地产营销管理制度（精选8篇）
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二、对于相关市场动态信息，中心要及时将信息进行更新，保证存储信息的相对准确性；
三、市场信息资料库的有关内容，需执行公司相关保密制度。
划分，并结合图片进行相应的说明；
7、导示系统的分布的制作细节等；
8、条幅位置、规格、色彩、内容及材质等；
9、灯竿旗的位置、规格、材质、内容、价格等；
10、电话申请及数量、是否来电显示；
11、其他：现场音响、家私、灯光、绿化等，要求符合售楼处风格，并进行费用预估。
12、以上项目要求通过图片配合同时进行费用预估说明。
（四）“项目销售计划”
1、项目销售计划排布
四、中心在对各专题报告进行初步审核后，组织召开营销相关方面人员参与的专题研讨会，并将修改补充后的专题报告报营销分管副总审批。
行情况；阶段营销建议等。
集团营销管理中心
1 房地产业的特性
房地产业是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业, 是一项新兴的独立产业, 涉及的范围很广。作为一项独特的产业, 又与其它工业产品有着明显的区别, 有着自身的特性, 主要体现在:
1.1 房地产位置的固定性、地区性和单一性及由此而兴起的级差效益性。
由于土地具有不可移动性, 所有的房产, 不论其外形如何、性能怎样、用途是什么, 都只能固定在一定的地方, 无法随便移动其位置。由于房地产位置的固定性, 使得房地产的开发、经营等一系列经济活动都必须就地进行。从而使房地产具有区域性的特点。
1.2 投资规模大, 开发建设周期长。
比如一幢楼房就需要投资几十万甚至几百万元, 经营半年、一年甚至更长的时间才能建成。可见房地产开发建设投资周转慢, 周转率低。这是我们从事房地产投资时必须充分考虑到的。
1.3 房产、地产交易的不可分性。
房产和地产是紧密联系不可分割的。一方面, 房屋必须建立在土地上;另一方面, 地下的各项设施都是为房屋主体服务的, 是房屋主体不可缺少的组成部分。
1.4 房地产的耐久性和经济效益的可靠性。
土地具有不可毁灭性, 它具有永恒的使用价值。土地上的建筑物一经建成, 只要不是天灾人祸或人为的损坏, 其使用期限一般都可达数十年甚至上百年。因此, 经营房地产风险小, 得利大, 经济效益可靠。
1.5 地产的保值、增值性。
由于土地是不可再生的自然资源, 而随着社会的发展、人口的不断增长, 经济的发展对土地需求的日益扩大, 建筑成本的提高, 房地产的价格总的趋势是不断上涨, 从而使房地产有着保值和增值功能。这就是我们进行房地产投资的可靠性。
2 房地产营销管理的具体内容
2.1 要对房地产市场进行细分
房地产市场细分化是指根据房地产消费者之间需求与欲望的差异, 把整个房地产市场划分为若干个具有大致相同的需求与欲望的消费者群, 每一个消费者群成为一个房地产细分市场。
房地产市场细分化作为一种观念, 是对现代房地产市场营销观念在认识上的一种深化。他使房地产市场营销更趋完善和成熟。市场细分化有利于房地产企业发现市场机会, 选择最有效的目标市场;有利于房地产企业采取针对性的营销策略, 有利于集中企业资源, 提高经济效益。
2.2 房地产促销策略
通过拿出一些优惠条件的促销, 刺激那些想买又不想买的消费者, 促使他们下定决心购买。这样可以树立企业形象, 进而达到诱导需求、扩大销售的目的。
房地产营销管理的本质是围绕营销战略制定营销计划, 在营销计划的指导下进行资源的优化利用, 对反馈的问题进行分析改正, 使其始终朝着既定的目标发展。房地产的营销管理主要有几方面的内容:房地产营销战略管理、房地产营销计划的制定与执行、房地产营销组织的规划与管理和房地产营销控制。
根据市场需求及消费者对营销质量的期望, 制定营销质量标准, 控制营销质量, 提高服务质量, 及时满足目标顾客对产品购买的需要, 使顾客获得更高的让渡价值。营销过程质量控制的重点是营销组合质量控制, 通过对消费者的调查, 把握消费者在商品购买过程中对营销组合的要求, 即4C (欲望与需求、成本、便利、沟通) ;运用质量营销工具, 将消费者层次的4C转变为企业层次的4P;根据市场需求、竞争者动向及企业自身条件, 制定或修订企业营销战略和策略, 提高企业的营销质量。此外, 还必须不断提高营销的服务质量, 以实现顾客满意目标, 树立为顾客服务的观念;从方便、沟通与理解、能力、态度、安全、服务设施等方面进行考虑, 制定合理有效的服务质量标准;向顾客做出合理承诺, 并实现承诺, 使顾客获得超值感受, 通过考核不断改进服务质量。
2.3 房地产定价策略
房地产定价策略是房地产营销活动中极为重要的一部分, 它与其他营销策略组共同作用于营销目标。价格的合理与否直接关系到房地产企业的产品能否为消费者接受, 市场占有率的高低和企业利益的多少, 是企业的主要竞争手段, 是整个营销组合中最关键最活跃的因素。在对房地产产品定价中, 可以对项目的整体收益进行定价, 也可以对某一产品进行具体分析定价。
2.4 要对购买者行为进行分析
现代营销理念的核心从调查、了解和分析顾客的需求及其购买行为为起点, 进而制定营销战略与策略。因为产品市场实际上就是一群有着相似需求的顾客, 房地产企业一获取满意的市场份额和市场销售额, 首先必须让顾客接受其产品, 而顾客的购买行为又是以其需求为基础的。这里所研究的是购买者对营销刺激和其他刺激的反应。进行购买行为分析将能够有效地分辨顾客的购买动机和达到最终的购买行为。有利于了解潜在的购买对象所处的心理阶段, 从而对购买者进行选择性的宣传。
2.5 房地产销售渠道的选择原则
房地产营销渠道是指房地产产品从生产者流向最终消费者所经过路线和所经营单位结构形式的总和。对房地产销售渠道的选择要注意以下几个原则:
2.5.1 效益原则。
在确定销售渠道的时候首先要考虑效益。要做到以最少的投入达到最大的效益。但是, 也不可以忽略掉其他因素。
2.5.2 协同原则。
精诚合作才能把工作做得更好, 现代社会分工更细, 不同的人掌握了不同的专业技能, 要寻找那些能够跟自身团队进行良好沟通的专业公司对于任务的顺利实现及业务的发展都大有裨益。
2.5.3 可控制原则。
在房地产销售中, 房地产开发商应当能够掌握主动权, 当在发生紧急情况的时候才能够留有余地。当然, 可控制权也要适当, 不然会破坏双方的合作程度。
2.5.4 风险原则。
房地产具有高风险高回报的特性。房地产的生产投入是相当高的, 虽然国内建筑公司带资建设, 但是, 项目土地的取得、原住居民的动迁、拆迁费用、项目设计费、管理费用等都是房地产开发的成本, 但是如果在开发的某一环节出现纰漏就会使项目处在很被动的地位。
结束语
新形势下, 对房地产企业提出了新的销售挑战, 营销策略创新势在必行。当消费者对居住的选择不再停留于感性的消费, 当市场需求逐渐从强调居住体验向追求高品质生活转化, 地产就进入“品质致胜”时代。这就要求在房地产开发运营的全过程实施全面质量营销。从规划到设计, 从选材到施工, 从人员招聘到服务系统建设, 一砖一瓦, 一草一木, 房地产企业都要舍得投入时间、精力打造让目标客户觉得有价值的“品质”。
摘要：房地产营销是市场营销的一个重要分支, 是建立在市场营销理论体系上的。市场营销是把产品或服务从生产者引导到消费者或用户所进行的一切企业活动。房地产市场营销就是通过房地产市场交换满足现实的或潜在的房地产需求的综合性的经营销售活动过程。
关键词：房地产,营销,管理,特性
参考文献
[1]苏奎.浅谈房地产营销管理[J].四川理工学院学报 (社会科学版) , 2005, 1.[1]苏奎.浅谈房地产营销管理[J].四川理工学院学报 (社会科学版) , 2005, 1.
[2]叶剑平.房地产营销[M]北京:首都经济贸易大学出版社, 2001, 5.[2]叶剑平.房地产营销[M]北京:首都经济贸易大学出版社, 2001, 5.
[3]左斌.房地产营销与风险防范[M]北京:中国建筑工业出版社, 2006, 3.[3]左斌.房地产营销与风险防范[M]北京:中国建筑工业出版社, 2006, 3.
当前加强房地产市场营销管理的理论研究，具有重要的意义。房地产企业可以更好的从消费者的角度出发，及时了解市场的需求，开发出满足顾客需要的产品；运用营销管理，可以进行市场的划分和目标市场的选择；可以更好的选择营销策略和方式；可以使企业更加规范，有利于企业的长远发展。总之，房地产营销理论的研究和运用，可以使房地产企业从开发到销售以及后期工作有续的进行，推动了整个房地产产业的发展，有利于使我国房地产市场的发展在一个正确的宽松的环境中成长。
2.房地产市场营销管理发展与现状
房地产市场营销是市场营销的一个重要分支，房地产市场营销与其他市场营销一样，也是个人和集体通过一系列的活动，特别是某些创造性的活动，同别的个人和集体交换产品和价值，以实现其经营目的一种社会过程.可见，房地产营销的实质是以消费者对各类房地产商品的需求为出发点，企业通过有效地提供住宅，办公楼，商业楼盘，厂房等建筑物及相关服务来满足消费者生产或生活，物质和精神等的需求，以获取一定利润的一种商务活动，与一般商品市场营销相比，房地产市场营销的主要特点是其交换对象的特殊性，房地产市场营销的客体是房地产物质实体和依托物质实体上的权益等，因此，房地产市场营销既有其特点，同时市场营销的一般原理也能在房地产领域得到很好的运用。现代市场营销已经从商品交换过程发展到以商品交换为核心的各项相关活动中，涵盖了企业生产经营的各个环节.市场营销作为一门独立的学科，在经济发达的国家是从20世纪50年代开始趋于成熟，在我国则是在20世纪80年代中期以后才在不少行业中得到广泛的推广和应用[1]。
3.我国房地产市场营销管理方法研究
3.1不同类型住房的营销策略
根据中华人民共和国国家统计局的数据统计，现在对于2012年七月到八月我国房地产的开发以及销售的情况进行表述。
图4-2-5和图4-2-6是利用SPSS软件对于，影响房地产销售的因素进行的分析，由相关性分析图可以看出，住房的用途对商品房的销售具有显著的相关性，住房的用途包括的主要内容有，住宅用房，办公楼用房，商业营业用房，因此给我们房地产开发商的启示是，应该突出房地产市场营销的差异化研究，即加强对于不同住宅的不同销售方法，针对不同性质的用房，采用不同的营销方法，对于现在的主流，并不应该只看重的是普通的商品房的销售，因为现阶段居高不下的房地产市场，许多能买得起房子的已经有房子了，买不起房子的仍然买不起，房地产商更应该注意的是一些更有价值的开发类型，扩宽房地产的房屋类型，加大对商品营业用房的开发力度，找准落脚点，看准时机，科学利用房地产市场营销管理研究成果。
如SPSS的分析图中可以看出，住房的类型对于房地产的销售具有显著的影响，住房类型主要包括有：住宅、办公楼、商业营业用房，针对不同的用房应该采用不同的营销策略。住宅的主要用途是进行居住，因此对于这类的消费者应该抓住他们的购买心理，购买“住宅”类型的消费者，最注重的是房子的价格、质量、交通情况、周边的环境情况、包括基础设施的建立，因此，对于用于住宅的用户开发商应该根据这些要求来完善房地产的开发。对于用途是“办公楼”应该考虑的是交通位置的情况，办公楼主要有政府办公，各个机关的办公等，针对这些情况应该把这些用于办公的地方设立在一些并不太喧哗的地方但是又不能远离商业中心，开发商应该注意不同用房的选址问题。“商业营业用房”应该在商业繁华地带，当然，交通的便利是必不可少的条件，未来商业用房也会是一个发展的趋势，开发商应该加大对商业用房升值空间的宣传力度，开发初期充分利用“认筹”的手段，加大“认筹”力度，大力宣传，合理地把住宅用房和商业用房结合在一起，商业用房还要注意通过招商引资，管理经营，保障销售质量等多个环节来制定不同的销售策略。
总之，要使得开发商最终利润最大需要了解这个市场，在对不同的用户人群进行分析之后，根据分析结果，对所开发的房子进行专业化的定位，合理的设计，针对不同的类型采用新颖的，个性化的设计，采用专业的资本运作，控制成本，合理利用资源，促进房地产产业和谐发展。
综合上面的分析图，从开始对数据的变化趋势的分析，到利用SPSS软件进行的影响因素分析，可以看出不同类型的住宅需要采用不同的营销策略，这些不同的策略应该结合实际的房地产开发情况来进行详细的研究，这些问题的产生进一步说明了进行房地产市场营销管理研究的必要性。因此，为了使房地产的发展在一个健康的环境中成长，需要开发商找准落脚点，结合自己的情况，实事求是，在赢取利润的同时能够真正的以消费者的利益为导向。
3.2 有机概念引领未来房地产市场的发展
随着社会的不断进步，科技的迅猛发展，房地产这样的传统企业更应该顺应时代的潮流，把先进的技术，充分地应用到房地产行业的发展中。往往概念的销售要比实体的销售更能深入人心，因此，应该打造全新的概念，以概念来吸引消费者，引导消费者，因此可以引入“有机”这一概念。
“有机”这一个概念最早来源于有机蔬菜，随着有机产业的推广，我们应该推行的理念是有机的生活方式，房子的外部材料使用有机材料，内部的房间里面设计智能有机的概念，通过对房间内部人员的出入情况进行分析，智能调节房间内部的用电，温度，通风等各种情况，节约能耗，把节能减排的概念渗透到日常生活中，努力实现环境友好型和能源节约型社会。
有机概念的推广是时代发展的必然经过，房地产行业的发展更应该顺应时代发展的潮流，把完美的生活理念和人们的居住结合在一起，提倡环保，以概念打动人，“环保风”和现代人返璞归真的内心需求相结合，让有机房子来引领未来房地产发展的新潮流。
3.3 培养高质的管理团队打造专业化的房地产市场
房地产企业进行市场营销的成功与否，除了企业自身的优势和楼盘的品质、定位外，最重要的是人才问题。如何培养一支高素质的营销管理队伍，是每个开 发公司必须面对的课题。高素质的营销管理队伍首先要有优秀的决策人才，决策 者在市场营销管理中扮演至关重要的角色。培养优秀的决策人才，应从以下几方 面着手：首先，要提高营销决策者的分析能力，营销决策者要善于分析问题；善于抓住主要矛盾，善于辨別分析。其次，要提高营销决策者的决断能力，决策者要具备多谋善断的能力。最后，要提高风险意识和控制风险的能力，要敢于承担风险，善于化解风险。高素质的营销管理队伍还需要培养优秀的销售人才，能否拥有一支优秀的销售队伍，可以说是关乎企业的成败。培养优秀的销售人才，应从以下几方面着手：完善个人形象；提升职业素质；增强技术能力[9]。
建立一支高素质的管理团队，合理的运用管理学的有关知识，科学管理人、财、物，合理利用各种资源，彻底贯彻我国“建立能源节约型的和谐社会”的方针。通过打造一个高质量的黄金战队，进行专业的培训，保证一流的服务，一流的质量，必然能使企业在这个竞争异常激烈的环境中脱颖而出，在房地产市场中占有一席之地。
结束语
从本文可以看出，房地产开发从土地取得，到建筑规划、发包兴建、市政配 套、房屋销售，每一个环节都需要投人大量资金，资金小、实力弱的小企业难以 胜任。在这个大鱼吃小鱼的时代，房地产企业要想在市场上占据一席之地，必须要找到一个合适的营销策略和方式。这就需要加强营销管理。房地产企业应通过兼并、联合等形式，扩大企业规模，降低企业成本，提高企业规模效应。深化企业间的分工和协作，提高企业的专业化水平、整体运作效率和抗风险能力。房地产行业的发展需要有更科学的方法，现在已经不是一块儿地添砖加瓦就能盖成房的年代了，房地产市场的发展需要的是科学化、人性化的管理，做好这方面的工作，会让房地产整个行业真正上升到一个新的高度，因此更应该注重房地产市场营销管理的研究。房地产市场营销管理涉及到管理学、市场营销学、经济学、统计学、消费者行为学等诸多学科。因此需要从不同角度对房地产营销管理进行研究，以便对我国房地产市场营销管理全面理解。（作者单位：洛阳师范学院）
参考文献：
报纸报刊书籍类：
[1] 于颖、周宇.房地产市场营销[M].东北财经大学出版社.2005
网址类：
第一条为确保天井湖风景区营销工作高效、有序地运作，塑造良好的景区形象，特制定本制度。
第二条本规定适用于营销系统的所有部门、人员，是本景区营销业务工作政策及实施标准。营销人员包括营销系统的管理人员和业务人员，分为销售人员、营业人员、公关人员、市场调研人员。
第二章营销计划管理规定
第三条根据市场需要和风景区本事，编制营销工作的年度、季度、月度计划，使营销系统的各项工作在统一的计划下协调进行。
第四条营销系统各级部门的工作重点，应放在各项业务计划的编制、执行、检查和考核上，确保营销计划的实现。
第五条定期和不定期召集各类业务会议，综合研究景区内外环境的各方面因素，包括业界发展趋势、同业、市场、客户信息及景区内部状况等，检查并修正营销计划，调整营销策略组合，提高景区的市场竞争力。
第三章营销事务管理
第一节营销组织
第六条营销系统各部门的部门职能确定了营销机构的设置，营销人员的岗位描述确定了营销人员工作职责与权力，是营销组织的基础。
第七条营销人员严格按照营销系统的工作程序开展营销业务工作，保证高效、有序地运作，充分发扬团队精神，拓展营销业务。
第八条营销组织随市场及景区环境的变化要不断修正，使之具有更强的适应性，确保营销效率的最大化。
第二节销售事务的管理
第九条市场营销科根据风景区营销计划和营销策略制订并实施年度、季度、月度销售计划，巩固已有市场，全力开拓新市场。
第十条销售计划包括以销售额为主体的预算数值及计划的实施步骤、销售组织、销售政策等。
第十一条定期和不定期拜访旅行社，密切联系，努力建立长期合作关系。
第十二条定期做好各项销售统计和利用工作，对照计划与实绩分析原因，制订预防和纠正措施。
第十三条旅游产品销售价格原则上一经制定，不得随意变动。但根据具体情景规定价格浮动百分比和相应审批权限。
第十四条严格遵守风景区的财务制度和营销方面的财务规定。
第十五条按照有关工作程序加强与相关部门的联络和协调，必要时由风景区负责人召集工作会议协商处理复杂或重要的工作。
第三节促销、市场调研事务管理
第十六条为塑造天井湖风景区良好形象，增进风景区的经济效益和社会效益，定期开展公关、广告、促销活动。
第十七条公关活动可采用多种形式，如新闻发布会、展览会、联谊活动、专题活动等。公关活动、广告的主题应与景区的经营战略相一致。
第十八条景区市场营销处负责促销活动、市场调研活动计划、方案的制订和组织实施。促销渠道主要包括以下几种:广告、销售激励、宣传与公共关系、直接营销、个人推销。
第十九条有效的检查是保证营销工作到达预期效果的必要手段。
第二十条营销人员应遵循行为活动公开，相互监督检查的原则。
第四节营销事务的检查
第二十一条管理人员按外出活动登记表对下属的-切业务活动进行检查。
第二十二条生产科定期检查广告促销计划、销售计划等的完成情景，并适时调整营销计划和营销策略。
第五节营销人员的培训第二十三条为了适应瞬息万变的市场环境，扩大营销业绩，必须对营销人员进行专业培训。
第二十四条培训工作应有计划、有针对性地进行。培训时间不能与营业高峰冲突，业务人员的培训原则上在岗培训。
第二十五条新进业务人员的教育训练:熟悉旅游产品生产、包装情景，对旅游产品有所了解，然后由有关部门培训下列课程:
(一)关于风景区的知识。包括风景区的经营方针、整体营销策略和风景区组织所处市场定位，风景区人事规章制度等。
(二)关于产品的知识。包括产品种类及其特性等。
(三)市场有关知识。包括市场环境、销售范围、市场状况、本风景区产品的行销概况。
(四)关于市场营销各项经济法规和风景区营销管理制度。
第二十六条老业务人员的培训应长期开展，不断提高业务素质。
第二十七条市场营销处根据风景区营销人员的实际情景结合现代营销要求提出培训需求，经风景区负责人批准后，由市场营销科和办公室共同协商安排营销人员的培训。
(一)内部培训:
选择业绩优秀的人员作为培训师，利用每月营销工作会议的时间集中培训，主要资料为营销专业知识和实践经验。
(二)外部培训。
选派营销骨干到先进的各类风景区集中学习现代营销知识，提高风景区整体营销实力。可根据产品开发的进度有针对性地进行。
第二十八条培训结果办公室负责考核，考核结果记入个人档案。
第二十九条管理人员外出培训结束后，须向办公室交接学习资料，并写出书面总结报告编写教案，培训有关人员。
第四章营销人员行为准则
第三十条认真学习并充分理解风景区的营销战略和策略，进取贯彻执行并及时反馈真实信息。
第三十一条严格遵守风景区利益第一的原则，坚决维扩风景区整体利益。
第三十二条自觉努力提高自身综合素质，包括社交礼仪、道德修养、人生观等，树立良好的营销形象。
第三十三条详细了解风景区产品知识，找准产品、服务的市场定位，采用适当的营销方式，提高工作质量。
第三十四条及时上交完整业务记录、客户档案、合同等资料。
第三十五条保守商业秘密。
第五章天井湖风景区票务管理办法
第三十六条票务管理原则
(一)票券是有价证券，是天井湖风景区经济活动的重要凭证，票务工作是风天井湖景区管理的重要方面，所以必须坚持严格管理的原则，制度化、规范化。
(二)天井湖风景区票券从设计、印制、保管、发放、使用到财务管理，各环节要建立各负其责、互相监督、方便使用、安全有序的工作机制。
(三)实行票、款分开，管用分离的原则。
第三十七条票务管理体制
(一)一名主要领导分工负责票务工作。
(二)生产科主管本风景区的票务管理工作，并受主管风景区领导的直接领导。
(三)指定专职票务管理人员。票务管理人员的职责是:票券的设计与印制，票券的保管与发放，票券使用中的检查与监督。
(四)根据具体情景，配备相应的售票员与验票员。售票员与验票员应分开设立。
第三十八条票券设计与印制
(一)票券的式样
票券的式样由主票、副券、存根组成存根联的资料应遵照发票管理的有关规定。
主票的设计图案应与风景区景观和活动资料相协调，票面须标明票名、编号、金额、人数、使用期限、副券、存根等。字型用色要讲究艺术效果，以利游人留存纪念。
(二)票券印制
1、风景区门票应交付指定承印企业印制，套印“全国统一发票监制章，铜陵市地方税务局监制”字样。
2、对已经市物价部门批准的各项收费标准，不得擅自变动。如需调整或新添售票项目时，必须按程序报批。
3、印制各种票券必须与印刷厂家签订合同，并经主管风景区领导批准。
4、票券上加印广告的，广告图案要设计美观，不能喧宾夺主，影响票券的正常使用。广告资料应与风景区氛围相协调，不得有宣传封建迷信、烟、酒、黄色以及其他国家法律法规禁止的资料。
第三十九条票券的保管与发放
(一)设立票券专库，库房应具备防盗、防火、防腐、防潮等条件。各种票券在库内应分类上架，码放清楚、整齐。
(二)各种票券要按明细类别建立总帐、分类帐，并按领票人员分别建立明细帐。票券入、出库及交款结帐要单据齐全，帐实相符。
(三)各种票券的启用、停用必须登记造册，并经主管风景区领导签字批准。
(四)对废旧票进行销毁、重新启用或改做赠票以及他用的，必须登记造册，并经主管风景区领导签字批准。销毁票证应由两个部门监销签名。
(五)票券发放应减少环节或层次，由票券专管人员直理解理每个售票员领票单，售票员根据需要填写领票单直接向票库领票。领票单一式三联:票管员、财务、售票员各一联。财务处应根据领票单定期核查。
(六)售票员按售票日填写售票交款单(三联)到财务处交款，财务处收款后在售票交款单上加盖名章及收款公章，并留一联入帐，售票员留存根一联备查，另一联交票管员作为销票依据。
(七)每售票日各售票处(点)的票款除按规定留存找零现金外，其余均应送交财务处。留存找零现金以及尚未出售的各种票券，均应存放于保险柜内，并设专职人员值班。
第四十条票券使用中的管理
(一)严格按照芜湖市物价局《风景区景点明码标价试行规定》，在各售票窗口明码标价。
(二)售票员唱收唱付，票款当面点清。
(三)售票按不一样岗位分别限定出错率要求。长短款要据实登记，长款上交，短款自补。大额错款，须立即报告上级主管部门。
(四)严禁出售回笼票及其他违反财经纪律的行为。
(五)验票员须当节人面即验即撕，一律不准保留全票。
(六)风景区办公室、财务科、生产科应定期或不定期对票务工作进行检查和抽查。
第四十一条签单的管理
(一)有旅行社组织的大型旅游团体入风景区，天井湖风景区可理解旅行社的签单，在理解签单前必须与旅行社订立合同;订立合同的旅行社必须持有旅游局颁发的经营许可证和工商局颁发的营业执照等。信誉不好的旅行社，应拒绝与其签订合同。
(二)签订合同的旅行社组织团体入景区，须在景点检票窗口签单换取入门凭据(即团体入门券)。该项凭据由售票员直接向票管员领取，领票单一式三联，票务管理员、财务、售票员各一联。
(三)旅行社的签单必须与合同票样相符，售票员验明接收后，将入门券交与旅行社，由验票员点清人数、撕券后放行入景区;存根联与旅行社的签单一同交票管员。票管员按券号查收，每月清算。清算结果经财务处核准后，在存根联上加盖名章及公章，存根联于领票单一齐留存备查。财务处每月(或按合同规定期限)持签单与旅行社结款。
(四)其他
1、风景区各景点一律凭有效票证入内，杜绝偷漏票。禁止机动车辆、电瓶车入景区。
2、旅游团队到风景区内饭店就餐，凭风景区管理部门统一印制的入景区单入园，单上注明人数，出景区时加盖餐厅业务章，每月风景区与餐厅核对、结算。
3、非购票人入景区，一律凭介绍信、工作证或风景区制发的入门证入景区。经允许入景区的车辆须在风景区门口填写联系卡，由所联系的业务单位在联系卡上盖章(或签字)，出景区时验卡。
4、特殊人群(如儿童、老人、军人、残疾人等)入景区，门票一律按照相关文件的减免优惠政策办理。
5、禁止使用涂改、伪造、过期或他人票证入景区。使用涂改、伪造票证者，没收票证并移交公安机关依法处理。冒用他人票证者，暂扣票证，并予以批评教育，若票证本人索取，问明原因:属丢失被他人捡取冒用的，票证发还本人属借票证予以没收;属租与他人冒用的，没收票证。
名词解释:
①风景区票券:本风景区赏园和动物园的门票，以及风景区附属的游乐、文化娱乐场点使用的各种票据。
②售票日:一日收款截止时至次日收款截止前为一售票日。
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为加强煤炭营销管理，进一步规范煤炭营销工作，使企业营销管理规范化、程序化、正规化、制度化，特制定煤炭营销管理制度。第二节 市场调研
市场调研的目的就是广泛收集市场信息，对市场需求和销售前景做出合理的预测，从而制定积极有效的市场营销战略，为矿决策者提供科学、准确的决策依据，以达到及时根据市场变化、煤质变化灵活调整价格的目的。
一、市场调研的内容 1．价格及其发展趋势
(1)价格：各煤种的价格，汽运价格，水运价格，港务费及其他价格。(2)价格趋势：价格变化范围及原因分析。2．煤炭库存及产销量情况(1)各矿的煤炭库存情况。
(2)各矿的产量及销售量包括日产（销）量，月产（销）量。3．煤炭流向情况
各矿煤炭通过哪些运输方式，销售到什么地方。
二、市场调研的方式及时间 1．市场调研的方式
(1)市场调研由企管办牵头，组织运销部、财务、审计、政工、工会参加，到周边矿井进行调研。每次调研的对象一般不少于5家生产矿井，且调研的矿井必须具有当地煤炭市场的代表性。
(2)通过电话询问或利用网络信息的方式调研全国各地的煤炭市场行情。2．市场调研次数、时间
每月5号、15号组织两次市场调研，特殊情况可再增加。
三、市场调研信息的处理
市场调研结束后，由企管办、运销分部将市场调研信息整理，做出市场分析和预测报告并对企业实际情况提出意见或建议。形成书面材料，所有参加调研人员必须在材料上签字。市场调研报告一式八份，呈送矿长、经营助理、运销部、财务科、审计、政工科、工会、集团公司市场部。
第三节 煤炭价格控制与管理 为适应市场经济的环境，及时根据市场行情和煤质变化，在集团公司最低限价规定范围内及时灵活调整煤炭价格，矿成立以矿长为组长，经营助理为副组长，企管、财务、审计、运销、政工、工会负责人组成的价格管理小组。管理小组下设办公室，办公室设在企管办，具体负责市场调研及名，煤种价格的制定、监督、管理工作。
一、价格管理小组的职责
(1)根据市场行情及企业的实际情况，及时组织市场调研。
(2)根据市场行情变化，煤炭质量、品种和生产情况，运销分部在集团公司最低限价的基础上制定煤炭价格。
(3)根据客户用量和资信情况，对煤炭战略用户(年购煤15万t以上者，每月均匀供货)、重点用户(一次性购煤5000t以上者)、市场用户(零星散客户)进行界定，确定对各类客户 的价格策略及价格调整的目标。
(4)负责对价格执行情况的监督检查。
(5)对信誉差、连续3个月不能完成合同的客户，根据情况进行淘汰。(6)小组成员应严格保守企业秘密，不得违反企业相关制度。
二、价格制定及调整
(1)价格管理小组不定期对煤炭市场价格行情进行调研分析，根据本矿煤炭库存、市场变化及煤质情况，听取企管办、运销部汇报，形成价格调整意见，经组长审批，报集团公司备案，价格调整书面材料分发矿有关领导和部门。
(2)当煤炭市场或煤质发生变化，需要调整价格时，由运销部提出调价分析报告，由组长或副组长召集价格管理小组成员进行研究，确定价格调整幅度。
(3)价格调高时，运销部到磅房核实通知单及代存余量、通知单及封存开票联，代存数量相符后按新价格补交煤款差价后，方可组织发煤。
(4)价格调整时代存单必须从煤价调整日起分开结算。(5)建立价格通报制度，运销部次月10日前将各品种煤的销量及价格执行情况向矿领导及有关部门进行汇报，定期绘制煤质、价格及产、销量曲线图，以便矿各级领导掌握销售情况。(6)价格制定及调整的程序：
运销部申请→企管办组织财务、审计、工会、政工、运销部等部门共形成价格调整意见→经营助理→矿长→抄报集团备案
三、以质论价的操作办法
(1)为真正体现煤质、价格的合理、公平，实现企业与客户双赢的目的，矿采取以质论价的办法。
(2)以质论价的办法仅用于战略用户。
(3)矿制定煤质和价格的基准，高出或低于基准热值，按单位热值价格上浮或下调价格，月底结算开具发票。
(4)正常情况下，以矿出厂的化验结果为准，发运中出现质量疑义，供需双方现场取样分成三份，一份封存后交矿留作备查、一份交矿检验一份、一份交济宁市质量技术管理部门检验，双方对共同检验结果无疑义，由矿企管办按检验报告平均热值确定最终结果。
(5)根据确定的热值最终结果，对照矿制定的热值、价格拟定处理意见，即填写商品煤商务纠纷处理单，经矿主要领导审批后执行。第四节 煤炭销售程序
一、煤款的收纳
(1)所有购煤客户交付煤款时，必须先到运销部开票室登记来款单位、时间、金额、票据编号等。银行承兑汇票应注明出票日期和到期日。
(2)运销部开票室负责将来款详细情况电话或当面告知财务科，矿财务科应坚持销售业务优先办理的原则。
(3)煤款收纳一般分为三种类型：
①现金。现金交纳时由财务科直接办理现金收款并开具收据，客户凭收据，到矿运销部开票室办理发煤手续。
②银行汇票。银行汇票或支票直接进入本矿或集团公司结算中心银行账户，收妥后，由矿财务科负责办理收据并登记入账，客户凭收据，到矿运销部办理发煤手续。
③银行承兑汇票。银行承兑汇票交付财务科，由财务科负责到银行查询，经相关银行核实出具查询单后办理煤款收据，财务科应及时通知运销部，由开票室具体办理发煤手续，并按照矿有关文件进行加息。银行承兑汇票必须经查询核实，无误后方可办理发煤手续，特殊情况，须经矿主要领导同意后方可办理。
二、发煤手续的办理
(1)发煤通知单分为现款销煤通知单、合同销煤通知单、电煤通知单。
(2)发煤通知单一律由运销部开票员负责办理并进行登记、整理，经有关领导签字和财务科盖章后由分片业务员送交货运组，煤场磅房登记发运，煤炭自运业务一般由客户自我负责办理，分片业务员协助办理。(3)发煤通知单办理程序：
①现款销煤通知单，必须经运销部经理签字(特殊情况经请示后补签)，财务科加盖财务专用章后，方可发煤。
②合同销煤通知单，必须经运销部经理签字(特殊经请示后补签)，矿长签批或由矿长授权的人员签批，审计科审核盖审核章，财务科加盖财务专用章后，方可发煤。
③电煤通知单，必须按照集团公司市场部的要求办理。经运销部经理签字，矿长签批或由矿长授权的人员签批，审计科审核盖章，财务科加盖财务专用章和相应印鉴后，煤场方可按要求发煤。
三、退换票手续的办理
(1)发票开具后，原则上不予办理退票手续，可以增补差价更换煤种(发煤数量不能变)。(2)确实需要退票时，必须符合以下条件：
①因产量或质量原因达不到用户要求，客户提出退票，运销部可办理退票手续。②合同户因退票达不到要求的数量，矿上扣回煤炭优惠价差。③客户办理退票时，除符合第①条外，必须未开具增值税发票。
(3)因煤质或市场等情况变化，价格变动时，必须增补完差价后方可发煤，不同煤种换票时，必须先退票再重新办理发煤通知单，发票已开具，不予办理更换煤种，特殊情况更换煤种必须调整价格，并补交差价。矿上有这种品种的煤，原则上不予办理退票手续。
第五节 煤炭的发运管理
一、运输方式的规定
(1)原则上所有出矿的煤炭，均采取托运方式，由矿运销部货运组根据客户指定的港口统一安排运输。
(2)特殊情况需要自运时，由运销部请示矿领导后方可办理，且每次开票量不超过1000t。
二、运输车辆的管理规定
(1)所有进矿车辆必须办理进矿证，车型、车辆牌号必须与进矿证相符，并持煤场派车单，否则不准进矿。
(2)所有进矿车辆必须严格遵守煤场管理制度和矿上的有关规定，否则对车辆进行经济处罚。(3)运输车辆必须按用户指定卸货地点，保质、保量地完成运输任务，汽运损耗超过矿规定时，超耗部分由该车自己承担，对于煤炭掺假等损害矿信誉和利益的行为，按照矿有关管理规定进行处罚，造成严重后果的，移交司法部门处理。
(4)运销部货运组直接对运销部经理负责，其他任何人不得随意安排运输车辆，货运组调度员必须按照矿上规定合理地安排调配车辆，保证煤炭的发运工作正常进行，否则处罚责任者50元/次。
(5)矿保卫科和运销部共同负责煤场内外及发运过程中的秩序，不定期联合上路进行巡查，保证运输中安全。
三、运输结算
托运运费一律交矿财务科，运销部开票室具体办理运输通知单，财务科负责收款盖章，无财务收款盖章的运输通知单，货运组不得办理发运手续。货运组负责车辆安排并具体负责承运单位的运费结算。
第六节 票据管理
增值税发票及普通发票统一由运销部开票员负责领购、保管、使用、登记和整理等。IC卡和增值税发票每天下班前必须存放在专用保险柜内。
发煤通知单和相关资料统一由运销部内勤负责保管、使用、登记、整理、封存。第七节 售后服务
一、客户管理 1．新客户的开发
(1)根据矿年初制订全年的煤炭运销计划和方案，明确新客户的类型、需求量及煤质的要求等相关内容。
(2)建立客户资料、台账，确定客户资源责任人、开发或巩固的方式、联系办法等相关内容。责任人应定期对客户购买时间、时机、购买数量、购买质量等有关情况进行分析比较，确定客户对运河矿的忠实程度，以此区别优惠幅度，确定一些重点客户。
(3)根据客户的类型，经营地区、需求量，建立客户网络图，根据合作情况确定一些客户列入矿重点客户库，可享受矿上一定的优惠政策。
(4)客户资源开发在日常或分阶段应采用统计技术和方法进行信息处理，年底对全年客户开发数量、购买数量及购买时间等有关情况进行全面的分析总结，确定客户开发成果。2．老客户巩固
(1)分阶段综合分析老客户完成的数量、合作的信誉度及合同完成的情况，及时向老客户通报完成情况及矿上的煤质、价格等情况，建立起牢固的信息交流方式。
(2)定期了解或走访老客户，通过见面、电话、互联网等多种形式加强沟通和了解，增进感情，达到双方互惠互利，合作双赢的供需关系。3．不良客户淘汰
(1)对连续或断续业务上出现重大情况，不能完成合同要求或出现人为纠纷，影响正常业务和企业的外部形象，经矿营销管理小组论证，矿主要领导审批后，可取消合同和业务往来。(2)对淘汰客户，尽快清理好账务、同时办理相应票据，确保双方账面清晰无误。
二、商品煤商务纠纷的处理
(1)煤炭发运过程中出现数量严重不符时，矿运销部会同有关部门调查核实后，拿出处理意见报矿主要领导审批后执行。
(2)煤炭发运中出现质量问题，矿运销部、企管办、客户三方到港共同取样化验，核实后由运销分部拿出处理意见报主要领导审批后执行。
三、对业务人员的要求
(1)对来矿客户必须做到微笑服务、热情服务，创造一切条件为客户服务好，所有运销部人员及有关部门人员必须遵守。
(2)来矿客户的业务办理必须由分片业务员亲自办理，不准客户自行办理业务。
(3)客户发煤后，业务员必须及时和客户沟通情况，了解所发煤质、数量情况，出现问题及时汇报。
第八节 组织纪律
(1)所有营销人员及有关人员不得直接参与煤炭经营活动，不得接受客户礼品、有价证券和现金等。
(2)所有营销人员及参与营销的人员不得泄露企业秘密和其他商业秘密，有关秘密包括：价格政策、营销策略和客户情况，煤炭流向，其他销售情况。
(3)所有参与销售人员不得向其他单位和个人提供销煤数据，煤质报告等涉及企业利益的有关资料，特殊情况，须经有关领导批准。
(4)营销人员须妥善保管好所有业务资料和文字记录，不得丢失，涂改或损坏有关的信息资料。
关键词：房地产,开发成本,问题,管理
0 引言
目前, 很多企业往往由于管理团队的经验相对不足, 对当地房产市场的状况及市场需求的研究不够深入, 缺乏完善合理的规章制度, 资源配置使用不合理等各方面的原因, 在项目成本管理上存在种种不科学和不合理的现象。但只要认真分析出其原因所在, 从项目建设全过程, 从公司管理的层面提出相应的优化措施, 就有可能很好地解决甚至避免这些问题的出现。
1 某房地产企业开发成本管理的问题
该企业为发展城市的非大型房地产企业。企业年销售额达2亿元左右, 具备国家二级资质及年均开发6~12万m2住宅的工程管理能力。该企业与其他专业房产公司一样, 从2012年末开始围绕“成本管理”这个中心, 大力展开成本管理分析并改进工作。
通过对该企业工程造价管理现状的分析, 笔者认为该企业在工程造价的管理中存在以下问题:
(1) 工程造价的全员全过程控制没有在管理中具体地体现。一味强调直接工程的管理, 而忽视了期间费用等间接成本的控制。企业在成本控制方面几乎将所有的精力都放在主体工程建安成本的控制上, 而对财务、销售、管理等费用却没有很好地进行跟踪和控制, 结果是大量的资金没有进行合理分配、资金的利用率不高, 销售及管理的各项费用一直较高。
(2) 没有深入地进行市场调研和稳定的数据库, 目标成本设定不合理。房地产企业应在开发前进行详细的市场分析和市场定位, 同时在房地产企业进入前期, 还应根据土地及其周边的各项环境和资源对该项工程的造价进行合理的评估。应该建立在大量资料收集的基础上进行客观的评估。
(3) 设计方面存在严重的问题。 (1) 忽视设计阶段的成本控制, 单位对设计阶段的成本管理缺乏清晰的思路, 经常边设计、边施工、边修改, 也缺乏对设计的限额及优化, 致使各项设计指标严重超出合理的范围, 因此产生了许多重复成本和无效成本。设计人员成本观念淡薄、设计变更随意性大, 设计指标经常超标; (2) 设计阶段造价控制方面存在的问题是欠缺在设计阶段有多个部门的介入, 及精心的成本分析与讨论, 也没有具体科学的实施方案。
(4) 招投标管理过程中存在的问题。评标分析时间短、较为简单, 缺乏系统性分析, 不利于招标领导小组定标时参考决策;对供应商、承建商的考察与管理, 造价管理部介入程度不深;一味地强调价格的因素, 经常忽视投标人的信誉、资质等级等其他重要因素, 没有很好地建立相对稳定的价值链体系, 或投标单位较少, 没有充分地体现竞争性;对于好的承建商没有建立长期合作的战略伙伴关系, 短期的合作使成本相对较高。
(5) 没有充分合理地进行资源配置、没有形成自己标准化的产业模式。虽已开发了几个组团, 但不能从规模效应中降低施工、采购, 以及宣传推广的成本, 资金利用率低, 企业总收益下降。每个组团均采用了一套采购模式, 对供应商的选择也是临时性的, 每个项目各有不同, 使得在同一地区、同一类型的需求却选择来自不同地区、不同企业的供应商。
(6) 动态成本控制只停留在简单的数据统计, 而没做到动态跟踪成本执行隋况并及时分析和反馈, 且加以控制, 更不用说提前预防。由于管理成本高, 造成资源浪费。
2 房地产开发工程造价管理问题的原因分析
由于该企业成立时间相对较短, 管理团队的经验相对不足, 其成本管理中还存在着许多的问题需要改进, 细细分析起来原因如下:
(1) 缺少全过程的成本管理意识, 关注重点偏移在施工阶段。在目前的该企业日常成本管理过程中, 没有将全过程、全费用、全员成本管理理念运用其中, 只是把成本控制的重点放在施工阶段, 这种方式已经不适合现在日益发展的房地产市场, 但是受惯性思维和成本管理水平的影响, 当前一些先进的成本管理理念及方法虽已有所思考, 但迟迟不能形成有效的运作机制, 更没有使其得到有效使用, 缺少对这方面的专业研究, 与公司的定位和发展是严重不相符的。
(2) 设计阶段准备不足, 缺乏完善合理的规章制度, 设计人员的工程造价成本意识较差。由于该企业是以快速开发为原则来进行房地产投资的企业, 从拿地到设计、施工, 这期间往往只有几个月的时间。一味强调速度而忽略了设计对成本的影响, 所设计的产品又没有形成标准化, 导致设计成果粗制滥造, 使得施工过程产生了大量的变更, 从而加大了成本。
该企业在设计阶段没有制定相关有效的制度和科学的流程, 与设计单位之间又缺少必要的沟通协调, 既没有充分发挥好甲方在设计阶段的作用, 又没有真正做到限额设计及优化设计, 结果导致设计造价超标也就无法采取相应的措施。另外, 为了降低设计费用, 加快进度, 不顾设计内容和质量的好坏, 拼命打压设计单位的设计费用, 压缩正常设计周期, 最终造成设计质量太差的结果。
(3) 对当地房产市场的状况及市场需求的研究不够深入。由于早期有关房产建设时一直是保持相对的盈利, 房产产品开发在设计阶段仍然先按习惯性思维设计产品, 总认为房产开发就会赚钱, 只要有资金实力就能打开房产局面, 没有充分地去研究市场从而导致设计完成后开始施工了, 才发现有很多的设计细节不符合市场要求及业主的要求, 这时重新再改, 必然会产生浪费并造成相当多的无效成本。另外, 对于目标成本的设定主观性强, 一味想压低造价, 缺乏对市场变化及历史数据的客观分析。
(4) 资源配置使用不合理, 该企业每个项目甚至每个标段孤立地进行操作, 没有充分地利用好资金开展, 如战略采购、整合资源等可降低成本的举措。同时缺乏长远的观点, 没有建立长远的战略伙伴。
3 房地产开发工程造价管理制度的优化措施
综上所述, 在分析了该企业在项目成本管理上存在的不科学和不合理的现象与形成的原因后, 在此将从项目建设过程, 特别是项目设计阶段, 即从公司管理的层面提出了一系列的优化措施。
3.1 房地产开发造价控制全程化
据相关资料统计, 规划设计阶段, 影响项目成本的可能性为75%~95%, 因此设计阶段的成本控制就显得非常重要。造价管理部、设计管理部、工程管理部都应积极配合参与结构选型设计、基础设计等的会审及评估, 参与材料、设备的经济性评价, 尽可能为设计提供全面客观的经济性建议, 使之逐步地完善设计。另外, 设计部门还应以项目定位为原则, 在保证设计质量的前提下尽可能做到限额设计, 注重进行设计成果性价比分析, 重点抓好事前的设计修改、多选样、多对比分析、了解市场、避免完工后的返工及不必要的成本浪费。公司目前在这方面还有很大的提升空间, 公司须由设计管理部、工程管理部、造价管理部组成设计成本管理小组, 真正地实现全员的工程造价管理, 对设计的各阶段进行相应的成本控制。
3.2 房地产开发工程造价管理流程及职责分工科学化
该企业全过程造价管理应根据项目开发的不同阶段, 采取不同的管理流程和方法:
(1) 决策阶段成本估箅通过市场及成本预测确定项目成本预控目标。
(2) 产品定位策划阶段工程造价估算根据设计管理部提交的概念设计成果, 造价管理部前期得算的项目成本预控目标, 营销管理部提交的初步产品建议书等资料, 造价管理部将采用成本测算模板, 组织相关部门完成编制概念设计阶段成本测算, 成为深化产品建议书的附件。
(3) 建筑方案设计阶段工程造价概算造价管理部依据设计管理部提供的方案设计成果 (未通过设计评审) , 采用成本概算模板, 在10个工作日内组织相关部门完成编制项目成本概算, 成为方案设计评审的重要依据之一。
(4) 建筑扩初设计阶段工程造价概算造价管理部可依据设计管理部提供的扩初设计成果, 采用成本测算模板, 组织相关部门完成编制或审核所委托的设计单位提交的项目成本概算资料, 概算依据扩初图纸针对典型配套工程及不同层高建筑标准层的主体结构混凝土含量、砌体含量、模板含量、地面、墙面装修等分部工程计算单位含量, 作为扩初设计评审的重要依据。
(5) 建筑施工图设计阶段成本预算这时工程量可以进行详细到位的计算, 造价管理部依据设计管理部提供的已通过设计评审的施工图设计成果, 完成编制工程量清单控制价或招标的标底。
(6) 工程施工阶段的成本变化主要是工程变更及现场签证。首先是设计变更的成本控制:要做好变更评估, 确定是否要变更及变更的意义, 拟定多种变更方案进行成本对比分析, 为审批提供参考依据;加强施工前的审图工作, 进行多单位多部门的会审, 对可能发生变更的地方要有预见性, 并予以事先约定;同时变更也必须有设计单位、设计部、工程部、监理和施工单位共同签字后生效。其次是现场签证的造价控制:检查现场签证要素与合同条款、清单或定额等相关规定的符合性。对确实要签证的工作内容要认真核对工程量, 在确认签证前, 应按相应的审批程序报审, 通过后方可正式签证。最后要对工程变更定期进行分类再汇总、再统计、再分析, 进行工程造价的动态管理及分析, 并根据统计资料对控制工程签证提出合理化建议。
(7) 项目竣工结算及评估工程竣工后, 施工单位上报的决算首先由造价管理部根据存档资料进行审核, 对于同存档资料不符的工程决算资料要求施工单位进行整理后重新上报, 根据审核认可后的完备资料进行决算审计, 如果是委托事务所算的, 应注意审核的严肃性及机密性, 在审核初稿未出来前保证施工单位不与审计人员接触, 审核初稿出来后由造价管理部进行复审后组织施工单位、事务所、甲方三方共同对账, 完成决算审计工作。
3.3 房地产开发管控和考核机制高效化
工程造价的控制还必须制定严格的考核制度。首先, 对工程预算的设定是否科学合理进行考核;其次, 对项目工程预算目标完成情况进行考核。此项考核是建立在工作过程中的对比分析基础上的, 根据施工过程中不同部门负责不同的工程任务进行划分。如施工图的变更由设计部负责 (图纸设计时以设计部的审核为主) , 工程施工现场的签证由项目管理部负责 (工程预算目标设定时以项目管理部负责提供资料进行测算) , 市场材料及定额清单的变化造价管理部为主负责。考核不仅仅是项目完工后的最终考核, 也是进行工程预算目标控制全过程的实时考核。
3.4 房地产开发激励机制量化
为了激励各部门及相关员工的积极性, 在建立成本控制责任考核制度自的同时, 还必须将责任工程造价体系和该企业的绩效管理体系相结合, 把考核制度尽量量化, 以便建立有效的成本控制激励机制。如要建立产品开发节约奖等专项奖励机制, 奖励成本控制工作成效好、效率高的部门或个人, 及项目工程造价管理制度实施中积极配合的部门及个人。
4 结语
“智慧商务”新举措
IBM企业营销管理解决方案的推出，是IBM在“智慧商务”领域的一个新的重大举措。今年4月份刚刚正式发布的IBM“智慧商务”战略，旨在帮助企业在快速变化的市场环境中，从购买、销售、市场活动和服务客户等各环节中寻求更智慧的途径，提升服务和响应能力，更加适应高涨的客户需求，在行业转型和企业模式变革的大潮中尽快占据商机，成为行业领导者。
作为该战略的重要构成部分，IBM EMM解决方案覆盖了从潜在客户中发现机会到推动客户购买的全过程，旨在帮助企业利用创新技术解决方案推动企业的每一次成功营销。
“当前的营销环境日益复杂、纷繁多变，IBM新成立的EMM部门的首要任务就是帮助企业借助丰富全面和多元化的科技手段，挖掘、理解其客户的真实所需，进而获取和维系客户，在客户产生需求的过程中维护、加强品牌建设，最终帮助企业在竞争激烈的全球市场中获胜。”IBM企业营销管理（EMM）集团副总裁李有群表示。
新一代营销技术
2010年底，IBM在成功收购了Unica、Coremetrics两家公司之后，组建了全新的企业营销管理（EMM）部门，进军营销技术市场。该部门由Unica与Coremetrics两大产品线共同组成，Coremetrics偏重于Web分析，Unica偏重于端到端的市场营销管理。
IBM EMM解决方案旨在为营销解决方案以及面向业务营销主管的销售活动提供保障，帮助企业在计划及预算、人力及流程、数据及资产和衡量及业绩几个层面推动实际市场营销价值，提高在线转化率、增加市场活动、提高客户重返率、减少市场周期/提高效率、精准定位广告、提升业绩、改善市场活动质量。
