房价影响因素开题报告

房价影响因素开题报告（精选7篇）

房价影响因素开题报告 篇1

佛山一中高一七班

课题组成员：彭钰薇、江佳励、龚海琳、张欣悦 指导老师：

（一）研究背景：由于近年来房价出现不断攀升的趋势，楼王层出不穷，百姓买房难问题日趋严峻，各中大城市纷纷推出抑制房价过快增长的政策，例如“国八条”等。由此想探究影响房价的因素。

（二）研究的目的和意义：通过比较不同二手房的资料总结出影响房价的因素，由此了解二手房房价上涨的原因，理性看待房价上涨。

（三）研究方法：文献法、调查法

（四）研究过程1准备过程（2011-1-25 —2011-1-29）选定课题，确定小组成员分工 2实施过程（2011-1-30—2011-2-10）3总结过程

（五）研究结果

（六）交流评价 1学生体会 2教师体会

影响桂城二手房房价因素

背景：由于近年来房价出现不断攀升的趋势，楼王层出不穷，百姓买房难问题日趋严峻，各中大城市纷纷推出抑制房价过快增长的政策，例如“国八条”等。由此想探究影响房价的因素。

主题词 面积 地段 小区配套设施 房龄 房屋装修家电配置 朝向 楼层 心理因素 政府调控（）概念导入

二手房：新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。因此，“二手房”是相对于开发商手中的商品房而言的。凡产权明晰、经过一手买卖之后再上市交易的房产均被称为二手房。包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。有些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。

（）影响二手房房价因素——面积

一般来说，面积大的土地，其利用效率比面积小的土地高，因而价格较高。但也不能一概而论，只有房子所处的土地的总体面积比较合适，其土地价格才会比较高，房子的价格也会比较高。比如，同是怡翠花园，一处房产的面积为168平方，户型是四房二厅二卫，售价126万；另一处房产的面积为127平方，三房二厅二卫，售价90万。（）影响二手房房价因素——地段

一般而言，处于商业繁荣的城市中心的房价较高，反之，城市边缘地区的房价相对较低。这与市区及郊区的地皮价格、房地产商的的投资有着必然的联系。较之郊区，市区的生活环境、硬件配套、交通运输各方面要更胜一筹，也就更容易获得买家的青睐。例如 有一套房产在桂南名都共42平方位于地铁上盖售价50万折合约11904元/平方米；而另一套房产位于南海区政府宿舍，共90平方，电梯二房，售价65w。折合竟约7222元/平方米。（）影响二手房房价因素——小区配套设施

说到买房子，必须得要该小区的配套设施过关。小区的配套设施，包括【哔——】【哔——】和【哔————】（某人的恶趣味= =+）硬件过关（近超市啊车站啊附近有医院啊公园啊健身场所啊什么东西啊）、管理周到，好吧，你GJ了，你想将你的房子卖出去，大把人抢着说要，不单只这样，你抬高价格还是会有人对你穷追不舍，看吧，这就是魅力。拿怡翠花园那处面积127平方且三房二厅二卫，售价90万的房产和另一处位于花苑广场，面积130平方的三房且售价85万的房产作比较。怡翠花园曾以清幽怡人的环境一度受到市场追捧。绿化率高达65.8%。而花苑广场的绿化效果平平；两者相距不远，附近的商场学校等硬件相差不大；如今买车的人越来越多，小区的车位数量自然也越来越显得十分重要，怡翠花园有地下停车场，而花苑广场的车位只能停留在地面„„综上所述，小区的配套设施也是能影响房价的。

（）影响二手房房价因素——房龄 房龄越低自然越多人愿意要啦，房价自然水涨船高啦~所以说，炒房的人就是冲着这个来的，再所以说，国八条中的某一条就是冲着打压炒房的来的，总而言之，我觉得嘛，上有决策下有对策嘛~房价这种东西是暂时我说暂时打不下来的！保利一号公馆里有处07年四室二厅三卫，面积为282平方的房产，售价388万，约13759元/平方米；还有另一处房产，是09年交楼的毛坯，面积为283平方，折合14134元//平方米，售价400万。房龄过老会影响房屋设计结构以及周边环境都与新楼盘难以相比，一旦遇到房价波动，首先会影响到这些高龄房，而且因为质量上明显弱于新房，在进行拍卖或处置时也会遇到更大的难度；同时，各家银行对二手房贷款的房龄限制有所不同，但其共同的特点之一就是二手房贷款的最高还款期限普遍低于商品房贷款。这就造成二手房在办理贷款时，贷款难度会随着房龄的增长而增加。（）影响二手房房价因素——房屋装修及家电设备

谁不想自己的房子一买回来就能立即入住不用自己再去买材料装修啊买家私啊买家电啊什么的，这自然使得有这样配套的二手房身价百倍（何?）不愁没人来买。万科金御华府有一套房四室二厅二卫，共200平方，毛坯房价格为12000元一方 还有另一套房三房二厅二卫共153平方，豪装，价格为12012元一方。因此，房屋的装修家电设备等也会影响房价。（）影响二手房房价因素——朝向

对，这是个问题。中国人注重风水，什么风水影响你的一生（去死！）坐北朝南的房子有好的风水（你就吹吧你！）因为我们在北半球，坐北朝南容易采光，通风透气，衣服什么的容易被晒干，细菌也不那么容易滋生得那么快。而你住南朝北的房子，就等着发霉吧你！万科金御华府的好朝向基本没有，调查时看了好几套放出来的房，基本都和西向扯上了关系。询问了中介小姐，她笑笑说好朝向实在难买到。（）影响二手房房价因素——楼层

要我说这个，我觉得，楼层太低的话春天潮湿、冬天比较冷，而楼层太高呢，没电梯的会很麻烦，夏天很热，不过好像蚊子会比较少吧。如果楼下是超市啊什么商店广场啊，就是住在靠上一点的楼层会比较靠谱，吵不到。楼层适中，不上不下的一般价格较高。保利一号公馆有一套房位于高层，244平方米，14426元/平方米，售价352万；另一套房在10层，248平方米，14517元/平方米，售价360万。即便第二套房以244平方米算，总价为354万，仍比第一套房的价格贵些。

（）影响二手房房价因素——心理因素

人的主观因素必不可少。看一间房，你要觉得它好，即使它就是一间位于郊区的破破烂烂的小屋没有多少配套设施，你也愿意花钱将它买下来；你不觉得它好，哪怕它是位于市中心的繁华商业圈配套多好多奢华，你也会觉得也不过如此，龙床不及狗窝。当然，这也要建立在你能承受房子的价格这个客观基础上。买卖房产的双方出价和开价时多少都带了自己的主观感觉在里面，我就是觉得这房子值这个价，所以才会有讨价还价出现。（）影响二手房房价因素——政府调控 新的控制房价的政策出台了“新国八条”中有这样的规定“二手房交易税按全额征收”（调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。）这主要是为了打击炒房者哄抬房价是房价上涨过快。不过有了这样的政策出台，怕是买二手房的人会少了，毕竟，房龄是个重要的指标。

房价影响因素开题报告 篇2

国内学者对房价的影响因素进行分析时基本都认为房价是由供求关系决定的。价格理论认为,市场中的价格实际上是供给曲线与需求曲线交点所对应的均衡价格,而且所有影响房产价格的因素都是通过影响供求关系进而发生作用的。所以,我们在研究价格时一般先从供给和需求的角度开始,找出达成价格均衡的因素,从而揭开价格谜底。而且S.W.Decarlo(1997)指出引起房地产市场波动的原因主要有供求变化、空置率、货币政策、就业水平、人口趋势、法规政策、家庭规模等,他认为其中供求是最重要的因素。

(一)需求因素对房地产价格波动的影响

房地产价格波动的影响因素包括经济因素、人口因素、金融环境、心理因素、租赁因素以及宏观调控等。

1.经济因素与房价的关系

Bartik(1991)是最早对这一领域进行总结和评论的学者,他的实证研究揭示了住宅价格上涨直接受就业增长影响,Geoff Kenny(1999)使用了协整技术来估计爱尔兰住宅市场自我均衡机制的范围,实证分析了住宅市场的供给和需求关系。结果表明:收入增加会引起住宅需求的增加和价格的上涨。J.Nellis和J.Longbottom(1981)用计量经济学的方法对英国数据的分析研究,得出一个商品住宅平均价格的简化公式,分析后得出的结论是,收入是影响住宅价格的最重要因素。李晨(2010)运用因子分析法对全国15个大中城市进行研究,认为经济因素是影响房价的第一主因子。段家楠(2010)利用广东省1996-2009年的数据进行实证分析,证明人均储蓄对房地产价格有较为显著的影响。王冰和黄磊(2005)通过对居民收入水平与住房价格关系的讨论得出居民收入水平与房价之间有着密切的正相关关系。

房产除了是刚性需求的生活消费品外,还具有投资品的作用。经济的长足发展会提高居民的购买能力,增大房产的有效需求。这种刚性需求与住房供给短期缺乏相互作用导致房价上涨,进而引发投资效应。投资需求和投机需求的大量存在极易造成房产需求的大幅波动,形成房产泡沫。李春吉、孟晓宏(2005)在简单的局部均衡模型基础上对全国31个省市1999—2003年的面板数据的实证分析认为,人均可支配收入和对房产的投资额是房价上涨的重要因素。李清书(2010)探索了地产热的原因,认为中国经济的平稳发展是房地产投资增多和房价上涨的的根本性因素。

2.人口因素与房价的关系

影响住宅需求的人口因素有人口数量、人口年龄结构和家庭结构等。人口因素与房地产之间结合的研究为期很短,我国目前研究的很少。

英国的Mankiw和Bill(1987)的研究结果表明,人口年龄结构对住宅需求有显著的影响,他们的研究被视为人口学方法应用于住房研究的开端。英国的Ernisch(1997)根据英国上世纪八九十年代的房价走势,发现人口年龄变化对住宅需求有影响。芬兰的Mika Kuismanen运用M-W模型研究了人口变化对房地产市场的影响,Laven以人口统计学为基础,研究结果表明一个国家的住宅需求量是由这个国家的人口数量、年龄结构和家庭分裂速度共同决定的。REICO工作室、经济学家哈继铭等依据人口红利学理论,从婴儿潮的角度分析了我国人口年龄结构与房价的关系,认为从长期趋势看,我国的住房供给弹性很小,人口年龄结构决定了未来房价将会持续上涨。

Stuart A.Gabriel(2000)运用经济学理论来解释加利福尼亚州最大的两个城市近些年来住宅价格的变化模式,研究发现巨大的人口迁移是近几十年来加利福尼亚州住宅价格变化的主要因素。闫磊(2011)应用1997—2008年面板数据对影响房地产价格的各种因素进行实证分析得出,房地产价格与年末总人口数量成正比,且关系显著,而且,人口总数和人口结构会影响到住房需求。同样,韩乐江(2010)对黑龙江三线城市房价的实际情况进行分析认为,在人口总数稳步变化的条件下,家庭规模缩小家庭数量增多也会对房价的不断上涨产生明显的影响。付博、王绩明、吴金剑(2010)认为社会人口结构对房产需求有很大影响,老龄化社会对房产的需求将减少。城市人口数量与住房价格呈正相关,城镇人口中20~49岁这个年龄段的购房者是住房需求的主要部分,这部分人口的变化是影响房价波动的关键。

3.金融环境与房价的关系

金融环境指一个国家在一定的金融体制和制度下,影响经济主体活动的各种要素,下面我们将从利率角度来探讨它对房价的影响。

房地产业是资本密集型行业,价值量大的特点决定了房地产的开发与购买都离不开金融机构支持。房地产对金融业的依赖决定了房地产价格必然要受到货币政策的影响。2010年国务院先后出台了两个遏制房价过快上涨的通知,其中第一个规定二套以上首付不低于40%,第二个规定二套以上住房贷款利率不低于基准利率的1.1倍。从中可以看出,信贷资金是房价上涨的一个推动作用。张涛、龚六堂和卜永祥(2006)对房价和利率之间关系的实证研究证明按揭贷款利率的提高可以有效抑制房地产价格的上升。Geoff Kenny(1999)实证研究证明:从长期来看,抵押贷款利率与住宅需求有显著的负相关关系。潘再见(2008)基于PW模型的扩展分析,并进行实证分析,证实了房地产价格与存款利率正相关。众多学者对央行加息与房价关系进行分析认为加息会延缓部分房产需求,一定程度上起到稳定房地产价格的作用。

王锦瑜(2011)对我国房价与银行贷款的实证分析表明,房价构成了银行贷款的单向Granger原因。房价上涨会刺激人们保价增值的购房需求和开发需求,增加对银行信贷的需求,长期会促使银行贷款利率的提高。

周艳(2008)认为开发商的大部分资金来自银行,因此利息就构成房地产开发商的一项重要成本。当利率上升时,投资者运用的资金利息成本加大,必然带来房地产开发成本的上升。如果物价没有上涨,资金的利息成本就不能通过合理的方式转嫁到房地产价格上,这时房地产投资量必然减少,间接造成房屋的供应量减少,在需求不变的状况下,房价必然上涨。相反,在物价同时上涨时,房地产商就会把增加的成本转嫁给消费者,同样会造成房价的上涨。所以从理论上来说,加息会造成房价的上升。

通过分析,笔者认为利率的上升可以减少投机行为,但不一定会导致房价的下降。这是因为我国当前的利率调控政策被房地产市场刚性需求预期干扰,只是起到减缓销售,延长观望状态的作用而已。

赵海成(2004)研究了我国货币汇率与房地产之间的关系,认为目前高房价是由于人民币升值预期引致的。张家平(2008)对1998年第三季度至2007年第二季度数据建立协整模型认为人民币实际汇率与房价之间存在正相关关系。董甜甜(2011)从计量经济学的相关理论出发对汇改后汇率与房价关系的实证研究表明汇率波动水平与房产价格之间存在着长期的均衡关系,两者有共同的变动趋势。张梦实(2010)认为导致当前高房价的重要外部因素是人民币升值预期下国际游资的大量涌入。

4.心理因素与房价的关系

房地产存在买涨不买跌的现象,陈多长和踪家峰(2004)研究认为:对未来住宅价格的预期会影响现期的住宅价格,如预期房价上升,则现期房价会马上上升。李程宇和袁远(2011)对影响商品房价格的宏观经济因素进行回归分析得出:房价持续上升很大原因在于人们对房价的预期。时筠仑和雷星晖(2005)认为在市场经济条件下,真正决定房价的是社会普遍的经济预期,社会经济预期比真实的供求关系对房价的影响作用更大。时筠仑通过对香港金融危机以来其他因素不变的情况下,仅心理预期变化导致的房价大幅缩水现象分析表明:房地产价值的实现绝大部分取决于顾客对房地产价值的认可程度。刘合群和许芳(2011)对郑州市房价影响因素进行分析认为提前消费的购房理念是新一轮房产需求的重要因素,这种心理因素促进了房价的一涨再涨。所以众多学者认为房价上涨的刚性和价格预期导致的“理性泡沫”是房价居高不下的重要原因。消费者的消费心理对住房消费产生不良的引导,在很大程度上加剧了住房价格的快速上涨。

有人认为,除了真正的自住需求,其他所有需求的旺盛,都是基于对房价上涨的预期,一旦预期房价平稳或者下跌,所有的投机需求、投资需求、恐慌性购买需求,都将马上撤离市场,房地产开发商也将抛售房屋,增加供给,使供求恢复平衡。按照西方的供求理论,需求曲线会随着价格的上升而下移,但是房地产市场所显示的需求曲线却是价格上升,需求上升。因此,我们可以将此种现象解释为房地产市场升值预期引致的旺盛投资需求。

5.租赁因素与房价的关系

租赁市场是房地产市场的重要组成部分,房价是房屋价值的表现,租金是房地产使用价值的体现。租金上涨,会使房产的使用价值和价值进一步提升,促使更多的人选择买房而不是租房,增大住房需求。马克思的地租理论认为房价与房租都是房屋价值的货币表现形式,迪帕斯奎尔-惠顿模型(D-W模型)也支持房价和租金存在紧密正相关关系。曹振良(2004)对租金房价的比值进行分析得出了房价与租金的上涨是相互推动的结论。曹文聪(2008)在深圳市住宅租金影响因素的实证研究中通过格兰杰因果关系检验得出:深圳市住宅租金对房价在中期有单向推动作用。郭建校、王洪礼、韩红臣(2010)运用随机梯度分析的方法对房地产价格影响因素进行分析,认为影响需求的因素主要是支付能力、国家政策和租赁市场三个方面。但是,周永宏(2005)认为:目前我国房价停留在垄断竞争市场而租金停留在完全竞争市场,两者之间相互隔离不存在影响作用。住宅空置理论和住宅租赁需求理论者都认为忽略空置率,单从需求的角度分析租金理论是不正确的,房价与租金具有相对独立性,不存在房价决定租金的情况。曹文聪认为实证分析结果与传统理论不同,是因为传统理论的适应条件和现实环境不同,当前社会的情况是住宅销售市场和租赁市场是相对独立的。

中国目前存在很严重的“重买轻租”观念,租赁市场和销售市场的异质性决定了我们不能简单的将租赁市场加总到住房供给市场里。消费者所持物业的目的并不在于租赁所赚取的资金而在于抛售后的资产增值效应,所以租赁因素对房价的影响不大。

6.宏观调控与房价的关系

房地产市场极易受到宏观经济环境的影响,1998年之前居民用于住房的支出可以忽略不计,但住房货币化之后此项支出迅速膨胀。2008年随着市场内在的调整,国内市场开始低迷,陷入“量价齐跌”的局面,10月,政府针对低迷的市场出台了一系列救市政策,促使房市成交量大幅上涨,房地产价格水平也全面提升。2010年4月“国十条”在一定程度上导致了房产市场的量价齐跌。刘旦(2011)认为短期内调控政策见效,但是从长期来说市场监控才能保持政策的连贯性。廖俊平认为,宏观调控应该走出不断出新政策新法规的误区,当前的重点是注意政策的执行和监督,新政策是对突发状况的纠正,而平时主要的依靠力量仍然是市场监管。汪茵芸、史明、蒋漓(2010)通过建立房地产价格与新政策出台的时间关系坐标轴来观测房价的波动状况,分析得出的结论是国家宏观调控政策可以调整减缓房价的剧烈变化,但不能改变房价的发展方向。

冯瑞娜和杨松涛分析了与房地产相关的土地、财政、金融等因素,认为与房产相关的制度和政策安排才是我国房价形成的根源性原因。王孝(2010)认为造成高房价的根本性原因是制度、政策和管理。梁云芳、高铁梅(2007)对各地区房价波动不同的原因进行分析认为,房地产的调控效果存在明显的地区差异。王文侠(2010)参考国内外宏观调控的经验教训,最后得出的结果是:市场供求关系是决定房价的主要因素,宏观调控只能在一定程度上影响房价。

(二)供给因素对房地产价格波动的影响

影响房价波动的供给因素有商品房区位、房产品牌和住房供给结构等。

1.区位与房价的关系

区位反映的是房屋所处的地理位置,一般来说交通越便利、经济越发达、环境越优美的地方,房价会越高。Walden和Michael(1990)、Hayes和Taylor(1996)、Haurin和Brasington(1996)就住宅附近学区的好坏与住宅价格之间的关系进行了研究,结果表明,学校质量与住宅价格之间有明显的相关性,即学校质量越好,附近住宅价格越高。Malpezzi(1981)采用特征模型对城市内部住宅价格的差异进行了研究,发现住宅价格一般随着中心商务区的距离而趋于下降。

马思新和李昂(2003)通过Hedonic方法研究了北京商品住宅价格的影响因素,认为区位和厨卫装修等因素对价格影响显著。褚劲风和周琪(2004)以地铁一号线为例证明房价会随区位的变化而改变,王斐(2007)实证分析也说明了住宅区位的重要。

2.住房供给结构与房价的关系

住房供应结构是指,不同面积、户型、产权、档次的房屋在所供给房屋中的构成比例。供给结构主要由开发商自行决定。因此在利益的驱动下,开发商倾向于利润率高的大户型和高档住宅,而不乐意开发普通商品房和经济适用房。开发商这种依据利润选择开发项目的行为导致住房市场供应结构的失衡,结构性供需矛盾加剧。

由1995—2005新增商品住房供应量和价格数据表可以看出,住房供给量与住房的价格均呈增长趋势,两者间呈正相关关系。顾宝炎、王志强(1999)认为供给方面的不合理是导致房价上升的主要原因。

二、成本角度

国外对房价的影响因素研究较早,将土地作为住房的生产要素,探讨了地价与房价之间的比例关系。目前被国内普遍接受的市场定价法实际上就是从成本和利润两个方面来确定房价的。对单个物业来说,土地价格是房价的重要组成部分。Peng和Wheaton(1991)实证结果表明,土地供给变化对住宅价格和住宅供给都有较大影响。

张梦实(2010)在对当前高房价影响因素进行分析时指出,目前土地出让成本占整个建房成本的60%~70%,土地出让成本对房价上涨形成推力。地价上涨是房价上涨的因素,而且占房价整体价格的20%。闫磊(2011)实证结果表明房地产价格与土地价格显著成正比。高波、毛丰付(2003)就房价与地价的实证检验得出长期内房价走势决定地价走势,短期内两者相互影响的结论。

Glaser Edward、Gyourk Joseph和Christian Hilber(2002)认为地价与地区经济发展、人力资本呈正相关关系,与房价并没有直接关系。姚先国和黄炜华(2001)对地价与房价关系的研究表明,地价与房价有关联,但并不成线性关系。地价上升并不一定立即出现房价上升。房价上涨取决于居民有支付能力的需求带动而不是成本推动。只有当其他成本都成刚性且无下滑的可能,开发商已经无利可图的时候,地价上升才会完全反映到房价上。

地价与房价关系的辩论形成了“成本推动论”和“需求推动论”两种观点。但是笔者认为,这两种观点都是极端的,真正的房价是既受成本推动,又受需求拉动的,成本推动或需求拉动分别是站在供给和需求的角度来分析房价的,而实际上房价是供求相互作用的结果,不能只看一个因素。

统计表明,在房地产的建设和交易过程中,税费占房地产价格的30%~40%,陈多长、踪家峰(2004)认为:税收对住宅资产价格的影响是双重的,它既改变投机者的价格预期(影响预期资本性增值),也改变住宅资产的收益流量(影响资产的净现值)。高峰(2004)就土地增值税对商品住宅价格调控机理的实证研究结果表明,营业税与住宅价格呈正相关关系。

总的来说,税费的升高是房价上升的一个影响因素,它通过成本转嫁转移给了住房消费者。

三、其他因素对房价的影响

除了上述因素外,众多学者还分别从以下角度探讨了房价的影响因素。韩乐江(2010)分析了地方政府与商业银行的博弈对房价的影响,高成亮(2008)分析了通货膨胀对房价的影响,韩毅(2004)认为,物业管理通过树立购买者对企业项目的信息来影响一级市场上房地产的销售价格。王爱华(1999)讨论了房屋设计与房价之间的关系,Chau(2001)利用香港的交易数据实证表明开发商名气占住宅平均价格的7%,冯闻和胡昊(2006)探讨了主要建材价格对房价的影响。物业税与房价之间的关系近来得到了很多学者的关注(杨勇、温修春2005;王孝2010;岳树民,2005;倪维栋等)。Hing Lin Chan,Shu Kam Lee,Kai Yin Woo(2001)实证研究了房地产泡沫与房价之间的关系。

综上所述,国外对房价的影响因素研究的比较早,实证定量研究比较透彻。近年随着房价的“非理性”上涨,国内对房价的研究也比较多,定量研究也越来越多。但是目前对我国房价的影响因素的研究还不系统,在研究中存在着局限。

一是倾向于从房地产这个行业来分析房地产存在的问题,没有从国家的宏观经济和政策的角度来探索房价的影响因素,房价调控政策与国家货币政策、资产价格膨胀之间关系都没有进行深入的研究。

二是产权年限、配套设施完善程度、建筑品质和所在商圈的性质等微观因素对房价的影响作用,我们在研究中很少涉及。

三是很少涉及政府、房产商、消费者等市场主体的行为对房价的影响。

四是我国目前对房价的研究大多是定性的和非实证的分析,对各种影响因素的影响机理,影响程度等,较少有定量的分析研究。

参考文献

[1].齐淑兰.房地产价格波动影响因素文献综述.经济产业.2008

[2].李程宇袁远.影响我国商品房价格的宏观经济因素分析——基于2003至2010年数据的实证分析.商场现代化.2011

[3].王孝.我国高房价成因、影响与政策建议.经济学术论坛.2010

[4].倪维栋.谈物业税的开征对房地产价格的影响.商业现代化.2010

影响未来房价走势的关键因素 篇3

影响房价的因素

首先回到预测未来的起点：如何看待当前房价的稳定和回调?

住房，作为一种特殊的商品，既具有一般的商品属性，同时具有资产属性。所以，我们考虑对住房的两类需求：自住需求和投资性需求(投机性需求实质上就是投资性需求，不作区分)。

从住房市场供求来看，影响当前房价变动，主要有以下几个方面：

供给方面

一是，新建住宅供给：短期内，没有什么变化；中期内，根据政策对交易环节监管的要求，供给可能增加。长期内的住房供给，还依赖于当前政策性住房建设和民间投资的住房建设进度。

二是，市场存货住宅供给：这方面的供给来自于投资者持有的资产性住房。政策变动，可能改变部分住房投资者的预期，预期房价下降或风险加大导致共供给曲线右移。当然，如果房地产公司之前也有这类存量房，也可以作类似考虑。 以上都是从量上来看。 但是，供给增加并不见得房价就一定下降，还得看供给曲线是什么样子，短期内供给曲线可能是一个射线，即不到一个价格水平(利润水平)，宁愿不卖也不降价。０这依赖于投资者(或房地产公司)对未来房价的预期、对房价变动的时间区段估计以及投资者(或房地产公司)资金充裕状况。

需求方面

一是，自住性需求：在现实需求和未来预期的作用下，一部分人仍然会购买住房，而大部分人会选择暂时观望。随着时间的推移，暂时观望抑制的自住性需求将会恢复。总体上，如果拉长一点时间区段(比如一年)，在此次政策作用下，原先均匀的需求分布可能变成前低后高。 二是，投资性需求：在当前政策下，不管未来房价如何变化，住房投资的风险无疑是加大了，短期内，这方面的需求受到了极大的抑制；但是，随着时间的推移，如果住房供求的基本面没有发生根本性的改善，住房价格上涨的预期很可能重返，此时的投资性需求可能爆发，因为在当前如此高调的政策调控下，都没有把房价打压下去，房价调控政策将失去信誉。

未来房价走势

由此，我们可以做如下判断：

当前住房价格平抑或回调，有观望导致的对自住性需求的抑制，也有投资性住房需求的戛然而止与投资性住房存量供给的突然增加，但主要是投资性住房需求受到抑制和供给突然增加的作用；也就是说，目前房价变动仍然体现的是住房的资产属性。

中期内(2010年4月－12月)

住房供给会增加(既有政策原因，也有住房建设自身的周期因素，去年新建的住房将陆续在下半年完工；另外，投资性存量住房供给(曲线)，可能恢复正常)，自住性住房需求肯定能达到平均水平，投资性住房需求看政策力度和宏观经济的其他方面，存在不确定性。

政策方面的不确定较小，除非房价再次发力倒逼更严厉彻底的政策出台。最大的不确定性来自于通胀水平：如果通胀呈高企态势，在汇率粘性、利率粘性和热钱流入的作用下，高通胀成为现实可能让投资性住房需求再次抬头。所以，中期房价走势存在一定程度的不确定性。

长期内(2011年1月-9月)

住房供给取决于当前住房投资的状况，包括政策性住房投资和商用住房的民间投资(这里面，进入自主开工阶段的住房投资建设，也是有效的，因为存在支付预付款的购买行为，相当于实际的住房供给)；而投资性存量住房供给水平虽然仍然取决于多方面的宏观经济因素，但总体来看，可以认为是恢复到正常水平。

自住性住房需求将会恢复或超过正常状态，投资性需求依赖于市场预期，这个预期取决于作为商品属性的住房供求关系。即，自住性住房需求恢复正常水平，住房供给将起决定性的作用。

由此可见，长期内起决定作用的是政策性住房和非政策性住房的投资和供给。这两个方面的供给，政策性住房仍然看中央财政会有多少支持力度，或者中央财政体制愿意给以多少政策体制上的支持(比如，发行地方债、与民营机构合作等)。 而非政策性住房的投资和供给，则取决于房地产企业的现金流、资金成本以及对政策的预期。政策变动频繁，直接干预的力度过大，可能会使房地产企业投资时显得谨慎。

当前情形下，利率是资金成本的一个方面，信贷约束是提高资金成本的另一个方面，房地产企业可能通过共它途径筹集资金(如发债、民间融资渠道、出让股份等)。

房地产企业可能多卖房得到资金多买地，从而多做房地产投资；可能少卖房少买地，并收缩房地产投资。平均来看(有些企业自有资金多，有些企业自有资金少，假定平均看起来，不多不少：即，有自有资金，但在现有政策约束下(信贷、资本市场发债都可能受到管制)不大敢大肆扩张)，不太可能多卖房少买地，或者少卖房多买地。

假定房地产公司预期未来房价仍将高涨起来，买地是个占优战略；假定房地产公司预期未来房价将难有起色，卖房是占优战略(如此讨论的假设前提是：即便当前房价受到抑制或回调，卖房仍有较高利润；不管什么房地产企业，拿地是体现其长期市场价值的关键因素，没有土地，房地产企业就没有未来)。所以，在资金约束下，我倾向于判断房地产公司的占优战略是卖房拿地。 这里面的重要假定是，平均来看，房地产公司需要卖房才有足够的资金来拿地。但这个假定可能不成立，因为当前房地产企业的自有资金是非常充裕的。所以，综合起来的结果是，多拿地，相对少地卖房。如果政策不严厉，这种情形会更严重。也就是说，现实情况可能是相对少卖房，土地还是照样拿。

拿了土地，是否立即进行投资，以及投资进度是快是慢，这依赖于对房价的预期。而这里面的不确定性仍然来自于政策性住房的供给和通货膨胀。

房价影响因素开题报告 篇4

乔林 2012年11月

学号：2010099024 姓名：郭泽华

一、内容提炼：

本文的研究目的是揭示我国近几年来房价上涨过快、价位过高的原因，并据此提出稳定住房价格、解决中低收入家庭购房难题的建议。本文以1998年城镇住房制度改革以来我国房地产业十几年的快速发展和政府对房地产行业的调控历史作为研究背景，利用理论分析和对全国33个城市2000-2010年十余年间面板数据经行实证检验等方法，证明我国房价近几年的快速上涨的和价位高其实是需求拉动、成本推动以及政府对房地产行业管理的不到位三方面因素共同作用的结果。其中需求拉动因素是主要原因，当前的二元土地制度、严格的土地供给、政府对土地市场管理的不到位通过土地供给紧张对房价的直接影响推动了房价的上涨，而政府保障性住房建设的不足则导致在房价快速上涨的过程中，中低收入家庭普片面临购房难题。在实证分析的基础上，本文全面分析了居民收入、人口和城镇化。投资投机行为、建造成本、土地供给以及保障性住房建设不足等因素对房价的共同作用，并对政府在其中扮演的角色进行了深入的分析，主要结论如下：

第一，收入的增长和城镇化进程的加快产生了大量的住房需求。我国城镇居民人均家庭可支配收入从1998年的5425.1元增加到2009年的17174.7元，12年间平均增长率为10.17%；城镇人口从200年的4.59亿人增加到2009年的6.22亿人，平均每年增加1630万人。收入的提高和日益庞大的流入人口进一步增加对城市房地产的需求。此外，传统的“重房”观点和啃老买房透支了对未来房地产的需求，导致我国住房市场长期处于供不应求的状态。

第二，居民把住房当做养老保障或则投资。用于我国社会福利制度不完善。面临高安的教育费用、医疗费用和养老费用，民众普遍将房地产作为养了资金的来源。同时由于当前中国房地产行业税负主要集中买房环节，进一步刺激了对住房的投资投机性需求。

第三，我国流动性过剩是支撑房价快速上涨的前提。流动性过剩对房地产行业泡沫的行程产生负面影响，我国庞大的流动性来自巨额的民间储蓄、充沛的信贷资金、境外“热钱”流入和其他行业转移资金。

第四，严格的土地制度成为推高房价的重要因素。由于我国城乡二元土地制度的约束，我国土地供应总体上面临严重的结构性问题，耕地18亿亩红线面临严峻的形式和农村集体建设用的不能流转黛拉的闲置浪费并存。土地供应对房价存在直接影响，城乡二元的土地证的将大量农村集团建设用地排除在流转市场意外，土地储备制度和“招拍挂”土地出让制度有进一步收紧了土地供应的闸门，土地供应的减少改变了购房者的语气，推动了房价的上涨。

第五，住宅用地供应总体不足，中低价位、中小户型和保障性住房用地保障不足，房地产开发商大面积囤地，土地供给难以顺利转为住宅供应市场，使土地价格虚涨并传导到房产领域。经济适用房和廉租房保障范围设计不合理，落后社会发展，覆盖面有缺口，地方政府出于利益考虑，对保障性住房建设缺乏积极性，相应“问责机制”缺失，致使当前住房保障建设滞缓。

第六，政府是房地产市场的监管者，对房地产市场的稳定发展负有直接的责任，同时在我国，政府尤其是地方政府同时也是房地产市场的利益参与和分配者。作为“土地财政”的最大受益者，地方政府不愿意房价下跌，在保障性住房建设方面地方政府普遍缺乏动力，通过对土地供应的控制影响住房供应，更进一步改变购房者的预期；通过城市拆迁等创造大量需求，这些因素更进一步加剧了房价的上涨。

政策建议：

（1）对住房需求进行分类处理

（2）转变购房者观念

（3）尽快开始房产税改革

（4）收缩过剩流动性，控制外资流向房地产行业

（5）大力推进郊区配套公共服务建设，分流市区人口

（6）打破政府在城市土地市场上的垄断地位

（7）改革现有住宅用地“招拍挂”制度

（8）增加土地供给，打击房地产开发商囤地行为

（9）调整住房供应结构

（10）逐步取消经济适用房制度，引导低收入家庭“弃购从租”

（11）改革土地出让金收取办法有一次性缴清改为逐年收取

（12）将住房保障纳入公共财政体系，建立有效的“问责机制”

（13）转变政府角色，改革政府官员的晋升考核机制

（14）调整地方政府的财政事权，实现地方政府的责权匹配

（15）对不同发展层次城市房价的调控主要采取差别化政策

二、创新点：

第一，通过研究不同发展层次城市住房价格的影响因素，从构建房价影响模型出发，利用2000-2009年北上广深等四个一线城市以及其他14个二三线城市的有关房地产数据来实证检验导致我国一线城市和二三线城市房价快速上涨的影响因素，并分别定量分析两类市场不同影响因素对房价的影响程度，在此基础上分析当前房地产调控政策的效果，提出有针对性的改进建议。

第二，详细剖析了房地产结构性问题对住房价格的影响，通过分析得出结论，尽管影响住房价格的原因有多个，但当前房地产市场“量价齐升”的重要原因是包括土地供给、住宅市场供给和房地产开发商三个层面的结构性失调。

第三，分析了住房价格高涨的原因后，通过分析得出结论，尽管政府调控措施不断改进，调控力度不断加大，但是住房价格高涨的趋势没有得到扭转的重要原因就是以分权为特征的财税体制改革和以GDP为核心的官员晋升考核体制对地方政府的不当激励。

三、需要进一步研究的问题：

第一，农村集体土地流转于保障农民权益、国家粮食安全的适度关系问题。在当中找到最佳平衡点，需要进一步研究。

第二，引入房产税能不能实现降低房价的目的。

房价影响因素开题报告 篇5

pM2.5是最近很流行的一个热词，而它的危害也被多次报道。我们都知道，生命在于运动，而在运动的过程中，由于呼吸频率增快，我们呼吸的次数增多，自然吸入的pM2.5也就更多，那么究竟pM2.5对于运动有什么影响呢，这就是我们小组要研究的课题。

首先，来谈一谈pM2.5的危害。pM2.5是人类活动所释放污染物的主要载体，携带有大量的重金属和有机污染物。pM2.5被吸入人体后会直接进入支气管，干扰肺部的气体交换，引发包括哮喘、支气管炎和心血管病等方面的疾病。pM2.5会导致动脉斑块沉积，引发血管炎症和动脉粥样硬化，最终导致心脏病或其他心血管问题。而pM2.5还可成为病毒和细菌的载体，为呼吸道传染病的传播推波助澜。当空气中pM2.5的浓度长期高于10 μg/m3，就会带来死亡风险的上升。浓度每增加10 μg/m3，总的死亡风险会上升4%，心肺疾病带来的死亡风险上升6%，肺癌带来的死亡风险上升8%。pM2.5在呼吸过程中能深人到细胞而长期存铕在人体中。被吸入人体后，约有5%的pM2.5。吸附在肺壁上，并能渗透到肺部组织的深处引起气讶炎、肺炎、哮喘、肺气肿和肺癌，导致心肺功能减退甚至衰竭，因此对人类健康有着重要影响。同时，由于顆粒物与气态污染物的联合作用，还会使空气污染的危害进一步加剧，使得呼吸道疾病患者增多、心肺病死亡人数日增。

每天坚持运动锻炼是非常好的一种生活习惯，也是健康生活的保证。但是面对日益污染严重的大气以及pM2.5严重超标，这些看似与运动锻炼无关的话题实则十分关键。pM2.5是与运动锻炼密不可分的，如果大气污染严重，这时候进行运动锻炼，效果不好而且有危害身体减的危险。

那么pM2.5和运动锻炼有什么关系呢？我们肺部就有过滤的功能，平时吸入一些污染的空气也不会有很大影响，但是在运动过程中呼吸加快，吸入的空气超过肺部的过滤能力，导致一些肺部无法过滤掉，因此越积极越多造成一些肺部或者呼吸道疾病。因此想要健康，光是运动还不够，还要懂得看空气运动，这样才能免受pM2.5的危害。

房价影响因素开题报告 篇6

2、本选题的意义及国内外发展状况：

遵守规则是理性决策的必要条件；延迟选择(choicedeferral)指个体在应该作出选择的时候却决定不作选择,包括推迟选择(如选择延迟选项)或拒绝在可选项中选择一个选项。对这些问题的探讨将有助于我们更全面深入地理解人们的决策行为。

高山、李红、陈安涛、白俊杰已经对老年人和大学生决策规则稳定性进行比较研究，该研究是全国教育科学“十五”规划重点项目的部分工作。他们已经通过实验验证了老年人比大学生的决策更规则。而延迟选择行为的研究虽然已经取得了许多具有理论和应用价值的研究成果,但作为一个比较新的、且未受到广泛关注的领域来说,该领域在很多方面的研究还不够深入。

3、研究内容：

在现实生活中,我们常常会遇到一个很有趣的现象:当你面对(a和b)两个选择的时候,你选择了a,而当你面对(a、b和c)三个选择的时候,你却放弃了a而选择了b。这时,你的选择就缺乏一致性,是不规则的。而且，很多时候我们应该做出选择时却犹豫不决，或者已经选择了，但又想改变。这些都会影响决策的合理性。本研究通过对在校大学生进行一定的实验，观察性别与理性决策的关系，以及决策规则的稳定性对延迟选择行为的影响。

4、研究假设：

男生比女生决策更规则更理性；决策规则的稳定性与延迟选择行为关系显著，且稳定的决策规则对延迟选择的行为有负影响。

5、研究方法：

（1）文献法：通过查阅书籍、心理报刊、网络中已有的关于决策方面的文献资料来把握这方面研究的状况，并且为论文寻找更为充实的理论依据。

（2）实验法：本研究将通过三个实验来检验研究假设。

实验一：通过男女对超市优惠卡的选择来检验他们的决策规则的稳定性；

实验二：把被试大学生分为两个实验组，两组到商场购物，而且在购物前已经深思熟虑后写出购物单。甲组不限时购物，乙组限时购物。记录购物时间与所购产品，进行比较。

6、参考文献：

[1]胡卫鹏、区永东、时勘.连续性公共物品困境中信息结构对决策行为的影响[j].心理科学.XX年03期。

[2]王沛、乔玉柱.大学生日常消费决策中认知信息与情绪信息的交互作用[j].心理科学.XX年03期。

[3]傅小兰、李晓明.决策中的延迟选择行为[j].心理科学.XX年01期。

[4]高山、李红、陈安涛、白俊杰.老年人和大学生决策规则稳定性的比较研究[j].心理发展与教育.XX年年01期。

合肥市区房价变动影响因素分析 篇7

一、合肥市房地产价格变动情况

近年来, 由于我国城市化进程加快, 我国大部分地区房价呈上升趋势, 合肥也不例外。2006~2009年合肥平均房价从3, 302.7元/平方米涨到4, 232元/平方米, 同比增长28.16%。根据CRIC系统监测, 从2006年开始, 合肥环线商品房成交均价呈现出不同程度的增长, 如图1所示。 (图1) 就具体数据来看, 其成长趋势表现为以下几个特点:

(一) 各环线商品房成交均价均呈现出大幅上升态势, 离市中心越近的成交均价增长越快。一环内2006~2009年商品房成交均价年均增长率为10.71%, 一二环为10.67%, 二环外为9.97%。

(二) 环线商品房成交均价的差距正在扩大, 离市中心距离越近, 差距越大。2006年一环内与一二环商品房成交均价相差677元, 2009年两者相差898元;2006年一二环与二环外商品房成交均价相差464元, 2009年两者相差673元。

(三) 离市中心越近的位置, 相对价格越高, 市中心地段的价值在整个合肥城市环线布局中的优越性初见端倪, 但一二环、二环外的价格区间仍然比较集中, 没有拉开显著的级差。2 0 06年一二环商品房成交均价是一环内均价的83.13%, 2 0 0 9 年是83.06%;2 0 06年二环外商品房成交均价是一环内均价的71.57%, 2 0 0 9年是70.37%。

二、合肥房地产价格变动的影响因素

(一) 合肥城市化进程加快带动房价上涨。

2008年中部六省省会中, 合肥的均价在4, 000元/平方米左右, 相对来说发展还是比较平稳的。但近年自合肥大建设以来, 因为城市基础设施发生脱胎换骨的变化, 城市化进程等加快。高架的建设、滨湖的发展、轻轨的修建、建设区的新面貌等都证实着这个城市在飞速上升中。加上外来人口的不断扩张也增加了房屋上的刚性需求以及城市居民自我提高中的改善型需求。在这样的大环境下, 房价必然受其影响。按照合肥城市规划, 到2010年城市人口达到300万, 城市化率达到62%, 目前距离这个目标还有很大的距离。如果能够完成整个规划, 合肥现在每年以20万人口增长以及一些流动人口, 会给房地产业带来需求量。

(二) 二手房交易减免税费政策的影响。

2008年的金融风暴使全国各产业都受到很大的挫折。进入2008年, 日益趋紧的信贷政策使合肥不少房产商都遭遇融资“难题”, 在紧缩货币政策下, 银行几乎无一例外地收缩公司贷款, 削减了对房地产企业的开发贷款。2009春节前国家出台了二手房交易减免税费的政策, 由于与2008年相比货币政策较为宽松, 使二手房交易迅速的活跃起来, 同时也带动了一手房和新房的交易上升。2011年货币政策又转变得有所紧缩, 通货膨胀的形势也日益严重, 随着用工等各个方面成本的增加, 房地产市场也必然面临尴尬的局面, 2011年的房地产形势不容乐观, 以至于二手房市场不容乐观。

(三) 供需矛盾造成房价上涨。

随着人们生活水平的提高, 人们对住房的需求大大提高, 小居换大居, 旧房换新房, 许多百姓积极的改善自己的住房条件和居住环境, 城市新增人口对住房的需求, 城市改造拆迁, 对一些发达地区的沿海城市来说, 房屋的购买者有一部分人是来自其他城市, 甚至国外。这些都壮大了新房购买者的队伍。使得供求关系失衡, 形成供需矛盾, 使得房屋价格不断上涨。

(四) 开发商之间的竞争, 购房者之间的竞争。

在一个收入不断拉大的社会里, 理论上房价应该很低, 房价应迅速下降, 但迄今为止房价并没有形成快速下降的局面, 而是形成不断上涨, 其原因是房产开发商之间的相互竞争、购房者之间的竞争, 都会抬高房价, 百姓或主动, 当然更多的是被动地接受房价过高的这个情况。

(五) 购房者畸形的消费观念。

一是居民的自住性的需求;二是富人的投机需求。房价居高不下在一定程度上与部分购房者畸形的住房消费观念是分不开的。一些购房者非理性消费, 过分强调房屋投资、增值的附加功能, 面对奇高的房价, 现实是全民参与囤房、炒房, 因为囤房、炒房在所有投资中收益是最大的。这样的消费观念只会促进房价上涨。

三、促进房地产市场健康持续发展的对策建议

房价居高不下, 高房价增加了百姓的顾虑, 制约了百姓的消费, 作为支柱产业, 住房问题解决的好坏直接影响国民经济的持续发展和社会的安定团结。

(一) 增加中低价位住房的供应量, 限制开发高档住宅房。

鼓励廉租房、经济适用房、普通商品房的供应量, 大力发展低价房, 保证买不起房的老百姓也能安居, 通过分流购房者来保证房价不会被操纵。对政府部门来说, 控制房价过快增长的一个行之有效的办法就是控制高档次住宅项目的开发, 鼓励开发商兴建能满足多数百姓需求的廉租房和面积相对小的住宅项目。通过大力发展低价房, 解决房地产市场价格居高不下的问题。中国人口多, 土地资源相对稀缺。在这种情况下, 政府部门应进一步限制别墅类等高档住宅的兴建, 多为百姓提供一些房屋造价适中的住宅。

(二) 加强房地产市场的规范化管理。

合理制定有关政策, 政府不能仅仅是出台文件, 更重要的是落到实处, 强化公众对房地产开发实施的监督, 加快对规划审批的监控体系建设, 进一步健全对房地产、市政公用市场的监督制度, 加强对土地、建筑后续工程的监管。对发现的问题要严肃处理, 对房地产公司的违规行为要有统一的法律规定, 要加快廉租房建设, 为广大生活困难群众提供便利住房。另外, 也应积极科学、合理地引导舆论, 提高房价的透明度。

(三) 调节好住房供求关系。

现实楼价已持续上涨, 最大的原因是供不应求, 在我国住房实行市场机制的同时, 就应该建立住房宏观调控机制, 调节好供求关系, 使其保持稳定、健康、持续的发展。一是使住房总供给与总需求保持基本平衡;二是解决地区之间住房发展不平衡的状况, 使我国住房走上正规的发展轨道。

(四) 建立科学的土地供应制度, 制止炒地现象, 有效降低地价。

建立科学的土地供应制度, 通过制度和调整土地供应计划来控制房地产投资规模和结构, 降低土地出让金收益, 以降低房价中的土地开发成本, 提高普通住房用地的供应量。

(五) 发挥税收政策, 抑制高房价。

为有效发挥税收政策对房价的调节作用, 切实达到长期稳定的效果。房产税作为国家调控人民住房水平的, 必须制定完善统一的征收标准, 从法律层面上固定下来, 以达到长期稳定调控的效果。合理征收房产税, 切实保护百姓的合理住房需求。房产税征收税率过高, 不利于房地产的长远发展, 更不利于满足人们的住房需求, 税率太低, 达不到控制房价过高的目的, 从长远利益考虑, 征收房地产税应该是按照当地工薪阶层的平均工资水平为基准。为有效发挥税收对房价的调控作用, 需要合理选择税收制度, 优化税制结构, 完善税制体系, 增加地方政府的财政收入;缩小贫富差距, 促进社会和谐发展。

摘要：2006年以来, 合肥市区房地产价格总体呈上涨态势。本文结合合肥市区实际情况, 对影响房地产变动的主要因素进行分析, 进而提出促进房地产市场健康发展的对策建议。

关键词：房地产价格,规范市场,政府宏观调控

参考文献

[1]葛百.合肥市环线房价趋势分析[J].易居中国克而瑞, 2009.

[2]朱富强.论中国房价问题的现状与本质[J].广东商学院学报, 2008.6.

[3]熊艳.我国房地产价格影响因素研究[J].金融经济, 2009.2.

[4]白霜.房地产价格决定的因素分析[J].财经问题研究, 2008.8.