资产公允价值评估报告

资产公允价值评估报告（推荐8篇）

资产公允价值评估报告 篇1

XXXX股份有限公司拟以公允价值模式

计量的投资性房地产

关于评估说明使用范围的声明

企业关于进行资产评估有关事项的说明 资产评估说明

一、评估对象与评估范围说明

二、资产核实情况总体说明

三、评估技术说明

四、评估结论及其分析

XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 声明 注册资产评估师声明

一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。

二、评估对象涉及的资产清单由委托方申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。

四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验。

五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 摘要

摘 要

一、本次评估对应的经济行为

本次评估对应的经济行为是XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计量投资性房地产。

二、评估目的

本次评估的目的是为XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计量的投资性房地产的经济行为提供价值参考依据。

三、评估对象和评估范围

评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估对象和评估范围是位于XXXXXX，土地使用权取得方式为出让。

四、价值类型

根据本项目的评估目的和评估对象的具体情况，本次评估采用的价值类型为市场价值。

五、评估基准日 2013 年XX 月 XX 日。

六、评估方法

本次评估采用市场法。

七、评估结论及其使用有效期 1．评估结论

在评估基准日 2012 年 XX 月 XX 日，委估资产的账面值为XXXXX万元。经评估，委估资产的评估值为 XXXX万元，评估值比账面价值增值XXXX万元，增值率为XXXXX%。评估结果详见下表：

XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 摘要

资产评估结果汇总表

评估基准日：2013 年XX 月 XX 日

产权持有者：XXXX股份有限公司 单位：人民币万元

账面价值 评估价值 增减值 增值率 项 目

A B C=B-A D=C/A×100% 投资性房地产 XXXXXXX

本评估结论仅对XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计量的投资性 房地产这一特定评估目的有效。2．报告使用有效期

本评估报告评估结果于 2013 年 XX 月XX 日至 2014 年XX 月 XX 日之间使 用有效。

八、对评估结论产生影响的特别事项

1．截止评估基准日，委估资产部分已出租，本次评估未考虑房屋出租事项对评估值的影响。房屋出租情况如下：

各楼层对外出租情况表

2．房地产权证载地下三层车位203为民防工程，且其权属归XXXX股份有限公司所有，因此，本次评估未考虑该事项对评估值的影响。

3．本次评估值为设定土地出让状态下房地合一的市场公允价值，评估值中未考虑相关税费对评估值的影响。提请评估报告的使用者注意以上事项对评估结论可能产生的影响。XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 摘要

以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 正文

XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告

XXXX股份有限公司：

证券资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用市场法，按照必要的评估程序，对本次经济行为所涉及的资产在2012年12月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如 下：

一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者概况(一)委托方、产权持有者概况

委托方及产权持有者均为XXXX股份有限公司。公司名称：XXXX股份有限公司 住所：XXXX 法定代表人：XXXX 注册资本：XXX 公司类型：股份有限公司（港澳台与境内合资、上市）经营范围主营：XXXXXX(二)其他评估报告使用者概况

除委托方、产权持有者、国家法律法规规定的评估报告使用者外，业务约定书未约定其他评估报告使用者。

二、评估目的

本次评估的目的是为XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计量的投资性房地产的经济行为提供价值参考依据。XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 正文

三、评估对象和范围

评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估对象和评估范围是位于XXXXXX，土地使用权取得方式为出让。纳入评估范围的资产与业务约定书确定的评估范围一致。

四、价值类型及其定义

评估价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

五、评估基准日

本次评估基准日是2013年XX月XX日。

六、评估依据

(一)经济行为依据

XXXX股份有限公司2012年第十七次董事会会议《关于投资性房地产后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式的议案》。(二)法律法规依据

1．《国有资产评估管理办法》(国务院令第91号)；

2．《国有资产评估管理办法施行细则》(国资办发〔1992〕36号)； 3．《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院令第378号)；

4．《关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作的意 见》(国办发〔2001〕102号)；

5．《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国资委令第12号)； 6．《国有资产评估管理若干问题的规定》(财政部令第14号)；

7．《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权 〔2006〕274号)；

8．《中华人民共和国土地管理法》； 9．《中华人民共和国城市房地产管理法》。(三)评估准则依据

1．《评估准则——基本准则》和《资产评估职业道德准则——基本准则》(财 企〔2004〕20号)；

2．《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协〔2003〕18号)； 3．《资产评估准则——评估报告》等7项资产评估准则(中评协〔2007〕189 号)；

4．《企业国有资产评估报告指南》(中评协〔2008〕218号)； 5．《以财务报告为目的的评估指南》；

6． 中评协关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知》 中评协〔2011〕 230号）。(四)权属证明 XX市房地产权证。(五)其他参考依据

评估人员收集的上海市房地产交易资料。

七、评估方法

房屋建筑物类资产评估通常采用的评估方法有成本法、收益法、市场法。成本法一般用于自建房产；收益法一般主要用于商业性用房，适合具有(或潜在)收益的房产评估；市场法一般用于同一区域或均质区域有类似的交易案例。由于委估资产为整栋购入的房地产，故不适合采用成本法评估；委估资产的B1-5层及地下车位已出租，其承租方分别为XXXXX等内部关联单位，为短期租约，不宜作为判断租金公允市场水平的基础，此外，在委估资产周边区域无法找到可比租赁交易案例，故不适合采用收益法评估。委估资产为外购的房地产，因市场上可收集到相似类型的物业成交案例，故

本次评估采用市场法。

市场法是在求取一宗委估房地产价格时，依据替代原理，将委估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等进行修正，得出委估房地产在评估基准日的价格。

基本计算公式为： P=P′×A×B×C×D 式中：P-----委估建筑物评估价值； P′-----参照物交易价格； A-----交易情况修正系数； B-----交易日期修正系数； C-----区域因素修正系数； D-----个别因素修正系数。

交易情况修正系数A用于将参照物的交易价格调整为一般市场情况下的正常、客观、公正的交易价格； 交易日期修正系数B用于将参照物的交易价格调整为评估基准日的价格；

区域因素修正系数C用于调整委估建筑物与参照物在地理位置、周边环境、交通条件、基础设施等方面的差异；

个别因素修正系数D用于调整委估建筑物与参照物在临街状况、结构、朝向、楼层、装修、施工质量、配套服务设施、已使用年限等方面的差异。

根据上海市车位市场成交价格及上涨幅度等相关资料，对比确定委估车位单价。

八、评估程序实施过程和情况

(一)接受委托

经与委托方洽谈沟通，了解委估资产基本情况，明确评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日等评估业务基本事项，经综合分析专业胜任能力和独立性和评价业务风险，确定接受委托，签订业务约定书。针对具体情况，确定评估价值类型，了解可能会影响评估业务和评估结论的评估假设和限制条件，拟定评估 工作计划，组织评估工作团队。(二)资产核实

指导被评估单位清查资产、准备评估资料，以此为基础，对评估范围内的资产进行核实，对其法律权属状况给予必要的关注，对收集获取的评估资料进行审阅、核查、验证。(三)评定估算

根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，选择适当的评估方法。结合所掌握的评估资料，开展市场调研，收集相关市场信息，确定取价依据，进行评定估算。(四)出具报告

对评估结果进行汇总、复核、分析、判断、完善，形成评估结论。撰写评估报告，经内部审核，在与委托方和相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通后，出具正式评估报告。

九、评估假设

本评估报告及评估结论的成立，依赖于以下评估假设：(一)基本假设

公开市场假设。公开市场假设是假定待评估资产在公开市场中进行交易，从而实现其市场价值。资产的市场价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易决定。这里的公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。(二)具体假设

1．在评估基准日的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

2．任何有关评估对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、法规。

十、评估结论

在评估基准日 2013 年 XX 月 XX 日，委估资产的账面值为XXX万元。经评估，委估资产的评估值为 XXX万元，评估值比账面价值增值XX万元，增值率为 XXX%。评估结果详见下表：

资产评估结果汇总表

评估基准日：2012 年 12 月 31 日

产权持有者：XXXX股份有限公司 单位：人民币万元

账面价值 评估价值 增减值 增值率 项 目 A B C=B-A D=C/A×100% 投资性房地产XXXXX

十一、评估报告使用限制说明

1．评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。2．评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。

3．除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。

4．根据国家的有关规定，本评估结果有效使用期为一年，从资产评估基准日 2012 年 12 月 31 日起，至 2013 年 12 月 30 日止有效。

十二、特殊事项说明

1．截止评估基准日，委估资产部分已出租，本次评估未考虑房屋出租事项对评估值的影响。房屋出租情况如下：

各楼层对外出租情况表

楼层 承租方 面积㎡ 日租金（元/㎡)租期 附 件

一、与评估目的相应的经济行为文件；

二、委托方及产权持有者法人营业执照复印件；

三、评估对象涉及的主要权属证明资料复印件；

四、委托方及产权持有者承诺函；

五、签字注册评估师的承诺函；

六、评估机构资格证书复印件；

七、评估机构法人营业执照副本复印件；

八、签字注册评估师资格证书复印件；

九、评估业务约定书复印件；

十、授权书。

证券资产评估有限公司 二○一三年二月十八日 资 产 评 估 结 果 汇 总 表 评估基准日：2012年12月31日 表1 共2页第1页

被评估单位：XXXX股份有限公司 金额单位：人民币万元 账面价值 评估价值 增减值 增值率 项 目 A B C=B-A D=C/A×100% 1 流动资产 2 非流动资产 其中：可供出售金融资产 #REF!#REF!#REF!#REF!4 持有至到期投资 #REF!#REF!#REF!#REF!5 长期应收款 #REF!#REF!#REF!#REF!6 长期股权投资 #REF!#REF!#REF!#REF!7 投资性房地产 XXXXXX 8 固定资产 9 在建工程 10 工程物资 11 固定资产清理 12 生产性生物资产 13 油气资产 14 无形资产 15 开发支出 16 商誉 长期待摊费用 18 递延所得税资产 19 其他非流动资产 20 资产总计 期：2013年流动负债 22 非流动负债 23 负债总计 净资产（所有者权益）

投资性房地产—房屋(公允价值计量模式)评估明细表 评估基准日：2012年12月31日 表2 共2页第2页

被评估单位：XXXX股份有限公司 金额单位：人民币元 来 建成 计量 建筑面积 成本单价 评估单价

序号 权证编号 房屋名称 结构 原始入账价值 账面价值 评估价值 增减值 增值率 备注 源 年月 单位(m2)(元/m2）(元/m2)XXXXXX

评估说明

证券资产评估有限公司 二○一三年二月十八日

XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 评估说明

关于评估说明使用范围的声明

本评估说明供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其它任何单位和个人，不得见诸公开媒体。

企业关于进行资产评估有关事项的说明

本部分是由委托方及产权持有者出具并提供，原文附后。企业关于进行资产评估有关事项的说明

一、委托方及产权持有者概况

委托方及产权持有者均为XXXX股份有限公司。公司名称：XXXX股份有限公司 住所：XXXX 法定代表人：XXX 注册资本：XXXXX 公司类型：股份有限公司（港澳台与境内合资、上市）经营范围主营：XXXXX

二、关于经济行为的说明

本次评估对于的经济行为是XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计 量投资性房地产。

三、关于评估对象与评估范围的说明

评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估对象和评估范围是位于XXXXX土地使用权取得方式为出让。2013 年 XXX 月 XXX日的账面价值为XXXX元。

四、关于评估基准日的说明

本次评估基准日是2013年XX月XX日。

I

五、可能影响评估工作的重大事项的说明

1．截止评估基准日，委估资产部分已出租，本次评估未考虑房屋出租事项对评估值的影响。房屋出租情况如下：

各楼层对外出租情况表

楼层 承租方 面积㎡ 日租金（元/㎡)租

2．房地产权证载地下三层车位203为民防工程，其权属归XXXX股份有限公司所有。

六、资料清单

1．资产评估申报表；

2．委托方及产权持有者营业执照复印件； 3．房地产权证。

法定代表人：

委托方及产权持有者盖章：

年 月 日

资产评估说明

一、评估对象与评估范围说明

(一)评估对象与评估范围内容

评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估对象和评估范围是位于XXX(二)实物资产的分布情况及特点

(1)委估资产位于XXXX，该房屋产权来源为2009年购买。经现场勘察，该房屋较新，使用及维护状况非常好。

(2)委估房地产权证编号为XXXX号，证载房屋所有权人为XXXX股份有限公司，规划房屋用途为办公、商铺和停车位，土地用 途为综合用地，土地使用权取得方式为出让，土地终止日期为2055年4月18日。(3)委估房产2013年XX月XX日账面价值为XXXX元。

(4)截止评估基准日，委估资产B1-5层全部出租，地下车位已出租，6层尚 待出租，已出租楼层建筑面积为XXXX平方米。具体情况如下：

各楼层对外出租情况表

楼层 承租方 面积㎡ 日租金（元/㎡)租期XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 评估说明

各楼层对外出租情况表

楼层 承租方 面积㎡ 日租金（元/㎡)租期

二、资产核实情况总体说明

(一)资产核实人员组织、实施时间和过程

根据资产评估有关准则及规范要求，依据委托方提供的资料，评估人员对评估范围内资产进行了实地查勘。核实过程具体如下：辅导产权持有者清查资产、填报资产评估申报明细，收集整理产权持有者提供的各项评估资料。

依据产权持有者提供的评估基准日会计报表和资产评估申报表，在产权持有者有关人员的配合下，核实账表、账实是否相符，核实资产状况。根据核实结果，提请产权持有者补充、修改和完善资产评估申报表。对产权持有者提供的评估资料进行核实，对有关资产法律权属资料和资料来源进行必要的查验，对有关资产的法律权属进行必要的关注。对可能影响资产评估的重大事项进行调查了解。根据以上工作，与相关当事方沟通，形成资产核实结论。(二)资产核实方法

根据委估资产原值、净值等项目进行账账、账实核对。(三)核实结论

委估资产法律权属清晰，不存在抵押、质押和担保事宜。

三、评估技术说明

(一)评估范围

纳入本次评估范围内的投资性房地产为办公、商铺和车位用房，截止评 估基准日 2013 年 XX 月XX 日账面价值为 XX 元。

(二)基本概况

委估资产位于XXXXX；地下 2-3 层的停车位 148 个（其中地下三层车位 203 为民防工程）。委估房屋为精装修，装修标准为外墙为玻璃幕墙，一楼大堂和-1 层局部为大理石地面，-1 层健身房等为复合地板和地毯，1-6 层地面铺设地毯、办公室内墙为铝合金隔断，会议室等内墙帖木式镜面板，天棚为三合板吊顶、配水晶灯饰，其他房间内墙涂料，卫生间地砖、至顶瓷砖内墙、PVC 吊顶，部分铝合金门窗，其余为木门。配套设施：给排水、照明、消防、宽带、通信，四部客梯，一部货梯，一部消防梯等。(三)核实的方法和结果 1．核实方法

(1)评估人员会同委托单位配合评估人员，将申报项目核对位置、建筑结构、建筑面积、层次和主要建筑技术经济指标；

(2)核查房屋权属证及土地使用证；(3)核实建筑物竣工时间；

(4)调查了解设计单位的设计水平、施工单位的施工水平、工程质量、建筑物抗震设防等级、使用维修等综合情况；

(5)在评估申报表核对无误的基础上，评估人员在产权持有单位有关人员的配合下深入现场进行实地勘察，记录建筑物及构筑物的施工质量、改扩建情况，调查了解建筑物的结构类型特征，使用维护情况，同时，核实位置、数量、结构形式、装修标准及保温情况等。对委估资产走访查看，详细核实和记录资产的现实状况；对关键、重要或有代表性的部分详细填写现场记录表。2．核实结果

(1)经核实，委估资产权属完善。(2)截止评估基准日，委估资产 B1-5 层全部出租，地下车位已出租，6 层尚待出租，已出租楼层建筑面积为 12,115平方米。明细如下：

各楼层对外出租情况表

楼层 承租方 面积㎡ 日租金（元/㎡)租期

(3)委估资产账面原值为 2009 年企业购置房产时的价值，以及购置后的房屋装修费用。(四)评估方法

房屋建筑物类资产评估通常采用的评估方法有成本法、收益法、市场法。成本法一般用于自建房产；收益法一般主要用于商业性用房，适合具有(或潜在)收益的房产评估；市场法一般用于同一区域或均质区域有类似的交易案例。由于委估资产为整栋购入的房地产，故不适合采用成本法评估；委估资产的B1-5层及地下车位已出租，其承租方分别为XXX等内部关联单位，为短期租约，不宜作为判断租金公允市场水平的基础，此外，在委估资产周边区域无法找到可比租赁交易案例，故不适合采用收益法评估。委估资产为外购的房地产，因市场上可收集到相似类型的物业成交案例，故本次评估采用市场法。市场法是在求取一宗委估房地产价格时，依据替代原理，将委估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等进行修正，得出委估房地产在评估基准日的价格。基本计算公式为：P=P′×A×B×C×D 式中：P-----委估建筑物评估价值； P′-----参照物交易价格； A-----交易情况修正系数； B-----交易日期修正系数； C-----区域因素修正系数； D-----个别因素修正系数。

交易情况修正系数 A 用于将参照物的交易价格调整为一般市场情况下的正常、客观、公正的交易价格； 交易日期修正系数 B 用于将参照物的交易价格调整为评估基准日的价格；

区域因素修正系数 C 用于调整委估建筑物与参照物在地理位置、周边环 境、交通条件、基础设施等方面的差异；

个别因素修正系数 D 用于调整委估建筑物与参照物在临街状况、结构、朝向、楼层、装修、施工质量、配套服务设施、已使用年限等方面的差异。

根据上海市车位市场成交价格及上涨幅度等相关资料，对比确定委估车位单价。(五)评估案例

案例 XXXX 5 号楼 评估明细表序号 1 1．选取比较实例

委估对象位于XXXX。评估时，假设该建筑物为整体出售，选择与委估资产相类似的小区物业 A、B 两宗 交易实例作为比较实例。评估对象和比较实例基本情况如下：(1)评估对象

评估对象位于XXX。房屋用途为办公、商铺和停车位，土地用途为综合用地，土地使用权取得方式为出让。房屋总面积XXX。委估建筑物位于黄浦江西岸，拥有 880 米长的黄金沿江岸线，毗邻两条上海地铁线并与东方明珠电视塔隔江相望。委估建筑物由国际客运码头、港务大楼、办公楼、艺术画廊、音乐文化中心等相关建筑和设施组成，是一个集邮轮码头和商业办公为一体的综合商务开发项目。该项目东起高阳路，西至虹口港，北沿东大名路，南到黄浦江，位于虹口北外滩的“黄浦江门户”位置，与浦东小陆家嘴的东方明珠隔江相望。整个项目规划占地面积 15 万平方米，总建筑面积将达 40 万平方米左右，其中，地下建筑面积 24.5 万平方米，地上建筑面积 16.5 万平方米（容积率近1:1.1），共有 13 个单体建筑。委估建筑物的办公楼项目临江景观好、建筑规模小，成为整个航运服务聚集区的“门面”，被誉为北外滩的标志性建筑。委估建筑物毗邻北外滩滨江绿地，滨江绿地北靠东大名路，东临高阳路，西至溧阳路，南沿黄浦江边，与上海港国际客运中心码头相邻。绿地面积 6.4万平方米，茂密的大乔木、各类花灌木、地被植物等构成了绿色生态区，极大改善委估建筑物的办公环境。委估建筑物所在小区的地下有即将开通的 12 线地铁，该小区的中心区域有近万平米的音乐广场及音乐之门。整个小区的地下贯通，并通往上海港国际客运中心码头。(2)比较实例

①比较实例 A 和 B 分别为上海国际航运服务中心项目的 3 号楼和 6 号楼，均竣工于 2012 年 12 月，钢筋混凝土结构。3 号楼地上共 6 层，地下 1 层，总建筑面积 7,098.16平方米（其中地上 6,354.84平方米，地下 743.32平方米），6 号楼地上 13 层，地下 1 层，总建筑面积 19,778.93平方米（其中地上 18,162.37平方米，地下 1,616.56平方米）。

上海国际航运服务中心项目，位于上海市虹口区北外滩地区公平路 18 号，距上海港国际客运中心东 1.6 公里。该楼盘所在物业西起公平路、东至瑞丰大厦及秦皇岛码头、北靠临江小区至杨树浦路、南临黄浦江。2011 年至 2012 年 销售的写字楼位于西块，总用地面积 41,345平方米，总建筑面积 206,857平方米，整个项目由高度 21.5 米到 100 米不等的 5 幢商务办公楼组成。该楼盘功能定位包括办公、商业、会议、公寓式酒店，以及游艇港池在内的相关设施，作为上海国际航运中心建设的重要组成部分，体现了航运服务业的核心功能和规模效应，将起到跨国航运企业集聚的作用。设立上海国际航运服务中心项目是为了体现上海市航运服务业的核心功能和规模效应，以达到跨国航运企业集聚的目的。上海国际航运服务中心项目与委估建筑物上海港国际客运中心相连，形成一个两倍于外滩长度的滨江区域。

②比较实例C为上海中信广场的第五整层，中信广场位于上海虹口区（虹口区四川北路 859 号，四川北路以西、塘沽路以北、江西北路以东、海宁路以南），是北外滩及四川北路核心区域的一座国际 5A标准甲级写字楼。整个项目由街区型商业设施与一栋超高层办公楼组成。项目落成后将成为未来浦西地标建筑之一。

中信广场竣工于 2010 年，建筑结构为框架结构。建筑面积 147,065平方米，建筑占地面积 10,121平方米，地上建筑面积 109,828平方米，地下建筑面积 37,236平方米，总建筑层数为地上 47 层，地下 3 层，标准层建筑面积2500平方米，电梯数量：三菱客梯 18 部，货梯 4 部，地下车位 387 个，标准 层净高 3.1 米。具体情况见下表：

评估对象—上海上海国际航运服 上海国际航运服比较内容 港国际客运中心 5 中信广场务中心 6 号楼 务中心 3 号楼号楼

建筑用途 商业配套楼 相同 相同 相同 所处地区 北外滩 相同 相同 相同

交易时期 2012.12.31 2012.12 2012.12 2012.12 交易情况 市场价 中介叫价 中介叫价 中介叫价 建 成 年 代

(年)2009 2012 2012 2010 土地使用权出让 相同 相同 相同 性质繁华程度 较好 相近相近相近距海天路商0.5 公里 相近相近相近业区交通便捷程

有 3 条以上公交线路 相同 相同 相同度

评估对象—上海

上海国际航运服 上海国际航运服 比较内容 港国际客运中心 5 中信广场 务中心 6 号楼 务中心 3 号楼 号楼

空气、噪音、绿化周 环境质量 一般 一般 一般 围景观较好 建 筑 面 积

15,258.86 19,778.93 7,098.16 2,340.09(m2)建筑结构 钢混 相同 相同 相同 户型 整栋 相同 相同 相同

楼层 地下 1 层地上 7 层 地下 1 层地上 13 层 地下 1 层地上 6 层 第 5 整层，共 50 层 朝向 整栋 相同 相同 相同

配置 水、电、通讯等 相同 相同 相同 装修情况 高档 普通 普通 普通 景观情况 江景 相近相近相近交易单价(元

115,000/92,000 138,000/116,000 68,000 /m2)

2．交易情况修正

交易情况修正系数=正常交易的交易情况指数/比较实例的交易情况指数 设定正常交易的交易情况指数为 100，因比较实例 A、B、C 为中介叫价，经市场调查，参考实例上海国际航运服务中心项目的 5 号楼（建筑面积 12,157.99平方米）和 8 号楼（建筑面积 35,302.31平方米），在 2011 年 12 月 和 2012 年 3 月整体出售的价格，销售单价分别为 6.5 万元和 6.6 万元，当时 5 号楼和 8 号楼网上中介叫价为 8—10 万元/平方米。经计算，实际成交价与中 介叫价下限的比分别为 81.25%和 82.5%。故在评估时参考上述比率，并结合 实例 A、B 中介叫价的浮动比例，进行交易情况修正，综合考虑后，交易情况修正系数分别为 100/125、100/125，即中介叫价的 8 折。本次评估 A 和 B 采用中介叫价的下线作为交易单价，即实例 A：92,000 元，实例 B：116,000 元。实例 C 由于中介叫价不打折，因此实例 C 交易单价采用 68,000 元。

3．进行交易日期修正

交易日期修正系数=评估基准日价格指数/比较实例交易时点价格指数评估基准日与比较实例的时点相同。因此，无需进行交易日期修正。4．进行区域因素修正

区域因素修正系数 = 评估对象区域因素指数/比较实例的区域因素指数因比较实例与评估对象不在同一小区内，故需要进行区域因素修正。以评估对象的区域因素，如距商服中心距离、交通便捷度、区域基础设施状况、区域公用服务设施、环境质量、黄浦江景观状况等为基准，比较评估对象与交易实例在上述方面的差异并对比打分，则打分的结果详见区域因素比较修 正系数表。

5．进行个别因素修正

以评估对象房地产的个别因素，如户型、面积、楼层、朝向、临街状况、装修标准、设备配置、新旧程度、整栋楼盘和商业修正等为基准，比较评估对象与交易实例在上述方面的差异并对比打分，则打分的结果详见因素比较 修正系数表。

6．计算评估对象的评估值 因素比较修正系数表 项目 实例 A 实例 B 实例 C 交易情况修正 100/125 100/125 100/100 交易日期修正 100/100 100/100 100/100 区域因素修正

1．距商服中心距离 100/100 100/100 100/100 2．交通便捷度 100/100 100/100 100/100 3．区域基础设施状况 100/100 100/100 100/100 4．区域公用服务设施 100/100 100/100 100/100 5．环境质量 100/99 100/99 100/97 6．景观状况 100/100 100/100 100/99 个别因素修正

1．户型 100/100 100/100 100/100 2．面积 100/100 100/115 100/120 3．楼层 100/97 100/100 100/102 4．朝向 100/100 100/100 100/100 5．临街 100/100 100/100 100/100 6．装修标准 100/93 100/93 100/93 7．设备配置 100/100 100/100 100/100 8．新旧程度 100/103 100/103 100/101 9．整栋楼情况 100/100 100/100 100/80 10．商业面积修正 100/99 100/99 100/98

因素比较修正系数计算表 项目 实例 A 实例 B 实例 C 2 交易单价(元/m)92,000 116,000 68,000 交易情况修正 0.8000 0.8000 1.0000

因素比较修正系数计算表 项目 实例 A 实例 B 实例 C 交易日期修正 1.0000 1.0000 1.0000 区域因素修正

1．距商服中心距离 1.0000 1.0000 1.0000 2．交通便捷度 1.0000 1.0000 1.0000 3．区域基础设施状况 1.0000 1.0000 1.0000 4．区域公用服务设施 1.0000 1.0000 1.0000 5．环境质量 1.0101 1.0101 1.0309 6．景观状况 1.0000 1.0000 1.0101 个别因素修正 1．户型 1.0000 1.0000 1.0000 2．面积 1.0000 0.8696 0.8333 3．楼层 1.0309 1.0000 0.9804 4．朝向 1.0000 1.0000 1.0000 5．临街 1.0000 1.0000 1.0000 6．装修标准 1.0753 1.0753 1.0753 7．设备配置 1.0000 1.0000 1.0000 8．新旧程度 0.9709 0.9709 0.9901 9．整栋楼情况 1.0000 1.0000 1.2500 10．商业面积修正 1.0101 1.0101 1.0204 综合修正系数 0.8785 0.7410 1.1552 比准单价(元/m2)80,822 85,956 78,554

7．确定评估值 市场单价＝XXXXX 取整

评估值＝市场单价×面积＝XXX＝XXXXX(元)取整

四、评估结论及分析

(一)评估结论

在评估基准日 2013 年 XX 月XX 日，委估资产的账面值为XXX万元。经评估，委估资产的评估值为 XXX万元，评估值比账面价值增值 XXX万元，增值率为XXX%。评估结果详见下表： 资产评估结果汇总表

评估基准日：2013年 XX月 XXX 日

产权持有者：XXXX股份有限公司 单位：人民币万元

账面价值 评估价值 增减值 增值率 项 目 A B C=B-A D=C/A×100% 投资性房地产 1 58,928.14 119,345.84 60,417.70 102.53%

(二)评估结论与账面价值比较变动情况及原因

资产公允价值评估报告 篇2

长期以来, 历史成本一直在会计计量实务中占据主导地位, 原因在于历史成本具有可验证性, 相对更可靠。但是历史成本缺乏相关性, 账面历史成本会随着时间和市场条件的改变而改变。随着经济的虚拟化和不确定性因素的增加, 以历史成本为计量基础的会计信息的相关性越来越受到信息使用者的质疑, 出现了资产减值会计、通货膨胀会计和当前最为流行的公允价值会计。但许多投资者认为, 历史成本计量模式下的财务报告不仅未能为金融监管部门和投资者发出预警信号, 甚至误导了投资者对这些金融机构的判断。

一、会计中的公允价值

公允价值计量与历史成本计量不同的是, 公允价值计量具有较强的相关性。引入公允价值计量模式, 可以使财务报告包涵企业未来发展的信息, 增进财务报告关于企业财务业绩信息的完整性和有用性。通过公允价值信息, 可以了解企业当前所持有的资产负债的真实价值, 从而对企业做出正确评价, 使投资者把握投资的机会并规避风险, 使管理者提高其管理业绩。对金融工具来说, 公允价值是最相关的计量属性, 而对衍生金融工具来说, 公允价值是唯一相关的计量属性。

次贷危机爆发以来, 广大的投资者、会计界和会计信息监管部门对公允价值会计, 特别是公允价值计量中的盯市方式引发的顺周期效应给予了大量的批判和关注, 在一定程度上动摇了公允价值会计的基础、信心和稳定性。

(一) 公允价值计量的优缺点

公允价值计量的优势是十分明显的, 公允价值能够反映物价、汇率变动等因素对资产负债价值的影响, 从而能够动态地反映企业真实的财务状况和经营成果。首先, 公允价值计量提高了会计信息的相关性, 满足了风险管理的需要。其次, 公允价值计量适应了金融创新的需要, 使会计信息使用者达到防范、规避与化解金融风险的目的。再次, 公允价值计量更能反映收益和资产的定义。

公允价值计量的主要缺点包括:从会计信息的可靠性来说, 与历史成本计量相比, 计量所依据的凭据不足, 采用公允价值计量可供选择的形式较多, 其确认要受市场环境与交易所面临的不同情况所制约, 存在许多不确定因素, 容易受到人为因素的影响;公允价值随市场波动而变动, 在经济周期的不同阶段会引起银行净资产的大幅波动;公允价值会计只是提供企业各项资产要素而不是企业整体资产的公允价值信息, 企业的整体资产价值不仅仅是单个资产价值的累加, 而决定于未来持续流入的现金流及盈利能力, 这意味着公允价值会计反映的企业整体资产价值是相对的。

(二) 公允价值的获取方式

国际上对于公允价值的确定基础一般分为三个层次:换入或换出资产或负债存在活跃市场的, 如公开交易的股票和债券等, 其公允价值应当根据相同资产或负债的挂牌价格确定;换入或换出资产或负债本身不存在活跃市场、但类似资产存在活跃市场的, 其公允价值则根据在活跃市场中类似资产或负债的挂牌价格调整后确定, 如同行业类似规模企业的股票或债券的价格;换入或换出资产或负债不存在同类或类似资产的可比市场交易的, 应当采用估值技术确定其公允价值。会计准则在公允价值计量方式顺序安排上将估值技术放到了最后一个级次, 主要是基于估值技术是由人来运用和操作的, 存在人为主观因素。而在市场不稳定时期, 现行市价可能已经部分甚至全部扭曲, 充分利用估值技术以及专业人士的理性判断, 可以起到平稳市场波动的幅度, 缓和甚至避免公允价值盯市计量方式推波助澜的作用。

二、以报告为目的的资产评估

以报告为目的的资产评估是指基于企业会计准则或相关会计核算、披露要求, 运用评估技术, 对财务报告中各类资产和负债的公允价值或特定价值进行分析、估算, 并发表专业意见的行为和过程。资产评估是将市场条件及影响资产价值的各种因素等综合考虑而进行的价值判断, 其本质是模拟市场对资产价值做出经得起市场检验的评定估算和报告的行为, 而以财务报告为目的的资产评估的目的就在于公允价值的确定。

三、提高以财务报告为目的的资产评估质量的对策思考

为了更好地发挥以财务报告为目的的资产评估的作用, 以推动公允价值会计实践的深入, 提高会计信息的决策有用性, 针对评估行业目前所面临的现实问题, 提出如下对策:

(一) 完善公允价值应用的市场条件, 建立服务于以财务报告为目的的资产评估的信息服务系统

公允价值得以运用的前提条件就是存在活跃的市场, 市场价格是最为客观、可靠程度最高、最简便的公允价值的来源。所以, 要想保证公允价值的有效实施, 必须努力构建一个完整、充分竞争的市场, 特别是生产资料市场和二手交易市场, 建立完善的市场体系, 打破行业垄断, 引入充分的竞争机制。

(二) 加强公允价值计量规则和评估技术规范的制定

资产的公允价值计量本质上是一种会计估计, 人们对公允价值计量可靠性的质疑主要是计量过程中需要大量的主观判断和计量结果的不可验证性。为了增加公允价值计量的可比性和可靠性, 应该借鉴英国、德国等国外的做法, 结合中国的国情, 制定详细的资产公允价值计量准则, 完善运用公允价值计量的细节, 规定固定的程序和判定尺度, 尽量减少人为判断的因素。比如应当在有关准则中明确:何时采用公允价值, 何时采用历史成本;在采用公允价值时, 是选用市价法还是成本法或现值法;规定采用公允价值后因账面价值调整而形成的差额如何处理等等。

(三) 研究资产公允价值计量模型并推广

评估技术是估计公允价值的重要方法, 应该从改善公允价值计量的具体实务操作性和准确性两方面来提高评估技术。目前中国资本市场发展尚不成熟, 估值模型的建设正处于探索阶段, 相应的风险管理和内部评级水平仍有待提高。因此, 国内学者应进一步加强对公允价值的估值模型和相关参数假设、公允价值审计及规范评估市场等方面的研究, 就目前广泛应用的估值模型重新做深入剖析, 改进其对经济预测参数的估计技术, 研究能够综合考虑影响评估对象的多种因素, 克服有主观预测弊端的模型, 减少主观夸大经济波动的倾向, 区别各种市场条件拟订更细化更严密的应用条件、应用方式, 制定详细的操作指南。对于已经研究成熟并被现实验证的模型, 会计准则制定机构应该进行推广, 以会计准则指南等形式发布。

(四) 加强以财务报告为目的的资产评估与会计、审计的衔接

目前会计和审计工作需要更多的评估专业的支持, 对评估的需求越来越大。评估行业应当将资产评估和会计、审计的准则与实务紧密结合, 从注册资产评估师执业要求的角度, 有针对性地架设起一座连接资产评估与会计和审计的桥梁, 在理论上促进相互融合、协同发展, 在实务中相互协调。

公允价值计量模式引入会计准则后, 产生了以财务报告为目的的评估业务, 它与传统资产评估业务相比在业务要素的确定、相关参数的运用等方面都有较大差别。由于中国公允价值会计发展尚不成熟, 在市场动荡情况下如何准确反映资产内在价值的难题尚未得到根本解决。为了让公允价值得到更合理的运用, 为会计信息使用者提供既相关又可靠的信息, 评估行业需要借鉴国际评估界和会计界的合作经验, 从理论上、实务上做好充分准备, 加强与中国会计界的协调, 为深化会计体制改革服务。

参考文献

[1].葛夏晴.IASB公允价值计量项目的进展及对我国的启示[J].经济论坛, 2010 (06)

[2].卢兴杰.国际财务报告准则变革及中国对策——2010年中国会计学会资深会员论坛综述[J].会计研究, 2010 (04)

资产公允价值评估报告 篇3

关键词：金融危机；金融资产；公允价值

一 、公允价值计量属性概述

（一）公允价值的定义及其意义

我国《企业会计准则——基本准则》中的定义如下：在公平交易下，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。公允价值本质上是一种评价根据市场信息,是市场的价值资产或负债,客观、公正。只有客观、公正的市场价格是公平价值的性能,可作为公允价值计量标准。

基于当前的公允价值建立在现实的公平交易中,使得会计估值从滞后的历史成本会计中摆脱出来，见证了一个伟大的改变。公允价值会计的创意体现为:一是坚持会计要素的定义,强调价值是为企业带来或将导致流出的未来现金流量,回答会计测量的两种不同级别的问题（计量什么？如何计量？）；二是会计测量必须基于当前时间，摒弃了传统的静态报表，坚持动态会计概念。到目前为止，FASB建立公平价值理论为核心的会计计量系统框架，在代替历史成本计量模型作为主流在这个过程中,是关键的一步。

（二）公允价值在本次金融危机中的非议

在金融危机的各种分析和批评中,公允价值会计准则加剧金融危机的可能已成为人们关注的焦点。在所受损失是灾难性的金融圈,一致认为公允价值计量加剧了金融危机，要求修改公允价值会计准则；金融危机爆发后,美国的金融部门和国会成员针对美国的会计准则,公允价值计量的金融工具的需求过于现实,并迅速反映了金融机构的财务状况，因此使危机的严重性进一步加深。他们的主要代表机构和人物是花旗、美林、瑞银、美国国际集团,美国金融家协会ABA ,美联储FR,国际货币基金组织,麦凯恩等。

会计界和经济界人士则认為，准则的指导方针没有问题,问题是金融机构对准则双向和功利主义的态度，将金融危机归咎于“公允价值”是不公平的,公平价值是忠实地记录和反映金融资产价格真正的改变,并没有恶化金融危机。他们的主要代表机构和人物是美国财务会计准则委员会FASB,国际会计准则委员会,机构投资者委员会，审计质量中心,注册财务分析师协会, Robert Hertz，David Tweedie。Dennis Nally。

二、 金融危机下金融资产公允价值计量面临的问题

（一）各种估计参数的取得具有一定弹性

未来现金流量折现法中的各种参数估计是有一定的弹性。未来现金流贴现的想法简单、容易理解，但在实际应用中,由于各种变量的确定方法是非常灵活的,如果变量的选择不合理,结果并没有一个公平和可比性,从而误导投资者。在正常情况下,可以反映出不同类型的未来现金流量差异因素有五个方面: ①未来的现金流的估计；②在这些现金流的金额和实践各种可能发生变化的预测；③用无风险利率表示资金的时间价值；④存在于资产或负债价中格的不确定性; ⑤其他很难确定的因素,如资产变现困难和市场的不完善。上面的每一个方面需要财务人员的职业判断和评估,不同的参数将直接导致公允价值的显著差异。

（二）资产评估流程尚不规范，资产评估队伍的建设有待加强

如果既不活跃市场中,也不能使用该模型来确定公允价值,那么一个专业的资产评估机构将成为企业获得资产或负债的公允价值是另一个重要的选择。但目前许多专业评估机构不遵循操作规则的实践,影响了机构评估的质量,很难获得客观、公正公平价值。另一方面,评估部门执业时的自我意识和专业水平也是影响公允价值的一个原因，评估人员素质直接影响着公平的公允价值性。金融危机期间,对于美国金融机构来说,公允价值计量很容易导致交易价格下降——提取拨备、核减权益——恐慌性抛售,价格进一步下跌——必须继续增加拨备的条款,并继续减少权益的恶性循环。

（三）容易成为利润操纵的工具

交易性金融资产及持有至到期金融资产公允价值变动记入当期损益，即把潜在的、未实现的投资损益列入资产负债表，从而使利润不变。我国的资本市场还不够完善, 活跃的资产交换二级市场尚未形成,获得的公允价值存在随意性，给人工调整账面价值留下操纵的利润空间。此外,上市公司的控股股东很可能会在公司出现亏损的情况下，或者出于维持公司业绩或者配股的需要，通过债务重组确认重组收益来改变上市公司的当期损益。这种人为因素的影响使资产信息带有一定的主观色彩，甚至带来任意操纵会计数据的可能性，信息的可靠性受到质疑。公允价值计量、债务重组收益可以进利润，使包装利润又有了可乘之机。

三、公允价值计量的改革方向及相关建议

（一）公允价值计量的改革方向

1、不断完善非理性市场环境下的估值技术运用

研究表明,大约有85%的以公允价值计量的金融资产是在以二、三级参数估计体系下来报告的,对这部分资产的估价并非完全建立在市价的基础上, 而是将可观察到的指标和无法观察到的指标添加到模型中来估值。因此,只有建立模型和参数选择的指导,改善其规范和可靠性,才能减少企业人为影响经济后果的动机。我们应该考虑非活跃市场公允价值的确定方法：即当市场价格是非公允的,是否通过考虑价格下滑时间长短、跌幅以及市场流动性等因素,借助内部估值模型和假设条件来确定金融资产的公允价值。

2、建立估计公允价值的政策和程序

由于公允价值计量存在模糊性和主观性,尤其是在估值技术应用扩展到一个理性的市场环境下,会有很明显的主观性。因此，通过制定一个统一的操作指南,建立科学的内部、外部机制来保证公允价值计量的客观性是非常重要的。公允价值计量过程应放置在报告主体的合理监控之下，监控范围不仅包括估值技术本身,应该还包括交易日后重大事项和其他异常问题影响的计量,以及对特别困难的测量问题识别和高级管理人员的评价。此外,报告主体应当定期对公允价值估值结果和可观测到的市价比较确定公允价值，报告实体和程序结果的有效性。企业应当建立一个相对独立的资产评估委员会,该委员会直属于董事会或者股东大会,以使公司的管理人员或财务负责人无法干预企业资产定价。就外部而言, 应当加强外部具有相应资格的估价机构提供的估价服务作为确定公允价值的基础，加强第三方评估机制的测量。

3、进一步丰富公允价值信息的披露

公允价值的信息披露制度只是对资产和负债确认的结果进行了披露,并不涉及相关假设、模型和参数和其他信息。这种会计信息对于使用者来说缺少透明度,从而降低了会计信息的有用性。新会计准则应扩大披露的信息范围, 增加关于公允价值确认的假设、模型和参数等方面的信息，并评估其合理性论证和描述。

（二）规范与完善公允价值计量及披露方式

1、规范公允价值的运用范围和确定标准

公允价值范围的运用是一个两难的选择。虽然新会计准则明确了公允价值的运用范围，但结合目前情况来看，短期内不可能达到希望的目标，甚至有可能会背离人们的预期。因此，结合国内市场体系的现状，将准则中所规定的运用范围进一步区分为“必须运用、可以运用、暂缓运用”，并给出具体操作的指引，从而保证在当前条件尚不十分成熟的环境下降低公允价值全面运用可能造成的整体性风险。

公允价值运用过程中需要确定的标准包括：（1）确定标准市场：对于已经存在活跃、公开的交易市场的，应由国家监管部门或者行业协会明确其中符合公允价值确定标准的市场，其交易价格可以直接使用；（2）确定标准中介：细分市场要素和行业评价机构，定期由监管部门核准资质并进行公示，对于重大交易必须明确由指定的中介机构介入，以第三方的身份进行评估，尽可能保证估值的公允。

2、完善公允价值披露模式

(1)建立准则制定机构或相关部门指导审计师，正确操作公允价值会计的有效机制。确定金融资产的公允价值应充分考虑市场是否活跃、正常、有秩序。但由于全面实行公允价值会计的时间尚短，没有遭遇市场报价“非公允”的經历，而且缺乏权威机构对市场状态的统一判断。因安然事件导致审慎会计原则得到空前强调，在本次金融危机中。金融机构被普遍要求采取螺旋下降的市场报价调整金融资产的账面价值。所以，美国证券委员会2008年9月30日针对美国财务报告准则157号发布的指导意见，与其说改变了公允价值会计，倒不如说重新解释了非活跃市场下公允价值的确定方法，明确了市场报价非公允时，应通过考虑价格下滑时间长短、跌幅以及市场流动性等因素，借助内部估值模型和假设条件来确定金融资产的公允价值。

(2)取消可供出售金融资产，完善金融资产四分类。国际会计准则以及新《企业会计准则》均将金融资产划分为四类，实务中最难以理解、最难以准确操作的就是可供出售金融资产。无论是国际准则还是国内准则，均没有对该类资产进行明确定义，但对其操作却有许多复杂的规定。因此，建议取消可供出售金融资产这一分类，实务中交易员、管理层应在签署金融合约时明确其是交易性金融资产、持有到期投资，还是贷款和应收款项类。取消可供出售金融资产后，可以相对清晰地明确只有交易性金融资产、交易性金融负债才能采用公允价值计量模式，这既可以督促公司加强交易性金融资产、金融负债的管理；也可以在一定程度上解决公允价值计量“顺周期”问题，同时便于投资者对不同公司财务报告信息的分析、利用。

3、建立历史成本审计和公允价值审计双重审计模式

资产公允价值评估报告 篇4

目 录

一、评估方法介绍和选择... 5

(一)收益法(现金流折现法)适用性分析... 5

(二)市盈率适用性分析... 6

(三)可比交易法适用性分析... 7

二、医院概况和背景分析... 12

(一)医院概况——历史沿革... 12

(二)医院的管理架构... 12

(三)核心管理团队... 14

(四)该院的经营状况... 15

(五)发展环境分析——波特力量模型分析... 16

三、金子医院过去3年的财务状况... 26

四、企业未来情况预测... 27

(一)医疗收入预测... 27

(二)医疗成本分析... 31

(三)税收和利润分析... 39

(四)净现金流预测... 40

(五)折现率的确定... 42

五、结论分析... 47

(一)评估结论... 47

(二)评估结论分析... 47

附 录... 49

内容摘要

佛山金子医学整形美容医院即原佛山医学会康美医院，创建于1993年，是佛山地区唯一一家经国家卫生行政机构批准的大型整形、激光美容医院，是一家集美容整形临床、科研、教学为一体的综合性美容整形专科医院。

公 司的管理团队包括投资人甘国端主任医师(院长)和先生，其他的高管团队还包括徐贵龙副院长、何玲副院长、沈仕宏院长助理、王业胜主任(推拿科主任 ) 和周光明主任(口腔科)。这些管理团队成员不仅有多年积累的专业技能，而且也有丰富的专科医院管理经验，整个管理团队保持稳定。

目前，金子医院的服务内容可以分为三大科室+医美馆。三大科室是指整形科、推拿科和口腔科。目前，整形科是金子医院的核心业务;推拿科侧重中医推拿;医美馆是指医美馆美容美体连锁机构，目前共有3家直营，一家加盟。

经过分析比较，本文采用收益法(现金流折现)和市盈率法(PE)两种方法进行评估。收益法中确定的折现率是15%，折现期是5年。

经过评估，金子医院的整体评估价值在7500—8000万元之间。

佛山金子医学整形美容医院

价值评估报告

佛山金子医学整形美容医院即原佛山医学会康美医院，经过多年的发展现更名为金子医学整形美容医院。原佛山康美医院创建于1993年，它是佛山地区唯一一家经 国家卫生行政机构批准的大型整形、激光美容医院，非赢利性医疗机构，公费医疗定点单位，是一家集美容整形临床、科研、教学为一体的综合性美容整形专科医 院。经过的发展，金子医院在美容整形领域积累了10多万成功案例和经验，在华南、港澳、东南亚地区享富盛名。

金子医院有包括 博导、硕导在内的数十名美容整形专家团队。全部美容整形材料均采用国际、国内相关部门认定的优质材料，全部手术采用术中全程无痛技术，术后五星级护理。全 面开展各种美容整形项目，并且由平安保险对所有美容整形手术提供医疗保险。经过多年的发展金子医院在美容整形界树立了良好的口碑，并发展成为除激光、整形 美容外，还包括医美馆美容美体连锁、口腔美容、中医康复保健等在内的综合性专科医院。

在面对国内医改的大环境和新机遇下，金子医院 为了谋求更快的发展和占领更高的市场份额，拟主要通过增资扩股(或投资方收购一部分股份)形式引进战略合作伙伴。医院有关部门在财务顾问的指导下对本单位 所拥有的整体资产进行初步评估。评估人员根据医院的具体财务状况和所处的行业环境，并考虑到医院将有可能改制成为赢利性机构，结合评估目的和方法的特点， 选择以收益法方法为主结合市盈率分析进行评估，确定评估基准日为 5月31日。评估过程如下：

一、评估方法介绍和选择

(一)收益法(现金流折现法)适用性分析

收益法是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折现成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。所谓收益现值，是指企业在未来特定时期内的预期收益按适当的折现率折算成当前价值的总金额。

收益法的基本原理是资产的购买者为购买资产而愿意支付的货币量不会超过该项资产未来所带来的期望收益的折现值。本次评估选用企业净现金流量作为收益额。

收益法的计算公式：

评估值 = 未来收益期内各期收益的现值之和，即：

评估值：

其中： P --- 评估值(折现值)

r — 所选取的折现率

t — 收益年限(收益期)

Fi — 未来第i个收益期的非等额预期收益额

Ft — 期未可收回的资产价值

目 前国际上赢利性机构或企业评估一般采用收益法，采用收益法评估出的价值是企业整体资产获利能力的量化和现值化，而企业存在的根本目的就是为了盈利，因此运 用收益法评估能够真实地反映企业整体资产的价值，更能为市场所接受。收益法能弥补成本法仅从各单项资产价值加和的角度进行评估而未能充分考虑企业整体资产 所产生的整体获利能力的缺陷。

(二)市盈率适用性分析

目前在国内的风险投资(VC)市场，市盈率分析即 P/E法是比较常见的估值方法。这种评估方法首先要挑选与目标机构(非上市公司)同行业可比或可参照的上市公司，以同类公司的股价与财务数据为依据，计算 出主要财务比率，然后用这些比率作为市场价格乘数来推断目标公司的价值，比如P/E(市盈率，价格/利润)、P/S法(价格/销售额)。

通常我们所说的上市公司市盈率有两种：

历史市盈率(Trailing P/E)：即当前市值/公司上一个财务年度的利润(或前12个月的利润)。

预测市盈率(Forward P/E)：即当前市值/公司当前财务年度的利润(或未来12个月的利润)。

投资人是投资一个公司的未来，是对公司未来的经营能力给出目前的价格，所以他们用P/E法估值就是：

公司价值=预测市盈率×公司未来12个月利润

公司未来12个月的利润可以通过公司的财务预测进 行估算，那么估值的最大问题在于如何确定预测市盈率了。一般说来，预测市盈率是历史市盈率的一个折扣，比如说国内中小板某个行业的平均历史市盈率是30， 预测市盈率大概是20左右，对于同行业、同等规模的非上市公司，参考的预测市盈率需要再打个折扣，10-15左右，对于同行业且规模较小的初创企业，参考 的预测市盈率需要在打折基础上再打个折扣，就成了5-10了。这也就目前国内主流的外资VC投资是对企业估值的大致P/E倍数。比如，如果某公司预测融资 后下一年度的利润是1000万人民币，公司的估值大致就是5000-10000万人民币，如果投资人投资万人民币，公司出让的股份就大约是 20%-40%。风险投资机构在判定一个公司价值的时候，往往采用的就是这种市盈率的方法，这是风投行业普遍的做法。

(三)可比交易法适用性分析

挑选与初创公司同行业、在估值前一段合适时期被投资、并购的公司，基于融资或并购交易的定价依据作为参考，从中获取有用的财务或非财务数据，求出一些相应的融资价格乘数，据此评估目标公司。

比 如A公司刚刚获得融资，B公司在业务领域跟A公司相同，经营规模上(比如收入)比A公司大一倍，那么投资人对B公司的估值应该是A公司估值的一倍左右。比 如分众传媒在分别并购框架传媒和聚众传媒的时候，一方面以分众的市场参数作为依据，另一方面，框架的估值也可作为聚众估值的依据。

可比交易法不对市场价值进行分析，而只是统计同类公司融资并购价格的平均溢价水平，再用这个溢价水平计算出目标公司的价值。

通过对上面三类评估方法的简单介绍可以看到，由于目前在国内市场上并无同类型的美容连锁机构并购案件的发生。因此，本次评估报告拟采用收益法(现金流折现法)和市盈率进行评估：

虽 然医院是提供健康服务的经营机构，其产品是提供各种健康服务。吸引客户主要依靠医院的品牌形象、专科优势、良好的管理和服务等，即是无形资产，这些无形资 产产生的效应往往大多是间接效益，而间接效益无法按会计准则准确进行计量，这会给医院价值评估带来困难;但随着我国市场经济体制的不断完善，资本市场的逐 步发展和成熟，信息公开化程度不断增强，同时根据该院过往几年稳定的增长速度，用国际上通行的现金流折现法(收益法)评估企业的价值已具备一定条件;而在 香港有一家同类型的上市公司(康健国际03886)，因此可采用市盈率方法评估。

除了上述宏观背景外，评估人员还从企业总体情况、本次评估目的和企业目前的财务状况分析三方面对本评估项目能否采用收益法做出适用性判断。

1. 企业总体情况

佛 山金子医学整形美容医院主要的业务分为四大块：整形激光美容、口腔美容、中医保健推拿和医美馆美容美体连锁。金子医学整形美容医院前身是康美整形美容医 院，是佛山地区唯一一家经卫生局批准设立的整形美容专科医院。目前，公司的主要业务区域在佛山市(当然基于康美医院在美容整形领域的良好声誉，也有很多外 地人士到佛山来做美容整形等)。医院通过购买一大批先进的整形美容医疗设备，用最先进的设备、最安全的保证，提供个性化的优质服务。同时，通过医美馆连锁 经营的方式来实现大众化服务。基于美容行业特殊的行业特征，医院现金流表现良好，客源稳定增长。根据评估人员对本医院所处的行业概况分析和医院基本情况的 核实、分析，评估人员认为本次评估所涉及的资产具有以下特点：

(1)被评估的资产是经营性资产、产权清晰，具备持续经营条件;

(2)被评估的资产能够用货币来衡量其未来收益;

(3)被评估的资产能够用货币来反映其风险;

(4)在香港有业务类似的`上市公司，可比较评估价值。

因此，金子医学整形美容医院(康美医院)采用现金流折现法和市盈率方法是可行的。

2. 评估目的

本次评估目的是投资商将以增资扩股或收购股权的形式参股或控股金子医院这一经济行为，所以需要对该医院的内在价值进行评估。医院价值的初步评估结论，将作为交易各方的价值参考论据。

因 为本次评估目的是股权投资，相关交易各方更关心的是公司整体资产的投资价值，关心资产的未来获利能力和预期收益，并愿意在该时点上支付与预期收益折现的现 值相对应的价格。因此评估人员认为采用现金流折现法(收益法)能体现公司整体资产的获利能力，更能体现该公司的价值。市盈率分析可作为辅助手段加以比较。

3. 当前财务状况

医 院虽然目前是非营利性机构，但是其盈利能力一直表现较好。根据公司至的财务报表数据显示，公司目前财务状况稳定，处于稳定增长期。其 中，整形美容是该院的主要业务收入来源，经过多年发展，目前整形美容是该院的主要特色，项目运作正常，处于高盈利状况;推拿科和口腔科也是该院另外两个大 的营业收入，目前这两个项目业务保持稳定、并出现良好增长的趋势，同整形美容一样，推拿和口腔科也处于盈利状况;在医美馆美容美体这一领域，目前这一块业 务主要通过直营+连锁经营的方式在进行，同其他业务领域一样，医美馆也处于盈利状况。所以，金子医学整形美容医院(康美医院)目前财务状况良好，收入较为 稳定，现金流现状较好;但是由于该院还是一家区域性的专科医院，虽然有一定的知名度，但是品牌知名度仍有待提高。目前营业收入较为稳定，但是增长进入一个 瓶颈，因此需要寻找新的拓展途径。预计该院未来几年如果没有新的投资方或战略投资者进来，公司将保持稳定的增长速度;如果有较好的战略投资者进入该院，相 信结合该院十几年在整形美容领域的经验和知名度，该院的业务将会有一个较大的提高，乃至飞跃。

综合以上几个方面因素的分析，评估人员认为该院目前财务状况良好，但是远不足反映该院未来的发展前景和现有资源。在未来几年，该院将保持稳定的增长速度，收益、成本都是可以预期的，因此采用现金流折现法(收益法)对该院整体价值进行评估师合适的。

二、医院概况和背景分析

(一)医院概况——历史沿革

佛 山金子医学整形美容医院(下面简称为“金子医院”)是一家拥有较长历史的美容整形专科医院，金子医学整形美容医院的前身是佛山康美整形美容医院，佛山康美 医院成立于1993年，是佛山地区唯一一家经卫生主管单位批准设立的整形美容专科医院，经过十几年长期稳定的发展，金子医学整形美容医院(原康美医院)已 经发展成为华南地区整形美容行业最具影响力的专科医院之一，在华南、港澳、东南亚等地区享负盛名。目前，金子医院的业务范围主要分为四大领域即：整形美容 科、口腔科、推拿科和医美馆美容美体连锁。目前，整形美容、口腔和推拿科主要都在医院总部，而医美馆则通过直营+连锁的方式在佛山地区推广，目前医美馆共 有4家分店即汾江医美馆、金子医美馆、帝景湾医美馆和月儿弯医美馆，其中3家直营，1家由金子医院参股连锁经营。

(二)医院的管理架构

金子医院的组织架构图如下：

图4.1 金子医院组织架构图

目前，金子医院主要由2个出资人组成公司的董事会，甘国端女士是该院的董事长。该院除医政部几个主要科室以外，行政部门还包括办公室、财务部、保障采购部和市场部等部门。该院总部在佛山汾江中路租用了近6000平方米的办公场所作为总部医院所在地，目前正在更新装修。

该院目前共有员工总人数约为327人，其中中高层管理人员约为10人，他们大多具有本科以上学历，拥有较丰富的管理经验。经过多年的实践，金子医院建立了比较完善的管理流程、管理制度、岗位责任制等标准化管理体系。

(三)核心管理团队

甘国端主任、教授， 甘教授同时也是本院的创始合伙人之一。甘院长是亚洲美容学会委员、中国医师协会美容与整形医师学会委员、广东省医学会整形外科学学会委员、佛山市医学美学 与美容学会美容外科学组副组长。甘教授毕业于中山医科大学，从事整形美容工作二十多年，成功实施整形手术达3万多人次。

先生 执行董事 金子医院的创办人之一。邓先生毕业于华中科技大学，并获得中山大学EMBA硕士。邓先生拥有多个行业的投资管理实际工作经验，其投资管理的项目涉及医疗、纺织、酒店、牛奶、汽车等行业。邓先生对现代企业管理有着丰富的理论知识和管理经验。

徐贵龙 副院长 毕 业于解放军第一军医大学。曾任解放军第421医院任中医科主治医师、院长助理、医务处副主任兼体检科主任、理疗科主任;广东新南方集团养和医药连锁有限公 司任副总经理、常务副总经理;广东新南方集团新珠江大酒店有限公司任副总经理兼中医养生会所总经理;扶元集团业务总监、扶元堂康复医院院长 205月徐先生在佛山金子医学整形美容医院任副院长。

何玲 副院长 曾于佛山禅城酒店任培训部经理、餐饮部经理、副总经理;8月起在佛山金子医学整形美容医院任副院长(主管医美馆连锁、人事及客服部门)。何小姐有超过的连锁管理、培训等实际管理经验，何小姐拥有国家高级服务技师资格证。

沈仕宏 院长助理 英国诺丁汉大学国际金融及市场营销硕士。曾任职于美国友邦保险有限公司市场部、广州汇丰银行，于市场营销及企业管理方面拥有丰富知识。沈先生于20被邀请加入金子医院，曾任市场策划部部长，现任医院院长助理。

陈浩佳 财务总监 1983年毕业于佛山广播电视大学，拥有工商管理和会计双学位。曾于佛山水产食品总公司任财务主任，拥有丰富的财务会计经验，熟悉国内工商税务的相关法律法规。于加入金子医院任财务总监至今。

王业胜 主任 毕业院校于成都中医药大学，为中医执业医师。王先生曾在四川米易新河医院任针推医师;1995年-王先生在四川海运美容健康中心任针推教师;王先生加盟佛山金子医学整形美容医院任推拿科主任 。

周光明 主任 拥有口腔医学硕士学位，毕业院校于华西医科大学。具有丰富的临床经验。周先生1991年-1994年任职在佛山口腔医院;1994年，周先生加盟佛山金子医学整形美容医院，并任口腔科主任 。

经过16年的发展，金子医院形成了坦诚、务实、快捷、求变的作风理念以及热情、互助、快乐、分享的企业文化。这种人性化的企业文化在金子医院展现了极大的亲和力和凝聚力，金子也做到了用心赢得顾客、用心把事情做好，做到使顾客满意。

(四)该院的经营状况

金子医院是一家美容整形专科医院，该院目前的主要业务范围分为四大领域即：

1.整形美容科：该 院的整形激光美容中心是康美医院的前身，是佛山地区最早的整形美容专科之一，该中心成立于1993年9月。目前该中心的整形美容内容包括五官整形、面部轮 廓整形、形体整形、胸部整形、激光美容和抗衰老治疗等，它是该院的主要业务收入来源，也是该院的品牌科目。经过多年的运作，已积累了3万多成功的整形美容 外科手术案例，截止目前为止并无一例医疗事故发生，在东南亚、港澳和华南地区有较高的知名度。

2.口腔科：金子医院口腔科是佛山城区规模较大，服务项目齐全、专业性最强的牙科医疗机构。口腔科的服务内容包括补牙、拔牙、洗牙、镶牙、矫牙、口腔预防保健等，目前该院采用国际公认的治疗牙髓及根尖周病保存牙齿的最新根管治疗方法，效果显著。

3.推拿科：佛山医学会门诊推拿科成立于，是佛山地区最早开设足反射疗法的医疗机构，同时也是佛山地区推拿行业中具有代表性和影响力的专业性医疗机构。目前在该院总部有三楼的足放射疗区，五楼的贵宾区，六楼推拿区和技术培训部。推拿科的中医推拿在佛山地区具有较好的知名度。

4.医美馆美容美体连锁：佛 山医学会门诊医学美容中心(简称医美馆)是佛山地区最早成立的医学美容连锁机构，也是最早开展医疗、保健、美容、美体为一体的星级美容会所。目前医美馆下设四个分所机构：医学会门诊部医美馆总部(汾江医美馆)、金子医美馆、帝景湾医美馆和月儿弯医美馆。在佛山地区具有较高的知名度，客源稳定。

(五)发展环境分析——波特力量模型分析

波 特力量模型由麦克尔·波特(Michael Porter)于20世纪80年代初提出，对企业战略制定产生全球性的深远影响，用于竞争战略的分析，可以有效地分析客户的竞争环境。五种力量模型将大量不同的因素汇集在一个简便的模型中，以此分析一个行业的基本竞争态势。五种力量模型确定了竞争的五种主要来源，即上游资源提供商和消费者的议价还价能力、潜在进入者的威胁、替代服务的威胁以及来自同一行业的公司间的竞争。一种可行战略的提出首先应该包括确认并评价这五种力量，不同力量的特性和重要性因行业 和公司的不同而变化，如下图所示：

图1：波特五力分析

因此，下面从5个方面来分析金子医院所处的发展环境：

(1)现有的竞争

目前，在佛山地区专业的整形美容除了几大国有医院的相关科室和规模很小的美容院以外，比较著名是金子医院和梦露医学整形美容专科门诊。因此在美容整形这块核心业务领域，佛山片区主要的专科门诊医院是康美和梦露门诊。因此在竞争对手分析上，主要考虑梦露医学整形美容诊所。

佛 山梦露医学整形美容诊所成立于，位于佛山市汾江中路43号，城巴总站旁，服务面积超过1500平米，主要开展业务包括整形美容、皮肤美容、光疗 美肤、非手术抗衰老、形象设计及口腔美容等。该医院由业内规模较大的梦露美容服务集团投资筹建。该诊所主要依托梦露美容服务集团，面向佛山及周边地区的中 高端医学美容消费群体，梦露美容具有一定的集团品牌优势，但该诊所成立时间较短，经验与声誉积累不够充分;另外该诊所属纯粹民营性质，在百姓心目中的可信度、技术水平(侧重隆胸和脸部整形)与经营手法上尚未得到比较高的认可水平。

而金子医院的核心竞争力首先是一家目前仍依托于佛山医 学会的专业整形美容专科医院，具有很高的可信度;第二金子医院有非常长的经营历史，积累了丰富的临床整形经验和品牌声誉，而且16年来从未有过严重的医疗 事故;第三，在于金子拥有雄厚的整形美容专家资源(如创始合伙人甘国端教授是国内著名的整形外科专家，从事整形美容工作20多年，成功实施整形手术超过3 万次)和广州多家医院及医科大学的合作团队;第四，医疗服务专业团队的整体高素质水平(除了主任医师是多年整形美容专家以外，金子的医疗人员、健康服务人 员及护士都是来自合作专科医院的毕业生)。从市场的反馈情况来看，目前在佛山地区金子处于领先优势，占市场份额在60%左右。

(2)健康美容业的发展趋势和政策导向

据 相关资料显示，目前我国医疗美容行业从业人员超过15万人，其中医生超过5万人，机构近10000家，每年的产值超过1000亿元。可以说这是一个具有巨 大潜力的市场。中国的整形美容行业进入了前所未有的蓬勃发展时期，但机遇总是与挑战并存，发达的现代医学让美丽不再与生俱来，让美丽成为一种时尚的同时， 也有可能将美丽变成一种伤害。从行业内专家的统一意见来看，大多认为未来我国医疗美容行业将出现以下发展趋势：品牌化趋势、民营医疗机构将发展壮大、行业 将进一步规范，同时也不排除出现新的进入者。

尽管我国健康美容行业规模潜力巨大、机构众多，但是也经常看到一些缺乏职业操守的医院 或整形医师有违道德操守，钻法律空子，肆意制造虚假广告，夸大其词，欺骗消费者;医师或机构服务意识淡薄、不重视手术及服务质量等现象突出。因此如何有效 规范医疗美容行业一直是大家讨论的焦点。为此，国家也制订了一系列的相关法律法规来规范美容整形领域的发展，包括：

1、卫生部年公布的《关于加强美容服务管理的通知》

2、卫生部公布的《医疗美容服务管理办法》

3、卫生部关于印发《美容医疗机构、医疗美容科(室)基本标准(试行)》的通知

4、《临床技术操作规范美容医学》

5、《中华人民共和国医师法》

6、卫生部印发的《医疗机构管理条例》

7、卫生部、外经贸部联合公布的《中外合资、合作医疗机构管理暂行办法》

8、《医疗机构基本标准(试行)》

9、《护士管理办法》

13、卫生部颁发的《医疗事故处理条例 》

14、卫生部颁发的《医疗广告管理办法》

当然各地都有一些地方性的法规，如佛山市卫生局公布的《佛山市医疗机构医学检验结果认定暂行规定》等。这些法律法规在初步规范医疗美容市场起到了重大的作用。

今 后，国家将会越来越严格地规范医疗市场，对虚假、不规范的广告的处罚力度也会加大。而作为民营医疗美容机构如何消除患者心中的世俗偏见，建立自己的诚信和 品牌效应的任务也越来越大。民营医疗美容机构要想长期立足于医疗市场，必须转变经营理念，摒弃急功近利的思想，学习国外、国内私立医院成功的经验，修正自 身缺点，突出自身优势，还应建立完整的人才链，加强与其他医院的横向、纵向联合，保持相对稳定的团队，严格医疗管理与人性化、个性化管理相结合。实行“职 责管理、资源管理、服务实现、测量分析和改进”等措施，采用现代化的医院管理模式，形成多元投资主体，创出自己的品牌。

(3)金子优势

① 服务优势

金 子医院从设立之初就定位在整形美容专科医院之上，多年来金子一直坚持将整形美容作为自己的主营业务，同时金子也是佛山地区唯一一家经当地卫生局批准设立的 医疗美容服务机构。经过多年的发展，金子在原有整形美容的基础上，拓展了包括口腔美容、中医保健推拿和医美馆美容美体连锁机构，这些一方面在丰富金子服务 范围的基础上，另一方面也扩大了金子医院的品牌影响力。金子医院拥有一流的专家团队、最先进的医疗设备和最专业化的健康服务团队，这些优势都使得金子的服 务在同类竞争对手中处于绝对的领先地位。

② 专家优势

金子医院拥有一大批知名的专家团队队伍，包括甘国端主任、教授， 甘教授同时也是本院的创始合伙人之一。甘院长是亚洲美容学会委员、中国医师协会美容与整形医师学会委员、广东省医学会整形外科学学会委员、佛山市医学美学 与美容学会美容外科学组副组长。甘教授毕业于中山医科大学，从事整形美容工作二十多年，成功实施整形手术达3万多人次。

郑博士主任医师、博士，曾任深圳鹏程医院院长、深圳阳光医院集团院长、武汉某三甲医院院长，长期从事皮肤美容、光疗美容、抗衰老治疗以及皮肤过敏性疾病等专科临床诊治。现任金子医院权威专家团成员。

罗盛康主任、教授 广 东省第二人民医院整形美容科主任、主任医师、教授。瑞士洛桑大学医学院整形专业博士。享受国务院特殊津贴专家。国内著名乳房整形专家，美国麦格乳房假体中 国首席指导专家，完成中国第一例解剖型(水滴形)假体隆乳术，在乳房缩小提升方面积累丰富临床经验，手术技术精湛。现任金子医院主任医师。

张立宪 整形科教授 原第一军医大学南方医院整形科学科带头人，中华医学会广东省医学美容与美容学会委员，广州市医疗鉴定专家组成员。从事整形外科手术25余年，具有丰富的理论知识和临床经验，是国内知名的整形美容界专家之一。张教授是现任金子医院的整形科教授，专家组成员。

除了这些知名整形美容专家之外，其他的知名专家还包括王志军博士，周光明主治医师、教授，吴光兴副教授，王俞宁副主任医师等。

除 了这些专家医师之外，金子医院所有的护士都是通过正规的医科大学和卫生院校毕业，她们来至于大连医科大学美容医学院、湖南益阳卫生学校和成都中医药大学附 属针灸学校等。因此，无论从主治医师到健康服务人员，相对佛山其他地区的美容机构来说，金子都是最专业的，能够有效保证治疗水平和服务水平。

资产公允价值评估报告 篇5

卷

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、硬材的特点有__。A．易翘曲开裂 B．纹理顺直 C．材质均匀 D．耐腐蚀

2、在建筑材料中，被称为三大建筑材料的是__。A．水泥、钢材、木材 B．水泥、钢材、石材

C．水泥、木材、钢筋混凝土 D．钢材、木材、钢筋混凝土

3、以下事项中，决定资产评估价值的最主要因素是__。A．资产的生产成本 B．资产的预期效用 C．资产的历史收益水平D．资产的账面价值

4、天然饰面石材中，大理石板材的特点是__。A．吸水率大、耐磨性好 B．耐久性好、抗风化性能好 C．吸水率小、耐久性差

D．耐磨性好、抗风化性能差

5、当被评估对象是作为整体企业中的要素资产进行评估时，资产评估师应考虑按照__原则进行评估。A．贡献 B．供求 C．替代 D．变化

6、混凝土对原材料石子强度要求应为混凝土强度的__倍以上。A．3 B．2 C．1 D．1.5

7、建筑工程使用的花岗岩比大理石__。A．易加工 B．耐火

C．更适合室内墙面装饰 D．耐磨

8、下列经济行为中，属于以产权变动为评估目的的经济行为是__。A．资产抵押 B．企业兼并 C．财产纳税 D．财产担保

9、某一宗地每年纯收益为200万元，资本化率为7%。若未来各年的纯收益在上一年基础上增长2%，则评估值最可能为__万元。A．4000 B．2857 C．2222 D．10000

10、木材的纤维饱和点是指木材的__。A．物理力学性质发生改变的含水率临界点 B．内部充满自由水和吸附水时的含水率 C．体积开始发生膨胀时的含水率

D．含水率影响其强度变化的最低临界值

11、在路线价四三二一法则的各种深度百分率中，呈递增现象的百分率是__。A．单纯深度百分率 B．累计深度百分率 C．平均深度百分率 D．标准深度百分率

12、现行市价及收益现值具有__关系。A．独立 B．并列 C．替代 D．等同

13、如果因非正常原因造成在建工程报废或毁损，应将其净损失计入__。A．管理费用 B．营业外支出 C．长期待摊费用 D．财务费用

14、国有企业改造为公司制企业时，如果在评估基准日与建账日之间发生资产价值贬损，应当由有关方承担。在下列各企业中，应承担资产价值贬损的是__。A．改造后的公司制企业

B．共同发起设立公司制企业的各发起人 C．共同发起设立公司制企业的原发起人 D．改造前的国有企业

15、企业发生会计估计变更时，下列各项中不需要在附注中披露的是__。A．会计估计变更的内容 B．会计估计变更的理由

C．会计估计变更的累积影响数

D．会计估计变更对当期损益的影响金额

16、资产评估最基本的功能是__。A．评价和评值 B．管理 C．鉴定 D．定价

17、某商业企业按“库存商品”账户期末余额5%计提存货变现损失准备。该企业9月末“库存商品”账户余额为200 000元，10月份共购入商品155 000元，销售商品185 000元，其中，A商品原价10000元削价为91300元出售，该企业10月底作的调整“存货变现损失准备”的分录为__。A．借：存货变现损失准备 500 贷：商品销售成本 500 B．借：商品销售成本 500 贷：存货变现损失准备 500 C．借：存货变现损失准备 450 贷：商品销售成本 450 D．借：商品销售成本 8 500 贷：存货变现损失准备 8 500

18、尤其适用于寒冷及结构变形频繁的建筑防水卷材是__。A．SBS卷材 B．APP卷材 C．PVC卷材 D．沥青油毡

19、某被评估设备在评估基准日已投入使用8年，按设计标准10年内应使用时间为24000小时。但是，实际上该设备一直未被充分利用，若按每年300个工作日计算，在此期间，该设备平均每天只工作5小时。经评估人员鉴定，若正常使用，该设备可使用16年，该设备的成新率最接近于__。A．50% B．75% C．60% D．55% 20、企业材料采用计划成本计价时，采用横线登记法进行序时登记的明细分类账户是__。

A．在途材料明细分类账 B．材料采购明细分类账 C．原材料明细分类账

D．材料成本差异明细分类账

21、企业不应在“其他应收款”科目核算的内容是__。A．应收未收赔款 B．各种罚款 C．存出保证金

D．销售商品未收款

22、用于资产评估的房地产收益应该是房地产__。A．实际总收益-实际总费用 B．实际总收益-客观总费用 C．客观总收益-实际总费用 D．客观总收益-客观总费用

23、某资产年金收益额为8 500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10%，其评估值最有可能为__元。A．85 000 B．72 366 C．12 631 D．12 369

24、运用使用年限法估测建筑物实体有形损耗率是以__与建筑物全部使用年限的比率求得。A．已使用年限 B．剩余使用年限 C．实际已使用年限 D．已提折旧年限

25、运用市场法时选择三个及三个以上参照物的目的是__。A．使参照物具有可比性 B．便于计算

C．排除参照物个别交易的偶然性 D．避免张冠李戴

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、资金信托管理的相关说法中，正确的有__。

A．除经中国建设银行批准设立的信托投资公司外，任何单位和个人不得经营资金信托业务，但法律、行政法规另有规定的除外

B．信托投资公司不得以任何形式吸收或者变相吸收存款

C．信托投资公司不得承诺信托资金不受损失，也不得承诺信托资金的最低收益 D．信托投资公司办理资金信托业务，应与委托人签订信托合同和信托资金管理、运用风险申明书

E．信托投资公司对不同的资金信托应建立综合的会计账户总体核算

2、按照《专利法》的规定，授予专利权的发明和实用新型应具备__。A．新颖性 B．创造性 C．科学性 D．实用性 E．美观性

3、企业应当结合自身业务特点和风险管理要求，将取得的金融资产在初始确认时分为以下几类__。

A．以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 B．持有至到期投资 C．贷款和应收款项

D．可供出售的金融资产

4、下列商品中，必须使用注册商标的有__。A．卷烟 B．汽车 C．食品 D．雪茄烟 E．家具

5、按照刀具与工件相对运动轨迹，可以将数控机床分为__数控机床。A．平面控制 B．点位控制 C．轮廓控制 D．连续控制 E．断续控制

6、下列资产业务中属于评估特定目的的是__。A．资产转让 B．企业保险 C．企业兼并 D．股份制经营 E．中外合资

7、影响无形资产评估价值的因素是__。A．效益因素 B．机会成本

C．不同种类的差异性 D．市场供需状况 E．法律保护状况

8、按资产的构成及获利能力划分，资产可分为__。A．经营性资产 B．非经营性资产 C．可确指资产 D．单项资产 E．整体资产

9、下列金融资产，企业不应当将其划分为贷款和应收款项的包括__。A．准备立即出售或在近期出售的非衍生金融资产

B．初始确认时被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的非衍生金融资产

C．初始确认时被指定为可供出售的非衍生金融资产

D．因债务人信用恶化以外的原因，使持有方可能难以收回几乎所有初始投资的非衍生金融资产

10、鉴定建筑物的实际新旧程度，根据建筑物的__情况以及地基的稳定性等，最后确定损耗率或成新率。A．建成时间 B．耐用时间 C．维护情况 D．保养情况 E．使用情况

11、土地使用权总价是__。A．210000元 B．220000元 C．200000元 D．230000元

12、数控机床对进给伺服驱动系统的主要要求有__。A．快速响应 B．高精度 C．高可靠性 D．低速大转矩

E．宽调速范围内保持恒功率输出

13、该制药生产全套技术的重置成本净值是__万元。A．300 B．330 C．220 D．440

14、股票评估与股票有关的价格是__。A．发行价格 B．清算价格 C．内在价格 D．市场价格 E．结算价格

15、著作权人可以许可他人行使的著作权包括__。A．发表权 B．署名权 C．发行权 D．复制权 E．翻译权

16、属于商誉的特性是__。

A．商誉不能离开企业而单独存在，不能与企业可确指的资产分开出售 B．商誉是企业整体价值扣除全部有形资产以后的差额 C．商誉和商标基本相同，其价值是一样的

D．商誉是多项因素作用形成的结果，但形成商誉的个别因素不能以任何方法单独计价

E．商誉的价值呈波形变化

17、按与生产经营过程的关系分类，资产可以分为__。A．流动资产 B．无形资产

C．非经营性资产 D．不动产

E．经营性资产

18、按资产评估的特定目的来划分资产评估的价值类型，可以划分为__。A．持续使用价值 B．抵押价值 C．投资价值 D．非市场价值 E．保险价值

19、按存在形态分类，资产可以分为__。A．有形资产 B．流动资产 C．无形资产 D．固定资产 E．不动产 20、设计概算按内容分类，可分为__。A．单位工程概算 B．单项工程综合概算 C．分部概算

D．建设项目总概算 E．建筑工程概率

21、在上述条件下，对外购无形资产的重置成本的处理是__。A．根据使用年限调整 B．根据成新率调整 C．按物价指数调整 D．按折现值调整

22、评估停建的在建工程，要查明停建的原因，并考虑在建工程的__。A．重置成本 B．功能性贬值 C．经济性贬值 D．清算价格 E．收益价格

23、对流动资产评估无需考虑功能性贬值是因为__。A．周转速度快 B．变现能力强 C．形态多样化 D．库存数量少 E．获利能力强

24、委托人的权利包括__。

A．请求受挖人处理委托事务的权利 B．指示受托人处理委托事务的权利

C．要求受托人诚信勤勉地处理委托事务的权利 D．支付费用 E．支付报酬

25、因侵犯专利权引起纠纷的，当事人可以采取的处理方式有__。A．协商 B．仲裁 C．诉讼

资产评估准则-资产评估报告 篇6

第一章 总则

第一条 为规范资产评估报告编制和出具行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，根据《资产评估基本准则》制定本准则。

第二条 本准则所称资产评估报告是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，根据委托履行必要的资产评估程序后，由资产评估机构对评估对象在评估基准日特定目的下的价值出具的专业报告。

第三条 资产评估机构及其资产评估专业人员以“资产评估报告”名义出具书面专业报告，应当遵守本准则。

第二章 基本遵循

第四条 资产评估报告陈述的内容应当清晰、准确，不得有误导性的表述。第五条 资产评估报告应当提供必要信息，使资产评估报告使用人能够正确理解评估结论。

第六条 资产评估报告的详略程度可以根据评估对象的复杂程度、委托人要求合理确定。

第七条 执行资产评估业务，因法律法规规定、客观条件限制，无法或者不能完全履行资产评估基本程序，经采取措施弥补程序缺失，且未对评估结论产生重大影响的，可以出具资产评估报告，但应当在资产评估报告中说明资产评估程序受限情况、处理方式及其对评估结论的影响。如果程序受限对评估结论产生重大影响或者无法判断其影响程度的，不得出具资产评估报告。

第八条 资产评估报告应当由至少两名承办该项业务的资产评估专业人员签名并加盖资产评估机构印章。法定评估业务的资产评估报告应当由至少两名承办该项业务的资产评估师签名并加盖资产评估机构印章。

第九条 资产评估报告应当使用中文撰写。需要同时出具外文资产评估报告的，以中文资产评估报告为准。资产评估报告一般以人民币为计量币种，使用其他币种计量的，应当注明该币种与人民币的汇率。

第十条 资产评估报告应当明确评估结论的使用有效期。通常，只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用资产评估报告。

第三章 资产评估报告的内容

第十一条 资产评估报告的内容包括：标题及文号、目录、声明、摘要、正文、附件。

第十二条 资产评估报告的声明通常包括以下内容：

（一）本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。

（二）委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。

（三）资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。

（四）资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

（五）资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。

（六）资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。

（七）其他需要声明的内容。

第十三条 资产评估报告摘要通常提供资产评估业务的主要信息及评估结论。第十四条 资产评估报告正文应当包括下列内容：

（一）委托人及其他资产评估报告使用人；

（二）评估目的；

（三）评估对象和评估范围；

（四）价值类型；

（五）评估基准日；

（六）评估依据；

（七）评估方法；

（八）评估程序实施过程和情况；

（九）评估假设；

（十）评估结论；

（十一）特别事项说明；

（十二）资产评估报告使用限制说明；

（十三）资产评估报告日；

（十四）资产评估专业人员签名和资产评估机构印章。

第十五条 资产评估报告使用人包括委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人。第十六条 资产评估报告载明的评估目的应当唯一。

第十七条 资产评估报告中应当载明评估对象和评估范围，并描述评估对象的基本情况。

第十八条 资产评估报告应当说明选择价值类型的理由，并明确其定义。

第十九条 资产评估报告载明的评估基准日应当与资产评估委托合同约定的评估基准日保持一致，可以是过去、现在或者未来的时点。第二十条 资产评估报告应当说明资产评估采用的法律依据、准则依据、权属依据及取价依据等。

第二十一条 资产评估报告应当说明所选用的评估方法及其理由。

第二十二条 资产评估报告应当说明资产评估程序实施过程中现场调查、收集整理评估资料、评定估算等主要内容。

第二十三条 资产评估报告应当披露所使用的资产评估假设。

第二十四条 资产评估报告应当以文字和数字形式表述评估结论，并明确评估结论的使用有效期。评估结论通常是确定的数值。经与委托人沟通，评估结论可以是区间值或者其他形式的专业意见。

第二十五条 资产评估报告的特别事项说明包括：

（一）权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形；

（二）未决事项、法律纠纷等不确定因素；

（三）重要的利用专家工作及相关报告情况；

（四）重大期后事项。

资产评估报告应当重点提示资产评估报告使用人对特别事项予以关注。第二十六条 资产评估报告的使用限制说明应当载明：

（一）使用范围；

（二）委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任；

（三）除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人；

（四）资产评估报告使用人应当正确理解评估结论。评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

第二十七条 资产评估报告载明的资产评估报告日通常为评估结论形成的日期，可以不同于资产评估报告的签署日。

第二十八条 资产评估报告附件通常包括：

（一）评估对象所涉及的主要权属证明资料；

（二）委托人和其他相关当事人的承诺函；

（三）资产评估机构及签名资产评估专业人员的备案文件或者资格证明文件；

（四）资产评估汇总表或者明细表。

第四章 附则

第二十九条 本准则自 2017 年 10 月 1 日起施行。中国资产评估协会于 2011 年 12 月 30 日发布的《关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知》（中评协〔2011〕230 号）

中的《资产评估准则——评估报告》同时废止。

附：1.资产评估报告封面参考样式

2.资产评估报告封面参考样式说明 3.资产评估报告扉页参考样式

附 1 本资产评估报告依据中国资产评估准则编制

A 公司拟 XX 涉及的 B 有限公司 YY

资产评估报告

XX 评报字（201X）第 XXXX 号

（共 X 册，第 1 册）

XXXX 资产评估有限公司 201X 年 X 月 X 日

附 2 编制依据（参考格式，如：本资产评估报告依据中国资产评估准则编制）

资产评估报告标题

（格式要求：“企业名称+经济行为关键词+评估对象+资产评估报告” 参考格式，如： A 公司拟 XX 涉及的 B 公司 YY 资产评估报告）

资产评估报告文号

（格式要求：包括资产评估机构特征字、种类特征字、年份、报告序号）参考格式，如：XX 评报字（201X）第 XXXX 号

资产评估报告册数

（格式要求：包括装订总册数、装订序号 参考格式，如：共 X 册，第 1 册）

资产评估机构名称

（参考格式，如：xxx 资产评估有限公司）

资产评估报告日

（参考格式，如：2017 年 5 月 1 日）

附 3 声明

1.委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报告载明的使用范围使用本资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用本资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估专业人员不承担责任。

2.本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为本资产评估报告的使用人。

3.本资产评估机构及资产评估专业人员提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

资产公允价值评估报告 篇7

一、以财务报告为目的的评估中公允价值特殊性

首先, 会计计量中公允价值的涵义具有宽泛性的特点。国际评估准则中将公允市场价值定义为:“评估基准日, 自愿的买卖双方在知情、谨慎、非强迫的情况下通过公平交易资产所获得的资产的预期价值。”而FASB发表的FAS157关于公允价值的定义是, “在计量当天, 市场参与者在有序交易中出售资产收到的价格, 或转移负债支付的价格。”我国新《企业会计准则———基本准则》中的公允价值是指:“在公平交易中, 熟悉情况的交易双方, 自愿进行资产交换或债务清偿的金额。”两个概念包含的几个重要构成要件是一样的, 即环境均为“公平市场”, 交易主体均要为“知情”或“熟悉情况”, 且交易性质均是“自愿”或“非强迫”的。但这种概念上的相似, 并不能使两者之间划上等号。从2000年FASB颁布的《财务会计概念公告》第7辑中首次正式对公允价值概念的阐述来看, 公允价值是被定位成第5辑《财务会计概念公告》中提到的历史成本、现行 (重置) 成本、现行市场价值、可实现净值或清算价值、未来现金流量的现值这五种会计计量属性应共同指向的计量目标, 而非一般意义上可量化的计量属性。

我国新《企业会计准则》引入的公允价值在以要与国际会计准则趋同的总的指导原则下, 虽然将其作为一种和历史成本、重置成本、可变现净值、现值相并列的基本计量属性, 但仍保留了内涵宽泛的特征。把握好其与其他几种计量属性的特定转换关系, 对于评估师的估值工作是至关重要的。第一, 历史成本与公允价值的关系。会计计量中的传统的历史成本从本质上讲, 是资产过去的公允价值。作为资产评估取得的原始交易价格, 如果当时的交易足够公平, 那么其是符合通过“良好发现机制”形成的公允价值的特性的。只不过这种公允缺乏现实性, 只能具备可靠性, 但决策相关度就较低了。第二, 重置成本与公允价值关系。所谓“重置”就是重新购置之意。若“重置”在现行市场条件下的公平交易中进行, 则由此确定的资产成本也可看作是一种公允价值。这一计量属性多应用于从一新的实践起点重新确定一项难以进行市场交易的资产的公允价值。第三, 可变现净值与公允价值的关系。可变现净值实质上是用着眼于未来的倒算方法求取的资产价值。对于一些短期资产类项目, 由于对应的变现期短, 在物价稳定的情况下, 其也可以代替公允价值。第四, 现值与公允价值的关系。在保证计算现值的三个基本指标:未来现金流量、收益期和贴现率是在被普遍认可的基础上确定的条件下, 现值就具备了未来公允价值的性质。从以上对新会计准则中涉及的几种计量属性和公允价值的关系分析来看, 从某种意义上它们都与公允价值密切相关, 经过一定条件下现行市场因素的替代修正, 都可转化为公允价值。

传统评估中的公允市场价值只是作为以评估时所依据的市场条件以及被评估资产的使用状态不同所做出的评估结果分类的价值类型之一, 与市场价值以外的价值相对应。由此可见, 传统评估中的公允市场价值只是公允价值的一个特例, 也可以说是一种理想的公允价值形式。在市场经济高度发展的发达国家, 可以实现公允价值与公允市场价值的等价, 但就目前我国会计实务所处的现实市场条件和经济环境来看, 两者之间的差异是在所难免的。这就直接导致了公允价值涵义的模糊性和确定上的较强主观性。也正是鉴于目前我国市场经济体制的不完善性和商品市场、资本市场发育度不够高的现状, 我国新企业会计准则中对公允价值计量采取了较为谨慎和保守的做法 (作为非主导计量属性) , 以防止部分企业借机进行盈余管理, 操作利润, 危害其他利益主体的利益。

同时, 为了让公允价值计量在我国这样一个特殊的经济环境下更具可操作性, 新企业会计准则中将公允价值定义为“以市场价值或未来现金流量的现值作为资产和负债的主要计量属性的会计模式”, 并规定了此模式下三个层次公允价值的合理性。即, 存在市场交易价格的情况下, 交换价格为第一个层次的公允价值;不存在实际交易事项的情况下, 经调整后的同类或类似的市场交易价格为第二层次的公允价值;如果不存在同类或类似交易, 则按适当折现率折现的未来现金流量现值为第三个层次的公允价值。这样看来, 目前, 我国会计界使用的公允价值强调的是现行市场条件下, 公允价值的可获取性和可靠性, 而不受FASB在FAS157和FAS159中关于公允价值必须以假想的公开性和竞争性市场条件下的交易为前提这一限制, 而这却是传统资产评估中公允市场价值获取的前提。这是目前我国会计界中应用的公允价值与传统评估业务中确定的公允市场价值最主要的一个区别。这种区别在现有的市场经济环境下是合理的。

其次, 会计计价中的公允价值计量是以处于假定交易时的资产特定状态为对象, 而并非像传统评估中公允市场价值的确定那样, 假定资产处于最佳使用状态。

最后, 会计计价得出的公允价值结果只要满足熟悉情况的交易双方均认可, 即可通过公允性检验, 而评估确定的公允市场价值结果必须接受市场的检验。

总之, 评估人员应根据我国新企业会计准则对公允价值计量属性的特殊性要求, 对从事的传统评估业务中所遵循的评估方法选取原则、评估关注的重要事项等做出适当调整, 以便出具符合会计准则要求的高质量的服务于以财务报告为目的的评估报告。

二、以财务报告为目的的评估中公允价值评估方法特殊性

确定公允价值仍以市场法、收益法、成本法三种基本的资产评估方法为基础, 但为了满足会计准则对公允价值提供信息可靠性的要求, 评估方法的选取和应用更为强调资料收集情况和数据来源的重要性, 在对采用多种评估方法得出的初步价值结论进行分析时, 也更为注重对各种方法所用数据的质量和数量的考察。

在评估方法的具体应用中, 也突出了会计计量原则对于公允价值的特殊要求。如:在市场法参照物选择中, 除了考虑传统评估中的交易背景、交易市场、交易条件、付款方式等可比因素的影响外, 也增加了选择最近的、比较因素调整较少的要求, 从而满足会计计量可靠性的要求。

三、以财务报告为目的的评估具体工作内容

目前, 我国的会计实务中对会计要素和报表项目的计量已越来越多的应用了公允价值。公允价值计量模式替代历史成本计量模式的趋势越来越明显。下文将从各报表项目计量的纵向, 即初始计量、后续计量、披露三方面概括总结公允价值的引入情况和部分确定标准, 进而使评估师提供以财务报告为目的的评估工作内容更加明朗化。

其一, 初始计量中应用公允价值的情况。金融工具及与金融工具同质的资产或负债项目, 如企业年金基金中涉及的金融产品、以权益结算或现金结算的股份支付、金融资产转移等项目的初始入账价值均首选公允价值模式;权益性证券方式取得的长期股权投资、投资者投入的长期股权投资、债务重组和非货币性资产交换取得的长期股权投资的初始计量也要求采用公允价值模式;固定资产、生物资产、投资性房地产等也都在遵循会计谨慎性原则的前提下适当地引入公允价值计量模式;债务重组、企业合并、资产减值、非货币性资产交换、租赁等会计账务处理实务中也不同程度地要应用到评估中的估值技术来确定部分科目的初始入账金额。

其二, 后续计量中应用公允价值的情况。同样地, 金融工具及与金融工具同质的资产、负债项目, 如符合一定信用等级要求的企业年金基金, 仍要求以公允价值模式进行后续计量;对于前述的谨慎地采用公允价值模式入账的固定资产、生物资产、投资性房地产在满足一定的条件后也继续以公允价值模式进行后续计量。如生物资产和投资性房地产均要求在满足:有确凿证据证明投资性房地产/生物资产的公允价值能够持续可靠取得的条件下可继续按公允价值计量。

其三, 披露中涉及公允价值的情况。纵观披露中各项具体的要求, 主要是对公允价值确定依据、确定方法、以及公允价值变动损益影响情况的说明要求。如对于采用公允价值计量的投资性房地产要求披露其公允价值确定依据和方法、以及公允价值变动对损益的影响;准备处置的固定资产要求披露其公允价值;非货币性资产交换业务中要求披露换入、换出资产的公允价值以及换入资产成本的确定方式;资产减值中涉及到的估值技术运用的基础、假设及各估值参数的选取也是要求披露的信息;企业年金基金中各应用公允价值确定的投资金额的估价方法、股份支付中各权益工具公允价值的确定方法, 债务重组中转让/受让的非现金资产的公允价值、债转股的公允价值以及修改其他债务条件后, 债务/债权的公允价值的确定方法和依据, 都是重点要求披露的信息。上述这些披露内容一方面可为公允价值的使用提供科学依据和合理性说明, 另一方面也将成为明确评估师责任的有力证据。所有这些涉及应用公允价值的资产、负债的确认、计量、披露都是需要利用评估师工作的方面, 即以财务报告为目的的评估所包含的范围。

从客观上讲, 公允价值计量的特殊性, 以及财务报告所需要的合理性、客观性、相关性要求, 注定必须以外部的、独立的、专业的资产评估提供会计计量中的公允价值。从主观上讲, 评估工作人员只有了解了会计工作需要自己提供服务的具体内容和会计准则中对相关会计核算、披露的要求, 并结合自身评估技术应用上的优势, 才能有效地开展以财务报告为目的的评估业务。

参考文献

[1]葛家澍:《关于在财务会计中采用公允价值探讨》, 《会计研究》2007年第11期。

[2]王晓耕:《浅谈评估与会计对接的共同价值基础》, 《中国资产评估》2007年第10期。

[3]FAS157:《公允价值计量》 (2006) 。

资产公允价值评估报告 篇8

【关键词】价值计量；公允价值；资产减值

一、公允价值计量与当前社会资产减值会计计量综述

一些国家把公允价值定义为：在具备公平性的交易 （非清算交易） 中，交易双方自愿的进行资产交换或债务清偿的金额。而在我国，公允价值是指在具备公平性的交易中，洞悉事实的交易各方代表自愿进行资产交换或债务清偿的金额，这与一般会计准则的定义相同。由上可知，不同的公允价值的定义的表述虽然有所区别，但本质上具有某种一致性，并且都在公平公正的原则下，进行公平公正的交易。

至今，由于存在种种原因，过度资产评估这一现象在一些国家是大量存在的。资产价值的严重缺失没有进行正确处理的事件经常出现，使得实业对外财务评估报告存在大量资产虚报和盈亏虚夸的事实，导致实业的评估信息与资产事实差异很大。

在资产评估领域中，资产减值会计计量是一个值得我们去深入探讨的重要问题。在知识经济腾飞的今天，资产减值会计的重要作用与意义都表现得尤为显著。对企业的盈亏起着重要作用的资产减值会计，也会对将来可能增加的全部资产盈亏做出评估。

二、公允价值计量和资产减值会计计量的差异性分析

20世纪初期一些相关经济文件发布，完整解读了公允价值计量的相关理论知识，标志着准则制定机构将它在理论方面取得了重大进步。而资产减值会计计量提高了评估报表的正确性，由于受到经济环境、法规法律及科技条件等外部环境限制，它目前仅仅被作为主要围绕资本评估进行计量的一种工具，脱离了其字面的原本含义，但最大限度地反映实业资产本源的价值，仍是其进步与运用的意义，并且从实业资产的初始评估到后续过程所反映的价值都不是单方面的，从而为决策者的指导和执行者的活动提供更有价值的判断。

尽管两者的产生、发展和具体评估方式的不同，但是它们都被作为是在现行准则中制定可实行经济规则的基本准则。

1.产生的条件和发展的过程不同

对于我国，公允价值是一个舶来品。19世纪后期美国就有公用事业企业不动产的判定的判例。其中就有“Smyth VS Ames”判例，它正确应用公允价值确定了投资资本的盈亏率。以后的几百年里，公用事业企业普遍利用公允价值进行资产重估，但施行过程并不是非常理想。伴随着19世纪30年代SEC的成功组建和运行，资产重估增值行为得到了一定程度的约束与规制，但是，根据20世纪后期的大量调研显示，我国部分国有企业重估资产的行动人为因素所起的作用相当大，这严重地对评估报告的可靠程度造成了负面效应。以上同时也从侧面反映出一些不良行为在经济方面活动中的出现并没有得到完全遏制。

资产减值会计计量早期又叫“稳健性准则”，最早的出现可以追溯到中世纪时期，它一开始的使用目标是保护金融机构和其他当事人的利益不受侵犯，目前逐渐成为了当今世界主要国家会计准则权威制定组织所普遍接受的计量原则。随着经济环境的改善，它们的含义也在渐渐的发生改变。

2.实际评估方式差异巨大

公允价值计量和资产减值会计计量两者的条件和发展的过程不同，所以两者作为评估资产的方式也是各不相同的，最后导致一些部门在制定公允价值计量与资产减值会计计量的规则也有很大不同。

根据相关文件的规定，公允价值具有其独特的定义，本文在开头也已经提到。公允价值计量是以持有资产或承担负债的市场当事人的视角来观察问题，最终确认计量卖出实业资产可能获得的或转让负债可能支付的金额。而资产减值会计计量要求把公允价值作为一种独特的计量工具，能随时随地反映实业的固定的资产。可以这样说，计量资产公允价值的估价前提是市场参与者报告资产评估的最佳使用，资产减值会计计量是市场规则的制定者对与资产评估的最佳使用。

三、公允价值计量与资产减值会计计量的统一性分析

在财务会计的价值体系中，会计准则具有其独特的价值体系。这个价值体系主要对的是未来经济评估负责，需要考虑整个方面，评估资产与负债的计量依据是预期的经济利益盈亏，这个价值体系下下计量资产负债包括初始与后续两方面的计量，其中后续计量需要依据价值进行随机整改。在这个独特的价值体系下，公允价值计量和资产减值计量都有所体现，它们最本质的不同在于在进行资产评估时凭依的视角和定义概念时所做的假设不同。殊途同归贵，结果仅仅在某些方面有细微的差别。计量资产公允价值的估价前提是市场参与者报告资产评估的最佳使用，资产减值会计计量是市场规则的制定者对与资产评估的最佳使用。总的来说，它们都是要对经济评估负责的，公允价值计量与资产减值会计计量拥有矛盾但最终是统一的，也就是说两者服务于经济评估的最重目的是一致的。

四、结语

在我国现行经济体系中，拥有独立法人财产的公司等一些实业，能独立的对自己的实业的资产评估负责。在对实业的资产评估过程中，不论是通过公允价值计量，还是通过资产减值会计计量，最后得到的结果是一致的。本文首先分析公允价值和资产减值会计的相关概念及其在经济生活中所起到的作用；然后分析公允价值计量与资产减值会计计量之间的矛盾和它们之间的关联，并判断它们在经济准则中所起的相似的功能；最后得到公允价值计量与资产减值会计计量是一对矛盾的统一体。

参考文献：

[1]乔元芳. 国际财务报告准第13号——公允价值计量[J].新会计，2011（13）：56-59.

[2]毛新述，戴德明，姚淑瑜. 资产减值会计计量问题研究[J].会计研究，2005（10）：35-41.

[3]周中胜，窦家春.公允价值的运用与计量属性体系构建[J].会计研究，2011（11）：3-9.