用地管理

用地管理（精选8篇）

用地管理 篇1

一、建设用地审查报批的有关原则和制度

（一）建设用地的概念

1、建设用地——是指建造建筑物、构筑物的土地，包括商业、工矿、仓储、公用设施、公共建筑、住宅、交通、水利设施、特殊用地等。

2、建设用地的特征

3、建设用地的取得途径 ①依法拨用国有建设用地；

②依法拨用办理了农用地转用的国有农用地； ③依法征收农民集体建设用地；

④依法办理了农用地转用和土地征（收）的农民集体农用地； ⑤有偿使用国有土地；

⑥依法办理了农用地转用的农民集体农用地，常指乡（镇）村集体企业、公益事业和农民建房用地。

（二）建设用地审批管理的原则

1、实行统一管理的原则

2、实行规划控制和计划管理的原则

3、“开源”与“节流”并举，以“节流”为主的原则

4、依法补偿、妥善安置的原则

（三）建设用地审批管理相关制度

1、土地用途管制制度

2、占用耕地补偿制度

3、征收土地公告制度

4、基本农田保护制度

5、建设项目用地预审制度

6、建设用地有偿使用制度

7、建设用地备案制度

二、农用地转用管理

（一）农用地的概念和范围以及农用地审批的地位和作用

1、农用地——直接用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。

2、农用地转用——是指现状的农用地依据土地利用总体规划、土地利用计划以及国家规定的批准权限报批后变成建设用地的行为，又称农用地转为建设用地。

3、农用地转用审批的地位和作用

（二）农用地转用审批的权限、依据和条件

1、农用地转用审批的权限 国务院审批

①国务院批准的建设项目，国务院有关部门、国家计划单列企业和省（自治区、直辖市）人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目。

②在土地利用总体规划确定的直辖市、计划单列市和省（自治区）人民政府所在地的城市以及人口在50万以上的城市建设用地规模范围内，为实施该规划按土地利用计划申请城市分批次用地。省级人民政府审批

①省政府有关部门和市、县政府及有关部门批准立项的单独选址建设项目。

②在土地利用总体规划确定的人口在50万以下的城市建设用地规模范围内，为实施该规划按土地利用计划申请城市分批次用地。设区的市、自治州人民政府审批

若乡（镇）土地利用总体规划已由省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准的，则该乡（镇）所在地的镇区及所属村庄、集镇的建设用地规模范围内的农用地转用，可以由设区的市、自治州人民政府批准。

2、农用地转用审批与土地征收审批的关系

3、农用地转用审批的依据 ①土地利用总体规划； ②土地利用计划；

③建设用地供应政策，依据国家产业政策制定。

4、批准农用地转用的条件 ①符合土地利用总体规划； ②纳入了土地利用计划；

③已履行或能够履行耕地占补平衡的义务；

④占用林地的经有批准权的林业主管部门审核同意，并领取了《使用林地审核同意书》。

5、符合建设用地供应政策

三、土地征收管理

（一）土地征收的概念、特证、基本原则

1、土地征收的概念

国家为了公共利益需要，依照法定程序将集体土地转为国有，并给被征地的农民集体和个人合理补偿和妥善安置的法律行为。

2、征地行为的特征

①统一性。②控制性。③补偿性。④强制性。

3、征地应坚持的基本原则

①落实土地基本国策，保障经济建设用地的原则； ②维护被征地农村集体和农民合法权益的原则，以被征地农民生活水平不因征地而降低为标准；

③完善征地公开制度，增强征地工作透明度的原则。

（二）依据

（三）征地程序，实行“三公告一登记”制度 ①告知（拟征地情况公告）

②确认（拟征地调查结果）

③各市、县土地行政主管部门编制一书四方案 ④征地批准 ⑤征地方案公告 ⑥征地补偿登记

⑦征地补偿安置公告及组织听证 ⑧征地实施

⑨备案

（四）征地批准时效

农用地转用和征地批准文件有效期为2年。

（五）关于腾地问题

一般情况用地经依法批准，并全额支付了征地补偿安置费后，被征地单位应清场腾地。对于征地补偿费用全额支付后，被征地的农村集体经济组织或农户拒不领取征地补偿费用，拒不腾地的，由市州、县市国土资源部门依法责令限期腾地；逾期不腾地的，可以申请法院强制执行。

（六）征地补偿安置费用

1、补偿原则及依据

①《土地管理法》第47条规定：征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿，而不是根据征用土地之后的用途来确定。②补偿费用的计算

年产值：按湘政办发〔2005〕47号文件规定的统一年产值为准。

倍数：按《土地管理法》、湖南省实施《土地管理法办法》和郴政发〔2002〕20号文件规定执行。最低倍数，执行湘国土资发〔2007〕22号文件规定。

2、其他相关费用

①新增建设用地土地有偿使用费 ②耕地开垦费 ③耕地占用税 ④防洪保安资金 ⑤植被恢复费

⑥新菜地开发基金

⑦专业鱼池，精养鱼池开发基金

（七）被征地农民的安置

1、安置的基本原则，是保证被征地农民的生活水平不因征地而降低。

2、安置途径 ①保险安置 ②货币安置 ③留用地安置

④投资入股安置

⑤农业安置（移民安置）⑥招工安置

四、临时用地管理

依据《土地管理法》和《湖南省临时用地管理办法》。

（一）临时用地范围

1、工程项目的材料堆场、运输通道和其他临时设施确需临 时使用土地的；

2、架设地上线路、铺路地下管线、进行地质勘探等需要临时使用土地的；

3、采石、挖砂、取土需要临时使用土地的；

4、为选择建设地址对土地进行勘测需要临时使用土地的；

5、因从事经营性活动需要搭建临时性设施或者存储货物临时使用土地的；

6、其它需要临时使用土地的。

（二）临时用地期限，一般不超过2年，国家和省重点建设项目工期较长，一般不超过3年。

（三）临时用地批准权限：审批机关是各级政府的土地行政主管部门

1、临时使用基本农田，由省人民政府土地行政主管部门批准；

2、临时使用其他耕地，由设区的市、自治州人民政府土地行政主管部门批准；

3、临时使用其他土地的，由设区的市、县（市）人民政府土地行政主管部门批准。

（四）临时用地的审查报批资料

1、书面申请报告；

2、临时用地的地形图（或勘测定界图）；

3、临时建筑平面位置图；

4、临时用地合同及支付临时用地土地补偿费凭证，有青苗的还应支付青苗补偿费；

5、环保、林 业、规划等其他有关部门意见；

6、占用耕地的，要提交土地复垦计划书。

（五）注意事项

1、审批机关：是各级政府的土地行政主管部门；

2、临时使用的土地上不得修建永久性建筑物、构筑物和其他设施；

3、临时用地在10日以内，且不改变地形地貌的，可免办批准手续；

4、临时使用农民集体所有土地，还应当依法确定临时用地补偿方案；

5、临时用地及地上建筑物和其他设施不得转让、抵押。

五、建设用地审查报批及资料组织

（一）依据

（二）建设用地的报批可以分以下四种情况组织资料

1、城市（乡镇）分批次建设用地

2、城市（乡镇）“圈内”单个建设项目用地

3、乡（镇）村集体建设项目只转不征建设项目用地

4、单独选址建设项目用地

（三）城市（乡镇）分批次建设用地报批资料的组织

即经省政府批准的土地利用总体规划确定的城镇建设用地规模范围内的用地，涉及到农用地转用和土地征收的，实行分批次办理，报省审批。

城市（乡镇）分批次建设用地报批材料

1、文字材料

①农用地转用，土地征收报批单；

②土地行政主管部门审查（呈报）意见；

③建设用地项目呈报说明书，农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案。批次用地报批的主体即申请用地单位为市、县人民政府； ④建设拟占地土地权属情况汇总表； ⑤补充耕地的验收文件；

⑥市、县人民政府土地开发利用论证报告； ⑦建设用地预审报告；

⑧拟征土地的公告及组织听证的相关材料，被征地农民不要求听证的，需出具书面意见； ⑨规划、财政、林业等有关部门意见或手续。

2、图件材料

①勘测定界技术报告书和勘测定界图； ②土地利用现状图；须标明拟占用地的位置和范围，并加盖国土资源局公章或土地权属认定专用章。

③土地利用总体规划确定的城市乡（镇）建设用地规模控制图复印件；须加盖国土资源局或规划审核章。④补充耕地位置图（在1:1万的土地利用现状图上标注）和补充耕地竣工验收图（采用1:2000实测图）。

（四）单独选址建设项目

单独选址建设项目的范围：一般指能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目。申请用地规模必须符合行业用地定额标准，供地方式必须符合国家有关规定。

单独选址建设项目用地报批材料

1、文字材料

①农用地转用、土地征用报批单； ②土地行政主管部门的审查意见； ③建设用地申请表；

④建设项目用地呈报材料“一书四方案”； ⑤建设项目用地预审报告书；

⑥可行性研究报告批复和其他项目批准文件； ⑦初步设计批准文件或其他设计批准文件；

⑧是否压覆重要矿床证明材料和压覆重要矿床评估报告； ⑨地质灾害易发区的地质灾害危险性评估报告；

⑩拟征土地公告及听证相关材料，被征地村组不要求听证的要出具书面意见； ⑾规划、财政、环保、林业等有关部门意见或手续。

2、图件材料

①建设用地勘测定界技术报告书和勘测定界图； ②拟占土地的土地利用现状图；

③补充耕地位置图和补充耕地竣工验收图； ④土地利用总体规划图复印件；

⑤建设项目总平面布置图或线型工程平图。

（五）城市（乡镇）“圈内”单个建设项目用地报材料

1、文字材料

①市、州人民政府农用地转用、土地征用报批单；

②市、州土地行政主管部门审查（呈报）意见；

③建设项目用地呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案； ④建设拟征（占）地土地权属情况汇总表（未颁分土地权证的，加附土地权属证明）； ⑤按权限划分的省或市、州人民政府土地行政主管部门对充分耕地的验收文件； ⑥建设用地预审报告书；

⑦计划、规划、财政、环保、林业等有关部门意见或手续。

注：计划部门意见是指可行性研究报告批复、基建投资计划等。

2、图件材料

①建设用地勘测定界技术报告书和勘测定界图；

②拟占用土地的1:1万分幅土地利用现状图（标明拟占用地块位置和范围，加盖市、县土地行政主管部门印章或土地权属认定专用章）； ③土地利用总体规划确定的城市建设用地规模控制图（附相关部位复印件，加盖市、州土地行政主管部门印章或规划审核章）； ④经批准的建设项目总平面布置图；

⑤补充耕地位置图（在1:1万分幅土地利用现状图上标注）和补充耕地竣工验收图（采用1:2000实测图）。注：耕地补充边补边占的，附补充耕地位置图和补充耕地协议；涉及规划局部调整的，加附土地利用总体规划局部调整的报告、说明和方案。

（六）乡（镇）村集体建设项目只转不征建设用地报批材料

1、文字材料

①市、州人民政府农用地转用报批单；

②市、州土地行政主管部门审查（呈报）意见；

③建设用地呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案； ④建设拟占地土权属 情况汇总表；

⑤按权限划分的省或州、市人民政府土地行政主管部门对补充耕地的验收文件； ⑥具体建设项目用地汇总表；

⑦规划、财政、林业等有关部门意见或手续。

2、图件材料

除农民建房用地外，其他乡（镇）村集体建设用地图件材料要求同附件一，农民建房涉及占用耕地的，应有补充耕地位置图。

建设用地管理及审查报批相关法律、法规和规范性文件

1、《中华人民共和国土地管理法》及《实施条例》

2、湖南省实施《中华人民共和国土地管理法》办法

3、《国务院关于深化改革严格土地管理的规定》（国发〔2004〕28号）

4、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕17号）

5、湖南省国土资源厅转发国土资源部《关于报国务院批准的建设用地审查报批工作有关问题的通知》（湘土资发〔2000〕78号）

6、《关于建设用地备案制度有关问题的通知》

7、《关于水利水电工程建设用地有关问题的通知》

8、《关于做好被征地农民就业培训和社会保障工作指导意见》

9、《征用土地公告办法》

10、《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》（国土资发〔2004〕238号）

11、《湖南省人民政府办公厅关于发布湖南省征地年产值标准的通知》（湘政办发〔2005〕47号）

12、《湖南省征地补偿安置争议裁决暂行办法》（湘政办发〔2000〕17号）

13、《划拨用地目录》

14、《限制用地项目目录（2006年本）》和《禁止用地项目目录（2006年本）》（国土资发〔2006〕296号）

15、关于发布和实施《工业项目建设用地控制指标（试行）》的通知

16、湖南省国土资源厅关于修订《建设用地定额指标》（试行）的通知

17、湖南省临时用地管理办法

18、《湖南省征地程序暂行规定》（湘政办发〔2005〕51号）

19、《国务院关于投资体制改革的决定》

用地管理 篇2

1 敦化市概况

敦化市地处吉林省东部山区, 延边朝鲜族自治州西部, 位于东经127°28'至129°17', 北纬40°30'至43°42', 以森林资源丰富闻名遐迩, 幅员面积11 882km2, 其中林地面积9 676km2, 占土地总面积的81%, 素有“八山一水一分田”之称, 是吉林省幅员面积最大的县级市。全市辖一个城区、16个乡镇、3个州属林业局和1个市属林业局, 总人口48万, 经济实力位于全省县级城市10强行列。

2 敦化市森林系统土地开发管理情况

2.1 敦化市森林系统土地利用结构

敦化市森林系统土地利用类型主要包括林地、工矿用地、居住用地、公共建筑用地和交通运输用地, 土地总面积969 209.90公顷, 其中林地967 563.77公顷, 占土地总面积的99.83%;工矿用地258.75公顷, 占土地总面积的0.03%;居住用地1 054.18公顷, 占土地总面积的0.1%;公共建筑用地124.56公顷, 占土地总面积的0.01%;交通运输用地208.64公顷, 占土地总面积的0.02%。

2.2 敦化市森林系统开发管理情况

2.2.1 林地开发管理

敦化市现阶段林地开发有三种模式:一是旅游开发, 森林旅游作为生态旅游的一种, 随着人类文明的迅速发展, 城市人口增多, 城市“生态贫困”现象日益严重, 走向大森林、回归大自然的森林旅游正在兴起, 森林旅游将成为旅游中一种新的时尚, 为此我们新建了老白山森林公园;二是对荒山、林下耕地或林间耕地实施了退耕还林工程, 增加了有林地面积4 800.00公顷, 消除了大桥于家村、红石尚日村等地的水土流失现象;三是林地的转用, 主要指国家或省的基础设施建设项目如道路、输电线路等占用林地, 如长珲高速公路敦化至延吉段占用我市林地25.17公顷。前两种模式由于林地的开发利用没有改变土地的用途, 因此在管理上由林业部门自行管理, 国土资源部门几乎不参与, 第三种模式因为涉及农用地转用, 则严格按照国土资源部门规定的审批登记程序管理。

2.2.2 工矿用地开发管理

敦化市林业系统共有单位186个, 90%以上从事林产品加工, 土地利用率达到98%, 工矿用地开发管理主要采用级次管理和属地管理两种模式, 凡属州管企业单位用地在租金收缴、土地登记方面由州国土资源部门负责管理, 涉及项目建设用地的按审批权限用地面积低于6 600m2的由当地国土资源负责审批管理, 用地面积高于6 600m2的上报州国土资源部门审批, 2005年以来我们共审批工矿用地1宗, 面积0.09公顷, 办理改制企业18家, 37宗地, 面积114.93公顷。

2.2.3 居住用地开发管理

按照节约集约用地要求, 我们加大了居住用地管理力度, 首先保证棚户区改造用地, 实行“特事特办”, 缩短报批时间、减少审批程序。其次个人住宅翻建、改建和扩建的由当地国土资源分局审批, 方便群众办事, 新建住宅的由市国土资源局审批, 通过强化审批管理, 使居住用地由过去的“一家一户型”向小区化发展, 住宅由低层向高层发展, 居住用地和其它用地布局日趋合理, 土地利用率越来越高, 城镇功能化越来越齐全。

2.2.4 公共建筑用地开发管理

公共建筑用地主要指办公用地和教育用地, 现阶段公共建筑用地开发管理的主导思想是缩小办公用地面积, 最大限度发挥土地的经济效益, 如大石头林业局党委办公楼, 面积0.25公顷, 原为办公用地, 现改为商业用地, 年实现经济效益30余万元, 通过对办公用地用途调整, 进一步了土地资源配置, 使土地资源得到了有效利用。

2.2.5 交通运输用地开发管理

交通运输用地开发管理不但关系着林业企业的发展, 还关系着我市交通的格局, 现阶段交通运输用地开发管理主要由林业系统根据自身的需要自行开发管理, 主要是改变道路的单一功能和服务对象, 即把铁路改成公路, 使它既是运材道又是其它物资和人流通道, 既服务企业又服务于乡村。

3 敦化市森林系统土地开发管理存在的问题及解决办法

3.1 存在的问题

1) 林业系统的用地规划没有同土地利用总体规划全面衔接, 造成部分林地开发利用不符合土地利用总体规划, 如上一论土地利用总体规划修编的指导思想是“保护耕地, 保证总量动态平衡”, 为实现这一目标我们把部分坡地列入保护范围, 给退耕还林工程的实施带来了一定的难度;

2) 林地转为建设用地没有实行总量控制和占补平衡措施, 易使森林资源遭到破坏;

3) 林业系统的部分单位土地利用效益不高, 近年来由于林业资源匮乏, 木材采伐量逐年递减, 原材料价格成本过高, 同时国家取消了出口退税政策, 造成企业效益过低, 一些中小型木制品加工企业处于停产半停产状态, 因此土地的经济效益没有得到充分发挥;

4) 林业系统棚户区面积大, 集中连片的棚户区面积有431.25公顷, 由于林业部门常年亏损, 因此要实施棚户区改造困难较大。

3.2 解决办法

1) 加快下一轮土地利用总体规划修编步伐, 在规划中要明确林业用地区;

2) 国家出台林地占补平衡政策, 控制林地总量不减少;

3) 对林业系统的部分单位土地利用效益过低, 一是改变资源粗加工的现状, 引进先进的生产技术和管理模式, 进行深加工、精加工, 增加产品的附加值, 增强产品市场的竞争力, 创新自主品牌, 扭转企业粗放经营和盲目经营的局面, 如我市中信木业引进德国先进技术生产的高密度板门窗, 现远销全国各大城市;二是立足自身优势, 大力谋化生态旅游这篇文章, 加大旅游宣传力度, 在不破坏植被且符合国家相关政策的前提下, 着力发展冬滑雪、夏漂流、秋看红叶和狩猎等项目;三是由木制品加工向药材、食用菌、林蛙等养殖业种植业及深加工方向转型;四是进一步加大林业企业改革, 采取承包经营方式安置富裕人员;

4) 加快林业系统棚户区改造步伐, 各级政府给予一定资金的投入, 摆脱因林业部门资金短缺无力实施棚户区改造的局面。

4 今后敦化市森林系统土地开发利用想法

1) 突出生态优先的发展方向, 凡是利用林地从事种植业和养殖业的, 只要不破坏植被, 由林业部门自行管理, 国土部门强化监督;2) 利用土地供给政策逐步调整林产品加工企业数量, 限小扶大、优扶劣汰, 提高技术、设备水平, 提高产品质量、档次, 推进林产品加工业向规模经营和集约经营方向发展, 走可持续发展道路;3) 以棚户区改造为契机, 逐步改变林区住宅脏、乱、差的局面, 提高城镇品位, 改善人们居住环境;4) 对于区位条件较好的公共建筑用地, 经科学论证后, 合理规划其功能, 位于商业地段且市场发育较好的公共建筑用地, 能全部改为商业用地的要依法改为商业地, 不能全部改为商业用地的也要改为综合用地;5) 加快森林城市建设步伐, 提高人均绿地面积和空气质量, 充分利用林业企业和住宅区内的空闲土地搞好绿化建设, 实施绿色通道工程, 要把林业系统土地绿化美化与增强生态功能结合起来, 与城镇周边的荒山造林结合起来, 逐步提高绿化质量和档次。

摘要：敦化市地处吉林省东部山区, 以森林资源丰富闻名遐迩, 其中林地967563.77公顷, 占敦化市土地总面积的99.83%。本文具体分析敦化市如何以经济建设为中心, 在以实现节约集约利用土地为目的的基础上, 加大林业用地管理力度, 使其发挥最大效益。文章中指出林业用地现存在的问题并提出相应的解决措施, 且对今后敦化市森林系统土地开发利用想法进行了展望, 以供分享。

关键词：林地,森林系统,土地开发,问题,解决措施

参考文献

[1]曾玉林.中国林业社会化变革与发展制度研究.北京林业大学, 2006-05-01.

[2]薛海.林地资源管理问题研究[D].西北农林科技大学, 2007.

农村建设用地管理的建议 篇3

关键词：农村；建设用地；管理建议

中图分类号： S-1 文献标识码： A 文章编号： 1674-0432（2013）-22-1

在我国社会飞速发展的宏观环境带动下，农村人口的物质生活水平实现了逐步提升，改善居住条件的期望越来越高，国家和社会对于新型农村的建设也给予了高度重视和有力支持，并将其列为推动和谐社会建设的重点工程。对于农村建设用地管理工作而言，如何通过有效的措施使农村建设用地实现规范化是其全部工作的核心。秉承实现农村建设用地管理工作规范化的思想，提出几点加强农村建设用地管理的措施与建议，从而实现社会的科学发展。

1 完善对城镇开发建设的规划与引导

为了有效落实国家对于“十分珍惜每寸土地，合理利用每寸土地”的方针政策，加强对农村建设用地的管理，推动综合性开发建设工作的发展，可以采取以下几点措施。

1.1 进行城镇建设的综合性开发

城镇建设的综合性开发涵盖基础设施建设、房屋建设以及旧城改造等一系列开发活动，并且要满足城镇总体规划的具体要求，达到“若开发、即建成、终收效”的目的，使每一寸土地都实现综合效益的最大化。

1.2 以国家在非农业建设用地方面的计划指标进行城镇建设综合性开发的控制

国土资源管理单位在进行城镇建设的综合性开发方面的计划编制时，需要以落实开发建设用地计划为出发点，以实现土地开发建设的综合性平衡为目的。未被划入年度用地计划指标的建设没有申请用地的资格，绝对禁止先征待用以及未征先用的现象发生。

1.3 国土资源部门要发挥协助作用

国土资源部门需着力宣传新型农村建设所涉及的土地政策，并且为政府在土地利用方面的总体规划的修改发挥协助作用，主动参与到新型农村建设的有关规划中，保障有关规划的无缝衔接。

2 加强对乡村建设用地的管理

对于乡村建设用地方面相关管理制度的改革与创新，应从遵守“五个有利于”的角度出发，并且以实现“五个有利于”为目的。“五个有利于”的具体内容为：有利于节约土地使用量；有利于土地公有制的持续；有利于培养和发展统一的土地市场；有利于为更多的农民创造福利；有利于实现一体化。但是对于当前的住宅基地建设仍存在诸多问题，例如，有些农户出现“一宅多户”或者通过欺骗方式获取住宅基地建设权；某些交通不通畅的自然村逐渐集中于小城镇。针对上述问题采取合理规划土地使用格局、合理调整土地使用结构等方式，实现变废弃土地为可用土地的目的。

3 加大土地开发整理力度

在众多国土资源的管理工作中，土地开发整理是其中的一项重点工作，在实现耕地占补平衡、促进农村产业结构的调整以及推动经济向可持续方向发展等方面具有十分重要的作用。根据在具体的土地开发整理过程中出现的状况，以缓解在非农建设用地方面的紧张局面为目的，以修正的土地利用总体规划为导向，完善土地开发整理相关规划，实现由土地开发的主体地位逐渐过渡到土地整理复垦的主体地位。此外，应着力整治基本农田，将零散土地进行规整，并且通过提升配套的水利设施的数量、提升土地利用率等措施提升耕地的总体质量。

3.1 建立以土地整理为目标的审批制度

对于受到自然条件以及社会经济条件双重影响的土地来讲，首先对其整理目标进行审批，因此，需建立一套以土地整理为目标的审批制度，其中土地整理目标需划分为两类，改善生态环境项目和增加耕地项目。

3.2 对土地项目整理进行过程优化

无论是项目的前期规划、项目施工还是规划设计工作之间都存在诸多问题，造成了人、财、物、料的巨大浪费，从而影响了项目整体质量。对土地项目整理进行过程优化，需减少各部门间的重叠环节，从而缩短工期，实现人、财、物、料的节约，进而提升项目整体质量。

3.3 加强农村土地整理机构的建设

农村土地整理项目是政府统一带动的，由国土、财政、农业等相关部门共同参与的，通过对土地整理工作的全局性指导，将农村土地工程做成典型的“惠民工程”。

4 对乡村企业用地进行合理规划

近年来，随着经济的快速发展，具有良好工业基础的乡村，要充分发挥资源优势，加大对于新型农村建设的宣传，为政府修订总体规划做出协助，主动参与到相关规划中来，并且充分了解当地居民对于新型农村建设的期望，制定出与实际情况相吻合的建设规划。与此同时，包括耕地保护和基本农田数量等强制性内容在内的指标均要纳入考虑范围，从而实现土地的节约使用。

5 坚决禁止违规用地

村镇建房用地管理条例 篇4

状态:失效 发布日期:1982-02-13 生效日期: 1982-02-13 发布部门: 国务院goblin 发布文号: 第一章 总 则

第一条

为了维护社会主义土地公有制，经济合理利用土地，防止村镇建房乱占滥用耕地，保障农业生产的发展和适应农村建设的需要，特制定本条例。

第二条

本条例适用于农村村庄和集镇。县城和设镇建制的镇不适用本条例。

第三条

我国人多地少，珍惜和合理利用每寸土地是我们的国策。村镇建房必须统一规划、节约用地，凡能利用荒地的，不得占用耕地；凡能利用坡地、薄地的，不得占用平地、好地、园地；凡是就地改造的，应充分利用原有的宅基地和村镇空闲地。

第四条

农村人民公社、生产大队、生产队的土地，分别归公社、大队、生产队集体所有。社员对宅基地、自留地、自留山、饲料地和承包的土地，只有按照规定用途使用的使用权，没有所有权。不得在自留地、自留山、饲料地和承包的土地上建房、葬坟、开矿和毁田打坯、烧砖瓦等。

严禁买卖、出租和违法转让建房用地。

第五条

在村镇内，个人建房和社队企业、事业单位建设用地，都应按照本条例的规定，办理申请、审查、批准的手续。任何机关、企业、事业单位和个人不准擅自占地建房、进行建设或越权批准占用土地。

全民所有制单位，包括同社队联营的企业在内，其建设用地，应按国家建设征用土地的规定办理。非农业人口兴办的集体所有制企业建设用地，参照国家建设征用土地的规定办理。关联法规：

第二章 统一规划

第六条

村镇建房，应当在村镇规划的统一指导下，有计划地进行。

为了适应建房的需要，规划可以先粗后细，首先解决合理布局、控制用地的问题，然后进行详细的规划。

第七条

村镇规划，应充分利用农业区划和土地利用规划的成果，在确定的村镇用地范围内，按照因地制宜、节约用地、有利生产、方便生活、合乎卫生、绿化环境的要求，合理安排社员的宅基地和公共建筑、生产建筑、公用设施、场院、道路、绿化等用地。

位于城市规划范围内的村镇，应根据城市规划的要求制订村镇规划。

第八条

村庄规划由生产大队制订，集镇规划由公社制订，经社员代表大会或社员大会讨论通过后，分别报公社管理委员会或县级人民政府批准。批准后的规划，任何单位和个人都不得擅自改变。如需修改，应报原批准机关批准。第三章 用地标准

第九条

社员建房用地，由省级人民政府根据山区、丘陵、平原、牧区、城效、集镇等不同情况，分别规定用地限额，县级人民政府根据省级人民政府规定的用地限额，结合当地的人均耕地、家庭副业、民族习俗、计划生育等情况，规定宅基地面积标准。

第十条

村镇内宅基地、公共建筑、公用设施、道路、绿化等各项用地面积，应有个合理的比例。各项比例，由各省、自治区、直辖市根据各地农村特点研究制定。

第十一条

农村社队企业建设用地，必须严格控制。由省级社队企业主管部门根据不同行业和生产规模，分别规定用地限额，报省级人民政府批准后实行。

第十二条

集镇内非农业户建房用地的面积标准，由县级人民政府参照当地城镇居民的平均居住水平作出规定。

第四章 审批制度

第十三条

审批村镇建房用地，以村镇规划和用地标准为基本依据。

第十四条

农村社员，回乡落户的离休、退休、退职职工和军人，回乡定居的华侨，建房需要宅基地的，应向所在生产队申请，经社员大会讨论通过，生产大队审核同意，报公社管理委员会批准；确实需要占用耕地、园地的，必须报经县级人民政府批准。批准后，由批准机关发给宅基地使用证明。

关联法规：

第十五条

由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应按第十四条的规定办理申请、审查、批准手续。

出卖、出租房屋的，不得再申请宅基地。

社员迁居并拆除房屋后腾出的宅基地，由生产队收回，统一安排使用。

第十六条

农村社队企业、事业单位申请建设用地，经社员代表大会讨论通过后，报县级以上人民政府批准。省、地、县三级的具体审批权限和土地补偿的标准，由省级人民政府根据占用土地的质量、数量等具体情况作出规定。

社队企业、事业单位申请建设用地，必须送交县级以上业务主管机关批准的建设项目文件和建设项目占地平面图。如果是公社、生产大队占用生产队土地的，还须送交双方签订的土地补偿协议书。如果是有污染的建设项目，还须送交治理方案。

第十七条

对兴办砖瓦厂的用地申请，应严格审批。砖瓦厂应充分利用不宜种植的土丘、山坡等地取土、不得占用耕地。确需占用少量耕地取土的，必须有恢复种植或用于其他

生产的切实措施。

第十八条

集镇内非农业户建房需要用地的，应提出申请，由管理集镇的机构与有关生产队协商，参照第十四条的规定办理。第五章 奖 惩

第十九条

建设新村和改造旧村腾出耕地用于农业生产的，可按《中华人民共和国农业税条例》的规定，从有收入的那一年起，免征农业税三年到七年。

关联法规：

第二十条

未经批准擅自占用集体土地建房或进行建设的，限期将土地退回集体，并处以罚款。造成经济损失的，责令赔偿。对于社队干部和国家工作人员，还应根据情节给予行政处分。

建房或建设用地超出批准数量的，批准后占而不用的，限期将土地退回集体。

第二十一条

出卖或出租建房用地的，限期将土地退回集体，没收全部所得款项，并处以罚款。对于社队干部和国家工作人员，还应根据情节给予行政处分。

第二十二条

社队干部和国家工作人员在审批建房用地方面，利用职权营私舞弊、打击报复的，应根据情节，追究行政责任、经济责任直至刑事责任。

第六章 附 则

第二十三条

农村专业户和集镇非农业个体经营户的生产和商业性房屋建设用地的办法，由各省、自治区、直辖市人民政府根据当地情况制定。

第二十四条

各省、自治区、直辖市人民政府应根据本条例，制定实施办法，并报国务院备案。

第二十五条

国有建设用地管理基础知识 篇5

第一部分 基本概念

一、土地所有制基本形式

二、国有土地主要包括哪些范围

三、什么是建设用地

四、什么是建设用地使用权

五、国有建设用地使用权取得方式

六、什么是土地招标拍卖挂牌出让

七、其他

一、土地所有制基本形式

根据《土地管理法》第2条1款的规定，我国的土地所有制有两种基本的形式：

1.全民所有制土地即国家所有土地；

2.劳动群众集体所有制土地即农民集体所有土地。

二、国有土地主要包括哪些范围

根据《土地管理法》第8条和《土地管理法实施条例》第2条规定，下列土地属于全民所有土地即国家所有土地

1.城市市区的土地；

2.农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地； 3.国家依法征用的土地；

二是城市基础设施用地和公益事业用地；

三是国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地； 四是法律、行政法规规定的其他用地。2.国有建设用地使用权有偿使用

(1)国有建设用地使用权出让（主要形式）(2)国有建设用地使用权租赁

(3)国有建设用地使用权作价出资或者入股 A、国有建设用地使用权出让

国有建设用地使用权出让（租赁）是指国家将国有建设用地使用权按确定的用途和年限让与（出租）给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地出让（租赁）价款的行为。

☆国有建设用地使用权出让方式包括：招标、拍卖、挂牌、协议（法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其它情形）

B、国有建设用地使用权租赁

国有建设用地使用权租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与市、县人民政府国土资源行政主管部门签订一定期限的土地使用权租赁合同，并支付租金的行为 C.国有建设用地使用权作价出资或者入股

国有建设用地使用权作价出资或者入股是指将一定时期的国有建设用地使用权出让金作价，作为国家的投资计作国家的股份。

六、什么是土地招标拍卖挂牌出让

依据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）规定：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用

号文件执行（我区的李家沱、花溪、南泉、鱼洞的基准地价、土地级别和土地出让金标准按渝府„2002‟79号文件执行，其他镇街土地出让标准按渝府发„2000‟76号文件执行。我区土地级别共分1－14级，出让金标准：商业840－48元/m、住宅590－29元/m、工业440－20元/m）

(二)土地使用权出让的最高年限：

a.居住用地70年（重庆40年，渝国土房管发„2002‟486号明确70年修正到50年的系数为0.9597）；

b.工业用地50年；

c.教育、科技、文化、卫生、休育用地50年； d.商业、旅游、娱乐用地40年

（三）土地成本：主要是指征（用）收土地成本（旧城改造项目拆迁成本）、土地整治成本。

（四）土地出让综合价金（建设用地使用权价款或土地出让价金）：取得土地成本、土地整治费、土地出让金、土地出让时的规费等，即成交后的总价款。

（五）土地出让纯收益：土地出让纯收益系该宗地按有关法律法规规定依法出让后，土地成交价格（含成本）中扣除依法确定的成本后的余额。即包括测算的出让金与土地成交后的增值额之和。

（六）什么是“净地”： 国土资资源部明电（国土资电发„2007‟36号）规定：一是指“净建设用地”，不包括道路、绿化等市政设施用地，二是指“熟地”，即指必须达到“三通一平”。

《土地管理法》第43条、第54条(二)国有建设用地使用权划拨程序

立项→规划选址→用地单位申请→市（区）国土部门进行建设项目用地预审→项目管理部门对建设项目审核、批准、备案→向规划部门申请规划许可及项目总平面布臵图审批→区国土部门审件报区政府审签→报市人民政府批准→向国土资源管理部门领取建设用地批准书、划拨决定书，并进行土地登记。

（三）划拨用地审批要件资料 A.属新征土地：（a）征地批文及红线图

（b）已安臵补偿完结的证明及征地（含整治）成本（c）1：500现状勘界地形图及勘界报告 B.属原土地使用者的：（a）土地使用证原件及红线图

（b）与原土地使用者的转让协议及土地成本支付情况（c）1：500现状勘界地形图及勘界报告

C.以下为上述两种情形均要提供的要件资料：（a）计委立项批文

（b）规划选址意见书、设计条件及红线图、建设用地规划许可证及设计审查意见书

（c）地灾评估报告

（d）单位营业执照、法人身份证明

（注：属经济适用住房、廉租住房用地应提供有权机关发出的经

(3)工业用地使用权改变为经营性用地使用权的

(4)供应的土地改变用途收回土地后出让的。所指情形：

A.依法调整为加油（气）站用地、一类居住用地的；

B.非经营性建设用地依法调整为经营性建设用地的；

C.划拨性质的土地依法调整为经营性建设用地的；

D.划拨性质的土地转变为出让性质的土地后改变为经营性建设用地性质（含原外资企业有偿使用土地）的；

E.其他经有审批权的人民政府主管部门认定属于“改变用途收回土地后出让”情形的。

（三）土地招拍挂出让办理程序及要件资料 1.土地招拍挂出让办理程序

拟供地单位申请→国土部门向规划部门函询地块规划指标→规划部门核发建设用地规划公告函→勘测站结合规划公告函附图勘测的1:500现状地形图区，同时对土地成本进行审计（评估）→拟供地单位提供土地公示函→国土部门拟定招拍挂公示方案→区政府审批后报市土地矿业权交易中心公告→竞得者缴款并签订土地出让合同→签订交地记录→向国土部门领取建设用地批准书→土地登记发证。

2.土地招拍挂公示要件资料 A.征地批文及征地红线图 B.已安臵补偿完毕的证明

C.土地使用证及用地红线图（属原土地使用者改变用途的）D.土地交还协议（属原土地使用者改变用途的）E.土地成本审计（评估）报告

基础设施用地的征收（用）土地成本可计入拟供应土地的成本。对确因宗地供应时必须把周边城市（镇）道路、绿化等城市（镇）基础设施纳入出让地块一并建设的，规划部门在出具《规划条件函》时应明确相关的经济技术指标，区县（自治县）人民政府要在土地出让前确定基础设施的建设主体、面积、工期、标准、规模、建成后的管理及权属归属，并在土地出让文件中明确。

6.拟供地单位提供土地招拍挂公示条件函，应明确以下内容： A.地块基本情况（位臵、土地证、勘界面积、规划指标、有无地上建筑物（使用者、建筑物面积、用途等）；

B.土地成本或综合价金（是否含出让金和税费）；

C.交地时间、交地条件（按现状交地或拆迁整治后交地）； D.土地出让综合价金支付方式 E.约定开、竣工时间； F.违约责任

（七）土地招拍挂公示时限

市土地矿业权交易中心现场查堪,审查批准后在《重庆日报》等媒体进行公示，公示期限20天。

（八）签订土地出让合同

竞得者取得市交易中心的“国有土地使用权出让成交确认书”后，缴纳土地综合价金并签订土地出让合同，签订交地记录后国土部门发放《建设用地批准书》，并进行土地登记。

112

（六）申请受理机关 区县国土资源行政主管部门

（七）审批权限

根据《重庆市国土房管局关于调整土地利用行政审批事权的通知》（渝国土房管发［2007］621号）规定，划拨转划拨、出让土地不改变土地性质、用途、建设规模转让的由主城区各分局直接审批，其它情形报市审批。

四、土地使用权范围内改扩建

（一）程序

领取转让审批表→单位申请→国土所意见→国土部门审核→区政府审批

（二）要件资料

1.用地申请书、用地申请审批表

2.土地使用证原件及复印件（出让地还需提供：出让合同、出让金交纳依据）

3.1：500勘界红线图和勘界报告 4.计委立项批文

5.规划选址意见书、设计条件及红线图、建设用地规划许可证及设计审查意见书

6.地质灾害评估报告

7.单位营业执照、法人身份证明

2六.(原国营)企业改制土地资产处置

（一）国企改制

国企改制，就是要建立现代企业制度，现代企业制度的基本内容应该是适应社会主义市场经济要求，以完善的企业法人制度为基础，以有限责任制度为保证，以公司为主要形态，以产权清晰、责权明确、政企分开、管理科学为前提的新型企业制度，最终的目的是要解决企业的发展动力问题。

就要在改制过程中解决资产处臵、股权设臵、人员安臵三大问题。

（二）办理程序

资产科初审并代拟区政府请示文→分管局长审查→报区政府审签→报市局审批。

（三）要件资料 1.企业改制申请书

2.企业主管部门及上级部门的批复文件 3.经批准的企业改革总体方案 4.职工安臵方案及债务债权处理方案 5.社保、医保的交费证明 6.资产评估报告及确认书 7.土地评估报告及确认书 8.土地权属证书

9.土地勘测定界、提供1：500现状地形图 10.其它相关资料

6变土地用途或建设用地使用权人的条件下，建设用地类型由划拨转为出让，需补交土地出让金的（出让金标准应上浮20%）；

6.因政府基础设施项目或公益项目建设占用建设用地，经市政府批准建设用地臵换，需补交土地出让金的；

7.其他情况经国土行政主管部门认定需公告接受社会监督的。

（四）社会监督公告要件资料 1.申请

2.原出让合同、出让金缴费及出让红线图 3.权属证

4.规划调整函、调整后的规划指标及附图 5.调整后的依据：1:500现状地形图 6.单位营业执照和法人身份证明、机构代码

八、土地储备

土地储备是指经市或区县（自治县、市）人民政府为加强对地产市场的宏观调控，规范城市土地管理，根据土地利用总体规划和城市规划，将依法征用的农村集体土地或依法收回、收购、没收、臵换的土地予以储存的行为。

土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。

（一）土地储备范围：

8D.规划局部门出具的《关于办理土地储备规划手续的函复意见书》及土地储备红线附图(储备机构收购企业土地的不需要提供规划部门的规划红线)E.储备机构与当地政府达成的储备协议(储备机构收购企业土地的不需要提供与当地政府达成收购协议，但要求提供与企业达成储备协议和土地房屋权证，且按土地房屋权属范围进行储备)F.被储备土地性质、类别、抵押查封的情况(掌握)G.若带项目储备土地的，要提供项目资金与土地储备资金平衡可行性报告

H.勘界报告及附图(新征地提供文件批复及红线图)2.区分局办件： A.填报储备地申请表

B.代区政府拟请示及上报资料

九、建设用地土地划拨、出让、转让涉及税费

出让金返还情况：先扣除农开发金20%、国有土地收益基金6%、廉租住房保障资金10%［国发„2007‟24号2008年开始］后余下分成：

A.主城区（2616平方公里）：市分55%、区分45%。B.花溪工业园全返；

C.花溪镇系中心镇出让金：市分45%、区分55%； D.主城区外区全得。

0闲臵土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的用地。

（二）怎样认定闲臵土地？

1.国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的。

2.已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的；

3.法律、行政法规规定的其他情形。

（三）怎样处臵闲臵土地？

按照国土资源部《闲臵土地处臵办法》，对闲臵土地可采取6种处臵方式，包括：

1.土地使用者向市、县国土资源管理部门申请延长开发建设时间，但最长不得超过1年

2.土地使用者向市、县国土资源管理部门和城市规划部门申请改变土地用途，办理有关手续后继续开发建设

3.安排临时使用，待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价

4.政府为土地使用者臵换其他等价闲臵土地或者现有建设用地进行开发建设

5.政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者，对原建设项目继续开发建设，并对原土地使用者给予补偿

2收回国有建设用地使用权，但对土地闲臵的第二年不同时并收土地闲臵费。

3.对其他类型的闲臵土地，已采取：

（1）延长开发建设时间，但最长不得超过1年；（2）改变土地用途，办理有关手续后继续开发建设；

（3）安排临时使用，待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价；

（4）政府为土地使用者臵换其他等价闲臵土地或现有建设用地进行开发建设；

（5）政府采取招标拍卖挂牌等方式确定新的土地使用者，对原建设项目继续开发建设；

（6）政府有偿收回国有建设用地使用权；

（7）责令或督促并已经开工等措施进行处臵的，为处臵完毕的闲臵土地。

4.对因政府原因造成的闲臵土地，采取按照实际交款额占应交款额的比例折算；确定相应土地面积给土地使用者使用，其余部分由政府收回的方式进行处臵的，为处臵完毕的闲臵土地。

5.市、县国土资源行政主管部门已按相关规定拟订好处臵方案，并报原批准用地的人民政府，批准后可以实施的，视为处臵完毕，但要跟踪管理，切实落实。

6.对因政府、政府有关部门行为造成的闲臵土地，土地使用者不同意处臵的，当地市、县国土资源行政主管部门应提出处理意见，报市、县人民政府协调处理。处理意见经批准后可以实施的，视为处臵完毕，但要跟踪管理，切实落实。

城镇建设用地管理探讨论文 篇6

1.1政府管理政策不明确，缺少具体规划

政府对加快城镇建设的用地管理政策不够明确。有的地方甚至没有政策，有的地方虽制定了政策，但通常规定较为宽泛，不够具体，城镇实施过程中受人为因素影响，通常达不到预期目标。

1.2建设用地宅基地面积超标现象严重

我国农村建设用地逐年增长，占用耕地现在大量存在。多数宅基地的建筑面积超过该省份规定的宅基地面积，并且超标现象比较严重。存在一户多宅现象，造成宅基地的闲置和浪费。

1.3居民居住环境差，建筑混乱无序

经济发展相对落后的城镇，住宅以低层为主，缺乏统一管理和规划；生活垃圾四处堆放，没有统一的回收；缺少污水排放管道，遇恶劣天气，环境更差。

1.4农地占用现象严重

一些城镇虽有整体规划，但规划修改过于频繁,且各种功能区域的划分不够合理，混杂现在严重。因此，伴随城市规模的不断扩大，周边的农用地逐渐被侵占。大量耕地变为建筑用地，威胁着国家粮食安全。

2原因分析

2.1城镇建设用地管理规划不够完善

虽然各省市都在开展土地整理工作，但有些地方政府土地整理意识淡薄，政府部门缺乏土地整理专业人才，再加上其政治意愿大于经济动力和为社会提供服务的动力，使得项目监督、管理不到位。乡镇以下部门对村庄规划建设认识不足，宣传贯彻力度不够，许多村庄建设随意性大，缺少规划。

2.2农民法律意识淡薄，政府行政措施不到位

我国农村土地按法律规定为农村集体所有，农民只享有使用权，但农民普遍认为使用的.土地为自己的私有财产，导致乱占地现象严重，大量空房闲置。政府对于乱占地现象不能及时处理，没有相应规定进行限制，严重阻碍了城镇化整体发展。

2.3珍惜土地、保护环境认识不足

除城镇宅基地周边堆放生活垃圾外，随着城镇工业用地的增长，工厂企业废弃物堆放将造成了大量的污染，造成城镇空气、水源、土壤的污染。大面积限制的耕地沦为垃圾场，各种白色污染随处可见，导致生态换将受到严重破坏，环境质量下降。

3解决途径

3.1因地制宜制定政策

对于城镇建设用地，各级政府应制定相应的规划和政策。规划要着眼于城镇发展的未来和切实的需要。有了规划，为保证规划的顺利实施，还要制定相应的政策，包括惠民政策、土地征用和分配政策等。城镇整体布局应考虑周围区域经济发展状况、人口分布比例、自然环境资源状况以及交通情况，因地制宜制定相应政策。

3.2节约土地、集约发展、合理布局

土地整治工程对于农用地而言，就是对农用地而言，就是对田、水、路、林、村等实行综合整治，改善土地利用结构和生产生活条件、生态条件，新增有效耕地，提高耕地质量，提高土地利用率和产出率的活动；对于建设用地而言，就是按照“节约土地、集约发展、合理布局”的原则进行结构调整、旧城改造、村庄合并、设施配套的活动。其主要工程措施包括土地开发、土地整治、土地复垦和土地整理H。

4结论

针对现今城镇建设中存在的诸多问题，要依据现有的法律、法规和政策，进行实地调研考察，因地制宜进行实施。积极探索出一条适应当地城镇发展需要的用地管理模式。充分调动农民群众和社会各界的积极性，真正做到农民愿意、农民参与、农民受益、农民满意，群策群力推进土地整治工作，全面提高土地整治工作水平。

建设用地批后管理再审视 篇7

关键词：建设用地,批后管理,对策建议

为把有限的土地资源合理地用到项目建设上, 防止批而未用产生闲置土地, 杜绝“屯地”或炒地皮现象, 需要加强建设用地管理。而在当前建设用地管理过程中, 存在“重土地审批轻批后监管”的局面。为了合理利用土地资源, 集约利用土地, 管好国有土地资产, 规范土地市场秩序, 正确处理“保护与保障”、“服务与规范”的关系, 促进我国经济社会持续、健康发展, 本文就建设用地批后管理进行研究, 以期为建设用地管理提供参考价值。

一、建设用地批后管理概述

(一) 建设用地批后管理内容

建设用地的批后管理主要集中在五方面, 主要是指已批准的建设用地是否按用地批文和出让合同约定的用途用地;是否在约定的开工时间内开工建设;是否按约定的容积率、建筑密度及允许的配套用地指标规划设计建设;是否按规定的投资强度建设;是否在转让土地使用权时达到约定的投资比例。

(二) 建设用地批后管理范围

五种批后建设用地可列入闲置土地, 在建设用地批后管理过程中, 需要加强监测和管理:土地使用权出让合同或建设用地批文有约定或规定开工建设期限的, 自期满之日起满一年未动工开发建设的;土地使用权出让合同或建设用地批文未约定或规定开工建设期限的, 自土地使用权合同生效或建设用地批文颁发之日起满一年未动工开发建设的;在规定的建设期限内虽然已动工开发建设, 但开发建设面积不足应动工开发建设总面积三分之一的;在规定的建设期限内虽已动工开发建设, 但已投资额占总投资额不足25%且未经批准连续中止开发建设满1年的;未按合同规定、约定的投资强度、规划要求、规定用途使用土地的。

二、建设用地批后管理过程中存在的问题

(一) 转而未供土地的清理工作、后续工作量大

一是许多用地单位工作主动性不够。一些不急于动工建设的用地单位负责人认为已享受了供地审批有关规费优惠政策, 可以放缓后续工作脚步, 对初步设计、环境评估等工作抓得不紧。二是供地后续工作需要一定时间。虽然项目用地红线图已出具, 但规划总平面图审查、扩初设计和环境评估等环节时间需要2-3个月时间。三是受客观因素限制。一些涉及安置留地的村级组织缺乏资金或难以向村民筹集资金, 未能交纳土地出让金、城市基础设施配套费等规费, 从而无法办理建设用地规划许可证和供地审批手续。个别村没有形成统一的意见, 难以确定以招租形式或者招拍挂方式出让安置留地。

(二) 供而未用、闲置土地处置难度大

一是政策处理不到位。由于村安置留地未完成农转用报批以及被征地村村民信访、阻挠施工等原因, 一些企业难以动工建设。二是受规划调整或控制影响, 一些单位至今未能动工建设。三是单位自身原因所致, 如开发区内极个别企业, 因企业资金问题或不急于投入生产而不准备兴建厂房。这些因政策处理不到位和客观因素限制的供而未用、闲置土地处置难度较大, 需要政府有关职能部门以及用地单位的共同努力, 针对每个项目的不同情况, 逐个研究解决。

(三) 工业用地监督管理不到位

一是部分企业低效利用土地, 前几年以协议方式取得较多土地的个别企业, 实行分期建设, 虽然不属于闲置土地, 但没有充分利用已供的建设用地, 未能及时建成厂房, 投入使用。少数企业在乡镇政府以及有关部门单位的督促下, 已建成厂房, 但出现厂房空置的情况。二是工业用地出让价格较高, 企业投入成本大, 受国内外经济形势的影响, 一些企业难以承受已成交的地价, 要求分期并延迟地价款交纳时间。企业取得土地后, 需要投入厂房基建经费, 购置设备, 大部分企业难以承受偏高的工业地价。三是工业用地批后监督管理不到位。未能及时掌握企业开工、竣工情况, 没有实施工业用地专项验收制度。

(四) 批后监管不力

一是职责落实不到位。批后监管工作一直由行政科室负责, 由于行政科室人员太少, 日常工作繁重, 无力承担大量的野外巡查工作。二是没有做到事前控制。由于不能及时发现问题的苗头、将违法行为消灭在萌芽阶段, 往往是在违法事实形成后再去处理, 工作难度大。三是缺乏系统的监管制度和手段, 没有建立长效机制。

三、建设用地批后管理工作建议

(一) 严格摸排核查转而未供土地、闲置土地、低效利用土地

应对转而未供土地、闲置土地、低效利用土地进行严格摸排核查, 针对不同情况采取相应措施, 促进节约集约用地。

1.加快转而未供土地的消化利用工作。应对区域内转而未供土地情况进行详细清查, 对查出的转而未供土地分门别类加以汇总统计、认真分析, 并提出相应整改措施, 加快土地供应速度。成立由分管市长为组长的供地工作领导小组, 对供地进展情况定期通报, 及时掌握供地进程, 加强督促协调。每个供地报批项目都应落实具体经办人员, 实行“包前期准备工作、包跟踪服务、包项目报批”的三包制度。

2.加大闲置土地和低效利用土地的清理处置力度。对闲置土地的业主单位, 明确“五不”政策, 即不办土地使用权证、不办土地转让、不办土地出租、不办土地抵押、不得参加下一轮土地公开出让。对企业闲置土地采取限期开发、无偿收回、等价置换、调整项目、纳入政府储备等方式和途径予以盘活。对低效利用土地项目, 加强督促整改, 未按时竣工的项目限期开发建设, 未达到约定投资强度和利用强度的限期追加投资, 对违约的用地单位严格按合同条款追究违约责任。同时, 发挥土地税收手段的宏观调节作用, 注重土地增值收益的合理分配, 促进部分企业已取得的存量土地和闲置土地入市, 增加建设用地的供应总量。

3.对废弃矿地、废弃盐田等各种资源加以综合利用。将废弃矿区的治理利用列入工作计划, 并出资负责废弃矿的平整建设, 提高废弃矿地的利用效率;对废弃盐田加以开发利用, 按存量建设用地对待, 办理供地手续, 使昔日利用效率低下的废弃盐田变成投资办厂的沃土。

4.健全土地市场动态监测制度。成立土地市场动态监测与监管工作领导小组。加强出让土地的全程跟踪服务管理, 明确具体负责国有建设用地出让合同执行和划拨土地监管的工作人员, 按时汇总供地率情况、对未供项目用地情况进行说明。对已批准的建设用地建立供地台账, 按年度对建设用地情况进行定期跟踪检查, 重点检查用地单位是否按照合同约定的要求使用土地, 对土地供应和开发利用情况定期进行评价分析。完善土地使用权出让合同内容, 明确违约责任, 对土地出让合同、划拨决定书的执行实施全程监管。完善建设项目竣工验收制度, 将建设项目依法用地和履行土地出让合同、划拨决定书的情况作为建设项目竣工验收的一项重要内容。

(二) 差别化管理, 加强批后管理

对于已供的项目用地和供而未用、闲置土地, 应分别采取相应的措施, 引导或督促加强利用, 以达到节约集约用地的目的。

1.抓紧做好已供的项目用地的后续工作。一是加强督促。各有关街道办事处、乡镇政府以及国土资源、开发区、新管委会等部门、单位督促用地单位或村组织抓紧做好项目规划、环评审批等工作, 交纳有关规费, 用地单位催促设计、环评编制单位做好项目初步设计和环境评估工作, 及早提供给有关职能部门审查, 尽早提供所缺的供地资料。二是加强部门服务。有关职能部门想用地单位之所想, 及时审查用地单位提供的资料, 特别是初步设计涉及规划建设、水利、国土、环保、消防、人防、电信、广电等部门, 应及时组织会审或会签。三是指导村级组织解决安置留地有关问题。有关街道办事处、乡镇政府对涉及安置留地的村, 应做好自建住宅村民名单落实工作, 对已以协议方式供地, 但村级组织要求改为招拍挂方式出让的, 指导村组织通过村民代表会议尽快明确, 并与国土、财税等部门沟通协调。对已交纳的有关规费作为土地收购成本, 补偿给村经济合作社, 再对工业用地实行招拍挂出让, 土地出让收入在扣除土地收购成本、土地收益基金、土地出让业务费、城市基础设施配套费后专项支付给村级组织。

2.加大供而未用和闲置土地处置力度。对供而未用、闲置土地的处置应区别对待, 分别采取相应的措施。一是做好征地政策处理工作。有关乡镇政府和开发区管委会等, 要做好有关被征地村征地政策宣传工作, 完成安置留地的农转用报批后, 督促有关供而未用的企业及早动工建设。二是催促项目动工建设。项目所在地的街道办事处、乡镇政府以及国土资源部门以书面形式告知用地单位动工建设, 对有关单位按新的规划设计条件要求进行建设、调整项目建设规模、对个别确实不需要建设的, 予以经济补偿, 收回土地使用权, 实行公开出让或划拨供地, 及早开发利用由客观原因造成的闲置土地。三是建立闲置土地监管制度。国土资源部门应进一步健全建设用地批后信息系统管理, 各基层国土所 (分局) 掌握规定的项目开工时间, 并纳入日常的土地执法巡查管理, 及时发现闲置土地。四是依法处理闲置土地。对个别确实属于自身原因造成的闲置土地, 按照《闲置土地处置办法》做出处理。

3.加强工业用地管理。针对工业用地批后管理存在的问题, 应采取六个方面措施:一是优化产业结构, 加强工业项目管理。在工业用地招标拍卖挂牌出让时, 设立前置条件, 不准属于国家限制或禁止用地的工业行业企业参与竞标。对多年来未取得土地、产值、税收等考核指标居前的企业, 采取不设立保留底价和设立前置条件的做法, 让企业参与土地挂牌出让;使企业以合理的价格取得土地, 有效地控制企业生产成本;引导企业安排低消耗、高附加值、高成长性的项目。二是加强工业企业控制指标管理。对投资强度、建筑密度、绿地率、企业内部非生产性用地所占比例等指标, 在土地出让前事先告知, 并在土地出让合同中约定, 通过企业用地验收进行把关。三是完善工业项目土地出让合同管理。根据新版的国有建设用地使用权出让合同规定, 对工业项目开工时间、竣工时间以及建筑物性质、面积、建筑密度、绿地率等要求, 明确列入合同条款。对延期开工、竣工或者造成闲置土地的, 按约定交纳违约金, 对闲置土地的, 闲置满一年不满两年的, 依法收取土地闲置费, 土地闲置满两年且未开工建设的, 政府收回国有土地使用权。四是加强工业用地动态监督管理。将工业项目纳入建设用地监测系统进行管理, 将工业项目有关指标输入系统。各基层国土所 (分局) 及时掌握企业开工、竣工情况, 及时发现供而未用、闲置土地情况, 督促企业开工建设。五是完善工业用地验收制度。对已建成的工业项目, 应及时主动申请建设用地验收, 国土资源部门对照土地出让合同约定的条款, 逐项检查;对投资强度、建筑密度、生产性用房所占比例达不到规定的, 不予发放土地使用权证书。六是加快老工业点改造步伐。对规划功能仍为工业用地的老工业点, 鼓励企业拆建、扩建厂房, 扩大生产性用房, 提高建筑密度和投资强度, 增加建筑面积的, 不收取土地出让金, 并在城市基础设施配套费等方面予以优惠。

(三) 强化用地批后管理, 督促节约集约用地

通过加强建设用地批后管理、建设项目检查验收管理、出让合同跟踪管理, 防止虚资圈地行为三项措施, 强化用地批后管理, 督促节约集约用地。

对已按批次批准农用地转用、征用的建设用地的供应情况, 实行年度跟踪检查制度。对供地率达不到要求的镇街, 暂停办理农用地转用、土地征用审批手续;对在规定时间内未建成规定建筑面积和达不到规定容积率的, 通过暂缓土地使用权登记证书等措施促使其按规定开发建设, 取消各项优惠政策, 且不再给项目单位安排今后发展用地;对违反土地使用权出让合同约定, 逾期不开发建设, 甚至长期闲置的土地, 通过收取闲置费、协议收回、无偿收回、公开出让等方式予以处置, 使好项目有地可用, 老项目集约用地, 促进新、老项目节约、集约用地。

(四) 强化配套措施, 促进用地批后管理

1.切实解决征地补偿纠纷。近年来, 因征地补偿问题, 影响了一批项目的开工建设。对于这类问题, 由市政府协调相关部门、乡镇和工业区管理机构, 逐一梳理问题, 依法落实征地各项补偿费用, 妥善安置被征地农民, 调解与被征地农民的矛盾, 力求解决纠纷, 保证已批准项目按时落地建设。

2.妥善理顺历史遗留问题。对历史遗留的、闲置多年尚未动工建设的项目用地, 本着“尊重历史, 面对现实”的原则, 由项目所在工业区、工业项目区管理机构和项目所在乡镇政府主动与项目法人取得联系, 通过协商, 采取协议有偿收回土地、限期开发建设、推荐合作开发等办法, 促进项目落地建设。

参考文献

[1].王克源, 张永栋, 程德宝.跟踪监管联合验收联动执法——盐城市强化建没用地批后管理的经验[J].国土资源通讯, 2009 (19) .

[2].郑志成.金华市加强建设用地批后管理[J].浙江国土资源, 2009 (6) .

用地管理 篇8

【关键词】中小城市；用地规划；管理

1.前言

随着我国城市人口的快速增长，合理的城市用地规划管理显得越来越重要。城市用地的分类与农村用地和城乡用地的分类不同，且更为全面和复杂，如稍有偏差，则会对城市规划整体布局造成不良的影响。从系统上来说，城市用地包括居住用地、工业用地、公用设施用地、交通设施用地、物流仓储用地、商业服务业设施用地、公共管理与公共服务用地和绿地八种。在我国城市中，广西玉林的城市用地规划最为合理和独特，是因为市政府规划城市用地时，对八类用地都进行了充分的考量，布局上有条不紊，确保各用地分类都有其可用面积和具体范围。

2.中小城市用地规划管理中存在的问题

2.1规划未能与实践进行有效的接轨

当前，大部分规划设计人员在进行用地规划时通常过于注重远期目标和终极目标，往往忽视了阶段性目标，因此普遍缺乏有力的现实状况分析能力，无法對现阶段的急需目标做出明确而有效的说明，且由于规划设计人员在现状的分析和发展的前景方面理解不够深刻，因此大大降低了规划蓝图方面的科学性。根据《城市规划法》的规定，五年后必须对当前的规划进行修正和修编，因此无法真正贯彻城市规划的有效性和长期性，同时，由于新的规划总会代替推翻旧的编制，结构总会出现新的不同，而规划具有蓝图性和宏观性的特点，细节上无法给出充分的明示，因此在实践和实施的过程中，往往会出现不符合规划的情况，即从规划的设计开始到规划的实施，整个系列的各个环节中都存在各种各样的违背规划蓝图的因素[1]。

2.2规划编制主体忽视社会公众

政府在城市规划中占有重要的地位，甚至决定了城市规划的方向和内容，其根本原因是我国属于集权性国家，在国家的各项事务中，政府都发挥了重要作用，其地位比其他各类社会主体更高。因此市政领导和相关专家在城市规划中占有主体地位，但社会公众却无法参与相关规划事务的管理。市民群众是城市的主体，清楚地了解其周围环境，且对周围环境有自身的要求，其利益与城市的规划建设有紧密的联系，因此规划主体中应包含社会公众，并应加强对社会公众的重视。以一定程度弥补市政领导和专家在进行实践时的不足，确保蓝图方案的制定更加科学合理。

3.加强中小城市用地规划管理的建议

3.1加强规划编制和审查

加强规划编制和审查包含三个方面，第一，加强总规划编制。总规划指专项规划编制及控制性详细规划的上位规划，对城市发展的性质和方向具有直接的影响。如果上一轮的总规划难以实现经济发展额需要，则应及时实施新一轮的总规划编制。同时，新的总规划如未报批，可以从局部对原规划进行调整，既满足了经济发展的需要，又保证了用地工作的合法。第二，加强专项规划编制。规划部门在制定专项规划时，思路要超前，特别是对如保障性住房的布点、教育设施的布点、医疗机构的布点和公交设施等民生公共配套工程、宜居慢行系统和绿地系统等的规划。第三，加强规划审查。应尽可能多地组织专家进行审查，确保规划成果科学合理。同时，加强公示，让各界的社会群体积极地参与其中，确保群众的知情权和参与权[2]。

3.2提高控规的编制水平

控制性详细规划是城市建设中重要的用于承上启下的法定的技术文件，起着引导和控制的重要作用，因此在进行规划管理时应做到与时俱进和不断创新，丰富并完善管控体系，保障控制性详细规划规范、有效的顺利实施。第一，加强控规的编制。城市的国有土地使用权在出让以前应对控规进行编制，地块出让前则必须持城市规划主管部门的规划条件和附图。同时，扩大控规覆盖的范围，以充分应付市场的变化，确保管理工作具有充分的依据。如有地区控规全覆盖的可行性较弱，应采用一般地块实行通则或重点地块的全覆盖的管理方式。第二，加强控规的弹性。适当加强指标弹性能有效应对市场环境的多变。如，适度放宽容积率，能够有效促进开发商对公益项目进行建设；引导开发商退让道路红线，可有效防止沿街界面过于单一；采用兼容方式，则可有效避免用地性质的过分僵化；采用文字形式对停车泊位进行说明，可使执行人员更方便操作。第三，在进行控规的编制时，应加强研究周边的编制单元，以提高城市的宜居性和公共配套设施的均等性[3]。

3.3加强有关人员的培训

规划管理的好坏直接影响着规划意图的实现。因此，应加强对专业规划人才的引入，并加强在职人员的专业培训，让在职人员多与规划设计人员进行深入而广泛的交流，吸取其经验，提高自身的规划管理水平。促进规划设计人员、当地的规划管理部门及公众间的三方合作，提高城市控制性详细规划编制的科学性、合理性和可操作性，并提高规划的当地特色。

4.结束语

由于我国正处于社会转型的特殊时期，使中小城市的规划和建设工作更为长期而艰巨，因此，必须加强中小城市用地规划管理，结合现实实践中出现的问题，提供指向性较强的规划，以及实际操作中流程和模式，加强规划编制和审查，提高控规的编制水平并加强有关人员的培训，以进一步提高用地规划水平，提高城市的综合竞争力，实现城市化的健康发展和人民生活质量的提高。

【参考文献】

[1]谢宝元.关于加强中小城市用地规划管理的探索与思考[J].城市建设理论研究（电子版），2014，4（26）：106.

[2]罗海燕.浅析中小城市控制性详细规划管理存在的问题[J].城市建设理论研究（电子版），2013，15（24）：28.

[3]黄冲.规划管理城市用地分类思考[J].现代物业·新建设，2014，13（2）：99.

作者简介：孙秀敏，1986.04，女，山东肥城，汉，本科，职称：助理工程师