房地产投资心得体会

房地产投资心得体会（推荐8篇）

房地产投资心得体会 篇1

（作者单位：中国社会科学院工业经济研究所）

近年来，理论界的论战越来越多，除了在是非观上存在争议，或者理论水平虽有高下但一时难以区分；另外一个重要的原因，就是在基本概念上不一致。在我看来，概念错误是目前我国经济理论界存在的最大的问题。这里我举一个长期以来非常“权威”的概念性错误，就是房地产开发投资是全社会固定资产投资的一个分类。以国家统计局发言人、国民经济综合统计司司长郑京平先生5月12日发表在《21世纪经济报道》上的一篇题为《我国的投资率为何居高难下》的文章为例。该文中写到：“从1998年到2005年，房地产开发投资由3614亿元增加到15759亿元，平均年增长率达到22．7％，比同期全社会固定资产投资平均增速高7．9个百分点；房地产开发投资占全社会投资的比重由1998年的12．7％提高到2005年的17．8％。”对于这段话，我想所有人应该感觉非常熟悉，因为几乎在我们每年的《政府工作报告》中都有类似的论述。翻开《中国统计年鉴》固定资产投资部分，“房地产开发投资”被当成是我国城镇固定资产投资总额下的一个重要统计分类。这是一个错误的概念导致的错误分类。事实上，正是这个统计分类的错误误导了我们对“投资率”是高还是低的判断，更误导了我们大家对房地产开发投资主体——“房地产开发经营企业”在国民经济增长中的地位和作用的认识，同时也误导了中央对当前经济进行宏观调控的取向和手段。

那么，究竟什么是固定资产投资？我认为首先需要搞清楚投资的概念。根据一般的生活常识，我们知道，投资是一种通过资金或物质财富垫支以最终获利的途径。但投资最重要的概念在于直接投资和间接投资的区分，这是我们大部分人对投资概念了解不足的地方。

什么是直接投资？就是经济单位（含个人）从事三次产业范围内的物质生产活动所必须预付的资产。这些资产根据资金周转速度的不同可以分为固定资产投资和流动资产投资。从这里，我们引出了固定资产投资的概念，它是经济单位通过直接建设或者购买获得物质生产活动所需要的、经过较长的时期才能消耗完毕的耐用经营性资产。例如，从事三次产业活动的农业水利设施、机器、厂房、营业场所、仓库、办公楼、道路、运输工具等。这些资产有四个特点：其一，它们属于直接投资活动，是现代产业活动（含机关、事业单位）从事国民收入创造活动中必不可少的资产；其二，投资这些资产的目的是为了从事三次产业范围内的物质生产活动，而不是为了通过转换资产形态保值增值；其三，这些资产在一定时间内难以消耗完毕，需要以折旧等方式逐步收回，因而存在较高的固定成本，也是短期制约经济单位生产能力或服务能力的重要因素；其四，这些资产虽然从性能上也可以成为消费品，但它们与消费品不同的是，后者直接用于消费者衣食住行的消费，属于直接的消费需求，而固定资产的需求是在消费需求的拉动下，经济单位为了获得一定利益而使用的一项资产。

这样看来，所谓的固定资产投资就是经济单位通过购买或者自建方式获得的，用于三次产业生产经营，经过较长时间才能消耗完毕的，以厂房、机器、交通工具、设施、办公场所等形态存在的物质资产。这里的关键之处在于，固定资产投资对资产的最终使用者而言才具有意义。如果把固定资产的开发建设者在土地和房屋开发建设过程中垫支的资金也算作固定资产投资，不仅会有二次计算的问题，更主要的是造成固定资产投资概念上的重大错位。

我举一个例子，甲外国投资公司在北京投资24亿元开发了一座大厦，卖给乙跨国公司作为中国总部，甲公司回收40亿元。在这里，某跨国公司在中国用于办公楼的直接投资是40亿元。如果我们把甲公司投资的24亿也统计为直接投资的话，那么两家交易公司合起来的直接投资就是64亿了！这就如售酒小姐卖给我一瓶啤酒，最后把卖的和买的都统计在内，变成销售两瓶酒了。所以，在这里，作为开发商的甲公司的投资就不能算作直接投资，它投资写字楼的目的不是为了自己使用，而是为了获得预期现金回报，这属于一种典型意义上的理财性投资，也就是学术意义上的间接投资。不管甲公司是直接购买现成的楼盘用于出租、保值增值，还是以所谓“房地产开发经营”方式获得现金回报，在本质上是没有区别的。

值得关注的是，在这里，甲公司委托开发后的销售利润率达到了40％，这在国外是不可能的，因为国外这种委托性开发的获利来源是资金的报酬，通常都不可能超过5％。为什么在中国这么高呢？因为在中国经常有政府拍卖土地，作为标杆类比，外国房地产开发商和国内开发商一样可以坐地涨价——你这块地拍到每亩1000万了，旁边的地也值1000万了。如果原来获得土地的价格是每亩100万元，开发商就会从住房销售中每亩额外获利900万元。所以，现在中国房价涨了，真正涨的是地价，而土地拍卖以后除了已经售出的房地产，大部分掌握在开发商手上。北师大董藩教授有一个观点说中国房价飞涨与土地无关，这是极其荒谬的，我已在5月8日的《中国经济时报》上全面驳斥了他的十个观点。

所以，中国的房地产开发投资根本不是直接投资。而购买了房地产的人，对于他来讲，如果这个房子是用来居住的，就属于消费品，也跟投资无关。当然有的是用来出租，这又分两种情况：如果你的劳动只是用来收租，只能说你的房屋收入全部来自于房屋的折旧和提供居住或经营劳务，对于购房者而言，只能是一种理财性投资，属于间接投资；但如果你买了100套住房，99套住房开了旅馆，你雇用了大量服务人员，通过租赁服务获得经营性收入，并且在服务性收入中房租只是一个较小的部分，那么这99套住房的投资就属于你从事旅馆服务业的固定资产投资，属于直接投资。还有一种情况是空置房屋等待升值，就属于一种典型的投机性理财投资，属于间接投资。间接投资的部分是应当归入消费还是投资大类呢？我看应当归入消费范畴，因为这部分不创造物质财富，属于消费者另外一种形式的“消费”。

如果房地产商开发的房屋被工业企业或服务行业的企业买走用于经营活动，对于购买者而言就属于固定资产投资，但是对于开发商而言根本不能算是固定资产投资。如果我们能统计一下我国房地产开发投资形成的房屋当中有多少是被消费者当消费品买走的，有多少被消费者用于理财投资了，还有多少是用来从事物质生产活动的经营性资产（包括国家机关、事业单位购买的用于提供行政服务和非营利性服务的资产，也可以算作固定资产投资），我们就会惊醒，我们的固定资产投资，特别是房地产开发投资当中有多少根本不属于固定资产投资？过高地估计投资率，或者该统计进来的没有统计，会给我们的宏观经济政策判断带来什么影响呢？

中国的开发商一直以来认为他们为中国的经济增长做出了重大贡献，其中的一个重要依据就是他们在中国固定资产投资当中创造了重要的国内生产总值。在我看来，中国的房地产开发经营企业从事的是一种间接投资活动，他们的全部工作就是“资产管理”，也就是运用他们的眼光、见识对土地、资金、建筑活动进行“资产组合”，基本上不创造什么国民财富。但是为什么开发商几乎什么都没有干，而他们所经营和控制的房地产实现增值了呢？关键是有建筑设计企业从事的物质生产劳动，建筑企业才是房地产领域物质财富的实际创造者。

中国房地产业是一个畸形的行业。什么是合理的行业？合理的行业一定要给消费者提供比消费者自己做还要便宜、质量还要好的产品或服务，而中国房地产开发经营业只是一个以倒卖土地、资金和建筑活动为载体的迄今为止最大的皮包商、倒卖商，是一个没有任何社会意义的商业模式。合理的房地产是什么？欧美的房地产业是什么样子？欧美的房地产业是建设者和服务者构成的，建设者就是建筑商，他们的房地产商都是建筑开发商，更多的是工程承包商，因为美国土地是私有的，你不可能随意买地，很多是土地拥有者作为业主委托开发的。我们知道美国房地产业实际上就是为建筑业和消费者服务的行业，包括建筑管理、房地产策划、信托投资、抵押银行、房屋中介、租赁经营、物业管理、ＩＴ服务等等，他们是纯粹的服务业，是靠服务挣钱的，没有服务，一分钱拿不到。中国模式是什么？中国建筑业纯粹是做承包，一部分是专业承包商，一部分是开发商下面的包工商。在我们的房地产服务业里面，大量的是开发商，数量占到45％，利润和销售额占到90％。这在国外是不存在的，在国外的房地产业里面不存在这样的业态，在我们这里销售收入和利润却占了90％；国外房地产服务业是100％的，我们是10％。所以中国房地产是一个畸形行业。那么房地产商干什么？借钱，购地，委托规划设计，工程发包，销售，几乎不做什么服务。中国的开发商有两级，一级就是土地储备中心，二级开发商就是政府或开发区直接拥有的房地产开发公司，还有私人开发商、外资开发商，这四类开发商都在以掠夺的方式获取财富，获取暴利，这是中国房价飞涨的根源。

一个在国外几乎不存在的行业，在我国被当成了国民经济支柱产业大力发展，这是一个根本的错误！什么样的行业能成为支柱产业？在邓小平看来是汽车业、建筑业，而在我们当前看来居然是房地产开发经营业。什么样的产业才符合支柱产业标准？大致同时符合劳动生产率上升基准、产品收入弹性基准、产业关联基准三个特征的产业才是。房地产开发业不是生产部门，它们有生产率吗？而且可怕的是，在现有的银行贷款、建筑企业垫款和房屋预售制下，开发商的开发能力可以说是有无限弹性，如果我有一家公司可以把中国全部开发了，因为我不需要花一分钱，我可以空手套白狼。所以，这是对中国国民经济有重大危害的一个行业，它已经成为中国的肿瘤了。建设部前部长杨慎说房地产是支柱产业，挣钱越多，贡献越大。而我的说法完全相反，开发商挣钱越多证明他们对社会的掠夺就越严重，对社会危害越大。

房地产投资心得体会 篇2

关键词：房地产投资信托,REITs,作用机制

房地产投资信托 (Real Estate Investment Trusts, REITs) 概念起源于19世纪60年代, 是指由专门投资机构进行房地产投资的经营管理, 并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金形式, 投资者可以通过证券市场购买, 享受投资回报。REITs是房地产证券化的一种典型形式。

1 REITs的IPO和信号传递效应

REITs进行首次公开发行 (Initial Public Offering, IPO) 可以向整个房地产市场传递有利的发展远景的信号, 也表明了房地产市场存在投资机会, 需要资金支持。投资者可以把IPO的发行主体视为REITs部门的内部人, 这些人可以发现房地产市场的投资机会。因此, 如果REITs通过IPO的方式筹集资本, 那么投资者可以得出房地产市场存在着投资机会的结论。

在对REITs定价研究的基础上, 很多学者研究了IPO的信号传递效应 (Signaling Effect) 。Michaely和Shaw (1994) 、Benveniste et al. (2002) 以及Lowry和Schwert (2002) 认为, IPO活动向其他的发行上市主体和整个产业传递了信号。近期的一些研究认为, IPO行为是与市场偏好紧密相关的。这种信号效应可以从以下两个方面来探讨。

1.1 内部效应

非对称信息假说认为, IPO定价过低向投资者传递了公司优良的自身价值的信号。公司进行IPO后, 在市场逐渐获知公司的真实价值后, 公司进行再融资 (Seasoned Equity offerings, SEOs) 就可以获得比较优惠的价格, 也可以弥补IPO时的损失。因为REITs可以享受税收减免, 所以REITs没有动力去发行债券融资, 又因为REITs必须至少支付其净收入中90%的份额作为红利, 因而REITs不得不通过再融资 (SEOs) 的方式筹集资本。所以说IPOs和SEOs之间的信号链条对REITs来说非常重要。Chinmoy Ghosh, Raja Nag和C.F.Sirmans (2000) 采用信号传递模型 (Spiess和Pettway, 1997) 进行研究得出结论:IPO时定价过低的REITs更有可能在很短的时间内进行再次融资;定价过低幅度比较大的IPO导致REITs的资本是通过IPO和SEOs共同募集到的;REITs在IPO时定价过低, 那么它在再融资 (SEOs) 时也会低估发行价格。

1.2 外部效应

REITs进行IPO会增加整个市场的可销售的股份, 从而很有可能促使不同的房地产证券之间产生替代效应, 在整体市场资金量给定的情况下, 会对其他的在市场流通的房地产证券价格施加负面的压力。

因为REITs进行IPO时会披露出有关证券市场的相关信息, 因而有助于重估二级市场上流通的房地产证券。为了确定REITs在IPO时发送的信号信息是否在房地产证券的价格上反映出来, Aigbe Akhigbe, Jarrod Johnston, Jeff Madura, Thomas M Springer (2004) 对在IPO时已在市场流通的“竞争性”的房地产证券的收益进行了研究, 发现一般情况下, “竞争性”房地产证券投资组合在发行日附近经历一个负的和不正常的收益。Aigbe Akhigbe, Jarrod Johnston, Jeff Madura, Thomas M.Springer (2004) 选取了1982-2000年间在美国市场流通的123个REITs并使用横截面数据方法对样本在发行日附近的表现进行了分析, 认为在以下条件得到满足时, 该REITs在IPO时对“竞争性”证券投资组合的负面影响会十分明显:该发行上市的REITs的规模比“竞争性”证券的规模大;市场条件不好时;进行IPO的REITs数量较多时;该IPO不是伞形合伙REITs (Umbrella Partnership REIT, UPREIT) 。总之, REITs进行IPO传递了一个可以改变正在市场流通的房地产证券估值的信号, 但该信号会随着IPO特点的变化而变化。

2 REITs的规模经济效应

多数研究者认为REITs存在规模经济特性, 认为REITs规模越大, 其运作效率越高, 因而主张REITs进行大规模并购。

Bers和Springer (1997) 使用1992-1994年的数据并采用回归分析方法首次检验了REITs的规模经济特性, 他们的研究结果表明了REITs规模经济的存在, 在他们1998年的研究中进一步表明了管理费用和间接费用最有可能实现规模经济, 实证研究证明, 规模大的REITs可在资本市场获得更优惠的债务条件。Ambrose和Pennington-Cross (2000) 的研究也证明了REITs规模经济的存在。Anderson et al. (2001) 使用DEA (Data Envelopmen Analysis) 方法估计了1992-1996年间REITs的规模经济和效率状况。

REITs采取内部治理或者采用外部治理对其运作效率具有一定影响。现实中越来越多地使用内部治理和内部所有权控制, 这有利于投资者协调管理层的利益和所有者的权益。Capozza和Seguin (2000) 调查研究了为什么采用外部治理的REITs不如采用内部治理的REITs表现得好, 他们的研究结果表明外部治理使用了过多的财务杠杆, 债务成本比较高。Bers和Springer (1998b) 的研究表明采用内部治理的REITs比使用外部治理的REITs规模上更有效率。

除了管理类型外, 使用债务的程度也会对REITs的效率造成或好或坏的影响。一方面, 债务利息的支出会减少现金流, 这会迫使管理层更加节约成本;另一方面, 高额的利息成本会使得REITs在成本上变得更加没效率。Bers和Springer (1998b) 认为使用更少债务的REITs也会变得更没效率。Anderson et al. (2001) 通过分析1992-1996年间的数据认为债务的增加和REITs投入的利用率呈负相关。

总的来说, 认为规模大的REITs具有规模经济的支持者认为, REITs在成本上是有效率的, 并且存在规模收益递增, 也就是说如果REITs扩大其投资组合并进而扩大其经营规模的话, REITs会从中获益。也有证据表明, 在1995-1997年间, REITs行业变得更加有效率。

3 REITs的抵御通货膨胀效应

早期的研究认为, REITs收益和通货膨胀之间存在着负相关关系。根据Fisher (1930) 理论, 资产的预期名义收益等同于实际收益加上预期的通货膨胀率。在实际收益保持不变的情况下, 更高的通货膨胀率意味着更高的名义收益, 也就是说如果投资者想要维持同样的购买力, 那么他们会在出现高通胀时要求更高的名义收益。Sirmans (1987) , Hoag (1980) , Brueggeman et al (1984) , Miles和McCue (1984) , Hartzell et al. (1987) , Gyourko和Linneman (1988) 认为房地产是很好的通货膨胀的抵御物, 因而作为依附在房地产标的上的REITs也被认为可以抵御通货膨胀。但是关于REITs是否能够抵御通货膨胀的实证研究的结果是不明朗的, Gyourko和Linneman (1988) , Goegel和Kim (1989) , Titman和Warga (1989) , Park et al. (1990) , Chen et al. (1990) , Liu et al. (1997) 认为收益和通货膨胀之间存在负相关关系。

John L.Glascock, Chiuling Lu和Raymond W.So (2002) 认为货币政策对REITs价格的变动有着很大的影响, 所观察到的REITs收益和通货膨胀之间的负相关关系只不过是货币政策变动的产物, REITs并不是很好的可以抵御通货膨胀的工具。这些研究结果和Darrat and Glascock (1989) 的研究一致。

4 REITs的低买卖价差提升交易的流动性

较大的买卖价差意味着较低的交易流动性, 较小的买卖价差意味着较高的流动性。由于REITs可以提供给单个投资者一个可以投资较大规模房地产项目的平台, 并且可以为私人投资者提供专业的管理服务, 在这个意义上REITs以独立实体进行作为的能力受到限制, 如REITs必须披露其应纳税收入中的90%。严格的披露规定可以减少不对称信息, 可以增加市场上交易的效率, 这也意味着REITs在IPO后的买卖价差会比较小。

Nelling, Mahoney, Hildebrand和Goldstein (1995) 认为权益型REITs的买卖价差就比抵押型REITs的小。与此相反, Below, Kiely和McIntosh (1995) 认为权益型REITs的买卖价差是最大的;John L.Glascock, William T.Hughes和JR.Sanjay B.Varshney (1998) 认为由于依附资产的不同产生了以下不同的结果:抵押型REITs的资产组合是由一些具有固定收益的被动管理的金融资产组成, 其买卖价差在所有类型中幅度最小;封闭式基金的资产组合是由权益型的可交易的被动管理的金融资产组成, 其买卖价差比抵押型REITs大得多, 又比一般股票小得多;一般股票的资产组合是由一些不经常交易的可移动的需要主动管理的实物资产组成, 其买卖价差幅度比基金的大, 但又比权益型REITs的小;权益型REITs的资产组合是由一些不经常交易的不可移动的需要主动管理的不可移动实物资产组成, 其买卖价差幅度最大。

Nelling, Mahoney, Hildebrand和Goldstein (1995) 发现REITs的买卖价差随着时间的变化而变化, 在1986-1990年间呈增加趋势。此外, 他们发现在NASDAQ上市的REITs由于市场规模较小, 因而相对于在NYSE和AMEX交易所上市的REITs, 具有较大的买卖价差, 其中, 市场规模尤其是资本规模的大小决定着REITs相对买卖价差的大小, 这在Huang和Stoll (1994a) 对在NASDAQ和NYSE市场上流通的股票的对比研究中得到了印证。

5 REITs的投资组合多样化效应

早期的研究表明REITs具有低风险、低回报特点。Howe和Shilling (1990) , Chan et al. (1990) 以及Glascock和Hughes (1995) 研究发现REITs的系统性风险低于市场风险。Glascock (1991) 研究发现REITs的Beta系数随着市场条件的变化而变化:在市场处于上升阶段, Beta系数也增高;在市场处于下降的时候, Beta系数也降低。这意味着REITs的收益在市场大幅下降时不会受到很大影响。John L.Glascock, David Michayluk, Karyn Neuhauser (2004) 研究发现, 在1997年10月27日美国股市大跌中, REITs证券下跌的幅度仅是其他证券下跌幅度的一半。在当日由于市场不确定性的存在, 所有证券的买卖价差的幅度都增加了, 但是在接下来的一天, 在市场的下降趋势发生部分逆转时, 其他的非REITs证券的买卖价差幅度继续放大, 只有REITs的买卖价差在缩小。可见, REITs会为整个投资资产组合带来收益。

6 结论

一方面, 房地产业是典型的资本密集型行业, 房地产业的发展离不开金融的运作和支持。作为国民经济的支柱产业, 房地产业的资本化程度是衡量该行业成熟与否的重要标准。由于房地产业本身的特点和房地产金融政策的不完备, 大多数房地产企业经常处于资金缺乏状态。长期以来, 我国国内开发商以向银行贷款作为主要融资渠道, 中国的房地产业必须寻求新的资本来源以支撑其长足发展。

另一方面, 以抑制投资性需求为重点的宏观调控并没有因为购房成本上升而降低购房者房价上升预期下的购房投资热情。大量分散的社会闲散资金、机构资金由于缺乏有效的投资渠道和投资工具, 难以聚集起来进行房地产业的投资, 导致资本市场与房地产市场的脱节。发展房地产证券化, 利用房地产投资信托基金形式 (REITs) 募集社会资金, 可以缓解房地产业巨额资金不足问题和银行等金融机构的资金压力, 并降低以银行资金作为主要融资渠道的单一信贷风险的发生, REITs在解决中国房地产业投融资综合矛盾问题上具有显著优势。而我国与房地产行业相关的现代资本市场理论与应用研究仍处于探索阶段, 房地产投资信托 (REITs) 的研究将为推动REITs在我国开展起到积极促进作用。

参考文献

[1]Chinmoy Ghosh, Randall S Guttery, et al.Contagion and REIT Stock Prices[J].Journal of Real Estate Research, 1998, 16 (3) :389-400.

[2]J S Howe, J D Shilling.Capital Structure Theory and REIT Security Offerings[J].Journal of Fiance, 1988, 43 (4) :983-993.

[3][美]陈淑贤, 约翰.埃里克森, 王诃.房地产投资信托——结构、绩效与投资机会[M].刘洪玉, 译.北京:经济科学出版社, 2004.

[4]李霞.我国房地产开发企业融资现状及渠道探析[J].河南社会科学, 2003 (6) .

[5]陈志鹏.发展房地产投资信托为房地产融资另辟蹊径[J].金融教学与研究, 2003 (4) .

房地产投资心得体会 篇3

[关键词] 房地产投资信托；REITs；作用机制

Real estate investment trust of real estate investment market mechanism analysis

WangQi eco-industrial guangdong vocational technical college financial system；

[abstract] on the one hand， the real estate industry is a typical capital-intensive industries in China， and developers to bank loans as the main financing channels， China's real estate industry must seek new capital resources to support its rapid development. On the other hand， to suppress investment demand as the focus of the macroeconomic regulation and control and not because of the rise in the cost of purchase and reduce the person that buy a house prices rising expectations of the investment enthusiasm. A large number of scattered the social idle funds， organization capital due to the lack of effective investment channels and investment tools， difficult to gather for real estate investment， leading to capital market and real estate market disrupted. This article from the real estate investment trusts （REiTs） IPO signal transfer effect， scale economy effect， against inflation effect and portfolio diversification effect analysis REiTs to real estate investment the role of the market， affirmation REiTs on real estate investment market actively promote role， REiTs in solving China's real estate investment and financing comprehensive contradiction problem has significant advantages.

[key words] real estate investment trust； REITs； mechanism

房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）概念起源于19世纪60年代，是指由专门投资机构进行房地产投资的经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金形式，投资者可以通过证券市场购买，享受投资回报?REITs是房地产证券化的一种典型形式?

1REITs的IPO和信号传递效应

REITs进行首次公开发行（Initial Public Offering， IPO）可以向整个房地产市场传递有利的发展远景的信号，也表明了房地产市场存在投资机会，需要资金支持?投资者可以把IPO的发行主体视为REITs部门的内部人，这些人可以发现房地产市场的投资机会?因此，如果REITs通过IPO的方式筹集资本，那么投资者可以得出房地产市场存在着投资机会的结论?

在对REITs定价研究的基础上，很多学者研究了IPO的信号传递效应（Signaling Effect）?Michaely和Shaw（1994）? Benveniste et al.（2002）以及Lowry和Schwert（2002）认为，IPO活动向其他的发行上市主体和整个产业传递了信号?近期的一些研究认为，IPO行为是与市场偏好紧密相关的?这种信号效应可以从以下两个方面来探讨?

1.1 内部效应

非对称信息假说认为，IPO定价过低向投资者传递了公司优良的自身价值的信号?公司进行IPO后，在市场逐渐获知公司的真实价值后，公司进行再融资（Seasoned Equity offerings， SEOs）就可以获得比较优惠的价格，也可以弥补IPO时的损失?因为REITs可以享受税收减免，所以REITs没有动力去发行债券融资，又因为REITs必须至少支付其净收入中90%的份额作为红利，因而REITs不得不通过再融资（SEOs）的方式筹集资本?所以说IPOs和SEOs之间的信号链条对REITs来说非常重要?Chinmoy Ghosh，Raja Nag和C.F. Sirmans（2000）采用信号传递模型（Spiess和Pettway， 1997）进行研究得出结论：IPO时定价过低的REITs更有可能在很短的时间内进行再次融资；定价过低幅度比较大的IPO导致REITs的资本是通过IPO和SEOs共同募集到的；REITs在IPO时定价过低，那么它在再融资（SEOs）时也会低估发行价格?

1.2 外部效应

REITs进行IPO会增加整个市场的可销售的股份， 从而很有可能促使不同的房地产证券之间产生替代效应，在整体市场资金量给定的情况下，会对其他的在市场流通的房地产证券价格施加负面的压力?

因为REITs进行 IPO时会披露出有关证券市场的相关信息，因而有助于重估二级市场上流通的房地产证券?为了确定REITs在IPO时发送的信号信息是否在房地产证券的价格上反映出来，Aigbe Akhigbe， Jarrod Johnston， Jeff Madura， Thomas M. Springer（2004）对在IPO时已在市场流通的“竞争性”的房地产证券的收益进行了研究，发现一般情况下，“竞争性”房地产证券投资组合在发行日附近经历一个负的和不正常的收益?Aigbe Akhigbe， Jarrod Johnston， Jeff Madura， Thomas M. Springer（2004）选取了1982-2000年间在美国市场流通的123个REITs并使用横截面数据方法对样本在发行日附近的表现进行了分析，认为在以下条件得到满足时，该REITs在IPO时对“竞争性”证券投资组合的负面影响会十分明显：该发行上市的REITs的规模比“竞争性”证券的规模大；市场条件不好时；进行IPO的REITs数量较多时；该IPO不是伞形合伙REITs （Umbrella Partnership REIT，UPREIT）?总之， REITs进行 IPO传递了一个可以改变正在市场流通的房地产证券估值的信号，但该信号会随着IPO特点的变化而变化?

2REITs的规模经济效应

多数研究者认为REITs存在规模经济特性，认为REITs规模越大，其运作效率越高，因而主张REITs进行大规模并购?

Bers和Springer（1997）使用1992-1994年的数据并采用回归分析方法首次检验了REITs的规模经济特性，他们的研究结果表明了REITs规模经济的存在，在他们1998年的研究中进一步表明了管理费用和间接费用最有可能实现规模经济，实证研究证明，规模大的REITs可在资本市场获得更优惠的债务条件?Ambrose和Pennington-Cross（2000）的研究也证明了REITs规模经济的存在?Anderson et al.（2001）使用DEA（Data Envelopment Analysis）方法估计了1992-1996年间REITs的规模经济和效率状况?

REITs采取内部治理或者采用外部治理对其运作效率具有一定影响?现实中越来越多地使用内部治理和内部所有权控制，这有利于投资者协调管理层的利益和所有者的权益?Capozza和Seguin（2000）调查研究了为什么采用外部治理的REITs不如采用内部治理的REITs表现得好，他们的研究结果表明外部治理使用了过多的财务杠杆，债务成本比较高?Bers和Springer（1998b）的研究表明采用内部治理的REITs比使用外部治理的REITs规模上更有效率?

除了管理类型外，使用债务的程度也会对REITs的效率造成或好或坏的影响?一方面，债务利息的支出会减少现金流，这会迫使管理层更加节约成本；另一方面，高额的利息成本会使得REITs在成本上变得更加没效率?Bers和Springer（1998b）认为使用更少债务的REITs也会变得更没效率?Anderson et al.（2001） 通过分析1992-1996年间的数据认为债务的增加和REITs投入的利用率呈负相关?

总的来说，认为规模大的REITs具有规模经济的支持者认为， REITs在成本上是有效率的，并且存在规模收益递增，也就是说如果REITs扩大其投资组合并进而扩大其经营规模的话， REITs会从中获益?也有证据表明，在1995-1997年间， REITs行业变得更加有效率?

3REiTs的抵御通货膨胀效应

早期的研究认为，REITs收益和通货膨胀之间存在着负相关关系?根据Fisher（1930）理论，资产的预期名义收益等同于实际收益加上预期的通货膨胀率?在实际收益保持不变的情况下，更高的通货膨胀率意味着更高的名义收益，也就是说如果投资者想要维持同样的购买力，那么他们会在出现高通胀时要求更高的名义收益?Sirmans（1987），Hoag（1980）， Brueggeman et al.（1984）， Miles 和 McCue（1984）， Hartzell et al.（1987），Gyourko 和Linneman（1988）認为房地产是很好的通货膨胀的抵御物，因而作为依附在房地产标的上的REITs也被认为可以抵御通货膨胀?但是关于REITs是否能够抵御通货膨胀的实证研究的结果是不明朗的， Gyourko 和 Linneman（1988）， Goegel 和Kim（1989），Titman 和 Warga（1989），Park et al.（1990），Chen et al.（1990）， Liu et al.（1997）认为收益和通货膨胀之间存在负相关关系?

John L.Glascock，Chiuling Lu和Raymond W. So（2002）认为货币政策对REITs价格的变动有着很大的影响，所观察到的REITs收益和通货膨胀之间的负相关关系只不过是货币政策变动的产物， REITs并不是很好的可以抵御通货膨胀的工具?这些研究结果和Darrat and Glascock（1989）的研究一致?

4REITs的低买卖价差提升交易的流动性

较大的买卖价差意味着较低的交易流动性，较小的买卖价差意味着较高的流动性?由于REITs可以提供给单个投资者一个可以投资较大规模房地产项目的平台，并且可以为私人投资者提供专业的管理服务，在这个意义上REITs以独立实体进行作为的能力受到限制，如REITs必须披露其应纳税收入中的90%?严格的披露规定可以减少不对称信息，可以增加市场上交易的效率，这也意味着REITs在IPO后的买卖价差会比较小?

Nelling，Mahoney，Hildebrand和Goldstein（1995）认为权益型REITs的买卖价差就比抵押型REITs的小?与此相反，Below， Kiely和 McIntosh（1995）认为权益型REITs的买卖价差是最大的；John L. Glascock，William T. Hughes和 JR.Sanjay B. Varshney（1998）认为由于依附资产的不同产生了以下不同的结果：抵押型REITs的资产组合是由一些具有固定收益的被动管理的金融资产组成，其买卖价差在所有类型中幅度最小；封闭式基金的资产组合是由权益型的可交易的被动管理的金融资产组成，其买卖价差比抵押型REITs大得多，又比一般股票小得多；一般股票的资产组合是由一些不经常交易的可移动的需要主动管理的实物资产组成，其买卖价差幅度比基金的大，但又比权益型REITs的小；权益型REITs的资产组合是由一些不经常交易的不可移动的需要主动管理的不可移动实物资产组成，其买卖价差幅度最大?

Nelling，Mahoney，Hildebrand和 Goldstein（1995）发现REITs的买卖价差随着时间的变化而变化，在1986-1990年间呈增加趋势?此外，他们发现在NASDAQ上市的REITs由于市场规模较小，因而相对于在NYSE和AMEX交易所上市的REITs，具有较大的买卖价差，其中，市场规模尤其是资本规模的大小决定着REITs相对买卖价差的大小，这在Huang 和 Stoll（1994a）对在NASDAQ和NYSE市场上流通的股票的对比研究中得到了印证?

5REITs的投资组合多样化效应

早期的研究表明REITs具有低风险?低回报特点?Howe 和 Shilling（1990）， Chan et al.（1990）以及 Glascock 和 Hughes（1995）研究发现REITs的系统性风险低于市场风险?Glascock（1991）研究发现REITs的Beta系数随着市场条件的变化而变化：在市场处于上升阶段，Beta系数也增高；在市场处于下降的时候， Beta系数也降低?这意味着REITs的收益在市场大幅下降时不会受到很大影响?John L. Glascock，David Michayluk，Karyn Neuhauser（2004）研究发现，在1997年10月27日美国股市大跌中， REITs证券下跌的幅度仅是其他证券下跌幅度的一半?在当日由于市场不确定性的存在，所有证券的买卖价差的幅度都增加了，但是在接下来的一天，在市场的下降趋势发生部分逆转时，其他的非REITs证券的买卖价差幅度继续放大，只有REITs的买卖价差在缩小?可见， REITs会为整个投资资产组合带来收益?

6结 论

一方面，房地产业是典型的资本密集型行业，房地产业的发展离不开金融的运作和支持?作为国民经济的支柱产业，房地产业的资本化程度是衡量该行业成熟与否的重要标准?由于房地产业本身的特点和房地产金融政策的不完备，大多数房地产企业经常处于资金缺乏状态?长期以来，我国国内开发商以向银行贷款作为主要融资渠道，中国的房地产业必须寻求新的资本来源以支撑其长足发展?

另一方面，以抑制投资性需求为重点的宏观调控并没有因为购房成本上升而降低购房者房价上升预期下的购房投资热情?大量分散的社会闲散资金?机构资金由于缺乏有效的投资渠道和投资工具，难以聚集起来进行房地产业的投资，导致资本市场与房地产市场的脱节?发展房地产证券化，利用房地产投资信托基金形式（REITs）募集社会资金，可以缓解房地产业巨额资金不足问题和银行等金融机构的资金压力，并降低以银行资金作为主要融资渠道的单一信贷风险的发生，REITs在解决中国房地产业投融资综合矛盾问题上具有显著优势?而我国与房地产行业相关的现代资本市场理论与应用研究仍處于探索阶段，房地产投资信托（REITs）的研究将为推动REITs在我国开展起到积极促进作用?

主要参考文献

[1]Chinmoy Ghosh，Randall S Guttery，et al. Contagion and REIT Stock Prices[J]. Journal of Real Estate Research，1998，16（3）：389-400.

[2]J S Howe，J D Shilling.Capital Structure Theory and REIT Security Offerings[J].Journal of Fiance，1988，43（4）：983-993.

[3][美]陈淑贤，约翰·埃里克森，王诃. 房地产投资信托——结构?绩效与投资机会[M].刘洪玉，译.北京：经济科学出版社，2004.

[4]李霞.我国房地产开发企业融资现状及渠道探析[J].河南社会科学，2003（6）.

[5]陈志鹏.发展房地产投资信托为房地产融资另辟蹊径[J].金融教学与研究， 2003（4）.

关于投资性房地产 篇4

转换

第十三条企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：

(一)投资性房地产开始自用。

(二)作为存货的房地产，改为出租。

(三)自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值。

(四)自用建筑物停止自用，改为出租。

第十四条在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。

第十五条 采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

第十六条 自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益;转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。

第五章 处置

第十七条 当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。

第十八条 企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

第六章 披露

第十九条 企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的下列信息：

(一)投资性房地产的种类、金额和计量模式。

(二)采用成本模式的，投资性房地产的折旧或摊销，以及减值准备的计提情况。

(三)采用公允价值模式的，公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响。

(四)房地产转换情况、理由，以及对损益或所有者权益的影响。

投资性房地产要点总结 篇5

一、概念

1.属于：A、已出租的土地使用权B、已出租的建筑物C、持有并准备增值后转让的土地使用权

2.不属于：A、自用的房地产B、作为存货的房地产

二、确认1.首先符合投资性房地产概念2.同时满足两条件

三、初始计量（按成本）

1.外购：买价+税费+直接相关费用2.自建：达到预定可使用状态前发生的必要支出

四、后续计量（两种模式）

按规定有两种：成本模式和公允价值模式，一般应采用成本模式，满足特定条件可用公允。同一企业对所有投资性房地产只能采用一种模式，不能同时这个用成本那个用公允。

五、后续计量模式的变更

1、企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。

2、满足前提条件，成本模式可转公允模式。

3、已采用公允价值模式进行后续计量，不可以再转为成本模式。

即成本模式可以转为公允价值模式，但公允价值模式不得转为成本模式。

六、转换

（1）成本模式下的两种情况比较简单，对应结转，不产生损益，没有差额，只换一下分录名字就可以了。（2）公允模式下的两种情况比较麻烦，因为会有差额，而差额的处理不同，很容易混淆。

注意：非投资性房地产转为投资性房地产，公允价值大于其账面价值的差额记入资本公积；公允价值小于其账面价值的差额记入公允价值变动损益；投资性房地产转为非投资性房地产，公允价值不论大于还是小于其账面价值，其差额均记入公允价值变动损益。

七、处置即在出售、转让、报废、毁损时要终止确认。

正式的投资房地产合同格式 篇6

乙方： 张国宁

根据《中华人民共和国公司法》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，甲、乙双方经友好协商，本着“平等互利、协商一致、等价有偿、共同发展”的原则，就甲、乙双方合作投资开发房地产项目事宜达成如下协议：

第一条 投资开发主体

1、甲乙双方同意，以双方注册成立的 有限公司作为房地产开发投资主体。从事房地产及房地产项目相关的房地产开发投资、房屋销售以及自有房屋的物业管理。

第二条 出资比例及支付

1、有限公司注册资本为人民币3000万元。甲乙双方在公司出资比例为：甲方出资人民币 万元，占注册资本的 %;乙方出资人民币 万元，占注册资本的 %。

2、有限公司注册成立时，甲乙双方必须按以下约定向新公司的帐户支付资金。甲方应 年 月 日前将人民币 万元支付至公司 帐户;乙方应 年 月 日前将人民币 万元支付至公司帐户。

3、以上双方如不能按上述约定时间足额注入资金，则视为该违约方对于其在公司中的相应比例的股权自动予以放弃，违约方应向守约方或股东之外的他方办理股权转让的手续。

4经甲乙双方股东同意，公司也可以自行筹措开发项目建设所需资金。

第三条 公司经营范围

房地产及房地产项目相关的房地产开发投资、房屋销售;自有房屋的物业管理 。

第四条 管理机构设臵

1、公司董事会由 人组成，其中甲方推荐 名董事，乙方推荐 名董事。在董事会中，由 方董事出任董事长，在项目公司中，甲方推荐总经理人选;公司的财务制度由甲乙双方协商一致后确定，双方各指派财务人员

2、公司工程管理人员原则上从甲乙双方指定的人员中选派。双方派往公司中的工作人员，必须按照公司章程进行管理。对不能胜任和违纪人员，公司有权辞退。

3、公司的利润分配，按会计年度结算。公司因经营房地产项目收取的全部投资收益，按照甲乙双方注册资本出资比例依法分配。

4、甲乙双方承诺，公司投资收益如用于股权分配以外的用途，需经董事会决定后，报甲乙双方确认后执行。

5、凡涉及公司的具体事项，均以公司章程的约定为准。

第五条 双方权利与义务

1、甲方的权利和义务：

(1)按照本协议的约定对开发项目进行投资，并按股份比例取得相应的投资收益，承担投资风险。为项目开发提供人民币 万元的启动资金(含注册资金);

(2)负责开发项目经营开发前期各项手续的办理、工程施工管理、市场营销策划，争取开发项目利益的最大化;

(3)与乙方共同制定公司利益分配的方案，交由董事会通过;

(4)严格遵守本协议其他条款约定的甲方义务。

2、乙方的权利和义务：

(1)按照本协议的约定对开发项目进行投资，并按股份比例取得相应的投资收益，承担投资风险。为开发项目提供人民币 万元的项目开发启动资金(含注册资金);

(2)负责开发项目建设中与对外主要关系的协调，尽可能的取得优惠地价和开发建设的优惠政策，谋求合作公司利益的最大化;

(3)与甲方共同制定公司利益分配的方案，交由董事会和通过;

(4)严格遵守本协议其他条款约定的乙方义务。

第六条 终止协议的约定

1、甲乙双方确认，本协议是以第四条约定的内容为合作前提和基础，如果甲乙任何一方违反本协议第四条约定时，则另一方有权选择终止本协议的履行。

2、任何一方违约，违约方均应对非违约方因此造成的一切直接经济损失及可得利益损失进行赔偿。

3、由双方确认的因素造成公司无法履行责任,仍可能构成终止本协议的理由。

第七条 不可抗力因素

1、如发生不可抗力，导致任何一方无法履行协议时，在不可抗力持续期间应终止协议，履约期限按上述中止时间自动延长，不承担违约责任。

第八条 其他

1、本协议生效后，双方均应按照本协议的约定及时、全面的履行各自的义务，非经双方协商同意，任何一方不得擅自变更、解除或终止本协议。

2、本协议签订、履行、解除及争议的解决均适用中华人民共和国法律法规。

3、本协议在执行过程中发生争议的，双方本着友好合作的原则协商解决;如协商不成，双方一致同意由临沂仲裁委员会仲裁。

4、本协议未尽事宜，双方可以以补充协议另行协商确定，补充协议经甲乙双方签字盖章后具有与本协议同等法律效力。

5、本协议一式四份，甲乙双方各执两份，四份文本具有同等法律效力。

6、本协议自双方授权代表签字并加盖公章之日起立即生效。

甲方(盖章)： 乙方(盖章)：

法定代表人： 法定代表人:

授权代表： 授权代表：

签约日期： 年 月 日

投资性房地产初探 篇7

关键词：投资,房产

企业会计准则将理念基础、指导思想、体系设计、内容安排、技术标准等融为一体, 新会计准则的变革主要在四方面有重大调整, 即“减值准备计提”、“债务重组方法”、“存货管理”及“公允价值应用”, 而这四方面将对企业的利润、每股收益等财务指标发生重要的影响, 尤其是“公允价值应用”对企业“投资性房产”增值部分的体现将可能对企业的利润造成重大影响。

一、投资性房地产计量

(一) 初始计量

企业会计准则规定投资性房地产在同时满足下列条件时予以确认: (1) 企业能够取得与该项投资性房地产相关的租金收入或增值收益; (2) 该项投资性房地产的成本能够可靠地计量。与确认相联系的会计计量为初始计量。

(二) 后续计量

会计准则允许两种后续计量方法即公允价值模式计量和成本模式计量。如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得, 应当采用公允价值模式;在其他情况下则应当采用成本模式计量。

企业采用公允价值模式计量的, 不对投资性房地产计提折旧或进行摊销, 应当以会计期末投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值, 公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。企业采用成本模式计量的, 应比照固定资产准则或无形资产准则进行会计处理。原会计制度计量与新准则下按公允价值模式计量, 企业业绩将会有天壤之别, 盈亏将会发生巨大变化。

二、新准则实施后现状

企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量, 只允许在满足特定条件的情况下, 可以采用公允价值进行后续计量。新准则实施前, 各界普遍预计, 由于公

允价值将大大增加上市企业的净资产, 同时给企业带来不菲的账面收益, 因此很多企业会倾向于用公允价值模式后续计量投资性房地产。新准则实施后, 确定使用公允价值计量的上市企业可谓稀少, 大多数企业由于种种原因仍决定采用成本模式, 因此对企业业绩并未产生影响。

据《中国证券报》披露, 在已经公布2007年半年报的490多家上市公司中, 有96家企业本期存在“公允价值变动损益”, 对“营业利润”的贡献平均为0.43%;其中该变动为企业带来正收益的有67家, 占已公布年报公司的13.6%, 有18家公司其变动损益对“营业利润”贡献的绝对值大于10%。除个别公司外, 上市公司总体受公允价值计量这一会计政策变化的影响较少, 由投资性房地产的价值变化带来的“公允价值变动损益”对上市公司盈利的影响还极少。而所受影响基本来自于投资的交易性金融资产市场价值的变动。

以北辰实业为例, 北辰实业对投资性房地产的计量模式内外有别, A股报表用成本模式, H股报表用公允价值模式, 该公司08年3月公布的年报显示, 这一境内外会计准则差异对其净利润的影响并没有市场想像中的那么大。因为对投资性房地产用公允价值模式计量的因素, 北辰实业H股报表净利润较A股报表增加近4600万元, 增幅不到10%。

三、未采用公允价值计量的原因

采用公允价值进行后续计量的条件是首先投资性房地产所在地要有活跃的房地产交易市场。另外, 企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息, 从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。两者缺一不可。

根据新准则应用指南的规定, 同类或类似的房地产, 对建筑物而言, 是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物;对土地使用权而言, 是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。而由于地段、楼层、朝向不尽相同, 要找到每一处房地产的活像一般的住宅, 很难取得一个透明、公允的市场价格, 符合新准则的交易市场, 在短时期内难以形成。

再者, 对于投资性的房地产, 各企业都是用于赚取租金收入或资本增值, 估算的资产在没有交易市场的情况下, 只能是镜中花, 水中月, 可望而不可及的一个数字。确认公允价值变动的增加只会造成企业账面利润的虚增, 误导投资者和各方面人员。

另外, 确认公允价值变动的损益, 在使企业利润大幅度增加的同时, 相应的应缴税金也会正比例的增长, 这也是不采用公允价值进行后续计量的顾虑之一。

基于以上种种原因, 也依照谨慎性原则, 企业通常都采用成本模式对投资性房地产进行后续计量, 比照固定资产或无形资产准则进行计量, 与原制度核算方法并无本质的区别, 对企业经营并未产生本质上的影响。

四、投资性房地产核算的几点想法

首先, 无论是采用成本模式还是公允价值模式进行后续计量, 只要该项房地产符合投资性房地产的确认条件, 都应按新准则规定, 将其从固定资产或无形资产中剥离出来, 作为投资性房地产进行核算和计量。虽然该转换对企业的盈亏和资产总额无任何影响, 但它能反应企业资产的流动性的不同, 更能体现资产的现状, 更加适应现代市场经济。不提倡那种因为怕麻烦而不进行投资性房地产转换的行为, 要严格根据新会计准则规定, 正确的划分固定资产、无形资产与投资性房地产。

其次, 在投资性房地产的后续计量上, 一定要遵循谨慎性原则, 根据企业自身情况和市场实际, 选用合理的后续计量模式。鉴于目前我国投资性房地产没有一个完善的交易市场来实现, 缺乏专业的机构, 一般情况下, 还是应采用成本模式进行后续计量, 待公允价值计量的条件成熟时, 再转换为公允价值计量。

总的来说, 新会计准则引入投资性房地产的公允价值计量, 符合投资性房地产的特性, 能够较好地反映投资性房地产的价值和能力。只不过缺乏一个权威的交易机构或评估机构, 还需要不断的完善。

参考文献

[1]、《企业会计准则讲解》

[2]、《中国证券报》

北京房地产投资“钱”景 篇8

北京市投资类物业市场发展前景看好，投资热点区域和热点项目增多。建立在对宏观经济平稳发展态势的基础上，北京市房地产投资热潮有望升温，以自用为目的购买动机日渐增多。但随着存量的加大，投资类物业出租市场的竞争会变大，投资回报率有望趋于合理。目前在北京投资类物业出租市场上，正常投资回报率大约在10％～15％之间，当然具体到不同的物业类型和不同的片区，投资回报率有所不同。就写字楼出租市场而言，正常投资回报率多在12％以上；公寓出租市场的投资回报率约在10％左右，而商铺的投资回报率的变化范围较大，商务氛围较浓的区域的回报率可能会超过15％。

作为投资型物业应具备以下一些必要条件：

第一是地段，即物业所处位置是否在大型商圈内或靠近商圈，是否在人流集中的地区，是否有使用该类物业的客户等，地段基本决定了投资价值。

第二是影响物业本身品质的各项条件，现以居住型物业为例，列举如下：

自然条件。房屋的自然条件包括日照、温度、风向等气象条件和房屋景观、小区绿化、是否临水等人文条件，以及有无空气、水流等公害污染等。

环境条件。环境条件主要是指小区所处区域的城市功能规划性质、小区周边建筑物景观、小区物业管理水平等方面。

交通条件。交通条件主要是指城市及居住小区内交通网络的建立、道路等级、道路通过能力、交通设施是否齐全。

配套条件。配套条件主要是指小区内的水、电气、热、电视、电话等管线网络、学校、派出所、邮局、银行、商店、餐饮娱乐等设施的配套情况。配套设施的齐全与否，直接决定着该地段房屋的附加价值及升值潜力。

但需要说明的是虽然一些黄金地段物业的价格不断攀升，但随着城市交通和其他基础设施的发展，非热点区域的物业投资回报可能会更好一些。因此除了地段以外还可以关注物业的稀缺性。投资性物业的最佳位置应该是交通便利、经济发达、环境优美、配套设施齐全的地区。目前在北京主要集中在城市交通枢纽、三大商圈、长安街沿线、大型商业街区、使馆区以及随着城市规划、市政基础设施建设而发展起来的新区等区域。

10年前的北京，曾经风行过买房投资，但在当时，市场尚未完全开放，物业较少且相互间无甚竞争，投资者中部分为先富起来的内地人士及部分港澳人士，其行为也多是炒作为主(炒楼花)的自发行为，经过10年的发展，产品与市场环境已逐渐走向成熟，在市场与媒体的引导下，投资行为日渐理性化，过去的自发行为变成如今的自觉行为。而目前的投资者中绝大部分为内地人士，由于房地产投资物业种类较多，在投资金额亦有很大差别，所以无法笼统的说出所有客群的特征，一般情况下，根据其购买物业的档次和投资金额把投资者分成高档物业投资者(大额投资者)和普通投资者(小额投资者)，然后再进行分别描述。就目前而言，所谓的投资者主要是针对高档物业而言，即面向高档物业，如高档公寓、别墅、商住两用房、写字楼、大型商铺等进行投资的客户，这部分客户中，自由职业者、民营、私企老板约占80％左右的比例，其次多为金融证券、IT、律师等行业中的佼佼者。年龄结构呈枣核形分布，31岁～45岁之间的客户占到九成，有稳定的经济来源及足够的支付能力，对将来发展预期良好。总的来说，投资型客户年龄层次较轻，思维活跃，对新事物的接受能力较强，相对也比较具有投资概念。

值得关注的是，最近一段时期，港人在内地投资置业的风气日盛，据统计，2001年港人在内地置业共达到19500个单位，与2000年相比增长15％，总金额达到87.75亿元，增长29％，预计今年港人在内地置业的单位总量会在此基础上再度增长12.8％，总金额会相应增长到23％。其购买单位主要分布在北京、深圳、上海、广州等地，在2000年港人置业行为中，投资比重仅占到7％，而在2001年，这个比例达到10％，预计今年的比例为15％～20％，回报率是置业中首要考虑的因素之一。

从总体上来说，商铺和写字楼物业的投资前景还是看好的，就写字楼市场而言，目前市场上人气旺盛，入住率和租金水平节节上升，投资者的信心也全线飘红，归纳起来有几方面原因：一是写字楼的客群中有相当一部分是来自于国外的大型企业财团，因此与国际接轨较早，市场也比较成熟；二是目前国内经济还处于高速增长期，对写字楼的市场需求量不会萎缩，在这里要特别提到民间资本问题，多年来默默无闻的民间资本会在短期内浮出水面并成为今后经济的新亮点，其相应的需求量也是非同小可的；三是在未来几年内，随着中国资本市场逐步放开，届时会有以金融、保险、电信、物流等行业为首的一大批外资企业进入中国，市场预期较高；四是目前北京的办公成本在世界排名28位，与世界经济中心的地位并不相符，预计今后上升空间较大。完善的市场环境＋新的内、外需求＋升值潜力，在这种情况下，市场想不热都难。

实际上许多开发商早以把目光投向几年后的市场，并瞄准CBD、金融街、中关村三大板块，但目前市场上的新项目并不是很多，主要是由于三大板块规划方案的出台只是近期的事，另外写字楼从立项到建设竣工，开发周期也比较长。随着三大板块规划的出台，预计在未来的5年内会有1000万平米的供应量，虽然如此大的供应量是前所未有的，但如果在政府宏观调控下，分阶段逐步推出，相信消化起来也不会是难事。由于北京特别是在三大板块区域，土地资源是有限的，所以即使短期内供应量相对过剩，但长期的经济发展也可以提供更多的市场需求来消化掉。

总之，大势虽好，仍需谨慎把握。正如“牛市”里也有人赔钱一样，没有风险的投资是不存在的。与居住型物业相比，写字楼投资存在着资金投入大、回报率高、存量难以掌握、需求不稳定、受经济形势影响大、适合长期持有经营而非短期炒作获利等特点，要求投资者具备一定的专业知识，对宏观市场的正确了解以及良好的心态。

商铺是近年来才兴起的投资热点，之所以称之为热点，与当前的市场需求以及它自身的特点是密不可分的。

从宏观角度来看，我国经济正处于由投资型经济向消费型经济转换的过程中，这是由市场经济而非人为因素决定的，因此在今后很长的一段时期内对商铺有很大的需求量，但是商铺作为一种能产生商业利润的特殊房地产，适合其开发的土地供应有限，通常较为紧缺，因而导致市场需求大，就北京目前而言，虽然商业总体规模较大，但人均商业面积仍嫌不足，特别是近几年来，在旧城拆迁改造过程中，也拆掉了一部分商铺，因此进一步加大了供需矛盾。另外北京连续多年GDP增幅均超过两位数，经济活跃带动商业繁荣，进而导致商铺需求扩大。中国加入世贸组织后，商业、零售、金融、服务业等率先开放，国外零售业巨头准备正式进入中国市场。为应对新的经济形势，许多银行、零售商等已开始了新的“圈地运动”，商铺正是所谓商家必争之地。

商铺的特点是：回报率高，可以达到15％以上，在地块炒热的情况下，达到20％也并不奇怪；投资获利方式灵活，即可以从行业经营中获利，也可以很快转手变现而获取巨额利润；稳定性强是商铺的另一优势，租约通常为3至5年，或更长，因为承租户在装修投资、赢利预期上有长期规划；长期升值，商铺不会因时间增长而降低其价值，好的商铺还会因其稀有性而随着商圈的发展成熟不断升值。旺盛的市场需求、高回报、稳定、长期升值等诸多因素，把今年的商铺市场衬托的非常火热，这是对去年下半年至今，京城商铺空置率下降，租金上调现象最好的解释。

但是商铺类投资与其它类物业投资相比更显专业，因为落实到最终使用者上，还是要依靠经营而收益，是纯商业行为，因此对开发商和物业管理商的商业经营、管理水平要求更高。另外经济形势变化以及国民消费水准的增减，也是影响投资、收益的主要因素。