医院物业保洁服务方案（共9篇）
垃圾
护士站 2次/天，7天/周 整洁，无垃圾
值班房 1次/天，7天/周 整洁，无垃圾
更衣室 1次/天，7天/周 整洁，无垃圾
被服室 1次/2天，7天/周 整洁，无垃圾
开水房 2次/天，7天/周 整洁，无垃圾
办公室 1次/天，7天/周 整洁，无垃圾
污物间 2次/天，7天/周 整洁，无垃圾
电梯 3次/天，7天/周 干净，无堆积物
通道 2次/天，7天/周 整洁，无垃圾
诊室 1次/天，7天/周 整洁，无垃圾
候诊室 2次/天，7天/周 干净，无堆积物
屋面、阳台 1次/7天，1天/周 干净，无堆积物
特殊区域（如急诊）按实际需要保洁 整洁，无垃圾
外围 3次/天，7天/周 干净，无堆积物
2、专项保洁：专项保洁是指对医院具体的设施进行有效的维护保养计划，达到保持美观、减少浪费、长期使用之目的。
八、各岗位的工作流程
1、病房保洁员
工作时间 工作内容 工作要求
6:30-8:00 清收所负责区域垃圾,干拖湿拖地面,清洁治疗室、护士站、配药室、医生办公室台面地面。确保医务人员在上班之前有一个良好的工作环境。
8:00-8:30 清洁公厕。确保地面无垃圾无水、镜面光亮、座厕干净。
8:30-9:30 进行一床一巾清洁。确保病人的床头柜清洁整齐，床边无灰尘、无垃圾。
9:30-11:00 巡视病区地面垃圾和公厕，进行病房洗手间清洁。确保地面无垃圾、厕所无水无污迹。11:00-11:30 巡视病区和公厕，对地面进行重点悟渍清除。保持病区干净无垃圾无污渍和水。11:30-12:00 清收垃圾。确保午餐后的垃圾及时清收。
12:00-14:30 休息。
14:30-15:00 清收垃圾。
15:00-16:00 干拖湿拖地面。
16:00-17:00 周期计划卫生。
17:00-17:30 巡视病区地面和垃圾筒垃圾，清洁工具，准备下班。
工作时间 工作内容 工作要求
7:00-8:00 清收公共区域和诊室内垃圾,清洁各诊室台面和地面,干拖湿拖通道地面.。确保医务人员在上班之前有一个良好的工作环境。
8:00-8:30 清洁公厕卫生。确保地面无垃圾无水厕所无污渍，洗手盆干净无污渍，镜面无水印。8:30-9:30 巡视公共区域,擦拭公共区域物品灰尘。保证物品干净无灰尘。
9:30-10:30 巡视公共区域,进行公共区计划卫生。确保地面无垃圾、无污迹。
10:30-11:30 巡视诊室内卫生,若有无病人的诊室可以入室进行计划卫生。
11:30-12:00 清收所有垃圾,对公共区域进行重点污渍清除。确保垃圾及时清收。
12:00-14:00 休息。
14:00-14:30 清洁诊室内与公共区域卫生。
14:30-15:00 清洁公厕。
15:00-16:00 巡视公共区域,进行计划卫生。保证每天的周期计划卫生按时完成。
16:00-17:00 对无病人的诊室进行彻底清洁。
17:00-17:30 清收垃圾,干拖湿拖地面,清洁工具,准备下班。确保地面清洁，工具干净整齐。
2、门诊保洁员
3、保洁部长工作流程
时间 工作内容 备注
上午
7：20 到管理处报道，翻看值班记录，了解夜班工作情况 巡查、掌握员工日工作状态、工作质量并检查、督导、落实流程、职责标准情况
7：30—10：00
1、巡查外围、大厅、输液室、洗手间走廊、电梯门前等的地面、玻璃、墙面、垃圾桶清洁情况
2、巡查各楼走廊、各室、洗手间、地面、玻璃、墙面、米石、各垃圾桶清洁情况
3、安排机动工作并参与操作、指导、检查
10：00—11：00
4、落实周间工作，巡查重点部位卫生：输液室、门诊大厅各室、洗手间、外围、电梯、步行梯
5、二楼以上、地面、洗手间、玻璃、墙面、走廊、护理站
6、各楼护理站、处置室、洗手间及各楼垃圾收送情况
7、下班前各层地面、垃圾收送处理完毕
11：00—11：30 外围、电梯、各层洗手间，全面巡查有无异常状况
下
午 13：30—15：00 同上1—3
15：00—16：30
1、同上4—62、检查周间工作
16：30—17：00
3、下班前各层地面、垃圾运送处理完毕及工具清洗、监督、整改
17：00
1、发放二天耗材
2、检查各岗位工具
3、点评当日情况
1 服务因素
服务是物业公司提供的产品,是保障医疗服务、维系医院秩序、维护医患和谐的重要因素。提供较优良服务品质的外包项目未必是完全成功的,但不能提供者基本不成功。服务是外包模式的显性成果,与许多因素相关联。
1.1 物业公司的选择
医院物业管理不同于普通物业管理,在实际操作过程中极易发生意外或遭遇突发性事件,这使得医院物业公司提供的服务必须专业化、规范化和标准化。在市场供应商尚不成熟的现状下,医院如何进行选择至关重要。
1.1.1物业公司资质是否健全。目前,医院选择物业公司基本通过招标方式决定,因此必须对供应商的资质做事先评估,审查内容包括政府主管部门批准的从业资格和资质证明、营业执照经营范围、注册资金与投标金额比例、资金背景、企业性质和从业经历等。优良的供应商资质是提供优质服务的基础。
1.1.2物业公司的战略目标与合作共赢。多年的医院后勤社会化已经培育了一批专业的后勤服务管理公司。在明确物业公司拥有战略管理层次后,必须将其战略目标及管理过程与医院的战略、文化、规模、内外环境、资本需求和人力资源准确比较评估,寻找最适合自己医院的公司,才最有可能做到合作共赢。
1.2 项目经理
回顾多年的医院后勤物业外包项目得失,许多项目由于项目经理个人能力素质欠缺引起业主和物业间沟通障碍,进而导致服务质量下降。大型综合性医院的物业项目,由于服务规模大、涉及部门多,对协调的要求高,以选用社会阅历丰富、沟通协调能力强的项目经理为宜。此外,项目经理对于维持项目服务质量的稳定性至关重要,应尽量避免频繁更换。项目经理一般驻医院时间不应低于2年。
1.3 业主(医院)监督
1.3.1服务质量监督和反馈。医院后勤管理部门以合同规定的责、权、利为基础和依据,对后勤服务质量进行全程监督考评,指导、监督和协调后勤管理工作[2]。以我院为例,后勤保障处对物业服务质量监督和反馈包括以下几种形式:(1)每周1次例会,对一周发生的事宜进行梳理,及时处理;(2)定期下基层听取物业服务意见,调查医护人员和患者的满意度;(3)每个工作日定时巡视院内环境和重点服务岗位,发现问题;(4)设立后勤服务监督员,及时反馈信息;(5)每月全面检查服务质量,按照合同规定考核。
1.3.2特殊项目管理。医疗机构的特性决定了在一些特殊项目,诸如医疗废弃物管理、院内感染培训、职工和病员餐饮等,必须给予更大的监管力度。可以在合同中明确责任归属,签订安全承诺书,加强从业人员的业务培训,增加检查次数,加大整改督查力度,最大程度地保证特殊项目运营的安全性。
1.4 物业公司内控制度
定期和随机的飞行检查等质量内控制度有助于物业公司进一步规范项目的运营管理,是完善企业制度和提升品牌的重要措施。同时,物业公司高层应定期与医院分管领导沟通,听取医院物业管理中发生的各类问题,尤其是院方反映的制度、人员、财务等项目经理无法控制的问题,及时在公司内部进行协调解决。
2 成本因素
医院物业外包成本包括固定成本和变动成本。对于固定成本的测算相对简单,而对变动成本往往忽略,因此全面精确地对人力成本、耗材成本、能耗成本、政策成本、物业公司利润和其他成本等项目进行核算,是项目顺利开展的必要基础。
2.1 人力成本
人力成本是物业服务项目最大的支出。应对周边地区劳动力市场进行充分调研,对服务场所、对象等因素精确测算,得出合理的人均费用。工作量大和人员不足是物业公司及临床科室经常向医院后勤管理部门提出的问题,工作内容精确量化和有效监管是制约非必需人员增长的有效手段。
2.2 政策成本
2.2.1最低工资和福利调整。政府上调最低工资标准,会引起人员工资、税金、福利、加班费等项目金额上升,是引起人力成本上升的主要因素。在合同签订前,可对这些项目先行约定,以有效控制费用上涨。2.2.2政策因素导致劳动力成本上升。以往物业公司聘用的“4050工程”员工可享受政府的就业补贴等优惠政策,随着这些员工的减少,新《劳动合同法》对企业用工的规范,以及周边地区用工需求突增等因素都导致劳动力成本进一步增加。
2.3 能耗成本
能耗成本普遍在物业服务合同中没有显现,医院对于此项支出也未给予足够的重视。而在物业公司日常作业中却存在许多浪费水、电的现象,必须采取有效的手段加强管理,考核要与物业服务费的核付挂钩。
2.4 物业公司利润和其他成本
在耗材成本固定的前提下,物业公司一般通过压缩和转嫁人员成本达到利润最大化,因此,确定物业固定利润率,是保证服务质量、控制物业费用支出的有效手段。
3 风险因素
尽管医院后勤服务社会化的发展方向是正确的,但物业外包的实践过程中仍存在风险和危机,主要包括管理危机、体制危机、合同危机和利益危机等4种类型[3],具体表现为核心能力定位错误、外包范围确定偏差、物业公司选择不当、忽视物业外包过程管理和过分依赖外包服务等。
3.1 财务危机
财务危机是引起物业公司难以为继的重要原因,也是业主方难以控制的风险因素。医院应监控物业服务公司的财务和经营状况并定期评估,确定其运营“警戒线”,随时做好应变准备。
3.2 政策风险
政策与法规的完善使得部分物业公司难以承担陡增的用工成本压力,加之政策红利逐渐淡出,是造成物业服务不稳定的重要因素,医院必须及时了解、沟通和化解。
3.3 替代风险
市场无形的“推手”主导了优胜劣汰,当供方无法适应需求,必将退出市场。而医疗机构服务的连续性却不允许后勤支持系统片刻紊乱,因此,业主方任何时刻都要有“危机感”,避免因物业服务公司更替给医疗业务运行造成的不利影响。
3.4 意外事件
物业公司员工出现意外伤害,工作中导致服务对象人身伤害或财产损失,甚至员工罢工等群体性极端事件均是潜在的危机,必须予以高度重视并有相应保障措施和应急预案,及时化解意外突发事件给医院声誉造成的影响。
4 对策
4.1 制定外包战略
管理学家彼得·德鲁克预言在1年-15年中任何企业中不创造营业额的后台支持业务都应外包出去。医院必须根据自身核心业务发展的战略制定相应的物业外包战略,在此基础上谨慎选择外包服务服务项目,必要时先易后难,分步实施。对保障医院正常运转的重要后勤业务(如动力设备运行管理),其外包管理更应慎重。
4.2 正确选择物业公司
医院选择物业外包初衷是为了摆脱“人”的负担,降低成本,提高效率。界定物业公司资质、比较战略目标相容性,是理论上的方法。最直观的选择方法是现场考察投标公司,判断其服务质量真实性及可复制性。同时为避免把鸡蛋放在同一个篮子里,对大型医院而言,可将不同性质的服务项目外包给两家以上的公司,以规避大规模更替所带来的风险。
4.3 成本效益分析
在不具备医院全成本核算的条件下,尽可能将成本固定,如确定人力成本、耗材成本、物业公司利润率、税金与福利增加的计算方式等,以减少变动成本支出。如有条件开展医院全成本核算,可测算单位业务的物业成本和科室成本,以减少重复和不必要的服务需求,从而节省人力开支。同时对能源成本等原本未列项支出进行评估和分摊,促使各方合理使用能源。
4.4 完善合同管理
【文献标识码】B
【文章编号】1004-4949（2014）09-0749-02
医院感染是指住院病人在医院内获得的感染〔1〕。医院感染防控的基础是保证环境及物品的清洁，保洁是执行者，因此保洁的规范管理很重要。我院通过评估保洁工作感染风险因素，制定并执行有效防控措施，取得了较好的效果。现简述如下。
1 保洁工作感染风险
1.1制度不健全，管理不到位 保洁公司的管理人员非医学专业，缺乏医院感染管理等方面的知识，各项管理制度、工作流程及要求不健全、不完善，监督、检查、考评不规范。
1.文化水平低，接受能力差 我院共有保洁26名，文化水平分布：不识字6名、小学10名、初中9名、高中平1名。文化水平低，接受知识能力差。
1.3年龄偏大，观念陈旧 保洁年龄分布：20-29岁1名，30-39岁5名，40-49岁12名，50岁以上8名。均来自农村，观念陈旧，卫生习惯差，工作随意性大。
1.4人员流动频繁 工作年限分布：工作1-2年4名，2-3年5名，3年以上有7名，其余均为流动保洁。
2 制定并执行防控措施
2.1完善保洁工作职责与制度
2.1.1 明确岗位职责 根据重点科室具体要求，制定不同的工作职责，职责制作成简单易懂的流程图并悬挂在保洁工作区。
2.1.2人员的安排 根据重点科室保洁工作要求，将工作年限长、文化水平较高、消毒隔离意识较强的保洁安排到手术室、新生儿病房、产房、检验科等院感防控重点科室。
2.1.3制度与工作规范 按照《医疗机构消毒技术规范》〔2〕要求，结合本院实际情况，制定我院保洁工作制度、工作标准操作规程，要求简单、可操作性强。
2.2 提高医院感染防控知识的知晓率
2.2.1 集中培训 根据保洁工作需要，不定期举行相关知识的培训，内容包括：清洁、消毒、隔离、手卫生、医疗废物的管理、职业防护、工作职责、工作制度及操作流程等。培训采取图文并茂的方式加上通俗易懂地讲解，使他们真正意识到保洁工作与医院安全的關系，职业防护与自身健康的重要性，从而认真落实工作制度，并按流程进行操作，履职尽责。
2.2.2岗前培训规范 对新进的保洁上岗前进行相关知识的培训与考核，考核合格后方进行临床工作，并有年资长的保洁带教，以降低工作风险。
2.2.3配备防护用品 每个病区购置足够的橡胶手套、帽子、口罩、洗手液、消毒剂、浓度试纸、浸泡桶等，并配置了洗衣机用于清洗清洁用品，保洁熟知防护用品的使用方法，保证职业安全。
3 质量监管
3.1 现场督查 院感科不定期现场查看保洁工作质量，抽考消毒剂的配制、使用、防护，洗手步骤是否正确，对不足之处立即指出，并进行演示，直至保洁掌握。科室院感管理小组对本科室保洁工作质量、消毒剂的应用、医疗废物的管理、职业安全防护等措施的执行情况进行考核，对存在的问题及时与保洁主管、院感科进行信息反馈。做到问题早发现、早解决，保证医疗安全。
3.2明星作用 每个科室根据保洁工作表现选出1名保洁明星，给予一定的奖励资金，负责本科室保洁工作质量，做好环节管理。
4效果评价
4.1 清洁用品消毒效果监测合格 清洁用品处理规范，人人熟悉消毒剂的配制流程及注意事项。
4.2 手消毒效果监测合格 每季度对重点科室保洁手消毒效果进行监测，监测结果均符合要求，保洁洗手正确率90%。
4.3 职业防护意识加强 今年截至7月发生1例锐器伤〔3〕，与去年同期相比减少了3例。
保洁的规范化管理，提高保洁院感防控知识及行为依从性，为患者和医务人员营造一个洁净、舒适的就医和工作环境，为有效防控医院感染起到了积极的作用。
参考文献
〔1〕李承，何克勤.新生儿病室医院感染的分析与对策〔J〕.中国实用护理杂志，2008.24（10）：43-44.
〔2〕中华人民共和国卫生部. 医疗机构消毒技术规范〔J〕.2012.
2、执行国家有关药品集中招标采购政策规定，对中标药品严格按合同采购，合理使用。
3、拒绝接受医疗器械、设备、卫生耗材、药品、试剂等生产、销售企业或代理推销人员以各种名义、形式给予的回扣、提成等各种不正当利益。
4、在医疗服务活动中，谢绝接受患者及其亲友馈赠的“红包”、物品。
5、礼貌接诊，热情服务，态度和蔼，不推诿、训斥、刁难病人，文明行医。积极开展咨询义诊活动。
6、尊重患者的选择权、知情权和监督权，执行医务公开、价格和收费公示制度。
7、不购置、不使用假冒伪劣的药品、医疗器械及其他卫生用品。
8、根据患者病情，合理检查，科学用药，不开大处方，不做不必要的开药、仪器检查、化验检查及其它医学检查等，拒绝收取开单提成。
9、执行患者住院“一日清单制”，不分解收费，不超标准收费，不自立项收费。
本文摘要:不断改善服务态度，提高服务质量，把“三好一满意”作为我院的服务标准，用“宾馆式服务”的理念和“优质护理服务”的要求为每一位患者提供满意的服务。...
一、xx-x县人民医院是为xx-x广大人民群众健康服务的公立性医院，以“救死扶伤”为神圣职责，树立“一切以病人为中心”的服务理念，全心全意为伤病员服务。
二、一切医疗服务行为严格遵章守纪，严守操作规程，按医疗科学对患者进行检查诊断和治疗。
三、为患者提供良好的就诊和住院条件，服务能力和医护质量达到二级甲等医院标准。
四、严格执行医疗服务价格，在保证质量的前提下，控制医疗费用增长，合理检查，合理用药，使人均出院费用控制在全国较低水平。
五、严格执行新农合、职工医保、居民医保政策，保障资金安全，服务质量让患者满意，费用控制不超过规定标准。
六、全院干部职工抵制一切商业贿赂行为，不接受红包、回扣，不以权、以医谋私，把“三不让”内容贯穿在医院一切工作的始终。
七、不断改善服务态度，提高服务质量，把“三好一满意”作为我院的服务标准，用“宾馆式服务”的理念和“优质护理服务”的要求为每一位患者提供满意的服务。
八、认真负责地落实处理每一位患者、家属及社会的投诉或举报。对《院长信箱》中的每一条意见和建议，凡署实名者，做到100%回复处理。
九、对职工关心的热点问题实行院务公开，各种招标、采购实行阳光操作，药品、耗材进购、劳动鉴定、体检、转院等流程公开，接受社会监督。
医院医务人员廉洁行医承诺书
为了切实加强医德医风建设，坚决纠正行业不正之风，决定在全系统医务人员中实施签订“廉洁行医承诺书”活动。自觉接受各界监督，维护医学的圣洁和尊严。郑重向社会承诺：
1、遵守救死扶伤，全心全意为病人服务的医德行为;
2、坚持以人为本，诚信服务，精益求精，满意放心的服务原则，尊重患者及家属的选择权、知情权和监督权，热情服务，不推诿刁难病人。不在医疗服务工作中出现“生、冷、硬、顶、推”等不良态度和行为;
3、严格遵守《执业医师法》、《护士管理法》、《药品管理法》和医院的医德医风规章制度;
4、合理检查，合理治疗，合理用药。不开大处方，不做不必要的检查，拒绝开单提成。
5、不接受任何医疗单位、人员以任何名义、任何形式给予的回扣、提成和其他不正当利益;不接受患者及其亲属的`吃请、馈赠的“红包”及物品;
6、不通过介绍病人到其他单位检查、治疗或购买药品、医疗器械等收取回扣或提成;不为自己及亲友“搭车开药”或搭车检查;
7、不私自在外开展有偿诊疗活动。
8、不向患者出具假证明、假诊断书，隐瞒医疗缺陷和差错等弄虚作假行为。
9、严格遵守计划生育规定，规范实施计划生育手术，不运用b超及其他检测手段进行胎儿性别鉴别;
10、不在工作期间饮酒，时刻保持良好的工作状态。
诚恳接受大家的监督与批评，如有违反，愿接受组织上的处理。
承诺人：xx
xx年x月x日
医院廉洁行医承诺书
一、坚持救死扶伤，以人为本，诚信服务，精益求精，全心全意为患者服务。
一、严格遵守《执业医师法》、《医务人员医德规范》和医院廉洁行医规定。
二、不接受患者及其亲友馈赠的“红包”及物品。
三、不接受任何医疗设备、医疗器械、医用耗材、药品、试剂等生产销售企业和代理人员以任何名义、任何形式给予的回扣、提成和其他不正当利益。
四、不以患者名义为自己及亲友开药或检查。
五、文明行医，礼貌待人，不允许对患者出现“生、冷、硬、顶、推”等不良态度和行为。
六、按规定履行告知义务，不向患者出具假证明、假诊断书，杜绝弄虚作假行为。
七、严格执行国家物价政策，不售假、劣药品，不准收取开药、检查、开单提成，根据患者病情规范用药，合理检查，不开大处方，不做不必要的检查。
承诺人：xx
20xx年x月x日
利川市人民医院优质服务公开承诺书
为进一步推进我院优质服务和治庸问责工作，切实提高医疗服务质量，保障广大人民群众的身体健康和生命安全，树立医疗良好的社会形象，我院向社会公开承诺如下：
一、认真执行卫生法律法规，坚持依法行医，做到无超范围执业，无无证行医、无非法行医。
二、认真执行首诊负责制及门诊导医服务、首诊科室、首诊医生对患者要认真负责，做到“四及时”，即：及时接诊、及时诊断、及时治疗，及时住院，严禁推委就医病人。
三、坚持廉洁行医。认真执行卫生部廉洁行医“八不准”规定，严格执行医疗用品招标采购制度，坚决杜绝医药购销中的不正之风，禁止医务人员收受红包、索要回扣、开单提成，树立人民医院为人民的良好社会形象。
四、坚持诊疗规范，遵守医疗技术操作规程。在工作中，做到着装整洁、挂牌上岗、杜绝医疗服务过程中出现生、冷、硬、顶、推现象。努力为患者提供热情、周到、便捷、高效的服务，
五、坚持廉洁行医，坚持院务、医务公开。公开就医流程，公开医疗服务价格，严格执行国家物价政策，落实费用查询制，实行住院费用”一日清”制度，自觉接受人民群众监督。
六、提高医疗服务质量和效率。美化服务环境，优化服务流程，缩短患者等候时间，在医疗过程做到合理检查、合理治疗、合理用药、合理收费。落实患者安全目标，及时有效处置突发公共事件。
七、坚持120急救电话、救护车24小时值班制。确保及时出车，完成各项急救任务。
八、强化责任意识，热心为患者服务，设立意见箱，广泛征求群众意见，对群众来信来访认真梳理，查找原因，积极整改，妥善处理。对违反制度的人和事，严格依章依法追究当事人的责任。
利川市人民医院治庸问责办公室电话：xxxxx
医院物业相对于住宅、写字楼、商场等一般性物业而言，医院是较难管理的一种物业。在管理中矛盾较多，困难较大，这是由医院物业管理自身的特点所决定的。
首先，医院物业管理的服务对象具有双重性。从业人员不仅给病人提供服务，还要同时满足医务人员的服务需要，而医务人员又在为病人服务。病人属于弱势群体，绝不像住宅区内的住（用）户或写字楼里的办公人员那么易于管理和服务。服务要求越高，管理难度越大。
医院物业管理的功能除了是为医务人员和病人提供优质服务和高效管理，创造安全、文明、整洁、舒适的环境，还必须保证医院正常的医疗工作秩序。同时，良好的物业管理还能为医院树立品牌形象，吸引外来病人就诊，提高经济效益。医院物业管理范围广泛，包括医院主体（门诊部、住院部等）及辅助建筑设施两大部分。每一部分的管理运作方式不同，由管理中心统一协调控制。因此，医院物业管理功能和范围决定了管理的高难度。
卫生要求高，专业性强，这是医院物业管理的一大特点。清洁工作是重中之重，是管理工作面临的最大挑战。医院不同于一般住宅、写字楼，清洁也不再是扫扫擦擦那么简单，要消毒，要注意交叉感染。对人员素质有较高要求，并须注重学习医院消毒隔离制度等知识。
由于医院采取开放式治安管理方式，人员流动量大，进出人员复杂，并且楼栋多、面积大，管理难度大。保安员工作不只是局限于常规的治安、消防、车辆道路管理，还需从事陪护控制、救护接应、帮助病人等方面的医疗专业性服务工作。
针对医院物业管理的特点，我们安厦物业必须遵循物业管理的规律并结合医院实际运作状况，使每步管理程序和每个管理环节形成一个制度化、系统化的有机整体，使内部管理和现场管理有机地相互协调配合起来。在日常管理过程中，诸如清洁消毒、水电设施设备维修、保安消防及对外关系协调等任何一个环节出问题，都将直接影响物业管理正常运行。因此，管理人员必须学会统筹兼顾，综合治理协调，从全局的角度看问题，而非各管一摊不问其他。
我们不仅要做到让医务人员满意还要让病患满意，这就需要聘请专业的保洁、专业的护工公司，用我们高质量的服务赢得广大医护人员、病人及其家属的信任和支持，另外要保证我们的服务态度良好，时刻保持真诚的微笑面对每一个服务对象，通过我们的服务让用户满意，真正达到用户物业一家亲的好状态！
本项目物业管理整体思路
根据以上分析，由于医院的物业管理有别于写字楼、办公楼、居住小区等传统物业类型，这就要求物业管理企业在涉足医院后勤服务社会化管理之前，对医院物业的特殊性进行充分了解，并在人力、物力、专业技术等多方面做好相应准备。同时，在实施物业管理过程中，根据医院工作的特点，不断摸索，总结出一条科学管理之路，使得医院的物业管理服务不断朝着专业化、规范化、标准化、人性化的方面发展。
针对宿州市第三人民医院物业管理工作以满足广大患者的医疗需求为基础，确保医院服务支持系统的高效运转，对此我公司将采取以人性化和专业化管理为主导，实现以人为本的服务理念，借助现代化的管理模式和方法，为医院广大职工及病患用户提供优质、经济、细致、周到、高效的服务和智能化管理，创造整洁、文明、安全、方便的工作及就医环境。建立相应的管理体制与管理机制
推行用户自治管理与企业专业化服务相结合的管理机制
针对宿州市第三人民医院的特点，充分调动广大用户自律、自治的积极性。根据公司以往物业管理的经验，我们将组织更加多样化的交流，对话方式，以达到物业公司、广大用户和谐共管的目的。
安厦物业项目服务范围及标准
一、服务范围：保洁服务；垃圾收集、分类与记录；中央运送服务中心医疗配送服务；陪护；秩序维护（安保服务）；消防安全管理；车辆及交通管理；绿化管理；工程服务；洗浆服务；电梯管理。
二、管理服务内容：
（一）日常服务
1、物业管理区域内共用部位、共用设施设备管理及维修、养护（1）房屋主体的维修、养护和管理；
（2）墙面、天花板、地面、门窗各类板材、砖面的维护保养；（3）各类小修范围内的泥工、瓦工、木工的修补及小五金的安装维护；（4）中央空调系统运行维护；（5）高低压配电室设备运行维护；（6）锅炉房系统运行维护；（7）消防系统设备运行维护；（8）中央监控系统设备运行维护；
（9）弱电系统（电话、电视、广播）设备运行维护；（10）真空泵房、气泵房、水泵房设备系统运行维护；（11）给排水系统运行维护；（12）电梯系统运行维护；（13）污水处理系统运行维护；
（14）院内路灯公共走廊照明系统的维护；（15）立体停车设备运行、维护保养；
2、物业管理区域内安全防范、公共秩序维护；（1）门岗保卫；
（2）医院重要设备和库房区域的治安巡视；
（3）医院门诊、科室、病区、传染隔离区等的治安巡视；（4）地面及地下车库的车辆引导、停放管理；（5）闭路电视监控中心的监控；（6）报刊、邮件的收发；
（7）医院物资出入放行登记管理。
3、物业管理区域内绿化养护和管理；（1）绿篱及灌木修剪；（2）草坪机剪；（3）花、树喷药杀虫；
（4）树木及绿化带（草坪）浇水；（5）枯枝、落叶清除；（6）施肥、松土、拾捡杂物；（7）花树租摆。
4、物业管理区域的清洁、保洁（1）外围道路清扫、保洁；（2）楼层清洁、消毒；（3）玻璃刷洗、保洁；
（4）医院公共楼层洗手间清洁、消毒；（5）生活垃圾收集与清运；（6）公共洗手间、开水间、污洗间、浴室清洁消毒；（7）地面、沟渠、窨井等清理消毒；
（8）医疗科室、手术室、会议室、透析室、重症室、急诊抢救室、注射区等清洁消毒；
（9）共用部分的过道、步梯、电梯、天台、平台、挑檐及建筑外墙等的清洁。（10）大堂大理石地面打蜡、消毒；（11）果皮箱、垃圾站垃圾清运保洁；
（12）各类板材墙面、顶棚、标识、宣传厨窗、桌椅的保洁；（13）不锈钢制品去污（扶手、电梯门、果皮箱等）；（14）路灯、公共照明灯等清洁；（15）楼梯踏步、踢脚线、围护铁栏清洁；（16）化粪池清掏消毒。
5、物业管理区域的消防管理
6、物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及场所管理；
7、物业档案资料的保管及有关物业服务费用的帐务管理；
8、投标项目以外的院内勤杂事物。
（二）专项服务
1、陪护服务
2、运送服务
3、洗浆服务
物业管理服务要求
1、按专业化的要求配置管理服务人员；
2、物业管理房屋与收费标准质价相符；
3、制订管理服务人员奖罚条理等管理制度。
物业管理服务标准
一、物业共用部位的维修养护和管理服务标准
1、按物业相关法律法规及《物业管理委托合同》对物业相关共用部位进行维修、养护和管理；
2、在主入口设平面分布图、院内各种标识齐全、规范美观；
3、物业外观完好、整洁，公用楼梯间、墙面、地面无破损，外墙及公共空间无乱张贴、乱涂画、乱悬挂，室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序；
二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理服务标准
1、健全制度、责任明确、定期巡检，并做好记录；
2、设备用房整洁、主要设备标识齐全、危及人身安全隐患处有明显防范措施。
三、物业共用部位和相关场所的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通服务标准
1、共用部位和相关场所每天清扫2次，保持干净整洁，室内外标识、宣传栏每周擦拭2次；
2、公共楼道每日清扫1次，保持干净整洁；
3、垃圾日产日清，封闭式清运，无垃圾桶蔓溢现象；
4、化粪池、污水井、雨水井每月检查1次，定期对雨污水管道进行疏通，保持通畅无堵塞现象。
四、公共绿化的养护和管理
1、掌握花草树木的特性，做好特种植物的档案；
2、花草树木生长正常、绿化效果好，有良好的观赏效果，无树木枯死和歪斜，发现死树应在三日内清除并适时补种；
3、草坪及时清除杂草，有效控制杂草滋生，无垃圾，无烟头纸屑；
4、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好，适时修剪；
5、适时组织防冻保暖、预防病虫害，无明显病虫害迹象；
6、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。
五、车辆停放管理服务标准
1、外来车辆严格检查，出入登记；
2、所有车辆一律停放在地下停车场，地上严禁停车；
3、道路、停车场平整畅通，交通标识齐全规范。
六、消防管理标准
1、定期检查消防设施设备、保证完好，随时能够启用；
2、加强对消防管理人员的培训，保证消防通道的畅通。
七、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务标准
1、门岗、监控室美观整洁，人员统一着装，专人24小时值勤，实行定岗与巡逻相结合；
2、实施24小时安全监控并记录及时；
3、设置安全警示标志；
4、巡逻中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患事故及时报告有关部门；
5、定期对安防服务人员进行培训，提高管理服务质量。
管理目标及指标承诺
我们将根据国家针对医院管理相关考核标准以及《安厦物业管理标准》，紧密配合医院经营战略规划，并承诺达到院方提出的物业的服务质量与要求：
一、合同阶段
1、在合同期内全身心为用户服务，成为宿州市第三人民医院的好保姆、好管家、好朋友。
2、正式接管在条件具备时一年内让医院的后勤服务管理工作达到安厦物业承诺的各项服务指标；
3、正式接管在条件具备时两年内通过“宿州市物业管理优秀项目”的考评；
二、总体目标
1、创建一个“安全、整洁、优美、舒适”的环境为目标；
2、客户满意度指数达到市优95%以上；
3、管理人员专业培训合格率100%；
4、管理服务范围内不发生重大安全责任事故；
5、管理服务范围内不发生重大火灾责任事故，6、管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故；
7、全面提升宿州市第三人民医院的项目知名度，创立安厦物业医院项目品牌。
三、分类指标
1、管理中心设专线24小时受理客户服务需求；
2、客户接待时间：365天8:30-20:00；
3、各类服务人员上岗培训率达到100%；
4、档案归档率达到100%，档案完整率达到100%；
5、维修及时率达到100%；维修质量合格率达到100%；
6、实行维修服务回访制度，回访率达到100%；
7、有效投诉处理率100％，投诉人签字满意率95％以上；
8、公共设备、设施完好率达到98％以上；
9、房屋建筑完好率达到98%以上；
10、绿化存活率达到98%以上；
11、保洁率98%，清洁管理无盲点，12、管理服务范围保持环境整洁，生活垃圾日产日清；
13、道路、停车场完好率达到98%以上；
14、管理服务范围内安全护卫固定岗实行24小时安全护卫立岗服务。
安厦物业对宿州第三人民医院物业管理产业的构想
要点：
★ 集医院的物业管理、物业服务、物业经营为一体 ★ 既面对医院又面对患者的物业管理服务 ★ 具有针对性、细分和量化管理及服务的特点
所谓医院的物业管理，狭义来说只是包括保安秩序维护、保洁、绿化、护工、配送服务、设施设备维护和医院建筑的养护，这一般是医院后勤总务科管理的范围，其中还有保卫科、设备科等分管的事项，而安厦物业所提供的专业化、现代化、规范化、目标化的物业管理服务是集医院的物业管理、物业服务、物业经营为一体，既面对医院又面对患者的大后勤服务，它的针对性、细分和量化管理及服务，是其它物业公司和服务公司所不及的。
安厦物业的物业管理业务运作模式和其它医院物业管理公司不一样，所做的不是简单的物业管理，更注重的是医院运营。具体从以下几个方面来体现。
一、商业服务与运营
安厦物业在做好医院原有后勤管理的同时，会同时将商店、花店、美容、心理咨询等商业配套服务延伸到医院，以增加后勤服务的附加值。同时我们还将把后勤业务的重点放在与医院科室的多方位合作上，包括共同开发婴儿纪念用品、保健护理、药疗等医疗延伸服务项目。还可利用社会上原有的物流供应渠道，开展医院的物资耗材、药品的采购、物流配送及仓储等业务。以减轻医院的非主营业务工作量，降低采购成本。
二、医疗器材、后勤资产
安厦物业可以租赁及合作等方式为医院现在紧俏或缺少的尖端医疗项目提供国际最先进的医疗器械，开办特色医疗门诊，以提高贵院在当地医疗服务行业的档次和知名度，更能为医院创造可观的经济效益。并可以通过后勤业务板块的自我投资或利用医疗专项基金对后勤资产进行收购和再投入，以达到后勤资产不断升值的目的。
总之，贵医院的后勤业务由安厦物业全方位介入，那么其后勤不再是医院的沉重包袱，相反，将是医院新的利润增长点。
华西医院是目前全世界单点规模最大的医院,后勤物业维修承担了非常重要的楼宇运行保障作用,过去医院楼宇维修是单纯按照专业分工来划分的小组管理模式,在这些专业小组间缺乏横向互动管理机制,并且分工过细、相对独立,造成在维修勤管理工作中,当发生维修事件需要协调解决或者专业界限模糊时,专业分工小组间协调困难、工作脱节、相互推诿等问题。
华西医院从2005年起各新建大楼陆续投入使用,综合布线、中央空调等代表现代化医疗建筑标志的先进设备设施成为大楼运行保障的基础。对维护、保养的需求已远远超过单纯事后维修的工作范畴。对维修人员综合素质的要求也远远超过单纯专业分工小组的工作范畴。加上目前国内各种专业物业公司的系统化管理带来的巨大挑战,医院后勤维修如不摆脱旧有模式的束缚,建立专业化、标准化、系统化的管理体系,未来后勤维修有可能被专业公司替代。
1 巡视维修方案设计
巡视维修服务是我院后勤在对过去组织架构进行变革,成立了后勤物业管理科后,作为科室重点项目进行论证实施的。以过去在维修服务中的问题和既往维修数据为基础,通过对过去工作的总结、数据论证建立了一系列医院物业管理方案和流程。巡视维修服务是在过去零星维修的基础上,以巡视的方式变革过去的零星维修模式。
后勤通过机构改革和流程再造,在实际运行后对巡视维修作出了明确规定:通过走动巡视与多工种技术相配合,目的是使医院楼宇和室外公共区域设施设备在出现显著问题时能得到及时修复,使其恢复基本功能,保障临床一线的工作环境随时处于良好状态的相关活动。
这一维修模式的建立突出了物业管理科维修策略的灵活性,以服务临床为基本宗旨,改善过去依靠电话报修为主的落后零星维修方式,使维修服务前移,直接面向临床[1]。
1.1 建立巡视流程
巡视员按照巡视排程到达巡视楼层,按楼层的巡视登记点编号开始巡视。楼层巡视点编号方式为:“大楼码”+“楼层编号”+“-”+“巡视点编号”。例如:A05B-01,“A”代表:第一住院楼,“05”代表:5楼,“B”代表:B区域,“01”代表:巡视点1。巡视员在巡视登记点将巡视登记卡取出,按要求填写“巡视日期”、“时间”、“巡视人”。巡视登记卡是为了保证巡视人员严格按照规定路线完成巡视工作,也可使临床工作人员参与监督,提高服务质量(如图3)。“巡视卡片”的前3栏为必填:日期、到达时间、巡视人。“巡视卡片”中的“检查人员”、“检查时间“为管理人员进行督促检查时填写。卡片设计为1月更换一次,更换时应对应“巡视登记牌”上的巡视点编号正确填写“巡视卡”巡视点编号。卡片每月由巡视管理员收回录入微机并存档,作为巡视工作的考核指标之一。
巡视员按“XXXXXXX维修巡视表”(以下简称:“巡视表”)上的项目对到达下一个巡视点范围内的区域进行认真检查(表1)。将巡视中发现的问题按“转单”要求填写到“XXXXXXXX巡视维修记录单”(以下简称:“巡视维修单”)中,并将单号填写在相应的巡视项目下。
1.2 巡视维修中发现的问题处理
当在巡视中发现问题时应按发现问题的类型及维修处理的方式填写“XXXXXXXXX巡视维修记录单”。维修中2种情况的处理方式,(1)对能进行现场维修的内容应认真填写维修“位置”(在房间区域编码完善后应填写对应的编码)。维修项目编码暂定为“巡视表”中巡视内容的顺序编码。“问题描述”应做到简洁明了,在通过一段时间运行及数据收集后希望能做到尽量的标准化。填写“完成时间”后请科室签字。(2)当发现的问题因工具及其它特殊要求的限制不能进行现场维修时,应准确记下问题发现的“位置”及问题的详细描述,比如:灯管的型号、墙地面开裂处的大小尺寸等。以便于后续维修派工提高效率(此项个别人员需进行适当培训)。此表单在巡视完成后交回巡视中心,由维修中心按内容进行派工,并在“转单编号”处填写“XXXXXXXXXX计划性派工单”(以下简称“派工单”)的“编码”,单据输入微机便于工作流程的追踪。
在巡视中出现紧急情况需作紧急维修时,巡视人员在填写“巡视维修单”后应立刻报告巡视中心,由巡视中心判明情况作相应处理。巡视人员到达科室护士站时应检查“XXXXXXXXXX报修登记卡”(以下简称:“报修卡”)是否有报修记录,并核实上一次的报修是否已经完成(表3)。
巡视人员每次巡视完成后都应将“XXXXXXXXXX巡视维修记录单”交回巡视中心,由中心工作人员进行微机录入和问题统计,并根据维修内容(没能现场处理的维修项目)及人员情况进行派工并填写“XXXXXXXXXX计划性派工单”(表4)
至此,巡视维修工作流程的设计基本完成,这其实涉及多种表单。在设计表单时应根据各单位的实际工作情况进行变更。否则,不符合本单位管理需求的表单填写会阻碍项目的顺利实施。
2 总结
医院楼宇巡视维修服务需要在探索中走出一条标准化、专业化的管理之路,以此提高医院的后勤管理水平,使我国医疗行业的后勤管理能创新模式,提高医疗服务的核心竞争力,降低医疗服务的后勤运行成本,为社会做出贡献。
参考文献
为贯彻“创新·突破——搭建高质量的物业管理运营平台”工作总则，推进精细化管理，提升物业服务品质，加大项目管理服务亮点工作的延伸与推广，结合公司的实际情况，以精细化的现场服务为理念，强化客户服务细节，促进各岗位人员对客服务意识，体现企业服务宗旨与服务理念，分享管理服务经验，推动企业文化的宣传。
一、解决业主所需，促服务提升
(一)服务目的
为了使业主拥有一个优美的居住环境，有效的规避管理风险，提升园区整体服务品质，公司大胆创新，大胆突破，以品质促服务，以服务促经营，整合资源，利用资源，为公司未来的发展奠定坚实的基础。
(二)服务范围
别墅区南北岸，小高层。
(三)服务提升方式
集中力量解决业主反映的突出问题为主线，自觉自省推动现场服务品质提升。
(四)服务提升实施措施
1.推行“贴心”服务模式
（1）关爱老人,温情送暖
为弘扬中华民族尊老爱幼的传统美德,体现对老人、儿童等特殊人群的关爱，物业公司将不定期对园区内60岁以上老人进行走访慰问,关注老人状况,帮忙照顾。将重要岗位负责人联系方式告知需特殊照顾人员,业主遇到不可抗拒的突发状况，物业人员将第一时间赶往家中,尽最大能力帮助解决问题。
（2）社区文化活动
为了增进邻里之间的相互了解，促进园区祥和，安全，每周末18点至20点由安全事务部负责人在小高层集中放映电影，电影题材以正面，积极向上为主，业主甄选的电影题材为辅。
（3）解决业主需求
a) 20xx年园区业主使用井水生活，虽然不需要花钱消费，但从长远考虑，解决自来水供应更为妥当，本年度协调自来水公司对园区供应市政自来水。
b)园区共有14户业主在购房后安装了壁挂炉，因种种原因无法使用，业主急需解决壁挂炉的问题，物业公司多次协调燃气公司，同意解决业主壁挂炉的事宜，本年度需解决完毕。
c)园区居住的业主，因孩子在西营城中心学校上学，暂时没有校车，来回接送较为不便，物业公司联合开发商积极与相关单位进行沟通协商，确定校车在小高层门口作为终点站，学生开学时解决。
d)园区住户采购物品极为不便，物业公司联系周边商户，并开通微信群，由业主在微信群里下单，商户送至小区，对不便下楼的业主，由物业人员送至家中。
（4）倡导助人为乐
倡导各级员工竭尽所能帮助业主解决困难，主动与业主沟通，了解业主所需，公司制定助人为乐的奖励机制，因员工积极帮助业主解决困难的，给公司品牌打造贡献力量的员工给予一定的经济奖励。目前，已奖励安全维护员一名，奖励金额200元。
（5）强化沟通协调，促遗留问题的解决
自业主房屋交付之日起，部分业主家中漏水严重，不同程度的给业主带来了经济损失，导致业主拒缴物业管理费，经与开发商沟通协商，实事求是的给予业主经济补偿，并维修漏水问题，年度内解决完毕。
2.园林绿化的规划
对园区杂草进行强力消杀，别墅区主道路两侧种植花草，空置房前种植菜及草籽，对园区进行平整，增加树木，形成园区一片绿的景象，具体播种楼号为E1-E4南院，E9栋、E14栋、E18栋、E22栋、E26栋南北院。
(五)服务提升完成时间节点
于20xx年10月份之前全部完成。
(六)服务提升预期达到的效果
业主满意率达到90%以上，得到业主对物业服务的高度赞扬与肯定。
(七)服务提升相关责任人
客户事务部负责人，安全事务部负责人。
二、管理提升
(一)管理目的
规范内部管理，促进人文、环境秩序的健康发展，提升员工全面素质，形成取长补短，互帮互助的长效机制。
(二)管理范围
适用于公司内部管控。
(三)管理方式
有效的挖掘问题，解决问题。
(四)实施管控措施
1.制度的制定
a)制定了《20xx年规范管理奖惩制度》，促进管理的提升。
b)平衡积分卡中明确现场督导检查和考核办法，督导工作记录准确率达98%（含），督导工作记录准确率未达到98%，每项扣0.5分。部门负责人未按时对现场管理情况检查，每次扣0.5分，以记录和现场照片为依据。
c)完善薪酬机制，以定级定档区分工资级别，真正起到利益分配公平、公正，让能者多劳，多劳多得。
d)完善招聘晋升机制，以内部提拔为主，成立面试小组，内部/外部员工以同类的方式录用，实施笔试、面试、复试、录用的流程，切实将合适的人放在合适的位置。
2.作业文件的修订
各部门于20xx年03月01日正式实施定稿版的作业文件，作业文件格式与内容进行了创新、突破，增加管理目标指标，以百分比进行核算考核。
3.监控检查调整
职能部门的监控检查与指导频次进行了统一，人事行政部、财务部由每半年调整为每季度对项目开展一次监控检查，形成了对项目检查统一，核分统一，奖励统一的模式，促进对职能部门管理步调一致。
4.装修现场管控
a)制定《集中装修期管理方案》，明确责权利，加大对装修现场的管控。
b)做好公共区域的成品保护，对地面、扶手、电梯、墙角做好防护，避免损坏。
c)做好人员的出入管控，加大装修现场检查督导，规避安全风险。
5.团队建设
a)调整组织机构，有效推动工作进程
物业管理部各专业部门无专业经理，项目无执行总经理，3月份对工程维修部、客户事务部、安全事务部负责人进行了晋升，主持专业部门工作；加大对执行总经理的招聘，完善项目组织架构，提升工作效率。
b)促培训，提能力
人事行政部深入基层进行调研，针对性的开发培训课件，培员工所需，让培训真正能够起到推动公司人才梯队搭建，为公司培养所需人才，为社会培养有用人才。
(五)完成时间
于20xx年6月份之前全部完成。
(六)预期达到的管理效果
促进管理有序，公司健康发展，规避管理疏漏。
(七)管理相关责任人
各部门负责人。
三、经营创新
(一)经验目的
通过经营创新与突破，拓展多种经营渠道，搭建高质量服务平台，解决业主所需，业主所急，增加经营收益。
(二)经验范围
适用于公司管辖区域。
(三)经营方式
分工明确，确定责任人，合理下达经营任务，能够通过努力完成指标任务。
(四)经营实施措施
1.聘用临时工，减少人力成本
结合当地人员招聘情况及公司经营情况，对关键岗位实施正式员工录用，对其他岗位员工采取临时工聘用制，以减少人力成本的支出。
2.种植蔬菜，增加收入
在空置别墅区小院种植蔬菜，位置E35-E38栋之间。种植品种初步定为黄瓜、西红柿、辣椒、茄子、豆角、大葱、韭菜、葡萄、草莓。在果蔬成熟后将采用社区文化活动形式告知业主前来采收，物业管理部定期进行买卖，不仅提升了物业服务形象、使业主享受田园时光，同时促进邻里关系的和谐，更增加经营创收。
3.开发多种经营项目，开创良好局面
a)本年度开展电梯广告、充电桩、房屋租赁业务，提升多种经营指数。
b)便民服务站
逐步对零散业务进行整合，设置便民服务站，促进桶装水、快递、售货机业务的发展，为方便业户生活及增加经营收入奠定基础。
c)开展有偿服务
结合当地实际情况，制定有偿服务标准，于20xx年03月01日起实施，此项服务得到了广大业主的认可，减轻了业主的经济成本。
4.促进交房率，增加物业收费率
本年度协调地产对别墅区及小高层未交房业主加大收房力度，增加回款，充斥现金流，确保公司平稳运营。
(五)经营完成时间节点
于20xx年11月份之前全部完成。
(六)经营预期达到的效果
全面完成经营指标任务，通过经营创新，搭建社区服务平台。
(七)经营相关责任人
公司各部门负责人
四、标准化建设
(一)标准化建设目的
为了确保物业保值增值，设备设施良好运行，提高设备使用寿命，避免设备安全事故发生，有效推进标准化建设的落地。
(二)标准化实施范围
适用于公司管辖范围机房标准化建设。
(三)标准化建设方式
机房标准化建设所需材料由员工自筹，机房内贴砖、粉刷墙面，刷漆等所有工序由工程维修部员工自行作业，预计节省成本15万左右。
(四)标准化实施措施
1.建立标准化机房建设
小高层地下室生活水泵房及一个电梯机房。
2.小高层排水沟雨篦子改造
将原有树脂雨篦子改造成铁质的雨篦子，有效规避了易碎现象，原材料在工地进行收集。
3.树坑改造
对现有树坑进行重新整治，树坑内铺设鹅暖石或相同色的石头，起到保护树木及美化环境的作用。
4.绿化边角整治
防止小高层及别墅区绿化边角被人为踩踏，造成绿化枯死及斑秃现象，使用木桩或石砖进行铺设，方便业主行走。
(五)标准化建设完成时间
于20xx年9月份之前全部完成。
(六)标准化建设预期达到的效果
园区整体的视觉效果凸显，给住户带来自然美的享受。
(七)标准化实施相关责任人
工程维修部负责人，客户事务部负责人，品质管理部负责人，安全事务部负责人。
结语
一、招标物业项目的整体设想与构思
1.项目简介
（1）物业占地面积
（2）建筑面积
（3）物业的性质
（4）类型
（5）使用功能
2.客户服务需求分析
（1）客户群体定位
（2）服务需求特征
3.项目的可行性研究与定位
（1）物业市场定位
（2）企业服务优势
4.物业管理服务的重点及难点
（1）综合性商业――经营、设施设备管理
（2）工业区――消防、污染控制、货物、人员出入管理
（3）政府――维护形象、内部特约、会议接待、庆典服务、安全及保密管理
（4）居住――基础性服务层面
（5）公用事业――公用设施正常运行、紧急事件预防与处理
5.物业管理服务模式
（1）功能定位
（2）客户定位
（3）服务需求定位
二、管理方式与运作程序
1.组织架构的设置
（1）物业规模
（2）服务内容
2.运作程序与支持系统的设计
（1）项目整体运作流程
（2）内部运作流程
（3）客户服务及信息反馈流程
（4）资源优势构建的支持体系
3.管理机制的确定
（1）目标管理责任制
（2）激励机制
（3）监督机制
三、人员的配备、培训与管理
1．人员配备
（1）各类人员
（2）各部门、各岗位人员编制与专业素质要求
2.人员培训
（1）培训内容
（2）培训计划
（3）培训方式
（4）培训目标
4.人员管理
（1）录用与考核
（2）竞争机制
（3）协调关系
（4）服务意识
（5）量化管理
（6）标准化运作
四、管理指标与措施
1.管理指标
（1）管理质量指标
（2）经济效益指标
2.管理措施
五、管理制度的制订
1.公众制度
（1）精神文明建设
（2）管理规约
（3）装修管理
（4）消防管理
（5）入住管理
（6）电梯使用管理
（7）物业接管验收管理
（8）公用设施维护管理
（9）临时用水电管理
（10）清洁卫生及垃圾处理
2.内部管理制度
（1）岗位职责
（2）员工考核
（3）行政管理
（4）财务管理
（5）客户服务
（6）工程技术管理
（7）安防管理
六、档案资料的建立与管理
1.2.3.4.收集 分类 储存 利用
七、早期介入及前期物业服务内容
1.物业管理前期介入工作流程
2.施工期物业管理工作
3.设施设备高度期物业管理
4.5.6.7.8.9.1.2.3.4.5.6.项目竣工验收及接管验收期物业管理 其他前期准备工作 入驻准备预案 二次装修管理 物业接管工作进度计划 后续工程的前期介入管理 工作要求 重点 运行管理 应急预案 计划 特殊服务需求
八、常规物业管理服务综述
九、工作计划
1.筹备期
（1）拟订物业服务方案
（2）拟订财务 预算
（3）签订前期物业服务协议
（4）筹建项目机构
（5）招聘培训员工
（6）完善办公住宿条件
（7）前期介入参与设备安装调试及建筑质量把关
（8）提供专业意见
（9）制订交接验收计划及作好相关准备
（10）物业管理供应商的评审和确定
2.交接期
（1）签订《前期物业管理协议》或《物业委托合同》
（2）制订《业主临时公约》
（3）完善物业管理方案
（4）建筑本体和设备资料的接收建档
（5）楼宇设施设备的交接验收试运行
（6）用户入住搬迁服务
（7）档案建立分类管理
3.正常运作期
（1）员工常规培训
（2）物业管理方案的实施
（3）设施设备管理的全面实施
（4）社区文化活动的实施
（5）便民服务的开展
（6）用户意见调查评估
（7）财务收支情况分析报告
（8）质量管理体系的导入
（9）配套服务项目启动
（10）国家省市物业管理优秀小区、大厦的创建基础工作
十、物资装备
1.作业工具
2.项目机构的交通工具
3.员工办公生活用品
十一、费用测算
1.依据
（1）物业类型、性质、市场定位
（2）配套设施设备的具体情况
（3）管理要求
（4）服务项目
（5）所在区域同类物业收费标准
（6）企业现有综合管理的经验数据
2.内容
（1）物业管理成本
人工费用
行政办公费用
公共设施日常运行维护费用
机电设备日常运行维护费用
环境物业服务费用
安防系统运行维护费用
公用水电费用
固定资产折旧费
不可预见费
保险费
法定税费
管理佣金（合理利润）
（2）物业管理收入
主营物业服务费收入
停车场收入
物业租赁及经营收入
有偿特约服务收入
（3）方法
成本推算（各项成本+房屋保险+设备保险+公众责任险+不可预见费用2%－5%） 预定测算（预定服务费）
十二、成本控制
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医院物业员工管理制度10-23
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物业保洁服务提升方案10-17
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物业服务基本方案11-30
