住房保障创新（精选8篇）
淮安市政府近日下发文件，加大对低收入家庭的住房保障建设和供应力度，其中，新推出的“共有产权”做法在国内是一个独创，目前已对首批供应对象进行调查登记，预计下月可进入实质性操作。
淮安市大胆创新推出的政府与保障对象共有产权的方法，对双方的责权利有了更明确的认定，解决了经济适用房在转让中的诸多问题。具体做法是，经济适用房等保障性住房的建设不再像以前那样只在指定的划拨土地上建设，在一些地段（即相应的房价范围内）允许百姓直接购买开发商建造的住房，政府根据住房保障对象应该享受的补助和优惠，以货币补助方式拿出资金，与保障对象共同购买住房，政府与居民按照各自出资比例取得相应的产权。政府出资和共有产权的比例最高可达50%。这样，低收入家庭在购买经济适用房时选择余地大了，也解决了原先经适房建设速度跟不上的问题。
本着为低收入家庭着想的思想，淮安市还规定，5年内政府产权部分内不向低收入家庭收取租金，5年后参照廉租房标准收取，如仍有困难的将实施部分减免。如居住者明显处于中高收入水平，将按市场化水平收取租金；5年内住户购买政府部分产权将按原有价格计算，5年后按当时的市场评估价；住户出售共有产权房时，政府按当时的政府指导价收回相应产权部分的房价，回笼资金再次进入政府住房保障专项资金，实现保障资金的良性循环。
与以往划拨土地建设经济适用房不同的是，共有产权房可以用来抵押贷款。这样当低收入家庭想创业时就可以通过资产抵押贷款来获得资金。
淮安市保障性住房工作领导小组的负责人说，共有产权安置房的做法，建立了与市场接轨的、操作性强的经济适用房退出机制，使政府住房保障性资金得到良性循环，也使低收入家庭的房产权益得到保障。这对整个住房保障体系将产生促进，去年保障性住房供应为57万平方米，今年将有大幅度上升。经济适用房供应对象今年将从双困家庭（经济困难、住房困难即无房或人均使用面积低于10平方米）扩大到低收入家庭。非拆迁户中的特定人群，如重症残疾人、长期病号、军烈属家庭、市以上劳模、先进工作者家庭、租住公房已成危房家庭、城市居民危房不能翻建等情况，也将实现他们居者有其屋的梦想。
建设部昨就《意见》答问
2007年8月13日，新华社发布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。建设部新闻发言人昨就《意见》的有关问题回答了记者的提问。
明年底前廉租房“应保尽保”
发言人说，为使更多的低收入家庭得到基本的住房保障，分享改革和发展的成果，《意见》提出，“十一五”期末，廉租住房制度保障范围要扩大到低收入住房困难家庭。2008年年底前，所有县城要实现应保尽保。
另外，去年《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》已要求各地区要把经济适用住房真正用于解决低收入家庭的住房需要。这次发布的《意见》，在扩大廉租住房保障范围的同时，再次明确经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭。这样，低收入住房困难家庭租赁或购买住房的需求，在廉租住房制度和经济适用住房制度的基本政策框架内，可以得到基本解决。
地方综合确定廉租房补贴额
发言人说，关于廉租住房保障对象和保障标准，根据统一政策、因地制宜原则，具体标准由各城市人民政府根据当地经济发展水平和住房价格水平确定。其中，家庭收入和住房困难认定标准，依据民政部、建设部等部门制定的有关原则，由各城市人民政府按当地人均收入和人均住房水平的一定比例确定；廉租住房的保障面积标准，考虑当地平均住房水平及财政承受能力等研究确定。
关于廉租住房保障方式。廉租住房制度主要有两种方式：第一是对在市场承租住房的家庭发放租赁补贴；第二是直接提供廉租住房即实物配租。目前，各地对低保家庭，按照缺
房面积基本给予全额租赁补贴。廉租住房制度保障范围扩大后，对低保家庭保留现行规定；对其他低收入家庭，要按照廉租住房保障面积标准，以及根据当地经济发展水平、市场平均租金、保障对象的经济承受能力等因素确定租赁补贴标准，以此计算补贴额，多租不多补、少租不少补。
破解拿着低补贴难租房难题
发言人说，目前，由于住房结构调整还没有完全到位、原有公有住房大部分已经房改出售等原因，适合租赁补贴家庭租赁的小户型住房供应总体短缺，部分城市严重供不应求。如北京市一居室住房供求比为1:4。低收入家庭即使领取租赁补贴，也可能租不到合适的住房或者要付出更高的市场租金。对此，《意见》提出，要努力增加廉租住房房源。采取政府新建、收购、改建以及社会捐赠等方式多渠道筹集房源。小户型租赁住房短缺和住房租金较高的地方，要加大建设力度。新建廉租住房主要在经济适用住房小区和普通商品住房小区中配建，建成后按规定由政府收回或回购。同时，也可以选择适当的区位集中建设，搞好物业管理服务，方便廉租住房对象的工作和生活。此外，《意见》还要求积极发展住房租赁市场，鼓励建设中小户型住房出租。
经适房供应不足等问题如何解决
发言人说，为解决部分地区供应对象和上市交易管理不到位，户型面积偏大，部分地区供应不足等问题，《意见》作出了针对性很强的规定：一是经济适用住房供应对象限定为低收入住房困难家庭；二是将建设标准控制在套型建筑面积60平方米左右；三是规定购买经济适用住房5年内不得上市交易，确需转让的由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素回购。购房满5年以后转让时，要按照同地段普通商品住房和经济适用住房价格差额的一定比例缴纳土地收益等价款，政府优先回购。经济适用住房的具体建设规模，由市、县人民政府根据当地实际确定，房价涨幅高的地区要增加供应。
首次明确集资合作建房“禁区”
发言人说，《意见》明确要求，单位集资合作建房的建设标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定执行。适用范围仅限于距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，且只能利用自用土地组织实施。各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房；任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房；单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。
监管保障不力问责省政府
发言人说，《意见》明确，省级人民政府要对这项工作负总责，实行目标责任制管理。有关情况纳入对城市人民政府的政绩考核。解决城市低收入家庭住房困难是城市人民政府的重要责任。城市人民政府每年要向同级人大报告工作完成情况。国务院有关部门按照各自职责，加快制定有关的资金、土地、税收、金融等配套政策。
一、当前住房保障制度存在的问题分析
针对当前社会上存在住房问题, 我国政府也根据不同的时期、不同的住房现状、不同的房地产市场等颁布了许多的政策文件, 对住房问题不断进行改革和创新。这些措施的颁布主要是依据我国不同的社会发展现状、居民住房需求、经济发展等的各种情况而作出的, 就目前而言, 我国的住房保障问题依然存在以下问题:
1. 不重视住房所有权对中低经济收入家庭财富积累的影响。
1998年以前我国实行的公房出售政策, 其目的就是向当时中低经济收入的家庭提供住房所有权。但是经有关人员的调查, 真正享受到这一政策益处的, 只是当时具有特殊身份的人群, 而大多数中低收入人群并没有享受到这一政策的优惠。其实从1994年实施的经济适用房制度, 其初衷就是为了满足中低收入家庭对居住权以及资产拥有权的享有, 但是由于制度设计本身存在的缺陷, 并没有真正地实现这一目的。2009年有关部门开展了公共租赁住房与经济适用房的探索, 但是其并没有从我国经济社会的现状出发, 没有认识到影响我国住房问题的根本原因是什么, 当前我国住房问题不仅仅是消费不公的问题, 更多的是住房分配的不公。当前实施的以公共租赁为主附加经济适用住房的保障住房政策, 从本质上忽略了对中低经济收入家庭财富积累的影响, 要想彻底解决住房问题, 就必须解决财富分配问题。
2. 城市中低收入家庭的资产享有权起点不公。
无论是1998年的公房出售政策, 还是2009年至今的以公共租赁为主的住房保障制度, 都无法满足对中低收入家庭的住房拥有权的享有公平。一个家庭能否拥有住房的所有权或仅仅是拥有住房的使用权, 对该家庭的财富积累以及对住房的处分都存在着重大的影响。有学者认为:每一个人的一生中都应该有一次机会获得政府以成本出价的住房, 并且该住房能够成为公民的合法私有财产。而当前住房保障政策中却无法提供使公民拥有住房所有权的机会, 传统的经济适用房虽然能够一定程度满足, 但却存在户籍的限制。提供公平的资产拥有权起点, 对于解决住房问题意义重大。
3. 缺乏体系化的住房政策。
实践中, 住房保障政策作为社会保障体系的一部分, 但是理论上却和我国社会保障体系的整体框架相分离。产生这一现象主要基于我国经济改革形势, 主要包括:住房公积金与社会保障金的分离、廉价住房与城市低收入者社会保障之间的分离等。与此同时, 我国有关部门针对住房保障问题提出的或颁布的政策, 无法形成一个完整的体系, 表现出支离的状态, 没有立足社会整体保障现状, 与其他社会保障体系相衔接。
对此, 提出了住房的共有产权。具体来说就是, 从购房成本上, 对政府和购房者的产权份额进行划分, 提出按照购房出资比例共享住房产权的共享标准。与此同时, 建立非营利性住房保障机构授权其直接参与住房管理, 并积极引导多种社会资本进驻到住房保障领域当中来。
共有产权, 即参与购房活动、共同出资的个人、组织或其他私营机构等, 按照各自的出资比例, 对住房共同享有产权的模式, 从定义上看, 所有出资人对住房享有的都是不完整的所有权, 与之相对应的就是不完整的使用权、处分权及占有权。住户在处置住房时存在较大的限制, 需要与其他共同出资人进行协商, 协商同意处分住房的, 因住房产生的收益按比例共同享有。
其实我国早期就存在共有产权的雏形, 比如早期的合作社住房以及传统意义上的经济适用房等。以传统的经济适用房为例, 经济适用房住户在居住的过程中无需向产权共有者交纳租金, 双方实际上也并不存在租赁关系, 只是一旦住户要处置住房时就会产生一定的限制, 因为, 住户如果后期要转让住房, 则需要向政府补齐规定数额的价款, 由此取得完整的产权。这样产生的结果是:住房持有者成为利益的最大享有者, 一时间传统的经济适用房制度备受争议, 在这里, 笔者认为利用共有产权改革经济适用房能够一定程度上缓解这一现状, 共有产权通过对经济适用房制度改革道路的探索, 能够有效地解决我国居民的住房问题, 不仅可以缓解城市中低收入人群的消费不公问题, 同时也为他们提供了一个获取住房产权的便捷通道。既可以使他们享受到因产权所有带来的财富增值, 又可以从另一个角度促进社会的稳定和发展, 有效避免政府补贴不公的现象。
二、我国推行共有产权住房保障制度带来的必要性分析
1. 积极的社会意义:
促进消费、利于社会和谐、满足社会消费需求、有效缩小贫富差距。由于传统理念的影响, 许多中国公民以拥有一个舒适的家作为其社会地位的象征。基于我国当前社会现状和居民的经济收入水平, 针对中低收入群体实施这个按份共有的共有产权住房, 不仅可以满足其对生存居住这一基本条件的心理需求, 同时还能一定程度的增强公民的社会地位, 有效激励中低收入人群努力奋斗, 缩小贫富差距、促进经济发展、保障社会的和谐稳定。
2. 客观的经济利益:
有效缓解政府财政压力, 实现资金的循环利用。政府作为共有产权的一方, 通过投资来获取住房产权, 实现了政府资金的流动性和收益性, 在用户居住的过程中, 政府通过租金收回、购房成本投入资金收回以及产权溢价等方式来实现政府资金的循环利用。其中这三种方式均来自于不同的时期, 租金收回是源于用户居住过程中, 而投入资金收回和产权溢价则是用户后期处置住房时所产生的。当政府收回所有的居民住房补贴时, 住房将失去其福利性脱离保障房体系。此时, 政府可以将收回的资金再次投入到保障房建设资金中, 由此一来, 不仅可以实现政府资金的循环利用同时也可以一定程度上缓解政府财政困难。
共有产权住房保障制度的实施, 为大多数城市中低收入家庭提供了获取住房产权的便捷通道, 缓解了由于支付能力有限导致被排除在住房市场之外的尴尬境地, 同时还可以增加居民的财富积累;对于政府和投资者而言, 共有产权住房即去除了传统经济适用的弊端, 又缓解了政府财政困境, 为投资者带来合理的回报。
三、我国推行共有产权住房保障制度可行性措施
1. 由政府授权, 建立非营利性住房保障专业化管理机构, 独立运作决策。
针对当前保障住房参与主体、管理主体责权利不明晰的状况, 迫切需要建立起一个非盈利性质的住房保障专业化管理机构来处理相关事务。例如参照英国住房协会, 由政府授权组建一个非营利性的独立机构, 在负责住房保障日常事务专业化管理的基础上, 对共有产权住房乃至整个住房保障制度的运行实施调控并监督。针对共有产权住房的各项后期管理工作, 包括维修基金的管理、租金的收取及分配、小区物业公司的招标工作等, 可按照国家有关政策规定独立决策并执行。此外, 该机构甚至可以作为融资媒介, 联通购房者与银行之间的信贷业务, 缩短购房周期、降低购买风险。
2. 由政府牵头, 通过引入适度竞争,
鼓励民间组织参与合作建设共有产权住房, 在实际操作过程中施行建管分家、监管分离, 不但可以使保障资源在市场上更为高效地流转, 更大程度地发挥其福利保障作用, 而且能够在一定程度上对政府职责进行合理分摊, 不失为一条双赢途径。
纵观世界范围住房发展历史, 可知住房问题的复杂性, 特别是当今住房问题的解决已不仅仅满足简单的住房消费需求, 住房对家庭资产或家庭财富的积累, 似乎更能彰显住房对家庭和社会的影响。
参考文献
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■前路漫漫，
“十二五”负重致远
2011年3月5日，第十一届全国人民代表大会第四次会议在人民大会堂开幕，温家宝总理在会议上提出“十二五”规划纲要草案，而20%这一全国保障性住房覆盖率，3600万套这一保障性住房的新建数量。也随之进入公众视线。
作为“十二五”的开局之年，政府承诺开工建设1000万套保障房，中央财政先后投入1500多亿元，为确保开工进度提供了有力支持。截止到去年11月，全国开工率达100%，提前一个月完成了全年目标。
据住建部数据显示，2005年，全国城镇人均住宅面积为26.11平方米，目前我国城镇居民人均住房面积为31.6平方米，较2005年增长了21.03%，保障房覆盖率不到8%，据此折算，2015年底，我国人均住房面积需要达到43平方米，也就是增长36.08%，才能完成“十二五”规划的目标。因此，2011年取得的成绩并不能使我们掉以轻心，前面的路还很长，政府还有着大量的工作要做。
■问题重重，
保障房急需立法保障
而已经建成的数百万套保障性住房在建造时存在着诸多问题，建设资金筹措和征地拆迁压力非常大。一些地方资金筹措存在一定困难，中西部地区资金压力更大一些；有些地方的保障性住房用地未能及时完成征地拆迁，拉长了建设周期。一些保障性住房周边的交通、教育等配套设施设计建造相对滞后，造成建成后不能入住，或入住后对生活造成极大不便。更有甚者，在设计、施工、监理、验收时的质量把关相对较松，影响房屋使用，个别工程还使用了不合格的建筑材料，存在安全隐患。
而相关部门对保障房申请资格的审核管理也存在诸多漏洞，在对住房、收入及金融资产等情况的基础信息的审核存在一定难度。一些地方在保障性住房分配中存在弄虚作假，违规操作，甚至存在渎职现象。包括政策、机制、保障范围、保障方式等，还需要在实践中不断完善。实际操作中，还存在着政策解读不够清晰、利益调节难显公平，退出机制不够完善等问题。并且，政策的不稳定及相互衔接这一老大难问题在保障房的建设中也初露端倪。
而最大的问题在于，现行保障房政策都是以规范性文件的形式发布的，虽然对各级政府有一定的约束效力，但因为没有上升到法律层面，尚未达到以法律制度约束的效果，管理控制效果并不十分明显。从国际经验来看，许多国家都是通过立法，在法律层面上严格确定了准入及退出机制，实施有效的动态监管，保障了政府公共资源的公平分配。目前，深圳、厦门以地方性法规，规范基本住房保障制度，而酝酿许久的《北京市基本住房保障条例》已经完成前期立法调研，待参与调研的专家建议稿上报，经相关部门同意启动立法程序后，将择机启动立法程序。
但是地方性法规的约束力依然有限，强有力的《中华人民共和国住房保障法》自2008年开始起草，却迟迟没有完成审议。只有在立法上健全保障性住房的动态管理机制，才是住房保障工作得以正常运转、可持续发展和社会公平得以体现的根本性措施。
■现象：准入的买不起，
买得起的不达标
大方向虽然得到了控制，但是依旧存在着许多制度上的设计缺陷，亟待政府部门施策解决。2010年，上海首先在徐汇、闵行两区试点，以5000元/平方米左右的价格向审核通过的申请者出售经济适用房。令人匪夷所思的是，2000多户通过经济适用房准入资格审核的家庭，至今仍有数百户未能买房。究其原因，是由于根据划定的“准入收入”，很多通过审核、甚至摇到号的家庭实际上根本买不起经济适用房。在全市占40%比例的中低收入家庭，以平均年可支配收入约5万元，按一套经济适用房40万元计算，即使是拥有银行两成首付贷款资质的家庭，房价收入比仍然高达8倍，远远超过了其最高可承受能力范围。
面对这一尴尬局面，上海市政府只得放宽了经济适用房的准入条件，但是此举一出，立即引发舆论的广泛质疑，各方利益实难平衡。而针对经济适用房满5年可上市交易这一规定，又带来了公共资源分配不公的争议。有声音指出，一个总资产5万元的人，可以购买总价50万元的“保障房”，5年后，可以以200万元的总价卖出。哪怕只占到40%的产权比例，依然有30万元的盈利空间。这对无权购买保障房的群体，无疑是一种莫大的不公平待遇。
同样存在的还有继承权这一问题，政府虽然立即出台通知，堵死继承权的漏洞，然而众口难调，群众将经济适用房视为无底洞，特殊人群谋求利益的工具。几经反复，分配的困境始终难以调解，最终，经济适用房华泾项目调整为公租房、配套商品房。康宁公寓也被作为公租房项目推出。
■现象：经济适用房
专门只保障在职干部？
陕西省山阳县近千名经济适用房申请人名单中，国家公职人员多达一百多人，其中不乏各种“长官”，连科员也得到了真真切切的实惠。而更荒唐的浙江省苍南县专门出台规定：限价房销售对象主要为苍南县党政机关和其他全额拨款事业单位的在职干部、职工。800余套限价房，成了当地县乡一些领导干部的“保障房”。
与历年来依靠钻政策漏洞，将保障房违规分配这种渎职行为有所不同的是。最近曝光的违规分配事件，逐渐演变成为公开的、甚至有政策支持的违规行为。违规分配的对象，则多为政府机关、事业单位、央企国企等单位。被违规分配的保障房类型，也由过去的经济适用房这样可以上市交易获利的房源，扩大到廉租房、公共租赁房等出租房源。
更腐败的分配不公现象也依然存在，在一些小城市、县城，即便符合条件的申请者也要托关系送礼。申请者大多是中低收入家庭，很多人因为送不起礼，或者不愿意接受这种赤裸裸的剥削，而被硬生生地挡在门外。有特权的单位和个人能得到保障房，并从中获利。而真正需要保障房的收入低、住房困难的家庭，只是在制度层面被保障，实际上却长期处在保障房的门口排队。这种现象不仅令人担忧，更令人愤怒。
■分配不公，易激发
社会矛盾，应当立即整改
分配不公，引发了群众对保障性住房制度本身的质疑。大量保障房被有权有势的人获得，带来的最恶劣影响是给人指了一条不劳而获的路，这些人不需要努力工作解决住房问题，只是想方设法获得保障性住房资格，严重影响社会风气与意识形态。
对政府而言，以极大投入，极大风险而建设的保障房却没能有的放矢，失去了本身的价值。长此以往，保障房政策将彻底失去保障的意义。更令人担心的是到“十二五”期末，3600万套保障房将占到全社会住房总量的20%。
随之进入的分配环节，违规现象也将随之大幅增加。许多困难家庭的希望可能因此落空，这将加剧社会矛盾，产生不和谐因素，严重损害政府的公信力和形象，不利于民族的团结与稳定。这样一来，原本意在缓解矛盾的民生工程，将成为社会不稳定的导火索，从而与本身的目的背道而驰。因此，对于保障房各个环节的整改，已经刻不容缓。
建立和完善廉租住房保障制度，是我国住房体制改革的重要内容，也是积极推进城镇最低收入家庭住房保障工作的一项民心工程，廉租住房建设及住房保障工作汇报。县委、县政府历来高度重视，切实加强领导，精心组织，经过近三年来的艰苦工作，初步建立了廉租住房保障制度和建设管理制度，确保了我县廉租住房建设及保障工作的开展。现将工作情况作简要汇报，不妥之处，敬请指正。
一、廉租住房建设情况
(一)2006年廉租住房建设情况
1、根据上级的安排，2006年分配下达给**县廉租住房计划5000平方米，省补助投资25O万元。**县建盖了第一批廉租住房。建设项目严格按照基本建设程序及相关规定进行招标和报建、监理等。
2、**县建设局以**县市政建设综合开发中心为建设实施主体，负责该建设项目的工程管理；**县建设局会计核算中心未开立专户对廉租住房建设项目资金进行核算，资金拨付渠道为县财政拨付至县建设局，再由县建设局直接拨付设计、施工、监理等单位。
廉租住房共建设2幢，5层，6个单元，90套，占地3．025亩(净面积)；为A、B两种户型，A户型为58．20平方米，B户型为59．52平方米，一梯三户。该项目结算价格为6064725．35万元。
(二)、2008年廉租住房建设情况1、2008年廉租住房建设项目原计划在房地产开发项目(北片区开发)中配建，因该片区房地产开发项目尚未开工建设，为保证2008年廉租住房建设项目顺利进行，按期完成，经**县委、县人民政府同意，**县规划管理局选址地点在县城大龙潭小石脑统建，规划占地面积5．93亩，总建筑面积为10000平方米。
该项目概算投资1200万元(含绿化、路灯、给排水系统)工程建造成本1200元／平方米(以上均不含土地费用)。资金来源除上级财政补助500元／平方米外，下差建设资金700万元列入县财政预算。
2、廉租住房建设进度情况
项目原选址于大龙潭住宅小区小石脑，5月底已迁坟两座，地勘人员欲进场施工时，群众多次上访土地问题，多次到施工工地阻挠地勘人员进场施工，使得该工程迟迟不能动工，进展受阻。现另选址在外山口社区麦坪河，至9月2日，已完成三通一平及地质勘探工作，9月11日完成招投标，中标单位为昆明二建建设集团洪园建筑工程有限公司。9月20日完成合同的签订，并委托工程监理单位对工程建设全过程进行监督。2008年9月20日开工建设，目前，一幢完成五层构造柱钢筋绑扎，二幢完成六层梁板钢筋安装，三幢完成一层构造柱钢筋绑扎。力争2008年12月31日前基本完工。www.432e.net
(三)、2009年廉租住房筹建情况1、2008年外山口麦坪河廉租住房共建设9个单元，162套，其中有3个单元54套3240平方米为2009年廉租住房计划安排，现桩基部分已完工。
2、2009年廉租住房选址仍为县城大龙潭小石脑，该片区总规划建设用地16.3亩，规划总建筑面积20600平方米，现用地范围内的碑坟两座已迁，土地问题已基本解决，规划设计及户型设计已完成，已具备工程开工条件，2008年12月底可全面开工建设。
二、已建廉租住房实物配租情况
廉租住房实物配租工作是实施城镇居民住房保障工作的重要组成部分，政策性、原则性较强，工作严肃，程序复杂，为切实搞好该项工作，在今年8月初，我县先后出台了《**县城区廉租住房管理实施细则》和《**县廉租住房实物配租工作方案》，工作报告《廉租住房建设及住房保障工作汇报》。**电视台发布了《**县建设局关于廉租住房实物配租的通告》，由涉及社区集中受理廉租住房申请，相关职能部门严格审查把关，县纪委、监察部门全程跟踪监督，符合条件的住户31户已入住政府提供的廉租住房。
三、廉租住房租赁补贴发放工作
由于我县城镇最低收入居民住房困难户多，为有效缓解住房困难问题，采取“两条腿”走路的办法，一方面积极争取廉租住房建设项目，实施实物配租；另一方面采取廉租住房租赁补贴的方式。我县出台了《**县城区廉租住房租赁补贴实施方案》，本着公开、公平、公正和应补尽补的原则，按照自愿申请、逐级审核的办法，严格按程序启动我县廉租住房租赁补贴工作，到2008年12月10日对申请符合条件的65户178人发放廉租住房补贴2.31万元。
四、主要做法
(一)健全机构，加强领导。廉租住房建设是一项民心工程，为切实搞好该项工作，县委、县政府将该项工作纳入全县经济社会发展规划和工作计划，摆上重要议事日程，2006年，成立了以分管副县长为组长，县建设、发改、国土、财政、民政等部门负责人为成员的廉租住房建设工作领导小组，下设办公室在县建设局，具体负责廉租住房建设、管理和实施工作。为进一步加强我县廉租住房管理工作，今年8月又成立了**县住房保障办公室，配备编制3人，落实工作经费5万元。
(二)落实责任，分工合作。廉租住房保障工作是一项综合性的工程，涉及到很多部门，如果单靠一个部门，是无法完成的。在实施过程中，我们将工作分解到各相关部门，由民政部门收集掌握低收入家庭的基本情况，财政部门负责资金的安排和拨付，社区负责对申请家庭的初步审核，县住房保障办公室负责相关资料的收集整理和补贴发放、实物配租等工作。各部门相互配合，密切合作，互相沟通，使该项工作得以顺利进行。
(三)认真摸底，落实工作责任制，严格审核，确保政策落到实处。为全面摸清我县城区低收入住房困难家庭情况，从2007年起，组成调查组，对城区五个社区城区城镇居民情况进行了入户调查，共完成最低收入家庭3665户、7448人的住房状况调查，将2912户最低收入家庭及住房困难家庭信息录入云南省住房保障网。对申请廉租住房的171户家庭进行入户调查、核实，制作了Ⅸ**县低收入家庭住房保障工作入户调查笔录》，并进行入户摄相、拍照，并由户主签字认可。为确保我县住房保障工作顺利开展，县住房保障办公室制定了《**县城镇最低收入家庭廉租住房申请登记表》、《**县廉租住房租赁合同》、《**县廉租住房租赁补贴协议》、《**县廉租住房租赁补贴合格人员汇总表》等相关配套规定，做到有章可循。落实责任，严格实行“三道门槛、两榜定案”制度，严格按工作流程办事确保痕迹管理。
按照计划，今年1000万套保障性住房必须在10月底前全部开工。从部分城市今年以来保障房开工情况来看，成绩并不乐观，一些城市开工率不到三成。记者调查发现，目前保障房开工率不高，既是项目进程自身规律使然，也与融资困难等因素有关。预计下半年各地将逐渐迎来开工高峰期，但资金难题依然是障碍。
住建部要求各地在6月6日前必须公布保障房的项目进程，包括保障房计划、开工项目以及竣工项目信息等，可以看作是保障房“中考”。从最新数据来看，这次“中考”成绩并不理想，能否在住建部规定时间内全部开工是个大大的问号，中低收入群体的住房保障权益能否如期得到保障让人忧虑。
尽管住建部与各地政府签订了《保障性住房目标责任书》，并下达了“死命令”：所有分配完成的目标任务，必须在10月31日前全部开工，否则主要领导将遭到从约谈到行政处分乃至降级、免职等严厉处罚。但公众仍然对保障房能否如期100%开工心存忧虑，一方面是因为往年任务完成情况很不理想，另一方面，今年落实任务存在资金等难题。
以2009年为例，住建部曾表示年初下达的保障性住房建设计划年内可以完成。但媒体披露，2009年地方廉租房建设完成任务不足一半。这说明，建设保障房的困难远远超过了想象。今年与往年不同的是祭出了问责“杀招”，但问责能否保证任务完成还需观察。因为，现实中往往“上有政策下有对策”，问责同样也可能遭遇各种对策。
比如，地方政府以“哭穷”等方式为自己完不成任务进行辩解。青海省住建部门官员就表示，中央补助资金标准对青海这个欠发达省份来说还是低了一些，中央补助没有考虑青海基础设施和公共设施配套资金。“巧妇难为无米之炊”，如果青海真的不能如期开工，问责起来可能没那么容易。再比如，地方政府以银行不支持保障房建设为由，又把皮球踢给银行。
保障房“中考”成绩不乐观，虽然不意味着10月31日“大考”成绩不乐观，但“中考”能暴露出保障房建设的很多问题。开工率偏低，既说明地方政府重视程度还不够，也说明制约保障房开工的因素不少，如资金保障不够、行政审批效率偏低等。唯有及时发现和解决“中考”暴露的问题，“大考”才可能有好成绩。尤其要关注和解决如下几个问题：
其一，保障房建设开工率有没有水分。比如，一些地方是否把单位自建房、职工集资房、职工宿舍算入保障房开工率来凑数，值得追问。据报道，部分地方政府将之前在建的教师宿
舍、企业员工宿舍等统统纳入保障房房源，而保障房总量并没有增加。
其二，保障房建设当前最大困境是资金不足，那么，土地出让金净收益10%用于保障房建设是否落实？银行不积极支持保障房建设是否需要“红萝卜加大棒”？这些问题也都值得追问。据《第一财经日报》报道，去年，广州卖地收入用于廉租房建设的比例仅为5%，而国家的规定则为10%；在该市2011年的预算中，这一比例连5%都不到。显然，这种情况不仅存在于广州。
其三，对“中考”成绩很不理想的地方政府，能否提前约谈值得考虑。保障房问责制包括行政约谈、行政处分、降级、免职。在我们看来，行政处分、降级和免职，似乎更适合在“大考”之后，而行政约谈则适合“中考”———约谈不仅可以沟通，还可以警告，只有对地方政府保持高压态势，对促进保障房开工才有积极意义。
当然，我们不能只关注保障房开工率，还要关注竣工率、工程质量、保障房分配、退出等问题。如果只关注开工率，开工之后可以“磨洋工”，甚至不排除出现假开工。
在2011年元旦到来之际，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席胡锦涛冒着严寒，在北京市实地考察保障和改善民生工作，看望慰问基层干部群众，代表党中央向全国各族人民致以新年的祝福。
民生无小事，民生最关情，胡锦涛总书记时时惦念着广大人民群众的生活。29日上午，他在中共中央政治局委员、北京市委书记刘淇等陪同下，来到北京市一些基层单位，深入到困难群众家庭，详细了解民生工作落实情况，给大家带来了党中央的真情关爱。
帮助低收入群众解决住房困难，是保障和改善民生的一件大事。胡锦涛一直把这件大事放在心上，这次特意前往朝阳区管庄路保障性住房常营项目建设区考察。
一路上，总书记听取了北京市保障性住房规划建设总体情况汇报。他希望各级党委和政府高度重视、切实抓好保障性住房建设，进一步加大资金投入，增加用地供应，确保工程质量，建好配套设施，搞好管理服务，向低收入群众提供更多实用价廉的住房。
【标准表述】
[深度分析]
在2008年的低迷和2009年的高潮之后，2010年的中国楼市站到了一个新的十字路口，调控成为最热的词汇之一。
从2010年1月份的“国十一条”开始，房地产调控疾风骤雨般地展开，“新国十条”、“国五条”、提高首付门槛、三套房停贷、“限购令”和“限外令”等让人眼花缭乱、力度空前的“组合拳”使房地产市场调控成为2010年中国经济最吸引眼球的部分。
与以往的楼市调控相比，2010年中国楼市的里程碑意义在于，保障性住房的重要性已经被调控部门充分理解，居有其屋的概念也被重新认识，廉租房和公租房将成为保障性住房最主要的组成部分，住房保障方式也将从“以售为主”向“租售并举，以租为主”转变。
继2010年4月17日国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》后，北京市于4月30日制定《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，再推十二条调控措施。
作为第一个积极响应“新国十条”的地区，北京出台的实施细则明确提出：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房。这是全国范围内“限购令”的开山之举，旨在对投资投机性购房需求实施严厉打压，成为北京楼市年内的一枚重磅炸弹。几个月后，深圳、上海、广州等十余个大中城市陆续颁布“限购令”举措。
[权威观点]
向低收入群众提供更多实用价廉的住房。
——胡总书记
[表现和影响]
权威数据显示，2010年全国保障性住房已经开工建设580万套，北京市新开工各类保障性住房22.5万套，超额完成全年新开工13.6万套的任务。相当数量保障性住房的供应一方面可以让无力承担高房价的中低收入者居有其屋，一方面将改变中国楼市供应结构，缓解供需矛盾，改变“只涨不跌”的预期，起到稳定市场的作用。
住房和城乡建设部拿出了2011年新增1000万套保障性住房的“天量”计划，国土资源部再曝光土地违法，2010年年末有关部门的这些表态和举措传达了中央政府对房地产调控的坚强决心。中国楼市已经开始从“价高者得”的野蛮生长走向注重普通人福祉的平民时代。
[措施]
一是完善准入机制。按照“公开、公平、公正”的原则，严格执行三级审核、两级公示制度，确保住房保障资源真正用于需要保障的对象。
二是完善动态监管机制。依托“数字房产”信息管理平台，与社保、税务、银行、证券等机构的信息管理平台合作，积极探索建立资格审核协查机制，实行动态监管。
三是完善退出机制。为促进房源合理配置和流动，强化退出机制的刚性和力度，对年审
发表时间：2010-12-0
2来源：星辰在线-长沙晚报
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2011年长沙市将要完成330万平方米棚户区改造。昨日，长沙市住房保障局党组副书记、副局长李志坚接受长沙市政府门户网站访谈，就长沙住房保障政策进行解读。
25万棚户区居民搬入新居
据了解，长沙市从2009年起启动了大规模棚户区改造工作，当年完成棚户区拆迁200万平方米，2010年的目标是完成200万平方米，2011年的目标是完成330万平方米。
“在工作推进过程中，我们坚持把解决低收入家庭住房困难问题作为根本的价值取向，统筹兼顾深化住房保障制度改革、保护历史文化名城、推进宜居城市建设等工作。”李志坚说，去年以来全市共立项86个，目前改造完成20个，8万多户25万棚户区居民搬入了新居。
今年，长沙加快启动了中山西路、火车北站、南湖片区、滨江新城、湖橡社区、东牌楼等一大批重点棚改项目。到10月底，全市已启动棚户区改造的项目有47个，完成拆迁达到了8753户。同时，年内已启动实施第一批11个国有工矿棚改项目，大部分项目可在年内竣工封顶。
符合两条件可申请廉租房
下阶段长沙将进一步加大廉租住房建设，规范经适房货补，大力推进公共租赁住房。
“是不是所有的无房户都能申请廉租住房？要到哪里申请？大概多长时间能申请下来？”有网友发问。
李志坚解释说，不是所有的无房户都能够申请廉租住房，还必须同时符合以下条件：第一是具有长沙市城镇非农业户口五年以上的本市居民；第二是经民政部门审定的低收入家庭。符合条件的低收入住房困难家庭，可以到户籍所在地的社区、街道进行申请，按相关的程序进行审批。从申请、受理、审批、公示到取得资格一般在一个月以内。
“住房难”已成为当前我国“新三大民生问题”之一,中央已把加快推进保障性安居工程建设作为构建和谐社会,实现经济社会包容性增长的重要任务。 “十二五”期间我国计划新建3600万套保障性住房, 所需要投入的资金将超过5万亿元,实现住房保障覆盖面达到20%。根据“十二五”规划,我国每年需开工1000万套保障性住房,需要投资1.3万亿-1.4万亿元。尽管中央对住房问题重新调整了认识,公共投入增加迅速,但融资问题仍然没有得到有效解决。 从资金来源渠道分析,财政性资金、银行信贷资金以及资本市场资金构成了保障性住房建设资金的主渠道。但是当前我国保障性住房政府财政投融资体制僵化,缺乏良性循环机制,银行间接融资渠道与资本市场直接融资渠道也没有发挥应有作用,民间社会资本参与不够。由于缺乏必要的金融支持,推进保障性住房建设正面临现实的瓶颈和障碍。为了加快推动保障性住房建设发展,亟需创新保障性住房融资路径。
二、我国保障性住房融资渠道面临的主要问题
(一)财政资金来源不稳定,难以有效发挥资金杠杆效用
一是承诺制的财政资金投入缺乏制度保障
目前政府对保障性住房领域的投入还没有纳入公共财政体系,中央财政投资采取承诺制,资金来源缺乏制度保障。2008以来年中央财政对保障性住房的投入都是通过每年的国务院政府工作报告予以承诺。而要保证政府承诺的资金不落空,重要的是还要考虑通过高位阶的法律对“居民享有适当住房”这一权利进行规定和明确。把住房保障纳入公共财政体系,形成稳定的住房保障资金来源。
二是财政资金难以有效发挥作为资本金的杠杆作用
保障性住房作为准公共产品,低盈利性与正外部性特征决定了其在生产过程中市场机制难以有效发挥作用,即面临着资源配置的“市场失灵”。按照公共产品理论,准公共产品需要政府主导供给,政府在保障性住房供给中的主导作用首先体现在政府财政的支持力度上。但是新时期保障性安居工程建设投资规模庞大,完全依托财政资金投入也不太现实。如何发挥财政资金“四两拨千斤”作用,运用市场化筹资机制吸引广大民间社会资金对于破解资金难题至关重要。
目前财政资金以直补为主,用于增信、扩大融资能力和贴息的比重很少,财政资金撬动市场融资的杠杆作用不明显。由于廉租房、公租房的租金水平难以满足支付融资的财务成本,这需要财政资金发挥杠杠作用,努力营造良好的市场化融资环境,稳定社会资本投资预期,争取市场化融资目标的实现。因此,财政政策应当更多地用于投融资主体增信、降低各类主体财务风险和市场化运行机制的建设上。
(二)商业性住房金融体系单一,政策性住房金融亟需重构
1、住房金融体系结构失衡
发达国家商品房制度与公共住房制度并行的二元化住房制度框架下,商业性住房金融与政策性住房都是不可或缺的,两者分别在商品房市场与公共住房市场中扮演重要的融资角色。由于我国现有住房金融体系存在着严重的结构性失衡,商业性融资渠道融通的资本性资金过量,而政策性住房金融渠道融通的住房资金严重不足。无论是住房生产所需的开发贷款还是居民购房所需的消费信贷,都主要依赖以利润为目标的商业银行。我国居民储蓄大部分经由国有控股商业银行,在逐利动机下流入商品房市场。
2、政策性住房金融急需重构
我国政策性住房金融制度主要是住房公积金制度,而制度设计的初衷主要是从需求层面提高居民的需求支付能力,而非从生产层面给保障性住房建设提供融资支持。在以往制度设计上,我国保障性住房建设并没有规定资金来源,而是鼓励开发商和商业性金融机构提供,因为在2007年前经济适用房是保障性住房的主要供给形式,而销售类的经济适用房建设不存在太大的融资障碍。但是到了2007年后,中央政策先后将廉租房、公租房代替经济适用房作为保障性住房的主要供给形式,因为租赁类的保障房投资回收期长、利润率低,使得私人企业和商业信贷缺乏参与动力,许多地方政府陷入“有项目、无资金”的尴尬,政策性住房金融发展滞后的弊端凸显。
由于我国住房金融长期以来以商业信贷占主导,政策性住房金融发展滞后,当公租房取代经济适用房成为主要的保障性住房供给形式后,现有的住房金融模式已不适用保障性住房规模的扩大。
3、商业信贷不足以支撑租赁类保障性住房发展
在以往以产权销售为主的经济适用房不存在融资困难,因为投资回收期短、资金周转快、市场风险小,商业信贷参与积极。而租赁类的廉租房、公租房投资回收期长,商业信贷缺乏参与热情。一是在当前金融环境背景下,受存款准备金率、存贷比等监管考核指标的制约,金融机构有限的信贷资源,只会优先配置到收益相对高的项目上;二是商业贷款期限短, 难以匹配公租房长期占用资金的需要。商业银行对房地产开发项目的最长贷款期限为5年,而租赁型的公共住房,投资回收期长达15年以上,将会占压大量的住房建设资金。
(三)创新型金融工具相对缺乏,资本市场融资功能亟待加强
除了上述政府内源性融资与间接融资渠道———银行信贷外,作为直接融资渠道的资本市场也没有发挥应有的作用。尽管目前一些地方开始采用信托、 债券等直接融资方式,但是这类传统融资方式作用有限。而资产证券化(Asset-Backed Securitization, ABS)等创新型金融工具发展滞后。
资产证券化起源于美国的住房抵押贷款证券化,是近30年来世界金融领域最重大和发展最快的金融创新工具。资产证券化是指将缺乏流动性但能够产生可预见稳定现金流的资产,通过结构性重组, 转换成为可以在资本市场上出售和流通的证券的过程。资产证券化的目的在于通过出售特定资产的未来收益权,将缺乏流动性的资产提前变现,从而盘活存量。
目前,由于资产证券化等创新型金融工具相对缺乏,大量的民间社会资本难以借助资本市场进入保障性住房建设领域。尽管住房抵押贷款证券化等金融创新工具已于2005年即在我国资本市场试水, 但是针对保障性住房项目开展资产证券化融资并没有受到应有重视。
从国外的情况来看,通过资产证券化融资模式吸引资本市场的民间资本已成为住房金融发展的一个方向。以日本为例,2007年其将政策性住房金融机构(住房金融公库)改组为专门从事抵押贷款证券化业务的公司———住宅金融支持机构(Japan Housing Finance Agency,JHFA),至此,政府对住宅金融的支持从住宅抵押一级市场转向抵押二级市场,即从直接向房地产企业和个人提供住房信贷转变为向住宅金融机构提供流动性支持,从而将资本市场上更多的低成本资金引入到了住宅建设领域。
实际上,我国租赁类保障性住房建设领域已经具备催生ABS等创新型金融工具的土壤。尽管公租房投资回报率低、资金回收时间长。但是公租房的收益由政府提供担保具有相对稳定的特点,当租金低于投资回报率时,政府提供财政补贴弥补缺口,使得资金安全与投资回报均有了保障,这正符合资产证券化所必须的未来现金收益流稳定的特征。
三、创新保障性住房融资渠道的路径选择
由于上述财政资金渠道、政策性住房金融渠道、 资本市场融资渠道均面临着融资不畅的局面,成为制约保障性住房大规模发展的资金瓶颈。为此,需要积极创新保障性住房融资路径,构建保障性住房融资的长效机制。
(一)稳定财政资金来源,发挥财政资金“四两拨千斤”作用
1、将住房保障领域的财政投入资金纳入公共财政体系
为了稳定财政资金来源,使承诺制的财政投入不落空,政府应将投入保障性住房领域的财政资金纳入公共财政预算。从发达国家实践经验来看,公共住房政策对政府投入都有明确规定,并有法律保证, 政府也有固定的财政预算安排以及专项基金等配套政策,从而实现该项支出的稳定化,常态化 。 2008-2010年新加坡住房保障支出占其财政收入的1.5%。在英国的中央财政预算中,住房保障的投入大约占到了预算支出总额的6%左右,2009年公共住房支 出占英国 地方政府 当年财政 总支出的21.13%。美国政府住房保障面比较小,但1999年公共住房 投入占中 央财政支 出的比例 也达到了2.88%。
2、发挥财政资金杠杆作用,撬动民间社会资本
稳定财政资金来源,增加财政投入比重,并不意味着将财政资金直接投资建设保障性住房。许多国家采取财政补贴、财政贴息方式等方式吸引多元供给主体参与,从而撬动私人投资,发挥财政投资的 “四两拨千斤”作用。由于资产收益率很低,市场主体缺乏进入的动力。一个可行的办法就是通过政府补贴的方式改变资产收益特性,建立“私人生产、政府付费(或补贴)、公众消费”的公共产品供给模式。这种模式类似基础设施建设的BOT融资模式。具体操作中,政府首先确定建设的保障性住房项目向社会公布,明确提出项目的建设规模、建设标准、建设进度、土地使用、付费或补贴等条件,然后通过招投标方式确定投资者。私人投资者自己出资建设并经营项目,拥有项目产权。投资者的投资收益由保障性住房租赁户的房租与政府补贴组成。由于政府信用的存在和未来收益的稳定性,大大减低了私人投资者的风险,使得保障性住房项目对私人投资者的吸引力大大增加。该模式对政府的好处是政府无须利用当期财政资金进行大规模投资,也能在当期为居民提供大批保障性住房。
(二)培育政策性住房金融机构,弥补商业信贷不足
在对保障性住房支持措施中,金融支持占据着重要的地位。针对保障性住房建设投资周期长、风险大、利润率低的特征,由于商业银行参与积极性不高,许多发达国家通过完善住房金融结构,大力发展政策性住房金融,以弥补商业信贷不足。
一是要成立政策性住房金融组织体系。我国要借鉴国外经验,尽快成立专门的政策性住房金融机构。如印度的住房发展金融公司、德国的住房储蓄银行、日本的住宅金融公库等。德国的住房银行合同储蓄模式是由借贷双方通过契约筹措住房金融资金, 计划购房者与指定机构订立资金存贷合同,按合同约定定期到指定机构储蓄。合同储蓄为住房合作社等非营利住房机构提供了必要的融资支持。日本住宅金融公库设立的目的是“为满足国民大众的健康和文化生活的需要,因建设住宅、购买与平整住宅用地所需的资本,在向银行和其他金融机构借款较困难时,本公库给予融通”。
二是要积极拓展政策性住房金融资金来源。资金来源的重要特征应是成本费用低、量大集中、相对稳定和可用期长。其资金来源可以有以下几种渠道: 一是财政注资。中央和地方要改变以往将财政拨款直接投资保障性住房建设领域的做法,而是考虑将这部分资金作为资本金支持政策性住房金融机构的发展。二是集中归口管理与住房有关的各类政策性资金。如住房公积金、按比例提取的土地出让金、公共房屋出售(出租)收入等,另外由开发商、物业管理公司、房管局等多头管理的房屋维修基金也可以考虑接管过来,由政策性住房金融机构统一管理。三是要允许政策性住房金融机构发行债券或证券,吸引养老基金、社保基金等民间资本进入保障性住房领域。
(三)加快推动金融工具创新,吸引资本市场民间资本
目前我国保障性住房建设融资很少利用房地产证券化等金融工具,对市场机制的利用也还十分有限。这就需要更多地利用金融创新,将单一的政府直接主导型融资方式转化为政府引导下的是市场化运作方式。目前房地产信托、住房抵押贷款证券化等金融创新工具已在我国资本市场开展,但是针对保障性住房项目开展资产证券化的探索还不够深入,信贷资产证券化试点范围有必要覆盖到保障性住房融资领域。
一是积极实施公租房开发贷款证券化。银行可以将公租房贷款出售给资产证券化特设机构,由后者将开发贷款转化为投资证券,强化这部分金融资产的流动性、从而盘活存量,缓解“短存长贷”的结构矛盾,使得公租房建设更容易获得银行的信贷资金支持。公租房作为准公共产品,其投入使用后的收益由财政托底,未来现金收入流稳定,符合资产证券化条件。
【关键词】住房保障；住有所居
一、住房保障的概念
住房保障就是解决住宅问题，保障全体社会成员的住宅权。解决住宅问题的过程，其实就是通过市场、社会、互助、家庭等各种方式不断满足人们对住房问题的需求，从而实现人们住房权利的过程。其中住房社会保障主要是针对中低收入社会成员，是住房保障中的重中之重。住房保障包括“住有所居”与“居者有其屋”，从词源上讲，“住有所居”“居者有其屋”有着基本相同的含义。但是在具体使用的过程中又存在着一定的不同之处：（1）强调的内容不同：“住有所居”强调的是居住，并不一定是所有者；“居者有其屋”强调的是居住的是自己的房屋。（2）涉及内容的范围不同：“住有所居”强调的是住宅权的问题，一般不涉及住宅财产权问题；“居者有其屋”既涉及住宅权问题又涉及财产权问题。（3）需求层次不同：“居者有其屋”较“住有所居”对住宅有更高的需求，需要更高的条件。而我国当前所面临的问题主要是解决“住有所居”的难题，这个难题破解之后才能解决“居者有其屋”的问题。
二、解决住房问题的启示
（1）建立完善的住房保障制度。第一，提高认识。住宅问题并不仅仅是表面的居住问题，同时也是政治问题、人权问题、经济问题、社会问题。所以一定要提高认识，一定要政府作为构建住房保障体系的主体，尽快解决老百姓的住房问题，尤其是中、低收入群体的最低居住需求。第二，建立专门的房管机构。我国虽然在建设部门设置了住宅保障专门机构，但是这种设置远远不能适应我国住宅保障管理工作的需要。应该在中央一级设立国家住宅委员会，负责制定发展城乡居民住宅的目标、方针、政策，协调解决工作实施中的重大问题。同时在基层中也分设住宅委员会，负责制定执行国家制定的发展城乡居民住宅的目标、方针、政策，协调解决工作实施中的重大问题。第三，完善住宅法规建设。从国外的先进经验来看，无论是德国还是日本都有完善的住宅法规做后盾，法规的保障既是前提又是必须，以现在中国的国情也必须有健全法律的保障才能执行好。（2）研究具体可行的住房保障方式。第一，住房保障模式的选择。从住房补贴数量和保障范围来看，目前世界上主要有两种模式：一是福利性保障模式。其保障面宽，补贴金额多，如瑞典、丹麦。二是选择性住房保障模式。其保障面窄，补贴金额少，如巴西。我国经济发展水平相对落后，政府财政还比较困难，更为重要的是“福利性保障”很可能会对正待完善的住房市场机制造成严重冲击，影响住房市场化进程，所以，我们应以选择性住房保障模式作为近期住房保障的目标模式。第二，加大廉租住宅建设。以目前中国的实际国情来看，还有很大一部分人需要租赁房屋来达到“住有所居”尤其是大城市中的流动人口，急需政府出面保障能够租得起房屋，这就要求在廉租房的建设中政府应该起到应有的主导作用。第三，扩大经济适用房的建设。有中国特色的住房供给结构应为：为改善居住环境而需要购买的高档商品房总量不应该超过20%；另一部分是90平米以下的小户型普通商品房和“经济适用共有产权房”，这应成为中国商品房市场供给体系的主体，要占到房地产市场总量的75%；廉租房占住房建设总量的5%左右，以满足收入最低的困难户的需求。所以经济适用房的大量建设也是非常必要的。第四，房租管制。借鉴德国的成功经验，无论是廉租房还是普通出租房屋，应建立房租透明制度，由专门的住房管理机构进行价格限定，防止房租飞价上涨，防止出现买不起房子也租不起房子的问题出现。（3）充分利用媒体舆论监督。21世纪是信息时代，我们应该充分利用媒体舆论以及各种方法进行监督。运用媒体监督是一个很好的监督方法，一经发现立即曝光，法律也将对其严惩不贷。
除了上述保障方式还应加强各种配套手段的综合运用，如进一步完善金融政策，扩大融资渠道，为多元开发住房建设给予金融支持；经济适用房价格偏高的地区可向职工发放住房补贴；发挥地方群众团体的作用，吸收社会资金发展住宅建设等。总之，一切可以帮助解决我们的“住有所居”问题的方法都可以考虑为我们所用。只有这样才能尽早的解决这个难题，让中低收入群体有家可归，有房可住，也只有这样才能稳定社会的秩序，更好的进行经济建设，使我们的国家更加富强、繁荣昌盛。
参考文献
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[5]刘维新．中国住房制度的历史演变及住房保障体系的构建[J]．学习与实践．2010（9）
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