住宅物业管理规范化与改革实践论文

住宅物业管理规范化与改革实践论文（通用8篇）

住宅物业管理规范化与改革实践论文 篇1

目前，枣庄市共有物业企业210家，其中一级4家、二级16家、三级及三级暂定190家，从业人员1.5万余人。近3年来，全市住宅小区物业管理覆盖率由40%提高到50%，已经建立了前期物业管理招投标制度、住宅专项维修资金制度、住宅物业质量保修金制度、物业合同备案制度、业主委员会备案制度等管理制度。针对住宅小区物业管理普遍存在的问题，枣庄市积极开展调研工作，梳理问题并研究解决办法，探索推动建立以“契约精神”为基础的物业服务管理体系。

一、理顺关系，加强管理

严格划清开发商、物业公司、业主委员会、社区居委会的关系，推动建立以“契约精神”为基础的物业服务管理体系。严格执行承接查验和综合验收。建议由市物业主管部门、开发商、物业公司组成强有力的承接查验评审小组，对物业公共部位、公共设施等进行规范性查验交接，作为综合验收的重要参考，并对验收结果进行公示，将公示期告知业主。对未能通过综合验收的项目，责令限期整改，整改未能完成的追究相关责任人责任。对已入住户数比例达到百分之三十的新建住宅小区，由街道物业办组织，重新进行招投标，并与全体业主签订服务合同。由物业主管部门制定出台业主大会、业主委员指导办法，积极推进具备成立条件小区的业主委员会建设。

二、细化规定，措施落地

关于电梯维保问题。制定出台《枣庄市电梯安全监督管理办法》，由市质监局负责具体执行，明确电梯生产企业、使用单位责任。住宅小区内的电梯，由业主委员会或物业公司委托维保企业进行定期维保；重大电梯故障维修可动用住宅专项维修资金，并启用应急使用程序。关于停车管理问题。制定出台《枣庄市住宅小区机动车停车管理办法》，由市住建局负责具体执行，规范住宅小区停车秩序。对开发商擅自规定本小区车位、车库只售不租的.行为，一经核实，由物业管理部门责令限期改正，没收违法所得。对上房后6个月内未出售车位，采取措施强制出租。关于二次加压供水问题。按照《山东省城镇居民二次供水管理规定》要求，对新建小区严格执行专营公司自建自营，由专营公司承担供水责任；对老旧小区及现有小区中供水设施不符合要求的，由市供水主管部门会同相关部门尽快制定二次供水设施移交的具体办法，限期整改后整体交付专营公司管理运营。关于消防设施维保问题。制定出台《枣庄市住宅小区建筑消防设施管理办法》，明确消防设施维保内容、收费标准和责任归属。对未通过消防验收的住宅小区，追究相关责任人责任，实行事故追责制；对需要整改的小区，由消防主管部门核算整改预算，并进行公示，由业主大会制定方案，业主委员会负责执行或由业主委员会委托物业公司具体执行。

三、明确责任，狠抓成效

住宅物业管理规范化与改革实践论文 篇2

1 课程改革背景

青海大学城乡规划专业为四年制本科教育, 相比五年制的城乡规划专业的培养, 在教学过程中教师注重理论教学, 学生的实践机会较少。为了适应城乡规划学科新时期的发展需求, 主动跟踪和适应专业发展趋势, 注重建立可持续的人才培养模式。搞好城乡规划教学改革, 培养合格的城乡规划人才, 成为青海大学城乡规划专业教学的重要任务。

2 课程改革的探索与实践

2.1 教学方法与手段

教学内容上建立动态的基础理论体系, 讲授式的教学方法、问题探索式教学方式与训练与实践式教学模式的结合。以“师徒式”授课方式为基础, 加大“教”与“学”的互动, 通过讨论课、评图课、教师学生的相互点评等多种方式, 营造开放式的、多学科交叉的教学氛围, 激发学生的设计创造力;搭建广阔的设计课程教学平台, 培养学生开阔的学术视野, 为学生提供展示自己创造力的空间。 (1) 传统教学与现代化教学相结合。主讲教师在进行多媒体教学时, 辩证地看待和分析传统教学法, 恰当适时地运用媒体激发学生兴趣和提高效率。对一些设计的技巧、学生思维的训练, 结合传统教学方式进行讲述。并使用电子教案及动画, 让学生自制设计演示教具, 开阔学生视野, 提高学生解决问题的能力, 使传统面授与多媒体教学相辅相成, 构筑独具特色的课堂教学结构模式, 优化教学效果。 (2) 理论联系实际, 项目实地调研讲授。在教学内容的体系上充分体现内容的关联性, 避免“分立”化, 注重理论联系实际, 课堂教学与课外教学相结合, 积极开展在项目实地进行第二课堂教学活动。鼓励学生实地考察调研, 鼓励学生关注当代的热点问题。 (3) 互动式教学模式, 相互交流, 调动学生的积极性和参与性。在课堂教学中安排一定的方案陈述时间, 让学生讲述本人的设计思路、设计手法、研究要点等, 形成师生之间以及学生之间有效的交流, 训练学生的综合表达及交往能力。结合讲课内容提出热点问题, 增加课堂讨论环节, 调动学生的积极性和参与性, 提高学生的独立思考能力。打破传统的满堂灌的教学模式, 达到了教与学相互促进的目的。 (4) 扩展学习的知识面, 通过专家专题讲座了解住宅区发展的新动态。相关章节聘请校内外的相关领域专业技术人员授课, 丰富和拓展课程内容。在住宅区规划设计中请专业策划公司的策划人员对典型案例从策划定位、规划设计以及实施效果等方面进行介绍总结其成败的原因, 提高学生在实际设计中更好地运用所学习的理论知识的能力。 (5) 训练与实践式教学模式, 优化训练手段。通过课内外的练习、实习、社会实践、研究性学习等以学生为主体的实践性活动, 使学生巩固、丰富和完善所学知识, 培养学生解决实际问题的能力和多方面的实践能力。第一, 案例讲评。根据城乡规划专业的实践性特点, 课程中结合大量的案例和相应的调查分析进行。其次开设相关知识专题讲座介绍及讨论最新热点问题, 与当今的住宅区规划实践紧密结合, 通过案例讲评能够加深学生对住宅区规划设计原理的认识, 让学生面对实际问题时能最合适地做出反应, 学会运用理论解决实际问题的方法。第二, 社会调查。组织学生对已建成的住宅区 (地段) 进行参观调研和居民访谈, 分析其使用状况和存在问题, 使其掌握更多的住宅区设计的实例及相关经验, 拓宽学生的视野。 (6) 实现虚拟现实技术应用于课堂, 实现设计过程中的互动式设计。通过向学生介绍利用虚拟现实技术进行规划设计前期分析和后期辅助决策的相关的技术方法, 结合具体的课程实践直接运用到实际项目实习中, 同时在虚拟现实的教学过程中通过介绍新技术在城市规划中进行前期分析、辅助决策、成果制作等方面的运用, 逐步改变城市规划设计课程传统的教学模式。

2.2 课程考核方法实施方案与方法

引导学生学习重在过程, 为让教学组织中的每一个环节都能达到预期的效果, 实行结构性考核方式, 结构性考核实施过程为进行实训项目贯穿在整个教学中。 (1) 基地考察。通过实地踏勘和资料查询, 对基地本身及环境进行分析, 了解并体验基地条件、环境影响因素、周边社区的优劣等。 (2) 项目策划构思。在基地考察分析和项目策划的基础上, 归纳需要解决的主要问题和组织居民生活的方式和方法。搜寻市场信息, 基于基地本身的资源条件和区位条件确定项目产品定位, 确定项目定位、住宅户型、住区整体风格、配套设施、景观特色等, 归纳需要解决的主要问题和方法。 (3) 结构规划。将概念构思落实到对规划要素的整合层次, 即结构规划的层面。一方面要对用地、设施、空间和景观等进行综合处理;另一方面还要将不可见的规划因素与物质形态综合协调、有机整合。 (4) 总体布局。建立建筑与环境、建筑与城市整体考虑的观念, 对住宅进行选型或设计, 对公共建筑进行体量与体形的初步设计, 深入设计环境, 对各单体的交通组织、空间场地组织、各类绿地进行恰当的设计。 (5) 形态意象设计。运用空间意向表现手法对全区或局部、主要空间节点进行具体的意象表现与设计。

3 结语

通过青海大学城乡规划专业课程改革的探索与实践, 改变以教师为中心、以知识传授为目标的传统教学方法, 建立以学生为中心、以能力培养为目标的教学方法体系, 促进学生的自主学习, 培养学生的实践动手能力和创新思维能力, 实现人才培养的新模式。

参考文献

[1]赵春容, 娟林.新形势下城市规划专业人才培养的教学探讨——以居住区规划原理教学改革为例[J].土木建筑教育改革理论与实践, 2009 (11) :659-661.

[2]汤黎明, 张颖, 刘晖.城市规划设计精品课程建设的实践与探索[J].价值工程, 2011 (5) :221-222.

农村住宅建设用地的规范化管理 篇3

[关键词] 农村住宅建设用地 规范化 管理

为切实解决农村村民住房矛盾，促进新农村建设，根据《福建省农村村民住宅建设用地管理办法》及相关文件精神，我区启动了农村村民住宅建设用地审批管理工作。随着该项工作的开展，逐渐出现一户多宅、未批先用、地类认定不清、未节约利用土地等问题。农村住宅建设用地管理既关系到新农村建设及农村民生问题，又是国土资源管理的重要内容。唯有进一步规范化管理农村住宅建设用地，才能将基本国策落到实处。

1 当前农村住宅用地利用现状

以第二次全国土地调查标准时点为准，本区域内耕地总面积为15.51万亩（基本农田13.99万亩）,其中辖区内纳入农村建设用地管理的规划控制区外有5个乡镇，耕地面积10.55万亩（基本农田10.02万亩）。自2007年开通农村住宅用地审批管理业务以来，共审批农村住宅用地29批1082户，面积108520m2，其中2007年2批97户、用地面积9770 m2，2008年4批183户、用地面积16560 m2，后逐年增长，2011年达到8批283户、用地面积28550 m2。

通过调查统计分析，列入农村住宅用地管理的5个乡镇基本农田占全区域内基本农田的71.6%，是基本农田集中分布区域，也是耕地保护重点区域；同时，近年来该区域内农村住宅用地需求呈逐年增长态势，自开通管理业务以来，农村住宅新增用地平均每年增长38.4%。切实保护耕地，严格规范农村住宅用地管理已是迫在眉睫，也是国土资源管理中一项长期而艰巨的任务。

2 农村住宅用地管理工作存在的主要问题

2.1 住宅用地缺乏科学规划、合理引导

目前，除了道路等基础设施拆迁安置区及有条件的村集体以统一建设农村住宅小区外，相当部分的村庄因用地条件所限，缺乏科学规划及技术引导，未能建设农村住宅小区。主要以单独申请住宅用地为主，造成了零星分散建房的现状，不利于新农村成片规划、有序建设的开展，也给国土资源住宅用地管理工作带来很大难度。

2.2 落实“一户一宅”及“旧宅处置”政策缺乏有效措施

在农村住宅用地管理过程中，如何有效管理“一户一宅”及切实解决“旧宅处置”问题，目前还没有一套完整有效的管理制度。农村子女成家分户、老人轮流随子女生活、旧宅的风水迷信等原因，给界定“一户一宅”带来很大困难，也给拆旧宅等处置旧宅用地造成一定阻力，且收回、调剂旧宅用地很大程度上是依托所在村委会进行，目前缺乏有效的监督管理制度和具体操作办法。

2.3 管理程序不够规范

目前，省、市均出台有关政策及文件，但在基层国土资源管理具体过程中，需予以进一步明确和细化，出现的问题有：一是审批管理程序未能较好地实现无缝对接，造成管理真空，如未履行批后监管，造成移位建设、超面积建设等；二是报批程序不统一，如由乡镇政府上报、国土资源基层所上报及申请者个人上报等情形，上报管理程序紊乱；三是地类认定材料不够规范，造成部分土地占用耕地，未按农用地上报等现象；四是未按规定程序履行管理职能，如未履行先公示后报批、多部门交叉勘察等。

2.4 地质灾害搬迁户等“民生造福工程”申请用地受限

根据区域实际情况，因地质灾害搬迁住宅用地需求日浙增多，特别是列入地灾易发区内的搬迁户需要新建农村住宅。但由于近年来，按照新一轮土地利用总体规划划定基本农田和耕地占补平衡的有关规定，上述区域农用地中大部分列入基本农田保护区或土地整理区，加上山区林地面积比例较大，能用于审批建房的用地可选择性不大，造成了山区急需解决地灾搬迁户等民生问题而又无符合要求的用地等困境。

2.5 未批先建、少批多占等违法现象仍存在

按现行有关政策，农村住宅用地按每户3人及以下80平方米、4～5人100平方米、6人及以上120平方米审批管理。但受农村传统观念影响，农村村民大部分愿意住大宅楼，不按批准面积建房，而随意扩大住宅面积，部分申请者在办理审批手续过程中，未批先建或边批边建，给国土资源执法管理带来了难度。

3 农村住宅用地规范化管理的措施和建议

3.1 以“科学规划统一建设农村住宅小区”为主、辅以“散户建设”的管理原则

以统一规划建设农村住宅小区为主，积极为农村提供建房技术服务，采用村庄土地整理和旧村改造相结合的方式，鼓励自然村向中心村、集镇集聚，鼓励集中建设农村村民住宅小区，引导农民科学选址、合理建房、节约用地。村庄的科学规划应以“六个结合”为基本原则：一是与环境卫生相结合，合理预留绿化带及卫生设施用地；二是与农村道路基础设施建设相结合，依托农村路网进行规划选址；三是与村庄改造相结合，统筹旧村改造、土地整治及新农村建设布局；四是与农业产业结构调整相结合，集中分散居住的农户，实现农业综合开发利用和规模化种植；五是与旅游资源开发相结合，充分考虑当地旅游特色，力求在建筑风格上与自然和谐统一；六是与生态建设相结合，注重保护河流、水库、森林等生态资源，坚持预防优先，恢复补偿为辅，恢复补偿等措施与项目所在地生态功能区划的要求相适应[1]。对无房户、明显低于法定用地标准户及无法达到最基本居住安全和质量要求的危房户，确需新建但客观上又无法纳入农村住宅小区统一建设的，给予考虑单独申请住宅建设用地。

3.2 规范管理程序

建立健全科学合理的管理流程是开展农村住宅用地管理工作的基本前提。应根据省、市政府有关政策规定，细化办事流程，协调各级审查报批程序，主要有：

以统一建设农村住宅小区模式申请用地的。建议在原有相关规定基础上，增加村民讨论、征求意见会等程序，以充分体现民主性。可由所在村（居）委会拟定可行性意见，提供统一进入住宅小区的用户花名册、拟建设用地基本情况等材料，并充分听取村民意见，按少数服从多数的村民自治原则，初步方案经村民多数人同意后，按有关规定办理。

单独申请农村住宅建设用地的。一是实行公示制度，在本村张榜公布征询本村村民的意见，履行公示程序后，若本村村民未提出异议或者异议不成立的，依法予以上报。二是联合审查制度，有关部门应集体会审、联合勘察，对是否符合住宅用地和建设申请条件、是否符合乡（镇）土地利用总体规划和村庄、集镇规划、是否存在地质灾害隐患等事项进行审核，提高工作效率；三是规范地类管理，对地类认定建议以宗地为单位，提交土地利用总体规划图（局部）和土地利用现状图（局部），对认定不清的，可申请上级部门运用有关数据库成果等技术手段并结合现场勘察予以界定。

3.3 完善“一户一宅” 及“旧宅处置”管理制度

“一户一宅”及“旧宅处置”是落实节约集约利用农村土地资源，规范农村个人建房管理制度的根本保障。这方面的主要措施有：一是要求申请户所在村委会在执行公示制度时，将“一户一宅”情况作为重点公示内容，在上报时，提供“一户一宅”公示材料，随附相片；二是以审查申请者户口为依据，认真校对户口本，原则上以一本户口簿为一户作为认定参考标准；三是实行签订旧宅处置合同制度，要求申请新建用地时有旧宅的必须签订“旧宅处置合同”，作为受理要件之一。对原旧宅用地有集体土地使用权证的，可在新住宅用地获得审批后，由国土资源部门统一予以注销。

3.4 地灾易发区内的搬迁户新建农村住宅用地管理措施

在办理地质灾害搬迁户等“民生造福工程”住房用地时，可由民政部门会同国土、乡镇，对有关情况进行调查，按“民生造福工程”有关政策解决，并有地质灾害搬迁户具体人员名单的批准文件等，为审批管理农村住宅用地创造前提条件。鉴于此类问题的特殊性，在申请新建设用地时，可按集体土地置换后申请他村集体土地、基础设施安置区内预留用地解决部分民生问题等办法解决和管理。

3.5 创新国土资源执法监察管理新机制

主要创新措施有：一是在上报申请用地时，在申请表内明确标注四至范围、距明显标志物距离等；二是住宅用地经审批后，应督促申请户在规定的期限内、规定的用地四至范围内开工建房，不得少批多建或移位建设；三是建立健全动态巡查机制，能否及时有效制止国土资源违法行为，巡查是第一要务，巡查到位了，可以将违法行为遏制在萌芽状态，降低执法成本，减少群众损失，考虑到部分乡镇位于距城区较远、交通不便，建议充分发挥村（居）国土资源协管员作用，并通过完善县区、乡镇、村（居）三级国土资源动态巡查机制，充分利用包片干部、村干部、国土资源协管员身在基层一线的作用，实现动态、立体监管体制。

土地是人类赖以生存和生活的基础，具有有限性和不可再生性的特点[2]。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策，农村住宅用地管理应逐步走向规范化及土地利用节约集约化的轨道，才能扎实稳步地推进社会主义新农村建设，提升国土资源管理水平。

参考文献:

[1] 谭民强. 环境影响评价技术导则与标准[M].北京：中国环境科学出版社，2005.

住宅物业管理规范化与改革实践论文 篇4

《意见》将于2012年2月11日正式实施，实施范围包括杭州上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区（滨江），而萧山区、余杭区和各县（市）将参照执行。

商业办公等非住宅类项目，主要包括购物中心、商业街、专业市场、综合体、酒店式公寓、商铺和写字楼等多种类型，都是不受限购影响的商业地产。现在市面上，购房者购买最多的当数酒店式公寓、商铺和写字楼这三种。

酒店式公寓可能没有独立卫生间

从《意见》来看，目前市场上商业办公等非住宅类项目里，酒店式公寓类产品受到影响最大，主要有三点：

第一，传统的酒店式公寓都有独立的卫生间，《意见》规定，以后非住宅类项目的卫生间要按每层集中设置，以常规的单层1000平方米的商业建筑为例，每层最多隔出3个带独立卫生间的单元。今后在非住宅类项目中，将禁止设置外挑式阳台和飘窗。

办公等非住宅类项目中，除了特别规定的以外，其他只能按幢整体转让（销售）、办证，不得分割转让（销售）、办证。此外，对于许多打着公寓旗号的非住宅项目来说，以后想叫“公寓、家园、花园、花苑”等名字都不行了。在广告和楼书里，也不能暗示有居住功能了。而且，想靠非住宅项目来完成入户或入学也行不通了。

去年卖的房中酒店式公寓占两成目前的酒店式公寓既有出租回报，又具备日常居住功能，由于不受限购影响，很受市场欢迎。

去年，钱江新城、大城西、城东新城、下沙等热门的居住板块，都有酒店式公寓类产品面市，销售势头很好。不过，业内人士表示，酒店式公寓的保值增值速度一直都比不过住宅，在二手市场上的交易也不活跃，投资酒店式公寓的收益主要还是靠出租回报率，因此项目的地段很要紧。

有利于今后物业上的统一管理

这次出台的《意见》，杜绝了开发商想把写字楼等商业产品做成住宅类型的“打擦边球”做法。从源头的土地出让到设计、审批、销售、宣传各方面都做了严格的规定。如果开发商想在使用上做些小动作，比如预留排气管道等，都会受到处罚。

此举一方面为了规范市场，避免开发商钻法律空子误导购房者，产生不必要的麻烦。另一方面，住宅楼和办公楼的物业管理要求是不一样的，此举有利于今后物业上统一管理，减少纠纷和安全隐患。

中天〃西城纪是去年卖得较好的酒店式公寓项目，负责人表示，如果今后酒店式公寓“大变脸”，对自己项目来说是一大利好。按照新规定，阳台、飘窗、卫生间这些功能都取消了，酒店式公寓的居住性质也就没了，只能做单纯的办公场所。

新闻助读

我国多地严控酒店式公寓审批

近日，天津市相关部门下发《关于加强酒店型公寓建设管理有关要求的通知》，要求严格控制酒店型公寓审批。天津财经大学经济学院副院长丛屹在接受采访时表示，天津对于酒店式公寓的新规，是为了让其回归商务属性的本质，使这种介于住宅和商业之间的物业更规范，避免未来买房人与开发商因政策不明产生纠纷。

北京市住房城乡建设委员会联合多部门出台《完善商业、办公类项目管理的通知》，已于2011年6月1日起正式执行，全面叫停“商改住”项目。

住宅物业管理规范化与改革实践论文 篇5

四川省巴中市巴州区恩阳真第5小学位于巴中市巴州区西北角约22公里。创建于一九五八年，至今已有52年的办学历史。学校辖11个村,校园占地面积6910平方米,建筑面积1806平方米,学校现有14个教学班，在校学生487人，寄宿生318人。全校教职工37人，其中高级教师24人，大专以上学历17人。

我校的办学理念是“建有文化的校园，塑有理想的教师，育有特长的学生，办有特色的学校”，多年来我们立足农村教育事业的长足发展。一直走在全区教育改革与发展的前列，重视夯实基础硬件，建设软件平台，提高办学水平。学校设有实验室、电脑室、图书室、体育室、电教室，留守学生活动室等功能室，教学设备齐全，是师生们获得特长的学园、发展个性的乐园、心旷神怡的花园。恩阳五小无处不体现出一种以人为本的现代教学理念和教学氛围。

随着教育改革的深入，为更好地实现教育资源的共享，形成规模办学效益，合理调整教育结构与布局，从 1990年开始，我校相继将10所村小的3—6年级学生并入中心校。我校寄宿学生人数占到学校学生总数的65%。寄宿学生人数不断增加，对学校寄宿制管理水平也提出了新的要求，我校紧跟时代步伐确立了“寄宿学生进得来、留得住、有保障、家长放心、社会满意”的管理目标。我们结合实际，脚踏实地的进行寄宿制管理的实践与探究，经过近几年的不懈努力，我校寄宿制规范化管理基本形成了一套日趋成熟，行之有效的“人性化服务、个性化教育、规范化管理、文明化示范”的寄宿制管理新思路。

一、校园管理规范化

常言道：“无规矩不成方圆”。寄宿学生在校时间跨度大，事情多，容不得半点差错，难度可想而知，为了管理好这一个大摊子，学校先后建立健全了寄宿、食堂、安全教学等全面规范的规章制度：如《寄宿制学校标准化管理细则》、《安全工作制度》等，现在已经形成了一套门类齐全，措施得力的管理体系。同时，恩阳五小在育人上积极倡导“四无四育”，即学校无闲人、人人都育人，学校无空地，处处皆育人，学校无小事，事事教育人。层层构建了课堂文化、走廊文化、围墙文化、门文化、宿舍文化、楼文化、校园宣传栏文化、花圃文化、班级特色文化、地方特色文化，食堂文化等校园文化体系，突出体现“时代性、现代性、广阔性”的特点，发挥图片的视角震撼效应。通过文化氛围的营造培养了学生的主人翁意识，个性特色得到展示。通过校园文化的全力打造，从不同角度将师生的思维引入到文化的海洋，情操得以陶冶，思想得以净化，也为这些淳朴、鲜活的山区孩子营造一个良好的成长环境，校园呈现出蓬勃向上的良好氛围。

二、学生行为规范化

学校结合管理实际和学生特点和城乡环境综合整治制定了各种行为规范，如《恩阳五小学生一日常规》，要求学生熟背于心，以规范指导自身言行。每学期常规训练周，学校对学生进行《小学生守则》、《小学生日常行为规范》、等巩固学习，进行课堂礼仪训练；队列训练；升旗仪式训练；列队出操训练；内务整理训练；安全演练等训练。通过各种训练使学生形成了以“自理、自律、自主”为主要目标的学习生活自理能力，张扬个性，自主创新。不仅学生的潜力得到挖掘，特长得到培养，而且学校教育特色鲜明。自2003年开办特长班以来，每一项特长教学都有自己的特色，每一个学生都有自己的兴趣特长。五小的特长教育百花齐放，精彩纷呈。学生先后获文艺、书法、绘画、数学竞赛等各项奖励100余人次。

三、寄宿管理规范化

我校针对农村留守儿童，独生子女，村小教育教学质量相对低，寄宿学生呈现低龄化等情况及我们在原有的寄宿制管理基础上进一步实践与探究，经过不懈努力，首先,我们做到了硬件建设到位。2004年到2006年春，学校特意定做一批全新的学生双层木床。每间宿舍增加了一个储物柜，每个学生一格。冬天配备热水。让学生洗脸，洗脚有热水；常年供免费开水和菜汤。随着低龄寄宿学生不断增加，我校生活教师由原来的1人增至3人。这样，逐步努力，我校拥有了一套设施齐全，装备完善，硬件到位的学生公寓，我校寄宿制标准化管理也向前迈出了一大步。

其次是软件及时跟上。为了让学生早日形成以“自理、自律、自主”为主要目标的学习生活自理能力，在远离父母的情况下独立学习，独立生活。我校根据不同年龄阶段学生的年龄特点设立适应训练期和强化训练期两个阶段，抓好学生行为习惯训练。如：“四步强化训练曲”。聘请退伍军人指导训练。开展“内务整理全员大练兵”活动。通过加强对学生内务的检查力度，检查、反馈、整改、达标为止。采用“大对小，高年级对应低年级”结对子，提高高年级学生责任意识。通过这几步日积月累的强化训练，学生的行为习惯养成也逐渐突显成效。如今的学生宿舍，床上的被子叠成“豆腐快”、枕头摆成一条线，显得又整齐又有序。宿舍管理统一、井然有序、纪律严明，内务整洁、有序，它给学生提供了一个良好的生活环境，同时督促学生自觉养成了讲卫生、讲秩序、讲纪律的好习惯。

为了加强寄宿学生的规范管理，我们形成了由校长负总则，总务处具体分管，生活指

导教师、值周教师、班主任、科任教师、后勤管理人员、宿舍舍长齐抓共管的寄宿管理体制。

四、安全、服务工作规范化

我校时刻将安全工作放在寄宿制管理的首位。学生的日常作息，三后时间（即课后、饭后、睡眠后）和课外活动时间由于学生活动范围广，活动内容丰富、突发性强是安全工作最难保障的时间。在这些时间里，门卫和当天值周教师就在校园内找个至高点，全方位监控学生的一切活动，尽可能的把学生都监控自己的眼皮底之下，若发现学生做的游戏或体育运动存在安全隐患，生活教师就会立即进行阻止，确保把安全事故控制在萌芽状态之中。晚上学生睡眠前，班主任教师和值周教师第一件事就是到各宿舍清点人数。发现有不明去向的学生，坚决追根到底，直到清楚为止。每天早上班主任老师都要进行例行检查。在一次课间广播，值周教师提示有的同学早上没有洗脸，让人大吃一惊，原来生活指导教师早晨例行检查时，学生的毛巾都要一块块摸到；每天晚上门卫都在公寓楼的值班室内昼夜值班，锁好宿舍大门，禁止任何学生在休息号响后离开公寓楼，睡眠后班主任还要不定时的到各宿舍进行巡视，少则两三次，多则五六次，看看学生是否睡得好，是否盖好被子，是否有身体不舒服的同学。遇到学生生病，门卫和值周人员都会及时处理，遇到棘手的、个人处理不了的，就及时报告学校，由学校值班领导做决定并及时进行处理。学生在校寄宿，除了让学生住得好以外，还要考虑如何让学生们喜欢吃、吃的饱，吃得好。工作中我们首先从食堂的硬件上入手，对学校进行了较大的改建，让学校得以按照相关要求和标准将食堂改建成有更衣间、储藏间、粗加工间、操作间、餐厅、消毒间，添置了消毒柜、统一的碗筷、冰柜、绞肉机、吃饭的桌椅以及学生吃饭时消费的刷卡设备等较为规范的学生食堂。其次抓好食堂管理工作。在饭菜质量、卫生、服务上下工夫，保证学生就餐保质量。第三是饭菜口味丰富、味道鲜美。每天都达到两荤三素一汤的标准，每周菜的种类更换三次以上。高标准的要求，高质量的服务，使学生乐意吃在食堂，家长们放心。与此同时，学校每周坚持做到：学生离校由老师组织乘车回家，通学生由家长接送，并实行了路队制。保障了学生上学放学的安全。

五、教师队伍建设规范化

首先是班子建设。在恩阳五小班子成员的配置上，上级教育主管部门给予高度重视，严格把关，这为学校的管理打下了良好的基础。目前恩阳五小领导班子，虽然平均年龄只有35岁，但我们不仅能继承好前辈的优良传统，也有各自的管理理念和独特创新特色。学校领导班子目标一致、和谐共处、分工明确、执行有力，工作上相互协作，相互沟通，求同存异，做到分工不分家，最大限度地发挥每个人的最佳判断力，形成相互依存，尊重个性，和谐共处，朝着共同的奋斗目标迈进。

其次，学校积极强调“以人为本”的管理理念，充分调动教职工的积极性和创造性。建立健全民主管理制度，定期召开教职工大会，遇重大问题及时征求教职工意见。使恩阳五小的集体，成为了一个团结、活泼、和谐的大家庭，教职工们主人翁意识强、自觉性高，责任心强、集体荣誉感强，敬业爱岗、严于律己，办事效率高。如今的五小，每一位教师都有自己的教学定位和教学理念，教师个人教学特色鲜明，学校的教师队伍建设稳固发展。

几代“五小人”坚持“立志、博学、和谐、创新”的校风，求真、求实、求新、求效的教风，勤读、勤问、勤记、勤练”的学风，在创办农村教育的知名品牌上艰苦拼搏，不懈奋斗，成绩卓著。学校先后获巴中市“文明单位”、巴中市“卫生单位”、巴中市“校风示范学校”、巴中市“依法治校示范校”等荣誉称号。

住宅物业管理规范化与改革实践论文 篇6

各物业服务企业、各县（市）区物价局、房管局（建设局）：

福州市物价局、福州市房地产管理局《关于印发<福州市普通住宅物业服务等级指导性收费标准>(试行)等的通知》（榕价房[2007]4号）试行期已满，根据省市相关物业法规政策精神，福州市物价局、福州市房地产管理局对物业服务内容进行了修订与完善，现将有关事项通知如下：

一、正式公布《福州市普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准》（详见附件一）。

二、此次公布的《福州市普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准》主要是完善物业等级服务内容，对物业服务收费标准暂不作调整。等级服务内容增加了物业人均服务面积，修订并完善了物业小区安防、消防等相关内容。

三、《福州市普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准》根据物业服务内容、服务要求和人员配置等情况分为四个等级，服务内容包括综合服务标准、公共秩序维护、房屋等公共部位管理、共用设施设备运行维修养护、公共区域清洁卫生保洁及公共区域绿化日常养护六个方面。具体物业服务项目的收费标准根据《福州市物业服务收费管理实施细则》（暂行）（榕价房[2007]3号）规定在物业前期服务合同（协议）中确定。

四、原由政府价格主管部门核定的物业服务收费标准，合同期已满、尚未成立业主大会、业主委员会的普通住宅小区，确需调整物业服务费收费标准的，应当经物业服务小区内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

以上规定自2009年8月1日起执行。原榕价房[2007]4号文规定的试行期顺延至2009年7月31日止。

福州市普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准

（一级）

一、收费标准：

类别 收费标准

多层住宅 0.66-0.88元/平方米 小高层带电梯住宅(8层及以下)1.21-1.43元/平方米 高层带电梯住宅(9层及以上，不含100米及以上超高层)1.32-1.76元/平方米

二、物业服务标准：

（一）综合服务标准

1、小区设管理处，办公设施设备较先进完备，应用计算机等现代化管理手段进行科学管理，办公场所整洁有序。

2、物业服务企业持有效证照，人员配备合理，有管理人员、水电等专业操作人员，并按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书，岗位责任制明确。

3、纳入企业所管项目日常性成本开支的物业服务人员人均服务面积不高于1900平方米。楼管员、安防、水电等主要物业服务人员应在小区醒目处上墙公示。

4、物业服务人员统一着装、佩戴标志，服务主动、热情。

5、签订规范的前期物业服务合同（协议），双方权利义务关系明确。

6、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备等进行认真查验，按《物业管理条例》等相关法规政策规定验收，手续齐全，并有相关记录存档。

7、有完善的物业管理制度、作业流程及物业管理工作计划。建立财务制度，财务收支符合国家相关规定。财务管理、业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理等全面实行计算机管理。

8、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。及时解答业主的咨询、处理业主投诉及受理维修等。业主咨询、投诉在24小时内予以答复处理；业主报公共区域急修的半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修记录，并有回访制度，满意率达85%以上。

9、提供有效的特约服务和代办服务项目，服务项目、服务内容、收费标准等应按有关规定在小区醒目处予以公布。

10、公共水电费用单独按实由业主分摊的，每月在小区醒目处公布1次由业主分摊的公共水电费用详细测算情况；每半年1次在小区醒目处公布涉及住户共用设施设备大中修、更新改造费用分摊和其它物业服务代收代付费用情况。

11、按有关规定和合同约定规范使用住宅专项维修资金。

12、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率85%以上；对业主提出的意见进行分析并在1个月内予以整改，因客观原因确实无法整改的应向相关业主说明原因，并有相关征询情况及整改记录备案。

13、每半年开展1次以上健康有益的社区文化活动。

（二）公共秩序维护

1、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口交通标示齐全、规范；各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施场地有明显标志。

2、门岗整洁。设专人24小时值勤，小区主出入口不少于15小时立岗值勤,并有详细交接班记录和外来人员、车辆登记记录。对外来人员进入通过电话、核对信息、对讲系统等方式联系住户，决定是否放行，劝阻外来人员、车辆随意进入小区。

3、对安全监控设施实施24小时监控并及时记录。专职安防人员能开展并处理小区公共秩序维护工作，掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故应急预案。

4、维护小区公共区域秩序，按照法规政策等相关规定，采取各种有效安全防范措施，落实小区安防力量。通过人防、技防、物防相结合的办法，做好物业管理区域内安全防范工作。安防人员按照指定路线和时间进行24小时巡逻；对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次，有巡查记录存档。接到业主报警或求助电话等发生安全事故时，立即到达现场，并及时采取应急措施，同时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

5、协助公安机关做好常住人口、流动人口和出租房屋登记管理工作，对不履行义务的业主，应及时向公安机关报告。协助有关部门制止违法、违规的行为。

6、对小区内违章占用消防通道、影响业主正常通行的行为及时予以劝阻。劝阻无效的，应将相关整改方案书面上报社区、消防等相关主管部门，配合相关主管部门共同做好整改工作。

7、对业主擅自改变物业共用通道用途导致存在火灾安全隐患的，及时向有关责任人下发整改通知书，限期整改，整改无效的，应及时书面报告社区、消防等相关主管部门，并配合相关主管部门共同做好整改工作。

8、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案。接到火警、警情后立即赶往现场，协助保护现场并报告消防、公安等相关主管部门及相关业主、物业使用人，同时协助采取相应措施。(三)房屋等公共部位管理

1、每年至少1次编制房屋等共用部位日常管理和维修养护计划，每周至少巡查2次楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、休闲椅、凉亭等配套的共有部位，做好巡查记录，有损坏现象的5天内恢复正常（物业服务企业无法掌控时间如外修或到外地购零件等特殊原因除外）。及时维修养护，维修率达85%以上。巡查、维修和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限，属于大中修和更新改造的，每年至少1次编制大中修、更新改造计划和住宅专项维修资金使用计划，书面向受益业主公示，根据受益业主的决定或合同的约定，及时上报相关行政主管部门审批，并组织维修。

3、按照住宅装饰装修管理有关规定和临时管理规约要求，建立完善的小区装饰装修管理制度。装修前，依规定告知装修人有关装修的禁止行为和注意事项，并加强监督管理。每天至少巡查1次装修施工现场，并有记录。发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等违反国家有关规定以及违反临时管理规约行为的，及时劝阻，劝阻无效的应在24小时内报告有关行政管理部门。

4、保持房屋外观完好、整洁，符合原设计要求。对违章搭建、公共区域乱张贴悬挂等违反相关规定现象能及时劝阻，劝阻无效的应在24小时内及时向相关主管部门报告。

（四）共用设施设备运行、维修养护

1、共用设施设备运行维修养护制度健全，每年至少1次编制共用设施设备运行维修养护计划，并建立共用设施设备档案，共用设施设备运行、检查、维修、保养记录齐全。

2、设施设备标志齐全、规范，容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施。

3、对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。

4、加强对楼宇对讲、视频监控、周界报警、电子巡更等技防设施日常维护，确保运转正常有效，维护及时。

5、制定消防安全制度、消防安全操作规则、灭火和应急疏散预案。对消防设施每半年进行1次全面检测，确保完好有效,可随时启用,消防通道畅通。检测记录应当完整、准确并存档备查。

6、每天至少1次对共用设施设备进行日常巡查，做好日常巡查记录。需要维修，属于小修的，24小时内组织修理。属于大中修或者需要更新改造的，将大中修与更新改造计划提前半年书面向受益业主公示，根据受益业主的决定，组织相关业主自筹资金进行大中修或更新改造；已缴存住宅专项维修资金的小区，提前半年将大中修或更新改造计划书面向受益业主公示，根据受益业主的决定，及时上报相关行政主管部门审批，并协助相关部门做好大中修及更新改造工作。

7、每天对供水系统供水设备巡查1次。每年至少1次对水泵润滑点加油，对泵房、管道等进行除锈、油漆，对水泵实施全面维护保养，保证二次供水正常，泵房整洁。每天巡查1次污水泵等排水系统，做到污水处理系统正常运行。根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢，周边无异味。每年至少1次对污水处理系统全面维护保养。供水和排水系统维修和保养符合环保要求。

8、水电、电梯、监控等技术人员严格执行设施设备操作规程及保养规范，保证正常运行。

9、每天至少1次对电梯实行巡查，保证载人电梯24小时正常运行。接到故障报告后物业维修人员15分钟内赶到现场进行危急处理，需要联络专业维修人员到现场维修的应及时联络，尽快恢复正常运行。

10、每天1次检查路灯、楼道灯等公共照明，完好率不低于95%，并按规定时间定时开关。

11、接到相关部门停水、停电、停气等通知，应提前以通知、公告、广播等形式通知业主。

（五）公共区域清洁卫生保洁服务

1、对垃圾桶、果皮箱及时实施维护保洁，并实行垃圾袋装。每天收集生活垃圾2次、清运1次。果皮箱、垃圾桶每周至少清洗１次，保持果皮箱、垃圾桶清洁、无异味。垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。

2、小区内道路、广场、绿地、明沟、公共楼道、电梯厅、电梯轿厢等每天清扫1次，循环保洁；公共楼道、电梯厅、电梯轿厢、楼梯扶手、栏杆、窗台等每2天至少湿拖（擦）1次；共用部位玻璃及室外标识（高度3米以下，高度3米以上每年至少清洁1次）、宣传栏、信报箱等每周清洁1次；路灯、楼道灯等公共灯具每月至少清洁1次。

3、每天1次打涝水景漂浮杂物，保持水体清洁；定期对水体投放药剂或进行其它处理，保持水体无异味。

4、户外共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，及时清陶；化粪池每年清掏1次，确保使用正常，无外溢。发现异常应及时清掏，保持畅通。

5、二次供水水箱、生活用水蓄水池每半年按相关规定请持证人员清洗1次，按规定报检，并在小区醒目处公布。定时巡查，水箱、蓄水池应保持完好并加锁。水质符合国家规定要求。

6、设备房保持整洁，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象，7、建立消杀工作管理制度，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。

8、进行保洁巡查，无明显暴露垃圾、卫生死角等现象；及时劝阻楼道内乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放现象；保证小区内环境整体干净整洁。

（六）公共区域绿化日常养护服务标准

1、有技术人员实施绿化养护管理。

2、花草树木每年分不同种类及时整形修剪，发现枯萎的植物应在1周内清除，并及时补种。做到树木基本无倾倒，花草树木无枯枝，无斑秃黄萎，保持良好的观赏效果。

3、草坪生长整齐，高度不应超过8公分，超过时应在1周内进行修剪；及时清除杂草，有效控制杂草孳生。

4、根据气候状况和季节，对花草树木按肥力、植物种类、生长情况适时浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好。

5、定期喷洒药物，预防病虫害，发现病虫害及时灭杀。

6、园林建筑和辅助设施完好，整洁无损；绿地设有提示爱护绿化的宣传牌。

注：超高层（100米及以上）带电梯住宅的收费标准可在高层带电梯住宅收费标准基础上另加15%。

（二级）

一、收费标准：

类别 收费标准

多层住宅 0.44-0.66(不含)元/平方米 小高层带电梯住宅(8层及以下)0.88-1.21(不含)元/平方米 高层带电梯住宅(9层及以上，不含100米及以上超高层）1.10-1.32(不含)元/平方米

二、物业服务标准

（一）综合服务标准

1、小区设管理处，办公设施设备较先进完备，应用计算机等现代化管理手段进行科学管理，办公场所整洁有序。

2、物业服务企业持有效证照，人员配备合理，有管理人员、水电等专业操作人员，并按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书，岗位责任制明确。

3、纳入企业所管项目日常性成本开支的物业服务人员人均服务面积不高于2300平方米。楼管员、安防、水电等主要物业服务人员应在小区醒目处上墙公示。

4、物业服务人员统一着装、佩戴标志，服务主动、热情。

5、签订规范的前期物业服务合同（协议），双方权利义务关系明确。

6、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备等进行认真查验，按《物业管理条例》等相关法规政策规定验收，手续齐全，并有相关记录存档。

7、有完善的物业管理制度、作业流程、物业管理工作计划；建立财务制度，财务收支符合国家相关规定；财务管理、业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理等全面实行计算机管理。

8、公示16小时服务电话。及时解答业主的咨询、处理业主投诉及受理维修等。业主咨询、投诉在48小时内予以答复处理；业主报公共区域急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修记录，并有回访制度，满意率达80%以上。

9、提供有效的特约服务和代办服务项目，服务项目、服务内容、收费标准等应按有关规定在小区醒目处予以公布。

10、公共水电费用单独按实由业主分摊的，每月在小区醒目处公布1次由业主分摊的公共水电费用详细测算情况；每半年1次在小区醒目处公布涉及住户共用设施设备大中修、更新改造费用分摊和其它物业服务代收代付费用情况。

11、按有关规定和合同约定规范使用住宅专项维修资金。

12、每年1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上；对业主提出的意见进行分析并在一个季度内予以整改，因客观原因确实无法整改的应向相关业主说明原因，并有相关征询情况及整改记录备案。

13、每年开展1次以上健康有益的社区文化活动。

（二）公共秩序维护

1、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口交通标示齐全、规范；各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施场地有明显标志。

2、门岗整洁，设专人24小时值勤。小区主出入口不少于13小时立岗值勤,并有详细交接班记录和外来人员、车辆登记记录。劝阻外来人员、车辆随意进入小区。

3、对安全电子监控系统实施24小时监控并及时记录。专职安防人员能开展并处理小区公共秩序维护及应急工作。

4、维护小区公共区域秩序，按照法规政策等规定，采取各种有效安全防范措施，落实小区安防力量。通过人防、技防、物防相结合的办法，做好物业管理区域内安全防范工作。安防人员按照指定路线和时间进行12小时巡逻；对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次，有巡查记录。接到业主报警或求助电话等发生安全事故时，立即到达现场，并及时采取应急措施，同时向有关行政主管部门报告，协助做好救助工作。

5、协助公安机关做好常住人口、流动人口和出租房屋登记管理工作，对不履行义务的业主，应及时向公安机关报告，协助有关部门制止违法、违规的行为。

6、对小区内违章占用消防通道、影响业主正常通行的行为及时予以劝阻，保证消防通道畅通。劝阻无效的，应将相关整改方案书面上报社区及消防等相关主管部门，配合相关主管部门共同做好整改工作。

7、对业主擅自改变物业共用通道用途导致存在火灾安全隐患要及时向有关责任人下发整改通知书，限期整改。整改无效的，应及时书面报告社区及消防等相关主管部门，并配合相关主管部门共同做好整改工作。

8、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案。接到火警、警情后立即到达现场，协助保护现场并报告消防、公安等相关主管部门及相关业主、物业使用人，同时协助采取相应措施。(三)房屋等公共部位管理

1、每年1次编制房屋等共用部位日常管理和维修养护计划，每周巡查2次楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、休闲椅、凉亭等配套的共有部位，做好巡查记录，有损坏现象的10天内恢复正常（物业服务企业无法掌控时间如外修或到外地购零件等特殊原因除外）。及时维修养护，维修率达80%以上。巡查、维修和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限，属于大中修和更新改造的，每年1次编制大中修和更新改造计划，书面向受益业主公示，根据受益业主的决定或合同的约定组织维修。有使用住宅专项维修资金的，按相关规定程序及时上报相关主管部门审批，并组织维修。

3、按照住宅装饰装修管理有关规定和临时管理规约要求，建立完善的小区装饰装修管理制度。装修前，依规定告知装修人有关装修的禁止行为和注意事项。每周至少3次巡查装修施工现场，并有记录。发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等违反国家有关规定以及违反临时管理规约行为的，及时劝阻，劝阻无效的应在24小时内报告社区、有关行政主管部门。

4、保持房屋外观完好、整洁，符合原设计要求。对违章搭建、公共区域乱张贴悬挂等违反相关规定现象能及时劝阻，劝阻无效的应在24小时内及时向相关主管部门报告。

（四）共用设施设备运行、维修养护

1、共用设施设备运行维修养护制度健全，每年1次编制共用设施设备运行维修养护计划，并建立共用设施设备档案，共用设施设备运行、检查、维修、保养记录齐全。

2、设施设备标志齐全、规范，容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施。

3、加强对楼宇对讲、视频监控、周界报警、电子巡更等技防设施日常维护，确保运转正常有效；

4、对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。

5、制定消防安全制度、消防安全操作规则、灭火和应急疏散预案。对消防设施每年至少进行1次全面检测，确保完好有效,可随时启用,消防通道畅通。检测记录应当完整、准确并存档备查。

6、每天1次对共用设施设备进行日常巡查，做好日常巡查记录。需要维修，属于小修的，48小时内组织修理。属于大中修或者需要更新改造的，要将大中修与更新改造计划至少提前一个季度书面向受益业主公示，根据受益业主的决定，组织相关业主自筹资金进行大中修或更新改造；已缴存住宅专项维修资金的小区，将大中修或更新改造计划至少提前一个季度书面向受益业主公示，根据受益业主的决定，及时上报相关行政主管部门申请审批，并协助相关部门做好大中修及更新改造工作。

7、每周至少3次巡查供水系统供水设备。每年1次对水泵润滑点加油，对泵房、管道等进行除锈、油漆，对水泵实施全面维护保养，保证二次供水正常，泵房整洁。每周至少3次巡查污水泵等排水系统，做到污水处理系统正常运行。根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢，周边基本无异味。每年至少1次对污水处理系统进行维护保养。供水和排水系统维修和保养符合环保要求。

8、水电、电梯、监控等技术人员严格执行设施设备操作规程及保养规范，保证正常运行。

9、每天1次对电梯实行巡查，保证载人电梯24小时正常运行。接到故障报告后物业维修人员20分钟内赶到现场进行危急处理，需要联络专业维修人员到现场维修的应及时联络，尽快恢复正常运行。

10、每天检查1次路灯、楼道灯等公共照明，完好率不低于90%，并按规定时间定时开关。

11、接到相关部门停水、停电、停气等通知，应以通知、公告、广播等形式提前通知业主。

（五）公共区域清洁卫生保洁服务

1、对垃圾桶、果皮箱及时实施维护保洁，并实行垃圾袋装。每天至少收集生活垃圾1次、清运1次。果皮箱、垃圾桶每周清洗1次，保持果皮箱、垃圾桶清洁、无异味。垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。

2、小区内道路、广场、绿地、明沟、公共楼道、电梯厅、电梯轿厢每天清扫1次；公共楼道、电梯厅、电梯轿厢、楼梯扶手、栏杆、窗台等每两天湿拖（擦）1次；共用部位玻璃及室外标识（高度3米以下，高度3米以上每年清洁一次）、宣传栏、信报箱等每10天至少清洁1次；路灯、楼道灯等公共灯具每月至少清洁1次。

3、每周至少3次打涝水景漂浮杂物，保持水体清洁；定期对水体投放药剂或进行其它处理，保持水体无异味。

4、户外共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，及时清掏；化粪池每年清掏1次，确保使用正常，无外溢。发现异常应及时清掏，保持畅通。

5、二次供水水箱、生活用水蓄水池每半年按相关规定请持证人员清洗1次，按规定报检，并在小区醒目处公布。定时巡查，水箱、蓄水池应保持完好并加锁。水质符合国家规定要求。

6、设备房保持整洁，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

7、建立消杀工作管理制度，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。

8、进行保洁巡查，无明显暴露垃圾、卫生死角等现象。及时劝阻楼道内乱悬挂、乱贴乱画等现象，保证小区内环境干净整洁。

（六）公共区域绿化日常养护服务标准

1、有专业人员实施绿化养护管理。

2、花草树木每年根据植物种类适时修剪，发现枯萎的植物应在10天内清除、补种，保持良好的观赏效果。

3、草坪生长整齐，高度不应超过12公分，超过时应在10天内修剪，有效控制杂草孳生。

4、根据气候状况和季节，分不同植物种类适时浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好。

5、定期喷洒药物，预防病虫害。发现病虫害及时灭杀。

6、园林建筑和辅助设施完好，整洁无损；绿地设有提示爱护绿化的宣传牌。

备注：超高层（100米及以上）带电梯住宅的收费标准可在高层带电梯住宅收费标准基础上另加15%。

（三级）

一、收费基准标准：

类别 收费标准

多层住宅 0.33-0.44(不含)元/平方米 小高层带电梯住宅(8层及以下)0.66-0.88(不含)元/平方米 高层带电梯住宅(9层及以上，不含100米及以上超高层)0.88-1.10(不含)元/平方米

二、物业服务标准

（一）综合服务标准

1、小区设管理处，办公场所整洁有序。

2、物业服务企业持有效证照，人员配备合理，有管理人员、水电等专业操作人员，并按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书，岗位责任制明确。

3、物业服务人员佩戴标志，服务主动、热情。

4、纳入企业所管项目日常性成本开支的物业服务人员人均服务面积不高于2600平方米。楼管员、安防、水电等主要物业服务人员应在小区醒目处上墙公示。

5、签订规范的前期物业服务合同（协议），双方权利义务关系明确。

6、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备等进行认真查验，按《物业管理条例》等相关法规政策规定验收，手续齐全，并有相关记录存档。

7、有完善的物业管理制度、作业流程、物业管理工作计划。建立财务制度，财务收支符合国家相关规定。财务管理、业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理等档案齐全。

8、公示12小时服务电话。及时解答业主的咨询、处理业主投诉及受理维修等。业主咨询、投诉在1周内予以答复处理；业主报公共区域急修2小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修记录，并有回访制度，满意率达70%以上。

9、服务项目、服务内容、收费标准等应按有关规定在小区醒目处予以公布。

10、公共水电费用单独按实由业主分摊的，每月在小区醒目处公布1次由业主分摊的公共水电费用详细测算情况；每半年1次在小区醒目处公布涉及住户共用设施设备大中修、更新改造费用分摊和其它物业服务代收代付费用情况。

11、按有关规定和合同约定规范使用住宅专项维修资金。

12、每年1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上，对业主提出的意见进行分析并在半年内予以整改，因客观原因确实无法整改的应向相关业主说明原因，并有相关征询情况及整改记录备案。

13、每年开展1次健康有益的社区文化活动。

（二）公共秩序维护

1、门岗整洁，设专人24小时值勤。

2、对安全电子监控设施实施24小时监控并及时记录。

3、维护小区公共区域秩序，按照法规政策等相关规定，采取各种有效安全防范措施，落实小区安防力量。通过人防、技防、物防相结合的办法，做好物业管理区域内安全防范工作。对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次，有巡查记录。接到业主报警或求助电话等发生安全事故时，尽快到达现场，并及时采取应急措施，同时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

4、协助公安机关做好常住人口、流动人口和出租房屋登记管理工作，对不履行义务的业主，应及时向公安机关报告。协助有关部门制止违法、违规的行为。

5、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时登记管理，劝阻外来人员、车辆随意进入小区。

6、对小区内违章占用消防通道、影响业主正常通行的行为及时予以劝阻，劝阻无效的，应将相关整改方案书面上报社区及消防等相关主管部门，配合相关主管部门共同做好整改工作。

7、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案。接到火警、警情后尽快到达现场，协助保护现场并报告消防、公安等相关主管部门及相关业主、物业使用人，同时协助采取相应措施。(三)房屋等公共部位管理

1、每年编制1次房屋等共用部位日常管理和维修养护计划，每周至少巡查1次楼梯通道以及其他共用部位，做好巡查记录，有损坏现象的20天内恢复正常（物业服务企业无法掌控时间如外修或到外地购零件等特殊原因除外）。及时维修养护，维修率达70%以上。巡查、维修和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限，属于大中修和更新改造的，每年1次编制大中修和更新改造计划，书面向受益业主公示，根据受益业主的决定或合同的约定组织维修。有使用住宅专项维修资金的，按相关规定程序及时上报相关主管部门审批，并组织维修。

3、按照住宅装饰装修管理有关规定和临时管理规约要求，建立完善的小区装饰装修管理制度。装修前，依规定告知装修人有关装修的禁止行为和注意事项。每周至少巡查2次装修施工现场，并有记录。发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等违反国家有关规定以及临时管理规约行为的，及时劝阻，劝阻无效的应在24小时内报告有关行政主管部门。

4、保持房屋外观完好、整洁，符合原设计要求。对违章搭建、公共区域乱张贴悬挂等违反相关规定现象能及时劝阻，劝阻无效的应在24小时内及时向相关主管部门报告。

（四）共用设施设备运行、维修养护

1、共用设施设备运行维修养护制度健全，每年1次编制共用设施设备运行维修养护计划，并建立共用设施设备档案，共用设施设备运行、检查、维修、保养记录齐全。

2、设施设备标志齐全、规范，容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施。

3、设施设备运行正常，维护良好。

4、制定消防安全制度、消防安全操作规则、灭火和应急疏散预案。对消防设施每年进行1次全面检测，确保完好有效。可随时启用,消防通道畅通。检测记录应当完整、准确并存档备查。

5、每周至少1次对共用设施设备进行日常巡查，做好日常巡查记录。需要维修，属于小修的，一周内组织修理。属于大中修或者需要更新改造的，将大中修与更新改造计划至少提前一个月书面向受益业主公示，根据受益业主的决定，组织相关业主自筹资金进行整改；已缴存住宅专项维修资金的小区，将大中修或更新改造计划至少提前一个月书面向受益业主公示，根据受益业主的决定，及时上报相关行政主管部门申请审批，并协助相关部门做好大中修及更新改造工作。

6、每周至少1次巡查供水系统供水设备，保证二次供水正常，泵房整洁。每周至少1次巡查污水泵等排水系统，做到污水处理系统正常运行。供水和排水系统维修和保养符合环保要求。

7、每天1次对电梯实行巡查，保证载人电梯24小时正常运行，接到故障报告后物业维修人员及时到现场进行危急处理，尽快恢复正常运行。

8、每周至少3次检查路灯、楼道灯等，完好率不低于85%，并按规定时间定时开关。

9、接到相关部门停水、停电、停气通知，应提前以通知、公告、广播等形式通知业主。

（五）公共区域清洁卫生保洁服务

1、对垃圾桶、果皮箱及时实施维护保洁，并实行垃圾袋装。每天收集生活垃圾1次，清运1次，垃圾收集点周围地面无散落垃圾。

2、小区内道路、广场、绿地、明沟、公共楼道、电梯厅、电梯轿厢等每天清扫1次，公共楼道、楼梯扶手、电梯厅、电梯轿厢、栏杆、窗台等每周湿擦2次；共用部位玻璃及室外标识（高度3米以下，高度3米以上每年清洁1次）、宣传栏、信报箱等每半个月至少清洁1次；路灯、楼道灯等公共灯具每月至少清洁1次；每周至少1次打涝水景漂浮杂物，保持水体清洁。

3、户外共用雨、污水管道每年疏通1次，平时经常检查，发现堵塞及时清掏；化粪池每年清掏1次，确保使用正常，无外溢。发现异常应及时清掏，保持畅通。

4、二次供水水箱、生活用水蓄水池每半年按相关规定请持证人员清洗1次，按规定报检，并在小区醒目处公布。定时巡查，水箱、蓄水池应保持完好并加锁。水质符合国家规定要求。

5、设备房保持整洁，基本无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

6、建立消杀工作管理制度，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。

7、进行保洁巡查，无明显暴露垃圾、卫生死角等现象，及时劝阻楼道内乱悬挂、乱贴乱画等现象，保证小区内环境干净整洁。

（六）公共区域绿化日常养护服务标准

1、有专业人员实施绿化养护管理。

2、花草树木适时修剪，生长较好。

3、草坪生长整齐，发现杂草半个月内清除，有效控制杂草孳生。

4、适时浇灌、施肥和松土，花草树木长势较好；

5、定期喷洒药物，预防病虫害。发现病虫害及时灭杀。

备注：超高层（100米及以上）带电梯住宅的收费标准可在高层带电梯住宅收费标准基础上另加15%。

（四级）

一、收费标准：

类别 收费标准

多层住宅 0.33(不含)元/平方米及以下 小高层带电梯住宅(8层及以下)0.66(不含)元/平方米及以下 高层带电梯住宅(9层及以上，不含100米及以上超高层)0.88(不含)元/平方米及以下

二、物业服务标准：

（一）综合服务标准

1、小区设管理处，办公场所整洁有序。

2、物业服务企业持有效证照，人员配备合理，有管理人员、水电等专业操作人员，并按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书，岗位责任制明确。

3、物业服务人员佩戴标志，服务主动、热情。

4、纳入企业所管项目日常性成本开支的物业服务人员人均服务面积不高于2800平方米。楼管员、安防、水电等主要物业服务人员应在小区醒目处上墙公示。

5、签订规范的前期物业服务合同（协议），双方权利义务关系明确。

6、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备等进行认真查验，按《物业管理条例》等相关法规政策规定验收，手续齐全，并有相关记录存档。

7、有完善的物业管理制度、财务制度等。财务收支符合国家相关规定。财务管理、业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理等档案齐全。

8、公示8小时服务电话，及时解答业主的咨询、处理业主投诉及受理维修等。业主咨询、投诉在15天内予以答复处理；业主报公共区域急修4小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修记录，并有回访制度，满意率达60%以上。

9、服务项目、服务内容、收费标准等应按有关规定在小区醒目处予以公布。

10、公共水电费用单独按实由业主分摊的，每月在小区醒目处公布1次由业主分摊的公共水电费用详细测算情况；每半年1次在小区醒目处公布涉及住户共用设施设备大中修、更新改造费用分摊和其它物业服务代收代付费用情况。

11、每年1次征询业主对物业服务的意见，满意率60%以上。对业主提出的意见进行分析并在本内予以整改，因客观原因确实无法整改的应向相关业主说明原因，并有相关征询情况及整改记录备案。

（二）公共秩序维护

1、门岗设专人24小时值勤。

2、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行登记管理。

3、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案。

4、维护小区公共区域秩序，按照法规政策等相关规定，采取各种有效安全防范措施，落实小区安防力量。通过人防、技防、物防相结合的办法，做好物业管理区域内安全防范工作。对重点区域、重点部位每4小时至少巡查1次，有巡查记录。接到业主报警或求助电话等发生安全事故时，尽快到达现场，并及时采取应急措施，同时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

5、协助公安机关做好常住人口、流动人口和出租房屋登记管理工作，对不履行义务的业主，应及时向公安机关报告。协助有关部门制止违法、违规的行为。(三)房屋等公共部位管理

1、每年编制1次房屋等共用部位日常管理和维修养护计划，每周巡查1次楼梯通道以及其他共用部位，做好巡查记录，有损坏现象的1个月内恢复正常（物业服务企业无法掌控时间如外修或到外地购零件等特殊原因除外）。及时维修养护，维修率达60%以上。巡查、维修和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限，属于大中修和更新改造的，每年1次编制大中修和更新改造计划，书面向受益业主公示，根据受益业主的决定或合同的约定组织维修。有使用住宅专项维修资金的，按相关规定程序及时上报相关主管部门审批，并组织维修。

3、按照住宅装饰装修管理有关规定和临时管理规约要求，建立完善的小区装饰装修管理制度。装修前，依规定告知装修人有关装修的禁止行为和注意事项。每周巡查1次装修施工现场，并有记录。发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等违反国家有关规定以及临时管理规约行为的，及时劝阻，劝阻无效的应在24小时内报告有关行政主管部门。

4、房屋外观完好、整洁。

（四）共用设施设备运行、维修养护

1、共用设施设备运行维修养护制度健全，每年1次编制共用设施设备运行维修养护计划，并建立共用设施设备档案，共用设施设备运行、检查、维修、保养记录齐全；

2、设施设备运行正常，标志齐全、规范，容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；

3、制定消防安全制度、消防安全操作规则、灭火和应急疏散预案。对消防设施每年进行1次全面检测，检测记录应当完整、准确存档备查。确保完好有效，可随时启用；消防通道畅通。

4、每周1次对共用设施设备进行巡查，做好巡查记录。需要维修，属于小修的，半个月内组织修理；属于大中修或者需要更新改造的，提早1个月编制大中修及更新改造计划，书面向受益业主公示，根据受益业主的决定或合同的约定，组织相关业主自筹资金进行大中修或更新改造。已缴存住宅专项维修资金的，提早1个月将大中修或更新改造计划书面向受益业主公示，根据受益业主的决定，及时上报相关行政主管部门审批，并协助相关部门做好维修及更新改造工作。

5、载人电梯24小时正常运行，接到故障报告后物业维修人员及时到现场进行危急处理，尽快恢复正常运行。

6、每周1次检查路灯、楼道灯等公共照明灯具，完好率不低于80%。

7、接到相关部门停水、停电、停气等通知，应提前以通知、公告、广播等形式通知业主。

（五）公共区域清洁卫生保洁服务

1、对垃圾桶实行垃圾袋装。每天清运生活垃圾1次。保证小区内环境干净整洁。

2、小区内道路、广场、绿地、明沟、公共楼道、电梯厅、电梯轿厢等每日清扫1次，公共楼道、楼梯扶手、电梯厅、电梯轿厢、栏杆、窗台等每周至少湿擦1次；共用部位玻璃及室外标识（高度3米以下，高度3米以上每年清洁1次）、宣传栏、信报箱、路灯、楼道灯等每季度至少安排1次清洗，保持小区整洁。

3、经常检查户外共用雨、污水管道、化粪池，发现堵塞及时清掏，保证正常运行；化粪池每年清掏1次，保持畅通。

4、设备房保持整洁。二次供水水箱、生活用水蓄水池每半年按相关规定请持证人员清洗1次，按规定报检，并在小区醒目处公布。定时巡查，水质符合国家规定要求。

5、建立消杀工作管理制度，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。

（六）公共区域绿化日常养护服务标准

1、有专人实施绿化养护管理。

2、花草树木生长整齐，适时修剪。

3、定期喷洒药物，预防病虫害。

备注：超高层（100米及以上）带电梯住宅的收费标准可在高层带电梯住宅收费标准基础上另加15%。

住宅物业管理规范化与改革实践论文 篇7

一、电网工程其他费用规范化管理的主要思路

经过多年努力, 国网陕西省电力公司以电网工程标准成本实施和项目预算管理为契机, 不断强化工程其他费用财务管理。主要思路:以“防风险、控支出”为目标, 构建“112”其他费用标准化财务管理体系, 即“一个导向, 一套体系, 双重作用”, 以严格执行工程标准成本内控目标为导向, 深化预算管理, 规范费用支出, 加强分析评价, 建成管理有标准、控制有措施的其他费用标准化财务管理体系, 充分发挥财务价值管控和风险防控的双重作用。

二、电网工程其他费用规范化管理的实践

(一) 深化其他费用全面预算, 着力提升预算管控力

1、融合协同, 提升项目预算质量。

一是制定下发方案及要求, 建立月度协调例会制, 实现业务与财务数据充分对接, 完善项目信息 (项目信息完整率达到100%, 项目编码维护率100%) , 实现系统自动取数, 率先在国网公司系统内完成2014年预算的编制、上报和发布。二是以严格执行工程标准成本内控目标为导向, 细化预算内容, 开展“二维”预算。即横向以单体核算项目为填报基础, 纵向以项目WBS构架为费用明细。重点突出招待费、会议费、征地费等预算管理, 将费用明细分解至季度、月度, 滚动修订, 形成“业财”融合、共同使用的费用预算。三是优化项目预算管理模式, 提高数据质量。早谋划, 针对上年预算编报中存在的问题, 提前与发展、建设、农电等部门沟通, 明确业务环节的工作内容;早动手, 提前启动下一年工程成本预算编报工作;同部署, 将工程成本预算随同公司年度总体预算一并部署, 实现“一个预算, 一个数据源”, 在编制工程“二维”预算的基础上, 统一管控标准, 分类并自动汇总形成年度总体投资预算, 避免重复工作, 提高效率。

2、扩展范围, 实现项目预算全覆盖。

在对电网工程预算编报要求的基础上, 将非电网工程和当年未开工项的目前期费用一并纳入预算编报范围, 实现资本性项目预算全覆盖。一是对非电网项目与电网项目不同的WBS构成费用, 建立预算对应关系, 完成各类项目预算编报, 最大限度减少工作量, 提高工作效率。二是将当年未开工项目所需的前期费用全部纳入财务预算, 由发展部统筹归口编报, 建立前期费用预算资金池, 实施总额严控, 分项调控。

3、三级预控, 明确预算审批流程。

在严格执行上级统一的预算调控流程的基础上, 依托ERP系统标准成本部署, 建立项目预算三级预警审批机制, 对工程其他费用预算调整实行分级审批。

4、到点关闭, 强化预算执行力。

开发部署ERP账务自动锁定功能, 对超过规定报账时限的完工项目执行“到点自动关闭”, 促进工程限时结算, 确保财务预算和竣工决算的准时收口和刚性执行。关闭时限规定:220千伏及以上工程完工后4个月, 其他项目完工后3个月。工程竣工投产时间点的确定:项目创建时, 系统中自动维护为计划开工时间和计划完工时间;项目开工后, 由项目负责人维护为实际开工时间和实际完工时间。

(二) 规范支出, 加强重点费用风险防控

1、制定内控标准, 实施其他费用限额控制。

一是严格执行上级单位对工程其他费用管理要求的基础上, 下发通知, 明确管理车辆购置费、项目后评价费用在概算中不再列示, 统一纳入年度财务预算, 统筹解决。二是率先于2011年制定了工程其他费用内控标准, 2012年进行了试点应用, 2013年进行了修订和发布, 与国家电网公司下发的内控系数相比, 均有所下降, 且内容更加详实, 对一线财务人员操作更具实用性。三是针对不同费用类型, 统一分摊规则, 合理准确分摊其他费用, 形成了“发布内控标准—界定支出内容—完善控制措施—明确分摊规则”的闭环管理链条。

2、优化管理模式, 加强重点费用风险防控。

对金额不大、资金流向个人、有意规避现行成本报销内控流程, 且在内外部检查中风险较高的其他费用, 进行重点防控。一是完善重点费用预算审批管理。根据实际业务内容, 单独编制明细费用年度预算和月度现金流量预算, 随同年度投资预算同步下达, 限额控制使用。对执行差异率超过10%的, 按照同比例扣减当年法人管理费预算额度。二是统一法人管理费报销审核流程。下发两项文件, 将工程项目中发生的招待费、会议费、办公费等纳入公司现有成本费用监控体系, 实施归口管理, 严格执行公司统一的报销标准和审核流程, 打破以往条块分割管理模式, 同步在项目法人管理费核算科目下一级中, 增设招待费、办公费、差旅费、会议费等科目, 实施刚性管控。三是优化土地征用及赔偿费用的管理模式, 合理避税, 大幅压缩成本支出。促进业务前端优化工程管理模式。原有管理模式中, 将土地征用及赔偿费纳入施工合同 (乙方合同) 结算, 现在优化为不外委施工方 (乙方) , 以属地化管理模式为主, 由业主 (甲方) 与乙方签订征用及赔偿的配合委托协议, 在协议中合理设置费用支出奖惩基准点, 规定奖罚措施, 发票直接开具甲方, 采用银行转账的方式, 由甲方直接赔付至村 (镇) , 减少资金流转环节, 降低关键风险点的风险发生概率。合理避税, 降低工程成本支出。征地、青苗赔偿费用在营业税规定中属于免税项目, 且在现行工程造价体系中, 不属于计税范畴, 原有管理模式中将此类费用纳入施工合同, 将增加税赋5%左右, 随着“营改增”税收的实施, 将增加税赋17%左右。四是促进业务部门提升前期设计深度, 准确核定工程投资。在合同签订中, 增加设计单位初设概算编制准确度的约束条款, 要求费用偏差率不超过5%, 从而促使设计单位在概算编制前, 充分调查图纸沿线政府规费及当地赔偿标准, 全面收集费用编制依据, 避免在工程初设概算中单项费用波动较大, 更加贴近工程实际投资, 达到合理控制投资的目标。

(三) 建立分析评价机制, 提升其他费用管理水平

1、开发工程其他费用报表, 实现预算执行动态监控。

在ERP系统中开发其他费用统计分析报表, 可按建设单位、项目类型、费用构成对其他费用预算执行情况层层穿透, 实时监控, 满足各单位及专业部门的不同需求。

2、开展单位成本分析, 掌握其他费用成本动因。

建立其他费用成本分析机制, 每年4月份对上一年度决算项目, 开展建筑、安装、设备 (材料) 及其他费用投资比重分析, 重点分析同期其他费用单位成本的变化原因, 为修订内控目标和进行竣工决算数据分析, 积累历史数据。

3、开展节余贡献率分析, 合理确定其他费用成本水平。

为客观反映其他费用对降低工程成本的贡献, 陕西公司开展节余贡献率分析, 为加强后续各类工程其他费用管控重点提供依据。

工程其他费用节余贡献率= (工程竣工决算数-概算数) / (工程其他费用工程竣工决算数-工程其他费用概算数)

通过建立分析评价机制, 开展其他费用变化分析后, 为转变财务管理角色、提升其他费用财务管理水平, 提供了详实的数据支撑。

三、电网工程其他费用规范化管理能力的提升

一是其他费用全面预算管理模式形成, 管控作用充分发挥。实现项目类别和费用内容全覆盖, 其他费用预算的精度、细度、深度都有显著提升, 推行“节点控制、到点关闭”的刚性管控措施, 进一步促进财务与业务融合, 基本杜绝项目超标准支出现象。二是健全其他费用标准管理体系, 风险防控能力得到加强。通过制定费用内控目标, 修订规范, 明确内容, 统一流程, 填补了项目其他费用标准管理空白, 打破了以往条块分割管理模式, 全员风险防控意识得到了进一步加强, 统筹资源优化配置能力得到进一步提升。三是促进业务前端规范管理, 依法依规水平进一步提升。通过合同约定促进概算准确, 规范细化法人管理费支出, 调整项目前期费、征地费的管理模式, 开展分析评价工作, 全员重视其他费用业务规范和管控意识显著增强。四是经济效益明显。据统计, 陕西公司2012-2013年完成项目决算项目, 概算投资80亿元, 其中其他费用概算13亿元, 实际决算11.3亿元, 节余1.7亿元, 成果显著。

新版住宅设计规范与住宅的发展 篇8

很多人认为，设计规范是为设计单位、设计人和建设单位制定的，和一般人没有关系。但笔者曾参加了新版《住宅设计规范》的审定，了解规范编制者、建设管理部门的良苦用心和制定过程，新规范的很多条文都与当前乃至今后一段较长时期的国家住房政策、住宅建设类型、后期管理等息息相关，当然更重要的是与老百姓的居住生活息息相关。何以见得？笔者从三个方面说明。

第一，新版规范更注重人性化的设计。如新规范明确要求“7层及以上住宅或高度超过16米以上的住宅必须设置电梯”、“12层及以上的高层住宅需配置一台能容纳担架的电梯”，这为居住在高层住宅的居民解决了急病抢救的后顾之忧。再如“套内安装在1.80米及以下的插座均应采取安全性插座”、“阳台栏杆的设计应采用防止儿童攀登的构造”、“放置花盆处必须采取防坠落措施”等，为居民的安全做了保障。

第二，新版规范更注重住宅的发展方向。目前国家鼓励中小户型与保障房建设，推动住宅回归基本功能和产业化，新规范适应了政策与市场形势，摒弃了与住宅建设发展方向不相适应的条款。如新规范将一居室(卧室+起居室+厨房+卫生间)使用面积从不小于34平方米，调整为30平方米，将零居室(兼起居的卧室+厨房+卫生间)使用面积从不低于30平方米，调整为22平方米。这适应我国国情和当前保障房建设的需要，有利于正确引导中小套型的住宅设计与开发建设。

第三，新版规范更注重住宅的长效管理。在以往的设计中，一些退台式、复式或顶层变化的户型，很难避免将卫生间布置在下层住户的卧室、起居室、厨房和餐厅的上层，一旦出现卫生间漏水，将给下层住户带来不便，甚至引发邻里纠纷。新规范规定“卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室、厨房和餐厅的上层”，为这类问题在源头止水。新规范规定“新建住宅应每套配套设置信报箱”，保障了居民的权利。又如，在开发商的各种增加利润的策略中，增加隐形面积是常用手法，有时一套住宅的卧室加起居室面积为30平方米，而阳台面积竟达到50平方米！新规范明确规定“阳台面积不超过套内面积的15%”。以往有的开发商把住宅户型层高设计为6米，实际把一层潜伏修建为两层，使产权面积只有实际面积的一半左右，钻国家管理的空子，而新规范明确规定“当建筑中有一层或若干层的层高超过3米时，应对这些超过3米的楼层按其高度总和除以3米进行层数折算，余数不足1.5米时，多出部分不计入建筑层数，余数大于或等于1.5米时，多出部分按1层计算”，这使得开发商“偷”面积的手段难以实施。