建设项目用地批后跟踪管理

建设项目用地批后跟踪管理（共4篇）

建设项目用地批后跟踪管理篇1

建设项目用地的批后跟踪管理是国土资源管理部门依据有关法律法规和土地出让合同、划拨决定书等的规定（约定）条件，对取得建设用地使用权的单位和个人实施建设用地跟踪监督管理的过程。

1.建设项目用地批后跟踪管理的工作内容

市、县国土资源管理部门在批准建设项目供地时，应填写《建设项目用地批后跟踪管理信息卡》（样式可参照附件1）、并将《建设项目用地批后跟踪管理信息卡》移交给乡（镇）国土资源所，由乡（镇）国土资源所确定跟踪责任人，进行跟踪管理，发现问题及时报告市、县国土资源管理部门。同时，市、县国土资源管理部门应将批准供地及检查情况录入至“建设项目用地跟踪管理信息系统”。

乡（镇）国土资源所主要从以下几个方面对建设项目用地进行监督检查、跟踪管理：

（1）项目单位是否按出让（租赁）合同约定的期限及时足额缴纳土地出让金（年租金）；

（2）项目单位是否近用地批准文件或出让合同规定的动工期限使用土地，开发进度是否符合划拨决定书、土地出让（租赁）合同的约定，是否存在闲置土地；

（3）项目单位是否按照用地批准文件、土地出让（租赁）合同和《建设用地规划许可证》规定（约定）的土地用途和使用条件进行土地的利用、开发和经营；

（4）项目单位是否按照项目总平面布置图、划拨决定书、土地出让（租赁）合同等规定的容积率（包括住宅用地最低容积率限制等）、建筑系数等规划指标和开发条件进行项目建设；

（5）工业项目用地投资强度、容积率、绿地率、建筑密度、行政办公及生活服务设施用地比例等方面是否符合国土资源部《工业项目建设用地控制指标》规定的要求，是否改变用途建造非生产性配套设施；

（6）是否按批准的规划预审要求条件使用土地；（7）有无少批多占和移址易位用地情况；

（8）项目单位是否擅自转让、出租、抵押土地使用权；（9）是否有其他违反用地批准文件行为或违反出让合同行为。

2.建设项目用地批后跟踪管理的工作措施

建设项目用地批后跟踪管理篇2

关键词：建设用地,批后管理,对策建议

为把有限的土地资源合理地用到项目建设上, 防止批而未用产生闲置土地, 杜绝“屯地”或炒地皮现象, 需要加强建设用地管理。而在当前建设用地管理过程中, 存在“重土地审批轻批后监管”的局面。为了合理利用土地资源, 集约利用土地, 管好国有土地资产, 规范土地市场秩序, 正确处理“保护与保障”、“服务与规范”的关系, 促进我国经济社会持续、健康发展, 本文就建设用地批后管理进行研究, 以期为建设用地管理提供参考价值。

一、建设用地批后管理概述

(一) 建设用地批后管理内容

建设用地的批后管理主要集中在五方面, 主要是指已批准的建设用地是否按用地批文和出让合同约定的用途用地;是否在约定的开工时间内开工建设;是否按约定的容积率、建筑密度及允许的配套用地指标规划设计建设;是否按规定的投资强度建设;是否在转让土地使用权时达到约定的投资比例。

(二) 建设用地批后管理范围

五种批后建设用地可列入闲置土地, 在建设用地批后管理过程中, 需要加强监测和管理:土地使用权出让合同或建设用地批文有约定或规定开工建设期限的, 自期满之日起满一年未动工开发建设的;土地使用权出让合同或建设用地批文未约定或规定开工建设期限的, 自土地使用权合同生效或建设用地批文颁发之日起满一年未动工开发建设的;在规定的建设期限内虽然已动工开发建设, 但开发建设面积不足应动工开发建设总面积三分之一的;在规定的建设期限内虽已动工开发建设, 但已投资额占总投资额不足25%且未经批准连续中止开发建设满1年的;未按合同规定、约定的投资强度、规划要求、规定用途使用土地的。

二、建设用地批后管理过程中存在的问题

(一) 转而未供土地的清理工作、后续工作量大

一是许多用地单位工作主动性不够。一些不急于动工建设的用地单位负责人认为已享受了供地审批有关规费优惠政策, 可以放缓后续工作脚步, 对初步设计、环境评估等工作抓得不紧。二是供地后续工作需要一定时间。虽然项目用地红线图已出具, 但规划总平面图审查、扩初设计和环境评估等环节时间需要2-3个月时间。三是受客观因素限制。一些涉及安置留地的村级组织缺乏资金或难以向村民筹集资金, 未能交纳土地出让金、城市基础设施配套费等规费, 从而无法办理建设用地规划许可证和供地审批手续。个别村没有形成统一的意见, 难以确定以招租形式或者招拍挂方式出让安置留地。

(二) 供而未用、闲置土地处置难度大

一是政策处理不到位。由于村安置留地未完成农转用报批以及被征地村村民信访、阻挠施工等原因, 一些企业难以动工建设。二是受规划调整或控制影响, 一些单位至今未能动工建设。三是单位自身原因所致, 如开发区内极个别企业, 因企业资金问题或不急于投入生产而不准备兴建厂房。这些因政策处理不到位和客观因素限制的供而未用、闲置土地处置难度较大, 需要政府有关职能部门以及用地单位的共同努力, 针对每个项目的不同情况, 逐个研究解决。

(三) 工业用地监督管理不到位

一是部分企业低效利用土地, 前几年以协议方式取得较多土地的个别企业, 实行分期建设, 虽然不属于闲置土地, 但没有充分利用已供的建设用地, 未能及时建成厂房, 投入使用。少数企业在乡镇政府以及有关部门单位的督促下, 已建成厂房, 但出现厂房空置的情况。二是工业用地出让价格较高, 企业投入成本大, 受国内外经济形势的影响, 一些企业难以承受已成交的地价, 要求分期并延迟地价款交纳时间。企业取得土地后, 需要投入厂房基建经费, 购置设备, 大部分企业难以承受偏高的工业地价。三是工业用地批后监督管理不到位。未能及时掌握企业开工、竣工情况, 没有实施工业用地专项验收制度。

(四) 批后监管不力

一是职责落实不到位。批后监管工作一直由行政科室负责, 由于行政科室人员太少, 日常工作繁重, 无力承担大量的野外巡查工作。二是没有做到事前控制。由于不能及时发现问题的苗头、将违法行为消灭在萌芽阶段, 往往是在违法事实形成后再去处理, 工作难度大。三是缺乏系统的监管制度和手段, 没有建立长效机制。

三、建设用地批后管理工作建议

(一) 严格摸排核查转而未供土地、闲置土地、低效利用土地

应对转而未供土地、闲置土地、低效利用土地进行严格摸排核查, 针对不同情况采取相应措施, 促进节约集约用地。

1.加快转而未供土地的消化利用工作。应对区域内转而未供土地情况进行详细清查, 对查出的转而未供土地分门别类加以汇总统计、认真分析, 并提出相应整改措施, 加快土地供应速度。成立由分管市长为组长的供地工作领导小组, 对供地进展情况定期通报, 及时掌握供地进程, 加强督促协调。每个供地报批项目都应落实具体经办人员, 实行“包前期准备工作、包跟踪服务、包项目报批”的三包制度。

2.加大闲置土地和低效利用土地的清理处置力度。对闲置土地的业主单位, 明确“五不”政策, 即不办土地使用权证、不办土地转让、不办土地出租、不办土地抵押、不得参加下一轮土地公开出让。对企业闲置土地采取限期开发、无偿收回、等价置换、调整项目、纳入政府储备等方式和途径予以盘活。对低效利用土地项目, 加强督促整改, 未按时竣工的项目限期开发建设, 未达到约定投资强度和利用强度的限期追加投资, 对违约的用地单位严格按合同条款追究违约责任。同时, 发挥土地税收手段的宏观调节作用, 注重土地增值收益的合理分配, 促进部分企业已取得的存量土地和闲置土地入市, 增加建设用地的供应总量。

3.对废弃矿地、废弃盐田等各种资源加以综合利用。将废弃矿区的治理利用列入工作计划, 并出资负责废弃矿的平整建设, 提高废弃矿地的利用效率;对废弃盐田加以开发利用, 按存量建设用地对待, 办理供地手续, 使昔日利用效率低下的废弃盐田变成投资办厂的沃土。

4.健全土地市场动态监测制度。成立土地市场动态监测与监管工作领导小组。加强出让土地的全程跟踪服务管理, 明确具体负责国有建设用地出让合同执行和划拨土地监管的工作人员, 按时汇总供地率情况、对未供项目用地情况进行说明。对已批准的建设用地建立供地台账, 按年度对建设用地情况进行定期跟踪检查, 重点检查用地单位是否按照合同约定的要求使用土地, 对土地供应和开发利用情况定期进行评价分析。完善土地使用权出让合同内容, 明确违约责任, 对土地出让合同、划拨决定书的执行实施全程监管。完善建设项目竣工验收制度, 将建设项目依法用地和履行土地出让合同、划拨决定书的情况作为建设项目竣工验收的一项重要内容。

(二) 差别化管理, 加强批后管理

对于已供的项目用地和供而未用、闲置土地, 应分别采取相应的措施, 引导或督促加强利用, 以达到节约集约用地的目的。

1.抓紧做好已供的项目用地的后续工作。一是加强督促。各有关街道办事处、乡镇政府以及国土资源、开发区、新管委会等部门、单位督促用地单位或村组织抓紧做好项目规划、环评审批等工作, 交纳有关规费, 用地单位催促设计、环评编制单位做好项目初步设计和环境评估工作, 及早提供给有关职能部门审查, 尽早提供所缺的供地资料。二是加强部门服务。有关职能部门想用地单位之所想, 及时审查用地单位提供的资料, 特别是初步设计涉及规划建设、水利、国土、环保、消防、人防、电信、广电等部门, 应及时组织会审或会签。三是指导村级组织解决安置留地有关问题。有关街道办事处、乡镇政府对涉及安置留地的村, 应做好自建住宅村民名单落实工作, 对已以协议方式供地, 但村级组织要求改为招拍挂方式出让的, 指导村组织通过村民代表会议尽快明确, 并与国土、财税等部门沟通协调。对已交纳的有关规费作为土地收购成本, 补偿给村经济合作社, 再对工业用地实行招拍挂出让, 土地出让收入在扣除土地收购成本、土地收益基金、土地出让业务费、城市基础设施配套费后专项支付给村级组织。

2.加大供而未用和闲置土地处置力度。对供而未用、闲置土地的处置应区别对待, 分别采取相应的措施。一是做好征地政策处理工作。有关乡镇政府和开发区管委会等, 要做好有关被征地村征地政策宣传工作, 完成安置留地的农转用报批后, 督促有关供而未用的企业及早动工建设。二是催促项目动工建设。项目所在地的街道办事处、乡镇政府以及国土资源部门以书面形式告知用地单位动工建设, 对有关单位按新的规划设计条件要求进行建设、调整项目建设规模、对个别确实不需要建设的, 予以经济补偿, 收回土地使用权, 实行公开出让或划拨供地, 及早开发利用由客观原因造成的闲置土地。三是建立闲置土地监管制度。国土资源部门应进一步健全建设用地批后信息系统管理, 各基层国土所 (分局) 掌握规定的项目开工时间, 并纳入日常的土地执法巡查管理, 及时发现闲置土地。四是依法处理闲置土地。对个别确实属于自身原因造成的闲置土地, 按照《闲置土地处置办法》做出处理。

3.加强工业用地管理。针对工业用地批后管理存在的问题, 应采取六个方面措施:一是优化产业结构, 加强工业项目管理。在工业用地招标拍卖挂牌出让时, 设立前置条件, 不准属于国家限制或禁止用地的工业行业企业参与竞标。对多年来未取得土地、产值、税收等考核指标居前的企业, 采取不设立保留底价和设立前置条件的做法, 让企业参与土地挂牌出让;使企业以合理的价格取得土地, 有效地控制企业生产成本;引导企业安排低消耗、高附加值、高成长性的项目。二是加强工业企业控制指标管理。对投资强度、建筑密度、绿地率、企业内部非生产性用地所占比例等指标, 在土地出让前事先告知, 并在土地出让合同中约定, 通过企业用地验收进行把关。三是完善工业项目土地出让合同管理。根据新版的国有建设用地使用权出让合同规定, 对工业项目开工时间、竣工时间以及建筑物性质、面积、建筑密度、绿地率等要求, 明确列入合同条款。对延期开工、竣工或者造成闲置土地的, 按约定交纳违约金, 对闲置土地的, 闲置满一年不满两年的, 依法收取土地闲置费, 土地闲置满两年且未开工建设的, 政府收回国有土地使用权。四是加强工业用地动态监督管理。将工业项目纳入建设用地监测系统进行管理, 将工业项目有关指标输入系统。各基层国土所 (分局) 及时掌握企业开工、竣工情况, 及时发现供而未用、闲置土地情况, 督促企业开工建设。五是完善工业用地验收制度。对已建成的工业项目, 应及时主动申请建设用地验收, 国土资源部门对照土地出让合同约定的条款, 逐项检查;对投资强度、建筑密度、生产性用房所占比例达不到规定的, 不予发放土地使用权证书。六是加快老工业点改造步伐。对规划功能仍为工业用地的老工业点, 鼓励企业拆建、扩建厂房, 扩大生产性用房, 提高建筑密度和投资强度, 增加建筑面积的, 不收取土地出让金, 并在城市基础设施配套费等方面予以优惠。

(三) 强化用地批后管理, 督促节约集约用地

通过加强建设用地批后管理、建设项目检查验收管理、出让合同跟踪管理, 防止虚资圈地行为三项措施, 强化用地批后管理, 督促节约集约用地。

对已按批次批准农用地转用、征用的建设用地的供应情况, 实行年度跟踪检查制度。对供地率达不到要求的镇街, 暂停办理农用地转用、土地征用审批手续;对在规定时间内未建成规定建筑面积和达不到规定容积率的, 通过暂缓土地使用权登记证书等措施促使其按规定开发建设, 取消各项优惠政策, 且不再给项目单位安排今后发展用地;对违反土地使用权出让合同约定, 逾期不开发建设, 甚至长期闲置的土地, 通过收取闲置费、协议收回、无偿收回、公开出让等方式予以处置, 使好项目有地可用, 老项目集约用地, 促进新、老项目节约、集约用地。

(四) 强化配套措施, 促进用地批后管理

1.切实解决征地补偿纠纷。近年来, 因征地补偿问题, 影响了一批项目的开工建设。对于这类问题, 由市政府协调相关部门、乡镇和工业区管理机构, 逐一梳理问题, 依法落实征地各项补偿费用, 妥善安置被征地农民, 调解与被征地农民的矛盾, 力求解决纠纷, 保证已批准项目按时落地建设。

2.妥善理顺历史遗留问题。对历史遗留的、闲置多年尚未动工建设的项目用地, 本着“尊重历史, 面对现实”的原则, 由项目所在工业区、工业项目区管理机构和项目所在乡镇政府主动与项目法人取得联系, 通过协商, 采取协议有偿收回土地、限期开发建设、推荐合作开发等办法, 促进项目落地建设。

参考文献

[1].王克源, 张永栋, 程德宝.跟踪监管联合验收联动执法——盐城市强化建没用地批后管理的经验[J].国土资源通讯, 2009 (19) .

[2].郑志成.金华市加强建设用地批后管理[J].浙江国土资源, 2009 (6) .

建设项目用地批后跟踪管理篇3

一、建设用地批后监管“难”的原因分析

《国务院关于促进节约集约用地的通知》中强调，要强化建设用地合同管理，完善建设项目竣工验收制度，加强对节约集约用地工作的监管。各地在政策执行中，之所以存在执法不力、监管不到位等落实监管政策“难”的问题，主要有以下几个方面的原因：

思想认识不到位，是“重供地审批、轻利用监管”的根源。土地管理制度改革以来，随着土地管理法制化进程的深入，在国家土地宏观调控政策的指导下，建设项目用地审批制度更加规范和完善，各级地方政府依法供地和依法用地的观念不断增强，审批项目用地工作已步入了程序化、规范化、法制化的轨道，得到了广泛重视和加强。而在供地之后，由于对用地单位的跟踪监管涉及到国土、城建、规划、房产等多个政府部门，我们国土部门和用地单位则往往认为如何开发建设是城建、规划部门的事，与土地部门关系不大。因而，在主观上忽视了对建设用地的批后跟踪监管。

政府部门之间配合不力，直接影响着建设用地批后监管制度的落实。对建设用地的批后监管，主要是跟踪核查用地单位对土地出让合同、划拨决定书的履行情况，监督建设项目依法用地，并将其作为建设项目竣工验收的一项内容。在实施核查和竣工验收时，尤其是对容积率、建筑密度、住宅面积净密度、投资强度等开发利用指标的核查，不仅需要规划、城建、房产等部门的积极配合和相互支持，而且需要专业技术人员参与。但往往是政府部门之间或技术协作单位之间各自为政、相互推诿扯皮，需要做大量的协调和沟通工作。

监管体制不健全，是建设用地批后监管不到位的关键。就我们国土部门而言，目前的管理体制和经费保障机制还不适应全程跟踪监管的需要。在管理体制上，市、县国土资源部门对建设用地批后监管的业务归口属于局机关的土地利用管理科室，而人员编制的紧缺，严重影响着管理职能的到位和业务工作的开展。在监管工作经费和交通车辆保障方面，因属于日常管理工作，无法申请专项工作经费，辖区国土所开展监管工作的经费和交通车辆难以保障。

人情与社会关系，是建设用地批后监管“难”的影响因素。现实生活中，用地单位都有着复杂的社会关系。在实施建设用地批后监管过程中，往往会触及到违规用地单位或个人的切身利益，来自社会各阶层的人情关系，也会使建设用地批后监管工作难以到位。

二、强化建设用地批后监管的工作措施

实施对建设用地的批后监管，应当着重抓好以下几个环节：

提高认识，转变观念。市、县国土资源管理部門要认真学习国家的土地管理和节约集约用地政策，深刻领会加强建设用地批后监管的重要意义，提高思想认识，转变用地和管地的传统观念，增强做好建设用地批后监管的责任感和紧迫感。同时，要加强政策法规宣传，增强社会各界依法用地和节约集约用地的意识，引导用地单位依法依规用地，提高建设用地的利用效率。

改革体制，理顺关系。要切实加强对建设用地的批后监管工作，必须改革管理体制，理顺工作关系。要增加机关编制，充实机关业务科室的技术力量，定岗定责，强化批后监管。要改革财政供给体制，增拨专项工作经费，解决好一线巡察监管工作人员的生活保障。要理顺管理科室、执法监察队伍和基层国土所之间的工作关系，提高监管工作效率。

加强沟通，部门联动。加强与建设、规划、财政、监察等部门主动沟通，取得支持，形成联动。在建设部门配合下，建立了项目竣工土地检查核验制度，使批后监管有了强制手段；规划部门在批准项目提高容积率，改变土地用途后，主动向国土部门通报情况使监管工作有的放矢；财政、监察等部门也都给予了大力支持。

强化措施，完善机制。建立建设用地批后公示制度。土地出让合同签订后、项目开工前，责成土地使用者在用地现场显著位置设置“建设项目用地公示牌”，将国有建设用地批准文件、合同号、用途、面积、四至、开工日期竣工日期、监管机构、举报电话等内容进行公示。公示牌有3 个作用：一是方便监管人员巡回检查，二是可以借助社会力量进行监督，三是随时提醒土地使用者按照合同约定用地。

建立跟踪管理和警示制度。每宗土地都安排专人负责全程监管，不定期巡回检查；建立“批后监管跟踪卡” ，记载每次巡查的情况；监管人员还随身携带照相机，对重要时点的土地现状都拍照记录在巡查时发现有违法违规用地苗头的，记录在案并及时向土地使用者发送书面警示通知，提醒土地使用者依法依规用地，督促其及时改正；拒不改正的及时依法处理。

建立内部审查把关制度。监管人员及时将有关违规违约用地情况告知局内部有关科室。相关科室在办理土地转让及抵押、变更登记等手续时，事先要与监管中心沟通或查阅“批后监管跟踪卡”，掌握该宗土地的批后使用情况；发现土地使用者有违规违约行为记录的，暂缓办理。

建立项目竣工土地检查核验制度。建设项目竣工后，土地使用者必须申请土地检查核验，国土资源部门依据法律法规和合同约定检查其用地情况是否符合规定。检查核验合格的，出具“土地检查核验合格意见书”。“合格意见书”是土地使用者申请建设主管部门进行工程竣工验收和备案的必备文件。不能提供“合格意见书”的项目，建设主管部门不参加项目竣工验收，不出具验收备案证明文件没有验收备案证明文件，土地使用者无法办理房产证和固定资产登记手续。

加强建设用地供应动态监管数据库系统建设，提高建设用地批后监管的信息化水平；健全建设项目竣工时用地情况复核验收工作机制，实行多部门联合验收；健全建设用地批后监管的监督考核机制，提高监管效率和监管水平。

严格监督，追究责任。将责任追究纳入供后监管的各个环节，明确各有关职能部门的监管职责，形成规范有效的工作机制。对监督管理工作不负责、职能不落实的失职行为以及发生重大问题单位的有关责任人员和领导严肃追究责任。主要是从管理失职、监督失职、决策失误、执行不力、处理问题不到位、协调配合不及时等方面进行责任追究。监管部门在对监管对象进行监督管理时，应自觉接受再监督。对于再监督过程中发现的新问题，既要追究有关单位（部门）和人员的主要责任，也要追究相关监管部门的连带责任。