应对房价上涨的措施

应对房价上涨的措施（精选8篇）

应对房价上涨的措施 篇1

当前房地产市场供需双方特点是投资和用地过度扩张控制已见成效，但房价增长过快的矛盾突出。因而应把继续适当控制房地产投资和用地扩张，特别是防止房地产投资和用地过度扩张反弹与合理调节房屋需求结合起来。适当控制个人住房贷款需求。在货币信贷增速下降而房屋需求增长仍过快的条件下，适当控制个人住房贷款需求最有力的杠杆是提高银行贷款利率。另一方面要采取有针对性的措施，如强化购买期房和投资性置房的贷款限制；落实个人住房贷款的担保；严格住房贷款程序等。

2.严格控制被动需求。

要通过改革土地出让、金融管理和投资体制，防止政府土地低进高出或从银行大量借款，以及滥用投资权力和扩大投资范围，从制度上切断政府过量城市拆迁资金的来源渠道和主导投资的权力，根治政府长久不衰的投资冲动，从而有效抑制住房被动需求。

3.严格限制投机需求。

房屋投机需求对房价泡沫起着极大的推动作用和对房地产市场起着极大的破坏作用，因而必须严格限制。第二，规范土地价格和扩大低价位房屋比例。在房地产市场供给方面，除了防止过度投资反弹风险，还要把完善土地出让制度与规范土地价格、控制高价位房屋增长与扩大低价位房屋比重统一起来。在规范土地价格方面，要防止继续以土地协议价或变相协议价，进行土地低进高出的土地投机和炒卖；规范政府在土地拍卖中的行为，逐步形成符合土地供需关系、反映土地价值的土地拍卖价格；通过扩大房地产企业规模效应等降低成本，减少土地涨价因素过多地向房价转移。在提高低价位房屋比重方面，要区别不同房屋结构的投资状况，通过增加政府投资、扩大社会投资和货币信贷倾斜，加大低价位特别是经济适用房投资的力度，改变经济适用房比重低和脱离居民收人结构的状况。

4.引导各方面的理性预期。

一方面，要引导房地产开发商理性认识到房价过度膨胀对本身、房地产业和整个国民经济风险，把利润增加的动力更多地放在扩大企业规模、提高房屋质量、优化房屋结构和降低经营成本上。另一方面，要引导消费者理性地认识到“买涨不买跌”的风险，克服从众心理，把预期建立在了解房地产市场及其变化的信息基础之上。

5.引导消费观念的转变。

目前在住房消费领域，人们追求“一步到位”，导致住房消费提前，需求集中、趋同，引起房屋供不应求。针对于这一现状，国家需要调整住房政策，鼓励梯级消费，抑制提前消费。政府根据城市大小，发展状况，购房者年龄、收人、家庭人口平均规模等数据，制定差异性政策，鼓励小户型消费，限制大户型住房需求和消费

6.改变制度混乱的局面。

控制措施 应该从银行信贷制度入手：①商业银 行应提高对房地产开发商自由资金和 资质的要求，对开放商贷款时应加强 对房地产开发企业的审查，对那些自 有资金低，应收账款多的建筑施工企 业应限制其贷款，不能盲目地注入贷 款。②商业银行应对仅有关房地产方 面的贷款追加适当的利息，该部分利 息的作用在于在保证不打击开发商开 发热情的前提下，迫使其尽快出售手 中的房子。这样就可以使房价的主动 权更多地掌握在市场手里，而不是开 发商手里，以达到抑制房价的目的。这里必须强调两点：一是利息的追加 应该有针对性，仅针对过热的房地 产，其他行业的贷款利息应保持稳 定，以保证其不受影响，正常发展； 二是立法的必要性，为了防止部分开 发商为了追求个人利益而以其他名义 贷款而实际上投放到房地产行业的行 为，政府应该提早完善这方面的法 律，以法律的强制性规范目前的贷款 制度，并保证这一控制措施的有效 性。当然，商业银行也有义务配合政 府完善其监察制度，应该做到适时追 查贷款人各款项的去向，并及时向政 府部门汇报。③适当调整个人住房信 贷政策，提高贷款门槛和首付比例,严 禁“零首付”个人住房贷款,对购买第二 套以上住房的,将第二套住房的贷款利 率由较低的住房贷款利率改为相对较 高的商贷利率,或者拒绝给购买第二套 或更多房产的购房者贷款，以防止倒 房现象的泛滥，房价盲目地增长。另外，抑制房价的过快增长还必 须有政府的直接参与。

7.建设廉房限价房

政府以上年的商品房建设完成面积为基数，修同样数量的廉租房、限价房。平抑房价。作为考核地方的重要内容，进一步理顺财政体制的关系。所有房地产的财政所得要全部用于廉租房和限价房的建设。建设资金来源为商品房的土地出让收入和税金所得的总和。廉租房与限价房的结构由资金决定，不够部份由国家和省补助。

8.引导居民理性消费，使房价回归合理

加强政府舆论导向，引导房地产市场理性消费，使百姓形成住房梯度消费理念，去掉盲目攀比心理，摆脱“炫耀型、竞争型、摆阔型”的住房消费误区。引导居民树立购买与租赁并重的消费观念，根据实际收入水平和消费能力来选择买房还是租房，收入较低的家庭可以先租房或购买价格较低的二手房来解决住房问题，中、高收入家庭可以购买更高一级的住房，卖掉旧的住房，这样既可以满足自己改善住房条件需求，又给低收入家庭提供了二手房源。总之，住房消费应该做到量力而行。

9.严格控制房地产开发企业的融资监管，提高房地产开发商的资本金比例

商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地和商品房闲置、炒地行为、负债率高的房地产开发企业，银行不予发放项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和资产重组。提高房地产开发固定资产投资项目的资金比例，提高开发商在商品房投资中所占的比例，增加开发商的投资风险，加大其投资压力，使其自行降价让利，出售更多的空置房迅速收回成本，让房价下降成为现实。

10.打击哄抬炒作行为，防止房价人为炒热

加强市场监测，完善市场信息披露制度，加强房价信息的监控，重点监控土地、投资、价格、空置率和供求状况等指标，为房地产市场各主体决策提供服务，同时也提高房价的透明度。

应对房价上涨的措施 篇2

一、房价上涨过快的根源分析

房屋作为一种特殊商品, 其价格由建设成本 (包括土地取得成本、建筑安装成本、投资利息和销售税费等) 与开发利润两部分构成, 并随供求关系的变化而涨落。客观上讲, 我国城市住房的正常上涨有其必然性。首先, 人口众多的基本国情, 决定了国民需要数量巨大的住房供给。小家庭的加速出现, 进一步加大了对住房的需求。其次, 在实现工业化过程中, 对城市原有住房的拆迁改造, 农民工向城市的迁移, 需要新建住房, 以满足城市化要求。再次, 建材的涨价、新材料的使用和建筑服务人员工资的提高, 也推动房价上涨。最后, 房屋作为不动产, 具有产权明晰、易于保护的特点, 不仅是财富保值、对冲通胀的工具, 除有居住的使用价值外, 还有融资、抵押等功能, 因而极易获得富人的偏好和青睐。但房价一旦上涨过快, 则会对经济发展和社会运行产生巨大的杀伤力, 20世纪90年代日本和我国海南的房地产泡沫都是很好的例证。从建设成本看, 近年来我国因地价、建材价格和建筑用工成本都在提高;从需求角度看, 由真正需要房居住形成的真实需求与无需居住、持资炒房的虚假需求所形成的总需求导致城市商品房供不应求。基于以往工资水平偏低, 近年提高工资水准, 连锁反应引起建材涨价、安装费用提高, 从而增加建设成本, 带来房价上涨应属正常情况。地价上涨过快和房地产市场的投机需求过旺, 则是造成近期房价上涨过快的主要原因。

1. 房地产业的开发利润居高不下。

房地产业的开发利润是房地产销售收入减去建设成本、投资利息和销售费用等项目后的余额。开发商公开声称房地产的开发利润为8~15%, 但真正的利润应在25%以上。这就意味着房价的四分之一被开发商揣进了腰包。据房地产业内人士透露, 如果达不到这么高的利润, 开发商就无法活下去。 (4) 中央统战部、全国工商联和中国民营企业研究会一份调查结果显示, 房地产业的利润大大高于其他行业, 税后纯利润比电力煤气业高一倍多, 比所有产业的平均水平高5倍。 (5) 房地产业被人们称为暴利行业, 各种富豪排行榜上聚集亿万富豪之多, 也证实了该行业利润之巨。 (6)

2. 地价的过快上涨。

威廉·配第有句名言:“土地是财富之母。”在土地、资金、劳动力和科技四大生产要素中, 土地是最具基础性地位的。为了保证国家的长治久安, 我国农村无法实现土地集中效应。众多人口带来的巨大粮食消费压力, 又使我们必须严守18亿亩耕地“红线”的土地政策, 以确保国家粮食安全。土地在生态保护、基础能力建设、经济转型与城市发展并进的现代化过程中, 已经成为极度稀缺的资源。在建设用地中, 商品住宅用地少之又少。在房地产业高利润的利益驱使下, 土地的稀缺性埋下了“天价土地”的种子。

笔者认为, 造成地价上涨过快原因主要有三:第一, 地方政府的“土地财政”行为推高房价。分税制改革后, 地方财政收入不断下降, 为弥补财政困难, 中央将土地出让金划归地方。通过出卖土地, 地方政府可获得一笔可观的收入, 并且地价越高, 收入越多。由于房地产与数十个行业密切相关, 在带动相关行业发展、推动地方经济增长的作用明显, 地方政府愈来愈倚重拍卖地皮、抬高房价来“繁荣”经济。 (7) 第二, 土地招拍挂制度, 催生“地王”出现。土地“招拍挂”制度虽然减少了土地出让中的暗箱操作, 但土地“从一个渠道供给, 价高者得”的做法产生的负作用, 必然是土地价格的不断上涨。第三, 住贷的过度力助推高了房价。根据银监会统计, 房地产开放贷款已占全部贷款总额的20%, 深圳等市高达30%以上。 (8) 作为金融企业, 银行看中的是房企的高额利润。通过放贷, 增加了房企的用地能力;给个人用户的放贷, 刺激其去改变房地产的供求。第四, 非房地产主业企业的加入以及外资的进入, 助推房价的上涨。对企业而言, 哪个行业赚钱做哪个。受房地产业可观利润的吸引, 一部分非房地产主业的大型企业 (包括央企) 也参加进来, 欲分享这一行业的高利润, 这就使得土地市场的竞争热度更高。因其资金实力更强, 更易在竞拍中拿到地皮。由于看好我国经济发展的良好前景, 外资也大肆地进入国内房地产市场。 (9)

3. 房地产市场投机性需求过旺。

在我国城乡二元社会结构中, 农村与城市长期并存是一个不争的事实。需求大于供应, 是物价上涨的一般原因。房地产市场的需求, 在实际中存在真实的自住性购房需求和投机性购房需求。随着工业化进程的加快、居民收入水平的提高和购房能力的增强, 城市原有市民产生购新房、改善生存条件的欲望, 对房地产的真实需求不断增加。当商品房供不应求时, 房价必然上涨。房地产业活生生的暴利原本已经给投资者产生了强烈的吸引力, 加上对所谓“城市化必然带来房价上涨”理论的深信不疑, 一旦真实需求增加引起房价上涨, 就给投资者传递这样一个信息, 即投资于房产可以获取高额利润。于是, 房地产市场的投机需求就形成了。现实中, 许多城市居民在已经拥有一套自有住房后, 又拿出富余资金甚至负债借款购买第二套、第三套房子。当达到预期利润目标时, 他们立即以真实需求的对立面——“供给”进入市场, 赚取差价。城市“空关房”就是投机房价需求的集中表现。资料显示, 京、沪、深等一线城市空置率已达40%。据中国社科院城调队调查显示, 660多个城市闲置房共6540万套间, 还有在建房1250万套间。按每套3人居住, 可供2.6亿人居住。 (10)

投机性需求造成房市供不应求的表象, 使政府继续大量批地, 开发商还在大量买地建房, 房源不断增加。为了降低开发风险, 开发商通过广告宣传、媒体吹风、专家论坛等途径为涨价造势, 达到提高房价的目的。价格快速上涨又造成更大的财富效应, 吸引更多的投资需求, 造成供不应求的状况进一步严重, 开发商因此可以再一次提价。以此往复, 投资需求与虚高价格互为因果, 互为作用, 把房价推向更高水平。北京大学赖伟民教授以普通看房者的身份, 在2009年6月至2010年1月跑了全国60多个城市, 考察了150个楼盘, 发现出手买房的人中, 80%都是为了投资。而有居住需求的人却因买不起房遭到了售楼人员的白眼。 (11) 他的这个调查结论印证了社科院城调队调查结果, 说明我国房地产市场需求主要是投机性需求。

造成投机性需求过旺的间接原因是国内近年社会收入差距进一步拉大, 国内游资和国际热钱亟待保值、升值, 直接原因在于我国房地产业课税环节少、税负轻, 使得土地持有者、购房者在低成本条件下可以长期持有, 以待价格上涨。

二、遏制房价过快上涨的策略

笔者认为, 社会的和谐稳定, 有赖于人民的安居乐业。过高的房价已成为危及国计民生的显性与隐性并存的“灾难”, 必须采取有力的措施予以遏制。

1. 开征物业税, 抑制房地产市场的投机需求。

物业税又称地产税, 是对个人所有的住房, 按照面积大小征收的一种国家税收。对房地产征收物业税, 是世界上大多数成熟的市场经济的通行做法。通过开征物业税, 使多占房产的人多纳税, 增加房地产市场的投机风险, 遏制投机性需求。考虑到房地产交易中真实性需求应当予以满足, 物业税对城市居民的基本住房需求应予免税, 但对面积超标的部分, 按差别比例税率征收物业税。见于城乡收入差别目前越来越大的现实, 工业化过程中农村过早的衰落会影响“三农”问题的解决, 征税过多也不利于农村剩余劳动力向城市的转移。因此对农村村民房屋的正常使用面积部分予以免税, 但超标面积需缴纳相应的物业税。

为提高土地的利用率, 促使开发商尽快将囤积的土地入市, 除严格执行《土地管理法》的规定外, 对开发商所购但尚未开发的土地, 自第二年起也要征收物业税, 而且时间越是后移, 税率越高。之所以将物业税归为地方税, 主要是考虑降低地方政府谋取土地收益的动机, 增加地方收入, 提高地方财政能力, 改变地方政府财权与事权不对称的现状, 更好地做好地方工作。

2. 重新分配土地出让金, 弱化地方抬高地价的冲动。

土地出让金是国家凭借对土地的所有权向土地使用者收取的土地“年租”, 其性质与物业税明显不同。根据我国《宪法》第11条规定, 城市的土地属于国家所有, 其产生的收益也应归国家所有。既然国家享有土地的所有权, 由国务院代表国家行使 (《土地管理法》第3条) , 那么这笔收益也理应归于中央政府。只是中央政府层层委托地方政府行使所有权利, 但并不能由此推断中央政府把土地出让收益的支配权完全给了地方政府。因此, 在中央与地方政府之间应重新分配土地出让金。通过对土地出让金分享比例的调整, 弱化地方政府扩大土地收益、放任地价上涨的动机。这也有利于加强中央对地方土地开发的调控力度, 从而保证中央宏观调控政策的执行, 防止因为地方利益损害全局的后果发生。

3. 建立、健全住房管理制度, 保障房市活动的理性。

治理房价过高, 关键在政府。建议政府应采取如下措施:一是建立居民购房定额制度, 即我国公民原则上一户一套, 最多两套。为了保证这一制度的落实, 应在全国范围内对住房有一个统一的、按身份证号码进行管理的机制, 每套房子按身份证号入网。为了调节国际热钱进入我国、冲击房市, 对外国人或华侨在国内购房要有价格限制。二是完善土地招拍挂制度, 确立“拍卖给出价最低者”规则。城市土地是公共财产, 应当顾及国民。“谁卖出谁收益”、“卖价越高越收益”的土地取得办法, 既失去了土地的公益性, 也造成需求方的恶性竞争, 导致地价不断上涨。因此, 土地出让金不宜以最高出价者为佳。对那些只炒地不盖房、用地“磨洋工”的不良企业实施进入限制。三是建立房价分析核定制度。即建房时请普通居民、人大代表、政权委员来核定建筑价格, 然后按这个成本和应给开发商的合理利润进行招标。四是建立房市信息公开制度。政府定期向社会公开各地土地供应计划、供求关系、房屋价格、开发成本、审批环节、竣工验收情况、违法违规用地等信息, 做到主管部门信息上网、社区信息上墙, 解决房市信息不对称问题。五是建立房地市场预警系统, 重点监控土地、投资、价格、空关率、供求等指标, 为市场主体的决策提供服务。

4. 打击房地产业的偷税漏税, 清除房价中的腐败成本。

房地产业偷税漏税比较普遍。以宁夏为例, 2007年全区查补、清欠房地产企业税款达1.97亿元, 相当于当地2003年房地产企业全年入库税款总额。 (12) 偷漏税如此普遍的原因来自于该行业具有跨时空或滚动开发的特点, 如果工程没有验收, 项目本身就不能算出利润, 账面上企业是亏本的。偷税的主要原因在于地方政府过于倚重房地产税收以及靠土地经营城市的发展理念。房地产企业的偷漏税是造成其暴利的主要原因之一, 助长了行业歪风, 扰乱市场的公平竞争规则, 破坏了国家税收政策和法律尊严, 必须高度重视, 依法严厉查处。

官商勾结已成为房地产领域的潜规则, 是这一行业获得暴利的基础。一个房地产项目, 从最初批准立项到最终开盘销售, 少则二十个以上、多则近百个许可审批环节中, 隐藏着大量的权钱交易。2009年落马的腐败官员中, 大都与房地产商有关。房地产腐败加大了房地产开发的成本, 纵容了房地产商的违法违规行为, 成为推高房价、转嫁购房者负担的帮凶。因此, 抑制房价, 必须强化社会监督, 重拳出击, 消除房地产领域的腐败, 让房价回归合理水平。

5. 学会自我判断经济现象, 做合格的“经济人”。

房地产行业是资金密集型产业, 其利润高额又具有利益密集型的特点。从规划立项到建设销售, 还与权力有着千丝万缕的联系。开发商、一些“专家学者”、研究机构以及无良媒体, 经常联手制造市场假象, 滥用话语权。 (13) 因此, 我们呼吁国家在重视物质文明、政治文明、生态文明建设的同时, 加强社会职业道德风尚建设, 政府、商人和百姓共负社会责任。也提醒广大公民应当不断学习, 提高自己分析判断经济现象的能力, 不要轻信占有话语权优势的组织或个人, 理性地对待房屋买卖行为, 做合格的“经济人”。

摘要：2009年是我国楼市疯狂飙升的一年。房价上涨过快的根源主要在于房地产业的开发利润居高不下、地价的过快上涨和投机需求过旺。应对之策是疏堵兼顾, 即通过开征物业税、重新分配土地出让金、建立健全住房管理制度、打击房地产业的偷税漏税、清除房价中的腐败成本等予以解决。

关键词：投机性需求,物业税,土地出让金

参考文献

[1].孙瑞灼.拯救城市应先惩治房地产腐败[N].检察日报2009.1.14

[2].华伟, 侯雨茜.遏制地王与囤地现象的应对之策[J].探索与争鸣, 2009 (12)

应对房价上涨的措施 篇3

1.主要农资价格上涨的原因

1.1生产原料价格的提高导致成本上升 煤炭、石油等产品是化肥、农膜等农资产品的上游原材料，通过产业链传导至农资产品的生产企业，因上游产品价格持续上涨，农资产品生产成本也相应增加。

1.2运输成本增加推动生产资料价格上涨 受成品油价格大幅上涨及整治超载运输双重因素的影响，农资产品运输成本大幅上升，也推动了农资销售价格的上升。

1.3各种惠农政策使农民种粮积极性提高，种植面积扩大，农资需求量增加 近年来受取消农业税、农业特产税、对农户实行种粮直补等一系列惠农政策的影响，农民重新返乡耕种土地的积极性提高，种植面积扩大，农资需求量不断增加。

1.4备春耕生产期间，农资市场销量增加 春节过后，农民开始购买农资产品备耕生产，带动化肥、薄膜等农资需求量增加，由于前期淡季库存不足，进一步拉动了农资价格上涨。

2.农资价格上涨对农业生产的负面影响

农业生产资料是农业生产的“必需品”，其价格是否稳定直接影响到农业生产是否稳定，也直接影响到农民增收是否稳定。调查中发现，农资价格上涨已对当前农业生产和农民增收产生一定的负面影响。

2.1农业生产成本增加，农民增收难度加大 以种植棉花为例，每亩平均施复合肥80公斤，費用210元。尿素50公斤，费用93元。种子费用45元，农药费用120元，合计为468元，比去年增加86元。养殖业方面，因饲料价格上涨，养殖成本相应增加，如养一头猪，平均需饲料350公斤，因饲料价格上涨，多增加养殖成本近80元；另一方面今年生猪收购价格又呈回落态势，农牧业收入又将比去年有所减少，无疑给农民增收增加了难度。

2.2种地收益偏低 近几年，国家采取多种措施，实行种粮直补、良种补贴、大型农机具补贴等惠农利农政策，保护农民的种粮积极性，但受多种因素影响，农资价格一直不低，种粮效益难以根本改观。

2.3农资粮价反向涨跌，挫伤农民生产积极性 在农资价格居高不下的情况下，粮食、生猪收购价格不升反降。农民生产积极性严重受挫。

2.4影响农业投入，制约生产发展 由于化肥、种子等农资价格上涨，农民在购买时产生惜购现象或持观望态度，期待农资价格回落。

3.针对农资价格上涨所采取的应对措施

3.1加大宣传力度，多作正面宣传 让农民知道，现在是市场经济，农资价格波动正如农产品的价格同样受市场供求的影响在不断变化一样是正常现象，不能因农资价格的一时波动影响了生产积极性。

3.2倡导农民在合理使用化肥的同时，积极发展使用农家肥 在化肥价格大幅度上涨的情况下，倡导农户积极使用农家肥，这样既能够节约农业生产成本，又能够养护土地，增加土壤有机质含量。调查发现，目前因外出劳动力增多以及为单纯提高劳动效率等因素，不少农户已减少甚至基本不用农家肥。建议农业技术推广部门应通过多种形式积极向农民宣传使用农家肥的好处，倡导使用农家肥，提高农户的认知程度。

3.3建立淡季农资储备制度 从农资价格走势来看，基本是春耕春播时节上涨幅度最大，对化肥等需求量大大减少时又处于小幅回落态势。所以建议农资经营企业要建立淡季农资储备度。

恩施房价上涨原因 篇4

恩施州目前商品房价格在市场需求旺盛和开发成本增加等多种因素的带动下，商品房销售价格呈明显上升的态势。从恩施市调查来看，该市2003年初新建商品房平均售价为每平方米700元左右，到2003年下半年上涨到800元－900元，2004年初达到900－1008元，今年约为1200元左右，在2年多的时间里房价上涨幅度达到70％以上。从利川市时代和腾龙两家房地产开发公司了解来看，2002年－2005年一季度，商品房每平方米售价分别为521元、600元、627元、722元，2003年－2005年环比增幅分别达到15.2％、4.5％、15.2％，其中：住宅每平方米售价分别为510元、580元、607元、722元，环比增幅分别为13.7％、4.7％、18.9％（2003年－2005年）。目前利川市城区商品房最高售价每平方米达到888元。建始县目前房价为700元－750元，巴东县实际房价在1200元以上，宣恩县为700元－750元，咸丰县为600元－650元，来凤县为700元－750元，鹤峰县为780元－800元，这些县商品房售价均有不同程度的增长。同时，商业用房及“二手房”价格也呈明显上升的态势。全州一般铺面价格每平方米达3000元以上。恩施市黄金地段商业用房售价每平方米均在18000元以上。利川市商业用房售价每平方米一般在12000元左右，最高售价达到每平方米17000元。鹤峰县商业用房每平方米售价达到12000元－15000元/平方米。恩施市“二手房”价格2004年同2003年相比，平均售价上涨50％以上。利川市“二手房”售价平均每平方米上涨10％以上。通过对恩施市、利川市等县市调查综合分析，引起房价上涨的主要因素有：

一、土地价格的上升成为推动房价上涨的第一因素。土地是房地产建设的基本条件，土地价格的变化直接影响着房地产成本。国家有关部门规定，自2002年7月1日起，经营性用地一律实行“招拍挂”，今年3月又规定，属于历史遗留问题的协议出让土地项目，必须在8月31日以前处理完毕。显然，国家已决定全面停止经营性土地协议出让，推进土地市场公开交易。但不可回避的是，“招拍挂”制度也存在明显的缺限，即在短期内容易推动地价上涨。如恩施市在2003年以前，土地资源可协议出让，土地成交价郊区约为5万元/亩，市内约为30－35万元/亩。2003年以后，各房地产企业用地只能通过拍卖的形式来获得土地。如恩施市公汽公司旁边一块土地，2003年初底价为120万元，2003年末底价上涨为250万元，到2004年拍卖成交价为472.6万元，每亩平均价达到193万元。目前，恩施市郊区价为15－20万元/亩，市内约为150万元/亩，不到3年时间里，地价上涨了近4倍。恩施城区内不属黄金地段一般每亩也在50－80万元。可见，地价上涨是当前房价上涨的重要因素。

二、主要建材涨价、工人工资增加等带来的成本加大。从2003年下半年开始，以钢材为主的建筑原材料呈现大幅度上涨，钢材、水泥价格的上涨带动其相关的建筑产品的连锁反映。①钢材：恩施市2003年初每吨价格为2800元，2004年上涨为每吨3800元，目前已涨到每吨4300元，每吨钢材比2003年初增加1500元，涨幅达到54％。利川市同比上涨800元，涨幅达22.9％。②水泥：目前水泥每吨250元，恩施市上涨4.1％，利川市上涨25％。③灰沙砖：目前每块砖为0.22元，同比上涨34％。④沙石料：恩施市为每立方米35元，同比上涨1.06倍；利川市每立方米38元，上涨15.2％。在建筑材料中，还有涂料及运输费等都比上年有不同幅度的增长。建筑材料涨价带动商品房成本增加因结构不同表现在100－150元/平方米左右。同时，随着“两路”在恩施州的全面建设，各建筑企业普遍出现了劳动力短缺现象，那么，增加工人工资成为企业保证队伍稳定的的首要条件。据调查，恩施市原来一个小工的工资平均为25元/天，目前为45元/天，技工的价格则由每天45元上涨到每天80元。利川市建筑普通工人日平均工资为33元，比上年增加11元，建筑技工日平均工资70元，同比增加15元。

三、城市建设、旧城改造带来的投资成本增加。我州2003年土建成本为每平方米400元左右，2004年为480元左右，目前达到每平方米550元。我州2002年拆迁面积为4.5万平方米，2003年拆迁9.36万平方米，2004年拆迁面积达到13.98万平方米。其中：住宅拆

迁面积19万平方米，涉及2257户拆迁户。随着人们生活水平的提高，拆迁补偿标准也相应提高。按照“拆一补一”的原则，我州从2003年开始拆迁成本大幅度上升，有的被拆迁户要求按现行市价进行的现金补偿。利川市种子公司拆迁中，补偿费达到每平方米700元，远远高于国家补偿标准，但有的住户仍不满意。这些都导致了房地产开发成本的刚性增长。在2003年州庆之前，恩施城区为美化环境，对清江防洪库岸进行综合治理，拆迁了一大批居民，使“二手房”在当年价格陡增，由年初的每平方米不足600元上涨到年末的每平方米850元左右。

四、城市化进程加快，农村人口、外出打工者返乡购房，在一定程度上推动了房价的上扬。我州近几年城市化率约为1％，随着户籍制度的松动，农村高收入者每年约有近4万人转移到到城里购房从业。城区附近乡镇机关事业单位职工多数在城区内购房，早去晚归。如利川市城区附近的元堡、凉务、汪营等乡镇干部基本上都在城区购有房产，汪营镇机关干部中只有1人没有进城买房。据调查，在恩施市城区的中高档商品房购房户中，外出务工回乡人员购房约占30％，再加上恩施州“两路”即将开通，气候、环境等都适合人们居住，使得周边县市及外省人员在恩施州购房的也不少，也成为推动恩施州房价上涨的因素之一。

五、需求扩张因素的影响。一是过去几年来的低利率，个人住房贷款促成了房地产潜在需求逐步释放出来成实际需求，形成了实际需求的增长高峰。恩施市阳光花园6万平方米的住房在1年时间内便销售一空，据该房地产销售商介绍同等情况在宜昌等大中城市也得2年左右的时间才能做到。利川市近2年开发的商品房竣工多少卖多少，没有空置的商品房，即使位置稍差一点的也都卖光了。二是投资型需求增长。房屋作为投资品，具有保值增值功能。随着近几年来城镇居民收入的增加，使得居民投资房地产热情不断增强。据恩施市成调资料，2004年城镇居民人均可支配收入达到7147元，比2000年增加1519元，年均增长6％以上，不少居民掀起了二次购房热。利川市有部分居民卖掉过去自己修的私房，购买更为舒适、更豪华的商品房。此类虚拟需求的激增，又反作用于价格，最终导致房价的不断上扬。

六、房地产开发的各种规费、税费及服务费收取进一步规范。偷、逃、免、减税费的不合理因素在规范后越来越少。恩施州房地产业在2003年以前属于政府扶持的产业，有的县市本着“你发财、我发展”的理念，以许多优惠政策吸引外地企业投资，费用减免高达70％以上。2003年底，房地产业不再享受政府的优惠政策，使房地产业逐渐走入法制化、规范化的轨道。目前有近30种规范管理的费用要收取。例如：2003年以前规划局配套费只收取为5－10元/平方米，现在为45元/平方米；以前免收的水土保持、环境测评、质量安检、卫生评估等费用，现在均不再减免。根据抽样调查测算，所有规费分摊到住房中约为120元/平方米，税费分摊后为80元/平方米，中介服务费分摊后为60元/平方米，合计每平方米住房要承担税费260元/平方米。

案例分析中国房价上涨原因 篇5

杨玉建

（文传学院2011级汉文（师范）2班201101024062）来源：新京报(北京)编辑：吴焕新

新京报讯2012年12月10日 09:57，国家统计局原局长邱晓华在“国盛证券2013投资策略报告会”上表示：房地产行业的黄金期仍没有结束，未来房价不会暴跌。

邱晓华认为，政府对房地产行业调控形成的政策性下行压力与市场需求导致的上行压力并存，明年房价将平稳上升，不会暴涨也不会暴跌。

邱晓华认为，随着住房政策的完善，居民保有住房的成本将会上升，这有利于抑制投机性住房需求；而另一方面，政府加强保障性住房建设，对于稳定供给会起到积极的作用；最后，前期高投资带来的存量还需要时间消化。

他认为综上所述，房价暴涨的可能性很小。

此外，邱晓华认为中国的工业化和城市化没有结束，对住房的需求就始终存在，中国“人多地少”的基本国情也决定了住房在中国长期供应都存在偏紧的状态，这对房地产行业有较大的支撑。

邱晓华表示，只有等中国工业化和城市化基本完成，中国房地产行业才会进入收缩期，房价才会出现真正逆转，这个阶段可能10年之后才会到来。

近年来，房价上涨问题一直都是中国人茶余饭后的热门话题。安其居，才能乐其业。住房是关系亿万群众切身利益的重大民生问题，房价的高低更是与老百姓的生活质量休戚相关。“住有所居”是建设社会主义和谐社会的重要目标，是让人民群众共享改革发展成果的重要体现。然而，房价的持续升温，却让不同老百姓频频发出买不起房的感叹。两会召开期间，中央和地方推出的一些针对性措施，更是使得房地产问题成热点问题的榜首。那么，房价上涨究竟是由什么原因引起的呢？下面，我就以“马克思主义哲学原理”分析一下中国房价上涨的原由。

一：物质决定意识，意识对物质有能动的反作用。

1、房价上涨很大程度上与买方需求有关，“供大于求，价格上涨”是一般经济规律，这是物质。因为消费者需求量大，住房的供应跟不上消费者的需求，抬高住房价格在能卖掉住房的基础上，还能获取更大的利益。这必然会引起房价的上涨，正体现了意识是物质的产物这一原理。

2、当供不应求的时候，销售者把住房抬高价格出售，这是意识。销售者因为供需关系抬高住房价格这一意识，正影响了“供不应求，价格上涨；供过于求，价格下跌。”这一经济规律的发展变化。

二、联系具有普遍性，任何事物都不能孤立存在，都同其他事物处于一定的联系之中，整个世界就是一个相互联系的有机统一整体。

这要求我们要用联系的观点来看问题。

1、由于通货膨胀，物价上涨，物价上涨带动住房原材料的价格上涨，原材料价格上涨势必会增加住房成本，成本上升，住房价格自然上涨。

2、房价过高还与城镇化快速发展有关。近年来，城镇化持续快速发展，大量农村人口向城镇转移，城镇化发展及城镇人口自然增长对住房产生了新的较大需求，住房供应问题比较突出。加之中国的工业化飞速发展。中国的城市化和工业化没有结束，对住房的需求始终存在。中国“人多地少”的基本国情也决定了住房在中国长期供应都存在偏紧的状态。这正是马克思主义哲学关于因果联系原理的重要体现。

三、内因是事物发展的根本动力，外因是事物发展的条件，任何事物的发展都是内外因共同起作用的结果。市场经济的一般规律是内因，人为炒房，国家政策的推动，人多地少的矛盾，成本上升等一系列的原因都是外因。此外，外因必须通过内因起作用。纵使外因众多，也不能离开市场经济的一般规律这一内因而单独起作用。

四、矛盾存在于一切事物当中，存在于一切事物发展过程的始终。矛盾无处不在，无时不有，矛盾具有普遍性。要求我们用矛盾的观点看问题。人多地少的矛盾；开发商利益与民众渴求房价下降的矛盾；地方政府税收需求、官本位需求与市场经济规律的矛盾；地方政府利益与民众利益的矛盾；另外，这必然会造成民众与政府的对立的矛盾。以上诸多矛盾与房价上涨也存在一定的联系。

五、量变与质变相互转化。量变是质变的必要准备，没有量的积累，质变就不会发生；质变是量变的必然结果，量变达到一定的程度

必然会引起质变。房价上涨不只是一时之因，1、自改革开放以来，中国长期推动城市化和工业化进程，加剧了城市用地人多地少的矛盾，房价自然上涨。

2、近年来物价一直都呈现出升势，一次又一次的在原来的基础上上涨，不知不觉的房价就向上涨了一大截，让老百姓承受不了。

3、中国长期以来的经济过热，消费结构不合理也是逐步导致房价上涨的原因。这些长期以来存在的量变达到一定程度就转化成房价上涨这一质变。

六、现象是本质的外在表现形式，本质必须通过现象表现出来，我们必须透过现象抓住事物的本质和规律。房价上涨这一现象，究其本质是通货膨胀，政府政策的失灵和社会主义社会的不和谐。

应对房价上涨的措施 篇6

本案例取材于《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），内容是国务院针对近日部分城市房价恶性趋势反弹的现状，要求各有关部门要根据本通知精神，加快制定、调整和完善房地产市场的相关政策措施，各司其职、分工协作，加强对各地的指导和监督检查；各地区、各有关部门要积极做好房地产市场调控政策的解读工作，以维护和推进我国房地产市场平稳、健康发展。

以下是运用公共政策学对于这项通知的案例分析：

一、政策本质和特征

此案例中，国务院针对“近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃”状况，发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，这一政策的本质体现了我国政府采取宏观调控手段，对社会利益进行分配和调整，以加强房价的监管和控制，推动我国房地产市场持续、健康、稳定的发展。而此项通知经由国务院进行发布，具有强烈的政治性、权威性和强制性，它一经发布，便体现着国家意志，是政府对我国目前房地产市场恶性发展现状态而执行的强制经济政策干预手段。

二、政策系统的构成及环境

政策系统的构成：在我国，国务院是最高国家权力机关的执行机关、最高国家行政机关，它获得宪法和法律授权，享有公共权威，能够对我国社会价值进行权威性分配。因此，它作为这项“关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知”的发布者，是此项政策的直接主体，在政策系统上属于政策制定系统，居于政策系统的核心地位，组织和领导着整个决策过程，并对最终这项通知进行发布执行。与之对应的是作为政策客体的“各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构”，这些政府机关和职能部门是国务院发布此项通知时所指向的对象，它们分别具有各自的功能，具有不同的社会分工，它们之间在市场监管和住房问题上必然会产生各种不

同性质、不同层次的利益需求。这些政策客体在政策系统中属于政策执行系统，在国务院发布此项通知后，将观念形态的政策内容转化为现实形态的政策效果，按照各自的分工，根据通知要求自主开展工作，以确保政策目标的实现。

政策系统的一般环境：从这一案例的内容明显可知，国务院所发布的此项通知受到“近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃”的经济因素影响后，以调整和加强我国房地产市场经济环境为基本出发点而执行的政策，它是我国在市场经济环境下政府对房地产市场政策的调整和导向。

三、政策问题的提出

随着国际金融危机的爆发与扩散，中国房地产市场政策突然间发生了重大逆转，使房地产市场出现了难得一见的快速发展机会。由此，我国房地产市场原先已经展开的理性调整出现了诸多问题，并导致我国房地产市场面临本已存在的泡沫继续吹大的巨大风险。这一现状和问题事实的客观存在的问题，其未来趋势和危害性极有可能直接影响社会发展，而这些问题目前已为我国政府统治者和社会大多数人所察觉，很多相关问题已经进入了政策议程，成为公共政策问题。

国务院作为我国最高的行政机关，是我国公共政策问题的提出主体之一。它针对前期“《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）印发后，全国房地产市场整体上出现了一些积极变化，但近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃”状况发布通知，提出“

一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责；

二、坚决抑制不合理住房需求；

三、增加住房有效供给；

四、加快保障性安居工程建设；

五、加强市场监管”五项具体政策问题的调整和解决措施，引导居民住房理性消费，推动房地产市场平稳健康发展。

四、市场、政府能力与公共政策

国务院针对我国房地产市场目前存在的“市场失败”和“市场缺陷”对各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，希望相关部门、机关认真贯彻公务目标，将目标转化为现实的能力，以便有效、实际地实施公共政策和解决房地产市场问题。例如，案例所给的通知中第一项第二条：建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。

这条细则要求住房城乡建设部、监察部等部门要充分发挥政府能力、履行政府职能，加强监管、约谈、巡查和问责制度，切实落实方针要求，不能离开政府职能和房价市场的发展稳定而空泛执行，否则要追究责任，这也正体现了政府通过公共政策目标解决市场缺陷，减少市场主体与政府之间的矛盾，以提升政府能力，促进经济社会的发展。

五、小结

房价上涨成因探讨 篇7

关键词：政府,商业银行,房地产开发商,需求,供给

当前, 房价的问题牵动着百姓的心, 也引起社会各方面的关注。10年4月17日, 国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》, 对房地产市场实行了严厉的调控措施, 使得一些城市的房价和交易量有所下降。但是, 大中城市的房价仍然偏高, 许多人依然买不起房, 那么, 究竟是什么原因导致房价过快上涨呢?从经济学最基本的原理来说, 就是供需不平衡, 需求大于供给, 导致房价上涨。本文就尝试从供需两方面的参与主体的行为来分析房价上涨的原因。

1 供给方面

1.1 政府方面

1.1.1 中央政府

房地产对政策很敏感, 中央政府作为国民经济宏观调控者, 必须整体、全面地考虑房地产业发展, 既要防范金融风险, 又要通过房地产业的发展带动经济增长。因此, 在房地产价格方面, 中央政府的目标是保证房价稳步上升, 而不是短期的暴涨暴跌, 所以不希望房地产市场大幅波动。

中央政府在制定和实施政策时, 面临信息不对称和道德风险, 大量的信息需要地方政府提供, 而地方政府出于自身利益, 可能会扭曲、选择性的提供信息, 影响中央政府对市场形势的判断;同时, 中央政府实施调控政策需要通过银行和地方政府来具体实施, 容易产生道德风险, 造成政策扭曲。

1.1.2 地方政府

地方政府对房地产业的热衷主要来自于两方面的压力。第一重压力来自税收。分税制改革以后, 我国中央政府将更多的支出责任下放到省级以下的地方政府;但是地方政府却没有获得相应的收入权利, 导致地方政府收入与支出的比例失调。迫于经济发展的需要, 以及地方见的竞争, 地方政府不得不重视财政问题。第二重压力来自于中央或上级政府下达的社会、经济、政治目标。地方政府必须全力配合中央或上级政府达到这些目标, 而这种配合又是以GDP为核心的政绩考核机制得以贯彻执行。

现在, 土地可以说是地方政府名副其实的第二大财政收入。据媒体报道, 2007、2008年全国土地出让收入分别为1.2万亿和9600万亿, 约占全国财政总收入的20%, 地方财政收入50%。地方政府能够通过土地供应以及一些财政手段直接影响房市, 是高房价的受益者, 有推高房价的冲动。一些地方政府将低价从百姓手中征来的土地高价售给房地产商, 从中创造财政收入。因此, 在某种程度上可以说, 地方政府与房地产商的根本利益有着一致性, 它们有着合谋的驱动力, 它们都期望房价不断上升。房价上涨, 开发商能赚取更多的利润, 而地方政府能将有限的土地卖出更好的价钱, 获得更大的财力, 能够推高GDP的增长率, 赢得更好的政绩。

1.2 商业银行

商业银行作为金融主体, 在执行国家政策的前提下, 主要目标是为了获取优质的资产, 创造最大的盈利。国际研究表明, 住房抵押贷款的违约率一般低于万分之二, 公认为是安全性较高的信贷业务。所以商业银行增大房贷比重, 只要有地, 有盖房子的图纸, 现金流就马上过来了。房地产持有人可将房地产抵押给银行, 获得贷款后, 继续购买房地产, 然后再抵押再购买, 如此循环, 从而在短期内流入房地产行业的资金就像滚雪球一样越来越大。正是由于金融资金的支持, 房地产的后继投机资金才会大量跟进, 为房地产泡沫产生提供基础, 大力推动房价上涨。在原有的土地转让中, 多数开发商的土地出让首付款仅为20%, 不少开发商甚至通过销售回款来补缴土地价款。因此, 商业银行出于自身利益, 偏好房价上涨和房市繁荣。

2009年中央经济工作会议定调遏制房价过快上涨势头, 多部门政策纷至沓来。09年底以来, 中央出台的一系列有关房地产政策都是针对二套房、多套房的贷款政策和首付比例方面, 在一定程度上也降低了房地产金融风险, 减慢了房价上涨的速度。

1.3 房地产开发商

对开发商而言, 地产商拍回高价的地块后, 它会通过各种手段把成本转嫁给消费者。与此同时, 为了谋求长期的发展优势和土地的增殖收益, 实力雄厚的房地厂商通过包括寻租在内的各种方式大量购置土地, 而其中相当一部分土地被囤积起来, 这就加剧了本来就紧张的土地供需矛盾。网上前段时间公布的数据显示, 大部分房地产商屯有可供三四年开发的土地, 更有大的房地产商屯有十多年的土地的。就像万科——房地产的老大, 一直说房地产有泡沫, 迟早会破灭, 但自己却一直在囤地。“囤地”行为在一定程度上推动了土地价格的上涨, 土地价格的上涨又进一步抬高了房价, 又使更多的房地产商加入“圈地”行列。在这一恶性循环中, 土地价格一升再升, 房地产供给更加紧张。其直接的后果就是在一定时段抑制供给, 加剧供求不平衡。此外, 开发商还会运用房地产信息不对称性, 来推动房价走高。开发商或采取各种各样广告手法, 极力渲染企业的品牌价值, 或利用各种促销手段如房价的“低开高走”等来炒作楼盘, 或囤积房源, 采取分段推出楼盘或提前认购, 集中签约来制造抢购场面。

2 需求方面

房地产具有增值性, 是一种特殊的商品, 它的特殊性表现在它可以满足两种不同性质的需求:一个是消费需求, 一个是投资需求。也就是说房地产既可以作为消费品, 又可以作为投资品。因此购房者的目的往往是多元的, 有的是为了获取使用价值, 以满足居住需求, 有的则是为了增值价值, 而后者使房地产具有投资乃至投机的性质。

2.1 自住式需求

对于自住的购房者而言, 一部分人对于高房价会采取观望状态, 但是很多一部分人认为如果当前不买将来房价将会更加难以承受, 于是都想方设法将购买行为提前。

房价的不断上涨, 强化了购房者的消费恐慌, 加剧了超前消费、同步消费。本来要租房的, 现在提前买房;本来应该按自身财力理性购房的, 现在是一步到位, 不仅把一家老小的钱全投入到房子里, 还要将未来工资的大部分交给银行。此外, 现在很多人会担心由于房价上涨, 导致现在能买一套房子的钱, 再过几年就只能买一个房间;为了避免这种“货币贬值”, 提前加入了购房者的队伍, 形成一种“被动式房地产储蓄”。

2.2 投资需求

住房是一种耐用消费品, 具有投资属性, 其升值空间广阔, 房地产投资需求迅速凸显, 便是必然。由于投资渠道少、投资能力弱, 不少人会将闲钱打入房地产业, 以待资本增值。对于投机者而言, 他们完全不去考虑购买还贷能力, 认为未来房地产价格的上升足够赚取差价;这样需求在短时间会快速膨胀, 而供给却因为土地数量供应的刚性以及生产建设周期长等原因在短期内缺乏弹性, 由此进一步强化人们的预期, 价格就会不断地上升。此外, 许多民间企业家也表示, 资金投入实业有的年收益只有10%左右, 但是投资房地产年收益有时能翻好几番, 因此许多企业家也把原本投入实业的资金抽出汇集起来形成虚拟资金, 打入楼市, 这个资金是很庞大的资金, 促进了各地房价快速上升, 提高了房价的增长力。

总体看来, 房价高涨, 最关键的原因还是体制问题。在房价飙升的情况下, 应该首先是房地产行业管理部门站出来喊停。但是由于体制的原因, 管理部门首先考虑的是自己的本位利益, 其次才是解决问题。行业管理部门都希望自己的行业壮大, 所以, 主观上不可能有主动性和积极性。而政府相继出台的措施, 包括收紧土地供应、强化审批程序的措施, 不仅是加剧了供需矛盾, 更强化了权力寻租。从客观效果来看, 他们对房地产业不仅没有起到抑制的作用, 反而起到了逆向调控的作用。同时, 房地产行业已经成为不少城市GDP的主要支柱, 各地政府当然不希望房价下跌, 所以, 其结果必然是阳奉阴违。银行房贷比例很高, 他自然会千方百计地防止房地产商破产, 不断地给房地产添柴、输血。

《福布斯》近日指出, 世界七大泡沫之中, 来自中国房地产市场的泡沫排在第二位。但这个泡沫可以避免。中国房地产的未来走势如何?国家应该如何调控和管理?我们将拭目以待。

参考文献

[1]余凯.中国房地产价格上涨的内生机制研究[J].云南财经大学学报, 2007, (4) .

[2]张岑遥.城市房地产价格中的地方政府因素:成因、机制和效应[J].中央财经大学学报, 2005, (10) .

[3]牛瑞斌.房地产泡沫成因与对策[J].济南大学学报, 2002, (5) .

打掉房价永远上涨的预期 篇8

因此，本次调控不容有失。决定调控成败的关键有两个：一是建立楼市调控的长效机制，不再受制于经济周期的波动和即得利益群体的阻扰推诿；二是通过本次调控，以坚决行动破除房价永远上涨的迷梦。

长效机制的建立非一日之功，可能需要在发展的过程中进行局部变革。比如，与土地财政密切相关的分税制，与炒房需求兴盛相关的狭窄投资机制，以及与畸形增长结构相伴随的GDP考核机制等。

当前，制胜的关键在于彻底打掉对房价永远上涨的预期。

房价永远上涨论主导市场意识

新政实施两个月，楼市进入僵局。开发商在集体硬抗，部分市场敏感者开始预感到不妙。买房人在集体观望。投机客抄底意愿强烈。政府暂时也在观望，以决定下一步政策。这种局面的打破很快就会来到，区别在于开发商和政府下一步谁先出手。

开发商在硬抗：迷信永远的支柱

开发商之所以不愿意降价，首先是不差钱。之前的黄金10年，让众多开发商储备了一定的过冬粮食。目前开发商持有的现金超过2500亿元，有人公开声称，开发商资金的耗尽至少需要半年甚至更长的时间。

这一切主要归结于房价永远不会下降的预期。他们过度信奉刚需、土地稀缺、城市化进程、永远的支柱产业等理论。中央政策虽然很严厉，但他们仍寄望于地方政府的庇护，坚信用不了多长时间，楼市还会回到快速上涨的轨道，只要扛一下，买家一定忍不住出手，中央不会也不能真正把楼市打下去。

投机客在观望：准备伺机抄底

前两次楼市调控，分别由于实体经济下挫和全球次贷危机冲击而中途停滞，逆势抄底者成为大赢家，由此形成政策的逆向预期，房地产政策调控反而让资深投资者拥有了洗牌握筹的机会。当前，投资者继续围绕政策轴心博弈：一些人退场观望，而更多人则手握雄资等待抄底机会，他们相信政策将无疾而终，政府不可拱手让出土地财政。

理财的快速发展，客观上加重了楼市投机心理。随着公众投资理财意识的日益提高，人们开始对通胀两个字变得异常敏感——就连开发商打广告的卖点也变身为“买房就是对抗通胀的最好手段”。近年来的投机客不少是在 “通胀预期下如何购买住房保值”的诱导下进入市场的30多岁的年轻人，出手相当狠准，又有方法策略，以如何最大化地套出银行信贷成行为准则。近几个月来，房地产市场“抢购”现象是与这样的观念密切相关。

政府在等待：研判后市走向

国务院和各部委的政策已暂告一个段落。从成效上看，这轮调控让北京、上海等地的楼市急速降温，成交量快速萎缩，已经触及底部。价格方面，二手房下跌10％左右，新房逐步分化，促销现象开始出现并有望在一两个月内大量涌现，下半年将是房价盘整下跌的时期。

关于后续调控措施，政府需要研判后市走向再决定什么时候出牌，出什么牌。现在政府手中还握有不少王牌，比如加息和征收房产税等。但本轮楼市调控的目的，是让房价降温进而走向理性，而非令其冰冻至死，是阻击战而非歼灭战，并做好了长期作战的准备。

误判可能导致暴涨暴跌

2003年以来，中国楼市还没有经历过一次真正意义上的下跌。2008年秋至2009年月5月曾出现了约8个月的调整，但调控目标远未实现，因此不能算。本次调控，房价下跌几成定局，问题是，当下跌真正来临之时，所有人都做好准备了吗?

如果房价永远上涨的预期不能打压下去，将可能陷入更为糟糕的暴涨暴跌局面。

在经济生活中，房地产既是消费品又是投资品，并更多地表现为投资品的特点，即存在买涨不买跌现象。当房价上涨时，随着越涨越高，人们往往会越抢越慌。但一旦市场盘整或下跌，需求往往会突然消失，此时即便降价销售，一般也收不到什么成效。而当楼市调整大局已定，拐点出现以后，积聚多年的做空力量可能会在预期影响下产生难以估量的动能。

房价变化首先会发生在二手房市场。开发商经过短暂观望后，也会加入到抛售队伍中，新房价格随后也会快速下跌。市场拐头初期，投机客会快速抛售持有的二手房，不抛的话别人就会抛，抛的越晚越倒霉。随后房价跌入谷底。博弈论中有一个著名的理论叫“囚徒困境”，可以解释这种现象。

在房价永远上涨的预期下，精明的投机客会选择在拐点出现之时尽快出手，进而在底部抄底，然后推动新一轮上扬。暴跌以后就是更加高位的暴涨，对市场造成的伤害是持久和巨大的。刚性和改善型需求的买房者，很少有在底部买到房的，因为下跌的过程非常短暂迅猛，而在高位徘徊的过程又极其漫长。楼市将成为开发商和专业投机客狂欢的盛宴。

调控之策

当务之急是要把调控政策坚决执行下去，以实际行动取得对房价永远上涨论的大捷。一方面，坚决抑制投资投机性需求，遏制部分城市房价过快上涨的势头，且有合理回调，另一方面，确保增加商品房、保障房开工及供应的措施能严格落实，尤其是增加保障性住房和中低价位、中小套型普通商品房的供应，向市场释放积极而坚定的信号。

更为重要的，是逐步建立楼市调控的长效机制，从制度层面解决问题。一些不受经济周期影响的调控政策，也当在重点考虑范围之内。

根据对信贷资金的占用征收特别交易税

在房产税受阻难产的情况下，从打击投机炒房的角度出发，可考虑推出专门的信贷资金占用交易所得税(也可称特别交易税)。

投机无疑是高房价的重要推手，房价永远上涨论的帮凶。有人说，房产作为一种商品，就不能排斥投资。同时，投资和投机很难区分，楼市投机不可避免。换言之，在投机资金的助推下，房价就要永远上涨，直至“庞氏骗局”破灭那一天。

这种观点显然有失偏颇，忽视了当前大部分买房人尤其是投机客大量利用按揭贷款炒房的现实。房产诚然具有商品属性，利用非市场化手段限制投资的政策也要慎用，但谁见过国家借钱甚至动用优惠利率让人炒房?这样的情况合理吗?

住房按揭推出的本意，是解决住房的民生需求。让刚性及改善型住房购买者在国家信贷资金的支持下较容易地实现买房梦。在大量中小企业在获取贷款都非常困难而且利率更高的情况下，利用信贷资金炒房的行为理应受到打击。

征收特别交易税的逻辑：既然买房人申请了按揭贷款，就理所当然地可认为自住。那么在按揭期内，住房就不该再次交易。如果需要交易，其部分溢价应该以税金的形式来补偿前期对信贷资金的占用，税金的高低与对信贷资金的占用情况成正比。公式为：

纳税额=房产溢价×(1-首付成数／10)×(按揭期限一已过期限)／按揭期限。

首付成数越高，对信贷资金的占用就越少；越接近按揭期限，对信贷资金的利用就越充分。于是，纳税额就越低。体现了对资金占用数量和利用效率的兼顾。

举例说明。黄女士在2010年买了一套市价150万元的房子，按揭期限20年，首付3成。5年后以180万元的价位卖出。则黄女士应缴纳的特别交易税为：(180万-150万)x(1-3／10)×(30-5)，30=17.5万元。

至少具备3个优势

现在的二手房交易税由于偏低(过重则丧失了合理性)而达不到应有效果，且在当前卖方主导的市场中常常被转嫁给买房人。征收特别交易税，不但法理充分，而且税负合理，可对借贷炒房者形成足够风险警示(因为还要考虑房价下跌导致亏本)。借贷投机一旦被遏制，全额投机由于资金量先天不足难以掀起大的风浪，房价永远上涨的预期就会受到重创。