物业经营管理存在的问题及对策论文

物业经营管理存在的问题及对策论文（精选11篇）

物业经营管理存在的问题及对策论文 篇1

在物业经营管理工作实际开展过程中，为能够得到理想的效果，首要任务就是应当转变物业经营管理理念。在实际物业经营管理过程中，企业及相关工作人员应当对于物业经营管理加强重视，应当形成自身营销理念，促使企业能够具备较强竞争意识，促使企业能够实现自身不断发展而不断加强经营管理，实现企业自身更好营销，在此基础上促使物业经营经营管理能够得到更加理想的效果，使物业经营管理实现更好发展，满足实际需求。

2.2进一步完善物业经营管理体系

在当前物业经营管理过程中，另外需要注意的一点就是需要对物业经营管理体系进一步完善，适当调整物业经营管理企业体制，这主要是为能够使物业经营管理企业能够对自身建设加强重视，对自身发展实行合理规划及设计，对企业目标进一步明确。首先，应当进一步完善市场营销体系，将企业经营管理理念确定，从而使企业核心竞争力能够得以有效提升，实现企业长远发展。其次，应当进一步完善物业经营管理服务体系，从而提升物业经营管理服务水平，使物业经营管理能够更好满足实际需求。第三，物业经营管理企业应当制定与市场环境相适应的相关竞争方案，从而使企业竞争力得到较好保障，使社会市场竞争需求得到较好满足，促使物业经营管理更好实现。

2.3加强物业经营管理队伍建设

在物业经营管理工作实际开展过程中，为能够取得更加理想的效果，还应当注意加强物业经营管理队伍建设。在实际物业经营管理中，物业经营管理企业及部门应当对物业经营管理人才情况清楚认识，依据其实际情况对物业经营管理工作人员加强教育及培训，从而使物业经营管理人员水平及能力能够得以有效提升，使其能够掌握科学合理的物业经营管理模式，从而更好开展物业经营管理工作，确保物业经营管理能够得到更理想效果。另外，物业经营管理企业应当积极引进物业经营管理专业人才，从而使管理队伍的专业化水平得以提升，为更好开展物业经营管理工作提供有效人才支持与保障[2-3]。

3结语

在当前物业行业快速发展的大形势下，物业经营管理有着越来越重要的作用，并且在促进物业行业及物业企业方面发挥着重要作用及优势，因而有效开展物业经营管理工作十分必要。在物业经营管理过程中，相关工作人员需要清楚认识到物业经营管理中存在的问题，在此基础上通过有效对策加强物业经营管理，使其能够取得更加理想的效果，实现其更好发展。

[参考文献]

[1]斯琴高娃.物业经营管理问题及措施分析[J].现代国企研究,(22):155.

[2]彭文静.商业物业经营管理模式及需重点解决的几个问题[J].价值工程,,30(34):106-107.

物业经营管理存在的问题及对策论文 篇2

(一) 物业的涵义理解

一般来说, 物业的定义是由两个部分组成的, 即房产和与其配套的地产, 物业管理的优势在实践中不断显现出来, 逐渐成为了居民生活不可或缺的一部分。物业其实并不是一个单一的概念, 是一个具有多样特征涵义的。物业的内容主要包括几个方面:政府物业、工业物业、商业物业以及居住物业等。不同行业具有不同种类的物业, 不同种类的物业有着不同的功能、特点与运作方式和意义, 物业对我国很多行业的发展和维护, 具有很重要的意义。

(二) 物业管理的涵义分析

物业管理通常具有三个非常重要的必备要素, 即物业、物业管理委托合同与物业所有人, 即我们常说的业主, 这三个要素构成了我们通常说的物业管理。物业管理以物业管理委托合同为准则, 由物业对业主履行合同上规定的一系列义务, 例如维护固定区域的治安、完善公用设施的建设, 以及加强特定区域的生态绿化等。物业管理对业主和商家来说, 都具有非常重要的影响, 可以促进生产效率, 同时也能够提升业主的工作、生活质量, 更多的人都生活在有规律、有适当约束的健康氛围中。

二、物业管理在我国实践中存在的问题

随着我国国民经济的迅猛发展以及市场经济的不断深化, 使得我国物业管理的规模日益扩大。物业管理规模的扩大不仅起到了进一步维护住宅区治安、优化居住环境的作用, 与此同时, 也扩大了开发商的市场占有率, 减少了国家的财政支出。但是, 我们也要看到, 我国物业管理在取得一定成绩的基础上, 仍然存在着一些亟待解决的问题, 本论文将这些问题分析如下;

(一) 缺乏物业管理相关的高素质复合型管理人才

作为一项新兴的产业, 对于物业管理这一行业人才的培养尚处在起步阶段, 因此导致了物业管理队伍普遍存在专业性不强, 从业人员难以统一行业基本准则与行为规范这一尴尬局面 (1) 。与此同时, 大部分地区的政府机构忽视了物业管理在职人员培训与监管, 缺乏物业管理相关的高素质复合型管理人才, 从而导致我国物业管理队伍整体素质普遍偏低, 以至于对物业管理行业的发展造成了一定程度的负面影响, 不利于物业管理进行可持续的进一步发展。

(二) 禁锢于淡薄的服务意识

服务意识淡薄也是我国物业管理在实践中存在的主要问题之一。在我国, 一些物业公司将物业管理者的角色看得太重, 以至于没有从居民、业主的角度出发来完善物业服务、妥当地处理物业问题, 缺乏为人民服务的意识。同时, 一些物业公司的物业费收费标准不够规范, 存在乱收费的现象, 也频频出现推卸责任的物业管理者。这些问题都是现今物业管理中存在的现实问题, 表现了物业与业主之间的矛盾, 由于服务不到位, 物业管理者与业主之间很难建立信任关系, 就导致一部分业主不够配合物业的平时工作, 双方都造成一定的损失, 导致物业管理不够完善。

(三) 尚未建立完善的物业管理机制和应急措施

一个行业的规范化与否是这个行业能够得以永续发展的重要前提之一 (2) 。而完善的管理机制是一个行业得以规范化的基础。作为一项较为复杂的系统工程, 物业管理在房地产项目的各个环节都起着不可或缺的作用。而我国物业公司很多都尚未建立完善的物业管理机制和应急措施。一旦物业管理出现了纠纷和矛盾, 那么就可能导致物业管理者和业主之间纠纷频现、权责不清, 而所在区域如果发生紧急情况, 也缺乏相应的预警和应急措施。

三、完善我国物业管理的策略建议

针对目前我国物业管理中普遍存在的一些问题, 如管理队伍素质低、从业人员服务意识浅薄以及管理机制不完善等, 我国物业公司需要加以认识, 提出合理的对策且加以有效实施。

(一) 物业管理上岗需要“高门槛”, 同时人才建设是关键因素

房产企业的人力资源部门在招聘物业管理人员的时候, 需要提高对应聘者的从业要求。如提高学历要求;对应聘者进行岗前培训, 并且需要通过考试才得以上岗;进行面试, 考验求职者的综合素质等。企业也可以与刚上岗者约定一定期限的试用期, 以在试用期中全面考察其综合素养与个人专业技能。

与此同时还, 对于在职人员定期进行在职培训也非常重要。与此同时, 上岗需要“高门槛”, 人才建设是关键。我国房地产等企业可以派专门的人员不定期地进行走访业主, 通过这种方式来了解我国物业的工作和管理情况, 及时掌握、及时跟踪, 最后将居民反映的情况与从业者的工资和绩效挂钩。这样可以促进我国物业管理效率, 和物业工作人员的工作积极性。

(二) 完善物业管理的各项机制, 致力提高各个物业之间的竞争力

物业管理机制的完善包括多方面, 主要包括如下几点。首先, 完善权力与义务机制。这一机制要求物业公司和住户都需要明确自已应该享有的权力与履行的义务, 从而相互理解, 共同发展 (3) ;其次, 可以建立同建文明城市机制。这一机制要求物业与住户双方致力于建设人人为我, 我为人人, 环境优美的宜居住宅区。最后, 可以设立创新性管理机制。完善物业管理的各项机制, 致力提高各个物业之间的竞争力。一旦物业管理能够努力在管理观念、方式、质量等方面加以创新, 就可以进一步地提高我国物业管理的核心竞争力 (4) , 促进其进一步的发展, 更具有竞争优势。

四、总结

由于如今我国的物业管理正处在发展壮大的关键时刻。如果可以在充分发挥我国物业现有创新和优势的同时, 尽力发现并且结合现代科学合理的管理方法来解决物业管理在实践和发展过程中存在的问题, 那么我国的物业管理将会向更加卓越的发展阶段过渡, 越来越趋向于国际化、现代化, 在市场经济比较深化的今天, 更加具有竞争优势。要想达到这一目标。通过本论文的问题分析以及对策分析可知, 物业管理上岗需要“高门槛”, 同时人才建设是关键因素, 我国的物业公司还需要落实更完备的人才与管理机制建设, 也应该完善物业管理的各项机制, 致力提高各个物业之间的竞争力。与此同时, 我国的物业管理质量提高也离不开物业业主的理解与支持。只有这样, 才能够有效推动我国物业管理的可持续蓬勃发展。

注释

1赵久建.中国物业管理行业发展现状与对策研究[D].北京:北京交通大学, 2011.

2谭善勇, 郭立.物业管理理论与实务[M].北京:机械工业出版社, 2005.

3杨晓庄.21世纪物业管理企业的发展方向——经营型物业管理模式[J].物流科技, 2004, (3) .

物业经营管理存在的问题及对策论文 篇3

关键词：高校；物业管理；问题与对策

随着社会经济的高速发展，目前各高校后勤物业管理主要还是由学校后勤集团组建的物业管理公司经营，人员由学校分流人员及聘用临时工组成。与此同时，社会很多专业物业管理企业开始注视并逐步渗透，把高校作为一个广阔而有潜力的市场进行开发，高校已成为物业管理企业展开激烈竞争的重要市场。这样，一方面学校从安排人员，减少成本等因素考虑，占据着高校物业管理的大部分市场，与此同时，也给高校后勤管理带来不少问题。

一、高校后勤物业管理中存在问题分析

1.缺乏市场化

学校后勤集团组建的物业管理公司由于在用人机制、制度建设、经营管理等方面的不健全，难以真正达到专业化、企业化的要求。

2.缺乏服务意识

目前高校物业管理人员普遍还停留在值班员、保洁员的身份上，服务意识弱、水平低、办事效率差，缺乏统一的行之有效的管理。

3.缺乏管理知识

高校物业管理者中大部分是从学校各部门分流的人员，没有系统学习物业管理的专业知识，而大部分值班员、保洁员来自招聘的年龄偏大民工，本身素质较低，又没有经过系统的培训。这样必然造成管理上不去，服务不到位。

4.缺乏盈利能力

大多数高校后勤物业管理费用还是靠学校拨款，物业管理公司盈利能力不足。原因在于：一方面是广大师生观念没有转变，没有从福利型服务观念转变成有偿服务的观念。另一方面则是由于物业管理公司服务水平差，达不到师生的要求。

以上几个方面相互影响，造成了目前高校虽然成立了物业管理公司，但离市场化、专业化、企业化的目标还相差太远。

二、建议与对策

1.健全管理制度

制度是管理的基础，是管理思想和服务意识的体现。学校物业管理公司首先应从内部管理上下功夫，建立健全各项规章制度，并狠抓制度的落实。在制度的执行上接受学校和广大师生的监督。多与师生交流沟通，争取他们的支持和配合。在日常的工作中注意收集各种反馈信息，不断完善管理制度，使后勤物业管理工作尽快实现规范化。

2.加强队伍建设

后勤物业管理公司由学校总务处转型而来，人员专业素质不高，缺乏专业的物业管理知识。因此要想提高高校物业管理公司的水平，一个重要的方面就是全面普及物业管理知识，采取送出去或引进来的方式，从上到下进行系统的培训。与此同时在选聘员工时严格把关，使员工朝着年轻化、知识化的方向发展。只有物业管理队伍素质得到全面提高，才能提高物业公司的服务水平，增强物业公司管理的专业化程度。

3.引入竞争机制

目前高校物业管理的水平与专业物业公司的水平还存在较大差别，而他们却占据着高校物业管理的绝大部分市场。为了促进高校物业管理水平的提高，学校后勤有必要有选择地放开部分市场，让社会上有实力的优秀专业物业管理公司参与到学校物业管理中来。通过竞争、对比来提高学校后勤物业管理公司的服务质量。使其尽快朝着专业化、规范化、科学化的道路上发展。竞争机制是市场化的一种重要手段，是企业改革发展的动力。在竞争面前，学校后勤物业管理公司才会有发展，不会在后勤社会化面前被淘汰。

4.增强市场竞争力

随着高校物业管理公司的发展，在立足高校为师生服务的基础上，还有必要走出校园到社会上参与市场竞争。因此，高校物业管理公司必须加强自身品牌建设，形成自己的服务特色，用质量和信誉去赢得市场。反过来，高校物业管理公司参与市场竞争对自身的建设和发展有着极大的促进作用，有助于提高高校物业管理的服务质量，可以这么说，加快高校物业管理公司的品牌建设，积极地参与市场竞争，是高校物业下一步地发展方向。

5.提高盈利能力

在过去，高校后勤服务工作是单纯的行政福利型管理，所有费用由国家包下来，不重视成本，不讲经济效益。近几年来通过后勤改革，学校后勤逐步转向经营服务型和有偿服务型，开始讲成本，讲效益。但目前各高校物业公司的盈利能力还是不高，还需要学校不断输血才能维持其正常运转。要提高物业公司的盈利能力可从几个方面着手：一是提高服务质量，只有服务质量上去了，有偿服务才会理直气壮。二是提供形式多样的特色服务。如在学生宿舍提供有偿洗衣、在教师住宅开展家政等特约服务。三是提高收费标准。学校物业管理的特殊性主要体现在教学楼和学生宿舍的服务上，而教师住宅的物业管理要逐步同市场接轨，这样就能有效的改善学校的物业管理公司的盈利水平。只有盈利能力上去了，高校物业管理公司才能真正成为“自主经营，自负盈亏，自我约束，自我发展”的企业法人。

总而言之，物業管理公司管理的是物业，服务对象是人。物业管理的好坏，取决于服务对象的满意度。加强与服务对象的沟通，反馈服务质量的意见是提高物业管理水平的一种重要途径。高校物业管理有着有别于其他物业管理的特殊性，它承载着一定的教育功能。在高校物业管理中，让部分大学生参与到物业管理中来，一方面有助增强他们的社会实践经验。另一方面可以加强与服务对象——广大师生的沟通，提高物业服务的质量；另一方面，可以给贫困家庭的大学生提供一些打工的机会，给以他们关爱。让高校物业管理公司和广大师生一起共建一个和谐的校园。

参考文献：

[1]严来之；高校物业管理现状分析及对策研究[J]；新余高等专科学校学报；2011年06期

[2]唐阳光；浅谈行政后勤向物业管理的转轨改制[J]；长沙民政职业技术学院学报；2006年02期

[3]钟有月；高校物业管理的特点分析[J]；现代物业；2012年04期

[4]杨晓霞；高校推行物业管理模式初探[J]；现代商业；2011年24期

物业经营管理存在的问题及对策论文 篇4

物业管理作为一个新兴行业取得了快速的发展，然而,随着它的蓬勃发展,接踵而来的种种问题也时不时地困扰着这个朝阳行业。在城市住宅小区发展过程中遇到诸多的困难和压力，暴露出很多问题和矛盾。目前物业管理法制的滞后,体制不健全、监管滞后,从业人员素质偏低也将是影响它健康发展的重要因素。因此,如何解决城市住宅小区物业管理所面临的问题,是一项长期的、艰巨的、紧迫的重要任务。本文主要根据城市住宅小区物业管理发展中突显的问题进行全面分析,提出相应的解决对策,以促进城市住宅小区物业管理的健康发展。

一、城市住宅小区物业管理存在的问题

物业管理是一项新生事物，作为市场经济条件下的城市住房制度管理的新模式，在我区已经有十多年的发展历程，经过多年的探索，对改善我区居民居住环境，提高生活质量，起到了推动作用，越来越多的人享受到物业管理给自己的生活带来的便利。但在物业管理的发展过程中，随着物业管理范围的扩大，由于地理环境、经济发展水平以及业主观念认识上的不同，在全区发展也不平衡。如：商品房，经济适用房，危改回迁房等老旧小区的物业管理差异相距甚远，其法规的不配套、管理体制的不健全，服务不到位等问题逐渐地显现出来，并已成为影响和谐社会的焦点，政府管理的难点，越来越受到社会各界的关注。经过我们的调查走访综合分析后认为城市小区纠纷的问题主要存在以下几个问题：

（一）、物业管理法规与体制滞后

我国物业管理法律政策的框架体系，是在没有国家大法的情况下，由为数不多的行业性、地方性法规政策组成的不完整结构，完善的法规体系尚未形成。故由于缺乏系统而科学的物业管理理论体系的指导，各部门在制定法规的过程中，往往局限于对境内外成功经验的模仿或就事论事的解决方法上，存在许多不足之处.（二）、物业管理公司财务管理欠妥

近几年来,我国物业行业发展很快,物业管理市场环境日趋成熟,物业管理行业面临着良好的发展机遇,但同时也面临着严峻的挑战。该行业有其自身的行业特点,因此财务管理相比较于其他行业也存在一定的特殊性,如何加强和完善物业公司的财务管理,不仅关系着物业公司自身的发展,还涉及到社区的和谐稳定。物业管理不仅是劳动密集型的行业,而且也是管理密集型的行业。物业管理企业的最主要的财务信息使用者是业主和企业管理层。由于业主最关心的是物业管理收费的使用状况及其效益等信息,因此物业管理企业所提供的财务信息必须充分满足这一特殊的需求。

（三）、开发建设遗留大量问题

开发建设遗留问题主要表现在：擅自变更规划、设计不完善；拆迁中遗留的矛盾（含开发商的承诺不能兑现）；房屋及附属设施质量缺陷„„面积缩水、配套设施不全；物业管理配套设施权属界定不清，不能按时发放产权证。据统计，80%的物业纠纷起因来源于开发建设遗留问题。主要有：开发企业为追求利润最大化，而有意损害业主的利益，减少必备的配套设施建设。由于法规不完善，政府部门的失察，加之前期物业在接手管理时，不从业主利益出发，不做细致检查，故意为开发商隐瞒存在的问题，使业主对开发商的不满转嫁到物业身上，给解决这些遗留问题更增加了难度。从另一方面讲,比较规范的住宅小区80%以上的物业管理公司都来源于开发企业,物业公司与开发企业如同母子关系,物业管理公司为开发商

遮遮掩掩,即使不是一家,物业管理公司的权限也不能制约开发商的行为。因此,开发商的遗留问题,给业主和物业管理公司带来了后患。

（四）、物业公司服务不到位

物业公司管理的水平参差不齐、服务质量差、收支不透明，使业主不能明明白白消费。物业管理企业与业主是服务和被服务的关系，存在矛盾是必然的。

（五）、业主缺乏自我约束，物业消费意识淡薄

由于房屋产权多元化的发展,居住在同一物业内的业主的生活习惯、文化背景、消费层次等不尽相同,规模大的住宅区业主更是千差万别。业主的自我约束与自我保护意识也处于不同层次,为各自的利益冲突也经常发生,从而增强了物业管理的难度。并且业主的观念难于改变，物业消费意识淡薄多年来，我国实行的是计划经济体制。实施的是福利分房地租金制，房屋产权归国家所有，职工只需交很低的房租，几乎不用再交其它的服务费用，虽然住房制度改革了，福利分房停止了，大部分职工已从“无产者”变成了房屋所有权人，但职工不仅要拿出多年的积蓄买房，尔后每月还要按米数交纳物业费。由过去的“无偿服务”一下变成了“花钱买服务”，思想准备不足，商品意识和物业消费意识尚未确立。

二、城市住宅小区物业管理的发展对策分析

1.制定完善的物业管理相关配套法规

贯彻落实《物业管理条例》,出台配套法规。完善的物业管理法律体系需要在与国家已经颁布实施的其它法律法规互相衔接,由不同层次、不同类型的法律规范组成有机整体,并成为国家法律体系必不可少的分支。完善的物业管理法律体系要覆盖物业管理行业的各个领域,使物业管理的各项活动均有法可依

2、全面展开财务分析，强化成本观念,建立财务成本分析控制制度。

物业管理作为服务性行业,财务管理的一个重要方面就是成本管理,因为其最重要的成本支出是人工成本和管理费用的支出,因此物业管理公司应该树立全员成本控制观念。通过对人力资源的科学整合,激活人才潜力,减少冗员,降低人工成本。同时还要通过职业道德及服务技术培训,造就一批敬岗爱业、懂技术、会管理的高素质复合型人才队伍,来提高工作质量和效率。

3.积极开展公开招投标机制

贯彻执行物业管理实行公开招标制度，减少“父子”企业，强化前期物业管理责任。对于参与前期物业管理的企业资质应有较高的要求。明确前期管理期间，物业管理企业除必须按照前期物业服务合同的约定提供物业服务外，对于发现的开发建设遗留问题，应当及时向全体业主公开并说明有关情况。业主因开发建设遗留问题与开发建设单位发生矛盾的，前期物业管理企业应当予以协调相关单位及时处理。对互相推委不负责任的企业，应有严厉的处罚措施。

4.建立物业管理信用档案

政府应委派物业管理协会建立物业管理公司信用档案体系,它可为各级政府部门和社会公众监督物业管理公司及从业人员的市场行为,为业主、业主委员会查询物业管理公司信用服务,为社会公众对物业管理公司的违法违规行为提供投诉途径的信息管理系统,减少物业管理公司违法违规的经营行为。

5、提高物业管理从业人员的综合素质

物业管理是一项综合性很强，技术含量很高的工作。而我国物业管理行业处于起步发展

阶段，物业管理人员培训教育也处于起步阶段，对高层次的专业人才比较匮乏。员工的素质是企业素质的基础，是服务于业主的基本条件，员工素质的高低，决定着企业发展的速度、成败与兴衰。首先，要转变观念，物业管理企业的全体员工要改变物业管理见物不见人的倾向。物业管理在服务过程中要注重与业主联系沟通，以达到和谐相处的目的。其次，加快企业员工技能培训，专业知识的培训，职业专业学校需要加强物业管理职业教育。提升员工综合素质，营造文明礼貌的服务氛围。

6、针对业主的观念难于改变，物业消费意识淡薄的思路

成立建委指导下的区物业协会。积极协助政府完善物业自律机制。制定行规，监督企业的行为和服务质量，接受业主的投诉，解决企业之间的纠纷。公布服务项目和收费标准。各物业公司应在自己所管辖的小区内设立“物业公示栏”，在宣传物业常识的同时公布服务项目和收费标准。一方面便于广大业主监督服务质量，业主又能够明明白白消费。

结束语

物业经营管理存在的问题及对策论文 篇5

从1981年3月10日中国第一家深圳物业公司成立至今，物业企业已走过了三十多个年头。如今物业管理已成为与民众生活息息相关的一种新兴产业，物业管理相关的规范条例也越来越完善和完整，但是有关物业企业会计核算与财务管理方面的规范却不多。会计核算是通过会计凭证、会计账簿、会计报表连续、系统地反映物业企业生产经营活动或预算执行的过程与结果，对于物业企业的稳定与发展是非常重要的，物业企业必须重视与加强自身的会计核算工作。

一、物业企业会计核算存在的问题

1.会计管理制度的缺乏和不完善

物业企业的发展时间不长，规范性的管理制度还不够完善，尤其是会计管理方面的制度。

物业企业有着自身的经营和行业特点，核算方法与商业和工业企业都有很大的区别，完全按照《企业会计准则》来进行会计核算是不全面的。物业企业会计核算中具体财务事项的会计处理和会计科目的设立需要更加完整的规定和办法，没有统一的规范就会导致物业企业的会计账目显得杂乱无章，也会造成会计核算存在一些漏洞，有些问题甚至会严重影响会计信息的准确性与真实性。

2.营业收入会计核算不规范

物业企业的营业收入应当按照权责发生制来确认，使当期营业收入与当期费用相配比。但现在还有很多物业企业是用收付实现制来确认收入，即当实际收到业主交来的管理费等时才交由公司财务部门进行账务处理。这样不仅违反了《企业会计准则收入》及《物业管理企业财务管理规定》所规定的收入确认原则，而且不能真实客观地反映各会计期间的营业收入、利润总额，影响了物业企业会计核算的真实性和正确性。

3.专项维修资金会计核算不规范

专项维修资金作为物业企业代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金，应当专户存储、专款专用，并定期接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。专项维修资金应在规定的会计科目中归集与使用，产生的利息净收入也应转作专项维修资金滚动使用和管理，且按规定资金要放在物业专项维修资金管理中心进行托管，分为首期归集的专项维修资金和日常收取的专项维修资金两部分。但是现在还有一些物业企业没有把专项维修资金放在资金管理中心进行托管，在账目上专项维修资金对应会计科目的归集与使用也不完善，导致无法正确的反映专项维修资金的明细使用情况和余额确认情况，物业企业总是规避接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。

4.成本和费用会计核算不规范

目前，物业企业成本核算方式是通过企业的财务部门进行集中核算，这样会有利于企业控制和掌握下设管理处和职能部门的日常支出情况。但是，很多物业企业的财务部门集中核算成本和费用，却没有在此基础上按下设管理处和职能部门、按服务项目作为成本核算对象进行精细化核算管理。在实践中，物业企业可能管理几个甚至几十个小区，提供多种服务项目，企业需要掌握每个小区的经营状况。不按照成本核算对象进行精细化核算管理，就不能准确的核算下设管理处的经营成果，不能正确的反映各项财务指标的完成情况，不能正确分析出企业的优劣势状况。

二、物业企业会计核算问题的对策

1.根据物业企业的经营特点来建立健全会计管理制度

在1998年，财政部发布了《物业管理企业财务管理规定》，简单规范了物业企业财务管理的适用范围、代管基金、成本和费用、营业收入及利润会计核算的相关解释。在1999年，建设部与财政部为进一步规范和加强了物业管理企业的会计核算工作，指出物业管理企业的会计核算，应在《房地产开发企业会计制度》的基础上，再按照《物业管理企业会计核算补充规定（试行）》执行，补充规定包括了会计科目及使用说明和会计报表的编制说明。物业企业应该按照以上的制度与规定，再结合自身的经营特点和内部管理的要求，制定出一系列的内部会计管理制度，包括《会计核算办法》、《收费员管理办法》、《专项维修资金管理办法》《财产清查制度》《财务事项审批制度》《资金管理办法》《财务印章管理办法》等。有了这些制度的规范和约束，会计核算的基础工作才能有序的开展，会计核算工作的效率才能提高，物业企业的经营才能取得更好的发展。

2.利用物业管理软件按权责发生制来确认营业收入

现代化企业是处在信息化高效发展的时代，利用计算机软件系统进行企业管理是必然趋势，物业企业利用物业管理软件来开展工作，可以节约人力、提高效率及工作的正确率。会计核算按权责发生制来确认收入是符合《企业会计准则收入》及《物业管理企业财务管理规定》相关规定的，利用物业管理软件每月编制收入信息就是按照权责发生制来进行会计核算的最好办法。具体的会计处理如下：

物业经营管理存在的问题及对策论文 篇6

摘 要：本文从阐述智能化住宅小区物业管理的特征入手，分析了小区物业管理存在的问题，在此基础上提出了提升智能化物业管理水平的对策。

关键词：智能化; 住宅; 物业管理

近年来，随着网络通讯技术的发展和人们对居住条件要求的提高，高效、多功能、人性化的智能化住宅小区越来越多地出现在现实生活中，已成为未来房地产住宅市场发展的大趋势。住宅小区的智能化需要通过相应的物业管理来实现。只有通过智能化小区的管理，才能真正实现物业管理的价值，提升小区物业管理的形象，才能为小区居民提供全方位的服务，进而居民才能感受到小区的智能化，也才能感受生活的便利、安全、舒适与丰富多彩。本文在分析智能化住宅小区物业管理的特征基础上，探讨我国智能化住宅小区物业管理中存在的问题，并提出改进建议。

物业经营管理存在的问题及对策论文 篇7

关键词：物业管理,规模效应

一. 我国物业管理的存在的问题分析

(一).物业管理行业内缺少专业人才,对物业管理行业向深层次、高水平发展不利。

目前,我国有相当数量的物业管理企业的人力资源队伍在专业结构、知识结构等方面与物业管理的发展要求有较大差距。非专业人员做物业管理成为我国物业管理行业的奇怪现象之一。房地产开发企业的分流人员、传统房管局(所)的转型人员等在一定程度上依旧充斥着物业管理市场,管理人员普遍素质低,服务不到位。《物业管理条例》中第33条规定:从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。但实际从事物业管理的人员中取得物业管理员职业资格的人数并不多,具备高级管理资格的人员更是凤毛麟角,这种人才不足的局面,已经严重影响了物业管理行业向高水平发展。

(二).物业管理行业不具备规模效益,企业严重亏损,没有发展后劲。

在我国,绝大多数物业管理企业不仅普遍存在着企业规模小难以发挥群体优势,而且绝大多数企业存在着经济效益差,亏损严重等问题,很多物业管理企业仅管理着一、两个物业项目。在这种情况下,物业管理企业难以形成规模效应,于是,许多物业管理企业不得不靠主管部门或开发企业的输血来维持生存,这已经成为物业管理企业的一个亟待解决的难题。出现这种情况除了进入物业管理行业壁垒不高、开发商盲目投资外,也是作为新兴行业的必然结果,经过整个行业激烈竞争“大浪淘沙”之后,物管企业将逐步向规模化集团化方向转变。

(三).物业管理法规体系尚未完善,立法相对滞后。

随着我国住房制度的改革,从福利分房转向个人购房,随之而来产生居民小区的物业管理问题,但由于我国的相关法律体系尚未出台,近两年引发多起群体纠纷。虽然2003年国务院出台了《物业管理条例》,相关部门又陆续颁布了《物业服务收费管理办法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等行政规章,但现有的物业管理模式基本上是一种剥夺业主选择权、强迫业主接受有资质的物业管理公司管理模式。因此,总的来看,目前我国物业管理立法还跟不上物业管理行业的发展步伐,立法层次明显不高,还没有行产法律框架体系,缺乏综合性和系统性等问题。

二. 如何提升我国物业管理的发展水平,制定发展策略

(一).采取多种渠道、多种形式培养物业人才,为物业行业的长远发展提供必要的人力资源。

多种渠道、多种形式培养人才,为物业管理持续发展提供个人才资源。发达、完善的物业管理,取决于训练有素的物业管理专门人才,他们不仅要有良好的思想素质,而且要掌握现代管理科学技术,并善于运用于实践。一方面,加强思想建设,提高物业管理人员的政治素质;另一方面,加强作风建设,树立雷厉风行的工作作风,建立一支能吃苦耐劳、善于打硬仗的职工队伍;还有,加强培训,提高物业管理人员的专业技术素质。

(二).行业内联合发展,组建物业企业集团,实现规模效益。

在我国物业管理并不是暴利行业,更有甚者可以成为微利,全国大多数的物业管理企业经营亏损,物业管理的规模效益就显得尤为重要,因此这就要求物业管理企业必须走规模化、集团化之路。同时,物业管理市场将面临重新洗牌,中国物业管理企业要想得到进一步发展,必须摆脱现行的小而全模式。为此,有关部门应制定相应政策,一方面,提高企业的注册门槛;另一方面,严格降低清除制度。启动物业管理市场预警系统,促使一部分物业管理企业进一步发展壮大,清除一些制约行业整体水平提高的“小、散、滥”物业管理企业,最终实现强强联合,形成物业管理集团。

(三).走法制化发展之路,完善物业行业法律法规。

物业经营管理存在的问题及对策论文 篇8

关键词:高校物业管理;信息不对称;制度设计

一、现代物业是高校物业管理发展方向

高校物业管理已经成为后勤工作的重要内容,在保证教学进行、改善育人环境、服务师生生活、构建和谐校园等方面发挥着极为重要的作用。

随着高校后勤社会化改革的不断深化,高校物业管理体制正由过去的行政福利性管理向以市场化、专业化、社会化为标志的现代物业管理转变,普遍采用委托专业物业管理公司进行物业管理的模式。这一管理模式比传统的行政管理有着先天的优越性,市场以效率优先为原则,可以发挥最佳的资源配置作用,缓解学校的资源压力,提升高校有限的人、财、物效益,通过社会化管理还可以彻底摆脱高校独立管理的松散模式,使高校能专注做好科研、教学工作,在最适合自身的领域加快发展步伐。

目前,在一些经济发达地区和一些基础较好的高校,与社会上有资质、正规的专业物业管理公司签订合同,委托其进行物业管理,并取得一定成效。另外一些基础建设较弱的高校,依靠自身原有的后勤行政力量进行改制,建立有法人资格或者类似的公司组织进行物业管理,虽然与正规的物业管理企业相比有一定的差距,但都向着专业化、规范化、制度化的现代物业管理迈进。

在实际运作过程中,高校以及享受物业服务的广大师生与物业公司之间形成了密切的合作委托关系。但是,由于双方所掌握的信息是不对等的,就为这一合作关系产生的种种问题埋下了伏笔。

二、高校物业管理中不对称信息所引发的问题

在高校物业管理行业中,事前的不对称信息和事后的不对称信息广泛存在。

(一)事前信息不对称导致逆向选择

在现实生活中交易双方掌握的信息是不对称的,通常情况下卖方对产品或服务的了解程度要远远高于买方。因此,消费者的利益就很容易受到伤害,他们由于难以辨别产品的质量,那些优质产品将会因劣质产品的成本低、价格低而被迫退出市场,其结果是次品充斥市场,出现“逆向选择”。

产品市场中的“逆向选择”同样也出现于高校物业管理市场。签订契约之前,高校对物业管理公司的经营成本及定价策略知之甚少,而相应的物业管理公司在定价时却掌握了完全信息,是信息优势者。因此即使是通过招标选择物业管理公司,高校也难以区分各个物业管理公司所提供的物业服务相对于其价格而言孰优孰劣。此时,一些报价低于高质量物业服务提供商的劣质的物业管理公司就会充斥在本来狭小的高校物业管理市场上,导致市场失灵。而最终受损失的还是高校自身的广大师生员工。这些劣质的物业管理公司明知在其报价之下不可能提供符合标准的服务,就会极有可能对所提供的物业服务进一步打折,以谋取自身的私有利益,严重时还会影响到学校的正常教学和师生生活。

(二)事后信息不对称导致道德风险

高校和与其签订物业管理合同的物业公司之间是一种委托——代理关系。在委托——代理关系中,委托人不能直接观察到代理人的行为,而且代理人的行为也不能通过其行为的后果被推断出来。因而代理人就可以利用这一点从委托人那里获取更多收入,从而产生“道德风险”。

在高校物业管理中,道德风险问题同样存在。在当前实际操作中,物业管理公司具有显而易见的绝对信息优势,由于高校并不直接参加物业管理活动,难以形成有效决策和监督。在这种情形下,物业管理公司完全可以采取不为学校所知晓的行为为自己谋利,高校在付出相应的物业管理费用后却得不到相应的服务,使广大师生的工作、学习、生活质量得不到保证。

三、信息不对称问题的解决对策

高校和物业管理公司之间信息不对称是问题的根源,可以从制度的层面上找到有效的解决对策。

(一)建立健全信息披露制度

依靠政府的行政权力是解决事前信息不对称的途径之一,可以有效避免逆向选择现象的出现。就物业管理这个行业而言,物业管理公司优势地位明显,依靠政府公权力量构建一种完善的行业制度就显得十分必要。

政府应该用法律、法规的手段制定相关政策和程序来规范物业管理公司的信息披露制度,明确相应的项目、收费及服务标准,应该而且必须在建立物业管理市场信息披露渠道和机制上发挥重要作用。这是克服事前信息不对称,为处于信息劣势的校方增加信息供给的直接途径。

政府应要求物业管理公司建立一个能让公众知晓的信息平台,以此保证披露的信息真正能够到达高校决策层,这样既能保护质优价廉的物业管理公司进驻高校,又能节省高校领导的决策时间,为高校的发展创造良好环境。此外,还应制定和执行严格的监管措施,对在信息披露过程中弄虚作假的物业管理公司要予以曝光和处罚。

(二)建立高校物业管理有形市场

为减少事前不对称信息的存在,有效避免逆向选择,培育和建立高校物业管理的有形市场,引入市场竞争机制是一个很好的思路。建立物业管理有形市场的关键在于招、投标制度在高校物业管理中的运作,公开招标可以最大限度地保证整个选择过程的公开、透明和公正,在最大程度上减少事前的信息不对称。

参加高校物业管理投标的物业公司应具有独立的法人资格,拥有相应的物业管理企业资质,以及类似的物业管理项目的经验与业绩;拥有雄厚的资金、管理和技术实力,良好的商业信誉;有派驻项目负责人和管理团队的条件,所提供的物业管理服务内容和服务符合相应标准。

高校以各种途径公开招标信息,接受物业管理公司的投标书,要对提交标书的物业管理公司进行资格预审,之后要由招标人的代表和随机抽取的评标专家共同组成学校的评标委员会,评标委员会的人数一般为5人以上单数,其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的2/3。评标专家应具有国家注册物业管理师的资格,最好担任物业管理项目经理或从事相关工作,熟悉物业管理、招投标方面的法律、法规和物业管理相关业务知识。

(三)加强物业管理公司与校方的沟通

为了克服委托代理关系中道德风险的出现,要求高校物业管理企业应通过多种渠道加强与校方之间的沟通。有效地沟通可以消除双方的摩擦和矛盾,促进合作以谋求福利最大化。

高校的物业管理公司应该主动与校方进行沟通,不要以为在日常工作中师生没有什么怨言就表示对提供的服务是满意的,物业公司应该通过各种机会渠道与学校、师生进行沟通,让他们表达出自己的意见和看法,尽早消除他们的不满意,不等矛盾扩散、加剧就解决困难。

沟通要针对问题根源,物业公司要理解和把握好问题的真正原因,要了解广大师生的真实想法找到问题的根源,才能使得沟通顺畅、效果良好。沟通还要有步骤有计划进行,可以作为物业管理公司的一项日常业务开展,一开始可以向广大师生全面细致的介绍自己的工作情况,待建立相互了解和信任后,要从理解和把握师生需求着手,用真诚的服务态度就相关问题定期不定期的交换意见看法,建立某种联系机制共同改进物业管理工作,以切实方式提高沟通有效性,提升高校物业管理公司在广大师生中的声誉。

(四)加强高校物业管理监督

克服道德风险学校负有不可推卸的责任,校方要充分履行好自己对物业管理公司的监督职责,要充分行使自己的权利,维护广大师生的切身利益。

要注意广大师生员工对物业管理成效的信息反馈,他们的意见、建议、投诉等信息的反馈要及时进行收集整理。这样可以帮助高校监管部门填漏补缺,保证每一项日常工作落实到位,也有利于尽快发现现行运作体制中存在的问题,为及时调整策略与政策提供制度保障。

一切关于学校物业管理的重大举措,都必须经过高校监管部门的充分讨论和严格审查,才能付之实施,例如审议年度物业维护计划、物业管理开支预算案、物业管理公司的物业费收费标准等。高校监管部门可采取定期查帐、例行会议等形式,对服务达标与否、费用收支等方面对物业管理公司进行监督,保障广大师生员工的利益不会因为物业管理公司的某些失职行为而受到损害。

参考文献:

[1]哈尔·R·范里安.微观经济学:现代观点(第六版)[M].费方域,译.上海:上海人民出版社,2006.

[2]刘湘玉.普通高校后勤管理研究[M].南京:南京大学出版社,2006.

物业经营管理存在的问题及对策论文 篇9

物业管理兴起流行于国际，成为现代化城市的朝阳产业，具有两方面因素：其一，城市化的发展，多层建筑与居住小区的出现使物业管理成为必要；其二，社会分工，所有权与管理权的分离加速物业管理的发展。改革开放后，尤其是进入20世纪90年代，各地的物业管理事业如雨后春笋般蓬勃发展，到1998年底，北京、上海、广东、江苏、山东、辽宁等省市物业管理的覆盖面已达50%，深圳市则90%。实践证明，物业业主的自治管理以及受托物业管理机构的专业管理有助于建立多层建筑和住宅小区物业所有人之间的和谐秩序。但与此同时，我国传统的房屋管理体制和物权法律结构阻碍了市场化物业管理的推行。一个完善的物业管理法律制度将有助于规范物业管理行业，维护业主权益，推动房地产市场，促进城市社区建设。

一、我国物业管理发展中存在的问题

（一）专业人才明显不足。物业管理企业中人才不足现象越来越突出，主要表现为传统的继承型房产管理人才多，新的创新型物业管理人才少；高级管理人才少，特别是能担任管理主任或部门经理以上职务的人才。物管从业人员中大都是其他行业下岗职工的再就业者，对物业管理专业技术知识缺乏，不知如何管理物业工作。

（二）业主的物业知识缺乏。一方面，舆论宣传缺乏明确的政策发展方向。另一方面，某些媒体为了吸引观众、读者，缺乏职业精神与职业道德，肆意扩大物业管理中的矛盾报道，或者受 1

企业恩惠为企业摇旗呐喊。热衷于典型事件的吵作，而缺乏对社会、对企业、对业主的理性引导和宣传，甚至缺乏公正而深刻的思考。

（三）多数的物业管理企业科技化程度低、服务质量差。由于客观条件的限制，我国的物业管理科技化程度与西方发达国家水平相距甚远。科学技术在物业管理过程中的推广应用率极低，劳动密集型依然是物业管理的主导模式，不但耗费极大的人力、物力和财力，而且难以达到规范化的管理效果。

（四）业主委员会难以发挥正常作用。业主委员会是由业主大会选举产生，并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中维护业主合法权益的代表性组织。有些城市住宅小区业主委员会组建不及时，有的未按规定程序通过民主选举产生，还有的委员会不能代表产权人、使用人的意志，作用发挥得不好。比如目前大多数小区选举楼长等职务都是直接口头任命的方式，并没采取民主形式，业主遇到问题时也无从知道该向何人反映。

二、原因分析

（一）物业管理服务收费思想难统一。

一是从物业产权人、使用人的角度，主要是收费标准过高。对于物业产权人来说，主要是针对房租而言，现阶段的低水平房租，使产权人交费额与房租相差很小；对于物业使用人来说，与以往相比，除了交纳房租外，还必须承担住户个人交费项目的费用这笔难以承受的开支。价格水平与服务质量也不相符。违规收费时有发生。比如擅自增设收费项目、擅自提高收费标准、擅自处长收费期限、只收费不服务、多收费少服务、不按规定明码标

价收费等等。

二是从物业管理单位的角度，主要是收费标准太低、项目不全。有资料显示，对于物业管理项目进行成本核算，发现除了个别项目外，大多数收费标准低于成本价。同时收费责任不清，承担风险过大。现阶段各物业管理企业承担了大多数公用部门的收费任务，不仅物业管理企业要投入人力代收费用，而且由于拒缴、欠缴现象普遍存在，物业管理企业还不得不为住户暂付大量费用，承担了很大的经济风险。

（二）法制建设跟不上物业管理发展的主要原因。

一是效力层次低、权威性不高，体系残缺不全。现行物业管理立法大多是建设所公布的各种部门规章，政策及规范性文件，这些规章的权威性、普遍适用性较低，不利于物业管理职权的行使。在我国现行的物业管理法律法规中，缺乏一部能统率物业管理所涉及的所有领域的基本法，一旦某一单行法规出现立法漏洞，无法可依的现象便不可避免。

二是内容不完全、法律漏洞多。现行物业管理法规的适用范围过窄。物业管理法的调整对象应该是所有的物业管理关系，而现行法规主要涉及住宅小区的物业管理，至于工业厂房、商业物业、办公大楼、仓库等众多领域的物业管理还是无法可依。同时，尚未建立完善、科学的物业管理市场准入制度。准入制度是主管机关对物管企业进行监督和管理的首要环节，是建立竞争有序的市场体系的基础。物业管理市场的监督管理体制尚未理顺。目前物业管理市场存在着多头监管而又监管不力的现象，不仅增大了物业管理企业的工作难度，也给物业管理的有序运行埋下了隐

患。法律责任制度不健全也是原因之一。

三、解决办法

（一）走专业化发展之路。物业管理要有专门的针对对象和具体的细分市场，在管理上要有专业化水准。全国 70％以上的物业管理公司是由房地产开发企业派生的，物业管理企业要克服这种一体化管理中机构庞杂、人员众多、管理成本高的弊病，摈弃落后的用人观念，建立科学的人力资源管理机制，加大专业人才培训力度，吸引和留住人才，发挥和调动他们的积极主动性和创造精神，做好服务集成，通过高标准服务来激发消费者的自觉缴费意识，从根本上解决物业管理收费难的问题，向知识型管理过渡，走一条人才专业化、服务专业化、竞争市场化的道路。

（二）推进物业管理科技化、科学化。首先在管理手段上要多采用现代科技。主要是计算机及其相关技术，如三表计收、用户档案管理、用户投诉处理、小区管理信息的发布、收费情况公布等都可以通过电子邮件、电子公布栏实现。其次是管理机制科学化。管理过程的规范化与程序化能确保物业管理服务按照既定的程序和标准高质量地稳定运行；管理内容的简约化可简化公司的内部管理事务，实现人力和物力资源的优化配置，有效降低管理成本；机构设置的合理化可使职能部门与管理处之间相互配合与相互协调，有效避免资源浪费。

（三）完善物业管理法律法规。

一是提升物业管理法规的层次和效力，建立健全物业管理法规体系。就物业管理的目的、基本原则、物业管理法律关系（含主体的权利义务）、物业管理企业及业务范围、监管体制和物业

物业经营管理存在的问题及对策论文 篇10

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摘要：独山子封闭小区都引入了物业公司进行管理，小区的保洁，绿化，安全等方面都有很大的提高，小区业主也得到了极大的方便，但是物业公司作为一个新兴行业，在它发展过程中，也存在许多这样那样的问题困扰着其发展。目前独山子小区物业管理不规范、监管滞后,从业人员素质偏低、业主物业费缴纳不积极甚至长期拖欠，都是影响它健康发展的重要因素。因此,如何解决小区物业管理所面临的问题,是一项长期的、艰巨的、紧迫的重要任务。

关键词：封闭小区 物业管理 问题与对策

前言

独山子，与其它城市一样，在其城镇化过程中，居民小区建设取得了长足的发展，近十年来新建的居民小区都为封闭小区，小区管理都引入了物业公司。目前独山子的众鑫花园，锦秀花园，美林花园，东方花园以及其它新建小区等都有物业公司进行管理。物业管理在独山子作为居民小区管理的新模式，在推进住房制度商品化、社会化，提高小区管理水平，改善居民居住环境，推动社区建设等方面发挥了积极作用。然而，随着物业管理范围的扩大，物业纠纷日益增多，严重影响了居民的正常生活及和谐社会的建设，并已经成为独山子居民普遍关注的焦点和区政府管理工作的难点。因此，住宅小区物业管理中存在的问题应尽快解决，这样物业管理行业才会步入一个健康、持续、快速发展的新时期，也会为小区居民提供一个更加干净，整洁，绿色，和协，安全，美好的家园，为城镇健康发展提供有力的支持。

一、城市住宅小区物业管理存在的问题

物业管理是一项新生事物，作为市场经济条件下的城市住房制度管理的新模式，在独山子区已经有十多年的发展历程，经过多年的探索，对改善独山子区居民居住环境，提高生活质量，起到了推动作用，越来越多的人享受到物业管理给自己的生活带来的便利。但在物业管理的发展过程中，随着物业管理范围的扩大，由于种种原因，小区的物业管理存在许多问题，造成除众鑫花园以外的其它小区物业饱受诟病，小区物业管理举步维艰，甚至个别物业公司退出独山子物业市场，更有甚者出现物业公司与小区业主对簿公堂的现象。非石化公司开发的商品房，经济适用房，以及危改回迁房等老旧小区的物业管理差异相距甚远，其法规的不配套、管理体制的不健全，服务不到位等问题逐渐地显现出来，并已成为影响和谐社会的焦点，政府管理的难点，越来越受到社会各界的关注。众所周知，当今物业管理已经成为城市建设与管理的基础性工作，是社区服务的重要组成部分。然而物业纠纷的日益突出，影响了居民的正常生活，妨碍了和谐社会，经过我们的调查走访综合分析后认为：目前引起物业纠纷的议案原因很多，既有立法不完善，服务不到位，制度不衔接，体制不健全，也有居民消费观念滞后等原因。业主大多以不缴物业费为主要表现形式，使一些小区的物业费收缴率仅为百分之十几，造成物业服务难以持续，形成恶性循环。综合分析小区纠纷的问题主要存在以下几个问题：

（一）、独山子独特的房产开发原因造成不同小区物业管理差异

近几年来,独山子区的城镇化建设发展很快，区政府引入许多房产公司进行小区房屋建设，本地的房产公司有众鑫房产，建业房产等，外地进入的有美林房产，新百合房产，永升房产，以及其它一些房产公司，而这些不同的房产公司也引入了各自不同的物业公司，如众鑫房产由于是独山子石化公司所属房产，引入石化公司自已的物业管理公司，其它小区都引入了各自合作的物业公司。由于独山子小区的特殊性，大部分居民都为石化公司员工，因此石化公司对于自己物业公司管理的小区在前几年一律免收物业费，由石化公司承担。而在其它小区内居住的业主就享受不到这种待遇，同时石化公司还对其管辖的小区大搞基础建设，绿化工程，惠民工程，这在一定程度上造成了其它小区居民的心理不平衡，再加上一些其它原因，别的小区的物业管理也相应低于石化公司的物业管理，这就更加剧了这种不平衡度，造成别的小区居民物业费缴纳不积极，因此，从该点上说，石化公司这种厚此薄彼的管理方式也是造成独山子小区物业管理困难局面的一个主要原因。

（二）物业管理公司财务管理欠妥

我国物业行业发展很快,物业管理市场环境日趋成熟,物业管理行业面临着良好的发展机遇,但同时也面临着严峻的挑战。该行业有其自身的行业特点,因此财务管理相比较于其他行业也存在一定的特殊性,如何加强和完善物业公司的财务管理,不仅关系着物业公司自身的发展,还涉及到社区的和谐稳定。物业管理不仅是劳动密集型的行业,而且也是管理密集型的行业。物业管理企业的最主要的财务信息使用者是业主和企业管理层。由于业主最关心的是物业管理收费的使用状况及其效益等信息,因此物业管理企业所提供的财务信息必须充分满足这一特殊的需求。

独山子多家物业公司中，有的物业公司越作越大，有的物业管理却恰恰相反，到最后甚至面临亏损甚至破产，退出独山子物业行业，这当中既有其它原因，而物业公司的财务管理不善也是造成这种局面的很大一个原因。物业公司财务管理涉及的面相当广泛, 从提供服务、支付人员工资,到对房屋、公共设施设备维修保养、物料消耗、清洁保沽、环境维护、绿化养护等一系列的成本支出,以及按劳取酬收取的物业服务费,开展多种经营的现金流入等都与资金有关。企业经营活动的各个方面基本上都有财务管理的存在。这就要求作为物业管理公司的财务管理工作,要兼顾到企业的各个部门、各个项目必须从总体上合理地分配和运用资金,使企业经营各环节占用的资金比例关系协调。

（二）、开发建设遗留大量问题

开发建设遗留问题主要表现在：擅自变更规划、设计不完善；拆迁中遗留的矛盾（含开发商的承诺不能兑现）；房屋及附属设施质量缺陷、面积缩水、配套设施不全；物业管理配套设施权属界定不清，不能按时发放产权证。据统计，80%的物业纠纷起因来源于开发建设遗留问题。主要有：开发企业为追求利润最大化，而有意损害业主的利益，减少必备的配套设施建设。由于法规不完善，政府部门的失察，加之前期物业在接手管理时，不从业主利益出发，不做细致检查，故意为开发商隐瞒存在的问题，使业主对开发商的不满转嫁到物业身上，给解决这些遗留问题更增加了难度。

1、擅自变更规划、设计不完善及开发建设遗留的问题为小区开展物业管理留下了诸多后患。从调查来看，多数小区都遇到过开发建设遗留的问题，（1）擅自变更规划、设计不完善为日后物业管理埋下祸根。不仅影响了小区的整体环境，而且在居民入住不到一年时间里，电动自行车、残摩、自行车，丢失数十辆。引起了居民的强烈不满，以此为由拒绝缴纳物业费。（2）开发建设中的配套设施不到位影响物业费的收缴。（3）开发建设单位不按规划设计要求建设小区配套设施，房屋及附属设备质量差，水电气配套项目得不到落实。开发企业对一些遗留问题不能及时解决，采取能生就省，能不解决就不解决的策略；工程一旦完工，开发企业撤走后，问题都甩给了物业企业，从而造成物业企业与业主之间纠纷不断。（4）多收的物业费无法退回。

2、业主投诉得不到及时有效解决。对开发建设中的遗留问题，开发商与物业公司相互推委，业主反映强烈，但找不到有效解决的部门，业主进而采取拒缴物业费的办法来进行抗拒。

（三）、物业公司服务不到位

物业公司管理的水平参差不齐、服务质量差、收支不透明，使业主不能明明白白消费。物

业管理企业与业主是服务和被服务的关系，存在矛盾是必然的。（1）但目前的主要问题是矛盾产生后，无法有效地协调，缺少评判依据。业主与物业公司对物业的服务品质和收费标准存在分歧。一些物业管理公司服务理念有差异，收费至上，确服务不到位。同时，我区的物业收费大都采取包干制的形式，物业公司在物业维护上的开支不透明，业主对物业管理公司的服务缺少客观评价依据。对物业的不满，一些物业管理企业不是与业主主动沟通，积极化解矛盾，而是以管理者自居，态度强硬，造成物业纠纷。（2）有些公司在办理完入住手续后不久，便减少服务，侵占业主利益，引起业主的不满。（3）部分物业从业人员服务意识差，没有从根本上树立为业主服务的观念，甚至颠倒了业主与物业公司的关系，不能按照规章制度、岗位责任和应急方案服务，出现紧急情况时不能做到及时处理，保证居民的正常生活。

（四）、业主的观念难于改变，物业消费意识淡薄

多年来，独山子区实行的是福利分房制，2000年改制后一直是经济适用房制度，只要是独山子区居民，都可以购买经济适用房，购房后几乎不用再交其它的服务费用，只是每个月缴纳几块钱卫生费即可。小区建设改为封闭小区后，居民享受的服务由过去的“无偿服务”一下变成了“花钱买服务”，思想准备不足，商品意识和物业消费意识尚未确立，尽管他们在入住时都在合同上签字同意按规定交纳物业管理费，但相当多的居民思想上还没有确立物业费这个概念，也没有物业管理的理念，这是当前物业收费率低的重要原因之一，是物业企业的生存遇到了很大的问题。

二、小区物业管理的发展对策分析

1、打破差异，对所有小区物业建设统筹管理，作到一视同仁，不能厚此薄彼。

针对独山子物业目前这种局面，区政府房产局应要求石化公司及矿区服务事业部要打破常规格局，对小区物业目前局面进行改革，而不能给物业管理行业制造混乱。石化公司已经就其管辖小区的物业管理进行了试点改制，不再承担小区物业建设费用，而是全面收取物业费，这就使其它小区的居民心理平衡程度增强一些，有利于其它小区的物业费用的收缴。

2、全面展开财务分析，强化成本观念,建立财务成本分析控制制度。

物业管理作为服务性行业,财务管理的一个重要方面就是成本管理,因为其最重要的成本支出是人工成本和管理费用的支出,因此物业管理公司应该树立全员成本控制观念。通过对人力资源的科学整合,激活人才潜力,减少冗员,降低人工成本。同时还要通过职业道德及服务技术培训,造就一批敬岗爱业、懂技术、会管理的高素质复合型人才队伍,来提高工作质量和效率。

物业企业在开展经营的过程中,经济收益主要来自于两个方面,一个是为客户提供物业管理,收取管理费,另一个就是开展多种经营,多元化、分散化投资。首先,财务管理部门要评价公司的财务状况,了解公司一定时期的资产、负债水平,从而判断企业的经营风险,保证资金合理运作。企业通过财务分析可以及时了解企业资金的构成比例,充分利用闲置资金,合理安排长期借款或者是短期借款,有效控制资金成本。其次,财务分析要评价企业的管理效率,管理效率的高低是企业管理能力的集中反映。最后,企业的财务管理分为三个部分,投资、融资以及利润分配。对企业赢利能力的评估是必须的,不仅可以满足投资者的需要,而且还可以根据自身的活力能力及时做出财务预测。企业在财务分析的过程中,制定出行之有效的行动方针,有效的对资金进行预测、对成本进行预算,以及对利润进行预测,这对于物业管理企业来说都是必不可少的,这也为物业公司的经营者调整产业结构、进行科学的经营决策提供可靠依据。

3、贯彻执行物业管理实行公开招标制度，减少“父子”企业，强化前期物业管理责任。对于参与前期物业管理的企业资质应有较高的要求。明确前期管理期间，物业管理企业除必须按照前期物业服务合同的约定提供物业服务外，对于发现的开发建设遗留问题，应当及时向全体业主公开并说明有关情况。业主因开发建设遗留问题与开发建设单位发生矛盾的，前期物业管理企业应当予以协调相关单位及时处理。对互相推委不负责任的企业，应有严厉的处罚

措施。

4、提高物业管理从业人员的综合素质

物业管理是一项综合性很强，技术含量很高的工作。而我区物业管理行业处于起步发展阶段，物业管理人员培训教育也处于起步阶段，对高层次的专业人才比较匮乏。员工的素质是企业素质的基础，是服务于业主的基本条件，员工素质的高低，决定着企业发展的速度、成败与兴衰。每一个物业管理企业都面临着机遇和挑战，员工素质的高低将决定其在竞争中的地位。关系到物业管理企业的生存与发展。为此，一方面应引进一些具有相关知识与经验的高层次管理人才，另一方面应通过培训、定期考核、评比等手段，提高物业管理企业自身员工的素质。随着员工素质的提高，管理手段的加强，管理水平的提高，服务质量也会随之相应提高。作为物业管理的从业人员要不断提高自身的综合素质和管理能力，要做到法规清楚、管理有方，技术精湛、服务热情。首先，要转变观念，物业管理企业的全体员工要改变物业管理见物不见人的倾向。物业管理在服务过程中要注重与业主联系沟通，以达到和谐相处的目的。其次，加快企业员工技能培训，专业知识的培训，职业专业学校需要加强物业管理职业教育。提升员工综合素质，营造文明礼貌的服务氛围。

5、针对业主的观念难于改变，物业消费意识淡薄的思路

成立区房产局指导下的区物业协会。积极协助政府完善物业自律机制。制定行规，监督企业的行为和服务质量，接受业主的投诉，解决企业之间的纠纷。公布服务项目和收费标准。各物业公司应在自己所管辖的小区内设立“物业公示栏”，在宣传物业常识的同时公布服务项目和收费标准。一方面便于广大业主监督服务质量，业主又能够明明白白消费。

三、结束语

独山子的小区物业管理目前存在的一些问题，在全国其它地方也同相存在，通过对独山子小区物业管理问题的分析，相信不仅对独山子本地小区物业管理带来帮助，对于全国其它地方的小区物业管理同样具有很大的参考性。随着物业管理行业的发展，物业管理法制的完善和人们消费水平不断提高、消费观念的转变，物业服务企业和小区业主的关系会不断改善，形成“和谐社区”。

参考文献：

[1] 《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》

高校工资管理存在的问题及对策 篇11

【关键词】工资管理 问题 对策

【中图分类号】G647.2【文献标识码】A【文章编号】1673-8209(2010)05-0-01

在高校日常的财务管理工作中,工资管理是财务管理的重要组成部分。随着高校教育改革的不断深入和办学规模的不断扩大,高校教职工人数显著增多,工资及工资管理成为大家共同关注的焦点,只有在做好工资管理的同时,发现工资管理中存在的不足并不断改进,才能更好的体现财务工作的服务保障职能,实现高校教育事业又好又快发展。

1 加强高校工资管理的重要性

在高校日常的财务管理工作中,工资管理不仅仅是编制工资表、发工资、打印工资表等基础会计核算工作,而是财务管理的重要组成部分,是编制部门人员经费预算、填报财政人员供养信息、统计分析高校人员经费等财务管理工作的重要依据。通过对工资信息资料的分析和研究,能够充分认识到工资分配制度是否合理科学,为工资改革明确目标、方向和途径,从而使高校工资管理更好地为教职工服务。

高校财务管理工作中,工资核算是最基本的业务之一,是一项责任重大的周期性工作。提高工资管理质量,它不但关系正常的财务工作秩序,还与每个教职员工的切身利益息息相关。按时、准确地将工资发放给教职工,有利于教职员工集中精力工作,使学校日常的教学、科研和管理工作能够顺利开展。

2 当前高校工资管理中存在的问题

2.1 工资核算管理制度不够完善

由于部分高校对工资管理工作的重要性认识不够,未设置专门的工资管理部门,未设置专门的工资核算、分析和监督管理人员,而且工资管理制度也不尽完善,工资管理人员仅按照某些未规范性管理习惯操作,虽然未出现实际问题,但是却不符合财经法规和管理制度,例如对于不相容的工资核算和工资监督岗位没有实行分离制度,甚至没有工资监督岗位进行实时监督,造成监督空洞。在日常工作中,由于人员调动、工资改革和各项扣款项变动频繁,调整和修改的情况是有发生,工作业务量很大,工资管理人员在实际操作中难免出现差错,而工资管理、审查和监督人员又同属一人,出现差错又很难发现问题,对财务管理和教职工个人都造成极大地影响。

2.2 相关联部门之间的业务配合不到位

工资管理工作,看起来是财务部门的日常工作,但与人事、后勤等部门的相互配合有着紧密的联系。人事部门掌握的人员信息,涉及到人员调动、职务职称变更、教职工住房公积金的代扣代缴、新增退休人员等;后勤部门统计的水电费扣款、暖气扣款、房租、收视费等;其他相关部门统计的网络信息费、燃气费和工会会费等等。当各方面信息汇总之后,工资管理人员的操作看似简单,但工作任务却是十分繁杂,需要各部门的积极配合,如果一个环节出错,势必影响到工作进度和教职工个人利益。因此,各部门之间密切配合、协调有序,也是实现工资管理水平提高的重要基础。

2.3 高校工资管理软件落后于工资管理的需要

目前,工资管理系统是高校财务管理中使用的较为普遍的应用软件。工资管理软件有的是自己开发的,有的购买的软件公司开发的,但是,由于一些高校的工资管理软件使用过长,普遍存在系统老化、功能落后、维护困难等问题。近几年来,随着高校工资制度改革的不断深入,工资管理不仅需要进行工资发放,还需要有许多管理上的智能化要求,如个人所得税的代扣代缴,公积金管理,以及网上查询个人所有收入等各种新的工资管理的需要。经调查,某些财务软件开发公司也相继推出适合高校财务管理的工资系统,但针对性和功能性也各有不同,需要各高校结合实际情况,及时更换工资管理软件以满足日益发展的需要。

2.4 财务管理人员需要提高专业技能和信息化操作水平

如果说财务管理中的工资管理软件是工资管理的载体,那么财务管理人员则是工资管理的主体。随着软件技术的快速发展,软件功能越来越强大,同时,对工资管理人员的专业技能和信息化技术操作能力的要求也也愈来愈高。部分高校由于对工资管理的重要性认识不够,对工资管理的人员安排不合理,工资管理人员缺乏必要的操作能力,导致工资管理效率低下,严重的影响了财务管理水平的提高。

3 对高校工资管理工作存在问题的对策

3.1 完善管理制度,提高工资管理意识

高校各级领导首先要认识到工资管理的重要性,健全机构、加强监督,制定完善的工资管理制度。配备具有良好的职业道德、较强的责任心、较高的业务能力的专门管理人员。根据《会计法》和《会计基础工作规范要求》的要求,对不相容的职务实行分工负责原则,单位内部还应该设置专人加强对工资的复核和监督。

3.2 加强财务管理队伍建设,提高财务人员业务水平

在飞速发展的知识化、信息化时代,财务管理队伍建设是高校工资管理适应教育事业发展的关键。因此,会计人员必须不断更新和完善知识结构,将科技与管理知识相结合。为了不断提高工资管理人员的工作能力,学校需定期开展业务和计算机方面的技能培训,让工资管理人员能够熟练掌握工资管理系统的使用,能运用数据库进行工资的修改和统计,能熟练操作Office办公软件,特别是EXCEL与数据库之间的相互转换。

3.3 加强相关部门之间的工作配合,提高工作效率

高校工资核算中,工资发放部分包括岗位、薪级、津补贴和其他项目,各项目的调整和变化与有关部门密切联系,需要人事、后勤等部门及时、完整提供各项信息,因此,加强各部门的沟通至关重要。在每个月工资发放前,财务部门、人事部门和后勤部门等涉及工资调整项目的部门应相互沟通,及时提供变动信息和数据,财务部门再次认真核对纸质和电子版数据,确保工资信息的完整和准确,以保证工资核算并有效地发放至教职工。

3.4 改进工资管理软件,优化高校工资管理手段

目前,很多高校已广泛使用工资管理软件,较以往手工核算相比,工作效率有了显著提高,但是,随着高校教育事业的发展和工资改革的不断深入,工资管理软件的落后和功能不足成为影响高校工资管理的重要方面。高校在原有的工资管理软件基础上,应不断升级功能程序,一方面适应工资管理的项目需要,另一方也不断提高软件的安全性和稳定性;同时,为了进一步提高财务服务职能,通过校园网,在财务信息网站上加载工资查询模块,实现工资管理系统和查询系统的链接进行网上查询,不但能节约办公成本,还能方便教职工查询,使工资核算和工资管理处于职工监督之中,有效地防止差错和违纪现象的发生。

总之,高校工资管理看似简单,但实际工作需要工资管理人员有着高度负责任的工作态度、娴熟的专业技能和良好的沟通技巧,切实维护广大教职工的个人利益,全心全意为大家服务。

参考文献

[1] 王雪然.对高校工资管理的探析[J].河南教育(中旬).2009(6).

[2] 赵堇.改进高校工资核算,完善工资管理机制[J].财经界.2009(2).