土地价格评估方法

土地价格评估方法（共7篇）

土地价格评估方法 篇1

土地价格一般是指出让土地使用权的价格，但随着划拨土地使用权的入市，特别是企业改制过程中，经常涉及划拨土地使用权处置问题，是否存在划拨土地使用权价格，如何开展评估工作，是不容回避的实际问题。新的《城镇土地估价规程》明确提出了“划拨土地使用权价格”的概念，但对如何开展评估没有进行阐述，现就开展划拨土地使用权价格评估谈一下粗浅看法。

划拨土地使用权可依法进行抵押、出租，但与出让土地使用权相比，国家对划拨土地使用权进入二三级市场有较严格的限制，而且禁 止利用划拨土地使用权进行经营活动。究其根源，主要是因为划拨土地使用权为无偿取得的，国家权益未能显现出来。若将划拨土地使用权价格加上出让金，则应等于出让土地使用权价格。在此理论基础上，可采用以下几种方法计算划拨土地使用权价格：

1、成本法。在用成本法计算出让土地价格时，土地价格为土地成本价格与土地增值收益之和。其中，土地增值收益源于“增值地租”，应归国家所有，相当于出让金部分。土地成本价格为土地使用者在取得土地使用权时支付的平均成本。因此，划拨土地使用权价格应为土地成本价格，包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润。

2、收益还原法。收益还原法是在估算土地未来每年预期收益的基础上，以一定的还原利率，折算为评估期日收益总和的一种方法。目前《城镇土地估价规程》对如何计算土地纯收益的计算方法尚无明确规定。因此，可以通过调查与待估宗地属于同一区域的国有企业租赁和租金水平来间接计算。国有土地租赁水平由土地出让金水平来规定，是国家权益在土地收益上的体现，所以用土地纯收益减去国有土地租赁的租金，可以得到划拨土地的纯收益。再经过区域因素、个别因素的比较修正，求得待估划拨土地的纯收益。最终划拨土地使用权价格等于划拨土地的纯收益除以土地还原利率。

3、市场比较法。可以预见，随着企业对划拨土地权益的日益增强，划拨土地使用权抵押、转让等行为的日益增多，划拨土地交易案例也会逐年增加。我们可以通过划拨土地交易案例进行交易情况、日期、区域及个别因素修正得出待估划拨土地使用权价格。

4、用出让土地使用权扣减出让金间接计算。目前，很多地方通常以评估地价的一定比例收取土地出让金，出让金比较固定。由公式出让土地使用权价格＝划拨土地使用权价格＋土地使用权出让金，可以得出：

划拨土地使用权价格＝出让土地使用权价格×(1－出让金比例)

5、综合法。也就是从多个方面综合考虑划拨土地使用权价格的影响因素，如当地的土地取得成本、本地收益情况、土地市场的健全和完善程度、政府确定土地出让金的收取比例等。通过采取上述的四种评估方法进行测算，综合分析后，剔除不适宜的测算方式，对合理测算结果进行算术平均或加权平均，求得划拨土地使用权价格。

自从“划拨土地使用权具有价格”的观念在我国土地市场上确立以来，划拨土地使用权价格评估便成为土地估价中的一项常见业务，特别是在国有企业改制中大量出现。2001年，国土资源部发布《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，提出“可依据划拨土地的平均取得成本和开发成本，评定划拨土地使用权价格”。2002实施的国家标准《城镇土地估价规程》明确规定：“划拨土地价格与土地使用权出让金之和为出让土地使用权价格”。这些规定成为确定划拨土地价格评估方法的重要参考。事实上，时至今日，划拨土地价格评估实务中，仍存在不少模糊、有争议的问题。

划拨土地使用权价格的内涵界定

地价内涵通常包括权利类型及权利期限、用途、利用限制条件（如容积率、建筑密度）等核心要素。对划拨土地使用权而言，首先明确，它是一种用益物权，其拥有的权益是其价格存在和价格度量的本质所在。

关于划拨土地使用权年期的界定存在两种观点，一种为“无限年期”，另一种则通常按用途的法定最高年期设定。笔者倾向于后一种观点：首先，《城镇土地估价规程》在“土地价格”的定义中，明确了我国的土地使用权价格是“一定年期”下的价格；其次，虽然以划拨形式取得的土地使用权没有明确的年期规定，但并不等同于使用者必然可以“无限年期”使用。事实上，这种不加界定代表着一种不稳定的状态，国家可以随时因需要收回；第三，虽然在理论和方法上，可以测算出无限年期的土地使用权价格，但是在操作层面，难以对这种并不稳定的“无限年期”的权益状况进行预期。

划拨土地使用权价格评估的两种思路

倒算法：长期以来，评估划拨土地使用权的传统思路是将其设定为出让，评估正常的出让土地使用权价格，再按地方政府规定的固定比例或金额扣减出让金。这种从出让价格入手的方法可称之为“倒算法”。该法可操作性强，成为广泛使用的传统方法。但是，由于它没有从权益的特性进行分析，往往不能量化划拨土地使用权权利的不完整性对价格的影响。此外，在一些情况下，采用“倒算法”还会因“循环推定”而遇到无法操作的困境。如2006年发布的《协议出让国有土地使用权规范》强化了划拨土地转为出让时，须按市场水平确定出让金的思路，并规定：应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格—拟出让时的划拨土地使用权权益价格。按此公式，求取应补缴的出让金时，就不能再以“倒算法”评估“拟出让时的划拨土地使用权价格”。

正算法：《城镇土地估价规程》规定“划拨土地使用权价格评估，可采用收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法等”，这种应用各基本评估方法，通过对相关参数的分析处理，体现划拨土地权益特征，直接评估划拨地价格的方法即可称为“正算法”。正算法的特征在于从划拨土地使用权自身的权利分析入手，量化权利的不完整性对价格的减损。由于缺少详细的方法运用指南和关键参数的经验判定，该法目前应用较少，但是，随着市场化观念的日益强化，正算法的应用领域将逐步扩大。

以正算法评估划拨土地价格的技术要点

应用收益还原法时，对未来收益的预期通常低于其正常出让状态下的收益，原因有二，一是权利缺少自由流动性，二是国家依法直接参与划拨土地权益的分割。此外，上述原因使得划拨土地收益风险较大，从而还原利率可略高于其正常出让状态下的取值。

应用市场比较法时，应尽量选取相同权利类型的比较案例，如选取了正常出让案例，则在修正过程中除常规修正外，还需重点分析交易情况、权利特征修正。

应用成本逼近法时，须注意对增值收益的讨论。在实务中，很多人认为增值收益就是出让金，因此将不加计增值收益的成本价格作为划拨用地价格。事实上，从概念本质而言，增值收益不等同于出让金，虽然有些情况下二者在数量上相近。增值收益的来源是增加开发投入或用途转变，其中开发带来的增值中需考虑使用者的追加投入。因此用成本法评估划拨用地价格时，应加计使用者再开发所产生的增值。由于存在国家和使用者对增值的分割，此时的增值收益率应低于正常出让下的取值。此外，运用此法，利润率的取值通常应略低。

总之，划拨土地使用权价格评估应立足于其权利自身的特征，进行分析量化。

关于划拨土地使用权及其价格评估几个问题的思考

划拨土地使用权作为计划经济体制下取得土地的主要方式，大家都很熟悉。随着我国改革开放的进一步深

人，市场经济体制的进一步完善，土地取得方式正逐渐由单纯的无偿、无限期、不流动转为无偿和有偿[包括出让、租赁、国家作价出资（入股）、国家授权经营等]有限期、可流动多种形式并存，并且后面几种有偿使用方式所占比例在逐渐加大。在一些经济发达的地区，除国家法律、法规允许且确属必需的建设用地，可由县级以上人民政府依法批准划拨使用以外，土地的取得已由有偿使用方式完全取代。但由于我国经济发展地区差异大，情况非常复杂，以划拨方式配置土地将在多数地区长期存在。因此，划拨土地使用权的管理及价格评估仍将是土地行政主管部门和土地评估机构及人员今后工作中面临的一项重要工作。结合笔者多年来从事土地评估工作的实践经验，本文旨在对划拨土地使用权及其价格评估作些探讨，给众多同行提供一个思路，与大家进行交流，如有不妥之处，望各位指正。

一、对划拨土地使用权及其价格内涵认识的发展过程

1、过去对划拨土地使用权的认识

在国务院55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中，对划拨土地使用权的定义是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。该条例中第四十七条规定：“无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市（县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条例的规定予以出让。无偿收回划拨土地使用权，对其地上建筑物。其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。长期以来，对划拨土地使用权的认识、理解，基本形成了一个共识，即划拨土地所有权是国有的，而划拨土地使用者是无偿取得土地，它只是拥有土地的使用权，而无处置权等权利。一旦需要，政府可无偿收回，而不对土地使用者作任何赔偿。

2、过去对划拨土地使用权的评估及引发的问题

基于以上对划拨土地使用权的认识、理解，在土地评估中，对划拨土地使用权的价格内涵就有了如下界定。划拨土地使用权价格评估在土地评估行业的发展进程中大概经历了两个阶段：第一阶段是从单纯的土地评估兴起，将土地作为一项固定资产而不是无形资产对其评估开始，至1996年以前，即《土地估价规范格式》（1996）出台以前。划拨土地使用权的评估与出让等有偿方式取得土地使用权的评估在方法上相同，价格内涵也一致，其土地使用权价格包括土地取得费、土地开发费和土地增值收益三部分，且划拨土地使用年期未进行界定；第二阶段是1996年以后至今。划拨土地使用权的评估方法未变，但价格内涵与前一阶段相比，对土地使用年期进行了设定，依据有关法律规定根据评估对象的土地用途，分别作不同使用年期的设定。而上述评估方法及界定的价格内涵所得出的评估结果就可能导致出让等有偿方式取得土地使用权价格低于或等于划拨土地使用权价格，这是因为出让、租赁等有偿使用方式取得的土地的剩余使用年期往往等于或短于同类用途划拨土地的设定使用年期。而众所周知，以出让、租赁等有偿使用方式取得的土地，除了要支付土地补偿费、安置补助费及相关税费外，还要向当地政府交纳土地出让金、租金，或交纳红利；而划拨方式取得的土地则只支付土地补偿费、安置补助费及相关税费。这就造成这样的事实：在取得土地时，以出让、租赁等有偿方式取得土地的费用高于以划拨方式取得土地的费用，而在评估土地价格时，出让、租赁等有偿使用土地价格又等于或低于划拨土地价格，这似乎违背常理，并不被社会各界理解、认同，使得评估机构及评估人员处于尴尬的境地。

3、土地行政主管部门对划拨土地使用者的权益的肯定，为划拨土地使用权价格评估指明方向

对于划拨土地使用权价格的评估，相信土地评估行业的诸多同仁均有过思考，由于政府主管部门未对划拨土地使用权价格内涵作明确的界定，而在我国对土地管理和上地估价中介机构管理的一系列制度的约束下，评估机构和评估人员不可能有更大的自由空间去任意改变一些既定模式，因而造成在评估技术上留下难以解决的问题。早在1999年11月25日，国土资源部就在《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》（国土资发「1999」433号）文中要求“明确土地权益，显化土地资产，理顺财产关系，加强土地资产运营监管”，文中提到：“土地资产处置时，要考虑划拨土地使用权的平均取得和开发投入成本，合理确定土地作价水平。采用授权经营、作价出资（入股）方式处置土地资产的，按政府应收取的土地出让金额计作国家资本金或股本金。”这里其实已经表明：划拨土地使用权应作为土地使用者的权益，作为企业资产，而且土地的平均取得和开发投人成本应作为划拨土地使用权价格的组成部分。但由于各地行政主管部门在处置企业资产时常将划拨土地使用权价格全部作为国家资产进行处置，因此也就变相地否定了划拨土地使用者的权益和划拨土地使用权的价格内涵。2001年2月14 日，国土资源部文件《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发［2001]44号）明确指出“……企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计人企业资产。企业依法取得的划拨土地设定抵押权时，划拨土地使用权价格可作为使用者的权益，计入抵押标的……”、“……划拨土地经批准可以转让，划拨土地使用权价格部分可计为转让方的合法收益，……”、“……划拨土地需要转为有偿使用土地的，应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金，并以此计算租金或增加国家资本金、国家股本金。……”在该文件中，进一步明确了企业的国有划拨土地权益及划拨土地使用权价格与出让土地使用权价格的差异，并为划拨土地使用权价格的评估指明了方向。

二、在新形势下，对划拨土地使用权及其价格评估的思考

在国土资源部国土资发[2001]44号文中尽管明确了划拨土地使用权价格“可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格”，但划拨土地使用权价格究竟如何评估，国家并未出台统一的规范格式，各地估价行业同仁都在摸索之中。在此，笔者就“划拨土地使用权价格评估”谈点粗浅的看法，供大家探讨、指正。

l、划拨土地使用权价格内涵

要想正确、合理地评估出划拨土地使用权价格，我们首先得对划拨土地使用权价格内涵作些了解。根据国土资源部国土资发[2001]44号文中“……可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，……”表明，划拨土地使用权价格有两个基本的组成部分，即土地平均取得成本和开发成本，除此之外没有更明确的规定。笔者认为，企业以划拨方式取得土地使用权时，除要支付土地取得成本（对新征集体土地转为建设用地而言，该项费用包括土地补偿费、安置补助费和相关税费；对城区内取得国有土地而言，该项费用包括拆迁安置费和相关税费）外，还要投入资金进行开发，也即要支付开发费用用于修建厂房、办公楼等，并进行通上水、通下水、通讯、通路、通电等等基础设施的配套，才能满足企业的生产需要。企业在取得土地并开发完成后，须与其它生产要素相结合才能从事生产、经营活动，从而创造价值，取得利润。而土地作为一种特殊的商品，作为一种必不可少的生产要素，土地使用者取得上地以及而后对其进行开发所花费的土地取得费和开发费可以认为是购买土地这个特殊商品的费用，而花费的费用必然要考虑其资金利息以及投资购买土地产生的利润。因此，从经济学角度讲，资金利息和投资利润是与资金投人相伴生的。我们都知道，在宗地价格评估中，都要对所评估的地价进行价格定义，也就是说，要把你所评估的地价内涵界定清楚。对同一宗土地来说，不同的地价定义，会得到不同的估价结果，而在地价内涵中有一项就是对土地使用年期的界定。因此划拨土地使用权价格的评估作为一种类型的宗地评估，也要对评估宗地使用年期进行界定。目前，对划拨土地使用权价格评估中的使用年期的界定有两种看法：一是根据评

估宗地的设定用途设定其使用年期为该设定用途的法定最高出让年期；二是根据国家有关法律规定“……以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制……”，亦即划拨土地使用年期应设定为无限年期。笔者认为：后一种看法的不妥在于使国家土地使用权落空，事实上无论是出于何种估价目的对划拨土地使用权价格进行评估，都是（委托方）企业的一种经济行为，诸如作价入股、抵押、企业改制等等。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律规定，我国土地一级市场的土地由政府统一供应，进人二级市场的土地必须是以有偿方式取得才能转让。因此，划拨土地一旦要用于经营，进入二级土地市场都必须要转为有偿使用（合出让、租赁、国家授权经营、国家作价出资（入股）等几种方式，其中出让在以上几种有偿使用方式中占绝对比例），而无论采用哪一种有偿使用方式均有使用年期的限制。为了能与有偿使用土地一定年期的价格相比较，笔者认为划拨土地使用权价格评估中应设定有限使用年期，一般地，其年限的设定与国家法定同类用途的最高出让年期一致。

2、划拨土地使用权价格的评估方法

根据《城镇土地估价规程》，目前国内宗地地价的评估方法有：市场比较法、假设开发法、收益还原法、基准地价系数修正法、成本逼近法等五种。以上各种方法都有不同特点、适用范围、其评估出的宗地价格都为一定年期、一定开发程度及容积率水平下的土地使用权价格。它的价格为一完全价格，即：包含土地取得费、土地开发费和土地增值收益三部分，而这三部分又不能截然地分割开来。因此，不可能把用以上几种方法测算得到的一整体价格去倒算划拨土地使用权价格。而成本逼近法的基本思路，是把对土地的所有投资包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，并同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而求得土地价格。根据成本逼近法的计算公式，土地价格由土地取得费、土地开发费和土地所有权收益相累加而成，类似于商品价格构成，其构成价格的三部分非常清楚、明确，根据上面对划拨土地使用权价格内涵的分析，其价格构成同于成本逼近法中土地价格的计算过程，并且其价格可分零、累加，易于被社会各界理解、认可。因此，划拨土地使用权价格评估可采用成本逼近法评估宗地地价的思路，用类似于成本逼近法的计算公式来评估宗地价格。

3、划拨土地使用权价格评估在实际工作中的交三用

在以上对划拨土地使用权价格内涵及评估方法作了探讨之后，划拨土地使用权价格评估在实际工作中如何操作，其构成价格的各部分如何确定，在此谈点笔者的一些不成熟的意见。

土地价格评估方法 篇2

关键词：县级城市,土地价格,土地评估

随着社会经济的发展, 人们生活水平的提高, 受环境以及城市建设规模等因素的影响, 城市土地的价格也在不断的发生着变化, 县级城市土地价格虽然没有大中城市波动大, 但是相对来说也有很大幅度的变化。为了满足社会发展与土地资源需要之间的平衡, 我国的城市土地价格评估体系也适当的做出了调整, 由间接方式转变成直接方式, 这对推动我国土地市场的发展起到了很大的作用。

1 土地价格

土地在我国是一种稀缺资源, 且土地为不可再生资源, 所以在土地供给弹性极其微小, 那么我们就可以认为土地供给的总量是不变的。所以对土地价格的影响完全由市场需求来决定[1]。县级城市土地占有量相对较少, 但是随着经济的发展, 工厂和城市规模不断扩大, 使得县级城市的土地需求量增加, 从而使土地的价格有所上调。相反, 如果经济萧条, 建设用地需求量少, 土地价格也会有所下降。

土地位置具有不可变更性, 这导致土地市场不同于其他的商品市场, 在土地转让中, 转移的生产使用权, 而不是所有权。根据我国法律的规定, 城市的土地所有权是国家的, 任何个人、团体都不具有土地所有权。所以城市用地的价格是土地使用权的价格而不是所有权的价格。

土地价格还与自身因素有关, 不同土地之间存在着价格高低的差异。土地的自身因素可以分为位置因素、权益因素以及实物因素。位置因素, 是指土地位置具有不可变更性, 所以土地的位置直接影响着使用者使用的便利程度, 根据土地位置的便利度, 土地价格存在高低差异。比如, 对于需要运输的工厂建设用地, 靠近公路、铁路的土地在价格方面就具有较高的优势。权益因素, 指建设用地使用权的年限、建设限制等因素对土地价格的影响。实物因素, 指土地自身面积、地形、地况等因素对土地价格的影响。

2 土地评估

随着房地产行业的崛起, 土地市场也得到了很好的发展, 这使得土地资源的有效开发和利用提上了政府部门的工作日程[2]。国家对土地利用高度重视, 并颁布了一系列的土地制度改革措施, 以此来完善土地市场, 从而使我国的经济能够稳定、健康的可持续发展。城市土地价格的上涨, 给城市居民的生活和工作都造成了很大的影响, 县级城市居民生活也受到了很大的冲击。县级城市居民平均工资水平相对不高, 快速上涨的土地价格给居民的住房及工作都带来了很大的压力。因此, 县级城市土地价格评估体系构建成为了有关部门的工作重点。科学合理的对土地资源开发和利用, 可以有效的推动土地市场规范化发展。为了能够减小人们的生活压力, 提高人们的生活水平, 政府部门和城市经济需要联手对城市土地价格进行宏观调控, 建立科学的城市土地价格评估体系, 使土地价格浮动得到有效的控制。

我国目前对城市土地价格评估的依据主要是《城镇土地分等定级规程》, 通过规程的具体条例规定, 全面分析影响土地价格的因素, 并对每个因素做出针对性的评价, 通过多个因素相加对城市中的不同位置、不同种类、不同用途的土地进行测算从而做出土地质量评价[3]。通过各个因素的分析、对比以及结合土地的位置、种类、用途从而对土地进行级别划分, 可分为住宅用地、商用地、工业用地以及综合用地。在此基础上根据规程的相关规定将规划的土地级别作为土地市场建议的基础, 再结合实际土地市场交易情况, 通过因素分析、对比、土地价格平均值、土地最有效等方法对城市土地价格评估, 从而确定城市土地的最终基准价格。

3 城市土地价格评估的建议

3.1 有效平衡土地的供求

市场价格受供求关系影响, 供大于求引起价格下调, 供不应求导致价格上涨。土地市场同样受到供求关系的影响, 所以政府有关部门要加大宏观调控的力度, 使土地市场的供求关系平衡, 稳定土地价格。

3.2 合理应用预期收益

部分土地投资商, 会在投资前对土地进行综合评价, 并合理的进行土地价格评估, 以此来确定投资预期收益[4]。由此看来, 城市土地价格评估对土地投资的预期收益有很大的帮助。在市场经济的大背景下, 土地市场不断的发展, 使得土地价格的高低决定了土地投资收益的大小, 所以为了提高土地投资预期收益的准确性, 保证投资人的利益, 在土地价格评估过程中要将土地投资预期收益与土地原来的收益情况进行比较、分析, 并结合土地市场发展潜力、趋势以及国家政策等进行综合分析。

3.3 保证土地有效使用

土地的用途具有多样性, 不同的行业中土地扮演着不同的的地位, 同时也会带来不同的利益。这导致土地在不同的行业中利用价值有所不同, 所以在土地市场交易中不仅要注重经济利益, 还要保证土地利用率最大化, 使土地资源得到充分的利用。在对城市土地价格进行评估时, 要确保土地使用率最大化, 保证土地资源科学合理分配, 进一步推动土地市场的发展。

4 结语

综上所述, 城市土地的价格及土地评估对城市居民的生活和工作都有很大的影响。特别是县级城市居民收入不高, 就业机会较少, 土地价格的上涨将严重影响居民的生活水平。这就要求土地管理部门要做好土地评估工作, 全面考虑各种因素, 结合国家的法律法规使城市土地得到有效的利用, 稳定土地价格。

参考文献

[1]李瑞新.浅谈我国城市土地价格评估的影响因素[J].科技与企业, 2013 (13) :303-303.

[2]俞晓宁.解析城市土地价格及土地评估[J].现代经济信息, 2015 (03) :2-2.

[3]刘丹松.城市土地价格评估理论与方法的研究[D].重庆大学, 1996.

土地价格评估方法 篇3

【关键词】土地价格；因素；评估

1、价格评估的相关理论

1、马克思地租理论。马克思的地租理论是在西方古典经济学的地租理论的基础上发展起来的。马克思不但对级差地租理论进行批判性的继承，而且创造性的分析了绝对地租理论。对于级差地租，马克思将它分为级差地租I和级差地租H，他认为土地肥力、位置的差异是级差地租I的形成条件：在同一块土地上各个连续投资劳动生产率的差异而产生的超额利润转化的地租为级差地租11。土地的有限性和不可再生性能形成经营上的垄断，使土地所有者获得持久而稳定的超额利润，这就是产生级差地租的原因。马克思进一步提出，由于土地私有权的存在，即使是使用最劣等的土地也必须支付给土地所有者地租—绝对地租。绝对地租的产生条件是农业资本有机构成低于社会平均资本有机构成。

2、土地供求理论。在现代市场经济中，土地与其他商品一样，其价格取决于对土地的供给与需求。马歇尔A（.Masrhal）l认为，地租的决定原则上应受土地供求的影响，而土地供给受自然条件的限制，土地的自然供给是固定不变的，并且它没有生产费用，因而也没有供给价格。因此，地租只受土地需求的影响，上地需求价格则决定于土地的边际产品价值。马歇尔认为由市场供求决定的土地价格更接近于土地市场交易价格。但大多数学者认为，在一般的价格决定中，土地的供给与需求都是能够变动的：价格是二者相互运劝的结果；土地供给既非完全无弹性、亦非有无限弹性。即使在地域性市场的短期分析中，二者的变动也同样存在。需求的扩大，致使价格上升，从而土地供给数量增加；而价格的进一步上升，又会导致需求减少，使价格回落，土地供给数量随之减少。

二、影响土地价格评估的因素分析

1、一般因素。一般因素是指影响土地价格的一般、普通、共同的因素，是在一般社会经济方面对土地价格总体水平产生影响，从而成为决定各个土地具体价格的基础。一般因素主要包括行政因素、人口因素、社会因素、经济因素、国际因素等。

①行政因素。行政因素主要是指国家政策对土地价格的干预。国家从全社会利益和宏观经济发展角度出发，制定有关政策，或推动土地的转移，或限制某类土地的利用等，从而达到提高土地利用效益的目的。这种干预，对土地价格影响至关重大。影响地价的行政因素有：土地制度、住房制度、城市规划、地价政策、税收政策等。

②人口因素。土地需求的本质即人口增长对土地的需求。人口增长可分为自然增长和机械增长。人口自然增长是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长，导致的人口数量的增加或减少，即出生人数与死亡人数的净差值。人口机械增长是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长，导致的人口数量的增加或减少，即迁入的人数与迁出的人数的净差值。人口增长引起房地产的需求增加，导致土地利用集约化程度提高及土地需求量增大，最终造成地价波动。在单位区域内，影响地价的是相对人口密度，一般来说，人口密度高的地区，住宅用地需求多于供给，供给相对缺乏，因而土地市场价格趋高。

③社会因素。社会发展状况和安定状况对地价有很大影响，主要有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化进程等四个主要方面。

土地的非成本性和易投机性使土地市场价格不仅可以极大的脱离成本，甚至可以极大地脱离实物层面的供求关系。在市場经济条件下，由于土地的特殊性，往往决定土地市场价格的并不是政府供给多少土地，或者是需求者实际需要多少土地，而是社会普遍的土地价格预期。当人们预期土地价格会上涨时，土地的潜在需求将转变为有效需求，一些投机性需求也会趁机“凑热闹”，这时的真实需求与虚假需求界线就难以分清，最终土地市场价格将因土地价格预期而上升；当土地价格预期会下降时，一部分现实需求者就会转变为观望者，有效需求变为潜在需求，土地投机者与部分投资者退出土地需求者行列，土地需求量减少，土地市场交易价格降落。预期对土地市场价格的影响往往比经济人口的增长、城市化等因素大得多。反过来，预期受国家政策、经济人口的增长、城市化、市场信息、舆论导向、土地供给等因素的影响。

④经济因素。衡量经济发展状况的重要指标之一是国民收入。国民收入增加，意味着财政、金融景气，经济繁荣，就业机会增加，物价、工资处于有利于经济发展的状态，社会总投资增加，对土地的总需求不断扩大，带动土地价格上涨。从各国、各地区经济发展与土地需求变动来看，土地需求变动趋势大体与经济循环趋势一致。

利率水平。房地产交易的主要特点之一，是巨额款项的往来，因此，投资或购置房地产与可运用的资金有关。由于一般投资者的收入不可能一次性的支付巨额款项，所以必须直接向银行贷款或是以房地产作抵押取得抵押贷款。为此，投资者或地产评估人员就是时刻了解金融机构现行的融资、房屋贷款政策，特别是了解利率水平的变化。

房价与地价。用地需求是一种客观经济现象，它本身不是需求的直接对象，是派生的、间接的需求，在经济学里称之为引致需求。房产是城市最主要的地产产品，住宅用地、商服业用地的需求反映了人们对住房、写字楼、商铺等房产的需求，当对房产需求量增大时，房产价格上升，房地产开发商获得的利润增加，则房地产开发商所能支付的土地价格越高，引起地价上涨。

⑤国际因素。地产市场的发育与完善是离不开国际环境的影响的。国际的政治、经济状况对低价的影响是通过对国内的政治、经济状况的影响而间接反映出来到。2008年国际金融危机对我国经济的影响、一些国际因素如世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况等对土地市场价格都有不同程度的影响。

2、区域因素。区域因素是指土地所在地区的自然条件与社会、经济条件。这些条件相会结合所产生的地区特性，对地区内的地产价格水平有决定性的影响。主要包括地区的繁华程度、交通条件、基础设施和公共服务设施条件、环境条件、城市规划限制等。

3、个别因素。个别因素是指宗地本身的条件和特征，因而又称宗地因素。个别因素是决定同一匀质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的重要原因。

三、结论

市场经济条件下，土地价格的形成主要受供求规律与价值规律制约，因此影响土地市场价格的因素也分为两个方面，一是通过影响土地供求关系来影响土地市场价格，二是通过影响土地开发经营的收益来影响土地市场价格。较多城市已建立土地储备制度，但由于很多地方财政入不敷出，城市建设投入资金多，无力顾及土地储备，甚至通过透支土地储备资金来搞建设。因此一些上地储备机构融资困难，土地储备能力差，在解决土地储备资金上面临困境。下一步应考虑建立土地储备基金，完善政府的土地储备机制。构建土地交易许可制度的关键是土地有形市场的建立和完善，要实现土地交易许可制度要假以时日，但这正考验着政府管理市场的能力。

参考文献

[1]毕宝德等.《土地经济学》（第四版）.中国人民大学出版社，2001年9月

土地价格评估方法 篇4

【反馈001 】中信建投证券股份有限公司在本次交易中同时担任财务顾问和估值机构，董军峰和钱程同时为财务顾问和估值机构的项目主办人。请补充披露上述安排是否符合《上市公司重大资产重组管理办法（2014 年修订）》第二十条的规定，并请律师核查并发表意见。

二、估值时是否考虑募集配套资金对本次交易价格的影响

【反馈002 】申请材料显示，募集配套资金中 19,983 万元用于河南义腾“年产 5000 万平方米 UHMWPE（超高分子量聚乙烯）锂离子电池隔膜”项目，占河南义腾评估值的 22%。请你公司补充披露是否考虑了募集配套资金用于河南义腾在建项目对本次交易业绩补偿的影响。请独立财务顾问核查并发表明确意见。【反馈003 】请你公司补充披露对南京长峰采取收益法评估时，预测现金流中是否包含了募集配套资金投入带来的收益。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。

【反馈004 】配套融资中 18,541.55 万元用于新联铁“轨道交通机车车辆检修设备产业化基地建设项目”及“ 研发中心建设项目”。请你公司补充披露对标的资产收益法评估时，预测现金流中是否包含了配套募集资金投入带来的收益。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。

【反馈005 】申请材料显示，本次交易募集配套资金部分用于雄风稀贵在建项目建设中，请你公司补充披露在建项目的相关审批文件、所需资金、预计收益率、在建项目对本次交易评估的影响以及是否考虑募集配套资金对本次交易价格的影响。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。

三、评估方法选择

【反馈006 】前次交易评估采用了资产基础法和收益法两种评估方法。本次交易评估仅使用了市场法一种评估方法。说明两次评估存在评估方法重大差异的原因。另外，《重大资产重组管理办法》规定，评估机构、估值机构原则上应当采取两种以上的方法进行评估或者估值。请独立财务顾问就此合规性发表明确意见。

四、历次评估及交易价格对比

【反馈007 】本次交易标的估值作价6 亿元，较为爱普截至 2014 年 8 月31 日的净资产和2014 年 2 月上海融银增资的估值分别增值 5.68 亿元和 5.8 亿元，请补充披露本次估值增值较高的原因及本次估值与历次增资估值存在差异的原因，并提示相关风险。

【反馈008 】请你公司补充披露标的资产 2013 年-2014 年 1 月历次增资及股权转让定价依据，同时结合标的资产报告期经营状况、盈利能力等方面补充上述增资及股权转让价格与本次交易作价存在较大差异的原因及本次交易作价的公允性。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。

【反馈009 】请你公司补充披露红塔证券于 2014 年 10 月通过增资取得标的资产 5%股权的原因、增资价格及作价依据，与本次交易作价的差异及原因。请独立财务顾问、律师和评估师核查并发表明确意见。

【反馈010 】申请材料显示，2014 年 2 月，北京华实顺泰商贸发展有限公司将其持有的中视精彩 2,999 万元及 1 万元出资分别转让给熊诚及滑明明。请你公司：1）补充披露上述股权转让的原因、转让价格。2）结合上述股权转让价格，补充披露中视精彩本次交易作价公允性。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。

【反馈011 】申请材料显示，2014 年 3 月，湘鄂情拟收购中视精彩 51%股权时，中视精彩 100%股权评估作价 53,397.49 万元，考虑到中视精彩全部实现目标利润存在不确定性，终止上述交易；中视精彩本次评估作价 91,530.06 万元。请你公司补充披露上述两次交易作价存在较大差异的原因及本次交易作价的公允性。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。

【反馈012 】申请材料显示，2013 年第五次股权转让过程中，以 2012 年 12 月 31 日为基准日南京长峰采用收益法的评估值为 123,220.00 万元。请你公司补充披露上述评估值与本次交易评估值差异的原因及合理性。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。

【反馈013 】请你公司结合河南义腾最近三年股权转让及增减资情况，补充披露：1)股权转让及增减资的原因、价款支付情况，作价依据及其合理性。请独立财务顾问、律师、会计师和评估师核查并发表明确意见。

【反馈014 】请你公司补充披露公司设立、历次增资及股权转让时股东的资产或资金来源、股权转让原因及合法性、股东背景（股东及所有制形式）、评估及审计情况、履行的内部决策及外部审批程序、定价依据、股权转让款支付情况、工商变更情况，请独立财务顾问和律师核查并发表明确意见。

【反馈015 】结合两标的资产最近三年的股权交易情况，说明本次交易作价与历次交易价格的差异原因及合理性

【反馈016 】请你公司进一步详细披露标的资产 2013 年 11 月至 2014 年 4 月股权转让的原因、定价方式、评估增值合理性，结合上述股权转让价格补充披露本次重组交易作价的公允性。请独立财务顾问、律师和评估师核查并发表明确意见。

【反馈017 】请你公司结合沃森生物受让大安制药 55%股权时的收益法评估所预测的主要指标（营业收入、营业成本、净利润和折现率等）、在研产品预期获批投产时间与本次评估的差异，进一步补充披露两次评估差异的原因及合理性。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。【反馈018 】请你公司补充披露标的资产近三年股权增资和转让价格与本次交易价格差异的合理性。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。【反馈019 】请申请人补充披露合众君达本次评估与前次收购价格差异的合理性。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。

五、同行业交易对比

【反馈020 】结合可比公司市盈率和市净率、可比公司的可比性、标的资产特点、未来盈利能力，请你公司进一步补充披露本次交易作价的合理性。请独立财务顾问核查并发表明确意见。

【反馈021 】请你公司补充披露近两年国内相似的并购案例，对本次交易作价公允性作进一步分析。请独立财务顾问核查并发表明确意见。

【反馈022 】你公司在对本次交易合理性进行分析时，选取的上市公司与标的资产在商业模式、盈利能力上存在差异。请你公司补充披露与标的资产更具可比性的样本、近两年国际国内相似的并购案例，并对本次交易作价公允性作进一步分析。请独立财务顾问核查并发表明确意见。

【反馈023 】请你公司补充披露：1）列表说明同行业并购案例被并购资产的市盈率；2）结合上述被并购资产的市盈率、与 2013 年标的资产增资价格差异，说明本次标的资产的评估值及交易价格的合理性。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。

六、敏感性分析

【反馈024 】申请材料显示，河南义腾主要产品纳米微孔隔膜的平均单价在 2013 年、2014 年连续下降，主要原因是整个行业的产品价格呈下降趋势。请你公司结合宏观经济情况、行业发展趋势、行业竞争状况、产品价格走势、产品可替代性等，补充披露：1）纳米微孔隔膜价格变动对河南义腾盈利能力影响的量化分析。2）产品价格变化对河南义腾未来经营模式、核心竞争力所造成的影响及相关应对措施。3）本次交易评估中是否考虑产品未来价格走势，并就纳米微孔隔膜价格变动对河南义腾评估值的影响程度作敏感性分析。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。

【反馈025 】就 SMG 节目发行收入变动对五岸传播评估值的影响程度作敏感性分析。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。

【反馈026 】申请材料显示，报告期内海斯福采购的六氟丙烯价格变动较大。请你公司结

合海斯福对六氟丙烯采购和使用情况及未来价格走势，补充披露:1）六氟丙烯价格变动对海 斯福盈利能力影响的量化分析。2）六氟丙烯价格变动对海斯福评估值影响程度的敏感性分

析。请独立财务顾问、会计师和评估师核查并发表明确意见。

【反馈027 】请你公司就汇率变动对海斯福评估值的影响程度作敏感性分析并补充披露。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。

【反馈028 】请你公司补充披露中闽能源折现率取值的合理性，并就折现率变动对本次交易评估值的影响进行敏感性分析。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。

【反馈029 】申请材料显示，报告期内台海核电采购的镍板价格变动较大。请你公司结合台海核电对镍板采购和使用情况及镍板未来价格走势，补充披露：1）量化分析镍板价格变动对台海核电盈利能力的影响。2）对镍板价格变动的应对措施。3）就镍板价格变动对本次交易评估值的影响程度作敏感性分析。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。

【反馈030 】请你公司结合市场需求及其价格走势，补充披露标的资产银、铋、钯销售价格预测合理性，并就银、铋、钯销售单价对评估值作敏感性分析。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。

【反馈031 】请你公司补充披露税收优惠取消对标的资产净利润的敏感性分析。请独立财务顾问、会计师和评估师核查并发表明确意见。

【反馈032 】请你公司补充披露汇率对标的资产净利润的敏感性分析。请独立财务顾问、会计师和评估师核查并发表明确意见。

【反馈033 】请你公司补充披露标的资产是否存在外币收入，若存在，就汇率波动对评估值的影响进行敏感性分析。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。

七、市场法估值

【反馈034 】请你公司结合台海核电及可比公司行业状况、自身发展状况及可比公司的可比性，补充披露计算模型和比率乘数选取的合理性。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。

【反馈035 】请你公司补充披露市场法评估所选择案例的可比性，各可比公司价值比率修正系数及权重的确定依据及其合理性。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。

【反馈036 】请补充披露估值机构在采用市场法估值过程中选择可比交易案例和采用企业 价值(EV)倍数作为价值比率的依据，并补充披露预测为爱普 2014 年息税折旧、摊销前利润的方法、主要参数和过程。请财务顾问对前述事项核查并发表意见。【反馈037 】请补充披露估值机构计算为爱普平均月活跃用户价值的主要参数和过程（评

估），为爱普平均月活跃用户价值为 110.84 元/人，可比公司平均值 58.51 元/人，请补充披露为爱普平均月活跃用户价值较高的原因，请财务顾问核查并发表明确意见。

八、收益法（整体）

【反馈038 】请你公司结合行业发展趋势、市场需求、市场占有率等方面，补充披露本次交易对南京长峰采用收益法评估过程中营业收入、营业成本的预测依据。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。

【反馈039 】关于标的资产财务数据及评估。标的资产模拟利润表中，2012 年、2013 年及 2014 年 1-9 月的财务费用分别为 64.15 万元、105.36 万元、70.65 万元；收益法评估标的资产未来营业收入和成本时，2015 年及以后财务费用预测数仅为 27.13 万美元/年。请补充披露以下内容：（1）标的资产两年一期的模拟利润表中，财务费用的分摊依据及具体计算过程；（2）本次交易以零现金为条件，请结合标的企业未来生产经营所需资金的融资渠道，说明收益法评估的数据测算依据、过程，以及增值率为 355.66%的原因；（3）请独立财务顾问、评估师就上述事项进行核查并发表专业意见。

【反馈040 】本次发行拟收购标的资产（浩鑫铝箔、源鑫炭素）均以资产基础法的评估价值作为评估结论，并采用收益法进行了验证，与资产基础法评估结果的差异较小：（2）结合两标的资产评估基准日后的经营和财务实现情况，说明收益法评估下主要参数（如主要产品售价、销量、净利润等）选取的依据充分性和谨慎性，是否存在为形式满足评估有关规定而主观设定相关参数的情形；

九、收益法——营业收入

【反馈041 】申请材料显示，中视精彩 2015 年-2017 年电视剧发行收入包括首轮、二轮、地面和网络，单集预测收入为 180 万元-340 万元，2015 年、2016 年部分电视剧已取得意向合同。请你公司：1）补充披露中视精彩电视剧拍摄进度，预售合同、意向性合同签订情况，意向性合同是否存在违约风险。2）补充披露电视剧收入来源及单集收入具体的预测依据，结合中视精彩报告期内电视剧投资情况、在各媒体发行情况、单集发行收入，目前电视剧拍摄进度、合同签订情况，中视精彩资金实力、人员配置等，进一步补充披露电视剧发行数量、单集收入预测的合理性。请独立财务顾问、律师和评估师核查并发表明确意见。【反馈042 】请你公司补充披露中视精彩电影拍摄进度，收入具体预测依据及合理性。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。【反馈043 】请你公司：1)补充披露瑞吉祥电视剧拍摄进度、预售合同、意向性合同签订情况，意向性合同是否存在违约风险。2)补充披露电视剧收入来源及单集收入具体的预测依据，结合瑞吉祥报告期电视剧投资情况、在各媒体发行情况、单集发行收入，目前电视剧拍摄进度、合同签订情况，瑞吉祥资金实力、人员配置等，进一步补充披露电视剧发行数量、单集收入预测的合理性。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。

【反馈044 】请你公司补充披露瑞吉祥电影拍摄进度，具体收入预测依据及预测合理性。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。

【反馈045 】申请材料显示，南京长峰 2015 预测营业收入为 40,533.40 万元。请你公司结合销售合同签订情况、在手订单情况，补充披露南京长峰 2015 年盈利预测的可实现性。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。【反馈046 】请百视通结合尚世影业行业管理、“一剧两星”、市场需求、竞争情况、销售渠道、剧本供应情况、盗版行为应对措施、人才储备等方面，进一步补充披露尚世影业 2015年及以后电视剧和电影营业收入预测的测算依据、测算过程及合理性。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。【反馈047 】请百视通结合五岸传播所属行业竞争情况、市场占有率、客户拓展、合同签订和执行情况，进一步补充披露五岸传播 2015 年及以后 SMG 节目发行收入测算依据、测算过程及合理性；请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。

【反馈048 】请百视通结合文广互动新技术发展、竞争情况、客户可拓展性、新业务开展情况等，补充披露文广互动 2015 年及以后营业收入的测算依据、测算过程及合理性。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。请百视通结合东方希杰市场需求、竞争情况、市场占有率、销售渠道等，补充披露东方希杰 2015 年及以后营业收入的测算依据、测算过程及合理性。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。

【反馈049 】请百视通结合东方希杰市场需求、竞争情况、市场占有率、销售渠道等，补充披露东方希杰 2015 年及以后营业收入的测算依据、测算过程及合理性。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。

【反馈050 】请你公司结合海斯福市场需求、技术发展水平、竞争情况、市场占有率、客户拓展情况、合同签订和执行情况等，补充披露海斯福 2015 年及以后营业收入测算依据、测算过程及其合理性。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。

【反馈051 】请你公司补充披露标的资产新产品实际收入分成比例与预测比例是否存在差异。请独立财务顾问、会计师和评估师核查并发表明确意见。【反馈052 】申请材料显示，本次交易老肯医疗采用收益法评估，预测 2015 年营业收入增长率为 49.67%，其中药房自动化设备目前处于市场导入阶段；便盆清洗机已完成样机研发，正处于试生产阶段；代理经销的 BHT 清洗消毒机和索洛普内镜清洗机报告期内尚未实现收入。请你公司：1）分产品披露老肯医疗业绩预测的金额及依据。2）结合研发成果转化、市场定位及份额、已签订合同或订单、与同类产品相比的核心优势以及同行业上市公司情况等，分产品补充披露老肯医疗 2015 年营业收入预测的合理性。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。

【反馈053 】申请材料显示，中闽能源预测期上网电量为可行性研究报告中预测上网电量。请你公司结合国家产业政策、福建风电行业发展及竞争情况、中闽能源与电力公司签订的并网调度协议及购售电合同主要内容等方面，补充披露中闽能源上网电量预测的合理性。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。【反馈054 】申请材料显示，台海核电发展的速度和规模主要取决于国内核电站的投资建设发展状况，且行业竞争程度逐步提升。请你公司结合核电安全性及我国核电行业未来发展趋势、台海核电技术发展水平、竞争情况、市场占有率、合同签订和执行情况等，补充披露台海核电各营业收入预测的测算依据、测算过程及合理性。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。

【反馈055 】请你公司结合市场需求、技术水平、竞争对手、产品周期、客户拓展等情况，分产品补充披露烽火星空收益法评估中，2015 年及以后营业收入增长率、毛利率的测算依据、测算过程及合理性。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。

【反馈056 】请你公司结合极草系列产品属性、同类型产品情况，补充披露上述产品的生命周期以及对后续预测收入、评估值的影响；请申请人结合客户结构及截至目前的销售情况，补充披露极草销售市场受相关政策影响对预测销售收入、评估值影响以及 2014 年承诺利润是否可达成。请独立财务顾问、会计师和评估师核查并发表明确意见。

【反馈057 】请你公司补充披露标的资产报告期内官网发行、平台发行的收入占比情况；披露主要产品与平台运营商、代理发行商的结算期、分成比例、未来产品分成比例的确定依据，并补充提示未来产品分成比例下降风险。请独立财务顾问、会计师和评估师核查发表明确意见。

【反馈058 】申请材料显示，为缓解血液制品供需矛盾，行业主管部门已经开始采取措施鼓励新建单采血浆站，提高血浆采集量。请你公司结合全国单采血浆站的审批和建设情况、采浆的实际情况、血液制品需求量，补充披露新建采血浆站的鼓励政策对大安制药未来生产经营影响，以及大安制药营业收入预测的合理性。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。

【反馈059 】申请材料显示，灵云传媒正在发展移动互联网广告业务。请你公司补充披露灵云传媒未来移动互联网广告业务预测收入的金额及占比，并就移动互联网业务无法顺利开展对其未来经营的影响进行风险提示。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。【反馈060 】申请材料显示，灵云传媒预计未来营业收入保持快速增长。请你公司结合行业现状、发展前景、灵云传媒市场地位、合同签订情况，补充披露收益法评估中灵云传媒未来营业收入的测算依据。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。

【反馈061 】请你公司：2）补充披露标的资产营业收入具体的预测依据及测算过程，是否考虑了其他业务收入；补充披露 2016 年、2017 年营业收入增长率高于 2015 年的原因及合理性。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。【反馈062 】新联铁及其子公司 2016 预测营业收入增长较快且没有确定合同支持，请你公司结合轨道交通规划及行业发展情况，对比同类型标的评估预测情况，补充披露 2016年及以后营业收入预测合理性。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。

【反馈063 】申请材料显示，标的资产可能存在产品因无法制作或销售产生损失、面临行政处罚甚至被吊销相关许可证或被市场禁入情况，请你公司结合行业相关规定、行业审批情况、生产产品特点，补充披露预测未来收入时，是否充分考虑行业审批风险，行业审批风险对评估值的影响以及应对措施。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。

【反馈064 】申报材料显示，2014 年预测营业收入增长超过剧本数量增长幅度，且 2014年前 1-2 月实现营业收入占比较低。请你公司结合市场需求以及电视剧的制作和发行情况，补充披露 2014 年业务开展情况及 2014 年预测收入的可实现性，并分析 2014 年预测营业收入增长超过剧本增长幅度的合理性。请独立财务顾问和评估师核查并发表意见。

【反馈065 】申请材料显示，国家广电总局于 2011 年 11 月颁布“限广令” 和 2015 年 1 月将由“ 一剧四星” 变为“ 一剧两星”，且标的资产所处行业集中度不高、竞争激烈、长期受盗版行为影响，请你公司结合国家政策及其影响、市场需求、竞争情况、销售渠道、剧本供应情况、盗版行为应对措施等方面，补充披露 2015 年及以后电视剧收入预测的可实现性。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。

【反馈066 】申报材料显示，标的资产 2013 年和 2014 年没有广告收入，请你公司补充披露 2015 年及以后广告收入的预测依据。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。

十、收益法——营业成本

【反馈067 】请你公司结合行业的发展特点、原材料釆购的区域特点、供应商的供应情况、供应商的拓展情况、自身发展对原材料的需求，量化分析并补充披露原材料对标的资产生产经营及未来盈利能力的影响。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。【反馈068 】请你公司结合青海春天报告期内极草每款产品每克对应的冬虫夏草耗用量，补充披露收购政策监管、生态环境变化等因素对冬虫夏草收购量的影响，是否足以支撑后续预测销售对应的原料耗用；请你公司对冬虫夏草成本变动对评估值影响作敏感性分析。请独立财务顾问、会计师和评估师核查并发表明确意见。

【反馈069 】申报材料显示，标的资产主要采用外聘的方式与编剧、导演、知名演员进行合作，特别是演员片酬呈快速攀升的趋势，请你公司补充披露：1）对编剧、导演、知名演员依赖性及应对措施；2）结合电视剧制作成本不断上涨，特别是演员片酬的快速攀升，说明2015 年及以后营业成本预测的合理性。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。

【反馈070 】申请材料显示，报告期内，大安制药及其子公司部分员工未按规定缴纳社保及公积金，存在被有关部门要求追缴社保及公积金的风险。请你公司补充披露：1）大安制药及其子公司未按规定缴纳社保及公积金是否符合国家劳动保障法律法规的有关规定。如存在未足额缴纳的情形，需补缴的金额及补缴对大安制药业绩和评估的影响。2）未来社保及公积金预测依据及其合理性。请独立财务顾问、律师、会计师和评估师核查并发表明确意见。

【反馈071 】申请材料显示，大安制药报告期内管理费用中研发支出、社保及公积金、办公费、折旧和摊销变化较大，请你公司补充披露上述费用变化较大的原因、评估预测的依据及其合理性。请独立财务顾问、会计师和评估师核查并发表明确意见。

十一、收益法——毛利率

【反馈072 】请你公司结合同行业可比公司情况，补充披露报告期标的资产毛利率及评估预测期毛利率预测的合理性。请独立财务顾问、会计师和评估师核查并发表明确意见。

【反馈073 】请申请人结合标的资产的核心竞争优势、市场份额等，补充披露其未来保持较高毛利率的合理性，并补充提示未来毛利率下降风险。请独立财务顾问、会计师和评估师核查并发表明确意见。

【反馈074 】申请材料显示，标的资产随着行业竞争加剧及产品拓展存在毛利率下降的风险，请你公司补充披露评估是否充分考虑了上述风险，并对毛利率变动对评估值影响做敏感性分析。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。【反馈075 】请你公司补充披露标的资产毛利率、期间费用率具体预测依据，与报告期毛利率、期间费用率存在差异的合理性，并就毛利率变动对评估值的影响进行敏感性分析。请独立财务顾问和评估时核查并发表明确意见。

十二、收益法——费用 【反馈076 】关于标的资产持续经营前提。本次交易标的 DMWLLC 尚需获得在美国各州开展业务的经营许可和相关资质，请补充披露后续办理是否存在重大不确定性，相关经营许可和资质办理的费用标准、费用承担方，以及本次评估是否考虑了未来将发生的上述费用。请独立财务顾问、律师和评估师核查并发表专业意见。

【反馈077 】请你公司补充披露标的资产评估预测期安全和环保费用预测依据、金额及其合理性。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。

十三、收益法——溢余资产及非经营资产

【反馈078 】申请材料显示，南京长峰评估基准日账面货币资金共计 24,039.35 万元。请你公司补充披露南京长峰收益法评估时，将基准日账面货币资金纳入溢余资产评估范围的合理性。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。【反馈079 】请申请人补充披露本次评估预测是否考虑了湖南易事达土地使用权对未来生产经营的影响。如该土地使用权被追缴土地闲置费及违约金或被收回，补充披露对估值的影响并做风险提示。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。

十四、收益法——高新企业与税收优惠

【反馈080 】申请材料显示，南京长峰的高新技术企业资格已到期。请你公司补充披露：1）南京长峰是否继续向有权机关申请高新技术企业资格认证，目前进展情况。2）如果不能继续享受税收优惠对本次交易的影响及拟采取的应对措施。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。

【反馈081 】请你们以列表形式补充披露交易完成后后百视通下属企业税收优惠政策资格续期进展情况、是否存在法律障碍，如不能继续享受税收优惠对本次交易的影响和拟采取的应对措施。请独立财务顾问、律师和评估师核查并发表明确意见。

【反馈082 】请你公司补充披露海斯福高新技术企业认证续期进展情况、是否存在法律障碍或政策调整风险，如果不能继续享受税收优惠对本次交易的影响及拟采取的应对措施。请独立财务顾问、律师和评估师核查并发表明确意见。【反馈083 】申请材料显示，老肯医疗的高新技术企业资格已到期。请你公司补充披露：1）老肯医疗是否继续向有权机关申请高新技术企业资格认证，目前进展情况，是否存在法律障碍。2）如果不能继续享受税收优惠对本次交易的影响及拟采取的应对措施，并提示风险。请独立财务顾问、律师和评估师核查并发表明确意见。

【反馈084 】请你公司补充披露环境公司高新技术企业资格续期进展情况、是否存在法律障碍，如果不能继续享受税收优惠对本次交易的影响及拟采取的应对措施，并提示风险。请独立财务顾问、律师和评估师核查并发表明确意见。【反馈085 】请你公司补充披露台海核电高新技术企业资格续期进展情况、是否存在法律障碍，如果不能继续享受税收优惠对本次交易的影响及拟采取的应对措施。请独立财务顾问、律师和评估师核查并发表明确意见。

【反馈086 】请你公司补充披露烽火星空高新技术企业资格续期进展情况、是否存在法律障碍，如果不能继续享受税收优惠对本次交易的影响及拟采取的应对措施，并提示风险。请独立财务顾问、律师和评估师核查并发表明确意见。【反馈087 】申请材料显示，灵云传媒注册地为西藏山南地区，预计未来继续享受税收优惠政策。请你公司结合《关于清理规范税收等优惠政策的通知》，补充披露灵云传媒未来享受税收优惠的可持续性。如果不能继续享受税收优惠对本次交易评估和盈利预测的影响，并提示风险。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。

【反馈088 】请申请人补充披露标的资产未来无法享受税收优惠对其估值的影响，并提示风险。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。

【反馈089 】请你公司补充披露标的资产高新技术企业资质续展情况，是否存在不能续展的风险；若高新技术企业自己、软件企业资质无法续展，对评估值的影响。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。

【反馈090 】请你公司补充披露标的资产目前享受的税收优惠政策，未来无法获得税收优惠对估值的影响，并提示风险。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。

十五、收益法——在建工程

【反馈091 】请你公司结合台海核电二期在建工程的后续资金投入，补充披露 2015 年及以后资本性支出预测过程及合理性。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。

【反馈092 】申请材料显示，报告期内浆站的回采率呈下降的趋势，请你公司结合大安制药现有浆站采浆情况、未来浆站的审批和建设情况、新开发供浆人员情况、未来回采率、竞争对手情况以及可能面临的其他不利因素，补充披露：1）预测采浆量增长的合理性及对评估值的影响。2）如新建浆站未按期建成或按计划采浆，拟采取的应对措施以及对大安制药未来盈利和评估值的影响。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见

【反馈093 】申请材料显示，报告期大安制药销售的产品主要为人血白蛋白，其余产品除人免疫球蛋白外，6 个均为在研项目，分别处于小试、中试、申报临床等阶段，未来的业绩增长主要依赖于静注人免疫球蛋白等新产品。请你公司补充披露大安制药每个在研项目最新进展情况、各阶段所需时间、可能面临的问题、预期获批投产并能达到预期产率是否存在实质性障碍。如存在问题或实质性障碍，对大安制药生产经营及评估值的影响。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。

十六、收益法——政府补助

【反馈094 】申请材料显示，报告期尚世影业和东方希杰存在与企业业务密切相关的政府补助。请百视通补充披露政府补助所涉及的具体事项、可持续性及对评估值和未来净利润的影响。请独立财务顾问、会计师和评估师核查并发表明确意见。

十七、收益法——营业资金

【反馈095 】请你公司补充披露 2014 年 7-12 月营运资金追加额-41362.00 万元的计算过程。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。

十八、收益法——已实现盈利预测完成情况

【反馈096 】申请材料显示，南京长峰 2012 年、2013 年、2014 年 1-9月营业收入分别为29,174.46 万元、30,349.91 万元、25,957.02 万元，净利润分别为 6,284.93 万元、7,152.78 万元、7,315.09 万元，2014 预测净利润为 10,240.47 万元。请你公司补充披露南京长峰2014 年预测收入大幅增长的原因及合理性，以及 2014 年预测营业收入和净利润的完成情况。请独立财务顾问和会计师核查并发表明确意见。

【反馈097 】请你公司补充披露河南义腾 2014 年预测营业收入和净利润的实现情况。请独立财务顾问、会计师和评估师核查并发表明确意见。

【反馈098 】请百视通补充披露尚世影业、五岸传播、文广互动、东方希杰 2014 年预测营业收入和净利润的实现情况。请独立财务顾问、会计师和评估师核查并发表意见。

【反馈099 】申请材料显示，台海核电 2014 年 1-8 月销售净利率为

30.96%,2014 年 9-12月预测销售净利率为 42.00%，请你公司补充披露：1）台海核电 2014 年 9-12 月预测销售净利率与 1-8 月销售净利率存在差异的原因。2)2014 年 9-12 月实际销售净利率，是否与预测存在差异及原因。请你公司补充披露台海核电 2014 年预测营业收入和净利润的实现情况。请独立财务顾问、会计师和评估师核查并发表明确意见。

【反馈100 】请你公司结合 2014 年合同的开展及签订情况，补充披露 2014 年盈利预测的可实现性。请独立财务顾问、会计师和评估师核查并发表明确意见。【反馈101 】结合产品推广情况，请你公司进一步补充披露 2014 年业绩的可实现性。请独立财务顾问、会计师和评估师核查并发表明确意见。

【反馈102 】请你公司补充披露 2014 年业务开展情况及预测收入的可实现性。请独立财务顾问、会计师和评估师核查并发表明确意见。【反馈103 】请你公司结合《英雄战魂》月新增客户、ARPU 值等数据，补充披露标的资产 2013 年较 2012 年收入、利润大幅增长的原因；对比 2013 年上半年同期情况，补充披露2014 年上半年利润约占 2013 的 30%，占 2014 年预测数的 21.77%的原因，以及 2014 年下半年盈利的可实现性。请独立财务顾问、会计师和评估师核查并发表明确意见。

【反馈104 】请你公司补充披露截至目前《格斗刀魂》营业收入和盈利完成情况及 2014年盈利的可实现性。请独立财务顾问、会计师和评估师核查并发表明确意见。

【反馈105 】请你公司补充披露预测期内《青春期》和《包笑公堂》两款游戏的营业收入和盈利预测情况。请独立财务顾问、会计师和评估师核查并发表明确意见。

【反馈106 】请你公司结合竞争对手、市场份额、销售渠道及与其分成比例，截至目前新款产品推出及盈利情况、产品开发情况，补充披露新游戏以《英雄战魂》为样本预测现金流的合理性以及 2015 年及以后预计利润的可完成情况。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。

【反馈107 】请你公司结合灵云传媒 2014 年盈利预测完成情况和业务开展情况，补充披露收益法评估盈利预测的可实现性。请独立财务顾问和会计师核查并发表明确意见。

【反馈108 】请你公司结合标的资产截至目前的盈利预测完成情况、在研产品的开发进度，补充披露其盈利预测的可实现性。请独立财务顾问、会计师和评估师核查并发表明确意见。

【反馈109 】请申请人结合标的资产截至目前的盈利预测完成情况、订单签订情况，补充披露标的资产盈利预测的可实现性。请独立财务顾问、会计师和评估师核查并发表明确意见。

【反馈110 】请你公司：1）补充披露标的资产 2014 年业绩完成情况；请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。

【反馈111 】请你公司进一步补充披露美国阿派斯营业收入、利润预测的合理性。若美国阿派斯 2014 年未完成盈利预测，请你公司补充披露美国阿派斯定价的合理性。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。

【反馈112 】请你公司结合截至目前新联铁及其子公司收入、利润确认情况，补充披露各主体 2014 年预测收入、利润能否达成。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。

十九、收益法——收益预测与利润承诺对比 【反馈113 】请百视通补充披露文广互动和东方希杰承诺利润与收益法评估的利润预测值之间是否存在差异。如存在，补充披露差异原因及合理性。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。

【反馈114 】请百视通补充披露本次交易完成后：业务整合对盈利预测补偿的影响。请独立财务顾问、律师和评估师核查并发表明确意见。

【反馈115 】请你公司补充披露中闽能源收益法评估净利润、盈利预测报告将利润与承诺净利润是否存在差异。若存在，补充披露原因及合理性。请独立财务顾问、会计师和评估师核查并发表明确意见。

【反馈116 】申请材料显示，拉萨行动对烽火星空 2014 至 2017 的经审计的扣除非经常性损益后归属于母公司净利润逐年进行了承诺。请你公司补充披露承诺利润与收益法评估的利润预测值之间是否存在差异，如存在，补充披露差异原因及合理性。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。

【反馈117 】本次交易业绩承诺净利润金额低于评估报告预测净利润金额，请你公司补充披露承诺净利润扣除项目资产减值损失及财务费用的计算过程，结合同类案例补充披露扣除上述项目的原因及合理性。请独立财务顾问、会计师和评估师核查并发表明确意见。

【反馈118 】请你公司补充披露本次回复材料中与重组报告书中经调整后的评估净利润不一致的原因，并详细披露计算过程。列举的同类案例在后续均对承诺净利润低于评估预测利润的原因有详细披露，请你公司补充披露上述情况及调整过程并做对比。请独立财务顾问、会计师和评估师核查并发表明确意见。

二十、收益法——评估假设

【反馈119 】申请材料显示，收益法评估中，假设钟厝风电场有 2 台 2.5MW 发电机组2015 年开始投入使用，嘉儒二期 30#风机 2015 年可以重新正常发电。请你公司补充披露上述机组目前状况，是否与假设存在差异。若存在，请补充披露对中闽能源评估值的影响。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。【反馈120 】申请材料显示“低品位复杂物料稀贵金属清洁高效回收”项目预计 2014 年10 月末熔炼车间投产，2015 年6 月末铋电解及火法精炼车间投产，2015 年 12 月末湿法生产线投产，并将上述生产线投产作为评估假设条件。请你公司补充披露生产线的建设和预计按时完成投产的可能性。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。

【反馈121 】标的资产收益法评估中设置了特殊假设，假设企业计划开发的游戏均能如期上线，且未来各款游戏给企业带来的实际营业收入能与管理层的预测基本相符。请你公司补充披露上述假设的合理性，以及是否存在重大不确定性风险。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。二

十一、收益法——折现率 【反馈122 】请百视通补充披露五岸传播收益法评估所选取的可比公司的具体情况，并结合可比公司的产品类型、业务规模、财务结构等方面，补充披露本次评估选取可比公司的可比性以及对折现率和评估值的影响。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。

【反馈123 】请你公司结合可比公司的产品类型、业务规模、财务结构等方面，补充披露本次评估选取可比公司的可比性及对折现率和评估值的影响。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。

【反馈124 】请你公司补充披露中闽能源折现率取值的合理性，并就折现率变动对本次交易评估值的影响进行敏感性分析。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。

【反馈125 】申请材料显示台海核电评估时所选取的可比公司与我国核岛主管道主要提供商存在一定差异，请你公司结合可比公司的产品类型、业务规模、财务结构等方面，补充披露本次评估选取可比公司的可比性以及对折现率和本次交易评估值的影响。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。

【反馈126 】请你公司补充披露采用台海核电的目标资本结构与可比公司的资本结构所确定的折现率是否存在差异及对本次交易评估值的影响。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。

【反馈127 】请你公司比较分析采用大安制药的目标资本结构与可比公司的资本结构所确定的加权平均资本成本的折现率是否存在差异及对评估值的影响，并补充披露。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。二

十二、资产权属瑕疵对估值的影响

【反馈128 】申请材料显示，福清风电下属钟厝风电场现所占用的福清市三山镇钟厝村、任厝村的土地尚未取得国有土地使用权证。请你公司补充披露：1）钟厝风电场的建设进度，未办理国有土地使用权证的原因，尚未取得相应权证的资产所对应的账面价值，权证办理的进展情况，预计办毕期限，相关费用承担方式。2）办理权证是否存在法律障碍或不能如期办毕的风险。如有，拟采取的解决措施。3）该等情形对本次交易作价、交易进程以及未来生产经营的影响。请独立财务顾问、律师和评估师核查并发表明确意见。

【反馈129 】申请材料显示，福清风电 5MW 级大功率风机试验样机项目已取得福清市城乡规划局核发的《建设项目选址意见书》，尚未取得土地使用权证。请你公司补充披露：1）该项目尚需取得的批准情况。2）该项目建设进度，未办理。国有土地使用权证的原因，尚未取得相应权证的资产所对应的账面价值，权证办理的进展情况，预计办毕期限，相关费用承担方式。3）办理权证是否存在法律障碍或不能如期办毕的风险。如有，拟采取的解决措施。4）该等情形对本次交易作价、交易进程以及未来生产经营的影响，请独立财务、律师和评估师核查并发表明确意见。【反馈130 】台海核电现有 30 处房产未取得所有权证。请你公司补充披露：1）尚未取得相应权证的资产所对应的账面价值，权证办理的进展情况，预计办毕期限，相关费用承担方式。2）办理权证是否存在法律障碍或不能如期办毕的风险。如有，拟采取的解决措施。3）该等情形对本次交易作价、交易进程以及未来生产经营的影响。请独立财务顾问、律师和评估师核查并发表明确意见。【反馈131 】请你公司补充披露标的资产土地、房屋建筑物权属证明办理的最新进展情况及预计办毕时间，以及上述权属瑕疵对估值的影响，并提示风险。请独立财务顾问、律师和评估师核查后发表明确意见。

【反馈132 】请你公司补充披露标的资产未办理权属证明房屋建筑物的评估值。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。二

十三、划拨土地

【反馈133 】申请材料显示，2012 年，公司签订《国有资产无偿划转协议》，合肥院将新区的土地、房产以及流体机械专业相关资产无偿划转到环境公司。请你公司：1）补充披露本次资产划转的有关情况，包括但不限于资产的构成、资产涉及的金额、评估及审计情况、履行的相关决策及审批程序、资产划转的完成时间。2）补充披露 2012 年 12 月，将部分划转资产改为增资的原因、增资的价格及定价依据。3）补充披露未将上述资产划转入关联交易的原因及合理性，信息披露是否存在重大遗漏，4）结合资产无偿划转情况，补充披露该划转对环境公司业绩的影响，环境公司是否独立经营、业务是否发生重大变化，是否符合《首发办法》第 19 条的相关规定，请独立财务顾问和律师核查并发表明确意见。【反馈134 】申请材料显示，怀国用(2004)第 0199 号土地系受让于第三方的划拨地。请你公司补充披露：1）上述划拨地的取得过程及是否符合相关规定，未办理土地出让手续且未缴纳出让金的原因。2）结合《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3 号）及其他划拨用地政策，补充披露上述划拨地注入上市公司是否违反相关规定。如涉嫌违反，是否已采取必要措施进行纠正，并披露由此形成的相关费用的承担方式及对评估值的影响。请独立财务顾问、律师和评估师核查并发表明确意见。二

十四、对上市公司盈利影响

【反馈135 】申请材料显示，自 2015 年 1 月 1 日起，中闽能源将风机机组、输变电设备、配电设备的折旧年限从原来的 15 年调整为 20 年。请你公司：1）列表补充披露风机机组、输变电设备、配电设备账面价值、折旧年限为 15 年每年计提折旧金额、折旧年限为 20年每年计提折旧金额。2）分别补充披露风机机组、输变电设备、配电设备折旧年限调整的具体依据及合理性。3）补充披露若上述资产折旧年限按 15 年计算，对中闽能源评估值的影响。请独立财务顾问、会计师和评估师核查并发表明确意见。【反馈136 】请你公司结合租赁成本与本次购买价格，补充披露拟购买 549,274.46平方米土地的必要性及对上市公司未来盈利能力的影响。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。二

十五、房屋土地估值方法

【反馈137 】申请材料显示，评估 549,274.46平方米土地价值时，可比公司市场比较法单价比成本逼近法单价低，并且本次交易采用成本逼近法和市场比较法两种评估结果的算术平均确定上述土地交易价格。请你公司结合上述情况，补充披露 549,274.46平方米土地交易价格确定方法及交易价格的合理性。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。

【反馈138 】本次发行拟收购标的资产（浩鑫铝箔、源鑫炭素）均以资产基础法的评估价值作为评估结论，并采用收益法进行了验证，与资产基础法评估结果的差异较小：（1）结合两标的资产土地的性质、期限、可比土地最近成交价格等因素，说明两标的资产土地评估大幅增值的原因及合理性。二

十六、无形资产

【反馈139 】申请材料显示，法国玛努尔以专有技术对台海核电出资，并与台海核电签订一系列专有技术许可合同。请你公司补充披露：1）法国玛努尔对台海核电出资的具体专有技术名称。2）台海核电是否存在对已出资资产另行约定许可使用的情形。如有，对生产经营和本次交易评估值的影响。请独立财务顾问、律师和评估师核查并发表明确意见。

【反馈140 】申请材料显示，台海核电的主要产品之一为二代半核电主管道，该产品使用了法国玛努尔授权的专有技术，使用期限至该专有技术变成公开信息或双方达成协议的终止使用日期。请你公司补充披露：1）台海核电与法国玛努尔合作的背景、历次技术许可协议的主要条款、其他合作协议（如有）的主要条款，是否对法国玛努尔存在重大依赖。2）专有技术许可使用的期限是否为不确定期限，未来上市公司使用该等专有技术是否具有稳定性。3）上述知识产权对生产经营和本次交易评估值的影响。请独立财务顾问、律师和评估师核查并发表明确意见。

【反馈141 】申请材料显示，台海集团、台海核电、法国玛努尔约定，法国玛努尔继续无偿授权台海核电使用玛努尔商号，使用期限至各方达成协议的终止使用日期。请你公司补充披露：1）商号许可使用的期限是否为确定期限。2）鉴于法国玛努尔不具备三代核电一回路主管道的技术与生产能力、未来全球新建核电站均为三代，台海核电继续使用玛努尔商号的必要性，是否影响未来上市公司的独立性和生产经营，及对本次交易评估值的影响。3）台海核电有无使用自有商号的安排。请独立财务顾问、律师和评估师核查并发表明确意见。

【反馈142 】请你公司结合国际技术水平，补充披露标的资产拥有的 PVB 树脂和 PVA 光学膜专利情况，是否具备生产经营所需的核心技术，并说明有关技术是否为自主知识产权，是否存在任何法律或经济纠纷，以及采取了哪些措施保护重要知识产权，补充披露研发工作后续安排；补充披露相关技术特点、水平和优势，客户拓展情况及其对未来盈利的影响。请独立财务顾问、律师和评估师核查并发表明确意见。

【反馈143 】结合 PVB 和 PVA 实验室测试、小线试制和大批量使用情况，请你公司补充披露：

1、列表比较分析标的资产与国际就 PVB 和 PVA 技术特点、差异及优势；

2、市场需求、客户拓展及销售情况、产品是否符合客户要求以及销售是否达到预期。请独立财务顾 问、会计师和评估师核查并发表明确意见。

【反馈144 】申请材料显示，2013 年 12 月 71 日，德国荣恩公司与青海春天签订《授权协议》，授权青海春天在经营和产品宣传过程中无偿使用该公司的公司名称、商号及企业的其他信息。请你公司补充提供《授权协议》并补充披露其主要内容；补充披露该授权是否对拟购买资产的资产独立和未来生产经营构成重大影响；该等授权无法续期对上市公司持续经营及评估值的影响以及公司的应对措施。请独立财务顾问、律师和评估师核查并发表明确意 见。

【反馈145 】请你公司补充披露标的公司可辨认无形资产的确认依据及合理性。请独立财务顾问、会计师和评估师核查并发表明确意见。

【反馈146 】请申请人补充披露标的资产可辨认无形资产的确认依据。请独立财务顾问、会计师和评估师核查并发表明确意见。

土地价格评估方法 篇5

一、征地工作目前进展情况

1、馨安小区：前期工作已全部完成，进入招标阶段，本月26日、27日将进行公开招标。

2、滨河家园：已完成土地勘测定界、土地红线的界定工作，滨河家园建设用地及2条道路（环山道路、公园路延伸段）的建设用地范围图已做好并提交昆明天慧有限公司、方圆地勘公司及县征地拆迁工作组；修建性详细规划正在编制中，地勘公司预计7月23日进场，进行地质勘测；截止6月30日共完成征地丈量273.36亩，其中：河道面积：27.33 亩，集体用地：17.49亩，涉及征地农户66户。

3、孟定艾叶小区：修建性详细规划已完成，7月3日已进行规划成果评审，地勘外业工作正在进行中，截止6月30日完成征地丈量32.92亩，涉及征地农户18户。

4、招标办已对滨河家园、孟定艾叶小区建设项目发出招标邀请函。

二、关于土地补偿价格的问题

征地领导工作小组于7月11日召开会议，会议就全县保障性住房建设项目征地补偿价格进行讨论和商议，最后达成共识：

1、土地附属物的补偿：芒片竹15元/棵，龙竹30元/棵。

2、土地补偿价格：参照耿沧路征地补偿价格标准，此基础上进行上浮，按照总上浮不能超过5万/亩的总原则，即：旱地4.2万元/亩,水田5万元/亩。

3、鱼塘、鱼、甘蔗、菜地、包谷等土地附属物视市场物价情况分别测算，进行特殊情况特殊处理。

4、林地补偿：协调林业部门，尽快形成林地补偿方案报政府。

5、请耿马镇、村组干部会后积极做好群众思想工作，包括失地保证金等的宣传，取得群众的理解和支持。

耿马自治县建设局

土地价格评估方法 篇6

地租是土地使用者为租用土地而向土地所有者支付的经济代价，是土地所有权在经济上的实现。

二、地租的两种形式

1.级差地租

级差地租是指由于耕种的土地优劣等级不同而形成的的地租。它是农产品的个别生产价格低于社会生产价格所形成的。级差地租产生的原因是因为土地的有限性引起的土地经营的资本主义垄断。级差地租按形成条件不同划分为两种：

①级差地租Ⅰ：因土地肥力和位置不同，用等量资本投在不同等量土地上产生的超额利润而转化而成的级差地租。

②级差地租Ⅱ：在同一块土地上连续追加投资，每次投资的劳动生产率必然会有差异，只要高于劣等地的生产率水平，就会产生超额利润。这种由于在同一块土地上各个连续投资劳动生产率的差异而产生的超额利润转化为地租，即为级差地租Ⅱ。

2.绝对地租

绝对地租是指由于土地私有权的存在，租种任何土地都必须缴纳的地租，其实质是农产品价值超过社会生产价格以上的那部分超额利润。绝对地租是由于土地私有权的垄断而出现的，它来源于农业工人的剩余劳动所创造的剩余价值的一部分，即超额剩余价值，绝对地租就是这部分超额剩余价值的转化形式。

3.土地价格

土地价格是指为购买获得土地预期收益的权利而支付的代价，土地价格的高低取决于可以获取的预期土地收益高低。土地价格=地租/利息率。

三、真题再现

1.(单选)级差地租产生的原因是( )。

A.不同土地所有者拥有土地的数量不同

B.土地的有限性

C.不同土地的肥沃程度不同和地理位置不同

D.土地经营权的垄断

四、参考答案

运输船舶价格评估方法的探讨 篇7

1 运输船舶价格评估应遵循以下原则

运输船舶交易、抵押活动一直很活跃, 而且受经济环境变化的影响很大, 市场价格变化幅度较其他资产大得多。为了客观、公正、科学、合理地估价, 估价过程中, 应遵循的主要原则如下:

1.1 替代原则

根据市场交易规律, 在同一商品市场中, 商品或提供服务的效用相同或大致相似时, 价格低者吸引需求, 用途可以相互替代的商品, 购买方会选择购买价格较低的商品。运输船舶价格也同样遵循替代规律。

1.2 需求与供给原则

在市场竞争中, 一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求, 价格就会提高, 否则, 价格就会降低。在运输船舶交易市场中, 受世界和国内经济增长衰退的影响, 运输船舶交易价格的变化非常显著, 因此在评估运输船舶价格时应充分考虑市场的供求关系。

1.3 成本原则

运输船舶的建造成本虽然不能决定船舶的交易价格, 但是建造成本仍然应作为评估价格的参照基础, 因为船舶的种类、型号、配置复杂多样, 在交易市场中很难找到种类、型号、配置完全相同的运输船舶, 因此运输船舶的建造成本在评估时仍应充分考虑。

1.4 综合方法的原则

评估运输船舶的方法通常有市场比较法, 重置成本法, 但两种评估方法的评估结果往往相差很大, 因此在评估实务中应考虑将市场比较法和重置成本法结合使用, 综合分析后确定合理的评估价格。

2 运输船舶常用价格评估方法分析

运输船舶价格常用评估方法通常市场比较法和重置成本法, 被评估的船舶如果在活跃船舶交易市场上有种类、型号、配置、吨位和船龄相同或相近的交易参照对象的船舶应该可以直接使用市场比较法, 如果没有种类、型号、配置、吨位和船龄相同或相近的船舶的活跃交易市场, 则市场比较法则没办法使用, 而重置成本法又不能完全反映被评估船舶的市场价格, 因此常用的两种评估方法各有缺陷。

2.1 市场比较法

市场比较法是根据市场中的替代原理, 按照被评估运输船舶的种类、型号、配置、吨位和船龄在活跃的船舶交易市场中寻找三个以上的成功交易案例作为参照价格来评估被评估船舶。

计算公式:

评估价格=∑参照船舶市场价格/参照船舶数量×调整因数。

调整因数是在考虑船舶种类、型号、配置、吨位和船龄及运行状态等各种因素后确定的。一般情况下, 参照船舶的种类、型号和配置要求相同, 如果种类、型号和配置不同就不能选为参照船舶。当参照船舶的种类、型号和配置相同的情况下, 吨位和船龄很难找到相同的参照船舶, 吨位和船龄是可以调整的。

吨位和船龄的不同时应该以下方法:

(1) 计算参照船舶的年限吨位市场单价:

参照船舶年限吨位市场单价=船舶市场价格/剩余使用年限/吨位;

(2) 调整因数:

调整因数=被评估船舶吨位×被评估船舶剩余使用年限;

(3) 被评估船舶评估价格:

评估价格=∑参照船舶年限吨位市场价格/参照船舶数量×调整因数;

总之, 寻找与被评估船舶的种类、型号、配置相同或相近的成功交易的参照船舶也不是容易的, 因此在评估实务中市场比较法的直接使用的机会很少。

另外, 市场比较法除了难以找到与被评估运输船舶相同或相近的参照船舶外, 此方法还只符合运输船舶评估的替代原则和需求与供给原则, 而没有反映运输船舶评估的成本原则和综合方法原则。

2.2 重置成本法

运输船舶重置成本法是按照被评估船舶的种类、型号和配置重新建造一艘新船所发生的造价乘以被评估船舶的综合成新率。

首先, 计算重置造价, 重置造价包括材料费用、设备费用、人工费用、生产专用费、期间费用、利润及税金六大部分, 其中材料费用主要由钢材、焊材、油漆、电缆组成;设备费用主要由动力机组、发电机组、船舾设备等组成;材料费用、设备费用和人工费用是构成船舶重置造价的主要部分。

第二, 测算被评估船舶综合成新率, 综合成新率主要由船舶年限成新率和使用状态成新率组成。

年限成新率很好计算, 但使用状态成新率是要通过船舶的外观成色、各种设备的运行状况、有无交通事故、保养状况和保养记录等因素制作打分表来确定, 需要船舶专家的参与。

年限成新率= (船舶设计使用年限-已使用年限) /船舶设计使用年限。

综合成新率=年限成新率×年限权数+状态成新率×状态权数

经验权数一般为年限权数取0.4, 状态权数取0.6。

第三, 计算被评估船舶的评估价格。

评估价格=重置造价×综合成新率

运输船舶的价格容易受经济环境的影响, 当经济处于增长期时, 运输船舶的市场价格远高于重置成本价, 当经济处于衰退期时, 运输船舶的市场价格远又低于重置成本价, 因此用重置成本法评估的价格又不能充分反映运输船舶的市场价格, 其直接使用机会受限制。

另外, 重置成本法除了难以反映运输船舶的市场价格外, 此方法还只符合运输船舶评估的成本原则, 而没有反映运输船舶评估的替代原则、需求与供给原则和综合方法原则。

3 综合评估法

因为运输船舶价格的市场比较法和重置成本法各有缺陷, 需要寻求一种新方法, 本文就运输船舶价格评估新方法之一综合评估法进行探讨。

运输船舶价格的综合评估方法是先计算参照船舶的市场价格与重置成本价格的比率, 再根据被评估船舶的重置成本测算被评估船舶的评估价格的一种方法。

综合评估方法的评估过程:

(1) 寻找参照船舶。寻找与被评估运输船舶种类相同的在船舶活跃市场上成功交易的参照船舶三个以上, 不苛求参照船舶与被评估船舶在型号、配置和船龄与被评估船舶相同或相近, 只要船舶种类相同即可, 这样的参照船舶相对容易找到。

(2) 计算参照船舶重置成本。按照船舶价格的重置成本法, 计算参照船舶的重置成本价格, 参照船舶的重置成本价格的计算也不难做到。

(3) 计算参照船舶的市场价格与重置成本价格的比率 (简称市重率) 。市场价格与重置成本价格的比率=参照船舶的市场价格/参照船舶的重置成本价格

(4) 计算综合市重率:

综合市重率=∑ (参照船舶市重率) /参照船舶数量

(5) 计算被评估运输船舶的重置成本价格:按照船舶价格的重置成本法计算即可得出。

(6) 计算被评估船舶的评估价格:

被评估船舶的评估价格=被评估船舶的重置成本价格×综合市重率×调整因素。

调整因数的计算与市场比较法中所讲述的相同。

综合评估法是综合运输船舶的市场比较法和重置成本法各自的特点, 既考虑运输船舶的市场价格, 又考虑运输船舶的重置成本价格, 既避免了不能在运输船舶活跃的交易市场中找不到与被评估船舶相同或相近的成功交易的参照船舶, 又避免了重置成本价格不能充分反映船舶的市场价格, 同时符合船舶评估的替代原则、供求原则、成本原则和综合原则等四个原则。

摘要：运输船舶是现代五种运输方式之一, 特别在大宗货物运输方面有着其他运输方式无可比拟的优势, 运输量大, 运输成本低, 运输能耗低。船舶交易活跃, 但船舶的种类、型号、配置繁多, 给船舶交易价格的确定带来很多困扰, 因此探讨船舶价格评估方法具有现实意义。

关键词：运输船舶,价格评估,评估方法

参考文献

[1]中国资产评估协会组编.资产评估业务管理与实践.经济科学出版社.