地产资产管理部
第一条本办法适用于集团固定资产、低值易耗品（以下简称“资产”）的预算计划、购置、保管等有关管理工作及示范单位、样板房财产处理办法。
（1）固定资产：指单位价值在2000元以上，使用年限一年以上的设备、用具、工具等，具体范围详见附注；
（2）低值易耗品：不符合上述条件的劳动资料、物品，具体范围详见附注。
第二条本集团的财产实行实物负责人制，各级单位行政部门设资产管理员，对本单位的财产负责管理，资产使用人对本人使用的财产承担保管责任。
第三条各单位负责人负有监督保管本单位财物的责任。资产使用人遗失资产的，需按折旧价给予赔偿；如遭抢劫或偷窃的，需以书面报告形式上报所在单位行政部门及主管管线领导审批（附公安部门证明文件），酌情处理。
第四条集团的财物应用于集团工作，不得作私人用途。
第五条资产采购，应在集中招投标指定公司购买，未指定公司的，应货比三家，在保证质量的前提下，力求价格低廉。
第六条固定资产、低值易耗品、办公文具、用品纳入行政费用预算管理范围，按《行政费用预算管理规定》（见本管理办法第四章）执行。
购置计划及申请
第七条集团的资产购置实行计划预算管理。
（1）各地区公司每年11月30日前需将下一本地区公司的《固定资产和低值易耗品采购计划及预算》报集团房地产管理中心审核；房地产管理中心将地产板块的《固定资产和低值易耗品采购计划及预算》汇总报集团领导核准；
（2）集团《固定资产和低值易耗品采购计划及预算》经总经理办公会议讨论通过后报董事会批准；
（3）每年6月份集团总部及各地区公司可根据实际业务需要按原审批程序对《固定资产和低值易耗品采购计划及预算》进行一次中期调整；
（4）预算计划批准后，应抄送行政人事部门、财务部、监事会等管理部门，便于监督执行。
第八条采购
（1）集团总部各部门的资产采购统一由总经理办公室负责；各地区公司的资产采购由各地区公司行政人事部安排；
（2）预算内（外）资产采购应填写“预算内（外）资产采购审价表”，经集团或地区公司审核部审价确认方可采购；
（3）10万元或以上的资产采购需报集团招标管理中心招标，并按集团与中标单位所签的合同向中标单位购买；
（4）资产的购置，必须取得正式发票，并要列明品种、规格、单价、数量，不能只填上总金额。
第九条计划外资产购置申请
集团总部各部门、地区公司各部门、二级公司在申请临时购置资产时填写“预算外资产购置申请审批表”，写明购置物品目前数量、申请数量、申请理由、申请预算、人均使用率等，经集团或地区公司领导审批后执行。
第十条小件低值易耗品（单价300元以下，总额1000元以内）在行政预算费用内由各二级公司掌握使用。
低值易耗品范围具体包括：电话、电饭煲（厨房用）、验钞机、保险柜、消毒碗柜、饮水机、MO机、BB机、电风扇、空气净化器（除湿机）、传真机、打印机、电视机、VCD机、DVD机、录像机、照相机、对讲机、考勤机、MODEM等。
资产领用及造册管理
第十一条（总）资产管理员应对新购入的资产进行统一分类编号，并设置资产管理台账和按使用部门建立《资产管理明细表》。
第十二条各二级公司设立资产管理账以记载本单位资产的增减及调拨，并与地区公司行政人事部门资料保持一致。
第十三条凡经验收合格的固定资产，若使用部门属二级公司，资产管理员应以喷字或其他方式将编号印记于该资产上，并应与其所经管的资产管理账保持一致，若使用部门属于集团总部各部门，则由总资产管理员喷字或做其他标记。
第十四条资产领用（包括新购、调配）操作程序：
（1）集团总部（地区公司）各部门使用的资产：
领用时应填写“资产领用签收表”一式二份，由（总）资产管理员签名确认。一份由（总）资产管理员将相关内容输入资产管理台账及使用部门的资产明细表后存档；如为新购资产，另一份随同发票到出账的项目公司财务部入账。
（2）二级公司使用的资产：
领用时应填写“资产领用签收表”一式三份，一份资产管理员自留入账、存档，一份随发票转到财务入账，一份由资产管理员转地区公司资产管理员入账、存档。
账务管理
第十五条集团总部各部门使用资产，由集团财务部按其分配办法，将发票转入有关项目公司入账，集团总资产管理员按其分配办法登记入册备案。
第十六条由公司购置但在公司以外使用的资产（如手机）按固定资产手续入账，经办人视为使用人。
第十七条资产入账规则
（1）为便于资产管理，下列品种资产不论数额大小一律作为固定资产入账：
固定资产范围具体包括：冰箱、电脑、手机、复印机、空调、刻录机、汽车、摩托车、扫描仪、摄像机、数码相机、手提电脑、速印机、碎纸机、投影仪、音响、点钞机、绘图仪、专业软件（2000元以上）、电瓶车、冲击钻等。
（2）下列来源的资产不论是否超过2000元，是否可独立存在，均不作为固定资产入账：
1）成批或分散购入的办公家具（如大、中班台椅、柜、会议桌、沙发等）；办公场地装修中所含有的空调；
2）样板房建造过程中购置的空调、冰箱、电视机、钢琴等。
财产调配
第十八条集团总经理办公室可在集团总部各部门、各地区公司、各项目公司之间统筹调剂余缺全集团的资产。
一般情况，地区公司行政人事部门可在本地区公司各部门、各项目公司之间统筹调剂余缺全集团的资产。各单位闲置未用的资产，应列明品名、规格、型号、原值、完好程度等情况，并书面上报地区公司行政人事部，以便行政人事部在地区公司范围内统筹调剂余缺。
第十九条资产调配操作程序
（1）二级公司之间资产调配，应通过地区公司资产管理员办理移交手续，由地区公司资产管理员及双方资产管理员在“资产调配情况表”（一式三份）签名确认并各执一份，并在资产管理明细账上作资产变更登记，牵涉到按本细则“入账规则”规定入固定资产账的资产，列出清单报财务部门转账；
（2）地区公司各部门之间、各部门与二级公司之间资产调配，除财务上不办理资产转移手续外，其他操作按本条第一款执行，并报出账项目公司财务部备案。
第二十条离职或工作调动的员工，必须退还其领用的全部耐用物品，如未交清者，人事部门不能开具调离证明。资产管理员调动工作，交接双方应清查财产，列册移交，双方及总部资产管理员签字并经本部门经理确认。
第二十一条随同资产使用调动而无偿转移到集团以外（如××设计公司、××投资等）的资产，财务上不办理资产转移手续。但总资产管理员及相关资产管理员在资产管理明细账上应作资产变更登记，报出账项目公司财务部备案。
清查与维修
第二十二条每年7月集团总经理办公室和各地区公司资产管理部门对固定资产状况进行每半年一次的抽样检查，检查前各地区公司、二级公司应先进行自查。每年1月集团总部和各地区公司资产管理部门应会同财务部门对上一的资产状况进行清查，进行账实核对及使用情况的登记。
第二十三条各地区公司的清查结果须在1月15日前报集团总部；集团总部在1月30日前向董事会报告资产状况。集团总经理办公室将清查工作的结果和处理意见报集团领导，以备审批处理。
第二十四条为确保各项资产的正常使用，使用部门要经常对资产进行检查维护，发现损坏，需要维修资产的由行政人事部门安排，不得擅自请人维修。
第二十五条资产的维修应控制在预算范围内。超出预算范围的维修费用。由资产使用部门负担。
报废
第二十六条资产丧失使用效能需要报废的，经查实并办理手续后，可以作报废处理。第二十七条资产报废审批操作程序
（1）集团总部在财务入固定资产账的资产报废时，由使用单位填制“固定资产报废申请表”一式三份（审批后本单位资产管理员、出账项目公司财务及集团总资产管理员各一份），详细说明固定资产的技术状况和报废原因，交集团总部总资产管理员转呈有关技术人员审定、鉴定，确认该固定资产已丧失使用效能，经使用部门负责人、集团总经理办公室、财务部第一负责人、主管财务副总经理审批后方可报废。财务根据审批结果作相应账务处理。
（2）地区公司在财务入固定资产账的资产报废时，由使用单位填制“固定资产报废申请表”一式三份（审批后本单位资产管理员、出账项目公司财务及地区公司资产管理员各一份），详细说明固定资产的技术状况和报废原因，交地区公司资产管理员转呈有关技术人员审定、鉴定，确认该固定资产已丧失使用效能，经使用部门负责人、地区公司行政人事部总监、财务部总监、主管财务副总经理审批后方可报废。财务根据审批结果作相应账务处理。
（3）未在财务入固定资产账的固定资产、低值易耗品报废时，除财务不作账务处理外，其他审批程序按本条第一款执行。
第二十八条有关人员审查鉴定审批后，（总）资产管理员应作报废登记处理。
示范单位、样板房财产的处理办法
第二十九条示范单位、样板房资产购置在其立项时列入计划并按《合同订立实施细则》执行。
第三十条示范单位、样板房资产采购按《示范单位、样板房管理办法》执行。第三十一条示范单位、样板房资产实行二级登记，并按单元、房间进行明细登记，由项目公司行政部资产管理员管理，每季定期检查。现场管理员应每天进行检查，如发现丢失，应及时向行政部报告，填写“样板房低值易耗品报失审核表”报相关单位审核。
第三十二条如需拆除示范单位或样板房，二级公司应提前一个月作好拆除计划，并报地区公司主管营销、行政、财务副总经理审批。
第三十三条二级公司在对示范单位、样板房作拆除时，应对所在财产进行清查，列出自留、变卖、转出集团统一保管的物品清单，报地区公司行政人事部核对、批准。
第三十四条鉴于家具流行趋势变化较快，原则上除自留外，其余作变卖处理，自留部分应写明理由，对组建家具进行拆除时，可请专业公司拆除及搬迁。
第三十五条对已批准变卖的物品，由二级公司列出清单，地区公司行政人事部召集审核部，财务部、二级公司进行评估，定出其残余价值。
第三十六条行政人事部发通知给各部门、项目公司，公布拟变卖的财产名称，进行登记认购，回收现金交财产所属部门。
一、中小房地产开发企业资产管理存在的问题
1. 高层管理者不重视资产管理
目前,很多中小房地产开发企业的高层管理者并没有认识到资产管理对企业运营的重要作用和重要价值,资产管理的意识薄弱,致使企业内部资产浪费严重,影响了企业的经济效益。
2. 中小房地产企业资产管理工作人员素质不高
很多中小房地产开发企业在资产管理方面实行家族式的管理模式,资产管理的负责人一般都是由亲属担任,一定程度上致使资产管理人员素质偏低,缺乏资产管理的观念,资产管理的技能不高。
3. 企业资产管理制度不完善
当前中小房地产企业在资产管理制度方面主要存在两个问题:缺乏健全的管理制度体系和很多制度缺乏实际的可操作性。资产管理制度不完善会使企业的资产管理无章可循、无法可依。资产管理制度对企业加强资产管理非常重要,企业应该重视制度建设。
4. 资产管理的范围狭窄,只对资产负债表内的资产进行管理
目前,中小房地产开发企业对资产的管理范围非常狭窄,只是从会计核算的角度对资产进行管理,管理的内容也只是包括货币资金、存货、应收账款、固定资产等资产负债表项目。这种资产管理的模式存在很多弊端,使企业内部的很多资产不能得到很好的管理,导致企业资产管理的经济效益低下[1]。
5. 资产管理仅从价值核算的角度出发,资产的使用效率非常低
就目前情况来看,很多中小房地产企业仍然是采用传统的资产管理模式,在资产管理过程中,仅仅从财务价值核算的角度出发,并不能及时的反映出企业资产的各种变化,导致出现“重核算、轻使用”的现象,使企业形成大量的闲置资产,降低了资产的使用效率[2]。
二、中小房地产开发企业提高资产管理水平的策略
1. 增强企业高层的资产管理意识,提高资产管理的水平
提高资产管理的水平可以从两个方面入手:(1)高层管理者提高对资产管理的重视程度,明确资产管理工作对企业经营的重要意义,切实做好资产管理的工作。(2)企业资产管理部门必须要建立健全相应的企业内部资产管理系统,为企业管理者在进行投资决策时提供数据信息支持。
2. 提高资产管理人员的素质,建设一支高素质的资产管理队伍
首先,中小房地产企业在选拔聘用资产管理人员时,要聘用一些专业素质高的资产管理人才。其次,企业要定期组织资产管理人员学习,使它们不断的提高资产管理的技能,更新资产管理理念。最后,企业要建立竞争及奖惩机制,这不仅可以使员工有一种危机意识,还可以提高员工工作的主动性和积极性。
3. 建立健全资产管理制度
(1)建立健全资产管理体系。建立健全资产管理体系在企业资产管理中至关重要。企业经营中,要加强对资产管理理论的研究,在建立健全资产管理相关体系时要注意联系公司的实际经营情况,使资产管理体系切实可以为企业的资产管理工作服务。
(2)提高资产管理制度的实际可操作性。企业在制定资产管理制度规范的时候,一定要深入基层进行细致入微的调查,了解企业经营活动的特点,这样才能制定出符合公司实际情况的、可操作的制度。
4. 结合中小房地产企业的的经营特点,扩大资产管理的范围
中小房地产企业在进行资产管理的时候,一定不能将目光局限在资产负债表内,要把资产管理的范围从表内资产扩大到表外资产,不仅要管理有形资产,还要管理无形的资产。有形资产主要包括货币资金、应收账款、应收票据、固定资产、账外资产、账销案存资产等;无形资产主要包括专利权、商标权、非专利技术、土地使用权、专营权、商誉等以及还未向法律申请专利、进行相关注册登记的科研成果等[3]。
5. 规范资产管理的流程,提高资产的使用效率
中小房地产企业可以利用资产生命周期的管理理论,实现资产从静态管理向动态管理的演变。首先,对资产投资进行可行性分析,控制资产构建的成本,强化资产管理。其次,对于已经使用的资产,必须及时评估资产使用的效益。再次,建立资产动态监控系统,加强对资产的动态监控,尽可能的降低资产运行期的成本。最后,全面掌控闲置资产或已经不使用的资产,并及时对这些资产进行处置,充分发挥这些资产的功能,提高企业的经济效益。
6. 提高资产管理的信息化程度
提高资产管理的信息化程度,有利于中小房地产企业真正贯彻资产管理的理念,提高资产管理的水平。提高资产管理的信息化程度,可以从以下几个方面入手:(1)一定要将资产管理信息化融入到企业的信息化目标当中,将各个管理环节的信息化软件统一起来,实现可以组合查询的目标。(2)资产管理信息化过程中,一定要注意覆盖到资产相关职能部门的录入系统,提高资产管理的效率。(3)对各项资产管理的项目建立全面的分析模型[4]。
三、结语
中小房地产开发企业的发展和壮大与资产管理工作息息相关,在企业经营发展中要高度重视资产管理工作,树立资产管理是企业财务管理核心的理念,并采取一切有效的措施提高资产管理的水平和质量,使企业在激烈的市场竞争中立于不败之地,实现企业经营的最终目标。
参考文献
[1]陈奔放.探讨企业资产管理的有效措施[J].财经界,2013,(6):106.
[2]邵琳琳.企业加强固定资产管理与核算研究[J].中外企业家,2014,(25):146-147.
[3]王双峰.水利工程项目财务资产管理工作相关问题探讨[J].行政事业资产与财务,2014,(3):168-169.
而中粮集团房地产业务的重头——商业地产业务，将不会注入中粮地产。记者获得消息表明，中粮集团正在大规模扩充商业地产业务规模，欲打造商业地产旗舰。
资产注入力度不大
据《配股说明书》内容，中粮集团目前散布在各地的房地产公司中，与中粮地产能发生业务竞争的有14家。除此之外，还有中粮集团与万科在苏州、北京、广州三地合作设置的三家开发公司。中粮集团还和另外一家公司在大连合作设立了中粮金信置业（大连）有限公司。
中粮地产董事总经理金家凯在8月9日召开的“中粮地产配股网上交流会” 上表示，为解决中粮集团与中粮地产之间同业竞争关系，中粮集团已经出台了避免同业竞争的解决办法，中粮集团的一些优质资产会在合适时机注入上市公司。金家凯表示，此次配股收购中粮集团的一些房地产业务，正体现了中粮集团优质资产逐步注入上市公司的承诺。
但是，此次中粮地产配股融资并未从根本上解决集团与上市公司之间的同业竞争问题。一位证券分析人士指出，这次配股购入中粮集团部分优质住宅地产业务，只是中粮集团资产注入的第一步，但也可能是动作最大的一次。
这位证券分析人士的预测，源于中粮地产对中粮集团14家房地产公司情况的界定。
中粮地产在《配股说明书》中将14家具有竞争关系的房地产公司分为三类：一是开发项目已近尾期，再无土地储备，收购进入上市公司已无益处的公司。二是历史遗留问题尚未解决，暂时不能注入中粮地产的公司。三是从事商业地产项目开发的公司，这些公司与目前中粮地产业务存在差异，中粮地产不考虑将其收购。
中粮地产董事长孙忠人在9日的网上交流会上指出，中粮地产土地储备必须与公司的经营规模、开发能力、资金实力相匹配，目前，中粮地产资产规模仍较小，开发能力有限。因此，盲目增加土地储备，对公司发展并无益处。未来年度，公司将根据自身情况适度增加土地储备。
后续资产注入只是“可能”
尽管如此，中粮地产后市仍存在一定的资产注入空间。中粮地产在对14家公司的处置中指出，目前，处于尾盘销售的鹏利四川和中谷房地产开发公司，拟作为本公司日后在成都、北京运作地产项目的平台，考虑于下次融资时对其实施收购。
“苏源集团江苏房地产开发有限公司、杭州世外桃源房地产开发有限公司将待所遗留的法律问题解决后，由本公司实施收购。”中粮地产在《配股说明书》中指出，中粮鹏利成都实业发展有限公司、沈阳鹏利广场房产开发有限公司和上海鹏利置业发展有限公司三家公司是做商业地产开发，与中粮地产不构成同业竞争，所以，不会对其进行收购。
因此，有可能在下次资产收购中进入中粮地产的公司，只有鹏利四川、中谷房地产、苏源江苏房地产、杭州世外桃源房地产等4家公司。
其中，鹏利四川和中谷房地产公司的项目已经开发完毕，目前没有新的土地储备，对中粮地产资产没有太大影响。
而据有关资料显示，苏源江苏房地产和杭州世外桃源房地产两家公司将给中粮地产带来不小的土地储备。中粮地产如收购这两家公司，将增加近100万平方米的开发和储备土地面积。
除了拟转让和注销的公司，中粮集团和万科还在北京和苏州分别合作开发“假日风景”和“本岸”项目，这两个项目占地面积分别为22万平方米和15万平方米。中粮集团在这两个项目中只占50%股权，虽然中粮集团将自己股份的优先购买权授予中粮地产，但是，万科同样拥有这一权利，预计中粮与万科合作开发的项目注入中粮地产的难度比较大。
另外，中粮成都实业发展有限公司还负责中国西南成都物流中心1244亩土地的一级开发工作。记者从成都获得消息，今年6月，中粮集团将做完一级开发的800亩土地移交给了新加坡中新物流公司开发。另外260亩土地将由中粮成都实业发展有限公司开发住宅项目，还有150亩土地给成都卓远地产开发公司做商业地产开发。
目前，260亩土地归属还未落实，一旦中粮成都实业发展有限公司获得260亩土地的住宅开发权，无疑又为中粮地产的资产注入增加想象空间。
中粮地产投资者关系部有关人士表示，如果中粮地产有预算的资本开支，将不排除对集团有关资产继续进行收购，由于公司刚做完配股，估计短期内不会再有较大资本动作。而这些资产注入只能是“可能”。
“中粮系”欲打造商业地产旗舰
中粮地产有关人士表示，除了在开发住宅时所做的一些住宅配套商业项目，公司短期不会做大型商业综合项目的开发和收购。按照中粮集团与中粮地产在业务上的分工，未来中粮地产主攻住宅和工业地产，中粮集团地产业务重点将转向商业地产和旅游地产。
孙忠人介绍，中粮集团于90年代初期开始涉足房地产业，以酒店、商业、旅游和住宅地产开发为主。自借壳“深宝恒”将中粮地产上市后，中粮集团董事长宁高宁就确定了中粮集团进军商业地产的目标。在2006年11月2日，北京中粮广场开业十周年纪念活动上，宁高宁就曾向媒体表示，未来中粮集团以中粮广场为核心，将商业地产打包上市。
而据有关人士透露，按照中粮集团“行业+旗舰”的整体上市思路，目前，中粮集团所做的收购商业地产项目的工作，直接目标都是未来将商业地产业务打包上市。实际上，中粮集团整合商业地产业务，扩容商业地产的动作已经完成了平台整合，已进入实质性业务收购阶段。预计在2010年前后，中粮集团商业地产业务规模组建工作将初步完成。
据悉，中粮集团已经确定了由中粮置业投资有限公司（以下简称“中粮置业”）作为商业地产业务整合平台。记者在中粮集团网站上看到，中粮置业的定位是，建立有价值的商业物业，形成优质的物业组合是中粮置业的战略目标。为此，中粮置业致力于寻找新的发展机会和项目，将通过发展“都市综合体”和“万客隆组合体”两条主线，并辅以专职的物业管理来实现这一目标。
一方面，建设集高档酒店、写字楼、公寓、娱乐休闲于一体的都市综合体。目前，运营的项目包括北京中粮广场、上海中粮广场和广州鹏源大厦。另一方面，公司以万客隆为主力店面发展商务组合。在城乡结合部和适合万客隆经营模式的区域，选择市场上品牌好，容易形成协同效应的餐饮、娱乐、健身休闲服务与万客隆捆绑发展，提升价值。
据悉，中粮置业已于日前斥资100多亿元，先后收购了北京西单MALL项目、天津世贸中心以及位于北京朝青板块的“西雅图”项目，市场有传言说，中粮集团欲将其这三个项目打包做REITS（房地产投资信托基金）。
[裁判摘要]
当事人签订民事合同具有复杂的动机、目的和作用，合同除确定具体的交易关系外，还可以具有规范和指引作用，即当事人通过合同对以后发生的权利义务关系进行规范和指引；合同还可以具有确认和评价的作用，即当事人通过合同对双方既往发生的民事法律行为的性质、目的和作用加以确认、补充、完善和评价。
最高人民法院
民事判决书
(2008)民二终字第118号
上诉人(原审原告)：中国信达资产管理公司西安办事处。
负责人：李月瑾，该办事处主任。
委托代理人：徐猛，北京市万商天勤律师事务所律师。
委托代理人：文成炜，北京市万商天勤律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：海南华山房地产开发总公司。
法定代表人：高文选，该公司总经理。
委托代理人：聂西京，该公司副总经理。
委托代理人：刘晰，海南泽田律师事务所律师。
原审第三人：中国建设银行股份有限公司西安曲江支行。
负责人：冯涛，该支行行长。
委托代理人：李金政，该支行职员。
上诉人中国信达资产管理公司西安办事处(以下简称信达西安办事处)因与被上诉人海南华山房地产开发总公司(以下简称华山公司)、原审第三人中国建设银行股份有限公司西安曲江支行(以下简称建行曲江支行)借款合同纠纷一案，不服海南省高级人民法院(2006)琼民一初(重)字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员钱晓晨担任审判长，代理审判员刘敏、杨征宇参加的合议庭对本案进行了审理。书记员袁红霞担任记录。本案现已审理终结。
2003年10月8日，信达西安办事处以华山公司为被告，向陕西省高级人民法院提起诉讼，请求判令：
一、华山公司归还借款本金6225．61万元(利息计算至2003年6月20日)，及至实际清偿日的利息。
二、华山公司承担本案全部诉讼费用。陕西省高级人民法院在审理期间，根据华山公司的申请，追加建行曲江支行为该案第三人。该院经审理认为，华山公司与建行曲江支行存在合作开发合同关系，该合作关系未解除，亦未清算；该案涉及的贷款资金为履行合作开发协议的项目资金，因合作开发合同履行地在海南省海口市，且合作开发合同所涉的不动产位于海南省海口市，故将该案件移送至海南省高级人民法院审理。2005年2月4日，海南省高级人民法院作出(2004)琼民一初字第2号民事判决，驳回信达西安办事处的诉讼请求。信达西安办事处不服，向本院提起上诉。2005年12月21日，本院以(2005)民二终字第 82号民事裁定书裁定本案发回重审。2008年4月30日，海南省高级人民法院作出(2006)琼民一初(重)字第1号民事判决。
海南省高级人民法院经重新审理查明：1992年11月14日，华山公司与中国人民建设银行陕西省信托投资公司(以下简称陕建信托)签订《经济合作合同书》。约定：
1、合作方式：双方各投资200万元，作为共同进行项目开发建设的合作基金。合作目的：共同投资并筹措资金在海南特区及其他地区选择可行项目进行开发建设，共享投资项目的收益。合作期限：自合同签订之日起，至1997年12月31日止。
3、合作基金实行单独管理，双方各派两名成员，另聘一名顾问共同组成合作基金管理委员会，决定以下事项：选定投资项目，任命工程指挥部主要负责人，通过工程预算，决定施工单位，组织工程验收，审定工程决算，确定销售价格，决定利润分配方式以及其他重大事项。管理委员会决定项目后，即成立该项目工程指挥部，向管理委员会负责并按照管理委员会的决定具体负责工程的各项管理工作。
5、合作基金为项目所筹措的各种资金，按资金的不同来源确定其不同利率，所有利息一律计入工程成本。
6、合作基金所确定的工程项目完工后，所有收入按下列顺序分配：工程未付款、税款、银行贷款本息、工程其他本息，纯收益按3％提取项目专项基金，其他收益双方按华山公司六，陕建信托四的比例分配。
7、双方责任和义务：华山公司及时选择合适项目向管理委员会推荐，项目确定后应督促和协助工程指挥部进行立项、报建、设计、招标等工作。陕建信托积极筹措工程建设所需资金，确保工程项目用款，为合作项目提供 5000万元人民币贷款，年息15％，尽量满足合作项目的资金需要。
9、本合同经双方法人代表签字并加盖公章后生效，具有法律效力。1993年1月9日和19日，双方分别签订《合作兴建“华山新村”合同书》和《合作兴建“石山度假村”合同书》。两份合同同为格式合同，除项目名称不同、地址不同、建筑面积不同等外，约定：
一、经“合作基金管理委员会”同意，双方合作兴建“华山新村”和“石山度假村”项目。
二、合作原则：项目由双方共同选定，合作兴建，建设费用双方共同承担，建成后的房屋归双方共有。双方保证密切合作，项目获利按规定双方共享，如有风险双方共同承担。
三、管理委员会从合作基金中各拨款200万元，分别用于两个项目。“华山新村”项目资金需求：自1993年3月至1994年1月需五笔贷款共4500万元；“石山度假村”项目第一期工程资金需求： 自1993年3月至 1994年2月需五笔贷款共1800万元。以上贷款预计从1994年下半年开始归还，还款来源为各项目的房屋销售款，据分析6个月内可全部还完。
四、双方同意并派员正式成立两个项目的两个工程指挥部，直属管理委员会领导；项目设立专用账户，所有资金一律从该专用账户走账。
五、双方责任：华山公司保证陕建信托为项目合作所出的建设资金专款专用，负责督促工程指挥部完成工程建设。陕建信托保证按合同用款计划按时贷款给华山公司，具体贷款手续：工程指挥部以华山公司名义准备所需文件向陕建信托申请贷款，工程指挥部按时支付贷款利息。
六、本合同自双方签字盖章之日起生效，两个项目所有房屋销售完毕，利润分配结束后，本合同自动失效。
华山公司与陕建信托根据上述合作合同的约定，于1992年5月-1993年11月，分别签订了(92)第4、5、8、10号和(93)第 1、12号共6份《借款合同》，借款分别为 200万元、300万元、500万元、400万元和两个1000万元，合计3400万元。1995年 12月29日，双方又签订第10号《借款合同》，借款1000万元，此笔款项，华山公司称是由上述3400万元的利息转为贷款(以下简称息转贷)，信达西安办事处和建行曲江支行在原审庭前质证和庭审中均予以认可。陕建信托于1996年根据中国人民银行陕西省分行的陕银复(1996)20号批复改建为中国建设银行陕西省分行第二直属支行(以下简称建行二支行)。1998年12月 31日，华山公司与建行二支行签订98026号《借款合同》，约定：借款4400万元，归还原贷款4400万元(原贷款用于石山开发)，将原借款转贷。
1999年11月5日，建行二支行向华山公司发出《债权数额核对单》，要求核对截止于同年9月20日的借款本金5400万元，利息余额4 647 764．50元。同月20日，华山公司在《债权数额核对回执》上确认：经核对属实，无异议；并附：《经济合作合同书》、《合作兴建“华山新村”合同书》、《合作兴建“石山度假村”合同书》、《关于债权数额说明》四份附件，还手写备注：以上附件与债权数额核对单是因果联系，具有不可分离的特性，具有同样法律效力。其中，附件《关于债权数额说明》载明：“
一、核对单所列本息5865万元为华山公司与建行二支行合作项目的贷款本息，待合作项目结束双方一并清算。
二、根据双方签订的合作合同书的规定：双方共同成立工程指挥部，工程指挥部以华山公司名义向陕建信托申请贷款，存入双方合作项目专户。鉴于双方合作项目目前原因，我司认为今后若继续为双方合作项目贷款代盖章已有不妥，将造成该专项贷款债权债务不清，带来不必要的司法纠纷。
三、由于该核对单中所列本息与双方合作项目有不可分离的特性，贵行在将该合作项目中的债权转让给信达西安办事处的同时，亦将合作项目主体一并转让，以便该项目继续合作开发或清算。”
1999年12月1日，建行二支行作为甲方与作为乙方的信达西安办事处签订《债权转让协议》，约定：甲方将借款人华山公司截止于1999年9月20日的借款债权本金5400万元，应收利息3 224 558．50元转让给乙方，乙方取代甲方的债权人地位。甲方保证对转让的债权及其从权利是真实、合法的，不会出现第三人对该债权的权属争议，保证所移交的法律文书的真实、合法、有效。如甲方未能履行上述保证，债权转让行为无效。本协议签订后，甲方就转让行为通知到借款人和担保人，并负责收回回执。该协议没有转让合作合同及合作项目的内容。协议签订后，建行二支行通知了华山公司。华山公司在《债权转让通知回执》上亦附有：《经济合作合同书》、《合作兴建“华山新村”合同书》、《合作兴建“石山度假村”合同书》和《关于债权数额说明》附件。此后，信达西安办事处向华山公司进行了催收。
另查明：1993年，华山公司、陕建信托和海南省商业储运公司等筹建海南华山实业股份有限公司(以下简称华山股份公司)。陕建信托认购华山股份公司1100万股，并取得代码为01135的持股证明。1996年11月13日，建行二支行向华山公司出具的《委托书》载明：“我行已与华山股份公司签订1100万元认股协议，现委托华山公司将我行原已认购的1100万元转入华山股份公司作为股本金。”1997年4月2日，华山股份公司委托海南会计师事务所作出了《验资报告》，该报告所附的《验资事项说明》第三条第2项载明：“陕建信托以原对华山公司的流动资金贷款等转作对华山股份公司的股本投入，由华山公司代投股金。”建行二支行1997年5月30日在其《海南华山实业股份有限公司基本情况》中载明：“认购1100万元的法人股我行没有新的投入，是用华山公司合作投资开发项目而贷款3400万元其中的1100万元购买的土地以实物入股。”
1999年建行二支行根据中国人民银行西安分行的西银复(1999)157号批复更名为中国建设银行西安市东大街支行(以下简称建行东大街支行)。2007年经中国银行业监督管理委员会陕西监管局办公室批准，建行东大街支行由陕西省西安市南大街15号迁至雁塔南路2号，并更名为中国建设银行股份有限公司西安曲江支行，即前述建行曲江支行。
原审法院认为，华山公司与建行曲江支行的前身陕建信托签订的《经济合作合同书》、《合作兴建“华山新村”合同书》和《合作兴建“石山度假村”合同书》等约定，华山公司与陕建信托为合作开发房地产项目而共同投资设立合作基金和管理机构；双方对确定的开发项目共同投资并筹资，共同开发，共享项目的收益，具体为共同成立工程指挥部进行管理，实行费用共担、房屋共有、获利共享、风险共担的原则；对具体贷款手续约定，工程指挥部以华山公司名义准备所需文件向陕建信托申请贷款，工程指挥部按时支付贷款利息，归还贷款的资金为各项目的房屋销售款。为此，虽然陕建信托与华山公司签订了7份《借款合同》，及陕建信托改建为建行二支行后与华山公司为转贷而签订了《借款合同》，但上述借款合同的借贷双方同时又是合作开发合同的合作双方，陕建信托提供贷款是其履行合作开发合同约定的义务，贷款使用人和归还义务人均是合作的双方而并非华山公司一方。同时，双方也没有约定以《借款合同》解除或变更合作合同或合作关系。华山公司在此后给建行二支行的《债权数额核对回执》和《债权转让通知回执》上，均以附件的方式明确提示双方尚存在的合作合同关系，建行二支行并未作否认答复，表明其认可双方合作合同关系尚未解除、终止及清算。故华山公司提出其与建行曲江支行形成的是合作开发关系的抗辩理由成立，该院予以支持。
建行曲江支行在明知提供贷款是其履行合作开发合同约定的义务，贷款使用人和归还义务人均是合作的双方而并非华山公司一方，且合作项目尚未清算，归还贷款的责任尚未确定以及华山公司已有明确提示的情况下，单方将归还贷款本息的全部责任作为华山公司一方的债务即自己一方的债权向信达西安办事处转让，违反了合作合同关于风险共担的约定，也违反了民事活动应当遵循的公平原则和诚实信用原则。
信达西安办事处起诉的借款债权，是依据其与建行曲江支行签订《债权转让协议》所受让的债权，其基于与建行曲江支行的债权转让而以借款关系为基础提出诉讼请求，请求华山公司归还借款本息。经该院释明，信达西安办事处不同意就建行曲江支行与华山公司的合作关系增加或变更诉讼请求，华山公司不同意就合作关系提起反诉，建行曲江支行也没有就合作关系提出独立的诉讼请求。
综上，信达西安办事处以其所受让的系建行曲江支行的债权为由请求华山公司偿还借款本息的诉讼请求不能成立，应予驳回。尽管华山公司主张其与建行曲江支行间系合作关系，但鉴于信达西安办事处不同意就建行曲江支行与华山公司的合作关系增加或变更诉讼请求，华山公司不同意就合作关系提出反诉，建行曲江支行亦未就合作关系提出独立的诉讼请求，故依据“不告不理”的民事诉讼原则，该院对此不作处理。依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条之规定，并经该院审判委员会讨论决定，判决：驳回信达西安办事处的诉讼请求。本案案件受理费160 630元，由信达西安办事处负担。
信达西安办事处不服原审法院上述民事判决，向本院上诉称：
一、一审判决认定《借款合同》项下借款与合作开发有关，与事实不符。三份合作合同分别于1992年 11月14日、1993年1月9日、1993年1月19日签订。合同约定了贷款用途、贷款期限、贷入账户、贷款利率等。本案六笔贷款均为普通贷款，其贷款时间分别为1992年5月18日，1992年6月17日，1992年 8月18日，1992年10月20日，1993年2月26日，1993年11月18日，放款期限分别为十二个月和六个月，用途包括华业别墅项目(该项目与合作项目无关)用款、购地用款、流动资金用款等，总计4400万元人民币。这些贷款与合作协议中所述的华山新村项目、石山度假村项目所需贷款不同，证明这些贷款并非合作协议项下的贷款。
二、一审判决认定建行曲江支行系用普通贷款中的1100万元出资认购华山股份法人股，与事实不符。华山股份公司1994年设立时，陕建信托认购了1100万法人股，并为此向华山公司另行支付了1200万元(其中100万是手续费)，该笔资金与前段所述的普通贷款没有任何关联。一审认定1100万元与普通贷款有关的依据是建行二支行1997年5月30日的《海南华山实业股份有限公司基本情况》复印件。建行曲江支行对此不予认可。一审法院据此作为认定事实的依据违反诉讼证据规则。
三、一审判决混淆了合作关系与借贷关系两个独立的法律关系。一审判决将借贷关系和合作关系混为一体有违事实。信达西安办事处从未否认双方存在合作关系。信达西安办事处之所以起诉借款，是因为借款与合作关系没有关系，两者是各自独立的。本案所诉债务并不是合作项下的债务，而是华山公司单独的债务，不能由双方共担。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当。请求二审法院撤销一审判决，改判华山公司归还借款本息并承担本案全部诉讼费用。
针对信达西安办事处的上诉请求及理由，华山公司答辩称：
一、信达西安办事处关于“一审判决认定事实错误”的上诉理由不能成立。1．借款合同部分虽存在时间上早于合作合同的状况，但在当时海南房地产开发不规范的情况下，决定借款真正使用目的的，不是时间，而是借款合同当事人的真实意思表示。借款的真实用途是履行合作合同所约定的贷款。信达西安办事处在一审举证的1995年的010号《借款合同》证明：原贷款3400万元，和将3400万元贷款的未付利息转贷为本金1000万元，贷款本金合计为4400万元。在1998年 98026号《借款合同》申明确约定为：借款 4400万元，归还原贷款4400万元(原贷款用于石山开发)。华山公司与建行曲江支行通过上述两合同已经确认原签订合同的借款都已经作为合作合同项目的借款。2．关于1100万元股份款问题。建行曲江支行出具的《海南华山实业股份有限公司基本情况》、《委托书》和《验资报告》所附的《验资事项说明》等证据证明：陕建信托已委托华山公司，将其向华山公司提供的合作项目贷款中的1100万元，转作其购买华山股份公司的股金款。陕建信托无论是以土地折价入股，或是以资金入股，均是其合作贷款的资金或贷款所购土地形成的资产。
二、信达西安办事处关于“一审判决适用法律不当”的上诉理由不能成立。一审判决并未混淆合作关系与借款关系，混淆两者关系的是信达西安办事处。综上，信达西安办事处的上诉请求没有事实和法律依据，请求最高人民法院驳回上诉，维持原判。
第三人建行曲江支行陈述同意信达西安办事处的上诉意见。
本院对原审法院查明“陕建信托认购华山股份公司1100万股”的事实不予认定。另，本案二审中就1999年11月5日建行二支行向华山公司发出的《债权数额核对单》进行质证。信达西安办事处提供一份载有“以上附件与债权数额核对单是因果联系，具有不可分离的特性，具有同样法律效力。”手写内容的证据复印件；华山公司提供一份载有同样内容打印文字的证据原件；建行曲江支行提供一份没有上述内容的证据原件。鉴于各方当事人提供的相关证据不一致，本院对于《债权数额核对单》是否载有上述内容不予认定。对原审判决查明的其他事实予以认定。
本院认为，本案当事人均承认相互之间存在合作合同、借款合同的事实，主要争议焦点是信达西安办事处起诉要求华山公司偿还借款本息的借款合同与华山公司与建行曲江支行签订的合作合同是否有关联的问题。
华山公司与陕建信托在原已签订的《经济合作合同书》基础上，又签订了《合作兴建“石山度假村”合同书》等合同。上述合同均表明双方在石山度假村等房地产开发项目上存在分工明确的合作关系，其中华山公司具体负责房地产开发工作，陕建信托负责房地产开发所需的资金筹措工作。双方对于以华山公司名义向陕建信托所借资金问题作出了偿还资金来源、顺序等明确约定，体现了收益共享、风险共担的合作原则。信达西安办事处主张本案借款合同与合作合同之间没有关联性，是两个独立的法律关系，但其起诉要求华山公司返还借款的重要证据即华山公司与建行曲江支行签订的98026号借款合同中明确记载“原贷款用于石山开发”。该合同系双方将本案所涉的原4400万元贷款汇总进行转贷，可以证明建行曲江支行明确认可其向华山公司所发放的本案贷款确实用于双方所签订的合作合同中所指向的开发项目。华山公司在建行曲江支行向信达西安办事处转让债权及催款过程中，多次明确提出双方系合作合同关系，信达西安办事处和建行曲江支行至诉前对此未提出异议。上述证据证明本案借款合同与合作合同之间联系紧密，信达西安办事处关于本案借款合同与合作合同不具有关联性的上诉主张不能成立。
信达西安办事处主张本案大部分借款合同签订在前，而合作合同签订在后，从时间的顺序上否认两者具有关联关系。当事人签订民事合同具有复杂的动机、目的和作用，该合同可以具有规范和指引的作用，即当事人通过要约承诺的方式规范和指引以后发生的权利义务关系；合同也可以具有确认和评价的作用，即双方通过合同方式将双方既往发生的民事法律行为的性质、目的和作用做出评价，进行确认、补充和完善。本案当事人正是通过签订合作合同和转贷合同等民事法律行为，对先前发生的借款合同的性质、内容和作用进行了确认。信达西安办事处以借款合同发生在前、合作合同签订在后为由否认两者之间的关联性缺乏事实和法律依据。信达西安办事处在诉讼中还提供了建行曲江支行与华山公司之间有其他借款的证据材料，主张这部分借款是属于合作合同项下借款，从而排除本案借款属于合作合同项下借款的可能。但上述证据材料多是银行内部记账凭证，华山公司对该证据真实性不予认可。信达西安办事处没有提供借款合同等相关证据予以证明，上述证据不能证明这些资金是与合作合同有关的借款。并且，即使信达西安办事处能够证明这部分借款是属于合作合同项下借款，也不能直接得出本案借款不属于合作合同项下借款的结论，上述借款可以在合作合同项下并存而不必然排斥。当事人举证质证应当围绕本案所涉借款是否与合作合同有关这一焦点问题，而在本案诉讼中信达西安办事处未能提供证据证明本案借款合同项下借款是独立于合作合同之外的其他借款，其关于华山公司应按照借款合同约定偿还借款而不受合作合同影响的诉讼主张不能成立。
信达西安办事处以借款合同为由要求华山公司返还借款没有事实和法律依据，其诉讼请求不能成立。在这种情况下，无论陕建信托所认购的华山股份公司的1100万股出资的款项来源问题查明与否，均不会影响本案的最终处理结果。但上述事实的认定可能会影响当事人其他民事法律关系的认定。原审法院在本案民事判决中对此部分有争议的事实予以认定不妥，本院不予确认。
信达西安办事处是债权转移的受让人，不是合作合同的当事人，其在本案诉讼中仅主张借款合同法律关系，没有提出有关合作合同的诉讼请求。建行曲江支行与华山公司系合作合同当事人，双方在本案借款纠纷诉讼中未提出有关合作合同的诉讼请求。人民法院不能超出当事人的诉讼请求范围进行判决，有关当事人因签订和履行债权转让合同、合作合同而引起的民事责任问题可另案解决。
本案中借款合同的签订和履行是合作合同履行内容的一部分。根据合作合同约定的内容，合作双方对合作项目应当共担风险、共享利润，且双方在合作合同中对资金分配顺序做出了明确规定。现信达西安办事处将借款合同与合作合同割裂开来，独立请求华山公司承担贷款本息没有事实依据。原审判决驳回信达西安办事处诉讼请求并无不当，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费176 540．25元，由中国信达资产管理公司西安办事处承担。
本判决为终审判决。
***有限公司：
受贵方委托，本公司秉着客观、公正、科学、独立的原则对贵方拥有合法产权的位于***的***房产价格进行了评估，目的是为确定估价对象在8月15日的公开市场价值，并以此为贵方以委估标的向银行进行抵押贷款，确定抵押额提供客观的价值依据。
根据贵方所提供的资料，本公司估价人员依据国家、省、市的相关法律、法规，在对现场实地勘察并收集、整理、分析相关信息的基础上，遵循估价原则，按照必要的估价程序，采用合理的估价方法对估价对象进行评估，在满足本次估价假设和限制条件的前提下，经测算确定贵方委估房产在评估基准日的抵押价值为人民币贰仟贰佰陆拾伍万叁仟肆佰元整(￥2265.34万元)。
***房地产评估咨询有限公司
***
估价师声明
我们郑重声明：
1. 我们在本估价报告中陈述的事实是真实、准确的。
2. 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3. 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4. 我们依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5. 我们已对本报告中的估价对象进行了实地勘察。
6. 本估价报告得到***房地产评估咨询有限公司的技术帮助，本估价报告的结果建立在该公司出具的***字[][估]第***号土地评估报告结果的基础之上。
7. 本估价结论仅对本次委托有效，不做他用。
未经本公司同意，不得向委托方和有关当事人之外的任何单位和个人提供结论书的全部或部分内容，不得发表于任何公开媒体上。
8. 若当事人对本估价报告有异议，请在报告出具后七日内向本公司申请重估。
如当事人未在约定日期内对估价报告提出异议或申请重估，视同认可本估价报告。
9. 本报告由本公司负责解释。
注册房地产估价师：
估价的假设和限制条件
1.本报告的估价结果，以估价对象房地产维持现状持续使用为前提。
2.本报告的估价结果未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇到不可抗力时可能对房地产价格产生的影响;也未考虑特殊的交易情况，使交易方追加付出而对房地产价格所产生的影响。
3.本次评估前提是委托方提供的资料是真实的、合法的、委托方并对其所提供的资料的真实性和合法性负责。
4.估价对象房屋的权属、范围、面积等情况，以委托方提供的产权情况为依据，未经丈量核对。
5.在估价时点之前，估价对象不存在其他法定优先受偿权利，委托方并对因其担保、欠债、信誉等因素对估价结果造成的影响负责。
6.本估价结果不包含交易税费，但处分抵押物时，可能会发生其它相关税费，故还应扣除变现能力分析中提到的相关税费。
7.本估价结果不包含土地的价格。
8.估价对象在估价时点的状况与完成实地查勘之日的状况一致。
估价结果报告
(2008)第***号
一、委估项目
***公司所属房产抵押贷款估价项目
二、委托方
名称：***公司
地址：***
三、估价方
名称：***房地产评估咨询有限公司
地址：***
证书号：*** 资质等级：***
法定代表人：***
四、估价对象概况
估价对象位于***，其合法产权人为***公司，建筑面积共9687.69平方米。
对于房地产企业而言,楼盘的定位、规划、设计和品质无疑是影响楼盘销售的重要因素,而在将楼盘销售出去以后,物业管理便成为房地产企业维系和强化顾客关系,进而提升顾客资产的重要工具。而随着中国经济的发展和人们生活水平的提高,房地产企业的业主对于物业服务的需求也在发生着变化,他们一方面希望物业服务质量能够得到基本保障,同时还会追求居住的舒适和美好的生活体验。为业主创造这种美好的体验,对于房地产企业树立良好的品牌形象,在市场中建立、培育和巩固顾客关系,提升房地产企业的顾客资产并由此实现企业的持续成长必将起到积极的作用。
一、业主体验及其创造媒介
1. 业主体验的含义
“体验”一词的含义是比较宽泛的,从心理学角度讲,体验是个体对来自外界的刺激的心理反应。在房地产行业,消费者在购买了住房以后,便成为了房地产企业的业主,但这决不意味着房地产企业对他们的营销活动的结束,而恰恰应该是一个新的营销过程的开始。房地产企业此时的营销活动向业主提供的实际上是一种服务,业主获得的一方面是居住生活的功能性保障,另一方面则是感性层面上的体验,这种体验就是业主体验,其体验主体是房地产企业的现有顾客——业主,体验刺激物则是房地产企业的营销活动。本文对业主体验给出如下的定义:业主体验是指房地产企业的顾客——业主受到房地产企业在物业服务过程中的营销活动的刺激,在其情绪、体力和智力甚至是精神达到某一特定水平时,他意识中产生的美好感受[1],这种美好的感受会留在业主的脑海中,变成难忘的记忆。
2. 业主体验的分类
依据美国体验营销学者Schmitte提出的顾客体验理论,顾客体验可以分为感官体验、情感体验、思考体验、行动体验和关联体验五种类型[2]。业主体验是一种房地产行业的顾客消费体验,Schmitte提出的顾客体验的分类方法同样适用于业主体验,对于房地产企业来说,不同类型的业主体验会给业主带来完全不同的心理感受。感官体验给业主带来的是一种感官上的审美体验,情感体验触动的是业主的情感世界,思考体验丰富了业主的知识空间,行动体验让业主获得了身体的参与以及对新的生活方式的感受,关联体验则让业主和他人建立了更广泛的联系,使业主更好地融入了社会生活。
3. 业主体验的创造媒介
业主体验是业主对房地产企业营销刺激的反应,这种反应是被诱发出来的。房地产企业必须通过体验创造媒介为业主带来体验,例如,漂亮的小区景观可以为业主带来赏心悦目的感官体验,知识传播活动可以给业主带来启动智力和增长知识的思考体验,在这里,小区景观和知识传播活动就是体验创造媒介,房地产企业正是通过各种体验创造媒介为业主带来体验。严格地讲,每一种体验创造媒介都可能创造不同类型的业主体验,但不同类型业主体验的体验创造媒介往往又是以某些体验创造媒介为主的,小区景观、楼盘外观、绿地、花卉、植物、指示牌、物业人员服饰、音乐等会创造业主的感官体验;物业人员的服务态度和情感沟通会创造业主的情感体验;知识传播活动和知识竞赛活动会带给业主思考体验;春游、节日联欢、歌舞比赛、体育比赛等参与性活动会给业主带来行动体验;业主社团、协会和俱乐部则会让业主感受到关联体验。房地产企业需要认真分析和熟练掌握如何运用这些体验创造媒介为业主创造丰富美好的体验,通过这些美好体验的创造赢得业主的热爱和忠诚。
二、业主体验对房地产企业顾客资产的影响路径
Blattberg和Deighton在1996年提出了顾客资产的概念[3],这个概念的含义是指企业所有顾客为企业创造的顾客终身价值之和,其中,一个顾客的终身价值是指这个顾客在其生命周期中为企业带来的所有价值的折现值。顾客资产强调的是企业不仅要实现与顾客的现有交易,更应与顾客维系长期的关系,从每个顾客的生命周期中获取更多的价值,这些价值包括顾客的向上购买,即顾客继续从本企业购买升级换代产品;顾客的交叉购买,即顾客从本企业购买其他产品;顾客的积极口碑,即顾客向他人传播有关本企业及产品的正面口碑;顾客的信息贡献,即顾客向本企业提高有价值的信息,顾客资产的多少直接反映了一个企业市场竞争力的大小,它是现代企业市场竞争的焦点。
业主体验是房地产企业顾客在消费过程中的心理感受,在人们的需求层次越来越高的今天,它必然会对房地产企业顾客资产产生重要的影响。
首先,美好的业主体验会超越业主满意,创造业主愉悦。在顾客满意理论中,顾客满意是顾客通过对产品实际效果的感知与其期望值进行比较后,所形成的愉悦或失望的感受状况,顾客满意理论认为,如果顾客的实际产品感知不如其期望值,顾客就会不满意,如果两者相匹配,顾客就会感到满意,如果实际感知超越了其期望值,顾客就会高度满意,并产生愉悦和欣喜的感受[4]。美好的业主体验会增强业主的感性感受,使业主心情舒畅,在充实与快乐中,业主的生活质量得以提升,由于业主的精神满足是一种高层次的满足,因而,在物业的功能性利益充分实现的前提下,它必然超越业主的期望,使业主产生精神上一种积极情感,这就是业主愉悦。
其次,业主愉悦会使业主对房地产企业产生品牌热爱。Carroll和Ahuvia认为,品牌热爱(brand love)是满意顾客对于一个特定品牌的情感依附程度,它代表着顾客对该品牌的激情,依附于该品牌,对该品牌的积极评价,对该品牌的情感反应和声明对该品牌的热爱[5]。业主愉悦是对业主满意的一种超越,由于业主美好的精神感受是由房地产企业带来的,因而,业主会由此对房地产企业品牌产生信赖和依恋的情感,这种情感具有指向性,即它是一种业主对房地产企业品牌的热爱之情。
最后,业主的品牌热爱会对房地产企业的顾客资产产生积极的影响。消费者的行为会受其态度的影响,业主的品牌热爱会让业主对房地产企业产生依附之情,这种依附之情是一种态度上的忠诚,有关研究表明,顾客的态度忠诚会对其行为忠诚产生积极的影响,业主的品牌热爱会促使业主在适当的时机向外传播有关房地产企业的积极口碑,向房地产企业提供有价值的信息,在需要再次购买新房时会首先考虑和选择该房地产企业的产品,同时,对物业提供的其他有偿服务也会更有可能接受,这样,房地产企业从业主那里便获得了更多的价值,顾客资产由此就得到了提升。
三、用业主体验管理提升房地产企业的顾客资产
1. 保证房产功能性价值的实现
房地产企业提供给业主的功能性价值是指房地产企业提供的房产质量和功能以及物业需要完成的基本职责。业主体验是一种感性价值,尽管相对于功能性价值而言它能够满足顾客在更高层次上的需求,但它必须以业主功能性价值得到满足为基础,如果业主的功能性利益不能得到保障,感性价值就失去了根基,运用业主体验赢得顾客资产的策略便难以奏效。
为了使房产的功能性价值得以保证,房地产企业首先需要向业主提供高质量的住房,为此,房地产企业需要对住房设计,建筑材料采购以及施工队伍进行全流程的有效监督和管理,以保证住房在设计和质量上让业主满意。其次,房地产企业还需提高物业的功能性服务质量,如小区安全的保障、房屋和小区设施的及时维修和维护、环境的清洁等,使业主对物业的基本功能满意。房产功能性价值的实现可以为运用业主体验提升顾客资产奠定基础。
2. 注重市场细分
要想为业主创造美妙的体验就必须了解业主的体验需求,对于一个比较大的楼盘社区来说,尽管业主的生活档次会由于同在一个楼盘而趋于相近,但还是会在人文统计和其它方面表现出很大的差异,不同的业主会有不同的偏好、生活习惯和生活方式,因而其体验需求就会有所不同,例如,年龄是影响消费者行为的重要因素,不同年龄的人的需要往往存在着很大的区别,老年人关注更多的是健康和排除孤独,中年人更注重的是自己的事业,年轻人和儿童需要更多的则是青春活力和健康成长,不同群体需要的知识、感兴趣的活动以及愿意参加的社团都会不一样,房地产企业需要在对业主情况进行充分调查的基础上选择有意义的细分变量对业主进行细分,并根据不同细分群体体验需求的差异向其提供不同的体验,这样才会产生更好的效果。
3. 注重业主体验的不断创新
业主体验是一种感性的力量,持续的新鲜感是这种感性力量的源泉,房地产企业只有根据业主的节奏不断进行业主体验的创新,才能为业主创造持续的新鲜体验,从而使业主愉悦的持续性得以保证。业主体验的创新可以是体验要素的创新,小区设施的色彩和景观设计,播放的音乐风格,知识宣传、知识竞赛以及参与性活动的主题,物业人员的情感沟通方式等的不断变幻,都会给业主带来持续的新鲜感。业主体验创新还可以是体验创造媒介的创新,新的体验创造媒介的使用无疑会为业主带来全新的感受,如网站的建立与和业主生活相关的产品品牌的联合活动都会给业主注入新的体验。
4. 创造业主全面体验
不同体验类型的融合会增加体验对业主的魅力,例如,休闲的时间在小区播放音乐的同时可以以宣传栏的方式介绍一些相关的音乐知识,这样,业主在享受美妙音乐的同时还获得了更多的知识,感官和思考体验的融合会极大地丰富业主的心理感受。依据体验营销大师Schmitte的观点,不同类型顾客体验的两两组合构成混合体验,而所有类型顾客体验的相互融会则构成顾客的全面体验,单一类型的顾客体验难以创造顾客持续的愉悦和惊喜,创造顾客全面体验才是企业赢得顾客情感的关键[2]。国际著名学者Berry等人以及体验经济的倡导者Pine和Gilmore在其论著中均提出了相同的观点。
为业主创造全面体验需要房地产企业在创造不同类型美好的业主体验的基础上注意不同类型业主体验之间的有效衔接、结合和变幻,从而丰富顾客的精神感受,拓展顾客的经历,通过强化不同类型业主体验之间的交互作用为业主带来新鲜的吸引力,展现给业主一幅美妙变幻的生活画卷。
5. 促进业主品牌热爱向顾客资产的转化
业主的品牌热爱会通过业主的向上购买、交叉购买、积极口碑和信息贡献提升房地产企业的顾客资产。在这个过程中,房地产企业可以采取相应策略增强这种提升作用。
为了将业主的品牌热爱更好地转化为业主的向上购买,房地产企业在开发新楼盘前就应充分听取业主对现有楼盘在小区环境、楼盘设计、户型、室内设施等方面的意见、建议和期望,借助这些意见、建议和期望使新楼盘更好地满足顾客的需求,在促销阶段,房地产企业还需将楼盘信息及时、全面地传递给业主,使他们能够及时地作出抉择。
要使业主更多地交叉购买,房地产企业需要向他们提供更多可以提高他们生活质量的产品和服务,包括房屋装修、设施的更换、室内的保洁、房屋租赁中介等等。房地产企业在通过各种途径与业主接触的过程中会获得大量的业主需求信息,房地产企业需要依据这种需求信息进行新服务的开发,在充分满足业主需求的前提下,通过恰当的途径与业主交流沟通,使业主了解、认知这些新的服务项目,使他们在需要的时候能够首先想到和购买这些服务,并形成一种习惯。
业主对房地产品牌的热爱会促使业主在适当的情景,如亲朋好友向其咨询时,传播有利于房地产企业的积极口碑,这种积极口碑要比企业的广告更容易赢得受众的信赖,所谓“金杯、银杯、不如老百姓的口碑”。为了让这种积极口碑效应最大化,房地产企业可以设计和开展一些新颖有趣的活动,将对于受众有价值的信息设计成易于传播的宣传语,这样可以增大积极口碑传播的机会。另外,房地产企业在组织各种活动中,可以尽可能地让业主和潜在顾客共同参与,这也增加了业主和潜在顾客的交流机会,同时,房地产企业还应了解业主的特征,尽量寻找那些具有意见领袖特征的业主,使他们成为积极口碑传播的主力军。
业主对房地产企业的信息贡献主要包括业主提供的包括楼盘的设计和质量、物业的服务内容和服务质量、对未来楼盘和物业的期望以及新的顾客源等信息,这些信息可以帮助房地产企业更好地设计楼盘和服务,更有效地进行促销。为了增大业主的信息贡献,房地产企业需要开发和畅通与业主的沟通途径,可以对业主提出的有价值的信息予以奖励,还可以使用一些定性或定量的调研方法从业主那里获得有价值的信息。
摘要：房地产企业通过物业服务给业主带来的体验包括业主感官体验、情感体验、思考体验、行动体验和关联体验,美好的业主体验会带来业主的愉悦,使业主对房地产企业产生品牌热爱,由此,房地产企业的顾客资产会得到极大的提升,为了更好地通过创造美好的业主体验提升本企业的顾客资产,房地产企业需要保证房产功能性价值的实现,注重市场细分,注重业主体验的创新和业主全面体验的创造,并促进业主品牌热爱向顾客资产的转化。
关键词：业主体验,房地产企业,顾客资产
参考文献
[1]B.Joseph Pine ll,James H.Gilmore.体验经济[M].夏业良,鲁炜,译.北京:机械工业出版社,2002.
[2]Bernd H.Schmitt.体验营销[M].刘银娜,高靖,梁丽娟,译.北京:清华大学出版社,2004.
[3]Robert C.Blattberg,John Deighton..Manage Marketing by the Customer Equity Test[J].Harvard Business Review,1996,(74):136-144.
[4]Kolter.营销管理[M].梅清豪,译.上海:上海人民出版社,2003.
我们利用经营性现金流(企业经营活动产生的现金流量净额)与销售收入的比率来衡量企业的房产市场前景是否良好、公司的销售政策和回款政策是否及时、有效；用经营性现金流与净利润的比率来衡量企业的利润是否主要来自于本身的主营业务，而非暂时性的获益如对外投资收益、政府补贴、处置资产收入等。
通过分析6家公司2000年至2004年的经营性现金流变动情况，我们发现，万科从2000年至2004年五年中，其经营性现金流呈现出正负交替的状况，这种正负交替是一对一的情况；金地集团也呈现出正负交替的情况，但呈两负一正的交替序列：合生创展是由负到正、由小到大的过程；上海复地的现金流时好时坏、大小不一，呈现的是无序特征，而首创置业则基本表现较差：富力地产由差到好变化，且幅度较大，不过由于上市时间较短，尚难确定其长期走势特征(表1)。
进一步分析6家公司历年经营性现金流销售收入比、经营性现金流净利润比等指标(表2)，可以看到：
万科、金地集团的经营性现金流销售收入比、经营性现金流净利润比呈现出跳跃性特征，万科始终正负交替；金地集团的变动幅度相当大，在2002、2003年均为负值的情况下，2003年的经营性现金流净利润比是2002年3．73倍，2003年经营性现金流销售收入比是2002年的2．87倍，现金流状况恶化相当严重，而到了2004年全部转化为正值，且指标值所反映出来的经营水平良好。这反映出金地集团生产、销售之间的时间衔接上有较大的空挡，其经营性现金流量易出现较大的波动。另外，万科于2003年同时实行了分红、送股、转赠，金地集团也在2002、2003实行了分红，这两个公司在上述年度中的每股经营现金流是负值，却仍然推出了现金分红方案，使公司的营运资金变得更加紧张，一定程度上影响了公司的长期发展。
首创置业的现金流一直为负，且这种状况有进一步持续的趋势，不过在幅度上变化不大。值得关注的是富力地产，该公司上市前的指标状况相当良好，经营性现金流销售收入比处于业内领先位置．而每股经营性现金流更是达到了15．22元，主营业务资金充足。
相比而言，合生创展的表现最为稳定，且呈不断上升的趋势：经营性现金流销售收入比由2002年的—3．27％到2003年的8．80％．再到2004年的20．28％；经营性现金流净利润比由2002年的-24．70％提高到2003年的76．23％，2004年则达126．13％．体现出公司经营的稳健与良性循环。
资产组合模式是现金流“稳定器”
细分来说，房地产公司各种资产搭配主要有以下几大项：土地储备、短期物业、长期物业、长期投资。土地储备有短期土地储备和长期土地储备、短期物业有短期在建物业和短期已落成物业、长期物业也有长期在建物业和长期已落成物业。从现金流角度看，土地储备产生现金流出，由于具有土地使用成本(如地租)，长期土地储备则较短期土地储备需要支出更多的现金流：短期在建物业和长期在建物业产生现金流出，而短期已落成物业和长期已落成物业则由于销售会产生现金流入：值得注意的是由于长期物业投资、长期股权投资能带来稳定的利润和稳定的现金流，我们分析的几家H股公司中这一部分比重比国内公司大得多，这也是现金流良好状况的“稳定器”。因此，带来现金流入的主要有短期已建成物业、长期股权投资、长期物业投资；产生现金流出的主要有短期在建物业、土地储备。
由于合生创展在6家样本公司中的经营性现金流收入比、现金流净利润比等指标均呈现持续、稳健的特征，通过对其2005年上半年和2004年经重新分类的财务数据的分析，合生创展的短期在建物业：短期已落成物业：短期土地储备：长期(股权、物业)投资=1：0．5：1．5：1．2(表3)。
通过对比6家公司的经营性现金流差异与资产组合差异后，我们发现这一资产组合比例构成了地产商资金体内良性循环的适度原则，因为它较有利于为地产商带来稳定而持续的经营性现金流。
在建物业和已建物业保持2：1的比例使得物业销售所产生的销售收入资金能为在建物业提供近半的现金流支持．此种经营性现金流的内部衔接使得企业的扩张不必依靠大举外部融资。
上述公司的现金流变动趋势表明，万科或金地集团在T年大量购买土地兴建物业，产生大量的现金支出，而已建物业和已建物业的销售却没有跟上，导致现金流入严重不足，现金流净值为负；在T+I或者T+2年由于销售完成，产生大量现金流入，而在建物业却难以用完大量的现金流入，导致现金流净值为正值，且数值较大；出现前者的情况时唯有大举融资以解决资金困境，出现后者情况时难以完全发挥资本的使用价值。
土地储备并非越多越好，过多的土地储备会占用大量的资金，造成本身经营性现金流流入的不足，且不断地产生土地成本，而要维持或扩展企业的规模则就要更多地依赖外部融资。国内上市公司的价值倾向更多的是大量购入土地储备，而香港市场对土地储备则保持谨慎的态度。土地储备与物业保持1：1的大体比例，利于形成土地储备的适度原则。另外，长期土地储备与短期土地储备应保持较低的比例，这是由于长期土地储备所带来的土地应付成本也较高，如果置而不用，则每期负债增加，对现金流造成压力。
值得关注的是长期股权、物业投资能为企业带来稳定的现金流和利润。以合生创展“投资股权”为例，每年产生的净利润均在1亿上下，而产生的现金流入更是巨大，对在建物业1．2：1的比例，结合已建物业0．5：1的比例，不仅使得在建物业和土地储备的现金支出得到支持，更产生了大量的富余资金。另外，由于长期投资产生的现金流入是以20年左右的周期来计算的，构成了长期稳定的资产，由此公司的经营模式实现了“多元化”，即不仅有物业的兴建与销售，更有物业的长期投资与租赁、长期的同行业产业链股权投资(建筑公司、物业管理公司等)。国内地产公司更多集中在物业的兴建与销售这一点，而成熟的香港上市地产公司则以三点形成了稳定的三角形态。
合生创展2000年-2003年的财务数据也验证了上述资产组合模式利于现金流稳定的判断(表4)。
2000年-2003年四年中，由于会计科目设置的不同，合生创展的短期土地储备包含在其他项目之中如“发展中的物业”、“长期投资之发展中物业”，难以还原，我们仅可以计算出“短期发展中物业与已落成物业的比例”、“长期投资与短期在建物业的比例”。首先看第一个比例，由于“发展中的物业”含有短期土地储备，因此在进行适当的还原计算后，“发展中的物业”与“已落成物业”比例应在3-4之间，结合经营性现金流来看，只有具有较好经营性现金流净值的2003年度符合这一比率，2000年虽然经营性现金流净值为正，但其值偏小，这同合生创展1999年大量投资
地产项目，造成短期已落成物业过大有关。由于“长期投资之发展中物业”中也包含土地储备，且比例与之相当，因此还原计算后大体符合第二个比例的有2001年、2002年、2003年。结合两个比例，只有2003年同时符合短期在建物业：短期待销物业：短期土地储备：长期(股权、物业)投资=1：0．5：1．5：1．2，其经营性现金流净值为正，其状况较好。
由于会计项目设置不同的原因，首创置业土地储备同合生创展一样包含于“发展中的物业”，因此其“发展中的物业”与“已落成物业”比例应在3-4之间；而由于“长期物业投资”中包含固定资产、可供出售的财务资产等，因此其长期投资总值较大，长期投资与短期在建物业的比例应在2-2．5之间。结合上述数据结果，只有2000年度符合这两个比例，其经营性现金流净值为正，且状况良好。2001年至2004年均为负值，2005年上半年的经营性现金流净值虽然为正，但其“长期投资之发展中物业”和“长期投资物业”过大，未来具有不确定性(表5)。
上文分析的结果显示，上海复地的现金流时好时坏、大小不一，呈现的是无序特征，这从其“发展中的物业”与“已落成物业”比例在8-205之间可见一斑。该公司资产组合如此混乱同其IPO后处于急速扩张期有关，待其大量在建物业完工、产生的销售收入按适当比例投资于在建物业与土地储备后，其现金流才能逐渐稳定转好，公司的发展才能进入可持续阶段(表6)。
由于富力地产2005年7月中旬才上市，只有2002年底以来的公开数据，又由于该公司IPO所募集的资金大部分用来发展物业，导致其“发展中的物业”与“已落成物业”比例偏高、长期投资与短期在建物业的比例偏低，而由于其处于发展初期，发展中物业的完工后的销售收入回笼需要一定的时间，其现金流状况同上海复地较为相似。
万科的长期投资(包括长期股权投资、长期物业投资等)对在建物业的比例在0．04-0．5之间，同1．2的适度比例差距较大，这是其资产结构单一的后果，不利于公司的可持续发展，直接导致了经营性现金流呈“跳跃性”特征(表8)。通过我们的数据统计表明万科长期投资经常处于亏损状态(如2004年亏损12185240元、2003年亏损6874043元、2002年亏损58028876元)，很难为在建物业提供现金流入支持。对现金流入支持的重担主要落在已落成物业的销售上，因此，其“发展中的物业”与“已落成物业”比例应小于2。同时，土地储备与物业比例由于物业部分数值的增大，其比例应小于1，在0．5上下为宜。2000年和2002年这两个比例勉强符合适度原则，这同其经营性现金流净值为正相符合，不过由于长期投资与物业比例的畸形，这种经营性现金流良好的状况经常间断。
金地集团的长期投资(包括长期股权投资、长期物业投资等)对在建物业的比例在0．03-0．7之间，同1．2的适度比例差距较大，资产结构单一，其经营性现金流净值为两负一正的轮回。统计表明其长期投资的盈利状况较差，2005年上半年亏损12488358元、2004年亏损19251813元、2003年亏损16231425元，在建物业的现金流入支持需要大量已落成物业销售收入支持。因此，“发展中的物业”与“已落成物业”比例应小于2，以1左右为宜。同时，由于会计科目设置的原因，土地储备与在建物业合并计算，因此，“发展中物业和土地储备”与“已落成物业”的比例应小于2．5，趋向于1。从上述数据中我们可以看到该公司2000年勉强符合适度原则，该年的经营性现金流为正。不过同样由于长期投资与物业比例的畸形，这种经营性现金流良好的状况在2001年就间断。
