商业地产置业顾问培训（精选8篇）
房地产案场置业顾问策划培训大全 ? 电话接听
一、规范要点
1.按轮接次序接听电话，致标准问候语 2.了解客户认知途径
3.获得客户联系方式，邀约来访 4.接听态度
5.3个突出卖点介绍
二、标准动作
1.左手执话筒，右手执笔
2.讲义夹《来电登记表》摆在右手边，随时查阅和记录
三、接电话术
1.户型面积说辞（见电话说辞）2.报价说辞（见电话说辞）3.卖点说辞（见电话说辞）4.销售信息说辞/广告信息解释 ? 迎客接待 ? 进门
一、规范要点 1.主动迎客
2.主动问候“你好！欢迎参观恒大金碧天下” 3.主动询问客户以前是否来过 4.主动做自我介绍 5.指引客户到沙盘区
二、标准动作
1.左手持讲义夹标准站立、面带微笑、目光迎客、主动上前询问 2.伸出手臂做指引状，引导客户进入售楼处 ? 沙盘讲解
一、讲解要点
1.强调楼盘的整体优势 2.讲解中探寻客户的需求 3.尝试做户型推荐
4.主动邀请客户入座洽谈
二、说辞内容
1.从大的区域规划到小的社区位置和指标 2.从外围的生活机能到内部的社区配套 3.从整体的设计理念到园林景观 4.从楼座摆位到户型面积
三、标准动作
1.左手持讲义夹，右手持激光笔
2.站立于客户右侧，面对沙盘正面，身体略向客户方向倾斜 3.观察客户是否跟随讲解认真倾听
4.邀请客户入座洽谈用右手做指引，五指并拢自然伸直 5.引导客户到洽谈区，走在客户右前方，适当保持距离 ? 邀请入座
一、规范要点
1.主动邀请客户到洽谈区入座
2.尽可能将客户安置在视野愉悦便于控制的空间范围内
3.个人的销售资料和销售工具应该准备齐全，随时应对客户的需要
二、标准动作
1.全程携带销售讲义夹 2.使用标准用语“您请坐”
3.主动询问客户需要喝些什么，标准用语“我们准备有„，请问您想喝些什么
4.客户吸烟的话，主动提供烟灰缸，烟灰缸要擦干净并擦干 ? 户型说辞
讲解要点
1.户型的面积、房间数量 2.户型的空间尺寸 3.户型的优势
4.根据生活动线分别介绍不同功能空间的使用 5.介绍朝向、采光和景观 6.主动邀请客户参观样板间 ? 样板间带看
一、标准动作
1.走在客户右前方，为客户开门 2.使用标准用语“请走这边”、“请小心脚下” 3.请客户入座穿鞋套，自己带头穿鞋套
4.离开时提醒客户取下鞋套，并帮助客户放入回收箱
5.带客看房进出电梯、房门时让客户先行，同时用手部遮挡电梯门和房门，一
面撞击客户
二、说辞要点 1.户型结构 2.景观视野 3.户型优势
4.装修风格/家具摆放建议 5.未来生活美景描绘
6.介绍工程进度、工程管理 7.介绍设计卖点，尤其为实景 8.介绍建筑风格、外檐 9.介绍公共部位空间使用 ? 送客
一、规范要点
1.替客户收拾好销售相关资料，备齐一套完整的资料给客户 2.送客户至门外，为其拉门
3.对客户的到访表示感谢，使用标准语言“谢谢参观” 4.双手递送名片，并表示感谢 5.目送客户离开
6.雨天打伞送客户上车
二、标准动作
1.右手做指引状，引领客户走向售楼处门口，并未客户开门 ? 分析解决
一、客户分析
1.客户基本情况分析 2.购买动机分析 3.产品价格需求分析 4.抗性分析
二、解决方案 1.有针对性 2.可执行性 3.客户满意 ? 认购环节
一、过程中所需要的相关单据
选房确认单、已阅文件确认单、认购协议书、交款核对单
二、整个认购环节
1.置业顾问与客户对房源选定并谈好成交价格后，至内勤领取《选房确认单》，并填写完整（客户姓名、房号、客户联系方式、客户联系地址、享受优惠折扣、成交价格、客户身份证号、成交日期）
篇二：房地产基础知识优秀置业顾问培训资料
目 录
1、公司简介
2、房地产基础知识
3、项目概况
4、销售管理制度
5、岗位职责
6、销售人员基本技能（销售技巧）
7、销售程序
8、销售礼仪
9、写字楼行业知识
房地产基础知识
培训内容：
1、房地产基本知识
2、所销售物业详细情况
3、房地产市场状况及竞争楼盘分析
4、物业管理
总述：
● 房地产业
房地产是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称。又常为不动产，英文为：real estae。根据1985年5月《国务院办公厅转发国家统计局关于建立第三产业统计的报告》，房地产业被列入第三产业的第二层次。
● 房地产开发 是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施，房屋建筑的活动。
● 是房地产市场
房地产市场分狭义和广义的两类。狭义的房地产市场就是房地产商品进行交易活动的地方或场所。也就是房地产商品在供给与需求的相互作用中，通过流通实现其价值。
● 房地产交易
城市房地产管理法所称的房地产交易，包括房地产转让，房地产抵押和房屋租赁。
一、房地产常识
1、房地产
房地产作为一种投资工具其特点主要有：
所以才叫不动产。
房地产的生命周期很长，除非天灾人祸，否则不易损坏。
甲地的房地产和乙地的房地产，往往因为地理位置、法规限制、建筑型式、房地产不易分割，更与大环境(地理位置)、小环境(邻近区域)等有密切的关
不仅象股票、黄金那样可用于投资，也可以自住或用来出租。进可攻，退可守。
优 点：有自用及投资双重功能。掌握时机，长期获利高。可抵销通货膨胀带来的贬值损失。可充作抵押品。
缺 点：所需资金较多;变现性差;投资数额巨大;投资回收期长;需要专门知识和经验.2、房地产权
3、房地产权登记
房地产权登记是房地产产权管理的主要行政手段，是政府为健全法制，加强房地产管理，依法确认房地产权利的法定手续。
4、房地产权登记有何法律效力
依法登记的房地产权利受法律保护。房地产权利经登记后，产权即得到法律上的承认。
5、《房地产证》的作用
6、现在颁发的《房地产证》与过去有关部门颁发的《房屋所有权证》、《国有土使用权证》区别 现在颁发的《房地产证》是由原《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》合二为一，统一制作成单一的《房地产证》，由一个部门统一颁发。
7、《房地产证》记载的内容
《房地产证》记载的内容包括权利人状况，土地及房屋等。
8、哪些房地产合同须办理公证手续?
9、地籍
我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概 念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与记录，包括了土地产权 的登记和土地分类面积等内容。
10、宗地、宗地号、位统一编号，叫宗地号，又称地号，其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从 大范围逐级体现其所在的地理位置。
11、宗地图、证书附图
宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。
12、确权
确权是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和 他项权利
13、房屋的基底面积
14、房屋的建筑面积
房屋的建筑面积是指建筑物各层外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.2米以上（含2.2米）的永久性建筑。
15、房屋的公共面积
房屋的公共面积是指建筑物主体内、户门以外可使用的面积，包括层高超过
2．2 米的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共用建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。
不能计入公用建筑面积的部位：
16、房地产转让
17、房地产转让应遵循的原则
18、楼花
19、房地产交换
20、房地产赠与
21、房地产赠与免交土地增值费
22、房地产现售合同、房地产预售合同
欲购买已竣工验收、交付使用的商品房，买卖双方需签订房地产现售合同。
23、房地产开发商预售商品房地产时应符合的条件
1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
2、持有建设工程规划许可证；
3、除付清地价款外，投入开发建筑的资金已达工程预算总投资额的25%，并经注册会计师 验资；
4、房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议；
26、三级市场转移需交的税费
卖方应交的税费有：(1)营业税：为售价的5%；(2)城建维护税：为售价为的005%；(3)印花税：为售价的005%；(4)有所得的，单位须交所得额15%的单位所得税，个人须交20%的个人所得税；(5)有增值的，须交增值额20%的土地增值费。
27、变更或解除房地产买卖合同
发生下列情形之一的，可以变更或解除房地产买卖合同：(一)经当事人
双方协商一致，并且不因此损害国家利益和他人利益的；(二)因不可抗力致使房地产买卖合同无法履行或者不能全部履行的；(三)因一方违约，使房地产买卖合同履行成为不必要的；(四)出现房地产买卖合同约定的变更或者解除合同条件的。
28、房地产抵押
指债务人或第三人(抵押人)以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人(抵押
权人)提供 债务履行担保的行为。
29、已抵押的房地产能转让
30、房地产变更登记
31、遗失《房地产证》申请补领
《房地产证》毁灭或遗失的，权利人应声明遗失，并向房地产所在地的国土分
局报失，申请补发。
32、申请补发《房地产证》需提交的文件
33、集资房能否销售
(一)刊登声明的报纸；(二)具结书；(三)身份证明；(四)补发《房地产证》申请书
篇三：房地产置业顾问培训九大步骤
九 大 步 骤
一．《开 场 白》 自我介绍、收集资料、赞美、拉关系、摸底、危机
二．《沙 盘》 大环境——>小环境要会灵活反过来运用
三．《户型推荐》 帮客户设计、装修（总分总）危机、逼定
四．《指点江山》 沙盘重述、拉关系 五．《算 价》 不得冷场、减少客户思想 六．《三 板 斧》 性价比、增值保值、入市良机 七．《具体问题具体分析》 八．《逼 定》 果断 九．《临门一脚》 找人（经理）踢球 1 8.家住附近啊！那怎么没早点过来呢!我们家开盘后卖的特别快，今天看
望 闻 问 切
2.在最短的时间内打消客户的戒备心《微笑、微笑、再微笑》
3.拉关系、与客户拉近距离《赞美、赞美、再赞美、激情赞美法》1.赞美
性格 2.赞美外表 3.赞美工作 4.赞美生活
4.摸底、摸出对方的情况、定位《二选一 自主、投资》
举一反
三、投石问路、以客户的角度让他减去对你的戒备心、了解自己
想知道什么
5.按兵不动、探其所需、供其所求
*开场白到结束时时刻刻要下危机、浅逼定
《开场白说词》收集资料
1.您好！今天是特意过来的吗？（购房意向）2.看您气质不错，是做那行的呀？（工作单位）3.您想选几室的啊？几口人住呢？（户型推荐）4.您都看过那些房子啊？觉得怎么样？（客户实力）5.您家住附近吗?对这了解吗？（家庭住址）
6.您认为我们家最吸引您的是什么？（兴趣与爱好）7.我们这房子挺多的，这段时间卖的特别好，您今天看好就定一套（危机）
1.使客户建立一种真正的兴趣，不要光盯着客户的口袋 2.找到某种共同的基础（共同话题）
3.真心实意的称赞或表扬客户，但不要太频繁 4.让客户笑起来，让他感到很开心 5.经常微笑
6.鼓励客户谈自己每个人都喜欢这样 7.保持目光接触显示诚意
8.经常叫客户的名字（同龄）显示诚意 9.取得共识
10.只有两种人为对方的恭维所迷惑，这就是男人和女人 11.主动模仿客户的言行
12.告诉客户一个秘密，让他对你产生信任，使对方的关系显得更亲密13.主动透露一些个人信息，并且鼓励客户也这样做
14.对客户做一个承诺，例如：吃饭 打球等 15.给客户讲一个动听的故事（亲切感）16.始终彬彬有礼
17.与客户有轻微的身体接触，不要太粗鲁、太频繁 18.直接提出自己的要求（有些时候）
19.人都愿意与自己意志相投的人打交道，应与客户保持一致 20.记得你有两个耳朵、一张嘴按这个比例运用它们 2
二、《沙盘介绍》 1.沙盘：按规划比例缩小的模型
2.作用：客户未见到楼盘时给客户一个形象上的认识，引导客户接受你的
3.沙盘思路：大环境→小环境（要会灵活反过来进行）
大环境→自然环境 人文环境 经济环境
／＼／＼ ／＼
公园、医疗 学校、政府 购物、交
通
小环境→ 软件 硬件 ↓ ↓
物业服务 楼盘结构
4.沙盘要领:在看沙盘时要完全融入
1.进入角色：先感动自己、再感动别人，做一名演员，而不是
单纯解说
2.目的要明确：要有自己的中心思想，让客户随你的思路来，要让客户喜欢感兴趣，声情并茂、绘声绘色、创造梦想《由不喜欢到喜欢，由不了解到了解，由潜意识到强烈购买》
口到：亲切、清晰、伶俐 手到：肢体语言、看哪指哪 3．四到：眼到：时刻察言观色、适时互动
脑到：心到脑到、随时分析
《方位、地块能为他带来什么，处在什么位置》 讲沙盘注意：1.手不能接触沙盘 2.站姿、坐姿要在客户右侧 3.身体不能乱动、注意形象 4.讲沙盘要有激情（抑扬顿挫、重音）讲沙盘思路：1.要先给自己和客户定位（所在位置）2.由大方向再向小方向推进
3.有重点选择重点讲，吸引顾客做到有详有略
三、《户型推荐》
《推荐技巧：要会吊房源》
户型推荐原则：用小推大、死推一套 户型推荐说词：先总分总在定位 1.这就是我为您推荐的面积为90.4㎡的三室两厅一卫
的户型在我们这卖的最好的房子，也比较适合您，今天看好就定一套 2.您看上北、下南、左西、右东
3.分开介绍客厅、阳台、主卧室、客卧、餐厅、厨房、3 卫生间
4.总体来讲这个户型没有半米浪费空间，非常适合您看
好就定下来
户型包装：1.客厅、卧室为动静分区 2．餐厅、厨房为洁污分区 3．洗漱间、卫生间为干湿分区
同价格比品质、同品质比地段、同地段比价值
★注：语言再华丽、没有感情色彩、也会显得苍白无力★
四、《指点江山》 1.取钥匙、带客户（哥/姐走我带您看看您家的房子）2.重炒沙盘中选客户感兴趣、亮点讲，包括主干道、下危机 3.进入电梯时帮客户按电梯，梯内不可冷场，要拉关系、摸底 4.进入室内前，先灌输客户的开间、层高、重点、入门后去观景阳台，然后依次进行介绍，简捷明了，不要逗留时间太长（三分钟）
5.回程要讲与房子无关的话题，分散思路、这时是拉关系最好的时机 6.还钥匙、进行算价
五、《算 价》
契税：（总房款×契税税率）
其他住房和非住宅用房按3%税率征收契税
备注：普通住房标准为：1）住宅小区建设容积率在1.2以上；2）单
套建筑面积在144平方米以下；3）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。
维修基金：住宅房屋：按照购款的2%缴交；(总房款×2%)非住宅房屋:按照购房款的1%缴交(总房款×1%)入住费用全了解：
产权证费用
除去一次性或者按揭需缴纳的房款外，首当其冲便是办理房产证所需缴纳的一些费用，主要包括以下几项：
①契税：金额是总房款的1.5％；②印花税：5元／户（自2008年11 月1日起，个人购买住房暂免征收印花税）；③手续费：3元／ｍ２
；④测绘费：1.36元／ｍ２；⑤登记服务费：150元／户；⑥权属登记费：85元／户；
建筑面积为100ｍ２
银行按揭费用
如果你是按揭购房，则存在二笔小费用公证费：贷款额的千分之三；工本费：５０元／户；
入住费用
这笔费用是除了房价外的最大一部分费用 4 ①预交一年物业管理费：？元／月·ｍ２（面积×单价×12个月按小区具体标准而定）；
②预交水电周转金：５００元／户（该费用各地区收费不定）③天然气安装入户费２２００元（该费用各小区收费不定）； ④有线电视入网费：３６０元／户；（该费用各地区收费不定）； ⑤有线电视开通费（含一年收视费）：１２０元（该费用各地区收费不定）
关键词：商业银行,财务顾问,业务体系
20世纪末期, 我国部分银行已经开始了在财务顾问业务领域的实践, 十几年来, 我国商业银行的财务顾问业务获得了蓬勃的发展, 已经成为商业银行投行业务、中间业务不可或缺的重要组成部分。
一、商业银行财务顾问业务发展现状和趋势展望
(一) 发展现状
财务顾问业务, 指商业银行根据客户的需求, 运用自身的产品和服务及其他社会资源, 为客户的财务管理、投融资、兼并收购等提供咨询、方案设计等的服务。按照客户类型, 可分为政府财务顾问、企业财务顾问、事业单位财务顾问等;按照服务内容, 可分为常年财务顾问和专项财务顾问, 专项财务顾问又可分为融资顾问、并购财务顾问、理财顾问等。除商业银行外, 财务顾问业务的提供者还包括证券公司、会计师事务所、管理咨询公司等。
财务顾问业务风险较小、技术含量高、附加值高, 并具有以下特点:一是服务对象广泛。几乎所有的客户都可以是财务顾问的服务对象。二是服务专业化。财务顾问服务涉及金融、法律、行业等方面的问题, 需要较高的专业化水平。三是服务个性化。财务顾问服务对象的独特性在本质上决定了财务顾问服务具有个性化、差异化的特点。
从收入情况来看, 2012年, 受经济形势、监管、业务重点调整等因素影响, 部分银行如农行、中行的顾问业务收入同比略有下降 (见下图) , 但建行的顾问业务收入仍同比增长12.8%。整体来看, 大型商业银行顾问业务收入呈现曲折上升的态势。财务顾问业务收入占手续费及佣金净收入的比重差异较大, 整体在5%~25%之间。
数据来源:各银行年报。
(二) 发展趋势
在我国整体经济发展趋势向上的背景下, 企业的“走出去”、兼并收购等活动伴生的综合金融服务需求仍将持续增长。例如, 清科研究中心的报告显示, 2010～2012年我国企业海外并购案例数和并购总额均呈现持续增长态势, 与之伴生的财务顾问市场需求也快速增长。此外, 财务顾问业务是商业银行中间业务收入的重要来源之一, 发展财务顾问业务, 对于促进商业银行中间业务稳步发展有重要作用。
近年来, 监管部门出台了相关的政策, 提出了关于财务顾问业务规范化等方面的相关要求, 如《中国银监会关于整治银行业金融机构不规范经营的通知》 (银监发[2012]3号) 、《中国银监会关于支持商业银行进一步改进小型微型企业金融服务的补充通知》 (银监发[2011]94号) 等, 使得财务顾问业务受到了一定影响, 但整体来看, 潜在的市场需求、自身业务增长的需要等因素仍将推动商业银行的财务顾问业务呈现上升的趋势。
二、商业银行开展财务顾问业务的意义和优势分析
(一) 商业银行开展财务顾问业务的意义
1. 满足客户需求, 巩固合作关系。
随着我国股票市场、债券市场等直接融资市场的快速发展, 各类客户的融资渠道愈加多元化, 业务需求由之前较为单一的间接融资需求逐步向综合金融服务需求转变, 尤其是对龙头企业、大型企业等高端客户而言, 单一的金融产品已经很难满足其需求。而以“融智”为特征的财务顾问服务能够集各种金融产品于一身, 是综合金融服务的良好载体, 能较好地满足客户的综合性需求, 同时进一步巩固银企合作关系。
2. 增加业务收入, 改善利润结构。
随着我国利率市场化进程不断推进, 银行的利差空间逐渐收窄, 传统盈利模式受到挑战, 银行面临业务模式转变的压力。较之信贷业务而言, 财务顾问业务几乎不占用资本, 风险较低, 能带来直接的中间业务收入, 同时, 通过与其他中间业务产品相结合, 有助于带动其他如理财、信托、发债等业务, 增加相关收入, 是重要的利润增长点。
3. 打造业务品牌, 应对同业竞争。
我国银行业包括大型商业银行、股份制商业银行、城商行、外资银行等诸多金融主体, 同业间的竞争十分激烈。在这一背景下, 越来越多的银行提出了“综合化”、“一站式”的金融服务口号, 最终目的都是为了增加自身竞争力, 在同业竞争中胜出。而为客户提供高质量的财务顾问服务有助于形成业务品牌, 树立市场形象, 增强银行竞争力并在同业竞争中获得先机。
(二) 商业银行开展财务顾问业务的主要优势
相对于其他财务顾问服务机构, 商业银行自身具有开展财务顾问业务的独特优势, 主要包括:
1. 客户资源优势。
相当长的时期以来, 银行是我国各类融资主体获得融资的主要渠道, 在各类业务开展过程中, 银行积累了极为丰富的客户资源, 涵盖政府、企业、事业单位等各类主体, 这是银行开展财务顾问业务最宝贵的资源。
2. 信息资源优势。
我国商业银行服务网点众多, 信息来源广泛, 能够通过存贷款及其他相关业务掌握资金供求者的信息分布情况;此外, 依托于其与监管部门、各级政府、各类优势企业的多种联系, 商业银行具有搜集、处理信息的低成本优势。
3. 融资优势。
商业银行开展财务顾问业务最大的优势是“融资”和“融智”的结合。一些交易复杂的顾问项目往往持续时间较长, 并伴随着各种类型的融资活动, 如项目融资、并购交易等, 这种情况下, 银行可依托其融资优势, 在合规前提下为财务顾问客户带来融资便利, 促进财务顾问服务落实, 提高成功率。
三、存在的主要问题
(一) 认识不足, 重视不够
从外部看, 缺乏证券业牌照、市场认可度不足等因素影响了商业银行大力推动财务顾问业务的力度和意愿。从内部看, 虽然商业银行财务顾问业务相关收入得到了较快发展, 但很多顾问业务收入与贷款业务都有或多或少的联系, 财务顾问业务并没有被作为一个独立的业务品种来开展, 银行对其功能和作用没有充分而深刻的认识。
(二) 业务定位不够清晰, 发展重点不够突出
国内商业银行对财务顾问业务的定位有一定的偏差, 主要表现在:为满足中间业务收入考核指标, 把财务顾问业务单纯作为收费工具, 甚至部分银行的部分项目存在“息转费”的现象, 扭曲了财务顾问业务的本质。此外, 财务顾问业务的重点不够突出, 从四大商业银行财务顾问业务的服务种类看, 虽存在一定差异, 但共同特点是服务内容都十分丰富, 囊括了很多的服务种类, 全面的顾问服务固然体现了竞争实力, 但容易导致平均用力, 重点不突出。
(三) 业务体系建设不够完善
商业银行在业务体系建设方面存在不够完善的方面, 主要体现在:一是工作机制:商业银行主要通过其内设投行部门、控股子公司等作为财务顾问业务的实施主体, 其工作机制与投行是不完全相同的, 因此, 需要建立与之相适应的工作机制。二是专业队伍建设。财务顾问服务涉及多学科知识, 对从业人员的专业化程度要求很高, 但商业银行的财务顾问资质考试和认证制度尚未普及, 存在从业人员专业程度参差不齐的现象。三是风控体系建设。财务顾问业务面临操作风险、声誉风险、合规风险等, 需要完整的风险控制体系来保证其可持续的运转。四是后台建设:财务顾问业务是高度信息化的业务领域, 需要充分的信息收集、整理、交换、服务的信息系统平台, 而部分商业银行在该方面的重视程度和投入力度还不足。
四、系统推动财务顾问业务的有关建议
商业银行发展财务顾问业务, 应在提高对财务顾问业务重视程度的前提下, 明确其业务定位和发展重点, 并在此基础上建立完善的业务发展体系, 从而实现财务顾问业务的系统化推动。主要包括:
(一) 明确财务顾问业务定位
1. 横向来看, 财务顾问业务是中间业务的主力产品。
财务顾问业务是轻资本型业务, 相对多数其他中间业务产品来说, 收益相对较高;同时, 商业银行开展财务顾问业务的客户基础较好, 业务空间较大, 尤其是一些“走出去”、跨国并购的潜在顾问业务需求比较旺盛。可以说, 财务顾问业务是银行中间业务的重要组成部分, 是中间业务的主力产品之一。
2. 纵向来看, 财务顾问业务是综合营销的先导产品。
综合营销包括在产品层面对各种金融产品的营销, 事实上, 财务顾问业务对其他金融产品具有很强的兼容性, 这就意味着可以在营销初期以财务顾问服务方案的形式向客户提供综合型、一体化的意见建议, 并在方案中嵌入可能的其他金融产品。该方式的优势在于能够展现完善的产品线和个性化、综合化的服务能力, 同时带来潜在的其他业务产品的合作机会。因此, 将财务顾问作为综合营销的前期引导产品是有积极意义的。
(二) 确定财务顾问业务重点
商业银行财务顾问业务发展重点需要根据其中间业务的整体发展战略来确定, 大体来看可包括如下内容:
(三) 建立完善的业务体系
商业银行应在整体业务运行框架下, 根据财务顾问业务特点, 建立财务顾问业务工作体系, 几个关键的部分主要包括:
1. 机制建设。
(1) 综合营销机制。在工作流程方面, 财务顾问业务应置于整体业务流程的前端, 即在开发新客户或新项目时, 优先配置财务顾问产品, 使财务顾问产品为龙头, 与其他产品 (贷款、中间业务产品等) 相贯通, 共同促进和发展。如此可最大程度上发挥财务顾问服务的作用, 同时在一定程度上避免“息转费”现象。 (2) 内外部合作机制。内部合作机制, 指商业银行的总行、分行、境内外子公司间应形成一定的合作机制, 在合理的利益安排下发挥协同作用, 充分满足客户的金融服务需求;外部合作机制, 指商业银行应建立与有关科研院所、券商、律所、会计师事务所等的沟通渠道, 在必要时调度相关资源, 满足客户需求。 (3) 考核激励机制。一是建立合理的考核机制, 除了财务顾问收入指标外, 可考虑辅以客户满意度、客户覆盖率、客户综合收益率等相关指标, 对财务顾问业务的开展情况进行综合评价。二是建立激励机制。财务顾问服务的质量、效果如何很大程度上依赖于工作人员主观能动性的发挥, 为此, 需要建立一套合理的激励机制来对人员和团队进行激励, 包括物质激励和精神激励, 如费用返还、标兵评比等。
2. 团队建设。
开展财务顾问业务涉及不同业务领域, 需要业务人员具有一定的专业技能, 尤其对于复杂程度较高的如并购财务顾问、项目融资财务顾问等, 更是需要有很有经验的专业人才, 因此, 商业银行需要着力打造一支专业化、市场化、执行力强的顾问人员队伍。
3. 风控体系建设。
一是建立内部风险隔离机制。财务顾问工作人员应履行保密义务, 防止对其他部门独立决策产生干扰, 防止向其他部门人员透露相关利益信息, 谨防内幕交易和不公平交易。二是完善质量控制体系。通过财务顾问报告审议或审批、客户满意度调查、严格的奖惩机制等方式保证财务顾问服务的质量, 提高客户满意度。三是加强内控建设。制定符合监管要求的制度体系, 规范合同框架文本、收费标准、业务流程等, 降低相关风险。
4. 后台建设。
信息是财务顾问工作的重要资源, 因此, 财务顾问工作对信息的需求程度较高, 包括获取信息的广度、深度和速度等, 而这一切离不开强有力的信息化平台支持, 一个理想的信息化平台应当有如下功能:一是内部流程控制功能, 能使每个财务顾问项目顺利、高效地完成立项、审批等系列步骤;二是财务分析功能, 能够对客户的财务数据进行快速、深度的处理和分析, 为一线业务人员提供决策支持;三是数据接驳功能, 即使各种外购数据库能够与该信息平台实现有效衔接, 从而扩大其信息来源, 增强其扩展性;四是案例库储备功能, 即能使各种类型的财务顾问案例分门别类储存于该系统中, 便于业务人员随时调阅、参考;五是终端服务功能, 使得客户能够远程登录财务顾问系统, 实现在线相关产品服务。
参考文献
[1]王修华.财务顾问:商业银行增强核心竞争力的战略选择[J].财经理论与实践, 2004年1月.
[2]艾尔肯·艾则孜.商业银行财务顾问业务:案例及意义[J].投资研究, 2010年2期.
远洋一方与美好生活有个约定新品5月即将盛装启幕
CBD核心百万平方米稀缺生活区——远洋一方，5月即将载誉盛放。更加丰富的户型系列、更加卓越的居住品质、更加舒适的生活场景，承载三年的成熟发展，远洋一方全新产品将为购房者带来一场住宅的饕餮盛宴。
CBD核心百万平方米生活版图，都市繁华与人文自然的双重叠合
远洋一方雄踞CBD东部发展区，规划面积约150万平方米，是区域中稀缺百万平方米宜居大盘。问世三年多来，凭借无与伦比的区域优势、卓越的项目品质、逐步完善的生活配套服务，受到社会和广大购房者的一致赞誉。
随着CBD东扩发展步伐的加快，新的城市格局正在崛起，远洋一方再次成为城市焦点。独踞得天独厚的地理人文优势，兼备都市繁华与人文自然的双重叠合，远洋一方以150万平方米的大盘气质，实现栖居城区的生活梦想。地铁八通线、京通快速路以及京沈高速公路形成社区连接城市中心区的三大主动脉；已经提上日程的地铁6号线、广渠路东延长线的修建、改造后的朝阳路通车指日可待；多条公交线路门前静候。“三纵五横”的城市主干道与轨道交通，形成立体交叉式社区出行线路体系。距离国贸8公里，恰好的魅力尺度，让居者第一时间感触到现代都市的绚丽脉动。
凭河临风揽景，于细节处尽显生活格调
区域环境造就了远洋一方独特的气质魅力，而社区环境则在细节处描绘了不一样的生活格调。远洋一方积极注重社区内人文气息的培养，积极引进名校，满足社区业主子女就近优先就读的需要。毗邻10万平方米超大公园，同时社区内区隔多处园林节点，内外兼修，形成互动性的绿色景观。人文气息与环境品质共同提升，加之项目周边匹配了超市、医院、餐饮等一系列生活服务。
远洋一方深耕项目，通过三年的潜心研究和悉心呵护，让社区在一点一滴处都彰显了百万平方米大盘的宜居享受。新品即将问世，居住梦想再升级
即将于5月问世的远洋一方全新产品，延续原有项目品质格调的同时，在户型品质和居住品质上都有了卓越的提升。主推64～116平方米全系户型，拓展了原有的户型系列，可满足不同层级家庭的生活梦想。不一样的居住空间，演绎千种风情，却同样精彩。中小户型居所，充分利用每一寸空间，实现空间价值最大化，营造绚丽多彩的生活情调。强大的收纳功能，让生活更加便利，即使再小的空间，依然可以感受到惬意与舒适。远洋一方尤以90平方米左右的小三居最具特色，科学合理地划分空间区域，不浪费每一平方米，以满足全家庭式生活方式，营造温馨浪漫的居家氛围。115平方米大户型居所，在卧室、起居室的空间尺度上有了很大提升，延伸出衣帽间、储藏室等功能空间，全心打造便利生活。超高使用率极大优化空间功能，拓宽家庭生活尺度，科学细致的户型设计展现出人性化的理想追求。
远洋一方用尽善尽美的作品，让品质承载地产，把文化融入建筑，更让建筑写意生活。5月，远洋一方与您有一个美好生活的约定，那是关于梦想、关于未来的约定。5月，我们期待您的莅临。
远洋·东方东CBD家族大宅，定制森林尊邸生活
在“国际新城”的愿景下，聚焦通州、加快新城建设无疑成为最引人注目的一笔。远洋·东方是远洋地产斥资进驻通州主城的首例标杆项目，位居“通州新华大街传统商业核心”与“家乐福、城铁形成的新兴商业核心”双核黄金交汇处，广纳“城市绿地”和“运河资源”，西接梨园路，北连运河西大街。在约47000平方米的土地上，错落排布6栋稀世瞰景官邸，主力户型180平方米，以奢阔的气度标定城市居住的崭新高度。独揽2万平方米春园，演绎自然与奢华的最佳平衡
宜居化、生态论、升值率、尊崇感……就在众多追随者的脚步还在努力靠近公园时，远洋·东方凭借同步国际的公园景观优势，谱筑3000余亩“东方公园区”，一步荣至万春园2万平方米葱翠绿意，完美地呈现东CBD高尚生活样本。除却优享大面积城市绿化稀缺资源，远洋·东方在内部园林的打造中同样精益求精。以流畅的钢琴曲线营造社区景观，形成“一条中央景观轴”、“五大主题景观”的独特园林景观。面对无与伦比的自然环境，远洋地产立誓不能辜负这片稀贵罕见的土地。以理性思考建筑形态、以智慧锻造传世臻品、以心灵感知每一块砖的呼吸，把人居、传世、品质荐入每户尊邸的细微之处。
180平方米纯粹大宅，私家电梯一步入户
远洋·东方在户型空间的设计上，始终遵循“奢阔”与“尊尚”并行的理念。一层挑高大堂尊贵气派，最高挑空处达4米，不但强化仪式，也彰示健康、自然、亲切的归家心情，铸就居者独特身份标识；私家电梯直通入户，从步入电梯厅的那一刻起就踏进品质生活殿堂，方便快捷倍加尊崇；超大面宽的尊享尺度，合理的空间布局，利用率高，让日常生活也成为一场绚丽的演出，更易实现三代同堂梦想；宽敞明亮的会客厅，私人宴会或与友人亲切交谈，举手投足间体现主人大度从容的非凡气质；宫廷式主卧，在保证私密尊崇的同时，超然气度将舒适感发挥到极致；揽尽城市繁华、区域盛景的宽适阳台，更是为主人扩展本已足够骄傲的胸襟。
360度生活圈醇熟配套，即刻巅峰尊享
源自双城核心的绝佳优势，远洋·东方的配套可谓醇熟、繁盛!周边政府机构和商业、医疗、教育、娱乐等生活配套设施一应俱全，使居者可以用最少的时间成本享受生活半径内最多的优越与尊属，从而形成区域内富庶阶层商务、休闲、生活、娱乐等各方面不可比拟的居住盛典，更以傲然的姿态引领通州未来的繁华居住形态。
极致会所领衔通州，为高尚生活镶上专属的底色
远洋·东方结合与万春园的现场高差形成丰富的空间变化，取缔所有喧哗世界给居者带来的内心焦虑。而高端会所，赋予了整体社区的奢贵生活基调，代言了高端层级的尊崇生活方式。其中游泳馆泳道符合国际标准短池赛道尺寸，为您呈献休憩、社交的舶来方式；健身房为您营造身心休憩的专属场域；SPA养生馆则让您在悠扬妙曼、芳香轻盈中尊享“生活在别处”的惬意。
通过高品质、国际化的功能配置，远洋·东方不仅满足了城市精英追求健康和谐生活的需求，更是在向一种高尚的生活方式完美蜕变。再配以安防系统、室内报警系统、电梯系统、
采暖系统、水系统、中央空调、网路系统等锻造智能府邸，完美呵护您的尊崇人生。
远洋沁山水商街烫金区域，向“机会”致敬
北京，长安街以西，玉泉路，沁山水商街在此初展风貌。作为京西第一大盘“远洋沁山水”的配套底商，它传承了远洋地产一贯的卓越品质。紧邻地铁1号线玉泉路站，交通便利。承继京西贵脉之气，坐拥CRY繁华与文明。加之2万户成熟社区毗邻左右，1700平方米临街旺铺，全部为精装现房。沁山水商街，潜藏了无限商机。
烫金区域，坐享西长安街繁华商机
沁山水商街作为京西人文大盘远洋沁山水的配套底商，坐落于京城长安街西延长线，玉泉路畔。它紧邻地铁1号线玉泉路站，并有多条公交线路分布周边，交通十分便捷。加之与长安街平行的双向六车道莲石路，与玉泉路组成了沁山水商街周边全方位的立体交通网络体系，商业吸引力辐射非常广泛，囊括整个京西地区。
在此基础上，更有著名的北京台湾街与之毗邻。投资1，2亿元、全长436米的北京台湾街与台北的“士林街”小吃等台湾本土商家进行合作，由台湾商家来街区开设分店，汇集150个左右的台湾特色商家，涵盖了餐饮、休闲、娱乐、服饰、工艺品、电子产品、名人特色店等众多类型。台湾街，必将为远洋沁山水商街带来滚滚人潮。
沁山水商街，承继经典创造个性
远洋沁山水是远洋地产在西长安街沿线打造的高端国际综合性社区。项目位于城市主干道玉泉路西侧，南临城市快速路莲石路，北至鲁谷路。远洋沁山水总占地面积约11万平方米，建筑面积约32万平方米，拥有优质的教育配套资源，并与北京国际雕塑公园毗邻，是一个集居住、商务、购物、公园休闲、全套教育解决方案为一体的国际复合居住区。
除此之外，周边更有永乐小区、鲁谷小区、瑞达小区、电子所小区、远洋山水小区等生活社区及企事业单位，辐射人群超过10万人。沁山水商街，承继远洋地产一贯的卓越品质，在京西大盘远洋山水、沁山水的良好口碑之上，建造沁山水商街，与远洋沁山水资源共享，凝聚前所未有的各方优势。在远洋地产不惜重金打造之下，目前许多实力强、经营较好的商家或者独具慧眼的投资人已经选定并将要进驻远洋沁山水商街，其商业价值必将得到进一步的提升，而良好的商业环境也可以更好地为社区业主服务，让生活更加灵活便捷。
西奥经济核心，接壤世界经济财富
重工业基地的迁出、CRD休闲娱乐区的建设完善，使京西的居住和商业增长需求日益明晰。沁山水商街不仅拥有身处繁华地段的先天优势，更有置身西奥经济圈核心的后天惊喜，2008年奥运会共有五个比赛场馆分布周围，进一步拉动了京西CRD核心聚焦世界眼球和网罗全球财富的魅力。随着时间的推移和市政建设投入力度的加大，西奥区的政治、经济、文化已经得到革命性的变迁。沁山水商街势必成为今后京西备受瞩目的商业亮点。
全部精装临街旺铺，体验一站式消费城市步道
结合远洋山水，远洋沁山水多年的成长历程，在时光砥砺中建造的沁山水商街，拥有专门针对城市步道设计的临街又迎街的成熟现铺，而且全部经过精致完善的装修。在空间的功能设计上，讲究灵动多变，既有极具投资价值的小面积商铺，又有可作为综合性商业中心的大面积商铺。这些都非常适合现代人的生活习惯方式，必将吸引大量的消费者前来，一站式消费合理有效地构成了其工作和生活的连接延伸，投资潜力亦随着周边小区的不断入住日益增强。辐射京西近60万人口，沁山水商街未来商业价值无限。
波庞宫，纯法式艺术官邸的极致品质续写远洋“精细年”战略下的珍贵传奇
波庞宫(远洋·万和城Ⅲ期收官力作)集法国建筑风格、空间规划、人文色彩、园林设计、雕塑样式等诸多元素，力邀国际知名建筑、空间、园林设计机构合作，以极其严格的艺术标准打造纯法式艺术官邸。
极致的核心地段：
中轴线、鸟巢东2000米旁的少数传奇
远洋·万和城位于北四环鸟巢东2fJ(]O米，亚奥核心绝版之地，与中轴线、鸟巢、奥林匹克公园比肩，交通极其便捷，人文学府、高尔夫球场、公园在此交汇，成为北四环亚奥核心最后的珍稀居住区。
极致的建筑品质：
沿袭丽兹建筑血统的标准法式建筑艺术
波庞宫在打磨建筑语言艺术中，延承法国传统建筑“永久的光荣”，尊崇传统法式建筑的设计黄金比例，从巴黎传奇的丽兹酒店建筑艺术中汲取灵感。其孟莎式屋顶、老虎窗、栅花、罗马廊柱等诸多建筑细节及整体感官皆延承传统经典的法式建筑风格，全立面名贵石材色泽典雅、质感自然，使建筑呈现厚重和温暖的手工质感。
极致的园林艺术：
汲取凡尔赛宫造园理念，酝酿法式宫殿级园林
波庞宫园林景观的设计灵感源自皇室贵族们钟爱的凡尔赛宫殿花园，以自然情趣为造园核心，讲究对称统一和自然优雅的和谐平衡，由主入口轴线一直延伸至中心水景为主轴景观，通过微地形的处理营造高低错落的立体园林景观，呈现差异化、艺术化、戏剧感的浪漫园林艺趣。
极致的空间细节：
师承建筑大师帕拉迪奥空间理论，打造法式宫廷精装
波庞宫空间设计和装饰特聘享誉国际的设计大师亲手操刀。室内陈设及精装装饰上，严格以“奢适、经典、唯美”为基调选择建筑材质、内饰装饰以及细节处理。精装上，极致考究家饰品牌、空间色调、细节上的选择和搭配所营造的整体感官，精益求精地营造典雅、浪漫、华丽与时尚的法兰西王室生活格调。
极致的智能家居：
高科技智能家居系统，人性科技提升居住舒适度
波庞宫汲取最新国际智能家居理念和系统，将户式变频中央空调、新风系统、中央吸尘系统、电控窗帘、室内灯光场景控制系统、铝包木窗双层中空镀膜low—e玻璃等十余项智能家居系统人性融入空间和生活，处处传达出“第三代豪宅”新品质所带来的极致优越。
极致的稀世臻品：
压轴46席新品，鸟巢旁最后的机会
目前，波庞宫新推的压轴46席可谓属于绝版地段上的稀世臻品，户型为220～400平方米法式宫廷风范，采用世界知名品牌全精装传奇面世，以极致品质和守恒价值向传奇人居致敬，盛世下呈现终极珍藏梦想和高贵的淡定。
远洋傲北新时尚别墅即将盛大登场尚品生活时代正式到来
远洋傲北融合了巴摩梭罗的浪漫精髓，凝聚了北京中轴龙脉的贵族气质，在此大环境中孕育而生。凭借独特的、原汁原味的地中海风情，以“浅”、“谷”、“繁”、“花”，营造出浪漫、唯美的巴摩梭罗氛围，并在社会上引起广泛关注，一度成为备受瞩目的文化现象。迎合京城的春风与暖阳，远洋傲北倾情开盘。用阳光的情怀和唯美的风格，将浅谷繁花的浪漫风隋呈现于世。
区域转身，重新定义别墅豪宅观
奥北别墅区，随着未来科技城的强势入驻，必将引爆区域价值的无限攀升。根据规划方案，未来科技城预计将于2012年建成并初具规模。届时将形成“一心、两园、双核、四轴”的主体空
间结构。此外，未来科技城在“宜居宜业”的规划理念下，将坚持以人为本。这里将集生活、工作、学习、休闲、娱乐、交流为一体，为海外人才创造更充满活力的环境。由此，奥北别墅区将彻底重新定义别墅豪宅观，将原有别墅豪宅观注入高科技产业集群支撑的全新理念。
另外，近几年来，许多人将置业目标锁定具有发展前景的昌平区。高端置业需求的聚集，让奥北别墅区脱颖而出。在未来科技城的带动下，奥北别墅区的升值潜力将无限叠加，必将成为消费者趋之若鹜的区域之一。
巴摩梭罗，在开满鲜花的建筑中追逐阳光
远洋傲北提炼了巴摩梭罗的浪漫精髓，营造起一个极具意大利风情的生活环境。巴摩梭罗园林，大量采用本土植物，形成乔、灌、花、草和配置的复层生态群落，于变化中感受浪漫情调。体会巴摩梭罗建筑让你有种相见恨晚的感觉。三色瓦、拼贴砖、地中海风格窗户以及木质百叶窗呈现眼前，用自然的有机线条勾勒出独特的浪漫风情。错落层面和搭配凹凸有致的墙体、铁艺、阳台，使生活方式无拘无束。下沉庭院、一步式阳台，在花朵簇拥中感受美好生活。
在典雅园林享受之外，远洋傲北的空间运用以及生活配套设施，也在人性化的基础上别出心裁。五层空间、功能分区、私享双车位，在移步换景间都是不同的诗情画卷。缓坡台地，形成花园一层与中央溪谷的完美接触，体现巴摩梭罗亲水别墅的最大亮点。人车分层，营造了安静、安全、安心的社区环境。更在灵动空间之上建立豪华会所，涵纳游泳池、桑拿、SPA、健身房、ATM机、便利店等奢华配套，使远洋傲北用最舒适的尺度彰显名仕身份。
远洋·天著新世都主流城市别墅
城市别墅之所以有别于常规别墅，不仅是由于其城市核心的珍稀土地价值，更重要的是，由这个稀有土地特性所衍生出的居住尊贵感和对应的居住实用性，成就了主流城市中的“新奢适”居住美学。
CBD-东五环-BDA，构建城市别墅“最奢适”时空秩序
亦庄作为“世界经济驱动枢”，已然成为CBD总部的后援与支撑。历经了十九年的高速发展，已有来自全球66家世界500强、2000多家国内外知名企业会聚于此，本区域内的企业投资总额超过150亿美元，其中外商投资企业投资总额占全区投资总额的70％以上。此外，2011年“两会”决定北京将加强首都第二机场的规划建设，这大大加速了北京亦庄与环渤海经济圈问的交通联系。
不难看出，亦庄区域强劲的经济动力与枢纽工程，使得众多中国绅士在此汇集，也成为了他们栖身安家之所的首选之地。2011年远洋地产站在“世界城市”的高度，领衔“东五环”城市别墅业态的开发先机，有效填补了该区域内低密高端物业的空白，成为大北京城市别墅业态中的稀世之珍。
远洋·天著为城市别墅这种二元产品特性的最佳呈现，为那些追求事业与生活兼顾、群居和独处皆宜的城市至高阶层提供了一个完满的答案。远洋·天著所构建的新奢适主义居住美学，既脱离了传统奢华生活中的城市生活距离，又聚合了特定场所下形成的文化与生活方式。
远洋·天著：一座城市的新奢适主义生活论
不是所有的市区地段都可以做城市别墅，它必须同时具有自然景观和人文资源。咫尺CBD与BDA双核心地带的远洋·天著：向内，占据国贸中心、新光天地等北京最具国际生活品质场所；向外，坐享亦庄新城“世界经济驱动枢”之成熟配套圈。远洋·天著总建筑面积26万平方米，取意“新古典欧式建筑”精粹，以城市罕有的1.1低容积率排布。立面采用“三段式”石材干挂，蕴涵着中国绅士始终追求的高贵感、时代感。五重园林体系、墅区人车分流，完美实现地上100％全景观。
内部采用数字化物业管理系统、家居智能化等系统，符合现有城市别墅安防体系标准，锻造科技人居。在社交氛围上更将美国建筑师Daniel Burnham所倡导的独特且功能至上的主街概念充分传承致用，有序地将会所、邮局等不同功能属性的建筑和谐联动。同时，总体规划的南端融于城市景观公园，鼓励居者步行、浏览、经历，以此来构筑风景如画的2万平方米“主街”空间秩序，锻造新奢适主义生活典范。
远洋·天著这种城市特质所提供的社交平台，决定了人们能够高效便利地实现工作生活需求，获取与新经济同步的丰富及时的信息资讯；而同时其具备的别墅特质则为其创造独立宁静的心灵空间。正是它这种二元化特性塑造出“时间奢适”的生活模式，为那些追求事业与生活兼顾、群居和独处皆宜的城市至高阶层——中国绅士们提供了一个几近理想的答案。
远洋·LA VIE：百年传世典藏臻品
作为责任地产商，远洋地产以顺应时代发展的洞察力，在对现有产品进行精细雕琢的同时，也逐渐向高端品质类地产市场进军，而作为中央别墅区最后一个占地上百万平方米的纯独栋别墅项目，远洋·LA VIE则是远洋地产向低密度高端产品“升级”的典范之作。
绝版地块举世无双稀缺价值不言而喻
在“别墅限地”的政策影响下，北京适合建造别墅项目的地块已经是极为稀缺。从这个意义上来说，远洋·LA VIE所处的地理位置可谓“旷世无双”，紧靠东五环线，北通首都机场，南抵北京东部传统的涉外商务使馆区，距离东北三环只有十几公里，与CBD商圈畅通无阻。正像远洋地产北京区域事业部副总经理胡宇宙所说：“北京五环附近未开发的土地已极为稀少，如果在这样的区域里，你还能开发一个绝对高品质的别墅项目，那是非常珍贵难得的。”
远洋·LA VIE位于“中国第一别墅区”——中央别墅区，周边居住环境成熟，自然与人文环境优越，北京唯一“生态不冻河”温榆河从别墅区穿过，河两岸300米宽的绿化带，形成了别墅区内温暖、湿润的独特气候。国际学校、大型高尔夫球场、跑马场、度假村和完善的商务娱乐配套等成就了中央别墅区独特的国际化人文环境。
值得一提的是，远洋·LA VIE在占据中央别墅区绝版地段的同时，其在临近城市中心之处相当于两个故宫占地面积的土地上，仅建筑了190栋别墅，500平方米～1700平方米别墅栋栋依湖而建，旷阔湖区，十余公里旖旎水岸，奢适岛屿庭院，旷世臻罕，京城难寻的稀缺属性，决定了其无可限量的保值增值前景。
远洋·LA VIE华彩面市
成就人居“蓝色文明”
远洋·LA VIE特意聘请国内外顶级专家模拟预算，运用尖端科技、建筑材料，打造“EVERLAND”室内外高舒适度环境体系，成就人居“蓝色文明”。
对于该项目的开发理念，胡宇宙表示：“我们苦心研究的是这样一些问题：如何将天赋自然与顶级生活结合得天衣无缝，如何在每一个细节中灌注‘以人为本’的理念，如何回归‘居住’的真正意义。”为此，整个远洋地产团队付出了一切努力，以世界级豪宅为对标，对项目的每一个细节都进行无数次的推敲，并独创了高舒适、高绿色生态、高节能环保“EVEILLAND”居住体系，力求将项目打造成中央别墅区高端别墅典范。
远洋·LA VIE所提倡的，是一种通过先进科技与建材的灵活运用，搭配园林景观的极致营造，最终还原为高品质高舒适的生活方式。在远洋地产的全力打造下，凭借得天独厚的生态自然环境以及社区自身的优秀规划和创新产品设计，远洋·LA VIE将成为别墅市场中无可比拟的王者之作。
数年砥砺磨练缔造传世珍品
作为远洋地产在京乃至全国的首个顶级别墅项目，远洋·LA VIE在获取土地后，先着手于自然价值最大化的塑造，对原本生态环境就很好的土地进行深度养护，让土地生态系统回复到近乎本初状态。并在EVERLAND理论的基础上，结合未来居住者的需求，对低密物业的产品体系进行整体规划：超低容积率的规划、超大面积景观的塑造、经典建筑风格的出炉、顶级建材的应用……所有的产品细节都在设计团队的反复论证中渐渐清晰。
第一章超级销售人员的十大基本要素及基本要求
第1节 超级销售人员的十大基本要素
1、一表人才 建立个人魅力；
组织创新能力————-科学家的脑 为用户服务的热心————-艺术家的 心 专业的技术能力————-工程师的手 行动能力——————劳动者的脚
2、两套西装 迅速进入客户的频道 牢记顾客的姓名 点头微笑
信赖、关心顾客的利益 仪表、热诚
情绪同步————-合一架构法
3、三杯酒量 顾客的三种状态 倾听的技巧 营造轻松的环境 询问的方法
4、四圈麻将 推销能力 理解顾客的能力 搜集信息 丰富的话题
5、五方交友 扩大你的生活圈子 人际关系的角色互动规律
人际间的相互吸引规律 人际关系的调适规律 人际关系的平衡规律
6、六出祁山 视挫折为理所当然 克服对失败的恐惧
转换对失败及被拒绝的定义 目标管理生涯
7、七术拍马 人的需求分析 赞美他人的方法
8、八会吹牛 提高自信心及自我价值 解除限制性信念 注意力掌控
认识自己、喜欢自己 决定一生成就的21个信念
9、九要努力 成功是一种习惯
今天的态度，决定你明天的成就 潜意识的力量 练习成功
10、十分忍耐 你的生活态度 你的生存技能 你的信息处理能力
第2节、销售人员基本要求
1、职业道德要求：
a、销售员必须“以客为尊”，维护公司形象。
b、还必须遵守公司的保密原则，不得直接或间接透露公司策略、销售情况和其他业务秘密；不得直接或间接透露公司客户资料，如客户登记卡上的有关信息；不得直接或间接透入公司员工资料
c、必须遵守公司各项规章制度及部门管理条例。
2、基本素质要求： 较强的专业素质。
良好的品质，突出的社交能力、语言表达能力和敏锐的洞察能力。充满自信、有较强的成功欲望，并且吃苦耐劳、勤奋执着。
3、礼仪仪表要求： 男性皮鞋光亮，衣装整洁。
女员工要化淡妆，不要用刺激性强的香水；男性员工头发不盖耳部，不触衣领为宜。
在为客户服务时，不得流露出厌恶、冷淡、愤怒、紧张和僵硬的表情。提倡每天洗澡，勤换内衣，以免身体发出汗味或其他异味。
4、专业知识要求
售楼人员的专业知识主要表现在四个方面：
对公司要有全面的了解。包括发展商的历史状况、公司理念、获过的荣誉、房产开发与质量管理、售后服务的内容及公司的发展方向等。
掌握房地产产业与常用术语。售楼人员应对花垣当地的房产发展方向有所认知，同时还能准确把握花垣县的房产动态和竞争对手的楼盘优劣势及卖点以及钟佛山路步行街的优劣势及卖点等信息；另外还必需掌握房地产营销知识、银行按揭知识、物业管理知识、工程建筑知识、房地产法律知识及一些专业术语如绿化率、建筑密度、使用面积等。
掌握顾客的购买心理和特性。要了解顾客在购买过程中存在的求实、求新、求美、求名、求利的心理以及偏好、自尊、仿效、隐秘、疑虑、安全等心理。
了解市场营销的相关内容。售楼人员应该学习房地产的产品策略、营销价格策略、营销渠道策略、促销组合策略等知识了解房地产的市场营销常识。
5、心理素质要求
有较强的应变能力，为人真诚自信，乐观大方，有坚韧不拔之毅力，能承受各种困难的打击，责任感强，自制力强。
6、服务规范要求 ⑴来电接待要求
接听电话时，首先应说“您好，钟佛山路步行街欢迎您！”要用带着微笑的声音去说话。通话时，手边必须准备好纸和笔，并记录下客户的姓名、电话、关心的问题和要求。尽量避免使用“也许”“大概”“可能”之类语意不清的回答。不清楚的问题要想办法弄清楚后在给客人以清楚明确的回答，如果碰到自己不清楚有确实无法查清的问题应回答“对不起，先生/小姐，目前还没这方面的资料”。
如遇到与客人通话过程中需较长的时间查询资料，因不时向对方说|“正在查找，请您稍等一会儿”。
通话完毕后，要礼貌道别，说“再见，欢迎您到钟佛山路步行街来” ⑵来访接待要求
接待人员的行为举止要符合规范，要收腹挺胸，面带微笑，目视前方。
当客人到访时，应该立即放下手中事情起来相迎，当客人坐下后自己方可下做。上班期间，不得在营业场所吸烟或吃东西。注意“三轻”即说话轻、走路轻、操作轻。
积极向客户介绍楼盘资料，尽可能了解客户的需求和爱好，有针对性的进行推销。不管客户是否有意购买房子，都要将客户送至营销中心门口，并将“请慢走”或“欢迎下次光临”。
将客户详细资料纪录在案，包括姓名、姓名、电话、关心的问题和要求等。⑶顾客回访要求
确定回访对象，主要是对有购买欲望的客户进行回访。
有目的的进行回访，在回访之前，要先于客户联系约好时间。
进入顾客的房间或办公室，要先敲门，征得主人的同意，方可进入。未经主人同意不得随便翻阅房内任何东西。回访完后,要及时做好登记。
第二章．现场销售基本流程 流程一：接听电话 基本动作
⑴接听电话态度必须和蔼，语音亲切。一般主动问候“钟佛山路步行商业街，你好！”而后开始交谈。
⑵通常客户在电话中会问及价格、地点、面积、户型、银行按揭等方面的问题，销售人员要扬长避短，在回答重奖产品巧妙的融入。
⑶在与客户交谈中,要设法取得我们想要的咨讯如客户姓名、地址、联系电话、能接受的价格、面积、户型及对产品的要求等。⑷直接约请客户来营销中心观看模型。⑸马上将所有咨讯记录在客户来电表上。
2、注意事项。
⑴销售人员正式上岗前，引进行系统培训，统一说词。
⑵要了解我们所发布的所有广告内容，仔细研究和认真应对客户可能会涉及的问题。⑶要控制接听电话的时间，一般而言，接听电话以2-3分钟为宜。⑷电话接听适应由被动接听转为主动介绍、主动询问。
⑸约请客户时应明确具体时间和地点，并且告诉他，你将专程等候。
⑹应将客户来电信息及时整理归纳，与现场经理及中大畅想人员充分沟通交流。
流程二：迎接客户 基本动作
⑴客户进门，每一个看见的人都要主动上前迎接，并彬彬有理地说“欢迎光临”，提醒其他销售人员注意。
⑵销售人员应立即上前，热情接待。⑶帮助客人收拾雨具、放置衣帽等
⑷通过随口招呼，区别客户真伪，了解所来的区域和接受的媒体。注意事项
⑴销售人员应仪表端正，态度亲切。
⑵接待客户一般一次只接待一人，最多不要超过两个人。
⑶若不是真正的客户，也应该注意现场整洁和个人仪表仪容，以随时给客户良好印象。⑷不管客户是否当场决定购买，都要送客到营销中心门口。流程三：介绍产品 基本动作
⑴了解客户的个人资讯。
⑵自然而又有重点的介绍产品（着重环境、风水、产品机能、步行街概况、主要建材等的说明）
2、注意事项
⑴则重强调楼盘的整体优势点。
⑵将自己的热忱和诚恳推销给客户，努力与其建立相互信任的关系。⑶通过交谈正确把握客户的真实需求，并据此迅速制定应对策略。
⑷当客户超过一个人时，注意区分其中的决策者，把握他们之间的相互关系。流程四：购买洽谈 基本动作
⑴倒茶寒暄，引导客户在销售桌前入座。
⑵在客户未主动表示时，应该立刻主动地选择一户做试探型介绍。⑶根据客户喜欢的户型，在肯定的基础上，做更详尽的说明。⑷针对客户的疑惑点，进行相关解释，帮助其逐一克服购买障碍。⑸在客户有70％的认可度的基础上，设法说服他下定金购买。⑹适时制造现场气氛，强化购买欲望。⑺⑻
注意事项
⑴入座时，注意将客户安置在一个事业愉悦便于控制的范围内。⑵个人的销售资料和销售工具应准备齐全，随时应对客户的需要。⑶了解客户的真正需求。
⑷注意与现场同事的交流与配合，让现场经理知道客户在看哪一户。⑸注意判断客户的诚意、购买能力和成交概率。⑹现场气氛营造应该制然亲切，掌握火候。⑺对产品的解释不应该有夸大虚构的成分。⑻不是职权的范围内的承若应承报现场经理。
流程五：带看现场 基本动作
⑴结合工地现状和周边特征，便走边介绍。
⑵结合户型图、规划图、让客户真实感觉自己所选的户别。⑶尽量多说，让客户为你所吸引。注意事项
⑴带看工地路线应事先规划好，注意沿线的整洁和安全。⑵嘱咐客户带好安全帽及其他随身所带物品。流程六：暂未成交
1、基本动作
⑴将销售资料和海报备齐一份给客户，让其仔细考虑或代为传播。⑵再次告诉客户联系方式和联系电话，承若为其做义务购房咨询。⑶对有意的客户再次约定看房时间。
2、注意事项
⑴在位成交或未成交的客户依旧是客户，销售人员应该态度亲切，始终如一。⑵及时分析未成交或暂未成交的原因，记录在案。
⑶针对未成交或暂未成交的原因，报告现场的经理，视具体情况，采取相应补救措施。流程七：填写客户资料表 基本动作
⑴无论成交与否，每接待一位客户后，立刻填写客户资料表。
⑵填写重点为客人的联系方式和个人资讯、客户对产品的要求条件和成交或未成交的真正原因。
⑶根据成交的可能性，将其分很有希望、有希望、一般、希望渺茫四个等级认真填写，以便以后跟踪客户。注意事项
⑴客户资料应认真填写，越详尽越好。
⑵客户资料表示销售人员的聚宝盆，应妥善保管。⑶客户等级应视具体情况，进行阶段性调整。
⑷每天或每周，应有现场经理定时召开工作会议，根据客户资料表检讨销售情况，并采取相应的措施 流程八：客户追踪 基本动作
⑴繁忙间隙，根据客户等级与之联系，并随时向现场经理汇报。
⑵对于很有希望、有希望等级的客户，销售人员应列为重点对象，保持密切联系，调动一切可能，努力说服。
⑶将每一次追踪情况详细记录在案，便于以后分析判断。⑷无论最后成功与否，都要婉转要求客户帮忙介绍客户。注意事项
⑴追踪客户要注意切入话题的选择，勿给客户造成销售不畅、死硬推销的印象。⑵追踪客户要注意时间间隔，一般以2-3天为宜。
⑶注意追踪方式的变化：打电话，寄资料，上门拜访，邀请参加我们的促销活动等等。⑷二人以上与同一客户有联系时应该相互通气，统一立场，协调行动。流程九：成交收定
1、基本动作
⑴客户决定购买并下定金时,及时告诉现场经理。⑵恭喜客户。
⑶视具体情况，收取客户大定金或小定金，并告诉客户对买卖双方行为约束。⑷详尽解释订单填写的各项条款和内容。总价款内填写房屋销售的标价
定金栏内填写实收金额，若所收定金为票据时，填写票据的详细资料。若是小定金，与客户约定大定金的补足日期及应补金额，填写于订单上。与客户约定的签约日期记签约金额，填写于订单上。折扣金额及付款方式，或其他附加条件与空白处注明。其他内容根据订单的格式如实填写。
⑸收取定金、请客户、经办销售人员、现场经理三方签名确认。⑹填写完订单，将订单连同定近交送现场经理点备案。
⑺将订单第一联（订户联）交客户收执，并告诉客户于补足或签约时将订单带来。⑻确定定金补足日或签约日。⑼再次恭喜客户。
⑽送客至营销中心大门外。
2、注意事项
⑴与现场经理和其他销售人员密切配合，制造并维持现场气氛。
⑵正式定单的格式一般为一式四联：定户联、公司联、工地联、财会联。注意各联个自应持有的对象。⑶当客户对某套门面或住房有兴趣或决定购买但未能带足足够的钱时，鼓励客户支付小定金是一行之有效的办法。
⑷小定金金额不再于多，三四百至几千都可以，其目的是是客户牵挂我们的楼盘。⑸小定金保留日期一般以3天为限，时间长短和是否退还，可视销售状况自行决定。
⑹定金为合约的一部分，若双方任一方无故毁约，都将安定金的一倍予以赔偿。⑺定睛收取金额下限为1万元，上县委防务总家的20％。原则上定金金额多多益善，以确保客户最终签约成交。
⑻定金所保留日期一般以7天为限，具体情况可自行掌握,但过了时间，定金没收，所保留的单元将自由介绍给其他客户。
⑼小定金或大定金的签约日之间的时间间隔尽可能的短,以防各种节外生枝的情况发生。⑽折扣或其他附加条件，应呈报现场经理同意备案。
⑾定单填写完后，再仔细检查户别、面积、总价、定金等是否正确。⑿收取的定金需确认点收。流程十：定金补足 基本动作
⑴定金栏内填写实收补足金额。⑵将约定补足日及应补足金额栏划掉。
⑶再次确定签约日期，将签约日期和签约金填于定单上。⑷若重新开定单，大定金单依据小定金单的内容来写。⑸详细告诉客户签约的各种注意事项和所需带起的各类证件。⑹恭喜客户，送至营销中心门口。注意事项 ⑴在约定补足日前，在次与客户联系，确定日期并做好准备。⑵填写好后，再次检查户别、面积、总价、定金等是否正确。⑶将详尽的情况向现场经理汇报备案。
流程十一：换户 基本动作
⑴定购房屋栏内，填写换户后的户别、面积、总价。⑵应补金额几千跃进，若有变化，以换户后的户别为主。⑶于空白处注明哪一户换至哪一户(4)其他内容同原定单
2、注意事项
填写完后，再次检查户别、面积、总价、定金、签约日等是否正确 将原定单收回 流程十二：签定合约
1、基本动作
恭喜客户选择我们的房屋。
验对身份证原件，审核其购房资格。
出示商品房预售示范合同文本，逐条解释合同的主要条款： 转让当事人的姓名或名称，住所； 房地产的坐落、面积、四周范围； 土地所有权性质；
土地使用权获得方式和使用期限； 房地产规划使用性质；
房屋的平面布局、结构、构筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况； 房地产转让的价格、支付方式和期限； 房地产支付日期； 违约责任； 争议的解决方式。
与客户商讨并确定所有内容，在职权范围内作适当让步。
签约成交，并按合同规定收取第一期房款，同时相应抵扣已付定金。将定单收回交现场经理备案。
帮助客户办理登记备案和银行贷款事宜。
登记备案且办好银行贷款后，合同的一份应交给客户。恭喜客户，送客至大门外。
2、注意事项
⑴示范合同文本应事先准备好。
⑵事先分析签约时可能发生的问题，向现场经理报告研究解决办法。⑶签约时，如客户有问题无法说服，汇报现场经理或更高一级主管。⑷签合同最由购房户主自己填写具体条款，并一定要其本人亲自签名盖章。⑸由他人代理签约的，户主给与代理人的委托书最好经过公证。⑹解释合同条款时，在感情上应则重于客户的立场，让其有认同感。
⑺签约后的合同，应迅速交房地产交易机构审核，并报房地产登记机构备案。⑻牢记：登记备案后买卖才算成交。
⑼签约后的客户，应始终与其保持接触，帮助解决各种问题并让其介绍客户。⑽若客户的问题无法解决而不能完成签约时，让客户先请回，另约请时间，以时间换取双方的折让。
⑾及时检讨签约的情况，若有问题，应采取相应的应对措施。流程十三：退户 基本动作
⑴分析退户原因，明确是否可以退户。
⑵报现场经理或更高一级主管确认，认定退户。⑶结清相关款项。
⑷将作废合同收回，交公司留存备案。第三章．销售过程与应对技巧 招式一：重心开始
区别对待：不要公式化对待顾客
为顾客服务时，你的大化工与公式化或敷衍了事，会令顾客觉得你的态度冷淡，没有理待他们，造成顾客的不满。故要注意以下几个方面： 看着对方说话。经常面带笑容 用心聆听对方说话 说话时要有变化 擒客先擒心
从顾客的角度出发，集中注意力了解顾客的喜好，帮助顾客选购最佳的住宅或商铺，务求使顾客满意。眼脑并用 ⑴眼观四路，脑用一方。要密切关注客户口头语，身体语言等信号的传递，留意他的思考方式，并做出准确判断，将销售顺利进行到底。⑵注意顾客口头语言的传递。⑶身体语言的观察及运用。
通过表情语言与姿态于信号反映顾客在购买钟的意愿的转换。⑷表情语信号
顾客的面部表情冲冷漠、怀疑、深沉变成自然大方、随和、亲切。眼睛转动由慢变快、眼睛发亮而有神采，从若有所思到明朗轻松。嘴唇开始抿紧，似乎在品位、权衡什么。⑸姿态语言信号
顾客姿态由前倾转为后仰，身体和语言都显得很轻松。
出现放松姿态，身体后仰，擦脸拢发，或者做其他放松舒展等动作。拿起定购书之类细看。开始仔细的观察商品。
转身靠近推销员，掏出香烟让对方抽表示友好，进入闲聊。
突入用手轻轻敲桌子或身体某部分，以帮助自己集中思想，最后定夺。⑹引发购买动机。4．与顾客沟通时注意事项 ⑴勿悲观消极，应乐观看世界。⑵知己知彼，配合客人说话的节奏。⑶多称呼客人的姓名。⑷语言简练，表达清晰。⑸多些微笑，从客人的角度考虑问题。⑹产生共鸣感。
⑺别插嘴打断客人的说话。⑻批评与称赞 ⑼勿滥用专业化术语 ⑽学会使用成语 招式二：按部就班 初步接触
⑴初次接触的目的是获得顾客的满意，并激发它的兴趣，吸引它的参与。⑵仪态要求
站立姿势正确，双手自然摆放
站立位置适当，掌握时机，主动与顾客接近。与顾客谈话时保持目光接触，精神集中。慢慢后退，让顾客随便参观 ⑶最佳接触时机
当顾客长时间凝视模型时。
当顾客注视模型一段时间，把头抬起来时。当顾客突然停下脚步时。当顾客目光在收寻时。当顾客与销售员目光相对时。当顾客寻求销售员帮助时。
⑷接近顾客方法：打招呼，自然地与顾客寒暄，对顾客表示欢迎 早上好/你好！请随便看。你好，有什么可以帮忙吗？ 有兴趣的话拿份资料看看。⑸备注
切忌对顾客视而不见。切勿态度冷漠。切勿机械式回答。
避免过分热情，硬性推销。揣摩顾客心理
不同的顾客由不同的需要和购买动机，销售员必须尽快了解顾客的需要，明确顾客的喜好，才能向顾客推荐合适的单位。⑴要求
用明朗的语调交谈
注意观察顾客的动作和表情，是否对楼盘感兴趣。
询问顾客的需要，引导顾客回答，在必要时，提出需特别回答的问题。精神集中，专心倾听顾客的意见。对顾客的问话做出积极的回答。⑵提问
你对钟佛山路步行街感觉如何 你喜欢那种户型？ 你要多大的面积？ ⑶备注 切忌以貌取人 不要只顾介绍，而不认真倾听顾客谈话。不要打断顾客的谈话]。
不要给顾客由强迫感而让对方知道你的想法。引导顾客成交 ⑴成交时机
顾客不再提问，进行思考时。
当顾客靠在椅子上，左右相顾突然双眼直视你。
一位专心聆听、寡言少语的客户，询问付款及细节时，表明顾客由购买意向。话题集中在某单位时。
顾客不断点头，对销售员的话表示同意时。顾客开始关心售后服务时。顾客与朋友商议时。⑵成交技巧
不要在介绍其他单位，让顾客的注意力集中在某单位上。强调购买会得到的好处。
强调优惠期，不买的话过几天会涨价。强调销售好，今天不卖，就没机会了。
观察顾客对楼盘的关注情况，确定顾客的购买目标。进一步强调该单位的优点及对顾客带来的好处。帮助顾客做出明智的选择。
让顾客相信此次购买行为时非常明智的决定。⑶成交策略 迎合法
我们的销售方法与您的想法合拍吗？
这一方法的前提是：收楼人员可以肯定的知道客户的想法。选择法
**先生，既然您已经找到了最合适自己的楼盘，那么您希望我们何时落定呢？ 再使用提问法时要避免简单的是或者否的问题。协调法
我想在公司的客户名单上加上您的大名，您认为怎样做能达到这个目标呢？ 真诚建议法
我希望与您达成协议，我们还需要做那些方面的努力呢？ 利用形势法
促销期只有一天了，如果今天不能定下来，楼盘价格的提升将给您带来很大的损失。⑷备注
切忌强迫顾客购买。切忌表示不耐烦。
必须大胆提出成交要求。注意成交信号。进行交易，干脆快捷，切勿拖延。售后服务 ⑴要求
保持微笑，态度认真
身体稍稍前倾，表示兴趣与关注 细心聆听顾客问题。表示乐意提供帮助。提供解决的办法。⑵备注
必须熟悉业务知识。切忌对顾客不理不睬。切忌表现漫不经心的态度。结束
成交结束，或结束整个过程，在这个时刻，应该向顾客表示道谢，并欢迎随时到来。⑴要求
保持微笑，保持目光接触。
对于未能即时解决的问题哦，确定答复时间。提醒顾客是否有遗留的物品。
让客人起先提出走的要求，再跟着起身。目送或亲自送顾客至门口。说道别语。⑵备注
切忌匆忙送客。切忌冷落顾客。
做好最后一步，以期带来更多的生意。⑶终结成交后的要求
成交是下一次销售的开始，销售员应该明白不断总结销售成功的原因和经验，在终结之日多些自问。在销售过程中，我是否留意了对价格的保护？ 在销售过程中，我是否得到了竞争的情报？
在销售过程中，我是否设法使顾客增加了对自己产品的认识。在销售过程中，我是否明白知道客户不需要的是什么？ 在销售过程中，我是否过分注重与客户的私交？ 招式三:循序渐进
1．销售员判定可能卖主的依据： 随身携带本楼盘的广告。反复观看比较各种户型。
对结构及装潢设计建议非常关注。对付款方式及折扣进行反复探讨。
提出的问题相当广泛琐碎，但没有明显的专业性问题。对楼盘和某个门面的某种特别性能不断重复。特别问及邻居是干什么的。对售楼人员的接待非常满意。不断提到朋友的房子如何。
爽快的填写《客户登记表》主动索要卡片并告知方便接听电话。
第3节：销售过程应对策略
策略A：准备阶段
机遇属于有准备的人。销售前详细地研究消费者和房地产产品的各种资料，研究和估计各种可能和对应的语言、行动，并且准备销售工作所必须的各类工具和研究客户的心理，这是摆在房地产市场营销人员面前的重要课题。
客户购买房地产产品行为的欲望和要求具有一致性的特征，即获得生活或者生产的活动空间，使得客户购买房地产产品时的心理活动呈现出多元和多变的状态。
消费行为是客户心理活动的外在表现，即客户的行为是受其内在心理活动的支配和制约的。我国的住宅消费是一种高层次的、巨额的生活耐用消费，在目前房地产住宅供过于求的情况下，怎样成功推销自己的产品是摆在房地产市场营销人员面前的重要课题。
客户购买房地产产品的行为是为满足自己的居住、生活、保值增值、置业经营、投资获利等各类需求而购买房地产产品的行为。
因此，销售人员在销售过程必须要把握客户购买心理特点和准备好开展工作前的提纲。客户购买心理特点 售楼员准备的提纲
﹒求 实 用﹒低 价 位﹒求 方 便﹒求美、求新﹒追求建筑文化品位﹒求保值、增值﹒投机获利 ﹒房屋区位﹒环 境﹒房地产产品﹒价 格﹒其 他 策略B：善于发现潜在顾客
销售人员在销售过程中，要发现客户，发现机遇，善待客户。因为潜在消费者的来源，有因响应房地产广告而至的；还有来自营销人员和房地产企业工作人员的激活与挖掘。策略C：树立第一印象
消费者对销售人员的相貌仪表、风范及开场白十分敏感，销售人员应亲切礼貌、真诚务实，给消费者留下良好的第一印象，销售人员通过自己的亲和力引导客户对房地产产品的注意与信任。策略D：介绍
介绍房地产产品的过程中随机应变，一面引导消费者，一面配合消费者，关键是针对消费者的需求，真诚地做好参谋，提供给消费者合适的房地产商品。第3节：销售过程应对策略
策略E：谈判
销售人员用销售技巧，使消费者有决定购买的意向；使消费者确信该房地产产品完全能满足需求；说服消费者坚决采取购买行动。策略F：面对拒绝
面对拒绝——销售人员面对的拒绝，可能就是机遇，判断客户拒绝的原因，予以回复。如客户确有购买意向，应为其作更详尽的分析、介绍。
拒绝是消费者在销售过程中最常见的抗拒行为。销售人员必须巧妙地消除消费者疑虑，同时销售人员要分析拒绝的原因，实施对策。可能的原因有：
1、准备购买，需要进一步了解房地产实际的情况；
2、推托之词，不想购买或无能力购买；
3、有购买能力，但希望价格上能优惠；
4、消费者建立谈判优势，支配销售人员。策略G：对不同消费者个性的对策
对不同个性的消费者，销售人员可采用不同的对策，可获得较高的销售成功率，具体见下表。消费者个性及其对策
1.理性型 深思熟虑，冷静稳健，不轻易被销售人员说服，对不明之处详细追问。说明房地产企业性质及独特优点和产品质量，一切介绍的内容须真实，争取消费者理性的认同。2.感情型 天性激动，易受外界刺激，能很快就作决定。强调产品的特色与实惠，促其快速决定。
3.犹豫型 反复不断 态度坚决而自信，取得消费者信敕，并帮助其决定。
借故拖延型 个性迟疑，借词拖延，推三拖四 追寻消费者不能决定的真正原因。设法解决，免得受其“拖累”
4.沉默寡言型 出言谨慎，反应冷漠，外表严肃。介绍产品，还须以亲切、诚恳的态度笼络感情，了解真正的需求再对症下药。
5.神经过敏型 专往坏处想，任何事都会产生“刺激”作用。谨言慎行，多听少说，神态庄重，重点说服。
6.迷信型 缺乏自我主导意识，决定权操于“神意”或风水。尽力以现代观点来配合其风水观，提醒其勿受一些迷信迷惑，强调人的价值。
盛气凌人型 趾高气扬，以下马威来吓唬销售人员，常拒销售人员千里之外。稳住立场，态度不卑不亢，尊敬消费者，恭维消费者，找寻消费者“弱点”。
7.喋喋不休型 因为过分小心，竟至喋喋不休，凡大小事皆在顾虑之内，有时甚至离题甚远。销售人员须能取得信任，加强其对产品的信心。离题甚远时，适当时机将其导入正题。从下定金到签约须“快刀斩乱麻”。第4节 销售人员现场实战应对技巧 要点B：引起客户注意四要素 引起客户的注意处于第一个阶段。
在课堂上老师可要求或命令学生们注意听讲，可在课堂中立刻进行考试，以促进学生注意，老师清楚地知道学生上课不注意听讲，只是浪费老师的口舌及时间。业务代表无法依照老师要求准客户注意您的话语，您要设计出自己别出心裁、独到的方法，引起准客户有注意。
引起注意 产生兴趣 产生联想 激起欲望 比较产品 下决心购买 请教客户的意见
人的大脑储存着无数的信息，绝大多数的信息平常您不会想到，也不会使用到，但当别人问您某个问题时，您的思考就会立刻集中在这个问题上，相关的信息、想法也会突然涌入脑际，您也会集中注意力思索及表达您对问题的看法。
请教意见是吸引准客户注意的一个很好的方法，特别是您能找出一些与业务相关的一些问题。当客户表达看法时，您不但能引起客户的注意，同时也了解客户的想法，另一方面也满足了准客户被人请教的优越感。
二、迅速提出客户能获得哪些重大利益
急功好利是现代人的通性，因此，迅速地告诉准客户他能立即获得哪些重大利益，是引起客户注意的一个好方法。
三、告诉准客户一些有用的信息
每个人对身边发生了什么事情，都非常关心、非常注意，这就是为什么新闻节目一直维持最高的收视率。因此，您可收集一些业界、人物或事件等最新信息，在拜访客户时引起准客户的注意。
四、指出能协助解决准客户面临的问题
例如当客户的复印费用因管理不良而逐年升高时，您若能承诺协助他解决复印管理的问题，客户会注意您所说出的每一句话。
以上四个方法若能很好的实施，销售人员将能很好的引起顾客的注意，从而很快攻克客户的心理因素，最终达成楼盘交易。要点C：找出客户利益点实战手法
“客户最关心的利益点在哪里？”是每位业务代表最关心的重点，找出了客户关心的利益点，您的推销工作犹如拥有一定航线的船只，不再茫然行进。
有时客户也捉摸不定自己的购买动机，充分了解一般客户购买的可能理由，有让您从更广泛的角度思考涉及试探客户关心的利益点所在，能让您有效地进行商品介绍。您可从九个方面了解一般人购买房屋的理由： 楼盘给他的整体印象
广告人最懂得从商品的整体印象来满足客户购买产品的动机。“劳力士手表”、“奔驰汽车”虽然是不同的商品，但它们都在满足客户象征地位的利益。整体形象的诉求，最能满足个性、生活方式、地位显赫人士的特殊需求，针对这些人您在销售时，不妨从此处着手试探准客户最关心的利益点是否在此。成长欲、成功欲
成长欲、成功欲是人类需求的一种，类似于马斯洛所说的自我成长、自我实现的需求。例如电脑能提升工作效率，想要自我提升的人就要到电脑补习班去进修电脑，想要成为专业的经纪人，就会参加一些管理的研习会，上电脑课，参加研习班的理由就是在满足个人成长的需求，拥有一套豪华房子是一个成功的象征，努力的结果，这种需求是这些人关心的利益点。安全、安心
满足个人安全、安心而设计的有形、无形的房屋不可胜数。
安全、安心也是准客户选取购房子经常会考虑的理由之一。一位销售小孩玩具的业务人员，提到每次有家长带小朋友购买玩具时，由于玩具种类很多，很难取舍，但是只要在关键时机，巧妙地告诉家长，某个玩具在设计是如何考虑到玩具的安全性时，家长们几乎都立刻决定购买。人际关系
人际关系也是一项购买的重要理由。例如经过朋友、同学、亲戚、师长、上级们的介绍，而迅速完成交易的例子也是不胜枚举的。便利
便利也是带给个人利益的一个重点。例如汽车变速器自动的便利性是吸引许多女性购车的重要理由，电脑软件设计时的简便性也是客户发展的重点，便利性也是打动许多人购买的关键因素。系统化
随着电子技术的革新，现在许多企业都不遗余力的进行着工厂自动化、办公室外自动化（OA）的发展。这些企业购买电脑、文字处理机、复印机、传真机等所谓OA产品的时候，普遍都以能否构成网络为条件而选择，这即是因系统化的理由而购买的例子。其它如音响、保安等系统都是客户引起关心的利点。兴趣、爱好
您销售的商品若能和客户的兴趣、嗜好结合在一起，抓住这点诉求，一定能让宾主尽欢。
八、价格
价格也是客户选购产品的理由之一，若是您的客户对价格非常重视，您就可向他推荐在价格上能满足他的商品，否则就只要找出更多的特殊利益以提升产品的价值，使他认为值得购买。
九、服务
服务分为售前、售中及售后服务。因服务好这个理由而吸引客户络绎不绝地进出的商店、餐馆、酒吧等比比皆是；售后服务更具有满足客户安全及安心的需求。因此，服务也是您找出客户关心的利益点之一。
以上九个方面能帮助您及早探测出客户关心的利益点，只有客户接受您推销的利益点，您与客户的沟通才会有交集。
要点D：打动客户的诉求重点
客户购买每一样产品都有他们关心的基本利益，例如客户选择货品运输服务时最迫切的是货品能够安全、确实无误地到达目的地，因此运输业的业务代表向客户展示的大方向就必须朝着安全、确实无误的大方向去诉求，若您能在安全、无误上解除客户的问题及疑惑，必能赢得客户。
每一个行业销售的商品都有一些最能打动客户的诉求重点，顺着这些重点去诉求，您将能收到事半功倍的效果，下面的一些例子可供您参考。不动产销售重点
投 资 购买房屋可以保值、增值 方 便 上班、上学、购物的方便性 居住品质 空气新鲜、安静
安 全 保安设施、大楼管理员配置、住户都有一定水准 社会地位 附近都是政商名流居住，能代表个人的社会地位
售楼员担任着买卖的中间人和项目的代言人，一个项目的销售队伍几乎承接着与该项目有关的所有客户的接访，无论是成交与否，客户走出售楼处时都会头脑中形成关于楼盘的形象，这形象的来源是您的销售队伍。楼盘以什么样的形象矗立于公众，甚至经营者展现了怎样的姿态，全在于第一线上第一时间与客户交锋的销售人员。所以，拥有一只怎样的销售队伍就会拥有怎样的企业文化和楼盘形象。
培训内容：
一、销售人员素养形象整体提升训练 1.塑造健康向上的楼盘形象
社交礼仪讲座 互惠、平等、信用、相容……
事业人修养、职业道德观、楼盘价格与自我价值、销售人员不道德行为讲评…… 2.销售骇客——全面提升销售人员素质与技能训练
团队协作、团队沟通、沟通技巧、不同性格的客户、面对客户疑义、礼仪禁忌 客户拒绝的原因与对策、销售能力自我评估、销售日记录（客户记录本）、销售人员语言表达能力、销售人员写作能力……
3.销售人员自查内容——顾客看到的每一个细节都是你素养的展现 ○个人仪容的塑造
发色、发型、指甲、皮肤、手、牙齿、鼻子和体毛、个人仪容保健、香水的使用…… ○日常工作化妆
4.工作装的选定与穿着礼仪——工服的选定标准应参照团队，而不是售楼员自身 工服选定技巧、鞋袜穿着技巧、工牌佩带技巧、饰物佩带技巧 头发修整技巧、个人卫生修养、工作淡妆技巧……
二、销售人员接待礼仪及电话礼仪训练
1.客户接待服务技巧——体态正规、服务敬语的使用是减少与客户不必要冲突的法宝 A、迎接客人的准备工作、客人到访的迎接工作、对来电咨询的服务工作、对同行的接待服务、礼貌语言的使用要求谈话技巧、前台接待服务谈话技巧、业务员接待谈话技巧、让客人等候时谈话技巧、明确目的策划开场白、适当赞美与幽默、道歉时谈话技巧、为追访做好准备、……
B、主动招呼客人、自我介绍、接待行为训练、满足客人需求、积极推销、全面掌握客户资料、商务接待与追访礼仪、商务招待、交谈禁忌、与客户签单、倾听方式、成交时机选择、成交的语言及方法、成交的语言选择、十种有效的成交方法…… 2.日常工作礼仪
称呼礼节、敬语服务、介绍礼节、握手礼节、鞠躬礼节、举手礼节、助臂礼节、注目礼节、微笑礼仪、茶水递送礼节、递送礼仪、递接名片礼节、入坐交谈礼节、同乘电梯礼节、样板间介绍礼节、签约礼仪、插花礼仪、庆典礼仪、乘车礼节、…… 3.服务业人员形体礼仪
○形体语言——您另一张无字的名片
非语言符号的作用、得体恰当的形体语言能为你带来成功 ○仪态礼仪
站姿、坐姿、行姿、工作行礼、位置指示、交谈体态、介绍礼仪…… ○表情——心境的晴雨表 ★ 学会服务微笑 4.电话礼仪与客户追访技巧
5.商务谈判礼仪——语言能力及敬语使用的训练与考核 接待谈判、价格谈判、合同谈判、订金谈判、……
三、销售管理人员服务水平鉴定考核
1.项目定位与配套设施与发展商组织结构 2.售楼员服务意识标准和素质要求
第一歩：开场白
①微笑（表情服务）：保持良好的心态，大方自然
②问好（微笑迎接)：
您好！欢迎光临XX项目！
——请问先生女士今天是第一次来我们项目吗？
——请问先生女士是想看住房还是看门面呢？
③自我介绍（交换名片）：
那我先自我介绍一下，我是这里的置业顾问，我叫XXX，您可以叫我小吴。请问先生怎么称呼啊？（注：在介绍的同时要把名片递上去，同时询问对方的称呼）
④简单的寒暄：
寒暄主要是与客户拉近距离，探其所需、供其所求，找到某种共同的话题，可以适当的赞美客户，让客户对你产生信任。
人与人之间拉进距离有几下几个方法：赞美、请教、好奇心、提供信息、利用赠品、向对方提供信息、提起有影响的第三人„„
赞美非常重要，但不要过于勉强，要发自内心的赞美，可以赞美他的性格、外表、工作、生活等方面。人都愿意与自己意志相投的人打交道，立场角度应与客户保持一致。
如有头衔的年轻人：看先生这么年轻就当上XX公司经理，实在不简单，哪天有机会一定向你请教请教成功的秘决。
第二步：沙盘介绍
介绍沙盘之前，销售员必须先熟悉所销售项目的地理位置、项目座向、交通、周边情况等等。沙盘介绍目的：是为了让客户对整个楼盘有一个全新形象了解，从而吸引客户对本楼盘产生购房的兴趣。介绍沙盘只是引导客户接受你对楼盘的介绍而不是说服客户。介绍过程中要富有激情，有重音有轻音（抑扬顿挫）介绍沙盘要先给客户指出所在的位置，然后由大方向到小方向推进介绍。突出重点、项目卖点，吸引客户做到有详有略。
第三步：收集客户资料
收集客户资料就是对客户进行摸底，了解客户购房的意向需求。这一步主要要求销售员总结：客户从进门之时到寒暄、到沙盘介绍过程中，所表露的购房需求与目的。
主要要了解客户购房的意向是投资还是自用？是结婚新房还是与父母同住？是因为工作还是农村进城？从家庭人口、工作单位等等方面，对客户购买行为、购买力作出分析与判断。并且可以穿插式的询问客户需要多大面积、几房几厅的户型。
这一步切记要以“聊天式”方法去了解，杜绝“查户口式”的询问，洞察客户心理，由此引伸到下一步的工作。
第四歩：户型推荐
户型推荐是整个销售过程中的关键点，也是九大步骤中死亡率最高的一个环节，只有结合上一步“收集客户资料”，然后做到合理、有据、一推到底，才有把握成功。
开场白是为了让客户对你放下戒备，沙盘介绍是为了让客户对整个楼盘有一个整体形象的了解，收集客户资料就是要了解客户需要买什么样的房子。
买什么样的房子？是客户最关心的问题。当销售人员在做户型推荐的时候，一定要认真地分析客户购买的需要：
价格；朝向；面积；几房几厅；第几层；有无忌讳；房间布局等
◆不能推荐过多
过多的户型会让客户眼花缭乱，举棋不定，下不定决心购买哪套，从而失去购买的欲望。你可以选择差异性较大的两到三套给客户进行对比选择。◆不能有求必应
客户会对房子有过多要求：东南向，功能分区好，„等等，你无法一一满足，最后客户也会失去购买的欲望。
◆将你的热情投入在介绍中，感染客户
像象沙盘介绍一样，户型推荐也是需要投入热情。你在推荐时，也要去描
述一种生活方式，从而激发他的购买欲望。
第五步：楼盘比较
要用数据和举例的方式阐明比较，不要打击别的楼盘，首先要肯定客户的观点，然后再将自己的楼盘户型、地段、价格上一一介绍给客户，让客户顺着你的思路去与其它楼盘比较。要锁定自己楼盘的特点优势。
第六步：逼定
逼定就是帮助客户快速作出购买决策、订购及下定金，它是将产品介绍转化为实际买卖的关键步骤。任何产品的推销过程这个步骤是必不可少的，而且它是衡量销售前期介绍优劣的标志，是销售经理协同销售员谈客的最主要的工作之一。
逼定时机：
◆已经激发客户的兴趣
◆置业顾问已经赢得了客户信任和依赖
◆有同一客户看该套房屋或者制造这种场景
◆现场气氛较好
逼定方式：
1、正面进攻，反复强调产品和环境的优点，重复购房手续、步骤，逼其下定。
2、若不成功就追根究底，找出问题，个个击破，3、举例保证，现在定购是对他最有利，告诉客户不定而可能发生的利润损失。
4、提供某项特殊的优惠作为下定鼓励。
5、假设一切已解决，草拟付款、合同、交房日期等。
6、商议细节问题，多投入、了解，彼此付出。
7、采取一切行动。
8、诱发客户惰性。
逼定技巧：
1、锁定唯一可让客户满意的一个单元，然后促其下决心
2、重复强调优点
3、直接强定：
客户经验丰富，二次购房，用于投资的同行；
客户熟悉附近房价及成本，直截了当要求以合理价位购买；
客户对竞争个案非常了解，若不具优势，可能会失去客户。
4、询问方式：
在接待客户的过程中通常采用询问的方式，了解客户的心理，并根据其喜好，重点突出产品的优点，打消其购房时可能存在的疑虑。
第七步：具体问题具体分析
在销售过程中，出现问题我们也称这些问题为异议。异议的出现是一个十分自然的现象。
客户提出异议不一定是对你、你的产品或公司有任何不满。相反，在大多数情况下，异议可使销售工作进行的更顺利，关键是你能否对异议抱有正确的态度，是否懂得利用有效的技巧处理各种各样的意义，解答客户的疑问。
胜任力思想最早出现在罗马时代, 当时人们构建胜任剖面图用于说明“一名好的罗马战士”的属性。胜任力的广泛应用是在20世纪70年代, 美国国务卿为了有效地选拔外交官, 特聘请麦克里兰教授设计了一种能有效预测实际工作绩效的人员选拔方法, 至此之后掀起了胜任力研究的浪潮。
我们认为, 胜任力是指在工作中表现出来的与绩效有关的行为和引起此种行为的内在特征, 如动机和需求、自我概念、社会角色、态度和价值观等, 并能显著区分高绩效者和一般绩效者。它主要包括三个方面:一是与工作绩效有关, 二是人内在的、潜在的特质, 三是能够显著区分高绩效和一般绩效者。胜任力模型是指能够胜任岗位工作的各种胜任力的综合。
二、猎头顾问胜任力模型的构建过程
建立猎头顾问的胜任力模型是进行猎头胜任力培训的前提和基础。通过对猎头顾问的胜任力特征的分析, 建立猎头顾问的胜任力模型, 主要包括以下步骤。
第一步:成立胜任力专家小组。胜任力专家小组是保证胜任力工作能够有效进行的前提和基础。该专家小组主要由该公司的中高层领导者、人力资源部门负责人、猎头顾问的负责人以及外部胜任力模型专家构成。中高层领导者主要负责协调各部门积极参与项目并配合项目小组的工作, 为猎头顾问胜任力模型的建立提供宏观性的支持。人力资源部门是胜任力模型的直接使用者和维护者。猎头顾问的负责人主要是为项目小组工作的展开减少阻力, 帮助疏通员工思想, 让其积极配合小组工作, 为小组工作提供微观性的支持。外部胜任力模型专家主要是为胜任力模型的建立提供方法和工具上的指导, 使胜任力模型更具有科学性。
第二步:定义绩效标准。在对特定猎头顾问的职位进行分类划分的基础上, 可以采用职位分析法和专家小组讨论法, 并结合猎头顾问企业自身的特点、企业的规模、文化和核心价值观以及企业的最终期望结果, 来提炼出鉴别工作表现优秀的猎头顾问与表现一般的猎头顾问的绩效标准。理想的绩效标准应该是“硬”指标, 如CC电话的成功率、获取有效候选人简历的数量、企业的营业利润、客户的满意度等。
第三步:选取有效的样本。根据第二步中定义的绩效标准分别从优秀猎头顾问和一般绩效顾问中分层分类地抽取。对于规模不同的企业抽取的人数也不尽相同。中小型的猎头公司优秀员工选取10—20人, 普通员工抽取3—5人;大型的猎头公司优秀员工可抽取20—30人, 普通员工抽取5—8人。
第四步:收集和整理数据。我们采取的方法是行为事件访谈法和面谈法。然后对主题进行编码分析, 记录各种跟绩效标准相关的胜任特征出现的频次, 将所得的数据进行汇总。而后对优秀组和普通组在每一次胜任特征出现的频次运用SPSS或者其他统计软件进行统计和T检验。最后, 将差异显著的胜任力因素提取出来作为猎头顾问的核心胜任力。
第五步:建立胜任力模型。首先, 根据胜任力词典对胜任力因素进行定义, 但主要还是从行为事件中概括抽象出来。根据胜任力因素与绩效标准的相关程度, 估计各类胜任力因素的权重。而后再将每个胜任力因素进行等级评价, 并将相应的行为事件附在每个等级评价的后面作为行为描述, 形成胜任力模型。我们对广州猎头顾问的调查研究得出猎头顾问主要有以下9个胜任因素:学习能力, 沟通和协调能力, 人脉拓展和寻访人才的能力, 丰富的行业背景, 专业知识、技能, 抗压和应变能力, 自我激励的能力, 职业道德感和职业认同感, 敏锐的感知力和准确的判断力。
第六步:验证胜任力模型。这一步非常重要, 但同时也被很多企业所忽视。我们主要采取的验证方法是重复法。我们选取了另外一组优秀的猎头顾问和绩效一般的猎头顾问重复三、四、五步骤 (这一组样本来自武汉) , 重新得到一组猎头顾问的胜任力模型进行了比较。最终, 我们总结出猎头顾问的胜任力:敏锐的感知力、准确的判断力、沟通和协调的能力、学习能力、抗压和应变能力以及职业道德感和职业认同感。
三、猎头顾问胜任力模型的培训体系
1、猎头顾问的培训需求分析
猎头行业是新型的行业, 猎头顾问又属于知识型的群体, 因此传统的培训不能满足猎头顾问面对复杂多变的环境的需求。基于胜任力模型的培训需求分析, 将组织因素、优秀员工的胜任特征都考虑进来, 从根本上提高猎头顾问的工作绩效。具体的需求分析的步骤如下。
(1) 组织的培训需求分析。在进行组织的培训需求之前首先要确定猎头顾问所在组织的核心胜任力。企业的核心胜任力包括核心运作能力和核心技术竞争力。组织的核心技术竞争力主要包括硬件技术和软件技术。企业的核心运作能力是将组织中各种硬件技术和软件技术等综合运用, 从而使企业高速度、高效率运作的过程和功能。在组织分析的同时要考虑到组织的外部环境, 如猎头行业的发展状况、猎头行业的特征等, 这样可以预测企业未来的发展情况, 确定企业的核心胜任力。
(2) 组织内的岗位和人员分析。在第三部分我们对猎头顾问的岗位职责进行了分析并建立了猎头顾问的胜任力模型。这一步主要是分析所要培训的猎头顾问与猎头顾问胜任力模型和工作绩效目标存在的差距, 并分析产生差距的原因。分析存在的差距可以通过360°评价法和公司内部系统对猎头顾问工作效率的记录以及自我评估的方法结合使用, 从而确定猎头顾问的实际工作行为、胜任力特征和工作绩效与组织所期望的工作绩效和胜任力模型之间的差距。
2、猎头顾问培训计划的制定与实施
在对猎头顾问的培训需求进行分析以后, 确定了培训的可能性和必要性, 就进入了培训的制定和实施阶段。
(1) 培训目标。制定的培训目标要具体并且尽量的定量化, 同时还应该与猎头顾问所在的企业宗旨相一致。一般来说, 员工潜在的胜任力素质是很难量化的, 但我们可以将这些难以量化的素质转化为可以衡量的绩效指标。如可以将敏锐的感知力和准确的判断力转化为每天获取匹配简历的数量的指标;可以将沟通和协调的能力转化为每天成功与候选人沟通的数量、客户与候选人的满意度这两个指标。确定好猎头顾问的培训目标后再一次开展相应的培训活动。
(2) 培训内容。猎头顾问的培训内容是源于组织当前或今后发展的潜在需要, 是根据培训需求分析和培训目标制定的, 主要内容是猎头顾问在基准胜任力和鉴别胜任力方面与猎头顾问胜任力模型之间的差距。同时猎头顾问的培训也要具有个性化, 因为每位猎头顾问与胜任力模型的差距不尽相同。因此, 这就需要人力资源部门根据不同需要来将培训内容分类总结, 制定出详细的培训内容。当然, 猎头顾问培训的重点内容是猎头顾问高绩效者与突出绩效者表现出来的关键胜任力。
(3) 培训方法。依据培训目标与培训内容选择恰当的培训方式。传统的培训方法只是针对胜任力模型中基准胜任力而不适合于鉴别胜任力, 因此基于胜任力模型的猎头顾问的培训方法分为两大类:一是基准胜任力的培训方法。这一部分可以采用传统的培训方法, 在进行这一部分的培训时要注重技巧和技能的培养。二是鉴别胜任力的培训方法, 这一部分主要是内隐知识, 一般的培训方法是难以达到效果的。鉴于此我们可以采取参与式培训和师徒制, 通过一对一培训, 言传身教来循序渐进地改变受训者的鉴别胜任力。
(4) 培训成本分析。在经济高速发展的阶段, 培训成本是每个企业不得不考虑的问题。特别是基于胜任力模型的培训又添入了鉴别胜任力的培训, 这对于培训成本的衡量无疑更是雪上加霜。但我们应该首先了解猎头顾问培训的费用构成是什么?培训的收益又是什么?并且我们也应尽量将这些指标定量化来进行成本分析。如果猎头顾问胜任力培训需要的项目成本远超过选拔招聘的成本, 则应干脆进行招聘, 放弃培训。
3、猎头顾问培训效果的评价
培训效果评估是培训系统中最重要的环节。国内盛行的培训评估方法很多, 本文主要采用的是杰克和斯通的五级评估模型。
(1) 反应层面。这一部分的重点主要是培训项目、培训人员和培训结果如何得到应用。有关的数据主要反映的是受训者对培训项目的看法, 即学员对培训项目和培训人员的反映和满意度。值得强调的是, 这一级的评估只要求受训的猎头顾问对培训活动本身作出反应。这一级评估数据收集的方法主要是问卷调查法和访谈法。但在收集数据的过程中也应注意到, 学员的意见和反映带有很强的主观性。因此, 在收集数据时, 还应尽量去利用非正式群体的力量去收集真实的信息。
(2) 学习效果。重点在于衡量培训项目是否帮助学员成功地获得了预期的知识和技能以及掌握所训内容的程度。这一级的评估需要建立衡量的指标, 用以评估学员的知识掌握程度, 主要的数据收集方法有问卷调查法、标准参照测试法、行为测试法和模拟情景测试法。
(3) 运用层面。其主要表现为学员在工作中是否运用了培训的技能和技巧。这一层级的评估方法要根据企业的特征来选择。猎头顾问的工作方式主要是电话沟通, 培训人员可以通过电脑录音的方式来判断受训人员的沟通技巧是否提高。同时辅以问卷调查和上级、同事评价的方法。
(4) 业务层面。其主要表现为培训流程对具体的组织结果所产生的影响。猎头公司在对猎头顾问培训以后常常可以用一些客观的数据来评估培训的效果, 如订单的增加、客户满意度的提高、客户保留率的提高、工作质量的改进等等。这一级层的数据可以通过以下方法收集:将培训前与培训后的数据进行对比, 通过对培训所引起的业务变化 (提高、降低或者不变) 进行分析。
(5) 投资回报率 (ROI) 。其主要表现为将培训所产生的效果用货币的形式来体现。这一级的评估关注的是与培训成本相比较, 培训产生的业务效果所带来的用货币形式体现的价值。业务效果的数据被转化为用货币形式体现的价值, 以便将它放入公式里计算投资回报率。还可以从培训项目对组织贡献大小来显示出它真正的价值。对于猎头顾问培训的投资回报率, 可以将猎头顾问的季度签单金额 (或者回款金额) 与培训成本做比较。
摘要：胜任力是指在工作中表现出来的与绩效有关的行为和引起此种行为的内在特征。本文在对广州和武汉猎头顾问进行调查研究的基础上, 确定猎头顾问的胜任力因素, 并基于此胜任力模型建立对猎头顾问的培训体系。
关键词：胜任力,猎头顾问,人力资源管理
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蔡鸿岩：以新的推广手段应对行业新变化
很多人都认为在未来三四年内国家的宏观调控政策不会放松，我倒不这样认为。我认为当一个经济模式已经进入一个惯性的发展模式时，不是那么容易改变的。中国老百姓民间投资的钱还非常多，现在这些热钱正在积聚巨大的能量，我认为十有八九还会在房地产爆出来。现在全国的趋势，北京、上海这些城市限购了，但是北京周边的地区、一些不限购的地区、一些有独特旅游资源的房产仍然热销，这些区域的市场“被春天”了。从行业中的企业来说，大家也在逐渐转型去开发旅游地产。我们用新的推广手段去操作，集中式的房产展示销售，这样一个全国的置业正好对应了市场的需求。我相信远洋地产的这个做法马上会被大量的开发商效仿。
现在房地产企业自身运作面临着宏观调控，开发商必须把产品和服务做得精细。所有的数据、管理、执行都要充分利用现代化的手段连接起来，达到一个最佳效率的运营。只有尊重客户的用户体验，使它达到一个最佳的用户体验的时候，产品才有商业的市场和发展的空间。
陈润福：建立一站式服务了解客户需求
我们公司做的产品种类比较多，建立一站式服务也正是建立一个广泛的客户的交集，从而更多地了解客户的需求。不同的产品落在不同的区域，针对的是不同的群体，只有客户才是最终的评判专家，这个平台也最终会起到这个作用。从做客户服务来讲，开发商就是为客户服务的，我们要了解客户就需要一个平台与客户进行广泛地交流。我们做一站式服务平台的想法已经很长时间了，去年我们区域发展很迅速，已经进入了18个城市，现在有50个楼盘，信息量在逐渐增大，如何为客户提供更好的服务是我们考虑的一个问题。另外这也是对我们自身工作的提升，做这个一站式服务可能就跨区域了，怎么能够把我们的成果用数字化手段展示给我们的客户，这也是我们要考虑的问题。再从我们自己的精细化管理来讲，对客户的精细化服务也是我们今年要重点展示的内容。所以，我们适时推出了这个措施。今天展示中心的开放算一站式的服务平台中的一小部分，后续我们还会增加很多的内容，这是公司的工作模式或者工作方式转变的整体样态。
赵雁杰：2011远洋地产“精细年”战略
“精细年”体现在公司整体的经营管理以及项目的运作、服务各个层面，可以说是房地产行业各个企业规模最大的流程再造和信息化的建设。另外，我们在做客户服务的精细化，推广新的思路，包括一站式，都是为了在这个淡市的环境下更好地应对现在的市场，同时也为了捕捉未来新的发展机遇、更好地跟客户实现好的交流，把我们的成品、服务很好地推到市场。
随着中国自由和多元化的逐步发展，客户的需求也在向多元化的方面发展。客户既然存在需求，企业就应该有责任去满足客户的多元化需求。通过今天这个形式，我们一方面是为了满足客户的需求，另一方面也是让我们自己的同事学习和熟悉现在的科技进步，去适应未来时代的发展步伐。今天是这件事的尝试起点，而不是我们追求的目标。我们还有很多工作需要去改善，未来房地产跟客户的交流方式肯定是网络化、科技化的。今天走出了第一步，我相信后面肯定会越来越好，我们会给客户创造更多奇迹。
顾云昌：以精细化服务满足多元化需求
这次远洋推出的一站式专业化的置业服务，我认为有它的必然性。企业在向全国拓展的时候，既要把物质产品展示给大家，还要提升服务产品和营销的手段。出于这样的目的，利用现有的高科技手段，利用这个平台，促进企业品牌进一步发扬光大。我认为下一步的目标是通过这个展示，使客户的需求得到更好的满足，使产品更加符合客户的要求。现在的市场，客户的需求更加细分了，我们如何掌握这样的动态，使企业在市场调控中、在市场转型过程中也及时地转型，不光是产品要创新，企业形象也要创新。
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