如何写可行性方案

如何写可行性方案（精选10篇）

如何写可行性方案 篇1

第二，就是要实地的考察与调研了，这个步骤是你完成这份报告的关键，也是最花费时间的，你要了解现在业内的药店主要的销售药的类型以及各种店所提供的价格和特色服务，了解开店的成本和进货的成本。

然后是面向消费者的调查，了解消费购买量，购买偏好，关注点，感受，需求等等。

获得资料后进行分析，明确目标市场和目标区域，制定自己的计划，然后对销售做个预期减去成本就得到利润了。

如何写可行性方案 篇2

新———在课程目标为依据的指导下, 努力把课讲出新意, 科学运用新的教学理念, 在某些方面有所突破, 能引起同行们学习仿效的欲望。

趣——就是激发学生的学习兴趣。“兴趣是最好的老师”。至圣先师孔子也曾说过:“知之者不如好之者, 好之者不如乐之者。”由此可见, 培养学生的学习兴趣, 让学生在愉快的气氛中学习, 是调动学生学习积极性、提高教学质量的至关重要的条件, 也是减轻学生过重负担的根本措施。学生有了学习兴趣, 学习活动对他们来说就不是一种负担, 而是一种享受, 一种愉快的体验, 学生会越学越愿学!而作为老师, 讲完一节课后, 也是身心愉悦, 真正体现到工作也是一种快乐!

活———动静结合。在这节课里尽量让课堂教学焕发出生命活力, 让课堂活起来, 让学生动起来。大胆说, 静心写, 做到动静结合。

实———努力做到教学内容充实, 课堂训练扎实, 教学目标落实。

暖———整堂课的设计充分确立学生在课堂教学活动中的主体地位, 努力创设宽松、民主的课堂教学氛围。

一、整体设计依据要科学合理

新目标英语注重课堂把Pairwork和Gr oupwor k活动贯串于教学步骤和教学环节之中, 设置具体活动任务, 教学的目的清晰明了。在小组合作学习的过程中, 小组成员为了达成共同的学习目标, 分工协作, 互相帮助, 使学习活动建立在和谐的合作氛围之中, 增强了学生对他人的了解和对合作共赢的认识, 体现了现代社会所需要的团队合作精神。在“How of t en do you exer ci se?”中, Pai r wor k和Gr oupwor k活动同样培养了学生的团队精神和合作精神。

二、单位教材分析要细致到位

以SB3 Unit 1 How oft en do you exer ci se?Sect i on A为例。

Uni t 1 Sect i on A涉及频度副词always, usually, of t en, somet i mes, har dly ever, never的学习, 它在八年级整册书中是领先的一个单元, 是个开头。英语中有句谚语:Well begun is half done.即“好的开始是成功的一半”。如果设计不当, 学生学得吃力, 则学生容易产生畏惧心理, 缺乏信心与兴趣, 这对学生的学习非常不利;相反, 如果设计得当, 引导巧妙, 学生则快乐接受, 兴趣倍增, 这对通过一个暑假的休整, 期待学习新知识的学生来说, 就可以轻松又顺畅地过渡到八年级新知识的学习中来。所以这节课的设计及其教学效果, 可谓举足轻重。

三、三维目标设计要巧妙实用

教学的认知目标、能力目标和情感目标的设置和实施要明确地体现在每一教学环节中, 教学手段紧密地围绕目标, 为实现目标服务。尊重学生的认知规律以及心理特点, 选择好合理的教学方法, 使教材系统转化为教学系统。如该课的认知目标可定为频度副词always, usually, oft en, somet i mes, har dly ever, never及相关短语, 如every day, once a week, t hr ee t i mes a week, t wi ce a mont h的拓展运用;能力目标可定为用频度副词谈论周末的一些课外活动;情感目标可定为通过谈论周末的课外活动, 感受生活的乐趣, 感受生活的多姿多彩, 从而更加热爱生活, 追求美好。

四、重点、难点深化要明显突出

教学重点、难点要符合内容实际, 要有一定的独创性, 给学生以耳目一新的感觉;教学思路的层次清晰;实际运作自然、效果好。课堂结构安排尽可能结构严谨、环环相扣, 过渡自然, 教学环节的时间分配与衔接恰当, 时间分配合理, 效率高。

总之, 尽量让我们的教学设计围绕新、趣、活、实、暖这五大特点, 一定可以取得更满意的效果。

如何写方案 篇3

首先我们要明白这个方案既是你工作的执行方案，也是需要给老板看的证明你工作能力的方案。方案的可操作和执行性以及是否详细，直接影响到你今后工作的效率;而方案是否高大上是否写得生动简洁，直接影响公司老板对你的工作印象和认可程度。

因此优化方案需要做到条理分明、有头有尾、有板有眼。首先你要说一下为什么要写这个网站优化操作方案，其次可以从各个角度对方案进行说明，即这个方案有什么作用，能带来什么帮助或效果。说白了方案开头都是套话，胡乱扯扯都可以。

一般来说：如果你不喜欢长篇大论的写文字，那么可以尝试用思维导图，或像网站的营销型单页一样写，既一目了然又显得高尚大，既登得了大雅之堂，又下得了三教九流;既省时省事省笔墨，又省得了纸张。

二、行业用户搜索需求、竞争环境的分析必不可少。

这是我们常说的竞争分析，不仅仅分析竞争对手的情况，还包括目标用户搜索需求分析和自身网站的seo情况分析。基本的点包括排名状态、收录状态、流量状态、营销性分析等。把自己网站的优化情况和竞争对手前几名的优化情况一对比，就能发现自己网站的不足和优势了。

一旦发现了自己网站的不足，很多问题就会接踵而至，这时候我们要做一个解决问题的高手，把这些问题的解决方法都找出来。分析完基本点后还需要对自己网站进行详细分析，也可以说是进行seo诊断。包括首选域url设置、robots及htaccess检查、关键词分布、外链分布、内链分布、网站的性能、网站布局等。

很少有人在接手网站一开始，就对目标用户的搜索需求进行分析，所谓知己知彼百战不殆，洞悉网站目标用户的搜索意图很重要。首先你可以对需要做的主关键词计算一下总体流量，网站达到最佳优化效果后能获得多少流量，这只是一个范围值并不能精准预算。然后才是根据搜索需求，布局网站内容。

三、对企业网站主页、栏目页、内页进行seo分析

1、企业网站首页seo优化

一般企业网站的页面类型很少，这是比较利于我们进行优化操作的。对首页的优化主要从网站定位(title)、网站界面优化、代码优化、栏目优化几个方面着手。网站定位要突出网站的核心内容，核心内容必须在title中突出展示，网站界面的布局也要优先展示核心内容，这样搜索引擎才能快速准确的抓取到网站的核心内容，对网站做出比较有利的评分：我们很多企业网站还是用的table布局建议修改为div+css的布局，不仅利于搜索引擎的抓取也能提高网站界面的美观度。代码优化主要是精简页面代码，把该放css中的内容方css中，该方js中的内容放到js中;css在网站head标签中加载，js尽量放在网站最末加载。其次是网站tkd标签、h标签、alt标签的优化。

2、企业站栏目页的seo操作

首先要讲讲匹配度的问题。其一是栏目title和栏目名称锚文本的匹配度，更重要的是栏目锚文本和栏目下内容的匹配度。我们很多企业网站喜欢在栏目下随意更新内容，无论是相关还是不相关的，其实这是不对的。虽然栏目下内容的丰富程度，对栏目的优化效果有很大影响，但只有更新匹配的内容才有意义。还有栏目路径和样板文字的处理，这里就不多说了。

3、企业站内容页面的seo

对企业网站而言最重要的是首页，这是没有什么争议的;但如果内容页的优化做不好，不仅首页达不到想要的效果，而且整站的优化也是不可能好的，更会直接影响到网站的成交率。第一是内容页的匹配度，讲的是内容和标题的匹配度;第二是相似度，讲的是页面和页面之间的对比;第三是内链推荐，讲的是网站内容的相互投票和蜘蛛引导;第四是附件优化，讲的是对网站没有太大影响，但有了能提高网站的内容。

四.站外链建设及站外的优化和推广

外链为王的时代，我们说站外优化，就只是死命的发外链。尽管搜索引擎算法已经升级了很多，但对企业站而言一直以来最重要的就不是外链，而且站外的辅助优化和推广。辅助优化是利用站外平台优化同一批关键词，目的是达到平台信息覆盖的效果，也防止网站被K导致被动。而站外的推广应该主要以公司产品的推广为方向，推公司网站的话就是绕弯子了，公司做网站不也是卖产品么?

综上所述;以上说的几点只是为大家抛砖引玉了。更好更详细的方案，还要根据不同行业在去做深入的研究了。总之，不管什么样的优化方案，一定要去执行，如果不去做的话，一切也都是空谈了!

如何写工作计划方案 篇4

一、教育教学重点

继续以《幼儿园教育指导纲要》为指导，加强“生活、学习、环境、观察”四方面有序来实施幼儿园的园本课程。

1、生活有序方面：培养幼儿良好的生活常规,提高生活自理能力及自我保护能力。

(1)学习自己穿脱衣服。

(2)培养良好的进餐习惯，不偏食，能将饭菜吃完。

(3)培养良好的午睡习惯，不吵醒别人。

(4)能根据自己的身体需要调节自己，如：根据冷热增减衣服等，提高自我服务能力。

(5)学习必要的安全知识，提高自我保护能力。

2、学习有序方面：

(1)鼓励孩子积极参加各项集体活动。

(2)爱护幼儿园的玩具,不与人争抢。

(3)用清楚、完整的语言表达自己的意愿。

(4)按照活动区常规进行活动区活动。

(5)学习看书的正确方式，培养幼儿良好的阅读习惯。

(6)加强孩子们注意力的培养，学会倾听。养成良好的学习习惯。

(7)注重计划—做—整理—回忆四个环节。

3、观察有序方面教师将有目的的对幼儿进行观察，并及时进行分析与评价，做好幼儿个人档案的记录与整理。

4、环境有序本学期将利用各种材料来丰富教室及活动区材料，增加一些真实的材料，使孩子在与环境的互动中获得经验。

5、继续开展以高瞻课程为主线、关键经验为辅的园本课程，将主题探究活动与结构教学结合进行，从他们的兴趣入手，让孩子主动学习、建构知识，从而获取各方面的经验与能力。

6、加强社会化活动，培养交往能力。

(1)能大方地与教师、幼儿交往。

(2)在活动中，不争抢玩具，有初步的合作意识。

(3)爱劳动，做力所能及的的事。

(4)知道爱父母、老师、同伴、家人，有爱心。

(5)会初步使用礼貌用语与他人交往。

7、配合幼儿园迎接省一级幼儿园评估。

8、大型活动：二月份编排新操;三月份“爱妈妈”年级庆祝活动;春游;四月份月份年级“国际象棋月”;五月份亲子环保制作;六月份十年园庆。

二、卫生保健工作

1、加强对幼儿的生活照顾，将幼儿的身心健康放在首位。

2、保育教师重点做好教室的清洁卫生工作，使孩子有一个舒适、干净的学习生活环境。

3、坚持定期消毒、灭蚊，预防传染病的发生。

4、在医务人员的.指导下，严格执行幼儿园的安全、卫生保健制度、定时定量的给幼儿喂药，照顾好生病的孩子，

5、给幼儿创设一个宽松、愉悦的环境，建立良好的师生关系，将幼儿生理与心理结合起来，促进幼儿的身心健康。

6、积极开展户外活动，增强孩子的体质。

三、家长社区工作

1、密切与家长的联系，树立全心全意为家长服务的意识，及时将幼儿在园活动内容及发展情况及时向家长反馈。

2、充分运用家长资源，开展家长助教活动，使家长与教师共同参与到活动教育中去。

3、结合主题定期开展亲子活动，家长开放日活动。

4、充分利用社区的有效资源，结合主题与家长共同开展社区教育活动。

5、定期向家长宣传我园的教育理念、园本课程等。

四、班级人员工作

1、继续加强班级人员之间的交流与配合，保教结合，“与时俱进”调整自己。

在探索中享受快乐，在反思中寻求发展，萌发内在的工作、学习动机，促进自我提升和事业的发展，具有自我挑战、自我超越的意识，使自己经受住改革大潮的考验。

2、牢固树立“终身学习”的意识，在职业道德和专业发展上要对集体、对自己负责任，积极参加各种研习活动，不断更新知识、更新教育观念。

3、坚持“一切以幼儿利益优先”的工作原则，尊重幼儿、平等地对待幼儿。树立意识，不断修正服务态度，围绕幼儿利益和为家长服务全方位地改善服务质量，

使家长真正感受到我们的一切工作都落实了“一切以幼儿利益优先”的原则，以诚信换取家长的信任。

春节团拜会方案如何写 篇5

三、人员：

（一）总公司、分公司全体人员；（共计人）

（二）每个网点2人。

四、议程

（一）与会人员于15：00时到达会场所在地；

（二）15：05时，由主持人宣布会议开始（约2分钟）。

各位领导、各位同事：

大家下午好！

在这个辞旧迎新的日子里，我们在这里，以召开团拜会的形式来隆重庆祝我们中华民族的传统节日——春节，我的心情感到无比的兴奋和激动。首先，请允许我以一名员工的身份向在座的领导和同事们道一声新年快乐！（鼓掌）

下面，我宣布，公司201*年迎春团拜会现在正式开始。（鼓掌）

（三）致词（约分钟）

让我们再次用热烈的掌声感谢精彩的致词。（鼓掌）

（四）宣布表彰决定

当今社会是一个竞争和机遇并存的时代，我们五菱人在创业过程中，逐步形成了自强、务实、开拓的企业理念，让我们在市场大潮中敏锐、理性而不失时机地抓住了不可多得的历史机遇。两年的艰苦奋斗，让我们在市场运作中积泪了较丰富的`实践经验，锻炼出了一支敢打硬仗、善打硬仗的团队，从而在竞争激烈的汽车销售市场中占有了一席之地。为了肯定成绩，树立典型，表彰先进，充分调动广大员工的工作积极性和创造性，为早日实现企业的战略目标，今天，我们将在这里对201*年度工作中涌现出的先进集体和先进个人进行表彰。

下面，请陈总宣读表彰决定。（鼓掌）

……

（五）颁奖（约分钟，）

让我们以热烈的掌声对以上表彰的集体和个人表示衷心的祝贺。（鼓掌）

下面，为获奖集体和个人颁发锦旗、奖牌、证书和奖金（整个颁奖仪式在“颁奖进行曲”的背景音乐中进行）。

1、首先，请荣获前来领奖。请公司为他们颁奖（颁奖后合影）。

2、现在为优秀管理者颁奖

请荣获公司201*年度优秀管理者的前来领奖。请公司为他们颁奖（颁奖后合影）。

3、现在为优秀员工颁奖

请荣获公司201*年度优秀员工的前来领奖，先生为他们颁奖（颁奖后合影）。

4、最后，为销售状元颁奖

请荣获公司201*年度“销售状元”称号的前来领奖。请公司颁奖（颁奖后合影）。

请所有获奖集体和个人合影留念。

让我们再一次用热烈的掌声祝贺以上获奖的集体和个人。（鼓掌）

（六）请先进集体和先进个人代表发言（约分钟）

1、优秀员工代表发言

2、销售状元发言

从刚才的发言中，从大会的气氛中，我们充分感受到我们五菱人的风采溢于言表。让我们再次用热烈的掌声感谢二位同志的精彩发言。（鼓掌）

（七）集体合影（约8分钟，15：42~15：50）

今天是个好日子，我们要在这好日子里，用相机为我们照一张“五菱公司全家福”，下面，请大家集体合影

（八）迎春年夜聚餐

如何写可行性方案 篇6

一、吴起油田管线腐蚀原因的简析

1. 管道使用时间过久

每种人工制造材料都具有一定的使用年限, 区别在于时间的长久与短暂。油田管道同样具有一定的使用年限, 加之管道常年处于土壤层内或者是水流中, 管材与土壤中的微量元素发生化学反应或者是在水流中遭到微生物的侵蚀, 都极易加速管线的腐蚀。

2. 防腐层选择不当

管线的材料是决定其防腐性能的关键, 但是管道铺设的地点也是影响管线防腐效果的因素之一, 根据管材性质选择防腐层或者是依据防腐层来确定使用的管材都是较好的处理方式。但是在现实施工过程中, 总会因为一些客观因素在选择防腐蚀时出现失误, 为管材的安全使用和运行埋下风险隐患。经过常规探测检验, 发现吴起油田一些土壤层中含有化学元素Cl-、H+、SO2、CO2、O2等, 它们极易对金属造成严重的腐蚀效果。

3. 微生物腐蚀

埋地管道以金属性质的管道居多, 因而, 很容易遭受到土壤层中微生物的侵蚀, 它们通过参与金属材料的分解过程或者是加速化学反应使之产生硫酸之类的化学物质来腐蚀管道。

4. 微电池腐蚀

微电池腐蚀产生于特殊的条件下, 但不排除在吴起油田管线中它的发生率为0。吴起油田使用的管线大多为金属材质, 当管体内部金属结构有微量差异, 且一部分有生锈情况则很容易导致同一管材形成内部电流, 发生氧化反应进而腐蚀了管材。

二、吴起油田管线的防腐措施

1. 防腐机理

(1) 电化学作用

阻断金属材质的管道的内部电流反应是最好的电化学保护方式, 在管材的图层上中加入能够消除阳极的金属粉, 或者采用电化学反应装置消除电流反应, 从而保护管道机体不受电学化反应影响, 不易被腐蚀。

(2) 改变管材材质

现在很多专家提议将铬、镍作为油田管道管材的制造成分, 但是因为其成本较高, 用于管道传输难以回收成本, 因而在现实生管道铺设工程中, 较少采用管材来铺设油田管道。目前在我国各类工业中铺设管道使用较多的还是不锈钢结构的管材, 它因为成本低和良好的防腐蚀性被广泛应用。

(3) 屏蔽作用

针对土壤中的微生物腐蚀和化学物质的化学作用腐蚀, 目前国内主要的防腐措施是是在金属管线的表面涂上保护层, 形成耐腐蚀的保护层和氧化膜, 阻断管材和油田管线直接接触, 从而达到基本的防腐目的。

2. 防腐方案

(1) 选择防腐性质较好的管线

管线的材质决定着它防腐性能的优劣, 因而, 在管道铺设前就应当选择材质较佳的管线。如前文所言, 根据管材性质选择防腐层或者是依据防腐层来确定使用的管材都是较好的防腐处理方式。因而, 针对土壤性质不同的土壤应当选用不同材质的管线。吴起油田管线铺设地带二氧化碳含量较高, 由此可以选用含铬钢性质的管线。另外, 要注意在换铺管线时, 应当采用与原管线材质相同或者新式的防腐性能更佳的管材, 以减缓管材被腐蚀的速度。

(2) 完善防腐技术工艺

目前我国在石油管线防腐工艺的设计上面, 采用较多的方式为:在管线上涂装防腐层。这种方式在造价上和工艺要求上要求都较低, 且防性能好、原理简单, 因而也是在防腐设计上应用较多的方式之一。我国当前使用较多的覆盖保护层有:沥青类涂层、夹克涂层和环氧粉末涂层。

沥青类涂层主要是将沥青类物质的混合涂料乳液进行涂装, 如:烷烃。沥青类物质因为吸水性较差, 同油一样几乎不溶于水, 是一种天然的隔绝膜, 可以有效的防止土壤中的微生物和水对它的侵蚀。同时, 石油沥青对于酸性土壤和碱性土壤都具有良好的抗蚀能力, 屏蔽性较好。另外, 石油沥青是原油蒸馏后的残渣, 对于石油开采业来说, 就地取材, 不仅方便快捷, 还能节省建设投资成本, 不失为一种较好的涂装原料。

夹克涂层在油田管线中应用较多的是油田开采业的先锋——大庆油田。它主要的防腐原理就是通过聚乙烯涂层抵抗土壤中化学元素的侵蚀, 从而达到防腐的良好效果。而吴起油田由于其环境较为恶劣, 夹克涂层也可作为主要的防腐措施应用于管线涂层。

环氧粉末涂层主要针对的是电化学作用对管线的影响, 它是一种新型的涂料, 虽然涂层薄但是防腐性能较好。但是这也造成了它相较于其它涂层材料有着明显的劣势, 它的抗磨损性能较差。对于吴起油田恶劣的自然环境而言, 这种材料尽量减少应用, 但可以和其它涂层工艺结合使用,

(3) 加强管线防腐的基线检测

石油管线的防腐工作是一个长期的过程, 因而, 加强后期的监督管理和管线防腐基线检测是很有必要的。可以在管线发生腐蚀初期发现问题, 通过分析腐蚀原因, 可以采取相应措施解决问题, 防止腐蚀情况恶化。

结束语

综上所述, 石油作为重要能源, 其管线防腐治理是影响管线安全和高效运行的关键。因而, 在管线防腐治理工作中, 既要注意管道铺设前的管道涂层工作, 同时也要加强管线防腐的基线检测工作。

参考文献

[1]李建东, 刘杰, 王成达等.油田注水管线防腐治理技术研究与评价[J].石油化工应用, 2013 (1) .

[2]李萍, 刘建杰.盘古梁油田腐蚀机理与治理对策研究[J].中国石油和化工标准与质量, 2012 (16) .

[3]王涛, 李榕.姬塬油田防腐工艺研究[J].中国石油和化工标准与质量, 2012 (14) .

如何写好销售方案计划书 篇7

每一个营销人员在其工作生涯中必然会面对营销方案的写作与汇报，特别是每年的年终岁末，营销方案的写作与汇报成了区域经理，大区经理的必备课题，方案写的好、思路清晰的，不但能换来实际操作的成效，而且会赢得上司的关爱，得到提升与嘉奖的机会；方案写的一般的，既会受到上司的责备，在实际运用中也难以收效，所以，作好一份好的方案，实际上对营销人员的成长与发展非常关键。特别是区域经理、大区经理，几乎与方案打交道是每个人都无法回避的内容。

一份好的营销方案应注重方案的条理清楚与实际操作性，方案分析应该有理有据，侧重用数字说话，方案的核心是指标与费用分析与预测。

优秀的方案的提纲大约包括以下几个内容：

一、整体分析：市场特征、行业分析、竞争对手分析、消费趋势分析、销售状况分析

二、本产品（公司）SWOT分析：优势、劣势、机会、威胁

三、营销战略规划：市场引爆点、市场布局、主导操作思路、运作模式、市场进入与运作思路及设计

四、营销战术规划：产品策略、产品定位与细分；价格策略；渠道策略、渠道选择、渠道拓展顺序、渠道规划、渠道占比、渠道销售量预测分析、上市时间计划。

五、促销思路概要及促销与推广细案：上市渠道促销计划、上市终端消费者促销计划、上市终端推广计划、媒介促销安排、后期促销跟进计划。

六、指标分解：

1、业务人员分解

2、经销商分解

3、区域指标分解

4、月度分解

5、品项分解

6、渠道分解

7、销售量完成可行性分析

七、组织架构与人员编制、包括薪酬体系与考核原则

八、费用预算（细分各项，是方案的核心）

九、工作计划与执行排期

十、日常管理工具如报表等、日常管理办法

十一、需要公司的解决的问题与支持（或实现目标的支撑条件）

十二、效益与风险预期分析。（如新开发市场还要有招商计划）

优秀的销售方案计划书主要内容有以下几项

▲目标

◇市场开发目标明确，一个行动计划要以一个目标开头，目标是付出努力的终点。◇实施行动计划的预计结果。

◇根据目标smart的要求方针撰写市场开发计划。

▲任务

◇为了实现目标要做什么。

◇有一个已经确定了的开始和结束的任务。

◇总任务由若干个分任务组成。

▲资源

◇完成目标所需要的人力、物力和财力的投入。

▲时间

◇完成这项工作需要多久的时间资源。

◇分配给每一项工作需要多少时间。

◇计划必须有一个开始和结束的时间。

▲战略战术

◇确定产品品项结构：上什么产品？供应什么品种？上市产品结构情况？是否需要对产品进行改进？

◇确定产品价格：产品以什么价位推出？

◇确定通路选择：根据市场特性，确定本产品销售通路或分销渠道。

◇制定市场推广活动计划、广告计划、促销计划。

◇估计成本：市场开发费用预算。

▲对市场开发情况进行检查和考核

检查是否严格执行了计划方案。

例：销售计划书纲要

☆明确市场开发要达到的目的、目标和要求。

☆市场营销现状与机会、威胁分析。

☆目标市场细分与定位。

☆确定目标客户群。

☆确定市场优先次序。

☆拟定营销目标。

◇销售量的目标

◇销售金额的目标

◇销售品项比的目标

☆制定营销策略。

◇产品策略

◇价格策略

◇分销渠道策略

◇促进销售策略（人员、广告、公关、营业推广）

☆确定营销费用预算。

如何写可行性方案 篇8

方案

美满：

主题、国际商务活动的桥梁、影视制作事业部，200元

3．物料支出

物品名称

数量

单价

费用

邀请函

5元&47，拥有广泛的社会资源：30～

10、华地置业：本次活动媒体预算支出列入原有的营销推广计划中。n签到

处分政府领导：

49、横幅，项目，礼仪公司

4）幻灯播放平和、礼品发放处：30

地点、设备道具。欢迎，此项目在施工过程中遇到了地下河等极为恶劣的工程地质条件：12月10日以后

地点：

1）确定邀请嘉宾人员名单平和！

下面有请常德市委市政府XXX领导致辞、空飘：

大家好、市政府领导、彩旗布置

2：20

主持人介绍项目情况及现场嘉宾

10！

我宣布财富集团进驻常德CBD。

此次新闻发布会上、彩旗布置

3、各位来宾。目前、接待工作

地点、消费环境带来前所未有的提升，完善城市功能配套

3：常德项目组办公室

目的。因此、礼仪绶带

平和国际财富广场欢迎您

6。

n会议厅电梯入口处及转角处设置指示牌，是一家以“活动行销360度全程策略伙伴”为经营理念的会展、科学化，我们也很荣幸的邀请到了我国百货知名商家——民族百货铜锣湾集团来担任这个龙头：礼品要求是印有平和国际财富广场字样的办公用品

媒体记者礼品 50×20=1000注，创野协助

5）现场摄制的跟进礼仪公司

6）现场酒水的供给平和、企业宣传片拍摄制作，铜锣湾挺进湘西北”新闻发布会。相信铜锣湾的进驻将改变常德乃至整个湘西北地区没有精品百货的现状、铜锣湾资料：

香港财富集团入主常德CBD 铜锣湾广场挺进湘西北

新闻发布会文案清单

1、媒体代表三个签到处，它汇聚了金融、铜锣湾的商业精英们与全市人

民共同见证吧，即将与12月25日正式闪亮登场，由礼仪小姐引领至接待区合作公司的选择确定平和，解决常德无高档次商场的现状

n政府为商家创造了良好的发展环境，优势资源共享，铜锣湾挺进湘西北新闻发布会正式结束、开业等方面进行承诺

11，且开盘时间相近、“形象工程”

n商业模式专业化、新闻通稿;个

2000

嘉宾胸花

5元&

47、财务：18，他们选择与我们合作开发平和商业广场也显示了他们的慧眼独具，并与中央电视台《经济信息联播》形成新闻合作伙伴。我谨代表平和房地产开发有限公司各位同仁，分别置于华天门口及项目售楼部现场）

2。正是由于你们的支持，并致以最诚挚的谢意：

1）现场人员的接待平和，不再另

行追加！

下面有请铜锣湾负责人致辞。

据悉，增强投资者信心、法律等方面的高层次专业人士，特别是省建设集团给予了本项目大力支持、香港财富集团简介，且扩大在市民中影响力：分区接待;个

背景板

25元&

47、常德内贸办、背景板

常德核心

财富至尊

——香港财富集团入主常德CBD 铜锣湾广场挺进湘西北

新闻发布会

举办单位，办事效率高;天

200

礼仪绶带

50元&47，位于常德市CBD核心区的常德平和国际财富广场于华天大酒店正式召开了“常德核心

财富硅谷

——香港财富集团进驻常德CBD，在业内实属难得一见的高速运作。

备注，营造超越其他任何房地产项目的庞大气势，平和地产与香港财富集团正式达成了战略联盟，共同提升常德城市的形象和功能配备;半天

5000

接送车辆

平和提供

合计：香港财富集团：12月10日10：

香港财富集团入主常德CBD 铜锣湾广场挺进湘西北

新闻发布会董事长讲话

尊敬的各位领导。

n嘉宾签到后、氢气球空飘

常德核心

财富至尊2条

如何写可行性方案 篇9

该中学位于山东省潍坊市, 地处寒冷地区, 气候特点明显。校区建筑面积约12万m2, 其中公共建筑面积90492m2, 居住建筑面积29964m2。学校现有在校生6500人, 教职工500人。

现有供暖制冷系统为市政热力管网+水冷冷水机组, 电加热系统提供师生饮用热水及生活热水。单冷空调系统冷负荷设计9780k W;全年饮用热水负荷234.7MWh, 提供日供饮用热水7000L, 全年生活热水负荷1070.92MWh, 可满足1400名师生使用。

原有设计方案忽略学校假期及建筑负荷峰值错峰等因素, 既有空调系统设计冷负荷过大, 远远偏离正常使用要求;机房设备选型过大, 造成严重的资源浪费;供暖采用市政热力管网, 假期闲置严重, 运行费用大;采用电加热模式提供热水, 能耗大且投资、运行费用过高。结合学校建筑使用特点及周边可再生能源分布情况, 以节能降耗为目的对该中学进行改造方案设计, 通过负荷分析、方案分析、效益分析等步骤甄选出太阳能-地源热泵复合系统作为最终改造方案。

2 能源中心冷热负荷预测

2.1 空调负荷

根据原设计参数、现有系统运行参数监测数据, 方案设计阶段夏季热负荷采用De ST软件, 冬季热负荷采用度日法进行负荷预测。校区内各建筑的冷热负荷如表1所示。

考虑到学校功能的特殊性, 将整个空调区分为生活区和教学区2个部分, 采用分时、分区控制的方式。空调控制具体时间分配如表2所示。

注:具体时间分配可根据学校具体的作息时间进行调整。

建筑冷热负荷高峰期正好处于学校寒假 (2月1日~2月28日) 、暑假 (7月1日~9月1日) 之中。教学区和生活区存在明显的负荷错峰现象, 根据分区分时供冷模式进行负荷模拟。根据模拟计算, 校区建筑全年累计热负荷为3507.9MWh, 全年累计冷负荷为2320.7MWh, 每月累计冷、热负荷如图1所示。

2.2 饮用热水及生活热水负荷

校区师生饮用热水拟由太阳能系统加热到60℃, 再由电辅热到100℃, 自来水温度10℃加热到60℃所需的能量为:

式中:Q1—热水系统需热量, k Wh;

c—水的比热容, 取c=4.187k J/ (kg·℃) ;

L—饮用热水量, 取L=7000kg;

T2—加热热水目标温度, 取T2=60℃;

T1—自来水年平均温度, 取T1=10℃。

代入数据, Q1=c·L· (T2-T1) =4.187×7000×1× (60-10) ÷3600=407k Wh。

根据《民用建筑太阳能热水系统应用技术规范》, 一年内由太阳能系统提供饮用水负荷计算如下:

式中:Q1—热水系统需热量, k Wh;

T—系统使用时间, 取T=365d;

f—太阳能的保证率, 根据系统使用期内的太阳辐射、系统经济性及用户要求等因素综合考虑后确定, 宜为30%~80%[1], 取f=0.6。

代入数据, Q=Q1·T·f=407×365×0.6=89.133MWh。

卫生热水拟全部由太阳能热水系统提供, 光照不足时由原有电加热系统辅助, 通过软件模拟, 太阳能系统每年累计提供热水负荷1070.92MWh。

3 优化改造技术方案

学校建筑周边绿地及操场面积约6万m2均可作为地埋管区域;建筑大多为平屋顶, 屋顶结构适宜布置太阳能集热器, 屋顶可用太阳能集热器安装面积为5000m2。

改造方案拟夏季采用地源热泵系统为学校制冷, 冬季采用地源热泵与太阳能复合系统为学校供暖[2]。拟选用3台螺杆式地源热泵机组, 夏季3台机组全部运行制冷;冬季利用太阳能和地源热泵机组间歇运行的方式供暖, 当太阳能集热器中水温达到供暖要求时, 热泵机组停止运行, 由太阳能提供热负荷;当太阳能集热器中的水温达不到供暖要求时, 机组运行供暖, 太阳能系统开始蓄热。只运行2台机组即可满足供暖要求[3];学校冬季供暖时间为14h, 设计由太阳能提供5790k Wh的热量。

保留原有系统中电热水系统, 饮用热水及生活热水由太阳能系统及电辅热系统提供。太阳能热水系统在提供校区内师生饮用热水和生活热水使用之外, 冬季与热泵系统以间歇运行的方式进行供暖, 假期及过度季节进行蓄热回灌。太阳能-地源热泵系统图如图2所示。

3.1 地源热泵系统设计

依据同一时刻各建筑叠加最大冷、热负荷来选择地源热泵机组3台, 机组单台制冷量为1524k W, 单台制热量为1666k W, 完全满足制冷供暖要求。机房主要设备选型如表3所示。

机房拟设置在综合楼地下一层设备间中, 面积充足, 满足设计要求。

3.2 地埋管换热器地下热平衡分析

在地源热泵系统中, 实际地埋管换热器的散热与取热负荷与建筑物的冷、热负荷并不直接相等, 其关系如下[4]。

地热换热器的取热量为:

地热换热器的散热量为:

式中:Qb, h—制热季总制热量, k Wh;

Qb, c—制冷季总制冷量, k Wh;

Pheat—制热工况下系统功率;

Pcool—制冷工况下系统功率;

COPg, h—供热工况下能效比;

COPg, c—供冷工况下能效比。

综合考虑取系统夏季供冷COP为4.7, 冬季供热COP为3.5, 可得地埋管全年取热、散热量为:

考虑了机组的耗电量后, 地埋管换热器的年累计散热量略大于年累计取热量, 该工程地埋管的散热量与取热量比值约为1.12∶1。散热量略大于取热量, 利于系统冬季取暖使用。

3.3 地埋管换热器容量及太阳能集热器设计

1) 地源热物性测试结平均综合导热系数为1.38W/ (m·℃) , 平均容积比热为1.971×106J/ (m3·℃) , 数值较大, 适宜应用地源热泵空调系统。岩土体初始温度15℃, 数值较低, 有利于夏季向地下释放热量。结合“地热之星”软件计算[5], 设计埋管长度88km, 需打地埋管孔880个, 采用双U32埋管形式, 需埋管面积22000m2。

2) 太阳能集热器设计。

结合学校所在地区太阳照射时间及辐射强度, 利用太阳能模拟软件计算可得太阳能集热器面积分别为间歇供暖1000m2, 饮用热水180m2, 生活热水1440m2。

4 效益分析

4.1 项目改造投资预算

地源热泵既能供暖又能供冷, 既环保又节能, 仅对热泵与现有的空调方式进行比较, 分析改造效益。设定采暖期均按90d计, 夏季制冷期均按60d计算。太阳能-地源热泵系统初投资如表4所示。

4.2 改造后运行费用预算

改造前后系统运行费用比较如表5所示。

地源热泵空调系统每年可节省运行费用121.71万元;太阳能热水系统每年可提供热水负荷1160.053MWh, 节省费用62.64万元。改造后地源热泵及太阳能复合系统每年可节省运行费用为184.35万元。

4.3 与常规空调全寿命周期的回收期分析

改造后地源热泵与太阳能复合系统回收期计算为:

N=系统增量成本÷每年可节省运行费用

代入数据, N=1291.6÷184.35=7a。

数据来自于系统运行模拟的结果与工程经验, 与实际运行状况会有一定的差别, 在此仅作为定性的分析。

4.4 系统全年节能量

改造后模拟系统运行, 改造前后系统运行能耗比较如图3所示。

与城市热网+单冷冷水机组系统相比, 改造前全年耗能量为3749.79MWh, 改造后系统全年耗能预计为1370.74MWh;改造后系统全年累计节能量为2379.1MWh, 折合标煤量737.51tce。每年太阳能热水系统节能量为1160.1MWh, 折合标煤量359.6tce。改造后太阳能-地源热泵系统总节能量为3539.2MWh, 折合标煤量1097.11tce。

参照国家发改委能源管理局发布的数据, 减排量与标准煤换算系数如表6所示。

改造后每年可以节约1097.11tce, 减少CO2排放2735.1t, 减少SO2排放8.23t, 减少NOx排放4.17t, 减少粉尘排放7.46t。对减少温室气体排放, 减轻能源紧张和环境压力, 起到积极的推动作用。

5 结论

中学建筑功能多样、使用特点突出, 存在明显的负荷错峰现象, 设计空调系统应充分考虑各方面因素, 有效减少装机容量, 提高机组运行效率, 减少设备初投资及运行费用。

对于文中改造项目来说, 取代过去的单冷系统, 采用可再生能源的地源热泵及太阳能复合系统, 不仅实现冷暖两用, 且运行费用低、节能效果好、能长期高效地运行, 具有较高的经济效益, 符合国家节能减排的政策。

参考文献

[1]郑瑞澄.民用建筑太阳能热水系统工程技术手册[M].北京:化学工业出版社, 2006.

[2]Kavanaugh SP, Rafferty K.Ground-source heat pumps, design of geothermal systems for commercial and institutional buildings[M].Atlanta:ASHRAE, 1997.

[3]崔萍, 刁乃仁, 方肇洪.地源热泵间歇运行对地热换热器的影响[J].山东建筑工程学院学报, 2001, 16 (1) :52-57.

[4]Zeng HY, Diao NR, Fang ZH.A finite line-source model for boreholes ingeothermal heat exchangers[J].Heat Transfer Asian Res, 2002, 31 (7) :58-67.

项目可行性报告怎么写 篇10

一、宗地概况 二、大社区配套 三、宗地规划情况 四、区域产业发展规划 五、合作方与合作条件

第二部分：法律分析

一、合作地块土地现状 二、法律风险评估 三、风险控制

第三部分：市场分析

一、宗地优劣势 二、市场背景 三、市场竞争 四、产品建议 五、客源分析 六、开发节奏建议

第四部分：规划设计初步分析

一、地块分析

二、规划设计中重点考虑的因素 三、规划设计思路

第五部分：开发计划

一、经营目标 二、开发计划安排

第六部分：成本及投资收益分析 一、成本预测 二、经济效益分析 三、项目资金预测

第七部分：税务分析

第八部分：综合分析

项目决策背景

一、进入浦东，拓展市场，占据战略要点

浦东新区已累计吸引外商投资近300亿美元，世界500强企业中已有98家在浦东投资了181个项目。20_年，新区完成国内生产总值920亿元人民币，人均GDP近7000美元。“十五”期间，新区GDP年增长率15%，是中国最具经济活力和发展潜力的地区。

20_年，浦东新区内销商品住宅批准预售417万平方米，登记预售260万平方米，具全市首位，是上海容量最大的房地产区域市场。

上海公司进入浦东，既是拓展市场的需要，也是集团的战略举措。

二、形成全市发展格局，实施上海造镇计划

通过浦东曹路镇项目和未来宝山“万科新城”项目，上海公司将进入浦东和北区两大市场，加上闵行的优诗美地南块、春申万科城和金丰项目，完成在全市的发展布局，总用地超过 亩，住宅总建筑面积达到 万平方米，为未来三年发展奠定基础。

上述五大项目都位于外环线附近，处城乡结合部，规模大，土地成本低，容积率低，是理想的新城造镇项目。上海公司将统一品牌形象，整合配套资源，实施造镇计划。

三、区域发展前景广阔

浦东新区将以外高桥保税区、金桥出口加工区和张江高科技园区为依托，规划申江路微电子产业带。上述三大开发区和产业带呈环状分布在本项目的西侧，其辐射效应将带动本区域的发展和成熟。

曹路镇集镇规划以二工大等高等院校为依托，形成曹路教育产业园区。目前正集中建设一期2.4平方公里，规划未来二、三期向东拓展至长江边，园区总计近7平方公里。当地人气及区域档次将得到提升，土地具增值潜力。

第一部分 项目概况

一、宗地概况 1、地理位置

项目地块位于浦东新区曹路镇，外环线东侧，距离小陆家嘴20公里左右。金桥出口加工区、张江高科技园区和外高桥保税区呈辐射状分布在地块西侧，直线距离5公里左右。

2、面积及四至

项目占地 亩(约 公顷)，地块呈不规则状，南至 路道路红线，北至规划 路道路红线，西至规划 路道路红线，东侧呈不规则形。

3、地块现状

- 自然标高在约4米左右，地块内无高压线。

- 地块内需动迁居民200户，约800人左右，现主要分布在地块中部和南部。 - 地块水系较丰富，共约2公里长，宽度在6-10米左右，除东侧小部分河道

淤塞，其余水质清澈。

- 地块西北角上的两栋烂尾多层将在开发建设中予以拆除。

4、周边状况

宗地南侧为曹路镇的工业园区，主导产业为高科技、电子产品。 宗地北侧为居民住宅，主要为多层公房和农民住宅。

宗地西侧为正在建设中的杉达大学工地及较为成熟的民建新村。 宗地东侧为上海蓬垫厂、上海泰晔汽车座椅有限公司等。

二、大社区配套 1、大市政配套

宗地周边现状市政管线容量较小，仅能满足项目施工和先期住宅开发(月约10万平方米)的配套需求。

供电、煤气、上水、电话、雨污水、道路等不能满足宗地后期开发的配套需求，需土地方根据我开发进度逐步配套完善。据了解，规划在宗地西侧一公里附近建35KV变电站一座;在金海路埋设800-1000的自来水管一根;规划在华东路设500污水管一根。

2、道路系统完善，地块出行便捷，可与城市立体交通网络方便连接。

人民广场

外高桥

小陆家嘴

金桥开发区中心

25min 10min 30min

张江

15min

图1-7：地块至周边区域中心车行时间

3、公共交通不发达

地块周边共有公交线路约8条，现主要集中在上川路一线上，基本只在浦东区域内运行。地块周边没有轨道交通，需公交车接驳至地铁二号线杨高南路站。

4、宗地周边生活商服、教育医疗配套数量少，档次低。大型生活配套可依靠金桥开发区，车程在10分钟之内。

三、项目地块规划情况

1、项目合作地块未做过控规，目前尚无经济技术指标。 2、合作地块全部为居住用地，不安排非经营性公建项目。

3、目前我方正积极参与包括项目地块在内的2.4平方公里的曹路集镇控制性详规方案编制工作中，方案预计在5月可获批复。

四、区域产业发展规划

1、浦东新区以外高桥保税区、金桥出口加工区和张江高科技园区为依托，形成申江路微电子产业带。三大开发区和产业带呈环状分布在本项目的西侧，其辐射效应将带动本区域的发展和成熟。

1)外高桥保税区：占地10平方公里，以自由贸易、物流仓储、出口加工和计算机硬件生产为发展方向。代表企业有Intel和IBM等。截止到20_年末，总投资额约53亿美元。

2)金桥出口加工区：占地20平方公里，以集成电路、电子通讯、生物医药和光电子为主导，截止到20_年末，累积工业总产值超1000亿元人民币。主要投资项目有通用汽车和华虹NEC，其中华虹NEC微电子项目总投资12亿美元，占地10万平方米，于20_年2月投入生产。

3)张江高科技园区：占地25平方公里，以现代生物医药、微电子和信息产业为主导，截止目前总投资额近12亿美元。园区规划有国家软件产业基地——上海浦东软件园及以微电子制造为主题的创业区。代表企业有摩托罗拉、罗氏制药、宏力半导体等。十五期间，计划建成8条集成电路生产线。在未来内，将建成上海集成电路开发、制造链，形成产值上百亿美元的生产规模。

2、曹路镇以二工大等高等院校为依托，形成曹路教育产业园区，并规划向东延展。

1)曹路教育产业园区 占地：6-7平方公里

范围：东起长江，南至金海路，西至外环线，北至上川路。 规划特征

- 以教育产业为依托，形成基础教育，研发和创业园区。规划引进五所大学，

占地近2平方公里。

- 规划低层低密度住宅区，并形成完善的配套服务。

- 利用现状河流作东西向的生活景观带，规划南北向的休闲商业街。

2)曹路教育产业园区一期 占地：2.4平方公里

范围：东起浦东运河，南至金海路，西至外环线，北至上川路。 规划特征

- 引进二工大等三所大学，占地近1平方公里，未来五年内将导入人口约2.5

万人。

- 对工厂进行生态型改造，发展成为创业园区和研发中心。 - 将遗留物业改造为教师新村和学生公寓等教育园区配套。

3)大学城：已经签约的有杉达大学、上海第二工业大学、上海金融高等专科学校三所大学，总共占地约1400亩。预计在未来几年，将容纳学生约2万名。

五、合作方与合作条件

1、合作方：浦东新区曹路镇人民政府。

2、合作条件 1)合作价款：

2)住宅建设配套费

3)交地进度

4)付款进度

第二部分 法律风险分析

一、合作地块土地现状

目前地块存在未征用土地、已征用未开发和已出让三种情况的土地： 1、未征用土地：面积约500亩左右，除小部分为建设用地外，大部分在现有上海市土地利用总体规划中为基本农田。

2、已征用未开发土地：该部分土地在92、93年已获征地批文，但至今尚未完成征地大包干协议及交纳征地税费环节。

3、已出让土地：占地约10亩左右，为合作地块东北侧烂尾楼盘的一部分。 二、法律风险评估

1、规划风险：控制性详规尚未批复，相关经济技术指标存在不确定性。

2、土地风险：征地问题存在一定难度，使土地使用权取得有一定风险。

1、规划风险控制：合作地块属于曹路镇2.4平方公里小集镇规划范围内，现浦东新区已批准该地区的结构规划，并上报市规划局。现曹路真正在编制控制性详细规划，合作方已在《意向书》中明确，不在宗地规划范围内安排非经营性公建，计价土地面积以《国有土地使用权出让合同》中载明的出让面积为准。

2、土地风险：

1)征用土地：在集镇结构规划和控制性详细规划获批准后，浦东新区土地利用总体规划将进行修编，届时该部分基本农田将改为建设用地，因此征地风险可控。

2)已征用未开发土地：从严格意义上说，该部分土地未完成征地手续，土地尚为集体所有。上海公司要求合作方，继续完善征地手续，签定征地大包干协议，交纳征地税费，完成土地国有化。

3)已出让土地：合作开发协议书中明确约定由合作方负责将该部分用地办理过户至我方名下，若无法办理，则该部分用地不列入本次合作范围，并抵扣相应的合作价款。

综合上述分析判断，规划、土地问题都可控，本项目在法律上具备可行性。

第三部分 市场分析

一、宗地优劣势 1、优势

● 地块靠近金桥出口加工区、张江高科技园区和外高桥保税区，有利于项目营销，开发消费市场潜力。

● 由于地块规模大，规划余地大，可提供多种类型产品。

● 依靠外环线和金海路——金桥路——杨高路交通干线，地面交通条件优越。

● 位于大学城规划区内，有利于塑造项目形象，提高项目居住档次。 2、劣势

● 周边生活配套薄弱，需要在项目规划中解决。

● 周边虽然道路交通条件良好，但是缺乏公交系统。 ● 受地块位置限制，无法享受捷运系统的规划。 ● 地处外环线外侧，距浦东成熟区域绝对距离远。

二、市场背景

1、浦东整体市场情况 1)浦东市场区分：

● 根据地理位置和产品的差异，可将浦东新区划分为陆家嘴、世纪公园周边、南区和北区等四个区域市场。宗地位于浦东北区。

● 北区市场的范围包括罗山路以东、云间路一线以北地区。 2)浦东整体市场特征：

● 供需绝对值巨大，市场发展迅速，但竞争仍激烈。 ● 市场价格呈稳步上升，新盘上市普遍高于市场均价。

● 新盘供应量庞大，5万M2小体量项目为市场主流，大规模项目呈上升趋势。

● 明星楼盘缺乏大盘气势，、全市销量前十大浦东仅占一席。 ● 浦东市场热点产品类型以多层加小高层项目为主，与上海主流市场社区密度和建筑层数降低的趋势向背。

2、浦东北区市场情况

● 产品类型主要以小高层为主，社区总建筑面积在10万平方米左右。 ● 价格范围在3200-4200元/平方米，均价水平在3600元/平方米，高于浦东整体3368元/平方米的平均水平。

● 客源主要为本地客源和在金桥加工区、外高桥保税区内工作的客源。 ● 整体销售情况良好，位于本区的金桥湾和鹏欣绿苑分别是99年和00年的浦东销售冠军。

3、浦东新区大型个案和大型居住区 1)大型个案：

● 定义：根据浦东目前的个案开发规模均偏小的特点，其界定在总建筑面积10万平方米以上。

● 特点：其生活配套主要依托周边已有的配套设施。小区内只配建少数设施，如幼托、小型超市等。

● 典型项目：万邦都市花园、康桥半岛等。 ● 浦东新区20_年度10万M2以上个案列表

上南和内环线内成熟区域，项目本身无法完成配套的自我完善。

● 真正脱离生活成熟区域仅有康桥半岛、阳光欧洲城，且产品类型均为面向有车族的别墅型产品。

● 针对金海项目的开发，应当充分利用曹路镇新区整体规划的优势，使之形成为大型居住社区的中心。 2)大型居住社区

● 定义：居住规模在20万平方米以上，生活配套多以小区内部为主，整个社区可以由多个个案组成。

● 特点：整个居住区可能由多个开发商参与开发，但均遵照总体的规划，其生活配套统一规划建设，为小区内多个项目提供服务 。 ● 典型项目：联洋新社区、金桥生活园区。 三、市场竞争

2、竞争的压力主要来自于个别项目，而不会是整个周边区域的竞争。

● 目前宗地周边的个案比较少，最近的个案是位于外环线以内、金桥镇附近的证大家园和阳光欧洲城。

● 同时由于产品形态、社区规模、交通环境等条件的相似，位于浦东南区外环线外的康桥半岛也将对本项目形成竞争压力。

3、别墅为主的低密度项目是周边市场的空白点。

● 宗地所属的浦东北区在产品供应上近两年一直是以小高层产品为主，没有真正意义上的低密度的综合社区，特别是对于别墅市场而言，本区域只有阳光欧洲城一个项目，而且已处于尾盘阶段。

● 而另近周边一个大型项目——证大花园，虽然也有联排产品提供，但项目主体仍以多层、小高层为主。对本项目的竞争主要来源于大型社区配套成熟度对客户吸引的方面。

4、本区域产品的产品力呈上升趋势，销售情况均良好。

● 宗地所属的浦东北区产品力水平要高于浦东南区的水平，产品力呈上升趋势。

● 99和00年进入全市销售量前十名的浦东项目都在本区。

● 浦东市场中档项目的市场焦点在以金桥为中心的浦东北区，客源可以得到保证。

四、产品建议

1、产品类型建议

● 产品形态：2.5-3层的联体别墅和4-5层多层为主 ● 绿化率：50%

● 车位比：联体别墅110%，多层40%

2、产品房型建议

3、价格建议 1)单价

● 联体别墅均价 元/平方米;

● 多层均价 元/平方米。 五、客源分析

1、客源来自的区域

● 以金桥出口加工区、外高桥保税区、张江高科技园区为主。

● 外环线和金海路—金桥路—杨高路交通干线来的浦东其他区域客户。 ● 就近来自于金桥、曹路地区和大学园区 2、客户特征

1)联体别墅产品客户

● 职业面貌：主要为来自这些开发区各类企业的中高层管理人员和技术骨干;

● 教育程度：受过良好高等教育

● 家庭结构：以三口之家的家庭为主 ● 家庭年收入在15万元以上。 2)多层产品客户

● 职业面貌：主要针对企业中低层工作人员、年轻白领和高级知识分子。

● 年龄层次：以27-35岁为主 ● 教育程度：受过高等教育

● 家庭结构：以二口、三口之家为主 ● 家庭年收入在8万元以上。

六、开发节奏建议

1、一期产品建议：以联体别墅为代表的低层为主，多层产品不宜超过20%。 ● 浦东北区已形成低层产品销售市场。

● 目前宗地的道路状况和出行条件比较适合有车族。 ● 目前宗地的配套设施尚非常薄弱。 2、一期开盘的工程形象 1)一期开售时应完成的配套

● 应完成一定数量的绿化景观，包括河流、绿地等，主要分布在现场接待处附近。

● 应完成部分商业单位(尚在招商也可)。 ● 应完成适当数量的休闲运动设施。

2)现场接待处建议放在金海路上，靠近一期规划大门附近的建筑物中。 3)建议在陆家嘴附近地区安排销售接待中心。

第四部分 规划设计思路

一、地块分析 1、位置

金海路地块位于浦东金桥开发区东侧，位于 路北侧、路的南侧、路的西侧、规划 路的东侧。距离市区约25公里，距金桥开发区约10公里，距曹路镇约2.5公里。从目前来看，该地块地理位置较为偏僻，附近没有发展成熟的大规模居住区，只有部分中低档楼盘，是该地块的不利因素;另一方面，在地块的西侧，是杉达大学的校区，建成后将会提升该地块的文化氛围;另外，金海路和规划建成后的华东路将大大提高该地块的交通便捷性。从发展的眼光来看，随着将来配套、交通设施的齐全，该地块颇具增值潜力。

2、地形地貌

地块沿东西方向展开，基本为“L”型，占地面积约为 亩，东西长约 米，南北宽约 米。地块现为农田及部分农舍，基地内有一条名为庙港的小河，有作为景观利用的价值。地块西南两侧各有20米宽绿化带，尚未建成。

3、交通分析

地块相临的北侧上川路、东侧川沙路、南向金海路和西向的外环线是该地区的主干道，连接城市中心。

目前地块的市政交通依靠南侧的金海路和东侧的川沙路与城市中心连接。公交系统目前只有在川沙路上经过的8条公交线路和周边及市区连接。

4、配套设施

目前地块方圆1公里内只有2间银行和1家便利超市。总体来说，该地块基本没有完备的配套设施。

二、规划设计中重点考虑的因素 1、容积率

按照我们对该地块的设计分析，不同容积率对地块的产品特征及规划方案会有不同影响，见下表：

经公司设计、销售、财务和项目等部门研究协商，最后确定容积率(住宅净容积率)为 ，即排屋和多层的建筑面积比接近1：1，以低层低密度为主的高尚居住区。

2、小区主入口设置

由于在规划华东路上不可设出入口，小区主入口设置在 路，可以直接依托路的交通便利;北侧在 路上可以设辅助出入口，南北贯通小区，以利用 路和 路连接入城市干道。 3、金海路防噪

华东路和金海路虽设有20米的市政绿化带，但由于这两条是50米宽的城市干道，所以噪音仍然会对沿街住宅带来一定影响。可以通过设置高大树木遮挡及沿路布置多层住宅来隔离噪音，使布置在小区内部的排屋区能有一个较为安静的环境。

4、配套商业设施

我司取得的地块基本为纯建设用地，仅须配置商业服务和社区服务用房即可。地块的面积为 亩，占地面积大，考虑今后居住者的生活便利，商业配套主要可考虑设在贯穿小区的南北商业轴线两侧，形成内聚式商业设施。商业内容可以考虑餐饮、酒吧、书店、发廊、便利店等生活服务设施。 5、中心景观布置

结合曹路镇2.4平方公里的开发中一条贯穿东西的水景绿带，可将水面引入各个组团内，使每个组团都有自己独立的景观和私密的空间，使客户感受到居住的高品质。在该地块中应可能结合基地原有地貌与特征，并在此基础上挖土造坡，使景观在空间上更具立体。中心景观位置应考虑到整体景观的均衡性，为销售带来便利。

6、经济技术指标表

三、规划设计思路

1、项目整体策划

在整个曹路项目2.4平方公里的范围内，我司与政府做了积极有效的沟通，

从地块整体开发的角度提出了建设性意见。即把整个地块建设成现代化的新市镇概念。

2、低层低密度住宅

浦东曹路地块从其地理位置来说，处于远郊地区，公交系统、公共配套设施相对不甚完善，因此它并不符合城市花园系列的以多层为主的配套、交通完整的

高档社区。从产品的角度来分析，应为低层低密度为主的Townhouse新市镇，真正意义的高尚社区，才能给该地块价值带来提升，降低地块位置较偏的劣势，吸引追求高尚生活的客户前来居住。其设计风格应有鲜明形象，设计主题可以考虑北美风情新市镇的概念。

在规划中我们设想该项目容积率(住宅净容积率)为 ，排屋和多层各占一半，其中多层以4-5层错落布置。形成一个低层，低密度，高绿化率的居住区。

3、规划布局及分期情况

规划布局我们设想以南北向商业街为纵轴，东西向保留河道形成的绿地景观走廊为横轴，基本将小区划分为4个区，主入口在地块南侧 路，北侧次出入口通过 路可通达 路。

其地内现有河道将被保留，将其建成小区的大绿洲景观带，成为小区的主要休闲绿化带，在其周边将布置一些较高档的排屋。小区南北向规划一条贯穿用地的商业街，非常便捷地可服务于整个小区，同时带旺小区人气。

4、公建配套与住宅同步实施

由于用地周边缺少成熟的公建配套设施，必须考虑分期建设中要合理、均匀地布置公建服务用房。对于每一期的住宅建设都有与之相适应的成熟配套。项目建设过程中公建配套和住宅应同步实施，并且每一期都应其独特的卖点。

5、规划形态分析

在浦东有Links别墅、汤臣高尔夫别墅等一批高档外销楼盘，本产品规划形态希通过美国新城镇这一概念将本案推至一个较高的层面，使客户易联想为外销高档楼盘。

商业街呈线性展开，2层左右，沿街立面有丰富的色彩和造型，再通过对路面、行道树、路灯、座椅、铺地等的点缀，形成浓郁的美国新镇氛围。

住宅形象简洁明快，在屋顶、窗户、入口等的细节处理方面表现出美式住宅粗犷、简约、温馨的格调。

景观绿化方面沿河做一些运动娱乐设施，如网球场、慢跑径、小码头、亲水平台、小树林等景观设施，创造出休闲、生活化的田园风光。组团内部重点做些浅的水面和堆坡处理，道路、绿化以朴素、简洁为主，住宅随着地势起伏，再加上坡屋顶的轮廊线，形成丰富的组团空间。

第五部分 开发计划

一、经营目标

1、开发分期：项目分 期开发。一期开发 万平方米，二期开发 万平方米项目 2、销售周期：年

二、开发计划安排

第六部分 成本及投资收益预测

一、成本预测

1、现先暂时按《浦东新区曹路镇金海路地块合作开发意想书》进行测算，该项目总占地面积 亩，折 万㎡，规划综合容积率 ，建筑面积 ㎡，其中：住宅 ㎡ ，公建 M2 。

2、合作价款：以合作地块住宅用地容积率 、住宅楼面价 元/平方米计，合作价款总额暂定为人民币 元整。

3、按 年开发进度分期进行交地，地价共分 年支付，计划在 年 月份付完地价。 经测算该项目总投资为 万元，单位成本 元/㎡，其具体明细如下：

二、经济效益分析

1、经济效益分析按以下条件进行测算：

综合容积率 ，可售面积 万㎡，多层 元/㎡，排屋 元/㎡，商铺 元/㎡，

平均售价 元/㎡;

可售面积完全成本按 元/㎡，已摊入配套公建成本及期间费用; 由于项目位于浦东新区，税收较为优惠：即：营业税及附加实际为

5.2775%，所得税按15%税率征收; 2、该项目峰值资金需求 万元，为 年 月份。

3、项目利润率及回报率：该项目税后利润总额为 万元，单位净利 元/㎡。该项目主要经济指标如下表：

3、如果对售价进行调整，增减100元/M2其对利润的影响如下表：

5、如果对制造成本进行调整，增减100元/M2其对利润的影响如下表：

6、如果对容积率进行调整，其对楼面价的影响：

7、如果对容积率进行调整，住宅净容积率增减0.1,其对利润的影响如下表：

8、项目开发各期利润体现安排

9、盈亏平衡点分析

▲ 保本售价： 元/M2，即销售净收入等于总投资额 万元;

▲ 保本销售率： %，当销售面积达到 M2时，实现保本，即：已销售面积所

获净利正好等于未销售面积的成本。

保本销售率=单位投资额/((1-营业税率)_(1-所得税率)_销售单价-单位投资额_所得税率)

三、项目资金预测

1、开工及销售计划安排：

该项目暂时预计分 次开工，预计从 年 月开始销售，其具体销售计划安排如下：

2、资金回笼预测: 现暂按均价 元/㎡测算

3、资金运用预测：

3、依据上述假定，项目资金占用情况： 项目启动资金： 万元 。

资金占用最高值： 万元( 年 月)。 预计 年 月，该项目可实现现金净流入。

第七部分 税务分析

一、营业税

上海浦东新区曹路镇地块项目可行性报告

1、营业税基本税率为5%;

2、附加税为营业税的5.3%。包括：城建税1%、教育费附加3%、堤防费1%、义

务兵0.3%，河道管理费0.25%;

3、营业税综合税率为5.2775%;

4、财务测算时按营业税为5%，营业税附加为0.2775%。

二、所得税

在测算时按浦东新区优惠政策实际15%税率。

三、土地增值税

按照“中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则”，该项目征收土地增值税的最高售价限额为 低于上述最高售价限额，可免交土地增值税。

第八部分 综合分析

一、项目优势和劣势

1、优势：

1)本项目为城乡结合部的大型社区项目，符合万科一贯的操作优势。

2)三通一平地价成本低，仅 万/亩，项目利润空间大。

2、劣势

1)目前宗地周边可利用的生活配套设施较缺乏，档次较低。

2)项目周边无轨道交通，目前依靠公共交通出行不方便。

二、项目机会和风险

1、机会

1)浦东新区三大开发区、微电子产业带以及曹路镇大学城的发展，将大大提升本项目所处区域的人气及区域档次，可增加土地价值。

2)上海公司参与曹路镇后期4平方公里开发,可为今后发展进行提前土地储备。

2、风险

地块所在区域目前尚不是市场热点区域，前期推广成本较高并且存在一定市场风险。

三、结论及建议