财务房地产工作总结

财务房地产工作总结（精选8篇）

财务房地产工作总结 篇1

作总结合集

房地产公司财务部工作总结

时间如梭，转眼间又跨过一个之坎，回首望，虽没有轰轰烈烈的战果，但也算经历了一段不平凡的考验和磨砺。

年初，****置业公司经营管理模式调整，财务工作并入财务部；客旅分公司人员分流，财务工作又并入财务部；新公司像雨后的春笋一样不断地涌现，会计核算、财务管理工作纳入财务部。XX年X月份集团公司推出财务合同管理月，财务部被推向了阵地最前沿；XX年X月份集团公司实际预算管理，财务部是冲锋陷阵的先锋队。公司内部，要求管理水平的不断地提升，外部，税务机关对房地产企业的重点检查、税收政策调整、国家金融政策的宏观调控，在这不平凡的一年里全体财务人员任劳任怨、齐心协力把各项工作都扛下来了，下面总结一下一年来的工作。

一、职能发展

过去的一年，财务部在职能管理上向前迈出了一大步。

X、建立了成本费用明细分类目录，使成本费用核算、预算合同管理，有了统一归口的依据。

X、对会计报表进行梳理、格式作相应的调整，制订了会计报表管理办法。使会计报表更趋于管理的需要。

X、修改完善了会计结算单，推出了会计凭证管理办法，为加强内部管理做好前期工作。

X、设置了资金预算管理表式及办法，为公司进一步规范目标化管理、提高经营绩效、统

筹及高效地运用资金，铺下了良好的基础。

财务合同管理月总结

公司推出“财务、合同管理月活动”，说明公司领导对财务、合同管理工作的重视，同时也说明目前财务管理工作还达不到公司领导的要求。

为了使财务人员能充分地认识“财务、合同管理月活动”的重要性，财务总监姚总亲自给财务部员工作动员，会上针对财务人员安于现状、缺乏竞争意识和危机感，看问题、做事情缺少前瞻性，进行了一一剖析，同时提出财务部不是核算部，仅仅做好核算是不够的，管理上不去，核算的再细也没用，核算是基础，管理是目的，所以，做好基础工作的同时要提高管理意识，要求财务人员在思想上要高度重视财务管理。如对每一笔经济业务的核算，在考虑核算要求的同时，还要考虑该项业务对公司的现在和将来在管理上和税收政策上的影响问题，现在考虑不充分，以后出现纰漏就难以弥补。针对“财务、合同管理月活动”进行了工作布置。

X、根据房地产行业的特殊性结合公司管理要求对开发成本、期间费用的会计二级、三级明细科目进行梳理，并对明细科目作简要说明，目的，一是统一核算口径，保证数据归集及分析对比前后的一致性；二是为了便利各责任单元责任人了解财务各数据的内容。这项工作本月已完成，并经姚总审核。目前进入贯彻实施阶段。

X、配合目标责任制，对财务内部管理报表的格式及其内容进行再调整，目的，一是要符合财务管理的要求；二是要满足责任单元责任人取值的要求及内部考核的要求。财务内部管理报表已经多次调整修改，建议集团公司对新调整的财务内部管理报表的格式及其内容进行一次认证，并于明确，作为一定时期内相对稳定的表式。

X、针对外地公司远离集团公司，财务又独立设立核算机构，为加强集团公司对外地公司的管理，保证核算的统一性、信息反馈的及时性，提出了与驻外地公司财务工作联系要求。XX月份与宁波公司财务进行交流，将财务核算要求、信息传递、对外报表的审批程序、上报集团公司的报表都进行了明确。

X、对各公司进行一次内部审计，目的，是对各公司经营状况进行一次全面地了解，为今后财务管理做好基础工作。

X、根据公司的要求对部门职责进行了修改，并制订了部门考核标准。为了使会计核算工作规范化，重新提出《财务工作要求》，要求从基础工作、会计核算、日常管理三方面提出，目的是打好基础。内部开展规范化工作，从会计核算到档案管理，从小处着手，全面开展，逐步完善财务的管理工作。

X、会计知识的培训，我们从三方面考虑培训内容，一是《会计法》，要了解会计知识，首先要了解这方面的法律知识；二是会计基础知识，非专业人员学习这方面知识的目的要明确，目的是为了看懂会计报表，为了能看懂报表，就要了解一些基础的东西；三是如何看报表，这是会计知识培训的重点。

经过调研、沟通、设计，于XXXX年XX月推出《成本费用明细分类目录及说明》；于XXXX年XX月XX日推出《会计报表管理试行办法》；XXXX年X月XX日推出《会计凭证管理试行办法》。

会计报表推出执行X个月后，从会计报表格式设置上看，报表格式设置还是比较科学，能比较清晰地反映会计的有关信息。但房地产行业的特殊性，销售收入与结算利润有一个时间上的差异，这样“损益明细及异动情况表”就无法全面反映出损益情况，需要增添一个表补充；另外需要增添反映“财务费用”的报表。这样对一个 公司的财务状况能较全面地反映。已设计好“会计报表（内）Ⅳ《经营情况表》”和“会计报表（内）Ⅴ《融资及融资成本情况表》”。

会计凭证使用涉及到每个公司和部门，下文后财务部进行电话通知，X月份实行逐步换新的办法，X月份要求全面试行。试行一个月时间来看，主要暴露出来的问题是单子如何填写与审批程序怎么走。针对这些问题，我们组织各公司综合管理人员进行交流，明确有关事项，解决设计上的不足。XXXX年X月份，针对会计凭证管理试行情况，再一次征求各公司对报销单据意见，根据大家的建议，对会计结算单据作进一步完善，并于XXXX年X月XX日下发了有关规定。

经过财务合同管理月活动，财务部的管理意识加强了，管理能力也得以提高，财务部从会计核算向财务管理迈出了关键的一步，但我们的管理水平离公司发展的需要还有很大的差距，需要我们不断地完善和提高。

二、职能管理

（一）核算工作

核算工作是本部门大量的基础工作，资金的结算与安排、费用的稽核与报销、会计核算与结转、会计报表的编制、税务申报等各项工作开展都能有序进行、按时完成。

X、会计审核

会计审核是把好企业经济利益的关键，严格按有关规定执行，决不应个人面子而放松政策。

如，亲亲家园项目地处余杭良诸，根据税法规定建筑安装工程专用发票必须使用项目地税务机关提供的发票，否则建设单位不得在税前列支，为此我们对工程发票的来源严格审核，并将此项 规定传达到项目公司，目前工程量大的施工单位均在当地税务机关办理相关手续，并使用当地税务机关提供的发票。在审核中发现一些临时工程、零星工程的施工发票未按规定办理，我们在严格审核退回的同时，帮助他们联系税务机关如何开具工程发票的事宜，使企业双方利益都得到有效的保障。

X、材料核算

材料占工程成本比重较大，同时也是保证产品质量的重要因素之一。通过甲供材料的方式，解决了这方面的质量问题，但在价格这个不确定因素上难以控制，从下半年开始建筑材料价格不断上升，甚至出现断货现象，特别是水泥价格翻一番，还提不到货，为了确保工期顺利进行，配合材料部门调整采购结算方式，由原来的先提货后付款改为先付款后提货。

财务房地产工作总结 篇2

关键词：新时期,房地产企业,财务管理工作

现今, 全球经济进入到经济全球化的浪潮中, 在这一背景下, 我国房地产企业在发展的时候也遇到更多的挑战及机遇。并且随着市场环境的愈加复杂, 财务管理工作也成为人们日益关注的焦点, 对于房地产企业的可持续发展目标具有重要作用。

一、房地产企业财务管理工作中出现的风险

1. 项目投资风险。

总的来说, 房地产项目和其他工程项目相比, 具有一定的特殊性, 其具有投资大、开发周期长等因素, 项目工程中所涉及到的不确定因素较多, 且投资对于项目成功, 以及企业经济利益水平也会产生直接的影响。如果项目投资中出现的波动因素过多, 就会造成房地产企业中的开发项目对于预定目标不能得以实现, 同时也会对企业的偿债能力, 以及盈利水平造成相应的影响[1]。另外, 很多企业在运行的时候, 盲目筹集资金, 盲目追求利益, 对于项目可行性没有进行科学详细分析, 因而造成投资的风险过大。

2. 筹资风险。

就我国的房地产行业来看, 资金驱动是其发展的重要动因。但是, 大多数的房地产企业自身的资金缺乏, 很多资金被用于土地成本支出上, 而后期所需要的各种资金大多是从筹资或者对前期销售款中取出。因此, 在房地产行业中资金是其中的重要部分, 对于房地产企业发展的风险产生相应的影响, 也会增加其财务风险。

二、房地产企业财务管理工作的现状分析

1. 管理方式滞后。

就目前来看, 企业内部的财务管理人员已经对于财务管理活动的重要性逐渐认识到, 并且企业中的领导层对于财务管理工作也逐渐重视。这些情况都给房地产行业开展财务管理工作提供了一定有利的条件[2]。但需要注意的是, 房地产行业财务管理工作中所应用的管理方式过于落后, 对于市场上财务管理工作的新思想、新方法没有及时更新, 进而造成企业所受到的风险损失巨大, 进而对房地产企业的可持续发展造成影响。

2. 财务管理制度不够完善。

现今, 由于我国市场化经济体制改革的深入, 房地产企业面临的发展环境更加复杂。过去, 房地产企业的运行处于初级阶段, 财务管理活动可依照一定的程序进行。但现今的财务管理工作所遇到的环境更加复杂, 使得财务管理的风险进一步增大。另外, 由于企业内部缺乏完善的规章制度, 导致房地产企业的财务管理工作预算不够精细化[3]。在对企业内部的资金进行管理的时候, 存在盲目运作的情况, 进而造成企业受到一定的损失。

3. 资金结构需要进行调整。

就我国房地产企业的融资渠道来说, 具有单一性的特点, 大多数的资金筹集是来自于银行贷款所得。这样一来, 使得企业的自有资金比例较小, 而企业的负债率较高。这样的情况不仅使得银行的贷款负担增加, 也使得房地产企业所承担的风险也更高。这时, 若企业中的资金链中有一个环节出现错误就会导致企业的资金链出现破裂, 进而导致企业破产。

三、优化房地产企业财务管理工作的相应对策

1. 增强财务管理工作的观念意识。

现今, 我国很多房地产企业存在财务管理观念落后, 管理方式单一的情况, 对于市场经济发展的需求不能完全适应。另外, 企业中还有一些领导层对于财务管理工作的重视程度不够, 或是缺少必要的财务管理工作, 在领导企业的财务管理工作时不能以科学的理论为指导, 促进企业的财务管理工作朝着更好的方向发展[4]。因此, 企业中的领导者需要对财务管理工作的重要性有积极的认识, 并将其与企业的实际发展情况进行连接, 从实际出发, 更新财务管理的观念, 进而促使企业朝着健康的方向发展。

2. 建立健全企业的财务管理制度。

如上文所说, 很多的房地产企业还没有建立完善的财务管理制度, 对于财务管理工作的规范性及科学性没有进行相应的要求, 进而导致企业的财务管理工作难以发挥应有的作用。因此, 在房地产企业中, 建立健全财务管理制度是十分必须的。在制定相应制度的过程中, 应该对于房地产项目中所遇到的风险, 以及存在的问题进行客观分析, 进而使得财务管理工作的针对性及操作性更强[5]。应该在企业内部设置专业化的财务管理机构, 对于企业所进行的资金融通及固定资产等进行深入分析, 使得企业内部的财务管理工作更加制度化和规范化。另外, 还需要在企业内部建立相应的考核制度, 积极发挥监督机制的作用, 对各项制度的落实情况及执行情况进行检查。若发现企业中存在对财务管理制度有违反的个人及部门, 需要予以相应的惩罚, 并对各个部门参与评价的积极性得到有效提升。

四、结语

综上所述, 房地产行业属于我国国民经济的支柱性产业, 其发展状况如何对于我国国民经济的发展将会产生重要的作用。现今, 我国对于房地产行业的监控力度越来越大, 房地产财务管理工作的重要性也显而易见。这就要求在新形势下, 房地产企业应该对自身的思想观念进行及时转变, 并在其中开展积极有效的战略性财务管理工作, 对房地产企业进行全面的及动态的过程管理, 在企业内部树立风险意识、发展意识, 对于财务管理工作中出现的问题进行积极分析, 并寻求科学有效的解决方式, 进而实现我国房地产行业发展的可持续性。

参考文献

[1]曾凌.浅谈房地产企业的财务风险管理[J].行政事业资产与财务, 2013, (02) :152~153.

[2]刘志华.ERP环境下房地产企业财务管理相关问题探讨[J].现代经济信息, 2013, (24) :220~221.

[3]于慧慧.关于新时期房地产企业财务管理和控制的探析[J].财经界 (学术版) , 2014, (22) :150+152.

[4]蔡伟强.房地产企业的财务风险防范[J].商, 2011, (03) :82~83.

财务房地产工作总结 篇3

摘要：本文以X房地产企业财务工作中存在的问题为例，从财务管理制度、财务人员、资金管理、项目成本控制和财务工作五方面，分析我国中小房地产企业财务工作的现状，并结合在X房地产企业中的实践，提出相应解决对策。

关键词：房地产企业；财务现状；对策

从20世纪90年代住房商品化开始，我国房地产市场持续了20多年的繁荣。在此期间，住房市场处于卖方市场，行业高附加值掩盖了财务管理上的问题。随着近年来国家宏观调控政策的密集出台，房地产行业暴利时代宣告终结，行业利润率进入下降通道。在此背景下，从管理中要效益成了地产行业的不二选择。以下以X房地产企业财务工作中存在的问题为例，对如何做好中小房地产企业财务工作做一浅析。

一、我国中小房地产企业财务工作现状

1、财务管理制度方面

中小房地产企业在财务管理方面主要存在如下问题：（1）缺乏完善的资金管理制度，导致资金分散、多头开户、私设小金库和资金的账外循环等情况都经常发生。（2）缺少统一的成本费用支出审批制度，导致支付审批过程中越权审批现象的发生。（3）缺乏有效的内部监督体制，导致内部越权行事、人情行事的情况时有发生。

2、财务人员方面

房地产是专业性强的综合性项目作，包括建筑设计、土建安装、合约预算、营销策划等。这要求财务人员尽可能掌握上述领域相关知识。但目前中小房地产企业中，相当一部分财务管理者缺乏现代化的财务管理理念。

3、资金管理方面

房地产行业是资金密集型行业，资金管理水平的高低直接影响到项目的盈利性大小。以X公司为例，资金收支不平衡主要表现在如下几方面：（1）筹资计划和投资计划不平衡：年初公司对下年度具体拿地计划的不确定性导致财务部门很难制定新一年度的筹资计划，可能会出现通过高利率的融资渠道来应急临时性的大额资金需求；（2）项目开发过程中资金不平衡：月初各项目下月资金预算与实际达成率偏差大，造成了库存资金的闲置浪费或者预算严重不足；（3）工程进度和销售进度不平衡导致大量资金占用或者项目会丧失市场机遇，推迟了资金的整体回笼速度。

4、项目成本管理方面

以房地产公司为例，目前存在的主要问题有：（1）土地获取方式不当。该公司通过与县级政府合作方式提前几年预付土地定金。结果垫付了大量资金，承担了大量资金利息成本，而最终拍卖价格非当初所预计价格水平，却也只能被动接受；（2）项目设计方法单一，未运用价值工程、限额设计等技术手段控制设计环节对成本的影响；（3）招投标环节评标标准不当。X公司往往采取最低价中标的方式选择投标单位，导致投标单位以 “低价中标，索赔赢利方式承揽工程”；（4）没有专门部门负责材料的采购和领用管理。

5、财务工作的定位

中小房地产企业中相当一部分企业管理者凭借经验和感觉进行管理，对财务的认识还停留在“记账”、“算账”上，这种观念导致在项目投资决策、签订合同以及招投标时，没有从财务管理角度对其经济可行性进行考量。

二、做好中小房地产企业财务工作的对策

1、完善财务管理制度体系

针对前面提及的制度问题，应着手制定公司范围的财务管理制度汇编，其中核心制度包括成本费用支出审批制度、费用报销制度、资金管理制度和相应的内部控制制度等。

2、提高财务人员职业胜任度

解决财务人员的问题应：（1）把好招聘关：招聘有相关行业背景和专业胜任能力的财务人员；（2）加强在岗人员培训：加强专业知识的培训学习，并联合公司相关部门开展交叉培训学习，补充工程预算、项目规划、营销等专业知识。

3、提高资金管理水平

应着重通过以下几个方面来提高资金管理水平：（1）根据年度资金预算，合理筹集所需资金，保持合理资本结构。（2）提高月度资金预算的精准度。这主要取决于销售回款和工程进度款支出。X公司为了加速销售资金的回笼速度，设计了按揭账龄分析表，可直观的反映购房者在按揭办理流程中各个环节的办理效率，以此促进按揭环节整体效率的提升，从而保证了销售回款快速回笼。将工程进度款的支付预算执行率纳入项目经理月度考核，以此來引导项目预算精准度。（3）协调好工程部门和销售部门的工作节奏，使工程进度同销售进度相匹配。

4、做好项目成本管理工作

该项工作重点如下：（1）通过正规招拍挂程序获取土地。在招拍挂之前，企业应对该地块做详细的经济可行性分析，倒推出可接受的最高地价水平，然后招拍挂，这样可以理性控制好土地成本；（2）在设计阶段采用价值工程、限额设计、设计方案招标等技术手段控制设计环节的成本；（3）招投标环节采取合理低价中标的方式选择投标单位，摒弃之前最低价中标的方式，避免日后合同履行中的大量变更成本的发生。（4）设立专门的机构负责材料的采购和领用管理。

5、做好财务工作的定位

房地产企业的财务工作不能仅仅停留在“记账”、“算账”上，更重要的要参与企业经营活动的全过程管理， 当好企业参谋。财务管理工作贯穿于企业从征地房屋拆迁、工程建设及监理、商品房营销、物业管理等开发经营活动的全过程。比如，在土地获取阶段，财务部门要会同其他部门对项目的经济可行性做出详细的分析预测，供高层决策；在项目开发过程中，通过各项财务指标分析，有效监控开发销售过程中的资金管理效率；在项目后评估阶段，对开发经营结果进行准确分析评价， 为后续新项目的运营提供可靠决策依据，使企业战略目标在财务管理的参与和配合下得以实现。（作者单位：陕西汇邦地产有限责任公司）

参考文献

[1]潘春华. 对房地产企业财务管理相关问题的探讨[J]. 财经，2010，（1）.

[2]田林永. 当前房地产企业财务现状及管理建议[J]. 中国房地产金融，2011，（5）.

房地产项目公司财务工作总结 篇4

深圳市xx开发置业xxx项目自xx年4月开始筹备，在集团的大力支持下，实业公司正确领导和决策下，置业公司全体员工、各个相关部门克服了人员相对不足、时间要求紧、房地产市场宏观调控等多方面不利因素的影响，积极配合和坚决执行实业公司整体发展战略，齐心协力，众志一心，扎实工作，实现了“三当”，即当年开工，当年销售、当年售罄的骄人成绩，同时也为南山房地产商业品牌的创立做出了自己应有的贡献。

一、xxx项目财务基本数据：

截至xx年年年末，项目总共实现销售资金回流6.6亿元，银行按揭签约放款率达100%，建设投入期最大现金流3.17亿元，预计本项目最终实现销售净利润1.25亿元，实现项目投资回报率达20.7%，圆满地完成了xx集团和实业公司下达的各项工作考核指标。

二、财务控制管理与财务指标分析

（一）在实业公司的监管下，财务工作实现了几个突破 1）监督与服务

xx年年初，实业公司实行项目公司目标成本管理监督考核，因此公司要求内部财务管理监督水平需要不断地提升。外部，税务机关及银行对房地产企业的重点监察、税收政策调整、国家金融政策的宏观调控也相应增加了我们的工作难度。在这不平凡的三年里置业公司财务部克服了由于财务专业人员严重短缺、付款审批流程等因素引起的工作量大、事务集中、办理日常财务事务距离远、时间长等多方面困难，在公司各级领导的鼎力支持和关怀下，使得财务部在职能管理上积累了一些经验，并向前迈出了一大步，坚决做好财务审核、监督和服务等各项工作。

2）合作银行的选择

在与银行商谈按揭合作条件的过程中，财务部分析了以前开发项目的一些经验和教训，对项目销售后的资金安全及时回流和开发商承担的连带担保责任以及为配合销售紧密相连的系列增值服务等多方面进行了认真细致的研究，经过反复具体地、探索性地调查讨论和斟酌比较，并屡次与多家内外资银行领导的谈判协商，结合实业公司对香蜜湖项目资金运用等方面的具体要求，寻找适合我们项目的合作伙伴，终于在预定时间内与各合作银行（中行、招行、深发展）达成一致地针对香蜜湖项目的多项最优惠的政策。

从最初的只能凭合同抵押回执到最终业主按揭合同签定后凭预售买卖合同的复印件即放款，使得我项目巨额现金回流时间至少提前了两个月，开盘销售一周内回流资金近1亿元，最大限度地把控住银行的放款节奏，也使得公司有充足的自由资金运用，这样的操作方式也确保了资金回流的安全及时，同时也保证了后续合同备案和抵押等工作的及时顺畅。

（二）在连带担保责任方面

我们实现了目前深圳银行业所能给予房地产开发商的最优惠条件：连带担保到办妥楼花抵押登记为止，最早免除开发商担保责任，较房产证办妥并抵押给银行的一般条件至少提前了一年半的时间，同时也免除了数千万相关担保保证金的巨额支出。

（三）免费合作增值服务

我部与具有多年房地产行业经验的银行达成协议，共同举办盛大的开盘仪式、各类高尚的业主联谊活动，支持网点免费销售宣传、行内网络及刊物宣传、定期发布楼盘信息、共同开发社区智能卡等一系列增值服务，为保证良好的销售态势创造了机遇。

（四）为工程、销售部门提供最优秀的服务

项目销售准备及开展期间，营销部与财务部的工作被推向了最前沿。财务部在销售的重要期间扮演着监督管理和服务的角色。1）研究编制销售日报小软件，及时获得销售新信息，发现并解决问题 在未能使用销售软件的情况下，部门员工做了艰苦的努力，齐力研究并编制和逐渐完善了《销售情况日报表》以弥补因销售信息缺乏和滞后给财务工作带来的种种难题，及时与销售部门的销售日报表进行核对，并对销售计划完成情况、销售政策执行、未收款原因进行分析，以此来判断分析银行、财务及销售等各个单位部门的衔接情况，发现工作中的问题，加强内部控制，提出有关措施，及时改进。2）我部与深银联及合作银行联系安装了固定和移动两种pos刷卡机，极大的方便了业主交纳定金和首期款，并协议由银行承担深银联刷卡手续费，从而降低了财务费用。经过上级实业公司和我司各部门的不断努力，原计划项目最大现金流3.61亿元，实际最大现金流为3.17亿元，节约投入资金4400万元。

（五）编制工程付款台帐，建立部门间审核方式

在项目成立伊始，每笔工程付款在财务部都要经过2次记录，一次是金蝶财务系统入账，另外一次是“工程台帐”，由于金蝶财务系统近年连续升级和更换账套，所以对每项合同整个的付款情况在需要查询时要经过账套的转换，比较耽误时间，工程台帐的建立无疑是节约查询时间的很好办法，并且能一目了然地反应该类和该项合同名称、合同金额、结算金额、付款逐次逐笔时间、凭证号码、累计付款额、发票开具情况、剩余款项、是否已经缴纳印花税等细节。另外，我们根据工程台帐与工程部门预算人员进行不定期核对每项合同的付款等情况，确保双方审核、记录正确，保证工程款项的支付无误。

（六）加强与税务等政府部门沟通，积极推进土地增值税清算

两年来，置业公司财务部积极研究学习国家新的财政税务政策，加强了与税务部门等的沟通往来，努力寻找应对方案，为确保税务工作的顺利进行做着准备。在初始的会计核算中我们没有注意到开发成本科目下设置的“开发间接费用”的重要性，其实直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧、办公费、水电、劳保等都可以在此科目下列示，而开发间接费用作为房地产开发成本的基本一项，按照税法的规定在计算房地产企业土地增值税时有加计20%的扣除，仅这一点就使得置业公司的土地增值税应纳税额减少近10万元。

三、存在的问题和解决的办法：

xx项目走过热火朝天的建设和销售阶段，回顾过往，我们发现工作当中有很多的不足，有的不足在发生前就得到了上级领导的及时纠正，有的则是在摸索中暴露出来甚至影响到工作的，这些不足都会使得我们的工作多走弯路，甚至产生财务风险。

（一）营销台帐建立的重要性

营销台帐与工程台帐一样具有重要的作用，因为营销部门没有类似预算的岗位，费用控制和合理计划支出的意识相对比较薄弱，又不像财务部门与工程部门这样可以实现成本支出的双控，所以日常对销售费用的支出和管理、控制的职能其实仅仅是由财务部门单方面完成的。尤其是像宣传展览、广告等费用在楼盘营销推广工作刚刚开始的阶段更是款项支付频繁，形式也多样繁杂，经常会出现与同一家公司签订多项合作协议，工作强度和压力忽然的增加，更是考验我们的认真细心程度，这个时候如果能够按时记录营销台帐，那么每次付款就不会感觉混乱，心中有本明白账。

（二）销售费用与开发成本支出的预警

项目公司每年都会根据实际情况调整费用目标，造成费用超支各有不同说法，实质的原因除了受市场价格和政策的波动之外，主要是缺乏超支预警的敏感性，对于哪些是合理和必要的支出，哪些是可要可不要的支出，哪些款项必须按期支付，哪些款项需要暂缓支付等等这些内容都需要我们财务人员有对市场和项目形象进度的了解以及良好把控能力。费用把控离不开事前的预计、事中的控制和预警、事后的分析三个步骤，财务人员不应该停留在传统的在办公室做做帐表上面，要争取更多的机会和时间走出去，促进与内部各个职能部门的沟通、信息共享，与外部相关市场的接触，增强对每一细项费用使用的合理性事前的基本判断能力，这样根据细项预计费用情况制定出来的计划目标更趋于可靠性和真实性，不至于调整的偏差太大。根据前述制定的计划目标来指导日常工作，细项费用的动态出现了明显的异常变动与目标对比就有了预警信息。

（三）管理费用使用要区别责任中心

管理费用也往往容易超计划，这项费用的支出都是由公司内部各个职能部门累积的，超计划也难找到根源，尤其是业务招待费、汽车费用、办公用品等费用在发生时都认为是必要的，难以控制，xx年年置业财务部提出将费用控制落实到每个部门，使得每个职能部门都成为费用的责任中心，每个职能部门再落实到每个职员的头上，年初制定计划目标，作为部门工作考核的指标，减轻了以前单由财务部门一厢情愿控制，其他职能部门不理解、难于配合、不照此执行的矛盾、尴尬局面，让职员、部门共同担负费用控制的责任，有力提高了目标的执行效力。

以上的一些心得体会都是从财务工作的细节出发的，每个日常工作的细节虽小，但是都关系到整个财务工作的最终品质，与整个项目完成优良情况息息相关，我们无非是要做到心中有数、有底，不辱财务部门的职责使命。

四、2015年工作提纲

置业财务部的工作方方面面都离不开公司各级领导和各位同事对我们财务工作的指导和关怀，有如此强大的精神支持，是我们做好公司财务工作的巨大精神动力和力量。我们也将继续随时求得上级领导的无尽支持，做好以下重点工作：

（1）继续保持与税务及相关政府部门的沟通联系，及时掌握国家新的政策法规，分析税务新政对公司发展的影响，规避风险，并且坚决完成项目土地增值税等的清算工作，不留尾巴。（2）加强与同行业人员的沟通和探讨，加强财务制度执行力度，把握总体工作思路，做细、做精财务工作，充分发挥财务部门的职能作用，保障和促进全局各项工作顺利开展。

（3）与公司销售部门配合，共同完成销售后期的房产证的办理，保证资金和办证工作的万无一失。

财务房地产工作总结 篇5

时光如梭，转眼2013年已临尾声，2014年即将拉开序幕。回顾过去一年，财务部在公司张总及各位领导的正确指导及各位同仁的全力支持下，基本上完成了全年核算，资金调度，款项收支等工作。初步建立了财务制度，完善了核算体系，为适应张总对财务工作从严从高奠定了基础。虽然距张总的期望还有一定的距离，但我部定查漏补缺，尽力达到张总要求。

下面就2013年的财务工作做如下总结：

一．完善财务核算体系

因我公司前期财务人员更换频繁，财务人员配备不齐，造成了前期财务核算不全面，财务资料保管不完整，以至无法核算公司往年真实经营状况。针对此现状，财务部将此做为重中之重，建立了规范的核算办法，完善了报支程序，使得资金来有影去有踪，公司任何业务均有账可查，有据可循。

二．建立问责制度

对公司的固定资产进行盘点，建立了完善的出入库制度，月末进行盘点清查，明确责任。凡是丢失，毁损，照价赔偿。使得之前出现问题无人追究的局面得以遏制。

三．处理遗留

对历史遗留工程款项进行归纳，整理建账，对以前的往来账款有具体的数据显示。

四．融资和资金安排

根据公司的资金需求，积极同银行信贷员协商沟通，收集，整理，编辑各种贷款资料，为下一步我公司贷款事项打下坚实的基础。已成功办理农信社1500万元展期贷款。已在农行建立企业授信档案，完成贷款卡办理及年审工作。积极询问公司重大事项的资金预算，以便合理安排资金。

五．配合、审核售楼部门售房合同签订及星期六日房款收交工作。

六．整理土地增值税清算所需资料，对税务指导提出的问题及解决方案予以落实，对二期清算的顺利进行做好准备。对金天洋商务酒店公寓的销售、纳税情况进行收集、整理。

七．制定二期材料购进出入库、签字、保管传递手续，保证二期工程成本核算的准确、完整。

总之，今年财务部的工作在公司领导的支持与帮助下，在其他部门的配合下，按照公司的总体部署和安排，认真组织落实，基本完成了全年工作目标，但是本部门工作中仍有许多问题的存在。比如在及时准确地向公司领导汇报财务数据上、财务分析、和财务制度的执行方面。针对今年存在的问题，来年的任务会更重，压力会更大。

作为财务部门，我们在公司加强管理，规范经济行为，提高企业竞争力等方面，还应尽更大的义务与责任。我部将不断总结和反省，不断鞭策自己，加强学习，适应时代和企业的发展需求，做好2014年工作计划，积极进取，开拓创新，为企业的发展壮大做出财务部应

有的贡献!财务部

财务房地产工作总结 篇6

一、个人工作回顾

在公司领导及公司其他同事的配合与支持下2010年里在自己的业务单位江阴长达钢厂共完成采购一万六千多吨的计划量。虽然公司与江阴长达钢厂签订的协议量是每月3000吨，但在行情不稳定的情况下，长达钢厂每月每期都在打折，在这样的情况下我公司还是较圆满的完成了与长达钢厂签订的协议量。

在五月到八月间，在部门领导销售思路的带领下我在本市市场里挨家挨户的发放我公司经营的中板与热轧卷板的宣传资料给市场商户进一步了解我公司经营的钢材品种规格的齐全和价格的实惠在取得一定成果后（期间市场其它商户在我公司拿货也较多）增加了一定的销售的数量。

期间在部门领导的安排下我与新进公司销售部的小陈同事一起去下游市场跑业务，在我们俩共同努力下也新增加了好几家用中厚板和卷板的厂，每月也有70-80吨的拿货量多的时候有一百来吨。我感受到只要肯出去真心努力的跑客户，总归是会有回报的。

平时每日电话询问市场各大经销商价格（对每日网上各地区报价如 上海杭州 南京 无锡等地的价格了解和电子盘、期货）。

也会帮着部门同事去市场商户那开提货单、送支票、收发票等一些事物。观察本市市场一些同行竞争对手的库存变化情况。

跟车送货（这样能让我做采购的第一时间了解到下游用户对一些产品规格的需求）。

空下后我会去市场上与一些认识的商户探讨和分析行情走势这样可以进一步了解行业竞争对手的一些基本情况等等。

二、工作中的不足及需要改进的地方

通过这一年来，自己参与的各种工作，我认识到自我力量的不足。尤其是在与客户谈到一些棘手的业务问题时自己不知道如何灵活的处理时，我都在对自己进行反思，希望可以实现对自己的一些突破。我想要改变自己身上一些局限我自己展现的因素，改变原有的工作方式，要求自己在业务上达到最佳的状态。有时候我在默默的注视着自己，[莲~山课件 ]对自己的一言一行又像一个旁观者在监督着自己，这些在我以往的工作经历中都是没有的，都是在自己遇到一些棘手的问题不能及时解决，才有所感悟后对自我的要求。我认为自己工作中的不足之处有：

（一）沟通不够

人和人交往，最大是真诚，相互理解和平时的沟通，善意的表达自己的想法。关键是你能不能用真诚去打动对方让对方接纳。我相信这句话是没错的，在以前也认为确实凭借着亲和力和真实、诚意便可以与同事顺畅交流，至于同事心态的多样化却没有认真去想过。在经历了一些事以后，才发觉同事的的心理具有很大的不确定性，尤其是在工作中出现分歧对自己的想法也会存在犹豫，这个时候就需要沟通，反复的沟通，达到相互的理解和支持。而我在这个方面是做得不够到位的，我的沟通方式比较直接，不太会“引客入境”。我想这与我从事这个职业经历太浅、个人性格有关。我个人偏向比较直率的沟通方式，不善于迂回地表达自己的意愿和工作想法。在日后的工作中，我想要加强自己沟通技巧的变换尝试，适时运用恰当的方式方法完善自己在工作中的想法这方面的能力。

（二）工作中缺乏创新思维 不管是日常生活中还是工作中，人们需要相互协助，相互帮助，只有这样才能更好的干好工作，充分发挥每个人的潜力。通过这一年来，自己共同合作的部门领导和同事，他们都很热心的及时给予了我在工作上的理解和帮助，从而使我顺利完成了自己的各种工作。让我提高了对工作的谨慎态度，养成了凡事要问清楚，做事前想要有所借鉴的习惯，[莲~山课件 ]本来这是件好事，但是却会产生一定反方向的影响，那就是缺少了创新意识。工作的积极性和主动性是建立在对工作负责的态度上，而不是建立充分地出色完成工作的基础上，这样变会限制自己主观新思维的发生。按部就班地去工作只是一名称职职工起码要做到的事，而他永远不可能成为一名优秀职工，真正的优秀职工是需要有创新意识，在工作方式、工作效率上的不断更新。对于这一点，我也需要在日后的工作中让自己慢慢转变，自我挖掘有利于工作开展的思路。

以上列举的不足之处，是我自我反思后认为自身在工作中存在的问题和需要改进之处，在日后的工作，也希望公司领导和所有同事能够帮助我一同发现问题、解决问题。

三、今后提高工作水准的举措

2010年已过去了，面对2011年的工作，新的各项工作给我带来的是迷雾和无限遐想。在这里，我从个人的角度谈谈自己2011年要对工作的努力：

关键词一：蜕变

任何改变对于一个人都是艰难的。我也试图按照新的工作路径去改变一些态度、方式或思路。在这方面，我认为自己已经在慢慢尝试和接受新的转变，例如与各个部门、同事间的的工作配合，工作流程、方法的采纳等，但是仍然存在不足的地方。我的成长、工作和生活经历让我习惯性的去一个人完成某项事件或任务，这样的结果会有两种：要么顺利完结，要么被遇到的困难打到。因为一个人的能力、精力毕竟是有限的，而对自己2008年，对于我们祖国来说是充满着诸多回忆的一年，我们的国家在2008年经历了严寒和温情、经历了磨难和荣誉、经历了经济的低谷和复苏；2008年，对于我们房地产行业来说是非常值得深思的一年，房地产业在2008年步入了行业的周期，房地产业在一片该不该“救市”的争论中从年头走到了年尾，房地产业的生存之路将走向何方？需要我们地产人用智慧和汗水去描绘；同样，2008年，对于我们xx公司来说更是不平凡的一年，是内涵丰富的一年，是蜕变成长的一年。xx公司在2008年经历了bsc的阵痛、经历了培训老师的洗礼、经历了水泵厂改制成功的荣耀、经历了工业项目挂牌的喜悦、也经历了房产销售的低谷。

就是在这样一个复杂多变、跌荡起伏的外部环境和内部环境下，xx财务部在公司领导班子的正确指引下，理清思路、不断学习、求实奋进，在财务部的各项工作上实现了阶段性的成长和收获。下面就将财务部所做的各项工作在这里向各位领导和同仁一一汇报：

一、会计核算工作

众所周知，会计核算是财务部最基础也是最重要的工作，是财务人员安身立命的本钱，是各项财务工作的基石和根源。随着公司业务的不断扩张、随着公司走向精细化管理对财务信息的需要，如何加强会计核算工作的标准化、科学性和合理性，成为我们财务部向上进阶的新课题。为努力实现这一目标，财务部主要开展了以下工作：

1、建立会计核算标准规范，实现会计核算的标准化管理。财务部根据房地产项目核算的需要、根据纳税申报的需要、根据资金预算的需要，设计了一套会计科目表，制定了详细的二级和三级明细科目，并且对各个科目的核算范围进行了清晰的约定。同时还启用一本房地产会计核算的教科书做为财务部做帐的参考书。有了这一套会计科目表和参考书就保证了会计核算口径的统一性、一贯性和连续性;有了这套会计核算标准规范可以使我公司的帐务不管什么时候去看这套帐都象是一个人做出来的，有了这套会计核算标准规范也使得新的会计人员能快速上手公司的帐务。值得一提的是，按照我们设的明细科目和项目辅助核算能直接快速地计算出某个房开细项的收入、成本、费用，相关税金，迅速地计算出土地增值税的增值额，使得土地增值税和所得税清算工作变得轻松、快捷、明了。我公司的会计科目设置得到了集团领导的好评。

2、重新对原有的会计核算流程进行了梳理和制定，现在的财务部内部会计核算流程更加突出了内部控制，明确了各个流程所占用的时间，对什么时候出什么表、出什么帐、出什么凭证，凭证如何传输都做出了明确清晰的规定。保证了财务信息能有序地、按时、按质地提供出来。采用新的工作流程后，工作效率提高了，各岗位的矛盾和扯皮现象减少了，财务报告的及时性得到了有效地保障。使我公司上报集团财务部的各类财务数据的及时性和准确性均达到集团财务部的要求。

3、加强各业务单位及往来单位帐目的清理核对工作，定时与各单位打电话或发传真来清理核对帐目，使得我公司xx户客户往来和xx户的供应商往来帐目清楚准确。同时加强应收往来款的追讨，在年内追回了xx的往来款xx万元。

4、除此之外，财务部组织全体员工在2008年共完成了： 收取xx二期回笼房款xx亿元，契税维修基金xx万，审核原始凭证x万多张，填制、复核，整理装订记帐凭证xx张。出具统计报表xx份出具纳税申报表xx张，税源统计表xx张。出具xx集团、xx集团相关财务报表xx张，出具预算报表xx张等。

二、融资、预算与资金管理工作

资金对于企业来说，就如“血液”对于人体一样重要。特别是房地产业进入了新一轮行业周期的历史时刻，国家为调控房地产的经济泡沫，通过各种货币政策、信贷政策、税收政策、土地政策来进行宏观调控，目的就是为了抬高房地产业的资金门槛，对整个房地产业进行重新洗牌。再加上我公司要按计划完成xx改制投产、工业项目的全面挂牌启动，xx的前期开发。最严重的是08年楼市低迷，今年的销售大大低于预期，使得我公司的资金“造血”功能极为不畅。使得我公司随时面临“缺血”的风险。所以对于2008年财务部来说，如何做好融资？如何做好资金预算？如何做好资金管理成了财务部摆在第一位的头等大事。为此，财务部也投入了大量的时间和精力去做好相关资金管理工作，尽最大努力去帮助企业渡过资金难关。

1、财务部加强与七家商业银行的联系，与各家银行逐一进行谈判和沟通，不断寻找和触碰各商业银行的底线。可由于受到国家货币政策的宏观调控的影响，商业银行自身的资金流动性大大降低，这使得商业银行为降低经营风险，在核准贷款的时候会显得更加小心谨慎，特别是对于房地产企业是慎之又慎。2008年xx市各商业银行对房地产业的贷款总量较去年已经下降xx%。就是在这样一个非常恶劣的融资环境下，财务部并没有被眼前的困难所吓倒，反而在我公司资产总额和实收资本不足的情况下运用智慧、勇于创新与各家银行展开艰苦的商业谈判。这其中与银行的各级主管领导洽谈、会餐、应酬，跑了多少次银行、复印准备了多少授信资料，加了多少次班，牺牲了多少业余时间，财务人员已经无法用数字去统计了。值得高兴的是，最终财务部在公司领导的正确指导下，凭借在工作中总结出来的谈判技巧在公司最有利的时点完成了在x行的x亿元房开贷款、xx万元工业项目贷款和xx万元额度的承兑汇票，完成了xx行的xx万元的工业贷款，完成了一个个看似不可能完成的任务，因为我公司的资产负债率和项目实收资本占总投比例均没有完全达到银行的信贷条件。同时为公司争取了最大的土地抵押率和最低的银行利率。毫无疑问，xx财务部可以骄傲地说，在融资方面，08年xx财务部走在了同行业财务部的前面。

2、预算执行方面，在公司领导的大力推动下，在财务部的积极组织下，目前公司的全面预算管理工作已经融入到各个部门的日常工作当中，各个部门已经能熟练的运用全面预算这一管理工具来管理各个部门的资金流。财务部还定期组织预算差异分析会议，总结讨论预算差异产生的原因，提高了各个部门对财务数据的重视程度。目前各个部门在财务部的组织下积极投入地参与全面预算管理，为来年的全面预算的编制和推行打下坚实的基础。也正是因为有了全面预算，才使得公司领导对资金调度能做到心中有数，提前对资金进行合理的统筹安排。

3、在年初资金充裕时，根据已编制的预算，在较短时间内比较各家银行的理财产品，从各家银行中选出与x行签订了购买xx万理财产品，六个月利率为xx%，为公司获得理财收益94.6万元。另外利用闲散资金，在x行理财x次每次分别为x万元（x天）、x万元（x天）、x万元（x天），共获得理财收益xx元。在x行理财x次，每次xx万元分别为xx天和xx天，获得理财收益xx。1月开始ipo打新股，投入xx万元，获得理财收益xx万元。使得公司全年获得理财收益为xxx万元。为公司在一定程度上降低了资金使用成本。

4、充分使用承兑汇票支付工程款，降低资金使用成本。2008年财务部共办理承兑汇票xx笔，充分用足商行xx万的承兑汇票的授信额度。

5、在日常资金管理上，财务部重点加强了以下工作：与各家银行开通了网上银行业务，帮助公司实时了解公司的银行存款状况；建立了资金日报体系，每日向公司领导上报头天的公司资金状况，为公司领导进行资金调度提供了依据；每月定期编制各家银行的银行余额调节表，保证了公司资金的准确性和安全性；不定期地对库存现金进行盘点；在大量收款的几天，每天核对收款收据与银行缴款单和进帐单，保证了资金收取的准确性；在付款流程上增加了资金经理对出纳填制的支票和进帐单的复核程序；通过这一系列的工作，使得公司资金的收取和使用上的准确性和安全性大大提高，使财务部在资金管理的规范化管理方面上了一个新的台阶。

三、涉税管理工作

由于房地产企业涉税环节特别多，相关税收政策也非常繁杂，征税较重，这使得纳税成为企业的一项重要成本支出。在国家税收法规的规定下进行合理的纳税筹划，减少纳税支出，是财务部涉税管理的首要工作。这要求财务部在事先、事中对各项经济业务进行审核、筹划将各项纳税支出降到最低。凡事有矛必有盾，在降低纳税支出的同时还要规避涉税风险。实现公司经济业务的涉税低风险甚至零风险是涉税管理的另一项重要工作。公司在接受税务稽查时会面临三种不同性质的稽查：

1、日常稽查。日常稽查是指稽查部门主要负责的对管辖区域内企业日常情况进行的检查，要求被检查的公司数量一般不得低于一定比例。

2、专项稽查。专项稽查是指根据上级税务部门的部署，对某个行业、某个地区、某个产品、某项减免税政策进行全面的清理检查。

3、举报稽查。举报稽查是指任何单位和个人根据征管法的规定，都可以举报纳税人偷税漏税的行为。税务机关在接到举报以后，采取一些措施对纳税人进行检查。下面就对财务部08年所做的主要涉税管理工作进行回顾。

1、审核各类收入和付款合同。由于将财务审核加入到了各类经济合同的签订订环节，使得财务部在业务发生之初就能进行纳税评估和纳税筹划。08年财务部共审核相关经济合同xx份。

2、xx月，财务部与税务局充分沟通后认为我公司必须主动进行土地增值税清算，因为目前国家对土地增值税的征收管理力度一年比一年大，将查得更细。如果等到明年清算条件成立由税务局进场进行土地增值税清算很可能会增加纳税支出。财务部征求公司领导和集团财务部的同意后组织人员进行了xx项目的土地增值税清算工作。

3、通过分析国家增值税的发展趋势，工业项目的所有购进设备均未取得增值税专用发票，将设备的增值税开票时间拖到09年，这样就可以在09年享受新的消费型增值税的好处，为公司争取了xx万元的增值税进项税额抵扣的好处。

4、通过对销售部员工年终奖金的发放方式进行合理筹划，不仅使公司按按税收法规履行了代扣代缴义务，又保障了员工的利益，使公司的大部门员工少交了xx元个人所得税，增加了员工的税后收益，得到了广大员工的称赞和好评。

5、定期将各类大额的工程发票送到税局进行发票真伪鉴定。由于房地产公司收到的发票金额巨大、数量和种类繁多，一旦收到假票将给公司带来巨大的涉税风险。为控制这一风险，财务部定期组织人员将相关发票送往税局进行真伪鉴定。

6、x月x日—x日xx市稽查局对我公司进行税务稽查，要求我公司填写xx-xx各税种税款交纳明细，再根据情况进行实地税务检查。财务部立即组织财务人员进行全面税务自查，一方面积极与征管税务局沟通，取得征管税务局的理解和帮助，另一方面主动与稽查局相关人员联系，建立了良好的人际关系。最后，由于及时将未交足的税款补交到征管地税局，避免了稽查局到公司进行实地税务检查的涉税风险。

7、x月份xx国税局来到我公司就我公司xx年的所得税申报表列示的

销售收入xx万元，对应的成本只有xx万元提出质疑，要求立即出具收入确认的证明，即文件xx区的主体竣工证明，否则xx区对应的收入xx万元不能予以确认。由于涉及调减我公司申报的所得税xx万元，财务部立刻将这一潜在的巨大涉税风险汇报给集团财务部，因为根据税法规定偷税金额超过全年纳税总额的10%将被定为偷税罪。根据集团财务部的指示，财务部立即组织财务人员重新对xx年的所得税重新进行清算和填报申报表，另一方面积极与主管税务机关协商并取得税局相关主管领导的理解，只是调整了纳税申报表，并没有认为我们恶意提前确认收入、滥用所得税优惠政策。这也证明了财务部平时与税务局的沟通做得比较到位，才不至于发生重大的涉税风险。

8、通过与地税主管税务局主管领导的良好沟通，财务部积极争取纳税a级企业，目前税局的相关领导已经承诺明年将会将我公司申报纳税a级企业。如果申请纳税a级企业成功，就将意味着税局将二年内不来公司查帐，一是为为公司营造良好、宽松的纳税环境。二是为公司获得了荣誉，为公司与xx政府部门沟通谈判增添了一项重要法码。

9、加强了涉税管理的资料收集和档案管理工作。在岗位职责中加入了税收政策的收集、整理、汇编工作，每月定期到税局网站上更新下载与房地产有关的税收政策，并进行整理汇编。财务部在进行土地增值税清算、所得税申报、税务自查、日常申报时，将各工作底稿进行整理，把过程列出来，做为公司的涉税相关文件进行归档。为了以后进行涉税管理时提供一份原始参考资料，也为了以后新的财务管理人员能够快速地了解了公司的相关涉税管理工作提供备查。

四、财务分析与风险预警工作

财务分析是以财务报告资料及其他相关资料为依据，采用一系列专门的分析技术和方法，对企业等经济组织过去和现在有关筹资活动、投资活动、经营活动、分配活动的盈利能力、营运能力、偿债能力和增长能力状况等进行分析与评价的经济管理活动。它为了解企业过去、评价企业现状、预测企业未来，做出正确决策提供准确的信息或依据。

过去我公司的财务分析几乎是一片空白。但是企业的规模越来越大，资金调度也越来越大，如果没有财务分析对企业的运营状况进行一个理性的评价和分析是非常危险的。所以公司领导对此非常的重视，对财务部也提出了殷切的期望。有要求才有提高，财务部在编写财务分析经验不足的情况下在网上大量收集相关资料，包括房地产的相关经济政策，对比分析各房地产上市公司的财务报表，在x月份出了一份xx公司上半年的财务分析。所幸得到了公司领导和其他各部门同仁的认可。

在这篇财务分析中，财务部对当前房地产企业的不利和有利影响因素进行了分析，共分析了x条不利影响因素和x条有利影响因素。并指出了目前房地产企业的x条应对策略。事后证明，这两段分析为公司日后的发展提供了及时、必要的信息和依据。

根据对我公司各项财务数据与上市公司财务数据的对比分析和评价，财务部指出了当时公司存在的主要问题和风险：

1、资产负债率已经到了银行接受的极限70%，下半年的融资将非常困难。事后财务部仍然毫不畏惧困难，运用智慧、勇于创新，突破这一瓶颈和局限，仍然为公司融下巨额的银行资金。

2、公司未能合理安排工程进度、在需要资金周转的时候开盘，造成公司资金起伏较大，增加资金断裂风险。

3、预期的销售收入过于理想化，未能充分考虑市场变化而对预算进行调整。最后证明下半年的收入预算真的偏差很大，一定程度上影响了资金的调度。

4、指出下半年资金断裂的风险，要求公司领导积极筹措资金。

事实证明这次财务分析和风险预警在降低公司的经营风险上是成功的、有效的，正由于充分预估了资金断裂风险，财务部在资金仍然充裕的情况下为公司尽可能多地向银行融资。提前做了充足的准备。

五、投资管理工作

由于集团总公司的战略规划，目前我公司带有两个工业项目，这两个项目有独立的经营核算实体，财务部主要起到一个投资和监管的作用。为了便于公司领导进行决策，财务部组织力量对xx改制和工业项目组建进行了项目投资测算，运用一系列的投资测算工具和对项目相关人员进行大量的调查和询问，参与编写了两个项目的可行性调研报告。

六、组织建设和制度流程管理工作

组织建设和制度流程管理是一个组织有效运转的灵魂，相当于人体的骨架和神经系统，其重要性是不言而喻的。如何实现财务部的各项管理职能，就必须在这方面好好研究和设计。

1、为了配合公司发展对财务部各项职能的需要，财务部在xx月份重新设计了财务部的组织机构图、工作流程和岗位说明书。更加明确了各个岗位的职责，避免了一些重复和扯皮的职责。这套系统在设计上着重强化了会计核算和资金管理的职能。

2、在推行新的组织机构图时特别向财务部的员工宣传和推行一套垂直指挥系统，这套垂直指挥系统是为了有效保障上级的各项指令在传递中能够顺畅有序，现在财务部的全体员工已经理解、接受和运用这一套垂直指挥系统来处理日常工作事务，使得工作效率明显提高。

3、为保证财务工作计划的有效实施和执行，财会部在今年实行了定期召开财务部内部管理会议制度。着重强调上阶段工作的总结和下阶段工作的布置。通过该内部会议使得各项财务工作在会议上进行有效地沟通，及时解决当前存在的问题。并对会议内容进行会议纪要工作，通过会议纪要来跟踪各项任务的执行情况。大大提高了财务部各项工作和指令的贯彻力度。

七、团队管理与员工学习成长

bsc、swot、5s、pest、价值链、战略、目标、策略、企业愿景、工作理念、职业素养、团队、鱼骨图、头脑风暴等等新鲜的管理名词在2008年从高端的管理殿堂走进了我们公司，走进了我们的部门、走进了每个管理人员的大脑，并烙下了深深的印记。时代要进步、企业要发展、员工要成长，在这个充满着激烈竞争的市场经济环境下，从国家到企业、从大人到学生，如果不能及时更新自己的知识结构和思想意识，就将面临被这个社会遗忘和淘汰的危险。好在我们xx公司领导x总能够高瞻远瞩、远见卓实，为我们安排了一堂堂精彩生动的培训课程和户外拓展课程，使我们能以更积极的工作态度、更睿智的管理思维和更有效的管理工具开展我们的日常工作。下面谈几点财务部在这方面的收获和体会。

1、财务部中层管理人员参加了公司的bsc导入实施培训，通过坚苦的bsc导入实施培训，财务部中层管理人员更加清晰地了解了企业管理的深厚内涵，对管理的认识也从中层执行层面上升到企业战略层面的高度。通过制定出企业远期的战略目标就使得公司各级员工具备更充足的动力为实现企业战略目标而努力工作。通过bsc对财务部的工作梳理使财务部的职能架构更清晰了，并且是以战略地图的形式印在管理人员的大脑里。通过实施bsc对日常工作进行考核，提高了员工完成各项工作的紧迫感，加强了工作的执行力度，提高了工作效率，保障了各项工作的有效实施。各项工作也渐渐步入轨道，开始进入一个高效、良性的循环。

2、财务部中层管理人员参加了公司组织的职业经理人培训课程，通过培训让财务部中层管理人员深刻地了解到一个职业经理人应具备的职业态度和素养，了解到如何打造一个合格的管理团队。先从管理人员的管理意识上开始转变，最后带动整个团队朝职业化团队进行转变。一个高效、和谐的职业化团队应该是建立在尊重和信任的基础上具备以下要素：a、具备统一、清晰、明确的奋斗目标。b、强有力的核心领导者。c、统一的工作理念，包括思想、态度、行为、习惯。d、各成员有胜任的工作能力和专业技能。e、成员之间有着良好的沟通。f、成员之间能够相互支撑、补位、鼓励。这也是财务部09年的努力方向，那就是打造一只高效、和谐的职业化团队。

3、财务部部分管理人员还参加了房地产全面预算管理与成本控制的培训，吸收了很多先进的房地产全面预算管理的实战经验，开拓了眼界，这套系统从组织架构、工作流程、指标选定、考核办法提供了一整套的解决方案。这堂培训课为09年在xx项目上实施房地产项目预算奠定了理论基础。如有可能，财务部希望能请到这堂培训课的培训老师x老师来我们公司进行房地产全面预算的咨询和培训。

八、其他临时工作任务

1、完成与xx集团股东资产剥离方案的设计工作。根据领导的预测，前后设计了有x套剥离方案，并对每套方案进行一个总结和评价。

2、历时大半个月，配合股东下派的审计人员进行董事长离任审计工作。

3、完成集团总部的xx银行资料的准备工作。

虽然财务部在08年有了不少收获、进步和成绩，但还是有一些方面需要注意、改进和加强。

1、财务团队离职业化团队还有一定的距离，在应付一些高强度和高负荷的工作任务时团队的配合和协作不够顺畅，会出现一些执行偏差。

2、合同管理还有待加强。

3、成本管控力度还不到位。

中国社会科学院12月２日在京发布的２００９年《经济蓝皮书》中指出，２００９年在国际、国内经济形势以及国家宏观调控政策的影响下，房地产市场将步入较长时间的调整期。蓝皮书指出，２００８年，国家宏观调控政策的作用显现，市场供给方资金链条绷紧，需求方处于明显观望状态，商品房交易量大幅下降，房价上涨幅度逐步放缓，房地产市场景气回落。２００９年将延续２００８年房市的低迷，需求方短期内难以走出观望，开发企业会迎来一轮“洗牌”，供需双方作用下，短期内房价面临进一步回调。炒房者将因投机能力下降而不同程度地退出市场，首次购房的自住性需求将更为谨慎；购房需求将向实用性的中小户型集中；留存在市场当中的真正的住房需求者将会对房地产产品提出更高要求，未来市场竞争会更加激烈。

2009年xx公司的发展重点主要会放在xx项目开发上，同时还要兼顾两个工业项目，可以说任务十分艰巨。再加上严峻的行业形势，财务部的肩上的担子也非常沉重。根据目前的行业形势、根据公司的发展战略，财务部重点将在以下几个方面开展工作：

1、在年前筹集支付各建筑施工单位的工程款资金，保证公司顺利渡过年关。

2、与销售部密切配合，加速回笼售房资金。

3、配合xx部、物业公司做好xx的全面营运工作。

4、组织好xx商铺销售的土地增值税筹划和清算工作。

5、财务部将尝试以项目为周期编制xx项目预算，如有可能，希望能请到x老师来我们公司进行咨询和指导。通过推行项目预算加强成本管控力度。

6、不断修正工作流程和完善内部控制。提高财务部对各类经济业务的监督力度。

7、加强财务部合同管理。

8、加强财务部员工素质建设和业务培训。争取在09年打造出一支高素质、骨干成员稳定、职业化的财务团队。

如果说2008年是财务部痛苦转型的一年，那么2009年将是财务部昂首迈进的一年，财务部全体员工将继续艰苦奋斗、努力拼搏，以更成熟的管理水平和更饱满的工作热情迎接2009年。最后祝愿我们的企业、我们的团队在2009年实现企业的宏伟战略目标。

尚在不具备成熟处理问题的条件下，个人的力量就更显单薄了。

2010年对我来说，正确的蜕变很重要。要改变的问题很多，首先就是意识。纵观我们公司的发展历程，和其他同行的差距越来越大，如何定位我们这样的公司，如何多争取更多的业务，促进公司的发展。意识转变能反作用自己的行为。写出来分析是对自己的警示，提醒自己需要树立深刻的危机意识，认识到问题是蜕变的第一步。其次就是行动，在行动中时刻提醒自己在做什么，问问自己做的对不对，做的是否到位，怎么样才能做得更好。

关键词二：提高

浅析房地产企业财务管理 篇7

关键词：房地产企业,财务管理

房地产行业作为资金密集型的高风险行业,近年来在我国得到了迅猛发展,已经成为当前投资的一个重要领域,但在当前金融危机爆发的时期,各地房地产泡沫被严重挤压,房地产企业甚至面临着生存危机。在这种情况下,房地产企业要实现长期的发展,获得持续性核心竞争能力,其中重要途径之一,就是必须提高财务管理水平,促进核算型财务向管理型财务转变,使财务管理成为企业管理的核心手段之一,为高层决策者提供充足的管理决策信息。

一、房地产企业财务管理的内容及原则

企业财务管理的内容是由企业资金运动过程决定,资金运动包括资金的取得、使用、耗费、收入和分配,即以价值形式反映企业对生产资料的取得和占用、人力和物力的消耗、生产成果的实现和分配。因此,房地产企业财务管理的内容主要包括:(1)对房地产企业资金筹集的管理;(2)对房地产企业资金投资运用的管理;(3)对房地产企业开发成本及费用的管理;(4)对房地产企业利润分配的管理。

企业财务管理的原则是企业在财务管理过程中必须恪守的底线或最为基本的做法。这种原则行业特征较为明显,即不同行业的企业财务管理的重点不同。房地产企业财务管理的原则包括以下三点:第一,房地产企业必须对项目可行性进行深入论证。因为房地产项目要求一次投人的资金大、压力重,而且回收期长、风险高,决定房地产企业做投资决策要充分论证项目的可行性,而不能完全凭主观随意性。第二,房地产企业必须加强资金管理。在现实的房地产开发项目中,由于不良的资金管理而导致在建项目资金不足,后续资金跟不上的情况时有发生。这就要求房地产企业在开发过程中加强资金管理,杜绝不良资金流动。第三,房地产企业必须通过各种方式降低其成本,加强成本管理工作。这需要事先的成本预测、事中的成本计量和事后的成本分析、评价工作。

二、我国房地产企业财务管理的现状

目前,大部分房地产企业的财务管理仍不完善,甚至有的企业还处于简单的会计记录阶段,尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用,主要存在以下几个问题:

(一)筹资管理方面

筹资数量的确定具有盲目性。筹得资金不足,影响企业的发展;而筹得资金过剩也会影响资金使用效果。因此,确定资金需要量是筹资管理的前提。此外,筹资渠道狭窄也是影响房地产企业发展的一个因素。这主要因为,筹资渠道狭窄,一方面可能导致房地产企业资金供应不足或不能按时供应,另一方面会增加企业的筹资成本,加大企业筹资风险,进而影响企业获利水平。这也是当前我国房地产企业中存在的通病。我国房地产企业数量众多,但截止到2008年底在沪深两地上市的仅有103家(其中包括ST、*ST类),这说明我国房地产企业利用股票市场融资的积极性不高,而大多依赖银行贷款获取资金,这种情况在经济形式向好的情况下不会出现问题,然而一旦出现金融危机,银行紧缩银根,这部分企业便十分危险,甚至会有破产清算的风险,现阶段这次“金融风暴”下房地产企业的遭遇便是一个很好的例子。

(二)投资管理方面

房地产企业投资具很大的盲目性和投机性。由于我国众多的房地产企业是利用国家进行住房制度改革、大力支持房地产企业的时机下纷纷成立的,当时房地产投资的热情较高,它们通过各种途径取得土地和银行贷款,然后便开始房地产开发,利用房地产市场机制的不完善获取暴利,往往对投资项目的前期研究不够重视,没有很好的进行房地产投资的可行性分析与论证。这种盲目投资、无视投资风险的行为在房地产市场不景气时,往往损失惨重,甚至破产清算。

(三)成本管理方面

房地产企业普遍对项目工程施工阶段的成本管理比较重视,而对决策阶段和设计阶段的成本管理不够重视。房地产企业普遍存在的一个错觉是:工程成本主要含在施工阶段,加强这个阶段的管理,就可大量节约成本。但是,发展商却忽视了对决策阶段和设计阶段的成本控制,往往将决策阶段的专家咨询费、设计费等一压再压,认为这就是节约成本。

(四)利润分配阶段

我国房地产企业利用国家住房制度改革带来的机遇纷纷加入到房地产行业中来,投资带有一定的盲目性。由于企业成立时间短,人才匾乏,成立后往往忙于项目开发,没有时间来系统规划企业的未来走向。获取利润后,如何分配利润往往由投资人确定,利润分配采取何种形式,分配多少以及何时进行分配往往基于投资人对房地产市场未来走势的判断,而不是根据企业的融资需求、资本结构及企业内、外部关系人的要求等来确定利润分配策略。

三、完善我国房地产企业财务管理的建议

(一)融资阶段

融资阶段应确保合理资金需要量,无论通过什么渠道,采取什么形式融资,融资多少,都应在考虑广开财路的同时,确保企业资金需要量的合理界限。这时,应特别注意预售收入的再投入部分是否与销售收入计划相配合与协调。同时,还要注意筹资活动的财务风险性,把风险降低到最低限度,保证企业财务的安全性和稳定性。因此保证长期融资与短期融资的合理配比的企业财务的安全性和稳定性的原则是最重要的。此外,还应当拓宽融资渠道,尽量选择资金成本较低的融资方式。不同的渠道筹资所付出的代价不同,构成的资金成本不同。融资应从不同渠道不同融资成本中,选择资金成本低的渠道,以获取最佳的效益。另外,相对于依赖银行贷款融资的风险,通过资本市场获取资金的风险较低,在经济形势不明朗的情况下,房地产企业可以通过股票市场融的资金,防范财务风险。当然,不同的融资方式有着不同优缺点,房地产企业应该根据自身情况,选择适合自身发展的融资策略。

(二)投资阶段

首先,加强投资项目的可行性研究。鉴于房地产投资的特点,一次投资失误可能带来一个企业的毁灭,房地产投资项目进行可行性研究非常重要。房地产企业要想获得长期、稳健的发展,必须加强投资分析,防范投资失误所带来的风险。其次,适度增加经营性资产的投资。房地产开发企业应调整投资结构,适度增加经营性资产的投资,以获得稳定的资金来源与会计收益,减小企业风险。例如,房地产企业可以适度开发商业物业,对外出租以获得长期的现金流和会计收益。当外部环境发生变化时,企业不但可以利用商业物业收取的租金维持企业正常运营,而且还可以利用商业物业进行抵押融资,保证开发所需资金,防范企业风险。最后,房地产企业必须审时度势,时刻关注宏观经济形势的变化。在这次金融危机出现苗头时,仍有房地产企业大量囤地行为,这种无视经济形势和投资风险的行为必然会得到来自市场的惩罚。

(三)日常管理阶段

日常管理主要涉及成本管理和资金管理两个方面。

成本管理方面:房地产企业成本主要包括土地开发成本、建筑安装成本。土地开发成本方面,随着政府进一步规范土地市场、规范土地出让方式,土地的取得及土地成本将取决于竞价、拍卖、招标的出让方式和出让结果。此时,谨慎选择土地,认真研究前期开发是降低土地开发成本发挥土地最佳效益,增加地产收益的关键。此外,在选择好土地的基础上,最好争取水、电、气、通信道路等配套设施一次建设到位,这是降低土地开发成本的关键。因为这些配套设施的后期开发成本是非常巨大的,需要引起房地产企业的重视。建筑安装成本方面,因为这部分成本发生在项目建设过程中,是一个比较难以把握的成本。针对这种情况,房地产企业在开始动工建设之前应该通过各种方法估计在建设过程中的阶段成本,然后根据实际建设阶段中的成本对原来的估计数据进行调整,并以此为后一阶段建筑安装成本的预算,进行跟踪监控。

资金管理方面:提高销售速度,加快资金回笼,提高投资回报率。经济适用房价格低、需求量大,往往供不应求,所以,经济适用房具有销售费用低、资金回笼快、资金周转效率高等优势。虽然其单位利润率相对较低,但是,其资金周转率高,投资回收率高,可以加快投资频率,进而提高投资回报率。

(四)利润分配阶段

企业制订利润分配政策需要考虑企业的资本结构、融资需求、企业在社会公众中的形象、债权人以及投资者的利益等问题。对于房地产开发企业来说,其利润分配策略的制定应根据企业经营战略、投资及融资策略的需要制订。结合房地产企业的实际情况,对其利润分配提出两点建议:(1)制订长期的利润分配规划,杜绝分配的随意性。(2)利润分配以转增实收资本为主,减少分配现金。这主要是由于房地产企业自有资金规模小,融资渠道狭窄,资金瓶颈是影响房地产开发企业发展的最大障碍。因此,房地产开发企业在制订利润分配战略应充分发挥内源融资功能,尽量减少分配现金,以转增实收资本为主。

参考文献

[1]、戴健敏,浅谈房地产企业的财务管理,科技咨询导报,2007年第16期

房地产财务动态管理模式探究 篇8

关键词:房地产 财务管理 成本管理

随着房地产财务管理水平与信息化应用水平的提高，越来越多的房地产公司开始采用动态财务管理模式，这种模式对成本管理有着重大的影响，建设有房地产行业特色的财务动态管理模式，节约房地产管理成本是当前房地产财务工作的一个重点。

一、财务动态管理的概念

作为财务管理的一种模式，财务动态管理是指一个通过对未来财务运营状况与目标结果的模拟，运用选用的动态财务指标及预先设置好的辅助管理工具和财务专业分析，将企业信息的变化过程。动态财务管理是一种整体的财务信息动态管理流程。对于房地产这个行业来讲，财务动态管理就是在房产实际工作中个项目以及日常管理通过对未来财务运营和目标进行设定，然后选用动态财务指标，在计算辅助和动态分析下，显示公司项目可能受不确定因为影响的可能性，将实时动态目标与预定目标做对比，从而实现房地产财务的动态管理。

二、房地产企业中动态财务管理的可行性与必要性

实施动态财务管理是提高房地产开发项目价值的客观要求。要想在激烈的市场竞争中立于不败之地，要求房地产公司具有持续的长久的创新力。能够不断超越对手提高自身。在房地产创新极易被模仿甚至超越。因此房地产公司要想长足持续发展，必须从内部财务管理来寻求突破，从财务运转高度寻求自身发展空间，传统的财务运作模式已经远远无法满足如今大规模房产开发的需求，从创新和现实状况发展来看，动态财务管理都是不二的选择。

信息化技术普遍应用为动态财务管理提供了技术保障。随着计算机普及和企业局域网发展，传统财务管理压力越来越大。经济全球化和信息化是当今经济发展的动态和趋势，财务管理也不例外。要实现财务动态管理，必须要有恰当的工具，事实证明计算机技术发展，电脑软件的开发与信息网络化为财务动态管理提供的相应的技术保障。

三、从房地产成本管理看财务动态管理优势

当前，许多公司的项目存在着多个业态、动态管理对成本进行分摊，当然这种方式有利也有弊，总体看来还是弊大于利的。

双管理方式的优势：

在这种管理模式下，过渡比较自然，不至于从传统的管理模式直接跳转到最新的动态管理模式之下，使公司整个财务有天翻地覆的转变，使得房地产有比较稳定自然的过渡期和适应期。

两种管理模式的优势都可以得到有效发挥，以互补的形式进行财务管理，既对未来预见把握到位，如过往也可以有很好的了解，两种财务管理同时进行，模拟性和实际性都可以把握到位。

双管理方式的不足：

双管理模式下财务管理界定不明，比较容易造成财务混乱不清，没有明确规定，管理员往往会采用自己最熟悉、最简单的财务管理方式，这样不利于相对比较繁琐的动态财务管理模式的应用，更不利于从传统模式到动态管理模式的逐渐转变。

人力物力财力的浪费更是显而易见的，同一份工作两组不同的人用两种不同的方法在做，势必会造成资源的浪费，扩大房地产的成本。而且两者的财务预算结果存在的不一致势必会使得项目运营有一定的阻碍。而且动态管理能够及时有效地进行成本控制和管理，双模式下这种优势很难得到全面发挥。

因此双管理模式只能作為一种过渡时期的财务模式，动态管理才是下一步房地产财务管理的主流。

四、动态财务管理系统操作流程

前期准备工作。在项目初期，以财务部为主相关部门辅助完成前期财务信息采集与整理，并集体参与相关财务分析的报告，为系统后期运行做好铺垫。

进行成本分解。将项目资料分析编制后，财务人员要按照系统预定的初始投资目标，根据系统流程，将每个阶段目标成本具体到成本要素分到相应部门，并且在一定时段内做好信息沟通和调整工作。

成本跟踪管理。在项目实施过程中，依据目标值进行项目实施，系统会对各个项目执行情况给予评定，本将结果反馈给相关部门并促使其及时了解和调整计划任务。当然也可以根据阶段累计项目的行馆成本对比初期目标成本，核实项目投资及部门运转。

实施项目动态管理。系统可以实现自动保存和随时输出已执行项目记录，将执行情况作为部门工作绩效考评的一部分，对项目成本超支部分，能够及时找出原因和相应对策，及时控制成本。

做好项目考评。每个项目在建设完成后都会对其总投资和目标投资情况进行及时考核和对比，对于超支部分要及时分析原因，总结经验。

五、房地产企业财务动态管理模式的构建

构建原理：房地产财务动态管理模式的构建是一个关联整个企业的系统性工程，构建前必须系统了解其设计原理，即在动态管理的定义内，立足于对财务数据的及时处理与反馈，将房地产企业财务动态管理构建成一个通过实时反映项目资金运作情况的信息平台。通过这一平台，房地产企业可以模拟出目标资金通过不同市场环境发生变化，并对动态财务指标与目标值进行比较然后及时反馈，供给企业决策层，能够有效防范市场投资风险。

构建思路：根据房地产企业成本控制和资金流特点，制定相应的房地产财务动态财务管理模式，以产业链理论为理论，具体到房地产中各个实时项目中，实现财务角度的全员管理。建立财务动态管理链，在这一管理链中，公司任意环节的成本支出都在动态财务管理系统中之冠展现，财务控制得到进一步加强。

系统设计：系统设计是实现房地产企业财务动态管理的重点所在，其主要工作工作是建立适合于企业的动态财务管理平台，使企业财务管理能在同一系统内斗能得到实现。它的设计主要包括对于需求的分析，各个模块的选择与设置、管理系统的具体运行和系统的集成管理几个方面来进行。

六、结束语

房地产财务动态管理是企业对于成本控制和管理的一个明智选择，有着实施的现实意义，不仅有益于房地产企业整体财务管理水平的提高，更可以实现对于资金和成本的实时控制，提高资金安全性，保障房地产企业持续健康稳健的发展。

参考文献：

［1］黄巧.动态财务管理在房地产投资开发中的应用研究［D］.重庆大学,2005

［2］赵翔如.建立动态财务管理的思考［J］.内蒙古科技与经济，2003

［3］王洪海，吴玉清.财务敏感因素的系统分析.统计与决策，2005

(责任编辑：郭陈华)