海南省房地产报告（精选8篇）
报告目录 内容概括
第一章 全球房地产市场运行走势分析 第一节 2013-2014年全球房地产发展分析
一、全球房地产商投资规模分析
二、全球房地产市场发展概况
三、全球房地产市场发展形势分析
第二节 2013-2014年世界部分国家房地产发展分析
一、美国房地产市场发展分析
二、德国房地产市场发展分析
三、英国房地产市场发展分析
四、日本房地产市场发展分析
第三节 2013-2014年中美房地产市场发展对世界的影响分析
一、中美房地产对各资源供应国的影响
二、中美房地产对世界经济发展的影响
三、中国房地产对各行业的影响
四、中国房地产市场对全球经济复苏的影响
第二章 2013-2014年中国房地产市场发展新形势分析 第一节 2013-2014年中国房地产供需分析
一、中国房地产需求分析
二、中国购置未开发土地情况
三、中国房地产价格情况
四、中国房地产市场调整分析
五、中国房地产购买力分析
第二节 2013-2014年中国房地产市场运行情况分析
一、中国房地产土地市场发展情况
二、中国房地产商品房建筑面积
三、中国房地产商品房销售情况
四、中国主要城市房屋销售情况
五、中国房地产开发投资情况
六、中国房地产开发资金来源
七、中国房地产景气指数分析
第三节 2013-2014年中国大中城市房屋市场销售价格指数 第四节 2013-2014年中国房地产市场发展分析
一、中国房地产行业发展概述
二、中国房地产全行业发展形势
三、中国房地产产业政策情况
四、中国房地产市场调控分析
五、中国房地产市场发展的关键
第五节 2013-2014年房地产市场形势分析与影响因素
一、中国房地产市场形势分析
二、影响市场走势的因素分析
三、中国房地产政策建议
第六节 2013-2014年欧债危机对中国房地产市场影响分析
一、欧债危机对房地产市场的影响
二、欧债危机对中国楼市外资投资的影响
三、欧债危机对中国住房消费能力的影响 第三章 三亚房地产行业发展走势分析 第一节 三亚土地市场分析 一、三亚土地利用总规划分析二、三亚建设用地供需规模三、三亚建设用地供需规模 四、三亚关闭老国企变现土地 五、三亚土地交易市场情况分析 第二节 三亚房地产市场发展现况分析
一、海南房地产市场概述
（一）海南房地产投资情况
（二）海南房地产建设情况
（三）海南房地产销售情况
（四）海南保障房建设情况 二、三亚房地产市场建设情况 三、三亚房地产市场销售情况 第三节 三亚房地产市场价格分析 一、三亚房地产市场价格变动分析 二、三亚房地产市场产品价格分析三、三亚市房地产价格运行特点
第四章 2013-2014三亚房地产市场运行局势分析 第一节 2013-2014年三亚房地产市场分析一、三亚市房地产市场运行情况二、三亚房地产市场运行情况三、三亚土地市场出让情况
四、影响房地产市场运行的原因分析 第二节 2013-2014年三亚二手房市场分析 一、三亚二手房市场现状 二、三亚二手房岛外买家分析 三、三亚二手房中介走向分析 四、三亚二手房市场政策分析
第三节 2013-2014年三亚写字楼市场分析 一、三亚写字楼市场问题分析
二、市场细分催生专业写字楼 三、三亚小型专业写字楼前景分析 四、三亚市写字楼市场投资分析
第五章 2013-2014年三亚房地产行业走势分析 第六章 2013-2014年三亚房地产行业市场竞争格局分析 第一节 2013-2014年中国房地产竞争状况分析
一、中国房地产市场竞争形势分析
二、中国房地产竞争性的供给市场分析
三、中国房地产市场增加竞争的必要性 第二节 2013-2014年三亚房地产竞争状况分析 一、三亚房地产市场竞争分析 二、三亚小户型商品房竞争分析 三、三亚中高端商品房竞争分析
第三节 2013-2014年三亚房地产竞争影响因素分析 一、四川房企与三亚房企竞争情况分析
二、国际旅游岛品牌对三亚房地产竞争影响 三、三亚二期廉租房经适房建设情况
第七章 2013-2014年三亚房地产企业提升竞争力策略分析 第一节 2013-2014年三亚房地产市场竞争策略分析一、三亚房地产市场增长潜力分析
二、现有三亚房地产市场竞争策略分析
第二节 2013-2014年三亚房地产企业竞争策略分析 一、三亚房地产企业竞争格局的影响 二、三亚房地产企业竞争格局的变化
第三节 2013-2014年房地产企业集团竞争战略思考
一、房地产企业集团的定义与特征
二、企业集团战略研究的最新进展
三、房地产集团公司的发展战略选择
四、房地产企业集团的扩张与收缩战略
五、企业战略决策失败与决策转变
六、动态竞争条件下的战略思维模式
第八章 2013-2014年三亚房地产重点企业竞争力对比分析 第一节 雅居乐地产控股有限公司
一、企业概况
二、企业经营情况分析
三、企业经济指标分析
四、企业盈利能力分析
五、企业偿债能力分析
六、企业运营能力分析
七、企业成本费用分析
八、海南清水湾项目分析 第二节 海南昌茂集团有限公司
一、企业概况
二、企业组织架构分析
三、企业开发项目分析
四、企业所获荣誉分析 第三节 鸿洲集团有限公司
一、企业概况
二、企业发展历程
三、企业开发项目分析
四、企业所获荣誉分析 第四节 鲁能集团有限公司
一、企业概况
二、企业管理结构分析
三、企业开发项目分析
四、企业竞争力分析 第五节 三亚凤凰水城开发有限公司
一、企业概况
二、企业开发项目分析
三、企业所获荣誉分析
第六节 海南三永投资集团有限公司
一、企业概况
二、企业开发项目分析
三、企业所获荣誉分析
第七节 卓达集团房地产有限公司
一、企业概况
二、企业发展历程分析
三、企业开发项目分析
四、企业所获荣誉分析
第八节 首都机场地产集团有限公司
一、企业概况
二、企业开发项目分析
三、企业竞争力分析
第九节 海南佳元房地产开发有限公司
一、企业概况
二、企业发展历程分析
三、企业开发项目分析
四、企业所获荣誉分析 第十节 海韵集团有限公司
一、企业概况
二、企业组织架构分析
三、企业开发项目分析
四、企业竞争力分析 第十一节 海南兰海实业集团有限公司
一、企业概况
二、企业组织架构分析
三、企业投资项目分析
四、企业所获荣誉分析
第九章 2015-2020年三亚房地产行业发展趋势分析 第一节 2015-2020年中国房地产市场走势分析
一、全国房地产市场总体形势
二、全国一二三线城市房地产市场形势
三、中国房地产主要区域市场形势
四、未来中国房地产市场分化趋势
第二节 2015-2020年房地产业发展趋势与预测分析
一、中国房地产发展规划分析
二、中国房地产市场投资趋势
三、房地产市场营销新趋势
四、中国房地产市场前景预测
第三节 2015-2020年三亚旅游房产发展前景分析 一、三亚发展旅游房产优势分析
二、旅游对三亚旅游房产发展影响 三、三亚旅游地产升值潜力分析 四、三亚旅游地产发展方向分析
第十章 2015-2020年三亚房地产行业发展预测分析 第一节 2015-2020年三亚房地产市场预测分析 一、三亚市房地产投资额预测 二、三亚房地产建设规模预测 三、三亚房地产市场价格走势预测 四、三亚旅游地产建设趋势分析 第二节 2013-2014年三亚市住房建设计划
一、指导思想
二、重点规划区域
三、住房建设供应量
四、建设用地供应量
五、住房建设计划措施
六、经济适用房、廉租房建设和管理
第十一章 2015-2020年中国房地产行业融资分析 第一节 房地产企业融资渠道策略分析
一、国家房地产金融调控政策分析
二、中国房地产现行融资渠道问题分析
三、中国发展房地产融资渠道对策分析 第二节 2015-2020年中国房地产融资策略分析
一、中国房地产融资模式分析
二、房地产中小公司融资策略
三、中小型房地产企业融资出路
第三节 2015-2020年商业地产融资创新途径分析
一、预售的法规化
二、垫资的信用化
三、信贷的多元化
四、资产的证券化
五、土地的梯度化
六、股权的开放化
第十二章 三亚房地产行业投资现状分析 第一节 海南房地产行业投资情况分析
一、海南房地产行业开发投资分析
二、海南省房地产外商投资增长分析
三、中国房地产商投资海南状况分析 第二节 三亚房地产行业投资情况分析 一、三亚房地产行业投资规模 二、三亚旅游房地产投资分析 三、三亚房产项目销售特征分析
第十三章 2013-2014年三亚房地产行业投资环境分析 第一节 经济发展环境分析一、三亚宏观经济运行分析二、三亚宏观经济运行情况三、三亚投资情况及趋势
（一）三亚投资情况
（二）三亚投资方向
第二节 2013-2014年三亚市经济运行状况分析
一、农村居民收入支出情况
二、城镇居民收入支出情况
三、房地产市场运行状况
四、经济发展应关注问题
（一）经济发展应关注问题
（二）经济发展应关注问题
五、经济走势及展望
第三节 2013-2014年三亚房地产政策法规环境分析 一、三亚版国八条 二、三亚保障住房
（一）三亚保障住房申报条件
（二）三亚保障住房建设任务
三、《三亚市地下空间开发利用管理办法》
四、《三亚市重点民生项目发展规划》
五、《海南省住房和城乡建设厅重点稽查执法工作方案》
六、海南将控制普通商品房开发和岸线房地产规模
第十四章 2015-2020年三亚房地产行业投资机会与风险控制策略分析 第一节 2013-2014年三亚房地产行业投资风险及控制策略分析 一、三亚地产热钱投资分析 二、三亚房地产风险分析 三、三亚房地产泡沫分析
第二节 2015-2020年三亚房地产行业投资机遇分析 一、三亚房地产投资前景 二、三亚房地产开发方向
第章 2015-2020年三亚房地产行业投资战略研究 第一节2015-2020年休闲度假旅游地产市场开发策略
一、休闲度假旅游房地产概念及特征
二、休闲度假旅游房地产市场消费趋势
三、休闲度假旅游房地产市场开发策略 第二节 2015-2020年房地产企业发展战略分析
一、品牌形象力
二、制度有效力
三、战略执行力
四、研发创新力
五、资源整合力
一、云南省房地产去库存政策出台情况及其效果
(一) 文件出台情况
2015年下半年以来, 云南省政府在支持房地产去库存方面主要出台了3份文件, 云南省16个州市中, 有10个州市出台了13份房地产去库存方面的政策文件。主要分为三个方面的政策:
1. 扩大市场需求方面的政策。
第一, 鼓励农民购房方面。一是加快农民工市民化, 建立新市民住房补贴制度;二是鼓励农民进城购房, 进城购房农民的集体经济组织成员身份不变, 原土地承包经营权和集体经济组织收益权不变等;三是各州、市、县、区人民政府要制定出台鼓励农民工和农民进城购房的政策措施。
第二, 鼓励境外人员机构购房方面。取消对境外个人、境外机构的购房限制, 支持在境内设立分支、代表机构的境外机构以及在境内工作、学习的境外个人购买符合实际需要的自用、自住商品房, 逐步形成与建成面向南亚东南亚辐射中心相适应的房地产供应类型和规模。
第三, 住房保障货币化方面。一是大力推动住房保障方式由实物保障逐步向货币化保障转变;二是因重点项目建设征地拆迁的, 原则不再建设回迁安置房, 按照“以购代建”方式进行安置。
第四, 落实税收政策方面。“营改增”试点工作启动后, 个人将购买不足2年的住房对外销售的, 按5%的征收率全额缴纳增值税, 个人将购买2年以上 (含2年) 的住房对外销售的, 免征增值税等。
2. 金融支持购房方面的政策。
第一, 金融产品创新方面。各地人民政府要积极协调对接农业银行等金融机构, 推行“农民安家贷”等信贷产品, 支持农民工和农民进城购房。第二, 住房公积金贷款方面。一是全面放宽住房公积金提取贷款使用条件, 取消住房公积金贷款购房套数和面积限制, 非房屋共有人的直系亲属间可以共同使用公积金贷款和支取住房公积金, 适当提高住房公积金最高贷款额度。比如:昆明市上调住房公积金贷款额度为单职工40万元, 双职工80万元;二是提高住房公积金缴存覆盖率, 放开异地贷款户籍限制, 提高公积金个贷率等;三是适度提高住房公积金贷款额度, 住房公积金贷款最低首付比例调整为20%, 执行住房公积金基准利率;四是全面落实住房公积金异地贷款政策, 省内连续足额缴存住房公积金3个月以上的职工即可在购房地申请贷款。
3. 调整和控制房地产供给方面的政策。
第一, 控制房地产供给总量方面。对于库存总量消化周期明显过长的州、市、县、区, 暂缓或减少房地产开发土地供应。第二, 调整房地产供给结构方面。一是从2016年起, 全省原则上不再新建公共租赁住房, 新建商品住房项目也不再配建公共租赁住房;二是允许商业地产的大土地证换发小土地证;三是房地产项目未预售的, 房地产开发企业可申请调整商住比例;四是在规划条件许可的前提下, 经申请审核, 允许库存房地产项目调整房屋用途、套型结构;
(二) 去库存政策效果逐步显现
2015年下半年以来, 随着国家和各级地方政府一系列房地产去库存政策的出台和实施, 云南省房地产市场逐步回暖, 显示出政策效果正在逐步显现, 主要表现为以下几个方面:
1. 房地产开发投资增速由负转正。
2016年1-5月, 云南省完成房地产开发投资892.46亿元, 同比增长2.8%, 增速较上年的-6.2%提高9.0个百分点, 较今年1-3月的1.5%提高1.3个百分点。其中, 昆明市完成房地产开发投资490.12亿元, 同比增长21.2%, 是拉动全省房地产开发投资增速回升转正的主要因素。
2. 商品房销售增速持续扩大。
2016年1-5月, 云南省商品房销售建筑面积1145.57万平米, 同比增长20.5%, 增速较上年和今年1-3月分别提高22.0和13.1个百分点。其中, 商品住宅销售建筑面积917.86万平方米, 同比增长14.8%, 增速较上年1-12月和今年1-3月分别提高16.4和16.2个百分点。
3. 主要城市房价运行趋稳。
今年以来, 云南省昆明市、大理市房价运行总体呈现环比由降转升、同比降幅收窄的特点。其中5月份, 根据国家统计局发布的全国70个大中城市新建住宅销售价格指数显示, 昆明市和大理市新建商品住房价格环比分别上涨0.4%和0.6%, 同比分别持平和下降-0.3%。
4. 商品房待售面积由高位回落。
截至2016年5月末, 云南省商品房待售面积1915.40万平方米, 同比增长36.0%, 待售面积较3月末减少52.37万平方米;商品住宅待售面积1158.20万平方米, 同比增长29.2%, 较3月末减少96.94万平方米, 较2月末减少122.76万平方米, 今年以来已连续3个月减少。
二、云南房地产市场存在的问题及其对经济金融的影响
(一) 房地产市场存在的问题
1. 商品房库存结构性问题比较突出。
5月末, 按物业类型商品房待售面积情况分析显示:以2015年以来 (过去17个月) 月均商品房销售面积测算, 云南省住宅已竣工待售面积消化周期相对偏短, 但非住宅已竣工待售面积消化周期较长。不同物业类型已竣工商品房待售面积消化周期分别为:住宅5.6个月、办公楼10.9个月、商业营业用房14.7个月、其他房屋 (如车位等) 22.2个月。
2. 商品房库存区域性不平衡。
4月末, 按州市已竣工商品房待售面积情况分析显示:以2015年以来 (过去16个月) 月均商品房销售面积测算, 昆明市已竣工商品房待售面积725.7万平方米, 占到全省的36.6%, 但消化周期为6.93个月, 低于全国和全省平均值 (7.07和7.99个月) 。除昆明市外, 丽江、普洱、楚雄、红河、文山、西双版纳等6个州市已竣工商品房待售面积消化周期低于全省平均值。而部分州市已竣工商品房待售面积消化周期偏长, 如:德宏州22.47个月、保山市18.52个月和昭通市16.58个月。
3. 云南省商品房销售增速仍然低于全国平均水平。
截至5月末, 全省商品房销售面积同比增长20.5%, 滞后于全国33.2%的平均增速。从4月份来看, 曲靖、丽江、临沧、红河、西双版纳、德宏、怒江、迪庆8个州市商品房销售面积同比下降。上述数据, 一方面表明全省房地产去库存效果弱于全国平均水平;另一方面表明全省部分州市房地产市场观望气氛仍然浓厚, 去库存路径有待进一步打通, 分类施策的力度需要进一步加大。
(二) 房地产行业走势对云南经济的影响
房地产作为支持云南省经济发展的重要行业之一, 去库存短期内将导致房地产对云南省经济增长的贡献率下降;中长期来看, 将有助于房地产投资回归适度增长, 拉动经济正增长。
1.在过去十几年中, 房地产业成为影响云南省经济变化的重要因素之一。一是固定资产投资对房地产行业的依赖度日益提高。从2004年开始, 云南省房地产行业固定资产投资在固定资产投资总额中的占比呈上升趋势, 其占比从21.7%攀升至2014年的34.3%。二是地方财政收入与房地产行业的兴衰息息相关。2015年云南省地方政府综合财政收入 (包括地方公共财政收入和地方政府性基金收入) 合计2210.3亿元, 较2014年减少199.4亿元。其中, 2015年云南省国有土地出让收入302.5亿元, 较2014年减少237.37亿元。以2014年及2015年的数据来估算, 云南省国有土地出让收入占地方政府综合财政收入的18.2%, 若考虑上房地产行业相关的税收收入 (房地产营业税、契税、房产税等) , 房地产行业对地方财政的直接贡献将高于20%, 房地产行业已成为地方财政的主要收入来源之一。三是房地产开发投资和G D P存在显著正相关关系。为了探究房地产开发投资与G D P增长之间的量化关系, 采用2004年至2015年云南省房地产开发投资与云南省G D P的季度数据1, 统计检验表明二者存在长期均衡关系, 因此选取向量误差修正模型 (V EC M) 来测度房地产开发投资与经济增长的关系, 根据模型结果, 房地产开发投资增速上升1个百分点时, G D P增速将增加0.524个百分点, 反之, 若房地产开发投资增速下降1个百分点, 将对G D P增长形成0.524个百分点的负拉动。
2.短期来看, 房地产去库存将导致房地产对云南省的经济增长贡献率下降, 但中长期来看, 库存的去化的完成, 将会带动未来房地产行业投资回归适度增长轨道, 对中长期经济增长正向拉动作用将进一步加大。虽然云南省房地产业产值在G D P中的占比仅在3%左右, 但由于其为最终需求行业, 决定上游产业链, 包括建筑业以及部分工业行业的需求, 所以房地产市场的变化对云南省经济增长至关重要。总体看, 由于房地产对支撑财政收入、固定资产投资等方面的重要性, 加之地方政府稳增长政策的需要, 房地产开发投资增速会有所回升, 但房地产去库存又会压制房地产开发投资增速回升, 短期看, 房地产行业对云南省经济增长的贡献率会下降。而中长期, 随着库存去化的完成, 房地产行业投资有望回升, 从而进一步拉动经济正向增长。
(三) 房地产金融风险情况
目前, 云南省房地产开发贷款和个人住房贷款目前总体上风险可控, 但潜在风险有所上升;库存去化周期延长将给房地产企业带来违约风险。
1. 房地产贷款风险总体可控, 但房地产开发贷款和个人住房贷款潜在风险均有所上升。
截至2016年3月末, 全省房地产贷款不良率为0.61%, 较去年同期上升0.29个百分点。其中, 个人住房贷款不良率为0.58, 较去年同期上升0.34个百分点。全省房地产贷款质量整体较好, 风险总体可控, 但是潜在风险有所上升。
从房地产开发企业来看, 部分房地产开发企业受商品房滞销影响, 资金回笼困难, 不能按期归还银行开发贷款本息, 依靠展期重组暂时延缓了风险暴露。据一季度房地产问卷调查2显示:有4.23%的企业不能按期偿还银行贷款, 有9.86%的企业反映有过延期情况, 但大多能按期偿还。另外, 有26.76%的房地产企业反映目前资金略有紧张, 有22.54%的资金非常紧张。企业资金紧张的主要原因依次为:融资难度增加 (77.14%) 、销售资金回笼不畅 (62.86%) 、在建项目较多, 资金占用较大 (22.86%) 、其他资金来源资少 (20.00%) 、以及建安成本提高 (14.29%) 。同时, 有9.26%的金融机构反映与2015年末相比, 今年1季度房地产开发贷款中逾期90天以上部分占比小幅上升, 并有12.97%的金融机构预期2016年房地产开发贷款的不良率上升。
从购房人来看, 部分地产开发企业资金链断裂, 在建项目停工, 甚至存在烂尾楼风险;且随着经济下行, 居民收入增速放缓、少数购房者还款压力较大;或房价下行过多致使商品房价值低于贷款额, 上述多因素或将使少数使用按揭贷款的购房人违约和断供。据一季度房地产问卷调查显示, 有44.44%的金融机构预期个人住房按揭贷款不良率将上升, 新形成不良贷款的主要原因依次为:购房者工薪收入或工作稳定性下降 (74.07%) 、小微企业主/个体工商户资金链断裂 (62.96%) 、项目严重延期/烂尾导致购房者断供 (25.93%) 、购售双方法律纠纷 (11.11%) 。
2. 库存去化周期延长恐将给房地产企业带来债务违约的风险。
一季度调查问卷显示, 有近三分之一的金融机构预期今年房地产去库存周期将较去年延长。若新竣工商品房增速快于商品房销售增速, 其库存去化周期进一步延长。若企业自筹资金中有部分来源于民间借贷, 则会导致企业债务滚雪球式的增长, 将会对企业正常经营活动产生影响, 甚至出现企业债务违约的情况。
三、政策建议
(一) 房地产去库存要因地制宜、分城施策
为应对高企的房地产库存, 中央及各地出台了一系列组合拳, 包括取消限购、采取税收优惠、降低首付比例、减少土地供应等政策, 但由于各地库存弹性不一, 在政策落地执行过程中, 应因地制宜, 区别对待, 实现精准去库存。比如, 在库存量大、去化周期长的城市, 要主动暂停土地供应;在非住宅类库存较高去化周期较长的城市, 要暂停商业用地的出让, 减少城市商业中心的规划, 从供给端加大房地产去库存力度。
(二) 多措并举消化房地产库存
一是搭建电子选房平台, 优化供需渠道。近几年, 随着商业形态的变化, 二手房交易市场已逐步搭建完善电子选房平台, 但新建商品房大部分还延续着传统的看房选房模式, 供需渠道未完全打通。二是利用货币化安置打通保障房与商品房去库存之间的通道。进一步提高棚户区改造的货币化安置率, 将户型合适的存量商品住房纳入棚户区改造安置房源计划, 帮助消化商品房库存。三是积极推动有条件的城市建立新市民住房补贴制度, 引导和支持农民工购房, 扩大住房消费途径。
(三) 加强各部门、金融机构及房地产企业之间的协调联动
房地产涉及到众多的上下游行业, 风险容易在不同行业、不同部门间传导。在当前房地产市场分化加剧的情况下, 相关政府部门、金融机构和房地产企业之间应进一步加强协调联动, 加大对房地产市场运行情况的监测力度, 及时通报突发情况, 形成各部门共同参与的处置机制, 做好市场预期的引导工作, 共同维护房地产市场平稳健康发展。
注释
1 数据来源WIND, 建模时已对数据进行季节调整和对数处理。
关键词:海口;三亚;房地产泡沫;分析
中图分类号:F831 文献标识码:A 文章编号:1003-9031(2010)03-0034-04
近年来,海南省旅游经济得到了高速发展。投资资金不断向海口与三亚两大旅游城市投放,就业岗位增加,城市人口聚集度扩大,人们的收入水平得到大幅度提升,这一切都引起了房地产价格,特别是住宅价格的上涨。然而,正当房地产的发展处于空前繁荣的状态时,人们对海口市,三亚市房地产市场的健康状况产生了疑问。本文采用综合指标法和比较分析法对海口市和三亚市房地产泡沫作出判断及对比,得出海口市与三亚市的市场存在不同程度的房地产泡沫结论,并提出了相应的对策建议。
一、关于判断房地产价格合理性的指标
选择并运用各种综合统计指标可以从具体数量方面对现实社会经济总体的规模及特征进行概括和分析。世界范围内常用的判断房地产价格合理性的指标主要指标有房地产投资增长率/GDP、房地产开发投资/全社会固定资产投资、商品房施工面积/商品房竣工面积、房屋的空置面积与空置率、房价收入比、房屋租售比、房价与物价指数比、房地产类贷款的增长率、房地产贷款占银行全部贷款的比重、新增房地产类贷款占全部银行新增贷款的比重、个人中长期消费贷款与城乡居民储蓄存款比。
结合海南省实际情况及数据的易收集程度,本文选取以下四个指标对海口、三亚两市房地产泡沫存在的可能性进行初步的判断和分析:一是房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重,该指标说明某一地区当年有多少资金投入到房地产业,是反映投资结构是否合理的基础指标,是衡量房地产业发展持久性、稳定性的重要指标。二是房价收入比,该指标被定义为一个城市的住房价格与城市居民家庭年收入之比。本文中住房价格是指某一地区一套平均水平的商品住房的销售价格;收入是指城镇居民人均可支配收入。房价收入比的计算公式为:房价收入比=商品住房均价×人均住房面积/居民人均可支配收入。三是房价与物价指数比,该指标说明货币供给在实体经济部门和资产部门的分配情况。四是个人中长期消费贷款与居民储蓄存款比,该指标反映出居民的负债情况及还款压力。[1]
二、海口、三亚两市房地产价格的泡沫性分析
(一)两市房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重
房地产开发投资额与全社会固定资产投资额的比例可反映房地产在城市固定资产投资结构中的合理性,同时衡量出整个房地产业的发展规模。全社会固定资产投资包括基本建设、更新改造和房地产投资等。房地产投资比重过大说明其投资过度,导致对基本建设和更新改造的挤出效应明显,基础性建设改造滞后,进而经济发展不平衡,最终无法保证经济在平稳中前进。
在发达国家,房地产投资占固定资产投资的比重指标一般为20%-25%。由于我国是一个处于高速发展阶段的发展中国家,投资有其至关重要的地位,房地产投资需求自然非常旺盛。因而,在评价我国是否存在房地产泡沫时,可将该指标适当提高。
表1显示,2003-2008年海口市房地产开发投资额占全社会固定资产投资的比重一直维持在25%的高位之上,尤其是2008年达到最高值35%。表2显示,三亚市房地产开发投资额占全社会固定资产投资比重从2003年的32%一路上扬至2008年的50%,即三亚市已几乎动用了该市一半的资金进行房地产开发建设。同时,根据资料显示,海口、三亚两市指标数据均高于同期全国指标数据, 这预示着两市房地产市场均出现不同程度的过热现象。再进一步针对表1、表2计算得出,海口、三亚两市的房地产开发投资额年平均增长率分别达到17.67%和44.49%,远高于其各自的全社会固定资产投资年平均增长率12.54%和34.09%。这表明各房地产开发商对两市房产市场的信心过于高昂,开发势头过于强劲,特别是三亚市的房产市场对其他基础性投资建设的“挤出效应”已相当明显,若不加控制,就很可能影响到全社会经济的持续性发展,严重时将会造成经济的突然瘫痪。
资料来源:笔者根据2003-2008年《海口统计年鉴》相关数据计算整理得出。
资料来源:根据根据三亚统计信息网http://www.systats.gov.cn/09ydsj.bhp#2003-2008年相关数据计算整理得出。
(二)两市房价收入比
房价收入比反映了居民家庭对住房的支付能力和承担能力,比值越高,支付能力就越低。如果某地区房地产价格猛涨,而居民收入水平保持稳定,致使该指标持续增大,则表明该地区房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上涨。若市场中的“房价收入比”一直处于高位并超过临界值,而房产市场不存在萎缩迹象,说明群体性投机行为已较为严重,房地产泡沫很可能已经产生。
根据联合国公布的有关资料,不同国家房价收入比的离散程度相当大。世界银行在衡量一个国家的住房消费水平时,认为房价收入比在4-6倍之间较为适当。也即是说,假如家庭年收入为1,合理的房价应当是家庭年收入的4-6倍之间。房价收入比高于6倍,就难以形成买方市场。要使人们买得起房,房价收入比最好要在4以下。
从表3可看出,2003-2007年海口市的房价收入比均濒临国际警戒值上限,并有超越的趋势,2008年达到6.59,已处于警戒值之上,这说明海口市房地产市场已存在泡沫迹象,但尚不明显,有关部门应加大重视,遏制房产泡沫的蔓延。再对比表4,三亚市的房价攀升速度远高于收入增长速度。2003年房价收入比已处于10.6的高位水平,之后不断膨胀,最高达到15.10,这表明三亚市居民的生活水平与房价水平间差异相当大,房地产市场过热,房地产市场泡沫成分比较严重。究其原因,可能是由于三亚市良好的生态环境及滨海优势所带来的巨大商机,使得三亚的房地产市场已不再局限于该市,而成为一个全国性的房地产市场,吸引大量的岛外人士投资参与,过于强劲的势头致使人们出现各种非理性的预期及投机操作。相关部门需要提高警惕,防范可能爆发的泡沫危机。[2]
资料来源:笔者根据2003-2008年《海口统计年鉴》相关数据计算整理得出。
资料来源:根据根据三亚统计信息网http://www.systats.gov.cn/09ydsj.bhp#2003-2008年相关数据计算整理得出。
(三)两市房价与物价指数比
房地产部门作为重要的资产部门必须配合整个社会的协调发展,因而,要恰当控制货币供给在实体经济部门和房地产等资产部门间的分配,“一枝独秀式”的非均衡发展给长期健康运行埋下了隐患。房价与物价指数之比恰好反映出了经济的平衡状况。当货币更多地流向房地产等资产部门,造成房产价格上升,而其他商品的价格保持平稳,说明市场泡沫因素加大,相关部门应积极控制货币资金大量涌入房产市场的态势。
从表5和表6可得出,两市房价与物价指数比始终大于1,说明海口、三亚两市的房价上涨始终快于物价上涨,对房地产市场的高投入导致对其他行业的挤出。同时,根据两市的资源情况,“海景房”已成为两市房屋的一大亮点,当大量流入两市房地产市场的资金被用于建设豪华型度假型住宅时,一方面会引起土地价格上涨,中小套型住房供应总量不足,房间攀升致使大量居民购房困难,另一方面还会造成房地产市场的结构性矛盾加剧,房地产市场内外发展均出现问题。
资料来源:笔者根据2003-2008年《海口统计年鉴》相关数据计算整理得出。
资料来源:笔者根据2003-2008年《海南统计年鉴》相关数据计算整理得出。
(四)两市个人中长期消费贷款与城乡居民储蓄存款比
近几年,由于国家对住房分配的改革以及房屋价格的不断上扬,银行的个人住房贷款业务发展迅速,个人住房贷款已逐渐成为普通家庭消费贷款的主要构成部分,其比例大约占90%。介于海口、三亚两市个人住房贷款额数据采集困难,本文选取海口、三亚两市个人中长期消费贷款额作为数据源,计算个人中长期消费贷款与城乡居民储蓄存款的比值。该指标可反映居民的负债情况及还款压力,同时也折射出银行的信贷业务运行状况。虚高的房价会引发居民对住房贷款的依赖性增强,家庭负债状况恶化,而银行大面积放贷又有可能导致银行的呆坏账增加,银行信用体系出现问题,最终爆发泡沫危机。
资料来源:笔者根据2003-2008年《海口统计年鉴》相关数据整理得出。
资料来源:笔者根据2003-2008年《海南统计年鉴》相关数据整理得出。
从图1和图2可看出,5年间海口和三亚两市的个人中长期消费贷款分别以18.48%和20.17%的年平均速度增长,远高于各自的城乡居民储蓄增长率。特别是三亚市的个人中长期消费贷款年平均增长速率是相当惊人的,这说明居民购房基本依靠住房贷款,负债压力巨大,很容易出现还贷违约问题。再结合两图中的折线趋势,海口市自2003年的8%逐步上升到2008年的14%;三亚市则几乎是直线上扬,最高达到19%,这进一步说明了隐藏在房价高涨背后的信贷资产泡沫是不可忽视的。金融监管部门应高度重视这一问题,防止由房地产市场波动引发的金融风险。[3]
三、结论与建议
通过以上的计算分析,结果显示出海口、三亚两市的房地产市场均存在不同程度的泡沫。如果两市的房价继续上涨,将有可能重蹈海南省历史上楼市“急涨长跌”的覆辙。海口、三亚两市目前家庭户均年收入不足5万元计算,而三亚一套100平方米的公寓房价达100万元以上,房价收入比已超过20倍。这与人们依靠现有收入,甚至部分贷款都难以承担购房压力的现状是完全吻合的。加之某些统计数据存在缺陷,导致实际情况可能比计算得到的结果更严峻。可以肯定的说,海口、三亚两市的房地产价格已处于一种严重透支的状态。[4]
通过考察海南省实际情况可发现,由于近年来海口、三亚两市逐渐成为全国著名的旅游城市,其明显的自然生态资源优势吸引了大量外来人口入住,房地产市场相当景气,于是大量资金被置入房地产市场,导致其他产业被严重挤出,房价居高不下,加之投机现象严重,泡沫成分加剧,给居民的经济生活造成了严重的困扰,甚至扰乱房地产市场乃至整个社会的正常运转。
从国家角度来看,房地产沉淀的社会资金越多,对其他领域的发展越不利,没有一个国家因房地产发达而成为世界强国。靠非理性疯狂拉高房地产等资产价格拉动的经济增长是不可持续的,并可能使整体经济和社会受害,最终榨干社会财富。因此,海南省各级政府要认真总结上个世纪末海南省曾因房地产泡沫破裂而遭受严重拖累的教训,真正贯彻中央“以民为本”的执政理念,坚持科学发展的可持续发展理念,合理调控资金流向,加强商业性房地产信贷管理,严格房地产开发贷款管理和住房消费贷款管理,严格制定并实施有关管理房产投机操作的法规,避免“一哄而上”的状况发生,逐步缓释房地产泡沫效应,将房产经济引向健康发展的轨道上,实现海南岛生态岛、健康岛、宜居岛、国际旅游岛的战略目标。
参考文献:
[1]郝登攀.基于指标法的苏州房地产泡沫实证分析[DB/OL].论文之家,http://www.papershome.com/Economic/Profession/5998.html,2009-09-28.
[2]朱军.三亚市房地产金融风险分析与防范[J].海南金融,2007(12).
[3]叶开范,姚芸,王一波.浅析海口市房地产住宅市场发展趋势[J].中国房地产金融,2003(4).
[4]刘慧.我国房地产泡沫的实证研究[J].经济纵横,2006(2).
The analysis of the real estate bubble level of Haikou and Sanya of Hainan Province
Wang Li-ya,Li Jia
(College of Economics, Hainan University, Haikou570228, China)
Abstract: In recent years, the real estate market of Hainan takes on a rapidly developing trend, particularly in Haikou and Sanya, which lead the economic development in Hainan, for the ever-growing housing prices contribute much to the over-increasing pressure and difficulties of the residents. The over-rising housing prices probably lead to a "bubble effect", which is been discussed continuously and fiercely by the people. In this paper, some international indexes people used are employed to analyze and confirm the reasonableness of the real estate prices, conjugated with the statistics of Haikou and Sanya, 2003- 2008. The results we can conclude are as follows: The sign of the bubbles have been observed to some extent in the real estate markets of the two cities, Haikou and Sanya. Approaches and precautions should be taken by the government to prevent the loss of the real estate came into being by the bubble burst once more by means that certain appropriate policies and regulations should be positively put forward.
试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设的暂定期。
A：3个月
B：6个月
C：9个月
D：1年
E：权利型房地产投资信托
2、大部分人文社会经济资料的搜集可由二手资料获得，运用这些二手资料时需要注意，人文社会经济资料要以搜集年期的中长期资料为基础。
A：3~5 B：5~10 C：10~15 D：15~20 E：工厂的生产设备
3、关于建设工程监理的表述中，错误的是。
A：建设监理是对建设前期的工程咨询、建设实施阶段的招标投标、勘察设计、施工验收，直至建设后期的运转保修在内的各个阶段的管理与监督
B：我国目前建设监理主要是项目实施阶段的监理
C：监理范围可以是工程建设的全过程监理，也可以是阶段监理
D：建设监理是委托性的，业主只能委托一个单位监理
E：权利型房地产投资信托
4、房地产经纪服务合同是一种劳务合同，不是直接表现房地产交易关系的合同，可以是。
A：不要式合同
B：要式合同
C：经济合同
D：商业合同
E：客户资金代收代付风险
5、房地产经纪人执业资格考试实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度，原则上每年举办次。
A：1 B：2 C：3 D：4 E：权利型房地产投资信托
6、采用电话访问的方式开拓房源渠道的缺点是。
A：比较费力，但可联系的人较少 B：受时间和地点的限制
C：花费时间较多
D：容易遭受拒绝
E：工厂的生产设备
7、房地产开发企业若以获取最大限度的利润为目标，则最恰当的做法是。
A：确定较高的房价
B：扩大开发的规模
C：寻求合适的房价和开发规模
D：制定合适的促销策略
E：工厂的生产设备
8、我国住房公积金制度实行的利率政策是。
A：低存低贷
B：低存高贷
C：高存低贷
D：高存高贷
E：权利型房地产投资信托
9、从长远来看，市场是公平的，只有的房地产经纪人，才能长期获得客户的认可和回报，正所谓“老实人，人欺，天不欺”。
A：遵纪守法
B：规范执业
C：诚实守信
D：尽职尽责
E：客户资金代收代付风险
10、凡取得中华人民共和国房地产经纪人职业资格证书或中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书的人员，必须经过才能以房地产经纪人员的名义从事房地产经纪活动。
A：考核
B：会审
C：鉴定
D：注册
E：客户资金代收代付风险
11、下列市场调查方法中，是指将调查范围缩小到一个比较小的规模上，进行试验后得出一定结果，然后再推断出样本总体可能的结果的调查方法。
A：直接观察法
B：实际痕迹测量法
C：行为记录法
D：实验法
E：工厂的生产设备
12、房地产经纪人在存量房买方代理业务流程的过程中，要积极弥补双方的差异、解释合同内容、签署合同文本、促成交易成功。
A：交易谈判
B：交易达成C：物业交验
D：看房 E：工厂的生产设备
13、写字楼项目销售过程中，注重维护、提前告知项目信息；增强物管服务意识是对的销售解决方案。
A：一期老业主
B：海外客户
C：本区域主流客户
D：投资型客户
E：工厂的生产设备
14、关于契税减免规定的表述中，错误的是。
A：纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权用于农、林、牧、渔业生产的，免税
B：自2008年11月1日起，对个人首次购买及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到3％
C：城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免税
D：因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免税
E：权利型房地产投资信托
15、铺钉类外墙面装饰是指将各种装饰面板通过镶、钉、拼贴等构造手法固定于骨架上构成的墙面装饰．其特点是。
A：造价较低、施工操作简便
B：自重轻、容易清洗
C：无湿作业，饰面耐久性好
D：耐久性好、不易变色
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
16、”房地产经纪人对看房人提出的中肯建议，频频点头并即刻将建议记录在笔记本上”，显示该房地产经纪人善于使用。
A：口头沟通
B：书面沟通
C：单向沟通
D：非语言沟通
E：工厂的生产设备
17、下列选项中，是房地产经纪职业责任的外在显化形式，是行业全体人员对自身职业责任共识的书面表现。
A：房地产中介服务管理制度与政策
B：房地产经纪执业规范
C：房地产开发经营管理制度与政策
D：房地产交易管理制度与政策
E：客户资金代收代付风险
18、能够形成相对安静私密的空间的是售楼处的技术要点。
A：放映区
B：接待区
C：信息发布区
D：洽谈区
E：工厂的生产设备
19、协作办公平台首先是一个的平台。A：协作
B：沟通
C：管理
D：监督
E：客户资金代收代付风险
20、下列选项中，是品牌生存与发展最宝贵的财富，是品牌持续发展最强大的推动力。
A：品牌核心价值
B：品牌建设
C：品质管理
D：品牌维护
E：客户资金代收代付风险
21、物业管理的策划阶段，建设单位应与选聘的物业服务企业签订。
A：《商品房买卖合同》
B：《商品房预售许可证》
C：《物业服务合同》
D：《前期物业服务合同》
E：权利型房地产投资信托
22、房地产估价机构的一级资质，要求有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或出资额合计不低于。
A：50％
B：60％
C：70％
D：80％
E：权利型房地产投资信托
23、房屋租赁期内，因买卖、赠予或者继承发生房屋所有权转移，原租赁合同(A：对承租人和新房主继续有效
B：对承租人和新房主无效
C：对承租人继续有效，对新房主无效
D：对承租人无效，对新房主继续有效
E：权利型房地产投资信托
24、房屋拆迁估价一般应当采用。
A：市场比较法
B：经验法
C：德尔菲法
D：成本法
E：权利型房地产投资信托
25、地震是一种破坏性极大的自然灾害，它是由于地球内部运动累积的能量突然释放或地壳中空穴顶板塌陷，使岩体剧烈振动，并以波的形式向地表传播而引起的地面颠簸和摇晃，地震震级分为级。
A：7 B：8 C：9 D：10 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。
A：商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起60日
B：商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日
C：商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起60日
D：商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日
E：商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限
2、租赁合同中，承租人的义务主要有。
A：按照约定的期限支付租金
B：不得擅自改善和增设他物
C：妥善保管租赁物
D：在租赁期间保持租赁物符合约定的用途
E：租赁合同终止时，承租人应将租赁物返还出租人
3、购买写字楼客户的心理特征较住宅有较大差异，主要体现在。
A：客户更关注写字楼的形象
B：自用兼顾投资心理
C：房号销控方式
D：购买决策理性
E：写字楼客户对周边交通的便捷程度有较高要求
4、在中国，以上的公民具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。
A：10周岁
B：12周岁
C：16周岁
D：18周岁
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
5、房地产经纪执业规范主要依靠来自觉遵守，当然也靠社会的舆论力量和职业教育来维持。
A：法律
B：法规
C：房地产经纪从业人员的信念
D：房地产经纪从业人员的习惯
E：行业自律
6、物业服务企业申请核定资质等级，在申请之日前1一年内有行为之一的，资质审批部门不予批准。
A：发生重大责任事故的
B：将一个物业管理区域内的部分物业管理业务委托给他人的C：擅自改变物业管理用房用途的
D：物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的E：聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的7、申请房地产经纪人资格注册必须具备的条件有。A：取得《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》
B：年龄在22岁以上
C：从业5年以上
D：身体健康，能坚持在注册房地产经纪人岗位上工作
E：经所在房地产经纪机构考核合格
8、抵押贷款的要素有。
A：贷款总额
B：贷款比例
C：贷款期限
D：贷款利率
E：还款方式
9、MLS系统很好地解决了不动产商品的和客户分布广泛性这个长期困扰房地产界的销售难题，真正实现了房地产开发商、代理商、经纪公司和消费者的共赢。
A：不可移动性
B：交易复杂性
C：不及时性
D：融资性
E：不可共享性
10、对于等，原则上应以建房时所订立的协议(或合同)中所规定的产权划分条款为准。
A：单位补贴房
B：集资建房
C：合作建房
D：经济适用房
E：解困房
11、国有土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府共同拟定方案，按照国务院规定的批准权限批准后，由土地管理部门实施。
A：城市经济管理部门
B：城市建设管理部门
C：土地管理部门
D：城市规划管理部门
E：房地产管理部门
12、关于住房公积金财务管理的主要任务，表述正确的有。
A：严格执行住房公积金管理委员会批准的住房公积金归集、使用计划
B：编制住房公积金和住房公积金管理中心管理费用预决算
C：住房公积金不得办理委托贷款业务，以防范风险
D：建立职工住房公积金明细账，记载职工个人住房公积金的缴存、提取等情况
E：严格执行财政部门批准的管理费用预算，控制管理费用支出，努力降低住房公积金运作成本
13、下列绿地中，不计入居住区内绿地面积的是。
A：公共绿地
B：宅旁绿地
C：晒台绿地 D：地下建筑屋顶绿地
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
14、从一般意义上来说，信息是事物的的表现形式。
A：存在状态
B：运动属性
C：发展规律
D：市场价值
E：运动方向
15、房地产经纪门店开设的工作程序有。
A：区域选择
B：店址选择
C：租赁谈判和签约
D：开业准备
E：正式营业
16、原租赁合同期满，承租人如需继续使用的应提前个月告知出租人，如果出租人同意续租，双方要重新签订租赁合同并办理登记手续。
A：1 B：2 C：3 D：6 E：客户资金代收代付风险
17、关于房地产登记信息查询的说法，正确的有。
A：房地产经纪人可以通过查询登记信息调查受托房屋的权属情况
B：查询登记信息发生的费用应由经纪业务委托人承担
C：房地产登记机构应当为房地产经纪人提供权属信息查询服务
D：所有经纪业务都应当查询房地产登记信息
E：委托人出具房屋所有权证，房地产经纪人就无须再查询房屋登记信息
18、相对于房地产经纪业迅速地大量参与市场经济活动并发挥很大作用的状况，现有的法律、法规尚不够完善，加上房地产经纪行业本身的特点，使得房地产经纪行业成为产生社会矛盾和纠纷较多的一个经济领域。
A：涉及面广
B：专业性强
C：风险大
D：管理复杂
E：不确定性多
19、考察风险应从等角度进行。
A：风险与內部环境有关
B：风险与人们的活动或组织有关
C：风险与行动方案的选择有关
D：风险与人们的生活习惯和规律有关
E：风险与外部环境有关
20、关于印花税的表述中，正确的有。
A：税率有：1‰、0．8‰、0．3‰、0．1‰、0．05‰
B：印花税的税目包括权利、许可证照 C：自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税
D：许可证照、房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证按件贴花3元
E：印花税的纳税人为在中国境内设立、领受税法规定应税凭证的单位和个人
21、房地产经纪人在进行配对时应注意的核心问题包括等。
A：工作效率
B：专业观点
C：房源信息
D：委托权限
E：客户信息
22、房地产经纪人一旦在一份房地产代理合同上签字，该合同生效后，他(她)就负有的义务包括。
A：按照指示处理事务的义务
B：亲自处理事务的义务
C：向被代理人报告处理事务情况的义务
D：处理事务的收益和所得交付被代理人的义务
E：承担后果的义务
23、关于《住宅质量保证书》中商品住宅有关项目最低保修期限的说法，正确的有。
A：墙面渗漏3年
B：墙面抹灰层脱落1年
C：卫生间地面渗漏1年
D：电气开关6个月
E：管道堵塞2个月
24、业主委员会应履行的职责包括。
A：代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同
B：选聘、解聘物业服务企业
C：监督管理规约的实施
D：及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同
E：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况
25、纳税人转让国有建设用地使用权应缴纳的税费有。
A：土地增值税
B：耕地占用税
C：营业税
D：城市维护建设税
拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某基金允许持有人申购或赎回所持有的基金单位或股份，若依据基金证券能否赎回划分，这种基金属于__基金。
A．契约型
B．公司型
C．封闭型
D．开放型
2、现有甲、乙、丙3块地，土地单价分别是：甲为1000元/m2、乙为800元/m2、丙为500元/m2，其容积率分别是6、4、2。如此3块地其他条件完全相同，则明智的买者会买__。
A．甲
B．乙
C．丙
D．无法确定
3、在复杂购买行为中，购买者的决策过程由阶段构成。
A：引起需要→评价方案→收集信息→决定购买→买后行为
B：收集信息→评价方案→引起需要→决定购买→买后行为
C：收集信息→引起需要→评价方案→决定购买→买后行为
D：引起需要→收集信息→评价方案→决定购买→买后行为
E：借款合同
4、房地产规划用途对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素中的。
A：配套设施建设的限制
B：房地产使用管制
C：房地产权利的设立和行使的限制
D：房地产相邻关系的限制
E：工业用地的监测点评估价格
5、下列不属于权属登记管理贯穿房地产的全过程的是__。
A．前期考核
B．开发
C．建设
D．使用
6、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程。至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该宗房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为__万元。
A．457.40 B．476.98 C．686.10 D．715.48
7、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有__的特性。
A．独一无二和供给有限
B．独一无二和价值最大
C．流动性差和价值最大
D．不可移动和用途多样
8、某地区商品住宅价格自1997年至2002年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为（）元/m2。
A．4120 B．4149 C．4184 D．4216
9、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用（）和长期趋势法相结合进行估算。
A．比较法
B．收益法
C．成本法
D．路线价法
10、在存在房地产泡沫的情况下，国有土地上房屋征收估价，应采用的测算结果。
A：收益法
B：市场法
C：成本法
D：假设开发法
E：工业用地的监测点评估价格
11、房地产管理部门对房地产转让双方提供的文件进行审查，当超过__日视为同意受理。
A．10 B．20 C．5 D．7
12、关于基本估价方法，英国体系为。
A：成本法、市场比较法、收益法
B：成本法、收益法、投资法、剩余法
C：比较法、投资法、剩余法、利润法、承包商法
D：成本法、比较法、剩余法、利润法、承包商法
E：工业用地的监测点评估价格
13、根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线，属于的内容。
A：城市总体规划
B：分区规划
C：控制性详细规划
D：修建性详细规划 E：执行层的组织协调
14、目前，土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例，不得低于。
A：5％
B：7％
C：10％
D：15％
E：房地产估价机构必须加盖公章
15、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款。如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少__元。
A．544.10 B．555.10 C．1776.32 D．2109.38
16、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用__预测房地产的未来价格。
A．数学曲线拟合法
B．平均增减量法
C．平均发展速度法
D．移动平均法
17、建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（）。
A．租金收入
B．土地出让收入
C．长期抵押贷款
D．净经营收入
18、下列关于路线价法中，不正确的是。
A：路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相近，是房地产价格形成的替代原理
B：路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价
C：运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
D：路线价法是在特定的街道上设定标准，临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格
E：工业用地的监测点评估价格
19、房地产登记是指经权利人申请，由房地产登记机构依法将房地产权利和其他事项记载在上予以公示的行为，是一种不动产物权的公示方式。
A：房地产登记簿
B：房地产档案
C：房地产权属档案
D：房地产登记档案
E：执行层的组织协调
20、某投资商预测到大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的__。
A．易受政策影响
B．依赖专业管理 C．投资价值难以判断因而易产生资本价值风险
D．存在效益外溢和转移
21、拆除公益事业房屋，通常采用评估。
A：市场法
B：路线价法
C：假设开发法
D：成本法
E：房地产估价机构必须加盖公章
22、下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是__。
A．净收益包括有形收益和无形收益
B．运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费
C．通常只有客观收益才能作为估价依据
D．应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值
23、现金流入与现金流出之差称为。
A：现金波动值
B：现金后期值
C：净现金流量
D：现金流量差值
E：借款合同
24、甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权，2002年李某购得该地块上建成的商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。王某取得该房的土地使用年限是年。(2008年试题)A：33 B：35 C：38 D：40 E：房地产估价机构必须加盖公章
25、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以状况为参照系进行的．【2003年考题】
A：可比实例房地产
B：估价对象房地产
C：标准房地产
D：类似房地产
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、下列财务报表中，储存基础性数据的是__。
A．辅助报表
B．资产负债表
C．资金来源与运用表
D．现金流量表
2、房地产开发投资中的销售税金，又称“两税一费”，包括__。
A．营业税
B．教育费附加 C．城市维护建设税
D．房产税
E．土地使用费
3、下列属于会计恒等式的是__。
A．资产-费用＝负债+所有者权益-收入
B．所有者权益＝资产+负债
C．资产+费用＝负债+所有者权益+收入
D．负债＝资产+所有者权益
4、商业用地房地产位置的优劣主要取决于__。
A．周围环境状况、安宁程度
B．位置有利于原料和产品的运输
C．交通是否便捷及离市中心的远近
D．繁华程度、临街状况
5、下列房地产图中，用作房地产产权证书附图的是。
A：地籍图和房产分户图
B：宗地图和房产分户图
C：地形图和房产分户图
D：宗地图和房产分丘图
E：执行层的组织协调
6、对于拍卖，下列说法错误的是__。
A．拍卖的当事人有三方，且三方缺一不可
B．拍卖中价格的竞争是在卖方中间展开的C．拍卖商品的出售价格由买方定价
D．拍卖方式交易中，竞买人必须向拍卖人公开其实身份
7、权属登记的根本目的和出发点是__。
A．保护房地产权利人的合法权益
B．保证交易安全，减少交易成本
C．房地产管理的基础工作
D．为城市规划、建设、管理提供科学依据
8、某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让用续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为（）。
A．1.00% B．2.13% C．2.22% D．2.50%
9、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的__风险。
A．市场
B．财务
C．政策
D．经营
10、有关房地产投资的描述中属于房地产特性的是__。A．位置固定性或不可移动性，是房地产资产最重要的一个特性
B．房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产
C．房地产投资容易受到政府政策的影响
D．房地产投资能够得到税收优惠
E．房地产投资可获得相当高的利润
11、求取建筑物折旧的方法主要有__。
A．年限法
B．市场提取法
C．分解法
D．功能法
E．对比分析法
12、最高最佳使用必须同时满足的条件包括。
A：法律上许可
B：技术上可能
C：经济上可行
D：价值最大化
E：使用上简便
13、研究消费者均衡的假设条件是。
A：消费者的嗜好与偏好是既定的B：消费者的嗜好与偏好不是既定的
C：消费者的收入是既定的，且假定消费者的收入全部用来购买消费品
D：消费者的收入是既定的，且假定消费者的收入不全部用来购买消费品
E：消费者拟购买的商品价格是既定的
14、地价区段是根据__的原则来划分的。
A．形状相似
B．用途相似
C．地价相近
D．地段相连
15、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，除了要分析总量结构，通常还应分析。
A：价格结构
B：区域结构
C：产品结构
D：供求结构
E：投资结构
16、运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占__的比率。该比率越高，则预示着投资项目所获得的净经营收入越低。
A．毛租金收入
B．净租金收入
C．经营收入
D．税后现金流
17、公开市场价值是指下列条件下最可能实现的价格__。
A．卖方和买方掌握必要的市场信息
B．卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象 C．买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价
D．卖方和买方追求各自利益的最大化
E．卖方和买方急于完成交易
18、按定额反映的生产要素消耗内容不同，可以把工程建设定额分为。
A：直接消耗定额
B：劳动消耗定额
C：机械消耗定额
D：材料消耗定额
E：预算消耗定额
19、根据《房地产广告发布暂行规定》的规定，禁止发布房地产销售广告的情形有__等。
A．集体土地上的合法房屋
B．代管房屋
C．列入拆迁范围内的房屋
D．共有房屋
E．商品房预售许可证正在办理之中的房屋
20、运用基准地价修正法评估宗地价值时，应明确的基准地价内涵的内容主要包括基准地价对应的。
A：容积率
B：土地用途
C：土地开发程度
D：评估单位
E：土地使用权性质
21、就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出。
A：较乐观的估计值
B：较保守的估计值
C：过高的估计值
D：过低的估计值
E：可能的估计值
22、妥善安置被征地单位和农民原则的“妥善安置”主要包括等方面。
A：要给被征地单位妥善安排生产用地
B：要妥善安置征地范围外的拆迁户
C：对征收的土地要适当补偿
D：对因征地给农民造成的损失要适当补偿
E：对征地造成的剩余农民劳动力要适当安排
23、征收100亩耕地，该块耕地征收前3年的平均年亩产值为1000元，按最低补偿标准应支付__万元的土地补偿费。
A．30 B．60 C．80 D．100
24、对今年参加全国房地产估价师执业资格考试的人员进行统计，则__。
A．全部参加考试人员为总体单位 B．全部参加考试人员为统计总体
C．你作为考生是总体单位
D．你作为考生是个体
E．你的年龄是一个品质标志
25、损益表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算等评价指标。
A：投资利润率
B：资本金利润率
C：资本金净利润率
D：财务净现值
第一条为了加强省直机关房地产的管理，逐步改善机关办公及职工居住条件，维护房地产管理工作的正常秩序，根据国家有关规定，结合我省省直机关实际情况，制定本办法。
第二条省直机关使用的房产和占用的土地属于国家所有，省人民政府授权河南省省直机关事务管理局进行管理。
第三条省直机关房地产的管理，按照所有权与使用权分离的原则，实行省直机关事务管理局直接管理和省直机关各单位自行管理相结合。省直机关事务管理局可以根据省人民政府授权对省接机关的房地产统一调整。
第四条省直机关职工住房，应按照国家有关规定，有计划地进行住房制度改革。
第二章产权产籍管理
第五条省直机关的房产，应按照国家和本省的有关规定，及时办理产权登记。省直机关事务管理局直接管理的房产，由省直机关事务管理局申报、登记；各单位自行管理的房产由各单位申报、登记。
第六条省直机关占用的土地，应按照国家和本省有关规定，及时办理《土地使用证》。办理土地使用权变更手续时，应事先征得省直机关事务管理局的同意。
第七条省直机关一级厅局房地产使用权变更时，应经省直机关事务管理局批准。二级机构房地产使用权的变更应报主管部门和有关部门批准。
第八条省直机关各单位应加强房地产资料的管理。各单位持有的《土地使用证》、《房屋所有权证》、《建筑许可证》及有关图纸等资料，应按有关规定妥善保管，不得遗失。
第三章规划与建设
第九条省直机关基本建设应按基建程序办理报批手续。未经郑州市建设规划部门批准，不得擅自开工。
第十条在省直机关房地产管理区域内进行建设，必须服从郑州市的总体规划和分区规划。所有建筑项目（包括敷设的各类管线）应经省直机关事务管理局审查后，报郑州市建设规划部门批准实施。在省直机关房地产管理区域内的道路（包括人行道及消防通道）上建筑施工，应征得省直机关事务管理局同意。
第十一条各单位管理的院落应按照保证安全、方便群众的原则，进行配套设施建设，搞好绿化，美化环境。
第四章房屋出售与出租
第十二条省直机关新建和购买的住房，应按照住房制度改革的原则，可以先售后租。原有旧住房应有计划地出售，原住户享有优先购买权，其售价应按本省有关规定执行。对出售给个人的住房应做好售后服务，具体办法另行制定。
第十三条省直机关出售和出租住房，应优先解决省直机关的无房户、危房户以及住房困难户，适当照顾老干部和科技人员。
第十四条职工租住公房，出租单位和承租人应订立住房租赁合同，明确房屋座落、面积、租金及租赁双方的权利与义务。租赁合同签订后，双方必须严格遵守，不得违约。原住户未订租赁合同的，应及时补办。严禁无租赁合同私自占房。
第十五条职工租住公房，自签订租赁合同之日起，必须按规定交纳房租、水电费、暖气费和天然气费，不得拖欠。拖欠房租和各种费用三个月以上者，每天加收应交费用5%的滞纳金；拖欠半年的，停止供水供电和暖气、天然气；拖欠一年的，收回住房。[!--empirenews.page--] 第十六条职工租住公房不满十天的，免交当月房租；超过十天的，应按半个月交纳房租；超过二十天的应按一个月交纳房租。
第十七条职工租住的公房，如改变用途，应事先征得房产主管部门同意，并按新的用途重新签订租赁合同。
第十八条省直机关住房面积的计算办法和租金标准应按省政府的统一规定执行，任何单位不得更改或自定标准。
第十九条房租和售房款必须专款专用。主要用于房屋管理、维修、改建、扩建、新建以及职工住房补贴等，不得挪作它用。
第五章管理与维修
第二十条各单位应根据管理房产的实际情况，按照国家城市房产和城市建设各行业劳动定员试行标准的有关规定，确定专人或机构，负责做好房产管理和维修工作。
第二十一条省直机关事务管理局直接管理的房屋的分配、调整，由省直机关事务管理局负责，其他任何单位和个人不得私自调整或转让。各单位自行管理的房屋的分配与调整，由房产主管单位负责，未经该主管单位同意，其他单位不得擅自调整或分配。
第二十二条省直机关事务管理局负责解决无力建房、又无自管房的一级行政或事业单位的职工住房。职工（领导干部）要求住房，应由职工向所在单位提出申请，由所在单位汇总报省直机关事务管理局。分配的住房，应在十五日内搬入，无故拖延超过三个月以上的收回另行分配。
第二十三条租住公房的职工，在省直机关范围内调动工作时，调入单位应积极安排住房，在未安排前，调出单位不得以任何借口强迫其搬家。调入单位安排住房后，住户应立即将原租公房交回调出单位的房产管理部门，不得私自转让给子女、亲友和他人。
第二十四条省直机关职工调离省直机关时，原租住的公房应交回原房产主管部门。不能随迁的子女，应由其所在单位安排住房，子女不得借故不搬。
第二十五条省直机关租住公房的领导干部逝世后，其配偶可以按国家和我省有关规定继续租住原住房或调整住房。配偶逝世或调离本市，其子女应由其所在单位安排住房，不得租住原房。
第二十六条严禁抢占住房。凡抢占住房的，一经发现，应由其所在单位责令搬出，拒不搬出的，房产部门停供水电，抢占住房期间，加收十倍以上的房租，并由其所在单位给予行政处分，直至强行搬出。
第二十七条职工租住的公房不得私自转让、转租或改作它用。私自转让、转租或改作它用的，应由房产主管部门立即收回住房，并没收其非法所得。触犯刑律的，由司法机关依法处理。
第二十八条各单位应加强对公房的维修养护，保证房屋完好，延长使用年限。对危房和严重漏雨的房屋，主管部门应及时维修，保障住户安全。
第二十九条各单位对所管房屋及附属设施应定期或不定期的进行检查。室内墙壁、门窗一般应五年粉刷油漆一次。水、电、暖气、天然气等设备，应定期检查、维修或更新，保证用户使用。
第三十条租住公房的职工应爱护国家财产，不得改变房屋结构，不得在阳台上垒墙或堆放过重物品。损坏房屋设施的，应照价赔偿。私自改变结构的，应责令其恢复原状。造成损失的，应依法赔偿损失。宿舍公用楼梯及门洞，任何人不得占用。楼顶有条件绿化、美化或合理利用的，应经房产主管部门同意。[!--empirenews.page--] 第三十一条省直机关发生房地产纠纷，应本着团结、平等、互让和公平合理的原则协商解决。解决不了的，由省直机关事务管理局协调解决。仍解决不了的，报请省人民政府处理。
第六章附则
第三十二条省直各机关所属企业单位的房地产管理可参照本办法执行。
第三十三条本办法执行中的问题由省直机关事务管理局负责解释。
关键词：海南,旅居型房地产,潜力,前景
在海南经济发展进程中,房地产业作为重要支柱产业之一,对海南经济的影响甚大。 海南建省二十多年中,就因房地产业经历了几次大起落,在一定程度上延缓了经济发展步伐。 随着党中央关于将海南岛作为国际旅游岛建设的战略决策的实施, 海南省委省政府牢牢抓住了这次机遇, 及时出台《 海南国际旅游岛建设发展规划纲要》 ,按照科学发展观的要求合理布局开发建设全岛,人们欣喜地看到,一个环境优美、生态宜居、经济稳步发展、社会秩序稳定、人民安居乐业、魅力四射的新海南,正逐步呈现在世人面前。
海南独特的自然人文等条件,使其发展旅居型房地产业有诸多优势,同时,未来海南经济社会的腾飞,也有赖于旅居型房地产业的持续健康发展。
一、海南旅居型房地产业发展潜力大、前景好
所谓旅居型房地产业,主要是指依托周边丰富的自然人文资源,开发以休闲度假、旅游旅居、养生养老房地产为主要载体,并带动文化教育和其它社会消费产业发展的产业群。
《 海南国际旅游岛建设发展规划纲要》 提出 :“ 适度发展满足避寒、 疗养、 养老等不同需求的度假旅游型房地产”。 笔者通过对海岛十八个市县中新开发小区楼盘的亲历考察,除了感叹海南自然资源的丰富美丽,体验到购房者的热情外,同时也感受到以往的单纯盖楼卖房模式已不合时宜,房地产业应顺应时势变化,注重发展旅居型房地产业,更好地化被动为主动,在海南经济社会发展中充分发挥出应有作用。
海南旅居型房地产业发展潜力大、前景好,其发展优势在于以下几个方面。
1、温暖的气候
海南岛地处热带北缘, 年平均气温22度—26度,最冷的一、二月份气温仍达16度—21度,是人体感觉最舒适的气候环境,具有“ 天然温室”美称。 海南岛四季无冬,阳光充分,雨量充沛,海岸线长达1528公里,河流湖泊星罗棋布,处处风景优美,引人入胜。
2、清新的空气
海南岛植皮丰富,热带雨林植物分布广,森林覆盖率达60%以上,有“ 绿色宝库”之美称。 海南工业污染小,天蓝蓝、海蓝蓝、河水清清、绿色满眼,人们随时可以大口呼吸空气。 面对内陆城市高密度发展,水泥墙林立,环境污染, 空气混浊,特别是近来雾霾天气对人们的影响,海南清新的空气非常有利于人的健康,适宜人们居住。
3、方便的交通
海南立体交通网络逐步完善,极大地改善了投资和旅游旅居环境。 目前,从海口到三亚的东环、西环公路高速、 东环高铁均已正常运营;2012年12月29日海口到屯昌公路高速开通,现正向琼中延伸,到2015年,从海口到三亚的中线高速将全线贯通;西线高铁、琼海博鳌机场现正在修建中,西部儋州机场已在规划;海口、三亚两大机场正在实施扩建,相关港口码头也在扩建和兴建之中。 海南全岛两小时经济生活圈、立体交通网络将在未来几年内建成并完善。 待琼州海峡跨海大桥修建后,内陆与海南的往来将更加便捷。 同时,海南高速没有收费关卡,很少发生长时间堵车现象。 旅居在海岛,开车或乘车游览海岛的美丽风光和景色都很方便。
4、经济实力的支撑
随着改革开放步伐的推进,国家日益强大,人民逐步迈上富裕之道, 有了寻找并享受高品质生活的经济条件。 海南是中国唯一的热带岛屿, 空气中有10万 /cm3的负离子含量,其中澄迈、屯昌、临高、五指山等地方都超过国际长寿之乡标准,是人们旅居的首选之地。
5、能满足高品质养生养老生活的需求
我国已步入老龄化社会。 据国家统计局2012年统计公报,2012年我国大陆60岁及以上人口19390万人,占总人口的14.3%。 随着人民生活水平的提高和健康水平的提升,60岁不算老,80、90岁都能活到,不少家庭经济条件较好的中老年人士更加注重生活品质,关心养生养老,海南成为这部分人员的首选。 因此,将海南旅居型房地产业这块“ 蛋糕”做大,很有发展潜力。 近年,大批“ 候鸟族”往来海南度假避寒,形成了海岛独特的假期消费经济现象。 当下, 这种情况正在悄悄发生变化,越来越多的人爱上海南这片美丽神奇的地方,选择购房定居下来,加入到“ 新海南人” 行列,享受海岛宜居悠闲生活。 通过他们的亲历感受,传导给各自的亲朋好友,可以收到一般纸质媒介或电视媒体广告所达不到的效果。
6、海南中西部魅力的日益彰显
随着交通状况的改善,中西部的魅力正在彰显。 对于众多养生养老人群来说,周围有山、旁边有湖、生活成本相对较低的中西部市县, 胜过三亚和海口这样的中心城市。 如屯昌县郊的美林湖、澄迈的四季春城温泉谷、五指山的天山丽田、东方市的山水绿洲、乐东的望楼河山海湾六期等等,注重养生养老的小区楼盘,有山有水,风景优美,且房价尚处洼地,均价在3500—5500元之间,为三亚的四分之一或五分之一,空气比三亚、海口中心城市要清新得多, 十分具有吸引力,很有开发前景和发展潜力。
对海南旅居型房地产业的发展,既要看到其潜力和前景,还要充分认识其所蕴含的对经济社会发展所产生的巨大能量。 因为旅居型房地产业不仅能带动房地产及建材业、旅游业的发展,还能带动交通运输、生态农业、养老服务、文化教育、餐饮娱乐等多种产业的发展,它是一个涉及面广、产业链长的新兴产业。 因此,在海南科学发展进程中,旅居型房地产业具有重要地位和作用。 海南应切实加强对土地供应和房地产项目开发管理,大力推动房地产转型,注重以经营性旅游房地产为主导、度假旅居型房地产为特色、商业及其他房地产为补充,促进房地产业持续健康有序发展。
二、海南旅居型房地产业发展中存在的问题
海南旅居型房地产业虽然有着极大发展潜力和空间, 但其发展中还存在不少隐忧和问题。
其一,个别地方显露出过度开发苗头。 对阳光、大海、 沙滩利用过度,楼盘密度过大,给人感觉除了大海,就是和内地中心城市一样的高楼林立, 看不到优美的生态环境。 有的过分强调“ 温泉入户”的宣传效应,以增强人们购买欲望;也有小区楼盘如电视小品讲的“ 挖个坑就叫湖,栽棵树就是森林”,存在忽悠、误导购房者的现象。
其二,有些地方重住宅建设和销售进度,轻生活项目配套,使购房者买了房买了烦恼,出行不方便,买菜不方便,购物不方便,看病不方便,维修不方便……总之,什么都不方便,守着房子后悔。
其三,落后的配套设施。 医疗、设备、技术水平、服务态度等等方面的落后,影响人们的购房热情。 已购房者和想购房者最担心随着年龄增大生了病怎么办,加上目前医保对接跟不上,让人担心和观望。
其四,海南省最近几年虽然加大了对“ 庸散懒贪”风气的整治,但政风行风仍不尽人意,与人们期望的勤政廉明政府还相差很远,索拿卡要、办事推诿之风依然相当盛行, 要想彻底解决这些问题还需花很大气力。
其五,海南少数民族多,由于多方面原因,少数民族人口多的市县经济文化还比较落后,居住地多为山区,综合环境治理难度大,加上地方财力有限,警力配备不足,旅居安全也是人们担心的一个因素。
三、促进海南旅居型房地产业发展的对策建议
针对海南旅居型房地产业发展的独特优势和发展中存在的问题,提出以下建议。
1、吸取经验教训,谨防盲目开发
应认真吸取前些年一些地方一哄而上、无序开发建设的教训,防止个别县市为了财政收入过度开发。 要严格遵循科学发展观,贯彻资源可持续性利用原则,各任政府一定要遵循生态建省的要求,既要抓住当前旅居型房地产发展的机遇,更要强调适度有序开发建设,保护好海岛自然风光的长久魅力。
2、注重发展质量,树立良好口碑
应注重旅居型房地产的发展质量,积极培植与之相适应的文化生活综合配套元素,以期形成旅居型房地产的良好口碑,进而吸引更多的“ 旅居人群”置业海南,繁荣海南。 同时加大宣传力度,在全省甚至全国重要城市开展形象海南、美丽海南的宣传推介,让本岛居民珍惜爱护海南,让全国人民更真切地了解海南、向往海南。
3、配备高水平设施,满足生活需求
加快引进大型医疗机构和高水平医疗技术人才,从最根本处解除“ 旅居人群”最关切的现实之忧。 建议未来三至五年,分别在海口、三亚、屯昌、儋州、琼海五个城市引进建设五家综合性大医院。 可采取联合办院方法,引进协和、湘雅等知名度高的国内大医院, 彻底解决海南医疗落后状况,增强海南对人们的吸引力。
4、提升服务质量,改善旅居环境
大力提升公务人员能力素质和服务水平,提高政府职能部门办事效率,以适应越来越多“ 旅居人群”的愿景要求。 从财力上保障,制度上落实,抓好社会治安综合治理, 力求打造一个平安、稳定、和谐的旅游旅居环境。
总之,要做好海南旅居型房地产业,就应在生活的丰富度和纵深度上多下功夫,让到海南购房旅居的人能真正在这里享受到具有热带特色的生活氛围, 能在这里住得下、安得心、愿意来,并通过他们形成良好的辐射效应,吸引更多人群前来。 要想解决好这些问题,除了开发商的管理,也要靠政府的积极引导和支持,更要靠全社会的努力, 共同打造文化海南、生态海南、美丽海南,用高品质的服务、高内涵的资源、高质量的生活来感动游客,用高品质的舒适度假旅居生活吸引全国购房者。
参考文献
[1]覃道爱、肖毅、石海峰:2009年海南省经济金融运行形势分析[J].海南金融,2010(2).
“金九银十”的到来，复苏的海南楼市也将迎来旺季，候鸟陆续归来，海南得天独厚的居住环境优势凸显。据记者了解，8月底开始已有不少异地置业者在看房机构安排下来海南看房或买房。此前冷清的海南楼盘销售现场这段时间人头攒动，一派热闹景象。新的购房力量注入给海南房地产带来了希望。与此同时，与住宅市场一片萧条形成鲜明对比的是旅游休闲地产异军突起，海南旅游高端地产项目陆续发力，“西进”、“北上”成为海南地产项目实现逆市旺销的有利手段。
海南楼盘结伴岛外造势揽客
“看海南项目不用坐飞机，逛遍海南只需5元……”这听上去像痴人说梦，但真实存在，在“2011北京秋季房地产展示交易会”上，扎堆的海南项目满足了异地购房者对海南的置业需求。参展的海南地产项目多达40多个；洋房、别墅、公寓、内陆、沿海、温泉入户、高尔夫、商业街一应俱全；三亚、海口、博鳌、万宁、陵水、保亭等区位，高中低端类型全面覆盖。
步入9月后，全国各地房展连连，在行情冷清的淡季行将结束之际，哈尔滨、呼和浩特、鄂尔多斯、义乌、温州等地的房展吸引了大批海南楼盘纷纷参展，投入规模均远超往年。与以往相比，今年海南参展开发商有了新的特点：各个区域项目组团参展、各地巡展推介、更加广泛深入的分销合作等等新模式，这些变化宣告传统低成本坐销时代结束。
9月第二周海南楼市成交创新高，不少楼盘将在国庆前后放量并拟促销抢金。在海南楼市逐渐进入旺季的时候，海南不少楼盘都在各地进行展示，吸引买房人。业内人士指出，如今购房者消费理性日趋成熟，可选项目比比皆是，海南本地刚需供大于求，消费能力有限，岛内市场主要还是依托岛外客户消费。因此，各个开发商均把目光投向岛外市场，加大力度发掘自身项目卖点，抢占岛外市场洼地成了今年海南营销推广主流。
中信地产以“一岛四地，九盘联动”全面布局海南东海岸，沿着海口、博鳌、香水湾、三亚四个海南最成熟区域，围绕三个机场、两条高速，以众多一线海景各种物业形态全面而深入地布局。从南到北，以高铁接驳、高尔夫畅打、酒店度假置换营造一站式度假服务平台。9月18日，“九盘耀海南，双星献京城”中信地产(海南)台达国际与香水湾北京品鉴会举办。中信·台达国际项目以18洞的千亩果岭为景观打造国际家庭社区，包括独栋别墅、合院别墅、高尔夫度假公寓在内的三种产品形态，在品鉴会当天为大家展现项目能满足精英人士的度假、商谈、休闲养生的多重居住需求。中信·香水湾地处大三亚半小时休闲度假生活圈，以落入凡问的山海公园浪漫形象极致打造山海度假作品，项目规划有观海别墅、观山别墅、观海公寓以及酒店式公寓。通过现场的唯美呈现和中信地产代表的动人描绘，现场嘉宾们都被深深打动。同时，中信·香水湾为现场的幸运嘉宾献上了苹果iPad2平板电脑、相机、购物卡等缤纷大礼。
同月，博鳌金湾·圣淘沙全国首场推介会在北京举办。推介会由北京电视台知名主持人张雪倩主持，30多家知名新闻媒体现场报道，推介会规格之高、规模之大，在京城各界引起极大关注。主办方专门委托国际一流的模特公司台湾依琳请来国际知名模特，带来高规格的时装秀，将推介会一次次推向高潮，恰到好处地点明了此次推介会活动主题——养生街区，乐活海岸。
通过推介会的介绍，养生乐活的新滨海生活概念吸引了大批客户的咨询。博鳌金湾·圣淘沙巨资匠心打造海南首个以欢乐为主题的综合型城邦，项目占地面积达2600亩，由知名开发商金成集团斥资300亿元巨资打造，以新加坡圣淘沙为蓝本，规划为海景公馆、养生别墅、超星级酒店、游艇会所、滨海广场等五大物业类型，聘请国际团队联合精心打造，以专业经验及心血打造世界级养生度假湾区。
而在海南楼盘的推介中，不乏政府层面的协调推动。9月8日～11日，在2011呼和浩特秋季房展上，琼海市就组织20多个楼盘参展，并将活动定名为琼海市城市形象推介暨旅游房地产展示会。此外，三亚市有关部门也在近期组织25家房企赴成都、西安、鄂尔多斯等地进行旅游地产推介。业内人士认为，海南项目频繁异地营销，如果说过去是出于难销的无奈之举，如今已经是为了在激烈竞争中占据市场的必然举动了。未来，海南地产项目异地营销将会成为一种常态。
多盘入市促销开发商力拼十月
海南省住建厅数据显示，截至8月底，虽然商品房销售面积、销售金额同比分别下降7.4％和3.4％，但全省房地产开发投资累计完成404.62亿元，同比增长42.2％，占全年计划的76.34％。
而从成交数字看，海南商品房销售从8月底开始明显回升后，9月第二周(5日～11日)再次攀高，总成交1112套，环比前一周增加276套，涨幅达到33％，创下自3月份海口、三亚限购以来的单周成交量新高。三亚和海口两大市场走强：三亚涨势不减，单周614套的成交量，环比增幅达到169％；海口继续平稳上升，单周成交增加43套，达到250套。
一家在海南拥有多个项目的房企人士表示，9月开局势头良好，这将刺激更多的企业从价格、产品等多个层面入手，冲击业绩。在海口一位房企人士看来，对于即将到来的海南楼市旺季，不少开发商心态乐观，“至少要全力冲一下业绩”。据海口房地产住宅与信息网信息显示，从9月初到9月14日，海口已经有丽晶海景花园等7个项目取得预售证，仅比8月全月少1个。
三亚等地不少楼盘准备放量冲击10月业绩。中铁·子悦薹有关人士介绍，项目于9月29日开盘，推出纯板式精装公寓。
业内人士认为，随着房企库存压力进一步上升，房企资金持续受到压力。现在大部分开发商的资金只能够撑到交楼，一旦年底开发商没有很好地完成全年销售任务，明年将出现非常困难的情况。一位房地产开发有限公司营销部策划负责人说，开发商资金已经趋紧，虽然还没有紧缺到必须大降价的地步，但定时限量让利、打折、送装修等暗降行为普遍存在。
海南本地分析人士表示，开发商扎堆推盘一方面使买房人的选择增多，另一方面受调控政策对买房人心理的影响，也容易造成一定的“供过于求”，势必使开发商采取更多的促销策略。记者从海南楼市了解到，进入传统的“金九银十”，海南打折楼盘大大增加，多个楼盘推出了打折促销优惠，折扣低至8.5折，打折力度较7月、8月明显加大。
旅游高端地产逆市升温
在限购令的打压下，一线城市住宅成交缩水2～3成，库存压力持续放大，已达
到史上最高水平。而限购令的打压面还在进一步扩大，近期限购令扩容至二、三线城市，令住宅市场的生存环境更趋“艰难化”。就在住宅市场哀声一片的同时，旅游休闲高端地产却以火爆的成交吸引了业界的视线。7月5日，雅居乐集团宣布2011年上半年实现合约销售157亿元，其中海南清水湾销售金额逾46亿元，成为严厉调控下领跑楼市的“黑马”。
调控如此严厉，旅游地产缘何能异军突起逆势升温?对此，业内人士分析认为原因有二：一是大部分旅游地产游离于调控之外，成为当前受限的投资人群的首选；二是近年来旅游产业呈几何速度发展，加上中国富裕阶层规模日益壮大，因而催生出庞大的市场购买力并对旅游地产市场构成了有力支撑。
近期频频“西进”、“北上”营销的海南地产项目在市场中颇为走俏，其中高端项目仍旧是一派趋之若鹜之景。一位房产市场研究人士告诉本刊记者，海南豪宅市场的价值潜力仍未完全释放，随着海南确立为国际旅游岛、三亚国家海岸规划获批复、海南东线环岛高铁通车等一系列利好，海南价值不断上升，岛内豪宅特别是三亚豪宅，将越发受到国内置业者的密切关注。
“旅游休闲地产或将迎来黄金发展期。”专业人士分析表示，旅游活动的巨大增长空间以及旅游业本身的广阔前景，使得旅游休闲地产渐成市场热点成为必然。三亚一位项目负责人表示，虽然海口和三亚出台了限购政策，房企、购房人对海南楼市的长期看好并未改变。
截至目前，在这个陆地面积不足4万平方公里的土地上，投资动辄数十亿元、上百亿元的旅游休闲地产项目星罗棋布，位列全国十大房企排行榜上的品牌开发商已有半数抢先进驻，包括中信、华润、万科、富力、恒大、碧桂园、绿城、今典集团等均已加速在海南落子布局。其中，华润的梅石湾、中信的山钦湾、雅居乐的清水湾等因位置绝佳、规模浩大十分惹眼。目前，雅居乐清水湾的1.5万亩恢弘蓝图已经渐变成美丽的居所并开始入住。在这里财富精英阶层可以享受到开发商为其量身设计的滨海旅游度假“高端定制”生活，极尽舒适与奢华。项目相关人士表示，这是为了谋求差异化和提高竞争力而做的独树一帜的选择。
数据显示，目前我国旅游人数每年已达10亿人次水平。其中，北京、上海的国际旅游人次增长率已跻身亚太地区前三位。专业人士断言，未来十年内，旅游需求将以每年8.5％的速度增长。预计到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大客源输出国。而旅游休闲地产也将迎来快速发展时代。
健康有序发展高端旅游地产
海南今年各市县房地产投资，在力度与规模方面继续由去年冠居全省的三亚市领跑。今年1～8月，全省共完成房地产开发投资404.61亿元，比去年同期增K42.2％。其中三亚市名列第一，共完成111.43亿元，占全省全部投资的25.5％，即四分之一强，较去年同期的增幅为27.1％；海口市居第二，共完成78.07亿元，同比增长43.5％；居第三至五位的依次是琼海市、陵水黎族自治县、澄迈县，8个月分别完成投资46.38亿元、44.44亿元、27.43亿元，同比增幅分别为33.9％、47.8％、22.2％。
海南地方政府曾表示，在未来相当长的一段时期内，房地产业都将是海南经济的重要支柱产业，也是主要的经济增长点。据海南省统计局发布的消息，至今年8月底止，海南省投资规模在500万元以上的城镇房地产开发在建项目为660个，比去年同期的508个增加152个，同比增长29.9％，即接近三成。这些项目今年1～8月共完成投资404.62亿元，比去年同期的284.46亿元增加120.15亿元，比同一时期全省固定资产投资35.7％的平均增长水平高6.5个百分点，反映出海南省房地产开发市场仍处在上升发展期。
“海南今后房地产开发的重点要走高端道路。”海南政府官员曾透露，按照国际旅游岛建设的必然要求，海南可开发的热带滨海土地资源有限，房地产市场将防止低水平重复建设，特别是一些重点城市和重点旅游区，将以高端旅游房地产为主，按照高起点规划、高水平设计、高质量建设、高标准管理的原则，突出本土特色，做出一批精品旅游房地产项目。把最好的资源用于持续性的经营性项目，如建设度假酒店、主题公园、培训基地、会议中心及游艇俱乐部等，借此丰富海南国际旅游岛的旅游内容。同时，海南将扩大重点旅游房地产项目的数量，把西线部分重点区域也纳入省重点旅游房地产项目，通过重点旅游房地产的建设进一步促进国际旅游岛建设进程。
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