小区停车场车位调查问卷

小区停车场车位调查问卷（精选8篇）

小区停车场车位调查问卷篇1

本次问卷调查希望可以得到您的支持与帮助。本次调查不用填写姓名，所有问答只用于统计分析。您只需根据自己的自身情况，在每个问题所给出的答案中选择一个合适的答案，衷心感谢您的支持与帮助！

Q1.您居住的地点

1.乡镇

2.大型城市（各省会、直辖市等）

3.小型城市

4.国外

Q2.您家购买了车辆吗？若有，有几辆？

1.无

2.一辆

3.两辆

4.三辆及以上

Q3.您购买了小区车位吗？

1.是

2.否

Q4.您的停车位性质是

1.固定车位

2.临时车位

3.随机车位

Q5.您觉得您的小区停车位规划是否合理？

1.非常合理

2.基本合理

3.勉强合理

4.非常不合理

Q6.社区停车场管理机制是

1.必须购买车位才可入内

2.收费停车

3.以上两种都可

4.无人管理

Q7.若小区车位已满，小区管理人员如何处理？

1.阻止车辆进入停车

2.管理人员引导你在没有车位但不会阻挡他人的位置停下

3.随意停放

4.无人管理，不知是否车位已满

5.其他

Q8.您的小区是否出现过随意停车的情况？

1.从未出现

2.偶尔出现

3.经常出现

Q9.您认为现在小区停车位不足的主要原因有哪些

1.私家车过多

2.社区停车面积设计不合理

3.物业公司管理不当

4.政府没有相关条例

5.其它

Q10.您认为解决小区停车位不足的有效方法可以有哪些

1.限购车辆

2.扩大停车场面积

3.在车辆多时增加临时停车位

4.提高社区停车费用

5.社区应合理规划停车区域

11．在发生停车纠纷时，物业管理公司是否会积极采取措施来应对？

A．有，很积极的应对

B．有，但是往往不了了之

C．根本没有采取措施

12．物业管理公司就停车位困难的情况，是否经常主动与居民（业主）联系协商？

A．会，经常联系

B．会，不过只是偶尔

C．压根没有过

13.对于在小区内停车出现的车辆被损，小区物业公司是否进行了赔偿？

A.有过

B.没有过

14.对物业车位管理服务的满意度如何？

A.很满意

B.较满意

C.一般

D.较不满意

E.很不满意

15.您是否知道物权法中有关车库、车位管理的条例？

A．很清楚

B．有些了解，不太清楚

C．不知道

16．在购房时，开发商是否与你做过相关的车位产权认定？

A．有，在合同里明确规定车位归业主所有

B．有，在合同里明确规定车位归开发商所有 C．有但不清楚车位产权所属

D．没有相关认定 E．没有考虑过

17．小区共有道路上停放汽车所收取的停车费，您认为应归谁所有？ A．全体业主

B．物业公司

C．房屋开发商

D．交了停车费的业主

18．您认为现今出现许多小区停车难问题，最主要是什么原因（可多选）

A．私家车数量太多

B．社区停车面积太稀少

C．物业管理公司对停车位安排不合理

D．政府对此类事件不够重视

E．车主不道德的停车

F．国家法律法规甚少涉及此处

19．您认为小区停车难问题，可能会引起（可多选）

A．邻里之间的矛盾

B．外来车辆乱占车位

C．居民（业主）对物业管理公司不信任

D．居民（业主）拒缴停车费乃至拒缴物业费

E．蓄意破坏车辆的行为增多

F．违章停车，带来一些消防等安全隐患问题 G．其他

20．针对小区停车的系列问题，您有什么看法或建议：

被调查人基本信息

姓名：

性别：

年龄：

小区停车场车位调查问卷篇2

一、小区停车位概述

(一) 小区停车位之类型

从我国目前的小区情况来看, 停车位主要有以下三种类型。

1. 在小区内建造的专门停车设施

这类停车位相互间由墙壁隔开, 四周界限明确, 具有独立出入口, 已成为与住房相区别的、独立的特定物。其权属可以登记, 业主只有购买或者承租该停车位后, 方可拥有所有权或者使用权;如果没有特别约定, 其所有权归修建停车设施的开发商所有。这类停车位的销售, 通常采用捆绑式销售或者分别销售的方式进行, 即将特定车位与特定住宅单元相联系, 一体出售给业主或者由开发商将住宅单元和地下车位作为各自独立的买卖标的物分别销售, 其所有权均是由支付了相应价格小区业主所有。

2. 在小区的空地上由小区的物业公司划出的停车位

因房屋售出后, 小区内的土地使用权已归全体业主所有, 故这类停车位应归全体业主享有。现实生活中, 一般是由停车者向物业公司交纳使用费, 而物业公司将该使用费作为物业管理费的一部分, 为全体业主的利益而使用。

3. 在小区楼栋第一层或地下一层修建的停车位

通常开发商以分摊销售的形式出售, 即每一业主按其住宅专有部分的建筑面积分摊车位的购买费用。这分两种方式:一种是合同注明方法, 即在房屋买卖合同中注明小区车库属于公摊范围为分摊销售, 否则为分别销售;另一种是成本计算方法, 即小区车库成本计算到房屋价格中为分摊销售。在现实生活中, 因为很难查明开发商是否将建筑成本分摊销售, 而且在我国现阶段小区的停车位不能满足小区所有业主需求的情况下, 有些开发商将这种类型的停车位销售给业主以外的人, 从而引发纠纷。

(二) 小区停车位之性质

1. 车位是否构成建筑物区分所有权的专有部分

依《物权法》规定, 建筑物区分所有权由专有部分的专有权、共有部分的共有权和成员权三部分组成, 其中专有权是其核心。车位如欲独立成为建筑物区分所有权的客体, 并成为独立交易的标的, 就应视其是否构成建筑物专有部分而定。如能作为建筑物专有部分, 就可以独立地进行交易, 由业主或开发商享有专有权;如不能作为专有部分, 则仅能作为共有部分由全体业主所共有。

停车位并不是依附于建筑物的专有部分, 而是独立于建筑物专有部分之外, 因此应当是共用部分, 是建筑物区分所有权中共有权的标的物。如果这个基本规则确立, 那么, 停车位的所有权为全体区分所有权人所共有。由此可见, 车位可以作为建筑物的专有部分而成为建筑物区分所有权的客体。

2. 车位是否构成建筑物或土地使用权的添附物

添附理论只适用于两个不同的物权人之间因物的结合而发生的情形, 但就车位而言, 在修建车位前, 开发商早已于审批阶段即已获得建设用地使用权, 因此不存在于别人的土地上发生添附的问题。因此, 车位不属于小区建设用地使用权或建筑物的添附物, 不能依添附理论决定其权利归属。

3. 车位是否属于建筑物的从物

有观点认为, 车位属于与地面建筑物共同构筑成一个建筑物的整体, 它是整体建筑物的一个组成部分, 或者虽未与主建筑物相连, 但其为对主建筑物具有辅助效用的房屋之从物。作为从物的车位随作为主物的房屋一并移转, 主物、从物共命运。

实际上车位和房屋之间的关系并不等同于水电设施和房屋之间、电梯与建筑物之间所具有的从属关系。车位不仅具有使用面积和建筑面积, 并且还可离开房屋等建筑物而独立存在, 具有作为所有权客体的物所必备的特性;从实物形态上看, 车位可以通过划线与其他停车位相隔离, 在空间上能够个别地、单独地存在, 具有构造上的独立性, 还可以与房屋相分离而单独使用, 具有使用上的独立性。由此可见, 车位与房屋之间不具有主从关系, 房屋的所有权转移并不意味着车位的所有权、使用权也一并转移。

二、我国有关车位所有权归属问题的通说

车位利益的纠纷关键是明晰车位所有权问题, 目前对于住宅小区停车位的所有权归属认识有以下几种通说。

(一) 合同约定说

这种观点的本质意义是合同双方当事人是以平等的身份以公平合理的方式自行协商车库归属。《物权法》规定:“建筑区域内, 规划用于停放汽车的车位、车库的归属, 由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位, 归全体业主共有。”从《物权法》的规定来看, 现在我国对于车位、车库所有权的归属也是遵从于此通说来认定的。但是在当前卖方市场条件下, 房地产商极有可能仗着自己的强势地位制定“霸王条款”, 在合同中主动要求同业主进行协商的可能性也微乎其微。这样将对广大业主极为不利, 且不符合这种观点的本意。只有随着商品房市场的发展逐渐变为买方市场的时候, 此种观点才有可能实现。

(二) 成本分摊说

此种观点认为, 当房地产开发商将车库的建造成本分摊到业主购房款中, 车库所有权即为业主共有, 否则归开发商所有。目前房地产价格是由需求决定的, 而不是由成本决定的, 开发商是否将车库的建造成本分摊到住宅销售价格中去, 也只有开发商清楚, 业主几乎不可能去核定开发商的开发成本, 也没有权力去核清开发商成本, 因为成本是属于企业的核心商业秘密。据此来确定车库的所有权是非常困难的。

(三) 登记说

此种观点认为, 车位房的所有权证登记是谁, 即归谁所有。依据《物权法》的公示公信原理, 对于已登记的车位肯定归登记产权人所有。但是, 我国目前的情况是:没有进行房地所有权属登记或者压根就不能进行登记的车库比比皆是, 显然以此来确定车位的所有权归属也是很难办到和不现实的。

三、立法建议

当今的房屋买卖合同大多是格式合同, 或者具有格式合同的性质, 房屋买受人只能被动地接受开发商提供的房屋买卖合同。产生纠纷后业主的举证能力十分有限, 而开发商占据绝对证据优势。《物权法》第七十四条规定, 车库归属通过约定的方式, 虽然是对当事人双方意思自治的尊重, 但是在双方当事人地位不对等的情况下, 一旦发生纠纷将不利于业主利益的保护。另一方面, 目前我国的房地产登记制度还不完善, 尤其是对于小区车库的容积率是否记入公摊面积不予记载。在房地产初始登记实务中, 登记机关除办理土地使用权证、房屋所有权证或房地产证外, 对于共有、他项权的房地产权证, 登记机关并不办理。停车位的法律权利归属亦不记载于房地产权证。房地产财产权利人无法借助所持有的房地产证, 以完全物权的绝对权直接对抗该类违法的合同条款, 保护自身的合法权益。

《物权法》的出台为小区车位归属纠纷的解决提供了法律条文的支持, 但是由于其过于原则化、操作性不强, 在实践中发挥的作用也必将有限, 不利于业主利益的保护, 建议尽快出台相关配套法规, 使《物权法》的效用落到实处, 以充分保障双方当事人的合法利益。

首要的是应明确停车位权属之争所属利益的性质, 即其调整的利益为民事主体与民事主体之间的利益, 还是民事主体与社会公众之间的利益。就整个社区业主的利益与开发商的利益而言, 其是否应该属于民事主体与社会公共利益之间的关系呢?小区所有业主的利益到底是否属于公共利益呢?所谓“公共利益”, 必须要与公共决策结合起来, 大多数人认可之事就是公共利益, 大多数人不认可之事就不是公共利益。所以说, 什么是公共利益问题属于事实判断问题, 必须结合具体的事项, 由该事项所涉及的公众来决定, 在立法时对哪些事项属于公共利益进行事先列举是不可能也是不实际的。由此可以得出, 全体小区业主的利益是经过大多数人认可的利益 (相比于单一开发商来讲) 应该属于社会公共利益范畴, 所以应由强行法进行规范。

然而, 《物权法》第七十六条赋予当事人自主选择的权利, 为任意性规范, 背离了规范的性质。有学者认为, 《物权法》不宜规定“约定优先”, 而应另辟蹊径。从国外的制度上看, 没有一个国家对于车库的权属纯粹以约定的方式处理, 而多数是以“法定”加“约定”的方式来解决, 且法定优先, 约定作为补充。

所以, 如果法律强制规定停车位属于业主共同所有可能更有利于保护业主的利益, 更加合理地解释了停车位与建筑物的归属关系。即应用强行法进行明确规定:停车位的所有权归全体业主共有。只有这样, 才能避免开发商钻法律漏洞损害广大业主的利益。只有真正地使约定变为法定, 才能维护广大业主的利益。

参考文献

[1].关涛.我国不动产法律问题专论.人民法院出版社.1999

[2].王泽鉴.民法物权 (一) 通则·所有权.三民书局.2003

小区停车位究竟该归谁篇3

王冰如上海市青浦区人民法院法官

如何避免停车位购买陷阱

自《物权法》正式实施以来，很多老百姓拿起这部法律武器，维护自己的财产权益，各地也诞生了一批所谓的“物权法第一案”。而上海的“物权法第一案”就是一起停车位纠纷。

其实，停车位纠纷由来已久。审判实务中关于停车位的纠纷主要体现在以下两个方面：

停车位究竟属于谁？一些开发商为促销楼盘，纷纷拿出小区各项优质规划吸引眼球，然而业主入住后不久就发现当初所谓的地下车库等承诺都无法落实。一般情况下开发商都暂时不对外发售停车位，业主只能租用停车位，并缴纳一定的停车费。当小区停车位基本饱和或有其他情况出现时，开发商通常会开始出售小区地下停车库。开发商会将地下车库停车位的永久使用权（70年）出售，并说明购买该停车位的业主只享有对该停车位的使用权。花了十几万块钱却只买到一个使用权，许多业主对此深感气愤，于是起诉开发商，要求享有自己的合法权益。这就出现以下几个问题：此类型的停车位是否可以出售？70年的使用权在法律上是否认可？住户在购买这种停车位时要注意些什么？

首先要看开发商是否有权销售车库，满足以下条件之一的，车库属于全体业主所有，开发商无权出售：（1）开发商在计算公摊面积时，已把地下车库的建筑面积计算在内；这时根据《物权法》第七十三条、第七十四条之规定，则地下车库属于业主共有，若商品房买卖合同中已明确约定小区地下车位的归属，则开发商无权擅自变更，否则将构成违约。（2）开发商把建造地下车库的成本核算在住宅开发成本之内；（3）根据国家法律或当地政府规定应无偿交付给业主使用的，即小区在规划时已经明确了车库作为公共配套设施的功能，将建车库作为开发商的法定义务。如果有上述情况之一，开发商就无权出售该车库。如果没有上述情况，那么，投资兴建该类地下车库的开发商对此享有专有使用权，有权出售该地下车库，这时，可以要求开发商提供房地产管理部门出具的车库销售许可证或物价局出具的车库未列入建筑成本的证明。同时，居民住宅土地最长的使用期限是70年，但是开发商未必都是以70年的最长期限取得每一块土地，土地使用期限不同，开发商缴纳的出让费用不同。所以，应该查看开发商的《土地使用权证书》，确认其土地使用期限。

小区停车费应该归谁？是归物业公司还是业主委员会？

物业收取停车费的归属，比较难认定。一般认为，小区停车费应该包含物业管理费和车位占用费两部分。如果物业公司行使了物业管理职责，有权获得一定的费用作为报酬。然而有些物业公司将小区共用的绿化、道路等其他公共场所开辟为停车场，同时再向业主收取包括车位占用费的停车费，并且不向业主委员会返还任何费用。此时，物业公司就对业主构成了侵权，物业公司既向业主收取了属于业主共有的土地的占用费即车位占用费（租金），又收取了物业管理费。对于此种侵权纠纷，法院尊重当事人的意思自治，业主与物业公司有约定的从其约定；没有约定的根据合理原则，去除合理的物业管理费，物业公司应将车位占用费（租金）返还业主委员会。此类纠纷提醒业主和物业公司都应增强法律维权意识，物业公司更应规范经营，双方共同营造和谐、温馨的小区氛围。■

耿芸南京师范大学泰州学院法学院讲师

两岸对停车位的法律规制

当前我国存在的停车位权属形式主要有以下几种：一是停车位为小区的公共停车位，区分所有权人使用停车位，需要向物业管理单位交纳管理费，其他人交纳停车费。二是停车位为小区的私人停车位，区分所有权人使用时，需要购买停车位的使用权，该停车位为专有使用，其所有权或者归属于开发商，或者归属于全体业主。三是停车位附随于区分所有建筑物的专有部分，建立车位的专有权，为建筑物区分所有权中专有权的标的，停车位进行物权登记，发所有权的权属证书。

我国《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”由此可见，占用业主共享的道路或者其他场地的停车位属业主共有，而建筑区划内的其他停车位，则可以由当事人约定其归属。值得研究的是，停车位的权属问题是否仅仅依靠约定就能够解决问题？由于开发商与业主之间的谈判地位不对等，导致关于停车位最终权属的约定往往只能变成一边倒，停车位成为开发商蚕食业主利益的肥肉；而如果不允许开发商销售和出租车位有可能影响开发商建造车位、车库的积极性，也对业主不利。与现实相比较而言，我国区分所有权建筑物停车位的权属状况较为混乱，缺少必要的法律规制。

相对大陆地区而言，台湾地区关于停车位的立法更为完善，更易于明确区分所有人之间、区分所有人与开发商之间的法律关系。首先，关于停车位的权属问题。根据法令的强制与否，台湾地区分为法定停车位、奖励停车位和增设停车位。1.法定停车位无独立权状,以共用部分分配给承租户,须随主建物一并移转,但可以依分管协议,交由某一户或某些住户使用。2.奖励停车位具有独立产权、权状可单独移转。3.增设停车位不属于建筑物区分所有权中的共用部分，而是单独的“物”，具有独立产权及权状。其次，关于开发商与业主的利益协调问题。法定停车位属立法强制规定，开发商在建设房屋时必须保障小区业主配有一定比例的停车位。这部分车位(库) 只能分配给小区业主使用，房地产开发商不得将这部分车位车库出售、出租或赠与给非业主进而取得有关利益。法定停车位的这种非营利性质能够充分保障停车位有一个合理的市场定价，既保障了区分所有权人对于停车位的需求，又防止开发商为了牟利任意处分停车位。对于奖励停车位及增设停车位，开发商均可以自由买卖和转让，从而较好的保障了开发商建设停车位的积极性。■

秦玉罕德衡律师集团（上海）事务所律师

停车位到底属于谁

现代社会中，幸福与烦恼似乎成了一对孪生兄弟，人们刚刚开始享受汽车普及带来的方便与舒适，停车难的烦恼却也不期而至。据统计，城市私家车的增长量及增长速度远远超过了小区停车位、车库的增长速度和供应量，小区的停车位、车库成了稀缺资源。

在我国，虽然由于现行立法中缺乏关于建筑物区分所有权的规定，导致停车位的产权归属状况较为混乱。而随着市民权利意识的逐步提高，开发商、物业公司与业主之间的关系似乎越来越像上帝与恺撒的关系，既共荣共生又你争我夺。而确权是法制社会解决纠纷的唯一手段，只有从法理和立法的角度明确界定小区车位、车库的权利归属，才能彻底解决停车位权纠纷的乱象。

现实中，较为常见的停车位形式无外乎三种，即地面停车位、地下停车位、专用车库。

地面停车位，是指直接设置在小区地表，以画线分割方式标明的停车设施。地下停车位，是指开发商利用地下空间而建造的停车位。专用车库，是指附随于区分所有建筑物的专有部分，具有独立的空间、以存放车辆为目的的附属建筑物。

地面停车位只是通过画线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，不符合构造上和使用上的独立性标准，且该类停车位的土地使用权分摊计算在建筑容积率的建筑物上。

由于地面停车位所在的地面面积包含在小区总土地使用面积之内，而土地使用权经房地产开发商转移登记后，归业主按份共同拥有。因此，该种停车位的使用权显然属应为计算建筑容积率的建筑物所有权人即小区全体或部分业主共有。新颁布的《物权法》第74条“……占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”的规定对此进行了明确。

如果开发商擅自将其没有产权的地面停车位对外进行销售，则对小区全体业主构成侵权，业主可以依法追究开发商的侵权责任，并可以要求买受人返还停车位。当然，这类停车位属于业主共有也不一定意味着园区内的停车位、停车库都应当免费为业主开放，不应收取停车费。基于效益和公平的角度考虑，更合理的做法由业主成立的管理组织或物业公司向共有车位的实际使用者收取一定的管理费，但这些收入必须由共同拥有和统一分配使用。

对地下停车位，则要具体问题具体分析。我国目前大部分的楼房地下停车位的建筑面积是不计算建筑容积率的，而地下空间使用权出让制度在我国也刚刚起步。因此，这类停车位的产权应归属于该幢楼房的全体业主；但也有一些地方规定某些地下停车位的建筑面积是计算建筑容积率的，该类停车位当然是可以拥有独立的产权，可以根据《物权法》的规定，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

根据《中华人民共和国人民防空法》规定，人防工程的所有权和利用人防工程修建的地下车位所有权应归属于国家所有，但投资者可以拥有使用、收益的权利。因此，对这类地下停车位，无论是业主还是开发商均不能拥有完整产权。

而对于独立车库，可以依法登记在不动产登记簿和业主的权利证书上，可以按房地产交易规定转让、租赁等，属于权利人专有，一般无争议。

小区地面停车位管理方案篇4

为了规范小区地面车辆停放秩序，保障小区内各方合法权益，根据国务院《物业管理条例》、小区《业主临时管理规约》和上海市停车管理有关规定，特制定本管理方案。

一、地面车卡发放办法

1、地面停车位登记制度

业主在物业服务中心办理房屋交接手续时，由具体交房人员负责在“车位信息登记栏”登记该户业主信息，并当面告知业主此车卡登记仅为留存业主及车辆信息所用，“车位信息登记栏”中登记不作为地面停车卡排队依据。

2、地面停车位车卡发放方式

小区地面停车卡发放以先来后到，排队侯位的形式进行，排队时间以交房当天楼栋公示栏内张贴的信息时间节点为准（即9月1日开始小区地面车位实行现场登记排队的形式），车位租赁协议有效期限为一年。包月业主从9月1日起开始收费。叠加业户已经享有开发商赠送的一个地面停车位，因此不能参加9月1日的地面停车排队包月活动。

3、地面停车位排号登记准备阶段

在排队登记实施工作开始之前的一周，由客服主管负责通知全体业主具体排队侯位时间，并做好记录，以备后期查询。对于重点客户，可通过呼叫中心录音电话通知，并保存好录音资料。

4、地面停车位排号登记实施阶段

（1）排号登记工作实施当天，由客户服务中心具体负责组织所有符合条件的业主在规定的时间和场地进行排队取号，并做好记录。

秩序维护部门负责现场秩序的维持。

（2）小区地面停车位为全体业主共同所有，因此地面车位排号比例将依据小区入住情况具体核算，在最大限度满足现有业主停车需求的同时也需保证后续入住业主的车位使用。

二、地面停车位车卡办理流程

业主办理包月停车卡，需签订《汽车车位使用协议书》（期限为一年）及签收《地面停车管理须知》。业主须携带身份证、车辆行驶证或驾驶证原件进行验证，并将一份复印件留底，并将车牌、车型、车主姓名、车主联系电话（手机号码）等信息录入《月保车辆信息表》，该表每月更新一次，由财务人员审核确认后车辆管理责任人负责保存。且每户业主仅限办理1张停车卡。包月车辆由客服接待员填写“地面停车卡领用登记表” 并将加盖上“物业服务中心公章”，开具收据第一次办理的业户收取工本费10元。注，月保出入证作为业主车辆的标志，不作为收费依据。

符合办理小区临保手续的业主，办理临保卡时由客服接待员与业主核实验证身份后，发放临保卡，进入小区及车辆停放在小区内时将临保卡放在挡风玻璃右前方。注，临保卡作为进出小区时安全员快速识别车辆的标志，不作为收费依据。客服接待员填写“地面停车卡领用登记表” 并将加盖上“物业服务中心公章”，开具收据收取工本费10元。注，月保出入证作为业主车辆的标志，不作为收费依据。

1、协议签订后，收费人员负责为业主办理停车IC卡工本费、停车服务费收缴手续，并由客服人员领取IC裸卡；

2、客服员核实业主交款凭证后，在“地面停车卡收费登记表”上登记停车卡办理的相关信息，并通知客服主管办理IC卡授权手

续；一般情况下，当天下午17：:00前完成授权手续，将已授权的车卡移交给保安主管，并在“地面停车卡收费登记表”填写授权、移交相关记录，由保安门岗发放给相关业主。

3、业主停车卡故障时，客服接待员负责核对停车卡信息，留存业主车卡、填写“故障停车卡登记表”，通知客服主管进行核查，客服主管应于两个工作日内排除故障并将车卡移交客服接待员，由收卡的客服接待员签字确认；

4、业主停车IC卡丢失，需持已签订的《地面汽车车位使用协议书》前往物业服务中心办理补卡手续，客服接待员负责根据业主房号核对业主丢失的车卡信息，核对无误后，收费人员收取业主补卡费30元/张，由客服接待员领取停车卡并填写“IC卡出售登记表”，通知客服主管授权输卡，客服主管于两个工作日内办理原车卡注销手续及新车卡注册授权手续，新卡授权应与原卡同等期限，并将停车卡移交客服接待员，并签字确认。

三、地面停车位管理制度

1、小区车位采取不固定车位方式,对停放在车位上的车辆实行统一管理。

2、小区地面停车依照《上海市居住物业管理条例》第三十一条“车辆停放收费标准按所在地的区、县物价部门的规定执行”的精神及《闵行区居住物业管理区域内机动车停放服务收费管理办法》执行。

3、区域所有地面停车卡为“一车一卡”制，只限指定车辆使用，不得转借、涂改、伪造。

4、车辆进出小区和停车位时,秩序维护员认“证”对车,停车证与车牌号不符者,秩序维护员有权阻止该车辆进入小区，车主(司机)须保管好停车证。

5、凡在地面停车位停放的车辆，其驾驶人员应遵守本管理办法，服从小区工作人员的管理和指挥，按规定位置停放车辆，自觉维护小区地面停车秩序。

6、停放在小区地面车位的车辆，请注意关好车门车窗，勿在车内存放贵重物品，物业服务中心对车辆及车内物品无保管义务。

7、临时进出车辆的停放管理

（1）临时进出车辆进入小区前需在门岗处进行登记后方可进入。

临时进出车辆依照《上海市居住物业管理条例》第三十一条“车辆停放收费标准按所在地的区、县物价部门的规定执行”的精神及《闵行区居住物业管理区域内机动车停放服务收费管理办法》执行。即1小时内免费，1至8小时5元，8至24小时10元。凭门岗发放的临时IC卡计费进出。外来车辆不允许在小区内过夜。

（2）出租车进入园区内,秩序维护员按照外来车辆管理流程予以登记、放行。

（3）送货车辆必须进行登记核实后方可进入小区，在小区内需服从秩序维护员的管理,不得随意停放。

（4）进入小区内的车辆不得鸣喇叭,同时接受秩序维护员指挥,按规定车位和地点停放,对不按规定停放的车辆，秩序维护员有权依照物业服务中心相关管理规定处理。

（5）停放在小区的车辆内不要遗留贵重物品、重要文件等,离车时

车主(司机)要锁好门窗,否则产生的一切后果，由车主自行承担。

（6）到辖区作业的公务车辆（包括煤气、电力、自来水等车辆）经物业服务中心负责人的许可后方可免费停放。门岗收费员应将免费车辆的车牌、进入事由等信息记录在《免费车辆记录表》，并每月由物业服务中心负责人审核一次。（7）其他未尽事宜参照《地面停车管理须知》。

8、叠加/联排赠送地面车位管理

（1）8月24日短信群发告知业主，赠送车位号码固定，并且可以办理IC卡，30元/张，长期有效。

（2）前来办理手续时需要提供业主须携带身份证、车辆行驶证或驾驶证原件进行验证，并将一份复印件留底，并将车牌、车型、车主姓名、车主联系电话（手机号码）等信息录入《月保车辆信息表》，该表每月更新一次，由财务人员审核确认后车辆管理责任人负责保存。且每户业主仅限办理1张停车卡。叠加业户车辆客服接待员填写“地面停车卡领用登记表” 并将加盖上“物业服务中心公章”，开具收据第一次办理的业户收取工本费10元。

住宅小区停车位问题研究篇5

住宅小区的停车位问题，是目前我国物业管理中最具争议的问题之一，“车位之争”在房地产开发商、小区业主和物业管理公司之间愈演愈烈，由于现行法律规范的缺失和不甚明确，导致了各地法院的判决也是五花八门。随着住房商品化的进一步深入和有车一族的不断涌现,“车位之争”，必将导致更大范围的矛盾对立，住宅小区停车位的所有权归属是各种纷争和矛盾的核心所在。住宅小区停车位所有权归属不明，将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态，严重地损害了当事人的合法权益，妨碍着房地产市场的健康地发展，给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。所以建立完善的法律制度对此问题加以明确规定是当务之急也是必要的。本文试图结合我国目前的学说和借鉴国外一些理论和实践，根据小区停车位的不同形式，对其所有权归属问题进行分析探讨。

关键词：

物业管理、所有权归属、合同约定、成本分摊

小区停车位的所有权,从时间上可以分为两类:第一类所有权为停车位的初始所有权,这类所有权为开发商所有；第二类为后继所有权,指在开发商将全部房屋出售给业主后,停车位的所有权问题。这是两类不同性质的所有权,不能相互混淆。在现实生活中,就第一类所有权并无争议,有争议的为第二类所有权的归属，所以后者是本文分析的重点。

在分析小区停车位（库）归属之前，我们有必要首先引入建筑物区分所有权的概念。建筑物区分所有权是指“根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人独自使用的专有部分和由多个所有人共同使用的共有部分时，每一所有人所享有的对其专有部分的专有权与对其共有部分的共有权的结合。”（参见王利明著《论物权法中的车库的归属及相关法律问题》）建筑物所有权是由专有权和共有权两方面构成的，其权利的客体也包括两个方面，即专有部分和共有部分（王译鉴著：《民法物一权》（第一册），中国政法大学出版社1998年版，第195页）。专有部分主要是指根据建筑物的结构和功能而分割出来的具有独立建筑构造和独立使用功能的部分。共有部分则指建筑物的共用部分和附属设施等不具独立使用功能的建筑部分。《物权法》第76条规定：“建筑区划内的绿地，道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所车库的归属，有约定的，按照约定，没有约定或者约定不明的，除建设单位能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”其中虽然规定了建筑物区分所有权，其中关于物业管理用房、会所、车库、绿地的所有权归属问题，规定“有约定的依照约定，没有约定的，除了开发商能够证明其享有所有权的以外，属于建筑物区分所有权人共有”。特别是目前争议较多的小区车位车库所有权归属问题，《物权法》规定，“建筑区域内，规划用于停放汽车的车位，车库的归属，由当事人通过出租，出售或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路，或者其他场地用于停放汽车的车位，则归业主共有”。《物权法》虽以做出相关规定，但是此类问题在现实生活中还是比较复杂，是建筑物区分所有权归属规则在实务适用中的难点。

从我国目前的现有小区情况大体来看，其停车位的形式主要有三种：

第一种形式:在小区内建造的专门的停车设施,其相互间由墙壁隔开,四周范围明确,具有独立的入口,己成为与住房相区别的、独立的特定物。其权属可以登记,业主只有购买或者承租该停车位后,方可拥有所有权或者使用权;如果没有特别约定,其所有权归修建停车设施的开发商所有。对这类停车位,我们称其为库,开发商对这类停车位的销售,通常采用捆绑式销售或者分别销售的方式进行,即将特定车位与特定住宅单元相联系,一体出售给业主或者开发商将住宅单元和地下车位作为各自独立的买卖标的物分别销售。两种销售方式的不同在于:捆绑销售中将停车位作为特定单元的附属物进行销售,而在分别销售中则车位作为独立的标的物来出售。二者的相同之处在于,这种类型的停车位,是由支付了相应对价的小区的业主所有。

第二种形式:是在小区的空地上由小区的物业公司划出专门的停车位。这类停车位开发商并不进行专门的销售,多采取分摊销售的办法。因开发商对其投入极其有限,且已将其计入公摊面积进行销售,故在开发商将房屋售出后,因小区内的土地使用权已归全体业主所有,故其土地使用权上的停车位归全体业主享有。在现实生活中,一般是由停车者向物业公司交纳使用费,而物业公司将该使用费作为物业管理费的一部分,为全体业主的利益而使用。

第三种形式:在小区的每幢楼房下的第一层或地下一层修建的停车位。对于这种情形,开发商采取的销售方式有三种情形:分摊销售、捆绑销售或者分别销售方

式。分摊销售是指开发商在不能对每一单元提供一个位的情况下,将车位销售给全体业主,每一业主按其住宅专有部分的建筑面积分摊车位的购买费用。在现实生活中有两种判断分摊的方法:一种是合同注明方法,即在房屋买卖合同中注明小区车库属于公摊范围为分摊销售,否则为分别销售;另一种是成本计算方法,即小区车库成本计算到房屋价格中为分摊销售,只有明确表明房屋价格中不包括小区车库成本作为分别销售。在分摊销售的方式中,多以业主是否分摊了建筑的成本进行判断,如果由全体业主分摊了此项费用,则停车位归全体业主共同共有,否则归开发商所有。相对而言,捆绑销售或者分别销售方式,其所有权的归属比较明确。在现实生活中,因为我们很难查明开发商是否将建筑成本分摊销售,而且在我国现阶段小区的停车位不能满足小区所有业主需求的情况下,有些开发商将这种类型的停车位销售给业主以外的人,从而引发纠纷。现行的《北京市商品房预售合同》和《物业服务合同(示范文本)》中对此问题有相应条款说明。文件规定双方对停车费用要事先进行约定,购房人在签订购房合同时便具有了决定是否购买或租用车位,并就停车位的价格与开发商、物业公司在合同中约定。

车库、车位利益的纠纷关键是明晰车位、车库所有权问题。所有权确定了,使用权、收益权、处分权都随之解决。由于建国后我国废除了国民党统治期间的“伪法统”,一并废除了民国时期的“六法全书”和“民法典”,我国至今又还未颁布自己的民法典,加之中国传统社会忽视对公民私有财产的保护,公民的私有财产的确定和权利边界经常处于不确定状态,不利于对财产的保护和利用。目前对于住宅小区停车位(库)的所有权归属认识有几种通说：

（一）合同约定说

此种观点认为,对车库的归属应当通过约定来确定。这种观点的本质意义是合同双方当事人是以平等的身份以公平合理的方式自行协商车库的归属。《物权法》规定:“建筑区域内，规划用于停放汽车的车位，车库的归属，由当事人通过出售，出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路，或者其他场地用于停放汽车的车位，归全体业主共有”。从物权法的规定上来看，现在我们国家对于车位车库所有权的归属也是遵从于此通说来认定的。但是在当前卖方市场条件下，房地产商极有可能仗着自己的强势地位制定霸王条款，并且他们在合同中主动要求同业主进行协商的可能性也微乎其微。这样将对广大业主极为不利且这也不符合本观点的本意。只有随着商品房市场的发展逐渐变为买方市场的时候，此种观点才有可能实现。

（二）成本分摊说

此种观点认为，当房地产开发商将车库的建造成本分摊到业主购房款中,车库所有权即为业主共有,否则归开发商所有。目前房地产价格是由需求决定的,而不是由成本决定的,开发商是否将车库的建造成本分摊到住宅销售价格中去,也只有开发商清楚,业主几乎不可能去核定开发商的开发成本,也没有权力去核清开发商成本。因为成本是属于企业的核心商业秘密,因此据此来确定车库的所有权也是非常困难的。

（三）国家所有说

此种观点认为,地下车库属于地下人防工程,根据《人民防空法》的有关规定应当推定为国家所有（参见王利明著《论物权法中车库的归属及相关法律问题》）。北京市房屋土地管理局、北京市人民防空办公室1998年颁布的《关于加强居住小区内人防工程使用管理的补充通知》第2条指出:“人防国有资产是国防资产的组成部分,未开发使用的不交纳物业管理费。开发使用的人防工程,由使

用人交纳物业管理费。使用人须承担产权人应交的物业管理费,并在人防工程使用协议和物业管理委托合同中注明。”随着城市商品房的发展,我国的人防工程建设发展迅速,人防工程投资建设主体已由国家作为单一投资建设主体发展成为多元的投资建设主体。这种情况下,仍然认为地下人防工事归属于国家所有显然是不妥当的，理由有三。第一,《人民防空法》并没有明确规定所有的地下人防工事都属于国家所有。《人民防空法》第5条规定:“国家鼓励、支持企业事业单位组织、社会团体和个人,通过多种途径投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”此处只是规定了由投资者使用管理,收益归投资者所有,并没有界定人防工事的所有权归属问题。相反,在没有界定所有权归属的情况下,应当认为投资者就是所有者,而不能反过来认为在没有明确规定归属的情况下就可以认为属于国家所有。第二,在市场经济条件下,界定所有权最基本的原则仍然是投资者享有所有权。对于商品房小区的地下人防工事,国家并没有作出任何投资,因此就不存在在法律上主张所有权的基础。第三,如果地下人防工事属于国家所有,政府应当承担管理和维护的义务。但是事实上,对小区地下人防工事的管理费用并非由国家承担,大量的是由开发商或者业主承担。而由开发商或者业主承担管理费用而不享有所有权,这也是说不通的。

（四）登记说

此种观点认为：车位（库）房的所有权证登记是谁，即归谁所有。依据物权法的公示公信原理对于已登记的车位（库）肯定归登记产权人所有。但是我国目前的情况是：没有进行房地所有权属登记或者压根就不能进行登记的车库在我国的住宅小区里比比皆是，显然以此来确定车（位）库的所有权归属也是很难办到和不现实的。

对于公共小区来说,停车位的所有权归属直接关系到业主和全体小区居民的切身利益。因此,各国或地区的立法中,对此问题均有所规定,我国物权法的立法应当进行吸收和借鉴。(一)日本

在日本,区分所有建筑物附设之停车场被分成两类:一为屋外停车场,通常是在建筑物基地划出明显的界线而形成;另一为屋内停车场,指在区分所有建筑物内设置的停车场,一般设在区分所有建筑物的地下或一二层,但也有设在屋顶平台上的。对屋外停车场日本的司法实践及立法均将其视为共用部分,并可得为特定区分所有权人或区分所有权人以外的其他人设定利用权,且该专用权应予以公示。但是，对屋内停车场的产权归属问题并没有作十分明确的规定。日本的地方法院与最高法院特别是在对地下停车位到底是属于法定共用部分还是专有部分分歧严重。日本学界存有争议,法院判例也不大相同。日本最高法院于昭和56 年6 月18日的判决中表明支持专有部分见解的立场,从而使其在日本的司法实践中占据了绝对的主流地位。而日本学界认为，由于建筑物一层或地下部分之容积率是不记入建筑物总面积的，最高法院将地下停车位认定为专有部分的理由是不充分的，故建议应当通过共用部分的专有使用权来进行处理。

（二）德国

德国1973 年7 月30 日修正的《住宅所有权法》第3 条第2 项规定,“以持久性界标标明范围之停车场,视为有独立性之房间。”亦即地上、地下之停车场皆可设“专有所有权”，并能够独自让与、设定负担。（参见陈华彬著：《现代建筑物区分所有权制度研容》，法律出版社1995年版，第169页。）因此在德国车库作为一种独立的物,其所有权可由开发商自由出售给小区内的业主,而不是作

为从物,直接归全体业主所有。其优点在于保护了开发商和小区居民中不需要车库的业主的利益,其可以不用支付该车库的分摊费用。应明确的是,即使小区内的停车位属于全体业主共同共有,对停车位享有专用使用权的业主也可以在小区内的业主之间自由转让其使用权。

（三）法国

在法国,新公寓的建造者负有一项法定的义务:在建筑物基地内,按一户一空间的标准为住户设计停车场。学界及司法实践认为,区分所有建筑物之居住区域与停车区域为分别的不动产,即停车位必须另行购买;并且该区分所有建筑物之居住者以外的人,亦可购买基地内之停车位。

（四）美国

美国法律对小区内车库的制度设计,遵循两个最基本的原则,一是不允许小区业主以外的任何人拥有小区内车库的所有权，二是不允许小区内的车库做为独立的专有专有部分进行单独买卖。

可以看出,美国法律的规则设计与德国法、法国法不同。第一,美国法明确不允许小区业主以外的人拥有小区内车库的所有权,避免了小区业主以外的其他人垄断小区内车库的所有权向业主收取高额垄断资金。第二,不允许小区内车库单独买卖,有效的避免了车库所有权转让到业主以外的他人手里。当然美国也有作为独立专有部分可以单独买卖或者出租、抵押的车库,但那是指在住宅小区的范围以外另外建造、开发并经营,本身就具有区分所有性质的专门车库。

（一）住宅小区地面停车位

地面停车位是指经政府发出的《建设工程规划许可证》批准同意, 在住宅小区地面上直接设置的停车设施, 一般以划线分割方式标明。（陈华彬著：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版，第104页。）房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后, 房屋单元办理初始登记及转移登记, 房屋单元所有人按份共同拥有该小区宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位所在的地面面积包含在小区总土地使用面积之内, 因此, 该种停车位的使用权显然属于全体建筑物区分所有人, 即业主。在这里全体业主拥有停车位的使用权而不是所有权是基于以下考虑: 所有权的客体必须符合构造上和使用上的独立性标准, 而地面停车位只是通过划线分割而成, 不具备建筑物所要求的遮蔽性, 所以只能被视为土地使用权的客体。对停车位的使用性质我们可以认定为对共用部分的专有使用, 它是指依据法律规定和区分所有人之间的共同约定, 由某一个或数个区分所有人对某些共用部分享有排他的、独占性使用权。（王利明著：《物权法论》，中国政法大学出版社1997年版，第39页）。该种使用权所产生的收益必须归全体区分所有人享有。根据我国的实际, 我们认为, 应当由地面停车位的使用人向业主委员会交纳使用费或租金, 同时向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。因此, 无论是开发商还是物业公司都无权擅自在小区的地面设立停车位, 而必须在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议, 对有关收益分配作出具体约定(比如可约定租金所得用于弥补小区内的物业管理费用开支)后, 才能设立和运营这种地面停车位。否则, 将构成无权处分的侵权行为。

（二）住宅小区地下停车位

住宅小区地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。随着社会经济的不断发展以及对土地需求的日益膨胀, 现代建筑物不得不更多地向空间发展, 包括地表上空和地下空间。正是对地下空间的充分利用, 才导致了地下停车

位的出现。而我国对于地下停车位的法律规定仍是空白, 要确认地下停车位的权利归属, 首先要对地下停车位的权利结构有清楚的认识。传统物权理论认为只要具备构造上和使用上的独立性, 即可以成为所有权的客体。地下停车场四至明确, 与其上的房间有墙壁相隔, 已成为与住房相区别的、独立的特定物, 可以成为单独所有权的客体。然而, 结合我国房地产市场的实践来看, 如果一概地赋予地下停车位以单独所有权(即相当于专有部分的所有权), 亦即赋予房地产开发商对地下停车位享有完全的所有权的话, 会导致显失公平的结果出现。其原因便在于地下停车位的建筑面积一般情况下是不计算建筑容积率的,即该停车位并没有获得相应的土地使用权面积份额。根据我国“房地不分离”的原则, 没有地的存在, 怎么可能有房的存在呢?在转移登记时, 其不能取得房地产权证, 其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物（王利明著：《物权法论（王利明著：《物权法论》，中国政法大学出版社1997年版，第400页。）。另外, 由于该种停车位建立在全体业主所共同拥有使用权的土地上, 不拥有土地使用权的房地产开发商是无法对其取得产权的。也因此, 实践当中, 开发商在售房合同中约定的“停车位的产权属于卖方”的条款应当属于无效条款。该种地下停车位的权益应由小区的业主共同享有, 开发商或物业公司是无权擅自处分的。当然在征得业主大会同意后, 开发商或物业公司可以根据业主大会的授权委托, 将停车位予以出租, 所得租金收入归全体业主所有, 用于弥补物业管理费用开支。同时, 停车位使用人必须向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。当然, 对于将地下停车位的建筑面积也计算建筑容积率的特殊情况, 我们应区别对待。这些按照建设用地规划许可证载明的规划用途建造的地下停车位, 和地上建筑物一样要计入整个的建筑面积。因此, 该种停车位可拥有独立的所有权。此种地下停车位开发商有权予以出售、出租。通过买卖而拥有产权的业主虽然无须缴纳车位使用费, 但仍应按期缴纳物业管理费或车辆看管费。

（三）楼房首层架空停车位

楼房首层架空停车位, 是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车位。在现行的房地产行政管理法律制度下, 首层楼房架空层停车位的建筑面积也是不计算建筑容积率的, 不能获得相应的土地使用权面积份额, 其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物(面积), 也是住宅房屋单元的从物。所以关于楼房首层架空停车位的产权归属与地下停车位的情形是一样的, 此处不再赘述。

（四）楼房屋顶平台停车位

楼房屋顶平台停车位, 是指在小区商品房楼顶平台上设置的停车位。虽然楼房屋顶平台停车位在我国目前还未普及, 但随着停车位的日益紧张, 有关这种停车位的纠纷也会日益增多。对于屋顶平台的归属问题, 也是颇有争议。有人认为, 屋顶平台应当归建筑物的全体区分所有人共有;也有人认为, 其应属于顶楼住房所有权的范围, 因为顶楼部分的附属物由最高一层的区分所有人所有。我们知道, 对屋顶平台的利用更多的是用它的空间, 而这个空间显然不仅仅属于顶层的区分所有人, 而应当归该建筑物的全体区分所有人所有。所以, 在该空间上设置停车位的权利也应当属于建筑物的全体区分所有人, 开发商和物业公司都无权擅自在屋顶平台设置停车位, 而应与该楼的业主进行协商并征得同意之后才可以。

对于本次物权法立法内涵的分析及一些个人建议：

我们学过法律的人都知道民事法律规范的核心任务为协调利益关系,立法者

总是根据利益关系的不同类型,设置相应的法律规范。民法所协调的利益关系主要包括以下三种类型:民事主体与民事主体之间的利益关系,民事主体的利益与国家利益之间的关系（民事主体在本文中仅代表单个人或单个组织，并不代表国家）,民事主体的利益和社会公共利益之间的关系（王轶著对中国民法学学术路向的初步思考—过分侧重制度性研究的缺陷及其克服[J ].法制与社会发展,2006）。对于民事主体和民事主体之间的利益关系,在通常情况下,会采用任意性规范、倡导性规范或混合性规范进行调整;对于民事主体的利益和国家利益、社会公共利益之间的关系则通过强行性规范去调整。

首先应明确停车位权属之争所属利益的性质,即其调整的利益为民事主体与民事主体之间的利益,还是民事主体与国家、社会公共的利益。如果其为民事主体之间利益的争议,则应该运用任意性、倡导性或混合性的规范去调整;如果其为民事主体与国家、社会公共利益之间的关系,则应该运用强制性规范进行调整。不能笼统地把停车位权属之争称为民事主体之间的利益或者称其为民事主体与国家、社会公共利益之间的关系,因为停车位的情形相当复杂,如果停车位可以进行登记,则登记后的业主利益和开发商的利益都仅代表他们个人或组织，所以开发商与已购买该停车位的业主之间为民事主体之间的关系,他们之间采取协商的形式解决利益冲突,即法律不采取强行法规范二者之间的关系。

但就目前我国住宅小区绝大多数情况是整个社区的业主的利益与开发商的利益而言,其是否应该属于民事主体与社会公共利益之间的关系呢？小区所有业主的利益到底是否属于公共利益呢？什么是公共利益呢，对于这个问题我们就要看在某一事项所涉及的众人中，是不是有多数人对该事项表示认可。如果得到多数人的认可，该事项属于“公共利益”无疑！反之，如果在某一事项所涉及的众人中，有多数人对该事项不认可，则该事项必不属于“公共利益”。说到这里，公共利益的内涵已经很清楚了。所谓“公共利益”，必须要与公共决策结合起来，大多数人认可之事就是公共利益，大多数人不认可之事就不是公共利益（参见王昌英著何为社会公共利益[J] 北京大学学报 2001 04）。所以说什么是公共利益问题属于事实判断问题，必须结合具体的事项，由该事项所涉及的公众来决定，在立法时对哪些事项属于公共利益进行事先列举是不可能也是不实际的。由此可以得出全体小区业主的利益是经过大多数人民认可的利益（相比于单一开发商来讲）所以应该属于社会公共利益范畴，所以应由强行法进行规范。而物权法第76 条第2 款赋予当事人自主选择的权利,为任意性规范,因此背离了规范的性质,所以我认为是错误的。并且长期在清华大学法学院任教的崔建远教授也认为：《物权法》不宜规定‘约定优先’，而应另辟蹊径。”（王谨著公共物业所有权归属的《物权法》分析）并且从国外的制度上看没有一个国家对于车库的权属纯粹以约定的方式处理,而多数是以“法定”加“约定”的方式来解决,且法定优先,约定作为补充。所以,本人认为,如果法律强制规定停车位属于业主的共同所有可能更有利于保护业主的利益,更加合理的解释了停车位与建筑物的归属的关系。既应用强行法进行明确规定：停车位的所有权归全体业主共有,只有这样才能避免开发商利用自己占着卖方市场而钻法律漏洞损害广大业主的利益。只有真正的使约定变为法定，才能维护最根本的我国广大业主的利益。

综上所述，在建筑物区分所有权领域中，停车位（库）的权属问题是十分重要的，涉及到全体区分所有权人的利益。只有规定清晰、明确的集体规则，确定停车位（库）所有权的归属，在现实中才能够保护区分所有权人的合法权益，建设和谐社会。

【参考文献】：

(1)张军斌、黄武双物业权属于物业管理[M] ．中国法制出版社，2002,37.(2)高富平小区停车位产权归属问题探讨[J] ．法苑，2002.(3)陈华彬现代建筑物区分所有权研究[M] ．法律出版社，1995,46(4)周树基美国物业产权制度于物业管理[M] ．北京大学出版社，2005,9-11.(5)邓光达、钟声论商品住宅小区停车场的产权归属及相关问题[J] ．西南民族大学学报．2005，（04）.(6)王利明物权法论[M]、中国政法大学出版社，1997．15.(7)杨明小区停车位究竟属于谁[J/OL]载搜狐焦点房地产网．

(8)金凤略论住宅小区车库的归属[J] ．贵州师范大学学报，2004(9)[德]鲍尔.使蒂尔纳．德国物权法[M]、张双根译．法律出版社，2004, 24-25.(10)梁慧星中国物权法草案建议稿[M] ．社会科学文献出版社，2000,123.(11)崔建远小区停车位的归属论[EB/OL] ．

小区停车场车位调查问卷篇6

甲方：联系电话：

身份证号：

住所地：

邮编：

乙方：**物业管理有限公司

法定代表人：**

住所地：**

邮编：**

资质等级：**

根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《车位销售合同》时，甲乙双方就该车位物业管理服务达成如下协议：

一、车位基本情况

物业名称：**市“**小区”组团栋号车位

物业类型：室内停车位

座落位置：**路208号

二、服务内容：

1、车位共用部位的维修、养护和管理；

2、车位的清洁卫生，垃圾的收集和清运，雨、污水管道的疏通；

3、公共秩序的维护，安全防范事项的协助管理；

4、车辆停放管理服务。

三、服务质量：

1、环境卫生整洁；

2、雨、污水管道定期疏通；

3、保持交通秩序正常。

四、服务费用：

甲方按地下或室内停车位 50元/个·月的标准向乙方缴纳车位服务费。乙方有权根据市场物价变化及政府有关规定适时对车位物业服务费用进行调整，甲方应于每年/半年5日前向乙方全额缴纳车位物业服务费用。

五、甲方应于车位交付之日起向乙方全额缴纳第一年车位物业服务费用。

六、合同期间：暂定一年，自2012年月日至年月日；本合同期满，如双方未提出书面异议的，本合同可顺延一年。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。

七、违约责任：乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限

期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；

1、甲方违反协议，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；

2、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲

方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，在逾期时间内，乙方可以不提供任何服务，也不承担任何义务和责任。

3、甲方必须将车辆停放在自己的车位内，遵守乙方对车库的管理规定，严禁停放在公

共过道，消防通道，道闸旁或者别人车位上等。若因此发生车辆丢失，毁损事故，乙方不承担任何责任。

4、甲方停好车后，应取走车内贵重物品、现金、车辆钥匙、停车卡，并确认锁好门窗。

否则因此车辆发生丢失或者毁损，乙方不承担任何责任。

5、非乙方重大过失，造成车辆丢失或毁损的，乙方不承担责任；由于乙方重大过失造成车辆被盗或毁损，乙方相应承担合理的赔偿责任。

八、其他：

1、本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等

法律效力，当两者存在冲突时，以本合同为准；

2、本合同在履行中发生争议由双方协商解决，协商不成，诉至**市**区人民法院；

3、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。

甲方（签章）乙方（签章）

法定代表人：法定代表人：

小区停车场车位调查问卷篇7

据美国交通工程部门的科学测定,车辆“行”的时间不到它“停”的时间的7%,因此“停”的问题不容忽视。我国的现实情况更不容乐观,“有车无位,有位无管”的情况已不足为奇了。而小区停车位及车库的产权归属又是各种有关停车位的买卖、租赁、使用、收益,产权纷争和矛盾的核心所在。科斯定律表明,产权清晰是交易的前提,能减少交易成本,促进社会整体利益的增长。只要法律能够确定停车位的权利归属原则,并切实地采取相应的对策,就能很好地解决这一现实难题。立法的关键并不是对某一利益进行特别保护,而是要明确权利范围,并提供清晰的规则来导出车位(库)所有权的归属。[1]

2007年的春天,《物权法》在我国十届全国人大上通过,并已开始实施。《物权法》对物的保护无疑也达到了一个新的水平。《物权法》在第74条专门规定了有关停车位、车库的权属问题,明确了小区车位及车库的集中归属层次和效力,其最主要的目的是减少争议、平息纠纷。但《物权法》在制定过程中,由于整个社会的物权法知识不足,使我们的《物权法》遭遇太多的误解和混乱,也被强加了不适当的期望和指责。所以,我们要立足我国国情客观地评析法条内容。

二、小区停车位及车库权属的现状剖析

比照德国、日本、美国、加拿大、澳门等各国、各地的相关法律,可以得出这样的结论:小区停车位原则上属于全体业主共有,只可在小区业主之间转让,但如果小区的停车位为独立的物,则立法各异,一般允许开发商与业主协商确定其所有权。[2]

小区停车位及车库的归属不应简单一概而论,而应当区分停车位及车库的不同形式分别予以确定。实践中我国的小区停车位及车库常见的主要表现形式有四种:

第一种形式为地面停车位,是指开发商在商品房住宅小区地面上直接设置的停车设施,无任何构筑物,可供多人使用,具有开放性的特点。由于地面停车位是直接设置在房屋单元所有人按份共同拥有使用权的地表上,其使用权显然属于全体小区业主共同所有。

第二种形式是地下停车位,是利用小区地下空间而建造的停车位,内部设有若干个划线编号且没有墙壁隔离的停车位,是对地下空间资源的充分利用,并且能够在空间上独立的存在,将全部转并归属于小区全体业主共有。[3]

第三种形式为楼房首层架空停车位,是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车位。其归属权实际上是依附于房屋单元的占有、使用、收益的不完全物权,应由该幢楼房的全体房屋单元所有人共同所有。

第四种形式为临时停车位(库),又称为共有车库或时钟车库,是法律强制规定开发商按一定比例配建的停车位(库),是供来访客人或区分所有权人临时使用的车库。由于其公共性和临时性的特点及其功能所在,决定了它是小区的必要配套设施,是不可分割的部分,应当属于全体区所有人共有,即使自身不需要汽车的区所有人,也需要共用车库,因为他的亲戚朋友来访时可能需要临时停车。[4]

另外,还有一种比较特殊的车库形式,就是地面上的独立车库,其与高层建筑并不相连,故具有结构和利用上的独立性。根据建筑容积率的理论,建筑术语中,表示建筑总面积占土地面积的比率的术语就是“容积率”。原则上,只有计算建筑容积率的建筑物才可以取得相应宗地的土地使用权面积份额,而一些共有的建筑物是不计算容积率的,其权利只能依附在计算容积率的建筑物的建筑面积中,因此,不计算容积率的建筑物的权利将转移给全体业主,归全体业主共有。[5]如果独立车库纳入建筑面积容积率,可以成为专有部分。开发商应在规划文件中明确说明,是否保留对独立车库的所有权。如果保留所有权,开发商可以取得独立的产权证书;开发商也可以选择将此车库作为区分所有建筑物的共用部分,公摊入每个业主的购房面积中,由业主来承担车库的成本,并最终将车库归业主共有。[6]根据物权理论,从物的法律权利依附于主物之中,主物转移,从物随之转移,主物与从物不可分离。不计算建筑容积率的建筑物,可以看作是从物,虽不具有房地产权,但仍然具有使用、占有、收益三项法律权利。我国实行“房随地走,地随房走”的立法模式,土地和建筑物不可分离,因此,不计算建筑容积率的停车位,权利归属附随于土地使用者。

理论界争议最大的是关于地下车库的权属问题。从结构和利用上看,它具备一定的独立性。但根据《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》,地下车库的建筑面积不能取得相应的土地使用权面积份额,其房屋产权依附于计算容积率的住宅房屋单元。开发商在转移房地产时,地下车库不能从计算容积率的住房单元中分离或分割,其产权应随同转移给全体业主。但如果开发商将地下车库作为地下建筑面积报批,则可计入容积率,享有对应的土地使用权份额。此时,地下车库的法律地位类似于其他住宅单元,开发商能够取得对应的产权证书,拥有对车库的所有权,有权分别出售车位。然而结合我国房地产市场的实践来看,如果一概赋予地下车库单独所有权(即相当于专有部分的所有权),亦即开发商对地下车库享有完全的产权,会导致显示公平的结果出现。因为开发商会利用自己的优势地位,垄断地下车库的买卖,所以应该根据我国“房地不分离”的原则,通常情况下不计算容积率,像王泽鉴先生所主张的,此时的地下车库应是依附于地上建筑物的从物而归属于主物(地上建筑物)的所有权人即全体业主,开发商或物业公司是无权擅自处分的。[6]

笔者认为,确认地下车库权属的关键在于其占用的土地使用权是否有正当性。这个问题实际上在《物权法》中已得到解决。第136条规定建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。对地下车库所对应的土地使用权的正当性作出了一个合理的解释,地下车库符合理论上成为专有权标的的独立性标准。[6]我们说小区的独立车库和地下车库都有作为专有部分的可能,其权属状态有待当事人约定或法定。但笔者仍然倾向于将停车位及车库认定为是小区必备的配套设施。理由在于:首先,汽车已经成为现代社会的主要交通工具。随着我国私人汽车的逐渐普及,业主对小区停车位的需求也将进一步增加;其次,在小区的整体规划中,车库的设置是为了进一步提升小区的居住环境,服务于业主的出行需要。再有,业主对车库的需求是刚性需求即必然性的需求。

《物权法》对车库权属制度的安排,是以建筑物及区划内的设施之终极功能为其出发点的。开发商在预售、销售住宅时,有义务配建地下车库供业主停车。因而一般情况下,停车场应为区分所有建筑物的公用设施部分,是公用部分,在无相反证明下,应为全体业主所有。同时,根据地上建筑物与土地使用权不能分割的原则,如果不能取得土地的使用权则不能取得附着于该土地上任何建筑物的所有权。停车场作为建筑物的附属公共配套设施,如无相反证明,应为业主共同使用。[7]这里就会涉及共用部分的专有使用权(简称专用权)问题。专用权是指由特定人(特定的区分所有权人或特定的第三人)专属占有使用区分建筑物的共有部分的权利,在设定专用权的情况下,权利的基础是共用权。[8]只是该部分经约定之后归特定的共有人或第三人使用。之所以要设立专用权,是因为共有权人有可能不需要或暂时不需要使用停车位,为提高停车场的利用效率,共有权人可以在保持其共有权的前提下,将停车位提供给他人使用以取得收益。专用权的设定、转让应以登记的方式予以公示。依据合同所设立的专有使用权主要是一种债权,但如果此权利设定后,当事人将专有使用权的使用进行专门登记,则可具有物权的效力,并能够对抗第三人。[9]

三、《物权法》第74条之评析

(一) 法条释疑

《物权法》第74条采用了法定共有和约定共有两种形式相结合的方法对停车位、车库的问题进行了规定。此条文明确了建筑区划内车位与车库的归属情况,分四个方面两个层次:

第一个方面,对于非占用业主共有的道路或其他场所而用于停放汽车的车位、车库有两个层次的归属顺序:其一,开发商首先满足业主的需要。业主对车位、车库的基本需求是优先于当事人的约定,不能以约定而排除业主对车位、车库的需要,这是法定的权利。当然,该需要是社会一般平均要求而不能任意扩大膨胀,而应界定在合理范围内。其二,在满足了业主的基本需要以后,可由开发商与业主或其他当事人进行约定。约定的方式是出售、出租或附赠等。

第二个方面,对于占用业主共有的道路或其他场所而用于停放汽车的车位、车库,则属于业主共有,因为共有的道路或场地本身就是业主享有的建筑物区分所有权之中的共有部分,业主对其享有共有权,此共有包括两个方面含义:其一,对车位、车库所占用的土地使用权的共有;其二,对土地上的地上附着物的共有。即车位、车库本身的所有权,这两部分都属于全体区分所有权人共有,因此占用该部分而建的车位、车库当然属于业主共有。[10]

笔者认为,小区停车位在首先满足业主需要的前提下,应明确其属于全体业主共有,这样有利于解决权属纠纷,与国外立法例一致,符合民法规范调整利益关系的类型。

(二) 法理解析

民事法律规范的核心任务为协调利益关系,立法者总是根据利益关系的不同类型,设置相应的法律规范。对于民事主体之间的利益关系,通常会采用任意性规范去调整;对于民事主体利益与国家利益、社会公共利益之间的关系则通过强行性规范去调整。就物权法本条规定而言,其规范的内容分为两种情况:一是民事主体之间的关系由任意法调整。所以规定开发商与业主可以约定将停车位销售给业主,该停车位的所有权专归业主所有;二是全体业主与开发商的关系为民事主体与社会公共利益之间的关系,应用强行法进行规范,明确停车位归全体业主共有。这并不会损害无车业主或不想购买停车位业主的利益。因为我国现实情况并非每一住户均配一停车位,对于无车或不想购车的业主,完全可以选择不购买停车位,可由业主大会投票处理,由有车者对无车者进行补偿。

我国物权法的规定首先考量建筑物固有之价值和用途,将业主的权利置于首位;以商业性利益为其次,明确后者不能凌驾于前者之上,通过这种强制性规范与任意性规范相结合的立法模式,公平合理地解决了这一历来纷争不断的棘手问题。民法是将意思自治贯彻得最为彻底的法律,因此,基于对人的自主意思的尊重,民法对各种私人间的事项就更多地以约定为首选。而在没有约定或约定不明可能存在争议时,民法则出面充当一个补充者与调解员,再以法律规定为约定不明时的解决办法。

《物权法》第74条采用“法定”加“约定”,且法定优先,约定作为补充的方式很好地解决了小区停车位及车库权利归属界定问题。但是其内容和规范并非尽善尽美,仍有模糊不清之处,须待进一步解释和完善。一是“首先满足业主的需要”运用了一种宣言式的立法技术,虽然体现了立法的导向,但实践中不易操作。二是没有认识到“约定”方式的不利。对“约定”不加以限制,可能造成如下问题:意思自治的范围过大,可操作性差,不利于交易的效率;开发商与业主虽为平等的民事法律关系主体,但双方经济地位悬殊、信息不对称;格式合同、格式条款广泛存在,完全由双方当事人约定,交给不完善的市场,那么法律的规范作用将减弱,最终受损的仍将是无辜的业主。

总之,住宅小区内停车位及车库的权利归属问题日益重要,《物权法》第74条的规定完成了制度的最好构建,尚待进一步完善。我国建筑物区分所有权制度尚处于起步阶段,需要立法、司法等诸多方面的完善,要求一系列与其相关的制度及具体操作规则的支持,在制度设计上,不仅要借鉴国外立法成熟经验,而且要适合中国国情。

参考文献

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[2]许尚豪,王仰光.小区停车位权属分析[J].法学论坛,2007(1).

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[6]周敏,姜松.试论住宅小区停车位的产权归属问题[J].市场周刊.理论研究,2006(10).

[7]刘阅春.论小区停车位及车库的归属——兼议对《物权法》第74条规定的理解[J].当代法学,2007(9).

[8]李显冬.中国物权法要义与案例释解[M].北京:法律出版社,2007.

[9]柴景山.区分所有建筑附属停车位权属问题研究[J].武汉科技大学学报,2005(6).

深圳市住宅小区停车位权属分析篇8

[关键词]停车位；权属；物权法；办法

尽管《物权法》及与之相关的司法解释1的有关条款对停车位的产权归属问题进行了相应的规定，但均无法判断在建筑物区分所有权的情形下停车位究竟该归何者所有2。当前，广大民众对于早日确权并解决停车位问题的呼声也越来越高。2013年深圳“两会”期间，南方都市报提出“关于明晰住宅地下停车位产权，解决租、卖乱象的建议”的南都5号提案，将解决停车位问题提升到全市重大民生问题的层面。3与此同时，停车位问题也引发了市人大代表、政协委员的高度关注，多次就停车位问题提出建议和提案。对此，深圳市人民政府法制办公室和深圳市规划和国土资源委员会一直致力于寻找平衡各方利益的妥当途径，依据《物权法》及有关法律法規，在学习和借鉴其他国家和城市的做法以及充分考虑深圳土地资源紧缺、停车位历史遗留问题复杂等实际情况的基础上，起草并出台了《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法》（征求意见稿）（以下简称《办法》）。该《办法》对深圳市房地产开发项目附设停车位权属确定、权益转让等问题进行了规定，以期对停车位争议问题能从源头上得到解决。笔者就《办法》的相关规定，解读如下：

一、《办法》对停车位权属问题的相关规定

在讨论深圳市停车位权属问题之前，有一个问题需要予以说明，即本《办法》虽然着眼于深圳停车位问题，但是由于停车位问题纷繁复杂，不仅涉及新开发商品房附设停车位，还包括现有停车位（或称历史停车位）。对于新开发商品房附设停车位可以加以统一的调整，但对于历史停车位，由于情况不一，如果加以统一的限定，难免不会引发诸多矛盾和争议。因此，《办法》着力于规范新建房地产开发项目的停车位权属、转让等问题，以明确房地产开发项目停车位问题的处理方向。对停车位历史遗留问题，在做好情况摸底调查的基础上，再秉持依法、公平、公正和业主自治等原则，出台专门的规范进行解决。

关于深圳市新开发商品房住宅小区停车位的权属问题，《办法》第4条作出了相应的规定4，从该条对停车位的权属问题的规定中可以看出，深圳市拟对新开发小区停车位进行分类设置并分别确权。目前国内并没有对房地产开发项目附设停车位进行分类的做法。在一些地方，停车位被分为三种不同的类型，即法定停车位、自行增设停车位和奖励增设停车位，对于这三种不同类型的停车位予之不同的权属设计规则5。《物权法》出台前后，关于停车位权属的争论基于不同利益主体的不同立场和需求而存在诸多分歧，然而这些分歧并没有因为《物权法》的出台而得到相应的缓解，由于相应的规定并不详尽，不同的解释主体由此得出了不同的解释结论，这也是车位问题至今未能很好解决的原因。深圳市在结合域外国家和地区相关经验和深圳市实际情况的基础上将新建停车位分为配建停车位和增设停车位两种，并在土地使用权出让的环节，通过合同的方式事先约定配建停车位归全体业主共有，增设停车位可以将之约定为房地产开发企业所有。

二、《办法》相关规定的合理性分析

《办法》在征求意见期间，意见纷纭、莫衷一是。分歧点主要集中表现在两种截然相反的观点上：其一主要是代表广大业主利益的一方表示该规定不违法，是在《物权法》的基础和授权之下所作的更为详尽的规定；其二主要是代表开发商利益的一方表示该规定是对现有法律的违背与逾越。双方争议的焦点主要集中在以下几个方面：

（一）《办法》是否违反了《立法法》

《立法法》第8条规定，部分事项只能由法律加以规定，其中包括民事基本制度。车位所有权的归属问题是《物权法》的内容之一，也是一项民事基本制度。关于车位权属等问题只能由法律加以规定，《办法》拟采用政府规范性文件的方式出台，在效力位阶上不及法律，部分房产商律师认为，此种停车位确权的方式有违《立法法》的规定，有以红头文件的形式规避法律规定之嫌6。针对这一问题，广东信荣律师事务所张茂荣律师对此做出了有力的回应，他认为：首先，《物权法》第74条第2款关于停车位的产权归属问题采用的是约定取得制；其次，《办法》对于停车位的产权归属问题并没有明确的指出配建停车位和增设停车位具体归谁所有，而是规定“可约定”为全体业主共有或者是归开发企业所有。因此，《办法》的相关规定并未违反约定取得制，是符合意思自治的基本原则、符合《物权法》的7。

（二）《办法》是否违反了《物权法》

对于《办法》的规定是否违反《物权法》，深圳万科的代表律师认为：第一，依《物权法》中基于事实行为取得物权这一原则8，房地产开发商在将车位建造完成这一事实行为成就时，就享有了停车位的初始所有权。据此，《物权法》之相关规定实际上已经明确了此类停车位的产权归属就是属于开发企业所有9。第二，合同当事人不能通过合同约定的形式直接创设物权，以土地使用权出让合同的形式直接对停车位的初始产权进行约定违反了“物权法定”的基本原则。《办法》通过出让合同方式确权的基本逻辑实际已经突破了“物权法定”的基本原则，是违反现有法律规定的10。反对方则表示，前文已提及，《物权法》仅规定了权属可约定取得，至于依事实行为取得车位的所有权仅是个人学理解释，没有法律效力11。

（三）《办法》是否违反了《合同法》

房地产开发商律师认为，房地产开发项目的全体业主并非土地使用权出让合同的合同主体，根据合同的“相对性”原则，土地使用权出让方与房地产开发企业在业主人员尚未确定的情况下，约定配建停车位归业主共有是没有法律效力的。12而张茂荣律师认为，合同是双方当事人意思自治的结果，在缔结合同的过程中，双方可以提出各自的缔约条件，政府作为土地的所有权人，其在出让土地时附条件是其权利，受让方可以选择接受或者不接受，不能接受所附条件可以不与之签订土地使用权出让合同13。

在对上述三个问题进行分析思考后，笔者认为，首先，从《物权法》第74条第2款的规定中并不能得出小区停车位的所有权属于开发企业，这也正是理論和实务界在这个问题上不能得出统一的结论的原因；其次，《物权法》仅是指明当事人可以采取约定的方式来确定停车位的权属，《办法》第4条关于权属的规定中拟采用的字眼也是“应约定为”、“可约定为”，可见，《办法》关于停车位权属的确定方式也是采取的约定取得制，这与《物权法》的规定是一致的。最后，取得土地使用权本身也是开发商建设停车位的一个重要前提，在这一环节，政府与开发商作为合同的当事人，可以自主决定缔约的条件，深圳市政府在出让土地使用权时对停车位的分类设置及其产权归属所附的条件并无不妥，这也是政府出于公共利益的考虑，平衡房地产开发商和小区业主利益的结果。

三、结语

此次《办法》对于产权不明问题予以了正视，通过附条件出让土地的方式明晰产权，切实地为全体业主做了一件大好事，因为业主在购房时互不相识，形成不了合力，无法集体与房产商协商约定车位属于买方所有，深圳市政府已经开始正视并面对这一问题，并采取了行之有效的办法来应对。开发商在配建之外可以根据自身的能力去增设停车位，并对增设的停车位享有相对自由的处分权限。这种分类确权的做法一方面可以保障小区业主对于停车位的基本需求，另一方面也可以鼓励开发商多建停车位以解决当前形势下停车难的问题。

现阶段，该《办法》仍在报市政府审议阶段，是否能够出台尚未可知，以上仅是笔者对此问题的浅薄认识，不足之处敬请有学之士指正。

注释

1《物权法》第74条建筑区划内，规划用于停放汽车的车住、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车住、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

第6条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。

2丁南：《建筑物区分所有权语境下的停车位归属———对<物权法>第七十四条之再解释》，载《法学杂志》2012年第10期。

3http：//www.oeeee.com/a/20130111/1067545.html。

4《办法》第4条停车位的分类、权属、数量及处分等应当在土地使用权出让合同中进行约定。配建停车位应约定为房地产开发项目全体业主共有，增设停车位可约定为房地产开发企业所有。

5赵海乐：《论我国台湾地区的法定停车位制度及其启示》，载《北方法学》2011年第01期。