城市房地产管理法

城市房地产管理法（精选8篇）

城市房地产管理法 篇1

《中华人民共和国城市房地产管理法》已由中华人民共和国第八届全国人大常委会第八次会议通过，现予公布，自一九九五年一月一日起施行。下面一起来阅读阅读吧!

中华人民共和国城市房地产管理法

第一章 总则

第一条 为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。

第二条 在中华人民共和国城市规划区国有土地(以下简称国有土地)范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。

本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

第三条 国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

第四条 国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。 第五条 房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

第六条 国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合。管理全国房地产工作。

县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。

第二章 房地产开发用地

第一节 土地使用权出让

第七条 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

第八条 城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。

第九条 土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。

第十条 县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或者省级人民政府批准。

第十一条 土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。

直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。

第十二条 土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。

商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式;没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。

采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

第十三条 土地使用权出让最高年限由国务院规定。

第十四条 土地使用权出让，应当签订书面出让合同。

土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。

第十五条 土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金;未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。

第十六条 土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地;未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。

第十七条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

第十八条 土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。

第十九条 国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。

第二十条 土地使用权因土地灭失而终止。

第二十一条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

第二节 土地使用权划拨

第二十二条 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

第二十三条 下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。

(一)国家机关用地和军事用地;

(二)城市基础设施用地和公益事业用地;

(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;

(四)法律、行政法规规定的其他用地。

第三章 房地产开发

第二十四条 房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第二十五条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权;但是，因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

第二十六条 房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。

房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

第二十七条 依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股、合资、合作开发经营房地产。

第二十八条 国家采取税收等方面的`优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。

第二十九条 房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：

(一)有自己的名称和组织机构;

(二)有固定的经营场所;

(三)有符合国务院规定的注册资本;

(四)有足够的专业技术人员;

(五)法律、行政法规规定的其他条件。

设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照;对不符合本法规定条件的，不予登记。

设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。

房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。

第三十条 房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。

房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的规定，按期投入资金，用于项目建设。

第四章 房地产交易

第一节 一般规定

第三十一条 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

第三十二条 基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。

第三十三条 国家实行房地产价格评估制度。

房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

第三十四条 国家实行房地产成交价格申报制度。

房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。

第三十五条 房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。

城市房地产管理法 篇2

一、调整范围将发生何种变化

“城市”二字, 根据《城市房地产管理法》第2条的规定, 指的应是“城市规划区内”, 但该法第72条指出, 在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权, 从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理, 参照本法执行。结合这两条的规定, 该法的调整范围是在我国城市规划区国有土地和城市规划区外的国有土地范围内, 取得房地产开发用地的土地使用权行为、在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设行为、房地产转让行为、房地产抵押的行为和房屋租赁行为。

此次修订意见提出能否将《城市房地产管理法》修改为《城乡房地产管理法》或者《房地产管理法》, 意味着是否将不划分城乡界限, 将全国范围内所有的房地产事项都纳入到该法的调整范围。问题是根据《城市房地产管理法》的立法意旨以及该法和其他法律的匹配关系, 试图扩大的调整范围具体包括哪些内容?

根据《城市房地产管理法》第1条的规定, 该法的目的主要是为了维护房地产市场秩序、保障房地产权利人的合法权益、促进房地产业的健康发展, 因此其调整对象的核心是“房地产业”, 而不动产的所有制形式、土地的用途管制、建筑物的规划控制等已由《物权法》、《土地管理法》、《城乡规划法》等法律进行调整。因此扩大的调整范围也将针对主要分布在城市规划区以外的集体所有土地和部分城市规划区内的集体所有土地上的“房地产业”的行为。结合第2条的规定, 应包括集体所有土地上的基础设施建设、房屋建设、房地产转让、抵押、租赁等行为。进而, 结合《土地管理法》上对集体所有土地用途管制的区分 (区分为农用地、建设用地和未利用地) , 真正可能存在以上行为的土地应是集体建设用地, 因此扩大的调整范围具体指的就是农村集体建设用地上的开发建设、交易等行为。

而纵观相关的法律法规, 对农村集体建设用地上的开发建设、交易等行为作出调整的规范主要是由《土地管理法》、《城乡规划法》对集体建设用地的项目许可、集体建设用地的交易进行规制, 由行政法规《村庄和集镇规划建设管理条例》对村庄、集镇规划区内的居民住宅、乡 (镇) 村企业、乡 (镇) 村公共设施和公益事业等如何建设、施工、分配等进行规范。这三部法律法规构成的对农村集体建设用地上的开发建设、交易等行为的调整方式, 能否与现有的《城市房地产管理法》的调整方式相协调呢?能否合二为一呢?

二、能否修订名称的决定因素

尽管农村集体建设用地上也存在着房屋和土地权属、村民建房、公益设施建设等各种行为, 但由于在土地制度上集体所有土地和国有土地形成二元形态, 因此, 集体建设用地及其上建筑物能否纳入《城市房地产管理法》的调整, 笔者认为取决于以下因素:

1. 现有《城市房地产管理法》“房地产”的内涵是否调整

1994年制定的《城市房地产管理法》所面对的问题是我国上世纪90年代初房地产开发“热潮”中出现的不正当竞争、投机经营等秩序混乱、不规范的房地产业弊病, 从而整部法律的核心是对房地产开发企业、开发用地、交易行为等房地产业的行为做出明确规定。从立法目的来看, 该法也被证明是一部规范“房地产业”的法律。该法调整的主要对象并非是静态的土地和土地上的建筑物、构筑物, 而是以城市房地产开发、交易为中心的“土地出让”、“房地产转让”、“房屋租赁”等行为。因此, 该法的修订能否将农村的房地产也纳入调整范围, 就意味着要求农村集体建设用地及其上的建筑物和构筑物也具有“土地出让”、“房地产转让”、“房屋租赁”等行为, 并且这些行为是以“房地产的开发、交易”为指向的。

然而, 我国农村集体建设用地上的建设行为不具有“房地产开发、交易”的属性。《土地管理法》第43条规定只有兴办乡镇企业、村民建设住宅以及乡镇村公共设施和公益事业建设才能使用本集体建设用地, 而第63条又规定集体建设用地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设, 因此, 尽管各地农村的旧村改造、合村并镇、新农村建设中, 都出现了集体经济组织集中建设村民住宅的现象, 并且在建设过程中, 往往需要委托房地产企业进行施工管理、房屋分配销售等工作, 但由于作为集体建设用地类型之一的宅基地使用权仅属于本集体经济组织成员, 不能出让、转让于他人, 因此该宅基地使用权与其上的房屋所有权不存在本集体经济组织成员之外的房地产交易市场。可见, 这种集体经济组织的集中建房行为并不具有房地产开发、交易的属性。

因此, 只要新修订的房地产管理法仍然以“房地产业”的规制为对象, 而农村集体土地上的建设不具有房地产开发、交易的性质, 要将集体建设用地上的建筑物、建设等行为纳入调整, 则与整部法律的主旨与体系不符。

2.《土地管理法》所确立的建设用地二元制度和现有的《城市房地产管理法》所确立的“以国有土地使用权出让”为中心的开发模式是否调整

《土地管理法》明确规定了我国建设用地的二元制度 (第43、63条) 。从项目上来看, 第43条规定了只有三种项目 (兴办乡镇企业、村民建设住宅以及乡镇村公共设施和公益事业建设) 可以使用农村集体建设用地。除此之外所有的建设项目都必须使用国有土地 (包括国家征用的原属于农民集体所有的土地) 。因此, 可以将全国的建设用地区分为城市规划区的国有土地和城市规划区外的集体建设土地。在前者的土地上可以通过土地出让或划拨开展各类建设项目;后者的土地上只能开展兴办乡镇企业、村民建设住宅以及乡镇村公共设施和公益事业建设三类项目建设, 如果要进行这三者之外的面向任何对象销售的住宅开发、国家的基础设施建设等项目, 则必须将集体所有土地征用为国有土地, 再通过土地有偿使用制度进行开发。虽然无论是《土地管理法》、《城乡规划法》和《城市房地产管理法》都未明文禁止农村集体建设土地上的房地产开发, 但非以本集体农民为分配对象的住宅建设等房地产开发项目显然违反《土地管理法》第43条对集体建设项目的列举范围, 而且国务院各部委的文件中也多次明确表示“禁止农村房地产开发”, 这种二元结构不打破, 房地产管理的城市、农村合一化难以实现。

《城市房地产管理法》确立了我国“以国有土地使用权出让”为中心的房地产开发模式, 即房地产开发企业以投资买地为中心, 展开买地、开发建设、营销销售、物业管理等各项环节。该法的体系便是围绕“国有土地使用权出让→房地产开发→房地产交易”的顺序展开的。包括房地产交易环节中的预售制度都是与土地使用权出让为中心的开发模式相联系 (购买土地的融资主要来源于银行贷款和预售房款) 。而对于集体建设用地, 《土地管理法》第63条规定除了破产、兼并等情形导致土地使用权依法发生转让的以外, 农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此, 即使政策上允许利用集体建设用地进行房地产开发, 但《土地管理法》上的禁止规定也将使这一开发行为无法与现有的城市房地产以土地使用权转让为中心的开发模式相容。

当然, 这种二元结构能否打破, 取决于政治或者说政策上的选择。从中央的已有政策选择来看, 一方面一再强调禁止集体土地上的房地产开发、小产权房, 另一方面主张地方上农民住宅的集中化。可见从政策的选择来看, 存在多方面的利益较量。

农村集体建设用地的建设是否可与国有土地的房地产开发相统一, 即符合土地利用计划, 通过城乡规划审批的建设用地也进入房地产开发的市场, 是打破建设用地二元化的前提。

这一二元化局面的打破可能带来的负面效果可能有以下方面:对耕地总量的侵害;国有土地有偿使用收入的减少;改变了农民的居住方式, 影响农村的农业生产;宅基地不再具有保障农民基本居住权利的功能, 影响到部分群体的基本生存条件;对城市房地产的价格产生影响。

而正面的效果也不可忽略:通过集中化的居住, 节约农村的集体建设用地和农用地;通过赋予集体所有建设用地使用权及其上建筑物的买卖、交易、抵押的自由和权利, 赋予农民拥有更多的财产, 提高其生活水平和自由度, 提振消费, 促进农村的金融和农民的自主产业投资;宅基地使用权的流转如果能够突破本集体经济组织成员身份的限制, 也可以一定程度遏制部分地方集体经济组织负责人利用集体产权的所有权主体的代表制度在农村集中建房过程中不顾本集体成员的意思表示, 强行开发建设, 并通过运用房地产开发的模式侵占集体利益之行为。

笔者认为解除对农村建设用地的开发规制, 可从土地用途制度、城乡规划的角度去控制, 而不要从交易的环节去控制。从我国现有房地产开发可以分为融资、拍地、项目审核、融资、建设施工、销售等环节, 如果把住项目审核、地块许可的环节, 反而可以促进农民的财产性收入的增加。

总而言之, 在二元化的土地制度不调整的情况下, 在现有的房地产法的框架内难以实现城市和农村的合一。如果可以在《土地管理法》上取消对宅基地等集体建设用地使用权出让、转让的限制, 则城乡统一的房地产法才有可能建立。

三、城乡一致的环节

根据上文所述, 城市房地产管理和农村集体建设用地及其上建筑物的管理的二元化主要表现在用地取得、房地产交易环节, 而现有的《城市房地产管理法》除了这两个环节外, 还规范了房地产抵押、房屋租赁、中介服务机构、房地产权属登记等环节, 那么在这些环节内, 二者是否可以统一呢?

房地产抵押是政府规制房地产业的重要内容, 是房地产产业链条中融资的重要环节。但是农村集体建设用地及其上建筑物、构筑物的抵押在制度上却存在诸多限制。

首先, 集体土地所有权出于公益的考虑是被法律禁止设定抵押权的。其次, 集体建设土地的使用权, 根据我国《物权法》第182条所确认的“房屋所有权主体与房屋占有范围内的土地使用权的主体一致”原则, 建筑物与建筑物占有范围的土地使用权一并抵押。而农村集体建设用地的建筑物大致可分为乡镇企业的厂房、公益设施的建筑物、构筑物、宅基地上的建筑物三种类型, 其中《担保法》第37条、《物权法》第184条明确规定宅基地使用权不得设定担保, 则其上的建筑物也不得设定抵押, 《物权法》第183条确认以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的, 其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。第184条又规定学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得设定抵押。可见在集体建设用地范围内的土地使用权和建筑物、构筑物所有权只有乡镇、村企业的厂房和其占用范围内的建设用地使用权。因此在修订过程中, 在房地产抵押环节中若试图覆盖农村建设用地及其上的建筑物, 真正能够纳入调整的只有乡镇、村企业的厂房和其占用范围内的建设用地使用权。

其次, 房地产权属登记管理的环节是城市房地产和农村集体土地及其上建筑物、构筑物共同适用的不动产登记制度, 即权属登记制度的原理, 在城市和农村应不存在差别, 这在《物权法》的不动产登记制度的规定中也得到了全面体现。但是由于国有土地使用权及其上房屋所有权的转移事由和对象与集体建设土地使用权及其房屋所有权的转移事由和对象存在较大差别, 例如国有土地使用权可以依法出让或转让, 而集体土地使用权只能在集体成员内部进行流动, 国有土地使用权和房屋所有权可以依法继承、买卖, 但集体土地使用权和房屋所有权不得继承并只能在本集体成员内部流转。因此, 造成农村房地产的登记功能 (主要是确认主体和边界) 和城市房地产的登记功能 (确认所有权, 有利于交易中的第三人) 存在较大差异, 在登记的申请材料、登记的审查方式、权属证书的形式等各方面都有所不同。《房屋登记办法》正是采取了区分国有土地和集体土地房屋的登记规定。《城市房地产管理法》的修订是否也应将集体土地房屋的权属登记管理纳入并区分加以规定呢?笔者认为应视整部法律的调整而定。如果整部法律调整为《城乡房地产管理法》, 自然在此部分应纳入集体土地和房屋的登记, 并可采取区分国有土地和集体土地范围的立法方式。否则, 因土地取得和房地产交易环节的差异无法调整为城乡合一的情况, 则没有必要在权属登记环节纳入集体土地房屋的登记管理, 因为现有的《物权法》中关于不动产登记的原理以及《房屋登记办法》已能较好地规范集体土地房屋的登记管理活动。

最后, 在房屋租赁领域, 城市和农村的房屋租赁在租赁法律原理上不存在差别, 而且也不因土地使用权和房屋所有权性质的不同导致其适用的法律规则不同。在法律层面, 房屋租赁行为都受民法、合同法的调整。因此, 是否在修订中纳入农村房屋租赁应视整部法律的调整为准。如果纳入, 也无需区分城市和农村进行分别规范。

根据以上分析可见, 房屋租赁和房地产权属登记环节, 城市和农村在法的原理上具有统一性, 但从整部法律的结构考虑, 如果因为其具有统一性, 而只在这两个环节内统一城市和农村, 或者其他用地取得、交易、抵押等环节将城市和农村的规范完全分为两个体系撰写, 而在其后的租赁和权属登记部门合二为一, 则整部法律将四分五裂。并且如上所述, 权属登记在法律层面, 《物权法》已对不动产权属登记进行了统一的规范;租赁的环节, 民法和合同法也是其直接的依据。因此, 是否仅凭登记和租赁环节中, 城市和农村的统一性, 就采取在此次修订中将城市和农村的房地产管理统一立法, 值得审慎考虑。

四、简要结论

如果立法机关抱有以更高阶层立法的形式来规范农村集体建设土地利用和房屋建设行为这一想法, 试图在此次修订中将集体建设土地上的开发建设行为纳入统一调整, 那么从现有《城市房地产管理法》的体系来看, 必须在各部分内容中分列国有土地范围内房地产开发与房地产交易、抵押的规范和集体建设用地的用地审批、工程建设管理、住宅配售、房地产抵押等规范。由于二者的制度原理存在较大差异, 有可能会造成该法体系的分裂。

城市孕育地产地产延展城市 篇3

1.地产重构了城市空间。在静态即物质形式上，城市就是地产，即物业存在的形式与总和；在动态即把地产看作一种活动时，地产是城市外延的第一推动力。在一定的意义上说，地产不仅改变城市，地产亦是城市的创造者。以天津为例，1990-2010年分别拆、建了4100、14100万平方米的房屋，几乎重置了整个城市空间。

2.地产改变了城市形象。地产改变着城市的主导格局，落成的建筑造就出崭新的大都市景观。城市一改数百年来秦砖汉瓦的“灰暗”主色调，以五彩缤纷的亮丽风景线装饰起来。特别是城市中心区的商场超市、酒吧饭肆、大厦酒店、影院剧场、会展中心、鲜花店、写字问、事务所、换乘港以及建筑综合体，形成一片繁荣的都市商业景象。

3.地产重塑了城市精神。城市精神即城市独有的理念与现实的思想状态，它是城市的灵魂所在，是城市发展的主体资源。如果说，我们在金字塔上看到的是古代两河文明，在林立的教堂上看到的是中世纪欧洲神权，那么在狂飙般房地产大开发所创造的以数十亿平方米计的建筑物业上，所折射的难道不是中国的现代城市精神吗?

4.地产扩展了城市载体。《雅典宪章》视城市活动为居住、工作、游憩和交通这些最基本分类的载体，或者说空间形式被房地产开发行为所生产。城市的细胞单元即单体建筑，是城市基因的传承体；城市的骨骼系统即建筑框架，是城市立面的结构体系；城市的动脉与静脉即道路与管网，是城市循环系统；城市的大脑与心脏即中央商务区，是城市的经济中枢。房地产不断挑战空间结构的意义，尝试新的功能和形式。

5.地产改变了生活方式。地产全方位地改变着人们的生活条件、工作环境和活动场所，提供了不同人群的“格式空间”。如果说住宅的大规模建设破天荒地改善了人们的栖居条件，那么商业地产的开发史无前例地丰富了人们的生活内容进而调整了家庭的消费结构，工业地产(包括写字楼)创造了全新的工作条件，休闲地产则改变了大众的“消费一劳动一闲暇”的时间构成。

6.地产推动了城市经济。房地产包括经济学、地理学的内容。之所以包括前者是因为，房地产是财富创造过程的一部分；之所以包括后者是因为，所有房地产都是城市系统的一个独特的地点。房地产是地理经济学，又是经济地理学，产业的关联性决定了房地产是一国经济“起飞”时期的准主导产业。在天津，近年房地产投资平均下来，一直占全社会投资的15％左右。地产发挥了经济发动机的作用。

7.地产创造了社会资本。社会资本即社会性资本，亦称互补性投资，包括人力资本、基础设施和研发投资。

8.地产调整了城乡关系。在“城一乡”功能的大规模分流和全方位整合过程中，房地产在某种程度上充当了区域执行者的角色。土地功能的强化(由居住地变为商业用地)、土地性质的调整(由农地变为市地)以及大批市民移居郊区(成片的村镇变为城市区)，都离不开地产杠杆。

城市房地产转让管理规定释义 篇4

第一条

为了加强对城市房地产转让的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产转让当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本规定。

解读：本办法旨在调整房地产转让中的存在的问题。

第二条

凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产转让，实施房地产转让管理，均应遵守本规定。

解读：本办法的调整范围为国有土地范围内的房地产转让。即排除了集体土地上的房地产形态，房地产转让包括国有土地范围内的土地使用权转让、商品房、经济适用房、集资房等等。

第三条

本规定所称房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

解读：房地产转让是以合法方式将土地使用权或房屋所有权转移给他人的行为。

前款所称其他合法方式，主要包括下列行为：

(一)以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的;

(二)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的;

(三)因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的;

(四)以房地产抵债的;

(五)法律、法规规定的其他情形。

第四条

____建设行政主管部门归口管理全国城市房地产转让工作。

省、自治区人民政府建设行政主管部门归口管理本行政区域内的城市房地产转让工作。

直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门(以下简称房地产管理部门)负责本行政区域内的城市房地产转让管理工作。

解读：在西安房地产转让是由西安市建委的下属单位西安市房屋管理局来管理的。

第五条

房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。

解读：本条规定了地随房走，房随地走的原则。

第六条

下列房地产不得转让：

(一)以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的;

(二)司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(三)依法收回土地使用权的;

(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;

(五)权属有争议的;

(六)未依法登记领取权属证书的;

(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

解读：规章中规定了房地产禁止转让的六种情形。特别是第四种和第六种情形比较常见。但是反过来说，比如说未经其他共有人同意而签订的房地产转让合同的效力问题，笔者认为根据物权法的规定，债权合同应是有效的，只是没有发生物权效力。

第七条

房地产转让，应当按照下列程序办理：

(一)房地产转让当事人签订书面转让合同;

(二)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后___日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格;

(三)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在___日内作出是否受理申请的书面答复，___日内未作书面答复的，视为同意受理;

(四)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估;

(五)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费;

(六)房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。

解读：该条规定了房地产转让的一般程序，首先要签订书面合同，其次办理房地产权属变更登记，这其中涉及两个主要问题，第一是房地产转让过程中都涉及哪些税费?第二是这些税费以房屋的成交价格还是房管部门的评估价格为计算标准。(笔者将以西安市房地产交易情况为例，在下一篇博文中详述)

第八条

房地产转让合同应当载明下列主要内容：

(一)双方当事人的姓名或者名称、住所;

(二)房地产权属证书名称和编号;

(三)房地产坐落位置、面积、四至界限;

(四)土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限;

(五)房地产的用途或使用性质;

(六)成交价格及支付方式;

(七)房地产交付使用的时间;

(八)违约责任;

(九)双方约定的其他事项。

第九条

以出让方式取得土地使用权的，房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

解读：地随房走，当房地产转让时，其土地出让合同中的权利、义务也概括转移。

第十条

以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;

(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分之二十五以上;

属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

解读：“成片开发土地”的概念来源于《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》(___第___号发)第二条：“本办法所称成片开发是指：在取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，平整场地、建设供排水、供电、供热、道路交通、通信等公用设施，形成工业用地和其他建设用地条件，然后进行转让土地使用权、经营公用事业;或者进而建设通用工业厂房以及相配套的生产和生活服务设施等地面建筑物，并对这些地面建筑物从事转让或出租的经营活动。”

第十一条

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照____的规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，除符合本规定第十二条所列的可以不办理土地使用权出让手续的情形外，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

第十二条

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。土地收益的缴纳和处理的办法按照____规定办理。

(一)经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于建设《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定的项目的;

(二)私有住宅转让后仍用于居住的;

(三)按照____住房制度改革有关规定出售公有住宅的;

(四)同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的;

(五)转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的;

(六)根据城市规划土地使用权不宜出让的;

(七)县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。

依照前款规定缴纳土地收益或作其他处理的，应当在房地产转让合同中注明。

第十三条

依照本规定第十二条规定转让的房地产再转让，需要办理出让手续、补交土地使用权出让金的，应当扣除已经缴纳的土地收益。

第十四条

国家实行房地产成交价格申报制度。

房地产权利人转让房地产，应当如实申报成交价格，不得瞒报或者作不实的申报。

房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。

解读：本条款主要避免当事人双方逃税的情形。

第十五条

商品房预售按照建设部《城市商品房预售管理办法》执行。

第十六条

房地产管理部门在办理房地产转让时，其收费的项目和标准，必须经有批准权的物价部门和建设行政主管部门批准，不得擅自增加收费项目和提高收费标准。

第十七条

违反本规定第十条第一款和第十一条，未办理土地使用权出让手续，交纳土地使用权出让金的，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定进行处罚。

第十八条

房地产管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十九条

在城市规划区外的国有土地范围内进行房地产转让的，参照本规定执行。

第二十条

省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市房地产行政主管部门可以根据本规定制定实施细则。

第二十一条

本规定由____建设行政主管部门负责解释。

第二十二条

城市房地产管理法 篇5

腾讯蓝房网-百姓自己的购房顾问 2010-11-07 08:57:10来源：京华时报

摘要：记者近日从全国人大财政经济委员会获悉，我国住房和城乡建设部正组织力量积极开展法律修订工作，并已形成修改草案征求意见稿。

记者近日从全国人大财政经济委员会获悉，我国住房和城乡建设部正组织力量积极开展法律修订工作，并已形成修改草案征求意见稿。

在2010年3月的十一届全国人大三次会议期间，有123名人大代表在4个议案中提出，现行的城市房地产管理法存在一些缺陷，如商品房预售制度不完善、监管存在漏洞等，导致土地和房屋价格上涨过快，购房者利益受损等后果，影响社会稳定。建议尽快修改城市房地产管理法，完善商品房预售制度，强化对房地产企业融资行为的监督，提高土地闲置费等。

针对这些议案，住房和城乡建设部认为，城市房地产管理法的修改已列为十一届全国人大常委会立法规划，住建部正组织力量积极开展法律修订工作，并已形成修改草案征求意见稿。议案提出的意见和建议，有些已在征求意见稿中作了规定，有些拟在相关法律或条例中予以吸收。

城市房地产管理法 篇6

《城市房地产开发经营管理条例》(以下简称《条例》)，是根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的要求并以其有关规定为依据制定的。《条例》主要对房地产开发企业、房地产开发建设、房地产经营的监督管理作了具体、完善性的规定。本章为总则，共4条，是整个条例的纲领性规定，明确了为什么制定本条例、条例管什么以及谁来管理等重大问题，具体规定是：(1)立法目的(第一条);(2)调整对象和适用范围(第二条);(3)开发经营的基本原则(第三条);(4)开发经营的管理体制(第四条)。

第一条 为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，制定本条例。

[释义]本条例是关于条例立法目的和制定依据的规定。 我国的房地产业是在党的十一届三中全会以后，随着经济体制改革和社会主义市场经济的发展，在土地有偿使用、住房制度改革、城市建设综合开发三项重大改革基础上发展起来的。目前，已经初步形成为一个包括土地使用权出让和转让、房地产开发和经营、房地产交易和中介服务等多种经济活动的高附加值的综合性产业。在房地产业的各项经济活动中，房地产开发经营是发展最快的。到90年代中期，房地产开发年完成投资占全社会固定资产年完成投资的16%，开发建设的商品住宅占城镇住宅供应量的近一半，商品房的销售额相当于全社会消费品零售总额的7%左右。房地产开发经营作为房地产业的重要环节，直接关系到房地产业的健康发展。也对国民经济的运行产生重要影响。 我国房地产开发经营的迅猛发展，不仅带动了土地使用制度改革的深入，而且加速了房屋建设和旧城改造的速度，使居住条件不断改善，同时也促进了学校、商业服务网点、邮电通讯、文化医疗等配套设施的发展，改变了城市面貌，繁荣了城市经济，带动了社会经济的发展。但是，由于投资体制、管理体制以及一些管理制度不健全、措施不得力等原因，在现实房地产开发经营中还存在着一些不容忽视的问题，如房地产开发结构不尽合理;集体土地上的房地产开发比较严重;房地产开发企业设立不规范，“皮包”公司、“炒项目”现象仍然存在;房地产开发中土地使用权出让与项目建设脱节，与城市基础设施配套建设脱节，与拆迁安置脱节现象严重;房地产交易不规范，变相私下转让，影响被拆迁人、商品房预购人权益的现象时有发生;商品房价格居高不下、商品房质量问题仍然比较突出等等，影响了广大居民购房的积极性。危及到居民的生活和财产安全，这些问题在全国各地不同程度的存在。因此，为了规范房地产开发经营行为，加强对房地产开发经营行为的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《城市房地产管理法》的有关规定制定了本条例。

第二条 本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

[释义]本条是关于条例适用范围和调整对象的规定。

条例适用范围和调整对象是条例的效力范围，是解决“是什么”和“管什么”的问题，在立法过程中，对调整对象上有以下几种观点：一种观点认为，房地产开发项目转让、商品房销售等行为应当在房地产转让有关规定中调整，不宜在本条例中规范。一种观点认为，房地产转让和房地产抵押都是房地产开发经营的重要组成部分，应当纳入本条例调整。还有一种观点认为，条例只调整经营性房地产开发活动，经济适用房等政策性房地产开发及划拨土地上房地产开发不应当在本条例中规范。上述意见实际上涉及到条例的调整对象问题，从目前房地产开发经营中存在的问题出发，根据《城市房地产管理法》，参考地方法规，最终确定条例主要是从取得土地使用权之后到用户领取房地产产权证书之前这一阶段中房地产开发企业的行为规范的调整，是对经营性房地产开发行为的调整。具体包含以下几层意思：

1、以房地产开发企业活动为主线，对经营性开发行为的调整。实质上是房地产开发企业的行为准则。

2、既包含基础设施、房屋建设行为，也规范开发中房地产开发项目转让行为，以及开发后的销售、出租行为，主要是房地产二级市场行为。

3、政策性房地产开发经营和划拨土地上的房地产开发行为也具有经营的特点，其与一般房地产开发经营行为的差异在于前者在政策上享受优惠和价格上受到限制，其它如企业的设立条件、房地产开发的质量、开发经营程序等方面应当是一致的。因而也应当纳入本条例的调整。

4、自建自用等非经营性房地产开发行为，只是为了自用，开发产品仅仅为了满足开发者自身进行其他生产、经营或消费之需要，一般不直接进入市场。而且随着市场经济的不断发展和社会分工的细化，房地产社会化、商品化程度的提高，企事业单位、个人的房地产需求将主要依赖市场，自建自用形式的房地产开发将越来越少。因此，不适用本条例。

5、土地使用权出让和划拨行为是土地一级市场行为，适用于土地管理法、城市房地产管理法、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，不适用本条例;房地产立项审批管理，属投资法的调整对象，不适用本条例;购房者取得房屋产权证书后的商品房转让、出租、抵押，属房地产三级市场行为，具体适用城市房地产管理法交易行为的规范和其他专门交易法规调整，也不适用本条例。

具体条例的适用范围即管什么，应主要从对什么人、对哪些行为以及在多大地域范围内有效。

1、条例管什么人：

条例主要是对房地产开发企业的设立、项目取得、开发建设直至经营活动进行规范，因而是以房地产开发企业为主体规范的。当然，对房地产开发经营监督管理中有关行政主管部门及其工作人员也应当遵守本条例的规定。

2、管什么行为：

条例是从房地产开发项目立项、取得土地使用权之后开始规范的，对项目立项审批和取得土地使用权的行为不直接涉及，仅作衔接性规定，主要规范下列行为：(1)房地产开发企业设立行为;(2)房地产开发建设行为;(3)房地产开发项目转让行为;(4)商品房销售(包括预售、现售)行为;(5)对以上行为的监督管理行为。

3、管多大地域：

条例适用于中华人民共和国城市规划区内国有土地上的房地产开发经营。规划区外国有土地上的房地产开发经营参照适用。依照城市规划法规定，“城市”是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇;“城市规划区”是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。每个城市的规划区具体范围，由城市人民政府在编制城市总体规划时划定。依照我国宪法和土地管理法规定，“国有土地”包括(一)城市市区的土地;(二)农村和城市郊区中依法没收、征用、征收、征购、收归国有的土地(依法划定或者确定为集体所有的除外);(三)国家未确定为集体所有的林地、草地、山岭、荒地、滩涂、河滩地以及其他土地。集体土地不能直接用于房地产开发经营，必须先行征用转为国有土地后，才能进行房地产开发经营。

第三条 房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

[释义]本条例是关于房地产开发总原则的规定。

一、房地产开发的总的原则，不仅是房地产开发企业应当遵循的.原则，也是行政主管部门在房地产开发经营的监督管理中应当掌握的原则。这一总的原则是我国房地产开发经营中长期经验和教训的总结。

二、房地产开发是一项综合性强，涉及面广的产业，不仅关系到一个地区、一个城市长远发展的大计，也关系到广大居民安居乐业的切身利益。在房地产开发过程中不仅应当考虑经济效益，还必须综合考虑社会效益和环境效益，实行三个效益的统一。经济效益是房地产开发的直接的主要的目的，也是推动房地产开发的直接动因。但如果只片面追求经济效益，不顾社会效益和环境效益，其经济效益也不会持久，更难以长远的发展。同时，政府及其有关部门在房地产开发经营监督管理中也应当通过政策和法律、经济、行政手段来加以引导和控制，确保房地产开发经营中的经济效益、社会效益、环境效益的统一。

三、城市规划是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署及具体安排。城市规划是城市建设和管理的基本依据，是保证城市土地合理利用和开发经营活动正常进行的前提和基础。要把城市建设好、管理好，首先必须规划好，以城市规划为依据指导城市建设和管理。实践证明，城市规划对城市建设和发展起着重要的综合、协调和指导作用。但是，在一段时期以来，在房地产开发经营中，有些地方为了吸收投资，过分迁就投资者，盲目上开发项目，造成了城市规划布局的混乱;有些地方不按规划、不重视规划的长期性，盲目设立开发区、居住小区;有些地方在土地出让中，没有按“先规划、后用地”的原则办事，致使土地出让与建设项目脱节，与基础配套设施脱节、与拆迁安置脱节，土地长期闲置与浪费等问题严重。因此，条例在总则将全面规划、合理布置、综合开发、配套建设以房地产开发的总原则确定下来。

四、所谓“全面规划、合理布局”，就是强调在房地产开发经营中应当先行规划、合理安排开发项目，使开发建设统一纳入规划管理，严格按照规划要求进行。所谓“综合开发、配套建设”就是在一定规模的建设区域内，按其使用性质对建筑物、构筑物和基础设施有计划、按步骤地分期分批地进行建设。建设中要将供水、排水、供气、供暖、道路交通、商业网点和幼儿园、学校、消防等方面一并考虑安排。除一个开发项目本身的设施配套、公益设施的统筹安排外，还要考虑与城市大系统诸多设施的配套。实现全面规划、合理布局、综合开发、配套建设，不仅表明我国房地产开发不断完善，也是我国房地产业持续、健康发展的切实保证。

第四条 国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。

县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。

[释义]本条是关于房地产开发经营管理体制的规定。

一、所谓房地产开发经营活动的监督管理，是指国务院建设行政主管部门和县级以上地方人民政府房地产开发主管部门依据法律、行政法规以及规定的职权代表国家对房地产开发经营活动进行监督和管理的行为。所谓与房地产开发经营有关的土地管理工作，是指国土资源部和县级以上地方人民政府负责土地管理工作的部门依据法律、行政法规以及其规定职权代表国家对土地资源的规划、管理、保护与合理利用的管理，而不是对房地产开发企业以及企业生产经营开发活动的管理。两者都具有权威性、强制性和综合性，但两者侧重点是不同的。

二、本条第一款规定了国务院建设行政主管部门即建设部在房地产开发经营方面的监督管理职权。依据国务院批准的建设部“三定”方案的规定，建设部在这方面具体职责有：(一)研究拟定城市规划、村镇规划、工程建设、城市建设、村镇建设、建筑业、住宅房地产业、勘察设计咨询业、市政公用事业的方针、政策、法规以及相关的发展战略、中长期规划并指导实施，进行行业管理;(二)指导全国城市规划、村镇规划、城市勘察和市政工程测量工作，负责国务院交办的城市总体规划和省域城镇体系规划的审查报批，参与土地利用总体规划的审查，指导全国城市规划执法监察;(三)负责制定各类房屋建筑及其附属设施和城市市政设施的建设工程的抗震设计规范;指导城市地下空间的开发和利用;(四)指导全国建筑活动，规范建筑市场，监督建筑市场准入、工作招投标、工程监理以及工程质量和安全;(五)指导全国城市和村镇建设，指导城市供水节水、燃气、热力、市政设施、公共客运、园林、市容和环卫工作;(六)指导规范房地产市场;(七)指导城镇土地使用权有偿转让和开发利用工作;(八)提出住宅建设与房地产业中长期规划和科技发展战略、产业政策的规章，拟定住宅建设、房屋拆迁、房地产开发、房地产市场、房地产评估、物业管理的规章制度并监督执行;(九)指导全国住宅建设和住房供应政策的实施;(十)拟定房地产开发企业、物业管理企业、社会中介服务机构的资质标准;(十一)提出房地产估价专业技术人员执业资格标准;(十二)贯彻落实国家关于推进城镇往房制度改革的方针政策和措施;(十三)指导城镇住房制度改革工作;(十四)负责住房公积金和其他房改资金的政策指导并监督使用。

三、本条第二款规定了县级以上地方人民政府房地产开发主管部门在本行政区域内负责房地产开发经营的监督管理工作。这里规定“房地产开发主管部门”，是根据全国各地机构设置的不同情况而简称的，是一个灵活性的规定。从全国各地地方房地产主管部门的规定来看，主要有以下几种情况：一是政府设立专门的房地产开发办公室，负责政府赋予的有关房地产开发职权，如大连、武汉市;一是由房屋土地管理局行使房地产开发经营监督管理职权，如上海市;一是由建委与房屋土地管理局依其职权分工共同行使房地产开发经营监督管理职权，如北京市建委负责房地产开发项目管理，市房屋土地管理局负责商品房预售管理;还有一种情况是由房地产管理局(或房产管理局)依法行使房地产开发经营监督管理工作。因此，本条第二款规定的房地产开发主管部门的具体职责，应当依各地方有关规定执行，行政法规不干预地方机构改革和机构的具体设置。

四、本条第三款规定了县级以上人民政府负责土地管理工作的部门在房地产开发经营管理的职责。根据国务院批准的国土资源部的“三定”方案的规定，国土资源部在土地管理上的具体职责是：(一)发布土地资源规章、研究拟定管理、保护与合理利用土地资源政策，制订土地资源管理的技术标准、规程、规范和办法;(二)组织编制和实施国土规划、土地利用总体规划和其他专项规划，参与报国务院审批的城市总体规划的审核，指导、审核地方土地利用总体现划;(三)监督检查各级国土资源主管部门行政执法和土地规划执行情况，依法保护土地资源所有者和使用者的合法权益，承办并组织调处重大权属纠纷，查处重大违法案件;(四)拟定实施耕地特殊保护和鼓励耕地开发政策，实施农地用途管制，组织基本农田保护;(五)制订地籍管理办法，组织土地资源调查，地籍调查、土地统计和动态监测，指导土地确权、城乡地籍、土地定级和登记等工作;(六)拟定并按规定组织实施土地使用权出让、租赁、作价出资、转让、交易和政府收购管理办法，制订国有土地划拨使用目录指南和乡村用地管理办法，指导农村集体非农土地使用权的流转管理;(七)指导基准地价、标定地价评测，审定评估机构从事土地评估的资格，确认土地使用权价格。承担报国务院审批的各类用地的审查对审查、报批工作。(八)对省级人民政府国土资源主管部门实行业务领导，省级人民政府国土资源主管部门主要领导干部的任免，需征得国土资源部的同意。

城市房地产管理法 篇7

某开发企业, 通过伪造房地产开发项目立项文件取得规划许可等证件, 并领取了商品房预售许可证, 预售收入4700余万, 事后, 该违规行为暴露。对此违规行为, 该如何处罚?可否适用《城市房地产开发经营管理条例》 (以下简称《开发条例》) 第39条?

分析

一、关于《开发条例》第39条的理解

《开发条例》第39条规定:“违反本条例规定, 擅自预售商品房的, 由县级以上人民政府房地产主管部门责令停止违法行为, 没收违法所得, 可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。”对于本条的理解, 关键有以下两点。

首先, 什么是擅自预售商品房?所谓擅自预售商品房, 是指没有取得预售许可证, 实施商品房预售的行为, 或者预售许可证撤销后, 仍然实施预售的行为。若已取得预售许可证, 则不论其取得的途径是合法取得还是非法骗取, 均不能认定为“擅自”。因为从表面上看, 其行为都经过了行政机关的审查并予以了批准, 许可证取得后即具有社会公示性。

其次, 什么是违法所得?违法所得并非是全部预售收入, 因为《开发条例》第39条的立法本意是惩处开发商违规行为, 保护公众利益, 进而维护社会稳定。如果一旦将预售收入没收, 并再处罚金的话, 有可能会造成整个项目资金运转困难, 甚而造成项目“烂尾”。这并不是管理部门希望的结果。因此, 建设部在给河北省建设厅《关于提请解释“违法所得”具体含义的请示》的复函 (建法函[2008]326号) 中将“违法所得”明确为房地产开发企业擅自预售商品房的全部收入扣除其开发建设经营成本的所得。

二、关于本案的行政处罚

对于开发企业骗取预售许可证的行为, 可以从两个层面予以处罚, 一是适用《行政许可法》第79条规定“被许可人以欺骗、贿赂等不正当手段取得行政许可的, 行政机关应当给予行政处罚;取得的行政许可属于直接关系公共安全、人身健康、生命财产安全事项的, 申请人在3年内不得再次申请该行政许可;构成犯罪的, 依法追究刑事责任”。二是适用《城市商品房预售管理办法》第15条“开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料, 或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的, 由房地产管理部门责令停止预售, 撤销商品房预售许可, 并处3万元罚款”。

就本案来说, 可以处以撤销预售许可, 并处3万元罚款, 同时可以责令申请人3年内不得再次申请该行政许可。

三、关于罚款额度的思考

国家对于商品房预售的行政处罚, 经历了一个从粗到细的过程。1994年建设部40号令《城市商品房预售管理办法》第13条对于不办理预售许可、挪用预售款、不办理备案的情况规定了“可处以罚款”, 但没有对处罚的标准作出具体规定。2001年建设部95号令《关于修改<城市商品房预售管理办法>的决定》细化了处罚的标准, 增强了可操作性。比如:对不办理预售许可预售商品房的, “责令停止预售、补办手续、没收违法所得, 并可处以已收取的预付款1%以下的罚款”。对不按规定使用预收款的, “可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。”2004年建设部131号令《关于修改<城市商品房预售管理办法>的决定》中, 又增加了对隐瞒有关情况、提供虚假材料, 或采用欺骗、贿赂等不正当手段取得预售许可证的情形的规范, 明确“责令停止预售、撤销商品房预售许可, 并处3万元罚款”。

现在看来, 对于预售收入以千万计算的开发企业来说, 3万元的罚款几乎达不到威慑和惩戒的作用, 处罚力度明显偏小, 但部、委规章设定罚款的上限就是3万元。根据《行政处罚法》的规定, 国务院部、委规章可以在法律、行政法规规定的给予行政处罚的行为、种类和幅度的范围内作出具体规定。尚未制定法律、行政法规的, 国务院部、委规章可以设定警告或一定数量罚款的行政处罚, 但罚款的额度由国务院规定。而国务院在《关于贯彻实施<中华人民共和国行政处罚法>的通知》 (1996年4月15日) 中明确规定:规章对经营活动中的违法行为, 有违法所得的, 设定罚款不得超过违法所得的3倍, 但最高不得超过3万元;超出限额的, 应当报国务院批准。

在房地产开发中体现城市特色 篇8

[关键词]房地产开发；城市规划：城市特色

中图分类号：F293.35文献标识码：A文章编号：10094283(2009)04-0287-01

房地产业是关系到千家万户的基础产业，近年来，随着我国经济的发展，我国的房地产业也得到了飞速发展，已成为我国重要的支柱产业，在国民经济中所占的比重也越来越大。房地产业的发展水平及发展状况影响着整个经济的水平和发展状况，因此，必须十分关注房地产业的发展动态。目前，我国房地产业的发展趋势也与最初市场化时有所不同，特别是在房地产的开发目的、理念方面发生了变化，由最初的以保障基本的居住需求为主，逐渐转向在满足居住要求的同时，追求人性化、个性化，这是经济发展水平不断提高，需求层次上升的必然结果，因此，要适应这种变化，适时地调整开发策略。

1房地产开发要与城市规划协调发展。

房地产是城市的重要组成部分，它的开发步伐和规划要与城市的整体规划协调一致，城市规划是房地产开发重要依据。温家宝总理曾指出：“城市规划是一项全局性、综合性、战略性的工作，涉及政治、经济、文化和社会生活等各个领域。”城市规划是非常综合的规划，它关系城市发展的性质、规模、布局，关系到城市发展的长远和全局。国务院2002年13号文件已明确规定：“城市规划关系到国民经济持续快速健康发展的全局”，“各类专门性规划必须服从城市规划的统一要求”。因此，做好房地产开发工作的前提是要有—个科学、优秀的城市规划。

1.1制定富有特色的城市规划

前面已提到，一个城市要有自己的科学、优秀的城市规划。那么，什么才是科学、优秀的城市规划呢?城市规划的任务是根据国家城市发展和建设方针、经济技术政策、国民经济和社会发展长远计划、区域规划，以及城市所在地区的自然条件、历史情况、现状特点和建设条件，布置城市体系；确定城市性质、规模和布局；统一规划、合理利用城市土地；综合部署城市经济、文化、基础设施等各项建设，保证城市有秩序地、协调地发展，使城市的发展建设获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。在进行城市规划对要正确处理城市与国家、地区、其他城市的关系、城市建设与经济建设的关系、城市建设的内部关系，遵循和坚持以下原则：1.整合原则，从实际出发，正确处理和协调各种关系的整合原则。2.经济原则，坚持适用、经济的原则，贯彻勤俭建国的方针。3.安全原则，要将城市防灾对策纳入城市规划指标体系。4.美学原则。5.社会原则，树立为全体市民服务的指导思想，贯彻有利生产、方便生活、促进流通、繁荣经济、促进科学技术文化教育事业的原则，尽量满足市民的各种需要。要以我国的城市规划的相关国家标准为依据进行规划。同时，要在城市规划中突出个性化，只有这样才能算上是真正意义上的优秀的城市规划。

1.2城市规划与房地产开发存在着相互协调的关系

一方面，房地产开发要以城市的总体规划为依据，另一方面城市规划又可对房地产的开发进行调控。在市场经济条件下，城市规划是国家对城市发展重要的调控手段。城市规划与房地产开发之间既是宏观与微观、整体与局部、长期与短期的关系，又是后者服从前者，前者兼顾后者的相辅相成的关系。两者之间关系演进的理想模式应该是一种相互影响、相互促进的协调发展模式。促进城市规划与房地产开发协调发展，应针对城市建设和房地产开发中出现的新情况、新问题，加强城市规划的战略性研究，变间断性编制研究为连续跟踪研究，适时地对规划做出调整和补充，以增强规划的弹性和应变能力，逐步完善健全城市规划对房地产开发的引导机制和调控机制，为房地产开发提供超前服务，提供动态性指导，使一切房地产开发活动都在城市规划指导下进行，从而确保两者的协调发展。

2在房地产开发中体现城市特色的几个出发点

城市的特色很大一部分是由房地产反映出来的，因此，要反映城市的个性首先要在房地产的开发中体现个性。

2.1提炼城市特色

以吉林市为例，可以根据地理的，历史的，人文的背景，制定出个性化的城市规划，使之在城市之林中突显出来。吉林市是满族的发源地，朝鲜族、满族、回族等少数民族的聚居地，历史久远；在地理上看，既是山城，又是江城；从经济地位上看，既是化工城，又是汽车城。这些特点都可为个性化城市规划的设计提供依据。

2.2突显形体景观

主要是建筑的风格、色彩、轮廓空间组合等方面。还是以吉林市为例，根据地理人文历史的背景，可以在总体上以北方少数民族的建筑特色为基调，再进行拓展设计，也可以以北方人的豪放性格为切入点，整体上体现粗犷、大气的风格，如建尖斜屋顶，南北向的建筑。在色彩方面，这几年很多城市都曾做过尝试，有的城市把临街的建筑物都刷成统一的颜色，许多房地产开发商也把自己的楼盘统一使用一个颜色的外墙等，都是形体景观个性在色彩上的反映。因此，在当今张扬个性的时代，房地产业也可以在这方面充分地做足文章。

2.3创意公共空间

城市有城市的公共环境空间，社区也要有社区的公共环境空间。目前居民已不满足社区环境空间仅有的点点绿化处理。因此，在房地产开发中，可以挖掘城市的个性，营造个性化的小区环境，做到与城市的个性规划的呼应，形成对城市风格的延续和补充。比如一个城市是以江以水为特色，那么在房地产的公共空间设计时就可以围绕江和水进一步发挥想象，建设以此为主题的小区雕塑、园林绿化等，也可着眼于临江面水的土地进行开发，在宣传理念上强调“临江而居”，“面水家园”等。

2.4营造文化氛围