养老地产分析（精选9篇）
日前保监会发布的指导意见称，7月1日起，未来两年，北京、上海、广州、武汉将正式开展老年人住房反向抵押养老保险试点，至此“以房养老”商业保险正式开闸。
对于当前跑步进入老龄化的中国，政策的落实与完善意味着养老问题解决的急切，同时也预示着养老与地产将发生“联姻”的可能。
中国第六次人口普查结果显示，60岁及以上人口占比13.26%，比2000年人口普查时上升2.93个百分点；其中，65岁及以上人口占8.87%，比2000年人口普查时上升1.91个百分点。老龄化的加快，无疑给了养老行业更多的机会，一块巨大的利益蛋糕已经形成。而作为房地产企业，一方面可以借助优惠政策，得到优先拿地、减税贷款等政策优惠；另一方面，巨大的老龄化人口基数，也将为其带来无尽的市场。
于是乎如同下饺子一般，房企纷纷进军养老地产。包括万科[简介 最新动态]、保利[简介最新动态]、远洋[简介 最新动态]等品牌房企近年均抛出了养老地产发展计划。统计显示，现已有超过35%的品牌房企进入或宣布进入养老地产行业。
在房企争先恐后地涉足养老地产的同时，鱼龙混杂的尴尬局面也随之而来。一方面，部分房企借势政策，“挂羊头卖狗肉”的“圈地运动”悄然兴起；另一方面，早以适应“高周转”模式的房企，对于开发周期较长的“慢节奏”必然要经历很长时间的“水土不服”。
对于开发模式及硬件等方面，养老地产依旧处于粗暴的阶段，项目文化、医疗陪护等配套设施和相应服务的欠缺等问题凸显。而未将楼盘销售，更多项目是在卖概念、讲故事。
例如，北京周边的一处品牌房企的开发项目，打的就是“养老牌”。产品在园林设计上有山有水，结合风水为卖点，吸引老年人购买。然而，对于项目地理位置可以说“前不着村，后不着店”，对于老年人至关重要的医疗问题，大型医院无法覆盖，仅是住区医院进行解决。
对于文化、娱乐等软件方面，目前养老地产同样缺失。能做到让老年人老有所依、老有所乐、老有所为的项目可以说是凤毛麟角。而正在进行实践、探索软件方面的企业，却大多数秉承“高大上”发展的小众思路。以某龙头房企试水的老年公寓为例，虽然文娱、医疗一条龙服务，但月供一万起的价格让人咋舌。
实际上，中国养老地产受传统文化影响有其特殊性。目前提出的建立“适老化社区”就是不错的出路。“一碗汤的距离”即解决了“养儿防老”等社会伦理上，老年人与年轻人之间的心理障碍，同时也淡化了只有老年人居住的养老小区给老年人带来的阴影。
一、政治法律环境分析
为保障老年住宅适合老年人的需求, 我国分别于1999年颁布了《老年人建筑设计规范》, 2002年颁布了《城市居住区规划设计规范》, 2005年颁布了《住宅建筑规范》, 这些都对老年住宅做出了一些原则性规定, 但由于没有从老年人的年龄和健康状况考虑进行细分, 在建设中对老年人的需求考虑也不多, 因此具体实施很困难, 基本没有得到落实, 老年住宅的开发与建设进展缓慢。
为促进老年服务机构的发展, 国家出台了相关的税收优惠政策。如, 2000年10月1日起执行的《财政部、国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》规定: (1) 对政策部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构, 暂免征收企业所得税, 以及老年服务机构自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税; (2) 对企事业单位、社会团体和个人等社会力量, 通过非营利性的社会团体和政府部门向福利性、非营利性的老年服务机构的捐赠, 在缴纳企业所得税和个人所得税前准予全额扣除。
在养老产业的发展规划方面, 国家提出了以家庭养老为基础, 以社区养老为依托, 以机构养老为补充, 构建符合中国国情的“9073”养老格局 (90%通过家庭照顾实现养老, 7%通过社区照顾养老, 3%入住养老机构集中养老) 的指导思想。同时, 国家还加快了全国养老行业的组织建设, 成立了全国性的养老产业协会和三个行业性联盟, 即长期照料行业联盟、养老产业发展联盟以及研究界推进的研究、护理、实践一条龙联盟。此外, 目前我国正在就养老地产的逆向融资产品委托保监会积极进行研究, 以解决有房无钱老人晚年生活费用支出问题;对涉及养老地产开发所关联的土地供应、税收政策、合作基金的设立以及行业服务标准也在征求意见。虽然总的来看, 目前我国有关养老地产开发的政策、法律法规和制度还不健全。但传达出的政策信息是, 政府正致力于我国养老产业的稳妥发展, 相关扶持政策将随着工作进度的加快逐步推出。
二、经济环境分析
北京太阳城集团董事长兼总裁朱凤泊认为, 养老地产选址的重要条件是自然环境, 但更重要的是经济实力和人口增容政策是否具备, 当地的消费水平是否能与之相匹配。如果开发商选择一个城市开发养老地产项目, 这个城市的人均GDP要达到5, 000美元以上, 城市人口增容要较快, 经济发展速度也要较快, 类似的条件都具备才能支撑起整个城市的养老定位。早在2003年, 上海的人均GDP就已经突破5, 000美元大关, 而北京的人均GDP在2005年也突破5, 000美元, 天津市的人均GDP在2006年超过5, 000美元, 广东省的人均GDP在2008年超过5, 000美元。据新华社北京2010年10月17日电, 展望“十二五”, 中国经济总量将稳居世界第二位, 人均GDP将超过5, 000美元。可见, 我国开发养老地产的经济条件正在逐步成熟。
而从地产行业来看, 经过连续几年的房价暴涨, 在当前国家抑制投机性住房需求的宏观调控政策下, 房地产行业必将经历一次大的调整。虽然没有人能够预料此次调整的周期和深度, 但保障房、廉租房、商品房并举的多元化住房供给政策, 必将对房地产行业产生深远的影响。从目前来看, 传统的房地产大概还有15~20年的时间可以开发。20年后, 我国的房子将会大量地剩余。按照现在的计划生育结构, 造成“421”的家庭结构。待祖辈、父辈去世后, 会有至少4套房留下来, 房子会供过于求, 想卖都卖不掉。而那时我国已经进入老龄化的高峰期, 老年人居住的肯定不是要几百平方米的住房, 而适合老年人的公寓等需要大力开发, 这是未来人口转型后房地产需要调整发展的方向。
三、社会需求环境分析
养老地产于上世纪七十年代初创于北欧, 目前在发达国家已盛行, 如美国、加拿大、瑞典、荷兰、日本都有不少规模各异的老年住宅。从我国来看, 由于传统习惯等多方面原因, 家庭养老占很大比例, 但另一方面随着家庭结构的小型化和空巢家庭越来越多, 家庭养老功能在弱化, 这势必增加老年人对机构养老服务方式的需求。不仅如此, 随着经济的发展, 人民生活水平不断提高, 老年人对待晚年生活的观念和态度也在逐步发生变化, 更多老年人开始建立自立、自理、自信的生活态度, 希望在老年时光里激发第二个青春期。房地产服务机构戴德梁行在福建省所做的问卷调查结果显示, 中高收入的老人希望与子女同住的只占很小的比例。在北京、上海、广州和深圳等一线城市, 很多受访的高收入长者更认为, 市场上的老人中心提供的环境和服务无法满足他们的需求。
同时, 来自国家老龄委的最新数据显示, 中国老年人的消费需求已超过1万亿元, 2050年左右将达到5万亿元, 而当前每年为老年人提供的产品总价值却不足1, 000亿元。2011年3月, 温家宝在政府工作报告中明确指出, “十二五”我国每千名老年人拥有各类养老床位数将达到30张, 2.15亿老年人将享受到更加完善的养老服务, 巨大的市场需求缺口将带来巨大的开发机遇。
参考文献
[1]荆宝洁, 肖明, 张晓玲.人口老龄化变量:地产商转型进行时[N].21世纪经济报道, 2011.4.28.
[2]汪权.养老地产是“朝阳产业”[N].厦门晚报, 2010.12.16.
[3]马琳.城市运营养老地产要遵循适宜原则[N].中国房地产报, 2010.6.21.
[4]新华社.十二五要避免中等收入陷阱[N].东方早报, 2010.10.18.
摘要：随着我国经济的快速发展，科学技术和人们的生活水平也逐渐得到了提高。在这种大好情形下，我国的居民不在仅着眼已当前的生活环境，越来越多的人已经开始重视养老问题，由于养老地产和一般地产存在一定的差异，这也给养老地产项目的规划设计提出了新的要求。本文对养老地产项目的规划设计进行分析探讨，以期对行业内的各位同仁有所帮助，带来参考和借鉴。
关键词：养老地产；养老社区；规划；设计
0.引言
中国随着实行计划生育政策和平均寿命的延长，21世纪初开始人口老龄化的进程逐渐加快，今后随着低生育率的长期化，毋庸置疑中国最大的人口、经济、社会问题之一是人口老龄化。随中国社会老龄化进程，新兴起的中国养老地产项目得到了一定发展，目前已经开始进入专业化发展和产业整合的阶段，产业整合意味着行业由自我发展与老年产品、服务、投资和管理相关的各种业态进入到产业角色定位的阶段，多种行业和市场需求发展要求进行对接，同时相互分工融合形成养老地产项目。但这个过程还需要成本和时间的积累，才能优化养老地产项目的规划设计。
1、工程案例
湖州太湖旅游度假区（图一）位于湖州市区北部、弁山东麓、太湖南岸、大钱港以西，下辖仁皇山、滨湖两个街道，常住人口5万余人，行政区划总面积55.3平方公里（并拥有300平方公里太湖水域的开发利用权），由湖州市人民政府正处级派出单位——湖州太湖旅游度假区管理委员会统一开发管理。湖州太湖旅游度假区是湖州滨湖大城市建设重点打造的滨湖新区，集旅游、购物、休闲、度假、居住为一体的国家AAAA级旅游区、浙江省首批省级旅游度假区，国家级水利风景区，正在全力争创国家级旅游度假区。湖州太湖旅游度假区正在向旅游产业链后端发展，项目将更多融入健康、养生、养老的主题。但目前度假区仍缺乏融合健康、养生、养老的综合开发项目进驻，而本项目将填补空白，完善度假区项目体系和空间结构布局。
图一 湖州太湖旅游度假区
本项目用地坐落于素有南太湖明珠之称的古城湖州，秉持着对太湖历史文脉的传承，在项目本身自我提升的同时，着重强调其与中心城区的联动发展。在地域文化已成为城市竞争力的当下，丰富的江南文化元素、形式多样的河湖水系以及高品质大规模的养老度假设施的建设，都为本项目的价值提升提供了絕佳的条件。“山从天目成群出，水傍太湖分港流。行遍江南清丽地，人生只合住湖州。”太湖湖畔丰富的人文基底以悠远的音律静静传达着对这片宜居之地的赞美之辞。在湖州未来城市发展的宏伟蓝图上，太湖度假区滨湖南片地块必将写下浓重的一笔，对于湖州在环太湖城市圈中的地位提升也定会产生深远的影响！
2、养老社区分析
2.1养老社区特征分析
满足人们的需求，应该特别注意强调三大需求（社会需求、物质需求、精神需求）并重。对于老者而言，“老而不觉老”的心境将会使他们更加积极愉悦的生活，并激发老年人对于社会的生产能力，从而提升引领养老地产的发展，因此，在本案中我们提出“隐性养老”的概念，在打造高品质居住环境的基础上，更加注重对长者心理与精神层面的关怀，并将这种关怀映射进本案的空间设计和功能策划之中，创建一个积极的养老社区。对于对高端居住有需求的人群而言，我们认为分为长居型与候鸟型，能够构建一个可以逃脱工作之外的世外桃源，通过塑造与日常风景风情不同的居住组团来吸引他们。
2.2营建养老社区的原则
当前人们对养老社区提出了一些新的要求，这也就促使在营建社区必须满足：社区的公共活动空间足够大、环境品质高、居民居住足够舒服；建立社交圈、养生等配套设施；提供陪护、医疗保健服务，建立业主保健档案、云端健康监控系统；提供更为专业的养生产品；建立完善的养老保障机制。
2.3养老社区空间营造策略
我们在规划养老地产项目的时候我们应该采用不同的空间营造策略来满足人们的不同活动的需要。养老社区空间（如图 二）主要分为：私密区、半私密区、半公共区、公共区四类。私密区提供不同类型的户型的产品针对不同类型的人群，我们提供了丰富的户型产品，迎合不同人群的需求，合理的户型的设计让老人拥有自己理想的生活空间，细致的无障碍细节考虑让老人便捷的生活；半私密区提供各种邻里空间为居民打造邻里的交流平台，让居民邻里关系重新连接起来；半公共区营造各类社区交流空间丰富居民的日常娱乐生活；社会活动则打造社会生活空间让居民重新回归社会，让自己的专业技术和爱好再一次为社会做出贡献，获得自我价值的肯定。重新焕发出生活的活力。四个空间类型对照着四种层次空间，相互协调相互配合，最终满足人们的不同活动需求。
图二 养老社区空间
3.基地现状和项目定位
3.1基地现状
通过分析可知调查该地区基地内部地形高低变化并不明显，没有对本案产生障碍的不利地形存在；基地内部水网阡陌交错，景观资源丰富，为设计中形成优良景观空间奠定基础；基地西南角有两条分别为220KV 和500KV 的高压线穿过，对基地将会产生较大的消极影响；基地北侧有新建奥特莱斯折扣店，将为本案带来大量的潜在人群，在设计中通过业态与功能布置将这部分人群引入本项目中；杭师大附小紧邻基地西侧，对于本项目是重要的教育资源，在临近地块考虑学位房的设置，提升社区商业价值；基地南侧分布大量农庄用地，环境品质良好，对本案有一定积极影响；基地周边已建成道路有太湖路、环太湖路、申苏浙皖高速路，分别连接基地至中心城区、梅西片区至长东片区、上海和安徽；但三条道路与本案均不直接相连，对外交通较为不便。
3.2项目定位
以养老养心为主题，以康疗与生态休闲居住为载体，充分挖掘湖州当地优秀的非物质文化遗产，把培育社区文化与建立社区生活作为规划首要理念，让来此居住、度假、休闲、康体的人群感受“逆时光里的充实生活、慢时光里的优雅生活”，让鑫远太湖健康城成为“名誉长三角，享誉全世界的先锋案例”。以营造不同的空间氛围与生活方式的设计作为项目价值的手段，设计提供不同的生活方式吸引不同的人群。
4、规划设计
4.1规划方案
“它们是这么玩的。”该业内人士总结说。不过这还只是其中的一种“模式”，还有一种“模式”是房地产商做养老院，叫“养老地产”。“太阳城银龄老年公寓、将府庄园敬老院就是如此”。
“国内通过地产做养老院的都是把自己的房子改成养老院，里边有高尔夫球场、桑拿、会所、别墅，一般都在郊区。但它们成功的不多，因为它们做得不合老人的需求。”在该业内人士指出。
敬老院入住须知，敬老院收费标准，哪些老人不能住敬老院。
一、入住须知
1、入本院者，须持本人身份证和监护人身份证及复印件各一份，由 家属或监护人护送来本院办理手续，签入住《协议书》后方能入住。
2、入住时必须如实介绍养员身体情况和潜在病情，不得隐瞒。入院 前须全面进行体格检查，自查自报、自负责任。
3、入院时必须体检，利于掌握养员的身体状况，便于饮食及护理。
4、能遵守院归院纪，按时交付托费者均可入院。签字托老协议，需要有可靠的担保人（指亲属、子女或单位负责人）担保人必须按照协议承担其相应的义务。
5、如愿者在院期间，（老人和家属）须主动配合护理人员工作。
6、入院时请勿携带贵重物品及100元以上现金，特殊情况须向本院办公室登记保管，私自委托他人管理出现后果责任自负。
7、在院内不准私接电源，使用电炉子，电热毯等电器；不准在床上吸烟。
8、入住养员和家属来本院后，必须服从本院管理，爱护公共设施，如损坏公物由责任人或监护人按价赔偿。
9、凡入住本院老人及家属请熟读入院须知，并慎重签订入院合同
二、缴费须知
1、根据养员入住选择的房间、护理级别，按当日计算至月底，再按季度缴费，办理退院时，不足半个月按半个月收费，超过半个月按全月收费。
2、首次入住养员，需缴纳首次入住管理服务费300元，生活用品院方提供，不可带出院外（水杯、衣物及特殊用品自备），任何时间出院不退费。
3、入住养员必须体检，一次性缴纳体检费100元（肝功、血糖、心电图等），如有区级以上医院一个月以内的体检证明和化验单，可带入本院存档，免交体检费用。
4、冬季取暖费必须一次性缴纳600元（当年11月~来年3月均120元/月），如中途退院，按整月退取暖费，当月不退。
5、入住时须交应急备用金200元，做为养员发病时应急启用。出院时按收据退款。
6、每月25~30日缴纳下一季度费用，因监护人拖欠费用，本院视为自行解约，造成一切后果由签约人（监护人）负责
三、特别声明：
凡有下列情况之一的老人不能入院。
1、患有传染病在发病期间
2、患有严重精神病
每栋大楼都有不同颜色，老人可以根据颜色辨别自己家在哪个门栋，每位老年人佩戴着紧急呼叫的胸卡，无障碍设计遍布居屋和小区。十多栋大楼都用连廊连接，做到风雨无阻，每栋楼还配有多名管家，遇到紧急
情况，可以随时向管家求助。
这是一个新兴老年社区，与其独特功能相应的是，由于这类产品的前景之大，引发了保险公司、民营资本敏锐的投资目光。
保险公司谋建“养老网络”
泰康人寿在四川先后援建了4个养老院，这是泰康人寿试水养老地产的一步而已。而记者从相关人士处了解到，泰康人寿将整合国内的一些疗养院和寻觅新的地产项目，来逐步建立自己的养老网络。在北京昌平的一家非常高规格的疗养中心就有泰康人寿的进入。其中的颐养中心采用了会员制的方式，有20万-60万不等的会员资格，符合条件的老年人成为会员后，可以在这个风景如画的疗养院享有居住权。泰康资产管理公司有关人士也表示：目前养老公寓是泰康人寿进行直投的一个重点业务，养老院作为建立养老体系过程的一个渠道，其可以和补充养老、保险等完全结合起来，是一种固定资产，可以作为行业的一种延伸。而且该人士认为，就其他国家的经验来看，养老业在中国将是一个朝阳行业，因此也是目前泰康人寿的一个战略方向。泰康人寿今后将成立一个专业的管理养老院的运营公司来运作。
除此之外，事实上，他们已经自开炉灶，泰康人寿旗下的泰康置地是泰康人寿进入地产领域的另一平台。其一直将养老地产作为投资写字楼之外的一个重要业务模块。泰康置地在北京、上海开发养老社区，同时还在一些核心城市寻找土地资源。这家公司成立于2006年，其公司成立的战略目标就是成为中国最大的以养老社区业务为核心的专业地产开发运营公司。但这家公司从成立至今，都一直对媒体保持缄默。除却2006年完成北京金融街及CBD两栋甲级写字楼的投资交易之外，鲜有
媒体关注这家公司。
但我们了解的情况，泰康人寿在北京投资的老年公寓项目属于泰康人寿直投的项目，并没交给泰康置地。
泰康人寿进入养老地产的野心从来就没有掩饰，其董事长陈东升就曾表示，进入养老产业，投资设立养老院已成为泰康人寿三大发展战略之一。另据透露，保监会有关方面也在做保险资金投资养老实体的相关规划设
计。
想投身于养老地产不仅是泰康人寿一家保险公司，两会期间，全国政协委员、中国人寿保险（集团）公司总裁杨超就提交了《《关于大力支持
养老社区建设的提案》。民间资本觊觎“养老”蛋糕 看上养老行业这块巨大蛋糕的不仅仅是陈东升，而一家名为亲和源的老年社区也出现了民营资本的身影，而文章开头描述的就是这个小区的模
样。
亲和源股份有限公司董事长办公室的俞小姐告诉记者，目前这家社区的投资已投资约6亿，大部分都来自股东的投资。记者了解到，俞小姐所说的股东之一就是建桥集团董事长周星增。建桥集团是一家投资矿山、教育等多个领域的公司，而周星增就是温州人在上海经商的典范。“亲和源老年公寓”社区坐落于浦东康桥，首期占地125亩，共包括910套老年住宅。周星增还曾表示，要将这种老年社区连锁化，在两三
年内谋求海外上市。
据介绍，亲和源已有100多位老人购买了居住权。目前，已有60多户入住，居住权需60多万元。但即便这样不菲的俱乐部资格式购买，粗略地计算下，回收这个投资依然需要很长时间。
我们了解到，因为银行认为养老行业的利润率一般，不会轻易贷款给老年产业，而这家老年社区的投资也鲜有银行参与。周星增曾表示亲和源
要多年才能收回投资。
老龄化问题
一位从事私募股权投资的资深人士是这么畅谈其对该类项目的认识：中国的第一次人口高峰出现在50年代，第二次是1963-1974年，第三次是1989-1996年，但从1991年开始，综合生育率已经低于2.1,但在1963年，这个数字是7.5。按照中国目前人口出生态势，到2018年，会出现1000万的用工缺口。
而计划生育之后，中国很多家庭都是一对夫妻赡养4位老人，现在50年代出生的人正步入60岁，到了2018年，人力成本也不再低廉，请保姆也不便宜，如果一对夫妻养四位老人，就意味着还要巨大的房子。这些情况一综合，学习国外的居家养老和产业养老结合来解决这个问题就是眼前的事。一般的养老院不能满足中高档需求，一些老人需要的是完整的居住街坊，一个适老和宜老的社区，有园林，有活动场所，有朋友聚会这样以优化老年生活为前提的优质养老场所。所以他现在很看好老年社区的项目。记者也听到多位私募股权投资人士谈论这个问题。养老产业的专家、中国老龄科学研究中心的陶立群也告诉记者，养老地产的投资需要很长时间，一般的年投资回报不过10%，但目前因为市场广阔，前景巨大，所以才有很多资本愿意进入。
正因为这个市场前景巨大，在昆明还出现了一种集资方式。有家金曦集团。在昆明开发了一个养老的地产项目——卧云仙居。而这家公司现在向社会募资的方式是：1万元入会，按不同投资年限，承诺年投资回报8%-9%。每年还可以去他们的别墅群休闲几天。该公司称，15亿在白洋淀收购了一个风景资源，要建立一个旅游加养老模式的地产项目，在云南的石林也收购了另一个土地项目。现在投资养老地产的各式资本热潮涌动，实际上，北京在2000年左右就出现过老年居住为主打概念的社区，最后还是将房子卖给了高薪白领。老年社区必须有很多资源（地理位置，公交，医院）等与之匹配，而老年社区的服务也需要专业的机构参与，并非一日之功。而亲和源就请了国外的一些专业服务机构来作为战略合作伙伴加入，譬如专业经营老人社区的美国艾玛客公司、提供餐饮服务的法国索迪斯公司。专家认为，这套老年社区的体系完善需要逐步学习借鉴和再创造的过程。上海、大连等城市养老院已经一床难求，但高档的养老项目，一般老人会觉得收费偏高。另外，行业人士认为，投资养老地产还存在政策不够优惠、银行资金和地方扶持力度不够等诸多问题，怎样既能实现盈利又有社会效益，这都是专家热衷讨论的问题。养老地产前景虽好，但道路
养老地产，从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计。
养老地产实现了品质地产和优良健管家服务的有机结合，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队。养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目。
一、养老地产相关理论概述
( 一) 养老地产概况
养老地产是“养老+ 地产”的一种复合地产开发模式。它将两个第三产业, 即养老服务业和老年房地产业结合在一起, 既提供养老住宅, 也提供老年养老服务, 并根据老年人的需要, 在居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面满足老年人的需求。①
( 二) 养老地产特征
1. 以居住功能为主体的多功能社区
养老地产开发是打造以居住功能为主体, 医疗功能、学习功能、沟通功能、娱乐功能等为一体的多功能养老社区。人在老年之时, 需要多方面的服务, 来更好地满足老年人的养老需求, 丰富老年人的老年生活, 让他们尽情享受天伦之乐。
2. 以满足老年人生活需求为落脚点进行设计
养老地产, 就是为老年人养老所专门打造的地产。因此, 以满足老年人的生活需求为基本的落脚点进行房屋结构、室内装饰装潢等设计来实现养老地产最初的目的。例如: 老年人居住的社区和房屋里, 需随处设计“紧急按钮”和医院联网, 这是考虑到老年人如果突发身体不适, 能得到及时快速的救助; 室内地面应采用防滑材料; 装饰材料应符合老年人的心情, 注重简洁、典雅, 不求华丽;②每时每刻从老年人的实际出发去考虑。
3. 经济利益和社会利益相互统一
养老地产主要是提供环境优美的老年住宅公寓, 以此同时, 提供一系列养老服务, 老年人需要用金钱来购买住宅或者相应的服务, 这体现的是养老地产的经济利益。但是, 我们不难发现, 养老地产还存在另外一个特性———社会利益。养老地产的开发与实施, 在一定程度上有助于缓解老年人的养老困境, 促进社会和谐、稳定发展, 符合可持续发展要求。一定的社会利益是养老地产所特有的。养老地产的创造核心有四点: 四是经济利益与社会利益能统一结合③是养老地产的价值所在。
( 三) 养老地产模式介绍
1. 北京东方太阳城———第三养老模式
借鉴国外老年住宅先进经验首次提出“第三养老模式”, 即家庭养老与社会养老结合。老年家庭以按揭或付清方式购房, 交付后入住; 开发商从次年起, 逐步向业主回购部分产权, 以解决老年家庭的养老金、医疗保健费。如果业主较早过世, 子女可继承住宅部分产权; 如果开发商已经全部购回产权而业主身体健康, 开发商承诺业主可以无限期免费居住下去。④
2. 天津滨海云杉镇———分时度假养老公寓
天津滨海云杉镇———分时度假养老公寓采用轮转式养老。轮转式养老是该项目的一大亮点, 不同区域、不同时相互轮转的养老方式, 不仅让入住的老人享受到不同地域、不同城市的风土人情, 同步实现其旅游和养老的需求。在每一年的特定时间, 云杉镇会组织老人进行几个区域的“云杉镇”轮转居医护住, 如果老人不喜欢北方的冬天, 就可以轮转到广西钦州, 享受南方四季如春的气候, 宜老社区会提供一套和之前居住时相同标准的设施和服务。在路途中会为老人配备医护人员、管家和保安, 保证老人的健康、安全和生活质量。⑤
3. 万亿社区养老市场的O2O服务探索
打造以智能可穿戴设备为基础的智慧养老020 服务平台, 通过可穿戴智能设备2C端连接老年人, 可为居家老年人提供定位跟踪、紧急呼叫、日常生活照料服务等, 另一端连接政府组织社区服务人员、老年人亲属、社会公共组织以及居家养老服务供应商。而智慧养老O2O服务平台整合了线下的医疗健康机构、文化娱乐机构、生活服务机构等, 为社区居家老年人提供全方位的生活周边配套服务。⑥
( 四) 农村养老地产开发原则
1. 遵循自然生态环境开发
自然的生态环境本是农村养老地产的最大亮点所在。优美的自然环境, 青山绿水环绕四周, 森林覆盖率高, 空气清新, 水资源充足干净, 真可谓“世外桃源”。农村养老地产开发需要遵循自然生态环境, 与自然和谐共处、有机发展。
2. 讲求服务性与便利性相统一
农村养老地产主要针对老年人。那么, 讲求服务性与便利性相互统一, 让老年人不仅享受养老服务, 而且, 快速又便捷, 例如: 万亿社区养老市场的O2O服务探索, 就是一个很好的例子。利用智能可穿戴设备为依托, 不仅提供养老服务, 而且十分便利。
3. 安全性与品质性相统一
老年人是相对弱势的群体, 在设计开发时, 需要提供更加安全、高品质的产品。首先, 产品从选料到做工到验收, 都要严格按照一定的标准进行; 其次, 围绕安全展开设计。例如: 老年人常常适用的电器, 需要设计相应的防火、防爆装置, 在出现危险时, 能够及时关闭。
4. 选址讲究视野开阔、光照良好、通风性好
养老地产的开发选址是相当重要的。选择在一个视野开阔、光照良好、通风性好的平原地区, 是非常合适。老年人的养老, 关注的是声音、采光、通风等, 作为广大的农村地区, 声音相对于城市来说, 是较轻的, 不再像城市那样, 噪声不断, 这影响老年人的养身; 光照也是农村相对好, 不再像城市那样, 高楼林立, 影响光照; 通风, 讲究的是空气, 在农村, 由于支配覆盖率相比较高, 开发力度相对较弱, 空气要比城市的好, 有时候, 在农村, 空气迎面吹来, 有种特别清新、舒爽的感觉, 老年人生活在那里, 可谓“天然氧吧”, 乐在其中!
二、农村养老现状
笔者亲自来到奉化市溪口镇明溪、大鸟、敏坑、石敏村, 调查了106 位农村老年人的养老现状。
( 一) 农村家庭人口结构状况
根据所走访调查的村庄发现, 农村大量的年轻人都去城里工作, 孩子都去城里上学, 农村家里剩下1 对老年夫妇占67. 92% , 他们相互照顾, 相互搀扶, 去共同走过最后的人生路; 老伴去世, 独自一个人生活占29% 。笔者走访到敏坑村, 村里就住着一户人家, 91 岁 ( 女) 和92 岁 ( 男) 这2 位高龄老人和他们的小儿子以及的一个小孙子共同生活。农村“空巢老人”现象比较普遍的, 郭爱妹、张戌凡认为, 这种家庭空巢化, 体现在居住安排上, 即是指从传统的子女与父母同居逐步向两代人分开各自独立居住的方向发展, 家庭的保障功能趋向弱化, 无论是老年父母的日常生活照料、社会交往, 还是情感慰藉以及生病、残疾等特殊情况的料理, 与老年人同子女不的居住形式密切相关, 养老力量存在不足, 这种家庭养老模式正遭受前所未有的严峻挑战。⑦由于城镇化快速发展, 年轻劳动力大量涌入城市导致农村家庭这种“碎片化”的状态让我们感到不安。
( 二) 医疗服务状况
医疗服务对于一个老年人的养老是至关重要的。老年人由于年龄的增大, 身体的各项机能都会有不同程度的下降, 所以, 随时都需要医疗的服务。在走访的农村中, 明溪村是有农村医疗合作社, 但是, 村民反映医疗合作社看的病都是相对简单的, 遇到紧急情况, 还是需要去溪口镇上, 而此时需要走36 公里的蜿蜒盘山公里才能到达, 而其他村落则没有该项设施, 看病就医都是需要去明溪村或者斑竹乡甚至是溪口镇。老年人并不是天天会生病, 天天上医院, 但是, 老年人如遇突发情况, 时间是非常宝贵的, 可谓“时间就是生命”, 所以农村的医疗服务还是需要健全和提高的。
( 三) 农村养老院状况
其他村庄是没有养老院, 而溪口镇明溪村有个名叫明溪老人之家的养老院。目前, 该村总人口2113 人, 60 周岁以上人数为326 人, 老年人占总人口数的15. 4% 。参观了整个养老服务站, 有老年活动室、食堂、专门看电视的房间、寝室等基本满足衣食住行的需求。目前, 居住在这个养老院的老人共6 人, 笔者和他们进行了简单交流, 老人反映每人每月450 元的养老费 ( 外村的需要550 元每月) , 在这里养老, 环境还是不错, 一日三餐还是齐全的, 老人们也都有新农保和新农合, 基本的生活有保障, 和他们聊起医疗水平, 老人表示, 村里有医疗合作社, 看看病比较方便, 但是, 重大的病, 还是要去外面治疗。我想老年人在这里养老, 和同龄人聊天、生活, 精神也能得到相应的慰藉。虽然与城里的其他养老服务站相比, 一些设备不是很齐全, 但是, 让人欣慰的是在一个大山环抱的乡村还有这样一个养老院。
三、农村养老地产开发具有的优势条件
( 一) 经济要素
1. 土地价格相对低有利于降低养老地产开发成本
养老地产开发是需要土地的。然而, 土地价格的高低也就决定了养老地产开发的成本。和城市养老地产开发相比, 农村的土地价格相较于城市来说是低的, 那么, 这也为农村养老地产的开发降低了成本。因此, 从土地价格层面, 养老地产在农村开发是可行的。
2. 交通便利有利于农村养老地产开发
笔者走访的村庄位于浙江省奉化市溪口镇的石敏村、明溪村等, 与溪口镇相距36 公里, 唯一一条公路将它们相连, 车程大约60 分钟。目前, 村庄与村庄之间也开通了客运服务, 也方便了农民的交通需求。倘若能够进一步完善交通线路, 拓宽已有道路, 交通应该就会更加方便。
( 二) 环境要素
1. 环境优美有利于养老地产开发
环境, 对于老年人养老起到至关重要的作用。人到老年, 需要更多平静与祥和, 人生活在优美的环境之中, 青山绿水环绕四周, 蓝天白云温暖人间, 会变得平和, 享受这份舒坦与自在。农村有着天然的环境, 清新与美丽, 养老地产在此开发就会具备得天独厚的环境优势, 这是城市的养老地产所无法比拟的。因此, 从环境层面考虑, 养老地产在农村开发是可行的。
2. 环境优美有利于老年人的身心健康发展
身心健康发展对于老年人养老是一个重要的因素。随着年龄的增长, 身心的健康发展就显得尤为重要。身心的健康, 直接影响到老年人的心境与身体, 进而也影响到养老生活的品质。农村有着天然的优美环境, 空气清新, 流水潺潺, 老年人生活在那里, 身心得到放松, 进而促进其健康发展, 提高了养老生活的品质。因此, 农村的优美环境有利于老年人身心健康发展, 这也是农村养老地产开发所独有的优势。
( 三) 社会因素
1. 农村养老地产开发有利于增加农民收入
农村的经济和城市相比, 仍存在一定的差距。通过农村养老地产的开发, 可以为农民提供一些新的就业岗位, 土地征收征用的农民, 获得一定的金钱补偿, 这都无时无刻地增加农民的实际经济收入, 促进农村经济的发展, 利于缩小城乡收入差距, 促进社会的稳定与和谐。笔者认为, 农村养老地产开发能为农民增加实际的经济收入, 是个不错的选择。
2. 老年人养老需求大有利于推动养老地产开发
随着城镇化进程的不断加速, 农村的青壮年人口大量流向城市, 使得农村人口绝大部分都是老年人, 白天, 他们有劳动能力的, 还会自己去山上或者田里种种菜等从事一些体力劳动, 赚取一些钱, 增加自己的经济收入。他们有的去干农活了, 有的就在家里, 有的就和邻居拉拉家常, 各忙各的。他们随着年龄的增长, 劳动能力在不断的下降, 越来越需要他人的照顾与帮助。传统的“家庭养老”模式出现了一些变化, 子女偶尔在节假日回家探望父母, 照顾父母, 不再时时刻刻和父母生活在一起, 父母临时需要照顾, 子女也无法立马出现在父母身边, 是就使得农村养老服务仍是一片空白。因此, 从养老需求层面, 农村养老地产开发是可行的。
3. 养老地产开发有利于吸引城市的老年人居住, 缓解城市老龄化压力
城市是一个充满活力与创新的地方, 是一个多元文化不断交织的地方, 随着城市老年人数量的不断增加, 城市的养老压力在不断提升, 城市的养老资源也越来越稀缺, 而农村的养老地产开发有助于吸引城市的老年人居住, 实现他们心中的乡村田园梦, 这样进一步缓解城市的老龄化压力, 利于城市和农村的可持续发展。
四、农村养老地产开发涉及的法律问题
( 一) 农村集体经营性建设用地使用权制度
党的十八届三中全会《决定》提出, 在符合规划和用途管制前提下, 允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股, 实行与国有土地同等入市、同权同价; 缩小征地范围, 规范征地程序, 完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。⑧在2015 年9 月8 日, 浙江省农村集体经营性建设用地使用权拍卖第一例在该省德清县进行, 这是一个农村集体建设用地制度改革取得的成功案例, 这有利于激活农村土地, 也有利于农村养老地产的开发与实施。随着试点的不断升入, 农村集体经营性建设用地制度将会更加规范, 为农村养老地产助力。
( 二) 养老服务合同
养老地产是地产和养老服务的结合, 目的是能够为老年人提供全方位的养老服务的地产, 因此, 老年人入住之后会和养老服务提供商签订相应的养老服务合同, 建立起合同法律关系。合同的一方是老年人, 另一方是养老服务提供商。这样的合同和我们熟知的物业合同类似, 一般都是以格式合同为主, 合同内容是调整双方当事人之间的权利与义务, 其中, 有一系列的免责条款出现, 当出现纠纷时, 可以根据《中华人民共和国合同法》第五十三条合同中的下列免责条款无效: ( 一) 造成对方人身伤害的; ( 二) 因故意或者重大过失造成对方财产损失的。《中华人民共和国合同法》第四十条规定: “提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的, 该条款无效。”来判断该免责条款的效力问题。
安全保障义务是养老服务提供商的一大重要任务。张阅认为养老机构作为经营者对入住老人承担安全保障义务, 那么其他养老地产 ( 如养老商品房) 的服务运营公司是否也应承担经营者的安全保障义务呢? 笔者认为责任类似, 但名义上不应是《侵权责任法》中的经营者安全保障义务, 而是合同义务或是附随服务。⑨其实, 在笔者看来, 基于合同法律关系或者侵权法律关系都是可以追究安全保障义务, 关键是要辨别好安全保障义务的责任大小, 对于养老服务的提供商所需要尽的安全保障义务会比普通的物业服务商要的更加多一些。
( 三) 养老服务相关法规
《浙江省社会养老服务促进条例》⑩将于2015 年3 月1日起施行。其中, 对于养老机构的设施设备、管理人员、消防安全、收费等都作出了相应的规定。但是, 这些都只是进行了原则方面的规定, 有关的实施细则等都需要参照国家与省级的相关规定。这是为农村养老地产中的养老服务提供商进行了一系列的规定, 起到宏观的约束作用。
《浙江省人民政府关于发展民办养老产业的若干意见》浙政发〔2014〕16 号, 积极鼓励引导社会力量发展养老产业, 切实保障民办养老机构用地, 鼓励社会力量对闲置的医院、学校、企业厂房、商业设施、农村集体房屋及其他可利用的社会资源, 进行整合改造后用于养老服务。政府加大资金的扶持力度、落实税费优惠政策、扶持老年社区和老年地产建设, 对按老年人居住建筑设计标准建设、有相应的护理服务团队、配有一定规模的养老护理机构的新开发老年住宅和老年公寓项目, 各地要积极保障合理用地需求, 并在收取城市基础设施费等方面给予适当优惠, 其配套的养老护理机构独立登记后享受相应的扶持政策。对老年地产涉及的物业开发、持续运营、护理服务、市场培育、资本运作等方面, 给予鼓励引导。这都体现了政府对于发展养老产业的重视, 政府要的政策支持也是养老地产开发的有力保障。其中也有些具体可操作的条款, 例如: 《浙江省人民政府关于发展民办养老产业的若干意见》资金扶持力度, 对省财政对用房自建、床位数达到20 张及以上、符合相关文件规定资质条件的民办非营利性养老机构, 按核定床位一次性给予每张床位6000 元补助; 对租用用房且租用期3 年以上、床位数达到20 张及以上的民办非营利性养老机构, 按核定床位给予每张床位每年1000 元补助, 连续补助3 年。11养老地产中最核心的是养老服务产业, 法律法规对于其都有相关规定, 通过法律的规范作用, 促进养老地产的运营。
通过对农村养老地产开发所具备的现实和法律层面的分析可以得出农村养老地产开发是可行的, 但是农村养老地产的开发需要借鉴相关的经验, 同时, 为了促进农村养老地产的发展, 可以采取的相关措施也是我们所需要探讨的!
五、促进农村养老地产实施的举措建议
( 一) 加大护理人员等专业服务人才的培育与建设
养老地产和其他普通房地产项目的区别在于养老地产能为老年人提供一系列有效的专业服务, 经过专业技能培训的护工、护理人员能为老年人提供更为专业的服务, 使得老年人晚年生活更加幸福。因此, 加大护工、护理人员等专业服务人才队伍的培育与建设, 为农村养老地产的实施奠定人才基础。同时, 通过提高护理等专业人才的待遇水平等一系列相关措施, 使得农村能够留住相关人才, 进而促进农村养老地产发展。
( 二) 加大社会力量支持, 降低老年人的入住费用
老年人到了一定的年龄, 身体各项机能在一定程度上走向衰弱, 赚钱的能力下降, 经济收入减少, 而养老住宅需要提供一系列的优质服务, 其费用一定是很高的, 这样, 老年人的入住费用也就跟着上升, 这就使得老年人没有能力入住这样的养老住宅, 去真正享受自己的老年生活。因此, 可以加大社会力量对养老事业的支持, 加大资金的扶持力度等, 共同为养老事业献出自己的一份力量, 从而使得老年人的入住费用降低, 变得更加合理, 能使老年人承担得起!
( 三) 开展养老地产多边国际交流与合作, 促进地产蓬勃发展
当今世界, 许多国家都存在老龄化现象, 我国《中国老龄事业发展“十二五”规划》中就谈及到老龄国际交流与合作这一重要举措, 广泛开展双边、多边国际交流, 增进相互了解。积极发挥我国在国际老龄领域的重要影响, 深化国际合作。12针对老龄化, 不同国家有不同的做法, 积极开展交流与合作, 相互借鉴经验, 探讨问题, 共同促进养老地产的发展也是一个不错的选择!
( 四) 强化养老服务的法律责任意识
养老地产最终的目的是为老年人提供相应的养老服务, 然而, 老年人作为一类特殊人群, 在身体、精神等方面需要更多的照顾, 作为养老服务提供商所需要承担的安全保障义务就会更多更重, 因此, 强化养老服务的责任意识, 周全考虑、细心努力去提供服务, 履行相应的合同义务, 在和谐的关系中实现共赢!
( 五) 不断完善农村集体经营性建设用地相关制度
土地对于农村养老地产的开发是一个必不可少的要素, 目前, 我国正在进行土地制度的改革, 开展农村集体经营性建设用地的试点工作, 不断积累经验, 完善相关的土地制度, 为养老地产开发奠定制度基础, 为农村老年人的养老问题的缓解提供制度支撑。
( 六) 不断细化养老服务相关法律法规, 增强可操作性
法律属于上层建筑的一部分, 具有规范行为的作用。我国目前已经出台了相关的法律法规来规范养老服务产业的发展, 纵观许多的法律, 主要是偏向于原则性方面的规定, 这是起到一个宏观的统领性的作用, 必不可少, 但是, 不断细化相关法规, 让其具有可操作性, 形成较为完整的配套体系, 对于养老服务产业的约束越来越精细化, 使得市场越来越规范化。
养老地产是一个新兴的地产行业, 有着经济效益和社会效益相统一的优点, 通过养老地产来解决养老问题是一种可以尝试的方法。通过分析农村目前开发养老地产的所具备的优势, 得出开发具有一定的可行性, 但是, 养老地产的开发涉及许多方面, 光具备农村这些优势还是不够的, 为了激发农村这些潜在优势, 促进农村养老地产发展, 提出一些建议。虽然, 农村养老地产开发这条路, 漫漫又长长, 但是, 随着社会的高速发展, 更多力量投入到养老事业中来, 农村老年人的养老水平会逐步提高, 老年人的幸福生活终究会降临!
摘要：我国目前已经进入老龄化社会, 并且老龄化的进程不断加快。根据国家统计局发文, 2012年年末60周岁及以上老年人约占总人口的14.3%, 2013年年末60周岁及以上老年人约占总人口的14.9%。然而, 作为经济相对落后, 老年人口比例较大的农村来说, 养老问题更是严重。如何解决其中存在的问题?养老地产是一个新兴产业, 通过养老地产在农村的可行性的分析, 尝试实施养老地产这种方式, 来更好地促进农村养老水平的提高, 让老年人的晚年生活幸福、美满。
关键词：养老现状,养老地产,举措
参考文献
[1]郭爱妹、张戌凡.城乡空巢老年人的生存状态与社会保障研究[M].大学出版社2011年版, 第27-29页.
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[3]刘丽娟.养老地产 (新兵入门) [M].中国建筑工业出版社2014年版, 第20页.
[4]刘丽娟.养老地产 (新兵入门) [M].中国建筑工业出版社2014年版, 第19页.
[5]刘丽娟.养老地产 (新兵入门) [M].中国建筑工业出版社2014年版, 第217页.
[6]刘丽娟.养老地产 (新兵入门) [M].中国建筑工业出版社2014年版, 第283-284页.
[7]洲联集团.绿色城市020养老地产[M].中国建筑工业出版社2014年版, 第20页.
[9]中国新闻网.浙江首次拍卖出让农村集体经营性建设用地.http://finance.ifeng.com/a/20150908/13961424_0.shtml 2015-09-08
[10]浙江在线-浙江日报.http://zjnews.zjol.com.cn/system/2015/01/27/020483208.shtml2015-01-27
[11]民政部门户网站.http://www.mca.gov.cn/article/zwgk/dfxx/201405/20140500635549.shtml2014-05-12
原因在于，数量有限的公立养老院进不去，要排长队等候；一些民间养老机构收费普遍偏高，服务也不到位。
放眼全国，像程奶奶一样找不到合适养老机构的老人不在少数。目前市场上可供选择的养老地产基本分为“房企系”和“险企系”两大类型，但无论哪一类，门槛都高得离谱。动辄数十万甚至数百万元的费用，将许多有养老需求的老人挡在门外。
不可思议的是，在老年人难找到合适养老场所的同时，一些民办养老机构却因入住率低而发愁，有些养老机构只有少数几个老年人入住，贴钱运营已成常态。生意清冷的养老机构甚至让投资人觉得，做养老产业只是一厢情？愿，没有出路。
这样供需脱节的现象，并没有因为眼下养老地产的火热而改变。相反，现在各类打着养老旗号的地产项目，最终都没有建成真正的养老设施，而是配套极少数养老设施作为点缀。
土地成本高是开发商面临的最大难处，土地审批难造成的运营成本高等现实情况让养老机构很难盈利，甚至可能长期面临亏损。如果养老地产的土地获取途径跟商业地产一样，那么两者的成本也就相当，但养老地产的投资回报周期却要长很多，一般都要7？10年，是商业地产的2倍。
在这种情况下，若非出于无奈，没有哪家开发商愿意拿高价拍得的土地去做养老地产这种投资大、回报期长的项目。因此，更多开发企业都是打着做养老地产的旗号低价圈地，然后开发成住宅销售。
“养老”也就成了开发商从事商品房开发的幌子。
业内一直声称，我国养老地产没有盈利模式，但有专家认为，养老地产运营不好的一个重要原因是，目前养老地产没有真正做到为老年人服务，没有充分结合老年人的需求，而过分在意快速的投资回报。
养老地产策划是贯穿养老地产项目开发整个过程的一项极为重要的工作。一般由开发商聘请专业的养老地产策划公司来执行。从广义来说，养老地产策划主要包括：项目的前期定位策划（即养老地产开发项目的可行性研究，包括市场调研，项目定位，项目的经济效益分析等）、项目的整合推广策划（包括项目的VI设计，项目推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的策划方案等等）、项目的销售招商策划（包括售楼人员培训，销售手册的编制，分阶段销售价格的确定等，项目的商业部分还要进行业态定位策划和招商策划）等。
二、养老地产项目策划的重要意义
（一）养老地产策划能使企业决策准确，避免项目运作出现偏差。
养老地产策划是在对养老地产项目市场调研后形成的，它是策划人不断地面对市场而总结出来的智慧结晶。因此，它可以作为养老地产企业的参谋，使企业及企业家决策更为准确，避免项目在运作中出现的偏差。
（二）养老地产策划能使养老地产开发项目增强竞争能力。
养老地产企业重新“洗牌”，概念不断创新，开发模式不断突破，一个个近千亩的大楼盘相继出现，竞争越来越激烈，决定者大有“四面楚歌”的感慨。在这种情况下，养老地产策划就更能发挥它的特长，增强项目的竞争能力，赢得主动地位。
（三）能探索解决企业管理问题，增强企业的管理创新能力。
养老地产企业要赢得市场，商品房要卖得出去，重点是管理创新。策划人帮助养老地产开发企业管理创新，就是遵循科学的策划程序，从寻求养老地产开发项目的问题入手，探索解决管理问题的有效途径。
（四）能有效地整合养老地产项目资源，使之形成优势。
要开发好一个养老地产项目，需要调动很多资源协调发展，如概念资源、人力资源、物力资源、社会资源等。这些资源在养老地产策划还没参与以前，是分散的、凌乱的，甚至是没有中心的。养老地产策划参与到各种资源中去，理清它们的关系，分析他们的功能，帮助它们团结一起，围绕中心，形成共同的目标。
此外，养老地产策划还有预测未来市场，满足居民居住具体要求等作用。
三、总体策划流程详解
（一）项目可行性分析
可行性分析的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性分析按5个步骤进行：(1)接受委托；(2)调查研究；(3)方案选择与优化；(4)财务评价和国民经济评价；(5)编制可行性分析报告。
可行性分析的主要内容有：
1．项目自身条件分析
1）项目地块解析：在项目市场发展趋势研究的基础上，本部分将从项目条件分析入手，从地块角度判断适合发展的物业形态，并对项目周边环境地块的状况性质进行研究，分析其对本地块可能之影响。
2）项目区位分析：主要针对项目周边地块的现状以及未来发展状况进行分析，了解项目发展的环境及影响因素。
3）项目地块条件分析：主要针对项目地块的开发条件进行透彻分析，找出影响项目发展的因素。
4）项目SWOT分析(优势、劣势、发展机会、竞争威胁)：分析项目发展的重要及难点，明确项目本身的优势、劣势、发展机会、竞争威胁等。
2．投资机会分析
该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会分析相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。如果机会分析认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。
3．初步可行性分析，亦称“预可行性分析”
在机会分析的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性分析阶段投资估算精度可达±20%，所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。
4．详细可行性分析，即通常所说的可行性分析
详细可行性分析是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%~1.0%.5．项目的评估和决策
按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。
（二）项目定位
项目定位是指对养老地产项目投资开发中涉及的诸多要素（经济、政策、法规、规划、国土、市场、消费者、人文、地理、环境、交通、商业、市政配套等）进行客观调查，并通过科学系统的定量定性分析和逻辑判断，寻找到满足项目众多元素的结合点（城市规划条件的满足、养老地产开发商经济合理回报的需要、消费者的有效需求等）。简言之，项目定位是养老地产市场策划的基础，项目定位的成果及结论（项目总体定位、客群定位、产品定位建议）对后续各阶段策划具有方向性和指导性，是养老地产策划的首要环节之一。
项目定位包含以下内容：
定位范畴
1．项目客群定位
主要确定项目各功能物业的客户阶层、消费群体，为项目后期开发方案提供依据。即什么样的人会买项目的产品和服务。
2．项目发展形象定位及概念定位
确定项目的发展形象，为项目定位与规划设计提供方向。
3．项目功能组合及业态配比定位
主要包括项目内部主要物业类型的功能确定、组合方案定位、功能布局及各功能间的关联性控制。就是利用对建设目标所处社会环境及相关因素的逻辑数理分析与相关定性分析，研究项目任务书对设计的合理导向，制定和论证建筑设计依据，科学地确定设计内容，并寻找达到这一目标的科学方法。其主要内容包括如下：
项目总平规划、套型、户型及户型比、户型面积、交通系数、公摊系数、使用系数、配置标准、环境景观设计等等，产品本身的品质是最主要的策划内容。功能定位是介于城市规划与建筑设计（设计院所）之间的一项重要“断层”工作，也是我国目前养老地产业发展过程中最薄弱的环节，是养老地产市场经济发展到今天的必然产物。
4．项目开发规模与档次定位
根据项目发展主题，并结合项目所处市场背景环境，确定项目主要物业类型的开发规模与档次。
5．项目价值定位(含财务分析)
根据项目自身条件、总体定位、市场供需状况、市场现有物业供应价格水平、潜在购买水平，以及项目所在区域未来发展趋势等因素，明确项目各功能物业的价格水平。
6．价格定位
养老项目的开发、销售往往是一个时期的或跨的。而消费市场变化莫测，项目的定价要能被市场接受，需要一定的超前意识和科学预测，可以说定价部分是艺术，部分是科学。影响价格的因素有很多，主要包括：成本、项目品质、顾客承受的价格、同类产品的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限，上限是顾客所愿意支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值，因此不应把价格和价值混为一谈。定价之后，运行中可以做适当的调整，但不能做大幅度的或否定性的调整，否则会带来非常恶劣的影响。
定位方法
从定价来讲，主要有几个方法：
1．类比法：所推出的项目，应清楚在同等产品中属上、中、下哪种。
2．成本法：物业包括税金、推广费等在内的综合成本及利润期望值的幅度，是微利多销或高价高利润，这要根据开发商自身和市场情况确定。
3．评估法：由专业地产评估师对项目进行全方位的评估后作出定价。无论哪种，均应随行就市，最大限度地获取市场份额。
定价策略
根据市场情况，合理分布各销售阶段，并制定平均销售价格表；实施后，在销售过程中视实际情况调整销售价格；推出优惠活动的时机及数量建议；楼层、朝向、配套差价；付款方式建议；售价调整与销售率及工程进度的关系。
在弄清方法之后，具体执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。采用低价战略：入市时比较轻松，容易进入，能较快地启动市场。采用高价策略：为了标榜物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等，可用高价吸引高消费者入市，但不是盲目漫天要价，要物有所值。此法风险较大。
（三）运营规划设计
运营管理就是养老运营商接受委托以商业经营的手段管理养老项目，为投资商和入住客户提供高效、优质和经济的服务。
物业管理策划的主要内容包括以下三点：
1．商业模式设计
商业模式设计应该注意以下八大事项：
a.要把国家产业导向和具体政策结合起来发展。
b.要把近期盈利和中长远盈利结合起来做好战略设计。商业模式的底线是不能亏，所谓“买卖千宗万种，只要不赔，剩下的就是赚的”，故避开赔本风险就是应有之义，但关键是要分开近期和中远期在盈利上的时间错置。现在，一些房地产商以卖房思维经营养老地产，只考虑短期收回投入的商业模式将后患无穷。一些险资投入养老社区的思路是好的，但仍然是短期获取巨额保单以收回巨额投入，且没有找到保险这种长期资本和养老社区这种长期投入的结合点。这就需要老龄房地产开发商找到近期盈利和中长期盈利增长的逻辑链条。
c.要把有效刚性需求和有效弹性需求结合起来做好盈利模式基础构建。许多养老地产开发商一上来就把商业模式的基础，也就是把客户定位于高端。即使是非企业界人士都知道，高端人群有钱，但他们的需求特性虽然有效但却最具弹性，这种定位往往容易出现商业模式运行风险。例如，大多数高收入老年群体都有住房，有的甚至有多套住房，这种情况是抑制养老地产需求的一个直接障碍。对此，现有开发项目少有对策。有时候，我们甚至怀疑少数企业家的基本判断力。不可否认，少数行业定位高端不乏成功案例，但长远看，设计这个新生业态的商业模式的前提是，抓牢有效刚性需求即中产阶级中那些老龄服务需求迫切者。
d.要把盈利方式和盈利结构结合起来做好经营运筹。
e.要把共性盈利来源和唯一性盈利来源结合起来做好模块安排。谈到商业模式，许多老龄房地产开发者几乎千篇一律，有讲医养结合模式的，也有谈医护结合模式的，还有以老年教育引领的医护模式的以及异地养老、分时养老等等。但却忽视了多元化的现金流来源，这是值得深思的。好的方式是着力设计商业模式的唯一性，以此牵动其他现金流来源，在形成稳定收入来源的基础上找到盈利模式。
f.要把战略协作与独立经营结合起来做好长远打算。许多开发商是从传统房地产行业转型而来，在开发初期，由于不熟悉养老地产新业态，自己建设项目，把服务委托给服务商。但从长远来说，这只是权宜之计。原因十分简单，和传统房地产行业不同，养老地产项目建成并开始运营，仅仅只是盈利的起步，此后的运营及其形成网络才是巨大的金矿。成就多元成长性盈利结构的关键在于一条龙全方位运营。
g.要把国外先进做法与本土现实需求结合起来做好商业模式创制。
h.要把商业模式创新和法律规制结合起来确保商业模式稳健成长。
2．运营管理
主要是掌握养老地产的变动和使用情况，使房屋得到及时修缮，保持房屋的使用功能，使房屋的数量、产权、建筑形式、完好程度、设备使用情况等及时准确地记录下来，及时变更有关记录；此外，管理工作还包括物业管理公司内部财务、人事上的综合管理，以保证经营、服务的正常运行的策划。
3．服务产品内容
是指准确、及时地满足用户要求，如康复、护理、照料、文化娱乐及各种特约服务的策划。
（四）营销策划
营销策划就是将市场策划、产品策划两阶段的策划成果，通过系统而形象的表现手法将产品的各种优势（卖点）淋漓尽致地诉求给锁定的目标客户群。营销策划包括营销推广、营销执行两大部分。营销策划是最终实现产品飞跃为商品的过程和手段。
营销策划内容包括区域市场动态分析（市场供求状况、周边竞争性楼盘调查---市场调查，销售控制，推广策划，公关活动，usp）、项目主卖点荟萃及物业强势、弱视分析与对策、目标客户群定位分析（客户群细分、目标市场、客户特征、生活习惯）、价格定位及策略（利润目标、楼层差价、价格升幅比例）、入市时机规划（宏观经济运行状况分析）、广告策略（广告主题、创意表现、效果评估及修正）、媒介策略（媒体选择、投放频率及规模、费用估计）、推广费用计划（现场展会包装、公关活动）、公关活动策划和现场包装（动态）、营销推广效果。
1．销售费用及资金流量调控建议
内容包括：营销全过程中各阶段销售费用（包括广告设计、制作及发布，售楼处及样板房装修，销售人员奖金，各类促销活动等费用）的数额建议；销售资金回笼与工程进度关系建议。
2．开盘时间及销售阶段的划分
内容包括：开盘时机建议（根据市场、项目、竞争对手状况综合起来考虑）；销售阶段的划分及周期。
3．销售控制
内容包括：推盘手法建议；各销售阶段及销售人员职级的成交折扣建议；价格调控与促销手段建议；签署认购书与合同的注意事项
4．人员培训
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