检测合同签订管理规定（精选10篇）
一、检测合同签订
（一）零散合同
零散检测合同由编制人起草后，由客服主管初步审核，查看合同的有效性，再由副所长签名确认后，客服部盖章。
（二）监测合同
1．监测合同需填写《特殊合同评审表》，由相关环节负责人审批关于检测项目、检测时 间及检测费用，所长最后审批签字，行政部盖合同章。
2．审批不合格的合同，填写《合同修改通知单》。
3．超过20万以上技术合同必须经法律顾问审核后，经法人代表审核后签字后方可加盖合同专用章。
二、检测合同管理
（一）零散合同
1．零散合同由客服部保管存放。
2．每一份合同包括相关咨询函等附件，均应妥善保管。
3．合同按月份进行存放，保存期两年。
（二）监测合同
1．监测合同一式两份，一份由行政部主管保管存放，另一份由客服部主管保管存放。
2．每一份合同包括有关的文书、传真件以及相关单证等附件，合同文本的变更、解除 合同的协议，均应妥善保管。
3．合同文档以年份进行分类编号，以公共客户及市场部人员客户分类整理归档，档案 内附合同清单编制表，保存期十年。
4．合同如有遗失、损毁，要查明原因，及时处理，并追究相关人员责任。
关键词：经济合同,审核,规范管理
医院的经济合同主要是指医院以书面形式同其他单位或个人签订的各类合同,是医院进行对外经济交往、技术交流和科研协作的重要载体,包括医药、物资、设备、基建工程、劳务、租赁等合同。
一、Y医院目前经济合同审核及管理的现状
笔者主要从Y医院现行的相关管理制度及审批流程来展开阐述Y医院目前经济合同审核及管理的现状。
(一)医院相关制度
1.在合同审核方面,纪监审室于2012年拟定了“Y医院经济合同管理制度(试行)”,制度里规定了审核经济合同内容时的注意事项、合同履行、变更、解除,纠纷的处理,但没有约定各个部门的职责及权限。
2.在合同签署、归档管理方面,院办于2012年拟定了“Y医院规范办事程序”,制度里规定了医院所有协议、合同原件必须交院长办公室统一归档;凡属医院公务范围的各类合同协议必须由医院法定代表人或医院法定代表人书面委托副院长签字并盖章,否则一律视为无效合同。事实上,Y医院的合同散落在各经办部门,从没有进行统一归档处理。同时,有些科研类的合同科室主任未经院长的授权自己就与对方单位签署,其实这类合同是无效合同。
3.在物资采购方面,设备科于2013年拟定“Y医院进一步规范医疗设备采购及使用管理规定(暂行)”制度里规定了无预算、无计划原则上不予采购;逐级审批,10万元以上的设备需论证,合同签订金额大于10万元的预留质保金。Y医院在物资采购方面,除了有该项制度外,再无其他采购制度,比如自行采购的制度就比较欠缺,这样给合同审核带来一定的难度,因为没有制度可依。
(二)Y医院的采购合同审批流程(以设备采购为例)
Y医院的采购合同审批流程如下页图1所示,科室提出申请后,经过一系列的论证及审批,通过后经办组织招标采购,招标结束后中标方把合同送到经办部门,经办部门就把合同送到审计部门审核,审计部门审核通过后把合同反馈给经办部门,经办部门又把合同送到财务部门审核,财务部门审核通过后把合同反馈给经办部门,经办部门又把合同送给分管院长审核,分管院长审核通过后把合同反馈给经办部门,经办部门又把合同送给院长审核,院长审核通过后在合同上签字,最后,经办部门把合同拿到院办去盖章。
二、存在的问题
笔者在日常的合同审核中发现Y医院的合同审核及管理存在如下问题:
第一,规章制度较笼统,没有明确各部门的职责及权限,可操作性较差,比如合同管理制度,制度里没有明确经办部门、财务部门、审计部门的职责及权限,有制度跟没制度一样,实际工作中业务人员很难把控资金的职责及权限,所以推诿扯皮的事件时有发生。
第二,送审环节不严密,审核信息未共享。Y医院所有的合同都是经办人员拿着合同到各个部门签字,其实各个相关部门都不知道最终经办人员送给院长签字的合同是不是曾审核过的合同,这样的审批流程潜在很大的风险。同时,审计部门的审核信息财务不知道,财务部门的审核信息审计部门也不知道,这样就形成了信息孤岛,不利于多方的信息共享,风险控制。
第三,合同未归口管理。Y医院的合同分散在各个经办部门,事实上各经办部门也未对本部门所签订的合同进行统计管理,各经办部门也搞不清楚自己一年中到底签了多少分合同,更有甚者还会存在合同遗失的情况,由此可见Y医院的合同管理很混乱。
第四,合同审批环节多、耗时长,管理方式落后。Y医院的合同从开始审批到最终院长签字盖章最快需一个周,平均需两个周,而Y医院的合同都是手工签署,分管院长及院长经常不在医院,他们不在合同就签署不了,所以这种落后的管理方式也造成了Y医院合同审批耗时长。
第五,合同种类繁多,对专业性较强的合同审核人员无法进行全面深入的审核。Y医院目前的合同涉及到物资、设备、耗材、基建、科研、劳务、租赁、信息等方面的内容,而审计部门加领导就3人,而且都是学会计、审计专业出身,人少且专业单一,遇到专业性较强的合同审核人员无法进行全面深入的审核。比如基建类的合同,仅仅能把握商务条款,其他的专业条款审计人员确实也不懂,所以审核起来就比较困难。
三、管理合同的规范措施
鉴于以上存在的这些问题,笔者提出一些可行性的建议,希望对医院日后的合同审核及管理工作有所帮助。因合同管理信息化目前很多医院都没开展,因此笔者将重点介绍合同的信息化管理。
第一,建立健全经济合同管理制度。医院经济合同种类繁多,涉及领域广泛,管理部门较多,医院应建立具有可操作性的合同管理制度,明确相关管理部门职责、分工与权限,规范合同签订程序,加强合同签订归口管理工作。
第二,建立经济合同事前控制制度。医院所有对外签订的经济合同由经办部门拟定后,要经过相关业务部门的审核,重大经济合同要经法律顾问把关,医院应当设定一个范围,比如100万及以上的合同就算重大经济合同,这类合同的话要法律顾问把关,重大经济事项,应当经单位领导班子集体决定,比如重大的投资决策,就应该医院领导班子共同决定。
第三,审核经济合同的重点内容。制度里应明确规定审计人员在审核合同时应该重点关注哪些内容,比如资金保障是否符合法律法规规定;权利与义务是否合理、平等;经济合同标的的数量、质量、价款、履约方式、合同期限以及支付方式是否明确、恰当;违约责任、解决争议的方法是否明确等。
第四,加强经济合同执行过程的监管。对已签订的经济合同,应当开展定期或不定期的检查工作,检查有关部门是否按照合同约定执行,对合同执行中发现的问题,要及时提出解决办法。
第五,完善经济合同的归口管理。应当明确合同归口管理部门,由其负责对所有签订的合同统一编号,统一加盖印章,并进行归档管理。合同执行部门对已经签订的合同要及时向归口管理部门备案。
第六,建立责任追究制度。应当建立责任追究制度,对未按单位有关规定执行的、应当报送相关部门审核而未报送审核的、未经单位领导批准私自更改或签订经济合同的相关人员,应当追究责任。比如科研类的合同,要是科室主任擅自与外单位前协议的话就应该追究科室主任的责任。
第七,实行信息化管理。这是笔者认为医院目前最迫切应该解决的问题,让合同在如下图的这样一个闭环里循环,这样做的目的是保证传输数据同源、信息共享;借助信息系统,实现风险控制。这样,合同在每个环节的流通都有痕迹,我们各个相关没门也可以查询到最终签订的合同是否是我们审核过的合同,具体包含以下九个节点。
一是提供合同范本文本库。软件能提供各行业的合同范本供人员选择使用,起草人选择对应的合同范本来拟定合同。同时软件能根据各类合同来提示审计人员应关注的审核关键点,这样一方面可以提高审计人员的工作效率,另一方面也降低了审核风险。二是合同审批会签可电签。合同审批实行网上电签,各经办人员、审核人员、院领导可随时随地审核签署合同审批表,提高合同的审批进度。三是合同档案管理。经办部门负责期初的基础信息录入,扫描上传所有与该合同有关的文件资料,包括合同从立项、审批、采购、签订、执行、变更等,合同归口管理部门人员只要手指轻轻一触滑动一下就可以在网上完成合同的统一的编号、统一归档管理。四是合同进度查询。合同管理软件可以明确记录合同进度,相关的经办人员可以根据自己的权限来查询合同的进度,随时随地了解合同动态执行的情况,这样审核人员可以看到每份合同到底完成到何种程度,完成的百分比是多少等。五是合同变更。记录合同变更的原因、影响,并将变更依据作为附件导入系统,关联结果,这样的话我们可以查询每份合同的来龙去脉,即使变更也有据可查,权责明晰。六是预警系统。系统自动扫描并对所有快到期的结款、审批、收货、验收、付款等关键节点或事项进行预警,帮助医院提前做好财务规划和分析决策。七是统计分析从不同角度对系统数据进行统计分析,辅助经营决策,多样化的统计方式,自定义统计条件,并将统计结果输出图形。八是权限设定为工作人员赋予精确的相关业务权限,能够更加细化和明确每个员工的工作职责,加强管理层对实际业务、人员安排的合理性。九是与财务软件实现对接。经济业务发生后能自动生成凭证,这样可以减少财务人员的工作量,提高工作效率。
参考文献
[1]卫生部关于进一步加强经济合同管理工作的通知(卫规财发[2010]89号)[Z].2010.
事发后，农贸公司立即通知收购站，要求派人前去协商处理。谁知收购站以有合同为由，拒绝协商。于是，农贸公司只好状告到法院，要求收购站退还全部货款并偿还利息，并承担往返运货费、仓库保管费等。
根据《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益……”，因收购站在茶叶中掺杂使假，却说茶叶质量达到特、甲2个等级，此属欺诈行为，故订立的合同无效。又据《合同法》第五十六条规定：“无效的合同……自始没有法律的约束力”，及该法的第五十八条规定，“因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”。据此，法院作出判决：合同无效，10吨茶叶退还收购站；同时，收购站还应退还某农贸公司的全部货款及利息，并承担返货运费及仓库保管费等。
上述条款强制性地规定：单位在建立劳动关系之日起最迟应在“一个月”内订立书面劳动合同。因此，这实际上是有限度地放宽了订立劳动合同的时间要求，规定已建立劳动关系，未同时订立书面劳动合同的，如果在自用工之日起一个月内订立了书面劳动合同，其行为即不违法。
但如果用人单位自用工之日起超过一个月不满一年未与劳动者订立书面劳动合同的，则应当向劳动者每月支付两倍的工资(《劳动合同法》第82条)。这是对用人单位在自用工之日一个月内未订立书面劳动合同的处罚措施。
不续签劳动合同的规定【二】
一、新劳动法不续签合同
1、劳动合同期满，双方当事人协商一致，可以续签劳动合同，并在劳动合同期满前办理续签手续。
2、因用人单位的原因未办理终止或者续签劳动合同手续，劳动者继续在该用人单位工作，形成事实劳动关系的，视为劳动合同的`继续履行。
3、公司与劳动者解除或者终止劳动合同，应当在解除或者终止劳动合同之日起7日内为劳动者出具解除或者终止劳动关系的有效证明。
4、劳动者可以凭有效证明材料，直接办理失业登记手续。
二、单位不续签合同通知书、公司不续签劳动合同通知书
______：
我们双方于___年___月___日签订的《劳动合同书》将于___年___月___日期满。经单位研究决定，期满后不再与您签订劳动合同，终止劳动合同时间为___
年___月___日。现提前30日通知。请您接到此通知后，按规定及时办理工作交接和社会保险等相关手续。
特此通知
签发人(甲方签名或盖章)：
签发时间：年 月 日
——————————————————-
我已收到现所在单位于___年___月___日发出的《劳动合同终止通知书》。
签收人(乙方签名或盖章)：
签收时间 ： 年 月 日
注：此通知一式两份，甲乙双方各持一份
三、公司不续签合同赔偿、企业不续签劳动合同经济补偿
1、如果在劳动合同中约定劳动合同到期公司不续签应当提前30天通知，应按照约定支付违约金，一般是1个月工资。
2、如果劳动合同中没有约定，那公司可以不提前通知，因为法律并没有规定劳动合同到期前双方必须提前通知。
3、劳动合同法的规定，劳动合同法施行之日存续的劳动合同在劳动合同法施行后解除或者终止，依照劳动合同法第46条规定应当支付经济补偿的，经济补偿年限自劳动合同法施行之日起计算。
4、劳动合同法施行前按照当时有关规定，用人单位应当向劳动者支付经济补偿的，按照当时有关规定执行。
5、如果公司不续约或者要降薪续约而劳动者不续约的都要支付劳动者1个月工资的经济补偿金。
6、公司不支付经济补偿金的可以向当地劳动部门投诉举报，依法维护自己的合法权益。
7、经济补偿金中的“月工资”是指劳动者在劳动合同解除或者终止前12个月的平均工资。
8、经济补偿的月工资按照劳动者应得工资计算，包括计时工资或者计件工资以及奖金、津贴和补贴等货币性收入。
四、员工不续签合同申请、员工不续签劳动合同
1、提问
劳动合同到期员工不续签，有补偿吗?
在同一家公司签两次合4年合同，到期后员工不续签，有补偿吗?
2、回答
如果劳动条件不变的情况下，而且企业也不存在违反劳动法律强制性规范，员工主动不续签，公司是不需要支付补偿的。
规范销售管理,预防经营中的风险,提高企业在市场竞争中的营销能力,改善客户关系,实施内部控制,达到合同条款公平.公正.合理合法, 保证企业资产的安全和经营的效益性. 2范围
2.1本流程适用于已配套的厂家客户和新配套的厂家客户和有意向需求的大客户.
2.2 本流程规定了国内销售部各业务科室和服务部备品室及驻外业务人员在和客户进行商务洽谈及签订双方销售合同时所涉及的内容. 要求和审批流程. 3 术语 无 4职责
本流程运作由营销部负责组织,国内销售部各业务科室和服务部备品室及驻外业务经理参与,营销部营销管理室负责协调 5流程内容
5.1凡是和有业务往来的大柴机客户进行业务交易，在资信调查的基础上,必须签订销售合同，签订销售合同时必须遵循下列原则： 5.1.1签订的销售合同原则上必须是经过审计部同意下发的DDE标准的销售合同样本,特殊情况需经领导同意方可签订.
5.1.2如果使用客户销售合同版本必须按照国家合同法有关规定，严格执行国家的法律法令,税务条款,本着公正公平的原则签定,要兼顾双方的当前利益和长远合作发展利益, 不能签订霸王条款.
5.1.3签订客户销售合同版本的合同内容必须具备可操作性，一般内容有：(1)双方技术协议规定的柴油机型号，(2)需方需求的数量(年，月大至需求量)(3)价格(含税价)，(4)产品标识和包装要求，(5)运输方式及费用承担的注明，(6)结算方式，应以经过审计部同意下发的DDE标准的销售合同样本中规定的方式,双方洽谈选择一种.(7)产品售后服务和备品供应保证，(8)协议发生纠纷的解决办法：协商解决直至法律诉讼(最好注明法律诉讼地大连法院)，(9)协议有效期(一般为自然年1年,特殊情况除外), (10) 协议双方必须签上法人名字和委托代理人的亲笔签字，(11)需盖双方合同专用章。(12) 其他需签订的条款由双方协商.
5.1.4销售合同的签订必须符合审记要求,在正常的销售合同内不能
注明返利(现金,广告,降价)事宜，必须签订的需由主管业务科室主任提出，部领导把关签字,公司财务总监审核签字, 然后单独签订返利协议。
5. 2各业务科室和驻外业务人员和客户签订的销售合同需经评审认证,评审主持人由协议签字人或计划员负责,方式为:持评审单个别征求意见进行评审签字,评审结束后,凭此单盖章,此单原件由所属业务科室计划员保管,复印一份交营销部营销管理室信用管理人员.
5. 2. 1评审要求. 销售合同形成前需广泛征求业务所属部门意见,协议形成后必须经主管室主任审核, 主管部长同意,并指定协议签字人选(最好应由有法人委托书的人员签定),协议签字人或计划员根据协议要求,首先在销售系统进行评审,条款涉及哪个部门哪个部门需签署意见, 然后到相关部门评审,有关质量保证条款由质保部审核同意, 有关结算条款和非常理条款由财务部和审计室审核同意,最后报主管副总批准.(必要时由公司总经理签字批准)合同签字人方可在销售合同上签字, 然后交由营销部领导审核,符合程序即可盖合同章,盖章后,销售合同由所属业务部门交于客户,我方留的销售合同由各室计划员负责保管并复印一份交营销部营销管理室信用管理人员 5. 3销售合同评审流程
评审主持人持销售合同评审单单独进行?合同责任部门业务科室主任签署意见并签字?合同责任部门领导签署意见并签字?销售系统其他部门业务科室签署意见并签字(涉及哪个部门就由哪个部门签署意见) ?如有质量保证要求需质保部签署意见并签字?财务部门签署意见并签字?审计部门签署意见并签字?主管销售副总签署意见并签字?(必要时公司总经理签署意见并签字?)所属业务科室计划员(保管销售合同及评审单原件,复印一份交营销部营销管理室信用管理人员)
5. 4 销售合同评审单清样(附后各业务科室可复印使用)
附加说明:
本流程规定由营销部营销管理室归口管理 本流程规定由营销管理室负责起草 本流程规定起草人:吕佳新
本标准规定了×××烟草专卖局县级局内管部门对烟叶种植收购合同签订的监督管理，确保烟叶种植收购合同签订工作的顺利开展并符合国家的相关法律法规及内管工作要求。本标准适用于×××烟草专卖局、公司县级局内管部门对烟叶种植收购合同签订监管工
作。规范性引用文件
下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。术语与定义
3.1 烟叶种植收购合同
指×××烟草公司与种植烟叶（指生产烟草制品所需的烤烟）的农户签订的、明确双方权利义务的书面形式合同。职责
4.1 分管领导
负责审批烟叶种植收购合同签订监督检查计划；
4.2 专卖监督管理股
4.2.1 根据烟叶种植收购合同签订计划制定烟叶种植收购合同签订工作的监督检查计划；
4.2.2 对专卖各中队现场抽查的合同签订情况进行汇总，分析是否存在异常情况；
4.2.3 将监督检查情况进行汇总整理，上报市局专卖办；
4.3 市管中队
4.3.1 按照专卖监督管理股下达的烟叶种植收购合同签订工作的监督检查计划实地进行抽查；
4.3.2 对抽查情况进行汇总整理，上报专卖监督管理股；
4.4 基层烟站
4.4.1 按照烟叶生产技术股下达的烟叶种植收购合同签订工作计划组织此项工作；
4.4.2 将合同签订工作情况报同级监管的市管中队。
4.5 烟叶生产技术股
制定烟叶种植收购合同签订工作计划，下达给各基层烟站，并报送同级监管部门专卖监督管理股。工作程序
5.1 烟叶种植收购合同签订工作的管理
5.1.1 烟叶种植收购合同签订计划的编制
烟叶生产技术股根据市局烟叶生产管理部下发的种植收购计划，制定总站的烟叶种植收购合同签订计划，下达给各基层烟站，并上报同级监管部门专卖监督管理股。5.1.2 烟叶种植收购合同签订工作的监督管理与上报
专卖监督管理股接到烟叶种植收购合同签订工作计划后，制定监督检查计划，报分管领导审批后，组织各市管中队按照内管工作要求，对各基层烟站的合同签订工作进行20%的实地抽查，市管中队对合同签订工作进行实地抽查，发现异常情况及时上报专卖监督管理股，并将监管情况总结上报，专卖监督管理股根据上报的情况进行分析整理，并将材料汇总，上报市局专卖办。6 相关文件
×××烟草专卖局内部专卖管理监督实施办法 7 附录
7.1 附录A1烟叶种植收购合同签订监管工作流程 7.2 附录B1烟叶种植收购合同签订监管工作节点说明 7.3 附录C1烟叶种植收购合同监管表
附录A1（规范性附录）
烟叶种植收购合同签订监管工作流程
A1．烟叶种植收购合同监管工作流程
附录B1（规范性附录）
烟叶种植收购合同签订工作流程节点
B1．烟叶种植收购合同签订工作节点
001：烟叶种植收购合同签订监管工作节点说明
附录C1
（资料性附录）烟叶种植收购合同监管表
(一) 合同风险
合同也称契约, 是行为人之间为实现一定目的以语言或文字明确相互权力义务关系且自愿约定、共同遵守的协议。[1]其依法成立即具法律效力。
合同法上, 广义的合同风险是指合同的签订及履行中引起的各种非正常的损失, 包括可归责于合同一方或双方的事由所导致的损失及不可归责于合同双方当事人的事由所导致的损失;狭义的合同风险仅指因不可归责于合同双方当事人的事由所带来的非正常损失。[2]
(二) 特征及种类
1. 特征
A专业性:具备法律知识的人才能够分析和防范合同风险。
B分布广泛性:合同风险广泛存在经营、管理等领域。
C不可避免性:经营不同的企业展开经营活动, 其合同关系产生不同的法律关系, 法律风险难以避免。
D可控性:但合同风险大多是可预见的, 只要通过加强企业内部的管理, 足以实现有效的防范与控制。
2. 种类
从合同风险产生的阶段不同, 分为合同订立风险、合同效力风险和合同履行法律风险。[3]
从引发合同风险因素不同, 分为外部环境合同风险和企业内部合同风险。
二、签订合同的风险因素
(一) 准备阶段
前合同的法律行为实质是合同双方当事人所做的准备工作, 如主体审查、谈判、要约等过程。前合同中责任与义务不是法律附随的, 也非合同约定, 合同法仅有对于缔约行为相应的保密义务和缔约过失责任等规定, 无具体的条款来规范合同签订前双方权利义务[4]。
(二) 合同签订阶段
1. 缔约过失
A合同一方假借订立合同使另一方利益受损。
B一方隐瞒订立合同的重要内容或者提供虚假的情况使对方利益受损。
2. 理解偏差[5]
除法律语言模糊性[6]造成合同订立过程中涉及到的法律原则和术语的理解偏差外, 个人理解的差异也会衍生合同风险。如要约和承诺。
3. 表见代理
表见代理是为促进交易, 保护善意第三人, 起源于德国民法的表见行为确认制度[7]。企业在生产经营过程中, 代理行为越来越多, 如果对授权委托行为管理混乱, 极易产生表见代理引起的合同风险。
三、风险防范措施
(一) 准备工作
1. 资格审查
签订合同的双方应具有法律意义上的签约资格, 否则无效。资格无效的表现有:合同双方无法人或者其他组织的资格证明、伪造《企业法人营业执照》等资格证明因未参加工商局年检被注销等。
故应先调查对方的主体资格及资信的情况。签订合同先核实其资格并要求其出示相关的法律文件。若对方是代理人应更加谨慎, 不仅要先确认其是否有资格签订合同, 还应核实其相关资格证明、审查授权范围, 与委托人取得联系, 确认合同内容是否属实。
2. 履约能力审查
首先, 对调查签订合同当事人的经济状况。其次, 审查其在合同对应条款中的履约能力。
3. 缔约形式
合同形式是为了反映合同双方确定、变更或终止相互权利义务关系的方式, 是合同双方当事人意思表示的外在体现。原则上合同双方可根据自己的需要选择合同形式, 但是口头形式发生纠纷不好取证, 故企业应尽量使用书面合同。
4. 诚实信用审查
签订合同的当事人或者代理人即便有签订合同的合法资格及履约能力, 但没有诚实信用的准则, 合同风险也会增高。签订合同的一方在签订合同前可向对方当事人所在地的工商部门调查其资信, 以减少风险。
(二) 缔约时对合同的审查
在审查合同的条款时, 首先应注意有没有被设置陷阱。审查合同应对签约合同原始文件进行审查, 查找是否存在错漏, 看内容是否准确表达了双方的意思。必要时还应请法律专家严格把关。
其次, 检查合同的条款是否完备, 是否具备《合同法》要求的合同应该具备的基本要件及主要条款。
最后, 审查合同的适用法律是否正确。主要看订立过程是否合理合法, 是否与法律、法规或者国际惯例相违背, 在法律、法规相关规定中合同是否有效。
四、创建风险防范体系
(一) 管理对策
1. 完善预防合同风险的管理制度
企业在合同管制制度的建设和改进中应当针对影响合同风险的因素结合企业自身的特点, 找出适合自身的合同管理制度来实现有效防范合同风险, 最终成为一个比较完备的制度体系。如合同的授权委托、谈判、履行等程序的规范, 同时规范合同的审查、统计、管理等流程。
2. 优化合同业务流程
合同的签订过程分为合同订立过程和合同的履行过程。优化合同业务流程主要是优化合同签订前的调查、分析、谈判及过程中的授权委托、合同审查及履行等方面。企业根据自身需要具体问题具体分析, 创建适合其自身的完整、逻辑严密的合同业务流程以降低风险。
另对于合同纠纷处理这个环节的管理制度的建立也十分必要。
(二) 法律对策
防范合同风险首先要掌握对合同的有关法律规定。准备阶段时应调查当事人的签订资格、履行能力等需要精通法律知识才能完成;在合同签订过程中, 对合同签订是否适用法律、条款是否合法都需要法律支持, 在合同履行阶段, 产生纠纷也需要法律来解决。这些问题如若不精通法律, 是很难解决的。所以, 企业应找精通合同的相关法律法规或者聘用专业法律人士来参与合同的签订。
五、结语
合同是企业开展经营互动不可缺少的载体。合同风险有专业性、分布广泛性、不可避免性等特征。防范风险要通过合同签订的各个阶段管理规范来实现, 同时企业也应提高风险意识, 以科学的态度和方法开展管理活动, 才能最大程度地降低风险, 保证交易有序进行。
摘要：合同签订各个阶段都存在风险, 引发因素是多方面的。签订合同的防范可从签订前准备过程中的资格、履行能力、诚信调查以及签订合同审查过程中来进行防范。对此, 可建立起一套合同管理和专业法律的合同风险防范体系来降低合同风险。
关键词：风险,缔约过失,防范措施,对策
参考文献
案例：
宋某在北京工作已经3年了，一直在某公司做销售员。公司和她签订劳动合同时说，由于她没有北京户口，不能签订劳动合同，只能签订劳务合同。不料，她突然患病住院，医药费花了几万元。这时她才想到自己还没有办理社会医疗保险。她找公司要求按医疗保险的相应标准报销医药费，公司却回答说，你与公司签订的是劳务合同，公司不承担医药费。
分析：
在建立劳动关系时，一定要看清与单位建立的是什么关系。劳动合同受《劳动法》的保护，劳动者享有劳保待遇；劳务合同却是一种民事合同，受《民法通则》与《合同法》调整，提供劳务者不能享受劳保待遇。
国外公司办事处与中籍职工只能签订劳务合同
案例：
刘小姐是新加坡某公司驻京办事处员工，月薪四千元。当时，刘小姐是看到该公司在网上的招聘广告应聘进入办事处的。工作四年后，此办事处又招进了一批年轻的员工，这些员工的月薪只有两千多元。为了减少开支，公司解聘了刘小姐。刘小姐不服，向劳动争议仲裁委员会申请劳动仲裁，要求经济补偿，结果被告知不予受理。
分析：
国外公司办事处在国内没有用人权利，不能与中籍职工建立劳动关系。如果办事处想招聘职工，必须通过外企服务公司才行。所以，在此关系中，职工必须先与外企服务公司签订劳动合同，再由外企服务公司与国外公司办事处签订劳务输出合同。如果职工直接与国外公司办事处建立了“劳动关系”，签订了“劳动合同”，这种合同本身是无效的，在实践中劳动仲裁机关不受理此类纠纷；在法院诉讼阶段，法院把这种关系认定为一种劳务关系，而劳务关系是得不到经济补偿的。
退休后只能成立劳务关系
案例：
李师傅退休后又被单位返聘，但是他发现单位不再给他上各种劳动保险了，就申请了劳动仲裁。仲裁庭认为李与单位之间的关系是一种劳务关系，于是驳回了李师傅的仲裁请求。李师傅不服，起诉到法院，但一审二审都被驳回。
王师傅退休后被某公司聘用，当时约定的是月薪8000元。2003年4月至8月这五个月的工资报酬公司一直拖欠不给。于是王师傅直接向法院进行起诉，要求支付劳动报酬。单位提出了管辖权异议，认为公司与王师傅之间的关系是一种劳动关系，应该先经仲裁才能诉讼，请求法院驳回王师傅的诉讼请求。法院审理后，认为王师傅已经退休，退休后与单位不能再形成劳动关系，而应是一种劳务关系。所以法院驳回了单位的管辖权异议，依法对案件进行了审理。
分析：
在我国现行劳动法实践中，退休后的职工再与单位建立用工关系的，一律以劳务关系对待。虽然这一点在理论上还有争议，但目前仍然是实践中的惯常做法。
事实劳动关系可以转化为劳务关系
案例：
李先生与北京某有限公司维持了3年的劳动关系，但一直没有签订劳动合同。在此期间，李先生的月薪是8000元，但是每月都扣发20%作为风险抵押金。2003年9月，李先生跳槽，并去区人民法院起诉该公司，要求公司返还风险抵押金。公司在提交答辩状期间对法院的管辖权提出异议，认为李与公司之间的关系是劳动关系，应先由劳动争议仲裁委员会作出仲裁，才能向法院起诉。法院经审查后，认为被告没有提交劳动合同，也没有提供其他证据证明劳动合同主要条款的存在，所以认定原告与被告之间的关系是一种劳务关系，驳回了被告的管辖异议。
分析：
事实劳动关系本来是一种劳动关系，但是由于它没有书面合同，所以劳动关系中的很多权利义务无法确定，这固然对单位有很多好处，可同时对单位也有很多弊端。对此种关系，劳动者可以随时要求终止，单位也无法证明两者之间具体关系的性质。如果劳动者要求以劳务关系的性质来对待的话，用人单位将会很被动。
l、合同签订：中标通知书发出后，双方在友好协商、自愿的原则下，共同起草合同，合同初稿确定后按照程序进行评审，针对评审意见、在协商的基础上，进行修改完善并报业主及相关主管部门确认，均无异议后共同签字盖章，
2、合同价款支付：按照合同约定的履行支付义务，第一次支付时一般凭签订的合同办理预付款或定金的支付申请，以后各节点支付时，坚持凭现场开具的验货记录、验收记录或工程款支付凭证办理价款支付申请的原则(合同另有约定的除外)，
合同履行过程中，针对变更及其他因素导致的费用增加，经有关部门审核后，凭变更单及其他原始凭证办理支付申请。
合同又称契约，是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。人们根据合同所明确的权利义务关系，称为合同关系。《物业管理条例》第三十五条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”在物业管理活动中，业主与物业管理企业之间的关系是一种私法上的合同关系，其建立必须依赖于有效的物业服务合同。由此可见，物业管理是基于物业服务合同约定而形成的，物业管理企业的选聘、解聘，依条例第十一、第十五、第三十五条的规定由业主大会来确定；业主委员会作为业主大会的常设机构和执行机构，由其代表业主与物业管理企业签订物业服务合同。这里要注意的是业主委员会代表的是业主，即物业服务合同的双方当事人（主体）是业主和物业服务公司。鉴于物业服务合同的内容复杂，牵涉的事项众多，所以条例特别要求物业服务合同必须采用书面形式。
根据选聘物业管理企业主体的不同，物业服务合同分为两种：前期物业服务合同和物业服务合同。前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，物业建设单位与物业管理企业签订的约束物业管理前期活动行为规范的合同；物业服务合同则是指物业销售开始后，业主入住达到符合召开业主大会的法定比例后，选举产生的业主委员会代表业主大会，与其选聘的物业管理企业签订正式的物业服务合同。
可见在业主大会成立之前，由开发建设单位主持选聘的物业管理企业，并与之签订的物业服务合同为前期物业服务合同。
《物业管理条例》第三十五条第二款规定了物业服务合同的内容中必须明确商定物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等八项内容，这些内容都必须在合同中明确。第一节 物业服务合同概述
一、前期物业服务合同和物业服务合同的区别
（一）前期物业服务合同
在实践中，物业“滚动开发”的情况比较多，业主入住是一个逐渐的过程，从物业开始交付给业主，到业主成立业主大会之间，还有一段过程，不但这个过程中需要物业管理企业提供物业管理服务，甚至在物业的建设阶段往往就需要物业管理的早期介入了。这个阶段的物业管理即前期物业管理。
根据《物业管理条例》的有关规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。房屋出售前物业的产权属房地产开发企业，所以，合同的甲方是房地产开发企业，乙方是其选聘的物业管理企业。前期物业管理常常包括通常情况下的物业管理所不具有的一些内容，比如管理遗留扫尾工程、空置房出租或看管等，因此具有一定特殊性。现实生活中，物业管理纠纷很大程度上集中于前期物业管理阶段，如建设单位遗留的房屋质量问题、小区配套设施不全问题等。前期物业服务合同对今后物业管理的规范化实施起着尤为重要的作用。如果不签订前期物业服务合同，就不利于物业管理的实施，也无法保证购房人在购买房屋直至业主委员会成立并选聘确定新的物业管理企业过程中的权力和义务，易引起各种纠纷。前期物业服务合同具有以下特征：
1．前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订
由于在前期物业管理阶段，业主大会尚未成立，还不能形成统一意志来选聘物业管理企业，只能由建设单位选聘物业管理企业；而且，此时建设单位拥有物业，是物业的第一业主。建设单位在选取聘物业管理企业时，应充分考虑和维护未来业主的合法权益，代表未来的广大业主认真考察比较各物业管理企业，并对其有所要求与约束。2．前期物业服务合同具有过度性
前期物业服务合同期限，存在与业主、业主大会选聘物业管理企业之前的过渡时间内。物业的销售、入住是陆续的过程，业主召开首次业主大会时间的不确定性决定了业主大会选聘物业管理企业时间的不确定性，因此，前期物业服务的期限通常也是不确定的。但是，一旦业主大会成立并选聘了物业管理企业，前期物业管理服务即告结束，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同约定生效的，前期物业服务合同终止。
3.前期物业服务合同具有过渡性
由于前期物业服务合同涉及广大业主的利益，《物业管理条例》要求前期物业服务合同以书面方式签订。为了保护当事人的合法权益，国家和地方有关部门编写了《前期物业服务合同》示范文本供相关当事人签订合同时参考。
（二）物业服务合同
当业主入住达到一定比例时，就应按规定及时召开业主大会，选举、组建业主委员会。业主委员会的设立，标志着前期物业管理的结束，物业管理进入正常的日常运作阶段，即由业主委员会代表全体业主行使业主自治管理。
业主委员会成立之后，对原物业管理企业实施的前期物业管理要进行全面、认真、详细的评议，听取广大业主的意见，决定是续聘还是另行选聘其他的物业管理企业，并与确定的物业管理企业（原有的或另行选聘的）签订物业服务合同。其签订日期一般应在业主委员会成立三个月内，最迟不应迟于六个月。
物业服务合同的甲方是业主委员会（代表所有业主），乙方是物业管理企业。甲方是委托方，乙方是受托方。合同的委托管理期限由双方协议商定。物业服务合同签订后，前期物业服务合同同时终止。
每次委托期满前，业主委员会应根据广大业主的意见和物业管理企业的业绩，决定是续聘还是另行选聘其他的物业管理企业，并与之签订新的物业服务合同。为了规范物业服务合同，国家建设部、工商行政管理局和地方有关部门颁布有物业服务合同示范文本。
上述两个合同的共同点在于他们的客体是一致的，委托事项都是物业管理服务活动。但因物业在开发建设、销售和消费使用这三个不同阶段产权在不用产权人之间的转移，导致合同的主体有所变化，进而两个合同的签订时间、期限要求与方式等都有所差异（表8－1），但两个合同是相互衔接，互为补充的。就物业管理规范化运作的角度而言，两个合同缺一不可。在实践中，物业管理企业承接一个物业管理项目后，往往将根据管理区域的规模、服务项目的多少和自身服务能力的情况，将保安、绿化、保洁等服务委托给其他专业服务公司承担。物业管理企业作为委托人与接受委托的专项服务企业之间签订委托服务合同，但是专项服务企业与业主之间并不存在合同关系。因此，这些专项服务的委托合同虽然与物业管理活动相关，但都不能称之为物业服务合同。《物业管理条例》第四十条规定：物业管理企业可以将管理区域内专项服务委托给专项服务企业，但不得将全部物业管理一并委托给他人；第六十二条规定：物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30％以上50％以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用，给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
二、物业服务合同的法律性质
物业服务合同属于民事合同的范畴。《物权法》明确了物业服务合同属于委托合同。委托合同是受托人以委托人的名义和费用为委托人处理委托事务，委托人支付约定报酬的协议。物业服务合同既可发生在法人之间，又可发生在自然人与法人之间。物业服务合同具有如下的委托合同的法律特征：
1．物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提，任何一方通过利诱、欺诈、蒙骗等手段签订的合同。一经查实，可依法起诉，直至解除合同关系。2．物业服务合同是有偿的。委托合同的目的在于由受托人用委托人的名义和费用处理管理委托人事务。因此，业主不但要支付物业管理企业在处理委托事务中的必要费用，还应支付物业管理企业一定的酬金。
3．物业服务合同既是诺威性合同又是双务合同。物业服务合同白双方达成协议时成立，故为诺成性合同;委托人和受托人双方都负有义务，故为双务合同。
4．物业服务合同是劳务合同。劳务合同的特点是：合同的标的是一定的符合要求的劳务，而不是物质成果或物化成果;合同约定的劳务通过提供劳务的人的特定行为表现出来。值得提出的是，也有学者对物业服务合同是委托合同的观点并不认同。
三、物业服务合同签订应遵循的基本原则
合同受法律法规约束，其签订和履行应当遵循《中华人民共和国合同法》规定的以下五项基本原则。
（一）主体平等
合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。任何民事主体在法律人格上也是一律平等的，享有独立的人格，不受他人的支配、干涉和控制。只有合同当事人的人格平等，才能实现合同当事人的法律地位平等。合同当事人平等是商品经济的必然前提和必然产物，也是社会主义市场经济对交易秩序和经济秩序的具体要求。
（二）合同自由
当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。合同自愿原则，也就是合同自由原则，或称为契约自由原则。其涵义包括缔结合同、选择缔约相对人、选择合同方式、决定合同内容、解释合同的自愿或自由，当然，实行合同自由原则，并不排除法律以及国家对合同的适用干预和限制。
（三）权利义务公平对等
在经济活动中，合同的任何一方当事人既享有权利，也承担相应义务，权利义务相对等。公平原则规范合同当事人之间的利益关系。制约对合同自由原则的滥用，要求形式的公平（即合同主体的法律地位）和实质的公平。合同的实质公平，是指双方当事人的权利、义务必须大体对等，对于显示公平的合同，当事人一方有权要求法院或者仲裁机构予以撤销或变更。
（四）诚实信用
诚实信用原则，也称为诚信原则。诚实信用原则是民法、合同法的最基本原则。诚实信用原则，是指民事主体在从事包括合同行为在内的民事活动时，应该诚实守信，以善意的方式行使自己的权利和履行自己的义务，不得有任何欺诈行为。诚实信用原则适用弹性相当大，具有确定行为规则、平衡利益冲突、解释法律与合同三大基本功能。诚实信用原则体现了社会主义精神文明和道德规范的要求。
（五）守法和维护社会公益
当事人订立合同、履行合同，应当遵守法律法规，遵守社会道德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益，这是人们社会公共生活的基本准则，维护社会公益原则，也就是公序良俗原则，包括社会公德、公共秩序和善良风俗。守法和维护社会公益原则，是合同法的最高要求。
四、物业服务合同中相关主体的权利和义务
依据《物业管理条例》的相关规定，物业服务合同的主体包括三类：一是选聘签约者(业主大会或业主委员会)；二是提供服务者(物业管理企业)；三是接受服务者(业主或物业使用人)。在物业合同法律关系中，一般是由业主大会或业主委员会代表全体业主与物业管理企业签约，由物业管理企业为业主和物业使用人提供物业服务。
物业服务合同中业主大会、业主委员会、业主、物业管理企业的主要权利和义务是： 1．业主大会在物业服务合同中的权利义务是：
（1）制定、修改业主公约及各项物业制度，授权业主委员会监督业主和物业使用人遵守业主公约。
（2）选聘、解聘物业管理企业，审查决定业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》的内容。
（3）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督物业管理企业的实施。（4）审核物业管理企业的每年财务情况。（5）维护全体业主的公共权益。
（6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理职责。2．业主委员会在物业服务合同中的权利义务是：（1）代表和维护业主、使用人的合法权益。
（2）监督业主和使用人遵守业主公约及相关的物业管理制度。（3）检查监督物业管理工作及制度的执行情况。（4）审定物业管理服务计划、财务情况。
（5）负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料。
（6）协调不按规定交纳物业管理费、及以往管理遗留问题和其他物业管理工作。（7）业主大会授权的其他权利义务。3．业主在物业服务合同中的权利义务是：（1）接受物业管理服务的权利。（2）对物业管理有建议权、监督权。（3）对业主委员会有选举及被选举权。
（4）对物业管理公约及各项制度的制定权和修改权。（5）遵守业主公约及各项物业制度的义务。
（6）执行业主大会和业主委员会作出的决定的义务。（7）交纳专项维修资金的义务。（8）按时交纳物业服务费用的义务。（9）法律、法规规定的其他义务。
4．物业管理企业在物业管理服务合同中的权利义务是：（1）按合同提供物业管理服务。
（2）收取业主的物业管理费及其他物业服务费用。
（3）根据合同约定对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理。
（4）制定物业管理计划、财务计划、物业维修养护计划和大、中修方案，经业主大会同意后由其实施。
（5）向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，为维护其他多数业主的权利，告知有关限制条件，并负责监督。（6）公布管理费用及专项维修资金的收支账目。
（7）对物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能。
（8）合同终止时，移交小区内经营性商业用房、管理用房、物业管理事项及与物业相关的全部文件、档案资料。
（9）法律、法规和合同规定的其他权利与义务。
五、物业管理的事项 物业管理事项主要是指物业服务企业应当提供的服务内容，因此物业服务合同应当认真规定。一般而言，物业管理项目从物的角度、社区环境角度、物的利用角度，可以分为三类：从物的角度而言，主要内容包括对物业及其附属设施的维护、保养、修缮等事项；从社区环境的角度而言，主要内容包括区域的保安、绿化、清洁等事项；从物的利用角度而言，主要内容包括阻止物业使用人对自用部分进行危害整体利益的行为、阻止业主对共用部分进行妨害他人利益的行为等事项。具体地说，包括以下内容：（1）房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院等的维修、养护和管理。（2）共用设施、设备的维修、养护和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等的维修、养护、运行和管理。（3）市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等的维修、养护和管理。（4）公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。
（5）附属配套建筑和设施维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所等的维修、养护和管理。
（6）公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。（7）物业区域内的交通与车辆停放秩序的管理。
（8）维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。
（9）管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。
（10）负责向业主和物业使用人收取各项费用，包括物业管理服务费、保洁费、保安篇二：2012最新物业管理员试题一及答案 物业管理员题库——第1套试卷
一、单项选择题（共30题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1．一级资质物业管理企业注册资本应为人民币（c）万元以上。a．50 b．300 c．500 d．1000 2．新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起（a）日内，向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。a．30 b.45 c.60 d.90 3.某物业管理公司仅管理高层住宅类型的物业，管理总面积达120万平方米，从管理类型和面积上看，该公司符合申报（c）资质条件。a.一级 b.二级c.三级 d.三级暂定 4.前期物业管理招标投标结束后，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（c）日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面前期物业服务合同。a.7 b.15 c.30 d.45 5.在前期物业管理招标投标中，评标委员会根据评标结果向招标人推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人（d）。a.可任选其中一个作为中标人 b.应以报价最低的为中标人
c.应报请房地产行政主管部门确定中标人 d.应按照中标候选人的排序确定中标人
6.物业管理投标的过程包括：①准备投标文件，②获取招标信息，③登记并取得招标文件，④参加开标、现场答辩会议，⑤送交投标文件，⑥签订物业服务合同（或前期物业服务合同）。正确的投标步骤是（d）。a.③－②－①－④－⑤－⑥ b.③－②－①－⑤－④－⑥ c.②－③－①－④－⑤－⑥ d.②－③－①－⑤－④－⑥
7.物业服务合同由（c）与业主大会选聘的物业管理企业签订。
a.各业主分别 b.业主大会 c.业主委员会代表业主 d.物业建设单位 8.业主临时公约由（a）制定。
a.建设单位 b.购房人c.物业管理企业 d.房地产行政主管部门 9.物业管理的早期介入是建设单位引入的（d）。
a.设计工作 b.工程监理工作c.开发建设工作 d.物业管理咨询活动10.前期物业管理是指从前期物业服务合同签订之日起至（d）之日止的物业管理活动。
a.首次业主大会会议召开 b.业主大会成立 c.50%业主入住 d.物业服务合同生效
11.业主大会选聘了新的物业管理企业，原物业管理企业应向（b）交还有关的物业管理资料和物业管理用房等。
a.建设单位 b.业主委员会 c.政府主管部门 d.新物业管理企业
12.因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，（）应当负责修复和赔偿。
a.装修人 b.装修企业c.装修施工人员 d.物业管理公司
13.在购房合同约定的期限内，业主未办理入住及其相应手续的，（）。a.建设单位和物业管理企业将视业主入住不成立
b.建设单位和物业管理企业将视业主入住成立
c.业主未与建设单位联系并作有效声明的，视同入住成立 d.即使业主与建设单位联系并作有效声明，仍视为入住不成立 14.检查墙体装饰面是否空鼓最适合采取（）查验方法。a.测量 b.敲击c.使用 d.目测
15.房屋主体按建筑结构类型和材料划分类别，不包括（）。a.砖结构 b.木结构c.钢筋混凝土结构 d.框架结构 16.对于重点和重要设施设备的维修，应该更加强调（）。a.事后维修 b.紧急抢修c.预防性维修 d.大修 17.物业供配电系统技术档案不包括（）记录。
a.日常运行 b.客户投诉 c.维修和技术改造 d.各项电气预防性实验和其它测试 18.下列四种方法中，不属于白蚁防治主要方法的是（）。a.挖巢法 b.药杀法c.熏蒸法 d.诱杀法
19.下列四项工作中，不属于小区绿化日常养护工作的是（）。a.浇水 b.病虫害防治c.杂草防治 d.绿化改造工程
20.下列关于物业管理区域内安全防范工作责任的说法中，表述正确的是（）。a.物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作 b.物业管理企业对管理区域内的治安防范工作负有全部责任
c.物业管理区域内发生刑事案件时，物业管理企业不承担任何责任
d.物业管理企业可对嫌疑人进行留置讯问21.下列关于消防通道管理的说法中，正确的是（）。
a、物业管理公司可视具体情况将部分消防通道划为停车位 b、物业管理公司任何时候都不能将消防通道划为停车位 c、物业管理公司如将消防通道划为停车位，应做好安全警示 d、业主在消防通道停车与物业管理公司无关，无须进行管理 22.电梯出现紧急情况时，乘客应采取的正确措施是（）。a.确认电梯处于静止状态，撬开轿厢门逃生 b.通过安全窗撤离轿厢
c.通过电话或对讲系统通知管理人员，静候救援
d.通过电话或对讲系统，在管理人员的指挥下采取措施自救
23.实行物业服务费用酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金预决算并每（）不少于一次公布物业服务资金收支情况。a.三个月 b.半年c.一年 d.二年
24.实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括（）和物业管理企业的酬金。a.物业服务成本 b.物业服务支出 c.物业服务支出、法定税费 d.物业服务成本、法定税费
25.住宅专项维修资金属于（）所有。
a.物业管理企业 b.全体业主 c.物业管理企业和全体业主 d.建设单位 26.在业主大会成立前，住宅专项维修资金的使用由物业管理企业（）。a.提出计划，房地产行政主管部门审核后划拔 b.自行决定
c.与部分业主商议决定 d.与建设单位商议决定
27.物业服务合同约定以外的物业服务收费采取的是（）。
a．政府定价 b．政府指导价c．业主定价 d．物业管理企业与业主协商确定 28.新建物业承接验收时，物业管理公司应向（）索取物业档案资料。a.业主 b.建设单位c.施工单位 d.监理单位
29.某项目管理处拟购置固定资产，须书面报请公司批准，采用的文书类型应是（）。a.通知 b.报告 c.请示 d.决定 30.按照《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号），业主在办理住宅装饰装修手续时，物业管理企业（或指定方）可以按照装饰装修管理服务协议，收取（）。a．管理服务费 b．审批费 c．施工现场管理费 d．装修保证金
二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）31.二级物业管理企业资质证书由（）颁发和管理。a．国务院建设主管部门
b．省、自治区人民政府建设主管部门 c．省、自治区人民政府房地产主管部门 d．直辖市人民政府房地产主管部门 e．设区的市的人民政府房地产主管部门
32.新设立的物业管理企业在申请资质时，除应提供营业执照、企业章程、验资证明之外，还要持（）向当地房地产主管部门申报。a.企业法定代表人的身份证明 b.企业总经理的身份证明
c.物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同 d.管理和技术人员的职称证书和劳动合同 e.物业服务合同
33.物业管理招标的主体包括（）。
a.物业管理企业 b.物业建设单位 c.业主大会 d.业主委员会 e.物业所有权人 34.前期物业服务合同与物业服务合同两者的区别有（）。a.签订合同的主体不同 b.合同终止条件不同
c.前期物业服务合同须经政府主管部门批准，物业服务合同则不需要
d.前期物业服务合同属于固定期限合同，物业服务合同属于无固定期限合同 e.前期物业服务合同属于无固定期限合同，物业服务合同属于固定期限合同 35.下列关于业主公约的说法中，正确的有（）。a.业主公约经业主大会通过后生效 b.业主公约对全体业主具有约束力 c.业主公约对物业管理企业具有约束力 d.业主公约对物业建设单位具有法律约束力
e.业主公约仅有道义上的约束力36.某物业竣工交付6个月时，因电梯机房漏雨渗水致使电梯停梯。下列说法中，正确的有（）。a.立即通知电梯公司解决故障停梯问题
b.电梯公司应履行保修责任，并承担维修费用 c.建设单位应承担此次事故的全部费用
d.物业管理企业应承担渗漏机房的维修责任及费用
e.电梯机房属物业共用部位，修缮费用应在专项维修资金中列支 37.按使用功能划分，物业可分为（）物业。a.居住 b.公共c.商业 d.工业e.其他
38.物业管理区域停车场的物业管理人员一般应包括（）。a.车辆维修员 b.车辆清洗员 c.交通疏导及管理员 d.停车场保洁员 e.停车收费员
39.物业管理企业主营业务收入包括（）收入。
a.物业管理 b.物业经营 c.政策性亏损补贴 d.物业大修 e.共用部位的租赁收入
40.物业管理企业利润总额包括（）。
a.企业所属项目上交的管理酬金 b.营业利润 c.投资净收益 d.营业外收支净额 e.补贴收入
41.物业服务支出的构成不包括（）。
a.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用 b.物业管理企业财产保险费用
c.物业共用部位、共用设施设备保险费用 d.管理服务人员的工资
e.项目管理处用房装饰装修费用 42.按照《物业服务收费管理办法》，物业服务收费实行（）。
a.政府定价 b.政府指导价 c.市场调节价 d.业主定价 e.政府与业主共同定价 43.住宅专项维修资金可用于（）。a.弥补物业管理经费的不足
b.共用部位、共用设施设备的大修 c.共用部位、共用设施设备的更新 d.共用部位、共用设施设备的改造 e.共用部位、共用设施设备的日常维修
44.下列关于物业服务费用包干制的说法中，正确的有（）。篇三：业主大会如何选聘物业公司 业主大会如何选聘物业公司(2009-07-28 15:33:36)小区的物业管理服务合同到期了，许多业主希望能更换物业公司，但许多业主委员会却苦于不知道更换的程序，或者为避免麻烦事，在没有征得业主大会同意的前提下擅自和原物业公司续签合同，从而损害了广大业主的利益。那么选聘和解聘物业公司这事具体应该如何操作？怎样才算真正维护广大业主利益的呢？ 根据《物业管理条例》（国务院令379号）第十二条的规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式„„业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。„„”由此可知，业主大会决策制度是条例的核心内容，选聘、解聘物业管理企业属于小区重大事情，直接关系业主的安居乐业，应该经物业管理区域全体业主所持投票权2/3以上同意。
北京物业专业律师认为，续聘物业管理企业属于选聘物业管理企业的一种特定说法，也应该经过业主大会通过；但是为了简化程序，可以在业主大会议事规则对续聘物业公司作出简化手续的约定，比如授权业主委员会采取公告的形式向全体业主征询意见，如果采取书面形式主动提出要求更换物业公司的业主没有达到20%以上，则可以授权业主委员会续签物业管理合同。但是这种续聘的授权必须在议事规则中给予明确方可操作，如果业主大会议事规则对此没有约定，则应该由业主委员会根据条例和议事规则对选聘物业管理企业的规定，通过召开业主大会对续聘物业管理企业作出决议，再由业主委员会根据业主大会决议作出续聘或者解聘的决定。
业主大会对续聘物业管理企业需要征询的内容至少包括：
1、是否续聘前任物业管理企业；
2、物业服务合同内容是否需要完善或者变更（至少包括服务标准和收费标准）；
3、如果解聘前任物业公司采取何种方式选聘新的物业管理公司（包括公开招标、邀请招标以及询价征询等方式）；
4、如果采用招标选聘新的物业，相关费用标准和授权业主委员会决定范围；
5、业主选聘物业管理企业一般由业主大会授权业主委员会提出具体方案，经业主大会通过后由业主委员会具体实施。业主委员会在选聘物业管理公司时，可以采用招标或其他方式进行。目前，大多数小区采用询价后向业主征询意见的方式。我们认为这是极不规范的，很容易造成暗箱操作，损害业主的权益。根据我们的实践经验，采取招标方式是杜绝暗箱操作维护业主公共利益的基本保证。目前北京、成都、南京等市已经出台规定，明确要求业主大会选聘物业管理企业必须采取招标方式。据有关部门透露，本市有关强制要求业主大会采取招标形式选聘物业企业的规定尚在研究之中。我们认为，应该根据《招标投标法》明确规定业主大会选聘物业管理企业时必须聘请物业管理招标代理机构采取招标方式。
在选择合适的物业管理企业时，要注重考虑企业的服务质量与管理费用，即通常讲的质量价格比。因此，应根据居住区域所属保障、改善、舒适等不同房屋类型以及全体业主的消费观念、消费水平，选择相应的企业，最好考虑选择在本小区附近有管理服务项目的企业，这样企业可发挥规模效应，降低成本。另外，经验表明，由业主委员会成员以外的招标代理机构或者行业协会推荐物业管理企业为邀标单位比较公正。对于被推荐的单位，业委会应当和招标代理机构或者专业人士在询价征询前进行一番“明查暗访”，查明这家物业公司的业绩和市场口碑，并广泛听取业主的意见。
在询价确定物业管理企业的时候，有的业委会采用“两步走” 的方法，效果颇佳。第一步由业主（代表）大会对经“明查暗访”后筛选出来的企业进行首轮选择，选出得票的2—3家企业；第二步，业委会与这些企业具体商议物业管理服务合同，重点是服务内容和收费标准，最后通过业主大会投票表决的方式选定一家企业。
参照《上海市居住物业管理条例》和市房地局颁发的原《加强业主委员会管理若干规定》，以及一些业主委员会运作的经验，下面的做法可以借鉴。
1、区、县房地产管理部门赋有对所在地的业委会指导、检查的日常管理责任，因此业委会应把要解聘、选聘物业管理公司的做法及时告知房地办事处，必要时向街道(乡镇)有关部门、居委会通报，以得到他们的支持和指导。
2、业委会应当就解聘、更换物业管理公司召开会议和作出决定，并由全体出席会议的人员在会议记录上签字。
3、业委会应当按照议事规则的规定，及时召开业主（代表）大会，对物业管理企业选聘事宜作出决定。由于业主委员会只是业主大会的执行机构，并且没有自行招标的能力，业主委员会应该按照《招标投标法》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《上海市居住物业管理招投标暂行规定》等规定来完成招标工作。而且业主大会、业主委员会通常没有自行招标的能力，应该委托物业管理招标代理机构全程代理物业管理招标工作，并且能够形成三方相互牵制、相互制约的机制，可以杜绝出现暗箱操作、滥用职权等违规事件，使得物业管理招标工作真正做到透明化。
4、业委会和召开业主大会作出的决定，必须以公告形式告知全体业主，并书面通知物业管理公司。
5、业主委员会在与新选聘的物业管理公司签订服务合同之后的十日内，解聘的企业应当将该物业管理区域内的下列档案资料移交给业委会或者新选聘的企业，并办理移交手续：(1)各类物业设施的验收、接管档案(图、卡、册)；
(2)与供水、供电、供气、环卫、有线电视等单位订立的协议书、合同资料；(3)物业分户产权清册、租赁清册、业主使用人情况表；
(4)共用设备、公共设施设置清单、图纸以及运行、传真、改造、维修记录凭证；(5)维修基金以幢为单位的分户清册或资料；(6)房屋质量保证文件和房屋使用说明文件；(7)财务收支帐册；
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