即可获得实现。

2.“请求权说”。在出卖人与第三人就特定财产的转让达成合意时,优先购买权人得请求以出卖人与第三人达成的条件受让该特定财产。优先购买权是权利人对出卖人享有的买卖合同订立请求权。在权利人行使优先购买权时,买卖合同的成立尚须出卖人之承诺。②

3.“形成权说”。在出卖人向第三人转让特定财产时,优先购买权人得主张在同等条件下优先购买,直接与出卖人成立合同关系,无需经出卖人的承诺。当优先购买权的行使条件具备时,优先权人只需通过向出卖人作出行使权利的单方意思表示,买卖契约即可在当事人之间成立。③

笔者认为,本集体经济组织成员优先受让权应属于形成权。在转让方和本集体经济组织以外的受让方达成转让土地承包经营权的合意时,优先受让权人得行使优先权,以同等的条件受让该土地承包经营权。转让方在选择受让方时所考虑的因素中,转让收益是占主要的,而非基于对受让方的信赖。农民也是理性的经济人,尤其是在熟人社会逐渐解体的背景下。故本集体经济组织的成员在转让中行使优先受让权,不会损害转让方的权益。而第三人(本集体经济组织以外的受让方)所承担的风险,是法在农村土地有效利用和第三人利益间作出的取舍。

(二)本集体经济组织成员优先受让权的法律效力

在土地承包经营权转让中,本集体经济组织成员行使优先受让权,则会在转让方、第三人及优先受让权人间产生两个方面的影响:对转让方与第三人的法律关系的影响和对优先受让权人与转让方法律关系的影响。

本集体经济组织成员优先受让权对转让方和第三人法律关系的影响,实质上是该优先受让权有无对抗第三人的法律效力问题。对于优先购买权能否对抗第三人,有学者以优先购买权具有物权性质还是具有债权性质来确定其有无对抗第三人的效力。优先购买权分为物权的优先购买权和债权的优先购买权,其划分的界限在于优先购买权是否能对抗第三人。④有学者则以是否登记或第三人是否善意来确定优先购买权有无对抗效力,也即以第三人是否善意来决定优先购买权有无对抗效力。优先购买权能否对抗第三人的根本原因,优先购买权是基于债的关系产生还是基于物权关系产生不是问题的关键,关键在于该权利是否已经登记公示或为第三人所知晓。⑤

笔者同意后一种观点。善意取得可阻却物之追及,优先购买权亦应可以善意取得对抗之。《租赁合同解释》中亦规定了在承租人的优先购买权受侵害时,如第三人善意购买并取得房屋物权时,承租人的该权利无法对抗第三人。但土地承包经营权因其特殊的法律制度,使得在土地承包经营权的转让中,无论优先受让权是否登记,都可推定第三人知道优先受让权的存在,故不存在第三人善意。因为这种优先受让权基于转让人和权利人属于同一集体经济组织而产生,从常识角度考虑,不会有哪一个集体经济组织只有一个承包户,第三人不可能不知道有优先受让权存在。换言之,优先受让权不会因第三人的善意而遭对抗。因此,在转让方损害优先受让权而向第三人转让土地承包经营权的情况下,权利人可以以其优先受让权受侵害为由,请求撤销土地承包经营权的转让,而由权利人以转让方与第三人的转让合同的条件取得该土地承包经营权。关于优先受让权的行使是否会导致转让方与第三人的转让合同无效的问题。笔者认为,行使优先受让权只是不产生物权变动的效果,即土地承包经营权不从转让方移转到第三人,不必然导致转让方和第三方的合同无效。此时转让方与第三人的转让合同发生法律上的履行不能,第三人可以向转让方主张违约责任。这样主要是兼顾第三人的利益。第三人虽然恶意,但转让方在转让土地承包经营权时有通知优先受让权人的义务,因优先受让权人行使权利而不发生土地承包经营权转让的后果的责任,应由转让方承担。

行使优先受让权,则权利人与转让方以转让方与第三人约定的条件订立土地承包经营权转让合同,无需经转让方承诺。承包方转让土地承包经营权表明其欲脱离农业生产的意图。这种意图是建立在承包方对其今后生活的合理预期上,不会轻易改变。因此权利人行使优先受让权,不会损害转让方的转让收益。

三、优先受让权中“同等条件”的特殊之处

土地承包经营权转让中优先受让权的“同等条件”,与其他优先购买权中的“同等条件”大体上是相同的。既可以是双方约定的,也可以是法律直接规定的。主要是价款、支付方式、交易数量等。如上文所述,土地承包经营权转让中的优先受让权仅在以其他方式承包取得的土地承包经营权的转让中有意义。而“同等条件”只在承包方是本集体经济组织以外的民事主体时才有意义。如在其他方式的承包中,承包方是本集体经济组织的农户,则该农户将土地承包经营权转让给本集体经济组织以外的民事主体时,需通过《土地承包法》第48条规定的程序,即经村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表同意,并报乡镇政府批准。因为转让土地承包经营权实际上包含发包发的发包行为。此时,优先受让权人总是处于优势地位,因向其转让无需经过第48条的程序,优先受让权人与第三人没法形成实质上的同等条件。如上所述,同等条件可以是法定的也可以是约定的,如第三人须通过第48条规定的程序,将增加转让方与第三人间的转让合同的风险——因得不到2/3多数的同意或得到这种同意却没得到乡镇政府的批准,导致所转让的土地承包经营权无法转让。而在承包方是本集体经济组织以外的民事主体时,因其承包该农村土地时已经过第48条规定的程序,故无须再重复一次。此时第三人和优先受让权人之间已没有了因第48条导致的程序上的差别,“同等条件”才能表现其“同等”的一面。

注释

1丁关良.土地承包经营权基本问题研究[M].浙江大学出版社,2007。

2蒋大兴.股东优先购买权行使中被忽略的价格形成机制[J].法学,2012(6)。

3赵旭东.股东优先购买权的性质和效力[J].当代法学,2013(5)。

4王丽莎.承租人优先购买权的损害赔偿研究[J].河北法学,2012(5)。

农村土地承包经营权转让申请 篇3

2008年10月29日，韩某与詹某就韩某为户代表承包的3亩菜地签订土地承包经营权转让协议。协议约定，韩某将土地承包经营权转让给詹某，转让期限为10年，詹某一次性交付转让费人民币12万元。双方当事人以及证人陈某在协议书上签字按印。协议签订当日，詹某交付转让费用人民币12万元，韩某将土地交付詹某使用。2010年4月，韩某以该合同没有经过发包方同意为由提出解除合同，并在詹某已经耕种的土地上种植其他作物。詹某多次要求停止侵害无果，遂诉至法院，请求法院判决韩某停止侵害并继续履行合同。

法院判决

一审法院认为双方当事人签订的协议系农村土地承包经营权转让性质，合法有效，具有法律效力，双方在协议签订后均已履行主要义务。被告要求解除合同没有法律根据，双方应当按照原合同履行。遂根据《合同法》第一百零七条，《农村土地承包法》第三十二条、第三十四条、五十六条规定，认定双方签订的协议有效。

韩某不服，提起上诉。二审法院认为本案双方当事人之间签订的是家庭土地承包经营权转让合同，上诉方没有稳定的非农职业或稳定的收入来源，发包方出具的证实虽未以此为不同意的理由，但该理由是客观存在的，故可以认定发包方不同意转让具备法定理由。因此认定，双方当事人之间所签订的合同无效，对被上诉人詹某提出的继续履行合同、排除妨碍的诉讼请求不应予以支持。故二审法院根据《农村土地承包法》以及《民事诉讼法》 判决撤销原判，确认韩某与詹某签订的协议无效。

观点评析

本案中两审法院作出了完全不同的判决，其原因在于两审法院对于本案的土地承包经营权转让合同的效力的认定不同，即本案争议的核心问题是韩某与詹某签订的土地承包经营权转让合同是否合法有效。一审法院是从合同的构成要素来进行判定的，认为其符合合同法对于合同的有效构成要件的相关规定，因此判定该合同是合法有效的。二审法院认为该合同没有获得发包方的同意，而发包方又具有不同意的合法理由，因此该合同是不具有法律效力的。笔者赞同二审判决的认定意见，其理由如下：

1.土地承包经营权转让的条件

在认定土地承包经营权转让合同的效力之前，我们需要先了解土地承包经营权的概念和性质。土地承包经营权，就是公民集体对集体所有或国家所有由全民所有制或集体所有制单位使用的国有土地的承包经营权。该项权利的权利主体为公民或集体；权利客体为集体所有土地或国家所有由全民所有制单位或集体所有制单位使用的国有土地；权利内容由合同约定。应将土地承包经营权定位为物权还是债权，我国学界历来就有物权说与债权说之争。笔者认为土地承包经营权是一种物权的观点，主要出于以下理由：（1）土地承包经营权是民法通则第五章第一节所直接规定的权利，并且学界通常认为该节是对物权制度所作的规定；（2）承包人对所承包的土地有在法律和合同规定范围内直接控制、利用的权利；（3）土地承包经营权是具有排他性的财产权.根据《农村土地承包法》、《民法通则》、《合同法》等相关法律法规的规定，笔者认为，判定一份土地承包经营权转让合同的效力至少应从以下几个方面考虑：

第一，转让方是否具备法定的转让条件。根据我国《农村土地承包法》第四十一条的规定，承包方有稳定的非农职业或者稳定的收入来源的，经发包方同意，而已将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户，由该农户同发包方确立新的承包关系。根据这一条我们可以看出，转让方需要有稳定的非农职业或者稳定的收入来源。土地是民生之本，保障农民对土地的拥有以及转让权利才能更好di 保障土地的合理使用。

第二，受让方是否具备相应的主体资格。根据我国《农村土地承包法》第四十一条的规定，受让方应当是从事农业生产的农户。

第三，须经发包方同意。《农村土地承包法》第三十七条规定，土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转的，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包人同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。

第四，入股从事农业合作生产。《农村土地承包法》第四十二条规定，承包方之间为发展农业经济，可以自愿联合将土地承包经营权入股，从事农业合作生产。对农户之间自愿合作，将土地承包经营权入股，共同发展农业生产，法律是支持的.但是我们需要把握入股的界限，入股应当是发生在承包人之间的，不能将土地承包经营权量化成股份来投资到经营性的公司当中。

认定一份土地承包经营权转让合同的效力应从以上四个方面来综合考量，四项要素都具备.一般情况下土地承包经营权转让合同有效，欠缺其中任何一项，都会造成效力上面的瑕疵。

2.本案转让协议的效力分析

从上面的分析可见，我国法律法规对农村土地的转让规定了严格的条件。虽然合同法对合同的规定更多的是强调意识自治原则，但是由于土地是民生之本，法律需要通过对土地的流转进行特别规定才能更好地保障土地的合理利用来保障农民对土地的享有。

在本案中双方通过转让协议的形式来进行土地承包经营权的转让，本案的焦点就是此转让协议的效力问题。判断效力问题，我们应当从上文中提到的转让的四个条件入手。首先是转让主体是否具有转让的法定条件。根据案例分析来看，虽然韩某并不具有稳定的非农职业或者稳定的收入来源，但是由于这点更多地是从学术上面的分析，无法找到法律依据直接判定协议的无效，因此司法实践中无法直接判定其协议是无效的。其次，本案中的詹某是从事农业生产的农民，具有受让人资格，詹某受让此土地是用于农业生产，因此也是符合法律规定的。最后一点也是本案需要讨论的就是此协议是否受到发包人同意以及是否存在合理的法定理由来对抗发包人的未表态。

根据《土地承包经营权》的规定，采取转让方式来流转土地承包经营权的需要发包方的同意。发包方是否同意，我们应当通过双方转让合同书上是否有发包方签字盖章明示批准同意转让来进行判定。本案中只有双方当事人以及证人签字，并没有发包方签字，因此此案中并没有得到发包人同意。

nlc202309040142

针对是否需要发包人同意这一点，最高人民法院还作出了专门的司法解释。最高人民法院《关于审理涉及农村承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定，发包方无法定理由不同意或拖延表态的，不影响土地承包经营权转让合同的效力。此案中是否能够以发包方无法定理由拖延表态作为依据来认定转让协议有效呢？关于这一点，根据我国的《农村土地承包法》的规定可以总结如下几点法定理由：1、承包方不具有稳定的非农职业或者稳定的收入来源。关于这一点，由于合同签订时可能出现转让方是出于生活所迫或者偿还债务的情况，因此更多地需要发包方来把握这个情况，从而来保证农民的切实利益以及生活保障。2、转让不符合平等、自愿、有偿原则，农村土地承包法规定的平等自愿有偿原则通过发包人的法定理由来得到实行。3、土地承包经营权的受让人需要是从事农业生产经营的农户。关于这一点与承包经营权的转让条件相吻合。4、土地承包经营权的受让方受让土地承包经营权之后应当用来从事农业生产，不能改变土地的农业用途。5、同等条件下，本集体经济组织成员具有优先权。当出现其他集体经济组织成员与本集体经济组织成员竞争转让权，在转让时间、转让费和内容等方面条件相同的情况下，如果转让方转让给其他集体经济组织成员，那么发包人就可以以此作为法定理由不同意或者延迟表态。

在本案中虽然发包人并没有明确提出承包方不具有稳定的非农职业或者稳定的收入来源这个法定理由来不同意双方的转让协议，但是这个理由是事实上存在的，而且发包人并没有签字，可以默认为发包人以此为法定理由不同意此转让协议。转让协议是没有经过发包人的同意的，因此本案中的承包经营权转让协议是无效的。

本案中一审与二审的判决之所以不同的原因是，一审更多地是从《合同法》的角度来考虑本案协议的合法有效问题，却并没有意识到土地承包经营权的特殊性。根据《合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效，法律、行政法规规定应当办理批准登记手续生效的，依照其规定。“土地承包经营权转让经发包方同意其实就是一种审批权，因此转让协议除了需要符合合同法的一般规定以外，还需要按土地承包法的特别规定，得到审批才能够生效。因此本案中虽然存在主体不适格的情况，但是更好地是从审批方面来进行判定，从而得出其无效的结论。

这里还应指出的是，虽然本案根据《土地承包法》的相关规定，可以得出其无效的结论，但是实际生活中，由于农村是个熟人社会，土地承包权的转让一般也为同村村民和村组干部所知，作为发包人的村委会也大都通过默示同意的方式不加干预。因此，本案可否认为村委会默示同意，值得进一步思考。

（作者单位：中南大学法学院）

土地承包经营权转让合同 篇4

为适应社会主义新农村建设的发展要求，成全乙方发展事业，经双方充分协商一致，甲方自愿将位于北塘村公王爷承包经营权和使用权有偿转让给乙方。为免日后纠纷，特立协议如下：

一、转让土地座落、四至和面积

甲方转让土地给乙方的土地位于北塘公王爷所承包的部分土地。具体位置（由双方现场认定）为：第一块，东至路，西至唐英田，南至国修田，北至唐英田。第二块，东至路，西至路，南至公益理事会，北至国育田。第三块，东至四英田，西至国益田，南至河堤，北至四英田。面积约为：287.5平方米。

二、转让价款

1、该土地承包经营和使用权的转让价为每平方米人民币70元。

2、该土地承包经营和使用权的转让款一次性共计人民币：贰万零仟壹佰贰拾伍元整（￥20125.00元）

三、付款方式和使用权移交

土地承包和使用权转让 款于签订协议之时一次性付清。转让款付清之时，该土地的承包经营权和使用权即永久转为乙方所有。

四、双方的权利和义务

1、土地承包经营和使用权转让后，乙方有根据需要合理使用土地的权利。

2、土地承包经营和使用权转让后，甲方及其家属不能干涉乙方对该土地承包经营和使用权的行使。

3、乙方承包经营和使用该土地时，如有权属纠纷甲方应负责协调解决。

五、违约责任

土地承包经营和使用权转让后，甲方及其家属不得反悔，或以任何理由收回该土地，否则退还转让款的双倍给乙方，并赔偿由此引起乙方所有经济损失。

六、本协议自签订之日期起生效。本协议一式两份，甲、乙双方各执一份。

甲方（户代表签名）：

乙方：

订立协议时间：年 月 日篇二：农村土地承包经营权流转合同书范本 农村土地承包经营权流转合同书（乙方直接与农户签订范本）

甲方：××县××镇××村民委会

乙方： 身份证号：地址：

根据《中华人民共和农村土地承包法》及有关法律、法规和政策的规定，经双方协商同意，就农村土地承包经营权的流转达成如下协议：

一、土地流转的方位、面积和方式

流转土地所在方位：××。流转的面积为××亩，以实际丈量面积为准。流转方式为出租。

二、流转的期限为五年

自××年××月××日起至××年××月××止。

三、流转费标准及支付方式。

1、转包的租金为每亩每年××元，如果国家经济政策发生大的变化，租赁价格与周边土地租赁价格有较大差距时可由双方协商调整租赁价格。

2、由财政部门征收的县乡排涝水费每亩××元由甲方负担。

四、协议签定以后，乙方应向甲方交纳×万元的保证金，待支付流转费时扣除。每年的租金必须在×月××日之前支付给甲方。

五、乙方在租赁期间涉及到劳务用工，在同等条件下应该优先使用甲方。

六、甲方的权利和义务

1、有权监督乙方按时履行本合同规定的各项义务。

2、不得干预乙方依法的生产经营活动。

3、协助处理好与周边水系等方面的关系。

七、乙方的权利和义务

1、依法在不改变土地规定用途的前提下，有经营自主权、产品处分权和收益权。未经甲方同意，不得再次转包出租。

2、按时向甲方支付流转费。

3、保护耕地，不得弃耕抛荒，不得进行掠夺性经营。

八、双方约定的其他条款

1、流转期内，如流转的土地被国家或集体依法征用、占用，征占用的补偿按有关法律法规和政策规定执行。

2、流转期满后，乙方投资形成的地上附着物无偿交由甲方，投资时甲方双方另外达成了协议的除外。

3、乙方连续两年弃耕抛荒的，甲方有权收回流转的土地。

4、乙方在合同期满后，对土地的耕作造成破坏致使不能正常耕作的，乙方必须负责恢复土地原貌。

九、合同期满，乙方要求续签合同的，甲方在同等条件下可优先承租。

十、违约责任 流转期内，如一方违约，违约方应向对方支付违约金 元，造成损失的，依法予以赔偿。

十一、纠纷解决办法

流转期内，如双方发生纠纷，先由××县××镇农村土地承包主管部门进行调解。调解不成的，向县人民法院起诉。

十二、本合同自签订之日起生效。

十三、本合同如有未尽事宜，由双方共同协商，作出补充约定。补充约定与本合同具有同等法律效力。

十四、本合同一式四份，甲乙双方各扏一份，××县××镇土地流转服务中心和县经管局各备案一份。

甲方代表（签字）： 乙方代表（签字）：

鉴证方：

签订日期： 年月日

农村土地承包经营权流转合同书（乙方与村委委会签订范本）

甲方：××县××镇××村民委会

乙方： 身份证号：地址：

根据《中华人民共和农村土地承包法》及有关法律、法规和政策的规定，经双方协商同意，就农村土地承包经营权的流转达成如下协议：

一、土地流转的方位、面积和方式

流转土地所在方位：××。流转的面积为××亩，以实际丈量面积为准。流转方式为转包。

二、甲方流转的土地中涉及到已经采取家庭承包方式发包给农户的土地，必须在取得承包农户委托书的前提下，向乙方进行转包，并将委托书的复印件报乙方和鉴证机关各一份。

三、流转的期限为五年

自××年××月××日起至××年××月××止。

四、流转费标准及支付方式。

1、转包的租金为每亩每年××元，如果国家经济政策发生大的变化，租赁价格与周边土地租赁价格有较大差距时可由双方协商调整租赁价格。

2、由财政部门征收的县乡排涝水费每亩××元由甲方负担。

3、协议签定以后，乙方应向甲方交纳×万元的保证金，待支付流转费时扣除。每年的租金必须在×月××日之前支付给甲方。

五、乙方在租赁期间涉及到劳务用工，在同等条件下应该优先使用出租土地的农民。

六、甲方的权利和义务

1、有权监督乙方按时履行本合同规定的各项义务。

2、不得干预乙方依法的生产经营活动。

3、协助处理好与周边水系等方面的关系。

七、乙方的权利和义务

1、依法在不改变土地规定用途的前提下，有经营自主权、产品处分权和收益权。未经甲方同意，不得再次转包出租。

2、按时向甲方支付流转费。

3、保护耕地，不得弃耕抛荒，不得进行掠夺性经营。

八、双方约定的其他条款

1、流转期内，如流转的土地被国家或集体依法征用、占用，征占用的补偿按有关法律法规和政策规定执行。

2、流转期满后，乙方投资形成的地上附着物无偿交由乙方，投资时甲方双方另外达成了协议的除外。

3、乙方连续两年弃耕抛荒的，甲方有权收回流转的土地。

4、乙方在合同期满后，对土地的耕作造成破坏致使不能正常耕作的，乙方必须负责恢复土地原貌。

九、合同期满，乙方要求续签合同的，甲方在再次取得具有家庭方式承包权农户的委托下，可优先向乙方转包。

十、违约责任

流转期内，如一方违约，违约方应向对方支付违约金 元，造成损失的，依法邓以赔偿。

十一、纠纷解决办法

流转期内，如双方发生纠纷，先由××县××镇农村土地承包主管部门进行调解。调解不成的，向县人民法院起诉。

十二、本合同自签订之日起生效。

十三、本合同如有未尽事宜，由双方共同协商，作出补充约定。补充约定与本合同具有同等法律效力。

十四、本合同一式四份，甲乙双方各扏一份，××县××镇土地流转服务中心和县经管局各备案一份。

甲方代表（签字）： 乙方代表（签字）：

鉴证方：

签订日期： 年月日

土地流转委托书

笋岗村委会：

本人，身份证号：，位于 耕地亩，现委托村委会通过转包的方式进行流转，时间为××年，自××年××月××日至××年××月××日止，转包的租金为每亩每年××元。委托人：

委托日期：年月 日篇三：农村土地承包经营权流转合同范本（范本一）土地承包经营权流转合同书

甲方（转出方）：__________________________________________ 转出方代表： __________________________________________ 乙方（转入方）：__________________________________________ 转入方代表： __________________________________________ 为了发展农村经济，促进农村土地经营权的合理流转，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、农业部《农村土地承包经营权管理办法》及农村土地承包的有关法律、法规和政策规定，双方协商一致，签订本合同。

一、流转的土地面积位置及用途：

甲方将拥有承包经营权的________亩土地流转给乙方经营。

二、采取下列第_____种_____类流转形式，甲方将土地承包经营权流转给乙方，双方应同时承担下列相应的权利和义务：

（一）甲方将土地流转给乙方（除集体经济组织之外的第三方），有下列五种流转形式：

1、转包：甲方将土地经营权转包给乙方，双方签订此流转合同。甲方与村集体经济组织签订的原承包合同仍然有效，乙方对接转的土地在一年内不得再行转包。

2、转让：甲方将土地经营权转让给乙方，双方签订此流转合同。甲方经申请和发包方同意，将土地承包经营权让渡给乙方从事农业生产经营，由乙方履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止，甲方承包期内的土地承包经营权灭失。

3、互换：甲方和乙方本着自愿互利的原则互相交换土地承包权，并签订此流转合同。双方与村集体经济组织签订的原承包合同由对方履行。甲方调换给乙方的地块见上页表：

4、入股：甲方在不改变土地用途的前提下，将土地经营权作为股份流转给乙方，双方签订此流转合同。甲方与村集体经济组织签订的原承包合同仍然有效。

5、出租：甲方将土地承包经营权租赁给乙方经营。甲方原土地承包关系不变，继续履行与村集体经济组织签订的原土地承包合同规定的权利和义务。

（二）甲方将土地经营权流转给乙方（村集体经济组织或中介组织），有下列两种流转形式：

1、无偿转让（自愿交回土地经营权）：甲方将土地经营权无偿转让给发包方，双方签订此流转合同。甲方在规定的一个调整周期内不得向发包方重新要地。

2、委托经营：甲方将土地经营权有偿委托给发包方或中介组织，双方签订此流转合同。受委托方既可直接对委托的土地进行经营,也可再将其流转给其他经营者。无论采取上述哪种流转形式，甲乙双方都应按合同规定用途使用土地，不准荒芜，不搞破坏性、掠夺性经营，不得违反有关土地管理的其他规定。按时交付流转费和各种税款。在土地流转期间发生的债权债务，由乙方承担。

三、流转后土地的经营项目：

______________________________________________________。

四、流转期限：

流转期限自____年____月____日起至____年____月____日止，共（大写）_______________年。

五、流转费金额及交付办法。采用第 种办法：

1、流转价格为______元/年亩，年流转费金额为______元。每______年递增______%。在当年的______月______日前由乙方向甲方交纳。

2、流转价格为_____元/年亩，流转期内总计_____元，由乙方在合同签订之日一次性向甲方交纳。

3、_________________________________________________。

六、违约责任：

（一）合同双方当事人任何一方违反本合同规定条款，均视为违约，违约方应向对方支付违约金________元，如违约金不足以弥补经济损失的，按实际损失赔偿。

（二）乙方不按期交纳流转费，每天按所欠承包费（租金）的_____‰向甲方支付滞纳金。超过30天的，承担违约责任。

七、纠纷的解决办法：

发生合同纠纷时，双方协商解决，协商不成的，任何一方均可向镇村两级合同管理组织申请调解，调解不成可申请蓟县农村土地承包纠纷仲裁委员会进行仲裁，也可直接向人民法院起诉。

八、双方约定的其他事项：

1、在流转期内，如遇流转土地被征用，按实际流转时间计算流转费金额，其青苗补偿费、地上附着物补偿费按第____种方式处置。（1）归投资者所有。（2）由双方依据实际情况协商确定。

2、流转合同到期后，若继续流转，在同等条件下，乙方有优先权。

3、。

九、本合同未尽事宜，双方可经协商签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

十、本合同由双方签字盖章并经镇（乡）农经站鉴证后生效。

十一、本合同一式四份，甲乙双方各执一份，村集体经济组织和鉴证机关各备案一份。甲（转出）方（章）代表（签字）： 年月日

乙（转入）方（章）代表（签字）： 年月日

原发包方（章）代表（签字）： 年月日 鉴证机关：（章）鉴证员（签字）： 年月日（范本二）

农村土地承包经营权转让合同 []土让字第号

转让方（以下简称甲方）： 受让方（以下简称乙方）：

甲乙双方按照《中华人民共和国农村土地承包法》等有关法律法规和国家有关政策的规定，本着依法、自愿、有偿的原则，就农村土地承包经营权转让事宜协商一致，订立本合同。

一、转让标的

甲方将其承包经营的位于 乡（镇）村 组 地块 亩土地的承包经营权转让给乙方从事生产经营。

二、转让期限

转让的土地承包经营权年限为年，即自年 月 日起至年 月 日止。

三、转让价格 转让的土地承包经营权的总价格为人民币 元。甲方承包经营相关地块时对该地块实际投入资金和人力改造的，可收取合理的补偿金。本合同的补偿金为 元。

四、支付方式和时间 乙方采取下列第 种方式和时间支付转让金和补偿金：

1、乙方采用现金方式支付转让金和补偿金，支付的时间为 年 月 日。

2、乙方采用实物方式支付转让金和补偿金，实物名称为，数量公斤，时间为年月日。

五、土地承包经营权的交付时间和方式

甲方于年月日将转让承包经营权的土地交付乙方，交付方式为。

六、承包经营权转让和使用的特别约定

1、甲方转让土地承包经营权必须经发包方同意，并由甲方办理认可手续，在合同生效后终止与发包方的承包关系。

2、甲方交付的承包经营土地必须符合双方约定的标准。

3、乙方依约获得土地承包经营权后必须与发包方确立新的承包关系。具体手续由乙方负责办理。

4、乙方获得土地承包经营权后，依法享有该土地的使用、收益、经营决策和产品处置权。

5、乙方必须按土地亩数承担农业税费和国家政策规定的其他义务。

6、乙方必须管好用好承包土地、保护地力，不得掠夺性经营，并负责保护好承包土地上的林木、排灌设施等国家和集体财产。

7、乙方不得改变土地的农业用途。

8、其他约定。

七、违约责任

1、甲乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。如一方当事人违约，应向守约一方支付违约金。违约金的数额为人民币 元。

2、如果违约金尚不足以弥补守约方经济损失时，违约方应在违约金之外增加支付赔偿金，赔偿金的具体数额依具体损失情况确定。

八、争议条款

因本合同的订立、效力、履行、变更及终止等发生争议时，甲乙双方应协商解决，协商不成的按下列第 种方式解决：

1、提请村民委员会、乡（镇）人民政府、农业承包合同管理机关调解；

2、提请 仲裁委员会仲裁；

3、向有管辖权 的人民法院提起诉讼。

九、生效条件

甲乙双方约定，本合同须经双方签字并经承包经营土地所在乡（镇）人民政府农村经营管理机构签证、备案后生效。

十、其他条款

本合同未尽事宜，可经双方协商一致签定补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。本转让合同一式四份，甲乙双方各一份，鉴证单位一份、土地所有权单位一份。甲方：（签章）乙方：（签章）法定代表人：法定代表人： 法定代表人身份证号： 法定代表人身份证号：住 址： 住 址： 签约日期： 年 月 日 鉴证单位：（签章）鉴证日期： 年月日

（范本三）

农村土地承包经营权互换合同 []土换字号

甲方（单位或个人名称）：乙方（单位或个人名称）：

因需要，甲、乙双方就依据农村土地承包合同和《农村集体土地承包经营权证书》所取得的部分或全部地块的土地承包经营权的互换及相关事宜达成如下协议：

一、互换标的

土地承包经营权转让协议书(新) 篇5

转让方（以下称甲方）

受让方（以下称乙方）

甲、乙双方经充分、友好协商，本着等价有偿的原则，现就转让土地承包经营权相关事宜达成如下一致意见：

一、甲方自愿将其承包的坐落、面积为亩的土地承包经营权及地上所有附属设施一并转让给乙方。该土地的四至： 东至 ：南至 ：

西至 ：北至 ：

二、转让期限自2010年10月27日起至2027年12月30日止。

三、用途：扩大再生产。

四、转让价款：土地每亩作价叁万元，附属设施元、小房元，合计人民币元。其中土地价款部分，如政府等部门征用给予的补偿价款高于每亩叁万元，差价部分由乙方返还给甲方，如果低于每亩叁万元，乙方不得要求甲方返还差价款。

五、本协议书签订后3日内，甲方将上述土地及附属设施全部移交给乙方。

六、乙方获得土地承包经营权后，依法享有该土地的使用权、处分权、收益权、自主组织生产经营和产品处置权。

七、本协议签订后，无论发生任何情形的征用，因动迁而获得的全部补偿款（含劳动力安置补助费、青苗补偿款、地上附着物补偿款

及土地补偿款等各项补偿款）归乙方所有，与甲方无关；如政府为被动迁户办理养老保险，所需费用应由个人承担的部分由被动迁户即甲方自行承担。

八、本协议书壹式叁份，甲、乙双方各壹份，交土地发包方备案壹份。

九、本协议书在甲、乙双方签字或盖章后即刻发生法律效力。

甲方：

乙方：

发包方：

农村土地承包经营权主体分析 篇6

改革开放以来实施的家庭联产承包经营制拉开了我国改革开放的序幕, 是促进我国农村经济发展、提高农民收入的关键举措。土地承包经营权是家庭联产承包经营制中最重要的权利之一, 土地承包经营权的流转是优化土地资源配置、保护耕地、提高农业生产率、加速农村经济发展的重要途径。

土地承包经营权流转是指在不改变农村土地用途的前提下, 允许农民以多种方式让渡土地承包经营权, 使土地承包经营权按照市场经济自愿、有偿、依法的原则有序地流动起来, 促进土地承包经营权在流转过程中与其他生产要素形成最佳组合, 以实现农业生产利润的最大化。

农村土地承包经营权流转分为农户自发流转和农村集体流转。农业部对12省的一项调查显示, 2000年集体主导流转的土地占全部流转土地:湖北占46%, 海南占34.8%, 浙江占26%, 湖南占24.5%, 福建占18.7%。2006年的调查数据显示, 在已发生的土地流转面积中, 农户自发流转土地面积占54.35%, 乡村集体统一组织的流转土地面积占40.9%, 其他占4.75%。而且, 经济发达的东部地区由乡村集体统一组织的流转所占比重要高于农户自发流转的比重, 中、西部地区农户自发流转占主要地位。从农地流转后的土地权属变化关系看, 目前我国农村土地承包经营权流转方式主要包括转让、转包、互换、入股、出租等。从全国的整体情况来看, 转包和出租一直是土地承包经营权流转的主要形式, 2005年这两种形式流转的土地占总流转面积的60.89%, 2007年为78%。根据2006的调查数据, 通过转包形式流转的农村土地面积占农村土地流转总面积的49.83%。各经济主体对经济利益的追逐是农村土地承包经营权流转的内在动力, 农村土地承包经营权的流转是农业规模化经营、农村产业升级的必然要求。但是, 农村土地承包经营权流转过程中存在很多问题, 本文将从流转主体角度对农村土地承包经营权流转中的障碍进行分析。

2农村土地承包经营权流转主体分析

2.1农村土地承包经营权原始发包方承包方分析

2002年, 人大常委会通过《中华人民共和国农村土地承包法》, 其中第十二条规定, 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的, 由村集体经济组织或者村民委员会发包;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的, 由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包。国家所有依法由农民集体使用的农村土地, 由使用该土地的农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组发包。

第十五条规定, 家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。第四十六条规定, 荒山、荒沟、荒丘、荒滩等可以直接通过招标、拍卖、公开协商等方式实行承包经营, 也可以将土地承包经营权折股分给本集体经济组织成员后, 再实行承包经营或者股份合作经营。

根据《农村土地承包法》可知, 农村土地承包经营权的初始发包方是土地所有权主体, 一般由集体经济组织代为行使其权力, 国有农村土地的承包经营权由实际使用土地的集体经济组织代为行使发包权利, 而承包方仅限于集体组织内部农户 (“四荒地”除外) 。

1.2 农村土地承包经营权流转主体分析

《农村土地承包法》第三十四条规定, 土地承包经营权流转的主体是承包方。第四十条规定, 承包方之间为方便耕种或者各自需要, 可以对属于同一集体经济组织的土地承包经营权进行互换。第四十一条规定, 承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的, 经发包方同意, 可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户。第四十二条规定, 承包方之间为发展农业经济, 可以自愿联合将土地承包经营权入股, 从事农业合作生产。

《农村土地承包法》对土地流转的主体做了严格的限定。转包、互换、入股等方式进行土地承包经营权的流转仅限于集体经济组织内部进行。土地承包经营权主体只有拥有稳定的非农职业或收入来源时才具备转让土地承包经营权的资格, 且受让方必须为从事农业生产经营的农户。在各种流转方式中, 只有土地承包经营权出租未受过多限制。所以, 土地承包经营权出租是实现中实现农村土地规模化经营的最主要的流转方式。

1.3 农村土地承包经营权流转主体障碍分析

1.3.1 土地承包经营权出让方障碍分析。

(1) 承包经营权流转价格低下经济效益低下是农民缺乏主动流转土地承包经营权的根本原因。由于农业原材料价格走低, 受让方不可能支付较高的土地租金给原土地承包方, 而蔬菜粮食等市场价格的上涨导致基本的生存成本提高。受让方支付的低租金很可能低于承包户自身耕作所获得的实际效用。所以, 作为经济人的承包方, 不可能放弃土地经营权。承包经营权流转后获得的收益过低是农民缺乏转让土地承包经营权的根本原因。 (2) 农民缺乏社会保障。由于土地不但是农民的劳动对象, 还是农民的生活保障。土地承包经营权的流转意味着农民将失去社会保障, 所以, 很多农民宁愿土地撂荒, 也不愿流转土地承包经营权。 (3) 非农就业困难。大多数农民的专长在于从事农业劳动, 缺乏其他非农岗位所需的就业技能, 这种现状使得农民想流转土地承包经营权却又因为无法找到新工作以谋生而放弃流转土地的想法。此外, 由于世界金融危机的影响, 我国农民工聚集的广东沿海等地技能要求低下的加工企业大量倒闭在一定程度上影响了农民外出就业的机会。所以, 放弃土地承包经营权可能意味着失业、失去生活来源。非农就业困难是导致农民缺乏土地承包经营权流转动力的直接原因。 (4) 城市进入障碍。由于城乡分割的二元户籍制度, 导致农民进入城市的代价和成本非常高。城市进入的高门槛, 在一定程度上将农民束缚在农村, 束缚在土地上, 而这种束缚在一定程度上制约了承包经营权的流转。 (5) 其他因素。相关研究表明, 农民的受教育程度以及年龄, 在一定程度上影响了土地承包经营权的流转。一般而言, 教育程度越低、年龄越大的农民, 越不愿意流转其承包经营权。

1.3.2 土地承包经营权受让方障碍分析。

(1) 土地流转成本高。为确保各农户之间的公平, 家庭联产承包经营制在实施之初, 将土地的承包细碎化, 而农业产业规模化要求成片土地统一经营。这导致受让方在取得承包经营权的过程中需要面对多个农户主体, 根据讨价还价理论, 其成本趋近于无穷大。这也是制约受让方取得承包经营权的最大障碍。事实上, 企业和个人为取得农村土地的承包经营权, 一般不与农户个体直接协商, 而是通过集体经济组织及其代表人取得承包经营权。一方面, 受让企业或个人减少了土地取得的经济、时间以及人力成本, 另一方面, 集体经济组织领导有了土地寻租的空间, 同时在一定程度上损害了承包经营权出让方农户的利益。 (2) 农业生产成本高。由于农产品原料价格低下, 而农业生产中所需的农业工具以及化肥、种子等市场价格连连走高, 导致农业生产效益低下, 农业规模化发展缺乏动力, 农村土地承包经营权流转缺乏经济动力。 (3) 缺乏信贷金融支持。我国的信贷金融政策一直向国有大型企业倾斜, 对农业以及中小企业的支持偏少。农业生产得不到有效的信贷支持, 资金来源狭窄, 企业和个人缺乏取得土地承包经营权的有效支持。 (4) 信息不对称导致收益受损。由于土地承包经营权的受让方一般为欲从事规模化经营的外地农业企业, 其对土地所在地并不十分熟悉了解。外地企业或个人的进入很可能因为信息不对称遭受人力、物力、财力等不必要的损失。

1.3.3 政府。

由于政府相关部门及人员对土地承包经营权流转的认识不到位, 并未积极引导相关工作的开展, 也没能给土地承包经营权提供良好的平台, 甚至因为短期或个人利益, 阻碍土地承包经营权的流转。

2 完善农村土地承包经营权流转的建议

建立健全农村土地流转市场, 打破流转中的主体限制, 建立健全农用地价格机制、交易中介机制、收益分配机制, 建立健全、公开、透明的农村土地流转市场是保证农村土地承包经营权有效流转的保证。

促进土地流转中介机构的建立与完善。公正、独立的第三方中介机构有助于土地承包经营权流转的出让、受让双方获得正确、公正的信息, 保证流转双方的利益不受损失。

加强农村社会保障体系建设, 为农民流转承包经营权解除后顾之忧。只有完善的社会保障体系才能让农民安心流转土地承包经营权, 使其在丧失劳动能力后仍然有生存保障, 否则, 农村土地承包经营权的流转将带来严重的社会问题。

发展社会经济、增加非农就业机会, 为农民转业提供发展空间。只有非农机会的增加, 才能吸引农民放弃现有的土地承包经营权, 去追寻另外的发展空间。

发展农村信贷, 支持农业规模化发展。只有政策和金融的支持才能让更多的单位和企业进入资本有机构成较低的农业行业。所以, 为促进农村经济发展、农业产业升级, 为农业企业提供相应的信贷金融支持, 才能真正实现农村土地承包经营权的高效流转。

强化政府服务功能, 让政府为农村土地承包经营权流转提供一个公平、友好的环境, 是政府的应尽之责。

摘要：土地承包经营权流转是推进农业产业化、实现农业规模经营、发展农村经济的必然选择。通过对农村土地承包经营权出让方受和让方以及政府等相关主体的分析, 得出制约农村土地承包经营权流转的因素, 并根据主体障碍分析, 提出促进农村土地承包经营权流转的相关政策和建议。

关键词：农村土地承包经营权,主体,流转

参考文献

[1]朱震宁, 农村土地承包经营权流转问题研究—以山东省为例[D].山东农业大学, 2009.

[2]韩利达, 课程讲义, 四川大学经济学院.

[3]韩青海, 农村土地承包经营权流转问题初探[J].农村经济与科技, 2008 (3) .

[4]陈卫平、郭定文, 农户承包土地流转问题初探[J].经济问题探索, 2006 (1) .

农村土地承包经营权转让申请 篇7

关键词：农村土地承包经营权；农业公司法；土地改革

中图分类号：F121.26文献标识码：A文章编号：1008-6439(2008)01-0023-05

Analysis of the knotty problems about the contracted rural land use rights’ becoming a shareholder

REN Jiang

(Law School，Qinghai University for Nationalities，Qinghai Xining 810007，China)

Abstract：In order to fully utilize rural land and obtain the largest profitfor peasants，at present，some regions of China carry out the policy for making rural contracted land use rights become a shareholder of an enterprise so as to increase the use efficiency of the land and to realize maximum profit. Because China does not have matched laws and regulations，however，this reform is unavoidable to have legal disputes. Agricultural Company Law or the third thorough land revolution can effectively solve the legal disputes. Especially，thorough land reform can basically solve all problems from nation-collective dual land ownership structure，which should be emphasized by legislators.

Key words：rural contracted land use rights；Agriculture Company Law；land revolution

农村土地承包经营权(以下简称土地承包经营权)作为我国农村的最根本性权利之一，其能否流转的问题一直受到较多的关注。土地承包经营权的流转，有利于规模经济的创造和社会效率的提高，有利于顺应市场经济和世界农业的发展趋势，有利于农民经济收益的增加和生存保障的加强等。^[1]虽然政策和法律都对此做出过明确的规定：《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》：“农户在承包期内可依法、自愿、有偿流转土地承包经营权，完善流转办法，逐步发展适度规模经营”；^[2]《中华人民共和国农村土地承包法》(以下简称《土地承包法》)第十条：国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。农业部也出台了具体的规章制度：《农村土地承包经营权流转管理办法》(以下简称《管理办法》)。但是，从政策、法律和法规的实际效果上来看，土地经营权流转并没有在广大农村获得广泛的流转，土地作为一种稀缺资源并没有得到充分利用，广大农民并没有通过土地经营权流转获得更多的收益。但是，随着国务院今年上半年批准建立了“成渝经济特区”，农村土地承包经营权流转也迎来了新的发展时期。

一、农村土地承包经营权流转的最新发展趋势

近一段时间，农村土地承包经营权入股(以下简称“农地入股”)成为社会关注的热点问题。2007年7月12日出版的《南方周末》以《农地入股：重庆唤醒沉睡资本》为题，详细介绍了重庆麒麟村以土地经营权入股成立股份有限责任公司的实践经验，并由此介绍了以重庆为代表的地方政府，以《土地承包法》和《办法》为依托，建立符合本地区特点的土地承包经营权流转管理办法，打开了土地经营权流转的这扇大门。而在这一过程中，又以2006年12月中共成都市委办公厅、成都市人民政府办公厅出台的《关于推进农村土地承包经营权流转的意见》(成委办[2005]37号)(以下简称《流转》)和2007年6月29日出台，2007年7月1日即开始实行的重庆市工商管理局《关于全面贯彻落实市第三次党代会精神服务重庆城乡统筹发展的实施意见》(渝工商发[2007]17号)(以下简称《实施》)为最具代表性地方法规。

依据《流转》第二条第三项，“承包方之间可自愿联合将土地承包经营权入股，从事农业合作生产；承包方也可采取土地承包经营权入股的方式，与业主合作经营。”以及《实施》第十六条，“支持探索农村土地流转新模式。在农村土地承包期限内和不改变土地用途的前提下，允许以农村土地承包经营权出资入股设立农民专业合作社；经区县人民政府批准，在条件成熟的地区开展农村土地承包经营权出资入股设立有限责任公司和独资、合伙等企业的试点工作，积极推进土地集约、规模经营，提高农民组织化程度，加快发展现代农业。”土地承包经营权不仅可以作为股份加入“业主合作经营”，更可以入股“设立有限责任公司”乃至“独资”、“合伙”企业。有专家称此种改革将为中国带来第三次土地革命!^[3]重庆市发改委副巡视员周林军认为，“中国农村土地，向来只有产业效率，没有交易效益，难以产生资本效益，导致农民不能致富。现在进行的改革，就是通过资本途径来提高其交易效益。”同时，他表示，允许农民以承包经营权入股，在法律和制度层面实际并无障碍，只是过去习惯性的做法，以及法律、法规和政策上的一些摩擦，使其没有得以实施，因此，这个改革可归为技术层面的改革。^[4]一时间，对此种改革之利弊分析充斥着各种媒体，其中虽类似“土地流转的使用受到严格限制，农民实现收益最大化的希望要真正实现困难很大”^[5]之疑虑，但总体好评如潮。

遗憾的是，各种评析大多基于新闻评论或单纯的经济分析，偶有涉及相关法律分析者，也大体局限在概括性论述，缺乏系统性。而笔者认为，“土地承包经营权入股”不仅涉及《土地承包法》，更会遇到《公司法》、《物权法》、《劳动法》、《劳动合同法》以及《破产法》等法律限制所带来的困境，其中尤以对公司法的突破最为显著。如果不尽快出台专门配套法律、法规对“农地入股”加以规制，或修改相关法律、法规加以配合，随着“农地入股”改革的不断深入，此种改革极有可能引发出一系列法律问题。

二、土地承包经营权入股与现有法律之冲突

(一)设立企业形态之限制

依据《实施》第十六条规定，农地入股甚至可以设立独资企业、合伙企业。此种规定虽不与《个人独资企业法》、《合伙企业法》相冲突，但是，该规定无异于将农民推到了倾家荡产之边缘。《个人独资企业法》第二条规定，本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。同时该法第十八条规定，个人独资企业投资人在申请企业设立登记时明确以其家庭共有财产作为个人出资的，应当依法以家庭共有财产对企业债务承担无限责任。根据以上两条法律规定，农地入股设立个人独资企业存在着“一人经营，全家破产”之危险。

根据《土地承包法》第三条第二款规定，农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。即，我国实行的是以家庭为单位的承包经营方式。而依据《物权法》第十一章，土地承包经营权属于用益物权之一种，同样适用“一物一权”原则。因此，无论“家”只有一人，或多个人，土地承包经营权的所有人只能是“家”而不是某个人，只能作为“家”的共有财产处分。由此可见，农地入股不仅仅是将土地承包经营权入股设立企业，更是将全家全部财产置于承担债务无限责任之风险中。而任何企业经营都必然存在经营风险，无论“区县人民政府”在“批准”设立个人独资企业前进行了多么周密的考虑，给予了多么优惠的政策，也只是将经营风险降至最低，不存在“没有经营风险”一说。一旦设立的个人独资企业破产，全家财产都必须用来偿还债务。即使在设立成百上千个以“农地入股”的个人独资企业中只有一个企业破产，失败率仅为百分之一、千分之一，而对于失败的家庭来说，只能是百分之百的失败，失去的将是家中全部财产。而鉴于我国农民大多缺乏经营管理知识，具有专业管理知识的经理人才又大多不愿意深入广大农村，此类企业将面临更大的困难，农民所承担的风险必将更高，因此，不应允许农地入股设立个人独资企业。

农地入股设立合伙企业虽可解决缺乏管理人才之问题，但仍然需要农民以全家之全部财产承担偿还债务之风险，因此，同样不应允许设立。而依据《公司法》第三十五条，股东按照实缴的出资比例分取红利；公司新增资本时，股东有权优先按照实缴的出资比例认缴出资。但是，全体股东约定不按照出资比例分取红利或者不按照出资比例优先认缴出资的除外。因此，可通过公司章程，将土地经营权所占公司股份尽可能降低，以规避农民家庭承担较高之债务偿还份额，并同时规定土地经营权在公司分红中占有相对较高之份额，以确保农民权益得到切实保障。由此可见，土地承包经营权入股只能依据《公司法》设立有限责任公司，且不得设立一人有限责任公司(理由与设立个人独资企业类似)。虽然“土地承包经营权”与“土地使用权”(《公司法》第二十七条有关股东出资形式使用的是“土地使用权”)是否是同一概念或可以包含于其中存在争议(有学者认为国有土地使用权和土地承包经营权两种不同的用益物权^[6])，但此种争议不应影响到农地入股设立有限责任公司之改革步伐。

(二)集体组织及其成员在公司内的角色定位与冲突

依据《土地承包法》第二条，“本法所称农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地。”以及《物权法》第六十条第一款，“对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等”，“属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权。”由此可见，农户只是依法从村集体经济组织或村民委员会处“承包”了土地经营权，土地的实际所有权仍然归属于集体组织或国家。因此，在土地承包经营权入股后，农民虽然作为股东享有股东权，但这种股东权是不完全的股东权利，其处分股份的权利受到集体组织的制约，同时，集体组织间接地干预了公司的自主经营权，根据《管理办法》第十八条之规定，“承包方采取转让方式流转农村土地承包经营权的，经发包方同意后，当事人可以要求及时办理农村土地承包经营权证变更、注销或重发手续。”由于农地入股后不得改变土地之农业用途，集体组织或其代表是否可以作为公司监事监督土地用途也值得探讨。

如果公司经营不善，以至于农民入股后不仅得不到分红或是得到分红少于土地承包金，集体组织是作为村民个人之债权人还是公司之债权人，是否可以“债转股”等，也成为疑问。

依据《管理办法》第九条，农村土地承包经营权流转的受让方可以是承包农户，也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。而《公司法》第七十二条第三款规定，经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。这显然与《管理办法》相冲突。虽然该条第四款同时规定，“公司章程对股权转让另有规定的，从其规定。”可以解决这种冲突，“但是，如果从实际上看，相当多的有限责任公司在管理上又与合伙相似，因而，又具有人合的性质。”^[7]将公司股份优先转让给予公司其他股东无关系的集体经济组织其他成员，显然违背了公司的人合性，更重要的是，此种转让不利于公司的发展。因此，在入股的土地承包经营权流转，优先适用《公司法》抑或《农村土地承包经营权流转管理办法》，成为疑问。

(三)土地承包经营权到期后公司存续及衍生问题

根据《公司法》第一百八十一条第一款，“公司章程规定的营业期限届满或者公司章程规定的其他解散事由出现”时，公司可宣告解散。《管理办法》第三条规定，农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途，流转期限不得超过承包期的剩余期限，不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益。可见，土地经营权入股设立有限责任公司，其公司的存续期限只能是土地承包期的剩余期限，此两项规定并不矛盾冲突。但是，由此衍生出的问题则是，限制乃至剥夺了部分农民土地入股的权利。“虽然财富和收入的分配无法做到平等，但它必须合乎每个人的利益，”^[8]由于土地承包期剩余期限存在不同，对于剩余期限相对较短的农户而言，以上立法无疑限制了他们入股的机会或是限制了他们入股后的收益——大多数投资人必然会在同等条件下选择剩余期限较长的农户合作投资，即使选择剩余期限较短农户合作投资，也极可能通过降低农户分红比例以弥补其由于公司存续期限短而减少的投资收益。农户由于立法的客观限制而失去了潜在投资机会，既不符合农户利益，也不符合公平正义原则，应通过立法予以纠正。

(四)土地承包经营权入股后的清算问题

农村土地承包转让合同 篇8

乙方：

一、 甲方自愿将自己承包村民小组政府开发的荒山坡改梯荒土转让给乙方开发种植中药材。

二、乙方承包后，土地使用权归乙方使用和经营管理，甲方不得以任何理由干涉乙方，如甲方以及甲方家属干涉乙方，给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿损失。

三、 乙方承包期限为叁年，承包土地(地名王港坡)，现种植烤烟以及石牛坡水井路上左边玉米地，全部大约壹佰亩地，全部转让给乙方。

四、 乙方承包土地转让费捌仟叁佰元为一年，叁年内乙方必须各年付清各年的土地转让费，乙方才能使用，如不付清，甲方有权干涉乙方使用。

五、 甲方转让期限为叁年，如期限已满，乙方还要继续承包，甲方要先给乙方承包，如乙方不愿承包，甲方自行处理，乙方不得以任何理由干涉甲方。

六、 乙方在承包的期限内如遇到政府和群众的任何干涉，造成乙方的经济损失，甲方要负债乙方的全部经济损失。

七、 如甲方不执行协议，甲方要负责赔偿乙方所有经济损失。

八、 如乙方不执行协议，甲方不退还乙方所有经济损失

九、 如乙方在承包期限内，甲方负责乙方的运输畅通，如遇到堵塞，甲方负责一切损失。

十、 承包的期限从20_年10月1日起到20_年10月1日止

此协议一式两份，双方各执一份，双方签字后生效。

甲方：

乙方：

甲乙双方证人：

合同日期：

承租方： (以下简称甲方)

出租方： (以下简称乙方)

为了搞活经济，加快本地区的企业发展，增加咱村

第三产业收入，经双方充分讨论协商，就村委会向村民——租赁土地办企业的有关事宜达成如下协议：

一、租赁土地位置：该宗土地地址在 面积 亩

二、租赁期限________年，即从________年____月____日起至________年元月____日止。

三、租赁金额和付款办法：

一租赁金额：

①从________年____月____日--________年____月____日止，每亩每年4千元。

②从________年____月____日--________年____月____日止，每亩每年4.5千元。

③从20________年____月____日--________年____月____日止，每亩每年5千元。 二土地位置差额：租金每年每亩4千元以下按差额计算

①距离国道前30米土地，每亩租价每年4千元。

②距离国道30米后，每亩租价每年3.5千元。

③其余额由总租赁面积平均分配。(每亩500元差额)

三付款办法：采用先付款后用土地的办法。

⑴甲方必须在本协议签订后两天内交付乙方第________年50%的土地租赁金;在该块整平后两天内再付清________年租赁金。

⑵第________年起以逐年支付清的方式。甲方必须在当年____月____日前付清全年的土地租赁金。若逾期未交，乙方有权向甲方收取迎角款额20%的滞纳金。

⑶最后________年租赁金应扣协议签订后预付租赁金50%款项。

四、未经乙方同意，甲方不得将此款抵扣税费或挪用。否则，视为违约，甲方必须交付乙方当年土地租金50%的违约金。

五、乙方的权利与义务。

⒈承租期间，若遇国家征用土地。土地赔偿今年归乙方所有。

⒉承租期满后，该地面上的固定建筑物归乙方所有，甲方须在五个月内处理器械设备，逾期均归乙方所有。此财产均折价按甲方使用的土地面积平均分配

⒊乙方必须在本协议签订后十天内做好地面上的建筑物、花果迁移工作。

六、甲方的权利与义务：

①甲方在租用的土地范围内进行设计、施工拥有主决权，承租期间拥有企业经营一切管理权，乙方不得干涉。

②承租期间，若遇国家征用时，甲方必须按国家规定的赔青标准一次性付给乙方的青苗赔偿费。地面上建筑物器械设备赔偿金归甲方所有。

③承租期满后，该地面上的固定建筑物归乙方所有。

甲方有权在五个月内处理一切器械设备，否则，视为放弃，均归乙方所有。

④甲方必须在本协议签订后四十五天内做好该地块的整平工作。

七、违约责任：本协议自签订之日起生效，以上条款，甲乙双方必须严格遵守，如果乙方违约，必须赔偿另一方的一切损失并加罚人民币壹万元。

八、本协议在生效期内，若有未尽事宜，双方应文明协商解决。本协议一式两份，具有同等的法律效力。甲乙双方各执壹份。

承租方：

出租方：

法定代表人：

土地承包经营权申请书 篇9

申请人因_________________原因，自愿把自己在荣县双古镇村社家庭承包经营的农用地(经营权证书号为_________________号，户主为_________________;共有人为_________________，共_________________亩进行农村土地经营权流转，其中耕地_________________亩(其中田_________________亩，土_________________亩)，流转期限为自_____年_____月_____日至_____年_____月_____日，共计_________________年，流转价格为_________________元/年;非耕地亩，流转期限为_____年_____月_____日至_____年_____月_____日，共计_________________年，流转价格为_________________元/年。特申请办理农村土地承包经营权流转备案。

申请人：_________________(签章)

身份证号码：_________________

住址：_________________

日期：_________________

农业社意见：_________________

法人代表(签章)

农村土地承包经营权转让申请 篇10

关键词：土地承包经营权；土地制度改革；土地流转地租。

我国是一个农业大国，农业是我国之本。新形势下的农村建设需要更多的科学化的指导，许多经济学家曾经多次主张要根据实际情况，借鉴各国先进经验，在宏观调控的大布局下，允许在集体土地所有制的基础上选择多种所有制并存的模式，大胆创新，勇敢尝试国有制、私有制、以及集体所有制并存的多样化模式，在坚持国家指定的农村土地集体所有制以及家庭承包责任制的基础上，灵活变动经营权流转制度和形式，为农民提供便利，实现利益最大化。

一、中国农村土地所有制的历史演变

从古至今，土地所有制都是一种特殊的、富于变化的根本制度，并在不同历史时期以不同的名义存在着。改革开放以来，“土地承包权”作为一个崭新的名词被提出，与各户家庭收入、工资性收入以及转移性收入共同构成了当代经济条件下的农民的人均年收入。由于经济全球化进程的不断加快，不单是各国经济之间相互影响制约，各产业之间相互依存发展、农业作为一种基础产业也开始在整体宏观经济的大局中有举足轻重的影响力，并且农作物价格极易受到国际经济局势的影响，所以，制定合理化的农村土地承包经营权流转地租制度必须从宏观出发，才能做到各个方面权衡，和谐发展。

旧中国时期，土地所有权大多归地主所有，地主阶级和农民阶级差距明显，通过分散给单个农民耕种的方式，集中管理，剥削严重。农民没有工作积极性，生活水平低下。当时农民负担重，除了有许多不平等的雇佣关系之外，还受到极其沉重的田赋、以及地租等众多名目的剥削收费，农民生活贫苦不堪。

新中国解放后，我国实行了土地改革，通过适当合理的土地制度来改善农民和土地、政府之间的关系，为新中国的工业化建设铺设了道路。1953年，我国进行了“第一个五年计划”，这是对于农村土地经营承包制度的又一次重大影响，当时重工业的集中生产发展使得农村土地集中管理发展成为当时的必然选择，之后的十几年，国家采取收回农民土地所有权，集中管理，共同劳动的高度集中的计划经济体制。这明显降低了土地地租以及赋税等压力，降低了农民土地承包经营权费用。

第一个五年计划结束之后，农民的收入水平仅可以维持生存的最低要求，农业发展缓慢，人民生活质量下降，城乡差距不断扩大，改革势在必行。于是改革开放之后的家庭承包责任制应运而生，这使广大农民和国际都获得了新一轮的生产活力，明显改善了农民长期以来入不敷出的艰难境地。农民享有自己土地使用权和流转权，增加了灵活性之后，全国的农业形式呈现出一股蓬勃生机。

1984年之后出现的“卖粮难”问题，出现了当时西方国家较流行的“蛛网型”波动，解释为“农产品丰收→价格下跌→农产品短缺→政府提价→农产品卖难”。农业收入再次陷入一个止步不前的瓶颈。另外，本年度，我国改革的重点从农村开始转向城市，没有重点考虑可以充分调动农民积极性的正确政策以及农村土地承包经营制度的宏观环境，导致这段时间农业生产处于停滞状态，城乡差距急剧拉大，国家经济建设陷入不平衡状态。之后到现在的法杖过程中，我国积极寻求改变，加大农村土地流转制度的灵活性，提高乡镇企业创业补助资金，降低农村企业创业门槛，简化创立手续，积極鼓励，开放途径。乡镇企业的崛起，大幅度提高了农民的收入，提高了生活水平，同时也加速了农村土地的承包经营权流转速度和幅度，使得从事农业种植的农民有了更大面积的耕地，也明显提高了收入水平。这使得城乡发展开始呈现一体化现象，城乡差距有减小的趋势，乡镇企业的发展，也成功带动了城市企业的合作与业务拓展。

我国财政制度在各个不同发展时期的变迁，是围绕着以中国特色为主的社会主义道路，积极创新，拓宽渠道，地方政府开始扮演很重要的“经纪人”角色，协调中央、地方之间供需关系的协调，保证及时反馈地方存在的基层问题，积极贯彻落实党中央下达的政策文件，既要积极为当地人民争取最大化的政治和经济利益，又要做好与中央的良好沟通，及时修正发展方向。

中共十六大之后，我国农村发展进入一个新时期，城乡统筹、科学发展是新农村的发展方向。相对宽松的宏观政治环境给农村土地承包经营权流转地租问题提供了许多可调节空间，各种支农惠农政策的提出、农业税的减免都使得农村土地承包经营权流转出现大幅度增长，促进了农业地租的增长，农村耕地用途的改变等也是在新政策下出现的新问题。城市化进程加快使得城市边缘地区开始逐渐城市化，农耕土地越来越少，房地产价格不断飙升，让只靠耕地谋生的农民陷入又一轮经济低谷。从理论上分析，这种现象出现的核心原因是，各种社会强势团体以及个别企业家企图与农民争夺越来越少的耕地资源，来获得即将大幅度增长的农业地租。这种不良现象开始在越来越多的城市郊区出现，从表面上看，农村土地征收过程中的矛盾是由于土地分配、收入、以及补偿费用的差异以及分配方式方法所造成的，但是从理论根源分析，实际是因为各个社会团体、社会阶层都在争取占用更多的农用地来发展非农业用途的用地，来谋求更大的利益。

二、农村土地承包经营权流转地租的新理论范式

1、新理论范式认为，农民能够切实得到真正的农村土地承包经营权并能够真正地、高效的使用，创造有价值的农业产品。不能否认的是农村土地承包经营权只是在不同经济体制下的土地所有权的不同表现形式，所以其实现形式当然也不尽相同，土地承包经营权流转地租制度收益分配是小规模经营的集体所有土地所有制在经济上的实现形式，指导经济形式的各种理论有很多种，马克思的地租理论以及资本主义的大土地所有制都是针对不同国情所指定的特殊制度，不一定适合中国国情。在经济学和政治学指导下，强调经济所有权问题时，必须承认农村土地所有权只有在国家统一指导征收农业专用地的情况下才能实现土地经营权流转，任何企业和个人都不能私自以任何形式剥夺农用耕地，完善家庭承包经营制度，做好土地承包经营权流转收益问题。

2、新地租理论要具有多种选择方向，根据实际经济条件和政治情况变化而实时变化，尽最大可能保证农民利益最大化。必须考虑农村土地经营权流转地租制度要具有创新性和前瞻性，构建一个有预见性的，能与国家未来发展方向一致的高效理论，逐渐丰富、成长、与时俱进。